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lei de condomínio atualizada

Viver em paz em condomínio é possível – conheça seus direitos e deveres

A vida em condomínio pode ser bem complicada, já que conviver com outras pessoas nunca é fácil. As eternas brigas por cachorro, vagas em garagem e por problemas estruturais às vezes chegam aos tribunais. Viver pacificamente em um condomínio requer paciência e conhecimento dos direitos e deveres de cada morador.

Fabio Kurbhi, vice-presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), afirma que ao analisar as reclamações feitas pelos condôminos é fácil perceber que se eles conhecessem o regulamento interno e participassem das assembleias o problema seria evitado. “Discutir melhorias e buscar soluções para os conflitos é um caminho mais fácil e menos oneroso do que recorrer à justiça”, diz.

Os moradores devem ter conhecimento dos três principais documentos do condomínio – Regulamento Interno, Convenção do Condomínio e a Lei de Condomínio. Os dois primeiros variam de cada residencial.

Para que a harmonia e segurança reinem é necessário ter uma convenção bem discutida. Nela existe um acordo para que o espaço comum entre os moradores seja bem utilizado e lá está registrado a vontade da maioria que deve ser obedecida por todos os condôminos e ter a fiscalização do síndico.

Kurbhi explica que tudo isso é por um objetivo – garantir o equilíbrio e uma vida segura e tranquila para quem escolheu viver em condomínio.

Outra opção que pode ajudar na convivência e que foi esquecida pela falta de tempo é conhecer o vizinho de porta. A diminuição do convívio afasta o princípio de viver em um residencial que é conhecer pessoas e achar soluções em conjunto para problemas comuns. O síndico também é fundamental para garantir a tranquilidade e evitar com que as discussões ultrapassem os muros do condomínio.

Pequenas ações evitam discussões entre vizinhos

Respeite a lei do silêncio. Barulhos de furadeira, máquina de lavar e música alta só entre às 10h e às 22h.

-O animal de estimação do seu vizinho faz muito barulho? Converse com o dono, às vezes ele passa o dia fora de casa e não sabe que o bichinho faz tanta bagunça.

- Ao usar o elevador tenha bons modos. Certas ações podem causar desconforto entre os vizinhos.

- Cachorros devem circular na área comum com coleira, focinheira e dependendo do porte, no colo.

- Não leve animais na área da piscina. Eles podem contaminar a água e causar acidentes.

- Vai fazer uma festa no salão? Confira quantas pessoas podem ser convidadas. Antes de sair, deixe o local limpo.

Fonte: Condoworks

Chega de vizinho encrenqueiro

Duas decisões judiciais dão nova luz à atitude antissocial e impedem moradores de habitar a própria residência.

Duas decisões da Justiça — uma do Rio Grande do Sul e outra do Paraná — proibiram moradores de continuar habitando imóvel de suas propriedades, devido a atitudes nocivas aos demais vizinhos. Apesar de drásticas, as decisões que levaram a exclusão dos moradores mostram um novo posicionamento da Justiça perante a uma contumaz conduta antissocial de proprietários de imóveis perante aos demais moradores.

“Neste aspecto, a Justiça do Rio tem sido conservadora e não concedeu nenhuma exclusão de morador, apesar de pedidos nesse sentido tramitarem por aqui. Porém, as duas decisões no Sul mostram que os magistrados começam a dar nova interpretação à lei”, destaca o advogado Marcelo Borges, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis do Rio (Abadi) e diretor da ML Administração de Imóveis.

Previsto em lei, no Artigo 1.337 do Código Civil de 2002, comportamento antissocial é aquele gera incompatibilidade total de convivência entre um dos condôminos e os vizinhos. “É aquele proprietário que tem um comportamento sociopata, que ameaça ou agride um morador ou síndico, pratica atos obscenos em áreas públicas, faz uso ou trafica drogas no condomínio, entre outras situações ”, enumera Borges.

Por associação, segundo o advogado, o que o Código Penal repudia e retira uma pessoa da sociedade, é a mesma ação que um condomínio adotará contra um morador. De acordo com o diretor jurídico da Abadi, o síndico ou condomínio deve imputar — gerar provas —, confirmando a atitude antissocial de um morador ou proprietário.

A comprovação pode ocorrer por meio de um livro de ocorrência, registrando as diversas queixas dos moradores, um abaixo assinado dos demais condôminos e, posteriormente, uma assembleia geral dos moradores para aprovar algum tipo de sanção. A primeira ação sempre é a multa, que pode ser de até 10 vezes o valor da mensalidade do condomínio, conforme prevê a lei.

Tema suscita questionamentos

Gerente jurídica do Sindicato de Habitação do Rio (Secovi Rio), a advogada Solange Santos diz que comportamento antissocial nos condomínios é um tema que ainda suscita muitos questionamentos. Segundo ela, cabe a assembleia geral qualificada com três quartos dos moradores para aprovar as sanções e até mesmo decidir por uma ação judicial.

Síndica há 10 anos do Edifício Neréia, em Copacabana, Florinda de Oliveira, 72 anos, diz que resolve as questões condominiais com ‘jeitinho’ e assim evita maiores transtornos no prédio. Segundo ela, a principal dificuldade é contornar os vizinhos que têm mania de reclamar dos demais moradores. “Fazemos reuniões, conversamos e, se for necessário, encaminhamos cartas aos moradores e tudo se resolve”, afirma.

Como tem apartamentos alugados por temporada, dona Florinda adotou uma ficha cadastral dos inquilinos temporários, que deve ser preenchida pelo proprietário do imóvel. “Como é um entra e sai de locatários, temos que criar algumas regras para nos resguardar. Afinal, o síndico é que responde civilmente por qualquer ocorrência mais grave no condomínio”, alerta a síndica.

Fonte: O Dia

Vida de condomínio: Transparência nas compras

O advogado Guilherme Gonçalves diz que cabe às convenções de condomínio ou ao regimento interno definir o limite de gastos para a aquisição de materiais do prédio (Eduardo de Almeida/RA Studio)
O advogado Guilherme Gonçalves diz que cabe às convenções de condomínio ou ao regimento interno definir o limite de gastos para a aquisição de materiais do prédio.

Para que a gestão de um condomínio seja transparente, é essencial que o processo de compras de materiais e equipamentos seja planejado. Essa organização permite a redução de custos e uma forma mais eficaz de atender as necessidades do condomínio, além de respaldar a administração do prédio quanto a possíveis contestações dos moradores em relação aos valores que foram gastos.

No caso da compra de materiais essenciais em pequenas quantidades, o advogado e diretor administrativo da GR Condomínios, Guilherme Gonçalves, diz que a maioria das convenções de condomínio não dispõe sobre a obrigatoriedade de deliberação em assembleia. “O que pode ocorrer, em raras situações, é a limitação de alçada financeira para o síndico. Nesse caso, qualquer despesa que ultrapassar o teto deve, necessariamente, passar pelo aval do conselho fiscal ou aprovação em assembleia, conforme disposto em instrumentos normativos próprios do condomínio, tais como convenção e regimento interno”, explica.

