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em condominio

Terceirizar o departamento jurídico é opção eficaz para condomínios

Terceirizar a gestão jurídica dos condomínios é a saída mais viável e econômica, de acordo com o especialista em Direito Contratual e Empresarial,advogados 1 Adriano Dias. Segundo ele, a assessoria deve abranger todo o processo de cobrança e redução da inadimplência, assistência ao síndico e a participação em reuniões e assembleias, consultoria tributária, fiscal, administrativa, cível, imobiliária e trabalhista.

A constituição ou alteração da convenção de condomínio e de regimentos internos também estão dentro dos deveres do departamento jurídico terceirizado. Além da atuação junto ao condomínio, o departamento jurídico realiza toda a gestão dos contratos firmados pelo condomínio.

Dias completa que, além da facilidade no gerenciamento e controle de todas as obrigações legais do condomínio, a gestão jurídica ajuda na redução de custos e de conflitos existentes no condomínio ou entre os condôminos, minimiza os riscos de perdas e agiliza o desenvolvimento saudável do condomínio.

Fonte: Condoworks

Olho vivo e trena na mão

O uso de espelhos no ambiente traz sensação de amplitude nos decorados

Adequar os móveis à nova moradia requer planejamento e cálculo do espaço disponível.

A adorada cama king size, a mesa de jantar que vem sendo passada de geração para geração ou a estante de livros de madeira maciça que há muitos anos te acompanha podem não caber no apartamento que se encaixa no orçamento. Por isso, ao planejar uma mudança, é importante prever se vai ser possível adequar móveis e utensílios à nova planta.

A visita ao apartamento decorado é crucial. Construtoras e incorporadoras apresentam unidades em exposição com elementos decorativos que dão a sensação de amplitude, como espelhos, cores claras, tecidos leves, móveis com design minimalista, espaços integrados, transparências e objetos de vidro.

Os decorados costumam ser lindos e alimentam o desejo de morar em um apartamento com o mesmo design de interiores. É hora, então, de equilibrar sonho e realidade. É preciso ter em mente que o espaço será ocupado com seus próprios móveis, que podem ser maiores ou diferentes dos que estão no decorado – a menos que se esteja disposto a gastar um orçamento considerável para compra e confecção de móveis planejados.

“A possível confusão com relação aos tamanhos começa na planta. O folder de um empreendimento traz o desenho de uma planta com móveis já em escala reduzida. É uma abstração. Ao visitar o decorado, vemos algo concreto, mas são usados todos os artifícios para que o local tenha um aspecto mais amplo”, comenta Vivian Diniz, coordenadora da pós-graduação de Arquitetura e Design de Interiores da PUC-PR.

Ela reforça que é preciso adaptar o imóvel às suas necessidades. “Acontece de visitar um decorado que foi projetado para alguém que mora sozinho. Mas se você tem uma família de quatro pessoas é muito diferente”, pondera. “Ao comprar um imóvel é preciso entender suas necessidades e ter certeza que o local vai corresponder a elas. Se o decorado tem uma mesa de jantar de 80 centímetros de diâmetro, mas você precisa de espaço para uma mesa para oito pessoas, não vai dar certo”, observa a arquiteta.

A trena é a melhor amiga do morador que tem móveis dos quais não quer se desfazer. Os arquitetos indicam: saiba as medidas dos móveis que você vai manter para ter certeza que eles vão entrar na nova casa. “Para não ter aquela sensação de ‘o mobiliado era tão legal, o meu não é assim’, que acontece muito, é preciso medir e planejar”, acrescenta Vivian Diniz.

Auxílio profissional

Para não errar a mão, vale a pena contar com a ajuda de um arquiteto. “Um profissional com a visão mais apurada sobre a construção, e que possa acompanhar a visita ao decorado, fará uma análise criteriosa para ver se há como adaptar aquilo que o cliente já tem”, aponta o arquiteto Oscar Mueller.

Decorado ideal

Construtoras querem atingir público-alvo

Na escolha dos móveis e equipamentos para a montagem do decorado, as construtoras levam em conta o público-alvo do empreendimento. “Nos compactos, a decoração pode ser mais arrojada. Em unidades onde vão morar famílias, a opção é por cores neutras e espaços mais aconchegantes”, explica a gerente de projetos da Invespark, Michelle Beber. Ela também orienta que os interessados em adquirir apartamento meçam os móveis.

Michelle explica que o decorado é uma ferramenta para os corretores. “Ao vender o produto, ele fica mais seguro tendo ideia do tamanho e das características”, diz Michelle.

Preferências

A escolha das construtoras, geralmente, é por móveis mais esbeltos e equipamentos modernos nos decorados. “A escolha sempre é por móveis mais estreitos. Por exemplo, são usadas TVs de LED em painéis de parede. Além disso, os ambientes são sempre integrados, o que elimina as paredes”, diz a arquiteta Vivian Milarch. Nos quartos, as portas dos armários ganham espelhos. As camas dos decorados costumam ser as menores do mercado. Na sala de jantar, móveis com elementos de vidro e cadeiras de espaldar mais baixo também aumentam a sensação de espaço.

Quem vai se mudar precisa, também, pensar no número cômodos. “Muita gente tem em casa um ‘quartinho da bagunça’, onde vai depositando o que usa pouco. Mas no novo imóvel, pode ser que não haja um espaço para isso, então é preciso reprogramar a organização”, alerta Vivian.

Fonte: Gazeta do Povo

Pets ganham luxo em condomínios com espaços especiais

Mimos para cães podem incluir babá para o bicho e sala de atendimento veterinário

dog princesaMesmo que o publicitário Fábio Ludmer volte tarde para casa, a labradora Lupe não deixa de passear.  Sortuda, a cachorra tem no seu condomínio um espaço reservado a ela.

Lupe mora em um prédio na Vila Madalena, em São Paulo, onde cães são tratados como família.

— O local é um benefício imensurável. Se não dá para passear na rua por ser perigoso à noite ou pelo frio, ela pode correr no gramado do prédio, com segurança.

A única briga no condomínio aconteceu por causa de moradores que não recolheram fezes dos animais.

De acordo com o José Luiz Bregaida, presidente do Sindicond – sindicato dos condomínios do Estado de São Paulo – cada prédio pode estabelecer sua regra, mas a multa, neste caso, é muito comum.

— O dono do bicho tem que ter bom-senso. Normalmente, as convenções colocam uma multa, não menor do que um salário mínimo, a quem que deixa as fezes em áreas comuns.

Ele conta que tudo pode ser definido pelo condomínio, como uso de elevador e áreas comuns pelo cão. Ele ressalta ainda que locais que não aceitam bichos têm grande chance de perder uma ação na Justiça, caso o dono entre com processo para manter o animal em casa.

— O pet já faz parte da família, não se pode impedir alguém de ter um cãozinho, desde que obedeça as regras.

Pensando nessa nova família, construtoras bolam prédios que vão além do espaço para animais. Há lançamentos que contam até com salas para atendimento veterinário, dentro do condomínio.  A empresa Plano & Plano tem dois projetos nesses moldes, nos quais, caso as convenções aprovem, podem ter ainda monitores para os bichinhos no prédio. Um luxo.

De acordo com José Vicente da Silva, Secretário Nacional de Segurança Pública em 2002, é preciso avaliar com critério benefícios como este, que custam um pouco a mais, mas têm sido tendência entre as classes média e média alta.

Fonte: R7

Abandono Ronda o Centro

Nunca é demais falar sobre a má conservação dos edifícios localizados no centro das grandes cidades brasileiras, fato que nos coloca na rota da decadência, como já acontece nos Estados Unidos, onde “inner city” tem o mesmo significado depreciativo do nosso “periferia”, símbolo de pobreza e insegurança.

Não são poucas as vozes, felizmente, que já se manifestam a favor de uma revitalização da área central de nossas capitais. Luiz Valdir Nardelli, diretor de Economia e Estatística do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, locação e Administração de imóveis no Paraná (Secovi-Pr), já alertou: “Os prédios do centro dificilmente passam por reformas, estão estagnados”.

Segundo ele, a falta de estacionamento e de segurança, além da complicação do acesso, fazem com que a preferência, hoje, seja por imóveis em bairros da cidade. “É lógico que a área comece a ser abandonada, ganhando preferência o espaço fora do centro.”

Se para as construtoras é indiferente, e até bom, lançar seus novos empreendimentos em qualquer parte da cidade onde haja demanda, para a população em geral, a falta de novos apartamentos e salas ou conjuntos comerciais no centro significa um retrocesso, pois retira dos possíveis adquirentes a possibilidade de optarem por uma aquisição no miolo da urbe, além de distorcer o equilíbrio arquitetônico da cidade.

Agir rápido

Escrevendo no “Jornal Masset”, do Rio de Janeiro, o articulista Martins Júnior lembra que a preocupação principal deve ser com a “manutenção predial”, esteja o edifício localizado no centro ou nos bairros. “É fácil notar – diz, referindo-se ao Rio de Janeiro – andando pela cidade, em qualquer bairro, uma quase total falta de preocupação com a fachada da grande maioria dos prédios de nossa cidade. (…) Alguns parecem prédios abandonados…” por falta de manutenção, interna ou externa.

O engenheiro carioca insiste em que “a manutenção predial preventiva (…) é o melhor meio de se evitar despesas de obras de elevado custo”.

Na mesma edição do periódico, matéria sob o título “Recuperação Estrutural” mostra que “a recuperação estrutural em geral não é necessária se são tomadas as medidas iniciais de prevenção”, mas que “quando estes cuidados não existem, surgirão danos mais cedo ou mais tarde”, com custos bem mais elevados de recuperação. Síndicos e condôminos devem ter sempre em mente os dois princípios sugeridos pelo jornal: 1. Recuperar o mais rápido possível; 2. Recuperar do modo mais abrangente possível.

Em certos edifícios, a recuperação e manutenção da fachada pode ser feita com a receita do aluguel do espaço exterior para empresas comerciais. Onde é possível a colocação de painéis publicitários, com renda para o condomínio, tal aporte deve ser direcionado única e exclusivamente para a conservação do prédio. Trata-se de receita extraordinária que deve ser destinada unicamente para despesas extraordinárias (sobre este assunto, voltaremos em futura coluna).

Investindo na recuperação de sua estrutura e de suas fachadas, os condomínios do centro estarão dando um grande impulso no esforço que será necessário fazer, pelos órgãos municipais, para fazer com que voltemos a ter um “downtown” agradável e seguro, onde as pessoas gostem de morar, de trabalhar e fazer suas compras.

É bom agir logo, antes que seja tarde.

*Luiz Fernando de Queiroz

STJ dá opção de escolha

Havendo contrato de promessa de compra e venda não registrado, a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador.

Já vimos antes que o promissário comprador que está na posse do bem é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, independente de o contrato de promessa de compra e venda ter sido registrado. No entanto, não tem o condomínio a obrigação de saber que tal contrato foi celebrado. Por isso, tendo em conta que o condomínio precisa de recursos para suas despesas essenciais, o STJ dá a opção de a ação de cobrança de cotas ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador. Qualquer deles pode ser o legitimado passivo.

Vejamos o que diz a ementa do acórdão: “A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável.”

Com esta dicção, de ímpar clareza, o Superior Tribunal de Justiça parece ter resolvido a questão da legitimidade passiva na cobrança de taxas condominiais, nos casos em que existe promessa de compra e venda do imóvel, seja entre a construtora e o condômino, seja entre este e terceiros. O acórdão foi relatado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em julgamento proferido pela Quarta Turma do STJ, em recurso especial (223.282) oriundo de Santa Catarina.

No mesmo acórdão, decidiu-se também sobre a denunciação da lide do promissário comprador, nos seguintes termos: “Inexistindo lei ou contrato estabelecendo o direito de regresso do proprietário contra o promissário comprador pelas despesas que efetuar com o condomínio, não cabe a denunciação da lide ao promissário comprador.”

A ação de cobrança foi movida contra a construtora e incorporadora do edifício, que contestou sob a alegação de que vendera a unidade mediante contrato particular de promessa de compra e venda. Julgada parcialmente procedente a ação, a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou provimento à apelação da ré, de cujo acórdão se extrai o seguinte parágrafo: “O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente ligada à qualidade de proprietário. A venda do imóvel por instrumento particular, não levado a registro no ofício imobiliário, alcança apenas os contratantes, desobrigando o condomínio a buscar seu crédito contra o atual possuidor do imóvel.”

Prossegue: “Legitimado no processo de cobrança de cotas condominiais, por isso, é o condômino, consoante dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64, isto é o proprietário da unidade autônoma, aquele que detém o direito patrimonial nos termos do art. 530 do código civil, aferindo-se a condição pela consulta à matrícula do registro de imóveis.”

a Quarta Turma do STJ votaram vencidos os ministros Barros Monteiro e Aldir Passarinho Junior. Com o relator Ruy Rosado de Aguiar votaram os ministros César Asfor Rocha e Sálvio de Figueiredo Teixeira, este com o voto de desempate.

Em seu voto de desempate, o ministro Sálvio e Figueiredo Teixeira, apesar de entender que “o promitente comprador é parte legítima para responder pelas despesas de condomínio, e a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que este não tenha sido registrado”, deu voto favorável ao condomínio, pois este não fora cientificado do contrato existente entre a construtora e o promitente comprador da unidade, deixando o condomínio “na incerteza” ou na “insegurança de ajuizar a ação e vê-la extinta por ilegitimidade”.

Para os condomínios, que precisam de recursos para suas “despesas indispensáveis e inadiáveis”, sem dúvida este acórdão lhes é o mais favorável.

*Luiz Fernando de Queiroz

Gás pode explodir seu lar

Conservar as instalações de gás de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são
providências que diminuem o risco de vazamentos, evitando trágicas consequências.

Como evitar que seu apartamento voe pelos ares? Com esta pergunta o Informativo Preconsult-Unimóveis, de Curitiba, fornece várias dicas para que você não seja vítima de explosão causada pelo uso incorreto do gás de cozinha. Dada a importância do tema, transcrevemos a seguir a orientação do Informativo, com pequenas adaptações ao estilo da coluna.

1. Acidentes envolvendo vazamento de gás são muito comuns em residências. Por isso, todo cuidado é pouco. Conservar as instalações de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são providências que diminuem o risco de vazamentos, que podem causar incêndio, explosões, queimaduras ou morte por asfixia, com trágicas consequências.

2. O uso de botijões de gás em apartamentos novos é proibido por lei. A alternativa é instalar baterias de gás liquefeito de petróleo (GLP), fornecido por empresas do ramo. A central de gás deve ser projetada por técnico especializado e obedecer às normas de segurança. Além de reduzir o risco, permite maior espaço útil na cozinha dos apartamentos, sem contar com a economia, pois é fácil a conferência de consumo, deixando de lado os velhos cilindros que eram na troca pesados por balanças nem sempre confiáveis.

3. Para quem ainda utiliza botijões de gás, recomenda-se adquirilos de empresas idôneas, exigindo sempre o lacre de segurança e recusando botijões amassados ou enferrujados. É importantíssimo instalar o botijão em local ventilado e periodicamente efetuar a troca da mangueira. No caso de gás encanado, o condômino deve verificar se a válvula, a mangueira e os acessórios estão em bom estado de conservação. Os aquecedores a gás, muito utilizados em apartamentos, também devem ser colocados em locais arejados.

Alarme sonoro e luminoso

4. Segundo os técnicos e engenheiros de segurança, 2% (dois por cento) de concentração de gás já são suficientes para causar uma explosão. Por isso, é importante usar detetores de gás como complemento das instalações, para aumentar a segurança. O aparelho emite um alarme sonoro e outro luminoso assim que o nível de concentração gasosa atinge 0,5% (meio por cento). De fácil instalação, o detetor tem evitado algumas tragédias e pode ser encontrado em supermercados e lojas de materiais de construção, a um preço médio de R$ 70,00.

5. O uso do detetor de gás é tão importante que em alguns países é obrigatório. Ao ouvir o sinal de alarme o condômino não deverá utilizar fogo ou qualquer equipamento que possa causar faísca. Em hipótese alguma se deve acionar interruptores de luz nem tirar aparelhos da tomada, alertam os técnicos. Ao constatar o vazamento, a primeira providência é abrir as janelas para ventilar o ambiente e desligar a energia elétrica. Se o problema for no botijão, leve-o para uma área aberta. E caso haja um princípio de incêndio, não se arrisque à toa. Deixe o local e acione o Corpo de Bombeiros.

6. As construtoras poderiam entregar os apartamentos já com o detetor de gás para os novos condôminos, evitando assim que ocorram tragédias por um custo que nada irá influenciar no valor final do apartamento.

Endossamos e agradecemos as dicas fornecidas.

*Luiz Fernando de Queiroz

Fundo para cobrir danos e outras despesas

Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, a inclusão de despesas extras no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante.

A casuística do condomínio está se tornando cada vez mais rica. De todos os recantos do país surgem fatos novos, exigindo do intérprete uma solução nem sempre encontrável no texto seco da lei. Tal riqueza de conflitos é consequência natural da grande expansão que o condomínio atingiu no Brasil, onde nossa tendência de construir próximo do vizinho se reforça pela busca de uma moradia que ofereça segurança em primeiro lugar.

Antes de ler a resposta das duas perguntas que abaixo respondemos, faça você sua análise e veja que solução daria. Pode ser interessante.

Fundo de indenização

1) O edifício onde reside minha filha foi obrigado pela justiça a indenizar o vizinho por prejuízos causados. Enquanto a ação tramitava, os condôminos, espontaneamente, tomaram a iniciativa de constituir um fundo, e que cada um contribuiria mensalmente com R$ 50,00, depositados em uma conta poupança, caso não lográssemos êxito na ação intentada. Somente um proprietário não aderiu à iniciativa. Decidida a questão pela justiça e tendo já uma certa quantia, ficou mais fácil fazer o acordo, já que a parte contrária encontrava-se em situação financeiramente difícil. Assim, vem a pergunta: Como proceder à cobrança da importância que cabe a este condômino? Quais os procedimentos legais e formais?

Resp.: Se, como parece, o pagamento ao vizinho foi feito à vista, e os demais condôminos já depositaram antecipadamente suas cotas correspondentes, quer nos parecer que o condômino que não aderiu ao plano de parcelamento deverá efetuar sua contribuição de uma só vez, no mesmo montante dos demais (rateio normal), baseado na data de pagamento da indenização. Entretanto, como não houve o recolhimento antecipado, é bom o síndico tomar a cautela de comunicar ao condômino com certa antecedência, para que ele possa se prover dos recursos necessários ao pagamento. Caso haja recusa, o jeito será recorrer aos meios suasórios (legais) de cobrança ou às vias judiciais.

Reembolso

2) Um dos condôminos insiste em fazer o depósito da taxa mensal de condomínio diretamente na conta do condomínio, quando recolhida fora do prazo de vencimento, sem multa. A síndica, por nossa orientação, comunicou-lhe dessa impossibilidade, através de notificação feita pelo cartório de registro de títulos de documentos, alertando-o que, na insistência desse procedimento, irá acioná-lo judicialmente. Em decorrência desse ato, o condomínio teve algumas despesas e pretende recebê-las, já que o art. 40 da convenção estabelece que ficarão a cargo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticados. Agora, a pergunta que realmente interessa: referida despesa poderá ser incluída no bloqueto de cobrança da taxa mensal, juntamente com outras despesas ordinárias?

Resp.: Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, sua inclusão no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante, tal como as multas impostas pelo síndico aos condôminos, ou seja, se o proprietário se negar a pagar tais despesas, não será justa a recusa do síndico em receber a cota de rateio comum a todos, o que poderá ensejar a proposição de depósito com força de consignação por parte do condômino. Em suma: incluir, sim, tais despesas no bloqueto, mas apenas do ponto de vista prático, sem radicalizar. Na hipótese de não pagamento, será sempre possível pleitear o reembolso pelos meios judiciais.

*Luiz Fernando de Queiroz

Toldos proporcionam uma cobertura com estilo

Peças ganham destaque em decorações com o uso de materiais e leiaute modernos. Além de proteger do sol e da chuva, podem garantir charme.

Tecnologia atual permite criar toldos que complementam o projeto de vários tipos de ambientes. Leveza e durabilidade são alguns atrativos do produto

O verão é a época do ano com maior incidência de sol, de chuva e de calor. Para bloquear os efeitos desta estação sem perder o charme e a beleza, uma excelente alternativa são os toldos. Os produtos são ideais para controlar a luminosidade natural e oferecer mais conforto térmico aos ambientes. Por isso, a busca por eles cresce cada dia mais. Hoje, com as várias opções de cores, material e funcionalidades, além de atender as mais diversas necessidades, eles têm caráter decorativo.

Cobertura secundária fixada em uma fachada de casa ou edifício, o toldo pode ser composto por lona de fibra acrílica, algodão, poliéster ou policarbonato (compacto fixo e retrátil), como explica o designer Luiz Carlos Landim. “Esse material é aplicado sobre uma estrutura leve de alumínio, aço, ferro ou madeira e o acionamento pode ser manual, motorizado ou automatizado.”

A decoradora Fabíola Constantino destaca a variedade de estilos e formas de uso dos toldos em casas e edifícios

A designer de interiores Fabiana Visacro diz que, geralmente, os toldos são encontrados sobre portas e janelas para impedir a incidência direta do sol e da chuva. “Também podem ser utilizados em áreas de lazer de prédios e casas, e, se apoiados a uma estrutura em suas extremidades, exercem a função de protetores para carros em locais em que o estacionamento é descoberto, como pátios de prédios. Além de proteção externa, oferecem proteção interna, já que evitam insolação em móveis e adornos, desde que instalados próximos às janelas.”

