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como administrar condominios

Limpeza: Básica, área pede organização e qualificação

Atividade rotineira nos empreendimentos residenciais e comerciais, os serviços de limpeza demandam toda uma expertise para que tenham sua eficácia assegurada.

A limpeza costuma ser o calcanhar de Aquiles de muitos condomínios, especialmente naqueles que ocupam áreas maiores, onde há grande fluxo de moradores e visitantes. A chave para resolver os transtornos, garantir ambientes devidamente limpos, otimizar custos e atividades se encontra, geralmente, em um bom planejamento e em prestadores de serviços qualificados.

“As escolhas não devem se basear somente na aparente economia das despesas, o que nem sempre reflete a melhor solução para a conservação adequada dos ambientes. É importante levar em conta a área total, o nível de utilização e circulação de pessoas, coleta e descarte do lixo, especificidades e usos dos ambientes, tipos de materiais e revestimentos, além do padrão estético esperado para o empreendimento”, alerta Omar Gazel Filho, gerente geral de operações de uma das maiores administradoras paulistas. Segundo Gazel, esses aspectos poderão determinar o dimensionamento da equipe a ser escalada para a rotina da limpeza, bem como os melhores produtos e equipamentos a serem adotados e o plano de trabalho diário.

Cabe ao síndico ou gestor predial, com o apoio da administradora, definir se delega a limpeza a uma equipe própria ou à empresa terceirizada. Não há resposta pronta pra acertar nessa escolha. De acordo com Gazel, entre os atuais clientes da administradora, 75% dos condomínios com maior ocupação física têm mantido ou contratado serviço terceirizado. Dessa forma, contam com equipe especializada e ficam liberados das obrigações de gestão dos profissionais, recursos materiais e químicos.

Para quem deseja apostar nesse formato, Romilton Santos, presidente da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), dá dicas para escolher a prestadora de serviços:

- Faça um projeto de limpeza antes de abrir concorrência: relacione o que precisa ser limpo, quando e como;

- Antes de assinar contrato com uma empresa, obtenha o máximo de informações sobre ela, como capacidade profissional e técnica, idoneidade e situação financeira;

- Fiscalize se a empresa está cumprindo obrigações trabalhistas e tributárias;

- Informe o tamanho e identifique as áreas a serem limpas, especificando sua funcionalidade, utilização e principais interferências; e,

- Verifique nas propostas recebidas se todos os serviços foram contemplados.

Também é possível ter sucesso com equipe própria, como acontece no Condomínio Residencial Interlagos, em São Paulo. Há 18 anos no cargo de síndica, Maria Virgínia Santos comemora a limpeza impecável do empreendimento de sete torres e 728 apartamentos. O time responsável pelo capricho inclui mais de 65 pessoas. “No passado já houve uma tentativa de terceirização, mas acredito que com equipe própria consigo mais eficiência. Permaneço muito tempo presente no condomínio, o que me permite acompanhar o trabalho de perto. E ainda conto com o apoio de dois ou três subsíndicos por bloco, que coordenam as respectivas faxineiras”, conta.

Segundo ela, um dos aspectos positivos da equipe própria é que os moradores se sentem mais seguros, pois não há alterações frequentes de funcionários. E para quem imagina que o custo da contratação direta é muito mais alto, a síndica informa: “na ponta do lápis, o valor fica muito próximo”.

EQUIPAMENTOS E PRODUTOS

Seja qual for o formato escolhido, é importante haver um líder treinado para organizar e controlar as rotinas de limpeza. Deve-se observar a uniformização do pessoal e o uso dos Equipamentos de Proteção Individual, os EPIs, como luvas, óculos, botinas, máscaras, touca. O objetivo é garantir a segurança e o bem-estar da equipe, cuidar do controle de estoque de materiais e também assegurar a aplicação do produto ou equipamento adequado para cada tipo de intervenção. Especialmente se não houver uma empresa especializada para gerir o serviço, o síndico deve estar muito atento a todas essas questões.

Gazel destaca a grande evolução no mercado de materiais e equipamentos de limpeza. “Além dos produtos químicos cada vez mais biodegradáveis e eficazes, equipamentos e acessórios garantem maior produtividade e ainda prezam pela saúde e ergonomia do operador. Desde o simples varredor de pó, que permite uma produtividade quase dez vezes maior no intervalo de uma hora, até as lavadoras de alta pressão, que propiciam economia mais de 80% de água”, finaliza o gerente.

COLETA E DESCARTE DE LIXO

Quanto maior o condomínio, mais complexa é a operação de coleta, armazenamento e descarte do lixo orgânico ou reciclável. “Diante da demanda diária, deve-se estabelecer a rotina da equipe que fará a coleta, que poderá ocorrer mais de uma vez ao dia, geralmente logo cedo e no final de tarde”, explica Gazel. Outro aspecto importante é o armazenamento nas áreas de descarte e coleta. O gerente recomenda algumas configurações básicas a esses espaços, que valem para empreendimentos de todos os portes, como:

- Pisos e paredes devem ser azulejados para facilitar a lavação, de modo a não impregnar resíduos;
- É importante haver ventilação permanente para evitar mau cheiro;
- Portas devem ser trancadas para evitar o acesso de crianças ou animais; e,
- É preciso acondicionar resíduos em sacos plásticos resistentes, o que garante o manuseio adequado e seguro do lixo.

Como implantar a coleta seletiva

Nos dias atuais não cabe mais discutir a importância da coleta seletiva dos resíduos. O verdadeiro desafio é fazer a coisa toda funcionar, pois muito se ouve falar sobre problemas com o recolhimento irregular. De acordo com Adriana Ferreira, coordenadora do Departamento Técnico da Abrelpe (Associação Brasileira de Empresas de Limpeza Pública e Resíduos Especiais), não basta colocar lixeiras específicas. “A coleta seletiva depende da colaboração dos moradores e funcionários. Se eles não forem instruídos ou não se sentirem parte desse processo não irão contribuir e, dessa forma, a coleta não terá sucesso”, aponta.

Adriana sugere um cronograma de implantação da coleta seletiva nos condomínios:

1. Tratar o assunto em assembleia e formar uma comissão de implantação do programa;

2. Conhecer as características do resíduo gerado no condomínio (isso pode ser feito por amostragem, com observação durante um período);

3. Definir onde colocar os contêineres ou lixeiras para depósito dos resíduos – separando-os entre orgânicos, papel, metal, plástico e vidro –, de modo que o número de equipamentos seja suficiente e os materiais fiquem bem acondicionados;

4. Verificar quem irá fazer a retirada dos recicláveis.

O ideal em uma cidade como São Paulo é acionar a Subprefeitura e solicitar que o caminhão da coleta seletiva passe na região. Caso isso não seja possível, a Prefeitura pode indicar uma cooperativa credenciada de materiais recicláveis mais próxima, pois algumas fazem essa retirada. Há ainda a alternativa de parcerias com instituições filantrópicas, revertendo a causas sociais a renda obtida com a venda do material. Vale pedir indicação para a administradora e para os condomínios vizinhos. Importante sempre combinar a periodicidade da retirada, para que o lixo não acumule;

5. Decidir como será feita a conscientização dos moradores, o que pode incluir a distribuição de cartilhas e folhetos, colocação de informes nos elevadores e explanação em assembleia de condôminos. É fundamental envolver as crianças no processo. Todos precisam saber o que e como separar, mantendo os materiais recicláveis limpos e secos;

6. É possível contratar empresas e organizações independentes que prestam consultoria na implantação de programas de reciclagem, como o Instituto GEA – Ética e Meio Ambiente (www.institutogea.org.br). Elas fornecem material de orientação e todo o suporte necessário.

Fonte: Direcional Condomínios

Financiamento de material de construção com FGTS começa a valer

Segundo a instrução normativa publicada nesta quarta, as medidas entrarão em vigor a partir de 1º de novembro.

O governo aprovou nesta quarta-feira (24) as regras para financiamento de materiais de construção utilizando recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), conforme publicado no “Diário Oficial da União”.

A nova linha de crédito, chamada de Fimac FGTS (Financiamento de Material de Construção), estará disponível para cotistas do fundo com vínculo empregatício ativo, independente da renda e de acordo com sua capacidade de pagamento. Será exigido, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do fundo de garantia, que deverá ter pelo menos 10% do valor financiado.

Aprovada pelo Conselho Curador do fundo em janeiro, o Fimac FGTS permite o uso de até R$ 20 mil do fundo para a reforma. Caso o empréstimo seja superior a R$ 10 mil, a mão-de-obra contratada deve estar em dia com as contribuições previdenciárias.

A linha de crédito para aquisição de material, tanto para imóveis urbanos quanto rurais, destina-se a construção e/ou ampliação de unidade habitacional; reforma de moradia; instalação de hidrômetros de medição individual; e implantação de sistemas de aquecimento solar.

Só poderão ser reformados com a linha os imóveis cujo valor não ultrapasse R$ 500 mil.

A taxa de juros máxima será de 10,66% (8,5% de juros nominal mais 2,16% de remuneração do agente financeiro). O prazo de pagamento será de até dez anos (120 meses).

As prestações serão calculadas pelo SAC (Sistema de Amortização Constantes) ou pela Tabela Price –a escolha ficará a cargo do cliente.

O local que receber a obra deverá ser regularizado e financiável nas condições do SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

Segundo a instrução normativa publicada nesta quarta-feira, as medidas entrarão em vigor a partir de 1º de novembro.

O financiamento para aquisição de materiais destina-se a trabalhadores titulares de conta vinculada do FGTS, independente da renda familiar mensal bruta, “observadas as condições do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e de utilização dos recursos do FGTS para aquisição de moradia própria”, informou o documento.

Ainda segundo a publicação, serão consideradas prioritárias as propostas destinadas a famílias com renda mais baixa, que beneficiem imóveis com valor de avaliação menor, que contemplem idosos, deficientes ou mulheres chefes de família, ou que apresentem maior valor de contrapartida.

Para o exercício de 2012, serão disponibilizados R$ 300 milhões, sendo que caberá à região Sudeste a maior parcela dos recursos (42,5%). O Nordeste do país ficará com 28,2% e a região Sul, com 11,2%. Norte e Centro-Oeste responderão por 9,7% e 8,4% dos recursos, respectivamente.

A indústria brasileira de materiais vem sofrendo com vendas abaixo do esperado ao longo de 2012. Este ano até setembro, as vendas acumulam alta de 1,3%, bem abaixo da previsão da associação que representa o setor no país, Abramat, para 2012, de crescimento de 3,4%.

Fonte: Folha Online

Condomínio inaugurado em julho é assaltado seis vezes em Ribeirão, SP

Moradores reclamam que residencial não tem dispositivos de segurança. Imobiliária diz que convocará condôminos para reunião sobre o assunto.

Moradores do condomínio Vitta no bairro Vila Virgínia, em Ribeirão Preto (SP), reclamam da falta de segurança no local: o residencial tem 144 apartamentos e desde que foi inaugurado, em julho deste ano, já foi assaltado seis vezes.

A vendedora Sue Ellen Brancaglione foi a última vítima dos ladrões. Sue Ellen contou que os ladrões invadiram o apartamento durante a manhã, enquanto ela trabalhava. Os suspeitos levaram microondas, liquidificador, ferro elétrico, televisão, notebook, perfumes, roupas, sapatos e até carnes congeladas.

Condomínio Vitta foi assaltado seis vezes desde que foi inaugurado, em julho deste ano, em Ribeirão Preto (Foto: Paulo Souza/EPTV)

Condomínio Vitta foi assaltado seis vezes desde que foi inaugurado, em julho deste ano, em Ribeirão Preto

“Não consigo ter sossego, qualquer barulhinho eu me assusto. Você luta, trabalha, leva anos para conseguir comprar as coisas e em minutos eles vêm e levam tudo. É uma sensação horrível”, afirmou.

