Entre em contato por e-mail

Confira nossos artigos e notícias

Conecte-se no Twitter com a Duplique Desembargador!

Download de aplicativos (como o Adobe Reader) e modelos de documentos e formulários

Acompanhe a evolução dos condomínios da Duplique Desembargador!

Conecte-se no Facebook com a Duplique Desembargador!

Conecte-se no Whatsapp com a Duplique Desembargador!

administradoras de condominio

Leilões aceleram venda de imóvel

Dependendo do preço ou da região, a venda de um imóvel particular pode demorar até mais de um ano. Com isso, os leilões se tornam uma alternativa para quem tem pressa em conseguir um comprador para a sua casa própria.

Segundo profissionais deste segmento, o processo de venda de um imóvel por meio deste procedimento é mais rápido e dura menos de 30 dias.

“O principal motivo que leva as pessoas a colocarem os imóveis no leilão é a busca de liquidez, pois com datas e forma de pagamento pré-estabelecidas, o vendedor sabe que se o seu bem for arrematado, receberá como esperado, sendo o método ideal de venda para quem precisa do dinheiro rapidamente, ou para quem precisa se desfazer de algum imóvel de forma mais ágil. Outra vantagem é que, com condições de venda pré-estabelecidas, o vendedor não tem de lidar com negociações intermináveis com os compradores”, aponta Fábio Zukerman, leiloeiro oficial e sócio da Zukerman, uma das maiores casas de leilões do Brasil.

Ele revela que é crescente o número de pessoas que buscam este método de venda. Atualmente, a Zukerman é procurada por ao menos 20 proprietários por semana que desejam prospectar a possibilidade de venda de seus imóveis por meio de leilão. Há dois anos, esta quantidade era atingida somente no período de um mês.

“Há também a vantagem de o imóvel ter uma divulgação mais ampla, pois trabalhamos com investidores e consumidores finais em todo o país”, completa Celso Ribeiro, leiloeiro da Fidalgo Leilões.

Apesar da rapidez na negociação nos leilões, os imóveis são vendidos, às vezes, com grandes descontos. Por isso, a orientação dos especialistas é de avaliar com cuidado se de alguma forma a rapidez na venda pode compensar os malefícios deste modelo de venda.

Em geral, os imóveis vendidos em leilões chegam a ter descontos de até 25% em relação ao preço de mercado. O preço do imóvel é reduzido para que haja uma maior atratividade e, consequentemente, a compra seja viabilizada de forma mais veloz. Porém, há casos de imóveis que são muito disputados e têm chances de se valorizar nos leilões.

Os imóveis vendidos em leilões chegam a ter descontos de até 25% em relação ao preço de mercado

“O segredo de um leilão de sucesso é o desconto sobre o valor de avaliação, pois quanto menor o preço inicial para venda, maior o número de interessados, e, consequentemente, maior a alavancagem de venda”, analisa Fábio Zukerman.

Os gastos para se colocar um imóvel no leilão podem variar muito e também precisam de atenção, pois há estratégias de publicidade e de venda diferentes. Segundo os profissionais do setor, o custo total do leilão para o vendedor não ultrapassa 5% do valor final de venda do imóvel.

Além disso, é necessário encaminhar documentos como matrícula do imóvel, cópia da folha do carnê do IPTU e laudo de avaliação, pois é feita uma análise preliminar antes da realização do leilão.

“A maioria dos arrematantes é profissional, querem pagar pouco para venderem e ter uma margem razoável de lucro. Então, é preciso ponderar tudo neste processo”, finaliza Ribeiro.

 

Fonte: Revista Imóveis

Sem vagas, moradores pagam caro para estacionar carros em Campinas

Moradores com mais de um veículo pagam até R$ 180 por mês em aluguel. Lei proíbe aluguel de garagem para pessoas que não moram no prédio.

A estudante Sarah Britto procura por uma vaga há cerca de um mês em Campinas (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

A estudante Sarah Britto procura por uma vaga há cerca de um mês em Campinas (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

O aumento da frota de veículos e construções cada vez mais compactas causam um problema para moradores de condomínios: a falta de vagas em garagens de prédios. É o que aponta o Sindicato da Habitação da Região de Campinas (SP) (Secovi). A estudante Sarah Brito enfrenta a dor de cabeça há meses, após se mudar para um apartamento que divide com duas pessoas. “A vaga da garagem já está ocupada pela outra moradora, estou  procurando”, conta.

