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Direito Já:Tipos de Vagas na Garagem

O artigo 1331 da Lei 10.406/2002 – Código Civil, estabelece que “Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos”.

A Lei 4.591/64 que regulamenta os condomínios em edificações não contém qualquer disciplina atinente à Garagem. Só com a Lei 4864/65 é que foram acrescentados três parágrafos ao artigo 2º daquela Lei, regendo o assunto.

O condomínio em edifícios é formado por dois elementos: as unidades autônomas e a área comum.

O termo “unidade autônoma” compreende qualquer unidade habitacional (apartamento, flat, chalé etc.) ou profissional (sala, loja, escritório, conjunto etc.). É o elemento principal, objeto de propriedade exclusiva.

Já a “área comum” (alicerces, hall de entrada, portaria, jardins, escadas, corredores etc.) é considerada acessório da unidade autônoma, e objeto de co-propriedade. Cada condômino tem uma fração ideal da área comum, na medida e proporção de sua unidade autônoma. É vedado o uso exclusivo de áreas comuns por um só dos condôminos.

A vaga de garagem não se encaixa nem como área comum nem como unidade autônoma. É um tertium genus. Vejamos o §1º do referido art. 2º, um dos três acrescidos pela Lei 4864:

“O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.”

A lei não se refere à vaga de garagem em si, mas ao “direito à guarda do veículo nas garagens”. É uma relação de continente e conteúdo. Em vez de se referir ao objeto da propriedade, a lei fala em uma das faculdades implícitas no direito. Não é motivo para considerar o direito à garagem como mero direito real de uso. Isto identificaria a garagem com uma parte comum, concedida para uso exclusivo a um condômino, o que conflitaria com a vedação da utilização exclusiva das partes comuns por qualquer condômino. Forçoso é admitir o direito à garagem como um direito de propriedade exclusiva, embora limitado por restrições típicas do condomínio.

Também não se refere ao tamanho e nem às dimensões das vagas, da mesma forma que não há lei que defina o tamanho de camas, fogões e mesas que podem ser guardadas em dormitórios, cozinhas e salas.

É de se considerar que quando o edifício se destina a uso residencial, para a morada dos condôminos, que os condôminos sejam proprietários de veículo do Tipo VP definido no Código de Trânsito Brasileiro, isto é, um veículo com dimensões máximas de 2,10 metros por 5,80 metros.

Não é aceitável a construtora alegar que o espaço tem dimensões de 1,00X2,00 metros porque ela imaginava que o “veículo” do condômino seja uma motocicleta.

Também não é aceitável o condômino alegar que o seu “veículo” é um motor-home e reclamar que o mesmo não consegue acessar nem parar na vaga pois seu veículo, sendo do Tipo CO tem dimensões de 2,60 metros por 9,10 metros.

São vários os tipos de espaço para guarda de veículos em construções condominiais, mas três são de maior relevo no cotidiano.

1- VAGA PRIVADA:

É a vaga de garagem que também tem sua fração ideal; é um espaço definido na convenção de condomínio; paga sua contribuição de condomínio em separado e não se vincula obrigatoriamente a outra unidade autônoma.

Enfim é também uma unidade autônoma em todos os sentidos, tendo até registro no Cartório de Registro de Imóveis. Deve ser devidamente demarcada e claramente identificada.

Como qualquer unidade autônoma, o acesso à vaga deve ser assegurado livre e desimpedido a qualquer hora do dia ou da noite.

Num edifício-garagem, por exemplo, cada uma das vagas é a própria “unidade autônoma”.

2- VAGA COMUM:

É a vaga de garagem que como qualquer outra área comum (piscina, elevador, sala de jogos, etc.) pode ser usada por qualquer condômino.

O espaço para cada veículo pode ser ou não ser demarcado, isto é, delimitado com faixas demarcatórias. Qualquer condômino pode usar qualquer vaga, podendo haver disputa das vagas melhor localizadas (mais próxima do elevador, por exemplo) valendo a ordem de chegada.

Quando, feita a demarcação das vagas, resultar num número inferior à quantidade de veículos, assegurado o direito da unidade individual de poder guardar seu veículo nas depedências do condomínio, nem todos os veículos poderão usufruir do uso de uma vaga demarcada, restando a alternativa de parar o veículo em local não demarcado como corredores e faixas de acesso.

Como solução alguns condôminos ficam sem utilizar as vagas, ou então são suprimidos os direitos de utilização da garagem para os locatários, ou ainda são elaboradas escalas de utilização, revezando-se os condôminos de tempos em tempos. Entretanto, nenhuma destas soluções é satisfatória, vez que o vício tem origem na falha da concepção arquitetônica.

