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contabilidade para condominios

Síndicos são orientados para agenda 2014

checklistOs condomínios residenciais de São Paulo devem planejar desde já a execução da agenda de rotinas para o próximo ano. O alerta é de uma administradora de condomínios da capital. Tarefas sazonais, que se repetem anualmente, são fundamentais para o bom funcionamento do empreendimento. Trata-se de obrigações importantes tanto no que se refere à entrega de documentos, manutenção periódica e agenda de compromissos, destacou a empresa.

No que se refere à documentação legal, é importante que o síndico aproveite o final do ano para a organização da papelada, já que logo em fevereiro é o momento de entregar a Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf) para a Receita Federal.

O documento traz informações sobre imposto de renda e retenções. Síndicos e funcionários do prédio devem receber no segundo mês do ano o Informe de Rendimentos para que possam preencher suas declarações de Imposto de Renda.

Em março, os condomínios têm como compromissos a entrega da Relação Anual de Informações Sociais (Rais) de todos os funcionários para o Ministério do Trabalho.

De acordo com a gerente de relacionamento da administradora, “é importante cuidar de tudo com muita antecedência para não atrasar a entrega da documentação e evitar problemas”, alertou Angélica Arbex.

A respeito da manutenção do condomínio, a gerente disse que é importante programar a realização anual de uma vistoria predial em prédios com mais de cinco anos de existência. A iniciativa busca identificar eventuais problemas de infraestrutura. Conforme Arbex, o trabalho deve ser feito preferencialmente em abril, antes do período de obras (caso estejam previstas), por equipe especializada em engenharia. Também em abril devem ser providenciadas uma das duas dedetizações e desratizações anuais recomendáveis para os edifícios.

O mês de maio, depois de encerrada a época de chuvas, é um período propício para a realização de obras como reparos, impermeabilizarão, pinturas e restauração de fissuras. Já em junho a administradora sugere que os síndicos encaminhem funcionários para cursos de capacitação, especialmente, em segurança. A preocupação é preparar o condomínio para o período de férias, quando muitos apartamentos ficam vazios e o risco de arrastões aumenta, contou a gerente. Também em junho é recomendável planejar as atividades para as crianças que permanecerão no condomínio em julho, mês de férias escolares.

Em julho é fundamental reforçar as medidas de segurança, alertando moradores e funcionários. Já agosto é o último mês para a dispensa de funcionários em condomínios de São Paulo, com aviso prévio em setembro, já que em outubro, mês de dissídio dos trabalhadores, não é possível demiti-los, orientou a profissional. Também em agosto, para os condomínios com piscinas, é recomendável aproveitar o tempo ainda frio para realizar sua manutenção anual, pouco ou quase nada usada neste período.

Setembro, mês de início da primavera, é mês para trabalhar as áreas verdes do condomínio, com cuidados mais intensos com a jardinagem. Em outubro, o condomínio deve providenciar nova dedetização e desratização, além de limpeza da caixa d’água, para que a água do prédio esteja com boas condições no verão.

Já em novembro é importante providenciar a manutenção dos pára-raios do condomínio, pela proximidade da época de chuvas, além de planejar a decoração de Natal. Por fim, em dezembro, o condomínio deve planejar as férias dos funcionários no ano seguinte, para saber quem irá folgar em qual data, realizar nova campanha de segurança por conta das férias de janeiro e encaminhar aos condôminos o boleto da cota condominial de janeiro, para que os moradores possam programar seu pagamento antes do período de férias.

A gerente de Relacionamento da administradora alertou, também, para a realização da Assembleia Geral Ordinária (AGO), que pode acontecer em qualquer época do ano para a discussão de temas como a eleição de síndico, aprovação da prestação de contas do ano anterior e votação do orçamento do exercício seguinte.

Segundo Arbex, é muito importante que o síndico planeje com antecedência a realização da assembleia, reunindo as informações necessárias e mobilizando os moradores. “Uma previsão orçamentária adequada é fundamental para garantir o cumprimento do plano de trabalho do condomínio e a cobertura de todos os custos operacionais com trabalhadores e prestadores de serviços”, concluiu.

Fonte: Folha do Condomínio

Terceirização de departamento jurídico é opção econômica e eficaz para condomínios

 É certo de que a Baixada Santista virou referência no mercado imobiliário nacional. São diversos os fatores que colaboraram com essa expansão, como as muitas opções de lazer, proximidade com a capital e a valorização devido ao pré-sal. Prova disto é que Santos lidera a lista de cidades com maior índice de verticalização, de acordo com pesquisa do Ibope Inteligência. Com 63%, a cidade é seguida por Balneário Camboriú (SC), com 57%, e Porto Alegre (RS), com 47%.

Acompanhando esse cenário promissor, vem o aumento das demandas envolvendo condomínios e demais assuntos ligados ao setor. Para se ter uma ideia, em 2012 foram distribuídas em média, 1200 ações pospostas por condomínios e 400 ações movidas contra condomínios em Santos.

Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial, do escritório Adriano Dias Advocacia e Consultoria Jurídica, explica que a saída mais viável e econômica é a terceirização na gestão jurídica dos condomínios, com equipe qualificada para orientar sobre todas as questões legais.

Adriano destaca que essa assessoria deve abranger todo o processo de cobrança e redução da inadimplência, assistência ao síndico e a participação em reuniões e assembleias, consultoria tributária, fiscal, administrativa, cível, imobiliária, trabalhista, bem como na constituição ou alteração da convenção de condomínio e de regimentos internos. “Deve-se incluir a forma de atuação; a realização de audiências e o acompanhamento de processos”, destaca Adriano.

Além da atuação perante o condomínio, os condôminos, a administradora e os prestadores de serviço, o departamento jurídico terceirizado realiza toda a gestão dos contratos firmados pelo condomínio; outro item delicado e que merece atenção especial. “As principais relações são regidas por contratos e, com a finalidade de reduzir os riscos e obter o máximo benefício de tudo que foi contratado, o condomínio também precisa administrar seus contratos de forma ágil e efetiva”, afirma o advogado.

O bom funcionamento do condomínio, em todos seus aspectos, é requisito fundamental para o bom convívio e harmonia entre seus moradores. “Além da facilidade no gerenciamento e controle de todas as obrigações legais do condomínio, a gestão jurídica ajuda na redução de custos e de conflitos potencialmente existentes no condomínio ou entre os condôminos, minimiza o risco de perdas e agiliza o desenvolvimento saudável do condomínio”, finaliza o especialista.

Fonte: Primeira Edição

Funções do Administrador

As administradoras de imóveis ainda são, salvo poucas exceções, empresas de pequeno e médio porte, onde predomina o atendimento personalizado e é fundamental a confiança depositada pelo cliente.

Poucas podem oferecer o lastro de um sólido patrimônio próprio, ou a garantia de uma fiscalização governamental, como ocorre com as entidades financeiros, de seguro e de previdência privada.

Ao considerar a imobiliária como candidata à administradora de seus imóveis, o proprietário deve levar em consideração fatores como: tempo, incômodo, segurança, conhecimento e economia. Entregando seus imóveis a uma imobiliária, terá o proprietário mais tempo para outras atividades? Não será incomodado com problemas do imóvel e de inquilinos? Receberá os alugueres em dia? O administrador oferece segurança, idoneidade, capacidade? Realmente entende de administração de imóveis, não fazendo da atividade apenas uma compensação para seu fracasso em outro ramo profissional?

Bons serviços

O proprietário não deve se deixar levar unicamente pelo fator economia, concentrando seu campo de visão unicamente no valor das taxas que pagará à administradora.

Deve analisar a gama de serviços prestados pela empresa, dentre os quais salientamos: a) cadastrar o cliente; b) avaliar o imóvel; cadastrar o imóvel para administração; d) obter procuração ou contrato de prestação de serviços para administrar o imóvel; f) atender e cadastrar o pretendente ao imóvel; g) cadastrar o fiador e sua mulher; h) elaborar o contrato de locação; i) vistoriar o estado de conservação e a destinação do imóvel; j)receber alugueres, impostos, taxas e encargos.

