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contabilidade de condominio

Auditoria preventiva evita problemas futuros em condomínios

Manter uma auditoria preventiva é um investimento e não um custo para os condomínios. De acordo com Ângela Zechinelli Alonso, conselheira do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo (CRC-SP), algumas construtoras já começaram a entregar os apartamentos com a convenção de condomínio, incluindo essa exigência.

Segundo Ângela, algumas administradoras de condomínios também têm recomendado que as prestações de contas sejam avaliadas por auditores independentes. A conselheira explica que uma auditoria deve ser realizada seguindo as normas internacionais e nacionais em vigor, para qualquer porte de cliente.

No caso de condomínio, o auditor deve avaliar as necessidades do cliente para poder oferecer o serviço adequado. É importante também que todas as pastas de prestações de contas sejam verificadas e que a documentação tenha bases sólidas de controles internos. A auditoria deve ser realizada mensalmente e os condôminos devem assinar concordando com a prestação de contas feita pela administradora, após o exame do auditor.

As vantagens da auditoria para os condomínios é que ela pode detectar falhas nos controles internos e evitar má administração, desvios ou fraudes futuros. Além de identificar problemas já ocorridos.

Fonte: Condoworks e CRC SP Online

Compra de unidade com dívida

Questão é delicada. Síndico e partes envolvidas na transação devem saber como agir corretamente.

Compra com DébitosVida de síndico, todo mundo sabe que não é fácil. Mas uma das melhores formas de tornar esta tarefa menos desgastante e mais segura é mantendo-se bem informado.

Por exemplo, não são raras as vezes em que procuram pelo síndico ou administradora atrás de declaração de quite referente a débitos pendentes de alguma unidade, ou até mesmo questionando-o sobre a quem recai a responsabilidade de tais débitos.  E para agir corretamente diante destas situações, é muito importante que o síndico tenha um conhecimento mínimo sobre o assunto.

Da mesma forma, a informação também é crucial para o comprador ou vendedor do imóvel realizar uma transação segura e sem surpresas.

Compra com débitos pendentes

A compra de um imóvel sempre deve vir acompanhada de muito cuidado. Afinal, é um gasto muito grande, além de, na grande maioria das vezes, ser a concretização de um sonho. Por isso, o comprador deve ter muita atenção com a documentação do imóvel (veja lista abaixo) para que não tenha surpresas desagradáveis no futuro.

E quem compra uma unidade em dívida com o condomínio ou recebe-a como pagamento em um acordo judicial?

Nesse caso, o cuidado deve ser ainda maior. Afinal de contas, já se sabe que a unidade a ser adquirida apresenta débitos. Se for essa a situação, é de extrema importância que o comprador (ou vendedor) tenha certeza que o negócio é vantajoso, já que as dívidas de condomínio e IPTU continuam correndo. E, ao adquirir a unidade, o novo dono passa a ser o responsável pelos atrasados.

Se o caso for de um acordo judicial, e a unidade com condomínio em aberto for a indenização em questão, essa “dação em pagamento”- nome jurídico dado para esse tipo de transação -  pode até ser anulada, caso o devedor tenha outros credores.  Então, quem recebeu a unidade como pagamento pode ficar sem ela.

Por isso, é importante o auxílio de um profissional especializado em direito imobiliário. Ele conseguirá “fazer as contas” para saber se realmente vale a pena para o comprador esse tipo de transação.


Declaração de quite

Para saber se uma unidade à venda está em dia com as suas obrigações condominiais, o comprador deve procurar a administradora do empreendimento ou até mesmo o síndico, que, munido de cópia da ata de sua eleição, pode fazer uma declaração sobre o status da unidade.

Quando procurado para redigir esse documento, seja por um interessado em adquirir uma unidade ou em vendê-la, o síndico deve entrar em contato com a administradora para  ter certeza da situação financeira da unidade em questão. Daí a importância de se acompanhar as contas do condomínio mês a mês, evitando descobrir, de última hora, que uma unidade tem muitos meses de taxa em aberto.

O síndico também deve estar ciente de que não importa de quem seja o imóvel: se há dívidas referentes ao condomínio, elas deverão ser pagas, mesmo que o novo dono não conheça essa obrigação – já que as mesmas começaram a correr antes da sua compra. Ele deverá arcar com a totalidade dos débitos em aberto.

Documentação necessária para fazer uma compra de unidade segura

  • Declaração negativa de débitos, por escrito, do síndico ou administradora
  • Certidão negativa de débito de IPTU – geralmente quem não paga a taxa condominial também deixa o IPTU  em aberto
  • Certidão negativa no cartório de processos do município
  • Certidão vintenária com negativa de ônus atualizada.  A ser obtido no cartório de registro de imóveis onde o mesmo está registrado, o documento formaliza  o que aconteceu ali  nos últimos vinte anos, como hipotecas e titularidade
  • Certidão negativa de débitos na Justiça Federal e em ações cíveis (para proprietário e cônjuge)
  • Caso a unidade seja financiada, cheque cuidadosamente o contrato


Jurisprudências

Veja abaixo  três jurisprudências sobre o tema. No caso, as unidades foram recebidas como pagamento de indenização por dívida trabalhista e estavam com as taxas condominiais atrasadas. Os novos proprietários tiveram que arcar com os débitos em aberto.

Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Execução. Penhora da unidade geradora. Imóvel arrematado em processo trabalhista. Substituição processual do devedor originário pelo arrematante. Cabimento. Exegese dos artigos. 42, § 3º, do CPC e 1.345 do Código Civil de 2002.

Despesas de Condomínio. Cobrança. Execução Possibilidade de inclusão do arrematante da unidade geradora de débitos condominiais no pólo passivo da ação de execução. Inteligência do artigo 42, §3º, CPC que estende os efeitos da sentença ao adquirente. Recurso provido.

Ação de cobrança. Execução. Arrematação do bem penhorado em ação trabalhista. Natureza propter rem da obrigação. Arrematante responde pela dívida. Substituição processual. Exegese do artigo 42, do Código de Processo Civil. Agravo de instrumento provido.

Fonte: Sindico Net

Funções do Administrador

As administradoras de imóveis ainda são, salvo poucas exceções, empresas de pequeno e médio porte, onde predomina o atendimento personalizado e é fundamental a confiança depositada pelo cliente.

Poucas podem oferecer o lastro de um sólido patrimônio próprio, ou a garantia de uma fiscalização governamental, como ocorre com as entidades financeiros, de seguro e de previdência privada.

Ao considerar a imobiliária como candidata à administradora de seus imóveis, o proprietário deve levar em consideração fatores como: tempo, incômodo, segurança, conhecimento e economia. Entregando seus imóveis a uma imobiliária, terá o proprietário mais tempo para outras atividades? Não será incomodado com problemas do imóvel e de inquilinos? Receberá os alugueres em dia? O administrador oferece segurança, idoneidade, capacidade? Realmente entende de administração de imóveis, não fazendo da atividade apenas uma compensação para seu fracasso em outro ramo profissional?

Bons serviços

O proprietário não deve se deixar levar unicamente pelo fator economia, concentrando seu campo de visão unicamente no valor das taxas que pagará à administradora.

Deve analisar a gama de serviços prestados pela empresa, dentre os quais salientamos: a) cadastrar o cliente; b) avaliar o imóvel; cadastrar o imóvel para administração; d) obter procuração ou contrato de prestação de serviços para administrar o imóvel; f) atender e cadastrar o pretendente ao imóvel; g) cadastrar o fiador e sua mulher; h) elaborar o contrato de locação; i) vistoriar o estado de conservação e a destinação do imóvel; j)receber alugueres, impostos, taxas e encargos.

E ainda: l) emitir recibos e comprovantes de pagamentos; m) fornecer extrato para fins do Imposto de Renda; n) contabilizar as operações relativas ao imóvel; o) prestar contas da administração; p) preparar documentação para ação de despejo e execuções; q) efetuar vistoria de saída; r) providenciar consertos no imóvel. Há outras mais, mas vamos parando por aqui, que logo acaba o alfabeto.

Função comissária

Interessante observar que, muito embora as administradoras recebam procuração do proprietário do imóvel, sendo assim mandatárias, somente em poucos atos fica patente esta função de representante do senhorio. Em geral, somente na assinatura do contrato a imobiliária denuncia-se como procuradora do locador. Os demais atos da administração – como anúncio do imóvel, preenchimento de propostas de locação, cobrança do aluguel etc. – são feitos em nome da administradora.

A rigor, as administradoras têm-se colocado na posição de comissárias, praticando – de facto – verdadeira comissão mercantil, nos termos em que está exposta nos arts. 165 e seguintes do Código comercial.

A propósito, vale lembrar também o disposto no art. 1.307 do Código Civil, segundo o qual se o mandatário agir em seu próprio nome ficará diretamente obrigado, como se seu fosse o negócio, para com a pessoa com quem contratou. É um risco desnecessário que as administradoras correm, por não se colocarem de fato e de direito em sua posição de mandatárias do proprietário.

Será aconselhável a assinatura de contrato de comissão mercantil entre a administradora e o proprietário, quando, além de prestar serviços e representá-lo como mandatária, a empresa garantir o aluguel mediante “cláusula de comissão del-credere”, pela qual responde não só pela insolvência como pela pontualidade do locatário, garantindo a dívida como se fosse fiadora ou seguradora dos alugueres.

Estacionamentos de SP terão de reservar 5% das vagas para bikes

Qualquer estacionamento da cidade de São Paulo, seja ele de supermercado, garagem particular, condomínio ou shopping, terá de reservar ao menos 5% das vagas existentes para as bicicletas, segundo lei aprovada pela Câmara de Vereadores e sancionada na quinta-feira, 6 de dezembro, pelo prefeito Gilberto Kassab.

Detalhes sobre fiscalização (e cobrança ou não de multa) só devem ser divulgados após a regulamentação da lei, daqui a 60 dias, já na gestão do prefeito eleito Fernando Haddad.