O uso do recurso garante também o prolongamento de áreas e ambientes externos, como varandas, áreas gourmet, pátios e lounges, como acrescenta a decoradora Fabíola Constantino. A variedade de opções garante que os toldos não se resumam apenas a lonas verdes estáticas. “São fabricados com uma boa variação de tons e materiais, e podem ter opção de articulações, como de braço pivotante e articulado e de fechamento vertical, que é uma ótima alternativa para proteger os ambientes de chuvas.”

Luiz Carlos Landim diz que, além de funcionais, as peças podem ser decorativas, desde que sejam escolhidos materiais como lonas vinílicas e acrílico. Cores, transparências e texturas diversas são outros aspectos a serem considerados, segundo o designer. “Um ponto importante é a avaliação do profissional de decoração, fazendo com que o toldo escolhido harmonize-se com o restante do ambiente”, acrescenta.

HARMONIA

A designer de interiores Laura Santos confirma que os toldos garantem beleza e segurança para casas e apartamentos. “O mercado disponibiliza o produto em diversos materiais, tamanhos, formas e espessuras. A função principal é proteger janelas e esquadrias. Mas eles também podem se integrar ao ambiente como componentes de decoração, além de ajudar a garantir o máximo do aproveitamento de iluminação natural no espaço.”

Quanto aos materiais utilizados na sua fabricação, Laura diz que no quesito funcionalidade os tradicionais toldos em lona ainda cumprem muito bem sua função. No entanto, o policarbonato se destaca pela leveza e resistência, e, por isso, tem um valor superior. Além desses materiais, a designer aponta o PVC com outra opção.

O consumidor também pode escolher de acordo com o design do produto, que tem apresentações diversas. “Os modelos que mais são vistos são os enroláveis, de braços articulados e retos. Existem ainda os retráteis sanfonados, os embutidos que também possuem braços articulados e os fixos que não fecham e têm estrutura de alumínio aparente”, aponta Laura Santos.

Fonte: Lugar Certo

Segurança em condomínios

Sistema de monitoramento permite integração entre portarias da mesma rua.

Segurança

É compreensível pensar que mesmo com sistemas cada vez mais modernos de monitoramento, os porteiros ou controladores de acesso se sintam muito sozinhos ao executar suas funções.

Afinal, a tendência em segurança é deixá-los cada vez mais segregados do mundo lá fora – as portarias blindadas estão aí provando a teoria.

Via de regra, quando um empreendimento é invadido, o porteiro é sempre dos primeiros a ser rendido. E se a guarita for escura ou ficar em um local de difícil visualização, é mais fácil que outras pessoas sejam rendidas por bandidos.

Serviço

Uma possibilidade de manter o porteiro conectado com seus pares, e reforçar a segurança  do condomínio e da vizinhança como um todo, a um custo acessível, é o  sistema “To de Olho”.

A ideia desse serviço pioneiro de monitoramento é que porteiros de uma mesma rua ‘fiquem de olho’ na portaria dos outros, ajudando na segurança da região e promovendo integração entre os condomínios.

“Dessa forma, um porteiro consegue saber se há algo de errado acontecendo nas portarias dos condomínios na rua integrados ao sistema. Ele também não se sente sozinho, pois sabe que os companheiros de turno – mesmo em outros empreendimentos – o estão vendo”, esclarece Diego Couto, diretor comercial da Clearing House S.A., empresa que comercializa o ‘To de Olho’.

Quando houver algum problema, o porteiro poderá avisar seus companheiros com o uso de um botão que alerta os demais sobre o ocorrido.

Equipamentos

As câmeras, do tipo infravermelhas, são instaladas dentro das portarias. E é também na portaria que ficam um pequeno computador  – com sistema fechado para rodar o ‘To de Olho’ -,com mouse e teclado,com monitor de 17 “, exibindo o que está acontecendo nas outras portarias.

O ‘To de Olho’ dispõe também de um rádio rádio transceptor e interfone privativo e um botão de pânico. Tudo isso via rádio frequência, com autorização da Anatel (Agência Nacional de Telecomunicações). Todos os aparelhos são disponibilizados em sistema de comodato.

Também é possível que as imagens do ‘To de Olho’ sejam vistas por outros equipamentos como tablets e smartphones previamente autorizados, que não as portarias. Nesse caso, o sistema deve ser conectado à internet, e uma antena é instalada no topo de um dos condomínios integrados.

“Nossa ideia é oferecer um complemento aos sistemas de segurança dos condomínios,  com o bônus de integrar a vizinhança, o que é sempre muito positivo, a um custo acessível”, explica Diego.

Outros itens podem ser adicionados ao sistema, como um sistema como um sistema de acionamento de holofotes ou sirenes.

Fonte: SindicoNet

Treinamento ajuda a evitar incêndios em condomínios

Para evitar o risco de incêndios em condomínios de São Paulo, um decreto estadual determina que 80% de funcionários e ao menos um morador por andar precisam participar uma vez por ano de treinamentos que ensinam a agir em casos de incêndio.

De acordo com uma consultora especializada em segurança, na capital paulista ocorrem de 12 a 15 incêndios em residências por semana. O chefe de portaria de um condomínio no Brooklin já teve que arrombar um apartamento porque o morador saiu para trabalhar e um curto-circuito na tomada do micro-ondas provocou incêndio.

Ele participa todos os anos de treinamentos em que funcionários e moradores têm aulas práticas e teóricas contra incêndio.  Neste curso, eles aprendem a usar o extintor e a identificar problemas de manutenção, como a falta de uma peça que ajuda a abrir o hidrante.

Fonte: G1

Cachorros em condomínios

Especialistas explicam o que diz a legislação atual e dão orientações sobre o assunto

Uma das grandes polêmicas da vida em condomínio são os animais domésticos, em especial, os cães. Não especificamente a sua presença dentro da unidade, mas seu barulho, os passeios nas áreas comuns, o cheiro dos seus dejetos. O síndico também precisa lidar, as vezes, com a implicância dos que não gostam de animais de estimação e “exageram” nas reclamações.

Foi pensando em solucionar essa difícil equação que o SíndicoNet, em parceria com os maiores nomes do mercado condominial, elaborou esse vídeo. Assista:

Fonte: Sindico Net

Academias em condomínios: como aproveitá-las?

 Muitos moradores de condomínios que possuem academia aproveitam a facilidade do espaço para se dedicar aos exercícios físicos. Ultimamente, a academia é um dos locais mais badalados nos condomínios e possuem cada vez mais equipamentos de última geração.

Pesquisas realizadas por construtoras indicam que os clientes estão procurando maior praticidade sem precisar sair de casa, e a academia é um dos itens mais desejados. Elas buscam mais qualidade de vida e conforto, aliados a administração do tempo.

Tatiana Freitas, por exemplo, costuma ir à academia do condomínio onde mora duas vezes na semana para correr na esteira. “Como não tenho tempo para caminhar de manhã, prefiro utilizar a esteira à noite, pois é melhor do que sair para caminhar sozinha e correr perigo”, explica.

É possível treinar nas academias de condomínio?

Para quem prefere um ritmo de exercícios um pouco mais pesado, é possível ter uma rotina de treinamento eficaz nas academias de condomínios. De acordo com Givanildo Matias, fisiologista, é preciso ter disciplina para conseguir manter a rotina de exercícios.

“Geralmente, essas academias possuem bicicletas, esteiras, barras, etc. Existem também algumas que são compatíveis com uma academia convencional. Mas, a maioria tem estrutura menor, o que não é um empecilho para a realização de um bom trabalho e de resultados esperados”, completa Matias.

O especialista indica uma série de cuidados para quem pretende treinar nas academias de condomínio:

- Faça um bom check up médico: o aval de um especialista é indispensável;

- Use trajes adequados: uma roupa inadequada pode limitar os movimentos e causar acidentes;

- Não se empolgue demais: para manter a segurança vá devagar e respeite seus limites;

- Saiba usar a esteira:  toda esteira possui um dispositivo de segurança que deve ser fixado na camiseta do usuário;

- Evite treinar sozinho: por segurança, procure treinar em horários que tenha pelo menos uma pessoa na academia;

- Se nunca treinou: não é recomendado se aventurar antes de consultar um personal trainer;

- Hidratação: leve uma garrafa de água e se hidrate antes, durante e depois da atividade.

Fonte: Condoworks

Quem Deve a Conta, Afinal

Questão tormentosa para os juristas continua a ser a da legitimidade passiva na ação de cobrança de taxas de condomínio, quando a unidade é objeto de contrato de compromisso de compra e venda. Muitas têm sido as interpretações. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), última instância para dizer qual a melhor leitura do direito, ainda não encontrou uma fórmula que expresse todas as nuances e variações do caso. Mas está no bom caminho.

O acórdão relatado pelo ministro Aldir Passarinho Júnior, da Quarta Turma do STJ, constitui uma evolução nesse sentido. Diz a ementa (Resp. 252.500/SP):

l. Em princípio, a inexistência de registro do título aquisitivo da unidade residencial não afasta a responsabilidade do novo adquirente pelo pagamento das cotas condominiais relativamente ao período posterior à compra, sendo indevida a cobrança feita ao antigo condômino.

2. Caso, todavia, em que não demonstrada a posse dos pretensos novos adquirentes, a ensejar o conhecimento do fato pelo condomínio, a legitimidade passiva ad causam pertence àquele em nome de quem registrado está o bem, situação reconhecida pelas instâncias ordinárias, com base na prova, que não tem como ser revista em sede especial (Súmula n. 7 do STJ).”

Explica o relator que no recurso especial se discute a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais, em face de dação em pagamento de imóvel, sem que o contrato de compra e venda estivesse registrado no cartório imobiliário, fato que levou o condomínio a mover a ação de cobrança contra o titular do domínio. Embora as taxas se refiram a período posterior ao do compromisso, a unidade autônoma continua na posse do promitente-vendedor, “de modo que impossível mesmo, ao condomínio, supor a transferência da titularidade ou da aludida posse”.

Justiça casuísta

Lembra o ministro Aldir Passarinho Júnior que há outros arestos do STJ no sentido de que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passava ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda” (Resp. 212.799/SP).

Também participou do julgamento o ministro Ruy Rosado de Aguiar.

A dificuldade na fixação de critérios fáceis e uniformes para bem esclarecer a polêmica reside no grande número de variáveis, quais sejam:

1. Se a unidade foi vendida ou prometida à venda.

2. Se a escritura ou o compromisso de compra e venda foram ou não registrados na circunscrição imobiliária competente.

3. Se o proprietário entregou ou não a posse do imóvel ao adquirente.

4. Se o condomínio foi ou não notificado da alienação ou promessa de venda.

5. Se as cotas devidas são de período anterior ou posterior ao da compra e venda.

Com tantas variáveis, podendo cada uma deles indicar um caminho diferente e combinarem- se entre si, não é de estranhar que cada decisão do STJ aborde alguns aspectos apenas do problema, não havendo uma só ementa que dirima satisfatoriamente o impasse.

Fica no ar a sensação de que nossa Justiça está ficando casuísta ou que vem sofrendo forte influência do sistema jurídico anglo-saxão.

Vida de condomínio: Vale o que está escrito

De acordo com a síndica profissional Joana Jacobina, atas de assembleias de condomínios devem ser diretas (Eduardo de Almeida/RA Studio)

De acordo com a síndica profissional Joana Jacobina, atas de assembleias de condomínios devem ser diretas

Para registrar formalmente tudo o que ocorre em uma assembleia geral de condomínio, é essencial fazer uma ata. Essa determinação tem embasamento legal e tem como objetivo informar a todos os condôminos, participantes ou não da assembleia, sobre o que foi deliberado. No entanto, às vezes a elaboração do documento gera dúvidas.

De acordo com a síndica profissional Joana Jacobina, conforme estabelecido no parágrafo 2o do artigo 24, da Lei 4.591/64, o síndico deverá comunicar os condôminos, oito dias após a assembleia geral realizada no condomínio, sobre o que tiver sido deliberado. “Essa comunicação é feita por meio de uma ata, que deve conter tudo aquilo que foi discutido e decidido na reunião, sem nenhum acréscimo ou falta”, conta.

Entretanto, Joana Jacobina diz que Lei 4.591/64 (Lei de Condomínios) ou o Código Civil não estabelecem uma forma exata de elaboração dessa ata “ou os procedimentos a serem observados para sua correta aplicação, cabendo às convenções de condomínio estipular algumas regras”, informa.

Assim, é preciso verificar se a convenção estipula como obrigatória a eleição de um presidente e/ou um secretário para coordenar a assembleia e elaborar a ata ou se essa atribuição ficará a cargo do síndico. “Normalmente, quando a convenção é omissa, o próprio síndico a elabora e assina. Há ainda condomínios que contratam empresas especializadas ou até escritórios de advocacia para fazer esse serviço”, observa Joana.

A síndica profissional ressalta ainda que se deve observar se a convenção estipula outros procedimentos, “como a obrigação de assinatura de outros membros ou condôminos na ata, a presença de um livro de atas e a exigência do registro da ata elaborada em cartório”, acrescenta.

Tomados esses cuidados, ao contrário do que se pode pensar, uma ata bem elaborada deve ser direta e sucinta. De acordo com Joana Jacobina, não é necessário discorrer muito sobre cada assunto ou detalhar todos os comentários realizados na assembleia. “São suficientes, portanto, apenas os registros dos assuntos em pauta, o que foi deliberado sobre eles e eventuais protestos que surgirem ao longo da reunião. Dessa forma, o documento fica mais formal, evitando-se erros e contradições.”

Inclusive, a síndica profissional observa que os erros mais comuns encontrados nesse tipo de documento são justamente os resultantes de atas muito longas, com textos confusos, e que não registram realmente o que foi deliberado. “Discussões e opiniões pessoais de condôminos, assuntos que não estavam em pauta e referências individuais a moradores não devem ser registrados, sob pena de gerar controvérsias, ofensas e ainda violar o direito à intimidade de cada condômino”, explica Joana.

JUSTIÇA 

A orientação é que assuntos que geram muita polêmica não sejam descritos com todo o histórico da ocorrência na ata, segundo a síndica. “Apenas com a deliberação, sob pena de acarretar impugnações dos condôminos que votaram contrariamente e que não concordaram com aquilo que foi escrito. E, dependendo da controvérsia, o assunto pode até ser questionado juridicamente, gerando transtornos, prejuízos para o condomínio e animosidade entre os condôminos.”

Sobre a necessidade do registro do documento em cartório, Joana Jacobina informa que o procedimento tem como objetivo evitar questionamentos. “Mesmo com o respeito aos quóruns previstos para votação e procedimentos formais para a realização da assembleia, um terceiro pode questionar aquilo que foi deliberado, alegando inexigibilidade do documento”, explica. Para registrar a ata, basta levá-la ao cartório mais próximo e pagar a taxa, que não é fixa.

Fonte: Lugar Certo

Moradores de condomínio protestam contra ordem de desocupação

Famílias invadiram condomínio do governo federal há 5 meses. Secretário de Habitação não foi encontrado para falar sobre o assunto.

Moradores protestam por causa do curto prazo dado pelo oficial de Justiça para sair do condomínio invadido (Foto: Larissa Matarésio/G1)
Moradores protestam por causa do curto prazo dado pelo oficial de Justiça para sair do condomínio invadido. (Foto: Larissa Matarésio/G1)

Cerca de 144 famílias fizeram um protesto, na tarde desta quarta-feira (23), no Bairro Mato Grosso, em Porto Velho, por causa de uma ordem judicial de desocupação de um  condomínio do programa social Minha Casa, Minha Vida, invadido há cinco meses. Os moradores afirmam que receberam o documento na terça-feira (22) e que o prazo dado para a desocupação vence segunda-feira (28).

“Isso é um absurdo, o prazo para saírmos é muito curto. Não temos dinheiro para alugar um imóvel rápido desse jeito. Não temos nem o dinheiro para conseguir fretar o caminhão para carregar a mudança”, desabafa Carmem Pereira da Silva, moradora.

Cerca de 144 famílias invadiram o condomínio que deveria servir para habitação social, mas está abandonado, há cerca de cinco meses (Foto: Larissa Matarésio/G1)
Cerca de 144 famílias invadiram o condomínio que deveria servir para habitação social, mas está abandonado, há cerca de cinco meses (Foto: Larissa Matarésio/G1)

A preocupação de Pâmela Maciel da Costa, moradora do condomínio, é com as crianças que perderão a vaga na escola se eles tiverem que se mudar. “Depois de todo o sacrifício, muita gente daqui conseguiu vagas para os filhos na escola mais próxima, a Escola Estadual Nossa Senhora das Graças. Se a gente tiver que mudar para longe, como é que vamos trazer os filhos para a escola”, indaga Pâmela.

Maria Malaquias, de 69 anos, conta que mora em um dos apartamentos invadidos com o neto e lamenta que tenha que sair do local. “Aqui é um bom lugar, seguro. O pouco dinheiro que eu tinha guardado eu usei para fazer melhorias no  apartamento. Não sei o que fazer se tiver que sair daqui. O que vai me restar é comprar uma lona e ir morar na rua”, diz Maria.

De acordo com moradores, uma reunião foi realizada com o prefeito de Porto Velho, Mauro Nazif, nesta quarta-feira (23), que afirmou que haveria um recadastramento das famílias para inclusão dos nomes no programa de habitação.

Com 69 anos, Maria Malaquias, diz que se for expulsa terá que morar com o neto na rua (Foto: Larissa Matarésio/G1)
Com 69 anos, Maria Malaquias, diz que se for expulsa terá que morar com o neto na rua (Foto: Larissa Matarésio/G1)

Rosa Maria Rodrigues diz que mudou para o condomínio em setembro de 2012 e que também está surpresa com o prazo dado para desocupar o apartamento. “Essas construções deveriam ser para nós, que não temos recursos, mas a prefeitura só promete, promete, e quando a gente toma conta do que deveria ser nosso, acabamos sendo expulsos”, diz Rosa.

O Corpo de Bombeiros foi acionado, mas o fogo só foi controlado após a chegada da Polícia Militar (PM).

Fonte: G1

Vida de condomínio: contratar ou terceirizar?

Com as terceirizações e a profissionalização dos síndicos, surge a dúvida de o que é melhor para a administração de um condomínio: ter funcionários próprios ou terceirizar a contratação.

Para especialistas, a resposta a essa questão depende da realidade de cada condomínio.

Uma das profissionais que defendam essa ideia é a advogada Renata Guimarães Pompeu, especializada em direito imobiliário, mestre e doutora em direito civil e professora do Centro Universitário Newton Paiva. “Os pontos a serem considerados para a escolha dizem respeito à extensão do condomínio ou número de unidades autônomas – muitas vezes existem prédios com múltiplos blocos ou torres – e à condição econômica do condomínio – de arrecadação, problemas com inadimplência, já que o custo com cada uma das opções é diferente”.

Além desses, a advogada acrescenta que devem ser levados em conta a extensão das áreas comuns – que interfere no número de funcionários necessários para desempenhar as tarefas de manutenção – e a necessidade de mais pessoal para fazer a segurança, no caso de condomínios que se localizam em áreas mais visadas por assaltantes. “E o estilo de vida dos condôminos. Existem, hoje, condomínios cujo perfil predominante de moradores é de solteiros ou casais recém-casados, cuja disponibilidade de tempo para a administração de quadro próprio de funcionários é muito pequena”, observa Renata.

Cada um desses fatores deve ser analisado, pesando-se os prós e contras para se tomar a decisão mais acertada, conforme a realidade do condomínio. “Entre as vantagens da terceirização encontra-se a administração delegada, de natureza profissional, que diminui o desgaste decorrente das tarefas diárias com funcionários. Além disso, a terceirização, em geral, oferece profissionais especificamente treinados para as atividades em condomínio, com qualificação especial para cada um dos serviços”, pondera a advogada.

No entanto, Renata Pompeu conta que a terceirização implica em maiores gastos para o condomínio e torna seu gerenciamento impessoal, já que ela não fica a cargo dos moradores. “A opção por um quadro próprio torna a administração do condomínio mais pessoal, permitindo a seleção, bem como uma maior ingerência sobre suas atividades. Além disso, os custos da administração direta são menores. Todavia, essa opção implica em mais responsabilidades e trabalho para o condomínio e para o síndico.”

CUSTO 

O que deve ser pesado na hora de escolher a forma de contratação são, principalmente, os custos, riscos e responsabilidades. “Em geral, a administração própria parece ser menos onerosa. No que toca aos riscos e à responsabilidade, é relevante ponderar sobre a possibilidade de ações trabalhistas suportadas quando da administração direta, já que o vínculo é com o condomínio.”

Para decidir pela melhor forma de contratação, é necessário que seja convocada uma assembleia no condomínio para deliberar sobre o assunto. “Com o cumprimento das exigências para o quorum de votação, tornando pública a decisão tomada, devendo estar descrita na taxa mensal de condomínio, por meio de prestação de contas satisfatória.”