E ainda: l) emitir recibos e comprovantes de pagamentos; m) fornecer extrato para fins do Imposto de Renda; n) contabilizar as operações relativas ao imóvel; o) prestar contas da administração; p) preparar documentação para ação de despejo e execuções; q) efetuar vistoria de saída; r) providenciar consertos no imóvel. Há outras mais, mas vamos parando por aqui, que logo acaba o alfabeto.

Função comissária

Interessante observar que, muito embora as administradoras recebam procuração do proprietário do imóvel, sendo assim mandatárias, somente em poucos atos fica patente esta função de representante do senhorio. Em geral, somente na assinatura do contrato a imobiliária denuncia-se como procuradora do locador. Os demais atos da administração – como anúncio do imóvel, preenchimento de propostas de locação, cobrança do aluguel etc. – são feitos em nome da administradora.

A rigor, as administradoras têm-se colocado na posição de comissárias, praticando – de facto – verdadeira comissão mercantil, nos termos em que está exposta nos arts. 165 e seguintes do Código comercial.

A propósito, vale lembrar também o disposto no art. 1.307 do Código Civil, segundo o qual se o mandatário agir em seu próprio nome ficará diretamente obrigado, como se seu fosse o negócio, para com a pessoa com quem contratou. É um risco desnecessário que as administradoras correm, por não se colocarem de fato e de direito em sua posição de mandatárias do proprietário.

Será aconselhável a assinatura de contrato de comissão mercantil entre a administradora e o proprietário, quando, além de prestar serviços e representá-lo como mandatária, a empresa garantir o aluguel mediante “cláusula de comissão del-credere”, pela qual responde não só pela insolvência como pela pontualidade do locatário, garantindo a dívida como se fosse fiadora ou seguradora dos alugueres.

Prestar Contas ao Cliente

Dentre as obrigações fundamentais da administradora de imóveis, destaca-se a prestação de contas. A obrigação de prestar contas é um dever geral, imposto na lei a todos os que administram bens e negócios alheios.

A forma e tempo da prestação de contas devem constar do contrato de administração. Não é preciso fixar dia certo (por exemplo, todo dia 10 do mês), podendo-se estabelecer condição determinativa do prazo (por exemplo, cinco dias após ter recebido o aluguel do locatário).

Mas, e se não houver estipulação de prazo para a prestação de contas? Quando deverá ser efetuada ou quando poderá o proprietário exigi-la? Sendo o contrato de administração de trato sucessivo, a prestação de contas deverá ser feita contínua e periodicamente. Se a cobrança do aluguel é feita de mês a mês, também a prestação de contas deve ser mensal; se for de dois em dois meses, a prestação poderá ser bimestral.

Caso a administradora deixe de cumprir essa obrigação (o que ainda ocorre com certa freqüência), o proprietário poderá constituí-la em mora, mediante notificação, ou, se preferir, em casos mais extremos, ingressar diretamente com ação de prestação de contas (Cód. Proc. Civil, art. 914 e seguintes).

Verdade dos fatos

As contas devem ser exatas, vale dizer, devem corresponder à verdade dos fatos e vir acompanhadas dos comprovantes das despesas efetuadas e levadas a débito do proprietário. Os comprovantes não precisam necessariamente ser entregues ao administrado, mas devem ficar à sua disposição na empresa.

É de boa política, nas administradoras de melhor organização, anexar à prestação de contas cópia de todas as entradas e saídas em conta corrente, como dos recibos de aluguel, notas fiscais de consertos, condomínio, impostos, seguro, emitindo aviso de débito sempre que o documento deva permanecer na imobiliária ou quando se tratar de despesas de difícil comprovação (táxi, telefone, selos etc.).

Já comentamos que a administradora pode cobrar todas as despesas que tiver feito em proveito do proprietário. Não deve haver receio em cobra-las, desde que estejam corretas, sejam necessárias e, se possível, moderadas. Porque não debitar, por exemplo, despesas com fotocópias e reconhecimentos de firmas de documentos necessários ao ingresso com ação de despejo por falta de pagamento?

A prestação de contas pode ser feita da forma estipulada pelo contrato. Não havendo previsão, o correto é a “forma mercantil”, em que são especificadas as receitas e despesas, bem como o respectivo saldo (Cód. Proc. Civil, art. 917), ou seja, através de conta corrente.

Importante ainda lembrar que o administrador que se apropria de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção, pratica o crime de apropriação indébita (Cód. Penal, art. 168). A retenção do saldo credor do proprietário, conforme as circunstâncias, pode caracterizar a apropriação indébita, além de ser a “melhor propaganda” para levar a empresa a perder seus clientes e à falência.

Como lidar com a inadimplência em condomínios

Se existe um temor que aflige tanto condôminos quanto síndicos e administradores, é a inadimplência. Por causa dela, projetos são parados, há brigas entre moradores e o líder do condomínio tem trabalho dobrado para manter as contas em dia sem maiores prejuízos a todos. Porém, existem formas de amenizar o problema, sem que haja grandes prejuízos morais e financeiros.

Na capital paulista, por exemplo, quase 20% dos paulistanos não pagam a taxa de condomínio em dia. Esse é o resultado de uma pesquisa feita com 1.100 prédios gerenciados por uma administradora paulistana em 2009. Dos 656,1 mil boletos emitidos pela empresa no período, 80,01% foram pagos na data correta.

O levantamento mostrou ainda que 10,54% dos devedores acertam o débito dentro de 30 dias após o vencimento do documento. Os condôminos que pagam a taxa com atraso entre 31 e 60 dias somaram 5,38% do total. Os que permaneceram sem pagar após esse prazo – considerados inadimplentes – foram 4,08%.

Adriana De Biasi, advogada especializada em Direito Condominal e Imobiliário, diz que o primeiro passo para se resolver a questão é identificar o tipo de inadimplente. “Temos, por exemplo, o inadimplente temporário, que por razões de desemprego ou doença não consegue cumprir com o pagamento. O pior devedor é o contumaz, aquele que está sempre devendo, não paga nunca, faz acordo e não cumpre, quita a dívida somente quando vende o apartamento ou é executado. Este devedor, além de não se importar com os demais condôminos, acaba por gerar grandes problemas ao condomínio”, explica.

No caso do inadimplente temporário, o ideal é que tão logo a taxa deixe de ser paga, o morador entre em contato com o síndico. “O morador nessa situação deve procurar o mais rápido possível o síndico e a administradora para explicar sua situação e expressar sua vontade de pagar, de preferência por escrito. Dessa forma a administração saberá o motivo daquela inadimplência”, afirma o síndico profissional e consultor de condomínios, Maurício Jovino.

Já os permanentes são um caso à parte, pois são os que realmente dão prejuízo ao condomínio. Estes sim devem ser cobrados pelos administradores. “A cobrança amigável ainda é a mais rápida e com menos custos para ambas as partes, então, tentar fazer um acordo é sempre uma boa saída”, completa Jovino, que salienta a necessidade do acompanhamento jurídico das cobranças.

Direitos dos inadimplentes
De qualquer modo, é necessário ser cauteloso quanto ao tratamento dado ao morador com parcelas em atraso. “Morador inadimplente não pode ser rechaçado, excluído e nem passar por situações vexatórias, humilhantes ou sofrer perseguições por parte de quem quer que seja dentro do condomínio”, afirma Biasi.

No entanto, o inadimplente não pode votar e nem ser votado nas assembleias, mas pode participar com críticas, sugestões e opiniões. Nunca ser excluído.

Do mesmo modo, ser proibido de usar as áreas comuns, como piscinas e playgrounds, não é recomendado, visto que pode gerar mais conflitos, desestimulando o morador a quitar sua dívida, assim como ter o nome exposto em elevadores e quadros de aviso.

Por outro lado, existem punições legais que chegam até à perda do imóvel, por meio de leilão que o condomínio pode realizar para quitar as dívidas, e muitas vezes o morador desconhece a lei.

