Todos sabem que o síndico tem o poder de convocar assembléia do condomínio. Grande parte dos proprietários não ignora que a assembléia também pode ser convocada por um quarto(1/4) dos condôminos. O que pouca gente tem conhecimento é que a assembléia do condomínio, em casos especiais, pode ser convocada por qualquer condômino, individualmente, ou mesmo por locatário, morador eventual ou funcionário do prédio.

A Lei do Condomínio é expressa a respeito, em seu art. 22, § 3.º:

“A convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.” (grifamos)

Observe que apenas dois são os requisitos indispensáveis à convocação de assembléia pelo condômino, sem a exigência de um quarto das assinaturas. Primeiro, que na convenção do condomínio haja previsão de convocação de assembléia especial, conforme permitido pela lei. Segundo, que o síndico haja tomado alguma decisão em prejuízo do condômino e que de tal decisão caiba recurso para a assembléia, questão que poderá ser discutida preliminarmente na própria reunião coletiva do condomínio.

Três caminhos

Nossas convenções costumam reproduzir quase na íntegra todos os comandos da Lei do Condomínio, razão por que a maioria tem o permissivo legal acima transcrito, facilmente preenchendo o primeiro requisito. O que também não falta, em certos edifícios, é indignação e revolta de condôminos prejudicados com atos arbitrários do síndico, que ultrapassam as atribuições e poderes de polícia administrativa que a lei lhe outorgou. Não se conformando com a decisão (por exemplo, imposição de multa), o condômino poderá solicitar que o síndico convoque assembléia, para apreciar seu recurso; ou pedirá que outros co-proprietários endossem sua iniciativa de convocação, obtendo quórum de um quarto (1/4); ou simplesmente poderá ele mesmo convocar a assembléia, com o propósito específico de deliberar sobre os atos praticados pelo síndico.

Note que o condômino isoladamente não pode convocar assembléia para qualquer outra finalidade, como destituição do síndico, eleição de membro do conselho, realização de obras, demissão de funcionário etc. Nessas hipóteses, a convocação deverá ser feita de forma habitual. Para manter o equilíbrio e as prerrogativas sob controle, é comum as convenções estabelecerem que se a assembléia não der guarida ao recurso do condômino convocante, arcará ele com as despesas de convocação e realização do ato.

Até o vizinho?

Destacamos em negrito a palavra interessado, no texto citado, para chamar a atenção para a hipótese de que qualquer pessoa prejudicada por ato do síndico pode convocar assembléia, e não apenas o condômino. Se assim fosse, a lei teria utilizado essa palavra (condômino) e não a outra (interessado). No nosso entender, portanto, terá legitimidade ativa para convocar a assembléia especial quem objetivamente tiver interesse (no sentido jurídico e legal do termo) para recorrer de ato do síndico.

Podem ser considerados legalmente interessados, além dos condôminos, os funcionários do edifício, locatários e comodatários, empregados domésticos e demais pessoas que habitem ou se utilizem do prédio. A nosso ver, o interesse de agir pode abrigar também os vizinhos da edificação, se de alguma forma forem atingidos arbitrariamente por ato ou decisão do síndico (não devolver a bola da turminha ao lado, por exemplo), se bem que esta interpretação dificilmente será acatada.

Por falta de maior conhecimento sobre o assunto, poucas questões têm sido suscitadas, não havendo, pelo que se saiba, decisão judicial a respeito. Como o objetivo da coluna é informar e orientar, quem sabe no futuro tal prerrogativa tenha maior utilização.

O condômino pode alienar sua garagem a alguém estranho ao condomínio? A pergunta tem razão de ser porque a Lei do Condomínio estabelece restrições à transferência de vagas de estacionamento, o que levou alguns intérpretes a estender tal impedimento a todas as hipóteses possíveis de compra e venda.

O cerne da questão está situado no art. 2.º, da Lei 4.591/64, e especialmente nos seus dois primeiros parágrafos. Vale a pena transcrever.

“Art. 2.º – Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

§ 1.º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.

§ 2.º – O direito de que trata o § 1.º desta artigo poderá ser transferido a outro condômino, independente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.

§ 3.º – Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.” (grifamos)

Lendo-se atentamente a legislação transcrita, pode-se chegar a várias conclusões, ressaltando-se de imediato estar-se tratando de vaga de garagem à qual não foi atribuída fração ideal de terreno e não de vaga de garagem individual, demarcada e autônoma, com fração ideal de terreno própria, desvinculada de qualquer unidade, por se constituir em si uma unidade autônoma, com direito a matrícula no registro de imóveis.

O direito de que trata o § 1.º é o direito à guarda de veículo na garagem coletiva, com fração ideal comum, demarcada ou não, necessariamente vinculada a uma unidade autônoma (habitacional ou comercial), sem possibilidade de matrícula no registro de imóveis. Sendo coletiva ou acessório do principal, a vaga de garagem será sempre subordinada, só podendo ser transferida de uma unidade principal para outra, como diz a lei, vedada sua alienação a pessoas estranhas ao condomínio.

Quem é estranho?

A mesma regra não deve ser aplicada no caso das garagens individuais, com fração ideal específica, e que se constituem em unidades autônomas. A estas o art. 2.º já transcrito não faz referência, não se enquadrando no disposto no § 2.º. Vigora, na hipótese, a regra geral sobre a alienação de unidades no condomínio, que diz:

“Art. 4.º – A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos.”

Como se vê, qualquer unidade autônoma pode ser livremente vendida ou onerada. Logo, se a garagem se constituir em unidade autônoma, também poderá ser livremente alienada, inclusive a terceiro não condômino, que, a partir do momento em que se tornar o novo proprietário da vaga, deixará de ser um estranho no condomínio, passando a ser um co-proprietário como todos os demais, com obrigação de cumprir e respeitar a convenção do condomínio e de pagar a sua quota-parte nas despesas ordinárias e extraordinárias.

Em outras palavras, pessoas estranhas ao condomínio não podem comprar vagas de estacionamento coletivo ou acessórias de unidades autônomas, mas podem adquirir qualquer unidade autônoma do edifício, incluindo aí as vagas de garagem autônomas, os apartamentos autônomos, as salas e conjuntos comerciais autônomos e assim por diante.

“É do condomínio a legitimidade para ajuizar ação de cobrança das quotas partes resultantes dos rateios das despesas condominiais, ainda que, sem que haja cessão de crédito, se utilize de serviços de terceiros.” Com esta ementa, o acórdão 8209, da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Paraná, relatado pelo ilustre juiz Rogério Coelho, rejeitou o argumento de que o condomínio não teria legitimidade para mover ação de cobrança contra condômino, por ter transferido a cobrança de suas quotas a empresa prestadora de serviços.

A decisão do TA/PR foi unânime, participando do julgamento os juizes Mário Rau e Ronald Schulman.

Diz o relator Rogério Coelho que a condômina apelou da sentença que julgou procedente a ação de cobrança promovida pelo condomínio, alegando a preliminar de ilegitimidade de parte, sob o argumento de ser a sua dívida perante empresa de cobrança e não perante o condomínio.

O ponto central da questão foi assim ferido pelo acórdão:

“O fato de mencionada empresa estar efetuando a cobrança da taxa em atraso não a transforma em titular do crédito pois, como afirmou-se na contestação, é mera prestadora de serviços ao condomínio, situação que não retira a legitimidade do autor para figurar no pólo ativo da presente ação.”

Lembra, ainda, ser obrigação de cada condômino, segundo dispõe o artigo 12 da Lei n.° 4.591/ 64, concorrer nas despesas do condomínio, pagando, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte do que lhe couber em razão do rateio. Finaliza asseverando que “a falta de pagamento de qualquer parcela provoca o desequilíbrio econômico do condomínio, onerando os demais condôminos e obrigando-os a suprir o caixa comum e suportar, além das suas, as despesas relativas ao consumo de água e energia elétrica, realizadas pelo inadimplente, situação totalmente injusta”.

VIDRAÇA TRANSPARENTE

Outra questão importante de condomínio foi resolvida pela 4.a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, na apelação cível n.° 49805-3, com decisão unânime dos nobres desembargadores Troiano Netto, relator, Wanderlei Resende e Octávio Valeixo, a propósito do tema alteração da fachada do prédio.

Diz a ementa: “A colocação de vidraça transparente, fechando a sacada de um apartamento, não implica em alteração substancial da fachada, podendo ser tolerada.”
O apelante, condômino-proprietário de apartamento em Curitiba, fechou sua sacada com vidro transparente. O condomínio ingressou com ação cominatória, obtendo sentença favorável em 1.° grau, condenando-o a desfazer essa obra, sob cominação de multa diária, sob o fundamento de que a vidraça alterara a fachada do edifício, violando o regimento interno e o art. 10, I, da Lei do Condomínio.

Em sua apelação, o condômino alegou, entre outros, que os moradores da cobertura também colocaram vidro, sem nenhuma restrição, devendo ser aplicado o princípio da isonomia, e que não alterou a fachada do edifício e a sacada não constitui parte comum.

Acolhendo sua argumentação, o relator Troiano Netto pondera que a sacada não constitui parte comum do prédio, pois que se destina ao uso exclusivo do morador, só este podendo utilizá-la, outros nem tendo acesso, salvo aqueles que o ocupante permitir.

Por outro lado, prossegue, a proibição contida na Lei 4.591/64 refere-se a alteração substancial, que desfaz a harmonia do conjunto, e não a pequena modificação que não chega a comprometer a fachada, como no caso em tela, pois foram colocados tão somente vidros transparentes; não se constata nenhuma alteração na arquitetura, eis que a modificação visto o conjunto, é muito pouco perceptível.

Já noticiamos, nesta coluna, sobre decisão do Superior Tribunal de Justiça que firmou jurisprudência no sentido de que “é passível de penhora o imóvel residencial da família, quando a execução se referir a contribuições condominiais sobre ele incidentes”. Por intermédio do Telejuris Consultoria e Pesquisa, obtivemos cópia do acórdão, podendo fornecer mais alguns detalhes aos leitores e fotocópia aos que o necessitarem.

Diz o ministro Barros Monteiro, em seu relatório, que os condôminos opuseram embargos à penhora nos autos da execução de sentença proferida em ação sumaríssima de cobrança de taxas condominiais. O juiz de direito julgou improcedentes os embargos, declarando subsistente a penhora. A Sétima Cântara Cível do Tribunal de Alçada de Minas Gerais, por unanimidade, negou provimento ao apelo dos embargantes.

Com a realidade

Os fundamentos do acórdão do TA mineiro acham-se resumidos na seguinte emenda: “Quando a execução se faz com base em taxas condominiais, o apartamento integrante da universalidade-autora, mesmo sendo bem de família, por único do casal executado, responde, sendo penhorável, abrangido como está pela exceção contida no art. 3.°, da Lei n.° 8.009/90, vez que foi em Função dele o surgimento do débito.”

Inconformados com a decisão, os executados manifestaram recurso especial, alegando, em síntese, que a contribuição condominial, por ser de caráter particular, não está abrangida pela exceção prevista na Lei 8.009/90 (art. 3.°, inc. IV), que cuidaria exclusivamente de dívida de natureza fiscal.

Em seu voto, o ministro Barros Monteiro manifesta seu entendimento no sentido de se conferir ao disposto no art. 3 °, inciso 1V, da Lei n.° 8009/90, uma interpretação compatível com a realidade dos dias atuais, que permita a preservação do condomínio e obste o enriquecimento indevido de uma das partes envolvidas. Assim, na locução “taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”, empregada no referido inciso, deve entender-se como abrangidas as despesas condominiais.

Nessa hipótese, portanto, pondera o relator, para atender às despesas comuns de condomínio, ou seja, à cota-parte que cabe à unidade habitacional, o bem residencial da família é penhorável, de acordo com a ressalva inserida no art. 3.° da Lei n.° 8.009, de 1990. Atribui-se à indigitada expressão um alcance genérico, sem a conotação de caráter fiscal que qualifica, de forma restritiva, as demais ressalvas inseridas no mesmo inciso IV.

Sem justa causa

Cita doutrina do jurista Alexandre Mars Carneiro, que vincula tais contribuições às obrigações propter rem (próprias da coisa), observando que “:como, pois, admitir-se, senão ab absurdo, que um condômino inadimplente não possa ser coertado a satisfazer sua co¬participação nas despesas comuns, que resultam da interpenetração de direitos proporcionais e coexistentes, e tenham os demais condôminos, ad aeternum, que suportar esta desigualdade de conduta? Mutatis mutandis, ter-se-ia, por parte do condômino inadimplente, relapso, um enriquecimento sem justa causa e em prejuízo dos demais condôminos, a desigualar os direitos iguais de todos’ (Revista Forense, vol. 327, pág. 9).