A estudante está na fila de espera para alugar uma vaga no condomínio no bairro Chácara Primavera em Campinas e o preço varia de R$ 100 a R$ 150 por mês. “Não tem jeito, além do condomínio temos que desembolsar o valor da vaga e é bem difícil encontrar”, diz. Enquanto isso, a estudante deixa o carro na rua, em frente ao prédio. “Na rua também é complicado achar vaga, é sempre lotado de carros, porque a maioria tem mais de um”, conta.

Proibição para quem é de fora
Segundo a diretora geral do Secovi em Campinas, Kelma Camargo, é difícil encontrar prédios com mais de uma vaga e o valor do aluguel deve ser baseado no preço de diárias de estacionamentos próximos ao condomínio. “Baseado nisso, sabemos que o aluguel em Campinas varia entre R$ 150 e R$ 180 por mês”, explica. No entanto, há locatários que aumentam o preço dependendo da localização da vaga, se é mais próxima do elevador ou se dispõe de cobertura, por exemplo.

O aluguel para pessoas que não moram no condomínio é proibido por uma lei federal, em vigor desde maio de 2012. Segundo o texto, o aluguel para não moradores só pode ocorrer mediante a aprovação de dois terços dos condôminos, durante assembleia. “Achamos necessária essa regulamentação, principalmente por questão de segurança, já que fica proibida a circulação de terceiros dentro do prédio”, afirma Kelma.

Moradores enfrentam dificuldade para encontrar vagas de garagem em prédios (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

Moradores enfrentam dificuldade para encontrar vagas de garagem em prédios (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

Renda extra
Moradores que procuram vagas afirmam que a lei diminui a oferta. No entanto, é possível encontrar condomínios que aceitam esse tipo de aluguel. A aposentada Catarina Lopes aluga sua vaga em um condomínio na região do Taquaral, por R$ 140,  para um estudante que não mora no prédio. “É importante saber quem é, se a pessoa é confiável. Se está tudo certo, a renda extra é muito bem vinda no orçamento”, diz.

O prédio administrado pelo síndico Alonso Lino, no Centro de Campinas, tem fila de espera para vagas. “É muito raro ter uma vaga sem dono, é um problema, tem sempre alguém procurando e esperando”. Segundo Lino, para usar a vaga alugada, o morador precisa ter a autorização e não é permitido o aluguel para terceiros. O morador que descumprir a lei, terá que pagar multa.

Fonte: G1

Obra a preço de custo pode sair até 30% mais barata

Sistema que reúne condôminos que aportam o dinheiro necessário à obra é boa opção, porém exige participação intensa do dono.

O Tour Garden foi construído com o investimento direto dos condôminos. Valor de cada unidade pode ficar até 20% menor que compra convencional

Em uma obra a preço de custo – modalidade em que os interessados se reúnem em condomínio e pagam diretamente uma construtora para que ela erga o prédio –, o preço do imóvel pode sair até 30% menor. No entanto, as parcelas mensais são maiores que as de uma compra convencional, porque todo o valor deve ser pago antes de a obra ficar pronta e não existe financiamento.

Essa modalidade, também chamada de construção por administração, está prevista na lei 4.591/64, a Lei das Incorporações Imobiliárias, mas não é tão comum no mercado quanto a incorporação comum por uma construtora e venda posterior. “Todo o recurso da obra é aportado diretamente pelos condôminos”, explica Aldo Mattos, engenheiro civil e advogado, autor de livros sobre incorporação imobiliária, custos e planejamento de obras.

“Normalmente são feitas assembleias regulares e a liberação de recursos para a construtora só é feita mediante a apresentação de cotações de insumos, propostas de fornecedores, programações financeiras e prestação periódica de contas. Todas as contribuições são depositadas em uma conta bancária aberta em nome do condomínio”, explica Aldo.