“Algumas pessoas não pagam condomínios e tem informações equivocadas, como se não pudessem perder seu imóvel, por terem crianças menores em casa ou que as dívidas de condomínio prescrevem em cinco anos. Nada disso procede”, diz Maurício Jovino.

No final do ano passado, porém, o volume de ações de despejo por falta de pagamento de aluguel registrou queda de 6,63% em novembro em relação a outubro em São Paulo (SP), de acordo com levantamento divulgado pelo Fórum de Justiça de São Paulo e pela administradora de condomínios Hubert.

Essa, no entanto, não é uma tendência. O Indicador Serasa Experian de Perspectiva da Inadimplência do Consumidor subiu 0,4% em outubro de 2009, o segundo mês consecutivo de elevação, após nove meses de queda. Segundo os especialistas do instituto, isto significa, na teoria, que a atual trajetória de queda da inadimplência dos consumidores deverá desacelerar ou até mesmo ser interrompida antes do final do primeiro semestre de 2010.

Fonte: Licita Mais

Prédios vão ter gasto extra em dezembro

Condomínios de São Paulo devem adquirir agora vale-refeição para distribuir a todos os seus colaboradores a partir do mês de janeiro.

Os condomínios de São Paulo terão de enfrentar alta de gastos com pessoal no mês de dezembro, com a compra de vales-refeição para seus funcionários. De acordo com a última convenção coletiva da categoria, realizada em outubro, cada colaborador passará a receber, em janeiro, R$ 5 por dia para alimentação – benefício até então inédito no Estado. O acordo também concedeu aumento salarial de 8% aos trabalhadores dos conjuntos.

“O peso de R$ 5 parece pequeno, mas pode ser considerável para um condomínio com um número grande de funcionários”, diz o vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Hubert Gebara. As despesas com mão de obra representam, em média, metade de todo o orçamento dos edifícios.

Ação mais indicada, a provisão de recursos para gastos adicionais com pessoal, normalmente é decidida no início de cada ano, na assembleia ordinária. Nela, as contas passadas são aprovadas e as futuras, estimadas pelos moradores. Por causa dos dissídios coletivos, há possibilidade, no entanto, de surpresas que podem exigir ajustes financeiros – feitos em assembleias extraordinárias.

“Os condomínios precisam ver se a previsão orçamentária é suficiente ou se vão ter de reajustar os valores (até que um novo orçamento anual seja realizado na assembleia ordinária). Os vales-refeição começam a valer no mês de janeiro, mas, como se deve comprá-los antes, a despesa de dezembro já vai ser onerada”, explica o diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Omar Anauate.

Até dezembro, outras ações também devem ser tomados por síndicos e gestores prediais. As despesas com folha de pagamento dobram com o pagamento do 13º salário e com alguns agrados concedidos aos funcionários. Há, ainda, gastos com a decoração de fim de ano. “Se o condomínio não estiver preparado, iniciará o próximo ano no vermelho, o que é muito ruim para gestão financeira”, diz a gerente geral da administradora de condomínios Oma, Gisele Fernandes.

No Alto do Ipiranga, o síndico Fredy Armando Camacho Junior, de34 anos, preocupou-se especialmente com o décimo terceiro para manter as contas em dia. “Para todas as surpresas, não estávamos preparados, mas tínhamos uma previsão de que haveria alterações”, conta.

Com cota de aproximadamente R$ 400 mensais, o condomínio de 120 unidades prepara-se para um reajuste no ano que vem. “Já estamos separando os documentos necessários.”

De férias. A inadimplência também pode ser um problema para os condomínios nos últimos dias do ano, segundo a gerente de relacionamentos da Lello Condomínios, Márcia Romão, pela dificuldade de prever cenários. Ela recomenda aos seus clientes, além do constante acompanhamento das contas, o adiantamento dos boletos de janeiro, evitando que os proprietários deixem de arcar com as obrigações durante as férias.

Na ausência dos condôminos, outro cuidado a ser tomado diz respeito à segurança dos conjuntos residenciais. As medidas são simples e incluem a identificação prévia nas portarias das pessoas autorizadas e entrar nas unidades e o recolhimento periódico de correspondências, de modo que cartas não se acumulem na frente das portas. “Não se pode deixar a chave na portaria”, acrescenta Hubert Gebara.

Fonte: Estadão

Problemas nas construções com as chuvas podem ser evitados com manutenção regular

Nesta época do ano, é comum que apareçam transtornos nos imóveis em decorrência do período chuvoso.

 (Eduardo Almeida/RA Studio)

Nos períodos chuvosos, é comum aumentarem as reclamações nas administradoras de imóveis alugados por problemas em telhados. No entanto, o aparecimento do transtorno esta época do ano pode estar relacionado à falta de manutenção, tarefa que é de responsabilidade dos locatários.

Diretora da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), Adriana Magalhães explica que é preciso analisar cada caso para saber a quem cabe solucioná-lo. “A situação é relativa, porque pode ser de responsabilidade do proprietário, do inquilino ou do condomínio. Em um primeiro momento, em casas e lojas as trocas de telhas, por exemplo, cabem ao inquilino”, conta.

Outro transtorno que é mais comum nesta época do ano é o surgimento de infiltrações, que acarretam um enorme transtorno para os moradores do imóvel, sem contar que comprometem a estrutura da edificação. “Se for estrutural, o problema tem de ser resolvido pelo proprietário. No caso do condomínio, cabe a ele fazer a manutenção”, ressalta Adriana.

Morador de uma casa no Bairro Santa Inês, na Região Leste de Belo Horizonte, o motociclista Fábio Rocha tomou o cuidado de verificar seu telhado antes do período chuvoso. “Fiz, de março até junho, manutenção corretiva no meu telhado, que tinha problema de vazamento na junção com a parede e nas telhas, devido a galhos de árvores e folhas que foram se acumulando ao longo do tempo”, conta Fábio Rocha.

O motociclista diz que tem esse cuidado periodicamente. Tanto que, a cada dois anos, sempre antes do período de chuvas, faz a manutenção preventiva. Para isso, recorre a profissionais qualificados, como o que contratou este ano. “Ele tinha boas referências e tomei o cuidado de conhecer obras em que ele tinha atuado. Diante do meu problema, ele sugeriu a troca completa do telhado”, informa.

UMIDADE 

É preciso, ainda, ter atenção com o sistema de calhas. Afinal, é por essa tubulação que a água dos telhados é escoada. Mantê-las sempre limpas e desobstruídas é essencial para proteger as construções de alagamentos, da erosão do solo e da umidade excessiva. “Essa tarefa também é de responsabilidade do inquilino”, conforme ressalta Adriana Magalhães.

No entanto, há exceções, como reconhece a diretora da CMI/Secovi. Ela cita como exemplo um caso em que o excesso de frutos e folhas que caíam de um abacateiro de uma propriedade vizinha causou o entupimento da calha. “Tomamos a providência de notificar o vizinho. Temos sempre que verificar de quem é a responsabilidade e cobrar de quem é devido.”
O cuidado é muito importante, pois são vários os objetos que podem contribuir para o entupimento desse tipo de tubulação, “como folhas, frutos, sacos de plásticos trazidos pelo vento, terra, restos de reformas de telhado, reboco caído e até papagaios que caem nos telhados”, cita o engenheiro da Equiflow Serviços Polivalentes Geraldo Lafetá Rebello.

Mãos à obra 
Fachadas e janelas também requerem cuidados. Para executar esse tipo de serviço, fica a cargo do inquilino contratar um profissional ou ele mesmo fazer o trabalho

O mesmo cuidado que o proprietário e inquilino devem ter com o telhado se aplica à manutenção de fachadas e janelas, que precisam passar por revisões periódicas. “A questão é de responsabilidade de quem está na posse do imóvel, que deve pedir a um profissional para verificar. No caso das janelas, o silicone pode dar fissura, e os revestimentos, como pastilhas, devem ser revistos”, observa Adriana Magalhães, diretora da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi).