Adiante ressalta, em conclusão, que não se mostra equânime, efetivamente, que o devedor passe a usufruir o condomínio às custas dos demais condôminos, sem quaisquer ônus. A decisão por unanimidade da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça recebeu o número RESP 00150;79/MG, tendo votado com o ministro-relator Barros Monteiro, os ministros Cesar Asfor Rocha, Ruy Rosado de Aguiar e Sálvio de Figueiredo Teixeira.

Para quem não é do Rio de Janeiro, como eu, a questão pode parecer estranha, mas é bom que seja discutida, pois cedo ou tarde outras cidades enfrentarão o mesmo dilema: Pode o condomínio criar serviço de ônibus ou lotação, para transportar os moradores e funcionários, obrigando todos os condôminos a arcar com as despesas?

No Jornal Masset, edição 158, de outubro/97, lemos artigo de Isaldo Vieira de Melo, sob o título “Taxa de ônibus em Condomínio”, em que o ex-presidente e conselheiro da ABADI defende a possibilidade da cobrança, reforçando seus argumentos com várias decisões judiciais. À primeira vista, exigir que um condômino seja obrigado a arcar com a condução de outras pessoas, por mera comodidade delas (que não querem utilizar transporte público ou individual), nos soa contrário aos princípios do condomínio. Mas antes de avançar com opinião sobre o tema, vejamos melhor as explicações do articulista.

Respaldo de assembléia

Explica ele que , no Rio de Janeiro, “é muito comum o estabelecimento de transporte coletivo para os condôminos por meio de ônibus, que essa comodidade oferece um status de grandeza a quem o adotou”. Diz, em seguida, que “para que tudo funcione nesse mister agradando aos usuários, torna-se necessário o respaldo de Assembléia Geral Extraordinária para aprovar-se tal tipo de transporte com a fixação do quantum com que cada condomínio terá a obrigatoriedade de contribuir para contratação do serviço ou dos serviços que venham a ser prestados pela empresa contratada”. E prossegue adiante lembrando que, “nem sempre há unanimidade nas Assembléias para instalação desse inegável conforto. Existem aqueles que se apavoram com as despesas necessárias da vida condominial e preferem enfrentar o transporte de massa”. Argumenta, que, “se assim procederem não estarão livres da obrigatoriedade de sua contribuição ao transporte do ônibus do condomínio, visto que terão que se curvar à soberana decisão da Assembléia Geral Extraordinária convocada para deliberar sobre a relevante questão”. Assim sendo, “nada poderá obstar a aplicação de sanções pelo condomínio ao co-proprietário discordante, que terá de pagar a cota fixada para pagamento do transporte contratado”.

Em abono de sua tese, Isaldo Vieira de Mello cita decisões do Tribunal de Alçada de Minas Gerais e do 1.º Tribunal de Alçada Cível de São Paulo.

Direito de oposição

Escrevendo sobre o tema “Condomínio – Princípio do Gozo”, no jornal Tribuna do Direito de outubro/96, transcrito no jornal O Morador de janeiro/97, o advogado Biasi Ruggiero lembra que “se a inovação que alguns pretendem introduzir, embora valorize o edifício, não seja indispensável e permita sua utilização separada, o seu custo deve ser distribuído apenas entre aqueles que provaram a inovação, eximidos de qualquer pagamento dos demais condôminos”. Cita decisão do STJ, reafirmando que o pagamento do condomínio repousa em um princípio: o princípio do direito correlativo ao gozo, o que pressupõe que “o condômino que não se utiliza de um determinado serviço não está obrigado a contribuir para as despesas de sua realização e/ou manutenção”. Diz ainda Ruggiero que “quanto à obra ou serviço incompatível com a categoria do prédio, ou muito dispendiosa, é perfeitamente razoável que o condômino a ela se oponha, ficando o rateio a ser feito apenas entre aqueles que pretendem sua realização” e que “a mesma posição deverá ser tomada em relação a obras desnecessárias ou voluptuárias, ou aquelas benéficas a apenas uns”.

E, então, caro leitor? Novamente perguntamos: quem tem razão? O articulista paulista ou o carioca?

Nosso entendimento é que, em princípio, não cabe a cobrança de taxa de ônibus dos condôminos, mesmo se aprovada em assembléia geral extraordinária, pois tal despesa não tem natureza condominial, podendo ser cobrada somente de quem as aprovou, em atenção ao princípio do gozo acima referido. O serviço de lotação é conveniente para o bem-estar e o conforto dos condôminos, mas somente fora do condomínio. É útil, certamente, mas tão útil e necessário como a contratação de segurança particular (guarda-costas), de oficina para a manutenção do carro do condômino, de contador para fazer-lhe a declaração do IR, de médico para cuidar de sua saúde e assim por diante.

Cabe ao condomínio oferecer tais serviços? Não estaria fugindo de seu objetivo de oferecer um local seguro e confortável para o condômino morar? Não se trata de uma despesa meramente útil, como a ligação de TV a cabo?

O tema é instigante e não temos a pretensão de dizer a última palavra. O que é desnecessário em Curitiba pode ser necessário no Rio de Janeiro. Como já dissemos, o condomínio é uma instituição viva e atuante no Brasil. Hoje, não apoiamos a idéia de se cobrar taxa de ônibus no condomínio, mas não somos míopes para não vislumbrar que nosso ponto de vista será provavelmente derrubado pelos fatos da vida moderna.

O condomínio responde civilmente por disparo de arma de seu interior, se há vitima mas não se consegue identificar o autor. Decisão neste sentido foi tomada pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em acórdão relatado pelo desembargador Carpela Amorim (apelação cível nº 4312/94, in Bonijuris 26199), na esteira de outras decisões que obrigam o condomínio a indenizar danos provocados por objetos lançados de casas e edifícios, em contradição á norma do art. 1529 do Código Civil.

O tema não é novo nem, polemico, mas merece ser relembrado, porque fatos semelhantes continuam a acontecer, e nosso leitor precisa ficar ciente de suas responsabilidades. Quem é vizinho de edifício comercial, por exemplo, sabe muito bem quanto copo de papel, miolo de bobina, caneta esferográfica, grampeador e outros itens são comumente lançados das janelas do prédio. O mesmo ocorre em edifícios residenciais, com o despejo no vizinho de bens de natureza, causando não só aborrecimento, mas muitas vezes prejuízo passível de indenização.

Vítima, centro das atenções

Mas, voltemos à decisão de TJ/RJ. Diz a emento do acórdão: “Arremesso de projétil de um prédio de apartamentos. Se não se identificou o autor do lançamento, a responsabilidade pelo ressarcimento do dano é do Condomínio. A vítima, que em sede de responsabilidade civil é o centro das atenções, é que não pode ficar inteiramente entregue a sua própria sorte. Aplicação da regra do art. 1.929 do Código Civil. Provimento parcial do apelo, para condenar o condomínio réu, conforme ficou apurado na pericia medica realizada.”

Prescreve o art. 1.929 do Código Civil: “Aquele que habitar uma casa, ou parte dela, responde pelo dano proveniente das coisas que dela caírem ou forem lançadas em lugar indevido.” Como se vê, o mandamento do Código Civil é bastante abrangente para englobar todas as situações, desde a queda de uma marquise ou do reboco do prédio, até o arremesso de objetos pesados, água, balões e, como visto acima, o disparo de arma de fogo.

A questão sobre quem deve pagar a indenização já foi também exaustivamente discutida na Justiça. Em primeiro lugar, inegavelmente, cabe ao condômino causador do prejuízo. Se este é conhecido, isento ficará o condomínio de responsabilidade. Em edifícios com apartamentos voltados para pontos diferentes do horizonte, em que não se sabe a autoria mas se prova que o objeto só poderia ter sido lançado das unidades com face para a rua ou para os fundos, já se decidiu que somente os condôminos potencialmente danosos devem arcar com o valor da indenização, excluindo-se os de onde seria impossível atingir a vitima. Não havendo excludentes, todos os condôminos pagam pelo dano causado.

Preocupação recente

O que o sindico pode fazer para evitar tais problemas? Tomar todas as providencias possíveis. Incluir tais proibições, apesar de óbvias, no regimento interno e distribuí-lo entre todos; enviar carta de advertência geral e específica, se o fato ocorrer; procurar identificar os objetos lançados e sua possível origem; manter boas relações de vizinhança; colocar um olheiro para observar as janelas do edifício; convocar assembléia geral para conscientizar os condôminos sobre os riscos de indenização; e assim por diante.

Não custa lembrar que o Código Civil é de 1916, mas que somente nos últimos anos nós brasileiros acordamos para a importância das ações indenizatórias, possivelmente por influência do direito, ou melhor, da cultura americana. O patrimônio do condômino cumpridor de seus deveres não está a salvo se outros moradores de seu prédio não procederem com o mesmo respeito à lei e à incolumidade dos vizinhos e terceiros. O tema pode ser velho, mas a preocupação com as indenizações milionárias estpa dia a dia mais presente em nossas vidas.

Ponto pouco referido pela doutrina, mas de grande repercussão na vida diária dos condomínios, é o do poder de polícia administrativa do síndico. Poder de polícia, segundo a lição de Hely Lopes Meirelles (nosso maior administrativista, já falecido) é a faculdade de que dispõe a administração pública para condicionar e restringir o uso e gozo de bens, atividades e direitos individuais, em benefício da coletividade ou do próprio Estado. Em linguagem menos técnica, podemos dizer que o poder de polícia é o mecanismo de frenagem de que dispõe a administração pública para conter os abusos de direito individual.

O síndico, não sendo parte da administração pública, também tem poder de polícia? De onde vem esse direito? Da leitura do art. 22 da Lei do Condomínio deflui-se claramente ter o legislador aquinhoado o síndico com atribuições e poderes que se enquadram perfeitamente na definição dada. Por exemplo, cabe ao síndico: “exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessem a todos os moradores”(§ 1.º, b); “impor as multas estabelecidas na lei, na convenção e no regimento interno”(§ 1.º, d); “cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia”.

Diz a doutrina que a razão do poder de polícia é o interesse social e o seu fundamento está na supremacia geral que o Estado exerce em seu território sobre as pessoas, bens e atividades, supremacia que se revela nos mandamentos constitucionais nas normas de ordem pública, que a cada passo opõem condicionamentos e restrições aos direitos individuais em favor da coletividade, incumbindo ao Poder Público o seu policiamento administrativo.

O objeto do poder de polícia administrativa é todo bem, direito ou atividade individual que possa afetar a coletividade ou pôr em risco a segurança nacional, exigindo, por isso mesmo, regulamentação, controle e contenção pelo Poder Público. A finalidade do poder de polícia é, pois, a proteção ao interesse público no seu sentido mais amplo. Nesse interesse superior da comunidade entram não só os valores materiais como, também, o patrimônio moral e espiritual do povo, expresso na tradição, nas instituições e nas aspirações nacionais da maioria que sustenta o regime político adotado e consagrado na ordem jurídica vigente.

Como tal teoria se aplica ao condomínio? Tirando os exageros e a linguagem empolada dos juristas, na esfera condominial ocorre fenômeno semelhante. Já se disse que o condomínio é uma pequena república, com poder executivo (síndico), legislativo e judiciário (assembléia geral) e até um tribunal de contas (conselho consultivo). Nele não se há que falar em segurança nacional, mas existe uma coletividade com interesses comuns que podem ser ameaçados a qualquer momento pelos condôminos, funcionários, visitantes ou estranhos. Para evitar que a comunidade tenha prejuízos pela ação individual, existe uma regulamentação (convenção e regimento interno), com normas voltadas à defesa do bem comum, cabendo ao síndico o papel de guardião do condomínio.

Hely Lopes Meirelles também nos ensina que a extensão do poder de polícia é hoje muito ampla, abrangendo desde a proteção à moral e aos bons costumes, a preservação da saúde pública, o controle de publicações, a segurança das construções e dos transportes, até a segurança nacional em particular; e que os limites do poder de polícia administrativa são demarcados pelo interesse social em conciliação com os direitos fundamentais do indivíduo, assegurados na Constituição da República (art. 5.º).

O grande mestre não citou o condomínio entre os exemplos de áreas sujeitas ao poder de polícia. Contudo, as atribuições e poderes do síndico estão regulados por lei ordinária (federal), não restando dúvidas de que a administração pública delegou ao síndico, por via legal, responsabilidades específicas que caracterizam o exercício do poder de polícia administrativa delegado, em contraposição ao poder de polícia original do Estado.