Fonte: Lugar Certo

Como lidar com a inadimplência em condomínios

Se existe um temor que aflige tanto condôminos quanto síndicos e administradores, é a inadimplência. Por causa dela, projetos são parados, há brigas entre moradores e o líder do condomínio tem trabalho dobrado para manter as contas em dia sem maiores prejuízos a todos. Porém, existem formas de amenizar o problema, sem que haja grandes prejuízos morais e financeiros.

Na capital paulista, por exemplo, quase 20% dos paulistanos não pagam a taxa de condomínio em dia. Esse é o resultado de uma pesquisa feita com 1.100 prédios gerenciados por uma administradora paulistana em 2009. Dos 656,1 mil boletos emitidos pela empresa no período, 80,01% foram pagos na data correta.

O levantamento mostrou ainda que 10,54% dos devedores acertam o débito dentro de 30 dias após o vencimento do documento. Os condôminos que pagam a taxa com atraso entre 31 e 60 dias somaram 5,38% do total. Os que permaneceram sem pagar após esse prazo – considerados inadimplentes – foram 4,08%.

Adriana De Biasi, advogada especializada em Direito Condominal e Imobiliário, diz que o primeiro passo para se resolver a questão é identificar o tipo de inadimplente. “Temos, por exemplo, o inadimplente temporário, que por razões de desemprego ou doença não consegue cumprir com o pagamento. O pior devedor é o contumaz, aquele que está sempre devendo, não paga nunca, faz acordo e não cumpre, quita a dívida somente quando vende o apartamento ou é executado. Este devedor, além de não se importar com os demais condôminos, acaba por gerar grandes problemas ao condomínio”, explica.

No caso do inadimplente temporário, o ideal é que tão logo a taxa deixe de ser paga, o morador entre em contato com o síndico. “O morador nessa situação deve procurar o mais rápido possível o síndico e a administradora para explicar sua situação e expressar sua vontade de pagar, de preferência por escrito. Dessa forma a administração saberá o motivo daquela inadimplência”, afirma o síndico profissional e consultor de condomínios, Maurício Jovino.

Já os permanentes são um caso à parte, pois são os que realmente dão prejuízo ao condomínio. Estes sim devem ser cobrados pelos administradores. “A cobrança amigável ainda é a mais rápida e com menos custos para ambas as partes, então, tentar fazer um acordo é sempre uma boa saída”, completa Jovino, que salienta a necessidade do acompanhamento jurídico das cobranças.

Direitos dos inadimplentes
De qualquer modo, é necessário ser cauteloso quanto ao tratamento dado ao morador com parcelas em atraso. “Morador inadimplente não pode ser rechaçado, excluído e nem passar por situações vexatórias, humilhantes ou sofrer perseguições por parte de quem quer que seja dentro do condomínio”, afirma Biasi.

No entanto, o inadimplente não pode votar e nem ser votado nas assembleias, mas pode participar com críticas, sugestões e opiniões. Nunca ser excluído.

Do mesmo modo, ser proibido de usar as áreas comuns, como piscinas e playgrounds, não é recomendado, visto que pode gerar mais conflitos, desestimulando o morador a quitar sua dívida, assim como ter o nome exposto em elevadores e quadros de aviso.

Por outro lado, existem punições legais que chegam até à perda do imóvel, por meio de leilão que o condomínio pode realizar para quitar as dívidas, e muitas vezes o morador desconhece a lei.

“Algumas pessoas não pagam condomínios e tem informações equivocadas, como se não pudessem perder seu imóvel, por terem crianças menores em casa ou que as dívidas de condomínio prescrevem em cinco anos. Nada disso procede”, diz Maurício Jovino.

No final do ano passado, porém, o volume de ações de despejo por falta de pagamento de aluguel registrou queda de 6,63% em novembro em relação a outubro em São Paulo (SP), de acordo com levantamento divulgado pelo Fórum de Justiça de São Paulo e pela administradora de condomínios Hubert.

Essa, no entanto, não é uma tendência. O Indicador Serasa Experian de Perspectiva da Inadimplência do Consumidor subiu 0,4% em outubro de 2009, o segundo mês consecutivo de elevação, após nove meses de queda. Segundo os especialistas do instituto, isto significa, na teoria, que a atual trajetória de queda da inadimplência dos consumidores deverá desacelerar ou até mesmo ser interrompida antes do final do primeiro semestre de 2010.

Fonte: Licita Mais

Imóvel super- econômico vira artigo de “luxo”

Número de imóveis a venda com valor acima de R$ 1 milhão é 43% maior que o de unidades populares.

Apontado como tendência há três anos, os imóveis supereconômicos perderam espaço no cenário imobiliário de Curitiba e se tornaram um artigo raro. Atualmente, o número de imóveis de luxo disponíveis para venda é 43% maior que o volume de unidades com valor até R$ 150 mi, segundo a Pesquisa Perfil Imobiliário 2012, realizada pela Brain Bureau de Inteligência Corporativa – consultoria especializada no setor de imóveis – com exclusividade para a Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR).

Especialistas apontam que a maior presença dos imóveis de alto padrão e a diminuição dos supereconômicos se devem ao aumento no valor dos terrenos e a baixa rentabilidade, que acabaram inviabilizando a construção do segundo segmento. “Não se lançam tantos empreendimentos deste porte e o estoque tende a ser menor, a lógica é essa. Lança-se menos porque a rentabilidade é pouca e poucos investem pelo baixo lucro. Por outro lado, a demanda por imóveis supereconômicos é a maior e está concentrada nas classes C, D e E”, aponta o professor de Vendas Imobiliárias, Canais de Vendas e Trade Marketing do Instituto Superior de Administração e Economia da Fundação Getúlio Vargas (Isae/FGV), Henrique Penteado Teixeira.

Ainda que indiretamente, o aumento no metro quadrado do terreno influenciou também os valores das unidades, elevando-as à categoria de luxo. “O luxo cresceu porque o preço do metro quadrado cresceu. Luxo é classificado pelo preço e não pelo tamanho do imóvel. É possível encontrar empreendimentos já a partir de 150 metros quadrados entrando na categoria de luxo, o que há alguns anos não entraria, pois teriam preços menores”, aponta o economista e sócio da Brain, Fábio Tadeu Araújo

Localização

Além do preço, os segmentos imobiliários luxo e supereconômico também se diferenciam na questão da localização. Os imóveis luxuosos se concentram ao redor da Praça do Japão, entre os bairros do Batel e Água Verde, além da Praça da Ucrânia e Mossunguê (Ecoville). De acordo com Araújo, as regiões são próximas ao centro, onde o preço do terreno é maior.

Já os supereconômicos estão localizados nos extremos da capital, em bairros como Sítio Cercado, Xaxim, Umbará e Campo de Santana. Esses locais têm valores de terrenos mais baratos que regiões centrais e, portanto, possibilitam a construção de empreendimentos supereconômicos. “São regiões onde o público comprador já residente, onde está a demanda”, completa.

10%

Foi o aumento médio no valor do metro quadrado dos terrenos ofertados para a venda em Curitiba entre janeiro e outubro deste ano, que passou de R$ 765,65 para R$ 842,22.

Fonte: Gazeta do Povo

Disfarces mais usados em assaltos a condomínios

Bandidos costumam adotar “fantasias” para driblar a atenção.

O cuidado com a segurança dos condomínios deve ser sempre um tema preocupante.Assaltantes se aproveitam de deslizes do esquema de segurança para driblar porteiros, seguranças, zeladores e até mesmo condôminos.

Mesmo com amplos investimentos em equipamentos e sistemas de vigilância, cuidados básicos devem ser tomados para impedir que bandidos enganem os profissionais da portaria e consigam facilmente entrar na área reservada do condomínio.

Pensando nessas situações, o SindicoNet ouviu especialistas e consultores em segurança e elaborou uma tabela com dicas e cuidados a serem colocados em prática que auxiliam a desmascarar os assaltantes. Com simples ações é possível evitar constrangimentos e não colocar em risco a segurança de funcionários e moradores.

Veja a tabela abaixo e entenda como agem os bandidos e estratégias para evitar invasões.

O DISFARCE COMO ENTRAM COMO EVITAR
Funcionário de concessionárias
de serviços públicos
Alegam ter de fazer reparos dentro de algumas unidades, ou no caso do carteiro, ter de entregar em mãos determinada correspondência - Pedir crachá com foto
- Não permitir a entrada nas unidades, se o serviço não foi solicitado pelo morador
Oficla de Justiça ou Advogado Procuram forçar a entrada no condomínio sem se identificar, ou apresentando documentos e identidades falsos Orientar o porteiro para não mudar os procedimentos de segurança de acordo com a aparente autoridade de quem quer que seja. Só permitir a entrada se o morador autorizar
Banhistas Casos no Rio de Janeiro. Geralmente em dupla, de sunga e chinelo invadem o prédio e levam o produto do furto em uma mochila. O porteiro tem de estar atento e conhecer os moradores do prédio. Não abrir o portão para estranhos antes de obter autorização da unidade a que se dirigem
O “bem-vestido” - Homem de terno entra a pé pela entrada de pedestres ou pela garagem, quando um morador chegava com seu carro
- O porteiro não desconfia de nada porque o homem está bem-vestido
- Logo em seguida é rendido pelo invasor, que o obriga a abrir o portão para seus comparsas
 

Orientar o porteiro para não mudar os procedimentos de segurança de acordo com as vestimentas das pessoas ou aparência de status social

O “Conhecido” - Aproveita-se da entrada de uma pessoa no prédio para “pegar uma carona” no portão aberto dos pedestres
- Para não despertar suspeitas, diz alguma coisa para a pessoa que está entrando, parecendo ao porteiro que ambos se conhecem
Outra vez, vale a atenção do porteiro. Se ficar na dúvida se conhece ou não a pessoa que entrou, deve abordá-la e perguntar para que unidade se dirige
De carro - Embicam o carro na garagem e buzinam
- Como “passageiros” de veículos de entrega que entram na garagem
O porteiro deve ser extremamente rigoroso na identificação do carro e do motorista. Jamais abrir o portão para veículos que não se identificam
Funcionário de instituição de caridade - Caso relatado no Rio. O ladrão tinha uma lista com pessoas que freqüentemente faziam doações a instituições, e anunciou o apartamento e o nome de uma senhora que queria “visitar”. A condômina autorizou a entrada e foi assaltada. - Confirmar se morador requisitou a presença do funcionário. Se não, não permitir a entrada, mesmo que o morador autorize.
Corretor de imóveis - Bem vestido, em geral num grupo de dois ou três, apresenta-se como corretor de imóveis e diz que vai visitar determinado apartamento - Confirmar se morador requisitou a presença do corretor. Se não, não permitir a entrada, mesmo que o morador permita.
- Alertar porteiros para não deixar desconhecidos entrarem, mesmo que estejam “bem vestidos”.
“Dona Ana” - Apresenta-se na portaria e diz que vai no apartamento da “Dona Ana”. Como este é um nome muito comum, alguns porteiros têm caído no golpe. - Só permitir a entrada após autorizado pelo morador
Entregador de encomendas
(pizza, flores, cestas de café da manhã e outros)
De dois modos:

1. diz que vai subir em determinada unidade para entregar;

2. Chama o condômino ou um empregado seu para receber, e o rende assim que a porta é aberta

- Não permitir a subida de entregadores às unidades, em nenhuma hipótese
- Antes de abrir o portão para receber a encomenda, o porteiro deve confirmar se o respectivo condômino a aguarda
- No caso de flores e presentes-surpresa, o melhor é que o próprio porteiro receba
- Outra garantia é instalar um “passador” de encomendas, para não abrir o portão nestes casos

 Fonte: Sindico Net

Condomínio faz sorteio de vaga de garagem em prédio na Zona Leste

Moradores de 60 apartamentos têm apenas 10 vagas de garagem. Condôminos ainda precisam pagar uma mensalidade de R$ 50.

Os estacionamentos e as garagens geralmente causam problemas nos condomínios. A localização da vaga e até o tamanho do carro do vizinho são motivos de reclamação dos moradores. O quadro “Meu condomínio tem solução”, do SPTV, mostrou nesta terça-feira (06) a solução que dois prédios da capital encontram para amenizar a situação.

Os moradores dos 60 apartamentos de um condomínio na Vila Curuçá, na Zona Leste, tinham apenas seis vagas de garagem. Então, a síndica do prédio resolveu usar a área que a construtora usava para guardar material de construção para criar mais quatro vagas. “Todos os interessados participaram do sorteio. Os 10 primeiros que saíram foram os que fecharam o contrato”, diz Tânia Alves.

Mas a vaga no condomínio tem prazo de validade. A cada seis meses, é realizado um novo sorteio e os moradores escolhidos ainda precisam pagar uma mensalidade de R$ 50. Os condôminos que não conseguem lugar reclamam da medida. “A gente custa a ter um carro. Quando tem, precisa deixar na rua”, diz o zelador Raimundo Pereira.

Em outro condomínio, em Santana, na Zona Norte, a construtora disse que havia uma vaga para cada um dos 128 apartamentos. Mas depois que o prédio foi entregue os moradores descobriram que ainda faltavam 20 vagas. E há lugares para estacionar em três pavimentos. O tamanho das vagas também causa insatisfação. No espaço onde deveriam ficar seis carros, o lugar é tão pequeno que o motorista nem consegue abrir a porta do veículo. O jeito foi ignorar a marcação e perder uma das vagas. Com tudo isso, os garagistas tiveram que entrar em ação.

“Tem que arrumar lugar para colocar os carros, mas sempre a gente dá um jeitinho. O pessoal que a gente já sabe que sai mais cedo para trabalhar já deixa os carros no jeito, com a chave no jeito para eles saírem”, diz o garagista João Donizete de Paulo.

Além de ter que pagar os salários dos funcionários, os moradores sofriam com os alagamentos. O jeito foi juntar mais dinheiro e construir um piscinão. Com todos esses problemas, tem morador que reclama da taxa de condomínio que passa dos R$ 600. “São quatro garagistas, acaba pesando sim. O condomínio fica mais caro”, diz Elza Medeiros, moradora do condomínio.

Fonte: G1

Desuso de itens de lazer onera condomínios residenciais

Campeão.. Ofurô destaca-se como opção deixada de lado nos conjuntos. “É muito íntimo”, diz gerente de administradora.

Edifícios novos podem ter dezenas de opções de lazer disponíveis para os moradores, mas nem todas elas sobreviverão ao teste do dia a dia. Apresentados como diferenciais no lançamento dos produtos, alguns itens são relegados ao esquecimento após a implantação dos condomínios.

Spas, saunas, ofurôs e espaços curiosos como os redários – para a instalação de redes de descanso – figuram entre os ambientes pouco utilizados nos conjuntos. “O ofurô é campeão. Ele funciona em hotel, mas no condomínio não tem muito sentido. Vira um elefante branco porque é muito íntimo”, diz a gerente de relacionamento da administradora Lello Condomínios, Márcia Romão.

Comuns em condomínios-clube, os espaços beauty, simulando salões de beleza, e os garage band nem sempre são bem aproveitados, segundo Márcia. “Pelo uso, os condôminos vão percebendo que aquele desenho do incorporador não funciona tão bem na prática”, diz.

A subutilização dos espaços não se restringe ao mau aproveitamento da área comum, mas também pode ser entendido como um peso para a taxa condominial, na opinião do diretor executivo da administradora Manager, Marcelo Mahtuk. Ele também é consultor de incorporadores durante o desenvolvimento dos empreendimentos.

“O que discutimos com as incorporadoras é a questão de saber o que público-alvo vai efetivamente usar. O empresário quer colocar o maior número de itens de lazer para agilizar a venda. E queira ou não, isso ocorre. Mas onera o condomínio.”

A combinação mais adequada para cada lançamento depende de fatores como a localização do empreendimento, o tamanho do condomínio e o público a que ele se destina. “Há uma certa ilusão do comprador no estande de vendas. A pessoa olha coisas que nunca fez na vida, mas imagina que, no futuro, vai fazer.”

Depois de instalado o condomínio, as mudanças de finalidade de áreas são possíveis, mas exigem um esforço coletivo dos moradores. A autorização para as alterações somente são obtidas mediante a aprovação da medida em assembleia por, pelo menos, dois terços dos proprietários das unidades.

“Tenho de unir os moradores e, às vezes, o condomínio é muito grande. Temos alguns com mil unidades”, diz o executivo da Manager. Ele ressalta a importância de os conjuntos se a adaptarem às demandas dos moradores no decorrer dos anos, na medida em que o perfil do público interno também se altera.

No condomínio onde Hélio Trevizan Júnior, de 53 anos, é síndico, os proprietários aprovaram na semana passada a transformação da quadra de futsal em um espaço gramado para a prática de futebol society. “Antes, o chão era áspero demais, e as crianças se machucavam. Agora, elas adoraram”, conta. A adesão à mudança teve ampla aceitação dos proprietário, segundo o síndico do conjunto, que tem três anos de funcionamento.

Controle. O acesso restrito de alguns espaços podem contribuir para a subutilização, de acordo com a gerente de relacionamentos da Lello. Ambientes como academias, salão de jogos e saunas ficam, com frequência, fechados com chave, impedindo o uso livre dos condôminos. A abertura dos espaços somente se dá após a retirada das chaves na portaria ou com os zeladores.

“Para algumas áreas, na teoria, o mais certo é deixar fechado, mas talvez isso faça com que elas fiquem esquecidas”, diz Márcia. “Se deixarmos abertas, pode ser pior. Sabemos de casos de saunas que viram outras coisas”, brinca.

Síndico profissional e vice-presidente da Associação dos Síndicos Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assosíndicos), Renato Daniel Tichauer acredita que o controle da entrada seja necessário para evitar furtos de equipamentos e garantir a preservação do bom estado dos itens de lazer. “Não acho que isso desestimule o uso”, defende.

Fonte: Estadão

Como realizar cotações

O processo de cotações de produtos e serviços para o condomínio também tem seus segredos.

Muitos já perceberam que se não levar em conta alguns procedimentos básicos, o processo de cotação de produtos e serviços para condomínios pode se tornar desgastante: seja por erros ou omissões nas informações fornecidas às empresas, seja por não checar referências destas ou escolher apenas pelo preço mais baixo, ou outros motivos que serão abordados nesta matéria.

Convém também destacar o papel do zelador, que pode ser muito importante para o andamento das cotações. Ele pode, por exemplo, auxiliar no processo de agendamento e atendimento das visitas técnicas para não sobrecarregar o síndico ou o responsável pela realização de cotações.

Seguem abaixo sugestões de 5 passos importantes para realizar uma cotação bem sucedida:

1º. passo – Selecionando empresas a serem cotadas

  • Observar se a proximidade geográfica entre empresa e condomínio é relevante para o serviço ou produto cotado.
  • Ver o site da empresa. Normalmente aí há informações sobre os serviços e produtos a serem cotados, algumas especificações técnicas dos mesmos, garantias e referências da empresa, outros clientes, anos de atividade, entre outras.
  • Se as informações acima não são fornecidas no site da empresa (ou perfil), deve-se averiguá-las junto à empresa, ou descartá-la.
  • A qualidade do site também diz muito sobre a empresa. Considere isso.
  • Selecionar pelo menos 5 empresas para serem cotadas. É muito comum que uma ou outra empresa não possa atender às exigências da cotação, por diversos motivos. Cotando com 5 empresas, caso uma ou duas não possam atender, ainda sobram pelo menos três, e assim não há necessidade de buscar novo fornecedor.

2º. passo – Descrevendo a solicitação

  • Este passo é essencial, mas muitas vezes negligenciado. Uma cotação bem solicitada evita muitos problemas e reduz muito o tempo de atendimento.
  • Deve-se detalhar ao máximo o serviço ou produto pretendido, mas sem perder a objetividade, ou seja, fornecer o máximo de informações que possam ser realmente importantes para a empresa ou profissional.
  • Solicitar ou confirmar detalhes técnicos com o zelador
  • Definir se é Estimativa de Custo ou Orçamento (em caso de serviços).
  • A Estimativa de Custo é mais adequada quando o condomínio ainda não tem nada decidido, e quer ter apenas uma idéia aproximada de custo para a realização de um determinado serviço. Esta prática não é aplicável a todos os casos, mas em algumas situações é bastante útil, pois o processo fica mais ágil e objetivo, evitando-se muitas vezes a necessidade de visitas técnicas.
  • Já o Orçamento é mais adequado quando realmente existe a intenção de contratar um determinado tipo de serviço, seja de imediato, seja futuramente.
  • Se necessário, anexar à solicitação fotos ou documento com detalhes técnicos

3º. passo – Informações complementares

  • Definir o prazo ideal para receber os orçamentos. Cotações que exigem visitas técnicas devem ter um prazo de, no mínimo, 2 semanas
  • Localização: passar referências para o fornecedor ter fácil acesso ao local
  • Deixar telefone do zelador/portaria para esclarecimento de eventuais dúvidas por parte do Fornecedor cotado
  • Deixar claras algumas condições básicas, exigências e/ou observações para a cotação. Por ex.: visitas técnicas sem prévio agendamento não serão recebidas

 4º. passo - Analisando orçamentos

  • Não caia na tentação de fechar com preços muito baixos, ou de o preço ser o único critério de escolha
  • É importante checar as referências da empresa e do produto solicitado
  • Em contratação de serviços, é essencial ter um contrato, e que ele defina todos os itens importantes.
  • Observar as garantias oferecidas
  • Observe como foi o atendimento da empresa durante o processo de cotação: se foi ágil, prestativo, etc.

