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codigo civil condominio

Quórum obedece à convenção

Se a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio.

Os condôminos de certo edifício decidiram, em assembleia, que a divisão do valor pago à concessionária de água e esgoto deveria ser feita por número de pessoas que moravam nos apartamentos (per capita). Nova assembleia está marcada para discussão de possível mudança deste método para fração ideal. Qual deve ser o quórum para aprovação dessa possível mudança, sendo que o regimento e a convenção são omissos com relação a este assunto?

Aparentemente simples, a questão merece uma análise mais profunda. Para começar, talvez não se possa dizer que a convenção seja omissa sobre o problema, mas sim que não o contemple de maneira direta e explícita. Na convenção do condomínio existem normas gerais de disciplina e convivência no prédio, dentre as quais as que regulamentam a participação dos condôminos nas assembleias, aí se incluindo diretrizes sobre o voto e seu quórum.

Não haverá, certamente, uma regra específica sobre o quórum de assembleia para decidir sobre a forma de rateio das despesas de água e saneamento. Mas bem provavelmente haverá artigo ou parágrafo acerca da forma de rateio das despesas condominiais. Ora, se, por hipótese, a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio. A observância de qualquer outra forma de rateio implica desatendimento a norma convencional, só podendo ser aceita se devidamente aprovada em assembleia geral extraordinária convocada com o fim específico de alterar a convenção do condomínio.

Sem revogação

Não nos parece que, para decidir sobre a divisão da conta de água pelo número de moradores, tenha havido alteração do estatuto maior do condomínio, a convenção. Tal informação, por importante, provavelmente estaria inserida na pergunta acima. Logo, se não houve modificação de norma convencional, a rigor não haveria necessidade de se realizar outra assembleia para decidir pelo rateio segundo a fração ideal, já que o preceito superior não foi derrogado ou revogado em nenhum momento pela deliberação assemblear. Basta que o síndico comunique aos condôminos que, a partir do mês tal, passará a cobrar as despesas de água de acordo com o que dispõe a convenção, uma vez que a mudança de critério não se fez de forma correta.

Entretanto, como a partilha irregular foi aceita sem objeção pelos condôminos, porque aprovada em assembleia, nada impede que se convoque nova assembleia dos condôminos para que os interessados, novamente, manifestem sua posição no sentido de voltar o rateio a obedecer à regra geral prevista na convenção do condomínio. Para tanto, basta o voto da maioria dos presentes.

No caso de assembleia que vise alterar total ou parcialmente a convenção, o quórum será de 2/3 de todos os condôminos. É o que diz o Código Civil de 2002, no art. 1.351: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção”.

*Luiz Fernando de Queiroz

Condomínio conservado aumenta as chances de vender imóvel

Um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de o imóvel ser vendido ou alugado. Foto: GuoZhongHua/Shutterstock
Um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de o imóvel ser vendido ou alugado

Participar das assembleias de condomínio não significa apenas contribuir para melhorar o conforto, a segurança ou a convivência dos moradores. Fazer sugestões positivas pode ajudar a valorizar o imóvel e acelerar o processo de venda ou locação.

“É nas assembleias que são discutidos os rumos do patrimônio. Deixar de ir é deixar nas mãos de outras pessoas os rumos de um bem que também é seu”, comenta Simone Camargo, vice-presidente de condomínio do Sindicato da Habitação do Rio Grande do Sul (Secovi-RS).

Os prédios mais antigos precisam de atenção especial, destaca ela, já que o tempo pode ter deixado marcas que podem espantar futuros compradores e inquilinos.

Para a gerente de relacionamento da Lello Condomínios, Márcia Romão, um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de venda.

“A unidade é o principal, mas há casos do imóvel ser descartado, mesmo em bom estado, por conta da falta de manutenção do condomínio. O estado das áreas comuns pesa bastante na hora da compra”, afirma Romão.

Paisagismo

O zelador Laélio Matias Fernandes, 41 anos, constata isso na prática. Ele trabalha em um condomínio no bairro da Mooca (zona leste de São Paulo) com quase 24 anos.

“A pintura do prédio desgasta com facilidade e deixa o aspecto de velho, mas encanamentos e tubulações também sofrem com o tempo. Ninguém nota de cara, só quando dá problema. Aí já é tarde”, conta o zelador.

Ele diz que condomínios que prezam pela jardinagem e pelo paisagismo costumam fazer sucesso entre os compradores.

“Já acompanhei visitas em que o interessado já se encantava logo de cara com o jardim. Trazer áreas verdes bem cuidadas para dentro de uma cidade cinza como São Paulo chama a atenção”, aponta Fernandes.

Hall de entrada

O arquiteto Gerson Dutra de Sá alerta ressalva que as áreas comuns não apenas devem estar em boas condições, mas também precisam ser estruturadas de forma que recebam bem quem está passando ou quem deseja parar para receber alguém ou conversar.

“O hall de entrada pode ter sofás, aparadores e vasos. Os halls que dão acesso aos apartamentos ficam intimistas com um revestimento diferente na parede ou papel de parede”, declara o profissional.

Se já existe estrutura, como bancos, não é necessário trocar tudo. O condômino pode sugerir uma repaginação com pequenas intervenções, que garanta um visual novo, que agrade aos moradores e se destaque para eventuais compradores e inquilinos.

