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O combinado não é caro

Administradora tem de zelar para que o contrato feito com o condomínio não resulte em tiro no próprio pé

Divulgar serviços que não estão afetos à sua área de atividades e descuidar-se do conteúdo do contrato, deixando de pormenorizar item por item daquilo que se predispõe a realizar, pode resultar em sérios prejuízos para a administradora de condomínios.

A advertência foi feita pelo advogado Marcelo Manhães de Almeida, presidente da Comissão de Direito Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil, Seção São Paulo, durante o último Encontro das Administradoras de Condomínios (Enacon), promovido pelo Secovi-SP.

Para o especialista, é necessário ficar atento à legislação, que no Código Civil, que em seu artigo 1.347 diz que é a assembleia quem escolhe o síndico para administrar o condomínio.

No artigo 1.348, em nove incisos, o Código Civil estabelece tudo aquilo que ele tem competência para fazer. Almeida destaca, porém, o 1º e 2º parágrafos deste artigo, onde se prevê que a assembleia pode investir outra pessoa em lugar do síndico de poderes de representação.

“E o síndico, por sua vez, de acordo com o parágrafo 2º, pode transferir a outrem total ou parcialmente os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante a aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. Normalmente, as convenções permitem essa transferência e delegação de poderes”, explica.

Para o jurista Carlos Alberto Dabus Maluf, citado por Manhães Almeida, as funções representativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral dos condôminos, salvo se a convenção dispuser de maneira contrária.

“De acordo com essa corrente de pensamento, se é responsabilidade do síndico fazer essa delegação, ele seria corresponsável, caso a administradora escolhida provoque algum dano ou prejuízo ao condomínio. Isso é bastante questionável, mas essa é uma posição doutrinária”, afirma Manhães Almeida.

Contratação atípica – O problema na contratação entre administradora e condomínio, segundo ele, é que não existem princípios e regras estabelecidos em um dispositivo legal.

“Por exemplo, se formos fazer um contrato de locação, temos a Lei 8.245. Se formos faz um contrato de incorporação imobiliária, está tudo lá na Lei 4.591. Assim, quando se tem contratos típicos, com todas as suas regras bem definidas em textos de lei, resta somente saber a sua aplicação em caso concreto face a esse dispositivo legal.”

Trata-se, de acordo com o especialista da OAB/SP, de um contrato complexo. “É um contrato de prestação de serviços que envolve diferentes atividades de caráter consultivo, operacional e econômico, que interagem e se complementam, potencializando, por conseguinte, o resultado dos trabalhos realizados. Aí reside, a meu ver, o grande sucesso de uma boa administradora, aquela que sabe exatamente potencializar a conjugação desses três interessantes aspectos de atividades.”

“O artigo 594 do Código Civil estabelece que toda espécie de serviço ou trabalho material ou imaterial pode ser contratado mediante combinação, sendo extremamente importante a fixação do escopo do trabalho no contrato de administração condominial”, adverte Manhães Almeida, explicando:

“E por que é fundamental que se fixe com muita cautela o escopo de trabalho? Porque, pelo artigo 601 do mesmo Código Civil não sendo o prestador de serviço contratado para certo e determinado trabalho, entender-se-á que se obrigou a todo e qualquer serviço compatível com as suas forças e condições.”

Detalhamento é fundamental

A observância a esse artigo na elaboração do contrato, no entender do especialista, é fundamental para que a administradora não tenha prejuízos futuros.

“Prestar serviço só se preocupando com o valor da taxa de remuneração, sem um detalhamento contratual das suas atribuições, é aceitar o artigo 601 e, depois, se tiver algum problema não poder negar a assistência que o condomínio estará exigindo e nem a reparação que poderá exigir, porque simplesmente permitiu que sua atividade se estendesse a qualquer serviço compatível com suas forças e condições.”

Fonte: iCondominial

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