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Uso do Imóvel pelo Locatário

Por meio de contrato de locação, o locador cede ao locatário a posse do imóvel, junto com seu direito de uso e gozo sobre o bem (Cód. Civil, art. 1.188), mediante certa retribuição. Se a cessão do imóvel se dá a título de empréstimo, diz-se que há comodato, denominando-se de comodatário quem passa a utilizar a coisa (Cód. Civil, art. 1.248).

Nas duas hipóteses, as principais em matéria de uso da propriedade alheia, o dono abre mão de sua condição potestativa, transferindo a posse com todas as suas conseqüências. O locatário e o comodatário passam a agir, na prática, como se fossem donos do imóvel; enquanto detiverem a posse, o proprietário só poderá ingressar no imóvel como visita, com a devida permissão do inquilino ou do comodatário. Resta-lhe, como consolo, a posse indireta sobre o imóvel, ou seja, uma abstração jurídica, que não cabe aqui discutir.

Como ficam, então, as relações do locatário com o condomínio e do condomínio com o condômino ausente?

Regra número um: ao locatário, comodatário ou qualquer ocupante, mesmo que eventual, da unidade autônoma, aplicam-se, a qualquer título, “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20).

Regra número dois: o locatário e o comodatário podem utilizar-se com exclusividade da unidade autônoma, respeitados os direitos de vizinhança, e usar das partes e coisas comuns, sem maiores restrições que as impostas ao condômino-locador (art. 19).

Regra número três: o condômino-locador responde, perante o condomínio, por qualquer prejuízo ou dano que venha a ser causado pelo locatário e demais ocupantes de sua unidade (art. 19 e Cód. Civil, art. 1.518 e seguintes).

Regra número quatro: se o locatário descumprir qualquer cláusula do regimento interno ou da convenção, o condomínio poderá impor-lhe as multas e sanções previstas (art. 21).

Regra número cinco: o locatário poderá participar das assembléias, podendo votar nas decisões que envolvam despesas ordinárias de condomínio, se o condômino-locador não estiver presente ou representado (art. 24, § 4º).

Regra número seis: as obrigações do condômino perante o condomínio, de qualquer natureza, permanecem íntegras, não podendo desobrigar-se unilateralmente (art. 12).

Pode o condomínio impor exigências na seleção das pessoas que ocuparão o imóvel? Legalmente, não. Na prática, muitos síndicos, em razão do bom relacionamento com os condôminos, têm conseguido influenciar o processo de seleção. Se suas diretrizes e restrições forem acatadas, fato consumado.

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