Para entrar no apartamento da cozinheira Evani Soares de Oliveira, os suspeitos escalaram o muro e quebraram o vidro da janela. O prejuízo calculado por ela é de R$ 2 mil. “Eu fiquei muito surpresa. Escolhi [um apartamento] no primeiro andar para não correr o risco, mas percebi que nenhum de nós escapa da insegurança”, disse.

A onda de assaltos também está assustando quem comprou imóvel no condomínio, mas ainda não se mudou. O vigilante Valdir Batista de Paula pegou as chaves do apartamento na última semana, mas decidiu instalar equipamentos de segurança antes de morar na nova casa.

“A minha mulher ficou preocupada, quer colocar grade, cadeado na porta. Enquanto não fizer tudo certinho, não vamos mudar. Estão roubando demais aqui no prédio”, afirmou.

Outro lado
Em nota, a construtora Fertran e Bild informou que, depois do empreendimento ser entregue aos moradores, as questões relativas à segurança patrimonial, individual ou coletiva são de responsabilidade da administradora.

A imobiliária Inah Imóveis, responsável pela administração do condomínio, informou que a segurança já foi reforçada e uma reunião será agendada com os moradores para discutir o assunto.

Fonte: G1

Veja como cortar as despesas do seu condomínio

Descontente com o valor da taxa de condomínio do prédio onde vive, Alberto Fischer, de 36 anos, resolveu tomar providências para tentar reduzir a mensalidade logo após assumir o cargo de síndico do residencial.

“A construtora entregou o empreendimento já com empresas prestadoras de vários serviços contratadas, mas achamos os valores cobrados altos e decidimos agir para tentar reduzir o valor da taxa, que era de pouco mais de R$ 400 para cada apartamento”, explica o síndico.

O caminho encontrado por Fischer foi procurar novos prestadores de serviço. “Mudamos de administradora e de empresas de limpeza e da manutenção dos elevadores, além de negociarmos com a concessionária a diminuição do preço pago pelo metro cúbico do gás”, diz.

Fischer afirma, ainda, que os moradores decidiram em assembleia desligar 30% das luzes da garagem. A medida, no entanto, não comprometeu a segurança e a luminosidade do local. “Com essas medidas, reduzimos a taxa condominial para R$ 370 por mês para cada apartamento.”

Como o gasto caiu R$ 30 por mês, a economia anual é de R$ 360 por unidade. E como o residencial tem 274 unidades habitacionais, o condomínio deixa de desembolsar algo em torno de R$ 98 mil anualmente.

O síndico destaca que a redução na conta poderia ser ainda maior caso não houvesse inadimplência, que é de 10%. “Se todos os pagamentos estivessem em dia, poderíamos diminuir mais R$ 20 na taxa de cada apartamento”, conta ele. “Como todos os meses temos essa defasagem nas contas, poderíamos gerar um desequilíbrio no orçamento se diminuíssemos o valor do condomínio.”

Planejamento – Segundo especialistas, medidas concretas como as citadas, muito planejamento e conscientização dos moradores são o caminho para condomínios de vários padrões reduzirem seus gastos.

Tudo passa pelas assembleias porque a maioria das reuniões envolve as despesas para manter aestrutura do condomínio.

“No primeiro trimestre de cada ano, os condomínios são obrigados por lei a fazer uma assembleiageral ordinária para aprovar a previsão orçamentária anual, ou seja, uma análise de quanto o prédio gasta e quanto precisa gastar no ano seguinte”, explica Hubert Gebara, diretor da Hubert Condomínios e vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). “E essa é a ocasião ideal para serem debatidas as ideias e soluções para reduzir os custos.”

De acordo com Gebara, as despesas fixas – água, luz e folha de pagamento  – são as que mais pesam na taxa. “Em conjunto com o síndico, os moradores podem decidir sobre os cortes de pessoal, se for o caso, a compra de equipamentos economizadores, a troca de lâmpadas velhas por mais modernas, a instalação de hidrômetros individualizados, entre outros recursos.”

Para André Diniz, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FMU, os condomínios hoje em dia apresentam a organização de verdadeiras empresas. Portanto, devem ter procedimentos nesse sentido. “Os síndicos devem sempre pesquisar muito e fazer no mínimo três orçamentos para cada serviço”, orienta.

Fonte: Revista Imóveis

TJ paralisa obras de condomínio residencial para 7 mil pessoas no DF

Decisão atende ação do Ministério Público, que questiona legalidade da obra. Empresa responsável diz ter autorizações necessárias para a construção.

 A 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal determinou a paralisação imediata das obras do empreendimento residencial Península Lazer & Urbanismo até que seja julgado um recurso protocolado pela Promotoria de Justiça de Defesa da Ordem Urbanística (Prourb) do Ministério Público. A decisão é do dia 18 de setembro, mas foi divulgada apenas nesta quinta-feira (4).

Por meio de nota, a Dom Bosco Empreendimentos, consório que reúne as empresas Via e Paulo Octavio, responsável pela obra, informou que possui todas as autorizações legais necessárias para a construção. A empresa disse ainda que a obra do residencial já dura 38 meses e que a primeira fase do empreendimento deve ser entregue para cerca de 450 famílias ainda neste ano.

“Além do prejuízo aos clientes, a paralisação afetaria cerca de 2 mil colaboradores diretos e indiretos que hoje trabalham na construção do empreendimento”, diz o texto.

A decisão atende ação civil pública protocolada pelo Ministério Público. O condomínio está sendo implantado na região entre Águas Claras e Taguatinga. A previsão é que tenha 17 prédios de 27 ou 28 pavimentos, totalizando 1.896 unidades residenciais.

O empreendimento terá também salões de festas, cinema, quadras esportivas e academia. De acordo com estimativa do MP, cerca de 7 mil pessoas vão morar no condomínio.

A Prourb pediu o anulamento da licença de instalação, assim como da aprovação do projeto arquitetônico e a expedição do alvará de construção do condomínio. Como o pedido da promotoria não foi acatado pela Vara do Meio Ambiente do DF, a promotoria entrou com recurso no TJ em agosto.

O desembargador que analisou o caso, Angelo Passareli, determinou ainda que o empreendimento deve comprovar que não foi excedido o limite máximo da área de construção, que a taxa de permeabilidade do solo está sendo respeitada e elaborar o Relatório de Impacto no Tráfego e Sistema Viário do entorno da obra.

O empreendimento também está proibido de comercializar as unidades habitacionais, sob pena de receber multa com valor de 30% de cada contrato celebrado, e de divulgar o condomínio por meio de material publicitário.

“Os interesses do empreendedor, no sentido de comercializar as unidades residenciais do empreendimento em questão, não podem se sobrepor aos interesses sociais envolvidos, mormente no que tange à função social da cidade e ao bem estar de seus habitantes, bem como à preservação do meio ambiente, uma vez que se encontram assegurados pela própria Constituição da República”, afirmou Passareli na decisão.

Confira a íntegra da nota da Dom Bosco Empreendimentos:
“Com relação à informação sobre a decisão do TJDF, a Dom Bosco Empreendimentos S.A, responsável pela construção do Residencial Península Lazer & Urbanismo, informa que não foi oficialmente notificada sobre qualquer liminar alusiva ao pedido de paralisação das obras e complementa que, caso o seja, promoverá todas as justificativas sobre os questionamentos do Ministério Público dentro dos prazos legais.

Causa-nos surpresa tal liminar, uma vez que estamos há 38 meses com o empreendimento em construção e a um mês da entrega das unidades da 1ª fase para cerca de 450 famílias. Além do prejuízo aos clientes, a paralisação afetaria cerca de 2 mil colaboradores diretos e indiretos que hoje trabalham na construção do empreendimento.

O empreendimento Península Lazer & Urbanismo possui todas as autorizações legais necessárias para sua construção, como o registro de incorporação registrado em cartório, projeto aprovado e alvará expedido pela Administração de Águas Claras e o Relatório de Impacto de Trânsito (RIT), sendo o único da região a obter o licenciamento ambiental próprio, expedido pelo IBRAM.

Especificamente sobre o trânsito, todas as medidas mitigatórias no sistema viário foram executadas e custeadas pelos empreendedores, estando a maior parte delas já executadas ou em execução, em comum acordo com o Detran-DF e o DER-DF que, hoje, utilizam as soluções adotadas pelo Península como referência na melhoria de tráfego urbano da região. Cabe lembrar ainda que os empreendedores vão adotar e urbanizar a Praça das Garças, bem como entregarão uma rede de esgotos renovada e ampliada até a Comercial de Taguatinga.

Temos confiança de que qualquer decisão sobre a suspensão das obras deverá ser revertida pela Justiça, revelando que são infundados os questionamentos com relação à legalidade do projeto e preservando os clientes que confiaram seus investimentos no empreendimento.”

Fonte: G1

Na hora de prestação de contas, o contador pode fazer a diferença

A prestação de contas é uma das tarefas que ainda dá muita dor de cabeça ao síndico, muitas vezes por falta de conhecimento contábil. Nestas horas, a presença de um profissional é imprescindível e até necessária para manter a transparência de sua gestão.

O nosso artigo sob o título “Sem imposto, sem contador”, quando citamos extensa citação do consultor jurídico Marcelo Fernando Polak, defendendo a tese de que os condomínios estão dispensados da manutenção da contabilidade formal e da apresentação de declaração do Imposto de Renda, mereceu resposta do Conselho Federal de Contabilidade (CRC) do Espírito Santo.

Assinalando que todas as prestações de contas (balancetes), mediante demonstrações contábeis, conforme preceitua de Decreto-lei 9295/46, combinado com a Resolução 560, artigo 3º, inciso 12, diz o CRC que “a não obediência da legislação acarretará a abertura de processo criminal, por exercício ilegal da profissão contábil”.

PARECER DA TELEJURIS

Como o tema não é cultivo de nossa seara, solicitamos ao Telejuris Consultoria e Pesquisa que se pronunciasse a respeito através de parecer para melhor orientação aos leitores. Transcrevemos alguns trechos:

1 – Somente as atribuições administrativas comportam delegação pelo síndico. Assim, a prestação de contas de ano privativo não pode ser transferida a outrem.

2 – Em nenhum momento nossa legislação faz referência à necessidade de um contador para auxiliar o síndico na realização de balancetes quando das prestações de contas. Como visto, trata-se de uma mera faculdade conferida ao síndico.

3 – A prestação de contas é um ato informal e em momento algum se equipara à escrituração contábil, essa sim, privativa de um contabilista.

4 – Por outro vértice, o Decreto-Lei 9.245/46, citado pelo Conselho Federal de Contabilidade, genericamente dispõe sobre as atribuições profissionais dos técnicos de contabilidade, sendo que em seu artigo 25, letra ‘e’, previu que somente através de lei outras atribuições poderão ser conferidas aos contabilistas, e a Resolução 560/83, juridicamente, não tem condições de vingar, principalmente pelo fato de tratar-se de mera resolução a disciplinar as atribuições do contabilista, sendo que somente a lei poderá tornar obrigatória a exigência de um profissional de contabilidade na área em discussão.

NOVA CONCLUSÃO

Refletindo sobre o assunto, chegamos a uma conclusão um pouco diferente da expressada na matéria “Sem impostos, sem contador”. A frase que escrevemos “os condomínios não são obrigados a contratar contadores para dar forma legal à sua contabilidade” efetivamente não está de todo correta, porque sugere que o condomínio pode ter escrituração contábil sem empréstimos de um contador.

O que realmente entendemos é o seguinte:

- Os condomínios em edifícios possuem natureza jurídica diversa das demais pessoas jurídicas, com direito privado e enquadrando-se em legislação específica, qual seja, a Lei do Condomínio.

- A Lei do condomínio não exige que o condomínio mantenha contabilidade formal, com livros fiscais, por exemplo.

- O síndico está obrigado a prestar contas de sua gestão, não se exigindo forma contábil, sendo suficiente um balancete ou relatório dos gastos realizados.

- Se tiver conhecimento próprio, nada impede que o síndico dê forma contábil à sua prestação de contas, assinando os balancetes e demonstrativos na qualidade de síndico.