A advogada e sócia-proprietária da Sindicon Administração de Condomínios e Imóveis, Juliana Costa Oliveira Miranda, reforça a necessidade de manutenção periódica a fim de evitar infiltrações em janelas. “Os materiais utilizados para a devida vedação, como borrachas e silicone, perdem sua eficiência com o tempo e sofrem interferência do calor e da chuva”, explica.
No caso de infiltração originada da fachada, Juliana diz que cabe ao condomínio sanar o problema. Mas é o laudo emitido por profissional habilitado que poderá gerar mais segurança a respeito de a quem cabe solucionar a questão. “Toda e qualquer infiltração na área interna do apartamento, devidamente comprovada que é de origem da parede externa, é da responsabilidade do condomínio o reparo, inclusive dos danos provocados.” Para essa afirmação, a advogada se baseia no que diz a legislação a respeito do assunto. “A Lei 10.406, em seu artigo 1.348, inciso V, declara que todo e qualquer dano provocado pela parte externa é da responsabilidade comum (condomínio).”

O presidente da Rede Imvista, Eduardo Novais, aposta na conscientização dos inquilinos sobre a necessidade de manutenção e conservação de telhados e fachadas. “Encaminhamos, todos os anos, em setembro, um comunicado falando sobre a importância dessas manutenções anteriormente ao período das chuvas”, informa.

TRABALHO CUIDADOSO 

Para executar esse tipo de serviço, Novais diz que fica a cargo do inquilino contratar uma empresa ou um profissional, ou ele mesmo fazer o trabalho. “Geralmente, os maiores problemas são em casas, onde a manutenção não é periódica. Já em prédios os problemas são poucos e os próprios condomínios fazem a manutenção preventiva”, observa.

Vistoria regular no telhado é fundamental para evitar goteiras e infiltrações  (Eduardo Almeida/RA Studio)
Vistoria regular no telhado é fundamental para evitar goteiras e infiltrações

Nesse último caso, se for designado algum funcionário do prédio para executar a tarefa, o especialista em direito imobiliário e presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei), Fernando Augusto Cardoso de Magalhães, ressalva que o síndico deverá fornecer todos os equipamentos de segurança individual (EPIs) e, de preferência, contratar um seguro de acidente suplementar. “Vale lembrar que, nesse caso, a responsabilidade por eventuais acidentes ou danos causados pelo serviço realizado recairá, exclusivamente, sobre o condomínio.”

No caso da contratação de uma empresa, Fernando Cardoso diz que é importante verificar se ela está formalmente constituída. “É preciso exigir certidão de regularidade junto ao INSS e verificar se todos os empregados estão utilizando EPIs, devendo o síndico exigir a nota fiscal referente aos serviços prestados, a fim de resguardar o condomínio quanto à responsabilidade por danos que possam surgir devido a falhas na prestação dos serviços.”

Se a manutenção de telhados e calhas for em casas ou lojas, uma das soluções apresentadas por Eduardo Novais antes de contratar a empresa é procurar a imobiliária para indicar empresas e profissionais que já fazem esse tipo de serviço. “Atualmente, diversas imobiliárias têm um setor que dá esse auxílio ao inquilino, indicando os melhores nomes.”

De qualquer forma, o engenheiro Geraldo Rebello diz que, no caso das calhas, o interessado pode recorrer a empresas que fazem limpeza de caixas-d’água, que costumam oferecer esse tipo de serviço. “É preciso ser pessoal qualificado para não quebrar telhas nem pisar nas calhas, para não trincar suas soldas. O serviço deve ser acompanhado por pessoa de confiança”, orienta.

Três perguntas para… Pedro Covelo, engenheiro civil da Green Gold

Como deve ser realizada a manutenção de telhas e calhas?

Deverá ser feita verificando-se principalmente as telhas quebradas ou soltas, calhas e rufos furados ou enferrujados, além de sujeiras dentro das calhas, como folhas, poeira e até papéis.

Quem pode executar o serviço?

Essa manutenção pode ser feita por um funcionário do prédio ou até mesmo por um morador, desde que estejam usando todos os equipamentos adequados e cuidados possíveis para não se machucarem nem danificar ainda mais o telhado (como quebrar telhas, amassar calhas).

Quais cuidados devem ser tomados na hora de fazer esse serviço e contratar a empresa?

É aconselhável contratar uma empresa idônea especializada em reparos e manutenção de telhados e, de preferência, que tenha um responsável técnico em seu corpo de funcionários. Aconselho também fazer um contrato especificando todos os serviços e prazo para término deles.

Fonte: Lugar Certo

Síndicos desonestos

Saiba o que acontece com síndicos que não fazem o correto.

Que a honestidade e a seriedade pautam o exercício da função de síndico para a maioria desses, não é novidade para ninguém. Porém, há alguns poucos que podem deixar todo o condomínio se questionando pelo motivo que foi eleito.

Para evitar esse tipo de situação, até já existem empreendimentos que aprovam em assembleia, antes da eleição do síndico, para que os candidatos sejam ‘Ficha Limpa’. Ou seja, que os interessados não estejam com problemas de crédito. Isso para evitar que pessoas com problemas financeiros possam gerir os fundos do condomínio. Mas para aplicar essa exigência, alguns cuidados devem ser tomados.

Há, porém, que se entender a diferença entre um síndico mal informado, desorganizado ou simplesmente pouco preparado para a função, de outro que age de má fé em benefício próprio, lesando o condomínio.

Os dois tipos de síndicos estão sujeitos a sanções. Geralmente, destituição do cargo, apenas. Mas se houver prejuízo para o condomínio, esse pode entrar com uma ação cível e penal para penalizar o síndico, dependendo do caso.

Veja abaixo o que pode acontecer em algumas situações:


Não convocar assembleia

Uma assembleia por ano, pelo menos, é fundamental. Tanto para prestar contas como para definir os gastos do próximo período. Há também que se ouvir os moradores e aprovar benfeitorias para o próximo ano.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico (saiba mais abaixo)


Não prestação de contas 

A prestação de contas deve ser feita pelo menos uma vez por ano, como diz o Código Civil. Há convenções que pedem que o síndico faça a prestação de contas com maior assiduidade. Nesses casos, o responsável pelo condomínio deve seguir o que diz o documento. O que não impede, em outros casos, que moradores interessados nas finanças do condomínio se interem do assunto sempre que julgarem necessário. Nesse caso, vale conversar antes com o síndico, zelador ou administradora para ver as pastas ou balancetes. Vale lembrar que os moradores não podem ficar com a pasta para si, ou retirar documentos e levá-los para casa, por exemplo.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ação de prestação de contas


Desvio de dinheiro / superfaturamento de obras

Essas são as acusações mais clássicas referentes à atuação de síndicos. São, porém, difíceis de serem provadas. Para que a acusação passe para o próximo passo, o ideal é que haja provas, como pagar por serviços que não foram feitos, orçamentos mais caros que os de mercado, empresas que concordem em afirmar em juízo que o síndico pedia uma “caixinha” ou uma nota mais alta do que o valor do serviço prestado.

Para gerar essas provas, nada melhor que contratar uma auditoria especializada em condomínios (veja mais abaixo). O ideal é que os empreendimentos, principalmente de médio e grande porte, contem sempre com esse tipo de serviço, mas se houver suspeita de irregularidade, é de suma importância que um especialista analise as contas do condomínio. Comprovado o desvio, ou o superfaturamento, quem deve investigar o caso é a polícia, e não os moradores.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ações na esfera cível (multa) e criminal (privação de liberdade)


Decidir tudo sozinho

Há síndicos que acham mais fácil decidem por todos. Então, preferem alterar prioridades decididas em assembleias, ou mesmo utilizar uma parte do fundo de obras para efetuar uma pequena reforma que não é urgente. Como, porém a voz de um não significa a vontade da maioria, essa postura não é recomendada, já que não reflete os desejos da coletividade do condomínio.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ação na esfera cível


Combinação entre síndico, conselheiros e administradora

Quando um grupo de mais de quatro pessoas se junta para cometer um crime, isso se chama formação de quadrilha. Ou seja, se o síndico não está “agindo” sozinho, e há mais pessoas o ajudando a cometer ilegalidades, todos devem ser punidos.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e da administradora, e ações na esfera cível e criminal.
    Vale lembrar que as ações na esfera cível, caso o condomínio consiga provar a culpa do síndico, acarretam em multa para cobrir o que foi tirado de lá. Para tanto, o culpado fica obrigado a devolver o que tomou indevidamente, seja com uma multa em dinheiro ou com seus próprios bens.