Fonte: Terra

Animais em apartamentos

Foto: Magal
Ter o animal em casa é um direito do condômino

Tendo em vista o crescente número de pessoas que hoje residem em apartamentos e possuem animais de estimação, os problemas, discussões e brigas judiciais envolvendo esse assunto são constantes. Por isso, necessário se faz que a sociedade, assim como os síndicos, sejam esclarecidos sobre os direitos e deveres dos condôminos no que se refere à posse e permanência de animais de estimação em suas unidades residenciais.

O aumento da violência e o crescimento urbano têm obrigado, cada vez mais, a população a se refugiar em condomínios verticais, aumentando, dessa forma, os litígios entres os moradores e com o próprio condomínio.

Em contrapartida, no mundo atual, a presença e a companhia de um animal de estimação vem sendo um alívio para o estresse e a solidão da vida moderna, vez que as pessoas estão, cada vez mais, se conscientizando dos benefícios trazidos por um animalzinho em suas vidas.

Entretanto, ainda hoje, alguns moradores encontram oposição de alguns condomínios, que contrariando a jurisprudência predominante, bem como as decisões favoráveis ao proprietário do animal, continuam persistindo em proibir que os moradores tenham animais de estimação em seus apartamentos, justificando tal proibição na convenção condominial.

Porém, mesmo que exista proibição estipulada expressamente na convenção condominial, os moradores não podem ser proibidos de possuírem animais em seus apartamentos, sendo que inúmeras decisões nesses sentido e favoráveis aos moradores já foram proferidas em 1ª. Instância e confirmadas em Instância superior.

Mesmo com tantas decisões favoráveis, ainda os moradores são ameaçados, através de aplicações de multas, sendo que alguns até notificados a retirarem os animais.

Infelizmente, algumas pessoas diante de tanta pressão e por desconhecerem seus direitos, acabam se desfazendo de seus animais.

Essa ilegalidade não pode acontecer, pois, ainda que vedada na convenção condominial, a presença de animais em apartamentos não pode ser proibida, devendo o proprietário procurar as vias judiciais, se necessário for, a fim de preservar seu direito de permanecer com seu animal de estimação sem sofrer coações e sem estar sujeito à aplicação de multas.

Mas, para que o proprietário possa ter seu animal de estimação de forma lícita e pacífica, alguns deveres lhe são atribuídos, a fim de que a presença do animal venha ocasionar transtornos ou perigos aos demais, devendo ser respeitadas as regras a seguir:

- o animal deve ser preferencialmente de porte pequeno ou médio;

- o animal não pode circular livremente nas áreas comuns do prédio, exceto na companhia do dono e preso a coleiras;

- o animal não pode latir de forma anormal, a ponto de incomodar os demais condôminos;

- o animal deve estar sempre limpo e devidamente vacinado;

- se o prédio tiver elevador de serviço, que este seja preferencialmente utilizado;

- evitar que o animal faça suas necessidades básicas nas áreas comuns do condomínio quando sair com ele para passear, e, caso isso aconteça, cabe ao proprietário remover a sujeira e limpar o local;

- passear com seu animal somente fora do condomínio;

- manter seu apartamento sempre limpo, removendo as sujeiras ocasionadas pelos animais.

Alguns condomínios, apesar de permitirem a presença de animais, exigem que os moradores saiam com seus animais no colo. Entretanto, tal medida muitas vezes se torna inviável de ser cumprida, em virtude do peso dos animais e ainda da idade e condições físicas dos moradores, não devendo, portanto, os proprietários se sujeitarem a essa exigência, devendo recorrer às vias judiciais caso lhe sejam aplicadas multas.

Dessa forma, cumpridas a regras acima mencionadas, não existe qualquer motivo para que os condomínios proíbam a presença de animais em apartamentos. Caso você esteja sendo proibido de ter animais ou esteja sendo coagido a retirá-los, procure orientação jurídica, a fim de possa ter seu direito preservado.

Fonte: Folha do Condomínio

Multa pesada a infrator

Vejamos hoje duas sanções. Diz o novo texto:

“Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, geral incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”

Na cabeça do artigo a multa é de cinco vezes o valor da quota e no parágrafo, de dez vezes. Presume-se, por bom senso, que o legislador refere-se ao valor mensal da contribuição do condômino e não ao valor integral de seu aporte previsto no orçamento do condomínio (novo Cód. Civil, art. 1.348, VI, e art. 1.350). Cinco ou dez vezes o valor da taxa de condomínio parece ser punição suficiente, na imensa maioria dos casos.

Tempus dixit

A lei não definiu o que venha a ser “reiteradamente”. Segundo o Houaiss, reiterar é fazer de novo, repetir. Como diz o povo, reiterar é insistir no erro, é persistir sem razão, é ser cabeçudo. O sentido aceitável do vocábulo, mais uma vez, será formado pela jurisprudência.

Parece óbvio que a imposição de multa dessa natureza só ocorrerá quando a falta for de gravidade intolerável. Quem se disporá a participar de uma assembléia só para fixar o valor da multa a ser aplicada ao condômino faltoso? Pelo que está escrito na lei, não se trata de multa comum inserida nas atribuições do síndico, mas de multa extraordinária, já que requer “deliberação de três quartos dos condôminos restantes”. Como conseguir 75% de quórum numa assembléia, noves fora os infratores, para fazer valer a lei? Será, com certeza, mais fácil acionar o constrangido a pagar as “perdas e danos que se apurem”. O tempo dirá se esta norma pegará ou não, ou se receberá versão mais benigna.