- Porém, se quiser que o condomínio tenha contabilidade própria, deverá contratar profissional devidamente habilitado junto ao Conselho Regional de Contabilidade, já que o exercício da profissão de contador é privativo.

Esperando ter melhor esclarecido a questão, continuamos abertos a qualquer comentário ou argumento, a favor ou contra.

Fonte: Jornal do Síndico

Seguro Condominial

A importância do seguro em um condomínio

É dever do administrador de um condomínio, conforme previsto no novo Código Civil, (art. 1.346), a contratação de seguros que cubram danos à estrutura do prédio contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Além disso, existem seguros opcionais, que cobrem desde sinistros envolvendo automóveis, elevadores e até casos de má administração não intencional de pessoal. A seguir, tópicos essenciais na hora de escolher o seguro ideal para o seu condomínio.

O que é obrigatório

O seguro condominial é obrigatório, devendo cobrir todos os danos que possam ocorrer à estrutura do prédio, tanto nas partes e instalações comuns como nas partes privativas. Os seguros contratados são de responsabilidade do síndico.

Normalmente, contratam-se coberturas que envolvem incêndio, raio, explosão, danos elétricos, vendaval, impacto de veículos e responsabilidade civil do condomínio (este último item não é obrigatório, mas é bastante útil).

Algumas Convenções Coletivas de funcionários determinam a obrigatoriedade da contratação, pelo condomínio, do Seguro de Vida e Acidentes Pessoais dos Funcionários. Isso depende do acordo de cada região. No estado de São Paulo, por exemplo, vale este item.

Quem participa?

Para a contratação do seguro obrigatório, não há necessidade de aprovação por assembléia, ao contrário das coberturas opcionais. Os seguros devem ser computados como despesa ordinária, segundo o Novo Código Civil. Portanto, o inquilino deve contribuir. Todos os seguros prevêem a participação do condomínio como um todo indivisível. Todas as unidades são incluídas e devem colaborar de acordo com as frações ideais correspondentes.

Exceções:

Em condomínios mistos (com residências e comércio), podem ser contratadas coberturas diferenciadas. Durante a vigência do seguro contratado não é possível o desligamento de uma unidade específica.

Condomínios mistos

A convenção pode estabelecer de que forma serão feitos os seguros. Porém se nada constar nela, veja as orientações abaixo.

Se o seu condomínio é predominantemente residencial e aluga espaço para estabelecimentos comerciais, ou tem blocos para ambos os usos, há pelo menos três opções de seguro:

Contratar cobertura única, onde todos contribuem, de acordo com suas frações ideais.

Coberturas separadas para a parte residencial e para a comercial, mesmo que seja apenas uma loja ou um bar. Esta opção pode baratear o prêmio (custo do seguro). O proprietário do estabelecimento não pode se recusar a contribuir, desde que o seguro cubra apenas a estrutura do prédio, incluindo a parte privativa usada para seu negócio.

Deixar para os proprietários dos estabelecimentos a responsabilidade pela contratação do seguro, no entanto exigir sua contratação. Neste caso, é importante que haja uma cláusula beneficiária em favor do condomínio. O síndico deve guardar cópia da apólice feita pelo setor comercial, além dos comprovantes de pagamento.

O valor do seguro

O valor do seguro é de responsabilidade do síndico. O corretor pode sugerir a quantia segurada, mas devem ser observados certos critérios que assegurem um valor de reposição real.

É ilegal o seguro feito em valor maior do que o do bem segurado. O cálculo do valor deve ser pelo de reposição.

Para uma reconstrução após um sinistro, não entram os valores do terreno e do projeto, nem a depreciação pelo uso ou idade. Por outro lado, entram os custos da estrutura, incluindo todos os equipamentos, como elevadores, pára-raios, antenas, interfones e outros. Também devem ser incluídas as remoções do entulho do terreno e mobiliário da parte comum.

Coberturas opcionais

Coberturas opcionais são todas as que não se referem à estrutura da edificação e devem ser aprovadas em assembléia.

Os sinistros mais comuns em condomínios acontecem na garagem, com portões e carros. Em seguros que envolvem a garagem, se apenas alguns moradores forem proprietários de vagas, deve haver consenso entre eles de que os outros condôminos não contribuirão para as despesas.

Elevadores dificilmente causam acidentes, mas podem trazer grandes problemas ao condomínio quando acontecem. Se alguém cair no poço do elevador, o condomínio pode ter de indenizar em valores altíssimos o acidentado e sua família.

A responsabilidade sobre acidentes em elevadores é do condomínio, a não ser que seja comprovado o mau uso, como ignorar sinais de advertência ou exceder o peso ou lotação máximos. Um acidente com um morador, visitante ou funcionário será de responsabilidade do condomínio e não da conservadora. No caso de acidente com funcionário da conservadora, o condomínio pode ser citado como co-responsável.

Exemplos de coberturas opcionais:

- Responsabilidade civil de veículos: pode ser específica para danos causados pelo manobrista, ou para furtos, ou cobrir vários eventos.

- Responsabilidade civil dos portões: cobre os prejuízos causados pelos acidentes comuns com portões, desde que sejam de responsabilidade do condomínio.

- Responsabilidade civil síndico: prejuízos causados por má administração ou negligência não intencional do síndico. É feito pelo condomínio para proteger a pessoa que está no cargo, muito exposta a multas e punições judiciais.

- Seguro de vida e acidentes para funcionários: em algumas regiões, como na maior parte do Estado de São Paulo, é obrigatório. Nas demais é recomendável já que, no caso de um acidente de trabalho, o condomínio certamente será acionado.

Garagem

Como norma geral, considera-se que o condomínio só é responsável por danos a carros na garagem se houver um manobrista ou vigia no local, ou se houver equipamentos de segurança no local, como circuito interno de segurança.

Pode haver ressalvas na convenção quanto às responsabilidades do condomínio, desde que não firam a legislação. As ressalvas devem ser específicas e só valem para os casos a que se referem.

Fora essas condições, o condomínio não é responsável por danos causados por roubos, furtos, colisões ou vandalismo.

No entanto, pode-se fazer um seguro que cubra estes eventos. Havendo uma cobertura correspondente, o síndico é obrigado a acionar o seguro quando ocorre um sinistro.

Portões eletrônicos

Portões eletrônicos geram muitos acidentes. Por isso, existe até um seguro específico para cobrir danos causados por acidentes causados por eles.

Pode haver falha mecânica, mas é mais comum o mau uso causar um acidente:

1. Motorista aproveita a passagem de um carro à frente e o portão se fecha, danificando-se e ao automóvel.

Responsabilidade do motorista em ressarcir o condomínio pelos danos causados ao portão, além de arcar com os reparos do seu próprio veículo.

2- Motorista abre o portão e o porteiro o fecha acidentalmente durante a passagem do carro.

Responsabilidade do condomínio em ressarcir os danos no veículo, bem como eventuais gastos com transporte no tempo de conserto (táxi, aluguel de carro). Os reparos no portão também ficam por conta do condomínio.

Em caso de dúvida, o ônus da prova cabe ao reclamante.

Responsabilidades do condomínio

Às vezes o condomínio tem a responsabilidade sobre um acidente que causa um prejuízo a um condômino, mesmo que o evento não esteja segurado.

Problemas envolvendo raios e danos elétricos podem se estender a computadores e demais aparelhos ligados à rede elétrica. A princípio, a cobertura não inclui equipamentos pessoais dos condôminos. No entanto, se um raio atingir o prédio e o pára-raios não absorver a descarga devidamente por estar mal instalado, o condomínio deve ressarcir as unidades pelos prejuízos individuais em seus aparelhos.

Se o condomínio tem o seguro de responsabilidade civil, é o caso de acioná-lo.O seguro contra raios e danos elétricos protege, por exemplo, os elevadores, que são instalações comuns.

Fonte: Sensato.com

A contribuição dos síndicos ao INSS

Sem remuneração ou ajuda de custo está isento

Caso o síndico more no condomínio e seja proprietário da unidade habitacional, sua participação nas despesas com obras e fundo de reserva é obrigatória. Apenas as despesas ordinárias são dispensadas durante o seu mandato, se forem previstas. A informação é de Carlos Samuel de Oliveira Freitas (foto), advogado na área imobiliária e diretor de administradora de condomínios. Ele esclareceu que para a Previdência Social (INSS), o síndico é considerado um contribuinte individual quando recebe remuneração ou algum benefício pelo serviço prestado.

Ainda conforme o advogado, quem ocupa o cargo e não ganha remuneração, ajuda de custo ou isenção, não precisa contribuir com o INSS. “A alíquota mínima é de 11%, o que dá direito aos benefícios referentes a um salário mínimo com valor atual. É possível aumentar a porcentagem para que o benefício seja maior. Ao fim do mandato, o síndico deve fazer a baixa de sua inscrição na previdência, caso não queira mais recolher como contribuinte individual”, orientou Freitas.

Os rendimentos recebidos pelo síndico são considerados prestação de serviços pela Receita Federal e por isso devem fazer parte da base de cálculo para apurar o valor do recolhimento mensal obrigatório e do ajuste anual.

O advogado também informou que rendimentos recebidos pelos representantes de condomínios têm que ser informados na Declaração do Imposto Retido na Fonte (Dirf). Segundo ele, a remuneração ou benefícios, como isenção da taxa condominial, para quem exerce o cargo, depende da previsão da convenção do condomínio ou de convocação especial de assembleia, que autorize o benefício. Freitas avaliou que se não houver nenhuma disposição sobre o assunto no documento, a assembleia que elegeu o representante dos condôminos deve tomar a decisão cabível.

O advogado disse que isto também vale em casos de isenção do pagamento da taxa condominial. “Se houver retenção de imposto na fonte, toda a remuneração paga ao síndico e o valor total retido devem ser informados na Dirf. Esta declaração é anual e obrigatória”, apontou Freitas, que é também vice-presidente da Associação de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami).

Se o total recebido durante o exercício do cargo no período for superior a seis mil reais, o valor integral deverá ser informado, mesmo que não haja retenção de imposto. “A Dirf deve ser feita pela fonte pagadora, ou seja, pelo síndico ou pela administradora que representa o condomínio. O ideal é que a organização dos documentos e notas fiscais esteja em dia para evitar transtornos na época da entrega da declaração”, ressaltou o especialista.

 

Fonte: Folha do Condomínio

Academias de ginástica em condomínios

Com a vida agitada dos dias atuais, nada mais cômodo e prático do que ter uma academia no salão do prédio. As salas de ginástica em condomínios tem sido um espaço cada vez mais utilizado pelos moradores.

Se a academia for bem equipada será um incentivo para quem pretende praticar um esporte e sempre arranja desculpas, e um conforto para aqueles que têm pouco tempo, pois o deslocamento é rápido e sem custos, além de poder desfrutar dos benefícios que a atividade física proporciona.

Mas em nome desta praticidade e conforto muitas vezes os moradores dos condomínios acabam por deixar de lado medidas importantes e de segurança para si próprios, como por exemplo, a contratação de um profissional da área de Educação Física credenciado pelo CREF (Conselho Regional de Educação Física).

Este órgão fiscaliza e identifica irregularidades no uso de equipamentos e na forma de contratação de profissionais. A fiscalização do Conselho poderá abrir um boletim de ocorrência em uma delegacia e o condomínio pode ser autuado por permissão de atividade ilícita.

A academia pode ser montada em um espaço adaptado desde que siga algumas orientações básicas e importantes como:

- Planejamento: a escolha do local deve ser de acordo com o número de condôminos, o espaço dever ser claro e arejado, o piso revestido com material antiderrapante para evitar acidentes como escorregões e dar melhor aderência aos equipamentos.

- Contratação de profissional habilitado: é fundamental. Existem empresas ou profissionais que prestam assessoria, desta forma não é necessário aumentar a folha de pagamento do condomínio com férias, décimo terceiro salário, etc.
Neste caso há duas formas de se fazer o pagamento: rateio feito por todas as unidades do condomínio ou o rateio feito apenas entre os apartamentos que irão utilizar os serviços. Outra opção é o condomínio procurar por uma boa academia no bairro e fazer uma parceria.