O condômino prejudicado com o corte no fornecimento do gás, em razão de atraso no pagamento de sua taxa de condomínio, não tem direito a indenização. Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Alçada do Paraná, em acórdão relatado pelo juiz Rosene Arão de Cristo Pereira (in Boletim do Direito Imobiliário, ano XVIII, n.° 13, maio/97), o que serve como orientação para todos os síndicos, que geralmente não sabem o que podem ou não podem fazer quando o condômino se torna inadimplente.

Diz a ementa do acórdão: ” I. Se a convenção condominial previu que o atraso no pagamento da taxa referente ao fornecimento de gás implicaria na cessação do seu fornecimento, o condômino não tem direito a ressarcimento, uma vez comprovada a inadimplência. 2. O síndico não está obrigado a esperar a comunicação bancária do pagamento, uma vez que a notificação efetuada deixou ciente o condômino que deveria comprovar o cumprimento de sua obrigação, mediante a entrega do respectivo recibo na portaria.”

Ação cominatória

A discussão entre o condômino e o condomínio travou-¬se no bojo de ação cominatória cumulada com perdas e danos e repetição de indébito, na qual o autor alega que deixou de pagar o rateio da despesa condominial, alegando que não foi notificado pelo síndico para efetuar o pagamento em atraso, no prazo de 48 horas, sob pena de ser suspenso o fornecimento do gás.

Na inicial, o morador sustentou ter pago ao síndico dois dias antes do desligamento do gás, por meio de remessa postal, postulando, assim, pedido cominatório, para que o síndico se abstivesse de desligar novamente o gás, além de indenização pelas refeições feitas em restaurantes.

Em sua contestação, o condomínio argüiu que o autor não se preocupou em diligenciar para que o síndico tivesse conhecimento do pagamento na agência bancária no tempo oportuno, que não almoçava em casa etc. O juiz singular, Nilson Mizuta, deu ganho de causa ao condomínio.

No julgamento em 2.° grau, o relator Rosene Arão de Cristo Pereira ressaltou que se o autor tivesse apresentado o comprovante de pagamento bancário na portaria (como solicitado circular do condomínio), é evidente que o síndico não teria determinado o corte do gás, e quem, não cabe ao síndico diligenciar junto ao banco para se certificar de que o pagamento foi efetuado, mas sim ao condômino inadimplente comprovar que liquidou com a obrigação, a fim de não ser prejudicado.

Confirmada a decisão, ficou assente o direito do condomínio de deixar de fornecer gás a condômino inadimplente, arcando o autor com as custas e honorários da ação.

Síndico diligente

A leitura do acórdão deixa patente que o síndico do condomínio envolvido nessa indenizatória defendeu com diligência os interesses de sua comunidade. Veja-se que ele não determinou simplesmente o corte do gás do condomínio, mas aplicou de maneira correta o regimento interno do condomínio.

Primeiro, enviou circular aos condôminos, informando que o regimento seria aplicado, para que ninguém alegasse ignorância; depois, enviou carta de cobrança aos inadimplentes, dando prazo de 48 horas para pagarem seu débito; além disso, enviou outro comunicado, solicitando que comprovassem o pagamento bancário junto á portaria do prédio. Não deu margem para que o autor da ação pudesse alegar má fé, negligência ou perseguição do síndico. O síndico e a Justiça certamente são merecedores de cumprimentos.

“Para os efeitos deste Código, são consideradas vias terrestres a praia aberta à circulação pública e as vias internas pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas.” (Código de Trânsito Brasileiro, art. 2.º, parág. único.)

Interessantes reflexos poderão advir ao condomínio em razão do pequeno parágrafo inserido no novo Código de Trânsito. Mais do que isso, tal lembrança do legislador representa verdadeiro reconhecimento da importância dos condomínios na vida econômica e social do país. De certo modo, tal inserção reforça a tendência de publicização do condomínio, isto é, de considerá-lo como bem público ou de interesse público, conforme as circunstâncias.

Nesse sentido, pode-se dizer que, a partir de agora, há no condomínio três áreas distintas e não apenas duas: as áreas destinadas às unidades autônomas, as áreas comuns, e as áreas de circulação de veículos, afetas estas à legislação mencionada. Grosso modo, em linguagem comum, quem manda na unidade é o condômino; nas áreas comuns, o condomínio, representado pelo síndico; e nas vias internas, o condomínio e o poder público (ou seria o condomínio por delegação do poder público)?

Inúmeras questões certamente aparecerão nos tribunais. Por exemplo: Quem tem o poder de fixar normas de trânsito na esfera do condomínio? Quem fiscalizará o cumprimento das normas estabelecidas? Quem aplicará as multas e recolherá as importâncias devidas? O síndico, no seu papel de administrador interno da edificação, com poderes para impor as multas estabelecidas na lei (Lei do Condomínio, art. 22, § 3.º), ou a autoridade policial credenciada, por conta própria ou quando chamada a agir? A quem caberá o produto da multa recolhida, aos cofres públicos ou à conta corrente do condomínio?

Poderíamos continuar especulando até acabar o espaço da coluna, o que fugiria aos nosso propósito, que é de orientar e esclarecer sobre questões de condomínio.

Espírito da lei

Dentro da visão macro e privatista que temos do condomínio, inclinamo-nos para acreditar que o parág. único do artigo segundo do Código do Transito Brasileiro não representa uma ameaça ou invasão do poder público na esfera particular dos condôminos. A Lei do Condomínio (4.591/64), se de um lado protege os condôminos contra influências externas, deixando-os organizarem-se da melhor maneira que lhes aprouver, de outro lado marca nitidamente a presença da ordem pública no condomínio, através da exigência de normas obrigatórias na convenção, estando muito claro que o síndico exerce verdadeiro poder de polícia na jurisdição condominial (o que já dissecamos em colunas anteriores), por delegação legal do Estado.

Já faz parte de suas atribuições a defesa da vigilância, moralidade e segurança internas do condomínio e o citado poder de impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno. Para que também cuide das vias de circulação de veículos, não é necessário, a nosso ver, que a lei lhe atribua especificamente essa função, pois compreendida implicitamente em suas atribuições gerais enunciadas pela Lei 4.501/64.

Dentro do mesmo espírito da lei, somos de opinião de que o condomínio poderá regulamentar suas vias internas (por exemplo, fixando velocidade menor do que a permitida pela nova lei do trânsito), desde que tais normas não contrariem a legislação federal mencionada. Tais disposições internas serão de grande utilidade, especialmente nos condomínios fechados de residências isoladas, em razão de sua extensão e dos problemas que já vinham enfrentando com a circulação de automóveis, motos e assemelhados.

No alvorecer da lei, ainda é cedo para emitir opiniões definitivas. Mas pelo pouco que conhecemos do pensamento dos juízes, diríamos que temos grande chance de acertarmos nossas tímidas previsões.

O síndico não é um profissional contratado para permanecer 24 horas à disposição do condomínio. Regra geral, permanece de prontidão para resolver os problemas do prédio a qualquer hora, do dia ou da noite. Mas quando precisa se ausentar, em viagem ou por outros motivos, quem o substitui no comando do condomínio?

A Lei do Condomínio não foi minuciosa ao ponto de prever em detalhes as “n” hipóteses de ausência ou licença do síndico. Vale, em princípio, o que estiver disposto na convenção do edifício ou seus regulamentos.

Como regra geral, o síndico será substituído pelo subsíndico. Diz a lei que a convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato (art. 22, § 6.º). Nos condomínios que adotam a eleição de subsíndico, será ele o substituto natural do síndico na ausência ou impedimento deste. O mandato de um e de outro poderá ser coincidente, mas não necessariamente, podendo o subsíndico, por exemplo, receber a atribuição de convocar assembléia para a eleição de novo síndico, se o titular não o fizer no prazo prescrito.

Mas, e se não houver previsão de eleição de subsíndico, como fica o condomínio na ausência do síndico? Antes de mais nada, esclareça-se que o afastamento temporário do síndico, por poucos dias, que não coloque o edifício em risco ou sujeito a prejuízo, não tem o condão de suscitar sua substituição. Nem a mudança de residência ou domicílio do síndico, para outro prédio ou mesmo outra cidade, não constitui ausência no sentido técnico do termo, se o representante legal dos condôminos continuar a prestar seus serviços regularmente. A ausência que requer substituição é a do abandono, que deixa o condomínio sem decisão, sem alguém que o represente e defenda seus interesses.

Nesse caso, não havendo subsíndico eleito, o bom senso recomenda que o Conselho Consultivo tome as rédeas do condomínio nas mãos, praticando todos os atos necessários à salvaguarda dos interesses comuns, “ad referendum” de uma próxima assembléia. A função do Conselho Consultivo não é a de administrar o edifício, mas se se encontrar acéfalo, esta é a atitude que deverá tomar. O conselho tem legitimidade para tanto porque foi eleito como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo “na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio”, no dizer da lei (art. 23, parág. único). Mesmo que discutível sua legitimidade (assessorar não é administrar), seus atos encontram respaldo no Código Civil, na parte que trata da gestão de negócios (arts. 1.331 a 1.345).

O mesmo respaldo legal para agir em nome do condomínio terá qualquer condômino, sempre que for necessário defender a comunidade, em razão da ausência do síndico, da inexistência de subsíndico e da inércia do Conselho Consultivo.

Sua ação, obviamente, terá caráter precário e emergencial, ficando sujeita a confirmação pelos órgãos legais do condomínio (síndico, se retornar; conselho, se acordar; e assembléia geral, quando se reunir). Mesmo que aja conforme a vontade presumível da comunidade condominial, ficará responsável perante esta e os terceiros com quem tratar (Cód. Civil, art. 1.331), situação que recomenda agir com o máximo de prudência.

Caso a ausência do síndico se torne definitiva – por renúncia, morte, abandono ou causas de natureza semelhante – será necessário eleger um substituto, convocando-se eleição extraordinária, na forma da convenção. Seu mandato irá até o término do prazo do síndico substituído ou, se outra for a previsão estatutária, findar após o decurso regulamentar de uma gestão.

O ideal, em qualquer circunstância, é que o condomínio estabeleça regras específicas para os casos de afastamento, ausência, impedimento, doença, renúncia e morte do síndico, de modo que a administração não sofra solução de continuidade e não haja qualquer dano para o condomínio.

Uma velha questão parece que continua a desafiar o entendimento das pessoas: se o proprietário aluga sua unidade autônoma a terceiro, quem fica responsável pelo pagamento da taxa de condomínio, o locador ou o locatário? Segundo o contrato de locação, o inquilino é obrigado a pagar as despesas ordinárias do condomínio, o que também está previsto na lei. Se não o fizer, como fica a situação? Quem responderá pelos débitos?

A resposta é muito simples, mas merece uma digressão maior. Naturalmente, que o locatário está obrigado a pagar ou a reembolsar o locador das despesas ordinárias de condomínio, segundo a forma prevista no contrato. Contudo, se não o fizer, o condomínio cobrará a divida de quem efetivamente tem o domínio sobre o bem, ou seja, o condômino. Se fosse o caso, o condomínio até poderia cobrar o rateio do locatário, dada sua qualidade de devedor solidário, mas não há vantagem nenhuma em fazê-lo, pois estaria abrindo mão da maior garantia do débito condominial, que é a própria unidade autônoma, já que a dívida é própria da coisa (propter rem).

O tema já foi objeto de decisões superiores, valendo destacar uma, do Tribunal de Alçada do Paraná, em que foi relator o eminente juiz Domingos Ramina, pela clareza com que fere a questão: “Segundo dispõe o art. 12 da Lei nº 4.591/64, cada condômino concorrerá na cota-parte que lhe couber em rateio. Desse modo, é irrelevante que a unidade imobiliária esteja locada a terceiro, persistindo a responsabilidade direta do condômino frente ao condomínio pelo pagamento das respectivas taxas, em face da inexistência de relação jurídica entre o locatário e o condomínio” (Ac. 5588, 3ª Câmara Cível, in Bonijuris 22914).

Dívida especial

Outra decisão sobre o assunto veio do Superior Tribunal de Justiça, do ilustre ministro Sálvio de Figueiredo, no seguinte sentido: “A ação de que dispõe o condomínio para buscar haver o valor de cotas condominiais em atraso deve ser proposta, em principio, contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário, promissário comprador, cessionário ou como locatário de unidade autônoma em relação a qual exista debito em aberto” (Rec. Especial nº 30.117-1, in Bonijuris 25916).

