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leis de condominios residenciais

Inquilino Elege e Demite

Se a deliberação não envolver despesa extraordinária e o inquilino não estiver em débito com o condomínio, é legítima e bem-vinda a sua presença na assembléia.

Pode o inquilino participar ou não da assembléia convocada para eleger o síndico do condomínio?

Para se bem compreender o problema, convém fazer um pequeno retrospecto da Lei do Condomínio, em vigor desde dezembro de 1964. Em sua redação original, a Lei 4.591/64 nada dispunha sobre a presença e muito menos sobre o direito de voto dos locatários em assembléias condominiais. Entendia-se, com razão, que o condômino deveria estar presente pessoalmente ou se fazer representar por procurador devidamente habilitado.

Em outubro de 1991, a atual Lei das Locações (8.245/91), em seu artigo 83, introduziu na legislação brasileira o direito do locatário participar, circunstancialmente, das assembléias de condomínio.

Diz o mencionado artigo 83: “Ao art. 24 da lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4o.: Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Como se vê, um dos pressupostos de validação da presença do inquilino na assembléia era a existência de pauta envolvendo “despesas ordinárias” do prédio. Por suposto, qualquer outro tipo de deliberação ficava fora da alçada do locatário, mesmo que indiretamente de seu interesse. Mesmo sob esse raciocínio, houve quem defendesse o direito do inquilino eleger o síndico, já que sua escolha afeta diretamente os gastos ordinários do edifício, seja por seu estilo de administração seja por outros fatores.

Seja bem-vindo

Em março de 1996, o legislador ampliou as responsabilidades dos locatários, através da Lei 9.267, de 25.03.96, que deu nova redação ao § 4o do art. 24 da Lei 4.591/64, o qual passou a ficar assim redigido: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.” Onde se dizia “que envolvam despesas ordinárias” passou-se a mencionar “que não envolvam despesas extraordinárias” ficando o resto de igual forma. Não se trata de mera modificação semântica. Na forma em que está redigido o parágrafo, não há mais por que não se permitir que o locatário, na ausência do locador ou seu procurador, não só participe como dê seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico.

Há, porém, uma ressalva. Embora o Código Civil de 2002 não tenha tocado especificamente no assunto, previu, no seu art. 1.335, III, que é direito do condômino “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite” (grifo nosso). Ou seja, condômino inadimplente não tem direito de participar nas assembléias, e sendo assim, por analogia, o locatário que não está em dia com o pagamento da cota condominial tampouco tem este direito. Portanto, se a deliberação não envolver despesa extraordinária (nem, a nosso ver, afetar o direito de propriedade do condômino) e o inquilino não estiver em débito com o condomínio, é legítima e bem-vinda a sua presença na assembléia.

Uma outra questão é se o locatário também pode se fazer representar por procurador. Também não vemos óbice a tanto. Não comparecendo o condômino, não designando representante, não podendo comparecer o inquilino, nada impede que envie seu mandatário. Não há na legislação brasileira norma que proíba tal forma de representação. Em tese, porém, é possível que, na convenção do condomínio, se estabeleçam regras específicas sobre o problema.

Não esquecer, por fim, que o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato de locação, a sua condição de inquilino da unidade autônoma onde reside ou trabalha.

*Luiz Fernando de Queiroz

Chega de vizinho encrenqueiro

Duas decisões judiciais dão nova luz à atitude antissocial e impedem moradores de habitar a própria residência.

Duas decisões da Justiça — uma do Rio Grande do Sul e outra do Paraná — proibiram moradores de continuar habitando imóvel de suas propriedades, devido a atitudes nocivas aos demais vizinhos. Apesar de drásticas, as decisões que levaram a exclusão dos moradores mostram um novo posicionamento da Justiça perante a uma contumaz conduta antissocial de proprietários de imóveis perante aos demais moradores.

“Neste aspecto, a Justiça do Rio tem sido conservadora e não concedeu nenhuma exclusão de morador, apesar de pedidos nesse sentido tramitarem por aqui. Porém, as duas decisões no Sul mostram que os magistrados começam a dar nova interpretação à lei”, destaca o advogado Marcelo Borges, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis do Rio (Abadi) e diretor da ML Administração de Imóveis.

Previsto em lei, no Artigo 1.337 do Código Civil de 2002, comportamento antissocial é aquele gera incompatibilidade total de convivência entre um dos condôminos e os vizinhos. “É aquele proprietário que tem um comportamento sociopata, que ameaça ou agride um morador ou síndico, pratica atos obscenos em áreas públicas, faz uso ou trafica drogas no condomínio, entre outras situações ”, enumera Borges.

Por associação, segundo o advogado, o que o Código Penal repudia e retira uma pessoa da sociedade, é a mesma ação que um condomínio adotará contra um morador. De acordo com o diretor jurídico da Abadi, o síndico ou condomínio deve imputar — gerar provas —, confirmando a atitude antissocial de um morador ou proprietário.

A comprovação pode ocorrer por meio de um livro de ocorrência, registrando as diversas queixas dos moradores, um abaixo assinado dos demais condôminos e, posteriormente, uma assembleia geral dos moradores para aprovar algum tipo de sanção. A primeira ação sempre é a multa, que pode ser de até 10 vezes o valor da mensalidade do condomínio, conforme prevê a lei.

Tema suscita questionamentos

Gerente jurídica do Sindicato de Habitação do Rio (Secovi Rio), a advogada Solange Santos diz que comportamento antissocial nos condomínios é um tema que ainda suscita muitos questionamentos. Segundo ela, cabe a assembleia geral qualificada com três quartos dos moradores para aprovar as sanções e até mesmo decidir por uma ação judicial.

Síndica há 10 anos do Edifício Neréia, em Copacabana, Florinda de Oliveira, 72 anos, diz que resolve as questões condominiais com ‘jeitinho’ e assim evita maiores transtornos no prédio. Segundo ela, a principal dificuldade é contornar os vizinhos que têm mania de reclamar dos demais moradores. “Fazemos reuniões, conversamos e, se for necessário, encaminhamos cartas aos moradores e tudo se resolve”, afirma.

Como tem apartamentos alugados por temporada, dona Florinda adotou uma ficha cadastral dos inquilinos temporários, que deve ser preenchida pelo proprietário do imóvel. “Como é um entra e sai de locatários, temos que criar algumas regras para nos resguardar. Afinal, o síndico é que responde civilmente por qualquer ocorrência mais grave no condomínio”, alerta a síndica.

Fonte: O Dia

Quem Paga Pelo Elevador

A definição do que sejam despesas ordinárias e extraordinárias não está na Lei do Condomínio, ou no novo Código Civil, mas na Lei do Inquilinato (8.245/91, artigos 22 e 23).

Despesas extraordinárias, diz a norma, são “aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício”, especialmente obras de reformas, pintura das fachadas, instalação de equipamentos de segurança, despesas de decoração, e também certas indenizações trabalhistas e o fundo de reserva.

Despesas ordinárias compreendem “as necessárias à administração respectiva”, entre as quais as de “manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum”.

Apesar de bem específica, a Lei do Inquilinato não chegou ao ponto de detalhar em minúcias o que seja uma “obra de reforma” ou simples serviço de “manutenção e conservação”. Em termos práticos, existe uma zona cinzenta entre um e outro, o que torna difícil discernir a respeito.

Para ilustrar, vejamos um exemplo real de situação complicada. Certo edifício de São Paulo precisa melhorar seus elevadores. O engenheiro responsável pela obra afirma que se trata de uma conservação ou manutenção. Porém os valores do orçamento e o trabalho a realizar são grandes. Dentre eles: desmontar geral do conjunto principal de tração; instalar uma nova polia deslocadora dos cabos de aço de tração; revisar o sistema de fixação; instalar novas sapatas de freio com lonas especiais; instalar novos rolamentos; executar balanceamento dinâmico etc.

Mesmo para quem não é técnico no assunto, parece que tal intervenção constituirá uma reforma do elevador e não um simples serviço de conservação, esta prevista como despesa ordinária, e que diz respeito à sua mantença corriqueira, para que continue funcionando normalmente.

A complexidade dos serviços exigidos pelos ascensores do edifício e o tempo decorrido desde a última operação técnica também indicam que uma verdadeira reforma será contratada. Aliás, o tempo transcorrido desde a última grande revisão é um bom indício do tipo de trabalho que será necessário executar. Sendo reforma, a despesa é de natureza extraordinária.

Nesse sentido decidiu o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, ao proclamar que “… as despesas de condomínio, em relação a elevadores, a cargo do locatário se restringem àquelas derivadas do uso desse equipamento, dentre as quais não se inclui a despesa para a troca de cabos, que é despesa extraordinária, de obrigação do locador, por ter a mesma natureza de reforma deles, a qual é da responsabilidade do locador” (Apelação 427.583 da 7a. Câmara, relator juiz Luiz Henrique).

Do mesmo tribunal, outra decisão, ainda mais objetiva: “A reforma de elevadores, longe de representar simples serviços de manutenção e conservação – estes, sim, despesas ordinárias – consubstancia despesa extraordinária de condomínio, a ser suportada pelo locador e não pelo locatário.” (Apelação 160.522 da 2a. Câmara, relator juiz Boris Kauffmann).

O deslinde da questão, todavia, só acontecerá quando ficar definido, ou decidido, se os serviços exigidos são de reforma ou de manutenção. Se diluídos ao longo do tempo, passariam por conservação; como de vulto, com exigência de troca ou instalação de peças, devem ser classificados como reforma. Ao menos, em parte.

Alguém, por favor, chame o Rei Salomão

Receita Extraordinária

Sabemos que a receita do fundo de reserva deve ser destinada a despesas extraordinárias do condomínio. Recentemente, nos defrontamos com outro problema: qual a destinação das receitas extraordinárias, decorrentes do aluguel da cobertura do prédio para a instalação de uma torre de comunicação? Devem ser lançadas na conta de despesas ordinárias ou constituir um fundo para aplicação em benfeitorias do prédio?

Determinado edifício de Curitiba, com gastos mensais de aproximadamente R$ 5.000,00, por força de sua boa localização e pela necessidade de empresa estrangeira em instalar torre de transmissão de dados, negociou o pagamento pela empresa de um aluguel de R$ 3.000,00 por mês, para permitir a utilização do terraço do prédio. A receita extra corresponde a 60% das despesas do condomínio. O que fez o síndico? Lançou o aluguel na conta comum do edifício, reduzindo o valor da quota mensal de R$ 150,00 para R$ 60,00 mensais. Fomos solicitados a dar nosso parecer verbal sobre o assunto.

Nosso entendimento sobre a questão difere da orientação tomada pelo síndico, com respaldo do conselho consultivo, porque não se coaduna com as normas da Lei do Condomínio análogas ao caso. Acontece que o privilegiado prédio não tem apenas condôminos residentes; muitos dos apartamentos estão alugados. Ao reduzir drasticamente o valor da quota de rateio correspondente às despesas ordinárias, o síndico está beneficiando, sem justa causa, a todos os locatários, em detrimento dos proprietários das unidades. A antena está localizada em área de uso comum, de propriedade de todos os condôminos. Se alguma reforma tiver que ser feita no telhado do prédio, a despesa será considerada extraordinária, onerando somente os proprietários. Pela mesma razão, como a receita decorre da utilização de área comum, não utilizada pelos locatários, nem mantida pelos locatários, nada mais equânime de que o proveito de seu uso só beneficie os que a mantêm.

Além do mais, uma receita extemporânea, no montante de 60% das despesas do condomínio não pode ser considerada como algo da rotina diária. É beneficio inusitado, excepcional, que raramente faz parte do dia-a-dia de nossos edifícios. Outro detalhe: o contrato é por prazo determinado, podendo cessar a qualquer momento, mediante aviso prévio das partes. Incorporar tal receita com ganho ordinário, levaria a desigualdade entre os co-proprietários que alugaram e os que não alugaram suas unidades.

