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duplique condominios curitiba

Como limpar piscinas?

Como é realizado o trabalho de limpeza e manutenção em piscinas?

HTH- Limpeza e manutenção de piscinas é realizado em dois processos, limpeza física (escovação de paredes, peneira, limpesa de borda e filtração) limpeza quimica – uso de ajustadores de ph e cloro.

ABCDÁGUA-

TRATAMENTO PARA PISCINAS RESIDENCIAIS NO VERÃO

PROCESSO QUÍMICO

  Seg Ter Qua Qui Sex Sab Dom
Medir a Alcalinidade Total (entre 80 e 120 ppm) Medir 1 vez por mês
Medir o pH (7,0-7,4) sim   sim  
Clorar com hth® Cloro Granulado ou Pace® sim   sim   sim  
Medir o Cloro Livre   sim   sim   sim  
Clarificar com hth® Maxfloc   sim  
Acrescentar hth® Algicida Manutenção   sim  
Decantar Quando necessário
 

PROCESSO FÍSICO

  Seg Ter Qua Qui Sex Sab Dom
Filtrar a Água sim
Limpar o Pré-Filtro - sim -
Retrolavar o Filtro Seguir as Instruções do Fabricante
Aspirar/Peneirar Quando necessário
Escovar Quando necessário
Usar hth® Limpa Bordas Quando necessário

AQUANOBRE-Existem vários processos de limpeza e manutenção de piscinas, citaremos alguns abaixo:

Com cloro (convencional) Com Ozônio Com UV Com eletrodos de cobre ou prata Com células geradoras de cloro através de adição de sal

Segue abaixo, tratamento convencional:

DIARIAMENTE:

Verificar as condições de transparência da água. Colher folhas do espelho d água com a peneira cata folhas. Filtrar a água da piscina. Clorar a água (sempre ao entardecer).

SEMANALMENTE:

Medir PH E CLORO ou sempre que observar qualquer alteração na transparência da água. Limpeza das bordas com limpa borda. Escovar a parte interna da piscina. Colocar algicida de manutenção na água da piscina. Colocar floculante no dia seguinte. Fazer aspiração no dia seguinte.

QUINZENALMENTE:

Fazer a retrolavagem da areia do filtro.

MENSALMENTE:

Colocar oxidante (Oxida matéria orgânica) diluído na piscina, gerando economia de cloro

ANUALMENTE:

INDISPENSÁVEL, fazer a troca da carga de areia do filtro.

Qual a diferença de manutenção entre uma piscina pequena e uma muito grande?

HTH- Adiferença esta na quantidade de produtos.
ABCDÁGUA-
Praticamente a mesma.
AQUANOBRE-
Quantidade de produto a ser usado.

A água da piscina tem que ser trocada?

HTH- Não! A água é renovada por evaporação, lavagem de areia, corpo do banhista. Areposição é feita com água nova, em um ano já estamos com outra água.
ABCDÁGUA-Não, com o tempo acabamos repondo quase a totalidade da água sem esvazia-la.
AQUANOBRE-Não. Em aproximadamente 01 (um) ano, toda a água da piscina foi trocada devido o processo de aspiração drenando e reposição de água na piscina, ou seja, não é necessário trocar a água da piscina.

Quantas pessoas são responsáveis pela realização desse trabalho?

HTH- Piscinas de até 500 m³ só uma pessoa.
ABCDÁGUA-1 pessoa ou no máximo duas!
AQUANOBRE- Depende, pois tudo se relaciona ao tempo que se quer a piscina ou trabalho pronto.Geralmente tem 01 (uma) pessoa responsável por esse trabalho em todo local com piscina.

Os funcionários do condomínio podem fazer o trabalho ou um profissional é necessário? Pq?

HTH- Sim qualquer pessoa pode fazer o tratamento, orientamos que façam o curso gratuito da hth.
ABCDÁGUA- Um profissional com experiência é sempre aconselhado para não acarretar prejuízos aos usuários.
AQUANOBRE-Depende, pois tudo se relaciona ao tempo que se quer a piscina ou trabalho pronto.Geralmente tem 01 (uma) pessoa responsável por esse trabalho em todo local com piscina.

Qual o custo médio da tercerização da limpeza de piscina? Como o contrato é calculado?

HTH- Um tratador de piscina cobra de mão de obra, de 70 a 150 reais, de produto gasta-se 130,00.
ABCDÁGUA-
 É calculado pela metragem quadrada além da distância, é claro. Muitos degraus e curvas também é importante analisar. Até uma piscina 8.00×4.00m investe-se aproximadamente R$ 120,00 / 10.00×5.00 R$ 150,00 / Maior R$ 350,00
AQUANOBRE-Depende, somente com orçamentos poderemos chegar a um valor, os preços variam de empresa para empresa. O cálculo é feito de acordo com o tamanho e número de piscinas.

Há a necessidade de se ter algum tipo de treinamento para exercer esse trabalho?

HTH- Sim, nós entregamos certificados.
ABCDÁGUA-
De preferência sim, para evitarmos prejuizos aos usuários
AQUANOBRE-Muito treinamento.

Em que período e com que frequência é realizada a limpeza da piscina?

HTH- Depende da época tem que tratar todo dia.
ABCDÁGUA-
 No mínimo 2 vezes por semana
AQUANOBRE-Diariamente, 365 dias por ano.

Quais os métodos e equipamentos existentes no mercado e qual é o mais eficaz?

ABCDÁGUA-Existem muitos métodos para limpeza de piscina. Os convencionais são o tratamento químico por adição de cloro com filtração de 8 horas diárias da piscina. Além do tratamento convencional, existem métodos de automação como: salinização (gerador de cloro a base de cloro), tratamento a base de ions de cobre, a base de ozonio, a base de ultravioleta. O tratamento mais eficaz ainda é o tratamento convencional e o gerador de cloro a base de sal.
AQUANOBRE-Ver 1ª pergunta, todos os métodos são eficazes segundo seus fabricantes.
HTH- Existem equipamentos para dosagem de produtos que são em sua maioria bons;

Existe algum tipo de manutenção preventiva para os equipamentos de tratamento da água?

ABCDÁGUA- Sim, devemos sempre lubrificar, regular e limpar o filtro e a Motobomba além de trocar os elementos filtrantes como a areia.
AQUANOBRE-Sim, porém pouco praticado, são eles: Anualmente, fazer a troca de areia do filtro e troca de rolamentos e selo mecânico da bomba.
HTH- Sim, todo ano os equipamentos devem ser vistoriados.

Existe alguma diferença no tratamento da água dependendo do tipo da piscina (fibra, Concreto ou Vinil)?

ABCDÁGUA- Todos eles usamos algicidas, floculantes, limpa borda, cloro etc… mas as piscinas de vinil e fibra devem receber um tratamento especial como dissolver bem o cloro antes de jogar na piscina, dentre outros.
AQUANOBRE-Sim, em piscina de concreto (azulejo) você pode aplicar os produtos químicos com tranqüilidade e utilizar todos os equipamentos disponíveis no mercado, já as piscinas de fibra e vinil, requerem um pouco mais de cuidado, mas todas lhe proporcionam os mesmos momentos de prazer.
HTH- não, o tratamento é o mesmo.

Quas os produtos químicos utlizados? Eles oferecem algum tipo de risco à saúde?

ABCDÁGUA-Devemos ter muito cuidado no manuseio dos produtos. Os produtos mais utilizados são: elevador e redutor de Ph que podem ser liquidos ou não, algicida de manutenção e de choque, clarificante / floculante, limpa borda, cloro que pode ser granulado ou estabilizado, pastilhas de cloro e estabilizador de PH.
AQUANOBRE-Muitos produtos são utilizados e sendo corretamente aplicados, não oferecem risco algum à saúde.
HTH- cloro, algicidas, clarificante, limpa borda, ajustadores de alcalinidade e ph – eles oferecem risco a saúde.

Fonte: Condoworks

 

Chuvas que trazem perigo

Inundações, excesso de raios, queda e perda de energia elétrica são situações contra as quais devemos nos prevenir

Verão é tempo de chuvas em excesso, e antes que sérios estragos sejam causados por elas há certas providências que precisam ser tomadas pelos condomínios.

No que diz respeito às inundações, Eduardo Zangari, diretor de Relações Institucionais da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), afirma que a atitude básica que as administradoras de condomínio devem tomar é cuidar dos elementos que fazem parte do sistema de captação de água pluvial como calhas e ralos, como também dos dutos que fazem com que a água seja subtraída, inclusive da tubulação da calçada.

“Essas providências são muito importantes porque eu conheço, por exemplo, o caso de uma bolinha de tênis jogada provavelmente por um vizinho que caiu na calha de um condomínio. Daí choveu e acabou inundando todo o prédio. E o mesmo pode acontecer com um simples pedaço de plástico”, alerta Zangari.

No caso de alagamento de garagens, os motivos principais são a capacitação do próprio condomínio, que não conserva bem a sua caixa d’água, o que pode causar um problema no sistema de bomba – que acaba transbordando –, ou a inundação proveniente da rua em frente ao condomínio.

Por mais que exista um sistema de bomba eficiente que pegue a água e a jogue para fora, muitas vezes acaba entrando mais água do que saindo. O ideal, principalmente para áreas que normalmente alagam, é manter uma bomba reserva instalada e de fácil manuseio para situações de emergência.

Para-raios

Fundamentais para evitar que descargas elétricas causem qualquer tipo de dano à estrutura do condomínio ou à vida dos moradores, os para-raios precisam de diversos cuidados na instalação e manutenção, já que devem estar de acordo com as regras presentes na NBR 5419/05 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e serem instalados somente por empresas especializadas, conforme informa Roberto Palazo, diretor da Eco Service.

“O Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (para-raios) deve ser vistoriado anualmente por um profissional responsável, que realizará a medição ôhmica com um aparelho chamado terrômetro, que verifica se o sistema está dentro dos parâmetros legais”, explica Palazo.

Queda e falta de luz

Como não é possível que o condomínio tenha controle, já que quem comanda é a concessionária de energia elétrica, a única solução é a instalação de um gerador ou de um sistema de nobreak. Mas mesmo que o gerador não seja utilizado com tanta freqüência, precisa ser ligado pelo menos uma vez por semana para se verificar se está funcionando e checar o combustível. “É necessária ainda a manutenção feita por uma empresa especializada”, complementa Zangari.

Todo cuidado é pouco

  • Um sistema de impermeabilização bem feito e bem cuidado evita possíveis infiltrações causadas pelas chuvas na estrutura do condomínio
  • O síndico pode perceber que o seu condomínio está passando por problemas de infiltrações quando observar o aparecimento de umidade ou vazamento, aplicando um teste na região suspeita com lamina d’água e verificando as instalações. Bolhas, manchas e “suor” nas paredes são um indício de que algo está errado
  • O aterramento correto do condomínio é fundamental para que a força do raio se dissipe no solo. Do contrário, os aparelhos eletrônicos dos moradores e a própria estrutura do prédio podem ser afetados
Fonte: iCondominial

Uso Solo Implica Aluguel

Após a separação do casal, o ex-cônjuge que permanece com o uso exclusivo de imóvel comum é obrigado a pagar aluguel ao outro? Caso positivo, a partir de quando?

Controvérsia nesse sentido foi levada à apreciação do Superior Tribunal de Justiça, através de sua Quarta Turma, sendo relator o ministro Cesar Asfor Rocha.

Como explica o ministro, em maio de 1995, as partes tiveram homologada em audiência a separação consensual do casal, ficando estabelecido que ‘a partilha de bens será realizada posteriormente’. Meses depois, a ex-mulher ingressou contra o ex-marido com ação de arbitramento de aluguel devido pelo “uso da sua metade da casa desde 23.10.94, data em que a autora obteve autorização para sair do lar conjugal em ação cautelar de separação de corpos”.