Até em estacionamentos coletivos pequenos, nos quais não é possível calcular os 5%, o espaço deve ser garantido – e cresce em porcentual. Uma garagem com menos de dez vagas, por exemplo, deve separar uma para bicicletas. A lei revê trechos do Código de Obras do Município, conjunto de regras criado em 1992 e que já estabelece, por exemplo, a reserva de vagas para portadores de deficiência.

Detalhes sobre fiscalização (e cobrança ou não de multa) só devem ser divulgados após a regulamentação da lei, daqui a 60 dias, já na gestão do prefeito eleito Fernando Haddad. Segundo o autor do projeto, o vereador Marco Aurélio Cunha (DEM), a lei vai valer também para edificações antigas, que terão de ser adaptadas. “Se não valesse, não teria sentido. Demoraria cem anos para a cidade se adaptar.” O edil explicou que as paradas de bicicletas não poderão ser estacionamentos verticais – feitos com ganchos: terão de ser locais permanentes, com chão demarcado. “Senão, criariam uns guarda-chuvas de bicicletas”, justificou ao jornal O Estado de S. Paulo.

Polêmica à vista

A tendência é de que as associações que representam estacionamentos particulares e shoppings contestem a nova lei. A maior polêmica, no entanto, deve ficar com os condomínios residenciais. Os prédios da cidade, muitos deles com problemas de falta de espaço para carros, terão de fazer reformas. “É complicado criar mais espaço onde já não existe”, observou o diretor da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) Omar Anaute.

“Esse tipo de mudança deveria ser mais bem discutida. Muitos dos prédios novos já são entregues pelas construturas prevendo a necessidade de manobristas, porque as vagas já são fechadas. É uma decisão de cima para baixo. Para alguns prédios, é até inviável, embora a iniciativa de estimular as bicicletas seja boa”, argumentou Anaute.

Os cicloativistas, por outro lado, veem a eficácia da medida com restrições. “Já temos duas leis nesse sentido aprovadas na cidade. Mas nenhuma foi regulamentada e não são cumpridas”, lembrou William Cruz, do site Vá de Bike. “Como essa nova muda o código de edificações, pode ser que desta vez pegue”.

Cruz observou que muitas pessoas deixam de ir de bicicleta a estabelecimentos comerciais por falta de lugar adequado para pará-las. “Não são iguais a moto, que é só parar. Elas precisam de uma estrutura especial para serem presas”.

Fonte: 360 graus

Prestar Contas ao Cliente

Dentre as obrigações fundamentais da administradora de imóveis, destaca-se a prestação de contas. A obrigação de prestar contas é um dever geral, imposto na lei a todos os que administram bens e negócios alheios.

A forma e tempo da prestação de contas devem constar do contrato de administração. Não é preciso fixar dia certo (por exemplo, todo dia 10 do mês), podendo-se estabelecer condição determinativa do prazo (por exemplo, cinco dias após ter recebido o aluguel do locatário).

Mas, e se não houver estipulação de prazo para a prestação de contas? Quando deverá ser efetuada ou quando poderá o proprietário exigi-la? Sendo o contrato de administração de trato sucessivo, a prestação de contas deverá ser feita contínua e periodicamente. Se a cobrança do aluguel é feita de mês a mês, também a prestação de contas deve ser mensal; se for de dois em dois meses, a prestação poderá ser bimestral.

Caso a administradora deixe de cumprir essa obrigação (o que ainda ocorre com certa freqüência), o proprietário poderá constituí-la em mora, mediante notificação, ou, se preferir, em casos mais extremos, ingressar diretamente com ação de prestação de contas (Cód. Proc. Civil, art. 914 e seguintes).

Verdade dos fatos

As contas devem ser exatas, vale dizer, devem corresponder à verdade dos fatos e vir acompanhadas dos comprovantes das despesas efetuadas e levadas a débito do proprietário. Os comprovantes não precisam necessariamente ser entregues ao administrado, mas devem ficar à sua disposição na empresa.

É de boa política, nas administradoras de melhor organização, anexar à prestação de contas cópia de todas as entradas e saídas em conta corrente, como dos recibos de aluguel, notas fiscais de consertos, condomínio, impostos, seguro, emitindo aviso de débito sempre que o documento deva permanecer na imobiliária ou quando se tratar de despesas de difícil comprovação (táxi, telefone, selos etc.).

Já comentamos que a administradora pode cobrar todas as despesas que tiver feito em proveito do proprietário. Não deve haver receio em cobra-las, desde que estejam corretas, sejam necessárias e, se possível, moderadas. Porque não debitar, por exemplo, despesas com fotocópias e reconhecimentos de firmas de documentos necessários ao ingresso com ação de despejo por falta de pagamento?

A prestação de contas pode ser feita da forma estipulada pelo contrato. Não havendo previsão, o correto é a “forma mercantil”, em que são especificadas as receitas e despesas, bem como o respectivo saldo (Cód. Proc. Civil, art. 917), ou seja, através de conta corrente.

Importante ainda lembrar que o administrador que se apropria de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção, pratica o crime de apropriação indébita (Cód. Penal, art. 168). A retenção do saldo credor do proprietário, conforme as circunstâncias, pode caracterizar a apropriação indébita, além de ser a “melhor propaganda” para levar a empresa a perder seus clientes e à falência.

