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como ser um bom sindico

Síndicos mais atentos nas férias

Temporada exige atenção redobrada à segurança, uso de piscinas e áreas comuns dos condomínios

O período de férias é sinônimo de tempo livre, descanso e diversão, mas também pode gerar estresse em condomínios com muitos moradores. Que o digam os síndicos, que devem redobrar os cuidados na administração dos espaços. O compartilhamento de piscinas e outras áreas comuns, as crianças em férias e o maior trânsito de visitantes que as famílias recebem durante a temporada exigem maior atenção. Para prevenir problemas, o melhor é se antecipar e reforçar as normas do condomínio.

síndico 10A segurança, por exemplo, pode ficar comprometida com o entra-e-sai mais frequente de visitantes. O gerente de condomínios da administradora Apsa, Geraldo Victor, lembra que o síndico deve salientar, com todos os moradores, a importância de identificar quem está autorizado a andar pelas dependências do prédio. Vale a pena decidir sobre a entrada, ou a proibição, de entregadores de serviços delivery no condomínio. “O morador pode buscar a encomenda na portaria por questões de segurança”, observa.

O uso da piscina varia conforme o regimento interno, que pode autorizar ou proibir parentes e outras visitas. “Em alguns casos é permitido o acesso para crianças visitantes, outros não exigem exame médico. É importante que o síndico faça valer o que está previsto em regimento ou deliberado em assembleia”, aconselha Geraldo Victor.

O uso dos espaços comuns, como áreas gourmet e churrasqueiras, deve seguir as regras do condomínio. “Não se pode esquecer do respeito ao vizinho quanto ao barulho e dos horários estipulados por lei ou regimento”, afirma o especialista. Desentendimentos entre moradores podem ser minimizados, e até mesmo evitados, se o síndico se preparar e fizer as recomendações antecipadamente, reforçando, com comunicados internos, as regras de uso adequado dos espaços e horários.

Fonte: Gazeta do Povo

Síndico não condômino e procuração

Tendo a lei dito claramente que o síndico “poderá não ser condômino”, entende-se que pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Pode o síndico não ser condônimo? E pode não ser brasileiro? É possível estabelecer restrições na convenção?

Já dizia a Lei 4.591/64: “Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. A lei não exige que o síndico seja um condômino (proprietário) como o faz ao se referir à eleição dos membros do Conselho Consultivo (Art. 23. “Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição”). Todos os intérpretes da Lei do Condomínio sempre entenderam que o síndico pode ser pessoa física ou jurídica, proprietário ou não de unidade autônoma no prédio. Se havia alguma dúvida, porém, o Código Civil de 2002 a dirimiu. Prevê o art. 1.347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

O ponto fulcral é saber se a convenção do condomínio pode estabelecer validamente disposição contrária à lei nesse ponto, ou seja, se o comando legal é de ordem pública ou dispositiva, vale dizer, se pode ser modificado pelos interessados. Os artigos mencionados expressamente indicam que tanto a eleição do síndico como a dos membros do conselho consultivo deverá ser feita “na forma prevista na convenção”. Isto significa no modo indicado, na maneira estabelecida, conforme as normas vigentes. Forma, modo, maneira ou norma constituem ação de meio, não se podendo estender sua atuação em demasia, ao ponto de se permitir que a convenção regulamente o assunto de modo contrário à lei.

Se ao regular a forma de eleição a convenção pudesse dispor sobre temas essenciais, não haveria necessidade de o legislador discriminar quanto à eleição do síndico e de membros do conselho consultivo. Bastaria dizer: “Serão eleitos, na forma prevista na convenção, um síndico do condomínio e três membros do conselho consultivo, com mandato que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Se o legislador discriminou, é porque, no nosso entender e da unanimidade da doutrina, pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Quanto ao uso de procurações, pode a convenção estabelecer proibição de utilizar procurações em causa própria? Esta questão nos parece diferente da anterior. O condomínio pode regulamentar a forma de realização de suas assembleias, impondo restrições à utilização de procurações, por exemplo, não permitindo que um procurador tenha mais do que duas ou três procurações, impedindo que vote em assunto em que tenha interesse direto (causa própria) e assim por diante.