A sentença de 1o grau julgou procedente o pedido considerando que ‘os cônjuges, após a separação tornam-se condôminos do imóvel comum’. Condenou o réu a pagar aluguel sobre a metade do valor da avaliação. Em grau de apelação, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul confirmou a sentença.

O réu então recorreu ao STJ, indicando que este mesmo tribunal já decidira que ‘cessada a comunhão universal pela separação judicial, o patrimônio subsiste enquanto não operada a partilha, de modo que um dos consortes não pode exigir do outro o que corresponderia à metade da renda de um presumido aluguel…’ (Resps 12.081-SP e 3.710-RS).

Sem surpresas

Em seu voto, o ministro Cesar Asfor Rocha lembra que a Segunda Seção do STJ já uniformizou a divergência entre as Terceira e Quarta Turmas, decidindo a favor do pagamento de indenização pelo uso exclusivo de imóvel não partilhado, a partir da citação.

Nas palavras do ministro: “É que uma vez homologada a separação judicial do casal, a mancomunhão antes existente entre os cônjuges transforma-se em condomínio regido pelas regras comuns da compropriedade. Dentre elas a do artigo 627 do Código Civil, dispondo que ‘cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum’. A norma prestigia a proibição do enriquecimento sem causa.”

O pagamento de aluguel, porém, não é automático, no dizer no relator. “A anuência, ainda que tácita, de um dos condôminos para que o outro permaneça sozinho na posse do bem comum gera a presunção de existência de um comodato gratuito por prazo indeterminado, que pode ser extinto a qualquer momento seja por meio da notificação seja pela citação para ação de divisão ou, como no caso dos autos, de arbitramento de aluguel.”

Conclui seu raciocínio o magistrado: “Preserva-se, assim, o direito do condômino, com razões para supor estar ocupando imóvel sem qualquer ônus dada a aparente aquiescência da mulher, de não ser surpreendido tempos depois com a notícia de que deve pagar retroativamente pelo uso de coisa também sua.”

Em síntese, a Quarta Turma do STJ deu provimento parcial ao recurso, determinando que o aluguel seja pago à ex-mulher, na base de 50% do valor avaliado do aluguel, porém somente a partir do momento em que o ex-marido foi citado da ação de arbitramento e não a contar da data de homologação da separação judicial.

Votaram com o relator, unânimes, os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Junior e Barros Monteiro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Reintegração e Interdito

Se a ação de manutenção de posse é adequada para os casos de turbação da posse, nas hipóteses em que o possuidor (proprietário ou não) for despojado de seu imóvel em virtude de ato violento, clandestino ou eivado de vício de precariedade, ele poderá retomar seu bem através da ação de reintegração de posse.

O elemento que caracteriza o esbulho é a perda da posse por parte do esbulhado, ou espoliado, ou despojado, ou despejado, em favor do esbulhador, que para tanto se vale da força, da coação e da ameaça, físicas ou morais; de meios sub-reptícios, ocultos ou furtivos; ou ainda da confiança, da tolerância, da boa vontade do possuidor, para privá-lo da posse do imóvel.

Na ação de reintegração de posse incumbe ao autor provar: 1) a sua posse; 2) o esbulho praticado pelo réu; 3) a data do esbulho (menos de ano e dia, com direito a liminar); 4) a perda da posse.

O primeiro requisito a ser provado é a posse do autor no momento em que ocorreu o ato do esbulho, ou seja, de que estava na posse da coisa.

O segundo requisito é que tenha ocorrido o esbulho por parte do réu, e, o terceiro, que tal esbulho ocorreu em espaço de tempo inferior a ano e dia.

Finalmente, cabe ao autor provar que perdeu a posse da coisa, ou de parte determinada dela, em proveito do réu. Não é necessário que o autor tenha perdido a posse sobre toda a área de que dispõe, mas somente a parte objeto do litígio.

Quanto aos demais aspectos – medida liminar, justificação, contestação, recursos – a ação de reintegração de posse segue o mesmo procedimento que a ação de manutenção.

Interdito proibitório

A terceira das principais defesas da posse é o interdito proibitório, ação de caráter preventivo destinada a proteger a posse apenas ameaçada.

O interdito está previsto no art. 501 do Código Civil e no art. 932 do Código de Processo Civil, este com redação mais atual, que estabelece:

“O possuidor direto ou indireto, que tenha justo receio de ser molestado na posse, poderá impetrar ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório, em que se comine ao réu determinada pena pecuniária, caso transgrida o preceito.”

Os requisitos do interdito proibitório são, como se vê, a existência de uma posse atual; a ameaça iminente de turbação ou esbulho; e o justo receio de que essa ameaça se concretize.

Ocorridas estas circunstâncias, a requerimento da parte, o juiz ordenará a expedição de mandado proibitório contra o réu, no qual constará o valor da pena pecuniária arbitrada pelo próprio juiz, para o caso de o réu violar o preceito cominatório constante do mandado (abster-se de praticar qualquer ato de turbação ou esbulho).

Pelo mesmo mandado o réu será citado para responder à ação no prazo de 15 dias, lapso que se inicia da juntada do mandado, devidamente cumprido, aos autos.

E como agirá o juiz se, pelos fatos aduzidos com a petição inicial, não estiver plenamente convencido de que está ocorrendo uma ameaça de turbação ou esbulho da posse?

Poderá ordenar a realização de audiência de justificação, uma vez que, segundo dispõe o art. 933 do Código de Processo Civil, “aplica-se ao interdito proibitório o disposto na seção anterior”, que trata do procedimento da manutenção e da reintegração de posse.

*Luiz Fernando de Queiroz

Veja como oferecer maior proteção à sua família

Demanda pelo serviço de blindagem tem crescido a cada ano, apesar dos altos custos. Blindar a casa inteira pode custar cerca de R$ 700 mil.

A falta de segurança nas grandes cidades está aumentando a procura por blindagem de imóveis. Antes restrito a bancos, casas de câmbio, consulados e empresas, o serviço, também conhecido por “blindagem arquitetônica“, está sendo requisitado para residências.

Os valores cobrados são elevados. Blindar a casa inteira pode custar R$ 700 mil. Apenas a porta sai por R$ 4 mil, enquanto a janela custa entre R$ 1.500 e R$ 1.800. A Associação Brasileira de Blindagem (Abrablin) estima que existam cerca de 15 mil residências com portas blindadas em São Paulo. Só no ano passado, a procura pelo serviço aumentou aproximadamente 30%.

Nas residências, o mais usual é a blindagem da porta, das janelas, dos corredores de acesso aos principais cômodos e as células de segurança, conhecidas como “quarto do pânico” – popularizada no filme O quarto do pânico, protagonizado pela atriz Jodie Foster, que teve a casa invadida por assaltantes e se protegeu em um cômodo totalmente seguro.

Segundo o diretor da Vault, empresa especializada em blindagem, Vinicius de Lucas, o aço, o vidro e o concreto armado (feito com brita) são os tipos de materiais mais usados.

No caso das portas há vários níveis de proteção balística. Os de nível III seguram balas de calibre 357 Magnum, enquanto o nível IV resiste a disparos de fuzil. Além disso, as portas blindadas pela empresa têm fechadura multidirecional com diversos pontos de travamento, isolamento térmico e acústico, dobradiças que funcionam como travas adicionais e acionamento simples.

“As cidades de São Paulo e do Rio são os principais mercados desse tipo de produto. Enquanto em São Paulo a maior procura é pela blindagem de portas e de casas de alto padrão, em função do alto número de assaltos à mão armada, no Rio os focos são as janelas dos prédios residenciais e as fachadas dos edifícios comerciais – por conta das balas perdidas”, afirma Lucas.

Como na capital paulistana as casas de alto padrão são as que mais procuram esse tipo de serviço, as empresas têm se preocupado com a estética do produto. “Estamos recebendo consultas de arquitetos, que nos mostram portas e janelas blindadas com design inovador. Apesar de todo o material pesado usado na proteção, conseguimos entregar um produto bonito e harmônico à decoração do imóvel”, diz o profissional.

Fonte: Revista Imóveis

O Pé-Direito do Elevador

Pé-direito segundo o novo Houaiss, é a “altura entre o piso e o forro de um compartimento ou pavimento”. É o pé-direito que confere a certos apartamentos uma sensação de conforto ou de grandeza, ou, ao contrário, que deixa o ambiente sufocado, quando baixo demais.

Nos elevadores sociais, ou que servem basicamente para o transporte de pessoas, se o pé-direito tem apenas 2m (dois metros) ou 2m10cm (ou dois metros e dez) de altura, as pessoas não sentirão dificuldade, a não ser que tenham sintomas de claustrofobia, e ademais, as paredes laterais do equipamento são geralmente mais estreitas que a altura.

Mas, tente colocar um sofá de 2m20cm num elevador de 2ml0cm. É virtualmente impossível. Se o elevador não tiver um forro falso, como transportar os trilhos das cortinas com mais do que a altura mínima da cabine? Tais observações, diga-se de passagem, não são fruto da observação perspicaz deste autor, mas de várias donas-de-casa e autônomos (marceneiros, cortineiros, estofadores etc.), que sofrem e despejam litros de suor, por não poderem se utilizar de um equipamento que recebeu a denominação de elevador de serviço.

Alçapão e Botoeiras

Qual seria a altura ideal de um elevador cargueiro? O desejável talvez fosse a altura de 2m40cm ou 2m30cm, o que certamente elevaria o custo de sua produção e seria incompatível com o próprio pé-direito de alguns edifícios, hoje na faixa de apenas 2m30cm, quando décadas atrás era de 2m80 e até de 3m. Porém, não é preciso exagerar para resolver o problema. Talvez um acréscimo de apenas l0 (dez!) centímetros na altura da cabine interna já seja o suficiente. Dez centímetros não é muito, mas resolveria grande parte do impasse. Se hoje o pé-direito está em torno de 2m10cm, bastaria elevá-lo a 2m20cm, ou um pouco mais, se o fabricante quiser ver seus clientes mais satisfeitos.

Outra facilidade, que também ajuda na elevação de cargas, seria a construção de elevadores de serviços com alçapão no forro. Retirando-se a tampa do alçapão, seria possível aproveitar o espaço morto acima do forro, desde que não prejudique a segurança do equipamento, naturalmente. Os fabricantes podem, se quiserem, delimitar a altura do alçapão, deixando-o com paredes e teto, para evitar o contato da mercadoria com o cabo ou mecanismos do elevador.

E já que esta coluna acabou fazendo duas sugestões aos fabricantes, façamos uma terceira. Trata-se das botoeiras, que, via de regra, situam-se ao lado da porta de entrada do elevador. Por que não colocar o painel de chamada no meio da parede lateral esquerda ou direita (oposta à abertura da porta) para que as pessoas não prejudiquem a entrada de outros passageiros enquanto procuram o botão de seu andar para apertar?

Com os botões logo na entrada, cada passageiro estica o braço enquanto permanece em frente à porta, o que reduz a eficiência do ingresso dos demais. Cada vez que o elevador se enche perde-se, coletivamente, alguns segundos, que poderiam ser economizados. Multiplique-se esses segundos por milhões de vezes e se verá que o aumento de produtividade é significativo.

Como Melhorar a Garagem

A garagem costuma ser o patinho-feio dos edifícios, apesar de ser um dos locais mais visitados pelos condôminos. Enquanto o hall de entrada parece o lobby de um hotel de luxo, a garagem mostra descaso, pouco planejamento, espaços ociosos, defeitos insanáveis, cores lúgubres, em suma, falta de uma maior atenção por parte do incorporador, da construtora e dos atuais proprietários do prédio.

Chamou-nos a atenção, nesse sentido, artigo de Wania Torres, publicado na revista “Direcional Condomínios” (abril/01), em que a articulista mostra que, atualmente, existem muitos recursos tecnológicos para suprir as deficiências de garagens malplanejadas ou malcuidadas. Com a devida permissão, sem fazer propaganda das empresas prestadoras dos serviços, registramos alguns dos meios disponíveis.