Lixo pode virar dinheiro para condomínios

A síndica Paola Powhesel ajuda na reciclagem
A síndica Paola Powhesel ajuda na reciclagem 
Na quinta-feira passada, a Secretaria estadual do Ambiente lançou o selo verde para condomínios, em parceria com a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) e o Sindicato de Habitação (Secovi). O certificado é dado a edifícios que fazem a coleta seletiva solidária, fornecendo material reciclável para as cooperativas, em lugar da Comlurb, e recolhem óleo de cozinha vegetal. Além de fazer bem ao meio ambiente, a iniciativa reforça a receita dos condomínios.

— Ganhamos entre R$ 100 e R$ 200 por mês, valor que é dividido entre os funcionários que atuam na reciclagem e a manutenção da estrutura — testemunha Paola Powhesel, síndica do Royal Barravaí, na Barra da Tijuca.

A reciclagem foi bem recebida pelos moradores, e 30% das 132 unidades já participam. Para crescer a adesão, Paola faz convocações em assembleias e no dia a dia.

No Conjunto Residencial Morada do Sol, em Botafogo, com 700 unidades, as seis toneladas recolhidas por mês geram cerca de R$ 2 mil.

Palestras educativas

O secretário estadual do Ambiente, Carlos Minc, informou que os condomínios que fizerem a coleta seletiva e recolherem o óleo vegetal poderão receber o selo.

— Atualmente, 90 condomínios estão aptos no Rio — diz o secretário.

Minc acredita que, além de aumentar a vida útil dos aterros sanitários — já que, ao separar o lixo, menos quantidade de detritos polui o solo —, as iniciativas geram empregos e renda para catadores.

No condomínio Morada do Sol, uma ou duas vezes por semana, uma cooperativa da ONG Ecomarapendi recolhe o material para reciclagem, segundo a síndica Sônia Lessa.

A capacitação não se restringe a catadores. Vera Chevalier, fundadora da ONG, conta que uma equipe faz palestras nos condomínios. Assim, mais gente participa.

Fonte: Extra

Escritório em casa exige cuidados do inquilino

Se o imóvel estiver em condomínio, locatário deve respeitar convenção. Caso contrário, contrato pode ser rescindido.

Walter Alves/ Gazeta do Povo / Luiz Lopes montou o escritóio de sua agência de turismo no próprio apar-tamento

Desenvolver atividades comerciais em imóveis alugados para fins residenciais é possível desde que o locatário respeite algumas regras para que o contrato não seja cancelado.

Nos condomínios, o inquilino precisa se certificar que a convenção permite o exercício de atividades comerciais no empreendimento e, mesmo em imóveis na rua, o locatário precisa do alvará de funcionamento expedido pela prefeitura municipal. Por conta destes empecilhos, misturar o trabalho com a moradia se torna um processo difícil, mas que compensa ao locatário que concentra duas locações em uma só e ao locador, que pode aumentar o valor da locação pela dupla finalidade.

Para evitar problemas logo no início, a principal orientação a quem está pensando em alugar tanto para residir quanto para trabalhar é deixar clara a intenção ao locador. Se houver concordância do proprietário, o contrato desenvolvido sobre a locação trará a finalidade principal e secundária. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes, não há nenhuma previsão expressa na lei do inquilinato acerca da locação mista e, portanto, a declaração de que o imóvel terá duas finalidades é muito importante, bem como qual será a principal desempenhada no local. “A definição da preponderância da atividade é que vai caracterizar como residencial ou comercial”, explica a advogada.

Cada tipo de locação tem regras próprias, especialmente quando trata da restituição do imóvel. Na locação comercial é mais fácil, não precisa de justificativa do locador para retomar. Assim, quando a finalidade principal é residencial, valerá a regra da locação residencial.

Sem a concordância do proprietário, o inquilino que desenvolver atividades comerciais e usar o endereço residencial em cartões de visitas ou passar a receber clientes e materiais com frequência poderá ser penalizado pela rescisão do contrato e terá de devolver o imóvel. “É interessante que o locatário explique qual a atividade que vai exercer e o locador, desta forma, não poderá alegar futuramente que não estava ciente”, aponta Josiclér.

No caso de imóveis em condomínios, a situação exige a concordância não apenas do locador como também dos vizinhos. Caso contrário, o inquilino ou proprietário pode solicitar à assembleia a modificação na convenção. “Na assembleia será analisado se a atividade vai alterar o cotidiano do condomínio, se vai ter um trânsito muito intenso de pessoas, entre outros detalhes”, explica a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínio do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira.

Antes de alugar

Avisar antecipadamente o proprietário do imóvel é fundamental, como fez o dono de uma agência de turismo Luiz Lopes. Antes de efetuar a locação, Lopes avisou o locador que um dos cômodos do apartamento seria utilizado como escritório e que receberia entre dois a três clientes por semana. Sem nenhum impedimento, faz dois anos que Lopes trabalha em casa e conta que a escolha possibilitou economia.

“Com a questão do universo do turismo girando em torno de atendimento online ou por telefone, eu e meu sócio vimos que era mais interessante criar um espaço no apartamento para gerir a empresa que economizaríamos e até otimizaríamos o trabalho”, conta.

