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Lógica das Benfeitorias

Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias. O assunto voltou à baila em decorrência de decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), mandando incorporar ao valor do imóvel, para fins de avaliação do valor do aluguel, as benfeitorias realizadas pelo locatário. Em entrevista a caderno imobiliário, procuramos sintetizar o assunto, o fazendo como segue.

Benfeitorias necessárias são aquelas que visam restituir ao imóvel o seu uso e a sua habitabilidade, em caráter de premência. Por exemplo, se um vendaval levanta o telhado, a fiação entra em curto-circuito ou o sistema hidráulico entope, é preciso reconstruir o telhado, consertar ou trocar a fiação e reparar os canos do prédio. Úteis são as que acrescentam alguma utilidade a mais ao prédio, valorizando. São exemplos típicos a construção de anexo, churrasqueira, ou modificações internas ou externas para adaptá-lo a novas funções. Voluptuárias são aquelas que apenas embelezam e encantam, como os revestimentos de piso e parede, a decoração, dando maior comodidade ao bem.

Embora o critério do que seja um tipo ou outro de benfeitoria varie conforme a época, a cultura e o nível sócio-econômico das partes envolvidas, é preciso estabelecer a diferença, pois as conseqüências são marcantes.

No caso de benfeitorias necessárias, o locatário tem o direito de exigir, de imediato ou a qualquer tempo da locação, que o locador realize todos os reparos de que o imóvel carece, quer tenham sido provocados por fatores externos ou unicamente pelo transcurso do tempo em decorrência do uso normal. Se o senhorio se recusar a fazer os consertos, o inquilino poderá fazê-los por sua conta, independente de autorização, e cobrá-los em ação própria ou ao final do contrato, ficando-lhe garantido o direito de retenção do imóvel, no caso de retomada, até que o proprietário efetue o reembolso devido.

Úteis a ambos

Sendo úteis as benfeitorias, a racional é outra. Em princípio, o locatário não poderá efetuar as melhorias sem a autorização expressa do locador, o que poderia dar ensejo à quebra da locação por infração do contrato. Salvo disposição em contrário, as benfeitorias úteis se incorporam ao imóvel, vale dizer, aumentam o valor do objeto da locação, o que, no caso de ação renovatória (de cinco em cinco anos) ou ação revisional do aluguel (de três em três), representará um acréscimo de locatício em favor do locador. Foi esse o sentido da decisão do STJ, acima referida. Quando feitas com autorização do proprietário, também asseguram ao inquilino a retenção do imóvel na hipótese de despejo.

Quanto às benfeitorias voluptuárias, por se tratar de adornos estéticos e itens de conforto, em nada beneficiam ou prejudicam o inquilino ou o senhorio. Não precisam de autorização para ser inseridas no imóvel, mas também não dão direito a qualquer forma de ressarcimento ou retenção. Podem ser levantadas livremente ao término da relação locatícia.

Ao fazer qualquer benfeitoria em imóvel alheio, é importante que o locatário distinga os tipos indicados, solicitando orçamentos e notas separados das necessárias e úteis, para que, se for o caso, apresentá-los em juízo, quando de ação de ressarcimento ou de contestação de eventual ação de retomada movida pelo locador. A falta de prova consistente tem sido o maior entrave à postulação dos direitos do locatário, em tais ações.

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