Quanto à definição do valor do teto que, caso atingido, justifique a necessidade de reunião para deliberar sobre o assunto, não há na legislação qualquer disposição nesse sentido. “Cabe às convenções de condomínio e regimento interno a definição de um valor, que deverá levar em conta a realidade financeira e o porte do condomínio”, explica Guilherme Gonçalves.

O mesmo não é válido no caso da necessidade de requisitar de serviços. Nesse caso, o recomendável é que o síndico, antes de realizar contratações, tenha aprovação da assembleia, quando não houver disposição na convenção ou regimento interno. “O mesmo vale para a compra de equipamentos. A instalação de assembleia se constitui em um momento oportuno para que todos manifestem sua opinião, aprovando ou reprovando sobre determinado assunto”, ressalta.

GARANTIA 

Assim, o síndico também pode ter segurança para colocar em prática as decisões necessárias. “O condomínio devidamente convocado não poderá contestar posteriormente o assunto aprovado em assembleia, já que a decisão não é exclusiva do síndico, mas sim de uma assembleia de moradores devidamente constituída”, completa Guilherme.

De qualquer forma, na hora de planejar a aquisição de produtos, equipamentos e a contratação de serviços, deve-se levar em consideração o saldo atual de caixa, com previsão das receitas e despesas futuras, de acordo com o advogado. “Caso, porém, se chegue à conclusão de que a análise orçado x previsto não permita a aquisição de produtos e serviços, deverá o síndico convocar uma assembleia para aprovar uma taxa extra para efetivar as demandas pretendidas.”

Além disso, os condôminos poderão contar com ajuda específica para a aquisição de produtos ou serviços. “O processo de compra está restrito somente aos condôminos, que poderão, sem o caráter de obrigatoriedade, convidar algum profissional para elucidar melhor a aquisição ou contratação junto à assembleia ou grupo nomeado de moradores”, acrescenta Guilherme.

Fonte: Lugar Certo

Devemos observar as regras de permissão de animais de estimação em nossos condomínios

Afinal, os cães comprometem ou não a saúde e a higiene dos edifícios? É direito do condômino ter seu animal de estimação em casa, apesar da proibição do regimento interno e da convenção do condomínio?

Uma decisão da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, relatada pelo desembargador Eduardo de Moraes Oliveira, ilustra bem a polêmica. A lide iniciou quando o condomínio interpôs ação de obrigação de fazer contra um dos moradores sob a alegação de estar descumprindo a convenção e o regimento, por manter cachorro na unidade autônoma e nas dependências do edifício, o que causava intranqüilidade e outros problemas aos condôminos.

Na contestação, o réu aduziu que se trata de animal de pequeno porte, que recebe todos os cuidados necessários, inclusive com o controle de vacinação e que permanecia no interior do apartamento, sem oferecer qualquer ameaça à higiene, segurança ou sossego do edifício.

Em grau de apelação, o condomínio sustenta que a mera presença de um animal na unidade e áreas comuns do edifício já seria o bastante para causar incômodos aos demais condôminos e que o dono do cachorro sempre teve ciência da proibição imposta pelas normas do prédio, que têm força de lei, dado o caráter normativo da convenção.

Em seu voto, o relator lembra que, sem dúvida, a convenção elaborada pelos condôminos se sobressai, impondo direitos e encargos aos residentes na edificação, a teor do disposto na Lei do Condomínio (art. 9o, § 3o, “c” e art. 10, III), estando apta a regulamentar o convívio comum, inclusive impondo limitações à presença de animais em suas dependências.

Prova é tudo

No caso em julgamento, a regra aprovada dispõe que fica terminantemente vedado “possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e a tranqüilidade do edifício…”. Logo, argumenta o relator, a rigor o condomínio não proíbe a presença de animais, mas tão-somente daqueles que possam afetar a saúde e a paz da coletividade. Resume-se tudo, então, em provar se o animal de estimação é ou não dócil, inofensivo, salutar e quieto como exigem a norma interna e a harmonia dos residentes.

Nas palavras do magistrado: “Caberia ao condomínio atender ao disposto no art. 333, I, do Código de Processo Civil, a fim de trazer a certeza de que o referido animal de estimação se apresentasse como uma concreta ameaça à saúde, ao sossego e/ou à segurança dos demais condôminos”.

O voto favorável ao animal, porém, não foi unânime. O revisor da apelação, desembargador Valter Xavier, votou pelo desalijamento (desalijar: ato de despejar) do cão do prédio, por entender “imperativo que se respeite a vontade dos condôminos, porquanto não se encontra violada qualquer norma legal na espécie”. Fulmina: “Afinal, induvidoso que os cães comprometem a higiene e a tranqüilidade do edifício”.

O voto de desempate, do desembargador João Mariosa, foi favorável ao pequenês. Deixamos de transcrever a ementa por ser demasiado longa. A íntegra pode ser obtida através da internet, pelo número 1999.07.1.009897-5.

Como ocorre neste tipo de questão em todo o Brasil, a polêmica continua sem um direcionamento claro também em Goiânia.

Uma decisão em 28/03/2000, na segunda Câmara Cível do TJGO, relatada pelo desembargador Jalles Ferreira da Costa, estabelece que “I – O fato do regimento interno do condomínio proibir a manutenção de animais nas unidades autônomas do prédio, não é suficiente a impedir o condômino de tê-los, sob pena de ferir o principio da legalidade, bem como o direito de propriedade, garantidos pela constituição federal. II – a cláusula proibitiva inserida na convenção deve ser arredada quando a situação não causar incômodo ou risco à saúde e segurança dos condôminos”, indicando que a proibição dos animais não pode ocorrer quando o mesmo não causar incômodo, riscos à saúde ou segurança dos condôminos.

Entretanto, uma decisão em 26/11/1998, na mesma segunda Câmara Cível do TJGO, relatada pelo desembargador Fenelon Teodoro Reis, estabelece que “se a convenção do condomínio e seu regimento vetam a permanência de animais em unidades autônomas e em suas dependências, mesmo tratando-se de cão de pequeno porte, a inobservância desse dispositivo constitui violação dos preceitos aprovados pelos condôminos que visam o sossego, a salubridade e a segurança dos mesmos”, indicando que a proibição é válida.

Difícil prever qual a tendência que prevalecerá no futuro distante: o convívio com os animais ou seu afastamento gradativo de nosso meio (basta lembrar a intimidade de vida entre homem e animal na Idade Média). Quem viver, verá.

Condomínio na hora da reforma

Nesta matéria, um engenheiro civil, uma arquiteta e um advogado discutem a até que ponto vai a liberdade do condômino que vai reformar o seu apartamento. Sem saber, ele pode comprometer as estruturas do prédio.

O condômino está automaticamente autorizado a realizar qualquer tipo de obra no interior da sua unidade autônoma, já que é de sua exclusiva propriedade, sem dar satisfação ao síndico ou aos demais comunheiros?

A resposta é não, segundo o engenheiro civil Antero Jorge Parahyba e a arquiteta Adriana N. Oliveira, especialistas em Engenharia Legal, atividade que responde por recuperação de danos construtivos e de questões relativas a condomínios habitados.

Vejamos o argumento deles: “De forma geral, as pessoas acreditam que dentro de um apartamento seu proprietário pode executar as obras que bem entender, sem dever satisfação a ninguém. Ledo engano, pois dentro de cada unidade há coisas que também são propriedade comum, como as peças componentes da estrutura ou das instalações. Então, o pretendente às obras deverá, previamente, negociar a realização das mesmas com o representante do bem comum, o síndico.