Mercado aposta em imóvel com dupla finalidade

Concentrar o trabalho na própria residência ou em locais próximos aparece como tendência também nos lançamentos imobiliários. Empreendimentos com alas comerciais e alas residenciais têm crescido em Curitiba, como Evolution, New Concert, Universe e 7th Avenue que traz torres corporativas, residenciais e comerciais.

De acordo com Diego Filardi, gerente comercial da incorporadora Thá, responsável pelo 7th Avenue, o perfil do comprador das unidades varia desde investidores a pessoas que buscam morar próximo ao trabalho. “O maior benefício deste perfil de empreendimento é a possibilidade de visualizar que funciona 24 horas. Durante o dia tem toda a movimentação dos escritórios, mas a noite não se torna um espaço vazio já que existe uma população flutuante”, aponta.

Aquisição dupla

Filardi comenta ainda que há procura pelas duas opções, tanto residencial quanto comercial, pelo mesmo interessado. “Alguns jovens executivos optaram por ter o trabalho próximo e acabam adquirindo os dois tipos de unidades. É uma facilidade, pois a pessoa sai de casa, vai à academia do prédio, pega um café na lanchonete e depois sobe na torre comercial para o escritório. Não precisa de carro”, finaliza.

Atividade comercial requer alvará de liberação

Não apenas o locador e os vizinhos devem ser as preocupações dos inquilinos, mas também a prefeitura. A Secretaria de Finanças ressalta que toda atividade comercial precisa de alvará de funcionamento, independente se terá uma finalidade lucrativa, para que deixe clara a concordância do órgão sobre o que está sendo realizado, em que local e com qual objetivo.

Desta forma, após verificada a anuência do proprietário do imóvel, bem como do condomínio sobre a atividade comercial, o locatário deve buscar a consulta comercial no site da prefeitura (www.curitiba.pr.gov.br).

“A consulta é um documento da prefeitura com base nas questões urbanísticas. Com ele, o interessado ingressa com pedido e ali é verificado se pode desenvolver a atividade que havia sido pensada”, explica o consultor tributário da Secretaria de Finanças Aristides da Veiga. “A forma mais fácil de fazer o pedido do alvará é através da indicação fiscal que a pessoa encontra no IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano], buscar no site da prefeitura a consulta comercial, informar a indicação, o código da atividade – que também pode ser verificado no site – o tamanho da área que será utilizada, entre outros. Dependendo da atividade, se não exigir nenhuma análise de outras secretarias, o alvará pode ser liberado na hora”, aponta da Veiga.

Segundo o consultor, a prefeitura não exige saber se o imóvel é alugado ou próprio e, portanto, pode dar o alvará a locatários de imóveis residenciais mesmo sem consentimento do proprietário. Desta forma, a orientação do diretor da imobiliária Freitas Godoi, Emerson de Freitas Godoi, é que o locatário, antes de fechar contrato de qualquer imóvel, consulte na prefeitura se o comércio que deseja desenvolver é possível em quais regiões da cidade e quais os requisitos. “Até mesmo quando eu vou alugar um imóvel comercial, eu oriento os clientes a fazerem uma consulta para não perder tempo”, afirma.

Cadastro

Atualmente, o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) é expedido pela prefeitura no momento da liberação do alvará. A partir do próximo ano, a expectativa é que se concentre a busca tanto pelo alvará, quanto pelo CNPJ e o registro da atividade comercial em um mesmo local. “Por enquanto nós estamos com convênio com a Receita Federal e quando sai o alvará já é expedido o CNPJ. Mas, no início do ano que vem, o interessado poderá buscar direto na Junta Comercial os três documentos”, aponta o consultor tributário da Secretaria de Finanças.

MEI

Empreendedor não pode alterar rotina do condomínio

O entra e sai de clientes pode comprometer a segurança e a característica residencial do condomínio, surgindo como entrave ao microempreendedor individual. De acordo com a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira, a sugestão do sindicato é que todas as dúvidas dos moradores sejam levadas à assembleia e lá discutidas sobre a possibilidade de misturar o residencial com comercial. “Coloca na ata da assembleia tudo que pode e o que não pode ser feito. Se pode receber mercadoria, se não pode, se pode entrar pessoas. Ao chegar a um acordo e se a pessoa não cumprir os itens, a liberação pode até ser cancelada”, explica.

A advogada aponta ainda para as diferenças entre as profissões que podem ser desenvolvidas de casa. “É diferente se a pessoa fizer tudo pela internet e não precisa abrir empresa, nem receber pessoas. Não tem como proibir neste caso. Ou mesmo que ela trabalhe em uma empresa, seja representante comercial, que não precisa ficar no espaço físico da empresa. O que a pessoa faz ou deixa de fazer pelo computador não tem como impedir. O problema é quando precisa de documentação, de CNPJ, de um endereço comercial”, complementa. Tatiana relata casos em que moradores abriram uma empresa em casa e recebiam muitas caixas, obrigando os porteiros a guardarem diversos materiais, além de darem a um motoboy o controle do portão da garagem. “Situações assim modificam a rotina do condomínio e alteram a segurança”, aponta. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

Problemas nas construções com as chuvas podem ser evitados com manutenção regular

Nesta época do ano, é comum que apareçam transtornos nos imóveis em decorrência do período chuvoso.