 5º. passo – Encerrando o processo de cotação

  •  Assim que definir a empresa, informar às outras sobre o encerramento do processo. É importante para não ter de lidar com retornos desnecessários, além de ajudar a manter o bom relacionamento da sua gestão e do condomínio com as empresas do setor
  • O encerramento do processo não acontece apenas quando se define qual a empresa escolhida. Pode haver outros motivos, como desistência do condomínio em realizar o serviço ou adquirir o produto, ou o adiamento da contratação/aquisição.
Fonte: SindicoNet

Rateio ganha da Hipoteca

“A natureza’ propter rem’ da obrigação de concorrer com despesas condominiais grava a unidade autônoma que a produziu, conferindo privilégio preferencial em relação ao crédito hipotecário vinculado ao imóvel.”

Decisão unânime, nesse sentido, foi proferida por turma julgadora da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, acompanhando o voto do relator Júlio Vidal, em agravo de instrumento (n. 1.039.303-0/6) interposto por agente financeiro titular de crédito hipotecário sobre o bem, em execução de débitos movida por condomínio de São Paulo.

Como explica o relator, não obstante o argumento de que o bem objeto da penhora estaria onerado por hipoteca em garantia do contrato de mútuo de dinheiro, o juiz de primeiro grau já indeferira o pedido de preferência do crédito hipotecário frente ao débito condominial alvo da execução contra o proprietário inadimplente.

A mesma lógica foi seguida pelos julgadores de 2º grau. No entender dos desembargadores paulistas, a natureza da obrigação condominial, por ser própria da coisa (gravando-a e perseguindo-a onde quer que se encontre, contra quem quer que a detenha), confere ao crédito do condomínio um “privilégio preferencial em relação ao crédito hipotecário” atrelado à unidade devedora.

No dizer de Mário da Silva Pereira, citado pelo relator, ‘o cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais [...] constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade, uma vez que a lei lhe imprime poder de seqüela’. Também cita Silvio Rodrigues, para quem a obrigação própria do bem ‘é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade, que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito’.

Como se vê, a dívida de condomínio se gruda na unidade autônoma, não importa quem seja o proprietário ou o novo adquirente, mesmo que a transmissão aconteça por meio de leilão judicial ou hasta pública. Quem compra o imóvel com pendência de débitos condominiais fica sujeito ao pagamento dos atrasados.

O desembargador Júlio Vidal menciona, ainda, decisão do antigo Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, relatada pelo atual desembargador Celso Pimentel, para quem, em razão de sua natureza, ‘a despesa de condomínio, de cuja satisfação depende a subsistência da própria coisa, o imóvel, confere privilégio especial ao respectivo crédito, tornando-o preferencial em face do crédito hipotecário’.

Por derradeiro, o relator lembra que “a convenção do condomínio constitui um contrato coletivo de natureza normativa submetida a todos os que assumirem alguma posição jurídica em relação à propriedade autônoma (art. 1.333 do Cód. Civil) e que a preferência do crédito hipotecário perde sua força ante a exceção prevista no art. 1.422, parág. único do Código Civil, que diz: “Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos.”

Vazamento de gás provoca explosão em apartamento e deixa morador ferido

Moradores disseram que sentiram o cheiro de gás logo na manhã de ontem

Um vazamento de gás provocou uma explosão na noite desta quarta-feira (24) e deixou um homem ferido dentro de um apartamento na rua Itajubá, bairro Portão, em Curitiba. Segundo moradores do condomínio, o cheiro do gás já era sentido na manhã de ontem.

O analista de sistemas Leandro Miranda de Araújo, 32 anos ficou ferido após acender a luz do banheiro e uma faísca ter entrado em contato com o gás e ter causado a explosão. De acordo com o Capitão Menegatti, do Corpo de Bombeiros, a explosão aconteceu porque houve um acúmulo de gás no banheiro do apartamento, e quando foi acionado o interruptor, uma faísca teria causado o acidente.

“Foi um vazamento de gás de cozinha em um duto onde passa todas as tubulações no pavimento térreo. Vazou o gás e na hora que o rapaz acendeu a luz, provavelmente isso deflagrou o fogo que acabou atingindo ele”, conta o capitão.

A vistoria de um engenheiro havia sido solicitada, e o profissional estava no condomínio quando aconteceu o acidente. Leandro sofreu queimaduras de 3° grau.O Capitão falou também sobre o estado de saúde de Leandro encaminhado ao Hospital Evangélico sem risco de morte.

“Ele estava com várias partes do corpo queimado. Se sentir cheiro de gás, é importante acionar logo o Corpo de Bombeiros”, orienta ele.

Problemas recorrentes

Moradores informaram que enfrentam problemas constantes com a empreiteira responsável pela construção do condomínio, a MRV. Os problemas reclamados foram infiltrações, entupimentos na rede hidráulica e vazamento de gás.

O morador Fabiano Rossi diz que a explosão foi tão forte que chegou a deslocar e quebrar as persianas metálicas da janela e o gesso da cobertura no 4.º andar. Um pedaço da persiana ficou cravado na porta do banheiro.

Fabiano diz também que os moradores sofrem há algum tempo com o condomínio, pois, o atraso de quase dois anos para entregar dos imóveis, gerou diversos problemas. “Temos problemas como infiltrações, entupimentos de tubulações e agora com o mais essa explosão, tudo isso tem tirado o nosso sono”, afirma.

Outro lado

Em nota, a assessoria da construtora MRV falou sobre o acidente.

“A respeito do acidente com vazamento de gás ocorrido na noite de ontem no empreendimento Cosmopolitan, a MRV Engenharia informa que assim que tomou conhecimento do fato  imediatamente acionou a equipe de assistência técnica para verificar o problema no local, realizando o isolamento da área e iniciando as primeiras providências para investigar as razões do ocorrido. Como se trata de um problema específico do sistema de fornecimento de gás, a MRV acionou a companhia local que está  no momento no residencial também investigando as causas do acidente, o que esperamos sejam identificadas ao longo do dia de hoje”.

Fonte: Banda B

Mais opções na hora de financiar

Tendência de desconcentração do crédito traz concorrência ao mercado e taxas mais competitivas ao comprador.

Daniel Castellano/ Gazeta do Povo / Disputa entre agentes financeiros gera prazos maiores e parcelas menores no financiamento
Disputa entre agentes financeiros gera prazos maiores e parcelas menores no financiamento

Mesmo com o domínio de 73% nas contratações de crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal (CEF) vem aos poucos dividindo espaço com outros agentes financeiros nesse segmento. A redução da taxa Selic e as garantias de segurança e rentabilidade estimularam a participação de outros bancos nesse mercado, resultando em uma diminuição de dois pontos percentuais entre 2011 e 2012 da participação da Caixa no total de contratações. A competitividade gera prazos maiores, parcelas menores e, segundo especialistas, beneficiam os compradores.

O banco Itaú, por exemplo, registrou um aumento de 46% nas contratações de financiamentos imobiliários entre 2010 e 2011. No segundo trimestre desse ano, o banco contratou R$ 3,3 bilhões, com crescimento de 17,7% em relação ao primeiro trimestre de 2012.

“Quanto mais instituições participam, mais opção o consumidor tem. E quanto mais opções, maiores são as chances para buscar e encontrar o financiamento que mais interesse e atenda as expectativas com relação a prazos e taxas de juros”, avalia a professora de macroeconomia do Instituto Superior de Administração e Economia da Fundação Getúlio Vargas (Isae/FGV) Virene Matesco.

Para o economista da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, Marcos Kahta­­lian, a participação dos outros bancos deve crescer ao longo dos próximos anos. “Todos os grandes bancos têm apostado no segmento imobiliário e têm interesse em crescer. Mas, de maneira geral, a participação ainda é pequena”, afirma.

Facilidades

O empreendimento onde o sindicalista Agenor de Oliveira Neto decidiu comprar um apartamento estava sendo financiado pelo banco Santander e, quando ele teve de buscar crédito para a compra, o banco garantidor ofereceu a melhor opção. “Acabou sendo melhor porque eles já tinham financiado o prédio e ficou mais fácil na hora de contratar”, conta.

O gerenciador de projetos Antoine Moreau conta que pesquisou outros agentes financeiros, mas acabou contratando o financiamento de seu apartamento na CEF. “As taxas eram mais competitivas. Os outros bancos até conseguem competir, mas parece que não querem”, avalia.

Sugestões antes do financiamento

- Simular é sempre a melhor opção. Entre nos sites dos bancos e procure pelo simulador. Compare principalmente os valores das parcelas, o período que o banco oferece, o sistema de amortização e a taxa de juros;

- Compare as simulações em todos os pontos. Verifique as taxas extras e se, mesmo com elas, compensa financiar através daquela instituição;

- O histórico de crédito com o banco possibilita situações melhores de financiamento. Portanto, procure o banco com o qual tem relacionamento e verifique as condições;

- Se o imóvel foi comprado direto na planta, outra sugestão é procurar o banco garantidor do empreendimento e conferir as condições de financiamento. Com o crédito vinculado, os benefícios podem ser maiores;

- Se o valor do imóvel está acima das possibilidades do comprador, é preciso repensar o tempo e os valores das parcelas. Não é recomendável que se comprometa além de 30% da renda com o pagamento do imóvel;

- Não tome nenhuma decisão precipitada. Compare as simulações com calma, analise com cuidado as condições. O financiamento imobiliário normalmente é longo e pode chegar a 30 anos.

Burocracia

Organizar os documentos torna o processo mais ágil

Para conseguir a aprovação de um financiamento imobiliário o interessado precisa apresentar uma série de documentos. Para evitar perder o prazo de validade das certidões, o mutuário pode contratar o serviço de um despachante imobiliário.

“São muitos documentos e se tiver um serviço especializado, o comprador ganha tempo”, recomenda a advogada Daniele Akamine.

Os despachantes são correspondentes cadastrados pelos bancos para receber pedidos de financiamento. O valor cobrado pelo serviço varia de R$ 150 a R$ 700 dependendo da complexidade do caso.

Fonte: Gazeta do Povo

Condomínios são obrigados a aceitarem animais de estimação

Com quatro meses e meio de idade, Zeca, cãozinho de estimação da raça Shih-Tzu, é o centro das atenções na casa da estudante de medicina, Gabriela Bassan Petry, moradora de um condomínio fechado há mais de um ano. “Por enquanto acredito que a convivência com os outros moradores e o meu cachorro é harmoniosa. Ainda não ouvi nenhuma reclamação sobre ele”, afirma a estudante que conta ainda que o cão é dócil e não faz barulho.

Para garantir a boa convivência entre moradores e os bichos de estimação, algumas regras relacionadas aos passeios, barulho, sujeira, entre outros, devem ser estabelecidas. No caso do condomínio de Gabriela, outros moradores também possuem pets em suas casas e, de acordo com a estudante, a dinâmica funciona de forma agradável.

Está previsto, no artigo 1228 do Código Civil, que manter animais em unidades condominiais é exercício regular do direito de propriedade, que não pode ser restringido pelo condomínio. “Quando o morador obedece os dispositivos do Regimento Interno e não afeta de maneira prejudicial nenhum condômino, a convivência é bastante harmoniosa”, afirmou gerente de relacionamento e assessor de condomínio, Everson Zuliani de Brito. Por isso, a manutenção do animal só pode ser questionada quando existir perigo à saúde, segurança e salubridade aos demais condôminos.

Sucesso de vendas na Ideale Imóveis, os condomínios residenciais estão cada vez mais acessíveis às famílias brasileiras, pela facilidade de crédito e novas regras do Minha Casa Minha Vida, ampliando o acesso à casas e apartamentos próprios. “Muitos compram apartamentos e casas sem saber dos direitos e deveres de se viver em um condomínio fechado. Por isso, estamos sempre atentos para alertar o novo morador e esclarecer mitos, como taxas extras”, contou o diretor da imobiliária, Ederson Pastre.

De acordo com Zuliani, não existe nenhum pagamento de percentagem extra pela existência de animais nas unidades de condomínios. Segundo o assessor, antes de levar animal para a moradia, o condômino deve estar de acordo com todas as normas dispostas no Regimento Interno do local.

E mesmo amparada por lei, Gabriela procura tomar alguns cuidados para evitar problemas com os outros moradores. “Procuro deixar o Zeca mais tempo dentro de casa para que não atrapalhe o trânsito dos moradores na área comum”, garantiu. A estudante ainda aconselha os futuros condôminos a respeitar o espaço de cada vizinho para manter uma relação saudável.

Fonte: O Documento

Condomínios apostam no uso de geradores de energia

Os brasileiros já presenciaram diversas falhas do sistema de distribuição de energia do país como interrupções, apagões e blecautes. A falta de energia é um grande problema não só para os estabelecimentos comerciais ou hospitais, mas também para os condomínios que ficam com itens importantes como os elevadores e os sistemas de segurança sem funcionar.

Segundo Heber Grace, gerente do departamento de Engenharia de Aplicação da Tecnogera Geradores, o brasileiro também passa por um momento de mudança em relação à utilização de geradores de energia em casa. “Não é difícil hoje vermos em uma situação de blecaute, um edifício com três ou quatro apartamentos funcionando com gerador, além do gerador do próprio condomínio que serve para a luz de emergência”, diz.

Grace explica que para instalar um gerador de energia num condomínio é preciso que toda a parte elétrica esteja finalizada e devidamente vistoriada. “Nos locais que esse procedimento não está definido, normalmente instalamos geradores a diesel”, destaca. De acordo com o especialista, a maioria dos condomínios opta por alugar os equipamentos por ser um processo mais rápido do que a compra.

O gerente acrescenta que na locação a agilidade tem que ser diferente daquela prestada pelo fabricante do equipamento, já que existem limites para restabelecer o equipamento ou até mesmo substituí-lo. “A instalação é fácil e não requer construção em alvenaria”, completa.

Os geradores de energia podem ser utilizados pelos condomínios tanto nos momentos de ausência de energia elétrica como também nos horários de picos, quando a energia fornecida pela concessionária é mais cara.

O especialista também explica qual o procedimento que o condomínio precisa realizar quando decide instalar um gerador de energia: “Em primeiro lugar é preciso agendar uma visita técnica para avaliar a potência e a tensão que o condomínio vai requerer. Além dos geradores, também oferecemos os demais equipamentos necessários para encontrar a melhor solução como bancos de carga, transformadores e cabos elétricos”, detalha.

Fonte: Condoworks

‘O síndico transformou a sauna em brinquedoteca, mas só após aprovou em assembleia. Pode?’

É necessário analisar a convenção do condomínio para dar uma resposta concreta sobre o poder do síndico de alterar ou não a destinação de uma parte da área de uso comum.

À priori, qualquer espaço da área comum de um condomínio só poderá ser aproveitado de forma diversa àquela convencionada com a autorização específica em assembleia e, em muitas vezes (dependendo do estipulado na convenção), com 100% de concordância dos condôminos.

Neste caso específico, o fato de o síndico solicitar a respectiva autorização para transformar o espaço comum destinado à sauna em “brinquedoteca” após já haver realizado a obra implica em verdadeira confissão de culpa, ou seja, na admissão de que agiu além dos limites estabelecidos pela convenção. Caso este seja o caso (o que, novamente, exige um estudo detalhado das normas do condomínio), o síndico poderá até mesmo ser responsabilizado judicialmente por perdas e danos.

O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil. Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia. Entre suas funções está a de representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos. É intrínseca a sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, conforme previsto no inciso V do artigo. 1.347, do Código Civil.

Fonte: Estadão

Porteiro protege o prédio

Bons porteiros e bons vizinhos são fatores importantes para manter a segurança de qualquer edifício em condomínio. Talvez os mais essenciais.

Sem um porteiro atento, que conheça todos os moradores, que reconheça os parentes e amigos dos moradores, que saiba utilizar o equipamento eletrônico à sua disposição, que esteja ligado no que acontece dentro e fora do prédio, de pouco adiantará cercar o edifício com grades, muros elevados, novelos de arame farpado e outros artifícios de defesa passiva.

Se a edificação for uma verdadeira fortaleza, mas o porteiro estiver despreparado, o eventual assaltante ingressará no prédio pela via mais desguarnecida: a porta de entrada ou o portão de acesso aos veículos. Como diz o vice-presidente do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Dirceu Jarenko, “os ladrões estão cada vez mais ousados e quase sempre usam de planejamento para atacar um determinado alvo”. Observando o comportamento do porteiro, o delinqüente facilmente descobrirá se o condomínio é vulnerável, ou não.

Outro fator que aumenta ou reduz a segurança é, sem dúvida, o modo de ser dos próprios condôminos ou moradores. Em residenciais com número elevado de unidade ou em que os moradores não se conhecem ou não se identificam visualmente, a probabilidade de haver infiltração de pessoas mal intencionadas é maior do que em prédios pequenos ou de grande coesão social. Qualquer condômino tem o direito de exercer vigilância interna, que compreende o ingresso às áreas comuns do prédio. Basta simplesmente não abrir o portão de entrada “por cortesia” para outras pessoas, especialmente quando só há porteiro eletrônico. Nas áreas comuns, se avistar pessoas estranhas, poderá (deverá) comunicar à portaria ou ao síndico, para que tomem as providências necessárias. O uso de crachás por visitantes ou prestadores de serviço tem sido medida adotada em muitos condomínios, para facilitar o controle.

Nas palavras de Dirceu Jarenko, do Secovi-PR, “eles [os ladrões] dependem também de oportunidades que são dadas pelos porteiros ou moradores, por isso, ainda que haja esquema reforçado de segurança, o cidadão tem de se preocupar com a sua proteção e a de seus vizinhos”. Prossegue: “O que a gente percebe é que os edifícios são assaltados quando existe facilidade nos meios de acesso. Se os pichadores conseguem escalar prédios para fazer seus desenhos, no momento em que um ladrão tiver oportunidade, fará o mesmo para assaltar.”

E agora, caros síndicos, é que vem o xis da questão: O que o seu condomínio está fazendo para ter porteiros mais atentos e condôminos mais conscientes da responsabilidade de ambos na segurança do edifício? Os porteiros foram devidamente contratados, após passarem por investigação pessoal com verificação das informações e referências? Os moradores participam de alguma atividade para melhorar o nível de reconhecimento e inter-relacionamento? O condomínio tem investido no treinamento e no crescimento educacional de seus funcionários?

Que cada síndico e cada leitor responda por si. Sem bons funcionários e sem bons condôminos – repetimos – dificilmente o local será o oásis de conforto, tranqüilidade e proteção que as pessoas que moram em condomínio esperam.

Suspensão de água e gás

A possibilidade de interrupção dos serviços de água e gás de condôminos inadimplentes foi o tema debatido, em reunião da Associação Paranaense dos Advogados do Mercado Imobiliário (Apami).

Questionou-se a conveniência de se divulgar mais o assunto – já que polêmico – em virtude das interpretações que poderia ter, ou das conseqüências que o corte indiscriminado de água e gás ensejaria se realizado sem o atendimento dos requisitos e formalidades que tal ação exige.

Sem entrar no mérito da questão, oferecemos ao leitor algumas decisões judiciais levadas à reunião pela advogada representante do Secovi-PR. Que cada um avalie por si e tome suas conclusões.

Começamos com decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: “Existindo previsão na convenção de condomínio no sentido de suspender o fornecimento de água ao condômino inadimplente, a adoção desta medida se mostra justa e legal em razão de não se onerar desnecessariamente toda a coletividade. [...] Se o interesse em litígio se refere a direitos de toda coletividade de condôminos ele deverá prevalecer em prol desta sobre o interesse do condômino particular, ainda mais inadimplente confesso.” (Ap. Civ. 1.01188.01.0011915/001)

Outro aresto, também do TJMG, reforça a idéia da obrigação de pagar água e esgoto. “É obrigação de todo condômino que utiliza o serviço de água e esgoto do prédio o pagamento do rateio da respectiva despesa, independentemente de isto estar previsto na convenção do condomínio.” (Ap. Cív. 0369520-7)

No Tribunal de Justiça do Paraná, apreciando ação de indenização por danos morais, o veredicto dos desembargadores foi taxativo: [...] corte do fornecimento de água por inadimplência do condômino por mais de três quotas. Validade da ata da assembléia geral que deliberou a medida punitiva a fim de preservar o interesse da maioria” [...] “fornecimento de água interrompido por culpa exclusiva da autora que não pagou as quotas de condomínio por vários anos”, logo “ausência de nexo de causalidade configurador de dano moral”. (Ap´. Cív. 169.574-1)

Em mandado de segurança, em que se discutia o fornecimento de água e energia elétrica, o Superior Tribunal de Justiça confirmou a possibilidade de “suspensão do fornecimento dos serviços por inadimplência do consumidor”, o que já é jurisprudência uniformizada do STJ. (Ac. 141972-9), que igualmente entende legítimo o ato de corte quando efetuado pelas companhias de água e saneamento dos estados.

Um último acórdão mostra o posicionamento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, com esta assertiva: “Restando inconteste o atraso do condômino no pagamento de suas obrigações condominiais, que já atinge um alto valor, viável se mostra o corte no fornecimento de gás, caso em que há como ele, condômino inadimplente, se prover do fornecimento de gás sem que com isso onere os demais contribuintes, que por largo tempo já arcaram com o pagamento do gás consumido pelo recorrente”. (AI 70018738732)

Note que os julgados transcritos estão fundamentados em justificativas legais ou circunstanciais, não havendo uma regra geral ou específica para dirimir tais controvérsias. Veja acima: “previsão na convenção de condomínio”, inadimplência “por mais de três quotas”, “ata da assembléia”, “culpa exclusiva da autora”, “alto valor” das taxas em atraso e assim por diante.

