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O IPTU e a cota de rateio

Embora um seja imposto e o outro rateio de despesas, o IPTU e o condomínio têm muito em comum. E, naturalmente, algumas divergências. São dois encargos que estão vinculados intrinsecamente ao imóvel, por força de lei ou de convenção, dele não podendo se separar pela alienação, pelo abandono ou outra forma de renúncia à propriedade. É mais fácil conseguir um divórcio do que livrar-se do condomínio ou do IPTU.

O imposto sobre a propriedade territorial urbana incide sobre todos os imóveis existentes na área urbana dos municípios, inclusive sobre a área comum do condomínio, como toda e qualquer propriedade sujeita ao pagamento do IPTU. O rateio de despesas comuns, por sua vez, atinge todas as unidades da propriedade edilícia, quem quer que seja o seu titular, mesmo que a prefeitura, o Estado ou outra entidade pública.

O imposto lançado sobre as áreas comuns deve ser rateado entre os condôminos, na forma da convenção (usualmente por fração ideal), sem exclusão de qualquer unidade, mesmo que seu domínio seja detido por ente público. Cada um cumpre sua obrigação. O condomínio paga o valor integral do IPTU e o cobra proporcionalmente de cada condômino.

O fundamento legal para a cobrança do IPTU está no Código Tributário Nacional, cujo artigo 32 assim se expressa: “O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.”

A legislação municipal pode regulamentar a matéria, permitindo, por exemplo, que haja imóveis isentos. A isenção, grosso modo, é uma forma de não cobrar o imposto daqueles que se enquadram entre os contribuintes, porém, por conta de circunstâncias objetivas, como o pequeno tamanho ou valor do imóvel, são dispensados do pagamento. Prédios pertencentes ao Poder Público, templos religiosos, escolas, instituição de assistência social sem fins lucrativos geralmente são imunes do imposto, não sendo obrigados ao pagamento.

Não existe ou isenção ou imunidade quanto ao pagamento da taxa de condomínio, contudo. Pelo menos, até hoje não tivemos conhecimento de que alguma organização condominial tenha liberado algum condômino do pagamento de sua quota de rateio. No caso do apartamento do zelador, ainda existente em alguns edifícios, trata-se de área comum a todos e não de unidade autônoma. Fica somente sujeita ao IPTU, mas não à divisão de despesas do prédio.

Uma outra analogia. É o município que estabelece por lei os valores que serão cobrados a título de imposto predial, e o dinheiro pode ser utilizado livremente pela prefeitura para o atendimento de suas finalidade, não havendo vinculação entre o numerário arrecadado e as demandas do fato que o gerou, ou seja, o IPTU, embora se baseie no valor de terrenos e edificações, não precisa ser aplicado em melhoramentos para estes mesmos imóveis.

Com o condomínio é diferente. Os valores arrecadados pelo síndico, conforme orçamento aprovado em assembléia ou rateio de despesas autorizadas, deve ser integralmente aplicado em benefício da propriedade comum, não se permitindo qualquer desvio de finalidade.

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