O primeiro deles é o amortecedor de impacto, que evita o contato do pára-choque com a parece da garagem. Já dispomos dessa facilidade no condomínio em que residimos. Com os amortecedores, foram retirados os pneus que protegiam os carros, melhorando sensivelmente a estética e a salubridade da garagem (o pneu pode ser criatório de mosquitos). Na mesma linha, a mesma empresa também produz mantas para colunas, que protegem os carros de impactos laterais.

Vale lembrar que desde que as montadoras passaram a pintar os pára-choques da mesma cor do carro, sem proteção de borracha, qualquer encostada na parece pode causar dano ao veículo, cuja recuperação não sai por menos do que um salário mínimo.

Rampas e sensores

O artigo mostra que, para a proteção do assoalho do carro, o condomínio já pode contar com uma rampa metálica, fixada com chumbadores, e que evita a raspada do carro no chão, principalmente quando a garagem é subterrânea. Há rampas que não deixam a frente do carro raspar e também que protegem o veículo ao sair do prédio, junto à calçada. A colocação da rampa não necessita de obra civil, vale dizer, não interdita o acesso dos condôminos.

Wania Torres também descreve o trabalho feito por algumas empresas especializadas em prestar serviços de planejamento e correção dos defeitos da garagem, com a redistribuição de vagas. Para racionalizar a utilização do espaço, tais empresas elaboram um projeto de racionalização e distribuição das áreas. Depois de medir detalhadamente os espaços disponíveis, locando colunas e outros obstáculos, transferem a realidade para o computador, que faz um estudo de áreas alternativas até chegar à melhor solução.

Outro ponto focado no artigo, de extrema atualidade em função da crise energética que o país passa no momento e já objeto de muitos comentários (não é de hoje que os condomínios economizam energia), diz respeito à iluminação da garagem.

A instalação de sensores que controlam o acendimento das luzes, permitindo que até 90% das lâmpadas fiquem apagadas quando não há movimento de pessoas ou carros no estacionamento, tem propiciado ganhos de até 30% nas contas de luz do condomínio. Recomenda-se que 10% dos pontos de iluminação sejam luzes-piloto, que nunca se apagam.

Quando o edifício possui circuito interno de TV, os sensores facilitam o controle da situação; a garagem que estava escura se ilumina automaticamente com a entrada de alguém, o que chama a atenção do porteiro ou seguranças.

Finalmente, lembre-se: uma garagem bem planejada e bem cuidada é certeza de uma maior valorização do edifício.

Condomínios buscam alternativas sustentáveis

Os condomínios do Rio estão buscando cada vez mais alternativas sustentáveis.

A preocupação com o meio ambiente tem feito com que boa parte dos edifícios adote medidas que estimulam até as crianças a ter esta consciência.

Para se ter ideia, a Secretaria de Estado do Ambiente concedeu seu Selo Verde para 90 condomínios do Rio. O selo fora lançado em novembro, em parceria com o Sindicato da Habitação (Secovi Rio) e a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), para estimular a sustentabilidade.

Já e São Paulo o governo está desenvolvendo um sistema para acompanhar os resíduos gerados pela construção civil. Além de possibilitar o rastreamento eletrônico, o novo modelo vai permitir a visualização do reaproveitamento de materiais.

Fonte: JBFM

Preços limitam alcance do Minha Casa

Com a escassez dos terrenos e aumento do custo para construir, é raro que um imóvel, em Curitiba, seja incluído no programa de financiamento habitacional do governo federal.

Conjunto habitacional no Ganchinho, em Curitiba: imóveis do programa habitacional são construídos apenas nos bairros da periferia

O programa habitacional do governo federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que incentiva a aquisição da casa própria por famílias que tem renda mensal de até R$ 5 mil, já garantiu a compra de mais de 141 mil casas no Paraná, entre 2009 e novembro de 2012. Embora o programa seja considerado um sucesso por especialistas e construtores, ele chegou ao limite em Curitiba, onde a inflação no preço dos terrenos e na mão de obra elevou o custo final dos imóveis, que ultrapassam o limite de financiamento previsto pelo programa.

“Na capital, a falta de terrenos não faz com que esse tipo de financiamento deslanche”, comenta o diretor comercial da construtora Andrade Ribeiro, Erlon Ribeiro. Ele explica que é difícil conseguir áreas bem localizadas, por isso, os empreendimentos do programa MCMV estão sendo feitos na região metropolitana de Curitiba.

“Além da localização, o preço dos terrenos não permite que as construtoras invistam em imóveis que entrem nos limites do programa. Em Curitiba, os fatores fazem com que o programa fique muito restrito”, completa. No entanto, o construtor avisa que a possibilidade de mudança pode vir na próxima gestão municipal. “Já temos negociação com o próximo prefeito para que seja possível comprar potencial construtivo na Zona Residencial 2, que hoje só é viável até quatro pavimentos. Vamos solicitar essa mudança, que possibilitaria a construção de unidades que se encaixem no MCMV em Curitiba”, diz.

Porém, a restrição da construção de empreendimentos que possam se encaixar no Minha Casa Minha Vida por causa do preço dos terrenos em Curitiba, pode ser contornada se o poder público e construtoras estiverem dispostas a investir. O gerente regional da Caixa Econômica Federal, Vilmar Smidarle, diz que as construtoras também precisam encontrar meios para se adequar e oferecer imóveis que se encaixem nos limites do programa.

“As construtoras têm de buscar produtos que possam ser vendidos aproveitando a demanda existente. O governo já fez algumas medidas, desonerou a folha de pagamento, diminuiu a tributação. As empresas que conseguirem esse equilíbrio, terão sucesso de vendas”, comenta.

Para ele, um dos entraves já foi equilibrado com o recente reajuste do valor financiado pelo programa. “Para famílias com renda maior que R$ 1,6 mil até R$ 5 mil, a majoração do preço do imóvel foi de R$ 150 mil para R$ 170 mil, e vai viabilizar empreendimentos”, afirma.

“O que é necessário para que o programa deslanche é uma constante atualização dos valores que poderão ser financiados”, comenta Waldemar Trotta Junior, Sócio da Trocon Engenharia. “É o custo do terreno e da mão de obra, é a lei da oferta e da procura. Então é preciso que o valor do programa vá ao encontro daquilo que vemos no mercado”, aponta.

Volume de financiamentos cai desde 2010

Dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR) apontam que o financiamento para aquisição de imóveis em Curitiba está crescente desde 2008, mas diminui o volume de financiamento via Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), o que está atrelado a uma diminuição de imóveis adquiridos pelo programa Minha Casa, Minha Vida. O número de imóveis financiados por essa modalidade passou de 666 mil unidades em 2010 para 530 mil na projeção de 2012, o que representa uma diminuição de aproximadamente 20%.

“Em Curitiba, temos mais apartamentos que custam mais de R$ 1 milhão do que imóveis que custem menos de R$ 150 mil”, comenta o consultor do Sinduscon, Marcos Khatalian. De acordo com ele, isso explica a queda nos financiamentos. “Em Curitiba e na Região Metropolitana, temos taxas de desemprego baixas e de rendimento mais altas. Não está sobrando mão de obra para a construção e isso interfere no custo da construção”, afirma.

O maior crescimento de financiamento via FGTS foi entre 2009 e 2010. Em 2009, foram 396 mil unidades liberadas por esse tipo de financiamento e em 2010, 666 mil imóveis. “Desde 2010 o Minha Casa, Minha Vida está andando meio de lado em Curitiba, por causa do preço da construção”, reforça.

Empenho

Programa alavancou uso de tecnologia na construção civil

O programa Minha Casa, Minha Vida foi um dos fatores que deu força para a construção civil se modernizar. “Depois da demanda do programa, tivemos de pensar mais em inovação tecnológica e deixou-se de ver a construção como uma pilha de tijolos”, comenta o diretor da Dória Construções, Ramon Dória.

“O programa deu alavanca para o setor”, confirma. A mesma opinião é compartilhada por Erlon Ribeiro, diretor comercial da Construtora Andrade Ribeiro. “O programa deu bastante abertura para a construção e, no segmento de imóvel econômico, é a melhor iniciativa que já tivemos. Ele permite a liberdade do incorporador, porque a compra é realizada enquanto o imóvel ainda é virtual, enquanto está na construção, o que é uma garantia”, explica.

Auxílio

Governo investe para financiar famílias de baixa renda

Para manter a finalidade do programa, será preciso que o poder público invista na compra de terrenos, garantindo a oferta de imóveis na chamada faixa social, que abrange famílias com renda de até R$ 1.600.

“Aí entra a participação efetiva da prefeitura e do setor público”, diz Vilmar Smidarle, gerente regional da Caixa Econômica Federal.

Nesses casos, as prefeituras adquirem um terreno e as construtoras fazem a compra e venda sem considerar o custo do terreno, barateando o preço final dos imóveis. “Dependemos de o governo ter dinheiro e vontade política. Às vezes as prefeituras têm outra prioridade na política habitacional, então o programa fica em segundo plano”, comenta Waldemar Trotta Júnior, sócio da Trocon Engenharia.

Fonte: Gazeta do Povo

Assembleia cheia

Uma possibilidade é transformar reunião em confraternização

Dica para atrair moradores para as assembleias de fim de ano é conciliar a pauta com uma confraternização dos condôminos

Com o Réveillon se aproximando, chega a hora de repensar tudo o que aconteceu ao longo do ano, as coisas boas e ruins, os projetos que não aconteceram e os que foram bem sucedidos, os fatos marcantes. Com os condomínios a história não é diferente. Este período é geralmente marcado pelas Assembleias Gerais Ordinárias.

As assembleias ordinárias são realizadas anualmente e são obrigatórias por lei (Art. 24 Lei 4.591/64 e 1.350). Geralmente ocorrem no fim de cada ano, pois nelas são abordados temas como prestação de contas anual, reavaliações orçamentárias e eleições ou trocas administrativas quando o mandato do síndico também for anual. Questões gerais como problemas do dia-a-dia ou de convivência têm menos relevância nesta reunião, mas também podem ser debatidas.

Por ser realizada em um período em que muitos condôminos estão de férias ou se preparando para viajar, é importante que o síndico tome algumas medidas para incentivar a presença maciça dos condôminos. Quem faz o alerta é o Supervisor Comercial da Auxiliadora Predial, Giovanni Felice Franceschetto. Uma das medidas que tem apresentado eficiência, embora não muito utilizada, é dar um caráter menos formal para a Assembleia.

“Alguns síndicos transformaram a Assembleia Ordinária em uma espécie de confraternização de fim de ano de todo o condomínio e os resultados têm sido excelentes”, diz ele.

Outro fator que contribui para o comparecimento dos moradores e para o bom andamento da reunião é a clareza e a objetividade das informações. Para conseguir isso, o trabalho administrativo tem que ser bem feito durante todo o ano.

“Se os orçamentos forem aprovados sempre em assembleias, se o síndico e os conselheiros prestarem contas dos gastos todo o mês, os condôminos estarão sempre bem informados e seguros quanto ao bom andamento do condomínio”, alerta Giovanni. Medidas simples do dia-a-dia do condomínio podem garantir uma Assembleia Ordinária sem dúvidas e confusões, apenas com o clima de confraternização entre moradores e funcionários.

Fonte: SindicoNet

Condomínio fica sem água por inadimplência de taxa condominial

Um dos principais problemas que prejudicam a saúde financeira dos condomínios é a inadimplência.

O Conjunto Habitacional Diadema G, localizado na Grande São Paulo e construído pela CDHU, sofreu com falta de água e paralisação da manutenção das áreas comuns por ter um grande número de inadimplentes no local. De 140 apartamentos, só 53 tem a taxa de condomínio em dia. O valor mensal é de R$ 55.

