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cobrança curitiba

Unificação não muda rateio

O proprietário que unifica dois apartamentos de um difício, inclusive no registro de imóveis, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, prevalecendo o que foi estabelecido quando da aprovação da convenção original.

O proprietário que unifica dois apartamentos de um edifício, inclusive no registro de imóveis, transformando-os num só, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, mesmo que este seja o critério de rateio das despesas comuns. Prevalece o que estava estabelecido quando a convenção original foi aprovada.

Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar apelação cível interposta contra decisão que rejeitou preliminar de carência de ação em ação de cobrança de taxas condominiais.

Relatando o recurso, o desembargador José Aquino Flôres de Camargo explica que, segundo a convenção condominial, os encargos mensais são iguais para todas as unidades, embora algumas tenham um, dois ou três quartos e tamanhos variados.

Alegou o apelante que, “em razão da alteração decorrente da unificação das unidades, averbada perante o Registro Imobiliário, passou o condomínio a ter 16 apartamentos, ao invés de 17. De modo que a cobrança pelas duas unidades traduz disparidade, porque, no plano fático, existe somente uma. Ademais, a cobrança das cotas é estabelecida pelo número de unidades existentes. Resultando, pois, descabida a pretensão exposta na inicial.”

Em seu voto, o relator detalha intrigante questão: o condômino obtivera a assinatura de vários condôminos em documento, em que concordavam com a unificação das unidades, porém, “nada consta acerca da pretendida alteração do critério de rateio das cotas condominiais”, o que seria necessário, no entender do desembargador.

Argumenta o magistrado que “a existência de ato administrativo de unificação não resulta, por si só, alteração no rateio das despesas de condomínio, que não prescinde da apreciação e deliberação em ato específico, mormente porque implica oneração aos demais condôminos.”

Prossegue adiante: “Não se pode confundir o ato administrativo de unificação, realizado perante o Registro Imobiliário, como suficiente para a exclusão pretendida. Esse apenas implicou alteração na descrição física do imóvel perante o álbum imobiliário, autorizado pelo art. 234 da Lei de Registros Públicos. Mesmo porque a Convenção Condominial prevê como critério de rateio o número de unidades, consideradas aquelas existentes à época da constituição do Condomínio e não posteriores alterações.”

O relator concede que o critério de rateio das despesas talvez não seja o mais justo, porque os detentores de apartamentos menores pagam cotas condominiais de valores idênticos ao das unidades maiores (variam de 60 a 195 m² e o unificado pelo condômino ficou com 155 m²). “A pretensão pode até ser considerada justa” – enfatiza o relator – “na ótica do apelo, mas não se ajusta à expressa previsão do art. 6º da Convenção, que determina o rateio, em quotas mensais e iguais, entre todos os condôminos”.

Em suma: “a unificação das matrículas não implica ipso facto alteração no tratamento jurídico das autonomias unificadas perante a universalidade. E o critério do rateio, estabelecido em convenção, conforme permissivo legal então vigente, tem que ser respeitado pelos condôminos”.

otaram com o desembargador José Aquino Flôres de Camargo os demais integrantes da 20ª Câmara Cível do TJRS, desembargadores Carlos Cini Marchionatti e Glênio José Wassserstein Hekman. A íntegra do aresto (700117632332) pode ser consultada na Revista Bonijuris n. 519, de fevereiro de 2007 (www.bonijuris.com.br), ou no sítio do TJRS na internet.

*Luiz Fernando de Queiroz

Venda de Poder Construir

Dentre os instrumentos de política urbana inseridos no Capítulo II do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que estamos apresentando nesta série, a Seção IX trata “Da outorga onerosa do direito de construir”, fórmula inteligente adotada pelo legislador, pois de um lado permite que se abra exceções no plano diretor e de outro cria inestimável fonte de receita para o município. Não chega a ser a oficialização do jeitinho mas está próximo.

Tal instrumento, de certo modo, é um pleito à realidade brasileira, em que grande parte das construções não obedece às posturas municipais de zoneamento, seja porque o proprietário é destemido e pouco caso faz à legislação, seja porque obteve favores irregulares da própria administração mediante oferecimento de vantagens (suborno). A partir de agora, a prefeitura passa a gerir e lucrar com o que antes era ilegal.