Como acabar com a situação

Caso seu condomínio esteja vivendo esse tipo de administração é possível destituir o síndico com uma convocação de assembleia para esse fim, que conte com as assinaturas de um quarto dos condôminos. Para tirar o síndico do cargo basta a aprovação da maioria simples dos presentes.

Outro passo a se considerar é uma auditoria, ou um perito especializado em condomínios. A empresa, ou o profissional, examina as contas e documentos do condomínio emite um laudo dizendo como anda a saúde financeira do condomínio. Há empreendimentos que contam com esse serviço regularmente – e todos os meses o local é auditado. Há aqueles que o fazem uma ou duas vezes por ano. E há também quem contrate apenas quando há alguma suspeita. Nesse caso, o serviço é mais caro.

Geralmente é o relatório da auditoria o primeiro passo para se entrar com ação contra um síndico que tenha agido de má fé.

Para contratar o serviço, mesmo sem a anuência do síndico, o assunto pode ser discutido em uma assembleia – chamada pelo síndico ou por um quarto das assinaturas dos condôminos- e basta a aprovação de maioria simples dos presentes.


Como se blindar?

Além de ser muito difícil viver em um local administrado por alguém corrupto, também é muito desagradável gerir um condomínio cercado por desconfiança. Por isso, o ideal é manter sempre a transparência.

A prestação de contas em dia é o melhor caminho para evitar as desconfianças infundadas. As decisões em assembleia devem sempre ser respeitadas. E outras reuniões devem acontecer quando houver a necessidade de se decidir por algo diferente do que foi decidido na previsão orçamentária, ou que irá impactar na taxa mensal, por exemplo.

No tocante às obras, pedir três orçamentos detalhados para obras pequenas e até cinco, para reformas de maior vulto, e guardá-las, para que não haja dúvidas sobre a empresa escolhida. Nesses casos, uma assembleia também deve ser convocada.

Também é importante que o síndico honesto e que esteja sofrendo com calúnias e difamações em seu condomínio, se defenda e peça provas e uma retratação pública. Afinal, não é por ser síndico que os moradores têm direito de acusá-lo sem provas, ou de fazer insinuações infundadas

Fonte: Sindico Net

Juros na construção é questionável

Comprador tem o direito de reclamar na Justiça da cobrança de juros antes da entrega das chaves. Prática é considerada abusiva pelos tribunais, mas há exceções.

Antônio More/ Gazeta do Povo / Cobrança de taxa remuneratória pelas construtoras durante a fase da obra é passível de contestação

Juros cobrados pelas construtoras antes da entrega das chaves em imóveis na planta podem ser contestados pelo comprador. A cobrança, conhecida como “juros no pé”, tem um caráter compensatório devido à opção dada ao comprador de parcelar o valor do imóvel e não pagá-lo à vista. No entanto, para alguns especialistas, como o imóvel não é usado antes da entrega e a construtora não faz qualquer empréstimo que exigisse uma taxa remuneratória, não havia porque cobrar juros.

A Justiça ainda não firmou um entendimento definitivo sobre a questão. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) traz decisões que aceitam e outras que invalidam a cobrança de juros pelas construtoras.

Mas as decisões nem sempre chegam à esfera federal e muitas disputas são resolvidas nos tribunais estaduais. No Paraná, advogados apontam que normalmente a prática é considerada abusivos pelos desembargadores. “Já tive clientes com contratos que previam a cobrança, mas o juiz afastou a cláusula e mandou devolver o dinheiro, em alguns casos até mesmo o dobro”, conta a advogada especialista em Direito Imobiliário, Ilcemara Farias.

De acordo com o presi­­dente da Associação Na­­cio­­nal dos Mutuários de Curi­­tiba (ANM), Luiz Alberto Co­­petti, a associação não recebe muitas reclamações acerca da cobrança, mas a entende como indevida. “Parece uma poupança até a entrega do imóvel, como uma entrada parcelada, mas não é. Na composição da Associação, julgamos que não seria permitido, a não ser que esteja estipulado em contrato e aceito pelo comprador”, explica.

Para o advogado do Sin­­dicato da Indústria da Construção Civil do Pa­­ra­­ná (Sinduscon-PR), Luiz Fer­­nando Pereira, as decisões favoráveis à cobrança pelo STJ trouxeram benefícios ao consumidor, pois as incorporadoras e construtoras são encorajadas a destacar qual o preço e qual o juro pago pelo imóvel. “É uma questão de negociar. O comprador pode solicitar para retirar a cláusula que trate dos juros e a construtora deixa mais claro o valor do imóvel sem os juros”, explica.

Clareza

O pagamento dos juros no pé deve estar previsto em contrato de forma clara para que o consumidor não tenha dúvidas na hora de fechar o negócio. Normalmente, os juros remuneratórios estarão logo após a cláusula de atualização monetária. Caso não haja qualquer cláusula a respeito dos juros, o pagamento não pode ser exigido e deve ser contestado pelo comprador.

Além da descrição da taxa praticada, o contrato deve trazer a forma de pagamento e o cálculo, se será sobre o saldo devedor, amortizado junto à prestação. A data final, seja até a entrega das chaves ou um período estipulado, também deve constar no contrato.

O comprador também pre­­cisa ficar atento para não confundir os juros no pé com o reajuste monetário, normal nos contratos de compra e venda de imóveis. A atualização monetária nor­­malmente traz como indicadores o Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou o Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB), e é cobrada para rpor a desvalorização da moeda.

Comprador deve buscar retirada da cláusula

Quem já pagou juros durante a fase de obras pode entrar na Justiça até cinco anos depois do pagamento para cobrar o ressarcimento, segundo o Código de Defesa do Consumidor. Especialistas lembram ainda que a ação movida não garante que os juros sejam pagos, justamente por haver entendimentos divergentes sobre o assunto.

“No Brasil não há precedentes. São poucas as súmulas vinculantes. Os juízes têm liberdade para julgar e mudar conforme a situação, mas a lei privilegia o consumidor, ele sempre poderá discutir”, explica a advogada Ilcemara Farias.

“Mesmo com decisões do STJ favoráveis às construtoras, é possível questionar porque são decisões singulares. Vale entre as partes que entraram com as ações. Os processos normalmente envolvem particulares, não teria aplicação para as demais pessoas, mas servem como subsídio para entrar com ação”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Nelson Antônio Gomes Junior.

De acordo com o Procon-PR, o ideal é que o comprador recorra judicialmente e solicite a mudança na cláusula contratual.

Como argumento, o comprador pode alegar a impossibilidade de uso do bem durante o período de pagamento dos juros. Além disso, é válido lembrar que o contrato de compra e venda vislumbra um compromisso que pode ou não ocorrer. No caso de não concretizado, a cobrança dos juros geraria um desequilíbrio contratual, beneficiando mais uma parte do que a outra, ação proibida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Há ainda a possibilidade de negociar diretamente com a construtora a retirada da cláusula. Se a negociação não prosperar, a orientação dos advogados é para que o comprador assine o contrato, garantindo o imóvel, e depois entre com uma ação revisional. “Antes de assinar é possível pedir a retirada da cláusula direto com a construtora, juridicamente é possível, mas na prática é um tanto complicado. Então é melhor contratar, garantir o imóvel, e depois pedir o ressarcimento”, orienta Ilcemara.

