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adm de condominios

Síndicos são orientados para agenda 2014

checklistOs condomínios residenciais de São Paulo devem planejar desde já a execução da agenda de rotinas para o próximo ano. O alerta é de uma administradora de condomínios da capital. Tarefas sazonais, que se repetem anualmente, são fundamentais para o bom funcionamento do empreendimento. Trata-se de obrigações importantes tanto no que se refere à entrega de documentos, manutenção periódica e agenda de compromissos, destacou a empresa.

No que se refere à documentação legal, é importante que o síndico aproveite o final do ano para a organização da papelada, já que logo em fevereiro é o momento de entregar a Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf) para a Receita Federal.

O documento traz informações sobre imposto de renda e retenções. Síndicos e funcionários do prédio devem receber no segundo mês do ano o Informe de Rendimentos para que possam preencher suas declarações de Imposto de Renda.

Em março, os condomínios têm como compromissos a entrega da Relação Anual de Informações Sociais (Rais) de todos os funcionários para o Ministério do Trabalho.

De acordo com a gerente de relacionamento da administradora, “é importante cuidar de tudo com muita antecedência para não atrasar a entrega da documentação e evitar problemas”, alertou Angélica Arbex.

A respeito da manutenção do condomínio, a gerente disse que é importante programar a realização anual de uma vistoria predial em prédios com mais de cinco anos de existência. A iniciativa busca identificar eventuais problemas de infraestrutura. Conforme Arbex, o trabalho deve ser feito preferencialmente em abril, antes do período de obras (caso estejam previstas), por equipe especializada em engenharia. Também em abril devem ser providenciadas uma das duas dedetizações e desratizações anuais recomendáveis para os edifícios.

O mês de maio, depois de encerrada a época de chuvas, é um período propício para a realização de obras como reparos, impermeabilizarão, pinturas e restauração de fissuras. Já em junho a administradora sugere que os síndicos encaminhem funcionários para cursos de capacitação, especialmente, em segurança. A preocupação é preparar o condomínio para o período de férias, quando muitos apartamentos ficam vazios e o risco de arrastões aumenta, contou a gerente. Também em junho é recomendável planejar as atividades para as crianças que permanecerão no condomínio em julho, mês de férias escolares.

Em julho é fundamental reforçar as medidas de segurança, alertando moradores e funcionários. Já agosto é o último mês para a dispensa de funcionários em condomínios de São Paulo, com aviso prévio em setembro, já que em outubro, mês de dissídio dos trabalhadores, não é possível demiti-los, orientou a profissional. Também em agosto, para os condomínios com piscinas, é recomendável aproveitar o tempo ainda frio para realizar sua manutenção anual, pouco ou quase nada usada neste período.

Setembro, mês de início da primavera, é mês para trabalhar as áreas verdes do condomínio, com cuidados mais intensos com a jardinagem. Em outubro, o condomínio deve providenciar nova dedetização e desratização, além de limpeza da caixa d’água, para que a água do prédio esteja com boas condições no verão.

Já em novembro é importante providenciar a manutenção dos pára-raios do condomínio, pela proximidade da época de chuvas, além de planejar a decoração de Natal. Por fim, em dezembro, o condomínio deve planejar as férias dos funcionários no ano seguinte, para saber quem irá folgar em qual data, realizar nova campanha de segurança por conta das férias de janeiro e encaminhar aos condôminos o boleto da cota condominial de janeiro, para que os moradores possam programar seu pagamento antes do período de férias.

A gerente de Relacionamento da administradora alertou, também, para a realização da Assembleia Geral Ordinária (AGO), que pode acontecer em qualquer época do ano para a discussão de temas como a eleição de síndico, aprovação da prestação de contas do ano anterior e votação do orçamento do exercício seguinte.

Segundo Arbex, é muito importante que o síndico planeje com antecedência a realização da assembleia, reunindo as informações necessárias e mobilizando os moradores. “Uma previsão orçamentária adequada é fundamental para garantir o cumprimento do plano de trabalho do condomínio e a cobertura de todos os custos operacionais com trabalhadores e prestadores de serviços”, concluiu.

Fonte: Folha do Condomínio

Cachorros em condomínios

Especialistas explicam o que diz a legislação atual e dão orientações sobre o assunto

Uma das grandes polêmicas da vida em condomínio são os animais domésticos, em especial, os cães. Não especificamente a sua presença dentro da unidade, mas seu barulho, os passeios nas áreas comuns, o cheiro dos seus dejetos. O síndico também precisa lidar, as vezes, com a implicância dos que não gostam de animais de estimação e “exageram” nas reclamações.