Quanto à multa por comportamento nocivo, de dez vezes o valor da contribuição, parece que o legislador facilitou sua aplicação. Embora o parágrafo de um artigo, em princípio, se subordine à cabeça (caput), a assembléia que menciona é de homologação da atitude do síndico e não condição para a imposição da multa. Pode-se também interpretar a norma no sentido de que a assembléia possa ir além do que previsto no Código Civil com o fito de coagir o infrator a cessar seu comportamento anti-social.

Inspeção dos pára-raios

Equipamento que necessita de cuidado especial.

O Brasil é um dos países com maior incidência de raios no mundo, cerca de 70 milhões de ocorrências por ano, segundo o Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE). A intensidade é maior no período de chuvas, por isso, é importante saber como se proteger desse risco.

O topo dos prédios, que nem sempre recebe a atenção necessária, é uma área que necessita de cuidado especial, sendo o pára-raio, ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), um de seus principais equipamentos.

Instalação

  • Todos os prédios novos vêm com SPDA instalado. Mesmo entre edificações mais antigas, é difícil encontrar alguma que não tenha o sistema instalado.
  • Mesmo nos dias de hoje, com todas as informações disponíveis, é muito comum encontrar instalações falhas.
  • Se o condomínio possui o sistema, mas não sabe se está dentro das normas, deve se executar uma vistoria técnica, feita por um engenheiro eletricista, e projetar um novo sistema, quando necessário, de acordo com a norma NBR-5419/ 01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
  • Quando o SPDA é instalado, o condomínio deve receber a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo engenheiro responsável, o projeto do sistema e um relatório técnico da instalação.
  • O equipamento instalado capta a descarga elétrica e conduz, de forma segura, até a terra.
  • A instalação de um sistema de pára-raios pode levar de dois a três dias.
  • O SPDA protege a estrutura do edifício contra as descargas elétricas, bem como as pessoas que circulam pelo condomínio no momento da queda de raios. Aparelhos eletrônicos não são protegidos pelo sistema de pára-raios, mesmo porque, quando esses equipamentos sofrem danos, normalmente, a descarga elétrica vem pelas linhas de transmissão.
  • A instalação deve seguir rigorosamente as instruções da NBR – 5419.  Há casos de condomínios que utilizam os rufos como condutor. Entretanto, os rufos são seccionados a cada dois metros e não têm condução permanente. Desta forma, a descarga elétrica não será conduzida corretamente.
  • Alguns condomínios também aproveitam as barras de aço da estrutura do prédio como “descidas” para conduzir a descarga elétrica.  Entretanto, esta opção só pode ser usada se especificada no projeto estrutural.


Tipos

A NBR – 5419 prevê dois tipos de sistemas de pára-raios, o Franklin e a Gaiola de Faraday. Para proteção adequada, no caso de prédios com mais de 20 metros de altura, recomenda-se a instalação dos dois sistemas, que trabalharão conjuntamente na proteção do condomínio. Veja a diferença entre os dois:

  • Gaiola de Faraday: composto de seis partes principais – captor do tipo Terminal aéreo, cabo de cobre, suportes isoladores, tubo de proteção, malha de aterramento e conector de medição. Esse sistema envolve todo o perímetro do prédio. O cabeamento é fechado e é posto um captor a cada cinco metros.
  • Franklin: utiliza-se captor tipo Franklin, ou seja, em forma tridente, poste metálico (a ser instalado no ponto mais alto do prédio), cabo de cobre, caixa de inspeção, haste copperweld e conector cabo/haste. Aqui, a captação da descarga é feita pelo mastro.
  • O custo médio para instalação dos dois sistemas, como é recomendado, fica em torno de R$ 2.000,00, já com a avaliação técnica do engenheiro, mas esse valor pode variar, chegando a R$ 4 mil.

Riscos

Quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o pará-raio, atinge o sistema de cabos e segue até atingir o solo. Sem a proteção, ou com projeto inadequado, o raio pode danificar a estrutura do edifício e percorrer as instalações elétricas. A falha do SPDA também põe em risco os condôminos que estiverem circulando pelas dependências do condomínio no momento da queda do raio.

Deve-se atentar também para a questão do seguro do prédio. Um sistema inadequado de SPDA pode gerar problemas na hora de receber a cobertura da seguradora.

Outro ponto importante é quanto à instalação de antenas de TV por assinatura. Embora, normalmente, os condôminos utilizem antenas coletivas, um ou outro pode fechar com alguma operadora. Quando isso ocorre, os técnicos da empresa geralmente optam por instalar a antena no topo do prédio. Isso precisa de acompanhamento do síndico, pois esta antena precisa estar aterrada, conectada ao sistema de pára-raio. O síndico deve verificar também se estão fazendo uma base para fixação da antena, furar a laje, nem pensar! Pode gerar problemas, como infiltrações.


Manutenção

Depois de instalado, o pára-raio deve ser checado anualmente, sendo vistoriado por empresa especializada em medição ôhmica (resistência de aterramento) para verificação das condições gerais do sistema. Através da medição ôhmica, o técnico avalia se a descarga está ocorrendo corretamente. Veja outros pontos importantes:

  • A vistoria avalia as condições das hastes, se estão esticadas ou não, e se os isoladores estão bem fixados à estrutura.
  • O mastro do pára-raio possui a luz piloto, que identifica a altura do prédio. Ela precisa de manutenção, a lâmpada pode queimar.
  • A caixa d’água também precisa estar aterrada, pois pode atrair raios.
  • Quando é feito o trabalho de manutenção, faz-se também uma limpeza no cabeamento e nos captores. Troca de captores só em casos isolados, como de quebra.
  • O custo de uma manutenção gira, atualmente, em torno de R$ 250,00, já incluindo o atestado técnico feito por um engenheiro especializado.
  • Importante: O atestado deve ser conclusivo. Ou seja, se houver informação de que há necessidade de obras, você terá recebido um relatório técnico e não um atestado de conformidade.