Sabe-se que o condomínio constitui fator considerável na hora de fixar o valor do aluguel. Prédios com taxas elevadas induzem à redução natural do valor do aluguel. O contrário sucede se o edifício é bem administrado e das despesas de condomínio são parcimoniosas. Nas locações vigentes, o proprietário seria diretamente prejudicado, pois deixaria de ter auferido um valor maior de aluguel, porém nas locações que se fizessem no decorrer do contrato com a empresa de comunicação, mantida a taxa reduzida de R$ 60,00, os novos locatários seriam induzidos em erro, pois alugariam na convicção de que a quota de rateio é uma, mas poderiam ser surpreendidos a qualquer momento, se o contrato vier a ser rescindido por qualquer motivo.

O que fazer, então? A nosso ver, a melhor solução é destinar tal receita extraordinária a um fundo para despesas extraordinárias, ou simplesmente incorporá-las no próprio fundo de reserva do prédio. Sua destinação seria objeto de deliberação de assembléia geral extraordinária, na devida oportunidade.

Emergência Pede Intrusão

Ao tratar do condomínio edilício, o novo Código Civil não fez qualquer referência sobre a possibilidade de o síndico ingressar nas unidades autônomas do prédio sem o consentimento prévio do proprietário. Também a Lei do Condomínio (4.591/64) era omissa a respeito.

Acontece que existem situações em que, para preservar o interesse coletivo ou diante de uma emergência, o síndico se vê diante da difícil decisão de invadir, ou não, um apartamento ou sala do edifício. Não há norma legal ou outra que diga ao síndico, exatamente, como proceder, mas não é difícil elaborar um roteiro.

Regra número 1. A unidade autônoma é o santuário do condômino. Não deve ser violada, em princípio, em nenhuma hipótese. O síndico não tem o direito de ingressar no imóvel sem prévia autorização do proprietário.

Regra número 2. Em caso de emergência comprovada, a invasão será lícita. Se a unidade está pegando fogo, se está inundando o prédio (rompimento de cano principal de água), se alguém ameace se suicidar, e em outros casos de emergência premente, o síndico deve avisar o corpo de bombeiros e, com o auxílio de outras pessoas, agir imediatamente para evitar que o dano se propague. Arrombar a porta da unidade, se for o caso.

Regra número 3. Em caso de urgência, entrar em contato com o proprietário. A urgência, por si só não, não justifica o ingresso não autorizado no imóvel, mesmo que esteja prejudicando partes comuns do prédio. Se o condômino não colaborar, obter ordem judicial para adentrar na unidade.

Regra número 4. Não sendo urgente, notificar o proprietário para que solucione o problema. Qualquer que seja o motivo que leve o síndico a pretender ingressar no interior do apartamento, será prudente que avise o condômino mediante correspondência (seguida de intimação, se aquela não foi atendida) para que tome as providências devidas. O síndico não deve ser omisso, mesmo que a causa ainda não tenha resultado em danos (exemplo: rachaduras na unidade).

Regra número 5. Agir com a presença do conselho ou de testemunhas. O síndico não deve decidir sozinho quando e em que circunstâncias deve quebrar a regra número um, desnudando o santuário do condômino. Os membros do conselho ou as testemunhas são peças-chave no caso de litígio judicial.

O síndico deve levar em conta, ao analisar a hipótese de entrar no imóvel sem permissão do proprietário, que este poderá mover ação de indenização, inclusive com danos morais, contra o síndico e o condomínio.

A gravidade da infração cometida não justifica, por si só, a tomada de medidas drásticas. Por exemplo, se a unidade estiver sendo utilizada como ponto de venda e consumo de drogas, não cabe ao gestor do prédio fazer a apreensão; deve, sim, chamar a autoridade competente, para que esta pegue os infratores em flagrante.

O critério fundamental, repita-se, é a emergência da situação. Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades ou a partes comuns da edificação, é que torna legítima a invasão. Agindo em legítima defesa da propriedade e do bem comum, terá o síndico o respaldo da lei e da Justiça no exercício de tão difícil missão.

Tolerar ou não barulho de vizinhos

Regras estão na convenção e regulamento, porém o bom-senso também é válido.

Tolerar ou não barulho

Ninguém gosta de acordar com barulho de reforma, querer ver televisão e só ouvir crianças brincando ou ainda ter que trabalhar ou estudar enquanto o filho do vizinho toma aulas de bateria.

Mas essas são situações que encontramos facilmente em condomínios. As regras devem estar na convenção ou regulamento interno, porém o bom senso, muitas vezes, deve falar mais alto.

Legislação

Há limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil: “Art. 1.336. São deveres do condômino: (…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Existe também a lei federal nº3.688 de 23 de outubro de 1941 determina, em seu capítulo IV que não se pode perturbar o sossego alheio ou o trabalho.

Saiba quando tolerar ou não:

  • Barulho de reforma em unidades, quando feito dentro do horário estabalecido pelo Regulamento Interno, deve ser tolerado, desde de que não se estenda por muito tempo. No caso de obras, o horário padrão, em geral, é das 8h às 17h, mas isso varia de acordo com o Regulamento Interno de cada condomínio
  • Conforme mencionado acima, existe um limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil: “Art. 1336. São deveres do condômino(…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
  • Há também o exemplo clássico de moradores que praticam aulas de bateria, ou de outros instrumentos musicais, nas unidades. Pode-se solicitar que o morador coloque um revestimento acústico no quarto onde costuma treinar.
  • Tapetes têm sido utilizados para solucionar ou amenizar  problemas causados por máquinas de costura, saltos altos ou outras fontes que transmitam ruídos do chão do pavimento superior para o teto do andar de baixo.
  • Se o barulho incomoda a coletividade dos condôminos, o condomínio pode discutir providências, como advertências, multas e ações judiciais.
  • O limite para tais medidas é o bom senso. Se o barulho, de qualquer natureza, for permanente e ocorrer por horas a fio incomodando boa parte dos condôminos, podem ser tomadas algumas medidas.
  • A convenção determina se o condomínio pode ou não aplicar a multa diretamente, antes de qualquer medida.
  • O bom senso, no entanto, determina que o infrator deve ser advertido antes de tomar uma multa.
  • Antes de qualquer coisa, deve-se tentar conversar com o vizinho barulhento. De preferência, o síndico ou o zelador devem procurá-lo amistosamente.
  • Também é recomendável que as queixas sejam protocoladas e feitas por escrito, para que haja um registro das mesmas
  • O ideal é que as multas sejam referendadas em assembleia, e o condômino infrator tem o direito de defender-se e apelar das mesmas
  • Aos vizinhos intolerantes, que reclamam por qualquer tipo de barulho, o condomínio pode recomendar, caso sua queixa persista, que ele entre com uma ação judicial contra a unidade que o incomoda. Se a queixa for isolada, o condomínio não deve se envolver.
  • No caso de infratores reincidentes, uma vez aplicadas as multas, o condomínio pode entrar com medida judicial para pedir a exclusão do condômino. Isso acontece apenas em casos extremos.
Fonte: Sindico Net

Receita Desviada é Golpe

Só existem dois modos de furtar a receita do condomínio: na saída ou na entrada. As preocupações sempre estiveram voltadas para o momento da saída, a hora em que o síndico ou a administradora efetuam o pagamento de despesas realizadas pelo prédio. Superfaturamento, cobrança de comissão por fora, desvio de mercadoria e outras práticas reprováveis acontecem no momento de pagar as contas, causando elevados prejuízos aos condôminos.

Mas nem todos os golpes aplicados nos condomínios são perpetrados na saída do numerário do edifício, como mostra reportagem do jornal de maior circulação do Paraná, sob o título “O risco da omissão de receita”. Segundo a matéria jornalística, “recursos originados de dívidas antigas são desviados para contas particulares”, de síndicos e administradores, porque o tempo decorrido do vencimento até o efetivo pagamento pode ser de anos e ninguém mais se lembra do que ficou pendente.

O contador e auditor independente Armando Lira, citado na reportagem, diz que “infelizmente é muito fácil aplicar este golpe na contabilidade dos condomínios. É que geralmente este tipo de crédito é antigo, já foi bancado por todos os moradores e cai no esquecimento de todos”.

O que o jornal não menciona é que a proibição de relacionar os condôminos inadimplentes nos balancetes mensais do condomínio, por força da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, constitui um dos fatores que mais contribuem para o esquecimento. Depois de meses e anos, com mudança de síndico e conselheiros, perde-se em parte a memória administrativa do prédio. Quando era livre a elaboração de rol dos devedores, o controle sobre o ingresso da receita do condomínio tinha mais transparência e melhor controle por parte dos proprietários pontuais.

E o conselho consultivo

Como evitar o desvio de recursos? Segundo o jornal, “acompanhar mensalmente quem paga e quem não paga as despesas condominiais é um exemplo”. Outra dica – esta dada pelo vice-presidente de administração de condomínios do Sindicato da Habitação do Paraná (Secovi), Carlos Alberto Luciani – é a “análise do extrato bancário do condomínio, seja ele administrado por empresa ou síndico”.

Como tais providências não estão, comumente, à disposição de qualquer condômino, convém seu o problema seja tratado em assembléia do prédio, colocando-se explicitamente que tal atribuição deverá ser exercida pelos membros do conselho consultivo. Como já mencionamos em vezes anteriores, o que o Código de Defesa do Consumidor não permite é a humilhação e a discriminação dos inadimplentes, daí por que não se pode afixar lista dos maus pagadores no mural ou elevador, mas nada impede que, em termos confidenciais, o síndico informe aos condôminos quais são as unidades autônomas e o montante que cada uma deve.

Outros créditos devidos ao condomínio também podem ser objeto de desvio, segundo o jornal. Cita, como exemplo, o dinheiro de devoluções de contas de água e esgoto, por lançamentos indevidos; o reembolso dos Correios por sedex enviado a cobrar; e recebimentos extras, de multas, taxas de mudança, taxa de uso do salão de festas e outras pagas diretamente ao síndico ou administradora. Nesses casos, deve-se adotar como norma fazer a cobrança de tais encargos sempre na própria taxa de condomínio.

Com transparência e fiscalização do conselho consultivo, haverá certamente menos margem de manobra para desviar o dinheiro do condomínio antes que entre no “jarro”.

A autonomia do síndico

O síndico terceirizado (que pode ser sindico profissional ou não) é a pessoa física ou jurídica não condômina, eleita para representar legalmente o condomínio. Ele é eleito para exercer um mandato, ou seja, recebe poderes dos condôminos, para praticar atos e administrar interesses do condomínio.

O mandato lhe é conferido através da assembleia geral, que pode ser ordinária ou extraordinária, tanto faz, na qual deve constar o item sobre aprovação da terceirização do síndico, da sua eleição e dos seus salários. Quem convoca é o então síndico condômino, na forma da convenção.

A figura do síndico terceirizado é instrumentalizada através de um contrato de prestação de serviços, assinado de um lado pela pessoa física ou jurídica que prestará os serviços para o condomínio, exercendo o mandato e, de outro lado, pelo subsíndico e pelos membros do Conselho Consultivo (este com competência para dar parecer sobre as contas do síndico), em nome do condomínio.

Salvo disposição em contrário da convenção condominial, a existência do Conselho Consultivo não é obrigatória. Mas no caso de se terceirizar a administração do condomínio, é imperiosa a sua existência.

Com relação aos salários e reajuste, devem estar previstos no contrato de prestação de serviços, com período de dois anos, que poderá ser renovado. Normalmente as funções administrativas são transferidas a uma administradora de condomínios e, na hipótese de síndico terceirizado, pode surgir alguma confusão em relação às suas atribuições.

A escolha da administradora implica na delegação de funções, definidas no contrato de prestação de serviços de administração de condomínios. Regra geral, à administradora cabe cuidar dos pagamentos, da cobrança e dos recebimentos das taxas condominiais e multas, da elaboração dos balancetes mensais, previsão orçamentária, distribuição das atas das assembleias gerais, do recolhimento de impostos, das guias de recolhimento e informações aos órgãos públicos, orçamentos, e tudo que disser respeito ao departamento de pessoal, inclusive recrutamento, entrevistas de funcionários etc.

Ao síndico, cabe a prática de todos os atos previstos no artigo 1.348 do mesmo Código, dentre os quais o de representar ativa e passivamente o condomínio, ordenar a realização de obras e serviços, convocar a assembleia geral, mediar os problemas entre condôminos, fiscalizar e supervisionar o trabalho do zelador e as funções administrativas delegadas à administradora. Sua função essencial é fazer com que a convenção condominial, o regulamento interno e as decisões de assembleias sejam cumpridos e estabelecer metas e cobrá-las.