- Equipamentos: na hora da compra, opte por equipamentos da linha profissional que são usados nas grandes academias. Aparelhos para uso domésticos, de menor valor, se depreciam em menos de dois anos.

- Equipamentos necessários: esteiras, bicicletas ergométricas, colchonetes, halteres, caneleiras, bastão e estação de musculação são essências.

- Regras para utilização da academia: estabelecer regras é extremamente importante, pois através delas terá controle de quem freqüenta o espaço e a maneira de manuseio dos equipamentos. Deve haver dias e horários de funcionamento que deve respeitar as leis do prédio ou condomínio e uma cláusula dando ao usuário a responsabilidade de repor qualquer equipamento por ele danificado.

- Exame médico: É necessário a liberação de um médico para a prática de atividade física do morador, assim como também um termo de responsabilidade assinado pelo mesmo, por eventuais danos a saúde.

- Acesso restrito: é importante deixar liberado o acesso a academia somente para moradores do condomínio.

- Manutenção dos equipamentos: garante a durabilidade do material, que pode ser feito pelo próprio funcionário do prédio orientado pelo fabricante. Geralmente durante o prazo de validade a manutenção é mais uma limpeza do equipamento. Porém, um contrato de manutenção preventiva após o término da garantia é uma forma de evitar problemas.

Fonte: Uol – Cyber Diet

O convívio com os pets nos condomínios

O Código Civil permite animais em condomínios

Eles alegram, aliviam estresse e podem até ajudar na recuperação de pessoas doentes mas, dependendo do lugar, nem sempre são bem recebidos. De acordo com uma administradora de condomínios da cidade do Rio de Janeiro, a APSA, a vivência de animais em condomínios é considerada por gestores de edifícios como um dos maiores motivos de desavenças entre vizinhos.

Conforme a empresa, o Código Civil Brasileiro permite a habitação de animais em condomínios, desde que a convenção não proíba. “Os Estatutos condominiais estão cada vez mais abertos para a permanência de animais de porte pequeno ou médio e alguns novos residenciais criaram até áreas voltadas aos bichinhos. Além disso, os juízes estão tomando decisões mais favoráveis aos direitos do dono”, lembrou o gerente geral de condomínios da empresa, Geraldo Victor.

Ele afirmou que geralmente as pessoas reclamam por questões de barulho, sujeira, alergia ou até mesmo medo do comportamento de alguns animais. Há muitas reclamações também quando a família possui muitos animais, passando da normalidade, ressaltou o gerente.

A dica que Geraldo deu foi de que, antes de se mudar para um local ou resolver adquirir um animal onde já se mora, é fundamental que se verifique se o condomínio concede a permissão. “É tão importante quanto verificar se há vazamentos, infiltrações ou problemas na estrutura da casa em que vai morar. Isso previne futuros constrangimentos ou uma dolorosa separação”, orientou.

Segundo a administradora, o funcionário público Bruno Hartz, por exemplo, comprou uma casa com terraço onde viviam cerca de 20 animais. “A vizinhança estava revoltada. Tinha ido à polícia e à justiça, eles diziam que era um incômodo insuportável por barulho, mal cheiro e pulgas que iam para as casas vizinhas”, relatou o gerente da administradora carioca.

A seguir algumas sugestões para que seu bichinho seja bem recebido:

-Escolha animais a partir do temperamento da raça e sua relação com locais pequenos. Assim você evita desconforto entre os vizinhos;
-Prove que seu animal é dócil e convive bem com humanos e outros animais. Vale certificado de adestramento, atestado de comportamento emitido por veterinário e até carteiras de vacinação;
-Facilite a aceitação do bicho, evitando que circule solto por áreas comuns, usando o elevador de serviço e recolhendo dejetos. Carregue-o no colo ao sair do apartamento para evitar conflitos ou até mesmo surpresas, como o animal disparar e se aproximar de alguém ou de outro animal;
-Lembre-se que mesmo quando o condomínio permite animais, qualquer morador pode propor medida judicial caso se sinta incomodado;
-Se houve algum desentendimento, antes de tudo, é necessário manter a calma, bem como ouvir e procurar entender os dois lados da situação para depois buscar a solução do problema de forma satisfatória para ambas as partes.

Fonte: Folha do Condomínio

Condomínio e responsabilidade

Um em cada três paulistanos vive em condomínios de apartamentos. Falamos de um contingente de cerca de quatro milhões de pessoas, que todos os meses rateiam as despesas condominiais para cobrir os gastos com a folha de pagamento, água, energia elétrica e contratos de manutenção e conservação, dentre outros itens.

O que a maioria dos moradores de prédios residenciais não sabe, entretanto, é que os condomínios foram aos poucos equiparados, legalmente, a empresas de médio e grande porte, com inúmeras obrigações fiscais, tributárias, trabalhistas e previdenciárias, muitas das quais foram acrescentadas pela legislação nos últimos cinco anos.

Além das questões fiscais e tributárias, muitas responsabilidades de ordem civil e criminal também fazem parte do conjunto de preocupações para as quais os síndicos, condôminos e administradores precisam estar atentos. Na questão da lei antifumo, por exemplo, o condomínio é quem sofrerá a multa em caso de desobediência da lei nas suas áreas comuns.

Mais do que nunca é preciso ter conhecimento técnico profundo, para garantir o cumprimento de todas as atribuições legais, evitando que, no futuro, haja comprometimento financeiro do condomínio e dos condôminos, gerando, inclusive, a desvalorização do imóvel.

Como responsável direto pelo condomínio, cabe ao síndico cumprir e fazer cumprir a legislação, em todos os âmbitos. Na medida em que vão sendo implementadas as leis, os síndicos precisam se atualizar e contar com prestadores de serviços preparados para dar-lhes a devida cobertura profissional. Do contrário atrairão para si, e para toda massa condominial, as conseqüências pecuniárias e as de responsabilidade objetiva e pessoais, de proporções por vezes muito maiores do que os valores de seus patrimônios, além de problemas de ordem legal que vão certamente interferir na sua vida pessoal e profissional.

O cumprimento de todos os procedimentos legais, inclusive em relação a retenções e recolhimentos decorrentes de notas fiscais emitidas por prestadores de serviços nas mais diversas áreas é fator de grande atenção neste momento. E a realização dessas operações não é uma opção, mas uma obrigação de qualquer condomínio.

A operação, controle e revisão dos processos tributários dos condomínios é extremamente complexa, exigindo mão-de-obra especializada em tributos e desenvolvimento de novos aplicativos na área de Tecnologia da Informação para o pagamento das notas fiscais e controle das retenções obrigatórias.

Todos os condomínios devem observar as formalidades exigidas pela lei para contratar serviços de empresas e autônomos, reunindo todos os recibos e notas fiscais do mês para a devida análise dos impostos e das retenções a serem efetuadas. É importante lembrar que, em caso de descumprimento da legislação, as multas costumam ser elevadas, colocando em risco o patrimônio do condomínio.

É dever dos condomínios, por exemplo, reter PIS, Cofins e CSLL (Contribuição sobre o Lucro Líquido) sobre os serviços contratados de empresas sempre que o valor for superior a R$ 5.000,00 em diversas áreas, como limpeza, conservação, manutenção, dedetização e segurança.

Também é obrigatória à apresentação da DIRF (Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte), informando o montante dos pagamentos efetuados ao longo do ano para os prestadores de serviço do condomínio. Os condomínios da cidade de São Paulo também passaram a ser responsáveis pela retenção e recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços) na contratação de qualquer fornecedor ou prestador de serviços. Com a mudança, os condomínios foram inscritos no Cadastro de Contribuintes Municipais (CCM).

O procedimento de retenção do ISS se encerra com a entrega da DES (Declaração Eletrônica de Serviços), documento pelo qual o condomínio deverá informar mensalmente todos os serviços que foram tomados, inclusive os que foram prestados por trabalhadores autônomos. Além disso, os condomínios residenciais estão enquadrados como contribuintes da Previdência Social.

Devem recolher não somente o INSS dos funcionários, mas também reter 11% sobre o valor bruto da nota fiscal fatura ou recibo emitido por empresas prestadoras de serviços. Há algumas exceções, como por exemplo, quando o valor do serviço prestado for inferior ao limite mínimo estabelecido pela retenção ou a empresa contratada não possuir empregados, dentre outros.

Outra retenção obrigatória é a do INSS sobre os pagamentos feitos ao síndico a título de isenção da cota condominial, pró-labore ou ajuda de custo. O condomínio deverá recolher 20% sobre esses valores, além de reter e recolher 11% do valor pago ou concedido como isenção (exceto nos casos em que o síndico apresentar declaração de contribuição pelo teto da Previdência).

Em alguns casos, uma mesma nota fiscal pode gerar até quatro retenções diferentes, com alíquotas distintas, datas de pagamento diversas e para diferentes entidades governamentais. É uma questão muito séria que deve fazer com que os síndicos fiquem absolutamente atentos.

É fundamental que eles confiram todos os recolhimentos necessários e procurem conhecer o procedimento de sua administradora a respeito, sob pena de multas e passivos que podem onerar o valor do condomínio mensal ou mesmo o seu patrimônio como representante legal do prédio.

Fonte: Folha do Condomínio

Custos condominiais tendem a crescer pós-implantação

Após a entrega de um lançamento, os custos de um condomínio tendem a crescer até a plena utilização das unidades. Esse movimento exige transparência das administradoras e atenção do corpo diretivos dos edifícios.

Nos empreendimentos da incorporadora Helbor, a ocupação dos prédios chega, em média, aos 90% das unidades após um ano da instalação. “A administradora tem um processo de trabalho que vai se ajustar. E, eventualmente, aquela previsão orçamentária pode ser revista”, diz o assessor de assuntos corporativos da companhia, Roberto Viegas.

O consumo de água e energia são crescentes à medida que os moradores aumentam, pressionando os gastos para cima. Além disso, a falta de ocupação requer cuidados adicionais por parte dos envolvidos na gestão. No momento inadequado, o desmembramento da conta unificada do edifício entre as unidades pode elevar os custos com tarifas públicas, já que imóveis vazios pagam cotas mínimas independentemente do uso.

Segundo o vice-presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Fábio Kurbhi, a taxa definida nas assembleias de implantação é elevada também de acordo com as decisões dos condôminos frente às demandas de uso. “Tudo depende do que se vai implementar no condomínio”, diz.

Pela elevação constante de custos, as empresas especializadas devem apostar na clareza para descrever a evolução orçamentária dos edifícios, na opinião do diretor de Administradoras do Secovi-SP, João Luiz Annunciato. Ele pede que as companhias associadas explicitem nas reuniões de implantação os possíveis reajustes. Além disso, elas devem informar claramente aos síndicos quaisquer alterações de custos no decorrer dos meses.

“Se os gastos persistirem por mais de um mês, proponho para o síndico que uma assembleia seja convocada. Não é necessário uma reunião mensal”, explica. O gestor, no entanto, tem a faculdade de decidir se levará a proposta da empresa adiante.

O síndico representa juridicamente o conjunto e responde por sua ação ou omissão. “O dever legal de manter o condomínio em ordem é do síndico. A administradora somente auxilia, diz o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai.

O advogado Ricardo Trotta também ressalta a importância do conselho fiscal dos edifícios no acompanhamento da gestão. “O síndico fiscaliza a administradora, e o conselho fiscaliza o síndico”, resume.

Fonte: Estadão

Inquilino vota no Síndico

O inquilino de um imóvel pode participar da assembléia do condomínio e decidir sobre a eleição do síndico? Há várias respostas para essa pergunta, inclusive no sentido de que o locatário não pode participar da votação, conforme se pode conferir em rápida consulta à Internet.

Nosso entendimento é o de que, na ausência do condômino-locador, o locatário pode tanto participar da assembléia condominial quanto manifestar seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico.