Quatro artigos do Estatuto tratam do assunto. Vale a pena lê-los:

“Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.

Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração do uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.”

Duas concessões

Uma pequena interrupção. Observaram como a lei é pródiga em normas facultativas? Só no artigo 29 há duas vezes a palavra “poderá”, indicativa de a regra não é cogente. Continuamos com a transcrição.

“Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando: I – a fórmula de cálculo para a cobrança; II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; III – a contrapartida do beneficiário.

Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.”

Para que o leitor não fique no escuro com relação ao citado artigo 26, já visto, lembramos que trata do direito de preempção (preferência). Os incisos citados dizem todos respeito a melhorias urbanas, como regularização fundiária, programas habitacionais de interesse social, ordenamento urbano, equipamentos comunitários, espaços públicos de lazer, áreas de interesse histórico etc.

Note que o legislador titulou a seção como “Da outorga onerosa do direito de construir”, mas, no art. 29, faz referência à “alteração do uso do solo”, o que é concessão bem mais ampla (perigosa, também?) do que um simples acréscimo da área construída.

Sem dúvida, tanto um como o outro instrumento serão de grande valia num município administrado com seriedade. Resta ver se conseguirão reduzir a corrupção existente e permitirão um crescimento mais ordenado de nossas cidades.

Contrato de locação prorrogado mantém fiador

O compromisso do fiador é essencial na hora de acertar a locação. E ele se mantém quando o contrato é dilatado.

Apartamento para alugar: 75% dos contratos incluem fiador

O fiador é o responsável por garantir o pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino. O papel que assume é essencial para a segurança do locador e é a modalidade de garantia mais usada nos contratos de locação. De acordo com o Sindicato da Habitação (Secovi-PR), em dezembro, 75% dos contratos de locação usaram o fiador como segurança para fechar o contrato.

O protagonismo do fiador se mantém durante o prazo em que o imóvel estiver locado, independente de por quanto tempo ele for prorrogado. Só deixa de ser fiador quem exige a mudança no acordo. A fiança só poderá ser contestada se houver manifestação contrária descrita em contrato. Durante a prorrogação, o fiador pode se isentar da obrigação por meio de notificação.

A questão foi pacificada por decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça que, em 2012, julgou um recurso especial que teve origem em ação de execução, aberta em 2008, contra uma mulher que havia firmado contrato de fiança em 1993, com duração de um ano. De acordo com o processo, o contrato de aluguel teria sido prorrogado e desde o ano de 1996 há atraso no pagamento do aluguel.

Nesse caso, os magistrados decidiram que a fiadora não responderia pelo atraso, porque o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112 de 2009. No entanto, contratos firmados depois da reforma na lei do inquilinato, seguem ao novo formato e a responsabilidade do fiador se mantém caso ele não exija.

Pacto

Caso o fiador não comunique que quer deixar de figurar no contrato, ele permanece como responsável, mesmo depois da prorrogação do contrato.

Fonte: Gazeta do Povo

Multa não Cobre o Dano

A questão não é exatamente jurídica, mas econômica. Ou financeira. Qual seria o valor mais justo a ser aplicado a quem se atrasa no cumprimento de sua obrigação fundamental de prover recursos para que o síndico administrador comum efetue, em nome de todos, o pagamento das despesas necessárias à manutenção do prédio? Ou então, que ônus e prejuízos atingem o condomínio quando, por falta de dinheiro, algumas contas são pagas com atraso ou quando o síndico, agindo com responsabilidade, recorre a empréstimos ou adiantamentos bancários?

Qualquer conta que se faça mostrará que muito mais do que dois por cento de acréscimo será preciso prover para o atendimento de multas ou juros de qualquer espécie. Se não pagar o salário dos empregados rigorosamente em dia, a multa que incide é de 100% (cem por cento); sim, dobra o valor, conforme normas da Consolidação das Leis do Trabalho. Se os impostos forem deixados de lado, as multas variam de 10 a 30% ou mais. Somente no caso de fornecedores de água, luz e telefonia a multa será equivalente a dois por cento.