Se a convenção do condomínio estabelece tal proibição, isto torna anuláveis todas as decisões baseadas em voto com procuração em causa própria, como por exemplo o caso de síndico eleito desta maneira, isto é, que tenha votado em si mesmo através do seu voto e daqueles de quem era procurador. Como a decisão não é nula de pleno direito, mas anulável, é preciso que seja declarada a sua nulidade, por meio de decisão judicial ou, no nosso entender, por intermédio de uma nova assembleia geral extraordinária do condomínio, especialmente convocada, na qual o assunto conste da ordem do dia e seja deliberado e votado pelos condôminos.

Não se trata de destituição do síndico, mas de declaração de nulidade de sua eleição, por infração às normas do condomínio. Enquanto não declarada a nulidade, o síndico irregularmente eleito continuará exercendo seu mandato normalmente, pois, repetimos, a hipótese não é de nulidade absoluta, mas relativa, que produz efeitos só a partir do momento em que reconhecida (ex tunc), sem retroagir ao início do ato maculado.

Assim, caso a assembleia declare a nulidade, será necessário realizar nova votação para a escolha do síndico, o que poderá ficar previsto na própria convocação.

*Luiz Fernando de Queiroz

Síndico Vira Funcionário

Síndico pode ser porteiro? A pergunta foi formulada por condômina de edifício residencial em Curitiba, no qual, depois de ser eleito, o síndico nomeou-se porteiro do edifício, cumprindo horário da função e recebendo o salário que estipulou.

O fato não é original, já que temos conhecimento de que certos síndicos procuram exercer atribuições que não são suas, seja para economizar as verbas do edifício, seja para aumentar sua própria renda. Aliás, não são poucas as pessoas que se candidatam ao cargo de síndico visando unicamente sua remuneração.

De volta à pergunta. Do ponto de vista legal, nada impede que o porteiro seja eleito síndico do condomínio, sem abdicar de sua condição profissional, passando a receber duas remunerações, uma de natureza salarial, pela função de porteiro, e outra de natureza não-salarial, pela gestão administrativa. Note bem: é o porteiro que foi eleito síndico pelos condôminos.

Diferente situação foi apresentada no início. Após ser eleito síndico, este, sem autorização expressa da assembléia, usando de seus poderes legais de admitir e demitir funcionários, contrata-se como porteiro, fixa seu próprio salário, registra-se ou não em carteira, e passa a exercer a função paralelamente ao cargo de síndico. Seu pensamento talvez tenha sido: ora, se o porteiro pode ser síndico, por que o síndico também não pode ser porteiro?

Moralidade

A questão é complexa. Legalmente não há regra proibitiva expressa, mas há normas de conduta que devem ser consideradas na interpretação do caso. A Lei do Condomínio (4.591/64), ainda em vigor, ao fixar as atribuições do síndico, prescreve que “Compete ao síndico: a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção; II – exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;” (art. 22, § 1o).

Façamos uma singela pergunta: ao passar a exercer a função de síndico, sem autorização expressa dos condôminos, fixando seu próprio salário, agiu o síndico na melhor “defesa dos interesses comuns” (alínea a) e respeitou a “moralidade” (alínea b) que lhe compete vigiar internamente no edifício? Se ao leitor não espanta a atitude do síndico, então a resposta é positiva: sim, síndico também pode ser porteiro. Mas, se considera desonrosa ou imoral, o resultado só pode ser outro.