Aparentemente há contradição entre os dois acórdãos, pois um diz que o locatário tem legitimidade para figurar no pólo passivo da ação, enquanto o outro que não há relação jurídica entre o condomínio e o locatário. No pronunciamento do STJ, o ministro-relator elencou, em caráter meramente exemplificativo, personagens que podem (em principio, como disse) responder pelo debito do condomínio, no qual incluiu o inquilino, mas sem afastar a pessoa do proprietário da unidade.

Bem se vê, sob qualquer ângulo, que nossos tribunais têm entendido perfeitamente o caráter especial da divida de condomínio, que é mero rateio de despesas comuns a que todos beneficiam, não permitindo que filigranas jurídicas criem embaraço à busca do devido ressarcimento das despesas condominiais.

O condomínio, como não cansamos de ressaltar, é uma forma de organização social já institucionalizada no Brasil. Não é atividade mercantil, não visa lucro, não distribui dividendos entre os comunheiros. O atraso no pagamento das cotas de rateio atinge diretamente os outros condôminos, obrigando-os a arcar com o déficit verificado, para evitar que o pagamento das contas do condomínio seja feito também com atraso, o que geraria multas, juros, correção e encargos. Os benefícios sociais que produz, especialmente nos conjuntos residenciais de baixa renda, são muito superiores aos custos que gera. É merecido, portanto, o respeito que tem obtido na Justiça do país.

O condomínio pode alterar a data de pagamento das contribuições mensais, através de decisão da assembléia que contrarie o que está previsto na convenção? Pode, por exemplo, antecipar o vencimento do dia 10 do mês seguinte ao vencido para o 5.º dia útil do mês, a fim de obter recursos para efetuar o pagamento do salário dos funcionários? Para tanto seria necessário alterar a convenção do condomínio, mediante voto de 2/3 de todos os condôminos? Como fazer para compatibilizar o disposto no estatuto com os problemas enfrentados pelo síndico para honrar os compromissos do condomínio?

A resposta a primeira dessas perguntas foi dada pela l0ª Câmara Cível do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, ao dar provimento à apelação de um condômino, em recurso relatado pelo juiz Euclides de Oliveira, interposto pelo autor em ação de consignação em pagamento, em que se insurge contra deliberação da assembléia de seu condomínio, que antecipou do dia 10 para o dia 1.º a data de vencimento das taxas condominiais.

No entender do tribunal paulista, “é nula a alteração da data para pagamento de despesas de condomínio, prevista em convenção, caso não seja decidida em assembléia a que estejam presentes pelo menos dois terços dos condôminos, por se tratar de modificação do estatuto condominial” (jornal Tribuna do Direito, caderno de jurisprudência, abril/97).

Quem tem razão?

Tem ou não tem razão o Tribunal? Se na convenção está previsto que o pagamento das taxas de condomínio poderá ser feito sem acréscimo até o dia 10 do mês, tal data não pode ser modificada por decisão do síndico, do Conselho Consultivo e nem mesmo de assembléia geral do edifício, a não ser que tal assembléia decida pela mudança do que estiver disposto na convenção, com o quórum necessário de 2/3 (Lei 4.591/64, art. 22, parág. único).

O difícil é conseguir quórum de dois terços para alterar a convenção, especialmente nos edifícios com muitas unidades autônomas, em que há muitos apartamentos alugados, ou em que há muitos proprietários inadimplentes com o pagamento de suas quotas. Até tomarmos conhecimento da decisão do TA/SP, acima referida, sempre orientávamos nossos clientes no sentido de que, sendo impossível obter quórum para alterar a convenção, que procurassem decidir o assunto em assembléia com o maior número possível de condôminos, para dar maior legitimidade à deliberação, sabendo intimamente que poderia eventualmente ser contestada em juízo.

O que fazer?

E, agora, José? O que fazer? Como pagar o salário do zelador e do porteiro, no 5.º dia do mês, se a taxa só pode ser cobrada no dia 10? Como manter saldo em caixa para este e outros compromissos, se os condôminos não dispõem de dinheiro nem para pagar as despesas minimamente necessárias? De outro lado, como antecipar o pagamento para o início do mês, quando os condôminos também ainda não receberam seus salários? Vejam como é difícil conciliar os interesses de todos. Para piorar a situação, os bancos demoram no mínimo dois dias para liberar os pagamentos das taxas feitos com cheque.

Nas circunstâncias atuais, não existe uma data ideal para o pagamento do condomínio. Dividir o rateio em duas datas, uma no início do mês e outra 10 ou 15 dias depois, onera com despesas bancárias e de cobrança. Ter vencimento flexível, sempre no 5.º ou 6.º dia útil do mês é bom, desde que o condomínio tenha uma reserva técnica para garantir as despesas até o ingresso dos valores. Ou então fixar o vencimento no dia 8 ou 9 de cada mês, ou seja, logo após o 5.º dia útil, para que os condôminos assalariados não gastem seus salários antes de cumprir seu compromisso com o edifício. De qualquer forma, haverá necessidade de provisão de dinheiro para as despesas que se vencerem no início do mês.

Qualquer que seja a solução, haverá os descontentes e os realmente prejudicados. Nada impede que algum deles recorra à Justiça e obtenha aval a suas pretensões, pois respaldado na fria norma da lei. Infelizmente, há mais perguntas que respostas. Ao leitor, o nosso perdão.

Morador do Rio de Janeiro, adquirente do Guia do Condomínio IOB, nos escreve contando o problema de seu condomínio, com solicitação de parecer a respeito. O caso é particular, mas o assunto tem interesse geral, merecendo abordagem pública.

Diz o missivista, em síntese (omissões e eventual deturpação por nossa conta):

O condomínio onde tenho um apartamento, até fevereiro foi administrado pelos próprios condôminos, com a distribuição mensal de balancete, inclusive demonstrando os depósitos, saques, juros e correção da poupança pertinentes ao fundo de reserva. Porém, desde março, quando a administração interna passou a ser feita pela administradora contratada, somente recebemos o balancete do fundo de reserva com os recebimentos, omitindo possíveis saques e os juros e correção e conseqüente saldo. Solicitei por escrito ao síndico, com cópia para a administradora, que a praxe anterior fosse respeitada. Decorridos cinco meses, sem resposta, encareço informar se, na condição de condômino, quite com as minhas obrigações, tenho respaldo legal para exigir que o síndico ou a administradora me entreguem por alguns dias toda a documentação de março a julho, inclusive extratos bancários da caderneta de poupança, a fim de me posicionar sobre a situação financeira do condomínio, principalmente do fundo de reserva, cujo saldo pressuponho bastante expressivo. Como proceder e quais os fundamentos para exigir a entrega dos documentos para minha pessoal conferência?

A questão fundamental é, sem dúvida: o que pode o condômino fazer quando o síndico ou a administradora não atendem a suas solicitações? Muito, certamente, mas é preciso escolher a arma de acordo com o tamanho do problema.

No caso em tela, infelizmente não podemos concordar com a pretensão do condômino de exigir que o síndico lhe entregue “por alguns dias toda a documentação” do condomínio, por falta exatamente de respaldo legal. O síndico tem obrigação de prestar contas aos condôminos, mas não individualmente a cada um, já decidiu a Justiça em mais de uma ocasião. Além de ser humanamente impossível, em tese, permitir que cada condômino examine os livros e documentos do prédio, especialmente quando há grande número de unidades autônomas, tal liberalidade colocaria em risco a própria documentação, pelo excesso de manuseio.

Todavia, o bom senso tem demonstrado ser política inteligente de qualquer administrador de condomínio facultar, em sua sede, ou em local do próprio edifício, mediante hora marcada, o exame da documentação contábil existente. Tal procedimento não decorre de imposição legal, mas da transparência inerente ao caráter de um administrador idôneo e bem intencionado. Bons síndicos têm orgulho em mostrar o que fazem e como o fazem.

Como proceder, então? Anote algumas sugestões:

1. Converse com os membros do Conselho Consultivo. Mostre-lhes as cartas enviadas solicitando o demonstrativo dos juros e correção da poupança relativa ao fundo de reserva. O Conselho tem responsabilidade legal para fiscalizar a atuação do síndico.
2. Solicite ao síndico e à administradora para marcarem hora, na sede da empresa ou no salão de reuniões do condomínio, para lhe mostrarem os documentos faltantes. Se concordarem, examine a documentação pessoalmente, de preferência acompanhado de alguém entendido no assunto, se necessário.
3. Não sendo atendido nessa solicitação, convoque assembléia geral extraordinária, mediante assinatura de ¼ dos condôminos, conforme lhe faculta a lei do condomínio (Lei 4.591/64, art. 25), para apreciar a questão e decidir o que for necessário.
4. Se nada resolver, não lhe restará outra alternativa a não ser recorrer ao Judiciário, ficando a seu encargo o ônus de provar que está havendo má-gestão, com malversação de verbas do condomínio, além de precisar adiantar o valor de custas e honorários.

Qual o quórum ideal para destituir o síndico de um condomínio? Observe que não perguntamos qual o quórum legal, definido pela convenção do condomínio, ou na ausência de previsão, por 2/3 dos condôminos, presentes em assembléia geral especialmente convocada.

Em que medida os condôminos serão melhor servidos? Com um quórum de 2/3 de todos os condôminos, como consta em muitas convenções de condomínio, em razão de terem interpretado mal a lei? Ou com o quórum de apenas 2/3 dos condôminos presentes à assembléia, como também está previsto em muitas convenções? Ou ainda com o quórum da maioria absoluta dos condôminos?

O quórum de 2/3 dos condôminos presentes na assembléia pode ser muito baixo, em certas circunstâncias. Se houver algum descontentamento dos condôminos (e sempre haverá quando se fala em destituição do síndico), será muito fácil obter o consentimento de 2/3 apenas daqueles que comparecerem à assembléia. Num edifício de 24 apartamentos, se apenas seis estiverem presentes, ou ¼ dos condôminos, o síndico poderá ser destituído com o voto de apenas quatro proprietários. Basta que um dos presentes exerça certa liderança, para que a votação tome este ou aquele rumo.

Maioria absoluta

De outro lado, o voto de 2/3 de todos os condôminos, ou de 2/3 das frações ideais do condomínio, para deliberar sobre a troca compulsória do síndico, também é extremamente exagerado. Em muitos edifícios, especialmente aqueles com elevado número de unidades e alta inadimplência, torna-se quase impossível obter quórum de 2/3 do total. O esforço para arregimentar os condôminos é tão oneroso que o síndico, na prática, fica imune a qualquer tentativa de substituição. Num conjunto residencial ou comercial com l20 unidades, por exemplo, será preciso levar 80 condôminos a uma reunião, e obter o apoio de todos eles contra o síndico para que este seja destituído. Pouco provável, naturalmente.

Seria ideal o quórum da maioria absoluta para resolver a questão? Bastaria que mais da metade dos condôminos comparecesse à assembléia e votasse a favor da queda da derrubada do síndico? Há quem considere tal coeficiente ainda muito elevado, em função da pouca presença dos condôminos em assembléia. Mas, sem dúvida, está no meio termo entre uma hipótese (2/3 do total) e outra (2/3 dos presentes).

E, então, caro leitor, não existe um quórum ideal para a destituição do síndico? O ideal sempre é difícil de ser alcançado. O que é ideal em um prédio pode não ser em outro; o que é ideal hoje pode não ser amanhã. É trivial.

Quórum duplo

A melhor solução (não necessariamente a ideal) pode estar no meio, como já diziam os romanos. Talvez seja possível conciliar os interesses dos condôminos e do síndico, estabelecendo um quórum duplo, obrigando a que um mínimo de condôminos esteja presente à assembléia para que esta seja instalada, e exigindo que uma maioria expressiva deles aprove a proposta em pauta. Por exemplo, estatuir na convenção que o síndico somente será destituído em assembléia especialmente convocada, com a presença de ¼ (hum quarto) ou de 1/3 (hum terço) do total de condôminos e com o voto de 2/3 (dois terços) ou mesmo de ¾ (três quartos) dos presentes.

No caso do edifício com 24 unidades, talvez fosse ideal exigir a presença de 1/3 dos condôminos (8), enquanto no prédio com 120 unidades melhor seria reduzir para ¼ (30), a fim de que não fique nem muito difícil nem muito fácil obter o quórum mínimo para a abertura da assembléia . Pois a finalidade da exigência é esta mesma: tornar difícil, mas não impossível, qualquer movimento que vise a derrocada do síndico, pois somente se o motivo for sério e não fútil é que os condôminos se disporão a comparecer a uma assembléia condominial.