É muito importante constar do contrato que o síndico terceirizado tem poderes para agir como tal sem interferências porque, não sendo condômino, ou morador do condomínio, é muito comum que as pessoas que o escolheram ou o conselho consultivo, cerceiem sua liberdade de ação. Contratam uma pessoa física ou jurídica para que faça o que eles ordenem, dizendo o que o síndico deve ou não fazer. E, dessa forma, ele será apenas uma figura decorativa.

Esse é o maior problema que o síndico terceirizado encontra, mas não é o único. Os moradores creem que, por ser contratado do condomínio e pago por eles, o síndico tem a obrigação de atender os interesses pessoais, deles, e não os interesses do condomínio. Essa distinção é muitíssimo importante. O síndico terceirizado não é empregado dos condôminos. Ele trabalha para a massa condominial. Caso contrário, não poderia propor, por exemplo, ação de cobrança de taxas contra os condôminos.

Também não é raro ocorrer que um condômino exija a presença do síndico terceirizado a qualquer hora, no prédio, sob o argumento de que ele é pago e tem a obrigação de ir. Como se vê, é necessário que o contrato de terceirização seja muito bem elaborado pelo contratado e, de preferência, conter cláusulas bem elucidativas, para que o contratante (condomínio), através de seus proprietários, tenham conhecimento verdadeiro do que consiste a sindicância terceirizada, seus direitos e suas obrigações.

Fonte: Folha do Condomínio

Pagou Tem Que Provar

Os problemas de condomínio relativos ao pagamento das cotas de rateio continuam aflorando nos tribunais do país. Não noticiamos todos os julgados, já que numerosos, mas somente os que chamam a atenção, por alguma peculiaridade ou por terem alguma lição que sirva de alerta a síndicos, administradores e condôminos, leitores habituais que são desta coluna.

O acórdão de hoje vem do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, em voto relatado pelo desembargador Campos Amaral. Diz a ementa (apelação cível n. 1-651830/99):

“Cabe ao devedor, se estiver em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamento dos meses cobrados, sob pena de se reconhecer o débito, pois a obrigação de pagar as taxas decorre da Convenção de Condomínio e da própria lei. A prova de quitação dos meses posteriores aos cobrados, não elide estes, pois a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente.”

Conforme sintetiza o relator, em ação de cobrança de taxas condominiais, o réu-condômino alegou que, “em face do volume de papéis que recebe, adotou como regra guardar por seis meses todos os recibos de pagamentos efetuados” tendo sito “surpreendido” pela ação do condomínio exigindo-lhe o pagamento de taxas relativas ao ano anterior à demanda, o que achou “muito estranho”,

Sem impedimentos

Em primeiro grau de jurisdição, a ação de cobrança foi julgada improcedente, sob o fundamento de que “o condomínio é pago em cotas periódicas e, comprovando o réu o pagamento de outras mensalidades posteriores àquelas requeridas na inicial, até prova em contrário, presumem-se pagas as anteriores” (art. 943, do Código Civil).

Em sua apelação, o condomínio, dentre outros argumentos, reitera de que no boleto de cobrança não consta impedimento de pagamento de taxas vincendas para os condôminos inadimplentes, “com o intuito de evitar perda maior para o condomínio”.

Tem razão o condomínio, no entender do relator Campos Amaral e dos demais integrantes da 3a. Turma Cível do TJ/DF (voto unânime), já que, para demonstrar a inexistência da dívida, “cabia ao [condômino], se estivesse em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamentos dos meses cobrados; se não o fez, há de se reconhecer a existência do débito”

Prossegue o desembargador: “A argumentação do apelado de que pagou os meses posteriores, não elide a comprovação de quitação dos anteriores, ainda mais quando é de conhecimento geral que a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente, não só para evitar maiores prejuízos ao Condomínio, como para o próprio devedor, que evitará mais multas e juros.”

Conclusão, meus amigos: 1. Não adianta guardar os comprovantes de pagamento durante seis meses apenas (a dívida só prescreve em 20 anos!). 2. A cada cinco anos, convém solicitar uma declaração de quitação ao síndico. 3. Se receber taxas posteriores, fazê-lo com ressalva (‘sem prejuízo do pagamento das taxas anteriores’). 4. Um interregno pequeno entre o vencimento e a ação de cobrança evita alegações infundadas.

Brigas entre síndicos e condôminos: os dois lados da moeda

Trabalhando há 17 anos com atendimento aos condomínios, a advogada Luciana Marques de Paula observa que, muitas vezes, posturas autoritárias adotadas pelos síndicos também contribuem para render um bom caldo de conflitos com os moradores. Se de um lado existem “condôminos que não sabem morar em comunidade, jogam lixo, gritam, soltam rojões pelas janelas comemorando um jogo de futebol, usam a piscina e outras áreas de lazer sem o menor escrúpulo de higiene”, de outro, persistem síndicos que contratam obras desnecessárias sem aprovação de assembleia, dão margem a suspeitas de desvios e atropelam o Regimento, diz. Mas hoje, Luciana observa uma tendência à profissionalização do cargo, especialmente entre executivos aposentados, “que buscam uma atividade em prol da comunidade condominial”. A tendência deve facilitar o convívio coletivo, acredita Luciana.

Casos mais comuns de conflitos
São os de suspeitas de desvio de verbas. Por exemplo, é o caso de obras desnecessárias sem votação e aprovação nas assembleias. Ou de rateios também sem aprovação para pagamento de dívidas do condomínio. Há ainda conflitos motivados por síndicos que literalmente são imperadores, acreditando que podem destratar moradores, impedindo o uso do salão de festas, piscinas, academia de ginástica e outros. Síndicos que querem perpetuar no cargo sem fazer prestação de contas ou eleição; que contratam advogados de “sua confiança” para defender interesses próprios e não da massa condominial. Neste caso, sequer apresentam as contas e obrigações adequadamente, deixando de pagar os encargos sociais e trabalhistas.
Ainda surgem como causas de conflitos: aumento abusivo das quotas condominiais, sem aprovação das peças orçamentárias; reformas nos apartamentos; troca de automóveis; e dívidas em atraso.

Mudanças no perfil dos síndicos
Mas os síndicos estão procurando especialização em vários cursos e se profissionalizando. Ha muitos síndicos ex-executivos, que eu chamo de “jovens aposentados”, que buscam uma atividade em prol da comunidade condominial. Mas sempre haverá síndicos autoritários, porque o poder é inerente ao ser humano.

Falta de cultura para a vida em condomínio
Por outro lado, há condôminos que não sabem morar em comunidade. Jogam lixo, gritam, fixam bandeiras e também soltam rojões comemorando jogos de futebol, tudo pelas janelas e varandas. Usam ainda a piscina e outras áreas de lazer sem o menor escrúpulo de higiene, enfim é uma tristeza. Além disso, existem aqueles que acham que os síndicos são seus empregados, consultores, pai, mãe, psicólogo etc. Há condôminos tão carentes que culpam e ocupam o síndico por tudo de ruim que lhes acontece na vida.

Protegendo-se contra os desgastes
Nos prédios de alto padrão geralmente são nomeados gerentes com poder de decisão menor que o síndico e maior que o zelador. Sua função é gerenciar os funcionários, o almoxarifado, a limpeza e a manutenção de todos os equipamentos, apenas reportando ao síndico as situações mais graves.
Já no prédio de médio padrão costuma predominar a figura do zelador que colabora com os moradores e com o síndico.
Mas há prédios em que não existe o papel do zelador, e neste caso, o síndico assume todo o papel do gerenciamento condominial ficando ainda mais sobrecarregado.
A sugestão para que o síndico seja protegido desse desgaste é disciplinar o horário de atendimento aos moradores, fornecedores e administração propriamente dita. Determinando o horário para ficar à disposição da sindicância, ele alivia o desgaste de se ficar 24 horas por conta dos condôminos, animais, veículos etc.

Como negociar as ‘saias justas’
Existem conflitos negociáveis e conciliáveis quando tratamos com pessoas ‘normais’, de bons senso. Entretanto, diante das pessoas que não têm diálogo, nem bom senso, que não sabem morar em comunidades, podemos aplicar as técnicas de solução alternativa de conflitos, e uma delas é a mediação, porque desenvolve os interesses subjetivos e aflora a causa do conflito.

Quando o síndico deveria levar o conflito a ação de danos morais, ofensa, ameaça contra integridade física?
Quando se sentir ofendido e em sua honra e moral.

Fonte: Direcional Condomínios

Diminuição das vendas não assusta corretores

Estabilização no setor imobiliário fez com que ganhos da profissão ficassem mais modestos. No entanto, ainda não há migração para outras áreas.

Daniel Castellano/ Gazeta do Povo / Thiago Gabardo deixou a profissão de técnico em eletrônica para vender imóveis usados há três anos e não reclama da troca
Thiago Gabardo deixou a profissão de técnico em eletrônica para vender imóveis usados há três anos e não reclama da troca

Quando empreendimentos inteiros eram comercializados em poucos dias, muita gente migrou de outras áreas para ser corretor de imóveis. Em 2012, o cenário mudou, mas mesmo em um ano de estabilização do setor em Curitiba e no país, o número de corretores de imóveis não diminuiu.

De acordo com dados do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Paraná (Creci-PR), em 2012 cresceu 15% o número de profissionais da corretagem. Atualmente, são 30 mil corretores inscritos na entidade e 15 mil em atividade efetiva.

O presidente do conselho, Ademar Pucci, comenta que a expectativa para 2013 é que o número de corretores aumente na mesma proporção. “Temos déficit de corretores. Podemos dobrar esse número”, defende Pucci.

O corretor Thiago Gabardo se diz satisfeito com a troca que fez há três anos. Ele deixou o ofício de técnico em eletrônica para ser corretor e comenta que não vê grandes perdas financeiras com a estabilização do setor. “A variação entre os meses fica na casa dos 20%”, explica. Por isso, diz ele, o corretor precisa se planejar: “não temos ganhos fixos”.

Um corretor de imóveis que prefere não se identificar considera que o boom imobiliário pode ter gerado uma falsa impressão de que a corretagem é uma “mina de ouro” mas garante que ainda há espaço para o cargo. “As vendas dos lançamentos para moradias padrão médio-alto desaceleraram, os perfis da vez são outros”, explica, apontando que é preciso diversificar os produtos para manter os índices de venda.

Taxa
Ibedec alerta para cobrança do valor de corretagem

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec) alerta que um dos problemas da na hora de negociar o imóvel e que envolve os corretores, é a cobrança dissimulada da taxa de corretagem. De acordo com o órgão, a cobrança ilegal geralmente se dá quando o consumidor é solicitado a dar um sinal para concretizar o negócio. A cobrança é feita, muitas vezes, sob o argumento de venda que restam poucas unidades ou que a tabela de preços vai ser reajustada. É feito uma proposta de compra e aquele valor colocado como arras, uma espécie de multa prevista no Código Civil se uma das partes desistir do negócio, diz comunicado do instituto.

Quando chega o contrato definitivo o consumidor descobre então que aquele valor dado a título de arras, na verdade era em grande parte a comissão de corretagem que foi cobrada dele e não do vendedor do imóvel. Essa é a irregularidade.

As reclamações mais comuns são de pessoas não habilitadas pelo Creci; profissionais que atuam com parcialidade defendendo o interesse de apenas uma das partes; profissionais que recomendam negócios sem as devidas cautelas e colocando consumidores em situação de risco.