 (Eduardo Almeida/RA Studio)

Nos períodos chuvosos, é comum aumentarem as reclamações nas administradoras de imóveis alugados por problemas em telhados. No entanto, o aparecimento do transtorno esta época do ano pode estar relacionado à falta de manutenção, tarefa que é de responsabilidade dos locatários.

Diretora da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), Adriana Magalhães explica que é preciso analisar cada caso para saber a quem cabe solucioná-lo. “A situação é relativa, porque pode ser de responsabilidade do proprietário, do inquilino ou do condomínio. Em um primeiro momento, em casas e lojas as trocas de telhas, por exemplo, cabem ao inquilino”, conta.

Outro transtorno que é mais comum nesta época do ano é o surgimento de infiltrações, que acarretam um enorme transtorno para os moradores do imóvel, sem contar que comprometem a estrutura da edificação. “Se for estrutural, o problema tem de ser resolvido pelo proprietário. No caso do condomínio, cabe a ele fazer a manutenção”, ressalta Adriana.

Morador de uma casa no Bairro Santa Inês, na Região Leste de Belo Horizonte, o motociclista Fábio Rocha tomou o cuidado de verificar seu telhado antes do período chuvoso. “Fiz, de março até junho, manutenção corretiva no meu telhado, que tinha problema de vazamento na junção com a parede e nas telhas, devido a galhos de árvores e folhas que foram se acumulando ao longo do tempo”, conta Fábio Rocha.

O motociclista diz que tem esse cuidado periodicamente. Tanto que, a cada dois anos, sempre antes do período de chuvas, faz a manutenção preventiva. Para isso, recorre a profissionais qualificados, como o que contratou este ano. “Ele tinha boas referências e tomei o cuidado de conhecer obras em que ele tinha atuado. Diante do meu problema, ele sugeriu a troca completa do telhado”, informa.

UMIDADE 

É preciso, ainda, ter atenção com o sistema de calhas. Afinal, é por essa tubulação que a água dos telhados é escoada. Mantê-las sempre limpas e desobstruídas é essencial para proteger as construções de alagamentos, da erosão do solo e da umidade excessiva. “Essa tarefa também é de responsabilidade do inquilino”, conforme ressalta Adriana Magalhães.

No entanto, há exceções, como reconhece a diretora da CMI/Secovi. Ela cita como exemplo um caso em que o excesso de frutos e folhas que caíam de um abacateiro de uma propriedade vizinha causou o entupimento da calha. “Tomamos a providência de notificar o vizinho. Temos sempre que verificar de quem é a responsabilidade e cobrar de quem é devido.”
O cuidado é muito importante, pois são vários os objetos que podem contribuir para o entupimento desse tipo de tubulação, “como folhas, frutos, sacos de plásticos trazidos pelo vento, terra, restos de reformas de telhado, reboco caído e até papagaios que caem nos telhados”, cita o engenheiro da Equiflow Serviços Polivalentes Geraldo Lafetá Rebello.

Mãos à obra 
Fachadas e janelas também requerem cuidados. Para executar esse tipo de serviço, fica a cargo do inquilino contratar um profissional ou ele mesmo fazer o trabalho

O mesmo cuidado que o proprietário e inquilino devem ter com o telhado se aplica à manutenção de fachadas e janelas, que precisam passar por revisões periódicas. “A questão é de responsabilidade de quem está na posse do imóvel, que deve pedir a um profissional para verificar. No caso das janelas, o silicone pode dar fissura, e os revestimentos, como pastilhas, devem ser revistos”, observa Adriana Magalhães, diretora da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi).

A advogada e sócia-proprietária da Sindicon Administração de Condomínios e Imóveis, Juliana Costa Oliveira Miranda, reforça a necessidade de manutenção periódica a fim de evitar infiltrações em janelas. “Os materiais utilizados para a devida vedação, como borrachas e silicone, perdem sua eficiência com o tempo e sofrem interferência do calor e da chuva”, explica.
No caso de infiltração originada da fachada, Juliana diz que cabe ao condomínio sanar o problema. Mas é o laudo emitido por profissional habilitado que poderá gerar mais segurança a respeito de a quem cabe solucionar a questão. “Toda e qualquer infiltração na área interna do apartamento, devidamente comprovada que é de origem da parede externa, é da responsabilidade do condomínio o reparo, inclusive dos danos provocados.” Para essa afirmação, a advogada se baseia no que diz a legislação a respeito do assunto. “A Lei 10.406, em seu artigo 1.348, inciso V, declara que todo e qualquer dano provocado pela parte externa é da responsabilidade comum (condomínio).”

O presidente da Rede Imvista, Eduardo Novais, aposta na conscientização dos inquilinos sobre a necessidade de manutenção e conservação de telhados e fachadas. “Encaminhamos, todos os anos, em setembro, um comunicado falando sobre a importância dessas manutenções anteriormente ao período das chuvas”, informa.

