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A aplicação de multas por infrações na Administração de Condomínios

Multas - Administradora de CondomíniosMorar em Condomínio, principalmente para quem sempre morou em casas, representa um certo desafio no que tange ao respeito ao Regimento Interno, Convenção, sobre limitações e deveres que via de regra inexistem ou são ignoradas quando se mora em uma propriedade isolada.

Cada vez maiores, os condomínios detêm um número de vizinhos que impede que todos se conheçam, até mesmo de vista. A pessoalidade que muitas vezes influencia no maior respeito ao direito do vizinho, acaba sendo deixado de lado.

Nesse embate, o Síndico, Conselho e Administradora de Condomínios exercem papel fundamental para manter a disciplina das relações entre condôminos, buscando a melhor harmonia e mesmo a preservação do patrimônio.

Há de um lado a cobrança dos condôminos para que as regras internas sejam respeitadas e nessa missão, as multas regimentais, convencionais e previstas no Código Civil, emergem como instrumentos de correção para aqueles que infringem a legislação condominial.

Por outro lado, do infrator, que foi multado, como regra existe o pedido de benevolência, de necessárias advertências prévias ou que tudo se resolva no diálogo, algo que em muitas infrações não permite a retomada do status quo ante. Pior, o entendimento de que cada nova infração, se de natureza distinta da anterior, mereceria um novo pedido de respeito a regra. É dizer, o condômino poderia infringir dezenas de regras e nunca ser multado, pois o síndico deveria exercer uma função paternalista e alertar para algo que já é de conhecimento do Condômino a cada novo tipo de infração.

A multa surge aqui com um duplo mister, punir o infrator, estimulando-o a não mais infringir, não só a regra violada, mas a legislação condominial como um todo e, por outro lado, compensar financeiramente os demais condôminos pela falta de zelo, urbanidade, cuidado com patrimônio comum, etc.

Nessa missão, o debate sobre o bom senso na aplicação das multas sempre gera polêmica. Com vertentes defendendo que multas só sejam aplicadas depois de pedidos ou advertências ao condômino, que segue cometendo a infração e na outra ponta, a vertente para quem o Regimento Interno, Convenção e Legislação em geral já possuem conhecimento público e o desrespeito as suas previsões, per si, seria suficiente para a aplicação da multa.

Para exemplificar,  algumas regras de desrespeito comuns em condomínios: uso de salões extrapolando o horário limite, que como regra é amplamente divulgado, com barulho afetando sossego alheio, necessária advertência? No caso de proibição de se secar roupas, tapetes e congêneres em janelas dos apartamentos e alguém sobre janela coloca uma toalha vermelha para ali secar, ainda alguém que fuma em local proibido, ou mais, estaciona seu veículo na área de circulação ou na vaga de outro condômino, sem autorização, impedindo vizinhos de estacionarem/circularem, devem ser advertidos ou autuados diretamente? O mero diálogo na maioria desses casos, presenciados pelos demais condôminos leva a sensação de impunidade e que também poderá transgredir, pois a consequência será um pedido para a não reincidência. Em suma, quem respeita regra (votada pelos próprios condôminos), não é autuado.

Os exemplos acima demonstram infrações de regras amplamente conhecidas, até mesmo pelo senso comum, que afetam um número indeterminado de moradores, mas que ao serem autuadas, são acompanhadas de pedidos de indulgência que quando não atendidos, em nome do Regimento ou Convenção e respeito aos demais moradores, ocasionam muitas vezes acusações à administração classificando-a sob a pecha de intransigente ou perseguidora.

Importante, contudo, que a Administração do Condomínio permita um processo permeado pelo contraditório, no qual o autuado, antes de ser cobrado efetivamente no valor da multa, possa, se for o caso, justificar-se ou mesmo apontar erros na identificação da infração/infrator. Há possibilidade salutar ainda de permitir recurso para o Conselho ou Assembleia, caso multa seja imposta após apresentação de defesa.

O valor das multas fica a critério de previsão regimental ou convencional e em regra são fixadas tomando percentuais do Salário Mínimo ou taxa condominial.  O Código Civil prevê multa de até 10x a taxa condominial, para condôminos que reiteradamente demonstrem um comportamento antissocial. Existe a possibilidade de previsão em regimento de gradação das multas de acordo com gravidade e reincidência.

Fonte: Gazeta do Povo

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