Cuidados

O Ibedec recomenda cautela na hora de contatar o corretor de imóveis. Seguem algumas dicas:

Exija sempre que o corretor de imóveis apresente a carteira do Creci e ligue no Conselho para conferir a autenticidade do documento;

O corretor de imóvel só poderá receber sinal de compra caso esteja expressamente autorizado pelo vendedor, através de contrato específico dizendo isto, e cuja cópia o consumidor deverá solicitar e guardar;

Jamais faça o negócio por procuração ou contrato de gaveta. Se for necessário passar uma procuração, coloque cláusula de prazo máximo para efetivação do negócio, além do dever de prestação de contas. Isto amarra o profissional ao objeto do seu contrato e evita desvios de conduta;

Cabe o pagamento da corretagem somente a parte que encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, porém, o pagamento pode ser dividido entre o comprador e o vendedor, desde que isto conste expressamente no contrato;

O contrato de corretagem não impõe uma simples obrigação de meio, mas sim um obrigação de resultado. A jurisprudência indica que quem contrata corretores só deve pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado;

O consumidor deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem, quem pagará o corretor ou os corretores e deve exigir Nota Fiscal se for uma imobiliária ou um RPA – Recibo de Pagamento à Autônomo, em caso de corretor pessoa física. Caso o corretor se negue a dar o recibo ou nota fiscal, o consumidor pode recusar o pagamento ou fazer registro na delegacia por sonegação fiscal.

Fonte: Gazeta do Povo

De Registro, CNPJ e IR

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na Estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Tal pergunta (e outras mais) foi feita ao TeleCondo, serviço de orientação a síndicos e condomínios mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil, tendo merecido longa resposta, que transcrevemos em parte, pois do interesse da grande maioria de prédios incorporados sob o regime da Lei 4.591/64.

O condomínio é considerado um ente especial, ou seja, um tipo de associação sem fins lucrativos, que visa o rateio das despesas comuns da propriedade horizontal.

Para que haja o funcionamento do condomínio, deverá ser considerado a partir do momento em que a construtora entrega a obra, ou das chaves, aos moradores ou proprietários, decorrendo em despesas de funcionamento, como luz, elevadores, água, funcionários etc., que serão rateada entre os co-proprietários.

Tendo ou não convenção registrada, o condomínio poderá ter vida própria. Com a ata da assembléia que operou a abertura do condomínio e a eleição do síndico, este terá legitimidade para cobrar as taxas rateadas e até efetuar a inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), junto à Receita Federal.

Diz a Instrução Normativa SRF n. 002, de dois de janeiro de 2001:

“Art. 14. Todas as pessoas jurídicas, inclusive as equiparadas, estão obrigadas a se inscrever no CNPJ.

§ 3o São também obrigados a se inscrever no CNPJ, mesmo não possuindo personalidade jurídica:

I - os condomínios que aufiram ou paguem rendimentos sujeitos à incidência do imposto de renda na fonte;

Art. 39. O pedido de inscrição será formalizado por meio da FCPJ, acompanhada:

§ 8o Ao pedido de inscrição de condomínio em edifício, deverá ser juntado cópia autenticada de sua convenção, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e da ata da assembléia que elegeu o síndico, devidamente registrada no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas.

§ 9o o condomínio que não possuir convenção devidamente registrada, deverá apresentar:

I - ata da assembléia geral de condôminos, específica, dispondo sobre sua inscrição no CNPJ, declarando, sob as penas da lei, os motivos pelos quais não a possui;

II - ata da assembléia que elegeu o síndico, devidamente registrada no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas.”

Como se vê, a obrigatoriedade de registro na Receita Federal só ocorre quando houver recebimento ou pagamento de rendimentos sujeitos à incidência do imposto de renda na fonte. Mas o registro também é necessário para questões trabalhistas ou até mesmo para fins de abertura de conta bancária.

Embora não se caracterize como pessoa jurídica, o condomínio é responsável pela retenção e recolhimento do imposto de renda na fonte quando se enquadre como empregador, em face da legislação trabalhista e previdenciária. Neste caso, deve reter o imposto apenas sobre os rendimentos pagos aos seus empregados (vide site www.receita.fazenda.gov.br).

Não sendo considerado pessoa jurídica perante o fisco, o condomínio está dispensado da declaração de ajuste do imposto de renda. Da mesma forma, não está obrigado a se inscrever perante a Receita Estadual ou municipal, pois não efetua atividade mercantil nem prestação de serviço.

Multiuso de áreas comuns

Exigir que os visitantes se identifiquem em certas horas da noite (ou mesmo durante todo o expediente) é uma imposição não muito simpática mas que está dentro dos limites de auto-regulamentação do prédio.

Comumente divide-se a propriedade imóvel do condomínio em áreas privativas e áreas de uso comum, situando-se entre aquelas as unidades autônomas e entre estas tudo o mais abrangido no terreno e construção. Outras classificações, menos rigorosas, também acontecem, dando um colorido bem sugestivo ao tecido jurídico de um condomínio moderno.

Comecemos pelo grau de acesso público de certos edifícios, especialmente os comerciais. Da entrada da rua até a sala privativa dos usuários há uma graduação sutil que vai do totalmente público ao totalmente particular. Áreas como a entrada principal, corredores térreos, mais parecem uma extensão da rua, por ali transitando todo tipo de pessoa, sem nenhuma fiscalização por parte do condomínio.

Logo a seguir vêm áreas que podemos denominas coletivas, como os elevadores, parte do saguão (quando há controle de passagem via catraca, por exemplo), corredores dos andares de cima e outras áreas comuns do prédio. Seu acesso já sofre um maior controle por parte da administração, especialmente nas regiões onde a questão de segurança é mais aguda.

Quando se entra nas áreas privativas encontra-se praticamente a mesma dicotomia, com áreas de acesso facilitado do público (sala de espera etc.) e outras de caráter essencialmente privado.

Dentro da unidade, obviamente, a disciplina de acesso é de seu proprietário. No prédio, como um todo, tal regulação é do condomínio. Exigir que os visitantes se identifiquem em certas horas da noite (ou mesmo durante todo o expediente) é uma imposição não muito simpática mas que está dentro dos limites de auto-regulamentação do prédio. Proibir o exercício de atividades mercantis autônomas (o ingresso de vendedores) também pode se incluir nessa atividade fiscalizadora. Muito pode ser restringido se devidamente aprovado e não constituir odiosa discriminação.

USO EXCLUSIVO

Uma outra classificação também pode atingir determinados edifícios, no que diz respeito ao uso das áreas comuns. Diz a Lei do Condomínio, expressamente, que e defeso a qualquer condômino (..) embaraçar o uso das partes comuns” (art. 10, IV). Por exagero de interpretação, muitos têm entendido que, em nenhuma circunstância, o condômino pode utilizar-se com exclusividade de área comum do prédio. Não é bem assim.

Em muitas edificações existem áreas comuns, de propriedade de todos, que, circunstancialmente, são utilizadas apenas por um ou poucos condôminos. Veja-se, por exemplo, as coberturas e terraços. Em certas incorporações, a cobertura constitui área privativa, porém o terraço, por ser área descoberta, é de domínio de todos, porém de uso exclusivo do titular da cobertura, seja porque não há acesso direto do terraço a outras áreas comuns, seja porque assim ficou convencionado.

Nas garagens também é comum encontrar-se vãos e pequenos entraves ou pontos de acesso sem nenhuma serventia para a comunhão de proprietários, mas que podem ter alguma utilidade para o dono da garagem vizinha. Seu uso com exclusividade, regulamentado ou não por decisão em assembléia, é outro exemplo de flexibilidade do direito de propriedade no condomínio.

Também não vemos obstáculo intransponível à locação de determinadas partes comuns, de difícil acesso ou subutilizadas, a um ou outro condômino, com remuneração em proveito de todos, se esta for a vontade inequívoca da comunidade.

Como se vê, o condomínio é um maravilhoso campo de experiências jurídicas.

Multa Evoca Dor e Mágoa

A imposição de multas por infração ao regimento e à convenção sempre suscitou polêmica no condomínio. Dentre as atribuições do síndico talvez esta seja a mais penosa. Mesmo quando o infrator mereça a reprimenda, sua punição provoca raiva e ressentimento, que pode perdurar muito tempo depois que o síndico cumprir seu mandato e voltar a ser apenas um vizinho do irresignado.

O assunto já foi e voltou do Superior Tribunal de Justiça. Há semanas comentamos acórdão que valida a exigência de multa, mesmo quando a convenção condominial não se encontre registrada, conforme voto dos ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em aresto relatado pelo ministro Waldemar Zveiter, cuja ementa dita que “A convenção de condomínio aprovada pelos condôminos, ainda que não registrada, tem validade para regular as relações entre partes.”

Neste mesmo acórdão, o ministro relator cita decisão da Terceira Turma Julgadora do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, de cuja ementa retiramos o seguinte parágrafo, chamando a atenção para a segunda frase. Diz o excerto:

“Fica o condômino sujeito ao pagamento de multa quando descumprir disposição da convenção do condomínio. O condomínio ao fixar a multa deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração.”

Conduta esperada

Os juízes goianos colocaram os pingos nos íís ao dizer que o condomínio, ao fixar a multa, “deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração”. Em outras palavras, não basta o síndico alegar que o condômino (ou morador) fez isto ou aquilo de forma imprecisa, genérica ou obscura. Sempre que algum infrator tiver que ser enquadrado no regimento interno ou na convenção, é preciso duas coisas: 1. que os diplomas legais do condomínio tenham previsão das condutas reputadas inadequadas; 2. que alguém tenha cometido a infração tipificada.

Ocorrido o fato, para que possa dar causa a uma multa por infração regimental ou convencional, é preciso que o síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, faça a autuação do contraventor, comunicando-lhe que cometeu ato contrário às normas da casa, especificando data, local e circunstâncias da infração, para que o condômino ou morador possa defender-se, através de recurso que será levado à apreciação da assembléia geral extraordinária, se assim estiver previsto na convenção (Lei 4.591/64, art. 22, § 3o).

No próprio auto de infração o condomínio poderá determinar o valor da multa a ser cobrada do condômino, sempre com base nas regras vigentes no prédio. Se for mais cauteloso, poderá conceder prazo ao condômino para que se defenda e só depois aplicar, ou não, a multa prevista.

É bom lembrar que multas de valor absurdo, ou que crescem geometricamente sem limite, não são aceitas pela Justiça brasileira. O importante não é o valor da multa, mas a sua correta aplicação. Está mais do que comprovado que nós brasileiros não gostamos de pagar multas (quem gosta?), e que basta um pequeno saque no bolso para que mudemos nosso comportamento.

Importante, sem dúvida, é o trabalho de conscientização permanente que o síndico deve fazer junto aos moradores do prédio, mantendo todos cientes das normas internas. Se muitos condôminos estão agindo em desacordo, provavelmente falta maior divulgação das condutas esperadas.

Multar pode ser preciso, mas deve ser evitado ao máximo.

Quem Manda Assume o Ônus

P. O condomínio foi construído há 18 anos, tendo 44 apartamentos, cada um possuindo 0l vaga de garagem coletiva sem lugar pré-determinado. Para evitar confusões e melhor aproveitamento das vagas, foi solicitado aos porteiros que manobrassem os veículos quando estes não fossem estacionados regularmente dentro das vagas delimitadas. No regimento interno está aprovado que uma chave de cada veículo deve ficar na garagem. Um dos porteiros, manobrando um veículo, raspou na coluna do edifício. O proprietário apresentou orçamento de aproximadamente R$ l 000,00 para conserto. O conselho aprovou o pagamento para rateio nas despesas, porém um dos conselheiros se insurgiu, alegando que não era de responsabilidade do condomínio e sim do síndico, que não providenciou seguro para a garagem. Gostaríamos de saber sua opinião a respeito.

R. O conselho consultivo tem razão. A responsabilidade é do condomínio pelos danos causados ao veículo do condômino. A uma, porque os funcionários do prédio (porteiros) estão autorizados pelo condomínio a manobrar os veículos, tanto que cópia de cada chave fica na portaria, conforme norma do regimento interno. A duas, porque não existe obrigação legal de o síndico efetuar seguro da garagem, o qual é facultativo e dependeria de aprovação dos condôminos, em assembléia. A três, porque, mesmo que seguro houvesse, provavelmente o valor do dano estaria abrangido pela franquia do seguro.

Não nos parece confortável a situação do condomínio, que, conscientemente, permite que seus funcionários manobrem os veículos dos moradores, correndo todos os riscos da “culpa in eligendo” e da “culpa in vigilando”. E se o prejuízo causado tivesse sido de R$ 10 000,00? E se o funcionário tivesse saído com o carro do edifício, tido um acidente com danos pessoais e materiais superiores a R$ 100 000,00? Sinceramente, ousamos aconselhar, com veemência, que o condomínio deve encontrar outra solução para a garagem. Multe-se e discipline-se os motoristas relapsos, mas proíba-se que funcionários fiquem de posse ou manobrem veículos dos moradores.