TRABALHO CUIDADOSO 

Para executar esse tipo de serviço, Novais diz que fica a cargo do inquilino contratar uma empresa ou um profissional, ou ele mesmo fazer o trabalho. “Geralmente, os maiores problemas são em casas, onde a manutenção não é periódica. Já em prédios os problemas são poucos e os próprios condomínios fazem a manutenção preventiva”, observa.

Vistoria regular no telhado é fundamental para evitar goteiras e infiltrações  (Eduardo Almeida/RA Studio)
Vistoria regular no telhado é fundamental para evitar goteiras e infiltrações

Nesse último caso, se for designado algum funcionário do prédio para executar a tarefa, o especialista em direito imobiliário e presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei), Fernando Augusto Cardoso de Magalhães, ressalva que o síndico deverá fornecer todos os equipamentos de segurança individual (EPIs) e, de preferência, contratar um seguro de acidente suplementar. “Vale lembrar que, nesse caso, a responsabilidade por eventuais acidentes ou danos causados pelo serviço realizado recairá, exclusivamente, sobre o condomínio.”

No caso da contratação de uma empresa, Fernando Cardoso diz que é importante verificar se ela está formalmente constituída. “É preciso exigir certidão de regularidade junto ao INSS e verificar se todos os empregados estão utilizando EPIs, devendo o síndico exigir a nota fiscal referente aos serviços prestados, a fim de resguardar o condomínio quanto à responsabilidade por danos que possam surgir devido a falhas na prestação dos serviços.”

Se a manutenção de telhados e calhas for em casas ou lojas, uma das soluções apresentadas por Eduardo Novais antes de contratar a empresa é procurar a imobiliária para indicar empresas e profissionais que já fazem esse tipo de serviço. “Atualmente, diversas imobiliárias têm um setor que dá esse auxílio ao inquilino, indicando os melhores nomes.”

De qualquer forma, o engenheiro Geraldo Rebello diz que, no caso das calhas, o interessado pode recorrer a empresas que fazem limpeza de caixas-d’água, que costumam oferecer esse tipo de serviço. “É preciso ser pessoal qualificado para não quebrar telhas nem pisar nas calhas, para não trincar suas soldas. O serviço deve ser acompanhado por pessoa de confiança”, orienta.

Três perguntas para… Pedro Covelo, engenheiro civil da Green Gold

Como deve ser realizada a manutenção de telhas e calhas?

Deverá ser feita verificando-se principalmente as telhas quebradas ou soltas, calhas e rufos furados ou enferrujados, além de sujeiras dentro das calhas, como folhas, poeira e até papéis.

Quem pode executar o serviço?

Essa manutenção pode ser feita por um funcionário do prédio ou até mesmo por um morador, desde que estejam usando todos os equipamentos adequados e cuidados possíveis para não se machucarem nem danificar ainda mais o telhado (como quebrar telhas, amassar calhas).

Quais cuidados devem ser tomados na hora de fazer esse serviço e contratar a empresa?

É aconselhável contratar uma empresa idônea especializada em reparos e manutenção de telhados e, de preferência, que tenha um responsável técnico em seu corpo de funcionários. Aconselho também fazer um contrato especificando todos os serviços e prazo para término deles.

Fonte: Lugar Certo

Entrega do Bem ao Gestor

Para entregar um imóvel à administração de terceiros, a assinatura de contrato escrito entre o proprietário e a administradora, seja a qualquer título (prestação de serviço, comissão mercantil, administração etc.) não é formalidade essencial.

Tampouco é essencial a assinatura de procuração, porque “a aceitação do mandato pode ser tácita, e resulta do começo de execução” (Cód. Civil, art. 1.292). Não é recomendável o mandato verbal, porque não confere poderes para os atos que exigem instrumento particular ou público, muito embora a locação não exija contrato escrito. A procuração ou autorização expressa do proprietário para a administradora evita conflitos e deve, portanto, ser outorgada.

Ao entregar a locação à imobiliária, com ou sem contrato (de preferência com), o proprietário deve encaminhar-lhe o original ou cópia dos documentos pertinentes ao imóvel. Como medida de cautela, o primeiro documento a ser examinado é o que prova que o cliente tem, realmente, posse e poder de administração sobre o imóvel, vale dizer, que está em condições de ceder o uso e gozo do imóvel ou dele dispor. Essa providência elementar é negligenciada em grande número dos casos, porque muito administradores não querem correr risco de perder o cliente.

Já houve casos em que a administradora efetuou prestação de contas a pessoa não legitimada, tendo de renová-la para o legítimo dono do imóvel. Aplica-se ao caso o dito popular de que “quem paga mal, paga duas vezes”. Casos onde há conflitos de família, envolvimento de herdeiros, cessão de direitos e compromissos de compra e venda devem ser bem examinados e, como medida de segurança, buscar o parecer do advogado da empresa.

Seguro é obrigação

Outro ponto que deve ser levado a sério é o do seguro do imóvel. Há locadores que, por medida de economia, não fazem seguro de seus bens. É um direito que lhes assiste. Mas, se o patrimônio for entregue à administração de terceiros, transfere-se a responsabilidade pela guarda diligente do imóvel, que exige, no resguardo de interesses, a aceitação de seguro contra incêndio.

