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O papel de cada um

Principal diferença entre convenção e regimento interno é que o primeiro institui o condomínio e o segundo dita suas regras de uso, segundo Leonardo Mota, vice-presidente do CMI/Secovi-MG

Documentos de grande importância em um condomínio, a convenção e o regimento interno por vezes geram dúvidas quanto à sua função. Para os condôminos, é essencial tomar conhecimento de ambos para possa haver uma convivência que prime pela harmonia e pelo respeito. Vice-presidente das Administradoras de Condomínio da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Leonardo Mota explica que há, sim, distinção entre os documentos. “A convenção institui o condomínio, enquanto o regimento interno estabelece normas para utilização da estrutura do prédio, como o uso do salão de festas, áreas de lazer, entre outros.”

De acordo com Mota, a convenção é bem mais ampla e complexa do que o regimento interno, “pois, para mudá-la, dois terços dos condôminos devem assinar uma escritura pública de rerratificação e registrá-la em um cartório de imóveis”, conta. Essa determinação está expressa no artigo 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/02), que diz também que a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

O mesmo não se aplica ao regimento interno, que pode ser alterado de maneira mais simples. “Como o próprio nome já diz, pode ser resolvido internamente, por meio de assembleias convocadas pelo síndico, que decidirão instituir ou destituir normas do prédio”, informa Leonardo Mota.

O vice-presidente das Administradoras de Condomínio da CMI/Secovi-MG conta que o regimento interno de um condomínio inclui as normas instituídas para a utilização do prédio pelos condôminos. “Ele descreve as proibições e estipula os deveres que cada morador do prédio deve cumprir.”

Apesar de ser muito importante, esse documento não é obrigatório, como informa Mota. “Depende da convivência entre os condôminos e do consentimento na utilização correta dos recursos oferecidos pelo condomínio, e pode ser alterado em assembleia, quando houver a necessidade de incluir alguma norma ou retirá-la do documento”, enfatiza.

FUNDAMENTAL 

Já a convenção de um condomínio é o documento feito pela própria construtora, de acordo com Mota. “Ele o institui, define sua destinação (residencial ou comercial), compõe a estrutura do prédio, estipula a forma de administração, quando devem acontecer as eleições de síndico, entre outros. Todo condomínio deve ter convenção, pois sem ela o prédio não ‘existe’.”

No artigo 1.334 do Código Civil está expresso que a convenção determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, sua forma de administração, além da competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações. Nela também devem constar as sanções a que estão sujeitos os condôminos e o regimento interno.

Fonte: Lugar Certo

Síndico deve recolher INSS

Por ser pouco conhecido, o tema pode ser até objeto de uma daquelas perguntas típicas dos almanaques de antigamente: você sabia que o síndico é obrigado a recolher a contribuição social? mesmo quando não recebe remuneração em dinheiro mas fica isento do pagamento do rateio mensal de condomínio?

Síndicos de condomínio são “segurados obrigatórios da Previdência Social” (Lei 8.212/91, alterada pela Lei 10.666/03), na qualidade de “contribuinte individual” (art. 12, inc. V), sendo que tal vinculação atinge “o síndico ou o administrador eleito para exercer atividade de direção condominial, desde que recebam remuneração” (art. 12, inc. V, letra ‘f’).

À palavra ‘remuneração’ foi dada a mais elástica interpretação, compreendendo não só o valor efetivamente recebido pelo síndico na forma de pró-labore, como toda retribuição direta ou indireta, como sua isenção de pagamento da taxa condominial.

Entendimento nesse sentido recebeu o respaldo do Superior Tribunal de Justiça (STJ), conforme decisões reiteradas, como a em que reitera (trecho de acórdão): “É devida a contribuição social sobre o pagamento do pró-labore aos síndicos de condomínios imobiliários, assim como sobre a isenção da taxa condominial devida a eles, na vigência da Lei Complementar n. 84/96, porquanto a Instrução Normativa do INSS n. 06/96 não ampliou os seus conceitos, caracterizando-se o condomínio como pessoa jurídica, à semelhança das cooperativas, mormente não objetivas o lucro e não realizar exploração de atividade econômica.”