Despesas iniciais

P. O condomínio obteve o “habite-se” em dezembro/1999. Alguns condôminos adquiriram e receberam as chaves das unidades nos primeiros meses do ano 2000. O condomínio já estava gerando despesas (água, energia elétrica, funcionários, manutenção elevadores). A construtora está emitindo boletos bancários para a cobrança das cotas condominiais (calculadas de acordo com a fração ideal de cada unidade) a partir da data da entrega das chaves. A assembléia geral de instalação foi realizada em agosto/2000. Alguns condôminos se recusam a pagar essas cotas condominiais por entenderem que somente podem ser cobradas a partir da data da assembléia. Solicitamos orientação quanto ao problema colocado.

R. A questão é simples e até admira que tenha acontecido. A nosso ver, é totalmente infundada a recusa de alguns condôminos em pagar as despesas de manutenção realizadas antes da AGE de instalação do prédio. Tais gastos, de natureza condominial e necessária, são e serão devidos por todos os condôminos, independente dos aspectos formais do condomínio. Seu não pagamento por alguns dos promitentes compradores poderia ensejar o seu enriquecimento indevido, quebrando a isonomia que existe entre os co-proprietários. Ademais, sendo dívida que se agarra ao imóvel (“propter rem”), é assumida pelo sucessor, no estado em que se encontra. Em outras palavras, não é a assembléia geral de instalação que cria a obrigação dos condôminos contribuírem com as despesas de manutenção do prédio, mas sim o próprio fato de tais despesas existirem, mormente em se tratando do pagamento de água, energia elétrica, funcionários e manutenção de elevadores.

Pode-se eventualmente questionar certas despesas efetuadas antes da AGE, glosando-as em função de não serem necessárias ou por serem obrigação de responsabilidade da construtora ou do incorporador. Em tal hipótese, porém, todos os condôminos devem pagar o mesmo valor da cota, e o condomínio, por seu síndico, deverá reclamar amigável ou judicialmente o reembolso dos valores pagos indevidamente ou acionar quem tenha causado eventual prejuízo ao prédio.

Carros, imóveis: o que considerar ao contratar um financiamento

Carro novo, casa própria e viagens são itens no topo dos sonhos dos brasileiros.

Fim de ano é período de realização de sonhos, com muitas pessoas aproveitando para trocar de carro, fazer uma sonhada viagem ou até dar início a um processo de contratação de um financiamento imobiliário.

O economista da Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade), Miguel de Oliveira, conta que em relação a automóveis e imóveis, nunca a condição de crédito foi tão boa. “Não que ela esteja ideal, mas nunca as taxas foram tão baixas”.

Oliveira expõe que, antes de tudo, o consumidor deve avaliar se vale realmente a pena entrar em um financiamento para adquirir estes sonhos – respondendo às seguintes perguntas:

- Preciso adquirir este bem agora?
- Tenho recursos para comprá-lo?
- Caso eu não tenha estes recursos, consigo fazer um financiamento com parcelas que cabem no meu bolso? Então, se consigo, que valor tenho que separar mensalmente para pagar este financiamento?

A grande dica é juntar dinheiro para comprar o bem/serviço à vista, entretanto não é fácil para todo mundo. O ideal, segundo Oliveira, é dar uma boa entrada, pois o restante poderá ser financiado com parcelas menores. “Quanto menor o saldo devedor, menores serão os juros”, explica ele.

Carros
Para o professor da UFSC (Universidade Federal de Santa Catarina) e consultor do Itaú-Unibanco, Jurandir Macedo, uma boa dica para quem quer contratar um financiamento para a compra de um carro novo é simular as parcelas  que caberão no bolso.

Ele diz ser simples: “antes de contratar o financiamento você estipula metas de valores que poderá guardar todo o mês”. Ele aconselha a tentar poupar R$ 500 mensais e se não der certo, diminuir este valor razoavelmente. Por exemplo, se conseguir guardar durante três meses seguidos, R$ 300, isso significa que a parcela de um financiamento de seu futuro carro poderá ser de R$ 300 mensais.

Outra dica é ter cautela com as linhas de financiamentos, buscando contratos com menores taxas e fugindo daqueles mais perigosos, que podem chegar a 7% ao mês. Oliveira tranquiliza dizendo que “se o cliente buscar bem, poderá encontrar as menores taxas, que são de até 1,49% ao mês”.

Para o professor Elisson de Andrade, especialista em Educação Financeira, não só devemos analisar quanto podemos pagar em parcelas, mas também “do quanto realmente preciso do carro”.

Andrade fala que os problemas surgem na fraqueza da emoção das pessoas: “As pessoas pensam ‘se todo mundo tem carro, por quê não posso ter também’?”, diz ele complementando que, em muitos casos, a pessoa aumenta o prazo do financiamento para as parcelas ficarem menores e assim poder pegar um veículo mais luxuoso oferecido pelo vendedor.

Andrade diz também que, na hora de avaliar se vale a pena ou não adquirir um financiamento de automóveis, é preciso que a pessoa saiba que este é um bem que deprecia facilmente. Fora isso, existem os custos com impostos e manutenção.

O professor fornece o exemplo de peças e acessórios, orientando o motorista a dividir os gastos por 12 – correspondendo ao total de meses do ano – e assim obter o quanto determinado gasto vai somar no mês. “Quando você coloca os custos no papel percebe que este sonho dá muito gasto”, afirma ele. “Um carro a mais é um outro filho na família”.

Imóveis
Casas e apartamentos têm prazos longos de financiamentos, maiores que 30 anos, por conseguinte, qualquer percentual na taxa de juros fará uma boa diferença, variando geralmente de 8% a 12%. Assim, o comprador deve exagerar nas pesquisas de mercado, lembrando que quanto mais longo for o prazo, mais juros o consumidor vai pagar.

Ainda sobre o crédito para a compra do sonho da casa própria, Macedo analisa que o mesmo não é ruim se for bem usado. “Se você se planejar, poderá realizar seus sonhos com a ajuda do crédito”.

O professor cita o caso de a família entrar em um financiamento, deixando de lado o pagamento do aluguel. “Algumas vezes, vale a pena, pois o custo do juros é até inferior ao aluguel, principalmente em bairros mais simples onde o valor mensal da locação custa 3% o preço do imóvel, enquanto que uma propriedade de primeira linha vale apenas 0,2% do valor total”.

Já Oliveira conta que a regra para extensão do financiamento conta bastante: “se puder financiar em dez anos, faça isso; não prolongue suas contas com seu novo imóvel por 35 anos”, alerta o economista. Ele também explica que para 2013, num curto prazo, as condições podem até melhorar.

Com a taxa básica de juros (Selic) mantida no patamar de 7,25%, a maioria dos financiamentos gira em 9% ao ano. Contudo, ele explica que no médio e longo prazo é difícil fazer previsões no mercado de imóveis: as taxas podem ficar ainda melhores, ou não.

Por fim, acrescenta o professor da UFSC declara: “no geral, veja se a parcela do financiamento cabe no seu bolso sem que seu padrão de vida seja afetado”.

Pacotes de viagens
No turismo os preços são fortemente influenciados pelo ritmo das temporadas. Oliveira diz que é importante levar em conta a seguinte pergunta: “tenho dívidas?”. Caso não tenha, é mais fácil de contrair parcelas com viagens, já que é um bem voltado principalmente ao lazer (podendo ser descartado mais facilmente do orçamento). Além disso, ele recorda o lado positivo das compras – no caso de ser pago à vista, o consumidor exclui preocupações futuras de adquirir mais contas para pagar ao longo dos meses.

Já Jurandir Macedo desmente o mito de que “quem tem dinheiro não possui motivos para pegar financiamentos”. Ele alega que hoje isso mudou. “Se a pessoa tem uma quantia “x” sobrando e vai gastar com sua viagem exatamente isso, não vale a pena ela gastar todo este dinheiro, então é melhor que ela faça um financiamento”, aconselha, explicando que é necessário que toda pessoa tenha uma quantia em reserva para imprevistos referente a três vezes o valor de seus gastos fixos mensais.

Ainda sobre viagens, Oliveira conta que daqui uns meses, passado o Verão e as férias escolares, haverá redução nos pacotes, mas aponta que as viagens também necessitam de muita programação. “Quanto mais cedo for contratado o financiamento de uma viagem, mais viável fica”, diz ele, estipulando que se uma pessoa quer viajar na alta estação, ou seja, em dezembro, ela tem que adquirir o pacote já em janeiro.

Agora, se possível, é bom aproveitar a baixa estação. No caso de cruzeiros marítimos, Oliveira mostra que os preços caem 50% durante o período. “Não só cruzeiros, mas tudo que envolve o turismo: principalmente passagens e hospedagens”.

Fonte: InfoMoney

Assembleia cheia

Uma possibilidade é transformar reunião em confraternização

Dica para atrair moradores para as assembleias de fim de ano é conciliar a pauta com uma confraternização dos condôminos

Com o Réveillon se aproximando, chega a hora de repensar tudo o que aconteceu ao longo do ano, as coisas boas e ruins, os projetos que não aconteceram e os que foram bem sucedidos, os fatos marcantes. Com os condomínios a história não é diferente. Este período é geralmente marcado pelas Assembleias Gerais Ordinárias.

As assembleias ordinárias são realizadas anualmente e são obrigatórias por lei (Art. 24 Lei 4.591/64 e 1.350). Geralmente ocorrem no fim de cada ano, pois nelas são abordados temas como prestação de contas anual, reavaliações orçamentárias e eleições ou trocas administrativas quando o mandato do síndico também for anual. Questões gerais como problemas do dia-a-dia ou de convivência têm menos relevância nesta reunião, mas também podem ser debatidas.

Por ser realizada em um período em que muitos condôminos estão de férias ou se preparando para viajar, é importante que o síndico tome algumas medidas para incentivar a presença maciça dos condôminos. Quem faz o alerta é o Supervisor Comercial da Auxiliadora Predial, Giovanni Felice Franceschetto. Uma das medidas que tem apresentado eficiência, embora não muito utilizada, é dar um caráter menos formal para a Assembleia.

“Alguns síndicos transformaram a Assembleia Ordinária em uma espécie de confraternização de fim de ano de todo o condomínio e os resultados têm sido excelentes”, diz ele.

Outro fator que contribui para o comparecimento dos moradores e para o bom andamento da reunião é a clareza e a objetividade das informações. Para conseguir isso, o trabalho administrativo tem que ser bem feito durante todo o ano.

“Se os orçamentos forem aprovados sempre em assembleias, se o síndico e os conselheiros prestarem contas dos gastos todo o mês, os condôminos estarão sempre bem informados e seguros quanto ao bom andamento do condomínio”, alerta Giovanni. Medidas simples do dia-a-dia do condomínio podem garantir uma Assembleia Ordinária sem dúvidas e confusões, apenas com o clima de confraternização entre moradores e funcionários.

Fonte: SindicoNet

Condomínio fica sem água por inadimplência de taxa condominial

Um dos principais problemas que prejudicam a saúde financeira dos condomínios é a inadimplência.

O Conjunto Habitacional Diadema G, localizado na Grande São Paulo e construído pela CDHU, sofreu com falta de água e paralisação da manutenção das áreas comuns por ter um grande número de inadimplentes no local. De 140 apartamentos, só 53 tem a taxa de condomínio em dia. O valor mensal é de R$ 55.

O problema pode ser mais grave do que muitos pensam. Pelo alto índice de inadimplência, a síndica Maria José Lopes da Silva não conseguiu pagar as contas de energia e com isso a bomba de água também foi paralisada. Para resolver o problema, ela precisou fazer um acordo com a empresa responsável pela distribuição de energia e parcelou o valor de quase R$ 7 mil.

Os moradores com o pagamento em dia reclamam da falta de bom senso dos devedores. O vigilante Luís Carlos Gonçalves diz que muita gente pensa que é só um bem social e, por isso, não precisariam pagar nada.

No último mês do ano, o número de inadimplentes aumentou cerca de 35% nos condomínios em São Paulo.

