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O novo Código do Processo Civil e a inadimplência em condomínios

O novo Código do Processo Civil e a inadimplência em condomínios

O palestrante do evento realizado pelo condomínio Summit, Mílard Zhaf Alves Lehmkuhl, advogado, professor universitário e diretor da MSZ Advogados Associados, especialista em Direito e Processo do Trabalho e Especialista em Processo Civil responde as principais dúvidas sobre a cobrança de inadimplentes sob a ótica do novo Código de Processo Civil (CPC).

Por que o CPC foi alterado?

Mílard Zhaf Alves Lehmkuhl - Entre os vários motivos que levaram à necessidade de um novo Código de Processo Civil, o principal deles foi a questão do tempo e da efetividade. Os cidadãos já não suportavam e aceitavam mais um Poder Judiciário lento e sem resultados práticos efetivos.

Quais as principais diferenças entre o novo e o antigo CPC para o setor de condomínios?

Mílard - Na questão condominial a mudança ocorrida é bem pontual, transformando o débito condominial em título executivo. Isso gera uma mudança no tipo de processo judicial a ser adotado para buscar o pagamento dos valores devidos.

Pelo Código Processual Civil anterior, de 1973, primeiro teria que se promover um processo de conhecimento, pois o título não era considerado executivo, para depois, apenas ao final deste, manejar-se outro processo, agora de execução, para então poder se buscar o pagamento do débito espontâneo ou forçado. Ou seja, eram dois processos para a busca de um único resultado. Com as novas regras, o primeiro processo que existia no CPC anterior, o processo de conhecimento deixa de ser necessário, iniciando-se direto pelo processo de execução. Isso supostamente resulta em menos tempo de processo.

Ademais, existem outras mudanças no Código de Processo Civil que não especificamente direcionadas aos condomínios, mas são aplicáveis aos seus processos judiciais e trouxeram também maior respeito ao tempo e a efetividade, como por exemplo, a diminuição das possibilidades de recursos; o maior rigor no controle de atos procrastinatórios e a fixação de multas se for reconhecida esta prática; a possibilidade de negativação do devedor nos órgãos de proteção ao crédito; e o protesto em Tabelionato do débito condominial.

Quais serão as principais vantagens das inovações trazidas pelo novo CPC?

Mílard- No que se refere à mudança no tipo de processo, ou seja, a possibilidade de iniciar-se a busca judicial do pagamento diretamente pelo processo de execução é, ao contrário do que parece em um primeiro olhar, temerária. Isto acontece por aparentar ter muito mais respeito ao “tempo” do que à ideia de o débito condominial ser título executivo. Se não for bem ponderada esta possibilidade escolhida pelo advogado pode gerar um revés.

Por outro lado, as demais mudanças do CPC, trazem maior celeridade processual e também maior efetividade, pois impedem manobras processuais que posterguem o processo no tempo, onerando aquele que assim se comporta e, ainda, impondo mais força restritiva contra o devedor, coibindo-lhe a pagar a dívida.

O novo CPC poderá trazer alguns entraves para o setor? Quais seriam?

Mílard - Se analisarmos a questão sobre o ângulo da possibilidade de execução direta do débito condominial, teríamos alguns pontos a serem amadurecidos e resolvidos, como por exemplo, a impossibilidade de discussão da legitimidade para a ação; a baixa fixação de honorários advocatícios, afastando o interesse dos melhores profissionais nestas demandas; a incerteza sobre qual documento serviria de título executivo; e, por fim, a meu ver a mais prejudicial de todas, a impossibilidade de as parcelas vincendas serem acrescidas ao débito executado.

O título executivo constituído pelo débito condominial é uma dívida que representa uma ordem líquida, certa e exigível de pagamento. Por tal, tecnicamente ao se manejar um processo de execução de título executivo judicial o valor a ser cobrado, na verdade, executado, é apenas aquele vencido até a data da propositura da ação. Os valores que forem vencendo no curso do processo não poderão ser incluídos nele. Ou seja, para cada novo débito, ou novo conjunto de débito no tempo, um novo processo. Isso resultaria em uma quantidade exponencialmente maior de serviços e processos judiciais, trazendo um efeito reverso sobre a ideia de celeridade.

Qual sua orientação para os gestores com relação aos devedores a partir do novo CPC?

Mílard: A orientação inicial e principal seria a contratação de uma assessoria jurídica de qualidade, que possa acompanhar passo a passo as ações do síndico e do conselho, a fim de evitar problemas e indenizações futuras. Vários pontos inovadores são delicados, como, por exemplo, a questão da negativação do devedor nos órgãos de proteção ao crédito. Porém, não é por serem delicados, que devem ser ignorados. Pelo contrário, são inovações que vieram para ajudar. Assim, a contratação de um profissional se fixa exatamente em saber utilizar com precisão os instrumentos que a lei possibilita para obrigar o devedor pagar a dívida e impedir que ele retarde indevidamente o processo. No mais, eu aconselharia a continuar-se a promover processo de conhecimento que garantiria os benefícios relacionados ao antigo CPC.