Investimentos

Custo financeiro inviabiliza mercado de imóveis na planta

A cobrança de até 1% ao mês pelas construtoras sobre o saldo devedor antes da entrega das chaves inviabilizaria a compra de imóveis na planta, principalmente porque já há a correção pelos indicadores, como o Índice Nacional da Construção (INCC). De acordo com o professor de Vendas Imobiliárias, Canais de Vendas e Trade Marketing do Instituto Superior de Administração e Economia da Fundação Getúlio Vargas (ISAE/FGV) Henrique Penteado Teixeira, sob a ótica do comprador, a compra financiada com correção monetária mais os juros não é a melhor escolha. “Eu diria que inviabiliza porque os investimentos conseguem superar a correção, mas não superam a correção mais os juros. Claro que depende dos juros praticados”, explica.

A sugestão de Teixeira é que o comprador busque uma construtora ou incorporadora que não pratique os juros no pé ou guarde o dinheiro e compre o imóvel à vista após o lançamento. Há ainda a possibilidade de colocar o capital em investimentos e, com o rendimento, comprar o imóvel mais tarde. “Se o comprador tiver de pagar meio por cento ao mês durante o período antes de receber as chaves como juros, ele pode achar um investimento de 0,8% que o dinheiro renderia mais”, finaliza Teixeira. (AM)

Dicas

Veja quais os caminhos para resolver a questão da cobrança de juros antes da entrega das chaves

Antes de fechar negócio

- Procure saber com as construtoras e incorporadoras se elas praticam a cobrança de juros no pé;

- Converse com as empresas para saber a possibilidade de não pagar esta taxa e solicite a retirada da cláusula do contrato;

- Para garantir o imóvel, é possível assinar o contrato com os juros e, até cinco anos depois, solicitar o ressarcimento junto à justiça;

- Leia o contrato com atenção, verifique todas as cláusulas e tire as dúvidas com as construtoras, incorporadoras, imobiliárias ou advogados de confiança;

Depois de pagar juros

- O comprador tem até cinco anos, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, para solicitar o ressarcimento através de uma ação revisional de contrato ou ação de obrigação de fazer, para retirar a cláusula sobre os juros;

- O comprador pode buscar o Juizado Especial Cível. Ações até 20 salários mínimos não é preciso constituir um advogado. Ações entre 20 e 40 salários mínimos é preciso nomear um advogado.

5 anos

É o prazo que o comprador tem, após o pagamento dos juros, para reclamar e pedir o ressarcimento do valor com reajuste.

Fonte: Gazeta do Povo

Planejamento financeiro ajuda na administração de condomínios

Na Vila Andrade, contas são planejadas no começo do ano.

A maioria dos condomínios acumula gastos no fim do ano. Pagar o 13º salário dos funcionários e, além disso, guardar dinheiro para pagar o IPTU no começo do ano seguinte. Para não se perder nas contas, os administradores de prédios precisam fazer um planejamento financeiro. Isso pode evitar que o condomínio fique no vermelho.

Em um prédio na Vila Andrade, Zona Sul de São Paulo, todas as contas são feitas com antecedência. “As contas são planejadas logo no começo do ano. O síndico vê a previsão orçamentária, todas as contas já ficam inclusas no valor do condomínio para não ter aquela surpresa no final do ano”, explica a moradora Eliane Sabanelli.

O prédio tem cinco piscinas, duas portarias e 90 funcionários. O síndico Carlos Eduardo Torre diz que o segredo para deixar a vida dos 5 mil moradores mais fácil é ter seriedade, transparência e honestidade.

A receita anual do condomínio é alta, cerca de R$ 3 milhões por ano. Quando dezembro se aproxima, os gastos aumentam por causa do 13º salário.

Em outro condomínio na Vila Olímpia, também na Zona Sul, as contas também estão no azul. O prédio reformou a churrasqueira, trocou o piso da piscina e pintou a fachada. E, ainda assim, restam R$ 100 mil no caixa.

Parte da renda vem dos 95 moradores, que pagam entre R$ 300 e R$ 400 todos os meses. A outra parte vem dos aluguéis para antenas de celular e da garagem. Somando tudo, o condomínio fica com uma sobra para despesas do fim do ano.

Outra medida aplicada no prédio é em relação à caixinha de fim de ano. Os funcionários não precisam deixar uma lista na portaria. Como as contas são bem organizadas, a caixinha de cerca de R$ 200 já está embutida no 13º salário. O funcionário também ganha uma cesta de Natal.

A síndica Fernanda Nogueira define o valor com os conselheiros do condomínio todo ano. “Me senti coagida quando um zelador veio me cobrar caixinha em outro prédio onde morava”, conta. Os moradores e os funcionários também aprovaram a medida.

Fonte: G1

O fim da festa dos condomínios clube

Para o mercado, a diminuição no número de lançamentos desse tipo de empreendimento é consequência da redução da demanda reprimida e da falta de terrenos próximos ao centro.

O empresário João Batista investiu em dois apartamentos em um conjunto com 560 unidades em Curitiba

Considerada uma aposta do mercado imobiliário local, os lançamentos de megaempreendimentos perderam o fôlego nos últimos dois anos em Curitiba. O primeiro condomínio clube veio em 2008 e, nos primeiros três anos, a participação cresceu, atingindo o ápice em 2010 com 10% do total de lançamentos na capital. A partir de 2011, no entanto, as construtoras diminuíram o ritmo e, até julho deste ano, este segmento representava 2% dos novos empreendimentos.

A falta de terrenos próximos ao anel central compatíveis com o tamanho da construção e a diminuição da demanda reprimida são alguns fatores apontados por especialistas e pelo mercado para a não consagração do segmento em Curitiba. Em 2008, os megaempreendimentos tinham 6% de participação no mercado curitibano e o déficit habitacional na região metropolitana da capital passava de 64 mil famílias, segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Os megaempreendimentos com mais de 300 apartamentos seriam uma resposta a esta necessidade de moradia. Para o professor de economia da PUC-PR e sócio da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, Fábio Tadeu Araújo, a redução nos lançamentos de megaempreendimentos não significa que o déficit habitacional tenha sido reduzido a zero. “O principal motivo para a redução da participação é porque Curitiba não tem uma demanda tão grande para concentrar 600, 700 apartamentos em um só ponto. Em quatro anos já deu para atender a demanda reprimida, mas continua tendo a demanda normal”, explica.

Segundo o presidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), Gustavo Selig, a redução dos condomínios clube está mais ligada à falta de espaço. “Em Curitiba não pegou muito essa tendência do condomínio clube porque os bairros ao redor do centro não têm grandes áreas para esse tipo de empreendimento”, aponta. Além disso, Selig afirma que Curitiba é diferente de São Paulo e do Rio de Janeiro no que diz respeito a criminalidade. “Aqui, como é mais fácil atravessar a cidade, ir para um shopping, para um clube, torna o megaempreendimento não tão atrativo. Lá a criminalidade é grande e as pessoas preferem ficar dentro de casa, fazendo tudo sem sair”, aponta.

Foi justamente a questão da localização que pesou na decisão do empresário João Batista ao comrar dois dos 560 apartamentos no condomínio clube Botânica, em Curitiba. “São muitas áreas para recreação, você usufrui sem sair de casa e a boa localização me chamou a atenção”, afirma.

Tendência nacional

O aumento nos preços dos terrenos e a segurança são duas das principais justificativas do advogado e síndico Márcio Rachkorsky para caracterizar os condomínios clube como tendência nacional.

“O primeiro motivo é econômico. Os terrenos ficaram caros, antigamente os terrenos eram baratos. As construtoras podiam comprar um terreno e fazer um prédio com uma torre só e vender os apartamentos. Atualmente a construtora só consegue viabilizar economicamente o empreendimento se ela construir vários apartamentos. Outro motivo é a mudança de conceito de quem vai morar em condomínio. As pessoas querem, acima de tudo, segurança”, explica.