Ação contra instalação de antena de celular em condomínio é ajuizada pelo MP-PR

A instalação de uma antena de celular para uma operadora no topo de um prédio gerou uma ação pública civil movida pela Promotoria de Proteção ao Meio Ambiente de Curitiba. Além da operadora, o condomínio residencial, a administradora e a cidade de Curitiba também serão acionados. O Ministério Público pede a paralisação da obra e a retirada do equipamento.

A Promotoria informa que o caso chegou ao Ministério Público depois de uma reclamação feita no mês de abril. O PROCON foi procurado por um morador antes de ir ao MP-PR. Outra reclamação foi protocolada na Secretaria Municipal do Urbanismo, denunciando a falta de fiscalização de instalações como essa.

O Departamento de Fiscalização de Obras informou que não existe licenciamento para instalação de antenas de celular. Esse foi o embasamento usado para que a ação civil pública fosse proposta.

Aumento das linhas e impacto ambiental

Apesar do número de linhas de telefone aumentar a cada dia e ser preciso a instalação de novas antenas, essa ação acaba tendo impacto na natureza e fica cada vez mais difícil manter as especificações mantidas pela Anatel – distância mínima de 50 metros de hospitais, escolas, creches, igrejas e clínicas de saúde para evitar contato com a radiação, por exemplo.

O SindiTelebrasil, Sindicato Nacional das Empresas de Telefonia e de Serviço Móvel Celular e Pessoal, fez um pedido de alterações na lei municipal 11.535/2005 à Comissão de Urbanismo e Obras Públicas da Câmara de Curitiba no começo do mês. Eles pedem que seja mudada a ementa de 18 artigos alterando, por exemplo, o fim da limitação de áreas e zonas na capital para instalação de antenas.

Fonte: Condoworks

Instalações elétricas

Riscos, manutenção e responsabilidade do síndico.

Evento para administradoras de condomíniosNada é para sempre. E, em se tratando de condomínios, é bom que isso fique claro, já que tudo precisa de manutenção, principalmente quando se trata de instalações elétricas.

O entendimento entre os especialistas é que a durabilidade das instalações de um empreendimento gire em torno de 30 anos. E é possível imaginar como a demanda por energia elétrica dentro das unidades mudou nesse período de tempo.

A estimativa da Procobre, instituição que promove estudos e pesquisas sobre o uso de cobre na América Latina, é de que a demanda por energia elétrica aumentou em seis vezes nesse período. Para ilustrar a situação, na década de 1980, um modelo comum de chuveiro era de 1.800W. Hoje a potência do aparelho chega a 6 mil W. No passado, um fio de bitola de 2,5 mm era mais que o suficiente para suprir as necessidades de uma casa. Agora, essa medida é de 6 mm.

Portanto, muitos condomínios ainda contam com instalações defasadas, e os riscos vão desde quedas de energia e incêndios a choques de alta voltagem, que podem, inclusive, matar uma pessoa. E não custa lembrar que que o síndico é co-responsável pela segurança dos moradores.

Por isso, tal questão – muitas vezes negligenciada por síndicos e administradores – deve ser tratada com seriedade e atenção, até porque, além dos riscos, também pode gerar desperdícios consideráveis para o condomínio, devido a fuga de energia.

Veja abaixo o que fazer para não ficar às escuras e evitar acidentes e desperdícios 


Sinais

Se a instalação elétrica de todo o empreendimento está antiga ou não está apta para tanta demanda, pequenas falhas começam a acontecer: energia que vive caindo, luz piscando, tomadas que esquentam, pequenos choques, quedas dos disjuntores, cheiro de queimado ou de fumaça.

Esses sinais mostram que a rede elétrica precisa de uma intervenção. Por isso, um zelador atuante pode ajudar, e muito, a captar os primeiros sinais de que algo não vai bem, ao relatar imediatamente para o síndico. Os custos com reformas serão menores do que se o problema for adiado indefinidamente.

Nesses casos, vale chamar uma empresa especializada no assunto, que deve contar  com um engenheiro elétrico e com a aparelhagem necessária, como aparatos que medem fuga da energia e que gerenciam o consumo. Assim, ele vai poder diagnosticar corretamente o que há de errado com o condomínio.

Inspeção e manutenção

A medida mais usada por condomínios que começam a sentir problemas elétricos é a troca do disjuntor. Essa, porém não é a melhor decisão a ser tomada. O ideal, em casos em que há quedas frequentes do disjuntor, é que seja feita a troca dos fios em questão, para que assim, o uso da energia elétrica aconteça de forma responsável.

O ideal é que prédios façam uma inspeção completa da parte elétrica a cada cinco anos, com empresa especializada. Novas edificações podem esperar dez anos.

Em prédios com mais de 30 anos, talvez seja necessário rever toda a parte elétrica – saber se o condomínio conta com um aterramento adequado e se segue  as recomendações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), como um dispositivo de proteção diferencial residual, obrigatório em edificações desde 1997.

Além de adequar as instalações do condomínio, essas melhorias também reduzem ou eliminam fuga – e conseqüente desperdício – de energia elétrica. Estudos apontam que uma estrutura adequada reduz, em média, 5% do valor da conta de energia.

Outra troca que deve ser feita o mais rápido possível em prédios antigos é a dos quadros de força. Nesses casos, não só a estrutura de madeira pode ser danificada por cupins, como os fios elétricos também. Até suas capas podem ser comidas pelo bicho. A troca deve ser feita por uma estrutura de metal, mais resistente e adequada para o uso.

Quem estiver interessado em investigar as condições elétricas de seu condomínio pode fazer uma verificação do padrão médio de consumo das unidades, com uma empresa especializada. Basta fazer um levantamento dos equipamentos usados ali – é preciso contar com a ajuda dos moradores. Com esse dado, é possível saber se o condomínio consegue atender a essa demanda de maneira tranqüila.

Caso a resposta seja negativa, será necessário, provavelmente, reprojetar o centro de medição do empreendimento, e refazer todo o cabeamento, desde o centro de medição até as prumadas. Também será necessário pedir à concessionária de energia por um aumento na oferta de seu produto para o local.

Fonte: Sindico Net

É preciso saber conviver

Viver em condomínio não é fácil! Às vezes a gente briga até com o espelho!

O desafio está em abrir mão da conveniência pessoal em nome da boa convivência. Daí a necessidade de regras, que devem ser acordadas dentro da legalidade e por consenso ou, na falta deste, maioria. No entanto, não basta criá-las: elas devem ser acatadas enquanto vigerem, inclusive pelos responsáveis por sua aplicação!

O que se espera é que, ao menos em condomínio, haja a democracia que infelizmente ainda não conhecemos na política, e não um simples exercício de poder, individual ou sectário, com excessos ou omissões.

Regras são “chatas”, mas necessárias! E não podem depender da conveniência de cada um ou de motivos transitórios. Também não podem ser cumpridas apenas por quem concorda com elas ou objeto de “desobediência civil”, pelos discordantes, que ainda se incomodam, magoam ou clamam seus “direitos”, quando sofrem as consequências de sua infração.

Um condomínio é composto por pessoas de várias idades, origens, profissões, credos… Uns têm filhos, outros não. Há os que trabalham de dia, à noite ou são aposentados. Tem os reclusos e os festeiros. Enfim, há gente de todos os tipos, com gostos e vontades que não podem ser simplesmente impostos aos demais, principalmente nas áreas comuns.

Quem tem filhos pequenos, hoje, e cobra que eles tenham liberdade para fazer o que quiserem, a qualquer hora e mesmo longe de seus olhos, para seu sossego; amanhã pode querer o silêncio e a paz que os que já os criaram ou decidiram não tê-los anseiam. Quem tem animais de estimação, que passam o dia todo lamentando a falta do dono, também. Quem faz festas em casa, até altas horas da madrugada, com música no último volume e gritaria, idem.

Há os que argumentam que escolheram morar em tal lugar, porque acharam que ali poderiam viver do jeito que queriam, como se isso fosse uma condição indiscutível, um direito absoluto.

Pois é, outros também o escolheram, só que por outros motivos. Daí a necessidade de criar normas de convivência, que implicam abrir mão de alguma coisa, em nome do bem viver.

Regras… Elas seriam desnecessárias, se as pessoas tivessem suficiente bom senso para buscar o consenso, e não apenas a prevalência de suas vontades.

Essa consciência evitaria desinteligências, rancores e disputas pessoais ou grupais. Transformaria essa casa parcialmente coletiva em algo próximo do paraíso, onde cada vizinho não seja visto como o “chato de galochas” que mora ao lado, em cima ou embaixo, ou alguém para se evitar, no elevador; mas pessoa com quem conversar, confiar e, porque não, confraternizar. Afinal, onde moramos deve ser qual porto seguro: refúgio do trabalho estafante e das agruras da vida, e não mais um foco de estresse.

Nesse sentido, o sonho de uns não pode ser o pesadelo de outros.

Pois é… Mas, às vezes, brigamos até com o espelho!

Já seria um bom começo, em vez de brigar, “conversar” com ele…

Fonte: Agora MS

Condomínio terá energia eólica, solar e “lixo zero”

O Neo Next Generation, em Florianópolis, terá também captação e reuso de água, compostagem e destinação correta de resíduos.

Florianópolis,em Santa Catarina, terá um empreendimento sustentável concluído este mês, o condomínio Neo Next Generation, que terá fontes integradas de energia eólica e solar para o aquecimento de toda a água consumida pelos moradores.

O arquiteto Jaques Suchodolski levou o conceito de sustentabilidade aos mínimos detalhes. Fez um sistema de captação de energia eólica, antes estudando o comportamento dos ventos na região.

O condomínio inaugura no País a energia eólica com hélices esculturais pequenas, mas de grande potencial de geração energética para finalidade residencial, comercial ou industrial.

O projeto praticamente zerou o custo do aquecimento de água dos apartamentos e das áreas comuns. O uso racional da água conta com três sistemas: água da concessionária, aproveitamento de água da chuva e reuso da água dos banheiros, com um sistema de filtragem.

O condomínio terá também sistemas de compostagem e de destinação de resíduos. O objetivo é atingir a meta de Lixo Zero.

O carbono utilizado na construção dos dois edifícios foi neutralizado com o plantio de 320 árvores nativas, com o empreendimento conquistando o selo Carbono Zero.

Fonte: UOL

As armadilhas na aquisição do imóvel

Comprador deve atentar a possíveis problemas

Casos de empreendimentos como o Condomínio Marajoara e o Condomínio Terrara, construções de alto padrão na zona Sul de São Paulo, que, embora concluídos, não obtiveram os alvarás da prefeitura, além de outro, em fase de acabamento, no bairro do Morumbi, que corre o risco de ter uma de suas seis torres demolida, são exemplos de problemas e não solução para os compradores. Cada vez mais a aquisição de um imóvel requer não só a necessidade óbvia de conhecê-lo, mas a atenção ao contrato e a pesquisa do histórico de reclamações contra a construtora e, sobretudo, uma boa dose de sorte.

É no que acredita o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário. Para ele, “além de uma boa leitura do contrato para evitar pegadinhas e conhecer previamente a história da construtora e seu histórico de empreendimentos entregues, o proprietário deve tentar antecipar-se a alguns possíveis problemas que o imóvel possa enfrentar como entraves com a prefeitura, desapropriações e contaminação (do solo)”, explicou Tapai.

Casos como os citados acima pelo advogado não são tão raros e podem atrapalhar a vida do consumidor, além de gerar muitos prejuízos a quem apenas queria adquirir uma moradia.

Cyrela, Queiroz Galvão, PDG e MAC construíram o Condomínio Marajoara, um empreendimento de alto padrão na zona sul de SP, cuja entrega estava prometida para setembro de 2010. Mas houve uma irregularidade no projeto, que não cumpriu com o Plano Diretor da cidade, e o Habite-se foi negado pela prefeitura.

De acordo com o advogado, no ano passado, houve uma sentença que determinou a demolição das sete torres do empreendimento, com 29 apartamentos cada uma, avaliados de R$ 850 mil a R$ 1,8 milhão. A briga continua na Justiça e os proprietários estão impedidos de ocupar o imóvel que, apesar de estar pronto há meses, não tem previsão de quando será entregue, ou pior, se será entregue.

“Ninguém poderia imaginar que isso iria acontecer. Quando compraram o imóvel na planta, não foram avisados em nenhum momento de que a construção estava destoando do que determinava a legislação da cidade. Muita gente colocou todo seu dinheiro na compra desse imóvel, marcou casamento, vendeu outros imóveis. Enfim, é um prejuízo de grandes proporções e o pior de tudo é que o caso está longe de ser definido e as pessoas não têm nem a certeza de que poderão residir ali. Incontestável o direito que esses compradores têm de receber justas indenizações por danos morais e materiais”, afirmou Tapai, que defende alguns proprietários.

Outro problema bastante comum, segundo o advogado, é a construção de empreendimentos em áreas antes ocupadas por indústrias. O solo fica contaminado por metais pesados e materiais radioativos e, mesmo sabendo disso, há construtoras que ignoram a questão e constroem o imóvel sem fazer o tratamento adequado do terreno.

Quando chega na hora de obter o Habite-se, a prefeitura nega o documento e os proprietários mais uma vez ficam à mercê da justiça. Ele informou que, segundo a Cetesb, existem mais de 15 áreas contaminadas em São Paulo e que estão nas mãos de construtoras. Em Interlagos, existe o Condomínio Terrara, de alto padrão e com mais de 1.700 unidades, que está pronto, mas sem o alvará de ocupação porque o solo necessita de cuidados e a construtora não cumpriu com todas as exigências.

Obras públicas também podem desapropriar imóveis que serão construídos. No Morumbi, zona Sul da capital, um condomínio de alto padrão que está em fase de acabamento corre o risco de ter uma de suas seis torres demolidas para dar lugar à passagem do Monotrilho, que vai ligar o bairro ao aeroporto de Congonhas.

A construtora Cyrela (ela mais uma vez) é suspeita, conforme Marcelo Tapai, de ter modificado o projeto do empreendimento após a obtenção do alvará de construção justamente para forçar o recebimento de uma indenização pela prefeitura, que vai desapropriar parte do terreno.

“O imóvel foi 100% vendido em pouco tempo e os proprietários não foram avisados do Monotrilho em nenhum momento. O caso mais grave, claro, é daqueles que terão sua unidade demolida. Mas, não se pode esquecer dos proprietários das outras torres que terão seu imóvel desvalorizado porque terá uma linha de metrô passando ao lado da janela”, criticou Tapai.

Ele contou que evitar esse tipo de problema é difícil, pois nem sempre é possível prevê-los. Mas, em alguns casos, uma simples pesquisa pode prevenir dores de cabeça futuras. “Antes de comprar um imóvel na planta, veja na Cetesb se a área não possui problemas de contaminação. Além disso, procure saber na secretaria de Habitação da prefeitura se o local não é alvo de alguma disputa judicial ou faz parte de algum plano futuro de obras públicas. Se mesmo assim ainda enfrentar problemas, junte todas as provas que tiver, como folhetos promocionais, e-mails de corretores e contratos e busque seus direitos na Justiça, porque o consumidor prejudicado tem direito a receber indenizações e a Justiça está atenta a isso”, concluiu o advogado.

Fonte: Folha do Condomínio

Dano moral ronda reforma

Quem pretende reformar apartamento em edifício em condomínio, ou renovar o próprio prédio, deve tomar todo o cuidado para evitar transtornos e aborrecimentos aos moradores. Além das despesas do reparo, poderá ter de arcar com indenização por dano moral.

No Rio Grande do Sul foi o que aconteceu, conforme de extrai de acórdão relatado pelo desembargador Odone Sanguiné, da Nova Câmara Cível do Tribunal de Justiça (n. 700016914574).

Relata o magistrado que dos depoimentos judiciais prestados pelas testemunhas, arroladas por ambas as partes, restou incontroverso que “as reformas no prédio não foram precedidas de prévia consulta aos moradores”, além disso, “incluíram a região externa e interna, atingindo, inclusive o interior de alguns apartamentos, durante aproximadamente dois anos”, também “o trabalho de reformas era realizado aos sábados, danos a veículos no estacionamento advieram, e os moradores ficaram privados da luz do dia durante o horário de expediente laboral, porque precisavam fechar janelas e portas”.

Relata, ainda, que os trabalhos não foram realizados “de conformidade com as cautelas e com as formulações consuetudinárias que governam a consumação de quaisquer serviços em imóvel inserido em condomínio”.

No entender do desembargador, o responsável teria praticado “ato ilícito, consistente em exercer um direito, isto é, de melhorar o seu patrimônio, excedendo os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes (art. 187 do CC), dado que ofendeu a intangibilidade pessoal” de morador do prédio.

O tribunal gaúcho não aceitou as ponderações contrárias, no sentido de que o fluxo de pessoas estranhas pelo condomínio em reforma é inerente a tal circunstância, nem de que os reparos foram efetuados por motivo de segurança e preservação do patrimônio, dado o anterior desprendimento de placas de revestimento sobre veículo estacionado próximo ao prédio.

O que está em discussão não é a necessidade dos consertos mas os incômodos por eles causados.

A câmara julgadora também desconsiderou o argumento de que o fato de a demandante trabalhar durante o dia “atesta a ausência de transtornos psíquicos com a situação”. No dizer do relator, “desnecessário presenciar o trabalho laboral da reforma no prédio em questão para experimentar indignação e sofrimentos com o desrespeito por parte do demandado”, que deveria ter administrado a recuperação do imóvel com cautelas maiores do que as que, por exemplo, tomaria numa residência isolada, já que a unidade está inserida num edifício residencial.

Votaram com o relator, condenando o réu ao pagamento de R$ 4 200,00 a título de indenização por danos morais, as desembargadoras Íris Helene Medeiros Nogueira e Marilene Bonzanini Bernardi.

O posicionamento do TJRS, órgão do judiciário sempre inovador, deve servir de alerta também para síndicos que promovem melhorias nas áreas comuns do edifício. Aprovar formalmente o investimento, comunicar a todos os condôminos, estabelecer regulamento de trabalho (hora para carga e descarga, barulho em nível elevado etc.), identificar e controlar o fluxo de operários são algumas das medidas necessárias para evitar que a benfeitoria se torne motivo de disputa judicial.

Balancete sem dano moral

Não configura dano moral indenizável o fato de o condomínio, mediante a administradora, apresentar extrato mensal de prestação de contas aos co-proprietários, informando a existência de cheque emitido sem suficiente provisão de fundos por um dos condôminos para pagamento de quota condominial.”

Em todas as letras, foi este o veredicto da 18ª. Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar ação de indenização por danos morais movida por condômino, sob a alegação de que a divulgação de que seu cheque voltara por falta de fundos trouxe-lhe constrangimento, “tornando pública sua situação financeira”.

O condomínio alegou que o nome do demandante não constava no extrato mensal, mas apenas o número de sua casa, “sendo que a maioria dos condôminos desconhece ou associa o morador com a respectiva unidade condominial”. Além disso, argumentou que o síndico tem o “dever de prestar contas aos condôminos da situação financeira do condomínio, tornando necessária a especificação dos créditos recebidos e devidos”. E, ainda, que o próprio autor deu causa aos fatos ocorridos, pois “emitiu as cártulas sem a devida provisão de fundos”.

O juiz de primeiro grau julgou improcedente a ação. Em grau de recurso, o relator do acórdão, desembargador Pedro Celso Dal Prá, rejeitou de pronto a alegação de que houve ofensa ao Código de Defesa do Consumidor, “na medida em que é assente na jurisprudência o entendimento de que a relação entre condômino e condomínio não se configura como de consumo, por inexistir a figura de consumidor e fornecedor de produto ou serviço”.

Lembra que, em casos tais, a lei aplicável é o artigo 186 do Código Civil, que diz: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”, extraindo-se do dispositivo que a responsabilidade civil “é subjetiva, tornando imprescindível a prova do dano, do nexo causal e da culpa, cujo ônus competia ao autor”.

Transcreve, a seguir, trecho fundamental da sentença singular: ‘inquestionável é o dever dos requeridos de proceder à elaboração dos extratos de conta e distribuí-los aos demais condôminos, como forma de prestação de contas do encargo em que foram investidos. O registro a respeito da devolução dos cheques, com identificação da unidade condominial pertinente, não pode ser considerado ilegal, na medida em que representa a forma usual de proceder à mostra do balancete mensal de acertamento de débitos e créditos, identificando as áreas em que ocorrem ingressou ou saída de receitas’.

Em seu desfecho, o desembargador Dal Prá dá mais uma lição de bom senso, ao refletir que “mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral”.

Elevadores exigem uso e manutenção conscientes

O cuidado com os equipamentos do condomínio é uma das atribuições do síndico, inclusive, com os elevadores. O administrador deve manter a manutenção do equipamento em dia e convocar a empresa responsável por ela sempre que tiver conhecimento de alguma anormalidade.

De acordo com a assessora jurídica do Sindicato dos Condomínios e Habitação (Secovi), em Maringá, Élida Mondadori, cabe ao condomínio a responsabilidade de prevenir acidentes. “A maneira correta de realizar essas atividades, que incluem limpeza e manutenção do equipamento, deve ser orientada pelo fabricante”, ensina.