De início, diga-se que a questão específica da participação do inquilino nas assembléias não foi abordada pelo Código Civil de 2002, ao tratar da administração do condomínio (arts. 1.347 a 1.356), o que poderia nos levar a duas conclusões: 1. não existe norma a respeito. 2. a regra em vigor é a da Lei 4.591/64, não derrogada pelo Código Civil, em razão de sua especificidade (lei geral não ab-roga norma específica).

Se optarmos pelo primeiro caminho, de que não há regra alguma porque a Lei do Condomínio foi revogada, então prevalecerá o que estiver disposto na convenção do condomínio. Será permitida a presença, a participação (debates) e o voto (deliberação) dos moradores não-condôminos na proporção e de acordo com as regras internas. Não havendo regulação a propósito, volta-se à pergunta inicial.

O segundo atalho indicado parte do pressuposto de que há uma norma em vigor, qual seja, a disposição da Lei 4.591/64 que versa sobre o assunto. Está assim redigida: “Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça” (Art. 24, § 4º). Se esta disposição foi considerada válida, sua aplicação depende da existência dos pressupostos nela indicados, a saber: a) envolvimento de despesas ordinárias, b) existência de uma locação (de unidade do prédio) e c) ausência do condômino-locador.

O argumento de alguns é de que o locatário não pode votar porque só pode deliberar sobre questões que “envolvam despesas ordinárias do condomínio”, como transcrito acima. Não estaria preenchido um dos requisitos da lei.

Nosso raciocínio é outro. A lei não pode ser interpretada de forma literal. Não se pode restringir a participação do locatário às deliberações que tratem direta, exclusiva e explicitamente de despesas ordinárias. A eleição de um síndico no condomínio (ou sua destituição) tem ‘tudo a ver’ com as despesas ordinárias. O eleito poderá ser honesto ou não, competente ou não, econômico ou não, engenhoso ou não. A condução que der à gestão do condomínio resultará em uma maior ou menor cota de rateio, com reflexos diretos no montante de despesas ordinárias a serem pagas pelos locatários.

Num prédio com muitas locações e que esteja sendo administrado com ineficiência pelo síndico, é do interesse dos inquilinos que o síndico seja substituído, para que haja menos despesas ordinárias a serem partilhadas entre todos. Não será a ausência dos proprietários omissos que deverá fazer com que a comunidade reunida não possa decidir o destino da administração. Repetindo: a escolha de um (bom) síndico para o prédio é decisão, sim, que ‘envolve as despesas ordinárias’ do condomínio e que legitima, portanto, o voto dos locatários.
Os inquilinos só não podem votar em questões que envolvam despesas extraordinárias ou a propriedade comum.

É irregular mas legítimo

Condomínios constituídos de forma irregular ou loteamentos que se transformam em ‘condomínios’ são hoje comuns nas grandes cidades e têm recebido o respaldo de nossos tribunais, principalmente no que toca ao pagamento (ou ressarcimento) de despesas realizadas em benefício da coletividade.

Nesse sentido decidiu o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, em ação de cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, em acórdão relatado pelo desembargador Otávio Augusto (n. 060181-5).

Em seu relatório, explica o magistrado que o apelante rebela-se contra sentença que o condenou a pagar o rateio de condomínio, com multa juros e correção, alegando que o imóvel gerador das despesas condominiais não seria de sua propriedade, “mas tão-somente terra pública pela qual ele vai se habilitar à aquisição”. E, ainda, que “não há nos autos a comprovação da realização de gastos pelo condomínio, que pudesse impor sua contribuição”.

No voto, o desembargador Otávio Augusto detalha a questão, recordando que o condomínio fora constituído para “tratar de interesse dos possuidores de lotes em processo de regularização perante o Governo do Distrito Federal”, não estando registrado ainda segundo os ditames da Lei 4.591/64 (ou do atual Código Civil). Porém, “tais condomínios, ditos irregulares, são partes legítimas para a cobrança e recebimento judicial de taxas devidas pelos condôminos, a teor do disposto no inciso VII do art. 12 do CPC [Código de Processo Civil], que estabelece a representação em juízo, ativa e passivamente, das sociedades sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens, no caso, o síndico legalmente indicado”.

A jurisprudência do tribunal brasiliense citada no acórdão fortalece o entendimento: “O condomínio irregular assemelha-se às sociedades irregulares” (114149-6), “Os condôminos adimplentes e inadimplentes usufruem dos benefícios proporcionados pelas taxas [...logo...] devem participar no rateio das despesas efetivadas pelos condôminos, sob pena de enriquecimento ilícito” (009837-8), “A existência fática do condomínio, malgrado sua irregularidade perante os órgãos públicos, autoriza o seu direito de ação contra os condôminos” (122431-9), “…o condomínio irregular possui legitimidade para cobrar taxas acordadas [...] do proprietário de unidade imobiliária nele situado que usufrui todos os serviços oferecidos e benfeitorias ali realizadas” (071169-0).

No caso em tela, o relator foi ainda mais incisivo, ponderando que “o apelante não pode furtar-se de quitar as verbas condominiais porque, tendo plena ciência da irregularidade do terreno por ele adquirido, correu os riscos do negócio, não sendo o fato de não poder realizar obras no local, em face de vedação posterior imposta pelo GDF, óbice à cobrança das taxas instituídas para preservação das benfeitorias existentes e que valorizaram o imóvel”.

Embora esta e outras decisões judiciais tenham reconhecido a legitimidade ativa de condomínios incipientes, ou protocondomínios, é importante lembrar que, em todos os casos, os síndicos formalizaram corretamente a existência real da entidade, através de estatutos registrados, atas de instalação, atas de eleição, balancetes e demais documentos que fazem prova das alegações.

Coloca-se diante do magistrado um conflito em que, de um lado, há toda uma coletividade, solidária com o pagamento das despesas de manutenção e, do outro, um ou poucos indivíduos sem espírito comunitário. A causa é boa, mas deve ser sempre bem fundamentada e bem documentada.

Uso do Imóvel pelo Locatário

Por meio de contrato de locação, o locador cede ao locatário a posse do imóvel, junto com seu direito de uso e gozo sobre o bem (Cód. Civil, art. 1.188), mediante certa retribuição. Se a cessão do imóvel se dá a título de empréstimo, diz-se que há comodato, denominando-se de comodatário quem passa a utilizar a coisa (Cód. Civil, art. 1.248).

Nas duas hipóteses, as principais em matéria de uso da propriedade alheia, o dono abre mão de sua condição potestativa, transferindo a posse com todas as suas conseqüências. O locatário e o comodatário passam a agir, na prática, como se fossem donos do imóvel; enquanto detiverem a posse, o proprietário só poderá ingressar no imóvel como visita, com a devida permissão do inquilino ou do comodatário. Resta-lhe, como consolo, a posse indireta sobre o imóvel, ou seja, uma abstração jurídica, que não cabe aqui discutir.

Como ficam, então, as relações do locatário com o condomínio e do condomínio com o condômino ausente?

Regra número um: ao locatário, comodatário ou qualquer ocupante, mesmo que eventual, da unidade autônoma, aplicam-se, a qualquer título, “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20).

Regra número dois: o locatário e o comodatário podem utilizar-se com exclusividade da unidade autônoma, respeitados os direitos de vizinhança, e usar das partes e coisas comuns, sem maiores restrições que as impostas ao condômino-locador (art. 19).

Regra número três: o condômino-locador responde, perante o condomínio, por qualquer prejuízo ou dano que venha a ser causado pelo locatário e demais ocupantes de sua unidade (art. 19 e Cód. Civil, art. 1.518 e seguintes).

Regra número quatro: se o locatário descumprir qualquer cláusula do regimento interno ou da convenção, o condomínio poderá impor-lhe as multas e sanções previstas (art. 21).

Regra número cinco: o locatário poderá participar das assembléias, podendo votar nas decisões que envolvam despesas ordinárias de condomínio, se o condômino-locador não estiver presente ou representado (art. 24, § 4º).

Regra número seis: as obrigações do condômino perante o condomínio, de qualquer natureza, permanecem íntegras, não podendo desobrigar-se unilateralmente (art. 12).

Pode o condomínio impor exigências na seleção das pessoas que ocuparão o imóvel? Legalmente, não. Na prática, muitos síndicos, em razão do bom relacionamento com os condôminos, têm conseguido influenciar o processo de seleção. Se suas diretrizes e restrições forem acatadas, fato consumado.

Decálogo de Observações

Algumas observações gerais devem ser rememoradas, se bem que o tema seja bastante conhecido de todos. Vamos a elas:

1ª Funcionário do condomínio não é empregado doméstico - Apesar de trabalhar na esfera domiciliar dos condôminos, aplicam-se a ele as normas da legislação comum trabalhista, com todos seus direitos e corolários.

2ª Admissão e demissão é com o síndico - Como representante legal do condomínio, o síndico tem plenos poderes para admitir e demitir funcionários, salvo se houver cláusula específica regulando o assunto na convenção ou no regimento interno. Para evitar demissões arbitrárias, tão onerosas ao condomínio, convém disciplinar o assunto, restringindo tal poder, com consulta prévia ao conselho consultivo ou à assembléia.

3ª Número de funcionários é com a assembléia ordinária - Despesas de funcionários e encargos são despesas ordinárias. Mas há diferença entre ter dois ou cinco empregados no prédio. Seu número deve constar do orçamento anual a ser aprovado em assembléia. Não deve ficar ao alvedrio do síndico.

4ª Lugar de porteiro é na portaria - A função do porteiro é importante demais para ele circular fora de seu posto de comando. Não deve ficar na frente do prédio, do lado de fora, nem em outras dependências, de onde não possa controlar o fluxo de entrada de pessoas e veículos.

5ª Lugar da mulher do zelador não é na portaria - Se o condomínio tiver zelador residente e sua mulher não for funcionária do condomínio, seu lugar não é certamente na portaria. Não deve substituir o marido. O vínculo empregatício que resultará custará muito caro aos condôminos.

6ª Condômino não é patrão direto do empregado - O funcionário foi contratado pelo condomínio, através de seu representante legal, o síndico. Não cabe a cada condômino, individualmente, a tarefa de chamar a atenção dos funcionários. Na omissão do síndico ou em caso de necessidade urgente, até se admite, em função do princípio de que cada condômino deve defender os interesses da coletividade. Na rotina do dia-a-dia deixar esse incômodo para o síndico.

7ª Funcionário não é confessor nem confidente - Se não quiser que sua vida particular seja conhecida de outros, não a conte para funcionário do condomínio. Por norma funcional, ele não deve ser indiscreto com relação ao que sabe sobre os condôminos, mas não fez nenhum voto nesse sentido.

8ª Porteiro não é atleta nem técnico - O equipamento que usualmente se coloca na portaria (interfone, telefone, controle do portão eletrônico e da porta de entrada, visor ou visores de TV em circuito fechado, etc.) exige do porteiro perícia de técnico e coordenação motora de jogador de basquete. Nem todos têm treinamento e habilidade para tanto. Paciência.

9ª Zelador residente não é banco 24 horas - O zelador reside no edifício, mas trabalha para o condomínio. Deve ter horário de trabalho como todos os demais funcionários. Excepcionalmente, poderá ser acionado para resolver problemas de urgência. Trabalho continuado fora do expediente poderá resultar em pagamento de horas extras, com todos os demais acréscimos trabalhistas. Cuidado.

10ª Funcionário é parte do condomínio - Trabalha quase dentro da nossa casa. Conhece nossos hábitos. É membro ativo da comunidade condominial.

Infiltrações e Vazamentos

Má construção da obra, má conservação ou simples desgaste pelo tempo podem ocasionar infiltrações e vazamentos no edifício, exigindo reparações físicas e, sempre que cabível, indenizações. Difícil, muitas vezes, identificar a causa do vazamento ou a sua origem. Não poucos conflitos de vizinhança ocorrem por esse motivo.

Basicamente, as infiltrações e vazamentos podem se dar entre unidades autônomas ou entre unidades autônomas e áreas comuns do prédio.