No caso concreto, entendemos que o síndico poderia ser funcionário do condomínio, desde que presentes três requisitos fundamentais: 1. que seja expressamente autorizado por assembléia geral dos condôminos (o item deverá constar da pauta), 2. que seu salário como porteiro seja fixado pela assembléia e 3. que sua carteira seja assinada pelo presidente do conselho consultivo, por especial autorização da assembléia, coibindo-se o síndico de efetuar qualquer anotação.

Mesmo assim, é recomendável evitar esse tipo de duplicidade funcional. Da maneira como funciona nossa Justiça do Trabalho, não será de estranhar que, em eventual reclamatória, a Justiça mande incorporar a remuneração do síndico como salário do porteiro, o que resultará em prejuízo vultoso ao condomínio.

*Luiz Fernando de Queiroz 

Síndicos desonestos

Saiba o que acontece com síndicos que não fazem o correto.

Que a honestidade e a seriedade pautam o exercício da função de síndico para a maioria desses, não é novidade para ninguém. Porém, há alguns poucos que podem deixar todo o condomínio se questionando pelo motivo que foi eleito.

Para evitar esse tipo de situação, até já existem empreendimentos que aprovam em assembleia, antes da eleição do síndico, para que os candidatos sejam ‘Ficha Limpa’. Ou seja, que os interessados não estejam com problemas de crédito. Isso para evitar que pessoas com problemas financeiros possam gerir os fundos do condomínio. Mas para aplicar essa exigência, alguns cuidados devem ser tomados.

Há, porém, que se entender a diferença entre um síndico mal informado, desorganizado ou simplesmente pouco preparado para a função, de outro que age de má fé em benefício próprio, lesando o condomínio.

Os dois tipos de síndicos estão sujeitos a sanções. Geralmente, destituição do cargo, apenas. Mas se houver prejuízo para o condomínio, esse pode entrar com uma ação cível e penal para penalizar o síndico, dependendo do caso.

Veja abaixo o que pode acontecer em algumas situações:


Não convocar assembleia

Uma assembleia por ano, pelo menos, é fundamental. Tanto para prestar contas como para definir os gastos do próximo período. Há também que se ouvir os moradores e aprovar benfeitorias para o próximo ano.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico (saiba mais abaixo)


Não prestação de contas 

A prestação de contas deve ser feita pelo menos uma vez por ano, como diz o Código Civil. Há convenções que pedem que o síndico faça a prestação de contas com maior assiduidade. Nesses casos, o responsável pelo condomínio deve seguir o que diz o documento. O que não impede, em outros casos, que moradores interessados nas finanças do condomínio se interem do assunto sempre que julgarem necessário. Nesse caso, vale conversar antes com o síndico, zelador ou administradora para ver as pastas ou balancetes. Vale lembrar que os moradores não podem ficar com a pasta para si, ou retirar documentos e levá-los para casa, por exemplo.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ação de prestação de contas


Desvio de dinheiro / superfaturamento de obras

Essas são as acusações mais clássicas referentes à atuação de síndicos. São, porém, difíceis de serem provadas. Para que a acusação passe para o próximo passo, o ideal é que haja provas, como pagar por serviços que não foram feitos, orçamentos mais caros que os de mercado, empresas que concordem em afirmar em juízo que o síndico pedia uma “caixinha” ou uma nota mais alta do que o valor do serviço prestado.

Para gerar essas provas, nada melhor que contratar uma auditoria especializada em condomínios (veja mais abaixo). O ideal é que os empreendimentos, principalmente de médio e grande porte, contem sempre com esse tipo de serviço, mas se houver suspeita de irregularidade, é de suma importância que um especialista analise as contas do condomínio. Comprovado o desvio, ou o superfaturamento, quem deve investigar o caso é a polícia, e não os moradores.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ações na esfera cível (multa) e criminal (privação de liberdade)


Decidir tudo sozinho

Há síndicos que acham mais fácil decidem por todos. Então, preferem alterar prioridades decididas em assembleias, ou mesmo utilizar uma parte do fundo de obras para efetuar uma pequena reforma que não é urgente. Como, porém a voz de um não significa a vontade da maioria, essa postura não é recomendada, já que não reflete os desejos da coletividade do condomínio.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ação na esfera cível