Como se vê, o entendimento dos profissionais citados é de que antes de realizar a obra, o proprietário deverá “negociar” com o síndico. Nessa negociação, o condômino deverá demonstrar que os serviços que objetiva fazer não causarão prejuízos aos demais. Recomendam ainda que o síndico “poderá exigir, em nome do zelo que tem pelo patrimônio de todos, os desenhos das obras, devidamente assinados por profissional legalmente habilitado”, com a devida guia de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), do CREA.

“Se o síndico entender que a reforma poderá afetar a estrutura do prédio, sobrecarregando-o ou fragilizando-o, deverá exigir, e não apenas solicitar, o respaldo dos técnico-legal ao proprietário”

Com isso, prosseguem: “Os serviços não serão executados apenas pela mão-de-obra primária. Terão um responsável legalmente habilitado, que responderá (no lugar do síndico) no caso de ocorrência de efeitos especiais’ (um dano à estrutura, por exemplo)”.

Fragilização ou aumento de peso têm ou não razão o engenheiro e a arquiteta? Do ponto de vista do bom senso e da segurança, com toda certeza. Num edifício bem administrado, o síndico estará sempre a par de qualquer obra, pequena ou grande, que os condomínios pretenderem realizar em suas unidades. Quando se fala em obra, não se vislumbra a simples troca de carpete, pintura ou qualquer outra benfeitoria que visa apenas melhorar o aspecto estético do apartamento ou da sala, mas mudanças que afetam a configuração interna da unidade, com eliminação, substituição ou troca de paredes, que impliquem em rebaixamento ou elevação do piso (qualquer alteração que eleve o peso ou diminua a sustentação) e assim por diante.

Nestas e em outras hipóteses, muitas vezes difíceis de dimensionar, impõe-se a contratação prévia de engenheiro responsável pela obra, que fará a devida planta técnica e obterá a ART legalmente prevista. A negociação entre o síndico e o proprietário é de caráter restrito, tendo natureza mais protocolar. Se o síndico entender que a reforma poderá afetar a estrutura do prédio, sobrecarregando-o ou fragilizando-o, deverá exigir, e não apenas solicitar, o respaldo dos técnico-legal ao proprietário. Sua omissão, se resultar em prejuízo ao condomínio, poderá colocá-lo no rol dos executados, em eventual ação de indenização.

LADO PRÁTICO

Do ponto de vista prático, contudo, nem sempre é fácil dizer se a obra ou a reforma do apartamento é de tal natureza que exija a participação de um engenheiro. O ideal seria que o condomínio tivesse um “regulamento de obras e reformas”, com definição clara de seus parâmetros, horário para a sua realização e outros detalhes próprios de cada edifício. Só assim se estará preservando o valor maior almejado por quem mora em condomínio: a segurança.

Na hora de prestação de contas, o contador pode fazer a diferença

A prestação de contas é uma das tarefas que ainda dá muita dor de cabeça ao síndico, muitas vezes por falta de conhecimento contábil. Nestas horas, a presença de um profissional é imprescindível e até necessária para manter a transparência de sua gestão.

O nosso artigo sob o título “Sem imposto, sem contador”, quando citamos extensa citação do consultor jurídico Marcelo Fernando Polak, defendendo a tese de que os condomínios estão dispensados da manutenção da contabilidade formal e da apresentação de declaração do Imposto de Renda, mereceu resposta do Conselho Federal de Contabilidade (CRC) do Espírito Santo.

Assinalando que todas as prestações de contas (balancetes), mediante demonstrações contábeis, conforme preceitua de Decreto-lei 9295/46, combinado com a Resolução 560, artigo 3º, inciso 12, diz o CRC que “a não obediência da legislação acarretará a abertura de processo criminal, por exercício ilegal da profissão contábil”.

PARECER DA TELEJURIS

Como o tema não é cultivo de nossa seara, solicitamos ao Telejuris Consultoria e Pesquisa que se pronunciasse a respeito através de parecer para melhor orientação aos leitores. Transcrevemos alguns trechos:

1 – Somente as atribuições administrativas comportam delegação pelo síndico. Assim, a prestação de contas de ano privativo não pode ser transferida a outrem.

2 – Em nenhum momento nossa legislação faz referência à necessidade de um contador para auxiliar o síndico na realização de balancetes quando das prestações de contas. Como visto, trata-se de uma mera faculdade conferida ao síndico.

3 – A prestação de contas é um ato informal e em momento algum se equipara à escrituração contábil, essa sim, privativa de um contabilista.

4 – Por outro vértice, o Decreto-Lei 9.245/46, citado pelo Conselho Federal de Contabilidade, genericamente dispõe sobre as atribuições profissionais dos técnicos de contabilidade, sendo que em seu artigo 25, letra ‘e’, previu que somente através de lei outras atribuições poderão ser conferidas aos contabilistas, e a Resolução 560/83, juridicamente, não tem condições de vingar, principalmente pelo fato de tratar-se de mera resolução a disciplinar as atribuições do contabilista, sendo que somente a lei poderá tornar obrigatória a exigência de um profissional de contabilidade na área em discussão.

NOVA CONCLUSÃO

Refletindo sobre o assunto, chegamos a uma conclusão um pouco diferente da expressada na matéria “Sem impostos, sem contador”. A frase que escrevemos “os condomínios não são obrigados a contratar contadores para dar forma legal à sua contabilidade” efetivamente não está de todo correta, porque sugere que o condomínio pode ter escrituração contábil sem empréstimos de um contador.

O que realmente entendemos é o seguinte:

- Os condomínios em edifícios possuem natureza jurídica diversa das demais pessoas jurídicas, com direito privado e enquadrando-se em legislação específica, qual seja, a Lei do Condomínio.

- A Lei do condomínio não exige que o condomínio mantenha contabilidade formal, com livros fiscais, por exemplo.

- O síndico está obrigado a prestar contas de sua gestão, não se exigindo forma contábil, sendo suficiente um balancete ou relatório dos gastos realizados.

- Se tiver conhecimento próprio, nada impede que o síndico dê forma contábil à sua prestação de contas, assinando os balancetes e demonstrativos na qualidade de síndico.

- Porém, se quiser que o condomínio tenha contabilidade própria, deverá contratar profissional devidamente habilitado junto ao Conselho Regional de Contabilidade, já que o exercício da profissão de contador é privativo.

Esperando ter melhor esclarecido a questão, continuamos abertos a qualquer comentário ou argumento, a favor ou contra.

Quem Manda Assume o Ônus

P. O condomínio foi construído há 18 anos, tendo 44 apartamentos, cada um possuindo 0l vaga de garagem coletiva sem lugar pré-determinado. Para evitar confusões e melhor aproveitamento das vagas, foi solicitado aos porteiros que manobrassem os veículos quando estes não fossem estacionados regularmente dentro das vagas delimitadas. No regimento interno está aprovado que uma chave de cada veículo deve ficar na garagem. Um dos porteiros, manobrando um veículo, raspou na coluna do edifício. O proprietário apresentou orçamento de aproximadamente R$ l 000,00 para conserto. O conselho aprovou o pagamento para rateio nas despesas, porém um dos conselheiros se insurgiu, alegando que não era de responsabilidade do condomínio e sim do síndico, que não providenciou seguro para a garagem. Gostaríamos de saber sua opinião a respeito.