Se entre unidades comuns, o problema não é do condomínio. Deve ser resolvido na esfera particular dos condôminos envolvidos. O que ocasionou o dano, ou teve a infelicidade de sofrê-lo na origem, deve efetuar os consertos necessários e indenizar qualquer outro prejuízo sofrido pelo vizinho. Se o vazamento tem origem em área comum, a regra é a mesma: o condomínio conserta e indeniza.

Limites

Para se precisar com certeza o responsável de determinadas infiltrações, é preciso conhecer bem a estrutura do edifício, a discriminação das partes autônomas e exclusivas.

Exemplo clássico: a laje de cobertura é de propriedade comum a todos os condôminos, embora constitua teto do apartamento superior. As paredes laterais do prédio também são de propriedade comum. Logo, se delas derivar a infiltração ou vazamento, o problema não é da unidade, é de todo o condomínio.

Outro exemplo comum: vazamentos provocados por desgaste ou ruptura de encanamento. Se utilizado unicamente pelo condômino, dele será a responsabilidade. Se cano mestre, que leva água para várias unidades, o condomínio arcará com qualquer dano que provoque.

Para se saber o ponto inicial de infiltração pode ser preciso primeiro arrebentar paredes e lajes. Se estiverem em área comum, o risco maior será financeiro. Problema sério ocorre quando o dano não se mostra evidente em sua origem. Difícil convencer o condômino que seu imóvel precisa sofrer obra de reparação.

Sem Culpa

A responsabilidade pela reparação do dano provocado por infiltrações e vazamentos independe da prova de culpa do proprietário da unidade onde se originou o prejuízo. Inclui-se entre as chamadas de responsabilidade objetiva. Mesmo que sempre tenha conservado seu imóvel, que não haja sido negligente, a indenização se impõe. Não indeniza por ser culpado, mas por ser responsável (objetivamente) por qualquer dano que sua unidade possa causar a terceiros.

Ao condômino prejudicado cabe provar seu dano, que foi provocado por causa originária da unidade vizinha, e que um decorre do outro (nexo de causalidade).

Como se trata de relações de vizinhança, e de íntima vizinhança, mais uma vez repetimos: nenhuma solução litigiosa serve. Todos sairão perdendo, mesmo quem vencer a demanda. Nessas ocasiões, a mediação do zelador ou do síndico será bem-vinda, embora a questão seja de foro particular.

Porteiro, Cuide da Porta

Durante reunião de síndicos de bairro de Curitiba, convocada para discutir problemas comuns relativos à segurança dos edifícios, um dos participantes, senhor com décadas de experiência nas costas, tendo morado muitos anos no Rio de Janeiro, contou que costuma, diariamente (atenção, d-i-a-r-i-a-m-e-n-t-e), fazer a seguinte pergunta aos porteiros do prédio:

- Qual é a função do porteiro?

Geralmente obtinha a seguinte resposta:

- A função do porteiro é cuidar da portaria.

Ao que ele respondia (ou responde, ainda, enfaticamente):

- NÃO, meu filho, a função do porteiro não é cuidar da portaria. É cuidar da PORTA, da PORTA do edifício!!

Quando ouvimos esta história, pois não estivemos pessoalmente na reunião, ficamos deveras impressionado com a sabedoria de tais palavras, pois mostram o quanto os síndicos, os moradores e os funcionários de condomínio estão, em geral, despreparados para cuidar da segurança do condomínio.

Já escrevemos muito a respeito do porteiro e da portaria. Confessamos, porém, que nunca havíamos visto o óbvio ululante, dito de maneira tão cristalina e crua. A função do porteiro é cuidar da porta.

Dito em outras palavras, o porteiro não deve ocupar-se com assuntos que não digam respeito à sua função, como ficar vendo televisão, lendo livros ou revistas, olhando para o chão, nem se distrair com o que se passa dentro ou fora da portaria, devendo concentrar sua atenção em vigiar a área, tendo como foco o ponto de entrada das pessoas, que é a porta (porteira ou portão) do edifício. Sua obrigação principal é controlar a entrada e saída de pessoas, não permitindo que as não autorizadas tenham acesso ao prédio.

O outro ponto que chamou a atenção é que o síndico que mantém essa disciplina (e escreveu uma pequena cartilha a respeito) faz diariamente o treinamento de seus funcionários. É exagero? Sim, talvez. Só que sua doutrinação diária parece ser necessária e produz bons resultados. Ele, o síndico, não tem receio de ser considerado chato ou exigente pelos funcionários.

De tudo se conclui que é preciso treinar e treinar os porteiros do prédio, se quisermos aumentar sua eficiência e a segurança do condomínio. O treinamento contínuo é fundamental, pois grande parte dos empregados no setor recebeu pouca instrução formal, não estando preparada para funções que exijam maiores qualificações.

Ao lado do bordão “o lugar de porteiro é a portaria”, repetido exaustivamente para mostrar que o porteiro não deve se ausentar de seu posto de trabalho nem exercer sua função na calçada em frente ao prédio, podemos agora repetir o slogan “a função do porteiro é cuidar da porta”.

Se estiver de acordo, recorte esta coluna e coloque-a na portaria do prédio. Mais importante ainda: como síndico, ou simples morador do prédio, descubra novas maneiras, de simplicidade acaciana como esta, de fazer com que a portaria efetivamente funcione, não se deixando iludir pela aparência das pessoas ou sucumbir pela astúcia de quem se prepara para invadir o condomínio, contando com o pouco preparo e a negligência dos porteiros.

Se a porta do prédio estiver bem cuidada, você dormirá mais tranqüilo e certamente pagará com gosto sua quota-parte nas despesas, no início do mês.

Regras Básicas do Prédio

Lição número um: Se você mora ou trabalha em um condomínio, você é dono do espaço que ocupa. Você não é o único dono, mas exerce com plenitude todos os direitos de senhoria, em conjunto com os demais titulares. Logo, você deve agir sempre com o pensamento e a postura de quem tem domínio sobre a coisa e não com o desprezo de quem pouco valoriza a propriedade alheia.

Infelizmente, muitos moradores de edifícios, incluindo aí certos proprietários, não se dão conta de que são eles diretamente prejudicados por qualquer dano que o prédio sofra. Um papel jogado no chão, um risco no elevador, um papel de parede rasgado, lâmpadas queimadas, mau cheiro, funcionários malvestidos, e coisas do tipo, depreciam o prédio, fazendo com que perca sua reputação e seu valor de mercado.

Lição número dois: Se você não pagar sua cota em dia, você estará sendo sustentado por seus vizinhos. O condomínio não é uma empresa industrial ou comercial, que aufere lucro com a produção ou intermediação de bens. A única fonte de renda do condomínio são as contribuições dos co-proprietários, ou dos inquilinos, quando a unidade se encontra alugada.

A falta de pagamento de qualquer taxa gera um descompasso entre a receita e a despesa. O déficit operacional só pode ser coberto com o aporte de dinheiro dos condôminos que pagam em dia, o que pode gerar uma espiral negativa: quanto menos pagam, maior é o rateio do déficit; quanto maior o déficit, menor o número dos que pagam. As multas e juros pagos pelos inadimplentes não compensam os incômodos do síndico ou o sentimento de injustiça dos condôminos pontuais.

Lição número três: O princípio da solidariedade aplica-se a todos os condôminos, indistintamente. Se todos somos iguais perante a lei, mais ainda o somos na qualidade de usuários de edificação em condomínio, onde a igualdade é fática e concreta. Não é por que você mora no primeiro andar, e usa pouquíssimo o elevador, que você se desobriga de pagar sua quota integral de rateio da conta de luz. Quem mora sozinho na cobertura também paga integralmente o rateio da água, embora vocês vivam em cinco no apartamento.

Existem, naturalmente, exceções ao princípio, estabelecidas em função de peculiaridades de cada prédio, mas a idéia central do condomínio repousa em conceitos como integração, mútuo auxílio, coletividade, respeito ao próximo, solidariedade. O prédio pode ser construído de cimento, tijolos e ferro; o condomínio, não; é uma comunidade jurídica e social.

Lição número quatro: O síndico é representante e não empregado ou patrão dos condôminos. Para que a comunidade condominial possa se organizar e se relacionar com terceiros de maneira prática, os consortes elegem um representante comum, o síndico, com atribuições bem definidas em lei e na própria convenção. O síndico tem poderes de polícia administrativa, mas não pode se comportar como um títere. Também não é um mero empregado ou contratado da coletividade.

A falta de compreensão do correto papel do síndico tem sido motivo de freqüentes conflitos com condôminos, daí se dizer que um bom síndico precisa ter a paciência de um santo e a energia empreendedora de um grande empresário.

Síndico Gestor em Risco

O que acontece quando o síndico deixa fluir em silêncio o fim de seu mandato, não convoca nova eleição e os co-proprietários também permanecem inertes? São nulos, anuláveis, ineficazes ou válidos os atos que pratica no exercício irregular de sua expirada gestão? Seria, por exemplo, válida a convocação de assembléia para a eleição de novo síndico, meses após o término de sua gestão, ou seria necessário os condôminos se autoconvocarem, mediante assinatura de l/4 dos proprietários de frações, como diz a lei?

Como ficam os atos de administração praticados pelo síndico, durante esse período, como emissão e envio de balancetes, pagamento de funcionários e obrigações sociais, cobrança de taxas, representação legal do condomínio em juízo e fora dele, providências de manutenção e conservação do prédio?

O jurista J. Nascimento Franco (Condomínio, RT) sustenta que “quando termina o prazo do mandato do síndico sem eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou ainda, a qualquer membro do Conselho Consultivo, que deverá convocar uma Assembléia para eleger a nova administração”.

Segundo o comentarista, “em qualquer uma dessas hipóteses, são válidos os atos praticados pelo síndico de fato, não só porque é de se repelir a idéia de condomínio sem alguém que o dirija, como também porque é de se presumir, no caso, como prorrogado o mandato por tempo indeterminado”.

Aceita a tese de que tais atos não são nulos ou anuláveis, tendo eficácia e validade perante os condôminos e terceiros, ficaria então tudo do mesmo tamanho, como se nada tivesse acontecido? Não é bem assim.

Gestão de Negócios

Se não transferir o cargo para síndico regularmente eleito, continuará desempenhando sua função normalmente, porém na qualidade de síndico de fato, ou mais precisamente, como gestor de negócios, na forma detalhada nos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil. Como síndico-gestor, ficará responsável ao condomínio e às pessoas com quem tratar. Se iniciar seu período de prorrogação “contra a vontade manifesta ou presumível do interessado [ou seja, do condomínio], responderá o gestor até pelos casos fortuitos, não provando que teriam sobrevindo, ainda quando se houvesse abstido” (Cód. Civil, art. 1.332).

Outras normas também se aplicam, sempre em desfavor do síndico, como a que diz que “o gestor responde pelo caso fortuito, quando fizer operações arriscadas, ainda que o dono [leia-se condomínio] costumasse fazê-las, ou quando preterir interesses deste por amor dos seus” (Cód. Civil, art. 1.338). A linguagem do nosso Código Civil parece antiquada mas é bem clara. O síndico de fato corre coloca seu patrimônio sob risco de eventual ação de indenização, por qualquer prejuízo – direto ou indireto, de boa ou de má-fé – que possa causar ao prédio.

Para desobrigar-se de tal fardo, quando da eleição do novo síndico, deverá solicitar que a assembléia de condôminos expressamente aprove suas contas e atos graciosos, pois “a ratificação pura e simples do dono do negócio [do condomínio] retroage ao dia do começo da gestão e produz todos os efeitos do mandato.” (Cód.Civil, art. 1.343)

Registre-se, ainda, que a o exercício da sindicatura de fato presume-se gratuito, não tendo o síndico direito à remuneração aprovada para a sua gestão regular, o que é um bom motivo para evitar tal acontecimento.

Limite ao Poder de Demitir

Praticamente todo mundo sabe que os funcionários de condomínio podem ser demitidos pelo síndico, a qualquer momento, respeitada a legislação trabalhista. O que pouca gente sabe é que tal poder do síndico pode sofrer limitações impostas pela convenção do condomínio, pelo regimento interno ou mesmo por deliberação de assembléia geral extraordinária.

