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Obras em apartamentos: conheça alguns procedimentos

Assunto de suma importância, mas até então pouco falado, são as reformas no interior dos apartamentos. Agora, porém, com as recentes ocorrências de desabamento de um prédio comercial na Cidade do Rio de Janeiro e de outro edifício, parcialmente, no Centro de São Bernardo do Campo, se acendeu a luz amarela e o tema passou a ser visto de forma mais cuidadosa pelo corpo diretivo dos edifícios. Tanto que houve aumento de consultas ao nosso escritório sobre como proceder nesses casos.

Claro que não se deve alardear situações que foram pontuais e que não são comuns, mas alguns cuidados devem ser sempre observados para a realização de uma obra segura e que não coloque em risco a edificação como um todo.

A questão é positivada pelo Código Civil no artigo 1336, inciso II, o qual transcrevemos:

“Artigo 1336 – São deveres do condômino:

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.”

A realização de reformas, alterações ou adaptações é inerente ao direito de propriedade, consagrado pela Constituição Federal. Porém, não existem direitos absolutos no ordenamento jurídico brasileiro e, por tal razão, o direito de propriedade sofre limitações. Uma delas é justamente com relação ao uso nocivo da propriedade, o que pode ocorrer no caso de comprometimento da segurança, como bem definido no artigo acima. Normalmente, a Convenção de Condomínio e Regulamento Interno também cuidam da matéria.

Primeiramente, em que pese se tratar de uma obviedade, importante mencionar que nenhuma parte estrutural deve ser suprimida, mantendo-se intactas as vigas, colunas e até algumas portas da unidade. Por tal razão, sugere-se acompanhamento da reforma por engenheiro civil, que fará um projeto baseado em um estudo minucioso da planta do imóvel, emitindo e recolhendo a taxa do que se chama ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ao Conselho de Engenharia e Arquitetura (CREA), sendo este o órgão fiscalizador da classe, bem como eventual alvará autorizando a obra emitido pela Municipalidade.

Além da questão estrutural, o projeto de engenharia também é importante porque normalmente contempla as partes elétrica e hidráulica da unidade, as quais em princípio deverão ser mantidas conforme projeto original da construtora.

Relevante também lembrar que o síndico tem responsabilidade sobre eventual dano causado pela unidade, respondendo nas esferas cível e criminal caso tenha sido omisso no cumprimento de suas funções, destacando-se ao caso o dever de fiscalização, sem prejuízo da responsabilidade do proprietário do imóvel.

Desta forma, orientamos o síndico a solicitar, por escrito através de notificação endereçada ao titular da unidade, esclarecimentos acerca da reforma, bem como a apresentação do projeto.

Havendo negativa na prestação das informações, pode lançar mão de medidas extrajudicias ou de processo judicial com vistas a embargar a obra, inclusive de forma liminar logo no início da demanda. Claro que, neste caso, deve possuir o mínimo de provas aptas a comprovar os riscos que a reforma traz ao edifício. Iremos explorar tais possibilidades nos próximos artigos.

Mas, questiona-se: todas as reformas necessitam de acompanhamento por engenheiro, recolhimento de ART e de ciência ao corpo diretivo do condomínio? A resposta é negativa e deve haver uma avaliação caso a caso. Se há grande movimentação de empregados na obra, quantidade significativa de materiais de construção sendo entregues na unidade, bem como pelo barulho produzido, é possível fazer uma aferição sobre a grandiosidade da reforma.

Portanto, cabe ao síndico ser diligente na verificação das obras realizadas nas unidades, devendo utilizar seu poder de fiscalização, inerente a sua função administrativa; ao condômino, necessário bom senso para não fazer mau uso da propriedade, adotando as medidas necessárias para não colocar em risco a edificação como um todo.

Fonte: ZAP Imóveis

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