Fonte: Condoworks com informações do G1 SP

Seu vizinho é barulhento? Veja como resolver o problema

Barulho é a principal causa de reclamações em condomínios. Foto: Shutterstock
Barulho é a principal causa de reclamações em condomínios

Uma festa, uma reforma, uma televisão com volume alto ou até algumas passadas mais firmes sobre o piso. São muitas as situações que podem gerar incômodos aos vizinhos de condomínio. Não por acaso, o barulho é a principal causa de reclamação na Câmara de Mediação do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), respondendo por 30% das ocorrências.

É preciso, no entanto, saber distinguir o que é abuso e o que são ruídos produzidos pela falta de isolamento acústico adequado no prédio. ¿Coisas como andar, dar descarga ou conversar em tom normal não podem ser enquadrados como infrações, mesmo que incomodem o vizinho. Nenhuma medida legal cabe contra isso¿, esclarece João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP.
Já em caso de exageros, como animais barulhentos, eletrônicos em volume alto ou mesmo instrumentos musicais, a primeira medida a se tomar é comunicar o fato ao síndico, que irá verificar se a reclamação procede. Em caso positivo, responsável pelo incômodo receberá uma advertência do condomínio. “Se não resolver, o infrator receberá uma multa. Em casos mais extremos, a pessoa que se sente lesada pode até mesmo mover uma ação judicial”, diz.

Os limites de volume permitidos pela lei variam de acordo com o município, mas em geral eles seguem o que foi estabelecido pelas normas NBR 10151 e 10152. No caso de apartamentos, o nível permitido fica em 45 decibéis. Uma outra alternativa apresentada pelo assessor jurídico do Secovi-SP é buscar a solução do impasse por meio de uma Câmara de Mediação, evitando que a questão chegue aos tribunais.

“Já foram realizados cerca de 450 atendimentos pela Câmara, que obteve bons resultados em 90% deles”, observa Márcio Chéde, coordenador da iniciativa. Segundo ele, uma grande vantagem de se utilizar o serviço é a garantia de isenção. “Não existe o risco de uma das partes achar que foi desfavorecida, o que poderia ocorrer se a busca de entendimento fosse empreendida pelo síndico.”

Fonte: Terra

Delegação Não se Impõe

Síndico de São Luís, Maranhão, nos escreve a respeito da delegação das funções do síndico. Não apenas pergunta como argumenta, levantando questões de interesse geral. Diz ele (sintetizamos):

“Volto a consultar sobre o sentido do § 2o do art. 22 da Lei 4.591/64, onde consta: ‘As funções administrativas podem ser delegadas a pessoa de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.’Entendo que as funções, sua criação, dependem de assembléia, mas o ocupante das funções, pessoa de confiança do síndico e sob a sua inteira responsabilidade, deve ser de sua única e exclusiva escolha pessoal. E se a assembléia resolve que não é aquela pessoa, e tente ou impõe outra, que tudo fará para desmoralizar, fraudar aquela administração?”

Conforme respondido pelo TeleCondo (41-223-8030), delegáveis são exclusivamente as funções de caráter administrativo, sendo que ao administrador não podem ser transferidas responsabilidades como a representação ativa e passiva, a imposição de multa e a prestação de contas.

Dupla provação

Este administrador deverá ser alguém de confiança do síndico, não podendo a assembléia impor-lhe outra pessoa que o desagrade, pois ao síndico cabe a responsabilidade pelos atos praticados pelo administrador. Contudo, o administrador também não pode ser imposto pelo síndico, não pode ser alguém que a assembléia desaprove. Em outras palavras, para receber funções administrativas do síndico, seu assistente ou administradora deverão passar por duas provas de confiança, a do próprio síndico e a da assembléia geral dos condôminos, como diz a lei.

Caso a assembléia não aprove a indicação do síndico, este não precisa renunciar ou se sentir ofendido. Basta que apresente um novo candidato à função, em nova assembléia, ou na própria, se estiver preparado. Fez bem o legislador em estabelecer dupla filtragem, dada a relevância que o delegado pode assumir na gestão do prédio.

Rescisão automática

Há quem entenda, como o jurista J. Nascimento Franco, que para delegar a prática de certos atos ordinários de sua administração o síndico não precisa de autorização expressa da assembléia, já que responde integralmente por tudo que seu preposto fizer. Neste caso, a vênia dos co-proprietários só seria necessária para a prática dos atos de administração extraordinária, que refogem da rotina de conservação do patrimônio comum.

Apesar deste entendimento, sempre será aconselhável a convocação de assembléia, ou a ratificação posterior também em assembléia, pra que não seja anulada a decisão da contratação de um administrador.

A função delegada cessa com o mandato do síndico, o que deverá ficar bem claro no contrato de assessoria que for firmado com o administrador, para evitar o pagamento de multas rescisórias ou indenizações. Findo o seu tempo, e sempre que programado ou solicitado, o administrador deve prestar contas de seus atos, o que será feito diretamente ao síndico e não à assembléia dos condôminos, já que ele é pessoa de confiança do síndico. Cabe ao síndico prestar contas à assembléia, como é de sua obrigação legal.

Há síndicos, infelizmente, que deixam o contratado assumir funções que vão além das meramente administrativas, praticamente decidindo tudo no prédio. Não é esse o sentido da lei, mas sim o de propiciar ao síndico leigo condições de bem gerir o condomínio, estando bem aconselhado, bem orientado e bem assistido por pessoas e empresas competentes.

Condomínios investem na decoração de Natal sem gastar muito

Prédio da Vila Prudente, na Zona Leste, reaproveitou maioria dos enfeites. Síndico diz que época do ano e decoração aproximam mais os vizinhos.

Com a chegada das festas de fim de ano, os condomínios da capital paulista e da Grande São Paulo investem na decoração de Natal. Em alguns deles, o desafio é decorar sem ultrapassar o orçamento.

Neste ano, os moradores de um prédio na Vila Prudente, Zona Leste, decidiram em assembleia trocar a iluminação que já estava gasta, mas a maioria dos enfeites foi reaproveitada.

No total, o condomínio gastou R$ 15 mil. O custo foi diluído e cada morador pagou duas parcelas de R$ 50. “Nós já ganhamos dois troféus. Um em 2005 e outro em 2011, por todas as sacadas terem ficado iguais”, conta a síndica Ana Severino.

Em São Bernardo, os moradores de um condomínio novo queriam uma bela decoração para seu primeiro Natal, mas sem gastar muito. Investiram na iluminação e guirlandas. Os gastos ficaram em R$ 900.

O síndico Nicolas Sartori diz que os enfeites no prédio aproximam os vizinhos nesta época do ano. “Com o enfeite, com a data, eles se tornam mais amigos. Por isso é a necessidade de se ter os enfeites no prédio”.

Fonte: G1

Dia do Síndico

FUNÇÃO DO SÍNDICO

O síndico é aquele eleito pelos condôminos, por um período de até dois anos, para administrar e representar o condomínio, seja judicialmente ou fora dele. Na maioria dos condomínios o síndico é um condômino, ou seja, um proprietário. Mas em alguns casos pode-se eleger alguém que não seja um dos proprietários, como uma administradora de condomínios. Tudo vai depender do que estiver estabelecido na convenção do condomínio em relação à sua administração. O síndico exerce a administração com assessoria do subsíndico e do conselho consultivo ou fiscal.

A. convocar a Assembleia Geral Ordinária na época própria e as Assembleias Gerais Extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for justificadamente solicitado por um ou mais condôminos;

B. representar o condomínio em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo o que se referir aos assuntos de interesse comum;

C. superintender a administração do condomínio no que se refere à  vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que são do interesse de todos os condôminos;

D. dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;

E. cumprir e fazer cumprir a Lei, a Convenção, o Regimento Interno e as deliberações das assembleias gerais, bem como exigir respeito aos instrumentos normativos por parte dos condôminos, moradores e seus dependentes, impondo as multas que o Regimento Interno estabelecer;

F. diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

G. prestar contas, anualmente, de sua gestão em Assembleia Geral Ordinária apresentando a documentação respectiva, e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte;

H. cobrar, inclusive judicialmente, as taxas de condomínio que couberem em rateio aos condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do
condomínio aprovadas pela assembleia geral, bem como as multas impostas por infração a disposições legais e às normas emanadas do Regimento Interno;

I. prestar contas em assembleia, anualmente e quando exigidas;

J. realizar o seguro da edificação;

K. contratar prestação de serviços remunerados, podendo ser gerais, contábeis, advocatícios, fiscais e de auditoria, bem como outros que forem necessários;

L. contratar e demitir funcionários, bem como fixar a respectiva remuneração e suas funções, dentro do recurso orçamentário;

M. ordenar reparos extraordinários, de natureza inadiável (pode-se estabelecer um teto máximo para o valor destes reparos sem a prévia aprovação dos condôminos), não previstos no orçamento anual e sem a prévia aprovação dos condôminos, desde que comprovada a real urgência do reparo ou aquisição. Reparos ou aquisições que excedam o teto máximo estabelecido serão liberados após sua aprovação pelo Conselho Consultivo e, em havendo, pelo Conselho Fiscal;

N. em se tratando de situações que ofereçam riscos à segurança do condomínio, tais como janelas enferrujadas, controle da garagem, etc., após levar ao conhecimento de todos os moradores, através de editais ou cartas enviadas aos apartamentos, efetuar os reparos necessários, lançando a despesa a encargo da unidade causadora do risco ou problema;

O. manter e escriturar o livro contábil do condomínio, bem como as pastas de receitas e despesas organizadas mensalmente, com os respectivos números dos cheques nos demonstrativos financeiros e nos recibos das prestações de serviços;

P. manter o histórico dos cheques (pagos ou anulados) e a  assinatura do conselheiro que em conjunto com o síndico emitiu o cheque e, em sendo possível, a cópia deste, que será anexada no livro contábil, o qual deverá ser rubricado por um dos membros do Conselho Consultivo ou, em havendo, do Conselho Fiscal;

Q. responsabilizar-se pelo pagamento de encargos decorrentes de atrasos ocasionados por si relativamente a pagamentos de despesas do condomínio;

R. prestar aos moradores, a qualquer tempo, com solicitação prévia, desde que notificado formalmente, informações sobre os atos da sua
administração e deixar os documentos à disposição daqueles;

S. demonstrar mensalmente aos condôminos as cotas que lhes cabem em rateio;

T. comunicar aos condôminos as citações judiciais que o condomínio receber;

U. procurar, por meios amigáveis, dirimir divergências entre condôminos;

V. entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e pertences do Condomínio que estejam em seu poder, inclusive os arquivos em CD, pendrive ou do gênero que contenham os demonstrativos financeiros da sua administração ou de gestões anteriores que tenham sido repassados pelo antigo síndico.

W. movimentar as contas bancárias com ou sem as assinaturas exigidas na convenção e, em caso de contratação, juntamente com o representante da administradora;

X. praticar, enfim, todos os demais atos inerentes à sua função

Elaboração : Kathiryn Alves da Cruz
Colaboração: Henrique Gurgel de Castro e Silva

Condomínios participam de disputa por economia de água

Moradores e funcionários de prédios do bairro de Moema entraram em uma competição saudável para descobrir quem era capaz de poupar mais água ao longo de dois meses.

Torneira
Brincadeira rendeu a economia de dois milhões de litros do recurso

Nada melhor do que uma competição saudável para incentivar mudanças de hábito, não é mesmo? Funcionários e moradores de 15 prédios residenciais do bairro de Moema, localizado na zona sul da cidade de São Paulo, viveram na pele essa experiência. Eles foram convidados a participar da Disputa de Condomínios, iniciativa que desafia edifícios a economizar água.

A ideia é conscientizar todas as pessoas que participam do dia a dia dos prédios – como moradores, zeladores, porteiros, faxineiros e empregadas domésticas – para a importância de reduzir os gastos hídricos e, em seguida, desafiá-los a poupar a maior quantidade possível do recurso. Quem economizar mais vence a brincadeira e ainda ganha como prêmio equipamentos que facilitam a economia de água – entre eles, torneiras e descargas – para as áreas comuns do condomínio e, também, para todos os apartamentos.