Portanto, desde que entrou em vigor a Lei 10.666, em 2003, que alterou a organização da Seguridade Social, o síndico foi incluído entre os segurados obrigatórios da previdência social, na qualidade de segurado individual, cabendo ao condomínio recolher a contribuição devida. Na hipótese – cada vez mais rara – de o síndico exercer seu mandado sem remuneração e sem isenção de pagamento da cota de rateio, obviamente nenhuma contribuição social será exigível dele ou do condomínio, por falta de base imponível da exação, como gostam de dizer os tributaristas.

Tal imposto deverá ser incluído no rateio das despesas ordinárias do condomínio, do mesmo modo que a remuneração do síndico ou administrador, valendo dizer que será pago por todos os condôminos e, em caso de locação de unidade autônoma, pelos locatários respectivos. A previsão legal encontra-se explicitamente mencionada na Lei de Locações (Lei 8.245/91), quando conceitua que “por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio” (…) (art. 23, § 1º, alínea ‘a’).

O não recolhimento da contribuição social poderá constituir uma verdadeira bomba-relógio no futuro do condomínio, porque os valores irão se acumulando com multas, juros e correção, podendo vir a ser exigidos muitos anos depois de ter cessado a administração do síndico que deixou de cumprir a obrigação legal para evitar aumento da cota mensal de rateio durante sua gestão.

Como é mais um ônus para todos os moradores do prédio, é bom levá-lo em consideração no momento de fixar a remuneração do síndico ou administrador, evitando pró-labores generosos sob o argumento de que não há vínculo trabalhista nem encargos sociais. Há encargos sociais, sim.

Fonte: ICNews

Brigas entre síndicos e condôminos: os dois lados da moeda

Trabalhando há 17 anos com atendimento aos condomínios, a advogada Luciana Marques de Paula observa que, muitas vezes, posturas autoritárias adotadas pelos síndicos também contribuem para render um bom caldo de conflitos com os moradores. Se de um lado existem “condôminos que não sabem morar em comunidade, jogam lixo, gritam, soltam rojões pelas janelas comemorando um jogo de futebol, usam a piscina e outras áreas de lazer sem o menor escrúpulo de higiene”, de outro, persistem síndicos que contratam obras desnecessárias sem aprovação de assembleia, dão margem a suspeitas de desvios e atropelam o Regimento, diz. Mas hoje, Luciana observa uma tendência à profissionalização do cargo, especialmente entre executivos aposentados, “que buscam uma atividade em prol da comunidade condominial”. A tendência deve facilitar o convívio coletivo, acredita Luciana.

Casos mais comuns de conflitos
São os de suspeitas de desvio de verbas. Por exemplo, é o caso de obras desnecessárias sem votação e aprovação nas assembleias. Ou de rateios também sem aprovação para pagamento de dívidas do condomínio. Há ainda conflitos motivados por síndicos que literalmente são imperadores, acreditando que podem destratar moradores, impedindo o uso do salão de festas, piscinas, academia de ginástica e outros. Síndicos que querem perpetuar no cargo sem fazer prestação de contas ou eleição; que contratam advogados de “sua confiança” para defender interesses próprios e não da massa condominial. Neste caso, sequer apresentam as contas e obrigações adequadamente, deixando de pagar os encargos sociais e trabalhistas.
Ainda surgem como causas de conflitos: aumento abusivo das quotas condominiais, sem aprovação das peças orçamentárias; reformas nos apartamentos; troca de automóveis; e dívidas em atraso.