Por isso, a construção acaba por custar o “preço justo”, sem coeficientes de segurança ou margens de risco inseridas pelas construtoras, uma vez que, qualquer eventualidade vai ser paga pelo condomínio. No entanto, o proprietário tem de acompanhar e se interessar pela construção, afinal, nesse sistema, ele pode tomar decisões e estar mais próximo da obra. “Você é um dos sócios da construção, então a relação é diferente que a de uma compra tradicional”, comenta Wenceslau Visulskis Filho, presidente da Valor Real, empresa que administra construções a preço de custo em Curitiba.

Contras

A desvantagem do sistema está no fato de que o valor final da unidade nunca é fixado com exatidão. “Por não ser um valor fixo, e sim influenciado pela natural variabilidade dos preços dos insumos e da mão de obra, ele é sempre uma previsão, um valor estimado — e ninguém garante que essa estimativa vá ser 100% correta”, diz o especialista. E o andamento da obra ainda depende diretamente da frequência dos depósitos dos condôminos.

Daniel Magaldi, que investe nesse tipo de sistema, e já está na compra da terceira unidade, se diz satisfeito com a escolha. “Você precisa estar consciente que o processo é diferente. Que o valor da parcela pode mudar, que haverá reuniões periodicamente”, enumera. Mas ele certifica que o lucro é garantido: as quitinetes do Tour Garden, estão sendo repassadas por R$ 138 mil e os aderentes iniciais pagaram pouco mais de R$ 63.300.

Real Plaza será terminado pelos próprios donos

Após resolução de uma querela judicial com a construtora que iniciou as obras do Edifício Real Plaza Flat Service, proprietários das 197 unidades que integram um dos edifícios mais altos de Curitiba, conseguiram levar a obra em frente e o prédio está em fase final. A entrega está prevista para junho e julho deste ano.

O Real Plaza é um edifício que está sendo finalizado com base no sistema de construção por administração. Desde que a construtora HD faliu, no começo da década de 1990, proprietários das unidades unem esforços para concluir o prédio. “O condomínio assumiu personalidade jurídica e durante a fase de construção é responsável pela continuidade da obra”, explica Luiz Gonzaga Bettega Sperandio, representante da comissão de proprietários do Real Plaza.

Os proprietários fazem aportes mensais. A construtora foi escolhida via licitação e o prédio passa por atualização: está apto para comportar ar-condicionado, câmeras de segurança e sistema de internet. “Essa [sistema de construção por administração] foi a melhor solução encontrada, porque a incorporadora do prédio foi destituída e para conseguir um empréstimo para terminar a obra precisaríamos da assinatura de todos os condôminos, o que é impossível”, diz Luiz Sperandio.

Além de Sperandio, outros dois proprietários de unidades – Pompeo Carvalho de Aguiar e Cândido Alves de Souza – encabeçam o grupo de adquirentes. A advogada Fernanda Fortunato Mafra Ribeiro, também é proprietária e auxilia o grupo nas pendências jurídicas. A readequação da obra está a cargo da arquiteta Aline Vieira de Andrade Mattar.

Cuidados

Veja dicas do especialista Aldo Mattos antes de se tornar sócio de uma obra a preço de custo

• A primeira dica é se certificar que os demais condôminos possuem condição financeira para pagar todas as parcelas da construção do prédio. Muitos são os casos de gente que entra no empreendimento apostando num dinheiro que vai receber no ano seguinte, e depois não consegue quitar as parcelas.

• É bom ter um orçamento feito por um engenheiro com experiência nesse tipo de obra. Há casos de os condôminos terem estimado o custo da obra simplesmente adotando um custo padrão por metro quadrado, o que é irreal. Um orçamento bem-feito leva em conta o tipo de fundação, o padrão de acabamento e, enfim, as particularidades do projeto.

• É importante contratar um profissional independente (uma empresa de consultoria, por exemplo), para avaliar o progresso da obra e fazer os trabalhos técnicos. Deixar essa tarefa a cargo dos condôminos nem sempre dar certo, seja por falta de experiência, seja por falta de tempo.

• Definir de antemão o dono de cada unidade. O apartamento do 1.º andar tem preço diferente do 6.º e é melhor considerar essas diferenças no início para que o pagamento por cada unidade seja justo.

Fonte: Gazeta do Povo