Combinação entre síndico, conselheiros e administradora

Quando um grupo de mais de quatro pessoas se junta para cometer um crime, isso se chama formação de quadrilha. Ou seja, se o síndico não está “agindo” sozinho, e há mais pessoas o ajudando a cometer ilegalidades, todos devem ser punidos.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e da administradora, e ações na esfera cível e criminal.
    Vale lembrar que as ações na esfera cível, caso o condomínio consiga provar a culpa do síndico, acarretam em multa para cobrir o que foi tirado de lá. Para tanto, o culpado fica obrigado a devolver o que tomou indevidamente, seja com uma multa em dinheiro ou com seus próprios bens.


Como acabar com a situação

Caso seu condomínio esteja vivendo esse tipo de administração é possível destituir o síndico com uma convocação de assembleia para esse fim, que conte com as assinaturas de um quarto dos condôminos. Para tirar o síndico do cargo basta a aprovação da maioria simples dos presentes.

Outro passo a se considerar é uma auditoria, ou um perito especializado em condomínios. A empresa, ou o profissional, examina as contas e documentos do condomínio emite um laudo dizendo como anda a saúde financeira do condomínio. Há empreendimentos que contam com esse serviço regularmente – e todos os meses o local é auditado. Há aqueles que o fazem uma ou duas vezes por ano. E há também quem contrate apenas quando há alguma suspeita. Nesse caso, o serviço é mais caro.

Geralmente é o relatório da auditoria o primeiro passo para se entrar com ação contra um síndico que tenha agido de má fé.

Para contratar o serviço, mesmo sem a anuência do síndico, o assunto pode ser discutido em uma assembleia – chamada pelo síndico ou por um quarto das assinaturas dos condôminos- e basta a aprovação de maioria simples dos presentes.


Como se blindar?

Além de ser muito difícil viver em um local administrado por alguém corrupto, também é muito desagradável gerir um condomínio cercado por desconfiança. Por isso, o ideal é manter sempre a transparência.

A prestação de contas em dia é o melhor caminho para evitar as desconfianças infundadas. As decisões em assembleia devem sempre ser respeitadas. E outras reuniões devem acontecer quando houver a necessidade de se decidir por algo diferente do que foi decidido na previsão orçamentária, ou que irá impactar na taxa mensal, por exemplo.

No tocante às obras, pedir três orçamentos detalhados para obras pequenas e até cinco, para reformas de maior vulto, e guardá-las, para que não haja dúvidas sobre a empresa escolhida. Nesses casos, uma assembleia também deve ser convocada.

Também é importante que o síndico honesto e que esteja sofrendo com calúnias e difamações em seu condomínio, se defenda e peça provas e uma retratação pública. Afinal, não é por ser síndico que os moradores têm direito de acusá-lo sem provas, ou de fazer insinuações infundadas

Fonte: Sindico Net

‘O síndico é relapso com a área comum e não é aberto ao diálogo. Podemos substituí-lo?’

O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil.  Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia.

Entre suas funções está a de representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos.  Assim, é próprio da sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, o que está previsto no artigo 1.347 do Código Civil.

Caso uma pessoa se acidente em áreas comuns e se for provada a responsabilidade do condomínio pela omissão de manutenção, existirá a obrigação de reparação do dano.  Em casos extremos, é possível a responsabilização pessoal do síndico na esfera civil e criminal.

Aos condôminos prejudicados pela falta de manutenção adequada cabem alguns caminhos.  Inicialmente, qualquer condômino que se sinta lesado em defesa de seus interesses poderá entrar em contato direto com o síndico.  Caso este não esteja aberto ao diálogo, conforme mencionado, o morador poderá deixar consignada sua reclamação no livro de ocorrências, que deve estar na portaria, ou notificar o sindico por escrito, ou fazer a reclamação diretamente na administradora do condomínio.