O problema pode ser mais grave do que muitos pensam. Pelo alto índice de inadimplência, a síndica Maria José Lopes da Silva não conseguiu pagar as contas de energia e com isso a bomba de água também foi paralisada. Para resolver o problema, ela precisou fazer um acordo com a empresa responsável pela distribuição de energia e parcelou o valor de quase R$ 7 mil.

Os moradores com o pagamento em dia reclamam da falta de bom senso dos devedores. O vigilante Luís Carlos Gonçalves diz que muita gente pensa que é só um bem social e, por isso, não precisariam pagar nada.

No último mês do ano, o número de inadimplentes aumentou cerca de 35% nos condomínios em São Paulo.

Fonte: Condoworks com informações do G1 SP

Vazamentos são dor de cabeça em casa

Os vazamentos de água costumam ser uma das dores de cabeça mais recorrentes aos proprietários de residências e espaços comerciais.

Independentemente do tamanho do vazamento, seja uma torneira frouxa, um cano entupido ou a água que retorna pela descarga, todos sempre acarretam em prejuízos e perda de tempo.

Além dos custos com materiais e mão de obra para conserto, outro fator que preocupa é o desperdício de água que, consequentemente, afeta a conta no fim do mês. Para evitar quaisquer problemas com equipamentos ligados à rede hidráulica é importante fazer sempre uma verificação preventiva.

Ralos, sifões de louças e pias devem ser checados a cada mês, pois são utilizados com mais freqüência. Já os registros de pressão, que normalmente são menos utilizados no cotidiano, podem ser verificados a cada ano. Arejadores dos chuveiros também requerem cuidado para verificar se os furos por onde passa a água não estão entupidos.

Mecanismos de descarga, incluindo a caixa acoplada, necessitam de atenção redobrada, pois a má conservação do equipamento pode acarretar em vazamentos que por vezes trazem o cheiro e água do esgoto para dentro de casa.

Fonte: JBFM

Piscina em forma para a temporada de verão

O verão está chegando e as piscinas serão mais usadas do que nunca. Especialmente em condomínios verticais, os cuidados não podem ser negligenciados, pois um grande número de pessoas utiliza esses locais.

“O segredo é ligar o filtro todo dia, mas muita gente não cumpre essa rotina”, diz Marcos Fernando Gasparini, que trabalha há 20 anos com tratamento e limpeza de piscinas. “É importante deixar o motor ligado seis horas por dia no mínimo para evitar o acúmulo de sujeira grossa na água. Quem tem piscina, seja em prédio ou casa, precisa saber que vai ter mesmo uma conta alta de energia elétrica.”

Filtro – O especialista lembra, ainda, que as piscinas de edifícios mais novos são aquecidas em geral e, por isso, devem ser limpas com maior frequência. “Quando a água da piscina é aquecida, o cloro evapora rapidamente.” Há uma segunda razão para manter o filtro ligado boa parte do dia. “Em prédios, muito mais gente usa a piscina e na água há uma boa quantidade de suor. Daí ela ter de ser filtrada constantemente.”

Durante a estação de verão, outro cuidado diário é com a manutenção das bordas (onde as pessoas costumam sentar e ficar de pé). “É uma das áreas mais usadas, precisa ser limpa com frequência”, recomenda o dono da Joy Piscinas (empresa de equipamentos de manutenção desses equipamentos), Mauro Hideki. “Pode-se usar uma escova de cerdas macias ou esponja embebida com produto especial e biodegradável.”

Sobre a claridade da água, não é necessário que seja cristalina para que as pessoas possam usufruir a piscina, conta Hideki.

“É mais um elemento estético, na verdade. A água pode estar turva que não há problema. Quem quiser deixá-la transparente, no entanto, pode usar um produto clareador.”

Algas – Por outro lado, algas devem ser sempre removidas. Apesar de não serem nocivas, elas favorecem o desenvolvimento de bactérias prejudiciais à saúde. “As algas se reproduzem rapidamente e são transportadas pelo vento, chuva ou mesmo roupas de banho”, diz Hideki. Para evitar que se propaguem, além da cloração da água, é recomendável aplicar algicida (produto químico) uma vez por semana.

Fonte: Revista Imóveis

Quem consome mais, deve pagar mais

Ao longo das últimas décadas, o único formato disponível para o pagamento da conta de água nos condomínios foi extremamente injusto e pouco inteligente. É inconcebível que todos dividam igualmente a conta de água, sem qualquer medição acerca do real consumo nos apartamentos.

Este sistema injusto é resultado da inoperância dos governos (que não elaboraram políticas públicas e normas para o setor), das concessionárias (que comodamente não criaram meios mais modernos de medição) e das construtoras e incorporadoras (que não fazem edifícios preparados para a individualização do consumo).

O estímulo ao desperdício é tão evidente, que, não raramente, ouço: “Por que vou me privar de um bom e longo banho, se o meu vizinho não faz o mesmo e, no final do mês, pagamos a mesma coisa?” Para alguns, a consciência ambiental é um conceito enraizado, mas, para muitos, ela só nasce com a dor no bolso. E nesses casos, o sistema de medição individual do consumo de água nos apartamentos é fundamental. Consome mais, paga mais.

Nos condomínios novos, as obras já são entregues, por força de lei, com a infraestrutura para a implantação do sistema de medição individual. Resta aos moradores, em assembleia, deliberar sobre a compra e a instalação dos relógios de água e a contratação de empresa para administrar a leitura e a cobrança do consumo. O resultado é uma conta 30% menor. Bom para o planeta e para o bolso.

E como fazem os edifícios antigos? Há soluções técnicas, mas os custos são mais elevados e as obras, mais complexas. Por outro lado, é um investimento, não um gasto, à medida que valoriza o imóvel.

Ainda assim é importante que o condomínio crie um sistema de reúso de água, sobretudo, para regar jardins e lavar áreas comuns e que realize, periodicamente, inspeção nos apartamentos para verificar e corrigir pequenos vazamentos.

Fonte: Folha de S. Paulo

Documentação é fator fundamental na compra

A compra de um imóvel usado exige um cuidado específico: assegurar-se que o bem não é garantia para dívidas ou processos do antigo dono.

Walter Alves/ Gazeta do Povo / Para garantir a segurança da compra, Vanessa Mazer ficou de olho na documentação e nas características do imóvel
Para garantir a segurança da compra, Vanessa Mazer ficou de olho na documentação e nas características do imóvel

Se o sonho de ter a casa própria vai ser realizado com a aquisição de um imóvel usado, o comprador precisa averiguar se bem pode estar sendo negociado: se não é caução de algum processo ou ação do antigo dono e se está em boas condições estruturais.

“Os cuidados básicos evitam problemas futuros. Se você garantir que a estrutura está boa e a documentação em dia, a compra pode ser aprovada”, aconselha Ilcemara Farias, advogada especialista em direito imobiliário.

Para ter segurança com relação à papelada, é necessário exigir uma extensa documentação, tanto do imóvel quanto do vendedor e até de seus companheiros, que vão munir o comprador de informações suficientes para que a compra seja garantida.

“O comprador tem a obrigação de ir atrás da documentação. O vendedor, recebendo o dinheiro pelo imóvel, liquida a sua participação. Por isso é importante garantir que o imóvel não pode ser penhorado ou estar em algum processo”, reforça o presidente do Instituto de Pesquisa do Mercado Imobiliário e Condominial, Luiz Fernando Gottschild.

Ele ressalta que uma transação recente com o imóvel exige um cuidado a mais. “Se o imóvel era do João e ele vendeu para o José e o José vendeu para você seis meses depois, você precisa solicitar toda a documentação dos dois”, lembra.

A produtora Vanessa Mazer de Araújo tomou o cuidado de pedir todas as certidões do vendedor do apartamento que ela mora há um ano. “Pedi que o antigo proprietário e a esposa dele entregassem a documentação para garantir que não havia nenhuma pendência. Não tive nenhum problema, ele teve muita boa vontade em fornecer os documentos”, conta.

Ilcemara lembra que as possíveis dívidas de contas de luz, água, IPTU e condomínio, seguem o imóvel. “A responsabilidade de garantir que está tudo pago é do novo comprador. Além das dívidas, se o imóvel for penhorado por causa de alguma dívida do antigo morador, quem vai responder ou sofrer as consequências é o novo proprietário”, afirma.

Estrutura

No apartamento que comprou, Vanesse ficou de olho em paredes úmidas, para ver se havia algum problema na estrutura hidráulica do imóvel. Prestar atenção na estrutura do imóvel antes de fechar o negócio também evita dor de cabeça. “O interessado deve verificar bem o imóvel, visita-lo em várias horas do dia, conversar com os vizinhos e até contratar um profissional da área que possa fazer uma avaliação mais apurada”, endossa a advogada.

 Fonte: Gazeta do Povo

Juro Esperto Traz Má Fama

Anos atrás escrevemos sobre o absurdo que achávamos de ver que, na aquisição de imóveis em construção, o incorporador costumava cobrar juros do adquirente, antes mesmo de entregar o empreendimento, o que na prática, significava que o comprador estava pagando juros por um capital que estava emprestando ao construtor. Tal prática, ainda recorrente, abrandou-se em parte, com a redução dos níveis inflacionários, sendo evitada pelas melhores construtoras.

Lemos, recentemente, na revista “Justiça e Poder”, artigo do advogado e especialista em direito imobiliário Márcio Bueno, em que ele martelou em tecla semelhante, mostrando que “Contratos podem conter juros indevidos”.

Segundo Márcio Bueno, que também é diretor jurídico do Creci-SP, “novas e novas artimanhas contratuais são montadas” com o intuito de iludir o comprador desavisado, sendo que “a mais nova artimanha é a que se refere à forma de cobrança de juros, conforme informam os corretores de imóveis, sempre os primeiros a detectar estas inovações”.

Esclarece o jurista que a nova prática que vem sendo utilizada em alguns contratos de compra e venda para entrega futura consiste na “inserção de uma cláusula que preceitua a cobrança de juros de 12% ao ano, pela Tabela Price, cobrados a partir da entrega das chaves do imóvel. Porém, contados a partir da assinatura do contrato”.

O que acontece, então? Como o comprador não precisa desembolsar os juros de imediato (só na entrega das chaves), o “detalhe” passa despercebido à grande maioria dos compradores, “apesar da ilegalidade desta forma de cobrança de juros”, enfatiza Márcio Bueno.

O advogado explica onde está o absurdo da praxe:

“Ora, até a efetiva entrega do imóvel e sua conseqüente fruição, quem está financiando a construtora é o comprador, mediante o pagamento de parcelas mensais, semestrais ou anuais, sem deixar de mencionar o sinal pago quando da contratação. Não se concebe que aquele que está financiando alguém pague juros. Se juros houvessem de [deveriam] ser pagos pela construtora ao comprador, e não o reverso, como se pretende.”

“Afinal, o construtor está se utilizando do dinheiro do comprador. Este não está usufruindo do imóvel.”

Argumenta, com razão, que se o comprador tiver condições para pagar o saldo devedor quando da entrega do imóvel, “neste caso, teremos a absurda hipótese de existir o dever de pagar juros sobre um financiamento que nunca houve!”.

Infelizmente, são práticas como estas que contribuem, em muito, para que a crise do setor da construção de edifícios residenciais e comerciais continue prejudicando todo o mercado imobiliário. O comprador em potencial, escaldado com o insucesso de muitos empreendedores, com o atraso constante na entrega de obras (mesmo por parte de construtoras conceituadas), está pensando duas ou mais vezes antes de se lançar suas economias numa aventura.

Cobrar juros antes da entrega das chaves, de maneira explícita ou dissimulada, em nada contribui para aumentar a credibilidade do setor. Que se faça como nos Estados Unidos, onde o preço do imóvel é fixado com base no dia da efetiva entrega das chaves. Até aquela data o comprador recebe (!) juros pelo que adiantar ao construtor, passando a pagar juros a partir de então, sobre o que for financiado.