Fonte: SindicoNet

Regras para a prescrição

“Prescreve em vinte anos a ação de cobrança de quotas de condomínio vencidas sob a égide do Código Civil de 1916 e em dez anos, se se referir a quotas vencidas a partir da vigência do Código Civil de 2002, observada a conseqüência da redução do prazo (artigo 2.028).”

Assim decidiram os juízes da Quarta Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, hoje incorporado pelo Tribunal de Justiça, em apelação sem revisão (n. 867.336-00/4) relatada pelo então juiz Celso Pimentel.

A lógica que levou os magistrados a entenderem como de 10 anos o tempo para a prescrição das quotas vencidas após a vigência do novo diploma legal foi a mesma que, anteriormente, embasava a prescrição vintenária: a ausência de regra específica. Tanto um quanto o outro Código não mencionaram prazo de vigência para débitos condominiais. A regra geral do atual dispõe: “Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.” Segue-se uma lista de prazos curtos (art. 206), com cinco parágrafos, 17 incisos e cinco alíneas.

Explica o relator Celso Pimentel que, como o prazo reduziu-se de 20 para 10 anos, “incide também o preceito do artigo 2.028, do Código Civil de 2002, segundo o qual ´serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada´. Isto significa – prossegue o magistrado – que, à semelhança do que se passa com a reparação civil, cujo prazo também foi reduzido, a prescrição da quota condominial vencida antes de 10 de janeiro de 1993 é de vinte anos. A quota vencida depois dessa data prescreve em dez anos, contados, porém, de 11 de janeiro de 2003. Portanto, nenhuma ação de cobrança de despesa de condomínio regida pelo Código Civil de 2002 prescreverá antes de 11 de janeiro de 2013”.

Deduz-se do texto legal e da fundamentação do julgador que, por exemplo, uma taxa de condomínio vencida no ano de 2000 somente prescreverá em 11 de janeiro de 2013, porque aplicável o Código novo já que não havia transcorrido a metade do tempo prescricional (20 anos) do Código revogado. Uma taxa de condomínio do ano de 1988, que já tinha perdido mais da metade de seu prazo de validade (então de 20 anos), continuará a ser regida pelo Código de 1916, prescrevendo no ano de 2008.

Em suma, nenhuma taxa de condomínio caducará antes de 10 anos nem depois de 20 anos de seu nascimento. A partir de 11 de janeiro de 2013, como bem registrou o relator, ninguém mais precisará fazer contas: a prescrição ocorrerá sempre em 10 anos.

Duas frases do acórdão ainda merecem ser transcritas, recortadas e memorizadas, por sua clareza e poder de síntese.

Diz a primeira: “Prova-se com a apresentação do recibo, não com testemunha nem com perícia, o pagamento de quota de despesa condominial.

Diz a segunda: “A legitimidade passiva na demanda de cobrança toca [ao condômino], jamais ao inquilino, que não se confunde com usufrutuário nem com compromissário.”

Rateio é dívida portable

Em que lugar deve ser paga a dívida de condomínio? No próprio edifício? Na residência do síndico? Na sede da administradora? No banco?

Para responder a esta questão, recorremos a (extenso) parecer do TeleCondo, fazendo a síntese necessária.

Diz o texto, assinado pelos advogados Ricardo Quadros e Raquel Dalmut, que o pagamento da despesa condominial “é uma obrigação de dar”, pois, no explicar de Sílvio de Salvo Venosa, “a obrigação de pagar dívida em dinheiro é obrigação de dar”.

Como regra geral, o Código Civil estabelece que o pagamento será efetuado “no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias” (art. 327) e ainda que “se o pagamento consistir na tradição de um imóvel, ou em prestações relativas a imóvel, far-se-á no lugar onde situado o bem” (art. 328).

São as chamadas “dívidas quérables ou quesíveis”, nas quais, segundo Judith Martins-Costa, “a iniciativa de ir buscar o pagamento cabe ao credor”. Já as “dívidas portables” são as que são pagas somente no domicílio do credor.

No caso do condomínio, cabe verificar se há previsão da forma de pagamento na convenção, regimento interno ou em alguma ata de assembléia condominial.

Esclarece o desembargador Carlos Alberto de Sá Duarte, do Tribunal de Justiça de São Paulo: “As despesas condominiais, em regra, englobam obrigações para com terceiros (prestadores de serviço), com termo certo de vencimento. Pois bem, se assim é, por certo que a quota-parte devida pelo condômino deve ser arrecadada com tempo suficiente para fazer frente àquelas obrigações a terceiros.  [...]  por certo que a dívida do condomínio relativa a tais despesas deve ser portável…” Reitera adiante:

“Em toda a convenção condominial que examinei existe a previsão da incidência dos encargos moratórios caso as despesas condominiais não sejam satisfeitas pelos condôminos na data prevista, [...] o que autorizaria conclusão sobre ser portável a dívida em questão.”

