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Pergunte ao especialista

As dúvidas dessa semana são referentes a garagens, decisões assembleares e rateio

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos leitores sobre vida em condomínio.

Garagens diferentes

Pergunta 1, de Denise Lazari

Na questão garagem, temos um problemas sério. Há uma parte de alvenaria e outros de lonas, entregues pela construtora. No contrato de compra e venda está garagem coberta para as de alvenaria e descoberta para as de lonas. Pergunto: No caso de danificar essas lonas, quem deverá arcar com o custo? Cada proprietário arcará com a sua e a divisão fica só para os proprietário que possuem lona e para todos, entrando como manutenção do condomínio?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Denise,

Pelo que pude entender as vagas formam definidas em sorteio ou são unidades autônomas, e os proprietários que ficaram com a área descoberta foram contemplados com a colocação das lonas. A construtora não costuma entregar nada fora do projeto. Possivelmente,  estas lonas foram  negociadas com o síndico da época. Importante verificar isso.

De qualquer forma, por mais que as lonas estejam cobrindo vagas privativas ou definidas em sorteio, a responsabilidade pela manutenção é do condomínio e os gastos inerentes a sua manutenção devem entrar no rateio geral das despesas, e não somente para aqueles que tem  as vagas descobertas/cobertas por lonas.

As despesas de condomínio são rateadas/ divididas de forma homogênea, senão ficaria difícil mensurar o que o cada um utiliza. Por isso se criou o critério de fração ideal, que leva em conta o percentual indivisível que cada um tem nas áreas comuns e terreno, e a área que cada um tem na sua unidade privativa.

Assim, as despesas que são coletivas, inerentes as áreas comuns, são divididas por todos, levando-se em conta o critério de fração ideal atribuído a cada unidade conforme disposto em convenção. Salvo se a convenção estabelecer outro critério de rateio.

Decisão assemblear

Pergunta 2, de Carmelo Almeida Filho

Qual o quórum por lei ,se existe, que permite modificar decisão de assembleia anterior? Se uma determinada administradora foi retirada por decisão de 71% dos proprietarios, o sindico pode recontratá-la? Como é possível?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Carmelo,

Uma decisão assemblear revoga a outra. Assim, por mais que não seja moral recontratar uma administradora que foi retirada por maioria de condôminos, não existe ilegalidade em recontratar. Porém, conforme preceitua a lei ( Art. 1.348, § 2o do CC)

Art. 1.348. Compete ao síndico:

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

A contratação da administradora deve ser aprovada em assembleia, ou ratificada por esta. O síndico precisa entender que é gestor de bem comum, e deve atender aos anseios da sua coletividade. Me parece que o problema está na gestão do síndico e não a escolha da administradora.

Lembrando que  1/4  dos condôminos poderão  a qualquer tempo convocar uma assembleia para destituir o síndico (Art. 1.355 do CC).

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Assembleia esta, que pelo voto de maioria simples poderá ter o síndico destituído ( Art. 1.349 do CC) .

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Rateio correto

Pergunta 3, de Ana Luiza Vilas Boas

Contratamos segurança virtual para nosso prédio. O rateio se dará entre as unidades ou é proporcional à área? Na convenção não diz nada e até esta data tínhamos uma segurança mais simples, com monitoramento, que era rateada entre as unidades. Isso pode ser mudado sem consulta à assembleia?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Ana Luiza,

No silêncio da convenção em estabelecer forma específica de rateio, a lei estabelece o critério de fração ideal,

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Critério este que leva, que para ser calculado leva em conta a  parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à cada  unidade autônoma, e  a área privativa de cada unidade.Assim, fica claro que critério de rateio no seu condomínio será com base na fração ideal.

Quanto a troca de monitoramento para portaria virtual, me parece uma inovação significativa em seu condomínio, a qual irá impactar  inclusive em custos adicionais. Desta forma, o novo formato, bem como o respectivo rateio precisam impreterivelmente passar pela aprovação assemblear.

Fonte: SindicoNet

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