Mudanças no perfil dos síndicos
Mas os síndicos estão procurando especialização em vários cursos e se profissionalizando. Ha muitos síndicos ex-executivos, que eu chamo de “jovens aposentados”, que buscam uma atividade em prol da comunidade condominial. Mas sempre haverá síndicos autoritários, porque o poder é inerente ao ser humano.

Falta de cultura para a vida em condomínio
Por outro lado, há condôminos que não sabem morar em comunidade. Jogam lixo, gritam, fixam bandeiras e também soltam rojões comemorando jogos de futebol, tudo pelas janelas e varandas. Usam ainda a piscina e outras áreas de lazer sem o menor escrúpulo de higiene, enfim é uma tristeza. Além disso, existem aqueles que acham que os síndicos são seus empregados, consultores, pai, mãe, psicólogo etc. Há condôminos tão carentes que culpam e ocupam o síndico por tudo de ruim que lhes acontece na vida.

Protegendo-se contra os desgastes
Nos prédios de alto padrão geralmente são nomeados gerentes com poder de decisão menor que o síndico e maior que o zelador. Sua função é gerenciar os funcionários, o almoxarifado, a limpeza e a manutenção de todos os equipamentos, apenas reportando ao síndico as situações mais graves.
Já no prédio de médio padrão costuma predominar a figura do zelador que colabora com os moradores e com o síndico.
Mas há prédios em que não existe o papel do zelador, e neste caso, o síndico assume todo o papel do gerenciamento condominial ficando ainda mais sobrecarregado.
A sugestão para que o síndico seja protegido desse desgaste é disciplinar o horário de atendimento aos moradores, fornecedores e administração propriamente dita. Determinando o horário para ficar à disposição da sindicância, ele alivia o desgaste de se ficar 24 horas por conta dos condôminos, animais, veículos etc.

Como negociar as ‘saias justas’
Existem conflitos negociáveis e conciliáveis quando tratamos com pessoas ‘normais’, de bons senso. Entretanto, diante das pessoas que não têm diálogo, nem bom senso, que não sabem morar em comunidades, podemos aplicar as técnicas de solução alternativa de conflitos, e uma delas é a mediação, porque desenvolve os interesses subjetivos e aflora a causa do conflito.

Quando o síndico deveria levar o conflito a ação de danos morais, ofensa, ameaça contra integridade física?
Quando se sentir ofendido e em sua honra e moral.

Fonte: Direcional Condomínios

Fim de ano pode ser boa época para comprar imóvel

Construtoras podem oferecer descontos ou melhores condições para baixar estoques e fechar bem o ano.

Este final de ano pode ser um bom momento para quem já vinha procurando imóveis. Além da desaceleração da alta dos preços no mercado imobiliário, algumas construtoras oferecem descontos ou melhores condições de negociação neste período, de olho no maior poder de compra dos consumidores, que recebem o 13º salário, e na redução dos estoques para alcançar um bom fechamento anual.

Como a adoção de uma estratégia mais agressiva de vendas depende da condição de cada construtora, e não apenas do fator sazonal, a orientação é aproveitar boas oportunidades se a intenção já era comprar um imóvel, mas não encarar o momento como uma chance única de conseguir bons preços na compra do imóvel.

 Segundo especialistas, o cenário é propício para que algumas oportunidades surjam principalmente entre as construtoras que possuem capital aberto, uma vez que, com as ações negociadas em Bolsa, elas precisam alcançar certas metas e mostrar bons resultados aos acionistas nos balanços trimestrais.

Para isso, algumas delas buscam oferecer promoções para reduzir seus estoques e aumentar o fluxo de caixa. “Algumas empresas fazem promoções ostensivamente, anunciam descontos, mas outras acabam apenas oferecendo melhores condições nos plantões de vendas”, explica o professor titular de real estate da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima. Algumas boas ofertas, como ele acrescenta, podem não estar estampadas em anúncios, mas sim aparecer durante o momento da transação ou da negociação.