Se o prezado leitor tiver uma idéia ou sugestão a respeito, por favor nos escreva.

Com o destaque dado pela imprensa e pela televisão, o desabamento do Ed. Pálace II, no Rio de Janeiro calou profundamente no seio da população de todo o país. Em cinco segundos foi implodido o resto do prédio. Mais de cem famílias perderam seus apartamentos. Mas, e o condomínio, como é que fica?

A edificação deixou de existir, virando um amontoado de entulho. Logo, haverá no local somente o terreno onde o arranha-céu foi levantado. Estaria o condomínio também extinto? A questão pode ser analisada sob vários ângulos.

Do ponto de vista formal, exclusivamente jurídico, não desabou o arcabouço legal que dava sustentação ao prédio. Os mais de 100 condôminos-proprietários continuam com suas frações ideais sobre o terreno, permanecendo como proprietários no registro de imóveis, até que uma solução final seja dada, no sentido da reconstrução da obra ou da averbação de sua destruição total.

A hipótese de destruição da edificação não foi omitida pelo autor da Lei do Condomínio. Há todo um capítulo a respeito, o IV, tratando “do seguro, do incêndio, da demolição e da reconstrução obrigatória”. Certamente imaginava o legislador que incêndio fosse o único meio de destruir um edifício completamente, não imaginando que houvesse irresponsabilidade humana capaz de gerar tamanhas conseqüências, mas a lei foi redigida de forma genérica, de modo que também comporta o desabamento.

Diz inicialmente a Lei do Condomínio, que deve ser feito seguro da edificação, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, “contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte” (Lei 4.501/64, art. 13), computando-se o prêmio nas partes comuns. Pergunta-se: O Palace II estava com o seguro em dia? A apólice era exclusivamente contra incêndio ou também contra “outro sinistro que cause destruição”, como prevê a lei? Havia cobertura contra desabamento?

Qualquer que seja a resposta, o caminho a seguir está previsto no art. 14 da Lei do Condomínio, que diz o seguinte:

Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno

Parágrafo 1o. Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo da sua unidade.

Parágrafo 2o. Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.

Parágrafo 3o. Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.”

Nos artigos seguintes, a Lei do Condomínio esclarece outros detalhes a respeito da reconstrução, que não reproduzimos por falta de espaço, mas cuja leitura recomendamos para os ex-moradores do Pálace II e demais interessados.

Do ponto de vista humano e comunitário, é evidente que o desastre acabou com o condomínio. Restou uma massa de pessoas desesperadas, com um propósito comum de lutar contra a construtora e os responsáveis pelo sinistro, sejam eles da esfera privada ou pública.

Temos pouquíssima esperança de que o Pálace II seja reconstruído com “o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna”, como manda a lei, e que seus condôminos (ainda o são) voltem a ocupar o espaço que perderam na lamentável catástrofe. A todos eles, indistintamente, a nossa solidariedade.

Como é que você se sentiria se estivesse arcando com parte da despesa da festa e seu filho não fosse sequer convidado? Ou qual seria a sua reação, se lhe dissessem que seu vizinho está tomando banho com a água que você está pagando?

Indignação, raiva, aborrecimento, frustração. Estes são alguns dos sentimentos que atingem os condôminos pontuais, que se sentem explorados pelos que não pagam suas contribuições em dia, mas continuam a usufruir de todos os serviços, facilidades e privilégios do condomínio. Se pudessem, cortariam ou suspenderiam todas as vantagens dos condôminos inadimplentes, o que não é permitido por lei, com o beneplácito da Justiça. Mas será que o condomínio é obrigado a se manter inerte, sem poder limitar ou restringir nenhum tipo de benefício ao faltoso?

Não é fácil estabelecer critérios. Como regra geral, podemos dizer que serviços essenciais não podem ser cortados do inadimplente. São basicamente o fornecimento de água e luz. O gás também é essencial, se for central e as normas do condomínio proibirem o uso de bujões. Há edifícios que fornecem água quente e ar condicionado, duas comodidades que poder perfeitamente ser suprimidas num país como o Brasil (calefação é essencial em países de inverno rigoroso).

Do outro lado da moeda, há serviços que são absolutamente dispensáveis e que, a nosso ver, podem ser descontinuados. Por exemplo: central de telefonia, tevê a cabo, lavagem dos veículos, aulas de ginástica, condução para a escola, limpeza de áreas privativas etc. A propósito, muitos condomínios estão exagerando suas atribuições, indo além do que prevê a lei e a convenção; tornaram-se verdadeiros clubes ou supermercados de variedades. Tudo o que é atipico ou que fuja da natureza do condomínio, portanto, pode ser suspenso.

Regulamentar

Difícil, também, é fixar os limites quanto ao uso dos equipamentos e facilidades comuns do prédio. Certamente todos (ou quase todos) concordam que o devedor contumaz não deve ter acesso ao salão de festas do condomínio, quer seu filho seja ou não convidado. De igual forma, se a ele for negado o uso da sauna do edifício. As opiniões ficarão divididas, no entanto, se o filho do mau pagador não puder utilizar a piscina, o salão de jogos e o playground. A utilização de tais áreas não é feita com exclusão dos demais condôminos, como no caso do salão de festa ou da sauna, nem traz despesa adicional para o condomínio.

Outro direito que não pode ser suprimido do devedor é sua liberdade de entrar e sair do edifício, nem de fruir de sua unidade autônoma. O livre acesso ao imóvel inclui o uso irrestrito dos elevadores, necessário para quem mora nos andares superiores. Se a edificação dispõe de vagas para estacionamento, seu uso, em princípio, não poderá ser negado ao condômino em mora.

Para fazer valer qualquer tipo de proibição, o condomínio deverá regulamentar o uso de suas áreas comuns e dos serviços que oferece, através da convenção e do regimento interno, estabelecendo não apenas punições mas a cobrança discriminada de tudo o que não seja próprio da instituição, em forma de taxa de serviço, de modo a distinguir o básico do supérfluo. Assim fazendo, você continuará pagando pela água do banho de seu vizinho relapso, por meses e até anos, mas ao menos poderá barrar o gozo de mordomias e utilidades não essenciais.

Talvez não seja um conforto, mas é o mínimo que se pode fazer.

Condomínio Edifício ou Condomínio do Edifício? Com preposição ou sem preposição? Há dias vimos, em noticiário da TV sobre edifício “fantasma” de Brasília, imagem do painel do edifício indicando em letras garrafais “Condomínio do Centro Administrativo tal “. Errado! Se esse edifício efetivamente está constituído em um condomínio sob a égide da Lei .4591/64, o correto seria dizer “Condomínio Centro Administrativo..” porque o condomínio não pertence ao edifício como o nome sugere.

Este equívoco, de colocar uma preposição entre a palavra condomínio e o nome que o qualifica, vai contra o próprio conceito de condomínio, que é o de simultaneidade de domínio de várias pessoas sobre um mesmo bem. O condomínio não é dono do edifício nem o edifício dono do condomínio. A simbiose da forma jurídica (co-propriedade) com a estrutura física (edificação) é que constitui o condomínio.

Exemplos

Não é correto dizer “Condomínio do Jardim das Araucárias”, ou “Condomínio do Centro Comercial New York”, ou “Condomínio do Village Biarritz” etc. etc. A princípio pode parecer estranho, mas são corretas denominações como “Condomínio Colibri”, “Condomínio Centro Residencial Mato Preto”, “Condomínio Business Tower”, “Condomínio Shopping Mall” e assim por diante.

A ausência de preposição entre o termo condomínio e seu nome próprio indica que o edifício, a vila residencial, o centro de negócios, o agrupamento de lojas estão estruturados juridicamente de conformidade com a Lei do Condomínio, ou seja, com o terreno dividido em frações ideais e as edificações separadas em áreas comuns e privativas, com disciplina própria para cada uma, formando um todo praticamente indissolúvel, em caráter permanente.

Analogicamente, diz-se Família Piacentini e não Família dos Piacentini, Família Macedo e não Família dos Macedo, Família Duarte e não Família dos Duarte, sempre sem preposição. Igualmente, fala-se em Grupo Perdigão e não Grupo do Perdigão, Grupo Votorantim e não Grupo do Votorantim, Grupo Sul América e não Grupo da Sul América.

Apesar da simplicidade do conceito, já vimos o emprego errôneo do nome do condomínio em petições iniciais de bons advogados, em noticiários escritos pelos melhores jornalistas e até em decisões de ilustres magistrados.

Nomes repetidos

Outro problema que atinge os condomínios de grandes cidades é a repetição do mesmo nome. Não há legislação federal que obrigue os condomínios a adotarem nomes exclusivos; também não existe circunscrição imobiliária centralizada que organize a nomenclatura condominial, evitando a coincidência de nomes de edifícios e conjuntos residenciais em diferentes bairros da cidade.

Em Curitiba, por exemplo, há três edifícios Sabará, dois ou três Ouro Negro, dois Nova Europa e por aí afora. Como cada edifício está localizado em um endereço diferente e possui seu próprio CGC, tal fato não tem ocasionado maiores problemas. Mas a continuar havendo mais e mais condomínios homônimos, em algum lugar no futuro certamente isto poderá causar dissabores, sem falar no prejuízo da imagem que um edifício de alto padrão poderá sofrer se outro de mesmo nome vier a ter má reputação.

A melhor maneira de evitar o problema certamente está na legislação municipal. Basta uma norma da prefeitura condicionando a aprovação da construção à inexistência de outro condomínio com a mesma denominação.

“Como as multas, por sua natureza punitiva, não se confundem com as despesas condominiais, não podem ser consideradas acessórias destas e, sendo impugnadas pelo condômino, a sua cobrança somente poderá ser exigida pela via judicial (Lei 4.591/64, art. 21, parág. único).

Por isso, deve ser tida como injusta a recusa do condomínio o recebimento das taxas condominiais sem inclusão do valor da multa, pelo que se dá provimento ao apelo para julgar-se procedente a consignatória.”

Ao decidir nesse sentido, as juízes da 3.ª Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Paraná modificaram sentença de 1.º grau que havia julgado improcedente ação de consignação em pagamento ajuizada por condômino contra o condomínio, entendendo ser justa a recusa em receber as cotas de rateio sem a multa aplicada por desrespeito à norma estabelecida na convenção. Foi relator o ilustre e ponderado juiz Domingos Ramina.

Diz o relatório (Apelação Cível n.º 99-964-2) que o recorrente foi multado pelo síndico porque as manchas de óleo provenientes de seu veículo, depositadas no piso da garagem, causam danos estéticos à área comum do prédio, o que é previsto no regimento interno do edifício como infração.

Em suas razões para pedir a reforma da sentença, o apelante assevera que a vaga da garagem é privativa e, como tal, faz parte integrante da unidade autônoma (apartamento) que ocupa, não podendo sofrer restrições ao seu direito de uso. Disse, ainda, que o vazamento de óleo em automóveis é fato corriqueiro e desde que não invada a área comum, não compromete a harmonia ou mesmo o interesse do grupo de comunheiros. Finaliza afirmando que as multas só podem ser aplicadas pelo síndico após reunião com os membros do Conselho Consultivo e que a sua cobrança deve ser feita através da via executiva, daí resultando ser injusta a recusa ao recebimento das taxas do condomínio sem inclusão da questionada multa.

Caráter de punição

Entendeu o relator que a razão está com o condômino-apelante. Isto porque as multas não se confundem com as despesas do condomínio, tendo disciplina própria na Lei 4.591/64, aquelas no art. 21 e parág. único, estas no art. 12 e seu § 2.º. As despesas do condomínio são arrecadadas pelo síndico ou cobradas judicialmente. No tocante às multas, por sua natureza punitiva e desde que não sejam satisfeitas espontaneamente, ao síndico compete a iniciativa da cobrança judicial, não podendo ser exigida como simples acessória das despesas normais a que os condôminos estão sujeitos em rateio.

Portanto, conclui o relator, querendo o condômino adimplir sua obrigação no tocante ao pagamento das taxas condominiais, injusta é a recusa do síndico em aceitá-lo, por não estar incluída neste a multa aplicada. Tendo caráter de punição à conduta irregular do morador do prédio, a multa deve ser cobrada do condômino como obrigação autônoma, porque oriunda do descumprimento de norma estabelecida no regimento interno do edifício, e não acessória ao pagamento das taxas condominiais como se delas tivesse se originado.

