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direito condominial

Uso Solo Implica Aluguel

Após a separação do casal, o ex-cônjuge que permanece com o uso exclusivo de imóvel comum é obrigado a pagar aluguel ao outro? Caso positivo, a partir de quando?

Controvérsia nesse sentido foi levada à apreciação do Superior Tribunal de Justiça, através de sua Quarta Turma, sendo relator o ministro Cesar Asfor Rocha.

Como explica o ministro, em maio de 1995, as partes tiveram homologada em audiência a separação consensual do casal, ficando estabelecido que ‘a partilha de bens será realizada posteriormente’. Meses depois, a ex-mulher ingressou contra o ex-marido com ação de arbitramento de aluguel devido pelo “uso da sua metade da casa desde 23.10.94, data em que a autora obteve autorização para sair do lar conjugal em ação cautelar de separação de corpos”.

A sentença de 1o grau julgou procedente o pedido considerando que ‘os cônjuges, após a separação tornam-se condôminos do imóvel comum’. Condenou o réu a pagar aluguel sobre a metade do valor da avaliação. Em grau de apelação, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul confirmou a sentença.

O réu então recorreu ao STJ, indicando que este mesmo tribunal já decidira que ‘cessada a comunhão universal pela separação judicial, o patrimônio subsiste enquanto não operada a partilha, de modo que um dos consortes não pode exigir do outro o que corresponderia à metade da renda de um presumido aluguel…’ (Resps 12.081-SP e 3.710-RS).

Sem surpresas

Em seu voto, o ministro Cesar Asfor Rocha lembra que a Segunda Seção do STJ já uniformizou a divergência entre as Terceira e Quarta Turmas, decidindo a favor do pagamento de indenização pelo uso exclusivo de imóvel não partilhado, a partir da citação.

Nas palavras do ministro: “É que uma vez homologada a separação judicial do casal, a mancomunhão antes existente entre os cônjuges transforma-se em condomínio regido pelas regras comuns da compropriedade. Dentre elas a do artigo 627 do Código Civil, dispondo que ‘cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum’. A norma prestigia a proibição do enriquecimento sem causa.”

O pagamento de aluguel, porém, não é automático, no dizer no relator. “A anuência, ainda que tácita, de um dos condôminos para que o outro permaneça sozinho na posse do bem comum gera a presunção de existência de um comodato gratuito por prazo indeterminado, que pode ser extinto a qualquer momento seja por meio da notificação seja pela citação para ação de divisão ou, como no caso dos autos, de arbitramento de aluguel.”

Conclui seu raciocínio o magistrado: “Preserva-se, assim, o direito do condômino, com razões para supor estar ocupando imóvel sem qualquer ônus dada a aparente aquiescência da mulher, de não ser surpreendido tempos depois com a notícia de que deve pagar retroativamente pelo uso de coisa também sua.”

Em síntese, a Quarta Turma do STJ deu provimento parcial ao recurso, determinando que o aluguel seja pago à ex-mulher, na base de 50% do valor avaliado do aluguel, porém somente a partir do momento em que o ex-marido foi citado da ação de arbitramento e não a contar da data de homologação da separação judicial.

Votaram com o relator, unânimes, os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Junior e Barros Monteiro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Reintegração e Interdito

Se a ação de manutenção de posse é adequada para os casos de turbação da posse, nas hipóteses em que o possuidor (proprietário ou não) for despojado de seu imóvel em virtude de ato violento, clandestino ou eivado de vício de precariedade, ele poderá retomar seu bem através da ação de reintegração de posse.

O elemento que caracteriza o esbulho é a perda da posse por parte do esbulhado, ou espoliado, ou despojado, ou despejado, em favor do esbulhador, que para tanto se vale da força, da coação e da ameaça, físicas ou morais; de meios sub-reptícios, ocultos ou furtivos; ou ainda da confiança, da tolerância, da boa vontade do possuidor, para privá-lo da posse do imóvel.