Foi pensando em solucionar essa difícil equação que o SíndicoNet, em parceria com os maiores nomes do mercado condominial, elaborou esse vídeo. Assista:

Fonte: Sindico Net

Vida de condomínio: Vale o que está escrito

De acordo com a síndica profissional Joana Jacobina, atas de assembleias de condomínios devem ser diretas (Eduardo de Almeida/RA Studio)

De acordo com a síndica profissional Joana Jacobina, atas de assembleias de condomínios devem ser diretas

Para registrar formalmente tudo o que ocorre em uma assembleia geral de condomínio, é essencial fazer uma ata. Essa determinação tem embasamento legal e tem como objetivo informar a todos os condôminos, participantes ou não da assembleia, sobre o que foi deliberado. No entanto, às vezes a elaboração do documento gera dúvidas.

De acordo com a síndica profissional Joana Jacobina, conforme estabelecido no parágrafo 2o do artigo 24, da Lei 4.591/64, o síndico deverá comunicar os condôminos, oito dias após a assembleia geral realizada no condomínio, sobre o que tiver sido deliberado. “Essa comunicação é feita por meio de uma ata, que deve conter tudo aquilo que foi discutido e decidido na reunião, sem nenhum acréscimo ou falta”, conta.

Entretanto, Joana Jacobina diz que Lei 4.591/64 (Lei de Condomínios) ou o Código Civil não estabelecem uma forma exata de elaboração dessa ata “ou os procedimentos a serem observados para sua correta aplicação, cabendo às convenções de condomínio estipular algumas regras”, informa.

Assim, é preciso verificar se a convenção estipula como obrigatória a eleição de um presidente e/ou um secretário para coordenar a assembleia e elaborar a ata ou se essa atribuição ficará a cargo do síndico. “Normalmente, quando a convenção é omissa, o próprio síndico a elabora e assina. Há ainda condomínios que contratam empresas especializadas ou até escritórios de advocacia para fazer esse serviço”, observa Joana.

A síndica profissional ressalta ainda que se deve observar se a convenção estipula outros procedimentos, “como a obrigação de assinatura de outros membros ou condôminos na ata, a presença de um livro de atas e a exigência do registro da ata elaborada em cartório”, acrescenta.

Tomados esses cuidados, ao contrário do que se pode pensar, uma ata bem elaborada deve ser direta e sucinta. De acordo com Joana Jacobina, não é necessário discorrer muito sobre cada assunto ou detalhar todos os comentários realizados na assembleia. “São suficientes, portanto, apenas os registros dos assuntos em pauta, o que foi deliberado sobre eles e eventuais protestos que surgirem ao longo da reunião. Dessa forma, o documento fica mais formal, evitando-se erros e contradições.”

Inclusive, a síndica profissional observa que os erros mais comuns encontrados nesse tipo de documento são justamente os resultantes de atas muito longas, com textos confusos, e que não registram realmente o que foi deliberado. “Discussões e opiniões pessoais de condôminos, assuntos que não estavam em pauta e referências individuais a moradores não devem ser registrados, sob pena de gerar controvérsias, ofensas e ainda violar o direito à intimidade de cada condômino”, explica Joana.

JUSTIÇA 

A orientação é que assuntos que geram muita polêmica não sejam descritos com todo o histórico da ocorrência na ata, segundo a síndica. “Apenas com a deliberação, sob pena de acarretar impugnações dos condôminos que votaram contrariamente e que não concordaram com aquilo que foi escrito. E, dependendo da controvérsia, o assunto pode até ser questionado juridicamente, gerando transtornos, prejuízos para o condomínio e animosidade entre os condôminos.”

Sobre a necessidade do registro do documento em cartório, Joana Jacobina informa que o procedimento tem como objetivo evitar questionamentos. “Mesmo com o respeito aos quóruns previstos para votação e procedimentos formais para a realização da assembleia, um terceiro pode questionar aquilo que foi deliberado, alegando inexigibilidade do documento”, explica. Para registrar a ata, basta levá-la ao cartório mais próximo e pagar a taxa, que não é fixa.

Fonte: Lugar Certo

Divisão da taxa de condomínio equilibrada

Nelza faz cinco orçamentos diferentes. Prestador de serviços é decidido por todos

Nelza faz cinco orçamentos diferentes. Prestador de serviços é decidido por todos

Síndica profissional do edifício Tricolor, em Laranjeiras, Nelza Souza afirma que os valores da taxa mensal de condomínio podem variar de R$ 537 a R$ 1.074

Na maioria das vezes, a cobrança da taxa de condomínio é feita segundo a fração ideal, determinada pela proporção entre a área total do condomínio e a de cada unidade. No edifício Tricolor, em Laranjeiras, onde é síndica profissional — não mora, só trabalha —, Nelza Souza afirma que há apartamentos que pagam o dobro das outras.

— Quem mora nas unidades que ficam de frente, com três quartos e vaga na garagem, pagam R$ 1.074. As que ficam na parte dos fundos, com dois quartos e sem vaga, pagam R$ 537. São seis cotas diferentes, determinadas por localização, vaga e localização no prédio — explica.

Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), acredita que é a forma mais equilibrada de divisão. Luiz Alberto Mendonça dos Santos, gerente regional dos condomínios administrados pela Apsa na Zona Oeste do Rio, concorda.

— A fração ideal atribui a um imóvel um valor de acordo com o padrão daquele proprietário. Ao comprar, ele já sabe que vai ser nessas condições — acredita Luiz Alberto.

Ainda que no prédio haja um apartamento com três quartos ocupado por duas pessoas e outro, de dois quartos, com quatro moradores, a lei determina que a fração ideal — ou seja, a metragem do apartamento, e não a quantidade de pessoas — seja considerada no rateio.

— Isso tudo está previsto no Código Civil, dos artigos 1.331 a 1.358, mas a convenção pode dispor de acordo com o interesse dos condôminos — afirma Hamilton Quirino, advogado especialista em Direito Imobiliário.

Vale ressaltar que o objetivo da taxa — um reflexo do orçamento do condomínio —, não é acumular renda.

— É para cobrir as contas e não gerar lucro — explica o vice-presidente do Secovi.

‘Quando discordam, mostro as planilhas com as contas’

Nelza Souza, 47 anos, síndica profissional do condomínio Tricolor

Para determinar a taxa, faço um apanhado com as despesas do condomínio. Então, discutimos numa assembleia ordinária, que acontece, no condomínio em que sou síndica, em outubro. Uma vez por ano, o valor é reajustado, usando estimativas dos aumentos dos serviços, como funcionários, água e luz. Geralmente, as pessoas aceitam bem os valores. Quando alguém discorda, mostro as planilhas com as contas para que os condôminos vejam para onde vai o recurso. Para que não sobre nem falte dinheiro, é feito um planejamento orçamentário. Qualquer outro gasto é discutido em assembleias extraordinárias e entra na cota extra. Não gosto de usar fundo de reserva. Também faço campanhas para diminuir o valor da taxa de condomínio.

Fonte: Jornal Extra

Vida de condomínio: contratar ou terceirizar?

Com as terceirizações e a profissionalização dos síndicos, surge a dúvida de o que é melhor para a administração de um condomínio: ter funcionários próprios ou terceirizar a contratação.

Para especialistas, a resposta a essa questão depende da realidade de cada condomínio.

Uma das profissionais que defendam essa ideia é a advogada Renata Guimarães Pompeu, especializada em direito imobiliário, mestre e doutora em direito civil e professora do Centro Universitário Newton Paiva. “Os pontos a serem considerados para a escolha dizem respeito à extensão do condomínio ou número de unidades autônomas – muitas vezes existem prédios com múltiplos blocos ou torres – e à condição econômica do condomínio – de arrecadação, problemas com inadimplência, já que o custo com cada uma das opções é diferente”.

Além desses, a advogada acrescenta que devem ser levados em conta a extensão das áreas comuns – que interfere no número de funcionários necessários para desempenhar as tarefas de manutenção – e a necessidade de mais pessoal para fazer a segurança, no caso de condomínios que se localizam em áreas mais visadas por assaltantes. “E o estilo de vida dos condôminos. Existem, hoje, condomínios cujo perfil predominante de moradores é de solteiros ou casais recém-casados, cuja disponibilidade de tempo para a administração de quadro próprio de funcionários é muito pequena”, observa Renata.

Cada um desses fatores deve ser analisado, pesando-se os prós e contras para se tomar a decisão mais acertada, conforme a realidade do condomínio. “Entre as vantagens da terceirização encontra-se a administração delegada, de natureza profissional, que diminui o desgaste decorrente das tarefas diárias com funcionários. Além disso, a terceirização, em geral, oferece profissionais especificamente treinados para as atividades em condomínio, com qualificação especial para cada um dos serviços”, pondera a advogada.

No entanto, Renata Pompeu conta que a terceirização implica em maiores gastos para o condomínio e torna seu gerenciamento impessoal, já que ela não fica a cargo dos moradores. “A opção por um quadro próprio torna a administração do condomínio mais pessoal, permitindo a seleção, bem como uma maior ingerência sobre suas atividades. Além disso, os custos da administração direta são menores. Todavia, essa opção implica em mais responsabilidades e trabalho para o condomínio e para o síndico.”

CUSTO 

O que deve ser pesado na hora de escolher a forma de contratação são, principalmente, os custos, riscos e responsabilidades. “Em geral, a administração própria parece ser menos onerosa. No que toca aos riscos e à responsabilidade, é relevante ponderar sobre a possibilidade de ações trabalhistas suportadas quando da administração direta, já que o vínculo é com o condomínio.”

Para decidir pela melhor forma de contratação, é necessário que seja convocada uma assembleia no condomínio para deliberar sobre o assunto. “Com o cumprimento das exigências para o quorum de votação, tornando pública a decisão tomada, devendo estar descrita na taxa mensal de condomínio, por meio de prestação de contas satisfatória.”

Fonte: Lugar Certo