Quanto aos juros, todos sabemos que não há, no Brasil, crédito com juros iguais ou inferiores a dois por cento ao mês. Desconto de títulos está na faixa de 4 a 6%; conta garantida, de 5 a 8%; cheque especial, de 7 a 11%; crédito pessoal em financeiras, de 9 a 13% ao mês e assim por diante. Além disso, o tomador do dinheiro é obrigado a cumprir muitas exigências burocráticas e a pagar taxas, o que acaba onerando ainda mais o custo do dinheiro.

No caso da multa por inadimplemento, seu valor (de “até dois por cento” segundo o Código Civil) é cobrado somente uma vez e não todos os meses, como os juros. Caso o condômino fique três ou cinco ou dez ou vinte meses sem pagar, o síndico só poderá cobrar-lhe o máximo de dois por cento de multa, incidente sobre o total do débito.

Se ao menos fosse possível cobrar dois por cento de multa ao mês, até o limite de dez meses, ou seja, 20% no máximo, o prejuízo dos condôminos seria menor. Assim mesmo, não teriam os edifícios qualquer vantagem no atraso do pagamento das taxas, pois o crédito, além de caro, é muito difícil de obter. Nem se diga que isto pode ser evitado, fazendo um rateio do déficit do condomínio. Ora, para financiar os inadimplentes os demais condôminos precisam recorrer a empréstimos pessoais ou sacar de suas poupanças, o que representa um encargo para eles, equivalente ao juro pago ou ao custo da oportunidade perdida.

O fato é que o dinheiro tem um preço e ninguém gosta de financiar – compulsoriamente – os gastos de outrem, mesmo que seja o mais simpático vizinho. Quem atrasa deve ressarcir na íntegra o prejuízo que causou.

Água saudável depende de manutenção regular

Dos canos à torneira e ao chuveiro, a água percorre um caminho dentro do imóvel, provocando desgaste. Saiba como manter a eficiência do sistema.

Ivonaldo Alexandre/ Gazeta do Povo / Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel
Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel

Para manter o imóvel saudável, é preciso fazer a manutenção regular de canos e aparelhos sanitários, para evitar vazamentos e degradação do sistema hidráulico. O sistema hidráulico-sanitário de um imóvel é responsável pela possibilidade de abrir-se uma torneira, o chuveiro, acionar a descarga e ter água à disposição; além de determinar a destinação da água utilizada.

Se a construção ainda não começou, é possível tomar precauções e contratar um bom projeto. “No projeto, os futuros possíveis problemas serão identificados e contornados. Um bom projeto dá a segurança de funcionamento dos aparelhos, dá a garantia de que não haverá retorno de gases na edificação e fornece todas as diretrizes técnicas para a construção: materiais que serão empregados, forma correta de execução, localização das caixas”, explica o engenheiro Altair Ferri.

Ele reforça que o projeto é que vai fornecer todas as informações para o bom andamento da construção e da edificação. Mesmo com atenção especial ao projeto, a inspeção periódica das instalações é fundamental.

Dor de cabeça

Entre os problemas mais comuns do sistema hidráulico, está o vazamento. Como o reservatório de água está acima do telhado, a água tende a escoar para qualquer outro ponto situado abaixo dele. “A questão é qual é a vazão e a pressão requeridas? Simplesmente ligar um tubo, sem antes dimensionar, não garante vazão e pressão adequadas para o funcionamento dos aparelhos”, comenta Altair.

O engenheiro dá um exemplo bem comum: quando, em um imóvel, o acionamento da descarga prejudica a vazão de outros aparelhos que estão em funcionamento ao mesmo tempo, há problemas no dimensionamento do sistema hidráulico-sanitário.

Outro problema frequente é o “golpe de aríete”. “É um golpe, literalmente, na tubulação, provocando a vibração e a sobrecarga, podendo até romper o tubo. A causa do problema é o dimensionamento errado da tubulação e, como consequência, do escoamento da água”, diz Ferri.