Tal entendimento do Tribunal de Alçada do Paraná encaixa-se perfeitamente em nossa posição manifestada no Guia do Condomínio IOB e em artigos escritos em jornais. Sempre defendemos o ponto de vista de que o síndico não pode vincular a multa regimental ou convencional com a taxa de condomínio, visando obrigar a pagar uma se quiser quitar a outra. Por uma questão prática, os dois valores até podem estar inseridos no mesmo recibo, mas se houver recusa no pagamento da multa, o síndico (ou a administradora) deve desmembrar o comprovante em dois, lançando a multa num documento e a cota de rateio em outro.

Como bem salientado no acórdão, a multa tem natureza punitiva, enquanto a taxa de condomínio tem caráter econômico, resultando de orçamento aprovado em assembléia ou do rateio das despesas do edifício. Esta é, em princípio, líquida e certa, enquanto a multa decorre de conduta irregular nem sempre comprovada.

Na coluna anterior abordamos alguns aspectos sobre o poder de policia do sindico, comparando as lições do mestre Hely Lopes Meirelles com o que acontece no dia-a-dia do condomínio. Hoje completamos o assunto, resumindo teoria e pratica sobre os atributos, meios de atuação e condições de validade do poder de polícia administrativa em face da pessoa do síndico.

Três são os atributos referidos: discricionariedade, auto-executoriedade e coercibilidade. O primeiro significa que a administração (o síndico) tem livre escolha da oportunidade e conveniência de exercer o seu poder, bem como de aplicar as sanções e meios próprios para defender o bem publico. Desde que o ato de policia se contenha nos limites legais e a autoridade não ultrapasse a faixa de opção que lhe é atribuída, a discionariedade é legitima.

Auto-executoriedade, por sua vez, é a faculdade de a administração decidir e executar diretamente sua decisão por seus próprios meios, sem intervenção do Judiciário. A administração (síndico) impoe diretamente as medidas ou sanções de policia administrativa necessárias à contenção da atividade anti-social que visa a obstar.

Coercibilidade, o terceiro atributo, é a imposição coativa (obrigatória para o seu destinatário) das medidas adotadas pela administração, admitindo até o emprego da força publica para o seu cumprimento, quando resistido pelo administrado, e essa coerção também independe de autorização judicial.

No âmbito do condomínio, respeitados os direitos individuais dos condôminos garantidos pela Constituição e legislação pátria, o sindico pode valer-se dos atributos que valorizam o poder de policia. Por exemplo, se um condômino estaciona seu carro na entrada da garagem, impedindo o acesso dos demais condôminos, o sindico é a pessoa certa para que sua ordem seja cumprida, independentemente da autorização judicial.

O difícil, naturalmente, é definir os limites da atuação do sindico, saber ate onde pode ir, sem que pratique abuso de direito.

Diz ainda o saudoso Hely Lopes Meirelles que, atuando a policia administrativa de maneira preferentemente preventiva, ela age através de ordens e proibições, mas sobretudo por meio de normas limitadoras e sancionadoras da conduta daqueles que utilizam bens ou exercem atividades que possam afetar a coletividade. No condomínio, como já referimos, cabe ao sindico fazer cumprir as normas da lei, da convenção e do regime interno. Outro meio de atuação do poder de policia é a fiscalização das atividades e bens sujeitos ao controle da administração, o que também é obrigação do síndico.

Para a validade do ato administrativo, a cujo gênero pertence a espécie ato de policia, é preciso observar três condições, segundo o festejado administrativista. Em primeiro lugar, a competência, que define a finalidade e a forma como pressupostos de eficácia do ato. O segundo requisito é a proporcionalidade entre a restrição imposta pela administração e o beneficio social que se tem em vista: deve haver correspondência entre a infração cometida e a sanção aplicada, quando se tratar de medida punitiva; a desproporcionalidade do ato de policia ou seu excesso equivale a abuso de poder e, como tal, tipifica ilegalidade nulificadora da sanção. Por ultimo, a validade do ato depende da legalidade dos meios empregados pela administração: devem ser legítimos, humanos e compatíveis com a urgência e a necessidade da medida adotada; na escolha do modo de efetivar as medidas de polícia não se compreende o poder de utilizar meios ilegais para sua consecução.

A casuística do condomínio é muito rica em conflitos decorrentes da atuação do sindico. Melhor saberá se defender quem melhor conhecer sua teoria.

O condomínio não precisa estar regularmente constituído, com convenção aprovada, “habite-se” concedido, sindico eleito, conselho empossado etc., para mover ação judicial contra condomínio. Mesmo o condomínio irregular, mas efetivamente existente, tem legitimidade para defender seus interesses, como se fosse uma sociedade de fato.

Esta é a lição que se pode tirar de acórdão da 2ª Câmara Especial do 1º Tribunal de Alçada de São Paulo, ao apreciar recurso em ação de cobrança de despesas de condomínio de edifício de apartamentos, julgada extinta pelo juiz local, sem apreciação do mérito, porque o condomínio não estava regularmente constituído.

Em sua apelação, o autor vencido pugnou pela reforma da decisão, sob o argumento de que as despesas havidas foram feitas Mem prol da coletividade da qual o condômino participa e até mesmo deu causa, sendo irrelevante para a cobrança do rateio a existência de regular convenção condominial, e que as irregularidades apontadas devem ser debatidas em ação própria. Alegou também que o fato de o condomínio estar representado por um subsíndico não constituía óbice à ação, pois há vários blocos de edificações, e que se a incorporação não está conforme a lei determina, constitui realidade fática alcançável pelo ornamento jurídico.

Em sua fundamentação, o relator Ribeiro de Souza lembra que a demanda tem caráter sui generis, pois embora embasada nas disposições da Lei do Condomínio (4.591/64), não se trata de condomínio juridicamente organizado, mas de existência fática, com moradores, apontados como compromissários compradores das unidades autônomas, usufruindo da habitação, assim como dos gastos necessários à sua manutenção e gerais, como serviços prestados, tudo elencado nas prestações de contas acostadas aos autos, tendo sido as despesas e receitas declinadas e havidas em prol da coletividade da qual o recorrido participa, tanto que esteve presente à assembléia de eleição do subsíndico.

Condomínio fechado

Prossegue o relator, argumentando que a ausência de convenção condominial para dar foro de legitimidade do condomínio de edifício de apartamentos não pode ser considerada ao seu extremo para afastar cumprimento das obrigações assumidas, ainda que de forma irregular e fática, pois os compromissários compradores são usufruidores do fornecimento de bens e serviços necessários a todos.

Quanto à representação do condomínio pelo subsíndico, aplicou regra genérica do Código de Processo Civil, segundo a qual as sociedades sem personalidade jurídica serão representadas em juízo, ativa e passivamente, pela pessoa a quem couber a administração dos seus bens (art. 12 VII). Como o subsíndico é que, efetivamente, vinha administrando o bloco onde o condômino residia, respaldado estava para assinar a procuração outorgada ao advogado.

Participaram da decisão do 1º Tribunal de Alçada paulista, juntamente com o juiz relator Ribeiro de Souza, os juízes Alberto Tedesco e o juiz Nelson Ferreira. Na cronologia do tribunal, o acórdão recebeu número Ap 687 162-9, tendo origem na Comarca de Santos. (Fonte: Revista dos Tribunais, volume 734, pág. 366)

A propósito, vale ainda lembrar que a situação apresentada é em muito semelhante à dos ditos “condomínios fechados”, originados da transformação de loteamentos em áreas de uso exclusivo dos moradores, sem a devida formalização na forma da Lei 4.591/64, com a diferença substancial de que no caso em tela havia uma incorporação imobiliária, que resultou incompleta ou frustrada, mas à qual todos os promitentes compradores aderiram, enquanto nos condomínios fechados sempre há um ou mais proprietários de lotes que se recusam a dar seu apoio à formação e aperfeiçoamento do condomínio legal.

Por isso, sustentamos que se o proprietário anuir, mesmo que indiretamente, com a realização das despesas, delas usufruindo, será obrigado a pagar o rateio, mesmo que seja contra a legalização do condomínio, como mostra a admirável decisão do tribunal paulista.

Como anda a Justiça em relação ao condomínio? Mais uma vez, chegou a hora de darmos um giro pelos tribunais, para nos atualizarmos sobre o rumo da jurisprudência.
Condômino não imitido na posse do imóvel e em litígio com a construtora deve pagar sua quota parte nas despesas do prédio? Sim, diz o Tribunal de Alçada do Paraná. Mesmo que o condômino esteja em litígio com a construtora por razões de pagamento do preço da unidade habitacional e não esteja imitido na posse do imóvel, “seu dever de concorrer para com as despesas condominiais decorre do art. 12 da Lei 4.591/64”. Decisão da 4.ª Câmara Cível (in Bonijuris 31564), sendo relator o juiz Ruy Cunha Sobrinho.

Também do Tribunal de Alçada do Paraná nos vem decisão que diz ser injusta a recusa da administradora de imóveis no recebimento de taxa de condomínio, visando obrigar o proprietário a pagar por danos cometidos, sem o devido processo legal. É injusta a recusa realizada pela administração do condomínio em receber quota correspondente ao demonstrativo elaborado pelo próprio condomínio, sem o acréscimo decorrente de valores correspondentes aos danos perpetrados pelo proprietário em bens deste. A cobrança de valores reclamados diversos das quotas referentes às despesas usuais, somente poderão ser realizados através da via judicial”, diz o acórdão relatado pelo juiz Clayton Reais e julgado pela 6.ª Câmara Cível (in Bonijuris 31389). Por exemplo, se os danos causados pelo condôminos ocorreram no utilização do salão de festas, ao realizar a mudança, ou em outras circunstâncias, só poderão ser cobrados (havendo recusa em pagá-los junto com a taxa ordinária) em ação própria, da mesma forma que as multas regimentais do condomínio.

Não é consumo

Contra quem deve ser proposta a ação de cobrança das cotas condominiais, havendo compromisso de compra e venda da unidade? Diz o Tribunal de Alçada do Paraná que “o promitente vendedor responde pelas despesas do condomínio, até o registro da escritura, cuja lavratura fica condicionada à comprovação da quitação de débitos anteriores”, porém “o proprietário continua responsável pelo pagamento da cota-parte, sem prejuízo, naturalmente, de seu direito de regresso contra o promitente comprador”, nas palavras do relator do acórdão, juiz Sérgio Rodrigues, em decisão da 4.ª Câmara Cível( in Bonijuris30875). Em outras palavras, o proprietário, em cujo consta do registro, responde sempre pelo débito, que pode também ser cobrado, comitantemente ou não, do promitente comprador do imóvel.

Outra do Tribunal de Alçada do Paraná: “As obrigações advindas do rateio do condomínio, previstas no art. 12, da Lei n. 4.591, de 16.12.64, não se submetem ao Código do Consumidor, pois não configuram relação de consumo. A multa de 20% sobre o valor do débito, prevista em convenção, é legal a teor do parágrafo 3.º da lei citada.” Decisão da 5.ª Câmara Cível, relatada pelo juiz Wilde Pugliese (in Bonijuris 30874).

Finalmente, um acórdão que não é do Tribunal de Alçada do Paraná. Vem do Superior Tribunal de Justiça, a propósito do pagamento de despesas condominiais de unidade com acesso direto à via pública (loja, certamente). “A jurisprudência e a doutrina firmam entendimento no sentido de que unidade condominial com acesso direto à via pública não está sujeita às taxas gerais atinentes aos demais apartamentos, salvo se a convenção dispõe em contrário”. Foi relator o ministro Waldemar Zveiter (in Bonijuris 30156). Mas, atenção; se a convenção dispuser genericamente que todas as unidades concorrerão com as despesas, na base de sua fração ideal, sem isentar expressamente as lojas ligadas diretamente à via pública, não haverá dispensa do pagamento do condomínio.

Na pesquisa das manifestações da Justiça nos valemos dos boletins de jurisprudência do Bonijuris nos últimos seis meses. Retornaremos em outra oportunidade com acórdãos pesquisados em outras fontes, pois é importante que se conheça bem o pensamento do Judiciário sobre o assunto.

Um síndico de Brasília e um advogado de Curitiba nos consultaram na mesma semana sobre questão bem atual, por refletir a crise econômica vigente. Resumidamente: o condômino pode exercer atividade comercial ou profissional em condomínio residencial?

Desprezando-se a rima pobre, pode-se dizer que, como regra geral, em nenhuma hipótese o condômino ou qualquer morador do edifício pode praticar atos de comércio ou de exercício profissional dentro do condomínio, a não ser que ali haja locais destinados a essas atividades. A unidade autônoma deve ser usada unicamente para os fins previstos na convenção do condomínio, sendo defeso “destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio” (Lei 4.591/94, art. 10, II), o que só poderia ser feito com a aquiescência da unanimidade dos demais co-proprietários.

