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Proprietários que fecham a varanda sem autorização prévia podem levar multas pesadas

Decisão deve passara pela assembleia do condomínio, por isso é importante que, antes da obra, o morador consulte um especialista e a administração do prédio

Decisão de proprietários de apartamentos de fechar a varanda pode gerar pesadas multas se não houver autorização em assembleia  - Reprodução/Internet/Click Interiores
Decisão de proprietários de apartamentos de fechar a varanda pode gerar pesadas multas se não houver autorização em assembleia

O fechamento de varandas pode valorizar os apartamentos, mas também trazer sérios problemas ao proprietário do imóvel. Antes de tomar qualquer atitude nesse sentido, é preciso ficar atento ao que determina a lei. Elas compõem um espaço externo agradável dentro de casa, são baratas para as construtoras e pesam menos no cálculo do IPTU, mas quando os proprietários decidem envidraçar a sacada, uma série de entraves pode surgir. Nas grandes cidades, a incidência de ventos, sujeira, poluição e barulho levam os proprietários a fechar as sacadas dos imóveis, mas vale consultar um especialista no assunto antes de tomar qualquer medida.

Marcelo Marçal, advogado especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Marçal, Fialho & Miguel Sociedade de Advogados, alerta que pesadas multas podem ocorrer pelo fechamento de varandas em condomínios edilícios (aqueles nos quais há partes comuns e partes exclusivas). “Primeiramente, é importante elucidarmos as especificidades desse tema. A fachada faz parte do conjunto de bens comuns de um condomínio, isto é, com o hall de entrada, os corredores, as áreas de lazer, entre outros, a fachada compõe o patrimônio comum dos condôminos, e por isso sua alteração deve ser autorizada em assembleia geral.”

O especialista explica que o Código Civil dispõe em seu artigo 1.336, inciso III, que é dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, sob pena de ser multado pelo condomínio em até cinco vezes o valor de suas contribuições mensais. “A realização de obra que modifique a forma ou a cor da fachada somente é possível se o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos, conforme prevê o artigo 10, parágrafo 2º, da Lei 4.591/65, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.”

Marcelo ressalta que o síndico representa o condomínio ativa e passivamente e deve praticar todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, como coibir condôminos de modificar a forma ou a cor da fachada sem a anuência da assembleia. “Além de aplicar a multa prevista no artigo 1.336, parágrafo 2º do Código Civil, de até cinco vezes o valor das contribuições mensais, persistindo o problema, poderá o síndico ajuizar, em nome do condomínio, ação de desfazimento da alteração.”

“Como em qualquer outra ação judicial, o condomínio terá que provar que, de fato, as alterações realizadas individualmente pelo condômino modificaram a fachada a ponto de comprometer sua harmonia visual. Há decisões judiciais que se limitam a analisar o caso levando-se em conta o disposto no Código Civil e na Lei 4.591/64, atendo-se tão somente à harmonia visual da fachada, sem se atentar para a legislação municipal que trata especificamente do fechamento de varandas.”

Ele esclarece que a Lei Municipal de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo determina que não são computadas, para efeito de cálculo do Coeficiente de Aproveitamento, as varandas abertas, situadas em unidades residenciais, que tenham área total equivalente a até 10% da área do pavimento onde se localizam. “Apenas para contextualizar, coeficiente de aproveitamento (CA) é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos”, ressalta.

Quando o construtor prevê em seu projeto varandas abertas cuja área não ultrapasse 10% da área do pavimento onde se localizam, elas não são computadas no coeficiente de aproveitamento, explica Marcelo. “Ao se fechar a varanda, entende a prefeitura que houve um aumento da área construída, descaracterizando a varanda como área aberta e, portanto, não mais sendo beneficiada pelo desconto no coeficiente de aproveitamento. Se o coeficiente de aproveitamento da obra estiver esgotado (o que é o mais certo, uma vez que as construtoras não deixariam de obter lucro com a venda de área edificável), o proprietário é multado.” Ele diz que, caso o fechamento da varanda não seja retirado, será caracterizada reincidência, que resulta na aplicação de novas multas a cada 30 dias, progressivamente aumentadas do valor-base, interdição e ação de demolição da obra irregular.

Fonte: Estado de Minas, Lugar Certo

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