Para evitar problemas, a gerente de engenharia da Doutor Resolve, Lígia Franco, indica que a limpeza de louças, metais, ralos, sifões de louças e pias devem ser checados todo o mês, pois são usados com mais frequência. “Já os registros de pressão, que são utilizados menos no dia-a-dia, podem ser verificados a casa ano”, aponta.

Sinais

Um sistema hidráulico dá sinais de mau funcionamento. “Quando a questão é distribuição, os aparelhos não funcionam adequadamente em vazão ou aparecem infiltrações, provenientes de fissuras nas conexões. Quando se trata de esgoto, é possível observar transbordamentos ou mau cheiro”, enumera Altair Ferri. Nesse momento, é preciso procurar manutenção.

Conhecer mapa hidráulico é fundamental

Uma cena clássica dos programas de televisão e filmes de comédia é a de alguém furando a parede e, sem querer, encontrando uma passagem de água. Para evitar que isso ocorra na vida real, é preciso tomar algumas precauções. Se a construção ainda está em andamento, o profissional que elaborou o projeto hidráulico-sanitário deve lhe fornecer a cópia do projeto, que deve ser compreendido e arquivado pelo proprietário.

Se você vai morar em um imóvel antigo, usado ou modificado e o projeto não está em mãos, há algumas dicas, explicadas pelo engenheiro Altair Ferri. “Um furo na parede com aproximadamente dois centímetros de profundidade, de modo geral, não atingirá a tubulação”, explica.

Além disso, é possível ter uma ideia de por onde passam os canos do sistema hidráulico. “Normalmente, os tubos descem da caixa d’água na vertical, passam por um registro geral e são distribuídos abaixo da linha do topo dos aparelhos. Observar o registro pode dar uma ideia bem próxima de como está distribuída a tubulação”, confirma.

Materiais

A escolha pelo material da tubulação depende da destinação. Para distribuir água fria, o tipo de cano mais utilizado é o PVC. Para condução de água quente, há materiais específicos como o cobre, ou tubos plásticos mais modernos, que são resistentes à temperatura, pressão e químicos. “Existem tubos mais resistentes e sistemas modernos para edificações que não transmitem ruído de descarga e de fluxo”, lembra Ferri.

Com relação ao esgoto, o engenheiro faz mais um alerta. Na rede de esgoto, só pode ir o que é esgoto. “A rede não deve receber lixo. O lixo vai para o lixo e o esgoto para a rede. A maior parte dos casos de entupimentos é provocada por lixo na rede”, aponta Ferri. Outro fator que pode interferir é o mau dimensionamento com relação à declividade mínima ou às curvas e conexões feitas de forma errada.

 

 Quando o assunto é hidráulica, o conselho é não economizar. A recomendação justifica-se pelo seguinte: fazer reparos no sistema de encanamento da casa pode sair muito mais caro do que elaborar um bom projeto para a rede de abastecimento. Estima-se que a tubulação corresponda a 4% o valor total de uma obra.

Fonte: Gazeta do Povo

Condomínios buscam alternativas sustentáveis

Os condomínios do Rio estão buscando cada vez mais alternativas sustentáveis.

A preocupação com o meio ambiente tem feito com que boa parte dos edifícios adote medidas que estimulam até as crianças a ter esta consciência.

Para se ter ideia, a Secretaria de Estado do Ambiente concedeu seu Selo Verde para 90 condomínios do Rio. O selo fora lançado em novembro, em parceria com o Sindicato da Habitação (Secovi Rio) e a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), para estimular a sustentabilidade.

Já e São Paulo o governo está desenvolvendo um sistema para acompanhar os resíduos gerados pela construção civil. Além de possibilitar o rastreamento eletrônico, o novo modelo vai permitir a visualização do reaproveitamento de materiais.

Fonte: JBFM

Toldos e cobertura: beleza e proteção

Cada vez mais procurados, os toldos e coberturas de lona e polietileno garantem proteção e beleza em playgrounds, garagens, janelas de condomínios. Empresas oferecem hoje materiais mais resistentes, em diversas cores e garantia mais prolongada.