Na intimidade

Contudo, o exercício de atividades profissionais é possível no condomínio, sem que se afronte a lei. Como? Desde que feito na esfera privada da unidade, de modo a não interferir nem afetar de qualquer modo a segurança, a saúde e o sossego dos demais condôminos. Exemplos existem às dezenas de pessoas que exercem seu ofício dentro do condomínio, em seu apartamento, sem causar qualquer incômodo aos demais, não cabendo nessas circunstâncias indagar ou não se há desvio de finalidade.

Quem não concorda que não fere a lei o juiz de direito que leva seus processos para examinar em casa? Ou o trabalhador autônomo que passa o dia na frente de um computador? Ou a cortineira que ziguezeia com sua máquina de costura? Ou a cozinheira que prepara pratos congelados para reforçar o orçamento doméstico? Ou a moça de televendas que usa seu telefone para conseguir novos clientes para a empresa? Em qualquer dessas e de outras situações parecidas, a atividade não-residencial não extrapola os limites das paredes da unidade autônoma, não acarreta qualquer ônus para o condomínio nem prejudica qualquer dos outros moradores.

A questão começa a ficar um pouco mais complicada quando, apesar de praticada na privacidade do imóvel residencial, a atividade gera fluxo de pessoas desconhecidas ao prédio. É o caso do advogado que tem seu gabinete de estudo no apartamento e que, a partir de certa data, começa a receber clientes em casa. Tal incremento de pessoas pode de alguma forma perturbar os moradores e, mesmo que não gere maiores ônus, deprecia o valor patrimonial do condomínio, caso se torne público e notório que o edifício deixou de ser estritamente residencial ao admitir práticas mercantis. Na mesma categoria colocaríamos o dentista que pretendesse utilizar seus equipamentos, com o agravante de que provocaria um consumo maior de água, onerando as despesas gerais.

Sem publicidade

Para que a atividade de caráter mercantil não saia da esfera privada da unidade autônoma, o condômino não poderá dar publicidade de seu trabalho, por qualquer meio, pois isso só caracteriza, aos olhos do público, o desvio da finalidade do prédio, colocando em risco sua reputação. Não se trata de hipocrisia, mas de preservação da imagem-conceito do prédio na cidade onde está situado, elemento útil para se aferir o valor comercial (de venda) de cada unidade.

Resumindo a situação, podemos dizer que nenhuma atividade comercial ou profissional pode ser exercida em condomínio com finalidade unicamente residencial, salvo com o consentimento unânime dos demais condôminos, mas que se a prática for feita estritamente em caráter privado, sem causar qualquer interferência na vida do edifício, sem afetar o sossego, a salubridade ou a segurança dos demais condôminos, nem colocar em risco o bom nome do prédio na praça, o síndico ou o condomínio não poderão impedir que ocorra, pois não lhes cabe fiscalizar ou disciplinar a vida privada do morador em sua unidade autônoma.

O tema certamente é polêmico. E cada vez mais atual.

A taxa de condomínio deve permanecer pura, sem ser sobrecarregada com despesas que não dizem respeito à manutenção e à administração do prédio. Obrigações particulares dos condôminos ou de natureza não-condominial devem ficar de fora da cota-parte de cada um. Mensalidades de TV a cabo, ônibus, IPTU, plano de saúde, assinatura de revista, emergências médicas etc. não podem e não devem ser incluídas no recibo de condomínio.
Tal afirmativa, que pode parecer estranha para alguns, decorre da tendência já verificada de se pretender utilizar a cobrança da taxa condominial como meio-ônibus para o pagamento de outros compromissos. Não são poucas as empresas que oferecem facilidades ao síndico visando aprovar e efetuar a arrecadação de serviços e produtos por intermédio do boleto bancário do prédio.

Cobrança à parte

A legislação em vigor determina que os condôminos se reúnam em assembléia para aprovar “as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas”(Lei 4.591/64, art. 24), sendo certo que cada condômino “concorrerá nas despesas de condomínio, recolhendo nos prazos previstos na convenção a cota-parte que lhe couber no rateio”(art. 12).

Portanto, o condômino só está obrigado a pagar despesas de condomínio, ou seja, do seu condomínio, que tenham natureza condominial. É certo que a lei não definiu o que sejam despesas de condomínio (e lei boa não define seus próprios conceitos, deixando tal tarefa ao intérprete e ao julgador), mas salta evidente que são despesas voltadas para a segurança e o conforto dos condôminos no prédio onde habitam, cabendo a cada comunidade definir a extensão do conceito, de acordo com suas posses e ideologia. Ao exemplificar com minúcias o que sejam despesas extraordinárias, a Lei do Inquilinato também delimita o escopo do que sejam despesas condominiais (Lei 8.245/91, art. 22), não fazendo qualquer alusão a problemas alheios ao estrito limite do edifício.

Num condomínio de lojas, por exemplo, o interesse dos comerciantes em divulgar seus produtos deve ficar fora da esfera condominial. Qualquer despesa de promoção deve ser cobrada à parte dos condôminos, como aliás faz a grande maioria dos condomínios comerciais, que organizam associações de lojistas com esse objetivo.

Aprovação individual

Nas edificações residenciais, o princípio deve ser o mesmo. Se há condôminos desejosos de ter serviços especiais, de leva-e-traz, lavanderia e tinturaria, transmissão de TV, seguros diversos (de saúde, emergências médicas, enfermagem em casa, odontologia), condicionamento físico (com ou sem personal trainer), dança, violão, apenas para dar alguns exemplos, o correto é criar uma associação de moradores, que organize tais atividades no edifício, deixando o síndico a cargo de suas atribuições legais, e isentando o condomínio do ônus de arrecadar verbas que não são essenciais nem próprias desta instituição.

Em outras palavras, o condomínio não deve fazer convênios com empresas, órgãos públicos, associações ou quaisquer outras entidades, com o objetivo de intermediar o fornecimento de produtos ou serviços aos condôminos, utilizando-se a taxa de rateio como veículo de cobrança, por mais vantajoso que possa parecer às partes interessadas.

Exceções à regra devem ser levadas a discussão em assembléia geral extraordinária do prédio, valendo lembrar que despesas impúrias poderão ser impugnadas judicialmente por qualquer condômino, mesmo quando aprovadas pelo condomínio. Para que a cobrança se reverta de validade e legitimidade, em nosso entender, será preciso não só a aprovação da assembléia, mas de cada condômino em particular que for comprar o produto ou serviço oferecido. O valor desnaturado deverá, de preferência, ser destacado no recibo como “despesas não condominiais” autorizadas pelo condômino.

Só assim se estará preservando a pureza da taxa condominial.

De cidade do Interior de São Paulo, recebemos a seguinte correspondência, via fax:

“Adquiri a sua excelente obra Guia do Condomínio IOB e enfatizo que é o melhor trabalho entre todos os publicados sobre o assunto.
Estou iniciando uma pequena Administradora de Condomínios e tomo a liberdade de consultá-lo sobre o seguinte assunto que tenho que resolver.
Uma Construtora incorporou e construiu um conjunto residencial composto de dois blocos integrados por 104 unidades autônomas, sendo 52 em cada bloco.
Terminado o bloco A e feitas 37 alienações os novos proprietários já ocuparam as suas unidades. O bloco B deverá ser concluído em abril/98.
O PROBLEMA
A construtora ainda não tem o CND que só será obtido após a conclusão do bloco B.
A QUESTÃO
Como registrar a convenção definitiva e instalar o condomínio sem o CND e conseqüentemente o habite-se?
A convivência condominial é precária pela falta de assistência da construtora.”

A resposta

A questão não é original, pois muitos condomínios já enfrentaram ou estão enfrentando problema semelhante. Como instalar o condomínio, se o edifício ainda não tem o certificado de conclusão de obra (“habite-se”) da prefeitura ou se a construtora ou incorporadora ainda não comprovou ter regularizado sua situação perante o INSS (com a Certidão Negativa de Débito, CND) e outras obrigações legais?

A primeira indagação que se deve fazer é: Quais são os requisitos mínimos necessários para que um condomínio possa validamente ser instalado? No nosso entender, caro leitor, a instalação formal de um condomínio por unidades autônomas, protegido pela Lei 4.591/64, não está subordinada à obtenção da CND nem do “habite-se” do prédio, pela simples razão de que não são esses documentos que constituem ou que dão existência ao condomínio.

A assembléia de instalação tem natureza meramente declaratória, vale dizer, nela os condôminos se reúnem para dizer, uns aos outros, que a partir daquela data reconhecem-se mutuamente como co-proprietários de uma mesma edificação, na forma da lei.

O condomínio nasce no exato momento em que a construtora ou incorporadora efetua o primeiro compromisso de compra e venda de uma das unidades colocadas à venda, passando a existir, a partir de então, mais de um proprietário sobre o mesmo imóvel. Tal co-propriedade já é garantida pelo ordenamento jurídico a partir desse instante, ficando aperfeiçoada quando o primeiro compromisso for levado ao registro de imóveis.

Em outras palavras, o condomínio existe desde que a primeira de suas unidades tenha sido vendida, pouco importando que a construtora esteja regularizada ou não perante os órgãos públicos. A própria Lei do Condomínio e Incorporações prevê a eleição de uma Comissão de Representantes para fiscalizar o andamento da obra (art. 49 e seguintes) e resguardar os interesses coletivos.

Com relação ao registro da convenção definitiva, somos do entendimento de que sua aprovação por 2/3 dos condôminos (no caso específico seriam necessários 70 votos de 104) não constitui óbice à sua vigência, isto é, a minuta de convenção do condomínio obrigatoriamente depositada pela incorporadora junto ao registro de imóveis tem plena eficácia e validade ainda que não ratificada pelos condôminos, pelo quórum de 2/3 previsto na Lei do Condomínio (art. 9.º, § 2.º), a uma, porque ao elaborá-la o incorporador era titular de 100% das frações ideais; a duas, porque não haveria sentido exigir a lei minuta de convenção que não tivesse validade até que seja aprovada ou alterada pelos condôminos.

Em suma, o bloco A pode instalar o condomínio oficialmente na hora que quiser, sem que isso prejudique ou beneficie a concessão do alvará do prédio ou a situação da construtora perante os entes fiscais. Salvo melhor juízo, é o nosso entendimento.

A legislação brasileira não acolhe a idéia de que o condomínio seja considerado uma pessoa jurídica, com personalidade própria, capaz de realizar todos os atos de vida civil, como qualquer empresa legalmente construída. Permite, no entanto, que o condomínio pratique número restrito de negócios jurídicos, como administrar-se, efetuar aplicações financeiras, adquirir e alienar bens móveis, contratar serviços, comparecer em juízo ativa e passivamente.

Dentre os atos vetados ao condomínio está a aquisição de bens imóveis, sob o argumento de que, sendo uma reunião de pessoas com domínio sobre um terreno edificado e não tendo personalidade civil, não pode praticar ato que esteja além do objetivo de existência ou que exigiria previsão legal inquestionável (o argumento, na realidade, é mais complexo, mas não cabe nos limites desta coluna).

NOVA CONCLUSÃO

A questão pratica de se coloca, então, é: Como proceder ou o que fazer quando o condomínio deseja adquirir um terreno contíguo ao seu, para nele instalar área de lazer para os condôminos ou estacionamento ou outra facilidade? É possível contornar os obstáculos legais? Criar um novo condomínio com os moradores interessados? Estudando o assunto em conjunto com colega de escritório, chegamos a uma nova conclusão.

Não se admite que o condomínio passe a ser prioritário do terreno vizinho, comprando-o do seu legítimo proprietário, por faltar-lhe capacidade jurídica. Mas, perguntamos, se o condomínio puder incorporar o terreno vizinho ao seu, diretamente , sem que se abra uma nova matrícula no registro de imóveis (no qual o condomínio teria que, necessariamente, figurar como adquirente), não se estaria evitando do obstáculo legal representado pela não aceitação do condomínio como pessoa jurídica?

