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Posse do imóvel implica em responsabilidade sobre taxas

Negociação de compra e venda ou locação de imóvel pode demorar e, nesse meio tempo, é preciso definir quem é responsável por eventuais taxas, incluindo o condomínio quando for o caso; corretores também precisam estar atentos.

Quem tem a posse de uma casa ou apartamento é que deve pagar o condomínio e outras contas referentes ao imóvel. É lógico, mas não é tão simples quanto parece. Isso porque durante a negociação de compra e venda, processo complexo que pode levar bastante tempo, pode haver falhas contratuais ou nos acordos firmados.

A diretora de treinamento e capacitação do Sindicato da Habitação e Condomínios (Secovi) de Maringá, Claudete Cristina Iwata, também imobiliarista e professora na Unicesumar, explica que, teoricamente, a responsabilidade sobre um imóvel funciona como no caso de um carro. “No momento que passo o carro ao comprador, as despesas são dele”, diz.

Alguns cuidados são essenciais para evitar dor de cabeça. Claudete explica que o vendedor precisa entregar documentação que comprove que não há débitos incidentes ou que possam incidir sobre o imóvel: matrícula, mostrando que não há penhora, hipoteca, nenhum gravame judicial, certidões negativas de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e condomínio, e documentos que comprovem que não há ações judiciais contra o vendedor nas áreas civil, criminal, trabalhista e no Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS).

Compromisso

Estes e outros documentos em mãos asseguram que não há contas pendentes e, por essa razão, o comprador tem segurança para dar continuidade ao negócio. Por outro lado, o vendedor precisa da garantia de que o comprador assumirá as contas do imóvel. “As partes fecham negócio hoje. O vendedor entrega a documentação ao comprador que vai pleitear o financiamento. Isso demora. Nesse intervalo de tempo, as contas precisam ser pagas e a responsabilidade sobre o imóvel pode ser decidida no documento de compromisso de compra e venda”, explica Claudete, que continua. “Até que o negócio seja finalizado, o vendedor quer segurar o cliente, para não perder a venda, ou o cliente quer segurar o vendedor, para não que o imóvel não seja vendido a outra pessoa. Então faz-se um compromisso”.

No compromisso de compra e venda deve ficar bem especificado que a posse foi repassada ao comprador, porque se não ele quitar as contas que ficaram sob responsabilidade dele, é o documento que servirá de prova . “Não vamos junto contar a história ao juíz, por isso no documento o que foi acertado deve estar bem especificado”. É importante informar ao condomínio ou administrador quem ficou responsável pelo imóvel.

Perda do imóvel

Mesmo com o compromisso firmado, até que a negociação tenha chegado ao fim, é recomendável que o proprietário fique de olho. É que se alguma pendência for constatada pelo pela administradora de condomínios ou pelo próprio condomínio, que têm o controle, é o nome que consta no registro de imóveis que será acionado. Claudete ressalta que as contas dos condomínios residenciais são redondas, porque não visam lucro e, que por essa razão, uma conta não paga faz diferença. Quando há uma administradora de condomínios, a conta é suprida, como se fosse um empréstimo, mas é o proprietário que será acionado.

Dívidas, principalmente de condomínio e IPTU, levam o imóvel a leilão: o proprietário é quem perde. Claudete orienta os proprietários a desfazerem a negociação se o comprador tiver contas em atraso. “Tem que desfazer o negócio e cobrar do comprador imediatamente. Tudo que está no compromisso é o que cada um tem que fazer. Se não fizer, infringiu o contrato”.

Locação

No caso de imóveis locados, quando não há interferência de imobiliária, o proprietário precisa monitorar se as contas estão sendo pagas, antes que a falta de pagamento de IPTU, por exemplo, leve o imóvel a leilão. Quando uma imobiliária é responsável, é a empresa quem monitora e, se for o caso, avisa o proprietário. Segundo o Código Civil, o corretor de imóveis é responsável civil e criminalmente por seus atos. “Se a imobiliária não avisar, precisa arcar com os atos. Muitos clientes não sabem, mas se houve um corretor e ocorreu problemas, devem cobrar do profissional que recebe comissão pelo trabalho”.

Administradora precisa saber

Sobre os encargos incidentes sobre o bem alienado, como o condomínio, Fabio Cortezzi, advogado da área contratual e imobiliária da Saito Associados, alerta: “Certas dívidas, como as de condomínio, acompanham o bem imóvel responsabilizando tanto o proprietário como o adquirente conforme o caso, sendo determinante para delimitação de tal responsabilidade o momento em que o adquirente, comprovadamente, entrou na posse do bem”.

Uma recente decisão da Superior Tribunal de Justiça confirmou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é definida no momento em que o comprador toma posse do imóvel e o condomínio tem ciência de tal situação.

Como a decisão do STJ foi proferida em julgamento de recurso repetitivo, irá orientar a atuação das demais instâncias do Judiciário em casos análogos.

O advogado destaca, no entanto, que “dependendo das circunstâncias, do momento em que houve a posse, as dívidas de condomínio podem recair sobre o vendedor ou sobre o futuro comprador”.

Fonte: maringa.odiario.com

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