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Norma de reformas (NBR 16.280): Um ano depois

A proposta é garantir a segurança das edificações, tanto em obras nas áreas comuns quanto nas unidades privativas. Mas a NBR 16.280, de abril de 2014, deve passar por mudanças na parte que trata das responsabilidades pela análise e o aval dos projetos de reforma.

Em abril de 2014 o segmento de condomínios foi sacudido pela NBR 16.280, estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) como um corpo de requisitos voltados às reformas das edificações, contemplando a “gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança”. A celeuma foi tamanha que ainda no ano passado, no mês de setembro, formou-se comissão para reformular trechos da norma que determinam ser de responsabilidade dos síndicos autorizarem, acompanhar e dar o aceite das reformas nas unidades.

Esse é o ponto mais polêmico da NBR, alvo de uma proposta de mudança, a qual deverá estar agora, em abril, sob processo de consulta nacional conduzido pela ABNT. A ideia é que o síndico, ou o representante legal do condomínio, em vez de ter que analisar e aprovar o plano de reforma, acompanhe os procedimentos normativos pertinentes a ela (apresentação de documentos e projetos, horários dos trabalhos etc.). Caberá a um profissional habilitado efetuar a análise propriamente dita, recolhendo as devidas anotações de responsabilidade técnica (ART no caso de engenheiros; RRT no de arquitetos).

O fato é que toda essa movimentação vem sendo encarada apenas como ajuste pelos síndicos, que aprovam a NBR 16.280/2014. Cristóvão Luís Lopes, síndico profissional e gerente do Condomínio Ville Belle Époque, no Alto de Pinheiros, em São Paulo, diz que a norma trouxe “um embasamento para fazermos um controle efetivo das reformas”. “Ela nos dá força para que se cumpra muito do que já estava previsto no Regimento Interno.”

Luis Lopes já sente “uma conscientização maior” dos condôminos. Antes, por exemplo, era comum colocar-se um revestimento sobre outro, causando sobrepeso. “Isso foi coibido, assim como a remoção de paredes estruturais. Primeiro as pessoas quebravam para depois ver o que acontecia. Agora, acabamos de vetar uma reforma desse tipo em um apartamento no bairro da Lapa. O próprio arquiteto contratado pelo proprietário concordou conosco, não quis assinar o projeto da forma como o morador desejava.”

COMISSÃO DE REFORMAS

Para outro síndico profissional, Nilton Savieto, a aplicação da norma vem tomando um bom tempo dos gestores. Dependendo da demanda dos prédios que administra (doze no total), optou-se pela formação de comissões voluntárias de moradores para auxiliar o síndico ou até pela contratação de um técnico em edificações só para cuidar do andamento dos serviços.

Savieto questiona a NBR apenas no quesito das responsabilidades. “O síndico deve seguir os passos da norma, porém, a responsabilidade não pode ser sua. Tecnicamente ele não tem condições para isso. O engenheiro que assinou a ART deve também assinar a finalização da obra, dar o aceite”, propõe. Ou seja, ele defende que o síndico promova a regulamentação do processo de reformas dentro do prédio, mas isento do comprometimento técnico. De forma geral, a gestão das reformas segue um caminho comum nos prédios em que é síndico: distribuição de comunicado aos moradores com os procedimentos a serem adotados em caso de obras; disponibilização de termo de responsabilidade ao proprietário interessado; e devolutiva expressa da administração orientando o condômino quanto aos documentos necessários para a liberação das intervenções, incluindo a ART ou RRT.

A documentação varia conforme o perfil da reforma.

“Para a troca de piso, é preciso que o engenheiro ou arquiteto deem a previsão de aumento de sobrepeso. O mesmo acontece em uma varanda em balanço que fará o nivelamento da superfície. Isso exige estudo de peso e de impacto, uma obra para a qual deve ser apresentada ART ou RRT. O documento é necessário ainda para envidraçamento, não apenas por uma questão de peso, mas também pelo que a estrutura suporta de vento.” Já na remoção de paredes, é importante ao condomínio contratar o parecer de um profissional independente, a ser pago pela unidade da reforma, recomenda Savieto.

Apesar de todo cuidado, algumas situações desafiam os gestores, ressalva o síndico, que precisou suspender recentemente os serviços em uma cobertura. As obras tinham extrapolado o escopo originalmente aprovado pelo condomínio e ficarão paralisadas até que novo projeto seja apresentado e aprovado. A orientação de Nilton Savieto é que os síndicos trabalhem essas questões coletivamente, obtendo maior respaldo dos condôminos.

PELAS MUDANÇAS

Para Sergio Meira de Castro Neto, da diretoria operacional do Secovi-SP, a edição da NBR 16.280 veio se somar a outras normas recentes da área da construção civil, visando a garantir a qualidade e segurança das edificações, tanto em seu nascedouro quanto na manutenção. Ele cita, em especial, a NBR 15575/2013 (relativa ao desempenho dos materiais e sistemas usados na construção) e a NBR 5674/2012 (sobre planejamento da manutenção).

Em relação à 16.280, Sérgio Meira explica que o Secovi-SP assumiu a dianteira pelas mudanças, pois “o grande problema é que a forma como está escrita leva todo mundo a entender que caberá ao síndico analisar o projeto e liberar ou não a obra. Como o síndico, que não tem formação técnica, vai ter capacidade de tomar essa decisão?” Segundo ele, a entidade pleiteia que “o texto deixe claro que não há necessidade de o síndico liberar a reforma, mas sim, única e exclusivamente, de receber os documentos de um profissional com as respectivas ART ou RRT, se responsabilizando por aquela obra”.

‘Mal-entendido’ gerou polêmica, analisa advogado

O advogado Cristiano De Souza Oliveira (Foto à dir.) afirma que a NBR 16.280/2014 gerou polêmica porque não contou com divulgação adequada à sociedade. “Houve mal-entendido. Os princípios da norma já estavam previstos, eles não foram divulgados pela excelência que trazem, mas notabilizados pelo ‘susto’”, observa. “Para a operacionalização da NBR no condomínio, bastaria definir procedimentos internos, através de assembleia”, completa.

Segundo o advogado, a qualidade principal da NBR resistirá quaisquer que sejam as alterações. “O fato é que os condomínios terão que criar mecanismos para conviver com isso. Prevalecerá a busca da segurança na edificação de uma forma ampla, envolvendo a documentação a ser apresentada, o controle dos ruídos, do trânsito de pessoas, da movimentação e disposição dos insumos e descartes, além da responsabilidade técnica daquele que desenvolverá o projeto e executará a obra.”

Cristiano destaca que a NBR forneceu parâmetros indispensáveis aos síndicos e condôminos, orientando-os e também contribuindo à pacificação, na medida em que estimula a prática de se comunicar aos moradores uma obra no vizinho. “Na verdade, tudo o que a norma traz já era utilizado pelo bom senso. Ela só está regularizando uma situação para o Brasil todo.”

Fotos: Rosali Figueiredo

 

Fonte: Direcional Condomínios

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