Luiz Fernando Gambi, diretor de comercialização e marketing do Secovi-SP, complementa que muitas empresas acabam trabalhando seus descontos de forma mais “banal”, sem grandes alardes. “Muitas empresas, quando querem incentivar as vendas, comunicam aos seus canais de venda que estão flexibilizando sua tabela de desconto. Elas avisam aos vendedores que se antes eles poderiam dar descontos de 2%, agora podem trabalhar com 3%”, diz.

Marcelo Dzik, diretor de incorporação da construtora Even, afirma que o final de ano é um momento em que a construtora busca aproveitar a maior disponibilidade de renda dos consumidores por causa do décimo terceiro e também a maior intenção de compra de algumas pessoas que pretendiam comprar seu imóvel em 2012, mas ainda não o fizeram. Mas, ele explica que as oportunidades são muito mais condicionadas à necessidade de desovar unidades em estoque em um determinado momento, ou ao tipo de produto oferecido do que ao encerramento do ano.

Para encontrar maiores descontos nesta época, uma dica dos especialistas é partir do comprador a oferta de melhores opções de pagamento. Oferecer uma entrada maior, por exemplo, é algo que pode gerar descontos durante o ano todo, mas no final do ano a oferta pode surtir ainda mais efeito se a construtora estiver em busca de melhores resultados antes do ano acabar.

Bom momento do mercado

Além destes fatores que podem facilitar a compra no final de ano, a desaceleração na alta dos preços dos imóveis nos últimos meses também vem favorecendo a comercialização. No mês de outubro, a alta dos preços de imóveis medida pelo índice FipeZap foi a menor desde o início da série histórica em setembro de 2010. Nas regiões pesquisadas, que incluem sete capitais e o Distrito Federal, os preços subiram apenas 0,80% em média de setembro para outubro.

O professor da Politécnica da USP explica que o mercado esteve trabalhando até o primeiro semestre de 2011 com preços crescentes e agora a tendência é de acomodação. “No primeiro semestre de 2011 avaliamos que havia uma gordura especulativa nos preços. De lá para cá, os preços vêm se acomodando para baixo e eu considero que estejam adequados neste momento”, diz.

O diretor de marketing do Secovi avalia que o mercado imobiliário está entrando em uma fase melhor para os compradores. “Ainda estamos com um crescimento acima da inflação, mas a explosão que estava acontecendo nos preços está diminuindo e entra em uma parte da curva mais favorável”. Segundo ele, a partir de agora quem está procurando imóveis pode começar a encontrar melhores negócios, e a situação pode melhorar ainda mais no ano que vem.

Cuidados 

Ainda que todos os fatores levantados indiquem que os compradores podem se beneficiar neste final de ano, é importante que a decisão da compra seja planejada. Grandes “saldões”, descontos, brindes e vendas diretas com as construtoras são jogadas de marketing que podem ser muito bem-vindas, mas não devem ser o fator norteador da compra.

Conforme Rocha Lima explica, a compra de um imóvel, em muitos casos, representa o gasto mais alto da família, por isso é preciso ter cautela. “Um imóvel não é uma mercadoria que você entra na loja e compra. É uma decisão lenta, que exige reflexão, exige um olhar de 20 anos para frente e, em um horizonte mais curto de tempo, exige um olhar sobre a estabilidade do emprego e a capacidade de pagamento”.

As eventuais promoções de final do ano e as valorizações mais modestas, portanto, não devem acelerar a compra. O processo costuma ser demorado e durar cerca de seis a sete meses, segundo o professor da Politécnica. Por isso, fechar o negócio em um mês apenas pela motivação da promoção pode não ser uma boa decisão.

Gambi também acrescenta que de fato algumas empresas, para demonstrar aos acionistas resultados, reforçam as vendas em períodos de mudança de trimestre, mas mesmo assim elas não são capazes de oferecer descontos tão altos. “Elas podem estar dispostas a abrir mão de um pequeno lucro, mas olhando os balanços das empresas de capital aberto, a maior parte das incorporadoras têm margem de lucro de 11%, 12%. Então, se elas oferecerem 12% de desconto, elas não ganham nada”, afirma.