As coberturas oferecem visual bonito e proteção contra a chuva. Essenciais nos condomínios, variam dos toldos de lona às opções em policarbonato, alveolar ou compacto. As coberturas são muito procuradas para entradas de salão de festas e entradas de prédio, tipo túnel. Já a lona é muito utilizada em fechamentos tipo cortina para churrasqueiras. Os toldos podem ser acompanhados de estruturas em ferro galvanizado ou alumínio (esta com um custo 20% mais alto) e presta manutenção permanente em seus produtos. Mas são as coberturas de policarbonato as mais procuradas, estruturas de policarbonato alveolar dão menos visibilidade enquanto a compacto se assemelha mais ao vidro. Além disso, elas podem agregar a proteção contra a chuva ao visual arquitetônico.

Há também a opção pelo policarbonato refletivo, que absorve o calor. Por outro lado, a estrutura compacta resiste mais a impacto, como objetos que são jogados pelas janelas. As estruturas com perfis em “U” evitam futuros problemas com infiltrações e os perfis metálicos recebem acabamento de perfis de alumínio. O síndico deve estar atento, ao contratar uma empresa, e quanto à qualidade da mão-de-obra, pois o material não varia muito entre os fornecedores. Ele também deve exigir um orçamento bem detalhado, com referências das obras executadas (atuais e realizadas há pelo menos um ano e meio). E somente depois de ter em mãos no mínimo três projetos, o síndico pode aprovar o projeto e autorizar a sua execução.

Proteção para os carros

Para garagens no térreo, é possível instalar coberturas que não são consideradas área construída e que, portanto, não são passíveis de cobrança de IPTU. Segundo a Resolução 088 da Comissão de Edificações e Uso do Solo (CEUSO), órgão normativo, consultivo e operacional ligado à Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano de São Paulo, por exemplo, nos estacionamentos privativos e coletivos são permitidas coberturas de polietileno de alta densidade sobre estrutura tubular, para sombreamento e proteção dos veículos. Assim segundo a resolução, de 05/09/1998, a cobertura de polietileno deverá apresentar estabilidade, segurança, resistência, conforto térmico e acústico e resistência ao fogo, de acordo com as Normas Técnicas Oficiais, bem como permeabilidade, possibilitando a passagem do ar e da água.

Na verdade, a tela funciona como um filtro solar, pois o polietileno de alta densidade isola termicamente os carros. O material deixa passar água e luz, mas não os raios UV. É uma boa opção também para playgrounds, protegendo as crianças dos raios UV na hora da brincadeira.

A tela é produzida em diversas cores: amarelo, bege, branco, preto, prata, azul claro, azul escuro, verde claro, verde escuro, laranja, vermelho e amarelo. Apenas as três últimas cores não têm garantia de 3 anos contra descoloração. Há vários modelos de estrutura, por exemplo, com quatro pilares ou pilar em “L”. A estrutura é desmontável e, conforme a necessidade do condomínio, pode ser transportada para outro local. Nesse caso, só as fundações precisam ser refeitas.

Cabos de aço mantêm a cúpula esticada na estrutura. A manutenção é simples e pode ser feita pelos próprios funcionários do condomínio. A cada três meses, é recomendado lavar a cobertura por baixo com lavadora de alta pressão e detergente neutro. As telas de polietileno também podem ser utilizadas em coberturas de policarbonato. Ela retém o calor e deixa passar luminosidade para o ambiente.

Fonte: Jornal do Síndico

Crianças em férias

Período é ideal para organizar jogos, brincadeiras, etc.

Durante as férias escolares, o problema de barulho costuma aumentar e pequenos acidentes, já que as crianças permanecerão por mais tempo dentro de casa. Se os pais trabalham fora, isso é ainda pior. Elas ficam presas no apartamento esperando o momento certo para gastar energia. Veja algumas dicas para driblar o problema:

