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Recurso extremo

O atraso consecutivo de taxas condominiais pode levar o imóvel a leilão. Mas, antes, deve-se buscar a conciliação

Um dos maiores pesadelos de um proprietário de imóvel é vê-lo indo a leilão, independentemente do motivo. Para o condomínio, porém, muitas vezes trata-se da única alternativa para receber valores devidos, os quais são imprescindíveis para garantir o bom andamento do empreendimento, afinal, entre outras despesas, é a taxa condominial que paga os salários dos funcionários, as contas de energia e água, além de cobrir manutenções gerais.

São diversas as causas que podem levar a um leilão de unidade condominial. No caso de inadimplência relacionada ao condomínio, um dos motivos mais comuns, há uma série de etapas visando à conciliação até que o imóvel seja efetivamente leiloado.

A administradora, constatando que determinado condomínio não paga sua cota, deve enviar carta de cobrança e, não havendo resposta ou possibilidade de acordo, entregará o caso a departamento jurídico, que ainda enviará mais uma correspondência de cobrança amigável. Só então parte-se para ação judicial. O recomendável, para diminuir o risco de situações extremas como essa, é o condomínio cobrar os inadimplentes assim que termina o prazo para pagamento em banco.

De acordo com Ricardo Pereira, responsável pelo departamento de cobrança de uma administradora, após três meses de pagamento da taxa de condomínio em aberto normalmente já é possível entrar com uma ação judicial. Nesta fase é preciso contar com auxílio jurídico e organizar documentos diversos, que incluirão a relação de débitos do inadimplente.

A partir daí, é preciso aguardar o pedido de citação, que pode demorar bastante. “Não existe um período determinado para que um imóvel seja leiloado, já que depende do processo e de quanto tempo demora para o proprietário ser citado, o que pode levar até cinco anos”, explica Pereira.

Durante o processo são realizadas audiências de conciliação, até que o juiz determine que aquela unidade irá a leilão para o condomínio reaver o valor devido.

Outras razões – Além da falta de pagamento do condomínio há outros motivos que podem levar um imóvel a leilão, dentre eles, quando uma propriedade é oferecida como garantia de uma dívida ou quando há inadimplência de pelo menos três parcelas do financiamento imobiliário. Por esta forma de execução, o banco notifica o mutuário a pagar a dívida em 20 dias e, caso isso não aconteça, o banco determina o leilão extrajudicial do bem.

Segundo Paulo Ferrari, presidente do Sindifícios (Sindicato dos Trabalhadores em Edifícios e Condomínios de São Paulo), outra razão que pode levar um imóvel a leilão é uma dívida trabalhista. “Neste caso pode haver leilão caso o imóvel pertença ao devedor e não esteja registrado como um bem de família legal ou voluntário”, explica.

A falta de pagamento de dívidas tributárias relativas ao imóvel também é outra justificativa para um leilão, como é o caso de quem deixa de pagar o IPTU por muito tempo. Em situações assim, a prefeitura pode oferecer um acordo, como parcelamento do valor, mas, no caso não haja solução, o devedor pode ser protestado em cartório, executado judicialmente e correr o risco de ter os bens – entre eles o imóvel – leiloados.

Vale a pena pensar em comprar?

Se um imóvel vai a leilão, é natural que moradores do próprio condomínio possam se interessar pela compra. Neste caso, a recomendação dos especialistas é:

  • Que seja feita pesquisa detalhada para conhecer detalhes da situação, como a razão que levou o imóvel a leilão, o valor real da dívida e o preço de outros apartamentos nas mesmas condições
  •  Que a questão de eventual inadimplência referente à taxa condominial seja tratada com o síndico (é fundamental saber qual o valor total da dívida)
  •  Que seja feita visita ao imóvel para checagem das condições
  •  Que um advogado especializado na área seja contratado para prestar orientações relacionadas a um eventual arremate no leilão

Imagem: Uol Economia
Fonte: iCondominial

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