Portanto, segundo o diretor do Secovi, muitas vezes descontos superiores a 12% podem ser impraticáveis e sinalizar que o imóvel tem algum tipo de problema que tem impedido sua venda.

Fonte: Exame.com

A mudança para o condomínio

Uma grande alegria pode ser tornar em insatisfação quando os novos proprietários de apartamentos em conjuntos residenciais se veem ocupando pela primeira vez o prédio. Para o diretor de uma administradora de condomínios, José Roberto Iampolsky, em dezembro e fevereiro cresce o número de edifícios entregues pelas construtoras. Segundo ele, há muitas dúvidas em como transformar o uso coletivo das moradias em condomínio, devido às regras internas, distribuição de cargos e principalmente finanças.

Assembleia

O diretor orientou que o primeiro passo é realizar uma assembleia geral de instalação do condomínio, durante a qual serão eleitos o síndico e o corpo diretivo (síndico, subsíndico, conselho) para o período que for estabelecido.

“Neste primeiro momento, sugerimos que a primeira gestão seja de seis meses e não de um ano, já que tudo é novo, uma fase de adaptação. De preferência, as pessoas eleitas devem ter conhecimentos básicos de contabilidade, direito, finanças e administração, muito necessários no cotidiano do condomínio”, explicou.

Taxa condominial

Ainda na primeira assembleia, deve ser elaborada uma previsão orçamentária que definirá o valor mensal do condomínio a ser pago por todos os proprietários de unidades. “O valor do condomínio é um item que sempre gera muita controvérsia. Em síntese, a taxa é paga de acordo com tamanho do imóvel, mas há proprietários que não concordam e acham mais justo cobrar pelo número de moradores, o que é ilegal”, alertou Iampolsky.

Nesta conta, deve constar ainda uma verba para o enxoval do condomínio, ou seja, os equipamentos básicos necessários para o seu funcionamento, segurança, decoração, lazer etc. Para o representante da administradora, nesta hora, vale o bom senso, com a definição sendo dada pela média da disponibilidade aquisitiva dos condôminos. “Não deve prevalecer nem o gastador nem o supereconômico”, ponderou o diretor.

Convenção

Outra providência a ser tomada ainda na assembleia de instalação é a definição da convenção do condomínio, que é o conjunto de normas do condomínio e deve ser elaborada de acordo com a lei por um advogado e aprovada em assembleia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais. Ela trata, principalmente, das questões ligadas à gestão do patrimônio e deve ser registrada no Cartório de Imóveis competente.

Na convenção, estão estabelecidas as normas referentes à forma de rateio de despesas, prevenção e contenção de inadimplência, obras, mudanças, fundo de obra, padrão estético e uso das áreas comuns, como garagem e salão de festas, assembleias, escolha do síndico, subsíndico e conselho consultivo, animais, entre muitos outros itens.

Eleito o corpo diretivo e definida a convenção, deve-se providenciar o CNPJ do condomínio junto à Receita Federal.

Fonte: Folha do Condomínio

TJ paralisa obras de condomínio residencial para 7 mil pessoas no DF

Decisão atende ação do Ministério Público, que questiona legalidade da obra. Empresa responsável diz ter autorizações necessárias para a construção.

 A 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal determinou a paralisação imediata das obras do empreendimento residencial Península Lazer & Urbanismo até que seja julgado um recurso protocolado pela Promotoria de Justiça de Defesa da Ordem Urbanística (Prourb) do Ministério Público. A decisão é do dia 18 de setembro, mas foi divulgada apenas nesta quinta-feira (4).

Por meio de nota, a Dom Bosco Empreendimentos, consório que reúne as empresas Via e Paulo Octavio, responsável pela obra, informou que possui todas as autorizações legais necessárias para a construção. A empresa disse ainda que a obra do residencial já dura 38 meses e que a primeira fase do empreendimento deve ser entregue para cerca de 450 famílias ainda neste ano.