  • O condomínio pode estimular brincadeiras, como o uso de alguns jogos, principalmente quando há pouco espaço no prédio. Entre as opções de jogos estão: damas e outros de tabuleiro, quebra-cabeças e uso de bonecas e carrinhos.
  • Converse com outros pais e responsáveis por crianças do condomínio para combinarem atividades coletivas, como jogos na quadra ou horários na brinquedoteca. Sempre supervisionados por um adulto.
  • Outra atividade bastante interessante é a criação de uma biblioteca. Os pais podem doar os livros. Além de distrair as crianças, incentiva a leitura. A biblioteca poderá ser montada numa sala pequena e com a ajuda das crianças.
  • Durante as férias, os condomínios podem flexibilizar regras muito rígidas, como a proibição de bicicletas. O condomínio pode abrir exceção para crianças pequenas.
  • Contratar escolinha de esportes ou profissionais de recreação também ajuda e são alternativas cada vez mais frequentes em condomínios.
  • Lembre-se: porteiros, zeladores e funcionários do condomínio não são responsáveis pelas crianças.
  • Os pais e responsáveis pelas crianças do condomínio devem responder pelos atos que infringirem as regras internas do condomínio e estão sujeitos às penalidades
Fonte: SindicoNet

 

 

Quem consome mais, deve pagar mais

Ao longo das últimas décadas, o único formato disponível para o pagamento da conta de água nos condomínios foi extremamente injusto e pouco inteligente. É inconcebível que todos dividam igualmente a conta de água, sem qualquer medição acerca do real consumo nos apartamentos.

Este sistema injusto é resultado da inoperância dos governos (que não elaboraram políticas públicas e normas para o setor), das concessionárias (que comodamente não criaram meios mais modernos de medição) e das construtoras e incorporadoras (que não fazem edifícios preparados para a individualização do consumo).

O estímulo ao desperdício é tão evidente, que, não raramente, ouço: “Por que vou me privar de um bom e longo banho, se o meu vizinho não faz o mesmo e, no final do mês, pagamos a mesma coisa?” Para alguns, a consciência ambiental é um conceito enraizado, mas, para muitos, ela só nasce com a dor no bolso. E nesses casos, o sistema de medição individual do consumo de água nos apartamentos é fundamental. Consome mais, paga mais.

Nos condomínios novos, as obras já são entregues, por força de lei, com a infraestrutura para a implantação do sistema de medição individual. Resta aos moradores, em assembleia, deliberar sobre a compra e a instalação dos relógios de água e a contratação de empresa para administrar a leitura e a cobrança do consumo. O resultado é uma conta 30% menor. Bom para o planeta e para o bolso.

E como fazem os edifícios antigos? Há soluções técnicas, mas os custos são mais elevados e as obras, mais complexas. Por outro lado, é um investimento, não um gasto, à medida que valoriza o imóvel.

Ainda assim é importante que o condomínio crie um sistema de reúso de água, sobretudo, para regar jardins e lavar áreas comuns e que realize, periodicamente, inspeção nos apartamentos para verificar e corrigir pequenos vazamentos.

Fonte: Folha de S. Paulo

Chuvas pedem cuidado com os telhados

O verão está chegando e, além do calor de costume, chega também a época com o maior índice de chuvas do ano. Por isso, é importante deixar a casa preparada para esta época, especialmente o telhado, parte que mais sofre com toda essa água.

Telhas soltas e calhas enferrujadas e furadas são alguns dos problemas ocasionados pelo excesso de chuva e falta de manutenção. Pequenas passagens de luz e manchas de umidade que contrastem com o restante da pintura podem ser sinais discretos de problemas nestes itens, como goteiras.

Também é importante fazer uma vistoria no telhado antes do período de chuvas, pois com os ventos fortes, sujeira como papéis e folhas podem se acumular e dificultar o escoamento da água para o solo, prejudicando ainda mais as telhas.

O ideal é manter um cuidado contante para estar preparado para este período chuvoso.

Fonte: JBFM

Inspeção dos pára-raios

Equipamento que necessita de cuidado especial.

O Brasil é um dos países com maior incidência de raios no mundo, cerca de 70 milhões de ocorrências por ano, segundo o Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE). A intensidade é maior no período de chuvas, por isso, é importante saber como se proteger desse risco.

O topo dos prédios, que nem sempre recebe a atenção necessária, é uma área que necessita de cuidado especial, sendo o pára-raio, ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), um de seus principais equipamentos.