Caso não tenha êxito na solução do problema, o condômino poderá, de forma extrajudicial e com o apoio dos demais condôminos (¼ deles, segundo o artigo 1.355 do Código Civil) convocar assembleia a fim de solucionar a questão ou até para propor a destituição do sindico.  Outro caminho é propor o ingresso de uma ação judicial para que o síndico seja obrigado a realizar os reparos e manutenções necessários. “É próprio da função do síndico a conservação e a guarda das áreas comuns, o que está previsto no artigo 1.347 do Código Civil”.

Fonte: Estadão

Pagar Conta é Dever Legal

A dívida de condomínio tem natureza especial, porque resulta da divisão de despesas comuns do prédio, não se confundindo com débitos oriundos de atividades comerciais, em que um consumidor adquire determinado produto ou serviço. Por isso, a dívida do co-proprietário para o condomínio tem merecido tratamento diferenciado de nossos tribunais.

Também o legislador e a doutrina respaldam esse entendimento, com fundamentados argumentos. J. Nascimento Franco, jurista de renomada e autor de livro clássico sobre condomínio, escrevendo no jornal “Tribuna do Direito” (edição de julho/01), sob o título “Senhores síndicos, sentido!.”, aborda com maestria a questão da inadimplência crônica no condomínio.

Com sua autoridade, lembra que “o cofre condominial precisa ter sempre dinheiro para despesas que têm que ser pagas absolutamente em dia, tais como consumo d’água e luz, salários dos empregados, manutenção de elevadores e bombas elevatórias d’água, encargos previdenciários etc.”.

Mais adiante, comentando decisão do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Palma Bisson) que excluiu condômino inadimplente do benefício da ‘Lei do Bem de Família’(8.009/90), ensejando a penhora de sua unidade, assim se manifestou o mestre: “Pondero que me parece um tanto impróprio o símile entre as despesas condominiais e os impostos, pois enquanto o fisco ostenta um crédito gratuito, o condomínio custeia a manutenção dos serviços e equipamentos sem os quais o edifício e, conseqüentemente, a entidade devedora ao cabo de pouco tempo descambariam para a insalubridade e a deterioração, o que seria desastroso a seu dono. Assim, ao contrário do fisco, que nada despende, o condomínio quando muito se reembolsa de valores pagos por todos os outros condôminos em proveito da unidade devedora.”

Outro argumento favorável à especialidade da dívida de condomínio vem do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Frank Hungria), citado pelo ministro Ari Pargendler, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no qual o magistrado paulista determina a penhora de unidade condominial, em face do não pagamento de sua respectiva cota, sob o fundamento de ser “hipótese que trata de dever, consoante o art. 12, da Lei 4.591/64, e não de dívida contraída”.

Como se vê, pagar a cota de condomínio é dever legal e não obrigação contratual, derivada da simples vontade da parte ou de ato jurídico-negocial que tenha praticado, como a aquisição de bens ou de serviços.

Graças a visão do legislador, que classificou as despesas condominiais como “propter rem” (próprias da coisa, vinculadas ao bem e não à pessoa do devedor), e à correta interpretação que os magistrados e tribunais superiores vêm dando à questão, o condomínio pôde florescer no Brasil como instituição sólida, garantidora dos anseios de moradia e bem-estar de parte representativa da população urbana de classe média e média-baixa.

Fosse a cota uma dívida comum, as dificuldades hoje enfrentadas por síndicos e administradoras seriam intransponíveis, o que certamente levaria muitos edifícios a descambar para a “insalubridade e a deterioração”, como enfatiza J. Nascimento Franco Isso, infelizmente, já é a realidade em muitos prédios onde, apesar da proteção legal, a inadimplência passa dos 40%, obrigando o síndico a ratear o déficit entre os consortes que pagam em dia, o que só faz aumentar sua indignação