Assembleias sem tropeços

Veja aqui as dicas de especialistas para uma boa assembleia em mais um episódio da SíndicoNet-TV

 Chega o final do ano e, com ele, a necessidade de se preparar bem  para o próximo ano. Para ajudar a organização da próxima assembleia do seu condomínio, o SíndicoNet perguntou aos maiores especialistas do mercado: como preparar uma boa reunião? E o que evitar?

Ter uma pauta objetiva e enxuta é um dos principais pontos para que tudo corra bem. Mandar informações antecipadamente para os moradores também ajuda a assembleia a transcorrer com tranquilidade.

Veja mais sobre dicas e erros a evitar em assembleias de condomínios no quinto vídeo da SíndicoNet TV:

Fonte: SindicoNet

Chuvas pedem cuidado com os telhados

O verão está chegando e, além do calor de costume, chega também a época com o maior índice de chuvas do ano. Por isso, é importante deixar a casa preparada para esta época, especialmente o telhado, parte que mais sofre com toda essa água.

Telhas soltas e calhas enferrujadas e furadas são alguns dos problemas ocasionados pelo excesso de chuva e falta de manutenção. Pequenas passagens de luz e manchas de umidade que contrastem com o restante da pintura podem ser sinais discretos de problemas nestes itens, como goteiras.

Também é importante fazer uma vistoria no telhado antes do período de chuvas, pois com os ventos fortes, sujeira como papéis e folhas podem se acumular e dificultar o escoamento da água para o solo, prejudicando ainda mais as telhas.

O ideal é manter um cuidado contante para estar preparado para este período chuvoso.

Fonte: JBFM

Condomínios investem na decoração de Natal sem gastar muito

Prédio da Vila Prudente, na Zona Leste, reaproveitou maioria dos enfeites. Síndico diz que época do ano e decoração aproximam mais os vizinhos.

Com a chegada das festas de fim de ano, os condomínios da capital paulista e da Grande São Paulo investem na decoração de Natal. Em alguns deles, o desafio é decorar sem ultrapassar o orçamento.

Neste ano, os moradores de um prédio na Vila Prudente, Zona Leste, decidiram em assembleia trocar a iluminação que já estava gasta, mas a maioria dos enfeites foi reaproveitada.

No total, o condomínio gastou R$ 15 mil. O custo foi diluído e cada morador pagou duas parcelas de R$ 50. “Nós já ganhamos dois troféus. Um em 2005 e outro em 2011, por todas as sacadas terem ficado iguais”, conta a síndica Ana Severino.

Em São Bernardo, os moradores de um condomínio novo queriam uma bela decoração para seu primeiro Natal, mas sem gastar muito. Investiram na iluminação e guirlandas. Os gastos ficaram em R$ 900.

O síndico Nicolas Sartori diz que os enfeites no prédio aproximam os vizinhos nesta época do ano. “Com o enfeite, com a data, eles se tornam mais amigos. Por isso é a necessidade de se ter os enfeites no prédio”.

Fonte: G1

‘Selo verde’ para condomínios

Com o objetivo de incentivar a coleta seletiva e solidária de lixo, a Secretaria Estadual do Ambiente lançou, no final do mês passado, o programa “Selo Verde” como forma de premiar os condomínios que fazem a separação individual dos resíduos reaproveitáveis (vidro, papel, plástico) e o recolhimento do óleo de cozinha. O selo será um certificado aos condomínios ecologicamente corretos. Caso premiados, eles receberão visitas de equipes técnicas da Secretaria do Ambiente, que farão palestras e campanhas de sensibilização, visando à redução do consumo de água e energia. Condomínios que já fazem o trabalho gostaram da iniciativa.

É o caso do condomínio Marquês de Maricá, no Colubandê, em São Gonçalo, que já realiza a coleta seletiva há mais de seis anos. Além de coletar resíduos, como papel, alumínio, plástico e metal de forma separada, temos um projeto chamado ‘Jogue Limpo’, no qual damos um selo aos moradores para cada garrafa de óleo de cozinha recebida e o morador pode trocar, no fim do mês, por um desconto no valor do condomínio”, explicou o síndico Humberto Bethoven, acreditando ainda que o programa da Secretaria Estadual do Ambiente será mais um estímulo.

Expectativa – Com a implantação do programa, a expectativa da Secretaria Estadual do Ambiente é triplicar a coleta e inserir ainda mais catadores de lixos e suas cooperativas no processo de destinação final dos resíduos, gerando assim mais trabalho e renda para o setor. Outro objetivo é contribuir para diminuir o descarte incorreto de detritos nas ruas, em rios e encostas.

Ainda segundo a Secretaria do Ambiente, os números da reciclagem no Estado ainda são inexpressivos. Somente no município do Rio, por exemplo, é reciclado apenas cerca de 2% das 8 mil toneladas de lixo domiciliar coletadas por dia. O órgão estima que 40% (3 mil toneladas/dia) poderiam estar sendo reciclados. Atualmente, 90 condomínios participam do programa de coleta seletiva solidária da Secretaria do Ambiente, espalhados por 45 municípios do Estado.

Para se inscrever no programa, basta mandar uma mensagem para os e-mails coletaseletivacondominios@gmail.com ou seam.sea@gmail.com .

O Condomínio Marquês de Maricá comprou até, recentemente, uma TV e um Home Theather para a sala de jogos com o dinheiro arrecadado com a reciclagem. Segundo um dos funcionários da manutenção e que participa da coleta seletiva, Luiz Cláudio, de 31 anos, a maioria dos materiais recicláveis é vendido a ferros-velhos próximos ou outras empresas que compram este tipo de material.

“É necessário a compreensão de todos para que o projeto dê certo. Os moradores deixam o lixo separado nos recipientes próprios (latas de lixo coloridas) e o óleo de cozinha em garrafas de plástico ao lado das lixeiras. Recolhemos tudo e fazemos a separação final dos plásticos, papel, alumínio e metal para vender tudo”, explicou o funcionário.

Fonte: O São Gonçalo

Mercado aquecido

Levantamento em Curitiba mostra preferência de compra por imóveis prontos.

Curitibanos preferem comprar imóveis prontos.

Cerca de 60% dos compradores de Curitiba preferem adquirir um imóvel residencial com prazo de entrega em até 12 meses, enquanto 13% desejam pegar as chaves num período superior a 30 meses. As informações fazem parte de um levantamento realizado pela Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR), em conjunto com a Brain Bureau de Inteligência Corporativa. O objetivo é identificar a produção de imóveis novos e a intenção de compra em Curitiba e região.

De acordo com o presidente da entidade, Gustavo Selig, os dados mostram uma alta intenção de compra de imóveis prontos, em fase final de obra ou recém-concluídos, ainda que 37% dos entrevistados não façam diferenciação quanto à aquisição de imóvel na planta. “Interessante notar que, quanto maior a renda, maior a tolerância ao tempo de entrega, o que pode ser explicado por se tratar de um imóvel de upgrade”, avalia.

Enquanto apenas 10,5% das famílias com renda até R$ 6 mil estão dispostas a esperar mais de 30 meses pela entrega, quase 20% das famílias com renda superior a R$ 10 mil esperariam pelo mesmo prazo. Selig destaca que isso está diretamente relacionado à justificativa para aquisição do imóvel.

“À exceção dos jovens com idade entre 21 e 29 anos, em que o principal fator de compra está atrelado ao casamento, nas demais faixas etárias a aquisição está relacionada à troca da residência por uma mais nova ou maior. Sair do aluguel é a segunda maior motivação, o que exige a mudança imediata e, portanto, favorece a compra de imóveis prontos para morar”, explica.

Perfil

Para todas as faixas de renda, especialmente na que ultrapassa os R$ 10 mil e para os jovens com idade até 29 anos, o apartamento é o imóvel residencial procurado, majoritariamente para moradia. Na faixa de R$ 6 mil a R$ 10 mil de renda familiar, principalmente para clientes com idade entre 21 e 49 anos, destaca-se a procura por sobrados e acima de R$ 10 mil, e dos 50 anos, apartamentos e casas em condomínio são os imóveis preferidos.

“Localização, faixa de preço, capacidade de pagamento e metragem privativa foram os aspectos mais citados para a decisão de compra”, destaca Selig.

Os imóveis residenciais com três dormitórios, duas vagas de garagem e dois banheiros são considerados ideais pelos compradores. Para aqueles que consideram relevante haver opções de lazer, 57% acham importante ou muito importante ter espaço gourmet sendo, inclusive, o único item com mais de 50% na avaliação de grau de importância. Em seguida, foram apontados churrasqueiras externas, paisagismo e fitness.

O Água Verde continua a ser o bairro mais desejado para moradia, seguido do Portão e Bigorrilho (Champagnat). Na Região Metropolitana de Curitiba, o município de São José dos Pinhais é o preferido (30%), seguido dos de Pinhais (21%) e Colombo (20%).

O levantamento avaliou ainda a intenção de compra do segundo imóvel, com fins de lazer. Apenas 7% dos entrevistados apresentaram interesse nessa aquisição, a maioria, para os próximos 24 meses. Neste item, a opção por casa na praia lidera as preferências (56%), seguida dos apartamentos na praia (28%). O Estado de Santa Catarina destaca-se como destino mais desejado, especialmente as cidades de Balneário Camboriú e Florianópolis. No litoral paranaense, os municípios com maior atratividade são Guaratuba e Caiobá.

 

Fonte: Bonde

Animais em apartamentos

Foto: Magal
Ter o animal em casa é um direito do condômino

Tendo em vista o crescente número de pessoas que hoje residem em apartamentos e possuem animais de estimação, os problemas, discussões e brigas judiciais envolvendo esse assunto são constantes. Por isso, necessário se faz que a sociedade, assim como os síndicos, sejam esclarecidos sobre os direitos e deveres dos condôminos no que se refere à posse e permanência de animais de estimação em suas unidades residenciais.

O aumento da violência e o crescimento urbano têm obrigado, cada vez mais, a população a se refugiar em condomínios verticais, aumentando, dessa forma, os litígios entres os moradores e com o próprio condomínio.

Em contrapartida, no mundo atual, a presença e a companhia de um animal de estimação vem sendo um alívio para o estresse e a solidão da vida moderna, vez que as pessoas estão, cada vez mais, se conscientizando dos benefícios trazidos por um animalzinho em suas vidas.

Entretanto, ainda hoje, alguns moradores encontram oposição de alguns condomínios, que contrariando a jurisprudência predominante, bem como as decisões favoráveis ao proprietário do animal, continuam persistindo em proibir que os moradores tenham animais de estimação em seus apartamentos, justificando tal proibição na convenção condominial.

Porém, mesmo que exista proibição estipulada expressamente na convenção condominial, os moradores não podem ser proibidos de possuírem animais em seus apartamentos, sendo que inúmeras decisões nesses sentido e favoráveis aos moradores já foram proferidas em 1ª. Instância e confirmadas em Instância superior.

Mesmo com tantas decisões favoráveis, ainda os moradores são ameaçados, através de aplicações de multas, sendo que alguns até notificados a retirarem os animais.

Infelizmente, algumas pessoas diante de tanta pressão e por desconhecerem seus direitos, acabam se desfazendo de seus animais.

Essa ilegalidade não pode acontecer, pois, ainda que vedada na convenção condominial, a presença de animais em apartamentos não pode ser proibida, devendo o proprietário procurar as vias judiciais, se necessário for, a fim de preservar seu direito de permanecer com seu animal de estimação sem sofrer coações e sem estar sujeito à aplicação de multas.