R. O conselho consultivo tem razão. A responsabilidade é do condomínio pelos danos causados ao veículo do condômino. A uma, porque os funcionários do prédio (porteiros) estão autorizados pelo condomínio a manobrar os veículos, tanto que cópia de cada chave fica na portaria, conforme norma do regimento interno. A duas, porque não existe obrigação legal de o síndico efetuar seguro da garagem, o qual é facultativo e dependeria de aprovação dos condôminos, em assembléia. A três, porque, mesmo que seguro houvesse, provavelmente o valor do dano estaria abrangido pela franquia do seguro.

Não nos parece confortável a situação do condomínio, que, conscientemente, permite que seus funcionários manobrem os veículos dos moradores, correndo todos os riscos da “culpa in eligendo” e da “culpa in vigilando”. E se o prejuízo causado tivesse sido de R$ 10 000,00? E se o funcionário tivesse saído com o carro do edifício, tido um acidente com danos pessoais e materiais superiores a R$ 100 000,00? Sinceramente, ousamos aconselhar, com veemência, que o condomínio deve encontrar outra solução para a garagem. Multe-se e discipline-se os motoristas relapsos, mas proíba-se que funcionários fiquem de posse ou manobrem veículos dos moradores.

Despesas iniciais

P. O condomínio obteve o “habite-se” em dezembro/1999. Alguns condôminos adquiriram e receberam as chaves das unidades nos primeiros meses do ano 2000. O condomínio já estava gerando despesas (água, energia elétrica, funcionários, manutenção elevadores). A construtora está emitindo boletos bancários para a cobrança das cotas condominiais (calculadas de acordo com a fração ideal de cada unidade) a partir da data da entrega das chaves. A assembléia geral de instalação foi realizada em agosto/2000. Alguns condôminos se recusam a pagar essas cotas condominiais por entenderem que somente podem ser cobradas a partir da data da assembléia. Solicitamos orientação quanto ao problema colocado.

R. A questão é simples e até admira que tenha acontecido. A nosso ver, é totalmente infundada a recusa de alguns condôminos em pagar as despesas de manutenção realizadas antes da AGE de instalação do prédio. Tais gastos, de natureza condominial e necessária, são e serão devidos por todos os condôminos, independente dos aspectos formais do condomínio. Seu não pagamento por alguns dos promitentes compradores poderia ensejar o seu enriquecimento indevido, quebrando a isonomia que existe entre os co-proprietários. Ademais, sendo dívida que se agarra ao imóvel (“propter rem”), é assumida pelo sucessor, no estado em que se encontra. Em outras palavras, não é a assembléia geral de instalação que cria a obrigação dos condôminos contribuírem com as despesas de manutenção do prédio, mas sim o próprio fato de tais despesas existirem, mormente em se tratando do pagamento de água, energia elétrica, funcionários e manutenção de elevadores.

Pode-se eventualmente questionar certas despesas efetuadas antes da AGE, glosando-as em função de não serem necessárias ou por serem obrigação de responsabilidade da construtora ou do incorporador. Em tal hipótese, porém, todos os condôminos devem pagar o mesmo valor da cota, e o condomínio, por seu síndico, deverá reclamar amigável ou judicialmente o reembolso dos valores pagos indevidamente ou acionar quem tenha causado eventual prejuízo ao prédio.

Multa: Opinião Abalizada

O juiz Américo Angélico, do 2o Tribunal de Alçada de São Paulo, escreve extenso artigo sobre o condomínio no jornal “Tribuna do Direito”, enfocando diversos temas sob a denominação genérica de “Importância Condominial”. Emite vários conceitos que gostaríamos de transmitir aos leitores desta coluna.

Sobre a redução da multa por inadimplência a dois por cento, diz o magistrado paulista:

“Não nos parece, salvo melhor juízo, adequada a redução in casu, ante sua atipicidade. A dívida estampada no boleto mensalmente emitido, quando impaga, é imediatamente quitada, mediante rateio proporcional aos outros condôminos que, nada devendo, arcam com ela e todas as demais taxas que se seguirem.”

Em parágrafo adiante, enfatiza:

“Após breve reflexão, entendemos melhor a preocupação da sociedade condominial e suas instituições (Aabic, Secovi e Creci), ante o crescente inadimplemento e as dificuldades encontradiças junto ao Poder Judiciário, na movimentação de sua máquina, colimando a solução das pendengas basicamente no recebimento dos valores que, por vezes, cegam até a inviabilizar a vida econômico-financeira do condomínio e, neste sentido, é que tememos [que] a redução de 20% a dois por cento da multa por atraso venha ainda mais a estimular, lamentavelmente, o inadimplente.”

Força executiva

O articulista também lamenta a não inclusão da cobrança das taxas condominiais nos Juizados Especiais, por tratar-se de questão simples, e também se posiciona contra a necessidade de o condomínio ser obrigado a utilizar-se de ação sumária de cobrança para receber seus débitos, por força do art. 275 do Código de Processo Civil (CPC), quando poderia valer-se de execução de título extrajudicial, sem maiores delongas.

Citando Sérgio Shimura, professor da PUC paulista, o juiz Américo Angélico lembra que a força executiva das taxas condominiais encontra respaldo no inciso VII do art. 585 do CPC, “porque deriva da tipificação legal”, o qual dá força executiva ao artigo 12, § 2o da Lei do Condomínio (4.591/64).

Explica o magistrado: “… as taxas condominiais lançadas nos boletos dos diversos senhores condominiais são facilmente aferíveis e seu quantum advém de balancete mensal, atribuível a todos, e ainda, e principalmente, seus valores foram aprovados nas Assembléias Gerais Ordinárias (AGOs), levadas a efeito, via de regra, no início de cada ano, onde o condomínio aprova seu orçamento anual. Temos a Lei de Condomínio e Incorporação (Lei n. 4.591/64), a convenção, a assembléia geral ordinária, daí decorrendo a liquidez do boleto bancário. Assim, perfeitamente admissível o entendimento de que as atas de assembléias e as convenções condominiais constituem-se títulos executivos extrajudiciais.”

Fazemos questão de retransmitir a lição de quem está investido de autoridade legal, para que não pareça que estejamos a emitir apenas nossa opinião sobre questões corriqueiras da vida condominial. Como o magistrado, também queremos que o ônus do atraso no pagamento não recaia sobre os condôminos que pagam em dia, que haja menos ações de cobrança e que estas sejam mais ágeis.

A Instituição do Novo Ser

O segundo artigo do novo Código Civil a tratar do condomínio edilício (novo nome) indica sua forma de instituição. Corresponde parcialmente ao art. 7o da Lei 4.591/64 e está assim redigido:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.”

Algumas observações:

1. O novo Código Civil já faz referência a lei especial, que, quando aprovada, informará quais serão os outros requisitos para a instituição de um condomínio edilício. Haverá no futuro uma Nova Lei do Condomínio? É bem possível.

