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A perícia e o condomínio

O processo judicial gera ônus e despesas para o condomínio, pois tem que arcar com a contratação de advogados, custas e despesas processuais. A produção da prova pericial é capaz de eliminar as dúvidas e evitar conflitos judiciais, que podem perdurar por anos.

Nas ações em que se discutem a alteração da forma de rateio das despesas do condomínio, a perícia técnica de engenheira é de suma importância para o deslinde da demanda.

Nesses casos, o magistrado não possui o conhecimento técnico de engenharia, cabendo ao perito responder aos quesitos que comprovam a abusividade da cobrança feita com base na fração ideal, e que podem apontar o quantum deverá ser cobrado das unidades tipo e da cobertura, considerando o princípio do uso e gozo efetivo, bem como o que é colocado em disponibilidade.

Não se discute se o uso da fração ideal é ilegal, pois ela é prevista no Código Civil e aplicável quando não gera enriquecimento sem causa. O foco é que a lei proíbe a lesão, ou seja, que se pague a mais do que o vizinho pelos mesmos serviços.

Por isso é importante a nomeação de um perito que domine cálculos e os conceitos de áreas comuns/privativas, quadros da NB e fração ideal, pois os juízes não são especialistas nesta matéria.

Alguns condomínios tentam, com seus limitados, criativos e frágeis argumentos, impor sua vontade e penalizar ou levar vantagem sobre seu vizinho que ocupa uma moradia maior. A discussão chega, às vezes, a ser cômica, em razão de argumentos excêntricos como: “Pelo fato de a cobertura ficar num andar mais alto, consome mais energia elétrica com o elevador”.

Ora, a instalação de elevador é exigência para qualquer edifício com mais de 11 metros de altura e não pelo fato de existir ou não um apartamento de cobertura.

Pelo argumento, se não tivesse cobertura, todos os apartamentos situados nos últimos andares, mesmo sendo tipo, teriam que pagar uma taxa de condomínio diferenciada, que seria mais elevada conforme o andar.

Em dezenas de processos onde atuei como advogado para anular o rateio pela fração ideal, todos os peritos, sem exceção, foram unânimes ao constatar que os ocupantes das unidades maiores usufruem das áreas comuns e serviços disponibilizados pelo condomínio na mesma proporção dos demais moradores das unidades tipo.

Mas há condomínio, movido por má-fé e intuito de lesar quem ocupa a cobertura, que luta para impedir que o juiz nomeie um perito, pois sabe que este, ao apurar elementos concretos e utilizar a matemática, constatará a falta de lógica da fração ideal para dividir todas as despesas de condomínio.

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Fonte: Hoje em dia

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