Na ação de reintegração de posse incumbe ao autor provar: 1) a sua posse; 2) o esbulho praticado pelo réu; 3) a data do esbulho (menos de ano e dia, com direito a liminar); 4) a perda da posse.

O primeiro requisito a ser provado é a posse do autor no momento em que ocorreu o ato do esbulho, ou seja, de que estava na posse da coisa.

O segundo requisito é que tenha ocorrido o esbulho por parte do réu, e, o terceiro, que tal esbulho ocorreu em espaço de tempo inferior a ano e dia.

Finalmente, cabe ao autor provar que perdeu a posse da coisa, ou de parte determinada dela, em proveito do réu. Não é necessário que o autor tenha perdido a posse sobre toda a área de que dispõe, mas somente a parte objeto do litígio.

Quanto aos demais aspectos – medida liminar, justificação, contestação, recursos – a ação de reintegração de posse segue o mesmo procedimento que a ação de manutenção.

Interdito proibitório

A terceira das principais defesas da posse é o interdito proibitório, ação de caráter preventivo destinada a proteger a posse apenas ameaçada.

O interdito está previsto no art. 501 do Código Civil e no art. 932 do Código de Processo Civil, este com redação mais atual, que estabelece:

“O possuidor direto ou indireto, que tenha justo receio de ser molestado na posse, poderá impetrar ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório, em que se comine ao réu determinada pena pecuniária, caso transgrida o preceito.”

Os requisitos do interdito proibitório são, como se vê, a existência de uma posse atual; a ameaça iminente de turbação ou esbulho; e o justo receio de que essa ameaça se concretize.

Ocorridas estas circunstâncias, a requerimento da parte, o juiz ordenará a expedição de mandado proibitório contra o réu, no qual constará o valor da pena pecuniária arbitrada pelo próprio juiz, para o caso de o réu violar o preceito cominatório constante do mandado (abster-se de praticar qualquer ato de turbação ou esbulho).

Pelo mesmo mandado o réu será citado para responder à ação no prazo de 15 dias, lapso que se inicia da juntada do mandado, devidamente cumprido, aos autos.

E como agirá o juiz se, pelos fatos aduzidos com a petição inicial, não estiver plenamente convencido de que está ocorrendo uma ameaça de turbação ou esbulho da posse?

Poderá ordenar a realização de audiência de justificação, uma vez que, segundo dispõe o art. 933 do Código de Processo Civil, “aplica-se ao interdito proibitório o disposto na seção anterior”, que trata do procedimento da manutenção e da reintegração de posse.

*Luiz Fernando de Queiroz

Assembleia Extraordinária – AGE

Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

 As assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, geralmente para tratar de assuntos não discutidos na última assembleia ordinária ou de urgência.

Para que uma assembleia extraordinária seja convocada, é preciso a assinatura do síndico ou de pelo menos 1/4 dos condôminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Código Civil:

Assunto

Precisa de assembleia?

Votação Necessária

Obras “necessárias”, que conservam o condomínio ou impedem sua deterioração. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento

Depende

Se despesas não forem grandes, não precisam de aprovação. Verificar Convenção.

Obras “úteis”, que aumentam ou facilitam o uso comum. Ex.: Reforma da guarita, instalação de câmeras.

Sim

Maioria simples dos condôminos

Obras “voluptuárias”, as que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira. do jardim

Sim

2/3 dos condôminos

2/3 dos condôminos

Sim

2/3 dos condôminos

Construção de um novo pavimento no edifício

Sim

100% dos condôminos

Mudança da destinação do edifício (de comercial para residencial ou vice-versa, por exemplo)

Sim

100% dos condôminos

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mais sobre obras

  • Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja necessária à habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.
  • Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir:

 Artigo 1341, § 1o “As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.”

  • Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar imediatamente a assembleia, e comunicar a situação:

Artigo 1341, § 2o “Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.”

  • Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas apenas por estes:

Art. 1.340. “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”

Fonte: SindicoNet