Escolhidos a partir de uma rigorosa avaliação – que levou em conta critérios como tempo de construção, período em que foi feita a última reforma e tipo de medição dos gastos com água -, os edifícios passaram dois meses, junho e julho deste ano, participando da competição e, juntos, conseguiram baixar seu consumo em 73%, economizando cerca de dois milhões de litros do recurso – quantidade suficiente para uma pessoa viver por 2.670 anos.

O vencedor da brincadeira foi o condomínio Ponte di Rialto, que teve uma economia média de 14% no consumo de água, poupando mais de 200 mil litros do recurso nos dois meses de desafio.

Fonte: Exame

Com orçamento curto, inquilino acaba atrasando a conta que não cobra juros de mercado

O pagamento da taxa de condomínio acaba sendo preterido em relação a outras contas do orçamento familiar, por ter juros mais baixos. A taxa cobrada pelo atraso é 1% ou 2% ao mês, em média, valor inferior ao do cheque especial, que varia de 1,81% a 10,10% ou mesmo ao do crédito pessoal, entre 0,66% e 16,64% ao mês, segundo o Banco Central (BC).

A inadimplência média de condomínios no país é 10%, segundo o portal Síndiconet, atualizado em parceria com sindicatos e associações que atuam no setor no Rio de Janeiro, em São Paulo e no Espírito Santo.

Diferentemente dos outros encargos, a taxa de condomínio é um pagamento social, já que é usada para cobrir as despesas com limpeza, manutenção, pagamento de funcionários, além de água e luz. Segundo o presidente do Sindicomdomínio-DF, José Geraldo Pimentel, se alguém deixa de pagar a taxa, o prejuízo é de todos. “Recentemente, um condomínio de 680 pessoas ficou sem água e luz simplesmente porque ninguém pagou.”

De acordo com o novo Código Civil (Lei nº 10.406 /02), a multa máxima por atraso de pagamento é 2% ao mês, caso os juros estejam explícitos na convenção do condomínio, ou 1% ao mês caso a convenção seja omissa.

No caso de imóveis alugados, legalmente é o inquilino que deve arcar com o valor, mas o responsável pelo não pagamento é o proprietário. Quando há atraso, o síndico deve procurar o responsável e negociar o pagamento. Se a negociação não resolver, é possível levar o caso à Justiça e o proprietário tem o nome incluído nos cadastros do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e da Serasa.

Uma nova legislação pode mudar a situação dos inquilinos. Como a taxa de condomínio deve ser paga por quem habita o imóvel, o novo Código de Processo Civil (CPC – PL 8.046/10) – que tramita na Comissão Especial da Câmara dos Deputados – prevê que o locatário arque com as consequências legais da inadimplência e não mais o proprietário.

O economista Samy Dana, da Escola de Economia da Fundação Getulio Vargas explica que estar em dia com o condomínio é uma questão moral, por envolver outras pessoas além do próprio morador. Por isso, esse pagamento deve estar previsto no orçamento de cada cidadão. Segundo ele, é preciso estar atento aos juros que, mesmo baixos, são superiores ao retorno que se tem em um fundo de investimento como a poupança (0,42% ao mês, segundo o BC).

“[Por causa de os] juros serem baixos, as pessoas ficam mais motivadas a atrasar a taxa. Mas, do ponto de vista operacional, isso traz uma série de problemas”.

Um desses problemas pode ser, inclusive, a perda do imóvel. Quando o proprietário é levado a juízo e a Justiça determina o pagamento, caso a dívida seja maior ou igual ao valor do imóvel, ele pode ir a leilão. Esse tipo de processo não é raro, embora possa durar cerca de dez anos.

Mesmo inadimplentes, os condôminos têm alguns direitos, como não poder ser submetidos a nenhum tipo de desconforto. Além disso, não podem ter os nomes em listas de devedores nem ser impedidos de frequentar os espaços coletivos do condomínio.

Caso perceba que o preço do condomínio ou do aluguel esteja muito acima de um valor considerado razoável para a região, é possível recorrer à Justiça, alegando cobrança de preços exorbitantes. De acordo com o portal Síndiconet, em 2012 o valor do condomínio teve aumento de 7,72%, o maior em oito anos.

Para todos os casos de dívidas de condomínio, a conselheira da Ordem dos Advogados do Brasil seccional Distrito Federal (OAB-DF) Marília Gallo recomenda a negociação. “Os custos para se levar o caso a juízo são muito altos. O inadimplente vai ter que reembolsar os custos judicias e as verbas honorárias, além de já ter que pagar tudo que deve, fora os juros”. Segundo a advogada, especialista em direito imobiliário, o pagamento da dívida de forma parcelada é mais acessível.

Fonte: O Serrano

Mercado aquecido

Levantamento em Curitiba mostra preferência de compra por imóveis prontos.

Curitibanos preferem comprar imóveis prontos.

Cerca de 60% dos compradores de Curitiba preferem adquirir um imóvel residencial com prazo de entrega em até 12 meses, enquanto 13% desejam pegar as chaves num período superior a 30 meses. As informações fazem parte de um levantamento realizado pela Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR), em conjunto com a Brain Bureau de Inteligência Corporativa. O objetivo é identificar a produção de imóveis novos e a intenção de compra em Curitiba e região.

De acordo com o presidente da entidade, Gustavo Selig, os dados mostram uma alta intenção de compra de imóveis prontos, em fase final de obra ou recém-concluídos, ainda que 37% dos entrevistados não façam diferenciação quanto à aquisição de imóvel na planta. “Interessante notar que, quanto maior a renda, maior a tolerância ao tempo de entrega, o que pode ser explicado por se tratar de um imóvel de upgrade”, avalia.

Enquanto apenas 10,5% das famílias com renda até R$ 6 mil estão dispostas a esperar mais de 30 meses pela entrega, quase 20% das famílias com renda superior a R$ 10 mil esperariam pelo mesmo prazo. Selig destaca que isso está diretamente relacionado à justificativa para aquisição do imóvel.

“À exceção dos jovens com idade entre 21 e 29 anos, em que o principal fator de compra está atrelado ao casamento, nas demais faixas etárias a aquisição está relacionada à troca da residência por uma mais nova ou maior. Sair do aluguel é a segunda maior motivação, o que exige a mudança imediata e, portanto, favorece a compra de imóveis prontos para morar”, explica.

Perfil

Para todas as faixas de renda, especialmente na que ultrapassa os R$ 10 mil e para os jovens com idade até 29 anos, o apartamento é o imóvel residencial procurado, majoritariamente para moradia. Na faixa de R$ 6 mil a R$ 10 mil de renda familiar, principalmente para clientes com idade entre 21 e 49 anos, destaca-se a procura por sobrados e acima de R$ 10 mil, e dos 50 anos, apartamentos e casas em condomínio são os imóveis preferidos.

“Localização, faixa de preço, capacidade de pagamento e metragem privativa foram os aspectos mais citados para a decisão de compra”, destaca Selig.

Os imóveis residenciais com três dormitórios, duas vagas de garagem e dois banheiros são considerados ideais pelos compradores. Para aqueles que consideram relevante haver opções de lazer, 57% acham importante ou muito importante ter espaço gourmet sendo, inclusive, o único item com mais de 50% na avaliação de grau de importância. Em seguida, foram apontados churrasqueiras externas, paisagismo e fitness.

O Água Verde continua a ser o bairro mais desejado para moradia, seguido do Portão e Bigorrilho (Champagnat). Na Região Metropolitana de Curitiba, o município de São José dos Pinhais é o preferido (30%), seguido dos de Pinhais (21%) e Colombo (20%).

O levantamento avaliou ainda a intenção de compra do segundo imóvel, com fins de lazer. Apenas 7% dos entrevistados apresentaram interesse nessa aquisição, a maioria, para os próximos 24 meses. Neste item, a opção por casa na praia lidera as preferências (56%), seguida dos apartamentos na praia (28%). O Estado de Santa Catarina destaca-se como destino mais desejado, especialmente as cidades de Balneário Camboriú e Florianópolis. No litoral paranaense, os municípios com maior atratividade são Guaratuba e Caiobá.

 

Fonte: Bonde

Como exercer a liderança e resolver conflitos

Ser síndico e síndica não é tarefa fácil.

Eles lidam com problemas que, muitas vezes, envolvem situações delicadas ou comprometedoras e lhes rendem muita dor de cabeça. Qual seria, então, a melhor forma de administrar um condomínio para evitar conflitos interpessoais e promover a qualidade dos serviços? A questão foi abordada pelo conferencista Alfredo Rocha, especialista em liderança e gestão, que já palestrou em mais de 2.400 eventos em todo País. Durante uma hora e meia, Alfredo orientou síndicos, zeladores e gestores condominiais sobre como liderar equipes, evitar conflitos entre os condôminos e manter o controle emocional, mesmo diante de momentos explosivos.

O grande desafio para o líder hoje é entender de gente, o ser humano e a si próprio, disse o conferencista. Mas antes de pensar em como lidar com pessoas, é primordial compreender o mundo atual, ou seja, as mudanças de mentalidade mediadas pelas novas tecnologias, ponderou. “O síndico que se atualiza tem mais chance de promover um trabalho coerente e eficaz. Precisamos estar dispostos a aprender, desaprender e a reaprender, quantas vezes forem necessárias”, arrematou Alfredo Rocha. O especialista destacou que “o líder deve ser um grande agente de mudanças, sempre à frente do seu tempo” – e isso é necessário porque “vivemos em um mundo que muda constantemente, e em alta velocidade”. De forma descontraída, ilustrou que os síndicos acomodados estão infectados pelo “vírus” “Gabrielão”, termo que se refere à modinha composta por Dorival Caymmi para a novela Gabriela e diz: “eu nasci assim, eu cresci assim, e sou mesmo assim, vou ser sempre assim”.

A inflexibilidade pode gerar muitas dificuldades aos próprios síndicos, apontou Alfredo Rocha. Segundo ele, apegar-se em demasia às tradições administrativas não resolve os conflitos que surgem no cotidiano condominial. Pelo contrário, é preciso buscar informações, desenvolver o equilíbrio emocional e “criar uma cultura de solução de conflitos”. Administrar pessoas e emoções exige qualidades que envolvem criatividade e o raciocínio no caos, explicou Alfredo. E esse é um exercício de conhecimento do outro e de si mesmo, emendou o conferencista.

Como exemplo, Alfredo Rocha citou que se alguém se aproximar do síndico com o comportamento alterado, o ideal é simplesmente escutar primeiro, sem reação alguma ou questionamentos imediatos, até que a pessoa se acalme. Aí sim, torna-se oportuno fazer perguntas, para entender melhor o caso, amenizar a desavença e encaminhar o conflito para uma resolução efetiva.

Tipos de líderes

Alfredo Rocha explicou ainda que as características de cada pessoa, genéticas e culturais, definem o tipo de liderança que ela irá exercer. São três tipos: autocrática, democrática ou liberal. “No modelo autocrático, a gestão é mais centralizada. Já na democrática, as pessoas são ouvidas e podem opinar com mais facilidade. Na liberal, existe muito mais autonomia nas decisões”, explicou o palestrante. Depois de dar dicas para que cada síndico se identificasse com um tipo de liderança, Rocha completou que nenhum é melhor que o outro. O ideal, recomendou, é buscar o equilíbrio. “Não dá para liderar sendo um só.” Ele destacou ainda a necessidade de o síndico ouvir sempre sua equipe – o zelador, porteiro, faxineiro etc., “porque eles veem o problema primeiro e, por isso, arrumam a solução primeiro”.

Fonte: Direcional Condomínios

STJ veta água por unidade

Edifícios comerciais das grandes cidades brasileiras podem estar pagando muito mais pela água e esgoto consumido do que o devido, em razão dos critérios adotados pelas empresas concessionárias do serviço de abastecimento, as quais faturam a tarifa mínima multiplicada pelo número de unidades, mesmo que o consumo seja inferior, no total. Em edifícios residenciais isto também pode acontecer, mas é mais raro, porque o consumo familiar é maior do que em edifícios de pequenas salas com banheiro.