“Além do prejuízo aos clientes, a paralisação afetaria cerca de 2 mil colaboradores diretos e indiretos que hoje trabalham na construção do empreendimento”, diz o texto.

A decisão atende ação civil pública protocolada pelo Ministério Público. O condomínio está sendo implantado na região entre Águas Claras e Taguatinga. A previsão é que tenha 17 prédios de 27 ou 28 pavimentos, totalizando 1.896 unidades residenciais.

O empreendimento terá também salões de festas, cinema, quadras esportivas e academia. De acordo com estimativa do MP, cerca de 7 mil pessoas vão morar no condomínio.

A Prourb pediu o anulamento da licença de instalação, assim como da aprovação do projeto arquitetônico e a expedição do alvará de construção do condomínio. Como o pedido da promotoria não foi acatado pela Vara do Meio Ambiente do DF, a promotoria entrou com recurso no TJ em agosto.

O desembargador que analisou o caso, Angelo Passareli, determinou ainda que o empreendimento deve comprovar que não foi excedido o limite máximo da área de construção, que a taxa de permeabilidade do solo está sendo respeitada e elaborar o Relatório de Impacto no Tráfego e Sistema Viário do entorno da obra.

O empreendimento também está proibido de comercializar as unidades habitacionais, sob pena de receber multa com valor de 30% de cada contrato celebrado, e de divulgar o condomínio por meio de material publicitário.

“Os interesses do empreendedor, no sentido de comercializar as unidades residenciais do empreendimento em questão, não podem se sobrepor aos interesses sociais envolvidos, mormente no que tange à função social da cidade e ao bem estar de seus habitantes, bem como à preservação do meio ambiente, uma vez que se encontram assegurados pela própria Constituição da República”, afirmou Passareli na decisão.

Confira a íntegra da nota da Dom Bosco Empreendimentos:
“Com relação à informação sobre a decisão do TJDF, a Dom Bosco Empreendimentos S.A, responsável pela construção do Residencial Península Lazer & Urbanismo, informa que não foi oficialmente notificada sobre qualquer liminar alusiva ao pedido de paralisação das obras e complementa que, caso o seja, promoverá todas as justificativas sobre os questionamentos do Ministério Público dentro dos prazos legais.

Causa-nos surpresa tal liminar, uma vez que estamos há 38 meses com o empreendimento em construção e a um mês da entrega das unidades da 1ª fase para cerca de 450 famílias. Além do prejuízo aos clientes, a paralisação afetaria cerca de 2 mil colaboradores diretos e indiretos que hoje trabalham na construção do empreendimento.

O empreendimento Península Lazer & Urbanismo possui todas as autorizações legais necessárias para sua construção, como o registro de incorporação registrado em cartório, projeto aprovado e alvará expedido pela Administração de Águas Claras e o Relatório de Impacto de Trânsito (RIT), sendo o único da região a obter o licenciamento ambiental próprio, expedido pelo IBRAM.

Especificamente sobre o trânsito, todas as medidas mitigatórias no sistema viário foram executadas e custeadas pelos empreendedores, estando a maior parte delas já executadas ou em execução, em comum acordo com o Detran-DF e o DER-DF que, hoje, utilizam as soluções adotadas pelo Península como referência na melhoria de tráfego urbano da região. Cabe lembrar ainda que os empreendedores vão adotar e urbanizar a Praça das Garças, bem como entregarão uma rede de esgotos renovada e ampliada até a Comercial de Taguatinga.

Temos confiança de que qualquer decisão sobre a suspensão das obras deverá ser revertida pela Justiça, revelando que são infundados os questionamentos com relação à legalidade do projeto e preservando os clientes que confiaram seus investimentos no empreendimento.”

Fonte: G1