2. Atos entre vivos são os fenômenos jurídicos oriundos da manifestação da vontade das pessoas. No caso específico, inclui a incorporação imobiliária, a construção seguida de venda, a divisão da herança, o registro de usucapião (hipótese prevista no novo Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01), a doação, a dação em pagamento e assim por diante. Fora a incorporação, em que “o condomínio antecede ou nasce junto com a construção do edifício” (Guia do Condomínio IOB, pág. 2), nos demais “a existência do edifício preexiste ao condomínio por unidades autônomas” (idem).

O novo Código não faz referência explícita à incorporação imobiliária, fórmula dominante de constituição de condomínios no Brasil, e não regulamentou a matéria, restando incólume a vigência dos artigos 28 e seguintes da Lei 4.591/64.

3. Na legislação ainda em vigor, há maiores detalhes sobre a individuação de cada unidade autônoma, que deverá ser assinalada por “designação especial, numérica ou alfabética”. O novo legislador preferiu norma mais genérica (inciso I), decerto porque o tema já é velho. Em todo o país quem mora ou trabalha em prédio sabe que cada sala, loja ou apartamento tem a sua numeração própria.

Na lei de 1964 o legislador recomendava que a fração ideal do terreno e coisas comuns deveria ser “expressa sob forma decimal ou ordinária”. Na lei de 2003 (ano em que entra em vigor), esta exigência foi omitida, pressupondo-se, cremos, que todos saibam como atribuir fração ideal a cada unidade.

4. Silenciou o novo Código Civil a respeito da instituição de condomínio em terreno onde não há edificação, mas no qual o proprietário planeje algum empreendimento com duas ou mais edificações (casas, sobrados ou prédios), a serem levantadas ao longo do tempo (Lei 4.591/64, art. 8o). Significa dizer que tais obras não mais poderão ser lançadas em forma de condomínio ou, ao contrário, que o art. 8o, da atual Lei do Condomínio, com suas quatro alíneas, não foi derrogado pelo novo Código Civil, em razão exatamente de este não ter regulamentado o assunto? A resposta, o tempo dirá, ou melhor, a Justiça dirá.

5. Contrariando moderna terminologia, a cabeça do art. 1.332 ainda faz referência a “Cartório” de Registro de Imóveis, termo execrado por notários e registrários públicos (ex-cartorários).

A lei em vigor menciona simplesmente “registro de imóveis”, assim mesmo, em minúsculas.

Litígio por Causa de Muro

Nos dias de hoje há poucos litígios de vizinhança em decorrência da construção de muro ou tapume na divisa de imóveis limítrofes, especialmente no perímetro urbano, onde os lotes são bem demarcados. Num caso que chamou a atenção, duas empresas discutem a respeito do reembolso das despesas feitas por uma delas na construção do muro.

O imbróglio foi julgado em grau de recurso pelo Tribunal de Justiça do Paraná, tendo recebido do desembargador Ulysses Lopes, relator, a seguinte dicção, em ementa:

“A obrigação de partilhar as despesas com a edificação de tapume divisório, muito embora não dependa de prévio acordo entre os confinantes ou de reconhecimento judicial, está condicionada à inexistência de anterior tapume na linha divisória, ou à prova da necessidade da substituição do tapume existente.”

Relata o ponderado desembargador que, ao ajuizar a ação, a empresa apelante sustentou que se fazia necessária a construção de um muro divisório entre os terrenos limítrofes de ambas as empresas, para conter o ‘odor dos resíduos industriais’ exalado em face da atividade industrial da apelada. Aduziu houvera um acordo entre as partes para a repartição das despesas, o qual não fora cumprido, obrigando-a a erigir o muro ‘por iniciativa própria’.

Lembra o magistrado que a doutrina e jurisprudência antigas “condicionavam a obrigação na divisão das despesas a três hipóteses: à exigência administrativa da construção, ou à existência de um acordo prévio entre as partes, ou, em havendo recusa de uma delas, à determinação judicial. Em não ocorrendo nenhuma dessas situações, presumia-se que o proprietário que construiu o tapume o fez por sua conta exclusiva”.

Nova interpretação

Tal posicionamento não mais prevalece nos dias de hoje, segundo o Tribunal de Justiça do Paraná. Como enfatiza o desembargador Ulysses Lopes, “a obrigação de os confinantes contribuírem em partes iguais, para as despesas de construção e conservação de tapumes divisórios, deriva diretamente da lei – § 1o, do artigo 588 do Código Civil, não se originando, portanto, de ajuste entre as partes”.

Citando Humberto Theodoro Júnior, contrapõe que, todavia, o direito de exigir o rateio das despesas com o tapume está condicionado ‘à inexistência de tapumes na linha divisória, ou à existência de danos a reparar sobre os tapumes já implantados’.

Em abono a este aspecto de sua argumentação, o relator transcreve decisões de tribunais superiores e comentários de doutrina, valendo repetir o de Levenhagen, que sintetiza: ‘se nas divisas já existe cerca e um dos vizinhos resolve construir desnecessariamente um muro, o proprietário que já tenha fechado o seu terreno não será obrigado a partilhar das despesas com o muro, a menos que as posturas municipais exijam esse tipo de tapume’.

Em suma, apesar de ter direito ao ressarcimento da metade da despesa com o muro, independente de acordo com o vizinho, a empresa apelante não obteve sucesso em sua apelação, porque “não ficou esclarecido nos autos a razão da retirada da cerca divisória, nem demonstrada a necessidade de sua substituição pelo muro”, como conclui o magistrado.

Fim de ano pode ser boa época para comprar imóvel

Construtoras podem oferecer descontos ou melhores condições para baixar estoques e fechar bem o ano.

Este final de ano pode ser um bom momento para quem já vinha procurando imóveis. Além da desaceleração da alta dos preços no mercado imobiliário, algumas construtoras oferecem descontos ou melhores condições de negociação neste período, de olho no maior poder de compra dos consumidores, que recebem o 13º salário, e na redução dos estoques para alcançar um bom fechamento anual.

Como a adoção de uma estratégia mais agressiva de vendas depende da condição de cada construtora, e não apenas do fator sazonal, a orientação é aproveitar boas oportunidades se a intenção já era comprar um imóvel, mas não encarar o momento como uma chance única de conseguir bons preços na compra do imóvel.

 Segundo especialistas, o cenário é propício para que algumas oportunidades surjam principalmente entre as construtoras que possuem capital aberto, uma vez que, com as ações negociadas em Bolsa, elas precisam alcançar certas metas e mostrar bons resultados aos acionistas nos balanços trimestrais.

Para isso, algumas delas buscam oferecer promoções para reduzir seus estoques e aumentar o fluxo de caixa. “Algumas empresas fazem promoções ostensivamente, anunciam descontos, mas outras acabam apenas oferecendo melhores condições nos plantões de vendas”, explica o professor titular de real estate da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima. Algumas boas ofertas, como ele acrescenta, podem não estar estampadas em anúncios, mas sim aparecer durante o momento da transação ou da negociação.

Luiz Fernando Gambi, diretor de comercialização e marketing do Secovi-SP, complementa que muitas empresas acabam trabalhando seus descontos de forma mais “banal”, sem grandes alardes. “Muitas empresas, quando querem incentivar as vendas, comunicam aos seus canais de venda que estão flexibilizando sua tabela de desconto. Elas avisam aos vendedores que se antes eles poderiam dar descontos de 2%, agora podem trabalhar com 3%”, diz.