Após transcrever decisões de outros tribunais, o parecer do TeleCondo chega à seguinte conclusão:

“Como a taxa condominial se enquadra em dívida portável, ou seja, o condômino que deve ir pagar, o pagamento deve ser feito no local que o boleto indicar, ou então a convenção ou a ata assemblear.

‘E como o artigo 327 do Código Civil [...] possibilita que as partes determinem o local de pagamento, dependerá de cada condomínio estabelecer quem deve receber e onde deve ser efetuada a quitação. ‘Assim, se houver contratação de administradora e no contrato constar que o pagamento é somente por boleto (portanto, em banco) ou diretamente na própria administradora, os locais para pagamento são esses. [...] Se o condomínio não tem administradora e o pagamento da taxa é efetuado diretamente ao síndico, é este quem deve receber.

‘Portanto, o local de pagamento e quem deve receber a taxa condominial é o próprio condomínio que decide. O importante é respeitar o estabelecido e efetuar o pagamento corretamente, pois caso contrário poderá incorrer em mora e ainda onerar o condomínio.”

Balancete não é obrigatório

“Para ajuizamento de ação de cobrança basta que o condomínio demonstre a não quitação das taxas, sendo desnecessária a exibição de qualquer documento que comprove os gastos despendidos.”

“Tais documentos devem permanecer sob a guarda do condomínio, sendo acessíveis a todo e qualquer condômino que queira, a cada mês, questionar ou conferir os lançamentos efetuados e, por conseguinte, as taxas cobradas.”

Os dois parágrafos foram transcritos de acórdão da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, em apelação cível (n. 412.201-6) em que o condômino devedor alegou a improcedência da ação de cobrança por falta da apresentação de balancetes mensais e também que o síndico não prestara contas de sua gestão.

Como explica o desembargador Edvino Bochnia, tais argumentos “são incabíveis no caso em tela, pois se trata de ação de cobrança e não de prestação de contas”, não sendo necessário juntar documento contábil do tipo balancete, balanço, demonstrativo etc. ou anexar cópia dos comprovantes de despesas realizadas nos meses em que o condômino ficou inadimplente (é fácil imaginar a burocracia e o custo que daí adviria, se em cada ação contra devedor o síndico fosse compelido a cumprir a exigência).

Pontua o relator: “Cumpre esclarecer que os boletos anexados aos autos [...] são documentos capazes de provar o débito” [...] havendo “na inicial uma planilha na qual declinou, de forma específica, o valor do débito, com correção monetária, juros e multa”. Adiante lembra que, se o devedor pretendia discutir a dívida, deveria ter consignado o valor que entendia ser devido através de ação consignatória.

Em abono de sua ponderação, o desembargador Edvino Bochnia cita jurisprudência do TJ/PR, em que ficou assentado que: “O boleto de cobrança é documento hábil para instruir a cobrança de taxas condominial e acessórios, sem a necessidade da juntada de balancetes do condomínio” (Relator: Tufi Maron Filho), “Os balancetes mensais das despesas do condomínio são documentos dispensáveis para a propositura da ação de cobrança de taxas condominiais” (Relator: Cláudio de Andrade), “Os balancetes são documentos dispensáveis à comprovação do crédito de cotas condominiais quando a inicial é instruída com recibos emitidos pelo condomínio e demonstrativo de cálculo” (Relator: Nilson Mizuta).

Votaram com o relator o desembargador José Augusto Gomes Aniceto e o juiz convocado Antônio Ivair Reinaldin.

Registre-se, ainda, que a elaboração de balancetes mensais não é uma exigência legal, não havendo previsão nem na Lei do Condomínio (4.591/64) nem no Código Civil a respeito de sua obrigatoriedade. O que a lei demanda do síndico é a prestação de contas aos condôminos, fato que deverá ocorrer uma vez ao ano, durante a assembléia geral ordinária (Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, ‘f’ e art. 24; Cód. Civil, art. 1.348, VIII) ou quando o exigirem os condôminos.

É certo que em muitas cidades, especialmente em Curitiba, Paraná, tornou-se praxe a elaboração de balancetes mensais para informar aos condôminos quais despesas foram lançadas no cálculo do rateio da cota devida, segundo a fração ideal de cada unidade autônoma.

Tais balancetes, como costumam advertir os bancos, têm valor meramente ilustrativo, sem caráter definitivo, e não constituem modo único ou peremptório de prestação de contas.

Informações do locatário não têm garantia de sigilo

Imobiliárias retêm cópias do imposto de renda e documentos pessoais de inquilinos e fiadores mesmo após o fim do contrato. Empresas alegam que prática garante a segurança do negócio.

Nem a pilha de documentos garantiu à pesquisa-dora Ana Paula Ferreira o fechamento do contrato de aluguel

Não há nenhuma cláusula contratual que assegure aos locatários e fiadores a segurança das informações pessoais e documentos fornecidos às imobiliárias no momento da assinatura de um contrato. No mercado, é comum as empresas exigirem cópia da declaração do Imposto de Renda completa, os três últimos holerites além de uma série de documentos. Ao mesmo tempo em que o locatário tem o direito de não repassar os dados que quiser preservar, a imobiliária também pode não aceitar o negócio sem a apresentação dos documentos exigidos.

A falta de segurança jurídica na Lei do Inquilinato sobre a verificação de renda deixa o locatário vulnerável. “Essa preocupação com a proteção dos dados é algo mais recente. Se a pessoa vai proceder com a locação através de uma imobiliária, acaba tendo de se sujeitar às regras da empresa”, afirma a advogada especialista em direito imobiliário Oksana Pohlod Maciel.