Moradia, comércio e lazer no mesmo lugar

Os megaempreendimentos são caracterizados por mais de 300 unidades além de diversos espaços de lazer. Comparados a pequenas cidades tanto na administração quanto na convivência, o grande número de vizinhos tende a potencializar os problemas com barulho, animais de estimação e uso de áreas comuns. A vida coletiva, no entanto, também traz benefícios através da redução dos custos, aumento da segurança e facilidade de serviços.

Os condomínios clube não se justificam apenas pelas centenas de unidades, mas também pelos serviços que podem ser encontrados nele. Além das áreas comuns tradicionais como o salão de festa e playground para as crianças, alguns condomínios clube trazem também pontos comerciais como salão de beleza e espaço pet. “Em um condomínio clube é possível concentrar todos os serviços em um mesmo lugar. Lá dentro tem lazer, tem cultura, tem até comércio dependendo do tamanho do condomínio e todo mundo fica protegido como se fosse um oásis de segurança”, avalia o advogado e síndico de um condomínio de três mil apartamentos em São Paulo Márcio Rachkorsky.

Prefeito

O principal responsável para manter a ordem entre os moradores e funcionários é o síndico que, normalmente, convoca conselheiros e até mesmo contrata empresas para ajudar a atender todas as obrigações. “Só a figura do síndico não está sendo mais adequada, porque ele teria de conhecer tudo que uma administradora de residências conhece para por em prática e manter a tranquilidade do residencial. Teria de conhecer desde as leis trabalhistas para os funcionários, até as cobranças dos inadimplentes”, afirma o contador e administrador de empresas Ângelo Bescz. O síndico responde por tudo que ocorre dentro do condomínio e, segundo Bescz, este é o principal motivo para uma boa assessoria. “Se for um condomínio misto [residencial e comercial], tem de cuidar porque os conceitos não podem bater de frente. As regras da área comercial são uma e do residencial são outra, mas é o mesmo síndico”, explica.

Regimento

Megaempreendimentos não modificam a convenção

Para tornar as tomadas de decisões mais dinâmicas nos megaempreendimentos, apenas o regimento interno é modificado.

Como a convenção precisa da aprovação de 2/3 dos condôminos [proprietários], e o regimento pode ser mudado apenas com maioria simples, os síndicos de grandes residenciais procuram deixar a convenção mais livre possível de modificações. “Tudo que não for estrutural, tudo que for mudança cotidiana, muda no regulamento interno com a maioria simples. Assim o síndico ganha mobilidade nas decisões do condomínio”, explica o advogado Márcio Rachkorsky.

Ainda assim, é preciso cuidado na hora de mudar o regimento. As modificações não podem afrontar a convenção. “O regimento deve conter os direitos e deveres dos condôminos, uso das áreas comuns e as penalidades por infração. Além disso, as regras devem vigorar. Se consta no regimento que não pode transitar com animais de estimação na área comum e algum morador infringir, deverá ser notificado e se continuar, leva multa. O síndico que não penalizar o morador pode ser questionado pelos outros condôminos”, explica o contador e administrador de empresas Ângelo Bescz. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

Assalto a condomínios: cuide-se para não ser o alvo

Saber como acontecem os assaltos a condomínios diminui o risco de enfrentar a situação traumática.

Condomínio

Diante do aumento das ocorrências de assaltos, cada vez mais os condomínios adotam aparatos de segurança, o que não tem impedido, em todo o Brasil, invasões engendradas por bandos organizados. Entender como acontecem os assaltos é meio caminho andado para evitá-los, orienta Rodrigo Karpat, advogado especialista em questões condominiais.

Karpat diz que a primeira providência é entender como os assaltos acontecem. “Os bandidos costumam observar o funcionamento do condomínio que pretendem roubar, muitos dias antes de realizar a ação. Na maioria das vezes, entram no prédio pela garagem, via clonagem do controle remoto, atrás de algum carro ou rendendo um morador”, alerta o especialista.

“Quando os assaltantes não entram pela garagem, sua alternativa mais constante é a própria porta da frente: de “carona” com algum morador ou aplicando golpes, como o do falso carteiro, falso corretor, falso policial, falso medidor de gás, entre outros”, diz Karpat.

Diante dessa estratégia dos assaltantes, Karpat diz que a portaria do condomínio deve ser o centro das atenções. “Muitos assaltos podem ser evitados com o treinamento de porteiros por empresas especializadas, que ensinam aos profissionais do condomínio identificar golpes e situações de risco”, recomenda.

“O porteiro deve sempre desconfiar de prestadores de serviços que chegam acompanhados. Antes de autorizar a entrada de qualquer pessoa, o ideal é ligar para a empresa prestadora do serviço, confirmar a visita ao condomínio e identificar o funcionário. São pequenas atitudes que evitam grandes riscos”, alerta o especialista.

O advogado recomenda ainda que o condomínio forneça ferramentas para permitir ao porteiro colocar em prática as medidas de segurança. Por exemplo, se o telefone da portaria estiver bloqueado para ligações externas, o profissional não terá como confirmar a visita.

Karpat chama atenção para a importância de o condomínio fornecer ferramentas para que o porteiro coloque em prática as necessárias medidas de segurança. Por exemplo, se o telefone da portaria estiver bloqueado, o funcionário não terá como proceder à verificação.

“O porteiro – continua Karpat – deve ser orientado a nunca passar informações sobre moradores, uma vez que as mesmas se transformam em ‘ganchos’ para que os meliantes voltem e assaltem o condomínio. Um exemplo é a placa de venda. O assaltante chega em determinado horário, pergunta sobre a unidade que está à venda e obtém dados do morador ou do proprietário do imóvel. No turno seguinte, após a mudança do porteiro, usa essas informações para entrar no condomínio e iniciar a ação criminosa”.

Importante também, reforça o especialista, é o condomínio investir em ferramentas de segurança e medidas preventivas. “A segurança é uma soma de fatores que inclui desde barreiras físicas e treinamento de funcionários, até a cooperação dos moradores. É essencial a instalação de portões duplos nas entradas de pedestres e automóveis, insulfilme nas guaritas e câmeras nos ambientes”.

Karpat recomenda ainda que é importante discutir a responsabilidade do condomínio em caso de assalto ou outra ação criminosa.

“Reiteradamente, o Poder Judiciário tem decidido que o condomínio não é responsável por estes roubos, salvo se ficar comprovada falha na ação dos funcionários; ou se o condomínio oferece segurança, o que precisa estar previamente descrito em convenção. A melhor saída, então, é o trabalho em conjunto entre administradoras de condomínios, funcionários e moradores, para evitar ser o próximo alvo da onda de violência”, finaliza Rodrigo Karpat, advogado especialista em questões condominiais.

Fonte: Exame

Custos condominiais tendem a crescer pós-implantação

Após a entrega de um lançamento, os custos de um condomínio tendem a crescer até a plena utilização das unidades. Esse movimento exige transparência das administradoras e atenção do corpo diretivos dos edifícios.

Nos empreendimentos da incorporadora Helbor, a ocupação dos prédios chega, em média, aos 90% das unidades após um ano da instalação. “A administradora tem um processo de trabalho que vai se ajustar. E, eventualmente, aquela previsão orçamentária pode ser revista”, diz o assessor de assuntos corporativos da companhia, Roberto Viegas.

O consumo de água e energia são crescentes à medida que os moradores aumentam, pressionando os gastos para cima. Além disso, a falta de ocupação requer cuidados adicionais por parte dos envolvidos na gestão. No momento inadequado, o desmembramento da conta unificada do edifício entre as unidades pode elevar os custos com tarifas públicas, já que imóveis vazios pagam cotas mínimas independentemente do uso.

Segundo o vice-presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Fábio Kurbhi, a taxa definida nas assembleias de implantação é elevada também de acordo com as decisões dos condôminos frente às demandas de uso. “Tudo depende do que se vai implementar no condomínio”, diz.