Em princípio, todo o poder de contratar e demitir funcionários é exclusivo do síndico, na sua qualidade de representante legal do condomínio. Tem ele competência para decidir, isoladamente, usando unicamente seu próprio discernimento e vontade, quando dispensar qualquer dos funcionários do prédio.

Tal poder discricionário tem sido, não raro, motivo de grandes conflitos, especialmente nos casos em que, em razão de longos anos de serviços prestados e da amizade granjeada com os moradores, o zelador ou o porteiro estabeleceram uma espécie de estabilidade social no edifício, passando a fazer parte, como se diz popularmente, do patrimônio do condomínio. Já tivemos conhecimento de várias rebeliões, com convocação de assembléia e ameaças de uns contra outros, por ter o novo síndico demitido o zelador de muitos anos de casa.

Para evitar que a demissão de funcionários se torne o pomo de discórdia da administração ou que parte dos condôminos se sintam indignados com o fato, é possível estabelecer regras quanto às relações empregatícias no condomínio.

A Lei do Condomínio é muito clara ao fixar, como primeira missão do síndico, que lhe compete “representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção” (art. 22, § 1o, a). A convenção poderá normatizar o assunto, determinando, por exemplo, que a demissão de funcionário seja feita pelo síndico somente após ouvir (e obter a aprovação) do conselho consultivo, ou que, se o funcionário tiver mais de cinco anos de contrato, a aprovação deverá ser obtida em assembléia.

São apenas hipóteses, que não invalidam qualquer proposta que atenda aos interesses dos condôminos, que são os verdadeiros detentores do poder no condomínio.

Embora a lei mencione apenas a convenção, entendemos que restrições, nesse sentido, também podem ser inseridas no regimento interno ou simplesmente aprovadas em assembléia geral extraordinária do prédio. Nestes casos, a força mandamental das resoluções condominiais seria menor, tendo mais o caráter de recomendações do que propriamente de regras que o síndico deveria rigorosamente cumprir. Sua desobediência constituiria, por assim dizer, uma infração menor do síndico, o que não impediria, entretanto, que fosse chamado à responsabilidade e destituído pelos condôminos, se acharem que foram desrespeitados em sua vontade.

O tema é polêmico e não comporta uma solução pronta para cada prédio. Mas é bom que seja levado a discussão em uma próxima assembléia, para que os titulares das frações ideais do condomínio fiquem conscientes de que o problema pode ser regulamentado, aliviando-se o síndico, em parte, de seu ônus de terminar ou não o vínculo empregatício de pessoa tão próxima de todos.

Como diz a voz do povo, é melhor prevenir do que remediar.

Posse Gera Dever de Pagar

Afinal, o promitente-comprador é ou não responsável pelo pagamento das despesas de condomínio? E se for, a partir de que data? O fato é recorrente nas vendas de construtoras e incorporadores para adquirentes de unidades autônomas.

A questão da legitimidade passiva nas ações de cobrança de cotas condominiais tem sido enfrentada com freqüência crescente nos tribunais. Foi, também, objeto de discussão no VII Enai – Encontro Nacional dos Advogados do Mercado Imobiliário, realizado no mês de outubro/2000, no Rio de Janeiro. Destacou-se no Encontro a posição do Superior Tribunal de Justiça, por ser a última palavra sobre o assunto.

Aprimorando posição anterior do STJ, no sentido ser o promitente-comprador responsável pelas despesas do condomínio, decisão da Terceira Turma do STJ (Recurso Especial n. 238.099, originário de São Paulo), deixa bem claro que não basta a existência de contrato de compromisso de compra e venda, registrado ou não. É preciso que o promitente-comprador tenha efetivamente tomado posse do imóvel, com conhecimento da comunidade condominial.

Extrai-se da ementa do acórdão, nas palavras do ministro Waldemar Zveiter, relator:

“Somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.”

Relevância da posse

O contrato de promessa de compra e venda estipulara que o comprador da unidade ficaria responsável pelas despesas de condomínio a partir do momento em que fosse comunicado de que as chaves encontravam-se em sua disposição. Porém, não ficou bem esclarecido na instrução do processo em que época, efetivamente, o promitente-comprador tomou posse no imóvel. Tal detalhe não foi considerado pela 12a. Câmara Cível do Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo, que julgou procedente a ação de cobrança contra a construtora, por entender que “a ação de cobrança de despesas condominiais deve ser proposta contra quem conste como titular no registro de imóveis, do direito real da unidade condominial”. Não foi esse o entendimento da Terceira Turma do STJ.

Fundamentando sua decisão, o ministro Waldemar Zveiter lembra que, embora a jurisprudência do STJ tenha afirmado que a cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no cartório de imóveis, tal posição não dispensa a posse do comprador no imóvel.

Assim aconteceu em julgamentos relatados pelo ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (Resp 138839/MG) em que ele faz referência ao promitente-comprador “investido na posse do imóvel”, e pelo ministro César Rocha (Resp 212799/SP), que destaca que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador…”.

Em suma, o comprador sem contrato registrado só assume o débito do condomínio a partir de sua posse efetiva na unidade condominial.

Oração de um Condômino

Transcrevemos hoje um texto lido no Jornal Masset n. 196, de autoria de William Braga, com o título “Oração de um condômino”. Vale a pena ler e passar adiante, pois retrata a atitude correta que se espera de quem mora em comunidade com outras pessoas. Sobre o autor nada podemos dizer, pois o jornal só lhe mencionou o nome, sem maiores dados. Diz a oração:

“Senhor, quero perante vós, pedir perdão por minhas faltas, erros e omissões durante o ano que passou.

Perdão por não ter instruído as minhas crianças a zelares pelos bens comuns e a não brincarem nos corredores, elevadores e portarias do prédio que habito.

Perdão por não ter contribuído com o silêncio, principalmente nas horas destinadas ao repouso, mantendo por vezes, meu rádio ou minha televisão em volume acima do normal.

Perdão por arrastar móveis a qualquer hora do dia ou da noite e por permitir que meus filhos pulem o dia inteiro, esquecendo-me que no andar de baixo moram pessoas idosas, doentes ou não, que têm direito, como eu, ao merecido repouso e silêncio.

Perdão pelo desperdício de água que ocasionei, gastando além do necessário e por manter, sem conserto, vazamentos diversos que elevam, sem necessidade, a conta d’água do condomínio.

Perdão por não instruir a minha empregada a embrulhar sempre em jornal ou acondicionar em sacos plásticos, os restos de comida, inclusive os pescados, antes de colocá-los na lixeira.

Perdão por não ter contribuído em alguma forma, para a conservação e limpeza do prédio em que resido.

Perdão por ter, inadvertidamente, ocupado duas vagas na garagem quando do estacionamento de meu carro.

Perdão por ter esquecido de soltar totalmente o freio de mão, nas vezes que deixei o carro no corredor da garagem, dificultando principalmente as senhoras na hora de empurra-lo, para liberar seus veículos.

Perdão por ter permitido a pessoas estranhas ao condomínio, estacionar seus carros na garagem do prédio, tirando a vez, ou dificultando o acesso às vagas destinadas exclusivamente aos moradores.

Perdão por ter esquecido, diversas vezes, de fechar o portão da garagem, aumentando com isso o risco de invasão, roubo ou violação de nossas propriedades e famílias.

Perdão, se por acaso, permiti, direta ou indiretamente, a alteração da moral e dos bons costumes do ambiente coletivo em que resido.

Perdão por manter em meu apartamento animais de qualquer espécie e porte, que embora não perturbando os demais moradores (acredito), transitam periodicamente pelas partes comuns, soltando pêlos que afetas as pessoas alérgicas ou fazendo, sem qualquer culpa, suas necessidades fisiológicas nos corredores e elevadores do prédio.

Perdão, finalmente, por não ter cooperado, a despeito de minhas antipatias pessoais, com a administração do condomínio em todos os aspectos contidos ou não, na sua convenção. De coração, espero daqui em diante, não incorrer nos mesmos erros, faltas e omissões, para o meu próprio bem-estar e dos demais condôminos.”

Tal oração merece a nossa reflexão. Os exemplos citados não esgotam todas as hipóteses possíveis de comportamentos desejáveis, mas mostram claramente o espírito de cooperação e convivência amistosa que deve nortear todos os condôminos.

Gracias, William Braga!

Prédio Não Paga Sindicato

Vêm de Santa Catarina, publicadas na revista Jurisprudência Catarinense – volume 85, as duas decisões que selecionamos para embasar a coluna de hoje.

O primeiro julgado se refere a tema talvez inédito nos nossos tribunais, pois decide a respeito da exigência, por sindicato, da contribuição assistencial e da taxa de reversão patronal, aos condomínios, podendo servir como referência para outros estados (apelação cível n.96.005839-7).

Conforme relata o desembargador Newton Trisotto, o Sindicato de Condomínios de Santa Catarina ajuizou ação cautelar de exibição de documentos contra o Condomínio Edifício Belvedere. Atribuindo-se a qualidade de representante sindical de todos os empregadores da categoria dos empregados em edifícios/condomínios daquele estado, o autor pretende que o condomínio lhe exiba documentos que afirma serem necessários para determinação do valor da contribuição sindical patronal que dele pretende cobrar.

O condomínio contestou a obrigação de exibir os documentos solicitados dizendo, basicamente, que o sindicato não é o representante legal da categoria e que não está obrigado a filiar-se (Constituição Federal, art. 5o, XX). O juiz acolheu os argumentos do condomínio e julgou improcedente o pedido.

Em grau de recurso, a Primeira Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, por unanimidade, negou provimento à apelação do sindicato, sob o argumento de que a Constituição Federal dispõe que “é livre a associação profissional ou sindical” (art. 8o, caput) e que “a lei não poderá exigir autorização do Estado para a fundação de sindicato, ressalvado o assento no órgão competente, dedadas ao Poder Público a ingerência e a intervenção na organização sindical”(inc. I).

Ademais disso, lembra o relator que, no caso sub judice, o sindicato não comprovou seu registro junto ao Ministério do Trabalho, sendo, destarte, parte ilegítima para figurar no pólo ativo da demanda.

Segurança 1, estética 2

O segundo acórdão extraído da Jurisprudência Catarinense (apelação cível n. 97.01358-1) aborda questão relativa à colocação de porta maciça de madeira e de grade de ferro por condôminos de um edifício.

Como relata o desembargador Sérgio Paladino, ação cominatória foi ajuizada por condomínio contra todos os moradores de um bloco, com pedido de tutela antecipatória, sob o argumento de que, ao trocarem uma porta de alumínio por outra de madeira maciça e colocarem grades na entrada, teriam alterado a fachada, sem a autorização os demais condôminos, o que fera a lei e a convenção do prédio.

O juiz de primeiro grau julgou procedente o pedido no tocante à substituição da porta de alumínio por uma de madeira, ordenando o desfazimento, e improcedente quanto à colocação das grades, ao argumento de que insignificante a mudança na fachada do condomínio.

A sentença singular foi confirmada pela Segunda Câmara Civil do Tribunal de Justiça de SC, por unanimidade. No entendimento dos magistrados, a grade colocada no hall de entrada não destoa do conjunto, afetando muito pouco ou quase nada a aparência externa do edifício, já que a maioria dos apartamentos térreos dos diversos blocos as têm. Além disso, foi colocada visando à proteção dos condôminos, caso em que “as razões de segurança sobrepujam as de ordem estética”.

Lei Exige Boas Entradas

Mais uma vez os edifícios em condomínio foram reconhecidos pelo legislador como entidades relevantes na vida nacional. Desta vez, através da Lei n. 10.098, de 19 de dezembro de 2000, que “estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadores de deficiência ou com mobilidade reduzida, e dá outras providências”. Também no Código de Trânsito, o condomínio foi lembrado como agente regulador do tráfego no âmbito de sua competência.

