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Contrato Cria Confiança

Embora seja comum (por mais fácil) obter do proprietário apenas uma autorização para locar seu imóvel, deixando as formalidades para o momento em que efetivamente for alugado, é fundamental que tais procedimentos sejam regularizados na hora certa, evitando-se que a imobiliária continue como mera preposta do locador.

Sem procuração do cliente, a administradora não poderá praticar atos que devam ser realizados por escrito, em nome do outorgante, como assinar contratos, cartas de fiança, substabelecer poderes “ad judicia” para advogado, representá-lo perante repartições públicas. O instrumento de procuração define com precisão os poderes da administradora como mandatária.

Já o contrato de administração serve para complementar as atribuições, poderes e responsabilidades da administradora como prestadora de serviços ou “locadora” (Cód. Civil, art. 1.216 e seguintes) do proprietário, bem como melhor informar as obrigações deste em relação a ela. Serve o contrato escrito, também, para a convenção de normas que não estejam de acordo com o estipulado em lei ou que vão contra praxes comerciais aceitas no local.

A administradora, por exemplo, pode ser responsabilizada pelos prejuízos a que der causa por sua culpa, como a falta de vistoria ou a aceitação de fiador inidôneo. A reversão dessa responsabilidade ou a caracterização do que seja a “culpa da administradora” podem ser previstas no contrato, evitando assim discussões desgastantes a respeito. Cláusula nesse sentido é a que isenta a empresa por danos causados no imóvel enquanto estiver desocupado.

A solenidade presente na assinatura de um contrato de administração funciona também como força carreadora da confiança do proprietário. O fato de ver, ler e manusear documento em que se encontram detalhadas as normas seguidas e obrigações assumidas pela administradora faz o proprietário sentir-se psicologicamente reconfortado, dando-lhe segurança em negociar com a empresa.

Quem é dono de imóveis está acostumado a lidar com escrituras, certidões, guias e outras formas escritas de documento. O contrato de administração, especialmente quando bem elaborado e de boa apresentação, evoca algo de palpável e duradouro, reflete a imagem da empresa e projeta um halo de sinceridade.

Livre contratação

Por não ser atividade regulamentada, a administração de imóveis não obedece, necessariamente, a regras ou leis previamente estabelecidas ou que disponham de modo coercitivo entre as partes.

A primeira característica do contrato de administração deflui deste enunciado: as partes podem contratar livremente. O que pactuarem será lei entre si. Não há evidente fraqueza de um lado para ser protegida pela lei, como entre senhorio e inquilino ou entre patrão e empregado.

Tampouco há forma prescrita ou denominação prevista para o contrato. Pode-se dar a ele cunho essencialmente civil ou caráter comercial, se pelo menos uma das partes for comerciante. O papel desempenhado pelo administrador terá maior ou menor relevância. Prazo, preço, prorrogação e rescisão podem ser livremente estipulados.

O contrato de administração está longe de ser um contrato de adesão, em que há preponderância da vontade de uma parte em relação à outra, ou seja, em que uma se submete às imposições da outra, como no contrato de transporte ou de seguro. A existência de instrumento previamente impresso não é suficiente para caracterizar a adesão, mormente tendo-se em vista que o mercado se regula pela livre iniciativa e existe saudável concorrência entre administradoras.

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