A adoção das novas formas de cobrança deverá ser aprovada em Assembleia e constar em ata?

Mílard- Não, as mudanças ocorreram na lei e são de aplicada imediata, a contar de 18 de março de 2016, independente de aprovação em Assembleia.

Os processos iniciados dentro do antigo CPC poderão mudar para as regras do novo CPC?

Mílard: As regras do novo Código de Processo Civil entram em vigor e produzem efeitos sobre os processos já em andamento. A única coisa que não é possível e já ter iniciado pelo processo de conhecimento e querer mudar para o processo de execução, ou vice versa. Igualmente, as demais facilitações e vantagens trazidas pelo novo CPC são sim aplicáveis de imediato inclusive aos processos iniciados antes de sua entrada em vigor.

Quais os documentos valerão para fazer o protesto de títulos e qual o processo para fazê-los? O síndico poderá fazer esse processo ou precisará de um advogado?

Mílard - Não se podem confundir atos extrajudiciais com judiciais. No caso extrajudicial, ou seja, sem processo judicial, a negativação de devedor nos órgãos de proteção ao crédito e o protesto do débito, existem inúmeros juristas que dizem não ser possível, nem mesmo se aprovado em assembleia com quórum qualificado de maioria absoluta (2/3). Outros já defendem que, se aprovado em assembleia com quórum qualificado é possível a negativação do devedor e o protesto da dívida.

Eu costumo orientar a não tomar estas medidas, mesmo que haja tal atitude sido aprovada em assembleia com quórum qualificado de maioria absoluta. Afirmo isso porque o novo CPC trouxe um caminho mais seguro. Judicialmente, o novo CPC permite a negativação do devedor e o protesto do título, possibilitando o uso destas ferramentas na busca da cobrança do devedor.

Por intermédio do advogado que patrocina a causa, o condomínio pode fazer um requerimento judicial junto ao processo e, autorizado pelo juiz, incluir o nome do devedor nos órgãos de proteção ao crédito possibilitando o protesto da dívida. A partir do momento que há uma autorização judicial para a prática do ato o condomínio se exime de qualquer risco.

A partir de quanto tempo os títulos poderão ser protestados?

Mílard - Se o título é considerado executivo, a partir do seu vencimento ele já poderia ser protestado.

A execução dos títulos deverá ser aprovada em assembleia?

Mílard - Não há necessidade de aprovação em assembleia, pois é uma possibilidade da lei processual.

E se o título for protestado errado, quem será responsabilizado?

Mílard - Se for feito pela via judicial, não há qualquer responsabilidade para o síndico, para o conselho ou para o condomínio. Porém, se o protesto for extrajudicial e houver erro, haverá responsabilidade do síndico, do conselho ou do condomínio, dependendo de cada caso. Neste caso, certamente alguém será condenado a ter de indenizar o prejudicado pelo erro.

Qual a sua orientação para os síndicos que tenham grandes índices de inadimplência em seus condomínios?

Mílard - Procurar um escritório de advocacia de qualidade e eficiência, que lhe traga orientação e resultados concretos.

Quais os requisitos necessários para que a taxa condominial em atraso possa ser cobrada como título executivo extrajudicial?

Mílard- Havendo um crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, existe um título executivo. O que deve ser atentamente observado é: como tornar estes créditos exigíveis para um processo de execução? Conforme determina a Lei nº 4.591/64 em seus artigos 9º, 12 e 24 os encargos, forma e proporção das contribuições ordinárias devem estar previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral. Quanto às despesas extraordinárias deverá haver um orçamento prévio aprovado em assembleia geral e toda e qualquer despesa deve estar documentalmente comprovada.

Para que a taxa condominial, como título executivo extrajudicial, possa ser cobrada pelo processo de execução (artigo 784, inciso X do CPC/2015) há necessidade de ser constituída como um título certo, líquido e exigível, tendo em vista que o processo de execução não dá margem para maiores discussões acerca do título, como legitimidade, exigibilidade ou liquidez, podendo facilmente ser extinto sem a análise do pedido de cobrança, gerando custos ao condomínio sem que esse obtenha êxito na demanda. Destaco ainda os documentos necessários para propor execução da taxa condominial como título executivo extrajudicial:

- cópia da convenção do condomínio;
- o boleto condominial;
- atas que aprovaram as despesas;
- documentos que comprovem as despesas;
- ata de eleição de síndico;
- procuração outorgada pelo síndico;
- o demonstrativo de débito atualizado até a data da propositura da ação (nesse caso deve constar do demonstrativo o nome completo do devedor, o índice de correção monetária adotado, a taxa de juros de mora aplicada, o termo inicial e final da correção e dos juros aplicados e eventuais descontos, se concedidos, tudo em conformidade com o parágrafo único da letra “d” do artigo 755 do CPC);
- demonstrar por ata ou convenção a data de vencimento da obrigação de pagamento da cota condominial.

Fonte: CondominioSC

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