Na qualidade de mandatário do proprietário, o administrador “é obrigado … a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua” (Cód. Civil, art. 1.300). Daí se infere que, se agir com culpa, deixando de efetuar seguro, poderá responder por prejuízos que causar ao cliente.

Como medida de cautela, deve a administradora, ao receber o imóvel, no caso de o proprietário dispensar o seguro, solicitar que assine “termo de responsabilidade”, pelo qual isente a administradora de qualquer obrigação quanto ao seguro da unidade.

Uma terceira providência que deve ser tomada pela administradora ao receber o imóvel, se já estiver alugado, é comunicar ao inquilino que passou a administrar a propriedade. De preferência esta comunicação deve ser feita pelo proprietário e, posteriormente, confirmada pela empresa.

O inquilino não será considerado em mora, e, portanto, poderá atrasar o aluguel, se for modificado o local de pagamento do aluguel sem seu conhecimento. É obrigação do proprietário indicar qualquer modificação de local de pagamento.

Um quarto aspecto a ser levado em conta, no to de recebimento do imóvel, é o da vistoria, o que veremos numa outra oportunidade.

Zelador Presidente

A palavra zelador sofreu evolução semântica. Originalmente se refere à pessoa zelosa, que cuida com desvelo de suas funções, que mostra dedicação e cuidado com o que faz. Em certas regiões do País, zelador é o funcionário encarregado de zelar pelo prédio, isto é, cuidar de sua limpeza e faxina. O sentido mais próximo da atualidade nos revela o zelador como o mais graduado funcionário de prédio residencial ou comercial, encarregado de supervisionar os serviços e o funcionamento operacional do edifício.

É, em outras palavras, o chefe dos funcionários, da manutenção, da portaria, da limpeza, da segurança etc. De seu desempenho depende em muito a tranqüilidade dos condôminos e, em especial, a do síndico. Nos edifícios residenciais, e até em alguns comerciais, existe a denominada residência do zelador, apartamento de propriedade comum dos condôminos dedicado ao uso do zelador e família.

A mentalidade corrente ainda é favorável ao zelador residente, pela comodidade de sua presença no edifício, especialmente nas horas de emergência ou na falta de outros funcionários. Já detectamos, no entanto, tendência no sentido de se evitar o zelador residente pelos ônus e incômodos que acarreta ao condomínio, além de maiores riscos trabalhistas.

REQUISITOS

O zelador, residente ou não, em razão de sua responsabilidade, necessita ser pessoa de nível elevado, com inteligência acima da média, bom discernimento, facilidade de comunicação, capacidade de liderança.

Outros requisitos geralmente procurados no bom zelador: disciplina, educação, discrição, boa aparência, pontualidade, iniciativa, dedicação. De preferência que saiba fazer a manutenção (e consertos) de máquinas e equipamentos. Zelador com essas e outras qualidades, como honestidade, cortesia, respeito, não é tão difícil de encontrar. Na situação de permanente crise em que vive o País, há sempre interessados na função. O salário, usualmente, não é ruim, em relação ao mercado, e a vantagem da moradia pesa na decisão.

Além de todas essas exigências, há condomínios que só contratam zeladores sem filhos, para evitar conflitos com os demais moradores do prédio. Ou então, com filhos já criados. Grande é o número de zeladores já aposentados pela previdência social.

DESPEDIDA

Se o zelador não assumir ares de dono do prédio, nem abusar de sua autoridade em relação aos demais funcionários, nem faltar ao respeito com condôminos e moradores, desempenhando suas funções com eficiência e sobriedade, longo será seu reinado. A cada mudança de síndico terá, evidentemente, que adaptar-se ao novo patrão.

Problema poderá surgir na hora da rescisão do trabalho. Se reside no prédio há anos e não tem casa própria, o que é comum, poderá opor resistência em entregar suas dependências.

Se nada pagava de aluguel, o condomínio poderá intentar ação de reintegração de posse contra o zelador, vencido o prazo de 30 (trinta) dias de notificação para entrega do imóvel. O zelador, por sua vez, poderá reclamar, na justiça do trabalho, o reconhecimento da habitação fornecida como salário em espécie (in natura), daí decorrendo indenização sobre todos os reflexos trabalhistas (13º, FGTS, INSS, férias etc. etc.).

Para não ocorrer riscos dessa natureza, muito melhor será que o condomínio alugue o apartamento para o zelador, descontando de seu salário o valor do aluguel. A atual Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite a retomada do imóvel em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego (art. 47, II), o que é o caso do condomínio. Melhor ainda, tal ação está sujeita a liminar para desocupação em quinze dias (art. 59, § 1º, II), bastando prova escrita da rescisão do contrato de trabalho. Se o zelador não comparecer para efetuar a rescisão, para evitar o despejo, a prova da rescisão pode ser demonstrada em audiência prévia.

A liminar da atual lei equiparou, em celeridade, a ação de despejo com a de reintegração de posse, deixando de ser vantagem o fornecimento gratuito da moradia ao zelador, a título de comodato, pelos já referidos riscos trabalhistas.