Ao mesmo tempo, quase nenhum contrato possui cláusulas reforçando o sigilo das informações repassadas por conta da homogeneidade dos cadastros. Segundo a advogada, os contratos não são feitos caso a caso, por isso, as imobiliárias dificilmente mudam algumas cláusulas tão específicas.

Mas a isenção de cláusula explícitas não priva o direito de responsabilizar a imobiliária pela fuga do sigilo ou uso indevido desses dados. “Ainda que o contrato não contenha especificamente a proibição no repasse dos dados, a segurança das informações é inerente a qualquer transação”, garante o advogado especialista em direito imobiliário Winderson Jaster.

Exigências

As empresas argumentam que o pedido detalhado dos comprovantes se deve à garantia da segurança do negócio tanto para o locador quanto para a própria imobiliária.

A pesquisadora Ana Paula Ferreira e o marido Matheus Miranda de Paula perderam uma locação após a imobiliária não aceitar os documentos de comprovação de renda do casal. “Nós somente tínhamos comprovantes das bolsas de estudos. No fim, acabamos não alugando a casa devido aos problemas gerados. O valor que a imobiliária pedia não era compatível com o que tínhamos para apresentar”, conta.

De acordo com Jaster, a importância em repassar as informações às imobiliárias recai sobre a segurança da cobrança. “A imobiliária está preocupada com o credor, com a segurança de recebimento dos valores locatícios, por isso que pedem diversos documentos até mesmo na questão de fiadores, de garantias. Assim, quando forem cobrar, sabem que quem estão cobrando tem valores a receber, tem fundos”, explica.

“O cliente que procura a imobiliária sabe que a empresa representa um terceiro e o proprietário do imóvel confia na imobiliária para saber que todo o cuidado está sendo tomando”, defende a gerente geral da imobiliária Gonzada Lucia Shaicoski.

Justiça garante proteção cadastral

De acordo com o artigo 72 do Código de Defesa do Consumidor, impedir ou dificultar o acesso do consumidor às informações sobre ele em cadastros, banco de dados, fichas ou registros é crime e sujeita o infrator à pena de seis meses a um ano de detenção ou multa.

A responsabilidade sobre os dados de clientes deve estar presente em qualquer empresa que gere cadastro. Nenhuma empresa pode compartilhar informações deixadas por clientes.

“Se o cadastro for repassado, isso gera um dano e dependendo do que acontecer, pode vir a acarretar uma responsabilidade patrimonial bastante severa contra a imobiliária”, aponta o advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster.

Ele explica que a pessoa que se sentir lesada pela divulgação de informações repassadas às imobiliárias pode acionar o poder judiciário pleiteando a responsabilidade civil da empresa. “Demonstra que a imobiliária foi irresponsável com o trato dos documentos particulares, haja vista que os documentos referentes a imposto de renda trazem uma insegurança àquele que não é protegido por normas de segurança da imobiliária. O receio de todos é que os dados caiam em alguém que use-os para fazer uma cópia ou assumir o nome de terceiros, mas o segredo, o sigilo são primordiais”, afirma.

“A imobiliária que não possuir um setor de cobrança eficiente e que não tenha uma carteira de locatários que respeite o compromisso de locação acaba perdendo no mercado imobiliário. Por isso a importância de verificação de crédito. A informação é um patrimônio, portanto, exige-se a responsabilidade de saber a quem estão sendo repassados os dados.”

Autônomo

No caso de locatários ou fiadores autônomos, as imobiliárias solicitam a Declaração Comprobatória de Percepção e Rendimentos (Decore).

Negociação

Cliente pode exigir cláusula de devolução dos documentos

Os inquilinos podem negociar com as imobiliárias a possibilidade de reaver toda a documentação fornecida após o fim do contrato. Cada imobiliária tem sua própria política, mas a maioria retém as informações e documentos dos comprovantes de renda dos locatários e fiadores mesmo depois de finalizado o contrato de locação. Segundo informações do mercado, estes dados ficam nos arquivos das empresas de cinco a 10 anos após findo o contrato. Normalmente são pedidas fotocópias ou fotocópias autenticadas da documentação, mas algumas empresas solicitam os documentos originais.

“O que as imobiliárias podem manter consigo é uma cópia. Mas, uma vez que a parte entrega a documentação, se exigir a devolução da original, a imobiliária tem de obedecer”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster.

Outra sugestão, ainda, é repassar algumas informações, mas não deixar os documentos nas mãos das imobiliárias. “É um direito do cidadão em não deixar os documentos, é muito sigiloso realmente.

Algumas empresas permitem que os documentos sejam lidos na frente do gerente, alguns dados sejam anotados, e o documento devolvido. Eu como gerente tenho autonomia para avalizar a informação perante o proprietário. Na maioria das vezes os documentos são pedidos e segurados mesmo, mas existem exceções que podem ter uma flexibilidade maior”, explica a gerente de locação da Habitec Imóveis Sariva Lima.

Fonte: Gazeta do Povo

Acessões em Áreas Comuns

Dois artigos que tratam de obras e acessões no prédio.

Vejamos o primeiro:

“Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, dependa da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer condômino, das partes próprias, ou comuns.”

