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As contas do condomínio: ordinárias e extraordinárias

Existe alguma dificuldade com relação às contas do condomínio, pois genericamente são “ordinárias”, “extraordinárias” “fundo de obras” e “fundo de reserva”.

SACO DE DINHEIROQuando uma conta necessita de rateio, por estar com o saldo baixo, mas o condomínio tem dinheiro em outras contas, a tendência é tirar de uma para colocar na outra. Mas isso não é certo.

Comecemos pelas ordinárias e extraordinárias, sendo que uma é para pagamento de despesas ordinárias e a outra para pagamento de despesas extraordinárias.

Encontramos a exemplificação na Lei do Inquilinato (8.245/91), que diz que a obrigação de pagar as despesas extraordinárias é do locador. E, no artigo 22, X, § único, discrimina (não exaustivamente), as despesas extraordinárias, considerando como as que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício:

“a) Obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva”.

E o artigo 23 diz que o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio, qualificando-as como as necessárias à administração respectiva, especialmente:

“a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer:

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico  antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação”.

Importante ressaltar, com relação à alínea “i”, que não havendo caixa suficiente para o pagamento das despesas ordinárias, pode ser utilizado o fundo de reserva em caráter de urgência mas, como se vê, tem que ser reposto. Isso porque o fundo de reserva se destina a cobrir despesas imprevisíveis e inadiáveis e não despesas ordinárias.

A concluir-se que se a arrecadação tem uma destinação, deve ela ser respeitada.

Passemos ao Código Civil, na parte que regula o “condomínio edilício” que, no artigo 1348, inciso VI, prevê como competência do síndico, “elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano”.

Assim, na assembleia geral, o síndico apresenta a previsão orçamentária (das despesas ordinárias) e a assembleia decidirá pela manutenção da taxa de condomínio, seu aumento ou redução.

Se houver necessidade de realização de despesas extraordinárias, deverá o síndico apresentar orçamentos e obrigatoriamente tem que constar um item separado na “Ordem do Dia”, prevendo inclusive rateio extra, de competência somente dos condôminos (proprietários, promitentes compradores ou cessionários) que, no caso de unidades locadas, não poderão repassar para seus inquilinos. E dependendo do que for feito, será necessário inclusive quórum específico, previsto na lei ou na convenção de condomínio, se as benfeitorias forem voluptuárias (de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor), úteis (que aumentam ou facilitam o uso do bem) ou necessárias (tem por finalidade conservar o bem ou evitar que se deteriore).

Como se vê, as arrecadações tem destinação certa e não podem ser desviadas. Por exemplo, usar a conta ordinária para cobrir obras ou vice-versa.

Se fosse permitido usar as verbas de várias contas indiscriminadamente, não haveria razão para existir a separação em “ordinárias”, “extraordinária”, “fundo de reserva” etc. Bastaria juntar tudo numa única conta.

 Fonte: Daphinis Citti de Lauro

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