A Lei 10.098/2000 traz importante diretriz para síndicos e condôminos, de edifícios novos ou usados, já que atinge não apenas os edifícios em construção como os que vierem a sofrer reforma (art. 1o), de modo que fiquem sem barreiras ou obstáculos à livre circulação de pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.

Nos edifícios de uso privado, em que seja obrigatória a instalação de elevadores, a lei prevê que deverão ser construídos atendendo aos seguintes “requisitos mínimos de acessibilidade” (art. 13):

I – percurso acessível que uma as unidades habitacionais com o exterior e com as dependências de uso comum:

II – percurso acessível que una a edificação à via pública, às edificações e aos serviços anexos de uso comum e aos edifícios vizinhos;

III – cabine do elevador e respectiva porta de entrada acessíveis para pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida.

No caso da construção de edifícios baixos, com mais de um pavimento mas que não necessitem de elevador, a lei exige que “deverão dispor de especificações técnicas e de projeto que facilitem a instalação de um elevador adaptado, devendo os demais elementos de uso comum destes edifícios atender aos requisitos de acessibilidade” (art. 14).

No caso de construção, ampliação ou reforma de edifícios publicou ou “privados destinados ao uso coletivo” (exemplo: shopping centers, academias, certos condomínios comerciais), além das normas de acesso facilitado aos deficientes, o prédio deverá cumprir outras exigências, quais sejam (art. 11):

I – reserva de vagas próximas dos acessos de circulação de pedestres, devidamente sinalizadas, para veículos que transportem pessoas com dificuldade de locomoção permanente;

II – um acesso livre de barreiras arquitetônicas e de obstáculos (escadas, v.g.) que impeçam ou dificultem a acessibilidade;

III – um caminho livre a todas as dependências e serviços do edifício;

IV – um banheiro acessível, com equipamentos e acessórios que possam ser utilizados por pessoas portadoras de deficiência.

Outras recomendações ainda faz a lei, cuja leitura recomendamos aos nossos engenheiros, arquitetos, síndicos e administradores. Vale lembrar que, para ter “um percurso acessível que una a edificação… aos edifícios vizinhos” (art. 13, II), será preciso consertar e manter livres as calçadas em frente ao condomínio, conforme é obrigação legal, de acordo com as normas e posturas da maioria dos municípios do País. A calçada deve ser plana, sem aclives e degraus, para que atenda às necessidades dos deficientes e de qualquer transeunte.

Ajudando a divulgar a lei 10.098/2000, esperamos que venha a ser cumprida, para o bem de todos e valorização dos condomínios que fizerem as devidas adaptações.

Por Luiz Fernando de Queiroz

Lógica das Benfeitorias

Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias. O assunto voltou à baila em decorrência de decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), mandando incorporar ao valor do imóvel, para fins de avaliação do valor do aluguel, as benfeitorias realizadas pelo locatário. Em entrevista a caderno imobiliário, procuramos sintetizar o assunto, o fazendo como segue.

Benfeitorias necessárias são aquelas que visam restituir ao imóvel o seu uso e a sua habitabilidade, em caráter de premência. Por exemplo, se um vendaval levanta o telhado, a fiação entra em curto-circuito ou o sistema hidráulico entope, é preciso reconstruir o telhado, consertar ou trocar a fiação e reparar os canos do prédio. Úteis são as que acrescentam alguma utilidade a mais ao prédio, valorizando. São exemplos típicos a construção de anexo, churrasqueira, ou modificações internas ou externas para adaptá-lo a novas funções. Voluptuárias são aquelas que apenas embelezam e encantam, como os revestimentos de piso e parede, a decoração, dando maior comodidade ao bem.

Embora o critério do que seja um tipo ou outro de benfeitoria varie conforme a época, a cultura e o nível sócio-econômico das partes envolvidas, é preciso estabelecer a diferença, pois as conseqüências são marcantes.

No caso de benfeitorias necessárias, o locatário tem o direito de exigir, de imediato ou a qualquer tempo da locação, que o locador realize todos os reparos de que o imóvel carece, quer tenham sido provocados por fatores externos ou unicamente pelo transcurso do tempo em decorrência do uso normal. Se o senhorio se recusar a fazer os consertos, o inquilino poderá fazê-los por sua conta, independente de autorização, e cobrá-los em ação própria ou ao final do contrato, ficando-lhe garantido o direito de retenção do imóvel, no caso de retomada, até que o proprietário efetue o reembolso devido.

Úteis a ambos

Sendo úteis as benfeitorias, a racional é outra. Em princípio, o locatário não poderá efetuar as melhorias sem a autorização expressa do locador, o que poderia dar ensejo à quebra da locação por infração do contrato. Salvo disposição em contrário, as benfeitorias úteis se incorporam ao imóvel, vale dizer, aumentam o valor do objeto da locação, o que, no caso de ação renovatória (de cinco em cinco anos) ou ação revisional do aluguel (de três em três), representará um acréscimo de locatício em favor do locador. Foi esse o sentido da decisão do STJ, acima referida. Quando feitas com autorização do proprietário, também asseguram ao inquilino a retenção do imóvel na hipótese de despejo.

Quanto às benfeitorias voluptuárias, por se tratar de adornos estéticos e itens de conforto, em nada beneficiam ou prejudicam o inquilino ou o senhorio. Não precisam de autorização para ser inseridas no imóvel, mas também não dão direito a qualquer forma de ressarcimento ou retenção. Podem ser levantadas livremente ao término da relação locatícia.

Ao fazer qualquer benfeitoria em imóvel alheio, é importante que o locatário distinga os tipos indicados, solicitando orçamentos e notas separados das necessárias e úteis, para que, se for o caso, apresentá-los em juízo, quando de ação de ressarcimento ou de contestação de eventual ação de retomada movida pelo locador. A falta de prova consistente tem sido o maior entrave à postulação dos direitos do locatário, em tais ações.

Fundo para Cobrir Danos

Por Luiz Fernando de Queiroz

A casuística do condomínio está se tornando cada vez mais rica. De todos os recantos do país surgem fatos novos, exigindo do intérprete uma solução nem sempre encontrável no texto seco da lei. Tal riqueza de conflitos é conseqüência natural da grande expansão que o condomínio atingiu no Brasil, onde nossa tendência de construir próximo do vizinho se reforça pela busca de uma moradia que ofereça segurança em primeiro lugar.

Antes de ler a resposta das duas perguntas que abaixo respondemos, faça você sua análise e veja que solução daria. Pode ser interessante.

Fundo de indenização

P. O edifício onde reside minha filha foi obrigado pela justiça a indenizar o vizinho por prejuízos causados. Enquanto a ação tramitava, os condôminos, espontaneamente, tomaram a iniciativa de constituir um fundo, e que cada um contribuiria mensalmente com R$ 50,00, depositados em uma conta poupança, caso não lográssemos êxito na ação intentada. Somente um proprietário não aderiu à iniciativa. Decidida a questão pela justiça e tendo já uma certa quantia, ficou mais fácil fazer o acordo, já que a parte contrária encontrava-se em situação financeiramente difícil. Assim, vem a pergunta: Como proceder a cobrança da importância que cabe a este condômino? Quais os procedimentos legais e formais?

R. Se, como parece, o pagamento ao vizinho foi feito à vista, e os demais condôminos já depositaram antecipadamente suas quotas correspondentes, quer nos parecer que o condômino que não aderiu ao plano de parcelamento deverá efetuar sua contribuição de uma só vez, no mesmo montante dos demais (rateio normal), baseado na data de pagamento da indenização. Entretanto, como não houve o recolhimento antecipado, é bom o síndico tomar a cautela de comunicar ao condômino com certa antecedência, para que ele possa se prover dos recursos necessários ao pagamento. Caso haja recusa, o jeito será recorrer aos meios suasórios (legais) de cobrança ou às vias judiciais.

Reembolso

P. Um dos condôminos insiste em fazer o depósito da taxa mensal de condomínio diretamente na conta do condomínio, quando recolhida fora do prazo de vencimento, sem multa. A síndica, por nossa orientação, comunicou-lhe dessa impossibilidade, através de notificação feita pelo cartório de registro de títulos de documentos, alertando-o que, na insistência desse procedimento, irá acioná-lo judicialmente. Em decorrência desse ato, o condomínio teve algumas despesas e pretende recebê-las, já que o art. 40 da convenção estabelece que ficarão a cargo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticadas. Agora, a pergunta que realmente interessa: referida despesa poderá ser incluída no bloqueto de cobrança da taxa mensal, juntamente com outras despesas ordinárias?

R. Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, sua inclusão no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante, tal como as multas impostas pelo síndico aos condôminos, ou seja, se o proprietário se negar a pagar tais despesas não será justa a recusa do síndico em receber a quota de rateio comum a todos, o que poderá ensejar a proposição de depósito com força de consignação por parte do condômino. Em suma: incluir, sim, tais despesas no bloqueto, mas apenas do ponto de vista prático, sem radicalizar. Na hipótese de não pagamento, será sempre possível pleitear o reembolso pelos meios judiciais…

A Tradição do Procurador

Por Luiz Fernando de Queiroz

Por força da tradição, em algumas cidades do Brasil ainda é grande o número de proprietários que entregam seus imóveis à administração de procuradores, em geral advogados, contadores e até mesmo despachantes.

Como ninguém tem o privilégio legal de administrar imóveis, nada impede que qualquer pessoa, independente de sua profissão, se torne administradora de imóveis de terceiros. O que gerava discussão, mas hoje está apassivado, é a locação de imóveis, que, desde a vigência da antiga Lei dos Corretores de Imóveis (6.530, de 12.05.78), já beneficiava o corretor com a competência exclusiva para a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis.

O que é privilégio do corretor é a “intermediação na locação de imóveis” e não a locação propriamente dita, pois o próprio proprietário, se quiser alugar por conta própria, ou em nome próprio, não necessita contratar um intermediário. Não havendo intermediação, não há exclusividade do corretor.

Ocorre intermediação quando uma pessoa atue em um negócio entre vendedor e comprador, entre locador e locatário, entre produtor e consumidor, intervindo e interferindo no sentido de levar as partes a um acordo de vontades, quer tenha poderes de mandato, ou não, de uma delas. O intermediário age em nome próprio, isto é, em seu próprio nome, e busca a indicação da oportunidade para a conclusão de um contrato.

O mandatário, ao contrário, deve agir em nome do mandante, praticando todos os atos em nome deste, como se este mesmo os estivesse praticando. Não pode ser confundido, pois, como intermediário do mandante. Ele não interfere nem intervém no sentido de levar as partes a um acordo, mas imbui-se na vontade do mandante, assume sua personalidade, veste-se de seu poder de decisão, e projeta seus direitos e responsabilidades dentro do ordenamento jurídico. O mandatário constitui, por assim dizer, uma extensão do mandante, algo que lhe está dentro (intra) e não entre (inter) ou fora (extra).

Quando alguém efetivamente age como procurador, com as características acima, e não como intermediário, praticando todos os atos preliminares e definitivos como se fosse o próprio proprietário, não fica caracterizada a “intermediação na locação de imóveis” a que a lei se refere.

A propósito do tema, o Superior Tribunal de Justiçam, em ação de consignação em pagamento proposta contra a administradora do imóvel, mandatária do locador com poderes especiais, entendeu que “não há confundir a condição de mandatária, mesmo detendo poderes especiais, com a do sujeito ativo da relação ex-locato, o senhorio-mandante” (Recurso especial 227.011, relatado pelo ministro José Arnaldo da Fonseca).

Como se vê, não existe um limite nítido entre o mandatário ou procurador e o intermediário ou corretor. A conduta de quem recebe os poderes e a estreiteza de sua relação com o outorgante podem induzir terceiros a acreditar que estão a negociar diretamente com o mandante, com um preposto plenipotenciário ou com um mero intermediário ou até mesmo mediador. No caso de imobiliárias e administradoras, pela própria condição comercial de sua atividade, presume-se que sejam somente intermediárias (ou mandatárias em sentido impróprio), não se confundindo sua figura com a do locador.