Obras “em acréscimo às já existentes” são, se invocarmos a teoria, um misto de benfeitorias e acessões, ou adendos, ampliações. Por exemplo, se há um salão de festas, o condomínio poderá ampliá-lo ou reformá-lo, mediante aprovação de dois terços dos condôminos.

Mas, não nos parece que o legislador tenha restringido dessa forma a realização de obras novas nas áreas comuns do prédio. Uma outra leitura do texto nos indica que também adendos integrais poderão ser levantados, com a devida aprovação, ao lado de outros existentes, desde que não prejudiquem qualquer dos condôminos. Por exemplo, a construção de uma churrasqueira próximo dos apartamentos dos andares de baixo, embora seja obra nova e não “acréscimo”, pode ser erigida, a nosso ver, mas se trouxer transtornos para os moradores, em função da fumaça e do barulho em dias de uso, não será possível, mesmo que o quórum exigido seja obtido em assembléia.

Em outras palavras, para realizar benfeitorias em partes comuns, é necessário que sejam úteis, que não prejudiquem nenhum condômino e que sejam aprovadas por dois terços dos proprietários.

Unanimidade

O outro artigo do novo Código Civil diz o seguinte:

“1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.”

O texto é claro. Não se trata, na hipótese, de meras benfeitorias, mas de novas edificações no mesmo terreno, com abertura de novas unidades autônomas e conseqüentes matrículas no registro imobiliário, com alteração da fração ideal de cada proprietário sobre sua própria unidade. Exatamente por haver uma mudança radical na estrutura do condomínio, com reflexos na propriedade de todos os comunheiros, o Código exige a unanimidade de votos em sua aprovação.

Na improvável concretização de tal previsão legal, será necessário praticamente se refazer o processo de incorporação do prédio, com recálculo das áreas comuns de cada uma das unidades autônomas antigas e novas, de modo que, ao final, não haja diferença entre a soma das frações e o tamanho do terreno.

A dificuldade em se aprovar qualquer medida, por mais importante que seja, com o quórum de unanimidade, nos faz crer que tal artigo tenha sido “encomendado” para resolver alguma situação específica ou impedir que obras planejadas sejam levadas a cabo. Sempre que forem unânimes, os condôminos podem decidir praticamente tudo, difícil é obter a unanimidade

Rateio ganha da Hipoteca

“A natureza’ propter rem’ da obrigação de concorrer com despesas condominiais grava a unidade autônoma que a produziu, conferindo privilégio preferencial em relação ao crédito hipotecário vinculado ao imóvel.”

Decisão unânime, nesse sentido, foi proferida por turma julgadora da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, acompanhando o voto do relator Júlio Vidal, em agravo de instrumento (n. 1.039.303-0/6) interposto por agente financeiro titular de crédito hipotecário sobre o bem, em execução de débitos movida por condomínio de São Paulo.

Como explica o relator, não obstante o argumento de que o bem objeto da penhora estaria onerado por hipoteca em garantia do contrato de mútuo de dinheiro, o juiz de primeiro grau já indeferira o pedido de preferência do crédito hipotecário frente ao débito condominial alvo da execução contra o proprietário inadimplente.

A mesma lógica foi seguida pelos julgadores de 2º grau. No entender dos desembargadores paulistas, a natureza da obrigação condominial, por ser própria da coisa (gravando-a e perseguindo-a onde quer que se encontre, contra quem quer que a detenha), confere ao crédito do condomínio um “privilégio preferencial em relação ao crédito hipotecário” atrelado à unidade devedora.

No dizer de Mário da Silva Pereira, citado pelo relator, ‘o cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais [...] constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade, uma vez que a lei lhe imprime poder de seqüela’. Também cita Silvio Rodrigues, para quem a obrigação própria do bem ‘é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade, que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito’.

Como se vê, a dívida de condomínio se gruda na unidade autônoma, não importa quem seja o proprietário ou o novo adquirente, mesmo que a transmissão aconteça por meio de leilão judicial ou hasta pública. Quem compra o imóvel com pendência de débitos condominiais fica sujeito ao pagamento dos atrasados.

O desembargador Júlio Vidal menciona, ainda, decisão do antigo Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, relatada pelo atual desembargador Celso Pimentel, para quem, em razão de sua natureza, ‘a despesa de condomínio, de cuja satisfação depende a subsistência da própria coisa, o imóvel, confere privilégio especial ao respectivo crédito, tornando-o preferencial em face do crédito hipotecário’.

Por derradeiro, o relator lembra que “a convenção do condomínio constitui um contrato coletivo de natureza normativa submetida a todos os que assumirem alguma posição jurídica em relação à propriedade autônoma (art. 1.333 do Cód. Civil) e que a preferência do crédito hipotecário perde sua força ante a exceção prevista no art. 1.422, parág. único do Código Civil, que diz: “Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos.”

Medo de ser Síndico?

A falta de conhecimento é um dos motivos que levam os moradores de condomínio a evitarem assumir o cargo de síndico. Temem as responsabilidades e a sobrecarga de atividades. Preferem até se omitir, não participam, não questionam tentando evitar qualquer atribuição que lhes possam dirigir.

Estas atitudes nada contribuem para o desenvolvimento da administração. Acabam estressando o atual síndico, que é reeleito várias vezes não tendo como livrar-se do cargo. Ele se torna quase um empregado, tendo o dever de responder a tudo e a todos. Com o passar do tempo e a omissão das pessoas, esse síndico começa mostrar sinais de cansaço em sua atitudes, chegando até a adotar atitudes arbitrárias.