Marcelo Dzik, diretor de incorporação da construtora Even, afirma que o final de ano é um momento em que a construtora busca aproveitar a maior disponibilidade de renda dos consumidores por causa do décimo terceiro e também a maior intenção de compra de algumas pessoas que pretendiam comprar seu imóvel em 2012, mas ainda não o fizeram. Mas, ele explica que as oportunidades são muito mais condicionadas à necessidade de desovar unidades em estoque em um determinado momento, ou ao tipo de produto oferecido do que ao encerramento do ano.

Para encontrar maiores descontos nesta época, uma dica dos especialistas é partir do comprador a oferta de melhores opções de pagamento. Oferecer uma entrada maior, por exemplo, é algo que pode gerar descontos durante o ano todo, mas no final do ano a oferta pode surtir ainda mais efeito se a construtora estiver em busca de melhores resultados antes do ano acabar.

Bom momento do mercado

Além destes fatores que podem facilitar a compra no final de ano, a desaceleração na alta dos preços dos imóveis nos últimos meses também vem favorecendo a comercialização. No mês de outubro, a alta dos preços de imóveis medida pelo índice FipeZap foi a menor desde o início da série histórica em setembro de 2010. Nas regiões pesquisadas, que incluem sete capitais e o Distrito Federal, os preços subiram apenas 0,80% em média de setembro para outubro.

O professor da Politécnica da USP explica que o mercado esteve trabalhando até o primeiro semestre de 2011 com preços crescentes e agora a tendência é de acomodação. “No primeiro semestre de 2011 avaliamos que havia uma gordura especulativa nos preços. De lá para cá, os preços vêm se acomodando para baixo e eu considero que estejam adequados neste momento”, diz.

O diretor de marketing do Secovi avalia que o mercado imobiliário está entrando em uma fase melhor para os compradores. “Ainda estamos com um crescimento acima da inflação, mas a explosão que estava acontecendo nos preços está diminuindo e entra em uma parte da curva mais favorável”. Segundo ele, a partir de agora quem está procurando imóveis pode começar a encontrar melhores negócios, e a situação pode melhorar ainda mais no ano que vem.

Cuidados 

Ainda que todos os fatores levantados indiquem que os compradores podem se beneficiar neste final de ano, é importante que a decisão da compra seja planejada. Grandes “saldões”, descontos, brindes e vendas diretas com as construtoras são jogadas de marketing que podem ser muito bem-vindas, mas não devem ser o fator norteador da compra.

Conforme Rocha Lima explica, a compra de um imóvel, em muitos casos, representa o gasto mais alto da família, por isso é preciso ter cautela. “Um imóvel não é uma mercadoria que você entra na loja e compra. É uma decisão lenta, que exige reflexão, exige um olhar de 20 anos para frente e, em um horizonte mais curto de tempo, exige um olhar sobre a estabilidade do emprego e a capacidade de pagamento”.

As eventuais promoções de final do ano e as valorizações mais modestas, portanto, não devem acelerar a compra. O processo costuma ser demorado e durar cerca de seis a sete meses, segundo o professor da Politécnica. Por isso, fechar o negócio em um mês apenas pela motivação da promoção pode não ser uma boa decisão.

Gambi também acrescenta que de fato algumas empresas, para demonstrar aos acionistas resultados, reforçam as vendas em períodos de mudança de trimestre, mas mesmo assim elas não são capazes de oferecer descontos tão altos. “Elas podem estar dispostas a abrir mão de um pequeno lucro, mas olhando os balanços das empresas de capital aberto, a maior parte das incorporadoras têm margem de lucro de 11%, 12%. Então, se elas oferecerem 12% de desconto, elas não ganham nada”, afirma.

Portanto, segundo o diretor do Secovi, muitas vezes descontos superiores a 12% podem ser impraticáveis e sinalizar que o imóvel tem algum tipo de problema que tem impedido sua venda.

Fonte: Exame.com

Sete Direitos e Deveres

Em muitos pontos o novo Código Civil resolveu polêmicas entre condôminos. A questão de saber se o proprietário pode ou não participar das assembléias estando em débito com sua quota de rateio ficou esclarecida no novo texto legal.
Diz o novo Código:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”

Apesar da má redação (de um Código Civil esperava-se melhor apuro na linguagem), o texto é bem claro. No inciso I, onde se lê dispor, entenda-se que o proprietário pode livremente onerar, dar em pagamento, vender, doar ou alienar de qualquer modo a sua unidade. É esse o sentido do verbo dispor, em bom juridiquês.

No inciso II chama a atenção o emprego da palavra compossuidores, ao invés de condôminos ou proprietários. O legislador, ao que parece, demonstra sua intenção de que os direitos são extensíveis a todas as pessoas assemelhadas aos proprietários, como os promitentes compradores e cessionários.

O inciso III, apesar de claro, ensejará controvérsias, por certo. Quando uma pessoa se encontra “quite”? A existência de multa não paga, mas contestada, deixa o condômino sem quitação? É bom que o tema seja regulado pela convenção do condomínio.

Quatro deveres

Em seguida aos três direitos, o novo Código Civil elenca quatro deveres dos coproprietários. “Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais:

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

O rateio das despesas condominiais passará a ser feito, obrigatoriamente, de acordo com a fração ideal de cada unidade. O novo Código Civil não mais permite, ao menos expressamente, que os condôminos aprovem critério diferente. A atual Lei do Condomínio (4.591/64) dispõe que “salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade” (art. 123, § 1o). Tal exceção não está prevista na lei futura.

A proibição de realizar obras que comprometam a segurança da edificação não estava explícita na Lei 4.591/64. Por mais óbvio que seja a regra, é bom que tenha sido ordenada. Facilitará aos proprietários aprovarem normas mais rígidas de obras nos prédios, inclusive quanto a horário e barulho.

Os deveres dos incisos III e IV são os mesmos já previstos na Lei do Condomínio (art. 10), com outras palavras. Segurança, sossego e saúde (salubridade) continuam a ser as pedras angulares do comportamento exigido dos moradores em relação a seus vizinhos, tal como prevê o atual Código Civil (art. 554). O legislador, estranhamente, incluiu um novo dever aos condôminos: a obediência aos bons costumes. Criou uma nova polêmica, onde a poeira já havia baixado há tempo.

A mudança para o condomínio

Uma grande alegria pode ser tornar em insatisfação quando os novos proprietários de apartamentos em conjuntos residenciais se veem ocupando pela primeira vez o prédio. Para o diretor de uma administradora de condomínios, José Roberto Iampolsky, em dezembro e fevereiro cresce o número de edifícios entregues pelas construtoras. Segundo ele, há muitas dúvidas em como transformar o uso coletivo das moradias em condomínio, devido às regras internas, distribuição de cargos e principalmente finanças.

Assembleia

O diretor orientou que o primeiro passo é realizar uma assembleia geral de instalação do condomínio, durante a qual serão eleitos o síndico e o corpo diretivo (síndico, subsíndico, conselho) para o período que for estabelecido.