Mas, para que o proprietário possa ter seu animal de estimação de forma lícita e pacífica, alguns deveres lhe são atribuídos, a fim de que a presença do animal venha ocasionar transtornos ou perigos aos demais, devendo ser respeitadas as regras a seguir:

- o animal deve ser preferencialmente de porte pequeno ou médio;

- o animal não pode circular livremente nas áreas comuns do prédio, exceto na companhia do dono e preso a coleiras;

- o animal não pode latir de forma anormal, a ponto de incomodar os demais condôminos;

- o animal deve estar sempre limpo e devidamente vacinado;

- se o prédio tiver elevador de serviço, que este seja preferencialmente utilizado;

- evitar que o animal faça suas necessidades básicas nas áreas comuns do condomínio quando sair com ele para passear, e, caso isso aconteça, cabe ao proprietário remover a sujeira e limpar o local;

- passear com seu animal somente fora do condomínio;

- manter seu apartamento sempre limpo, removendo as sujeiras ocasionadas pelos animais.

Alguns condomínios, apesar de permitirem a presença de animais, exigem que os moradores saiam com seus animais no colo. Entretanto, tal medida muitas vezes se torna inviável de ser cumprida, em virtude do peso dos animais e ainda da idade e condições físicas dos moradores, não devendo, portanto, os proprietários se sujeitarem a essa exigência, devendo recorrer às vias judiciais caso lhe sejam aplicadas multas.

Dessa forma, cumpridas a regras acima mencionadas, não existe qualquer motivo para que os condomínios proíbam a presença de animais em apartamentos. Caso você esteja sendo proibido de ter animais ou esteja sendo coagido a retirá-los, procure orientação jurídica, a fim de possa ter seu direito preservado.

Fonte: Folha do Condomínio

STJ veta água por unidade

Edifícios comerciais das grandes cidades brasileiras podem estar pagando muito mais pela água e esgoto consumido do que o devido, em razão dos critérios adotados pelas empresas concessionárias do serviço de abastecimento, as quais faturam a tarifa mínima multiplicada pelo número de unidades, mesmo que o consumo seja inferior, no total. Em edifícios residenciais isto também pode acontecer, mas é mais raro, porque o consumo familiar é maior do que em edifícios de pequenas salas com banheiro.

A esperteza das companhias de águas e esgotos sofreu derrota em decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em agravo regimental no recurso especial n. 966.375/RJ, relatado pelo ministro Castro Meira, em que ficou reiterado o entendimento de que “nos condomínios edilícios comerciais e/ou residenciais, onde o consumo total de água é medido por um único hidrômetro, a fornecedora não pode multiplicar o consumo mínimo pelo número de unidades autônomas, devendo ser observado, no faturamento do serviço, o volume real aferido” (Resp. 655.130/RJ, rel. min. Denise Arruda).

O STJ não aceitou o argumento da empresa de que é legal a cobrança do consumo mínimo multiplicado pelo número de economias e que se trata de benefício ao usuário dos serviços. Dos nove fundamentos que embasam a decisão, transcrevemos quatro: “3. A Lei 6.528/78 não foi ab-rogada nem derrogada pela superveniência da Lei 8.987/95. Sua revogação somente ocorreu, expressamente, pela recente Lei 11.445/2007, que, contudo, não extinguiu a tarifa mínima, mas reafirmou sua utilização (art. 30). 5. O cálculo [da companhia] desconsidera a ratio legis subjacente à finalidade da tarifa mínima, instituída no escopo de se assegurar a viabilidade econômico-financeira do sistema, e não para proporcionar lucros abusivos à custa dos usuários. 6. São direitos básicos do consumidor a proteção contra práticas abusivas no fornecimento de serviços e a efetiva prevenção/reparação de danos patrimoniais (CDC, art. 6º, IV e VI), sendo vedado ao fornecedor condicionar o fornecimento de serviço, sem justa causa, a limites quantitativos, exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva, bem como elevar sem justa causa o preço de serviços (CDC, art. 39, I, V e X). 8. A remuneração pelo fornecimento de água e esgotamento sanitário não tem natureza jurídica tributária (taxa), mas constitui tarifa cujo valor deve guardar relação de proporcionalidade com o serviço efetivamente prestado, sob pena de enriquecimento sem causa.”

Em seu voto, o ministro Castro Meira também cita outra jurisprudência do STJ, relatada pelo ministro Humberto Gomes de Barros, segundo a qual “se o prédio dispõe de um hidrômetro, medindo o fornecimento de água a todas as salas, não é lícito à empresa fornecedora de água desprezar o que nele foi registrado, pela cobrar, em relação a cada unidade, um valor arbitrário”.

Votaram com o relator os ministros Ari Pargendler e Sidnei Beneti.

Em suma, se o edifício não tem hidrômetros individuais, a fatura de água e esgoto deve ser calculada com base no consumo total, sem multiplicar o valor da tarifa mínima; se tiver hidrômetros, a fatura deve levar em conta os números neles registrados.

Curitiba recebe sistema de medição individualizada da Liquigás

De agosto até o início de outubro, mais de 30 mil litros de Gás Liquefeito de Petróleo (GLP) foram fornecidos mensalmente para cerca de 750 unidades em Curitiba através do sistema de medição individualizada. O serviço é fornecido pela empresa do sistema Petrobrás, a Liquigás Distribuidora, e até outubro já foram feitas cerca de 40 individualizações nos condomínios.

A individualização da medição de gás possibilita algumas vantagens, como pagar apenas o que foi consumido por aquela unidade. Atualmente, muitos residenciais já possuem a mediação individualizada do consumo de água, mas o gás ainda entra no rateio das despesas de diversos condomínios. No processo individual, a conta é emitida no momento da medição, através de aparelhos móveis, que armazenam todas as informações necessárias para a emissão da conta do cliente.

Por enquanto a empresa oferece o serviço apenas para Curitiba, mas a expectativa é que a medição individualizada da Liquigás chegue em breve a Região Metropolitana, bem como Londrina, Maringá, Cascavel e Ponta Grossa. Até março de 2013, a empresa espera atingir 150 condomínios na capital.

Fonte: Gazeta do Povo

Final de ano

Saiba como assegurar a tranquilidade se você for viajar.

Dicas de segurança para o fim de ano

Se você pretende viajar no final do ano, curtir merecidas férias, e voltar só em meados de janeiro, lembre-se de que é preciso levar em conta algumas medidas para que nenhum imprevisto com a sua residência ocorra e que seu lar fique seguro durante sua ausência. Veja a seguir dicas importantes que vão te ajudar a preservar a sua tranqüilidade:

  • Peça para um parente ou vizinho de confiança ficar com as chaves da casa e recolher a correspondência;
  • Se optar em deixar lâmpadas acesas, utilize um Timer, para que não fique acesa durante o dia ou ininterruptamente;
  • Cancele a assinatura de jornais ou revistas no período em que você estiver ausente;
  • Quando ausentar-se por mais de um dia de sua residência, lembre-se de avisar alguém sobre onde você está, para que possa localizá-lo o mais rápido possível. Isso irá prevenir grandes transtornos para todos;
  • Tranque as portas dos cômodos da casa, dificultando a circulação interna e acesso aos ambientes;
  • A segurança privada pode ser uma ajuda, com rondas e alarmes monitorados. Contrate estes serviços para sua tranqüilidade.
  • Mesmo indo para uma cidade mais tranquila, não ache que está livre de que algo aconteça. Fique sempre alerta e tranque sempre o imóvel ao deixá-lo;

Seguindo essas dicas, você poderá desfrutar com mais tranquilidade a sua viagem e ter a certeza de que sua residência estará segura durante a sua ausência. É importante lembrar que, caso você more em um condomínio, certifique-se de que ele conte com um bom sistema de segurança, bem como uma empresa idônea que proteja o local contra ladrões e os famosos arrastões. Se você vive em uma casa, câmeras de segurança intimidam e ajudam a afastar potenciais ladrões. Agir preventivamente é fundamental para férias tranquilas e sem dores de cabeça.

Fonte: Gazeta do Povo

Regras para a prescrição

“Prescreve em vinte anos a ação de cobrança de quotas de condomínio vencidas sob a égide do Código Civil de 1916 e em dez anos, se se referir a quotas vencidas a partir da vigência do Código Civil de 2002, observada a conseqüência da redução do prazo (artigo 2.028).”

Assim decidiram os juízes da Quarta Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, hoje incorporado pelo Tribunal de Justiça, em apelação sem revisão (n. 867.336-00/4) relatada pelo então juiz Celso Pimentel.

A lógica que levou os magistrados a entenderem como de 10 anos o tempo para a prescrição das quotas vencidas após a vigência do novo diploma legal foi a mesma que, anteriormente, embasava a prescrição vintenária: a ausência de regra específica. Tanto um quanto o outro Código não mencionaram prazo de vigência para débitos condominiais. A regra geral do atual dispõe: “Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.” Segue-se uma lista de prazos curtos (art. 206), com cinco parágrafos, 17 incisos e cinco alíneas.

Explica o relator Celso Pimentel que, como o prazo reduziu-se de 20 para 10 anos, “incide também o preceito do artigo 2.028, do Código Civil de 2002, segundo o qual ´serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada´. Isto significa – prossegue o magistrado – que, à semelhança do que se passa com a reparação civil, cujo prazo também foi reduzido, a prescrição da quota condominial vencida antes de 10 de janeiro de 1993 é de vinte anos. A quota vencida depois dessa data prescreve em dez anos, contados, porém, de 11 de janeiro de 2003. Portanto, nenhuma ação de cobrança de despesa de condomínio regida pelo Código Civil de 2002 prescreverá antes de 11 de janeiro de 2013”.

Deduz-se do texto legal e da fundamentação do julgador que, por exemplo, uma taxa de condomínio vencida no ano de 2000 somente prescreverá em 11 de janeiro de 2013, porque aplicável o Código novo já que não havia transcorrido a metade do tempo prescricional (20 anos) do Código revogado. Uma taxa de condomínio do ano de 1988, que já tinha perdido mais da metade de seu prazo de validade (então de 20 anos), continuará a ser regida pelo Código de 1916, prescrevendo no ano de 2008.

Em suma, nenhuma taxa de condomínio caducará antes de 10 anos nem depois de 20 anos de seu nascimento. A partir de 11 de janeiro de 2013, como bem registrou o relator, ninguém mais precisará fazer contas: a prescrição ocorrerá sempre em 10 anos.

Duas frases do acórdão ainda merecem ser transcritas, recortadas e memorizadas, por sua clareza e poder de síntese.

Diz a primeira: “Prova-se com a apresentação do recibo, não com testemunha nem com perícia, o pagamento de quota de despesa condominial.

Diz a segunda: “A legitimidade passiva na demanda de cobrança toca [ao condômino], jamais ao inquilino, que não se confunde com usufrutuário nem com compromissário.”

Os riscos do condomínio?

Dessarte, se é verdade que não cessam de se acrescer ao condomínio equipamentos, instalações e tecnologias, capazes de estabelecer uma gama cada vez maior de conforto, não raro, a displicência, o alheamento na condução administrativa, a falta de se conhecer quem é quem na instituição, ou seja de se conscientizar quais são as pessoas de quem depende o condomínio para uma salutar convivência de quantos pagaram o preço para ali viver, faz parecer, contudo, que construiu-se um aparato, dispersou- se bens, para não chegasse ao final,a uma melhor qualidade de vida.

Historicamente, nasce o condomínio para suprir as carências de espaço do planeta, pela transformação da tecnologia que se servia da área horizontal disponível sobre o solo para a habitação, por novos conhecimentos que permitiram a ocupação de áreas cúbicas,incluído o subsolo e dando igual ocupação céu acima, emprestando, ademais, à industria, ao empreendedorismo urbano da construção civil mundial de um alavancamento surpreendente.

Assim, se grande o impulso da indústria das edificações, não se desconhece os atrativos trazidos ao morar nos condomínios cada vez mais enriquecidos pelos modernos e suntuosos projetos arquitetônicos, de varias torres, na constituição de um complexo, aos quais se acrescem, dia a pós dia, ambientes gourmet, implantação de academias , pistas de Cooper e caminhada, com acompanhamento profissional, etc.