Revisão preventiva é mensal, com vistoria completa uma vez ao ano

O Código Civil também exige que os condomínios tenham seguro contra incêndio ou destruição, total ou parcial. Outra opção é contratar o seguro de responsabilidade civil, especificamente, par a cobrir o inesperado.

É recomendado ainda normatizar o uso do equipamentos na convenção do condomínio. Assim, estarão previstas situações corriqueiras como movimentação no dia de mudança ou da ocasião de transporte de equipamentos, que possam danificar o elevador.

No documento, vai estar estabelecido se as pessoas podem usar uma ou mais unidades na mudança, se o compartimento vai receber uma forração diferenciada, qual o tempo de uso e até quanto é considerado o peso máximo para a movimentação segura de cargas.

Comprometimento
É também de responsabilidade do condomínio alertar os moradores sobre dias e horários de limpeza e manutenção. Pesquisas das próprias empresas de elevadores, comprovaram que o dia da manutenção é quando mais ocorrem acidentes.

O maior risco é o de as portas se abrirem sem que o elevador esteja no andar. Para evitar esse perigo, vale informar de novo, afixar cartazes nas portas dos elevadores de todos os andares, colocar placas de sinalização, o que for preciso para proteger o usuário.

Se é uma tarefa do síndico garantir a conservação e a manutenção do elevador, cabe à prestadora de serviço realizar um trabalho bem feito. A legislação determina que a equipe técnica é responsável pelos danos provocados a terceiros em decorrência do funcionamento imperfeito ou por acidentes que resultem da instalação ou conservação inadequadas ou de ausência de condições de segurança dos elevadores.

Em contrapartida, se o acidente ocorre por má utilização dos elevadores por parte dos usuários, nem a empresa nem o condomínio são responsabilizados.

ORIENTAÇÕES E PREVENÇÃO

Fonte: O diário

7 itens para analisar na vistoria do imóvel alugado

A vistoria orienta o inquilino sobre como o imóvel deve estar na devolução. Aprenda como fazê-la.

Uma das cláusulas do contrato de locação diz que o inquilino deve devolver o imóvel alugado para o proprietário da mesma forma que o encontrou no início do contrato. Se a pintura era nova, será preciso pintar novamente, da mesma cor; se o carpete era novo, ou se estava limpo, será preciso mandar lavá-lo – e se houver algum dano, até trocá-lo. Qualquer dano deverá ser reparado, mas os desgastes que já existiam antes da chegada do locatário poderão permanecer como estão. Para evitar problemas na hora da entrega das chaves, portanto, é fundamental fazer um laudo de vistoria assim que o contrato é firmado.

No laudo de vistoria, inquilino e proprietário devem listar todas as condições de conservação do imóvel, como o estado da pintura, do piso, do carpete, das portas e de eventuais móveis, além de fotografar cada detalhe. Esse laudo se torna parte integrante do contrato de locação, e é baseado nele que o inquilino vai ajeitar o imóvel para a entrega, quando for embora. Mas o que exatamente deve ser observado? Confira a seguir um check list com 7 itens que devem estar presentes na vistoria do imóvel alugado:

1- Pintura: especifique com que cor e tipo de tinta as paredes, tetos, portas e janelas da casa estão pintados e qual é o estado da pintura;

2- Fechaduras e trincos: sinalize o estado de conservação e funcionamento de todos os trincos e fechaduras da casa;

3- Hidráulica: abra todas as torneiras e cheque o escoamento em todos os pontos de água do imóvel;

4- Pisos, azulejos e revestimentos: documente o tipo de piso e revestimento de todos os cômodos e o estado de conservação de cada um deles; nas áreas molhadas que tiverem azulejo na parede, faça a mesma coisa;

5- Parte elétrica: acenda as luzes, teste todas as tomadas e verifique o quadro de luz para documentar o funcionamento e estado de conservação da rede elétrica;

6- Vidros: é importante notar se os vidros das janelas estão em bom estado, bem como se as janelas estão abrindo e fechando normalmente; registre qualquer trinco ou rachadura que encontrar;

7- Mobília: caso o imóvel possua algum móvel, como armários, estantes, gabinetes etc., certifique-se de inserir no laudo de vistoria o estado de conservação de cada um deles, bem como o funcionamento de puxadores e dobradiças, no caso de portas de armários, gabinetes e afins.

Se depois da vistoria o inquilino encontrar algum problema estrutural, como um entupimento do prédio que afetou os canos do apartamento, ou mesmo uma infiltração, que não pôde ser identificado na hora de fazer o laudo inicial, a responsabilidade pelo conserto é do proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto, ou abate o valor do aluguel.

Fonte: ImovelWeb

Projeto prevê que locatário deixe de pagar IPTU e seguro contra incêndio

Locador também será proibido de exigir dados da declaração do imposto de renda do inquilino

Os locatários poderão ser liberados do pagamento de IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) e do seguro contra incêndio. A medida consta do Projeto de Lei 4185/12, de autoria do deputado Giovani Cherini (PDT-RS). 

De acordo com a Agência Câmara, a lei vigente (8.245/91) prevê que o locador é responsável pelo pagamento de impostos, taxas e seguro de incêndio, a não ser que o contrato de locação determine o contrário. O deputado alegou que o IPTU é um imposto sobre a propriedade, e são sobre o uso do imóvel. “Da mesma forma, o prêmio do seguro contra incêndio constitui proteção para reembolso por eventual gasto com a reposição das condições de segurança e habitabilidade do imóvel anteriores ao sinistro”, concluiu.

Incêndio

Garantias
A proposta ainda estabelece que o locatário poderá escolher uma modalidade de garantia de cumprimento do contrato, podendo ser caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A escolha só será impedida caso o locador prove que a substituição lhe trará prejuízo.

Além disso, o locador fica impedido de exigir do locatário dados de sua declaração de imposto de renda ou de qualquer outro documento coberto por sigilo legal.

Tramitação
A medida, que está apensada ao Projeto de Lei 2503/92, ainda será analisada pelas comissões de Desenvolvimento Urbano, de Defesa do Consumidor e de Constituição e Justiça e de Cidadania, antes de seguir para o Plenário.

Fonte: InfoMoney

Obra ilegal não prescreve

O condômino que constrói irregularmente em área comum do prédio, em desacordo com a convenção condominial, fica sujeito a demolir sua obra, a qualquer tempo, mesmo que por muitos anos o condomínio não tome nenhuma providência a respeito.

Lição nesse sentido pode ser auferida de aresto do Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar ação de obrigação de fazer cumulada com pedido cominatório movida por edifício contra o proprietário que invadiu parte de área comum ao ampliar a lavanderia de sua unidade autônoma. A decisão na apelação cível (n., 244.338-4/7), foi relatada pelo desembargador Américo Izidoro Angélico, um especialista em questões imobiliárias.

Segundo o relato do magistrado, a construção feita pelo proprietário invadiu em 1,30m o recurso lateral esquerdo (área comum) do edifício apelado.

O acréscimo de construção, feito na década de 1960, e sua irregularidade fora previamente constatado em medida cautelar antecipatória de prova técnica, com laudo pericial conclusivo, em que o condômino pode se manifestar.

Portanto, diz o relator, comprovado acréscimo de construção não autorizado e não constante do título de aquisição das apelantes, e não ocorrendo eficaz contraposição ao direito do condomínio autor, de ver demolida a obra irregular feita, ademais, em área comum, o decreto da procedência da ação, no tocante a esse pedido, era mesmo de rigor.

Dois outros pontos foram tocados pelo acórdão do TJ/SP, quanto à autorização da assembléia para mover a ação demolitória e quanto à prescrição, invocada pelo proprietário, diante do longo lapso temporal de inércia do condomínio antes de mover a ação.

Sustenta o relator: “Não se revela, outrossim, necessária a aprovação em Assembléia para o pedido demolitório da construção irregular em área comum, visto que flagrantemente em desacordo com a Convenção que rege a vida condominial, devendo ser propriamente corrigida pelas vias próprias.”

A respeito da perda do prazo para agir, sentenciou: “A questão da alegada prescrição no tocante ao pedido de demolição, igualmente não se sustenta, já que se trata de uso ilegítimo de área comum, que nunca se convalida, nem pelo decurso do tempo, nem pelo conhecimento do fato, insusceptível até mesmo de usucapião.”

Não obstante a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo tenha mantido a sentença do juiz de primeiro grau e garantido ao condomínio o direito de mandar demolir a construção invasora, apesar do tempo decorrido, é recomendável que, se ocorrer problema semelhante, os síndicos devem tomar providências o quanto antes. Note que, no caso revelado, o condomínio notificou o proprietário, realizou produção antecipada de prova, com direito ao contraditório, e só então moveu a ação demolitória.

Em muitos condomínios há irregularidades semelhantes, para as quais há síndico faz vista grossa. Em caso de omissão, qualquer condômino poderá tomar a iniciativa de exigir a regularização, invocando o poder da Justiça (Código Civil, art. 1.350, § 2º, por analogia).

Saiba como escolher um bom síndico

O discurso do candidato a síndico do prédio pode ser eloquente e trazer uma lista de boas intenções. Mas, para saber se aquele pode ser, de fato, um bom administrador, vale observar alguns detalhes referentes ao nível de conhecimento que possui sobre o prédio e não apenas o tipo de relação que estabelece com os funcionários e moradores. Vale também checar o quanto o pretendente sabe sobre o exercício do cargo.

Segundo José Roberto Iampolsky, diretor da PARIS Condomínios, em São Paulo, os condôminos não só devem participar das eleições de síndico, como devem votar com muita consciência, pois um condomínio mal administrado pode trazer grandes prejuízos financeiros para o proprietário e desvalorizar o imóvel.

“Basicamente, o candidato a síndico deve demonstrar que conhece o condomínio e suas necessidades, que tem tempo e disponibilidade para cumprir suas inúmeras funções e se relacionar com os moradores, alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar”, sintetiza Iampolsky.

De acordo com o especialista, caso o candidato esteja concorrendo à reeleição, os condôminos devem avaliar a gestão anterior do mesmo antes de votar, evitando mantê-lo no cargo por conveniência.

“É preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembléias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas”, alerta Iampolsky.

Iampolsky ressalta que normalmente, em condomínios residenciais, o moradores não costumam ser criteriosos na escolha de seus candidatos.

“Com exceções a condomínios comercias (salas ) aonde é adotado um perfil de diretor de empresas (prazos, metas factíveis, assembleias curtas e objetivas), em condomínios residenciais ainda prevalece o critério simpatia, e vizinhança, poucos conseguem separar capacidade de camaradagem”, completa

O bom síndico deve ter metas e um cronograma para realizá-las; ser realista e não criar falsas expectativas; conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia; manter um “checklist” com todas as datas de vencimentos; estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora) e, principalmente, saber gerir conflitos.

Devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou porque o candidato não agrada a maioria, há prédios que acabam optando por contratar um profissional. Neste caso, ele pode atuar como autônomo ou pessoa jurídica e não há impedimento geral na contratação de um síndico profissional, segundo o diretor da PARIA Condomínios.

“Pode ser uma boa ideia, ou uma catástrofe. É uma analogia similar a de um casamento: uns são felizes, outros acabam em guerras.”

Fonte: Revista  Imóveis

TJ paralisa obras de condomínio residencial para 7 mil pessoas no DF

Decisão atende ação do Ministério Público, que questiona legalidade da obra. Empresa responsável diz ter autorizações necessárias para a construção.

 A 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal determinou a paralisação imediata das obras do empreendimento residencial Península Lazer & Urbanismo até que seja julgado um recurso protocolado pela Promotoria de Justiça de Defesa da Ordem Urbanística (Prourb) do Ministério Público. A decisão é do dia 18 de setembro, mas foi divulgada apenas nesta quinta-feira (4).

Por meio de nota, a Dom Bosco Empreendimentos, consório que reúne as empresas Via e Paulo Octavio, responsável pela obra, informou que possui todas as autorizações legais necessárias para a construção. A empresa disse ainda que a obra do residencial já dura 38 meses e que a primeira fase do empreendimento deve ser entregue para cerca de 450 famílias ainda neste ano.

“Além do prejuízo aos clientes, a paralisação afetaria cerca de 2 mil colaboradores diretos e indiretos que hoje trabalham na construção do empreendimento”, diz o texto.

A decisão atende ação civil pública protocolada pelo Ministério Público. O condomínio está sendo implantado na região entre Águas Claras e Taguatinga. A previsão é que tenha 17 prédios de 27 ou 28 pavimentos, totalizando 1.896 unidades residenciais.

O empreendimento terá também salões de festas, cinema, quadras esportivas e academia. De acordo com estimativa do MP, cerca de 7 mil pessoas vão morar no condomínio.

A Prourb pediu o anulamento da licença de instalação, assim como da aprovação do projeto arquitetônico e a expedição do alvará de construção do condomínio. Como o pedido da promotoria não foi acatado pela Vara do Meio Ambiente do DF, a promotoria entrou com recurso no TJ em agosto.

O desembargador que analisou o caso, Angelo Passareli, determinou ainda que o empreendimento deve comprovar que não foi excedido o limite máximo da área de construção, que a taxa de permeabilidade do solo está sendo respeitada e elaborar o Relatório de Impacto no Tráfego e Sistema Viário do entorno da obra.

O empreendimento também está proibido de comercializar as unidades habitacionais, sob pena de receber multa com valor de 30% de cada contrato celebrado, e de divulgar o condomínio por meio de material publicitário.

“Os interesses do empreendedor, no sentido de comercializar as unidades residenciais do empreendimento em questão, não podem se sobrepor aos interesses sociais envolvidos, mormente no que tange à função social da cidade e ao bem estar de seus habitantes, bem como à preservação do meio ambiente, uma vez que se encontram assegurados pela própria Constituição da República”, afirmou Passareli na decisão.

Confira a íntegra da nota da Dom Bosco Empreendimentos:
“Com relação à informação sobre a decisão do TJDF, a Dom Bosco Empreendimentos S.A, responsável pela construção do Residencial Península Lazer & Urbanismo, informa que não foi oficialmente notificada sobre qualquer liminar alusiva ao pedido de paralisação das obras e complementa que, caso o seja, promoverá todas as justificativas sobre os questionamentos do Ministério Público dentro dos prazos legais.

Causa-nos surpresa tal liminar, uma vez que estamos há 38 meses com o empreendimento em construção e a um mês da entrega das unidades da 1ª fase para cerca de 450 famílias. Além do prejuízo aos clientes, a paralisação afetaria cerca de 2 mil colaboradores diretos e indiretos que hoje trabalham na construção do empreendimento.

O empreendimento Península Lazer & Urbanismo possui todas as autorizações legais necessárias para sua construção, como o registro de incorporação registrado em cartório, projeto aprovado e alvará expedido pela Administração de Águas Claras e o Relatório de Impacto de Trânsito (RIT), sendo o único da região a obter o licenciamento ambiental próprio, expedido pelo IBRAM.

Especificamente sobre o trânsito, todas as medidas mitigatórias no sistema viário foram executadas e custeadas pelos empreendedores, estando a maior parte delas já executadas ou em execução, em comum acordo com o Detran-DF e o DER-DF que, hoje, utilizam as soluções adotadas pelo Península como referência na melhoria de tráfego urbano da região. Cabe lembrar ainda que os empreendedores vão adotar e urbanizar a Praça das Garças, bem como entregarão uma rede de esgotos renovada e ampliada até a Comercial de Taguatinga.

Temos confiança de que qualquer decisão sobre a suspensão das obras deverá ser revertida pela Justiça, revelando que são infundados os questionamentos com relação à legalidade do projeto e preservando os clientes que confiaram seus investimentos no empreendimento.”

Fonte: G1

Compradores de conjuntos entregues em fases devem antever incômodos

Na empolgação da compra, nem todos os consumidores estão atentos aos possíveis contratempos dos empreendimentos faseados. “Principalmente para as primeiras fases, eles tem de ter ao menos ciência de que vão conviver com barulho e sujeira”, diz o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, para quem a divisão da entrega em fases deve estar explícita em contrato.

Segundo o advogado, algumas empresas, de forma inadequada, adotam a divisão dos projetos quando não conseguem comercializar as unidades necessárias ou quando enfrentam dificuldades para cumprir prazos.
É comum, também, a divisão jurídica dos projetos em vários condomínios.

“Não há sentido em ter vários condomínios se eles compartilham áreas comuns como se fossem um”, diz. “Vejo isso mais como forma de burlar a legislação para evitar problemas relativos ao tamanho do empreendimento.” Edifícios com mais de 500 vagas, por exemplo, são considerados polos geradores de tráfego e devem oferecer contrapartidas viárias.

Outros empecilhos são dramáticos. Em Itaquera, os moradores do condomínio onde Bárbara Brito é síndica conviveram por dez anos com a falta de conclusão do projeto – apenas uma das seis torres previstas foi entregue de imediato. “A construtora faliu, colocaram um tapume, e o terreno ficou abandonado até ser comprado por outra empresa.”

No conjunto desde 2006, hoje a construtora faz ajustes nas últimas torres. “Só hoje estamos conseguindo desfrutar de algumas coisas que compramos. E ainda há muita coisa para fazer.”

Fonte: Estadão

Edifícios também adoecem

Edifícios idosos sofrem doenças semelhantes às dos seres humanos. Seu sistema circulatório com o fluir dos anos dá sinais de entupimento, a passagem da água torna-se mais difícil, a qualidade diminui, pode até sofrer um colapso, que obrigará à convocação dos especialistas.

Igualmente sensível é o sistema nervoso. Os fios condutores de eletricidade perdem a resistência, tornam-se suscetíveis ao aumento ou diminuição da tensão, oferecem risco de incêndio. E o esqueleto do prédio, então? Aparentemente está tudo bem, mas um exame mais acurado poderá mostrar que padece de “cementosporose” ou “ferrotinite”.

O mesmo se diga do coração, quer dizer, dos motores que levam os passageiros para cima e para baixo, ou da fachada, a pele do edificação, que já aparenta rugas e verrugas de decaição.

Como as pessoas físicas, alguns não mostram sua verdadeira idade. São os que recebem cuidados de limpeza, manutenção e conservação, que passam por uma plástica de tempos em tempos (10 anos ou mais, tudo bem) e que são visitados por pessoas especializadas em checar sua segurança ou sua adequação estética aos novos tempos.

No Brasil, boa parte dos edifícios não atingiu ainda a idade adulta, sendo poucos os que chegaram à terceira idade (mais de 60 anos), ou seja, com “habite-se” antes da década de 50. Desses, muitos já não vivem mais, por terem cedido espaço a construções mais novas. Não temos estatísticas certas, mas é possível estimar que pelo menos 80% dos prédios do país foram lançados depois que a Lei do Condomínio entrou em vigor, em dezembro de 1964.

Mas qual seria a expectativa de vida de um edifício? 30, 50, 70, 100 anos? Nenhum engenheiro ousará dar uma resposta definitiva. Existem obras civis em outros países que já ultrapassaram duzentos ou trezentos anos de existência, mesmo sem terem sido erigidas com a tecnologia moderna. Tudo depende do cuidado com que foram projetadas, construídas e mantidas.

Toda essa conversa, caro leitor, é para enfatizar a importância de investirmos na manutenção de nossos prédios. Cada real aplicado nos cuidados do corpo físico do condomínio representa um ganho de segurança e de valorização que é muito superior à quantia despendida.

Segurança, porque não são poucos conjuntos residenciais que já desabaram no país, deixando um lastro de morte, ou os que provocaram danos por conta de explosões das instalações de gás ou doenças causadas pela insalubridade do ambiente. Valorização, porque ninguém gosta de comprar apartamento ou sala em edifício velho, com cara de velho, daí que diminui a oferta e o preço cai.

A propósito, a fachada do edifício não é somente seu rosto, a face que está voltada para a rua. Fachada é todo o exterior, tudo que aparece quando se olha para o edifício. Inclui paredes laterais, dos fundos e – importante – a cabeça ou os cabelos, a cobertura de sua parte superior.

O topo é fachada, sim, não para os transeuntes que passam pelas calçadas, mas para quem mora ou trabalha em unidades situadas em altura próxima ou mais elevada que a do telhado vizinho.

Por isso, invista na saúde e na aparência do seu prédio. Ele lhe retribuirá com segurança, proteção, aconchego e valorização.

Medo de ser Síndico?

A falta de conhecimento é um dos motivos que levam os moradores de condomínio a evitarem assumir o cargo de síndico. Temem as responsabilidades e a sobrecarga de atividades. Preferem até se omitir, não participam, não questionam tentando evitar qualquer atribuição que lhes possam dirigir.

Estas atitudes nada contribuem para o desenvolvimento da administração. Acabam estressando o atual síndico, que é reeleito várias vezes não tendo como livrar-se do cargo. Ele se torna quase um empregado, tendo o dever de responder a tudo e a todos. Com o passar do tempo e a omissão das pessoas, esse síndico começa mostrar sinais de cansaço em sua atitudes, chegando até a adotar atitudes arbitrárias.

A renovação é bastante saudável, dando a oportunidade para que outros conheçam essa atividade que envolve várias áreas, sendo a principal delas a conciliação dos conflitos entre os moradores e a administração, sempre dentro das normas. Este cargo hoje oferece a possibilidade do conhecimento de uma nova carreira: a de Síndico Profissional. Para exercê-la com eficiência há várias formas de se preparar. Há vários livros que abordam o tema de forma prática, cursos que permitem os debates e a troca de experiências.