Instalação

  • Todos os prédios novos vêm com SPDA instalado. Mesmo entre edificações mais antigas, é difícil encontrar alguma que não tenha o sistema instalado.
  • Mesmo nos dias de hoje, com todas as informações disponíveis, é muito comum encontrar instalações falhas.
  • Se o condomínio possui o sistema, mas não sabe se está dentro das normas, deve se executar uma vistoria técnica, feita por um engenheiro eletricista, e projetar um novo sistema, quando necessário, de acordo com a norma NBR-5419/ 01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
  • Quando o SPDA é instalado, o condomínio deve receber a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo engenheiro responsável, o projeto do sistema e um relatório técnico da instalação.
  • O equipamento instalado capta a descarga elétrica e conduz, de forma segura, até a terra.
  • A instalação de um sistema de pára-raios pode levar de dois a três dias.
  • O SPDA protege a estrutura do edifício contra as descargas elétricas, bem como as pessoas que circulam pelo condomínio no momento da queda de raios. Aparelhos eletrônicos não são protegidos pelo sistema de pára-raios, mesmo porque, quando esses equipamentos sofrem danos, normalmente, a descarga elétrica vem pelas linhas de transmissão.
  • A instalação deve seguir rigorosamente as instruções da NBR – 5419.  Há casos de condomínios que utilizam os rufos como condutor. Entretanto, os rufos são seccionados a cada dois metros e não têm condução permanente. Desta forma, a descarga elétrica não será conduzida corretamente.
  • Alguns condomínios também aproveitam as barras de aço da estrutura do prédio como “descidas” para conduzir a descarga elétrica.  Entretanto, esta opção só pode ser usada se especificada no projeto estrutural.


Tipos

A NBR – 5419 prevê dois tipos de sistemas de pára-raios, o Franklin e a Gaiola de Faraday. Para proteção adequada, no caso de prédios com mais de 20 metros de altura, recomenda-se a instalação dos dois sistemas, que trabalharão conjuntamente na proteção do condomínio. Veja a diferença entre os dois:

  • Gaiola de Faraday: composto de seis partes principais – captor do tipo Terminal aéreo, cabo de cobre, suportes isoladores, tubo de proteção, malha de aterramento e conector de medição. Esse sistema envolve todo o perímetro do prédio. O cabeamento é fechado e é posto um captor a cada cinco metros.
  • Franklin: utiliza-se captor tipo Franklin, ou seja, em forma tridente, poste metálico (a ser instalado no ponto mais alto do prédio), cabo de cobre, caixa de inspeção, haste copperweld e conector cabo/haste. Aqui, a captação da descarga é feita pelo mastro.
  • O custo médio para instalação dos dois sistemas, como é recomendado, fica em torno de R$ 2.000,00, já com a avaliação técnica do engenheiro, mas esse valor pode variar, chegando a R$ 4 mil.

Riscos

Quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o pará-raio, atinge o sistema de cabos e segue até atingir o solo. Sem a proteção, ou com projeto inadequado, o raio pode danificar a estrutura do edifício e percorrer as instalações elétricas. A falha do SPDA também põe em risco os condôminos que estiverem circulando pelas dependências do condomínio no momento da queda do raio.

Deve-se atentar também para a questão do seguro do prédio. Um sistema inadequado de SPDA pode gerar problemas na hora de receber a cobertura da seguradora.

Outro ponto importante é quanto à instalação de antenas de TV por assinatura. Embora, normalmente, os condôminos utilizem antenas coletivas, um ou outro pode fechar com alguma operadora. Quando isso ocorre, os técnicos da empresa geralmente optam por instalar a antena no topo do prédio. Isso precisa de acompanhamento do síndico, pois esta antena precisa estar aterrada, conectada ao sistema de pára-raio. O síndico deve verificar também se estão fazendo uma base para fixação da antena, furar a laje, nem pensar! Pode gerar problemas, como infiltrações.


