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Rateio ganha da Hipoteca

“A natureza’ propter rem’ da obrigação de concorrer com despesas condominiais grava a unidade autônoma que a produziu, conferindo privilégio preferencial em relação ao crédito hipotecário vinculado ao imóvel.”

Decisão unânime, nesse sentido, foi proferida por turma julgadora da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, acompanhando o voto do relator Júlio Vidal, em agravo de instrumento (n. 1.039.303-0/6) interposto por agente financeiro titular de crédito hipotecário sobre o bem, em execução de débitos movida por condomínio de São Paulo.

Como explica o relator, não obstante o argumento de que o bem objeto da penhora estaria onerado por hipoteca em garantia do contrato de mútuo de dinheiro, o juiz de primeiro grau já indeferira o pedido de preferência do crédito hipotecário frente ao débito condominial alvo da execução contra o proprietário inadimplente.

A mesma lógica foi seguida pelos julgadores de 2º grau. No entender dos desembargadores paulistas, a natureza da obrigação condominial, por ser própria da coisa (gravando-a e perseguindo-a onde quer que se encontre, contra quem quer que a detenha), confere ao crédito do condomínio um “privilégio preferencial em relação ao crédito hipotecário” atrelado à unidade devedora.

No dizer de Mário da Silva Pereira, citado pelo relator, ‘o cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais [...] constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade, uma vez que a lei lhe imprime poder de seqüela’. Também cita Silvio Rodrigues, para quem a obrigação própria do bem ‘é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade, que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito’.

Como se vê, a dívida de condomínio se gruda na unidade autônoma, não importa quem seja o proprietário ou o novo adquirente, mesmo que a transmissão aconteça por meio de leilão judicial ou hasta pública. Quem compra o imóvel com pendência de débitos condominiais fica sujeito ao pagamento dos atrasados.

O desembargador Júlio Vidal menciona, ainda, decisão do antigo Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, relatada pelo atual desembargador Celso Pimentel, para quem, em razão de sua natureza, ‘a despesa de condomínio, de cuja satisfação depende a subsistência da própria coisa, o imóvel, confere privilégio especial ao respectivo crédito, tornando-o preferencial em face do crédito hipotecário’.

Por derradeiro, o relator lembra que “a convenção do condomínio constitui um contrato coletivo de natureza normativa submetida a todos os que assumirem alguma posição jurídica em relação à propriedade autônoma (art. 1.333 do Cód. Civil) e que a preferência do crédito hipotecário perde sua força ante a exceção prevista no art. 1.422, parág. único do Código Civil, que diz: “Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos.”

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