Os requisitos básicos para exercer esse cargo com eficiência são:

· Vontade de conhecer e pesquisar a área;

· Integridade (honestidade), tendo como guia a Convenção e o Regulamento Interno;

· Transparência nas ações, não privilegiando nenhum grupo.

Fonte: Sensato

Seguro é alternativa acessível

Para preservar o patrimônio, muitas pessoas optam por seguros residenciais que dão cobertura contra incêndios. A técnica de seguros Michele Caroline Soares menciona que o primeiro passo para quem deseja obter o serviço, é determinar o valor máximo da indenização a ser recebida caso um incêndio destrua o imóvel por completo.

“É importante que o morador, na hora de estabelecer o valor da apólice, calcule o preço da estrutura predial e dos bens que têm dentro dela. As cifras relacionadas ao terreno e aspectos como localização e valorização da região devem ser desconsideradas”, orienta.

Michele destaca que os preços para seguros residenciais contra incêndios estão mais acessíveis. “Uma cobertura de R$ 400 mil, por exemplo, custa de R$ 250 a R$ 300, por ano”, contabiliza.

Condomínios
Segundo o diretor do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi/PR), Junzi Shimauti, o Código Civil estabelece que é obrigação do síndico viabilizar o seguro contra incêndios e outros sinistros que possam destruir total ou parcialmente a edificação dos condomínios.

“Além de contratar o serviço, cabe ao síndico renovar anualmente a apólice. O valor é rateado entre as unidades condominiais e varia de acordo com a ocasião”, ressalta.

Fonte: O Diário

Conhecimento das regras evita briga de vizinhos

Código Civil regula a responsabilidade de cada um e ajuda a garantir a harmonia entre moradores. Barulho, muros, árvores e animais são os principais focos de tensão.

Angel Miríade e seus cachorros: vizinho invadiu o apartamento sem autorização para alimentar os animais de estimação

Cada um tem sua parcela de responsabilidade sobre problemas que surgem na vizinhança. Mas o desconhecimento das regras, acaba transformando pequenos impasses em brigas entre vizinhos.

Na maioria das vezes, cada um responde por parte da situação, mas existem casos em que a obrigação recai mais sobre um do que sobre o outro.

Os muros entre os imóveis residenciais, por exemplo, devem ser mantidos pelas duas partes. Sendo assim, quando algo acontece à divisória, ambos devem arcar com os custos da reforma ou reconstrução. “Normalmente só um muro separa as residências, mas se for na linha da divisa deve ser feito com a anuência dos dois proprietários. Do contrário, a construção deve ser feita dentro dos limites do lote”, explica o diretor do Departamento de Controle de Edificações da Secretaria Municipal de Urbanismo, Walter da Silva.

Muitas dúvidas sobre conflitos residenciais são respondidas pelo Código Civil, entre os artigos 1.277 e 1.313, inclusive situações envolvendo animais de estimação do vizinho. “Se o cachorro foge e entra no outro terreno, pode-se discutir com o vizinho a construção ou o aumento do muro”, aponta o advogado especialista em Direito Imobiliário Nelson Antônio Gomes Junior. De acordo com o Código, a construção de tapumes especiais para impedir a passagem dos animais pode ser exigida pelo vizinho.

No caso da pesquisadora Angel Miríade e seus quatro cachorros, os vizinhos foram além a fim de controlar os pets. “Meus cachorros são filhotes, correm o dia inteiro e um dos meus vizinhos entrou no meu apartamento sem autorização para dar comida. Percebi quando achei os potes de ração com água ao lado da torneira, coisa que eu não faço porque eles têm o pote de água”, conta. Angel relata que depois do episódio não conversou com o vizinho sobre o assunto, mas trocou a fechadura da porta.

Evite brigas

Saiba como dialogar com o vizinho sobre alguns problemas que podem afetar a convivência

Muros – Os muros são de responsabilidade de ambos os vizinhos, tanto para a construção quanto para a conservação, segundo o Código Civil, artigo 1.297, parágrafo 1º.

Árvores – A raiz está no terreno alheio, mas os galhos incomodam, entopem a calha do imóvel vizinho. É possível pedir a poda rente a divisória, de acordo com o Código Civil, artigo 1.283. Em casos que prejudicam a segurança dos moradores é permitido o corte da árvore, mesmo de espécies protegidas.

Frutos - Se o fruto da árvore do vizinho cair no terreno alheio, este passa a pertencer ao dono do terreno em que caiu, segundo o Código Civil, artigo 1.284.

Animais de estimação – Os animais são de responsabilidade do dono. Se o pet invade o terreno alheio constantemente, talvez seja o caso de negociar a construção de um muro, colocação de grades ou tapumes, de acordo com o Código Civil, artigo 1.297, parágrafo 3º.

Calçadas – A manutenção cabe ao proprietário do terreno da frente.

Caçambas – Podem ser postas nas calçadas desde que não atrapalhem a passagem, deixando livre pelo menos um metro e meio para os pedestres. Se não couberem, podem ser colocadas na rua, desde que atendam a regulamentação, ficando rente ao meio fio.

Lixo – Os lixos devem ser deixados em uma altura que não permita que animais alcancem. Não há limitação para o lado em que a lixeira deve ser posta, se é no meio ou no lado direito ou esquerdo da frente da casa.

Infiltrações nos apartamentos – Cuidado ao acusar o vizinho mais próximo em caso de infiltrações. Nem sempre o problema vem do imediato, mas de andares mais acima. Nestes casos vale chamar um técnico para constatar de onde vem a infiltração.

Sem galho

Árvore não pode ultrapassar a divisa

Em relação à vegetação, o Código Civil define que as raízes, galhos ou ramos que ultrapassem os limites do terreno podem ser podados exatamente na linha divisória.

A poda também pode ser requerida quando as folhas entopem a calha. Já a poda das árvores plantadas em frente à casa são de responsabilidade da prefeitura municipal.

Até mesmo os frutos das árvores vizinhas são regidos pela lei. O artigo 1.284 aponta que os frutos caídos das árvores do terreno vizinho pertencem ao dono do terreno onde caíram.

Fonte: Gazeta do Povo

6 conselhos para quem quer contratar um financiamento imobiliário

 Economista compartilha algumas dicas valiosas que a família deve levar em consideração antes de contratar o empréstimo

A casa própria tornou-se um sonho mais próximo para milhões de brasileiros, graças a alguns facilitadores como o programa Minha Casa Minha Vida. Mesmo assim o déficit habitacional continua alto para as famílias brasileiras, levando-as a correr em busca de financiamentos.

Pensando em ajudar quem quer realizar o sonho da casa própria e precisa de crédito para isso, o economista e educador financeiro Reinaldo Domingos compartilha algumas dicas valiosas que a família deve levar em consideração antes de contratar o empréstimo.  Confira:

Antes de começar um financiamento:
• Reúna a família e converse sobre este tema, definindo o valor e as reais condições em que a família se encontra.

• O melhor caminho para adquirir é poupar parte do dinheiro que se ganha, faça uma simulação em qualquer banco de quanto custaria a prestação deste imóvel e comece a guardar em  um investimento conservador como poupança, CDB ou tesouro direto.

• Analise o valor do aluguel que está pagando e se for o mesmo valor da prestação de um financiamento, poderá ser uma boa opção financiar o imóvel.

• Lembre-se que o financiamento de um imóvel é considerado dívida de valor, por isso deve ser protegido, garantido e priorizado no orçamento.

• Cuidado com o valor do imóvel que está pensando em comprar e veja se o mesmo se adéqua ao seu verdadeiro padrão de vida.

• Certifique-se de ter sempre uma reserva estratégica em caso de qualquer urgência para não deixar de honrar este importante compromisso.

Juros
“No financiamento é preciso levar em conta os juros, que em alguns casos, quando somados, no final das contas se transformam no valor de uma ou até duas casas”, conta o economista. No caso da família que não paga aluguel, Domingos aconselha guardar o valor da parcela que seria destinada ao financiamento, e injetá-lo em algum investimento.

“Na maioria das vezes o financiamento é sinônimo de dívida e é preciso entender que o dinheiro aplicado rende juros, enquanto que o financiamento se paga juros”, explica Domingos.

Para quem já contratou o crédito e, por ventura, não está conseguindo pagar a prestação da casa própria, o conselho é  rever imediatamente os gastos, em especial as pequenas despesas que somadas podem levar uma família ao fracasso financeiro.

Fonte: InfoMoney

Você sabe o que compõe o valor final do seu condomínio?

Gastos com funcionários, manutenção predial e contratos de serviços estão entre os itens mais dispendiosos. Um bom síndico controla os custos e a inadimplência. Ao condômino cabe fiscalizar

Todo início de mês, quem mora em condomínio tem uma despesa a mais para quitar. O valor, muitas vezes salgado, faz parte dos gastos mensais de quem opta por morar em apartamento ou em residenciais. Essa conta é taxa de condomínio, um valor pago pelos condôminos para arcar com o funcionamento e a manutenção da estrutura predial.

A taxa do condomínio é calculada a partir de uma projeção de despesas. Nessa projeção são avaliados todos os custos necessários para atender satisfatoriamente e garantir o conforto dos condôminos.

Só com os gastos na ponta do lápis será possível saber quanto cada proprietário ou locatário deverá contribuir, essa participação, no custeio das despesas, chama-se rateio. “Quem determina o valor do condomínio são os condôminos. Eles irão dizer o que querem. A partir disso, é feita uma projeção das despesas e, diante da projeção, cria-se o rateio, que é o valor que cada condômino irá pagar”, explica Raimundo Maia, vice-presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis do Ceará (Secovi/CE).

De acordo com o representante do Sindicato, vários fatores podem contribuir para elevar os custos do condomínio e, consequentemente, torná-lo mais caro. Um deles é o tamanho do prédio. Edifícios com poucos apartamentos ou com apenas uma unidade habitacional por andar tendem a ter uma taxa de condomínio mais elevada. Os motivos para isso são os altos custos de manutenção e o número reduzido de imóveis.Como são poucos condôminos, quando é feito o rateio, o condomínio acaba ficando caro.

Segundo Maia, “um condomínio com 45 apartamentos é ideal. É um número palpável e favorável para administrar, pois sai relativamente barato”, revela.

Outro custo, que encarece a contribuição condominial, é a terceirização da administração. Esses casos acontecem em condomínios onde não há proprietários ou locatários dispostos a assumir a função de síndico. Nessas situações, os moradores preferem a contratação de uma empresa especializada, que irá gerir as contas do condomínio.

A opção, de acordo com o Secovi, torna o condomínio entre 20% a 25% mais dispendioso. “Se os condôminos administram o condomínio, sai mais barato. O que é bom, hoje, é não terceirizar. Em compensação, a responsabilidade é maior”, explica Raimundo Maia. Conforme dados do Secovi, mais de 20% dos condomínios de Fortaleza contam com uma administração terceirizada.

Como

ENTENDA A NOTÍCIA

Várias despesas prediais influenciam no cálculo da taxa de condomínio. A folha de pagamento dos funcionários é o item mais oneroso. Para evitar constantes aumentos, os moradores devem buscar atividades que gerem novas fontes de receitas.

Saiba mais

O que diz a lei:

O Código Civil estabelece, como competência do síndico, a prestação anual das contas do condomínio. As receitas e despesas também podem ser exigidas pelos condôminos.

Para fiscalizar a atividade do síndico, o Código Civil previu que poderá haver um conselho fiscal, composto por três membros, que serão eleitos em assembleia, para ocupar o cargo de conselheiro durante dois anos. Ao conselho caberá a aprovação das contas apresentadas pelo síndico.

Fonte: O Povo

Fiador é principal garantia para quem aluga

Apesar do incômodo causado a terceiros, fiador é usado em quase três quartos dos contratos de aluguel em Curitiba. Burocracia e custo elevado limitam o uso de modalidades alternativas.

A figura do fiador é responsável por avalizar três em cada quatro contratos de aluguel firmados em Curitiba. Dados do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar) mostram que entre janeiro e agosto deste ano, 73% dos inquilinos de Curitiba contaram com um fiador na hora de fechar o contrato com a imobiliária.

Apesar das diversas opções de garantias locatícias, os custos e as exigências tornam menos competitivo o uso de outras modalidades.

O seguro fiança, por exemplo, garante o pagamento das parcelas do aluguel em caso de atraso ou inadimplência. A opção exige um investimento mensal que pode chegar a 15% o valor do aluguel mensal. A opção aparece como a segunda garantia mais utilizada nas locações de Curitiba desde janeiro, com 17%.

A opção do seguro foi usada pelo analista de planejamentos Ivan Campos para alugar um apartamento na capital. “O primeiro motivo foi porque vim de Minas Gerais e as imobiliárias têm receio de pegar um fiador de fora. Segundo porque é difícil achar um fiador. Normalmente é parente, mas se não for, é um terceiro que tem de estar em uma situação boa financeiramente, ter um imóvel. É um favor que a pessoa te faz, pois não tem obrigação nenhuma”, diz.

Segundo Campos, a opção não é a mais vantajosa, mas foi a única que ele conseguiu após um acordo com a empresa. “Se a empresa não fosse pagar pelo seguro, eu teria corrido atrás do fiador”, aponta.

Para o diretor comercial de locação da Apolar Imóveis Henrique Vianna, as outras formas de garantia são mais interessantes para a imobiliária do que o uso do fiador. “Na realidade, quem quer o fiador é o inquilino”, afirma.

Segundo o gerente comercial da CSI Corretora de Seguros Edson Gurgel, nos mercados imobiliários do Sudeste, o fiador não está mais tão presente quanto no Paraná. “Em São Paulo, o fiador já representa menos da metade das locações. O título de capitalização cresce 30% ao ano e o seguro fiança 25%”, afirma.

No caso do título, o investimento por parte do locatário é ainda maior que o seguro, e corresponte ao investimento de um ano do valor do aluguel.

“O título de capitalização se encaixa na modalidade caução e se o inquilino tem um recurso é uma boa opção. O locatário compra o título no seu nome e cauciona no contrato. No fim da locação, ele resgata o valor total, corrigido. Uma das grandes vantagens é que não precisa fazer um cadastro como no seguro fiança”, explica Gurgel.

Caução em espécie é pouco usada pelas imobiliárias

A garantia caução em espécie é outra opção, mas que não é muito utilizada e nem aceita pelas imobiliárias. O principal motivo é o valor pedido, normalmente três vezes o aluguel. “Abre-se uma caderneta de poupança em nome do inquilino e o dinheiro fica como garantia. Esta modalidade existe há anos, mas pouco usada, porque três meses são considerados muito pouco pelas imobiliárias”, afirma o gerente comercial da CSI Corretora de Seguros Edson Gurgel.

“O caução é para fazer frente ao inadimplente. Se o inquilino deixar de pagar, o locador entra com ação de despejo, mas nunca consegue em três meses, demora cinco, oito meses. É um período que o proprietário perde”, explica. “Três meses é muito pouco como garantia. Se o locatário deixa de pagar uma vez, já vai um mês e até sair do imóvel, um ano”, complementa o diretor comercial de locação da imobiliária Apolar Henrique Vianna.

Lei proíbe pagar aluguel antecipado

Uma das garantias utilizadas por algumas empresas é o pagamento adiantado do aluguel. Porém, tal modalidade não está de acordo com a Lei do Inquilinato. O artigo 20 prevê que o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel, exceto nas locações por temporada.

“Pagar um ano de aluguel antecipado não é uma forma de garantia. A imobiliária não é uma instituição financeira, não pode gerir dinheiro, recursos, não é o papel dela. Existe uma única possibilidade de aceite da locação sem garantia que é a cobrança de um mês adiantado. Se a pessoa não quiser o fiador e pode pagar um ano antes, pode comprar o título de capitalização de doze vezes, mas continua pagando o aluguel normalmente. Mas o dinheiro não pode sair da posse do locatário”, explica o gerente comercial da CSI Corretora de Seguros Edson Gurgel.

Notificação

Segundo a advogada especialista em direito imobiliário Ilcemara Farias, o primeiro passo que o locatário deve tomar nestes casos é notificar extrajudicialmente a imobiliária informando que a prática é contra a lei. “Faz um anexo ao contrato, uma retificação e caso não aceite, a pessoa pode entrar judicialmente pedindo os aluguéis”, explica.

Despejo

Desocupação do imóvel é mais rápida quando não há garantias do locador

A revisão da lei do inquilinato em 2009 trouxe uma possibilidade ainda pouco utilizada pelos locadores: a falta de garantias. “O locador não precisa pedir garantia, mas é um pensamento tão inserido em todos que para alugar é preciso pedir várias garantias senão o locatário não vai pagar, que todo mundo tem medo”, relata a advogada Ilcemara Farias.

A lei do inquilinato, no artigo 59, inciso 9º, aponta que se o contrato for feito sem nenhuma garantia e o locatário fique inadimplente durante o período, o locador tem o direito de pedir a desocupação em 15 dias. “Atualmente, mesmo com a garantia, o locador demora seis, oito meses para despejar o locatário que não paga e às vezes não consegue reaver o prejuízo. Seria um prejuízo bem menor se fizesse o contrato sem garantia”, explica Ilcemara.

75% dos contratos de locação efetuados no último mês tiveram como garantia locatícia o fiador.

 

Fonte: Gazeta do Povo

Conselheiro Virou Fiscal

Atento à realidade nacional, o legislador do novo Código Civil modificou o nome e as atribuições do conselho consultivo do condomínio. Em seu lugar entra o conselho fiscal, com poderes para “dar parecer sobre as contas do síndico”.

Diz a norma ainda vigente (Lei 4.591/64):

“Art. 23 – Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parág. único – Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.”

Compare com o novo Código, que dispõe:

“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”

Algumas diferenças aparecem à primeira vista. A partir do novo Código “poderᔠhaver um conselho, antes era obrigatório: “será eleito”. O conselho era denominado “consultivo”, passa a ser “fiscal”. O número de membros permanece o mesmo: três. O conselho era constituído de “três condôminos”, mas será composto de “três membros”, que poderão não ser proprietários de unidades ou mesmo nem moradores do edifício. A lei garantia expressamente a recondução dos membros (“permitida a reeleição”); a partir do próximo ano, tal possibilidade dependerá de previsão na convenção do condomínio.

Dois conselhos

De outro lado, o novo Código Civil definiu com precisão qual a finalidade do novo conselho fiscal. Não mais a de “assessorar” o síndico, mas a de “dar parecer sobre as contas do síndico”, o que já ocorria na prática em razão das praxes vigentes na administração condominial.

Ganhou ou perdeu o condomínio com a alteração trazida pela nova lei? O que é mais importante, ter um conselho que assessora o síndico ou que lhe fiscaliza as contas? Deixamos a resposta por conta do leitor. É bom pensar um pouco.

A maneira incisiva com que o codificador descreve a competência do conselho fiscal sugere que o parecer do novo conselho deva ter caráter mandamental ou coercitivo, e não mais opinativo, como atualmente. Assim, seu parecer deverá ser levado a sério e receber maior credibilidade, produzindo efeitos de imediato, até que seja confirmado ou não por assembléia dos condôminos. Um parecer contrário às contas, por exemplo, colocará o síndico sob suspeição, ensejando medidas para a correção das irregularidades ou sua substituição no cargo.

Como o novo Código Civil permite a destituição do síndico que “praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio” (art. 1.249), o parecer do conselho fiscal influirá decisivamente no deslinde da questão.

Para que funcione a contento, todavia, é preciso que seus membros assumam de fato suas atribuições, deixando de ser meros coadjuvantes do síndico, ou pau-mandado da administradora, como é comum acontecer.

Por fim, dada a amplitude legislativa concedida ao condomínio, nada impede que este tenha dois conselhos, um consultivo, para assessorar o síndico, e outro fiscal, para examinar suas contas. Basta constar da convenção.

Juiz garante luz a prédio

A inadimplência de parte dos condôminos não deve prejudicar os que cumprem pontualmente sua obrigação de pagar o rateio das despesas comuns.

É esta a conclusão que se tira de decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, ao julgar agravo de instrumento (03130.05.1801235-3) relatado pelo desembargador Wander Marotta, em que ficou definido que distribuidora de energia não pode desligar a energia elétrica do condomínio por falta de pagamento da conta, pois tal atitude traria prejuízos a todos os residentes no edifício, inclusive idosos e crianças, além de ser gravosa para a grande maioria de co-proprietários que arcaram com suas contribuições em dia.

O aresto da 7ª. Câmara Cível do TJ/MG, por unanimidade, tem a seguinte ementa:

“Corte de Energia Elétrica. Inadimplência de condomínio. Desligamento que prejudica a todos os condôminos, os adimplentes. Impossibilidade em face das circunstâncias. A CEMIG tem, segundo a lei, o direito de desligar a energia elétrica do usuário inadimplente. Mas, no caso em exame, embora o condomínio não reconheça a sua inadimplência o certo é que o corte de energia prejudica não apenas os condôminos inadimplentes, mas a todos aqueles que residem no edifício e que acabam sendo prejudicados pela irresponsabilidade da Administração. A interpretação da lei, no caso, deve ser feita com a ponderação dos princípios aplicáveis ao caso, prevalecendo o da razoabilidade, segundo o qual, para a garantia dos adimplentes, a cobrança deve ser feita pela via judicial comum, sem a garantia do corte de energia como meio de coação.”