“Neste primeiro momento, sugerimos que a primeira gestão seja de seis meses e não de um ano, já que tudo é novo, uma fase de adaptação. De preferência, as pessoas eleitas devem ter conhecimentos básicos de contabilidade, direito, finanças e administração, muito necessários no cotidiano do condomínio”, explicou.

Taxa condominial

Ainda na primeira assembleia, deve ser elaborada uma previsão orçamentária que definirá o valor mensal do condomínio a ser pago por todos os proprietários de unidades. “O valor do condomínio é um item que sempre gera muita controvérsia. Em síntese, a taxa é paga de acordo com tamanho do imóvel, mas há proprietários que não concordam e acham mais justo cobrar pelo número de moradores, o que é ilegal”, alertou Iampolsky.

Nesta conta, deve constar ainda uma verba para o enxoval do condomínio, ou seja, os equipamentos básicos necessários para o seu funcionamento, segurança, decoração, lazer etc. Para o representante da administradora, nesta hora, vale o bom senso, com a definição sendo dada pela média da disponibilidade aquisitiva dos condôminos. “Não deve prevalecer nem o gastador nem o supereconômico”, ponderou o diretor.

Convenção

Outra providência a ser tomada ainda na assembleia de instalação é a definição da convenção do condomínio, que é o conjunto de normas do condomínio e deve ser elaborada de acordo com a lei por um advogado e aprovada em assembleia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais. Ela trata, principalmente, das questões ligadas à gestão do patrimônio e deve ser registrada no Cartório de Imóveis competente.

Na convenção, estão estabelecidas as normas referentes à forma de rateio de despesas, prevenção e contenção de inadimplência, obras, mudanças, fundo de obra, padrão estético e uso das áreas comuns, como garagem e salão de festas, assembleias, escolha do síndico, subsíndico e conselho consultivo, animais, entre muitos outros itens.

Eleito o corpo diretivo e definida a convenção, deve-se providenciar o CNPJ do condomínio junto à Receita Federal.

Fonte: Folha do Condomínio

Lei da brigada será fiscalizada em 2013

Legislação exige equipe especializada para lidar com emergências desde janeiro, mas Corpo de Bombeiros só passará a cobrar regra no início do ano que vem.

Antônio More/ Gazeta do Povo / O consultor em segurança Gilberto Oliveira (esquerda) promove curso de treinamento em segurança para condomínios

O consultor em segurança Gilberto Oliveira (esquerda) promove curso de treinamento em segurança para condomínios

 

Desde janeiro, todos os prédios residenciais do Paraná são obrigados a ter brigadas formadas por moradores ou funcionários com treinamento para lidar com situações de emergência. A previsão está no Código de Segurança contra Incêndio e Pânico do Corpo de Bombeiros do Paraná, que tem força de lei, mas a fiscalização do cumprimento dessa norma só terá início a partir de janeiro de 2013.

O prevê que habitações multifamiliares ou prédios residenciais com mais de 100 moradores devem ter 80% dos funcionários da edificação mais um morador ou funcionário pertencentes à brigada. Para compor este grupo, os participantes devem passar por um treinamento, no mínimo básico, com técnicos de segurança, engenheiros de segurança do trabalho ou bombeiros.

Além de fiscalizar as condições das saídas de emergência, iluminação, extintores e hidrantes, as brigadas são fundamentais para prevenir acidentes e combater os sinistros logo no início.

“O conhecimento básico é o primeiro passo para a contenção de um incêndio ou gerenciar o abandono do prédio até a chegada dos bombeiros. Pessoas bem treinadas conseguem fazer todo esse processo e garantir a segurança dos demais”, explica o major da seção de engenharia do Corpo de Bombeiros de Curitiba, Sandro Marcos Mota.

O treinamento básico é de quatro horas e envolve técnicas de o uso de extintores, mangueiras de hidrantes até uma noção de primeiros socorros.

De acordo com o proprietário da OK Prevenção e Consultoria, empresa voltada a cursos de segurança para condomínios, Gilberto Oliveira, apenas 10% dos condomínios de Curitiba atendem à legislação.

Fiscalização

Os moradores podem solicitar a fiscalização do Corpo de Bombeiros para as medidas de segurança do edifício, inclusive a formação da brigada de incêndio. Caso o prédio não atenda a todos os cuidados previstos no Código de Segurança, a corporação emite um certificado de reprovação para que as irregularidades sejam cumpridas.

“A fiscalização principal é feita pelos próprios moradores, a preocupação primeira é deles. Os bombeiros podem a qualquer momento fazer a vistoria do prédio”, explica o major Marcos.

Se, mesmo com a notificação, o edifício não resolver os problemas, o Corpo de Bombeiros emite outro documento alegando a inadequação da edificação que é encaminhado ao Ministério Público (MP). “A cópia do procedimento, quando se esgota as vias dos órgãos fiscalizadores, pode ser encaminhada ao MP, no caso a promotoria, que vai examinar e abrir o processo para verificar se há a questão de insegurança. Caso se chegue a um nível que não tenha acordo, o MP entra com ação judicial, ação civil pública com obrigação de fazer, que pode acarretar multa para o condomínio”, explica o representante do Centro de Apoio Operacional da Promotoria de Justiça e Habitação e Urbanismo do MP-PR, Alberto Vellozo Machado. As multas não têm valores fixos, mas atendem a questão da proporcionalidade, segundo Machado. “Normalmente é um valor não exorbitante, para convencer que é mais em conta fazer as coisas do que não fazer”, finaliza.

Manutenção e cuidado garantem segurança

A falta de manutenção dos equipamentos é um dos principais problemas apontados por especialistas para a área de segurança de condomínios residenciais. De acordo com o proprietário da OK prevenção e consultoria, empresa de cursos de segurança para edificações, Gilberto Oliveira, prédios comerciais têm maior preocupação com estes detalhes, ao contrário dos residenciais. “Eles não lembram que as mangueiras devem ser testadas, os extintores devem ser trocados. É muito comum, grande parte dos condomínios vive essa realidade. Se o bombeiro não cobra, não tem consciência disso”, aponta.

Segundo Oliveira, se a maioria dos funcionários e moradores tiver conhecimento, ainda que básico, das principais ações e cuidados que devem ter, isso pode evitar ou até mesmo restringir o perigo dos sinistros. “Incêndio em condomínio sempre começa pequeno. Alguém esquece uma panela no fogo ou tem um botijão de gás pequeno em casa, dá um curto na fiação elétrica. São pequenos e para conter isso não precisa nem da mangueira, o extintor já apaga. Mas se perguntar onde que fica o extintor, pouca gente sabe. Ainda mais para qual tipo de material que é usado”, alerta.

De acordo com o vice-presidente de condomínios do Secovi-PR, Dirceu Jarenko, se pelos menos os empregados souberem das principais medidas de segurança, já é válido. “Os funcionários, todos eles, devem ter conhecimento de primeiros socorros, de combate a incêndio, de como usar o extintor, qual tipo deve ser usado para cada caso. Verificar se os extintores estão carregados ou com a validade certa, se as mangueiras passaram por manutenção, se atingem da primeira à última dependência, entre outros detalhes”, comenta.

Segurança

Confira abaixo os principais critérios para formação de uma brigada de emergência em um condomínio:

O que o brigadista faz?