Manutenção

Depois de instalado, o pára-raio deve ser checado anualmente, sendo vistoriado por empresa especializada em medição ôhmica (resistência de aterramento) para verificação das condições gerais do sistema. Através da medição ôhmica, o técnico avalia se a descarga está ocorrendo corretamente. Veja outros pontos importantes:

  • A vistoria avalia as condições das hastes, se estão esticadas ou não, e se os isoladores estão bem fixados à estrutura.
  • O mastro do pára-raio possui a luz piloto, que identifica a altura do prédio. Ela precisa de manutenção, a lâmpada pode queimar.
  • A caixa d’água também precisa estar aterrada, pois pode atrair raios.
  • Quando é feito o trabalho de manutenção, faz-se também uma limpeza no cabeamento e nos captores. Troca de captores só em casos isolados, como de quebra.
  • O custo de uma manutenção gira, atualmente, em torno de R$ 250,00, já incluindo o atestado técnico feito por um engenheiro especializado.
  • Importante: O atestado deve ser conclusivo. Ou seja, se houver informação de que há necessidade de obras, você terá recebido um relatório técnico e não um atestado de conformidade.

Fonte: SindicoNet

Balancete não é obrigatório

“Para ajuizamento de ação de cobrança basta que o condomínio demonstre a não quitação das taxas, sendo desnecessária a exibição de qualquer documento que comprove os gastos despendidos.”

“Tais documentos devem permanecer sob a guarda do condomínio, sendo acessíveis a todo e qualquer condômino que queira, a cada mês, questionar ou conferir os lançamentos efetuados e, por conseguinte, as taxas cobradas.”

Os dois parágrafos foram transcritos de acórdão da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, em apelação cível (n. 412.201-6) em que o condômino devedor alegou a improcedência da ação de cobrança por falta da apresentação de balancetes mensais e também que o síndico não prestara contas de sua gestão.

Como explica o desembargador Edvino Bochnia, tais argumentos “são incabíveis no caso em tela, pois se trata de ação de cobrança e não de prestação de contas”, não sendo necessário juntar documento contábil do tipo balancete, balanço, demonstrativo etc. ou anexar cópia dos comprovantes de despesas realizadas nos meses em que o condômino ficou inadimplente (é fácil imaginar a burocracia e o custo que daí adviria, se em cada ação contra devedor o síndico fosse compelido a cumprir a exigência).

Pontua o relator: “Cumpre esclarecer que os boletos anexados aos autos [...] são documentos capazes de provar o débito” [...] havendo “na inicial uma planilha na qual declinou, de forma específica, o valor do débito, com correção monetária, juros e multa”. Adiante lembra que, se o devedor pretendia discutir a dívida, deveria ter consignado o valor que entendia ser devido através de ação consignatória.

Em abono de sua ponderação, o desembargador Edvino Bochnia cita jurisprudência do TJ/PR, em que ficou assentado que: “O boleto de cobrança é documento hábil para instruir a cobrança de taxas condominial e acessórios, sem a necessidade da juntada de balancetes do condomínio” (Relator: Tufi Maron Filho), “Os balancetes mensais das despesas do condomínio são documentos dispensáveis para a propositura da ação de cobrança de taxas condominiais” (Relator: Cláudio de Andrade), “Os balancetes são documentos dispensáveis à comprovação do crédito de cotas condominiais quando a inicial é instruída com recibos emitidos pelo condomínio e demonstrativo de cálculo” (Relator: Nilson Mizuta).

Votaram com o relator o desembargador José Augusto Gomes Aniceto e o juiz convocado Antônio Ivair Reinaldin.

Registre-se, ainda, que a elaboração de balancetes mensais não é uma exigência legal, não havendo previsão nem na Lei do Condomínio (4.591/64) nem no Código Civil a respeito de sua obrigatoriedade. O que a lei demanda do síndico é a prestação de contas aos condôminos, fato que deverá ocorrer uma vez ao ano, durante a assembléia geral ordinária (Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, ‘f’ e art. 24; Cód. Civil, art. 1.348, VIII) ou quando o exigirem os condôminos.

É certo que em muitas cidades, especialmente em Curitiba, Paraná, tornou-se praxe a elaboração de balancetes mensais para informar aos condôminos quais despesas foram lançadas no cálculo do rateio da cota devida, segundo a fração ideal de cada unidade autônoma.

Tais balancetes, como costumam advertir os bancos, têm valor meramente ilustrativo, sem caráter definitivo, e não constituem modo único ou peremptório de prestação de contas.