Dessarte, se é verdade que não cessam de se acrescer ao condomínio equipamentos, instalações e tecnologias, capazes de estabelecer uma gama cada vez maior de conforto, não raro, a displicência, o alheamento na condução administrativa, a falta de se conhecer quem é quem na instituição, ou seja de se conscientizar quais são as pessoas de quem depende o condomínio para uma salutar convivência de quantos pagaram o preço para ali viver, faz parecer, contudo, que construiu-se um aparato, dispersou- se bens, para não chegasse ao final,a uma melhor qualidade de vida.

Fatos que atestam da dificuldade para conseguir quoruns para deliberações de grande interesse social, ou, ainda, para aprovação de despesas e orçamentos prévios que resultam aprovados por qualquer numero de presentes a uma segunda chamada.

Na verdade cada qual julga que a sua presença não é importante e assim, todos negam sua participação e, com, isso com a força do voto que tem, se nulificam, deixando o condomínio por conta de quantos que decidem, embora com minoria absoluta, impondo-se uma ditadura insólita.

Tal aparência construída pela incompreensão de condôminos não se conforma com o condomínio exuberante que hoje se conhece , que ao contrario do que muitos pensam, não há nele condições, situações senão para o bem viver; não há situações financeiras impeditivas à realização da receita do condomínio; não há situação adversas para alguns, eis que são superadas pelos sistema que, como já se disse, enriquecedor, capaz de retribuir para a recomposição do patrimônio de todos.

No entanto, para que tal riqueza chegue ao seu destino demanda apenas diligencia dos seus próprios destinatários, eis que, são eles os que têm concomitantemente o poder liberador, enquanto os próprios beneficiários.

Assim, só os descuidados de condôminos podem conduzir a instituição a uma ruína, como mostram dados estáticos, em casos onde há até inadimplência absurda, superior a 60% e divida com agentes financeiros, capaz da destruição do patrimônio coletivo.

Fonte: Administradores

Juros na construção é questionável

Comprador tem o direito de reclamar na Justiça da cobrança de juros antes da entrega das chaves. Prática é considerada abusiva pelos tribunais, mas há exceções.

Antônio More/ Gazeta do Povo / Cobrança de taxa remuneratória pelas construtoras durante a fase da obra é passível de contestação

Juros cobrados pelas construtoras antes da entrega das chaves em imóveis na planta podem ser contestados pelo comprador. A cobrança, conhecida como “juros no pé”, tem um caráter compensatório devido à opção dada ao comprador de parcelar o valor do imóvel e não pagá-lo à vista. No entanto, para alguns especialistas, como o imóvel não é usado antes da entrega e a construtora não faz qualquer empréstimo que exigisse uma taxa remuneratória, não havia porque cobrar juros.

A Justiça ainda não firmou um entendimento definitivo sobre a questão. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) traz decisões que aceitam e outras que invalidam a cobrança de juros pelas construtoras.

Mas as decisões nem sempre chegam à esfera federal e muitas disputas são resolvidas nos tribunais estaduais. No Paraná, advogados apontam que normalmente a prática é considerada abusivos pelos desembargadores. “Já tive clientes com contratos que previam a cobrança, mas o juiz afastou a cláusula e mandou devolver o dinheiro, em alguns casos até mesmo o dobro”, conta a advogada especialista em Direito Imobiliário, Ilcemara Farias.

De acordo com o presi­­dente da Associação Na­­cio­­nal dos Mutuários de Curi­­tiba (ANM), Luiz Alberto Co­­petti, a associação não recebe muitas reclamações acerca da cobrança, mas a entende como indevida. “Parece uma poupança até a entrega do imóvel, como uma entrada parcelada, mas não é. Na composição da Associação, julgamos que não seria permitido, a não ser que esteja estipulado em contrato e aceito pelo comprador”, explica.

Para o advogado do Sin­­dicato da Indústria da Construção Civil do Pa­­ra­­ná (Sinduscon-PR), Luiz Fer­­nando Pereira, as decisões favoráveis à cobrança pelo STJ trouxeram benefícios ao consumidor, pois as incorporadoras e construtoras são encorajadas a destacar qual o preço e qual o juro pago pelo imóvel. “É uma questão de negociar. O comprador pode solicitar para retirar a cláusula que trate dos juros e a construtora deixa mais claro o valor do imóvel sem os juros”, explica.

Clareza

O pagamento dos juros no pé deve estar previsto em contrato de forma clara para que o consumidor não tenha dúvidas na hora de fechar o negócio. Normalmente, os juros remuneratórios estarão logo após a cláusula de atualização monetária. Caso não haja qualquer cláusula a respeito dos juros, o pagamento não pode ser exigido e deve ser contestado pelo comprador.

Além da descrição da taxa praticada, o contrato deve trazer a forma de pagamento e o cálculo, se será sobre o saldo devedor, amortizado junto à prestação. A data final, seja até a entrega das chaves ou um período estipulado, também deve constar no contrato.

O comprador também pre­­cisa ficar atento para não confundir os juros no pé com o reajuste monetário, normal nos contratos de compra e venda de imóveis. A atualização monetária nor­­malmente traz como indicadores o Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou o Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB), e é cobrada para rpor a desvalorização da moeda.

Comprador deve buscar retirada da cláusula

Quem já pagou juros durante a fase de obras pode entrar na Justiça até cinco anos depois do pagamento para cobrar o ressarcimento, segundo o Código de Defesa do Consumidor. Especialistas lembram ainda que a ação movida não garante que os juros sejam pagos, justamente por haver entendimentos divergentes sobre o assunto.

“No Brasil não há precedentes. São poucas as súmulas vinculantes. Os juízes têm liberdade para julgar e mudar conforme a situação, mas a lei privilegia o consumidor, ele sempre poderá discutir”, explica a advogada Ilcemara Farias.

“Mesmo com decisões do STJ favoráveis às construtoras, é possível questionar porque são decisões singulares. Vale entre as partes que entraram com as ações. Os processos normalmente envolvem particulares, não teria aplicação para as demais pessoas, mas servem como subsídio para entrar com ação”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Nelson Antônio Gomes Junior.

De acordo com o Procon-PR, o ideal é que o comprador recorra judicialmente e solicite a mudança na cláusula contratual.

Como argumento, o comprador pode alegar a impossibilidade de uso do bem durante o período de pagamento dos juros. Além disso, é válido lembrar que o contrato de compra e venda vislumbra um compromisso que pode ou não ocorrer. No caso de não concretizado, a cobrança dos juros geraria um desequilíbrio contratual, beneficiando mais uma parte do que a outra, ação proibida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Há ainda a possibilidade de negociar diretamente com a construtora a retirada da cláusula. Se a negociação não prosperar, a orientação dos advogados é para que o comprador assine o contrato, garantindo o imóvel, e depois entre com uma ação revisional. “Antes de assinar é possível pedir a retirada da cláusula direto com a construtora, juridicamente é possível, mas na prática é um tanto complicado. Então é melhor contratar, garantir o imóvel, e depois pedir o ressarcimento”, orienta Ilcemara.

Investimentos

Custo financeiro inviabiliza mercado de imóveis na planta

A cobrança de até 1% ao mês pelas construtoras sobre o saldo devedor antes da entrega das chaves inviabilizaria a compra de imóveis na planta, principalmente porque já há a correção pelos indicadores, como o Índice Nacional da Construção (INCC). De acordo com o professor de Vendas Imobiliárias, Canais de Vendas e Trade Marketing do Instituto Superior de Administração e Economia da Fundação Getúlio Vargas (ISAE/FGV) Henrique Penteado Teixeira, sob a ótica do comprador, a compra financiada com correção monetária mais os juros não é a melhor escolha. “Eu diria que inviabiliza porque os investimentos conseguem superar a correção, mas não superam a correção mais os juros. Claro que depende dos juros praticados”, explica.

A sugestão de Teixeira é que o comprador busque uma construtora ou incorporadora que não pratique os juros no pé ou guarde o dinheiro e compre o imóvel à vista após o lançamento. Há ainda a possibilidade de colocar o capital em investimentos e, com o rendimento, comprar o imóvel mais tarde. “Se o comprador tiver de pagar meio por cento ao mês durante o período antes de receber as chaves como juros, ele pode achar um investimento de 0,8% que o dinheiro renderia mais”, finaliza Teixeira. (AM)

Dicas

Veja quais os caminhos para resolver a questão da cobrança de juros antes da entrega das chaves

Antes de fechar negócio

- Procure saber com as construtoras e incorporadoras se elas praticam a cobrança de juros no pé;

- Converse com as empresas para saber a possibilidade de não pagar esta taxa e solicite a retirada da cláusula do contrato;

- Para garantir o imóvel, é possível assinar o contrato com os juros e, até cinco anos depois, solicitar o ressarcimento junto à justiça;

- Leia o contrato com atenção, verifique todas as cláusulas e tire as dúvidas com as construtoras, incorporadoras, imobiliárias ou advogados de confiança;

Depois de pagar juros

- O comprador tem até cinco anos, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, para solicitar o ressarcimento através de uma ação revisional de contrato ou ação de obrigação de fazer, para retirar a cláusula sobre os juros;

- O comprador pode buscar o Juizado Especial Cível. Ações até 20 salários mínimos não é preciso constituir um advogado. Ações entre 20 e 40 salários mínimos é preciso nomear um advogado.

5 anos

É o prazo que o comprador tem, após o pagamento dos juros, para reclamar e pedir o ressarcimento do valor com reajuste.

Fonte: Gazeta do Povo

Como realizar cotações

O processo de cotações de produtos e serviços para o condomínio também tem seus segredos.

Muitos já perceberam que se não levar em conta alguns procedimentos básicos, o processo de cotação de produtos e serviços para condomínios pode se tornar desgastante: seja por erros ou omissões nas informações fornecidas às empresas, seja por não checar referências destas ou escolher apenas pelo preço mais baixo, ou outros motivos que serão abordados nesta matéria.

Convém também destacar o papel do zelador, que pode ser muito importante para o andamento das cotações. Ele pode, por exemplo, auxiliar no processo de agendamento e atendimento das visitas técnicas para não sobrecarregar o síndico ou o responsável pela realização de cotações.

Seguem abaixo sugestões de 5 passos importantes para realizar uma cotação bem sucedida:

1º. passo – Selecionando empresas a serem cotadas

  • Observar se a proximidade geográfica entre empresa e condomínio é relevante para o serviço ou produto cotado.
  • Ver o site da empresa. Normalmente aí há informações sobre os serviços e produtos a serem cotados, algumas especificações técnicas dos mesmos, garantias e referências da empresa, outros clientes, anos de atividade, entre outras.
  • Se as informações acima não são fornecidas no site da empresa (ou perfil), deve-se averiguá-las junto à empresa, ou descartá-la.
  • A qualidade do site também diz muito sobre a empresa. Considere isso.
  • Selecionar pelo menos 5 empresas para serem cotadas. É muito comum que uma ou outra empresa não possa atender às exigências da cotação, por diversos motivos. Cotando com 5 empresas, caso uma ou duas não possam atender, ainda sobram pelo menos três, e assim não há necessidade de buscar novo fornecedor.