Antes da emergência

• A brigada cuida da prevenção de problemas e controle de emergências;

• Análise dos riscos existentes durante as reuniões das brigadas de incêndio;

• Notificação ao setor competente da edificação das eventuais irregularidades;

• Orientação dos moradores, funcionários e visitantes;

• Conhecer o plano de emergência da edificação;

Durante a emergência

• Aciona o alarme e promove o abandono da área;

• Aciona o Corpo de Bombeiros e/ou ajuda externa;

• Corta a energia para evitar que moradores fiquem presos nos elevadores;

• Combate o princípio de incêndio;

• Recebe e orienta o Corpo de Bombeiros sobre a situação.

Atributos necessários

• Ter experiência médica ou na área de segurança;

• Possuir boa condição física e boa saúde;

• Conhecer as instalações, especialmente funcionários da área elétrica, hidráulica e manutenção geral;

• Caso nenhum candidato atenda aos critérios básicos, devem ser selecionados aqueles que atendam à maioria dos itens.

Gasto

Cursos devem ser pagos pelo condomínio

Por se tratar de uma exigência visando a segurança dos moradores, o condomínio deve pagar pelo treinamento dos brigadistas com recursos próprios. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes, se a lei passou a exigir a existência da brigada, o condomínio deve se adaptar e cumprir, mesmo que isso represente um custo adicional para os condôminos.

Em geral, a brigada é composta por membros voluntários que não recebem nenhuma compensação financeira.

Enfermeiros e médicos devem integrar equipe

Os moradores com formação e conhecimento na área médica devem ser priorizados como membros integrantes da equipe de brigada dos prédios e conmínios.

“Durante o treinamento, médicos, enfermeiros dão orientações a quem faz parte da brigada, mas se tiver gente já capacitada, fica mais fácil e o atendimento fica muito melhor. A qualidade é outra”, aponta o major Marcos, do Corpo de Bombeiros. .

No treinamento, os participantes da brigada recebem orientações sobre como funcionam os sistemas de mangueiras, hidrantes, extintores, além do primeiro atendimento às vítimas com os primeiros socorros.

“No primeiro minuto de incêndio, você precisa de um balde de água para apagá-lo. No segundo minuto, o balde já não é mais suficiente, precisa de uma caixa d’água. A partir do quinto minuto, somente um caminhão de bombeiros poderá resolver o problema. Por isso a importância da brigada nos condomínios.”

Major Sandro Marcos Mota, da seção de engenharia do Corpo de Bombeiros de Curitiba.

20 pessoas é o número máximo de participantes dos treinamentos para brigadistas feitos pelas empresas de prevenção e consultoria. Acima disso, o aproveitamento pode diminuir. O curso é composto de parte teórica e prática e atinge até 8 horas o nível básico.

NBR

Além do Código do corpo de bombeiros do Paraná, a norma brasileira 14.276 também aponta critérios para elaboração de um programa de brigada contra incêndio aplicável em edificações industriais, comerciais, de serviços e de habitação.

Fonte: Gazeta do Povo

O IPTU e a cota de rateio

Embora um seja imposto e o outro rateio de despesas, o IPTU e o condomínio têm muito em comum. E, naturalmente, algumas divergências. São dois encargos que estão vinculados intrinsecamente ao imóvel, por força de lei ou de convenção, dele não podendo se separar pela alienação, pelo abandono ou outra forma de renúncia à propriedade. É mais fácil conseguir um divórcio do que livrar-se do condomínio ou do IPTU.

O imposto sobre a propriedade territorial urbana incide sobre todos os imóveis existentes na área urbana dos municípios, inclusive sobre a área comum do condomínio, como toda e qualquer propriedade sujeita ao pagamento do IPTU. O rateio de despesas comuns, por sua vez, atinge todas as unidades da propriedade edilícia, quem quer que seja o seu titular, mesmo que a prefeitura, o Estado ou outra entidade pública.

O imposto lançado sobre as áreas comuns deve ser rateado entre os condôminos, na forma da convenção (usualmente por fração ideal), sem exclusão de qualquer unidade, mesmo que seu domínio seja detido por ente público. Cada um cumpre sua obrigação. O condomínio paga o valor integral do IPTU e o cobra proporcionalmente de cada condômino.

O fundamento legal para a cobrança do IPTU está no Código Tributário Nacional, cujo artigo 32 assim se expressa: “O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.”

A legislação municipal pode regulamentar a matéria, permitindo, por exemplo, que haja imóveis isentos. A isenção, grosso modo, é uma forma de não cobrar o imposto daqueles que se enquadram entre os contribuintes, porém, por conta de circunstâncias objetivas, como o pequeno tamanho ou valor do imóvel, são dispensados do pagamento. Prédios pertencentes ao Poder Público, templos religiosos, escolas, instituição de assistência social sem fins lucrativos geralmente são imunes do imposto, não sendo obrigados ao pagamento.

Não existe ou isenção ou imunidade quanto ao pagamento da taxa de condomínio, contudo. Pelo menos, até hoje não tivemos conhecimento de que alguma organização condominial tenha liberado algum condômino do pagamento de sua quota de rateio. No caso do apartamento do zelador, ainda existente em alguns edifícios, trata-se de área comum a todos e não de unidade autônoma. Fica somente sujeita ao IPTU, mas não à divisão de despesas do prédio.

Uma outra analogia. É o município que estabelece por lei os valores que serão cobrados a título de imposto predial, e o dinheiro pode ser utilizado livremente pela prefeitura para o atendimento de suas finalidade, não havendo vinculação entre o numerário arrecadado e as demandas do fato que o gerou, ou seja, o IPTU, embora se baseie no valor de terrenos e edificações, não precisa ser aplicado em melhoramentos para estes mesmos imóveis.

Com o condomínio é diferente. Os valores arrecadados pelo síndico, conforme orçamento aprovado em assembléia ou rateio de despesas autorizadas, deve ser integralmente aplicado em benefício da propriedade comum, não se permitindo qualquer desvio de finalidade.

Guia sobre direitos e deveres dos condôminos

O que diz o Código Civil

O primeiro passo para uma convivência pacífica e justa no condomínio é saber o que a lei dispõe sobre este assunto. Confira abaixo o que o novo Código Civil estabelece para moradores proprietários 

Direitos

  • Dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335
  • Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assembleias, participar de suas deliberações, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 e 1352
  • Participar da decisão do que é feito com o dinheiro comum, em assembleia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembleia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembleia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. E obras devem ser pré-aprovadas pela assembleia, com o quórum previsto no novo Código Civil.Artigos 1341 e 1350
  • 1/4 (um quarto) dos condôminos, juntos, podem convocar uma assembleia, sem intermédio do síndico. Artigo 1355
  • A maioria absoluta (metade mais um) dos condôminos pode destituir o síndico, em assembleia especificamente convocada. Artigo 1349
  • Votar sobre alterações nas áreas comuns do condomínio, na Convenção e no Regimento Interno. Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351
  • Pagar as despesas de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340
  • Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil: têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338
  • Vender a vaga de garagem a outro condômino. A comercialização só pode ser feita com não-condôminos se assim o permitir a Convenção do condomínio. Artigo 1339

Deveres

  • Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335
  • Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333
  • Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336
  • Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337

Fonte: SindicoNet