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Obras & Serviços invisíveis nos condomínios: difíceis de ver e de convencer

A necessidade de muitas obras e serviços praticamente inexiste aos olhos de moradores e usuários, mas eles são de extrema relevância para o pleno funcionamento dos condomínios e a manutenção das edificações.

Um prédio residencial de área nobre de Fortaleza, Capital do Ceará, foi totalmente interditado pela Defesa Civil do Estado depois que uma varanda desabou e matou dois operários no dia 2 de março passado. Eles trabalhavam em obras de sustentação de uma sacada, que apresentava rachaduras e riscos de queda. A deterioração estava escancarada, mas conforme laudo técnico divulgado posteriormente pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), um agente invisível foi silenciosamente comprometendo toda estrutura da edificação, atingida por “alto grau de oxigenação e infiltração nas ferragens”. “Por causa da ferrugem, quase não existia mais ferragens no local”, disse o presidente do órgão, Victor Frota Pinho.

O ambientalista e publicitário Gilmar Altamirano usa uma imagem popular para mostrar porque esses locais acabam esquecidos na agenda das manutenções e investimentos dos condomínios: “O bispo não passa lá, a não ser o síndico e o zelador.” Pior quando os problemas acontecem internos à estrutura ou estão literalmente “submersos”.

Na época em que foi síndico de um edifício residencial na Zona Oeste de São Paulo, Gilmar acabou apelando a um recurso de propaganda para convencer os moradores da necessidade de mudar o estado de manutenção das áreas contíguas aos reservatórios d’água. “Elas estavam um horror, eram usadas para guardar entulho, descartes etc. No subsolo, ninguém descia porque o reservatório era fundo. Mas resolvi filmar tudo com recursos que tinha na época, como o VHS, e mostrei o vídeo em uma reunião do condomínio. Expus detalhes do barrilete e da caixa d’água do subsolo. Havia baratas, fios desencapados, restos de sofá.”

A estratégia funcionou. Gilmar conseguiu aprovação dos condôminos para reformar esses locais e instalar filtros na entrada da água do prédio. Mas ele reconhece que esse tipo de serviço, mesmo que indispensável, não costuma ser reconhecido como necessário pelos ocupantes das edificações, gerando dificuldade para sua aprovação em assembleia.

“GOLPE DE ARÍETE”

A síndica Rosana Moraes, dos Edifícios Flávia e Fernanda, localizado no bairro da Aclimação, observa que “muitas vezes os gestores de condomínios antigos, como é o caso do nosso, com mais de 40 anos, não se lembram de vistoriar alguns ‘cantos’. É aí que acontecem os grandes prejuízos”, destaca. Ela relata que depois de inspeções de rotina e após concluir a reforma da iluminação das garagens, detectou-se a presença de cupins de solo e de cupins de madeira seca nos quadros elétricos do prédio. O serviço exigiu a contratação de empresa especializada, “de primeira linha”, bem como um tratamento minucioso, à base de “injeção e pulverização com produtos químicos e de baixo odor”.

Os trabalhos foram iniciados em maio do ano passado, envolveram o combate às pragas também nas unidades atingidas e em breve chegarão aos quadros de energia, operação que exigirá participação da AES Eletropaulo.

Outro problema que surpreendeu Rosana foi o “golpe de aríete”, ruído provocado por variações na pressão e vazão do sistema hidráulico, anomalia que pode causar danos às juntas, válvulas etc. “Vínhamos recebendo reclamações contínuas dos moradores sobre barulho intenso, com trepidação, que acentuava à noite. Vistoriamos os barriletes, depois as torneiras, registros e válvulas de descarga dos apartamentos, até que descobrimos o golpe de aríete em quatro deles.” Segundo Rosana, foi possível também identificar a precariedade nos equipamentos de muitas unidades e corrigir vazamentos.

UM PERIGO: Serviços “camuflam” anomalias

Engenheiro civil especializado em patologia e terapia de estruturas, Elorci de Lima atua como conselheiro no prédio em que mora, o Condomínio Residencial Maison Place Etoile, na Chácara Inglesa, zona Sul de São Paulo. Com base nessa experiência, o especialista seleciona setores pouco notados pelos condôminos, mas que merecem atenção contínua dos síndicos e gestores prediais. São eles: bombas; para-raios; sistema de Incêndio (extintores, hidrantes etc.) e AVCB; minuterias; telhados; limpeza dos reservatórios de água potável; instalações hidráulicas e elétricas.

Elorci de Lima alerta, no entanto, para outro problema também comum e que pode causar grandes prejuízos: os serviços que camuflam anomalias, caso das famosas calhas instaladas nas garagens de subsolo para remediar os estragos dos vazamentos sobre os veículos. “É uma medida que torna o problema ‘invisível’, relegando-o a um segundo plano de investimento”, afirma.

As consequências podem ser dramáticas, como o exemplo citado na abertura desta reportagem, sobre o condomínio residencial de Fortaleza. “As estruturas das vigas que formam as juntas de dilatação não foram construídas para conviver com a ação constante da água, acabando por deteriorar e atacar as armaduras do concreto armado. O problema torna-se de maior vulto, pois além do tratamento da vedação das juntas, os condomínios passam a ter que recuperar as estruturas das vigas”, explica o engenheiro. Elorci emenda: “Quando uma junta de dilatação apresentar os primeiros indícios de vazamentos ou infiltrações, procure um especialista e trate imediatamente o problema. Não se deixe levar pela opinião de leigos!”

Fonte: Direcional Condomínios

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