A idéia, a principio, é simples. Se o condomínio pretende adquirir o terreno lindeiro ao se, através de decisão em assembléia, por quórum qualificado (em princípio 2/3 dos condôminos), o síndico seria autorizado a representar o condomínio no ato. A escritura teria que ser de compra e venda com incorporação mediante fusão. Como a escritura transmite a propriedade, o que só ocorre com o registro, este seria feito em dois atos simultâneos: transferência do domínio do alienante diretamente aos condôminos em extinção da matrícula do imóvel vendido mediante fusão (absorção) pela matrícula geral do condomínio. Permanecem incólumes, as frações ideais do edifício, não se afeta a propriedade dos condôminos, respeitam-se todos os direitos. A única diferença é que cada fração passa a representar uma área maior de terreno, fazendo-se a necessária formalização em cada matrícula individual, por simples averbação (ou registro, se este for o entendimento).

VISÃO TEOLÓGICA

Esclareça-se, aos mais afoitos, que a lei dos registros públicos (6.015/73) não prevê expressamente esta hipótese de registro ou averbação. Estamos lançando uma tese nova, que pode ou não ser aceita pelos oficiais e juízes registrários. Para que funcione certamente será preciso uma convergência de interesses e boa vontade: que os condôminos estejam de acordo com a aquisição (sem dissidente disposto a contestar em juízo), que o tabelião efetue uma escritura na forma sugerida, que o oficial do registro não crie obstáculos à vontade dos adquirentes, que o juiz a quem for levada eventual dúvida não julgue unicamente pelo rigor da lei mas tenha visão teológica do direito.

Pode-se buscar na própria lei dos registros públicos analogia que justifique a proposta acima lançada. Como no item que prevê o registro de “transferência do imóvel a sociedade, quando integrar a cora social” (art. 167, I, 32) ou a averbação de “outras circunstancias que, de qualquer modo, tenha influencia no registro” 9art. 167, II, 5).

O direito cresce e evolui à medida que a sociedade vai exigindo novas soluções para seus problemas. O condomínio em edifícios, como instituição moderna e cada vez mais presente na vida de todos, é fonte permanente de conflitos e de novas aspirações. Quem puder, que nos ajude a enfrentar seus desafios.

O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente relacionada à dualidade do proprietário. Ao adquirente do imóvel, ainda que a aquisição se tenha operado judicialmente, via adjudicação pelo credor hipotecário, cabe o dever- de satisfazer as contas condominiais em atraso.

Com esta ementa, o Superior Tribunal de Justiça dirimiu questão levantada com relação ao modo de aquisição da propriedade, deixando fora de dúvida que a dívida de condomínio é própria da coisa “propter rem”), em qualquer circunstância.

Nas palavras do ministro Costa Leite, relator: “Que o adquirente da unidade responde perante o condomínio pelas cotas em atraso é questão hoje pacificada na jurisprudência deste Superior tribunal (Recursos Especiais n.°s 6123, 7128 e 301 17, entre outros). A questão que surge consiste em saber se, em caso de adjudicação ao credor hipotecário, há idêntica obrigação.

“Tenho, prossegue o relator, que o modo de aquisição não assume relevo”

“Tal como o acórdão recorrido, também não vislumbro fundamento jurídico para distinguir, tanto mais após a nova redação do parágrafo 4o. do art. 4o. da Lei 4.591/64, dada pela 7.182/84”.

A decisão do STJ, proferida no Recurso Especial n.° 67701-7-RS, publicada no Diário de Justiça da União de 16.06.97. 27.361, e reproduzida no jornal O MORADOR, de Curitiba, vai de encontro (contra) a pretensão de determinados agentes financeiros e credores hipotecários, que procuram se eximir do pagamento das taxas de condomínios devidas pelo devedor inadimplente, ao recuperarem o imóvel através de praça pública, sob a alegação (infundada) de que a arrematação livra o imóvel de todos os ônus. Tal como o IPTU, a dívida de condomínio persegue o imóvel, qualquer que seja o seu proprietário e qualquer que seja o modo de aquisição. STJ dixil.

Demolição Ordenada

Outras decisões judiciais merecem ser referidas e conhecidas de todos. No Tribunal de Justiça de São Paulo foi julgado o caso de condômino que executou, sem a aquiescência dos demais, obras em seu apartamento de cobertura que importaram em rnodificação da fachada do prédio e em risco para a segurança dos moradores, acarretando uma sobrecarga da ordern de 757 kg/metro quadrado.

Por entender que esse acréscimo de peso do apartamento é potencialmente perigoso, a Sexta Câmara de Direito Privado do ‘I’J/SP determinou o embargo da obra, com sua demolição às custas do condomínio. A Apelação Cível n.° 279.959. 1/0-00 foi relatada pelo desembargador Ernani de Paiva (in Boletim do Direito Imobiliário, ano XVIII, n.° 22, pág. 25).
Decisão em sentido contrário foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, mas as circunstâncias neste caso foram diferentes: as obras já estavam realizadas há mais de 20 anos e não em andamento, corno na hipótese anterior.

Diz a ementa da Apelação Cível n.° 1.851/9G: “Se as obras de acréscimo realizadas em apartamento de cobertura e para as quais estavam asseguradas ao proprietário, datam de mais de vinte anos e se encontram regularizadas na Prefeitura e RGI, evidente a ocorrência de prescrição aquisitiva.”

Ao reconhecer o usucapião do condômino sobre a área que edificou no início da década de 60, o relator do acórdão, desembargador Oscar Silvares, da Terceira Câmara Cível do TJ/RJ, ainda compeliu o condomínio a retirar, no prazo de 90 dias, os registros de água e tubulações que se encontravam na área de cobertura do edifício, onde o proprietário construiu mais um pavimento, para seu uso particular.(in Boletim do Direito Imobiliário, ano XVlll, n.° 20, pág. 2 I ).

As decisões não são antagônicas, porque diferentes os fundamentos fáticos que embasaram o convencimento dos ilustres juízes.

Questão polemica no condomínio tem sido a da arrecadação e utilização do fundo de reserva. Como as normas legais a respeito são poucas e os costumes variam de um lugar ao outro, não se consolidou nenhuma orientação preponderante sobre o tema. Dois princípios básicos descendem de nossa legislação.

O primeiro deles está na Lei do Condomínio, na parte em que prevê que a convenção do condomínio deverá conter, entre suas disposições, “a forma de contribuição para a constituição de fundo de reserva” (Lei 4.591/64, art 9ª, §, alínea “j”), sem contudo disciplinar outros aspectos importantes do fundo de reserva. A segundo menção legislativa reside na Lei do Inquilino, que cataloga entre as despesas extraordinárias de condomínio a “constituição de fundo de reserva” (Lei 8.245/910, art. 22, parág. único, letra “g”).

Afora o fato de que os recursos do fundo de reserva devem ser utilizados no atendimento de despesas extraordinárias, tudo o mais fica por conta dos condôminos, que poderão (e deverão) livremente regulamentar a matéria.

Limites

Em princípio, a convenção do condomínio devera estabelecer a forma de contribuição para a formação do fundo de reserva. Vale dizer, com quanto cada condômino contribuirá, se mensalmente, se um percentual da cota de rateio. Só isso, no entanto, é pouco para que haja bom uso dos recursos recolhidos. Primeira questão que sempre surge: qual o valor mínimo ou máximo do fundo de reserva? Se estabelecida a contribuição em, digamos, 10% do valor da taxa, critério dos mais comuns, por quanto tempo deve ser recolhido?

Como a lei não estabeleceu limites, convém que o próprio condomínio fixe critérios, para que não se arrecade mais do que o necessário. Naturalmente, cada edifício tem suas peculiaridades e não é possível fixar um teto padrão. Sempre que nos perguntam a respeito, no entanto, sugerimos que o valor do fundo de reserva não ultrapasse o montante da receita mensal do condomínio, salvo se obras de recuperação e reforma do prédio estejam em vista. Tal limite poderá ser decidido em assembléia dos condôminos ou, melhor ainda, determinado no regimento interno do condomínio.

Outra indagação freqüente sobre o tema: quem movimenta o dinheiro do fundo? O sindico, o Conselho Consultivo? A nosso ver, dadas as importâncias comumente envolvidas, a melhor solução consiste em estabelecer valores de alçada para a movimentação, como fazem os bancos para a aprovação de créditos. O síndico teria sua alçada de gastos; acima desse limite, necessitaria de autorização do Conselho Consultivo; acima da alçada deste, seriam preciso aprovação da assembléia geral dos condôminos. Não é difícil aprovar um sistema assim.

Irregularidades

Na pratica, o maior problema do fundo de reserva é a sua utilização em desconformidade com o disposto na Lei do Inquilinato. Se o locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio, e se entre estas se incluem os gastos com a constituição do fundo de reserva, desume-se necessariamente que o fundo de reserva deve ser utilizado no pagamento de despesas extra-ordinárias nem para cobrir déficits decorrentes da inadimplência de condôminos.

Usos ilícitos do fundo incluem, entre outros, obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas e esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de habitaliedade di edifício; indenizações trabalhistas e previdenciárias (pela dispensa de empregado em data anterior ao inicio da locação); instalação de equipamentos de segurança e incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer, despesas de decoração e paisagismo (Lei 8.245/91, art. 22, parág. único).

O condomínio em edifícios faz parte da vida de um número crescente de pessoas, motivando o aparecimento de vários jornais específicos no país, com destaque para o “Jornal do Síndico”, com edições em 13 capitais. Muitos são, também, os artigos a propósito do condomínio, nos quais nos inspiramos às vezes para definir o tema da coluna. Não sendo possível transcrever tudo de bom e importante que se escreve sobre o condomínio, mostraremos no espaço de hoje algumas opiniões, com excertos de articulistas diversos.

Inviabiliza o aluguel

“A verdade é que a taxa de condomínio passou a rivalizar com os aluguéis, tornando-se um ponto de decisão na hora de fechar contratos de locação. Para os proprietários, o problema vem em dobro, pois os que têm imóveis com altas taxas de condomínio acabam reduzindo o valor dos aluguéis para que eles fiquem competitivos no mercado, já que deixar o imóvel fechado é mais prejuízo. E, além disso, têm que enfrentar intermináveis brigas com os inquilinos na hora de definir quem paga as cotas-extras oriundas de obras de conservação e reparo nos edifícios.”

Andréa Mattos, jornalista, em “Jornal do Síndico”

Garagem não é depósito

“Sem ter onde guardar entulhos, muitos moradores de apartamentos – cada vez menores – estão transformando as garagens do prédio em depósito. Este fato tem provocado muitos desentendimentos entre condôminos, já que o entulhe muitas vezes atrapalha o acesso às outras garagens. Além disso, aumenta a incidência de baratas e insetos, que colocam em risco a higiene dos apartamentos e, caso se proliferem, o condomínio terá que arcar com despesas de dedetização. Moradores eu possuem móveis em excesso devem desfazer-se deles, ou procurar outro lugar para colocá-los, e assim, manter as áreas comuns do condomínio livres. Tudo tem que ser feito para que a convivência entre os moradores seja a mais pacífica possível. Garagem é lugar de estacionar carros, e não de entulhos!.”

Aroldo de Lima Marcelo, editor do “Jornal do Síndico”

O fim do fundo

“Aliás, só há um caso em que o Fundo de Reserva pode ser cobrado do inquilino: quando o mesmo se destinar ao pagamento de indenizações trabalhistas de ex-funcionário do prédio. E mesmo assim, o inquilino só paga indenizações trabalhistas proporcionais ao tempo de sua locação. Nada mais justo.

O Fundo de Reserva é considerado despesa extraordinária porque é arrecadado normalmente como medida de prevenção. Seu recolhimento se destina a custear serviços emergenciais, como a troca de um equipamento defeituoso, reformas e também a pintura do prédio.”

Maritza Maia, colaboradora do “Jornal do Síndico”

Verba de inadimplência

“Mas a estabilização, como tudo na vida, tem a sua face perversa: desemprego, aperto de cinto e outros apertos. Com isso, alguns não conseguem pagar a sua quota parte e a previsão deixa de se realizar. A caixa começa a fazer água.

Mal comparando, seria o mesmo que quatro pessoas resolverem viajar de automóvel e ratear o custo da gasolina. Um dos quatro, porém, gasta seu dinheiro em outras coisas e deixa de pagar a sua parte do custo do combustível. Não é por isso que o carro vai consumir menos um quarto. Se os outros três companheiros não suprirem a parte do inadimplente, a viagem vai malograr.

Daí ser indispensável no condomínio, que os pontuais tapem o buraco criado pelos não pagadores. Estes, enquanto a multa for de 20%, quando safisfizerem seu débito, fa-lo-ão com tal penalidade, que reverte à caixa condominial e, não, individualmente aos condôminos financiadores.”

Biasi Ruggiero, advogado, em “Tribuna do Direito”, outubro/97.