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Condomínio compra imóvel?

A legislação brasileira não acolhe a idéia de que o condomínio seja considerado uma pessoa jurídica, com personalidade própria, capaz de realizar todos os atos de vida civil, como qualquer empresa legalmente construída. Permite, no entanto, que o condomínio pratique número restrito de negócios jurídicos, como administrar-se, efetuar aplicações financeiras, adquirir e alienar bens móveis, contratar serviços, comparecer em juízo ativa e passivamente.

Dentre os atos vetados ao condomínio está a aquisição de bens imóveis, sob o argumento de que, sendo uma reunião de pessoas com domínio sobre um terreno edificado e não tendo personalidade civil, não pode praticar ato que esteja além do objetivo de existência ou que exigiria previsão legal inquestionável (o argumento, na realidade, é mais complexo, mas não cabe nos limites desta coluna).

NOVA CONCLUSÃO

A questão pratica de se coloca, então, é: Como proceder ou o que fazer quando o condomínio deseja adquirir um terreno contíguo ao seu, para nele instalar área de lazer para os condôminos ou estacionamento ou outra facilidade? É possível contornar os obstáculos legais?Criar um novo condomínio com os moradores interessados? Estudando o assunto em conjunto com colega de escritório, chegamos a uma nova conclusão.

Não se admite que o condomínio passe a ser prioritário do terreno vizinho, comprando-o do seu legítimo proprietário, por faltar-lhe capacidade jurídica. Mas, perguntamos, se o condomínio puder incorporar o terreno vizinho ao seu, diretamente , sem que se abra uma nova matrícula no registro de imóveis (no qual o condomínio teria que, necessariamente, figurar como adquirente), não se estaria evitando do obstáculo legal representado pela não aceitação do condomínio como pessoa jurídica?

A idéia, a principio, é simples. Se o condomínio pretende adquirir o terreno lindeiro ao se, através de decisão em assembléia, por quórum qualificado (em princípio 2/3 dos condôminos), o síndico seria autorizado a representar o condomínio no ato. A escritura teria que ser de compra e venda com incorporação mediante fusão. Como a escritura transmite a propriedade, o que só ocorre com o registro, este seria feito em dois atos simultâneos: transferência do domínio do alienante diretamente aos condôminos em extinção da matrícula do imóvel vendido mediante fusão (absorção) pela matrícula geral do condomínio. Permanecem incólumes, as frações ideais do edifício, não se afeta a propriedade dos condôminos, respeitam-se todos os direitos. A única diferença é que cada fração passa a representar uma área maior de terreno, fazendo-se a necessária formalização em cada matrícula individual, por simples averbação (ou registro, se este for o entendimento).

VISÃO TEOLÓGICA

Esclareça-se, aos mais afoitos, que a lei dos registros públicos (6.015/73) não prevê expressamente esta hipótese de registro ou averbação. Estamos lançando uma tese nova, que pode ou não ser aceita pelos oficiais e juízes registrários. Para que funcione certamente será preciso uma convergência de interesses e boa vontade: que os condôminos estejam de acordo com a aquisição (sem dissidente disposto a contestar em juízo), que o tabelião efetue uma escritura na forma sugerida, que o oficial do registro não crie obstáculos à vontade dos adquirentes, que o juiz a quem for levada eventual dúvida não julgue unicamente pelo rigor da lei mas tenha visão teológica do direito.

Pode-se buscar na própria lei dos registros públicos analogia que justifique a proposta acima lançada. Como no item que prevê o registro de “transferência do imóvel a sociedade, quando integrar a cora social” (art. 167, I, 32) ou a averbação de “outras circunstancias que, de qualquer modo, tenha influencia no registro” 9art. 167, II, 5).

O direito cresce e evolui à medida que a sociedade vai exigindo novas soluções para seus problemas. O condomínio em edifícios, como instituição moderna e cada vez mais presente na vida de todos, é fonte permanente de conflitos e de novas aspirações. Quem puder, que nos ajude a enfrentar seus desafios.

Por Luiz Fernando de Queiroz

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