Pela elevação constante de custos, as empresas especializadas devem apostar na clareza para descrever a evolução orçamentária dos edifícios, na opinião do diretor de Administradoras do Secovi-SP, João Luiz Annunciato. Ele pede que as companhias associadas explicitem nas reuniões de implantação os possíveis reajustes. Além disso, elas devem informar claramente aos síndicos quaisquer alterações de custos no decorrer dos meses.

“Se os gastos persistirem por mais de um mês, proponho para o síndico que uma assembleia seja convocada. Não é necessário uma reunião mensal”, explica. O gestor, no entanto, tem a faculdade de decidir se levará a proposta da empresa adiante.

O síndico representa juridicamente o conjunto e responde por sua ação ou omissão. “O dever legal de manter o condomínio em ordem é do síndico. A administradora somente auxilia, diz o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai.

O advogado Ricardo Trotta também ressalta a importância do conselho fiscal dos edifícios no acompanhamento da gestão. “O síndico fiscaliza a administradora, e o conselho fiscaliza o síndico”, resume.

Fonte: Estadão

Novela no condomínio: quem paga por infiltrações?

Controvérsia sobre quem arcará com os custos é só uma das implicações de vazamentos em condomínios.

Vazamento ou infiltração é motivo de muita dor de cabeça, para o condomínio e os seus moradores. O caso pode até virar uma novela – já que, dependendo do local do vazamento, há muitas controvérsias sobre quem será o responsável pelo problema, arcando com os custos para resolvê-lo.

“Os vazamentos e infiltrações danificam a estrutura da edificação, aumentam os custos com o abastecimento de água e se não for sanado no início pode trazer grandes prejuízos”, alerta Bárbara Silva Freitas, responsável pela área financeira e administrativa da Primar Administradora de Bens.

Umidade na parede, manchas escuras no teto do banheiro, pintura descascada e mofo são alguns indícios de que algo não vai bem com o encanamento e as tubulações. Assim que estes sinais forem detectados, é necessário procurar um profissional capacitado a identificar a origem do vazamento, e eliminá-lo.

“Quando o vazamento acomete apenas a unidade do morador, ele deve responsabilizar-se pelos custos e pela solução do problema. É recomendado agir rápido, para que outras unidades não sejam atingidas, implicando em maiores prejuízos”, observa Bárbara Freitas.

Basicamente, há três motivos para o surgimento de infiltrações: vazamentos; falhas na impermeabilização da laje; e o lençol freático – caso que provoca a infiltração no poço do elevador. As empresas especializadas possuem equipamentos que acusam o ruído (imperceptível a audição) provocado pelo vazamento, e mostram o local exato da infiltração.

“Se o ponto estiver em alguma área comum, como na caixa d’água, paredes externas, áreas de lazer, salão de festas e outros, o condomínio é obrigado a assumir a responsabilidade com o reparo dos danos”, ressalta Bárbara Freitas.

Ela recomenda que, ao perceber no apartamento alguma infiltração originada em área comum, o morador deve relatar imediatamente ao síndico, o qual, por sua vez, precisa tomar as medidas cabíveis para resolver a questão.

A executiva ressalta que quando o problema originar na unidade do vizinho, ele será o responsável pelos custos. No caso de imóvel alugado, o proprietário deve arcar com as despesas quando a infiltração ocorrer devido ao desgaste natural da estrutura. Porém, se o inquilino fizer alguma reforma e acabar perfurando o encanamento, então ele terá que pagar o conserto.

“É bom lembrar que quando é necessário realizar obras de urgência não é preciso a aprovação em assembleia. Se um morador providenciar o reparo que é de encargo do condomínio, ele deve continuar pagando as taxas normalmente, e a questão resolvida durante as reuniões condominiais. No caso de o condomínio arcar com os danos causados em outras unidades, devido a uma infiltração, o morador que pagar esse tipo de custo poderá cobrar o reembolso posteriormente”, finaliza a executiva da Primar Administradora de Bens, Bárbara Freitas.

 

Fonte: Exame

Decálogo de Observações

Algumas observações gerais devem ser rememoradas, se bem que o tema seja bastante conhecido de todos. Vamos a elas:

1ª Funcionário do condomínio não é empregado doméstico - Apesar de trabalhar na esfera domiciliar dos condôminos, aplicam-se a ele as normas da legislação comum trabalhista, com todos seus direitos e corolários.

2ª Admissão e demissão é com o síndico - Como representante legal do condomínio, o síndico tem plenos poderes para admitir e demitir funcionários, salvo se houver cláusula específica regulando o assunto na convenção ou no regimento interno. Para evitar demissões arbitrárias, tão onerosas ao condomínio, convém disciplinar o assunto, restringindo tal poder, com consulta prévia ao conselho consultivo ou à assembléia.

3ª Número de funcionários é com a assembléia ordinária - Despesas de funcionários e encargos são despesas ordinárias. Mas há diferença entre ter dois ou cinco empregados no prédio. Seu número deve constar do orçamento anual a ser aprovado em assembléia. Não deve ficar ao alvedrio do síndico.

4ª Lugar de porteiro é na portaria - A função do porteiro é importante demais para ele circular fora de seu posto de comando. Não deve ficar na frente do prédio, do lado de fora, nem em outras dependências, de onde não possa controlar o fluxo de entrada de pessoas e veículos.

5ª Lugar da mulher do zelador não é na portaria - Se o condomínio tiver zelador residente e sua mulher não for funcionária do condomínio, seu lugar não é certamente na portaria. Não deve substituir o marido. O vínculo empregatício que resultará custará muito caro aos condôminos.

6ª Condômino não é patrão direto do empregado - O funcionário foi contratado pelo condomínio, através de seu representante legal, o síndico. Não cabe a cada condômino, individualmente, a tarefa de chamar a atenção dos funcionários. Na omissão do síndico ou em caso de necessidade urgente, até se admite, em função do princípio de que cada condômino deve defender os interesses da coletividade. Na rotina do dia-a-dia deixar esse incômodo para o síndico.

7ª Funcionário não é confessor nem confidente - Se não quiser que sua vida particular seja conhecida de outros, não a conte para funcionário do condomínio. Por norma funcional, ele não deve ser indiscreto com relação ao que sabe sobre os condôminos, mas não fez nenhum voto nesse sentido.

8ª Porteiro não é atleta nem técnico - O equipamento que usualmente se coloca na portaria (interfone, telefone, controle do portão eletrônico e da porta de entrada, visor ou visores de TV em circuito fechado, etc.) exige do porteiro perícia de técnico e coordenação motora de jogador de basquete. Nem todos têm treinamento e habilidade para tanto. Paciência.

9ª Zelador residente não é banco 24 horas - O zelador reside no edifício, mas trabalha para o condomínio. Deve ter horário de trabalho como todos os demais funcionários. Excepcionalmente, poderá ser acionado para resolver problemas de urgência. Trabalho continuado fora do expediente poderá resultar em pagamento de horas extras, com todos os demais acréscimos trabalhistas. Cuidado.

10ª Funcionário é parte do condomínio - Trabalha quase dentro da nossa casa. Conhece nossos hábitos. É membro ativo da comunidade condominial.

Não Basta Vigiar o Papel

A dificuldade de controlar as contas do condomínio tem sua origem no singelo fato de se tratar de um ente coletivo, algo entre o público e o privado. Quanto maior a distância entre quem administra a verba e o seu bolso, maior a tentação para se exceder nas despesas ou cair no desvio. Noutras palavras, quanto maior o número de pessoas que participam do rateio de um prejuízo, menor será seu interesse em dispor de tempo para fiscalizar a correta aplicação dos valores arrecadados, seja em forma de taxa de condomínio, seja em forma de impostos.

Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e fiscal do dinheiro dos condôminos, sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo, as quais transcrevemos:

“Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

- Avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;

- Ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;

- Consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;

- Consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;

- Somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com CPMF, taxas etc.;

- Comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;

- Analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;

- Cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.”

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da Internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento. “Dessa forma, – enfatiza – qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”