Não importa quais sejam as idéias concebidas pelo síndico ou pelas assembléias gerais para dar sentido de igualdade e justiça na utilização dos espaços comuns, mas devem ser tentados todos os caminhos, desde que democráticos e em sintonia com o respeito aos condôminos usuários, ainda que locatários.

O certo é que, não havendo uma solução negociada e aceita na assembléia de condôminos, todos os condôminos poderão ocupar as vagas que estiverem disponíveis a cada momento da saída e entrada na garagem. É que, se todos têm direitos comuns sobre o uso do bem imóvel, e este não é capaz de abrigar a todos, aquele que chegar primeiro, a cada dia, poderá ocupar o espaço disponível.

Outra situação é quando determinadas vagas terem que ser localizadas em local de acesso limitado. Resultam daí as “vagas encravadas” onde o acesso de determinado veículo só é possível mediante a movimentação de outro, ou outros, veículo(s).

Como qualquer área comum, o acesso à vaga pode ser realizado valendo-se de funcionário do condomínio credenciado, como manobrista, que habilitado segundo a legislação pertinente ficar também com a guarda das chaves dos veículos.

O uso da Vaga Comum deve ser regulada por instrumento apropriado, como a Convenção ou Regimento, da mesma forma que o uso do Salão de Festas, Sauna e demais dependências.

As vagas reservadas para a guarda de veículos de visitantes em shopping, mercados e lojas são vagas comuns onde o direito do condômino é estendido ao cliente e visitante e a responsabilidade sobre o bem nela depositado recai sobre o condomínio. Sendo de livre acesso ao público visitante, o acesso e as dimensões das vagas deve respeitar a legislação de acessibilidade de veículos de pessoas portadoras de deficiência física, senhoras grávidas e idosos.

3- VAGA PARTICULAR (ou Vaga Privativa):

É a vaga que ocupa uma fração não-individualizada do terreno. É de uso exclusivo como se fosse uma Unidade Autônoma porém não se detém a propriedade da mesma.

Pertende à Área Comum, mas que, por decisão dos condôminos em assembléia geral, passou a ser demarcada e distribuída aos condôminos por critérios os mais variados, entre eles o sorteio. Por essência estes espaços são comuns, portanto de uso de todos os condôminos, logo, a demarcação e distribuição de vagas somente seria possível se todos os condôminos formalmente o aceitassem, sem ressalvas.

Não é pura área comum nem pura unidade autônoma sendo tratada como Tertium Genus, isto é, uma área que é comum (podendo ser usada por todos) mas que possui privilégios de uma área privada (podendo haver restrições a quem não é o “dono” – Daí chamarmos de Vaga Privativa.

Pode-se alterar estes direitos pela via de uma assembléia geral com a totalidade dos condôminos e também por intermédio de uma escritura pública, da mesma forma assinada por todos os condôminos, mas, em qualquer das hipóteses, reformando a convenção de condomínio. É que estas alterações também devem alcançar os futuros adquirentes das unidades, assim, deverão deixar o leito do direito pessoal, que compromete cada condômino, para se incorporarem ao direito real, que adere e acompanha o imóvel.

O mais recomendável é que a reforma se faça pela via da escritura pública de reforma da convenção de condomínio, porque, tendo fé pública e sendo assinada na presença do tabelião, oferecerá maior tranquilidade para todos.

Procedendo-se a reforma pela via de assembléia geral, ou mesmo pela escritura pública, é importante lembrar que esta alteração somente produzirá efeitos jurídicos para terceiros depois de averbada no cartório de registro de imóveis respectivo.

Importa lembrar ainda que as atas de assembléias normais são registradas no cartório de registro de títulos e documentos, entretanto, a reforma da convenção de condomínio deverá ser registrada no cartório do registro de imóveis.

Assim, mesmo tendo sido escolhidas, demarcadas e definidas quais as vagas de cada um dos condôminos, mesmo com a participação de todos os condôminos, se a alteração da convenção de condomínio não for averbada no registro imobiliário não valerá para o eventual futuro comprador de unidade autônoma.

Isto porque o limite da responsabilidade do adquirente de imóvel em condomínio é aquele que constar da convenção de condomínio, não podendo os demais condôminos exigir que o novo condômino aceite o ajuste ou pacto do qual não participou e do qual não havia publicidade legal a qual se subordinasse.

Sendo uma unidade tornada autônoma, o acesso à vaga deve ser assegurado livre e desimpedido a qualquer hora do dia ou da noite. Deve, também, ser devidamente demarcada e claramente identificada.

Fonte:Ebanataw News in Foco | Educação

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