Infere-se do texto que o síndico deixou de pagar a conta de energia elétrica por não dispor de recursos suficientes, em razão da inadimplência de parte dos condôminos, problema que afeta a maioria dos condomínios brasileiros, em maior ou menor grau. Sem fundo de reserva, sem crédito bancário, sem garantia de receita, o administrador não encontrou solução e deixou que o problema se agravasse. Mas, apesar da inércia do síndico, o tribunal mineiro não transferiu para os condôminos pontuais as conseqüências do inadimplemento do condomínio.

O magistrado esclarece com ênfase que “a possibilidade de corte ou não do fornecimento de energia elétrica depende das circunstâncias de cada caso concreto, após ser examinada a situação fática demonstrada”.

Do acórdão, tira-se a seguinte lição do relator Wander Marotta:

“A continuidade do serviço público assegurada pelo artigo 22 da Lei n. 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) não é princípio absoluto, pois limita-se à exegese da Lei n. 8.987/95, que prevê sobre o regime de concessão e permissão da prestação de serviços públicos, notadamente no artigo 6º, § 3º, I e II as duas situações em que é legítima sua interrupção, quando sob emergência ou após prévio aviso: (a) por razões de ordem técnica ou de segurança das instalações: b) por inadimplemento do usuário, considerado o interesse da coletividade. [...]

E, ponderando, não se deve admitir que, não só idosos e crianças, mas quase cem pessoas sejam prejudicadas pela inadimplência e irresponsabilidade de uns poucos”.

Um alerta final: por favor não tire a conclusão de que, em qualquer hipótese, o condomínio pode deixar de pagar a conta sem sofrer as conseqüências do corte da luz do prédio. As decisões judiciais variam conforme as circunstâncias.

Porteiros terceirizados

O condomínio pode terceirizar os serviços de limpeza, conservação e vigilância, sem que tal iniciativa resulte em responsabilidade trabalhista solidária.

A conclusão decorre da leitura de acórdão do Tribunal Regional do Trabalho da 24ª. Região (Mato Grosso do Sul), em ação trabalhista movida por porteiro contra o edifício e a empresa prestadora do serviço.

A ementa do recurso ordinário (00956/2005-004-24-00-9), julgado pelo Tribunal Pleno, diz o seguinte: “Condomínio Residencial. Serviços de Portaria. Terceirização. Licitude. Os conceitos de atividade-fim e atividade meio, para efeito de se averiguar a legalidade ou não da terceirização, devem ser relativizados quando se trata de condomínio residencial, pois, aí, ante a inexistência de finalidade econômica, diluem-se os traços distintivos, podendo mesmo afirmar-se que todas as atividades (portaria, conservação, limpeza) constituem o fim do empreendimento, sem que por isso se possa reputar ilegal a terceirização desses serviços.”

Ao relatar o acórdão, o juiz Márcio Eurico Vitral Amaro esclarece que, na sentença de 1º grau, o condomínio fora condenado a responder subsidiariamente pela condenação, nos termos da Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho. O reclamante, em embargos de declaração, pede que o condomínio responda solidariamente pela condenação e que lhe sejam estendidos os benefícios das normas coletivas da categoria dos empregados em condomínios. O magistrado reiterou que a responsabilidade é subsidiária e não solidária do tomados dos serviços.

Argumenta o relator: “Ainda que se admita que os serviços de portaria sejam inerentes à atividade-fim dos condomínios residenciais, não há, no caso, ilegalidade no contrato de prestação de serviços celebrado pelos dois reclamados, de modo a afirmar-se que se está diante da hipótese de terceirização ilícita”, uma vez que o reclamante trabalhou no ‘estágio inicial’ da terceirização, “que representa atividades de apoio, sem transferência tecnológica ou de parceria comercial”, como destacou a sentença inicial.

Além disso – prossegue o julgador – “cabe ressaltar que os conceitos de atividade-meio e atividade-fim, para efeito de se averiguar a legalidade ou não da terceirização, têm aplicação restrita às empresas com finalidade lucrativa, o que não é o caso do condomínio residencial, o qual, a rigor, sequer constitui pessoa jurídica. E essa conclusão é lógica: qual seria a atividade-meio de um condomínio? Em vista dos seus objetivos sociais, quaisquer das atividades ali realizadas haveriam de se enquadrar na sua atividade-fim.”

Com relação ao pedido do reclamante de incluir-se na categoria de empregados em condomínios, a posição do TRT da 24ª. Região foi no sentido de negar a pretensão. Diz o relator: “O enquadramento sindical decorre, como se sabe, da atividade preponderante da empresa. No caso, a atividade preponderante da empregadora efetiva do reclamante é a conservação e limpeza [...]. Assim, adoto o entendimento da origem de que, não se tratando de terceirização ilícita, o enquadramento deve ser fixado, no caso, com vistas às atividades da primeira reclamada, sua empregadora efetiva.”

Ao negar provimento ao recurso do reclamante, o tribunal sul-matogrossense não excluiu a responsabilidade subsidiária do condomínio. Portanto, senhores síndicos, fiquem atentos à idoneidade das empresas que contratam para prestar tais serviços.

Estimativa de condomínio em venda na planta não garante taxas reais

Desde o momento da compra de um imóvel no estande de vendas de um lançamento, o valor do condomínio aparece como uma preocupação real dos clientes. Os corretores, atentos, informam estimativas das taxas já na assinatura do contrato, mas os valores podem variar consideravelmente até o fim das obras.

De acordo com o diretor de administradoras do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), João Luiz Annunciato, as previsões para um empreendimento são feitas por administradoras e se baseiam em projetos semelhantes. “Normalmente a empresa que faz o orçamento é indicada pela construtora para continuar na entrega. Na assembleia de implantação, o orçamento é apresentado atualizado.”

A estimativa leva em conta aspectos como a cidade e o bairro do lançamento, a quantidade de torres e de unidades, o tamanho das áreas privativas, das áreas comuns de lazer e operacionais e os serviços opcionais.

“As atualizações da previsão de custos precisam ser realizadas sempre que houver dissídio da mão de obra, além dos aumentos de contas de consumo e contratos de manutenção. Desta forma é possível acompanhar estes aumentos e manter a informação próxima a realidade”, diz a gerente comercial do Grupo Itambé, Silvia Barletta.

Alguns índices são também usados para a sugestão dos valores. O Índice de Custos Condominiais (Icon), levantado pelo Secovi-SP, mostra a variação dos gastos em cinco grandes categorias (veja o Icon de julho no quadro abaixo). Já a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) trabalha com o Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais (Ipevecon), calculado mensalmente. A inadimplência, porém, não pode ser estimada com precisão pelas empresas – elas consideram, em média, 8% de todas as unidades.

Subavaliado. Mesmo com cuidados, o diretor da Paris Condomínios, José Roberto Iampolsky, pede que o consumidor tenha atenção aos valores informados na venda. “Nos plantões de venda existe muita perfumaria. A gente, às vezes, até se choca no momento da implantação”, diz. Ele recomenda ao cliente comparar a taxa condominial prevista com as praticadas em empreendimentos similares atendidos por outras empresas.

“O condomínio é específico. Recomenda que o corretor não chute valores. Ele não é especialista”, diz a diretora de marketing da imobiliária Abyara Brasil Brokers, Paola Alambert.

Fonte: Estadão

É irregular mas legítimo

Condomínios constituídos de forma irregular ou loteamentos que se transformam em ‘condomínios’ são hoje comuns nas grandes cidades e têm recebido o respaldo de nossos tribunais, principalmente no que toca ao pagamento (ou ressarcimento) de despesas realizadas em benefício da coletividade.

Nesse sentido decidiu o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, em ação de cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, em acórdão relatado pelo desembargador Otávio Augusto (n. 060181-5).

Em seu relatório, explica o magistrado que o apelante rebela-se contra sentença que o condenou a pagar o rateio de condomínio, com multa juros e correção, alegando que o imóvel gerador das despesas condominiais não seria de sua propriedade, “mas tão-somente terra pública pela qual ele vai se habilitar à aquisição”. E, ainda, que “não há nos autos a comprovação da realização de gastos pelo condomínio, que pudesse impor sua contribuição”.

No voto, o desembargador Otávio Augusto detalha a questão, recordando que o condomínio fora constituído para “tratar de interesse dos possuidores de lotes em processo de regularização perante o Governo do Distrito Federal”, não estando registrado ainda segundo os ditames da Lei 4.591/64 (ou do atual Código Civil). Porém, “tais condomínios, ditos irregulares, são partes legítimas para a cobrança e recebimento judicial de taxas devidas pelos condôminos, a teor do disposto no inciso VII do art. 12 do CPC [Código de Processo Civil], que estabelece a representação em juízo, ativa e passivamente, das sociedades sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens, no caso, o síndico legalmente indicado”.

A jurisprudência do tribunal brasiliense citada no acórdão fortalece o entendimento: “O condomínio irregular assemelha-se às sociedades irregulares” (114149-6), “Os condôminos adimplentes e inadimplentes usufruem dos benefícios proporcionados pelas taxas [...logo...] devem participar no rateio das despesas efetivadas pelos condôminos, sob pena de enriquecimento ilícito” (009837-8), “A existência fática do condomínio, malgrado sua irregularidade perante os órgãos públicos, autoriza o seu direito de ação contra os condôminos” (122431-9), “…o condomínio irregular possui legitimidade para cobrar taxas acordadas [...] do proprietário de unidade imobiliária nele situado que usufrui todos os serviços oferecidos e benfeitorias ali realizadas” (071169-0).

No caso em tela, o relator foi ainda mais incisivo, ponderando que “o apelante não pode furtar-se de quitar as verbas condominiais porque, tendo plena ciência da irregularidade do terreno por ele adquirido, correu os riscos do negócio, não sendo o fato de não poder realizar obras no local, em face de vedação posterior imposta pelo GDF, óbice à cobrança das taxas instituídas para preservação das benfeitorias existentes e que valorizaram o imóvel”.

Embora esta e outras decisões judiciais tenham reconhecido a legitimidade ativa de condomínios incipientes, ou protocondomínios, é importante lembrar que, em todos os casos, os síndicos formalizaram corretamente a existência real da entidade, através de estatutos registrados, atas de instalação, atas de eleição, balancetes e demais documentos que fazem prova das alegações.

Coloca-se diante do magistrado um conflito em que, de um lado, há toda uma coletividade, solidária com o pagamento das despesas de manutenção e, do outro, um ou poucos indivíduos sem espírito comunitário. A causa é boa, mas deve ser sempre bem fundamentada e bem documentada.

Obra Nociva em Área Comum

De um leitor, recebemos consulta sobre o levantamento de edificações em partes comuns do condomínio, mas de uso privativo, fato que se repete com certa freqüência e, por isso, do interesse de todos. Diz o seguinte (resumimos):

“Moro em apartamento localizado no primeiro andar de edifício recém-construído. Semanas atrás, o apartamento situado no pavimento térreo foi vendido, tendo o seu novo proprietário iniciado obras de reforma na área externa. Tais obras consistem na construção de um quarto de empregado com banheiro (puxadinho) e na execução de cobertura na área da churrasqueira. (…) Minhas dúvidas: 1) Pode o proprietário construir o que bem entender na área descoberta do térreo visto que tais estruturas não faziam parte do projeto original do edifício? 2) Esta área externa em volta do apartamento é considerada área privativa dele? 3) Em sendo área privativa, pode-se construir sem consulta prévia ao condomínio, visto que está aumentando a área do apartamento e modificando a estrutura do edifício? 4) Em sendo ilegal tal construção, poderia o condomínio mover uma ação contra o proprietário?”

Caro leitor: Em muitos edifícios existem áreas comuns de uso privativo de determinados condôminos, em razão de serem inatingíveis sem se passar por dentro de uma unidade, ou por outros fatores físicos. Os exemplos mais corriqueiros são os terraços ou partes de terraços e as superfícies sobre o térreo da edificação, como no caso indicado.

As convenções de condomínio usualmente regulam tais espaços ditando que o condômino da cobertura e/ou da unidade vizinha têm direito de utilizar a área disponível, contudo sem lhe adquirir a propriedade, que continua a ser de todos, já que não perde sua natureza de área comum, com sua correspondente fração ideal de solo (sem destaque na fração geral comum do edifício).

Direito de uso, com ou sem ônus, não significa liberdade para construir ou para modificar a destinação do espaço. Portanto, no caso específico, o novo adquirente do apartamento térreo, com área de uso privativo em seu entorno, não pode construir ou levantar acessões naquele espaço, a não ser que tenha a aprovação do condomínio. Tal aprovação, em tese, exigiria a unanimidade dos titulares de frações do terreno, o que me parece extremamente rigoroso. Se comprovado que a cobertura da churrasqueira e a edícula para o empregado não comprometem a estrutura física nem a beleza arquitetônica do prédio e que foram atendidas todas as exigências técnicas e legais, em suma, que o adendo não prejudica mas beneficia o prédio, o quórum exigido para sua aprovação deve ser de 2/3 (dois terços) de todos os proprietários. (Os fundamentos deste parecer não cabem, infelizmente, neste espaço.)

Como lembrado pelo consulente, as estruturas em construção vão comprometer a segurança dos apartamentos do primeiro pavimento, já que facilitarão o acesso de possíveis ladrões ou assaltantes.

Para impedir a obra não autorizada, não é necessário recorrer ao Judiciário de imediato. O síndico, no exercício de suas prerrogativas e de sua responsabilidade, pode obstaculizar a edificação, proibindo que materiais e operários ingressem no prédio com essa finalidade. Se houver resistência, aí, sim, o socorro judicial se tornará imprescindível, o que se fará mediante ação de nunciação de obra nova ou outra via que o advogado do condomínio julgar mais adequada. Se o síndico se omitir, qualquer condômino pode ajuizar a ação.

Utilização da Garagem

Não se pode estabelecer uma regra uniforme a respeito do uso da garagem, já que são variáveis as características das garagens existentes em edifícios em condomínio.

Se a garagem constitui unidade autônoma, com fração ideal própria e espaço definido, devidamente discriminado, não há o que discutir. O proprietário pode utilizá-la livremente, colocando nela os veículos que julgar de sua conveniência (carro, moto, bicicleta etc.). O espaço é seu. É área exclusiva. Só sofre as restrições decorrentes da própria natureza e do destino da unidade. Vedado será transformá-la em depósito, nela residir, utilizá-la como oficina etc.

Se a garagem for demarcada, mas não tiver fração ideal, não constituirá unidade autônoma. Seu uso obedecerá ao que estiver previsto na convenção ou no regimento interno. Apesar do espaço delimitado, não deixará de ser área comum.

Na hipótese inversa, de garagem com fração ideal própria, sem área demarcada, a utilização também precisa respeitar as normas internas da comunidade.

Sendo a garagem mero espaço de estacionamento, sem fração ideal individualizada, ou seja, simplesmente área comum, mormente se o número de vagas for inferior ao número de unidades, todos os condôminos poderão utilizá-la, sem embaraços, segundo as regras que forem estabelecidas pelo condomínio (quem chega primeiro, rodízio, sorteio periódico etc.). Não se admite locação a terceiros, na hipótese, como não se admite, em princípio, alugar área comum para quem quer que seja.

SITUAÇÃO DO LOCATÁRIO

A insuficiência de vagas de estacionamento, em certos edifícios, gerou o surgimento de indisfarçável discriminação contra legítimos locatários de unidades autônomas. Procura-se impedi-los de usufruir da garagem, através de decisões da assembléia, ordens do síndico e outros meios, sem se levar em consideração que o locatário basicamente exerce todos os direitos do locador com relação ao imóvel.

Se a garagem constituir acessório de apartamento (é delimitada mas não tem fração ou tem fração mas não é delimitada), mesmo que nada conste no contrato de locação, como o acessório segue o principal, o locatário terá direito de utilizar-se da vaga acessória. Do mesmo modo, se a garagem constitui simples área comum (com ou sem fração ideal específica ou individualizada), o direito de uso transmite-se diretamente do locador ao locatário, com a locação, mesmo que não haja nada expresso a respeito.

Há decisões judiciais em desacordo com o exposto, em razão, acreditamos, de situações peculiaríssimas da rica casuística do tema garagem.

Uso do Imóvel pelo Locatário

Por meio de contrato de locação, o locador cede ao locatário a posse do imóvel, junto com seu direito de uso e gozo sobre o bem (Cód. Civil, art. 1.188), mediante certa retribuição. Se a cessão do imóvel se dá a título de empréstimo, diz-se que há comodato, denominando-se de comodatário quem passa a utilizar a coisa (Cód. Civil, art. 1.248).

Nas duas hipóteses, as principais em matéria de uso da propriedade alheia, o dono abre mão de sua condição potestativa, transferindo a posse com todas as suas conseqüências. O locatário e o comodatário passam a agir, na prática, como se fossem donos do imóvel; enquanto detiverem a posse, o proprietário só poderá ingressar no imóvel como visita, com a devida permissão do inquilino ou do comodatário. Resta-lhe, como consolo, a posse indireta sobre o imóvel, ou seja, uma abstração jurídica, que não cabe aqui discutir.

Como ficam, então, as relações do locatário com o condomínio e do condomínio com o condômino ausente?

Regra número um: ao locatário, comodatário ou qualquer ocupante, mesmo que eventual, da unidade autônoma, aplicam-se, a qualquer título, “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20).

Regra número dois: o locatário e o comodatário podem utilizar-se com exclusividade da unidade autônoma, respeitados os direitos de vizinhança, e usar das partes e coisas comuns, sem maiores restrições que as impostas ao condômino-locador (art. 19).

Regra número três: o condômino-locador responde, perante o condomínio, por qualquer prejuízo ou dano que venha a ser causado pelo locatário e demais ocupantes de sua unidade (art. 19 e Cód. Civil, art. 1.518 e seguintes).

Regra número quatro: se o locatário descumprir qualquer cláusula do regimento interno ou da convenção, o condomínio poderá impor-lhe as multas e sanções previstas (art. 21).

Regra número cinco: o locatário poderá participar das assembléias, podendo votar nas decisões que envolvam despesas ordinárias de condomínio, se o condômino-locador não estiver presente ou representado (art. 24, § 4º).

Regra número seis: as obrigações do condômino perante o condomínio, de qualquer natureza, permanecem íntegras, não podendo desobrigar-se unilateralmente (art. 12).

Pode o condomínio impor exigências na seleção das pessoas que ocuparão o imóvel? Legalmente, não. Na prática, muitos síndicos, em razão do bom relacionamento com os condôminos, têm conseguido influenciar o processo de seleção. Se suas diretrizes e restrições forem acatadas, fato consumado.

Locatários, Moradores e Ocupantes

Mesmo não sendo condômino, o locatário passou a gozar de privilégio, em relação a outros moradores e ocupantes do edifício, a partir da nova Lei do Inquilinato (8.245/91), que acrescentou nova disposição à Lei do Condomínio, permitindo que o locatário vote nas decisões da assembléia que “não envolvam despesas extraordinárias do condomínio”, caso “o condômino-locador a ela não compareça” (art. 24, § 4º).

Tanto ele, quanto o locatário, e de igual sorte o comodatário (beneficiário de empréstimo gratuito da unidade), recebem do proprietário, por cessão contratual, o uso e gozo do imóvel. A diferença é que um paga aluguel, ou outra retribuição, e o outro não. O proprietário retém para si os direitos dispositivos da propriedade (alienar, onerar etc.) e a posse indireta.

Como possuidor direto do imóvel, o locatário assume status de dono do bem, devendo tratá-lo como se seu fosse e defendê-lo contra qualquer turbação de terceiros (Lei 8.245/91, art. 23, I e IV). O voto condicionado ao locatário, nas assembléias do condomínio, constitui reconhecimento desse compromisso e de sua hierarquia na casa condominial. Outros moradores não estão convidados a participar da assembléia.

OBRIGAÇÕES

Como cessionário do condômino-locador, o locatário pode usufruir de vantagens no condomínio, tanto em relação à unidade autônoma quanto em relação às áreas comuns. Em igualdade de condições com outros condôminos, pode utilizar o salão de festas, a sala de jogos, o playground, a piscina, a sauna, a garagem e tudo o mais que o prédio oferecer.

Age na qualidade de substituto do condômino.

De igual forma, ao locatário, como a qualquer outro morador ou ocupante, aplicam-se a qualquer título “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20). Mais do que isso: todas as normas da convenção, de regimento interno e demais regulamentos, são aplicáveis indistintamente a todos os moradores e ocupantes, qualquer que seja seu status no condomínio.

Mesmo não sendo comunheiro, o locatário e demais ocupantes sujeitam-se também às multas por “violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção” ou no regimento interno (art. 21). Sujeito passivo é o “violador”do preceito condominial, seja quem for.

CONVOCAÇÃO

A respeito da participação do locatário na assembléia do condomínio levantou-se dúvida quanto à sua convocação. A lei não diz ser obrigatória, nem sua falta ocasionará a nulidade da assembléia, se seu voto não puder ter influenciado no resultado da votação.

Nossa recomendação é que o locatário também seja convocado, ao menos por edital fixado em local visível do edifício. Se muitos forem os locatários e a assembléia se realizar sem seu conhecimento, nem a presença dos respectivos locadores, de modo que seu voto poderia ter influído nas deliberações, haverá razão suficiente para pedir a impugnação judicial do resultado.