2º. passo – Descrevendo a solicitação

  • Este passo é essencial, mas muitas vezes negligenciado. Uma cotação bem solicitada evita muitos problemas e reduz muito o tempo de atendimento.
  • Deve-se detalhar ao máximo o serviço ou produto pretendido, mas sem perder a objetividade, ou seja, fornecer o máximo de informações que possam ser realmente importantes para a empresa ou profissional.
  • Solicitar ou confirmar detalhes técnicos com o zelador
  • Definir se é Estimativa de Custo ou Orçamento (em caso de serviços).
  • A Estimativa de Custo é mais adequada quando o condomínio ainda não tem nada decidido, e quer ter apenas uma idéia aproximada de custo para a realização de um determinado serviço. Esta prática não é aplicável a todos os casos, mas em algumas situações é bastante útil, pois o processo fica mais ágil e objetivo, evitando-se muitas vezes a necessidade de visitas técnicas.
  • Já o Orçamento é mais adequado quando realmente existe a intenção de contratar um determinado tipo de serviço, seja de imediato, seja futuramente.
  • Se necessário, anexar à solicitação fotos ou documento com detalhes técnicos

3º. passo – Informações complementares

  • Definir o prazo ideal para receber os orçamentos. Cotações que exigem visitas técnicas devem ter um prazo de, no mínimo, 2 semanas
  • Localização: passar referências para o fornecedor ter fácil acesso ao local
  • Deixar telefone do zelador/portaria para esclarecimento de eventuais dúvidas por parte do Fornecedor cotado
  • Deixar claras algumas condições básicas, exigências e/ou observações para a cotação. Por ex.: visitas técnicas sem prévio agendamento não serão recebidas

 4º. passo - Analisando orçamentos

  • Não caia na tentação de fechar com preços muito baixos, ou de o preço ser o único critério de escolha
  • É importante checar as referências da empresa e do produto solicitado
  • Em contratação de serviços, é essencial ter um contrato, e que ele defina todos os itens importantes.
  • Observar as garantias oferecidas
  • Observe como foi o atendimento da empresa durante o processo de cotação: se foi ágil, prestativo, etc.

 5º. passo – Encerrando o processo de cotação

  •  Assim que definir a empresa, informar às outras sobre o encerramento do processo. É importante para não ter de lidar com retornos desnecessários, além de ajudar a manter o bom relacionamento da sua gestão e do condomínio com as empresas do setor
  • O encerramento do processo não acontece apenas quando se define qual a empresa escolhida. Pode haver outros motivos, como desistência do condomínio em realizar o serviço ou adquirir o produto, ou o adiamento da contratação/aquisição.
Fonte: SindicoNet

Condomínios apostam no uso de geradores de energia

Os brasileiros já presenciaram diversas falhas do sistema de distribuição de energia do país como interrupções, apagões e blecautes. A falta de energia é um grande problema não só para os estabelecimentos comerciais ou hospitais, mas também para os condomínios que ficam com itens importantes como os elevadores e os sistemas de segurança sem funcionar.

Segundo Heber Grace, gerente do departamento de Engenharia de Aplicação da Tecnogera Geradores, o brasileiro também passa por um momento de mudança em relação à utilização de geradores de energia em casa. “Não é difícil hoje vermos em uma situação de blecaute, um edifício com três ou quatro apartamentos funcionando com gerador, além do gerador do próprio condomínio que serve para a luz de emergência”, diz.

Grace explica que para instalar um gerador de energia num condomínio é preciso que toda a parte elétrica esteja finalizada e devidamente vistoriada. “Nos locais que esse procedimento não está definido, normalmente instalamos geradores a diesel”, destaca. De acordo com o especialista, a maioria dos condomínios opta por alugar os equipamentos por ser um processo mais rápido do que a compra.

O gerente acrescenta que na locação a agilidade tem que ser diferente daquela prestada pelo fabricante do equipamento, já que existem limites para restabelecer o equipamento ou até mesmo substituí-lo. “A instalação é fácil e não requer construção em alvenaria”, completa.

Os geradores de energia podem ser utilizados pelos condomínios tanto nos momentos de ausência de energia elétrica como também nos horários de picos, quando a energia fornecida pela concessionária é mais cara.

O especialista também explica qual o procedimento que o condomínio precisa realizar quando decide instalar um gerador de energia: “Em primeiro lugar é preciso agendar uma visita técnica para avaliar a potência e a tensão que o condomínio vai requerer. Além dos geradores, também oferecemos os demais equipamentos necessários para encontrar a melhor solução como bancos de carga, transformadores e cabos elétricos”, detalha.

Fonte: Condoworks

O fim da festa dos condomínios clube

Para o mercado, a diminuição no número de lançamentos desse tipo de empreendimento é consequência da redução da demanda reprimida e da falta de terrenos próximos ao centro.

O empresário João Batista investiu em dois apartamentos em um conjunto com 560 unidades em Curitiba

Considerada uma aposta do mercado imobiliário local, os lançamentos de megaempreendimentos perderam o fôlego nos últimos dois anos em Curitiba. O primeiro condomínio clube veio em 2008 e, nos primeiros três anos, a participação cresceu, atingindo o ápice em 2010 com 10% do total de lançamentos na capital. A partir de 2011, no entanto, as construtoras diminuíram o ritmo e, até julho deste ano, este segmento representava 2% dos novos empreendimentos.

A falta de terrenos próximos ao anel central compatíveis com o tamanho da construção e a diminuição da demanda reprimida são alguns fatores apontados por especialistas e pelo mercado para a não consagração do segmento em Curitiba. Em 2008, os megaempreendimentos tinham 6% de participação no mercado curitibano e o déficit habitacional na região metropolitana da capital passava de 64 mil famílias, segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Os megaempreendimentos com mais de 300 apartamentos seriam uma resposta a esta necessidade de moradia. Para o professor de economia da PUC-PR e sócio da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, Fábio Tadeu Araújo, a redução nos lançamentos de megaempreendimentos não significa que o déficit habitacional tenha sido reduzido a zero. “O principal motivo para a redução da participação é porque Curitiba não tem uma demanda tão grande para concentrar 600, 700 apartamentos em um só ponto. Em quatro anos já deu para atender a demanda reprimida, mas continua tendo a demanda normal”, explica.

Segundo o presidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), Gustavo Selig, a redução dos condomínios clube está mais ligada à falta de espaço. “Em Curitiba não pegou muito essa tendência do condomínio clube porque os bairros ao redor do centro não têm grandes áreas para esse tipo de empreendimento”, aponta. Além disso, Selig afirma que Curitiba é diferente de São Paulo e do Rio de Janeiro no que diz respeito a criminalidade. “Aqui, como é mais fácil atravessar a cidade, ir para um shopping, para um clube, torna o megaempreendimento não tão atrativo. Lá a criminalidade é grande e as pessoas preferem ficar dentro de casa, fazendo tudo sem sair”, aponta.

Foi justamente a questão da localização que pesou na decisão do empresário João Batista ao comrar dois dos 560 apartamentos no condomínio clube Botânica, em Curitiba. “São muitas áreas para recreação, você usufrui sem sair de casa e a boa localização me chamou a atenção”, afirma.

Tendência nacional

O aumento nos preços dos terrenos e a segurança são duas das principais justificativas do advogado e síndico Márcio Rachkorsky para caracterizar os condomínios clube como tendência nacional.

“O primeiro motivo é econômico. Os terrenos ficaram caros, antigamente os terrenos eram baratos. As construtoras podiam comprar um terreno e fazer um prédio com uma torre só e vender os apartamentos. Atualmente a construtora só consegue viabilizar economicamente o empreendimento se ela construir vários apartamentos. Outro motivo é a mudança de conceito de quem vai morar em condomínio. As pessoas querem, acima de tudo, segurança”, explica.

Moradia, comércio e lazer no mesmo lugar

Os megaempreendimentos são caracterizados por mais de 300 unidades além de diversos espaços de lazer. Comparados a pequenas cidades tanto na administração quanto na convivência, o grande número de vizinhos tende a potencializar os problemas com barulho, animais de estimação e uso de áreas comuns. A vida coletiva, no entanto, também traz benefícios através da redução dos custos, aumento da segurança e facilidade de serviços.

Os condomínios clube não se justificam apenas pelas centenas de unidades, mas também pelos serviços que podem ser encontrados nele. Além das áreas comuns tradicionais como o salão de festa e playground para as crianças, alguns condomínios clube trazem também pontos comerciais como salão de beleza e espaço pet. “Em um condomínio clube é possível concentrar todos os serviços em um mesmo lugar. Lá dentro tem lazer, tem cultura, tem até comércio dependendo do tamanho do condomínio e todo mundo fica protegido como se fosse um oásis de segurança”, avalia o advogado e síndico de um condomínio de três mil apartamentos em São Paulo Márcio Rachkorsky.

Prefeito

O principal responsável para manter a ordem entre os moradores e funcionários é o síndico que, normalmente, convoca conselheiros e até mesmo contrata empresas para ajudar a atender todas as obrigações. “Só a figura do síndico não está sendo mais adequada, porque ele teria de conhecer tudo que uma administradora de residências conhece para por em prática e manter a tranquilidade do residencial. Teria de conhecer desde as leis trabalhistas para os funcionários, até as cobranças dos inadimplentes”, afirma o contador e administrador de empresas Ângelo Bescz. O síndico responde por tudo que ocorre dentro do condomínio e, segundo Bescz, este é o principal motivo para uma boa assessoria. “Se for um condomínio misto [residencial e comercial], tem de cuidar porque os conceitos não podem bater de frente. As regras da área comercial são uma e do residencial são outra, mas é o mesmo síndico”, explica.

Regimento

Megaempreendimentos não modificam a convenção

Para tornar as tomadas de decisões mais dinâmicas nos megaempreendimentos, apenas o regimento interno é modificado.

Como a convenção precisa da aprovação de 2/3 dos condôminos [proprietários], e o regimento pode ser mudado apenas com maioria simples, os síndicos de grandes residenciais procuram deixar a convenção mais livre possível de modificações. “Tudo que não for estrutural, tudo que for mudança cotidiana, muda no regulamento interno com a maioria simples. Assim o síndico ganha mobilidade nas decisões do condomínio”, explica o advogado Márcio Rachkorsky.

Ainda assim, é preciso cuidado na hora de mudar o regimento. As modificações não podem afrontar a convenção. “O regimento deve conter os direitos e deveres dos condôminos, uso das áreas comuns e as penalidades por infração. Além disso, as regras devem vigorar. Se consta no regimento que não pode transitar com animais de estimação na área comum e algum morador infringir, deverá ser notificado e se continuar, leva multa. O síndico que não penalizar o morador pode ser questionado pelos outros condôminos”, explica o contador e administrador de empresas Ângelo Bescz. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

Ação contra instalação de antena de celular em condomínio é ajuizada pelo MP-PR

A instalação de uma antena de celular para uma operadora no topo de um prédio gerou uma ação pública civil movida pela Promotoria de Proteção ao Meio Ambiente de Curitiba. Além da operadora, o condomínio residencial, a administradora e a cidade de Curitiba também serão acionados. O Ministério Público pede a paralisação da obra e a retirada do equipamento.

A Promotoria informa que o caso chegou ao Ministério Público depois de uma reclamação feita no mês de abril. O PROCON foi procurado por um morador antes de ir ao MP-PR. Outra reclamação foi protocolada na Secretaria Municipal do Urbanismo, denunciando a falta de fiscalização de instalações como essa.

O Departamento de Fiscalização de Obras informou que não existe licenciamento para instalação de antenas de celular. Esse foi o embasamento usado para que a ação civil pública fosse proposta.

Aumento das linhas e impacto ambiental

Apesar do número de linhas de telefone aumentar a cada dia e ser preciso a instalação de novas antenas, essa ação acaba tendo impacto na natureza e fica cada vez mais difícil manter as especificações mantidas pela Anatel – distância mínima de 50 metros de hospitais, escolas, creches, igrejas e clínicas de saúde para evitar contato com a radiação, por exemplo.

O SindiTelebrasil, Sindicato Nacional das Empresas de Telefonia e de Serviço Móvel Celular e Pessoal, fez um pedido de alterações na lei municipal 11.535/2005 à Comissão de Urbanismo e Obras Públicas da Câmara de Curitiba no começo do mês. Eles pedem que seja mudada a ementa de 18 artigos alterando, por exemplo, o fim da limitação de áreas e zonas na capital para instalação de antenas.

Fonte: Condoworks