A renovação é bastante saudável, dando a oportunidade para que outros conheçam essa atividade que envolve várias áreas, sendo a principal delas a conciliação dos conflitos entre os moradores e a administração, sempre dentro das normas. Este cargo hoje oferece a possibilidade do conhecimento de uma nova carreira: a de Síndico Profissional. Para exercê-la com eficiência há várias formas de se preparar. Há vários livros que abordam o tema de forma prática, cursos que permitem os debates e a troca de experiências.

Os requisitos básicos para exercer esse cargo com eficiência são:

· Vontade de conhecer e pesquisar a área;

· Integridade (honestidade), tendo como guia a Convenção e o Regulamento Interno;

· Transparência nas ações, não privilegiando nenhum grupo.

Fonte: Sensato

Conhecimento das regras evita briga de vizinhos

Código Civil regula a responsabilidade de cada um e ajuda a garantir a harmonia entre moradores. Barulho, muros, árvores e animais são os principais focos de tensão.

Angel Miríade e seus cachorros: vizinho invadiu o apartamento sem autorização para alimentar os animais de estimação

Cada um tem sua parcela de responsabilidade sobre problemas que surgem na vizinhança. Mas o desconhecimento das regras, acaba transformando pequenos impasses em brigas entre vizinhos.

Na maioria das vezes, cada um responde por parte da situação, mas existem casos em que a obrigação recai mais sobre um do que sobre o outro.

Os muros entre os imóveis residenciais, por exemplo, devem ser mantidos pelas duas partes. Sendo assim, quando algo acontece à divisória, ambos devem arcar com os custos da reforma ou reconstrução. “Normalmente só um muro separa as residências, mas se for na linha da divisa deve ser feito com a anuência dos dois proprietários. Do contrário, a construção deve ser feita dentro dos limites do lote”, explica o diretor do Departamento de Controle de Edificações da Secretaria Municipal de Urbanismo, Walter da Silva.

Muitas dúvidas sobre conflitos residenciais são respondidas pelo Código Civil, entre os artigos 1.277 e 1.313, inclusive situações envolvendo animais de estimação do vizinho. “Se o cachorro foge e entra no outro terreno, pode-se discutir com o vizinho a construção ou o aumento do muro”, aponta o advogado especialista em Direito Imobiliário Nelson Antônio Gomes Junior. De acordo com o Código, a construção de tapumes especiais para impedir a passagem dos animais pode ser exigida pelo vizinho.

No caso da pesquisadora Angel Miríade e seus quatro cachorros, os vizinhos foram além a fim de controlar os pets. “Meus cachorros são filhotes, correm o dia inteiro e um dos meus vizinhos entrou no meu apartamento sem autorização para dar comida. Percebi quando achei os potes de ração com água ao lado da torneira, coisa que eu não faço porque eles têm o pote de água”, conta. Angel relata que depois do episódio não conversou com o vizinho sobre o assunto, mas trocou a fechadura da porta.

Evite brigas

Saiba como dialogar com o vizinho sobre alguns problemas que podem afetar a convivência

Muros – Os muros são de responsabilidade de ambos os vizinhos, tanto para a construção quanto para a conservação, segundo o Código Civil, artigo 1.297, parágrafo 1º.

Árvores – A raiz está no terreno alheio, mas os galhos incomodam, entopem a calha do imóvel vizinho. É possível pedir a poda rente a divisória, de acordo com o Código Civil, artigo 1.283. Em casos que prejudicam a segurança dos moradores é permitido o corte da árvore, mesmo de espécies protegidas.

Frutos - Se o fruto da árvore do vizinho cair no terreno alheio, este passa a pertencer ao dono do terreno em que caiu, segundo o Código Civil, artigo 1.284.

Animais de estimação – Os animais são de responsabilidade do dono. Se o pet invade o terreno alheio constantemente, talvez seja o caso de negociar a construção de um muro, colocação de grades ou tapumes, de acordo com o Código Civil, artigo 1.297, parágrafo 3º.

Calçadas – A manutenção cabe ao proprietário do terreno da frente.

Caçambas – Podem ser postas nas calçadas desde que não atrapalhem a passagem, deixando livre pelo menos um metro e meio para os pedestres. Se não couberem, podem ser colocadas na rua, desde que atendam a regulamentação, ficando rente ao meio fio.

Lixo – Os lixos devem ser deixados em uma altura que não permita que animais alcancem. Não há limitação para o lado em que a lixeira deve ser posta, se é no meio ou no lado direito ou esquerdo da frente da casa.

Infiltrações nos apartamentos – Cuidado ao acusar o vizinho mais próximo em caso de infiltrações. Nem sempre o problema vem do imediato, mas de andares mais acima. Nestes casos vale chamar um técnico para constatar de onde vem a infiltração.

Sem galho

Árvore não pode ultrapassar a divisa

Em relação à vegetação, o Código Civil define que as raízes, galhos ou ramos que ultrapassem os limites do terreno podem ser podados exatamente na linha divisória.

A poda também pode ser requerida quando as folhas entopem a calha. Já a poda das árvores plantadas em frente à casa são de responsabilidade da prefeitura municipal.

Até mesmo os frutos das árvores vizinhas são regidos pela lei. O artigo 1.284 aponta que os frutos caídos das árvores do terreno vizinho pertencem ao dono do terreno onde caíram.

Fonte: Gazeta do Povo