A esperteza das companhias de águas e esgotos sofreu derrota em decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em agravo regimental no recurso especial n. 966.375/RJ, relatado pelo ministro Castro Meira, em que ficou reiterado o entendimento de que “nos condomínios edilícios comerciais e/ou residenciais, onde o consumo total de água é medido por um único hidrômetro, a fornecedora não pode multiplicar o consumo mínimo pelo número de unidades autônomas, devendo ser observado, no faturamento do serviço, o volume real aferido” (Resp. 655.130/RJ, rel. min. Denise Arruda).

O STJ não aceitou o argumento da empresa de que é legal a cobrança do consumo mínimo multiplicado pelo número de economias e que se trata de benefício ao usuário dos serviços. Dos nove fundamentos que embasam a decisão, transcrevemos quatro: “3. A Lei 6.528/78 não foi ab-rogada nem derrogada pela superveniência da Lei 8.987/95. Sua revogação somente ocorreu, expressamente, pela recente Lei 11.445/2007, que, contudo, não extinguiu a tarifa mínima, mas reafirmou sua utilização (art. 30). 5. O cálculo [da companhia] desconsidera a ratio legis subjacente à finalidade da tarifa mínima, instituída no escopo de se assegurar a viabilidade econômico-financeira do sistema, e não para proporcionar lucros abusivos à custa dos usuários. 6. São direitos básicos do consumidor a proteção contra práticas abusivas no fornecimento de serviços e a efetiva prevenção/reparação de danos patrimoniais (CDC, art. 6º, IV e VI), sendo vedado ao fornecedor condicionar o fornecimento de serviço, sem justa causa, a limites quantitativos, exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva, bem como elevar sem justa causa o preço de serviços (CDC, art. 39, I, V e X). 8. A remuneração pelo fornecimento de água e esgotamento sanitário não tem natureza jurídica tributária (taxa), mas constitui tarifa cujo valor deve guardar relação de proporcionalidade com o serviço efetivamente prestado, sob pena de enriquecimento sem causa.”

Em seu voto, o ministro Castro Meira também cita outra jurisprudência do STJ, relatada pelo ministro Humberto Gomes de Barros, segundo a qual “se o prédio dispõe de um hidrômetro, medindo o fornecimento de água a todas as salas, não é lícito à empresa fornecedora de água desprezar o que nele foi registrado, pela cobrar, em relação a cada unidade, um valor arbitrário”.

Votaram com o relator os ministros Ari Pargendler e Sidnei Beneti.

Em suma, se o edifício não tem hidrômetros individuais, a fatura de água e esgoto deve ser calculada com base no consumo total, sem multiplicar o valor da tarifa mínima; se tiver hidrômetros, a fatura deve levar em conta os números neles registrados.

O IPTU e a cota de rateio

Embora um seja imposto e o outro rateio de despesas, o IPTU e o condomínio têm muito em comum. E, naturalmente, algumas divergências. São dois encargos que estão vinculados intrinsecamente ao imóvel, por força de lei ou de convenção, dele não podendo se separar pela alienação, pelo abandono ou outra forma de renúncia à propriedade. É mais fácil conseguir um divórcio do que livrar-se do condomínio ou do IPTU.

O imposto sobre a propriedade territorial urbana incide sobre todos os imóveis existentes na área urbana dos municípios, inclusive sobre a área comum do condomínio, como toda e qualquer propriedade sujeita ao pagamento do IPTU. O rateio de despesas comuns, por sua vez, atinge todas as unidades da propriedade edilícia, quem quer que seja o seu titular, mesmo que a prefeitura, o Estado ou outra entidade pública.

O imposto lançado sobre as áreas comuns deve ser rateado entre os condôminos, na forma da convenção (usualmente por fração ideal), sem exclusão de qualquer unidade, mesmo que seu domínio seja detido por ente público. Cada um cumpre sua obrigação. O condomínio paga o valor integral do IPTU e o cobra proporcionalmente de cada condômino.

O fundamento legal para a cobrança do IPTU está no Código Tributário Nacional, cujo artigo 32 assim se expressa: “O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.”

A legislação municipal pode regulamentar a matéria, permitindo, por exemplo, que haja imóveis isentos. A isenção, grosso modo, é uma forma de não cobrar o imposto daqueles que se enquadram entre os contribuintes, porém, por conta de circunstâncias objetivas, como o pequeno tamanho ou valor do imóvel, são dispensados do pagamento. Prédios pertencentes ao Poder Público, templos religiosos, escolas, instituição de assistência social sem fins lucrativos geralmente são imunes do imposto, não sendo obrigados ao pagamento.

Não existe ou isenção ou imunidade quanto ao pagamento da taxa de condomínio, contudo. Pelo menos, até hoje não tivemos conhecimento de que alguma organização condominial tenha liberado algum condômino do pagamento de sua quota de rateio. No caso do apartamento do zelador, ainda existente em alguns edifícios, trata-se de área comum a todos e não de unidade autônoma. Fica somente sujeita ao IPTU, mas não à divisão de despesas do prédio.

Uma outra analogia. É o município que estabelece por lei os valores que serão cobrados a título de imposto predial, e o dinheiro pode ser utilizado livremente pela prefeitura para o atendimento de suas finalidade, não havendo vinculação entre o numerário arrecadado e as demandas do fato que o gerou, ou seja, o IPTU, embora se baseie no valor de terrenos e edificações, não precisa ser aplicado em melhoramentos para estes mesmos imóveis.

Com o condomínio é diferente. Os valores arrecadados pelo síndico, conforme orçamento aprovado em assembléia ou rateio de despesas autorizadas, deve ser integralmente aplicado em benefício da propriedade comum, não se permitindo qualquer desvio de finalidade.

Guia sobre direitos e deveres dos condôminos

O que diz o Código Civil

O primeiro passo para uma convivência pacífica e justa no condomínio é saber o que a lei dispõe sobre este assunto. Confira abaixo o que o novo Código Civil estabelece para moradores proprietários 

Direitos

  • Dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335
  • Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assembleias, participar de suas deliberações, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 e 1352
  • Participar da decisão do que é feito com o dinheiro comum, em assembleia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembleia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembleia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. E obras devem ser pré-aprovadas pela assembleia, com o quórum previsto no novo Código Civil.Artigos 1341 e 1350
  • 1/4 (um quarto) dos condôminos, juntos, podem convocar uma assembleia, sem intermédio do síndico. Artigo 1355
  • A maioria absoluta (metade mais um) dos condôminos pode destituir o síndico, em assembleia especificamente convocada. Artigo 1349
  • Votar sobre alterações nas áreas comuns do condomínio, na Convenção e no Regimento Interno. Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351
  • Pagar as despesas de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340
  • Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil: têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338
  • Vender a vaga de garagem a outro condômino. A comercialização só pode ser feita com não-condôminos se assim o permitir a Convenção do condomínio. Artigo 1339

Deveres

  • Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335
  • Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333
  • Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336
  • Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337

Fonte: SindicoNet

Vale Limitar Procurações

A tese de que uma pessoa pode representar um número ilimitado de proprietários nas assembléias de condomínio, o que facilita o controle do prédio por um só condômino ou pelo síndico, recebeu um golpe certeiro do Tribunal de Justiça de São Paulo, que confirmou decisão de juiz paulista convalidando norma de convenção condominial que proíbe que um procurador representa mais do que alguns co-proprietários.

A decisão da Quarta Câmara de Direito Privado do TJ/SP (apelação cível n. 126.119-4/7-00), relatada pelo desembargador José Geraldo de Jacobina Rabello, recebeu a seguinte ementa:

“Condomínio – Representação dos condôminos na Assembléia Geral – Limitação pela convenção de mandatos – Inexistência de ilegalidade – Julgamento de improcedência de ação proposta por advogado para declaração de que com direito de representar número ilimitado de condôminos – Recurso não provido.”

Esclarece o relator que o apelante movera ação declaratória para ser reconhecido como constituído pelos condôminos do Condomínio Conjunto Nacional (um dos maiores complexos habitacionais do país), independente de seu número, “para representá-los em suas assembléias, em função dos mandatos conferidos, não obstante a limitação constante na convenção”. Baseara seu pedido em sua condição de advogado dos mandantes (Constituição, art. 5o, XIII) e Estatuto da Advocacia (art. 7o), argumentando que uma convenção de condomínio não pode se sobrepor às normas do direito positivo.

A ação foi julgada improcedente. Em grau de recurso, insiste em que se reconheça seu direito de servir de mandatário de um número maior de condôminos, nas assembléias, do que aquele permitido pela convenção (o acórdão não menciona qual número).

A lei que rege

Em seu voto, o desembargador Rabello não aceitou a peroração do causídico. Fulminou: “Enquanto em vigor o disposto no artigo 24 e parágrafo único da convenção, o autor tem que se submeter ao estabelecido, embora advogado. Uma assembléia é uma reunião de pessoas para determinado fim e, quando se trata de assembléia de condôminos, a lei que a rege é a convenção, pouco importando a profissão de quem quer que seja.”

Adiante completou o raciocínio: “A questionada regra da convenção não é ilegal, porque não encontra óbice na ordem jurídica vigente. Não veda o ingresso do agora apelante nas assembléias, mas, sim, disciplina o número daqueles que podem se fazer representados, simplesmente.”

Antes de encerrar seu voto, o relator cita o jurista João Batista Lopes, para quem a convenção pode ‘impor limites à representação, sendo usual o número de três procurações por condômino, admitida também a proibição de ser constituído procurador o síndico’.

Votaram com o desembargador Rabello seus pares Carlos Stroppa e Armindo Freire Mármora.

Logo, caro leitor, se você mora ou trabalha em prédio dominado por um número reduzidíssimo de pessoas, com base em procurações outorgadas à bangu, sem qualquer limite, quando for possível aprove mudança na lei interna de seu condomínio, como sugerido pela decisão do tribunal paulista. Não será impossível uma só pessoa controlar o prédio, mas ficará muito mais difícil

Como Proceder À Renúncia

Como deve proceder o síndico que queira renunciar a seu cargo? A pergunta nos tem sido feita por síndicos receosos de que, com a entrada em vigor do novo Código Civil em janeiro de 2003, reduzindo a multa por pagamento impontual de “até 20% sobre o débito” para “multa de até dois por cento sobre o débito”, haja um aumento significativo na inadimplência, o que tornaria inviável sua administração.

A legislação em vigor (Lei 4.591/64) não regula a forma como o síndico deve ou pode renunciar. Não diz se sua manifestação de vontade deve ser por escrito e a quem deve ser dirigida. Há, sim, no artigo 12, uma norma que, embora destinada a todos, também é aplicável ao síndico. Afirma que: “§ 5o – a renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.”

Para afastar-se antes do término do mandato, o síndico poderá fazê-lo voluntariamente mediante manifestação inequívoca. Não se exige que seja por escrito, mas é bom que o seja. Se por carta de renúncia, esta pode ser dirigida a todos os condôminos, mediante circular, ou apenas ao conselho consultivo, para que este tome as medidas necessárias, caso em que este, a nosso ver, poderá nomear um síndico “ad hoc”, até que outro seja eleito em assembléia geral extraordinária.

Se renunciar antes da assembléia de eleição do novo gestor, o síndico não mais poderá convocá-la, pois imediatamente perde a função e as prerrogativas do cargo. Logo, se o síndico quer deixar seu ônus, porém sem causar espécie nem solução de continuidade, deve convocar assembléia extraordinária, informando que nela apresentará sua renúncia e que em seguida será eleito novo síndico para completar o mandato ou para novo período administrativo, conforme constar da convenção ou como for decidido pelos presentes.

Renunciando o síndico, antes ou durante a reunião, permanecem incólumes os mandatos dos membros do conselho consultivo. Embora possam ter sido eleitos na mesma data e para mandato de igual duração, cada um deles tem autonomia para decidir quando abdicar de sua função. Não há vínculo entre um e outros.

“ATÉ dois por cento”?

Mencionamos no início que o legislador reduziu a multa para atraso no pagamento das taxas de condomínio de “até 20%” para “até dois por cento”.

Cada vez mais estamos convencidos de que a presença da palavra “até” antes de “multa” indica que houve um tremendo erro de datilografia ou de revisão nas versões originais do anteprojeto do novo Código Civil.

Ora, se a multa intencionada pelos deputados e senadores fosse de dois por cento, o texto da nova lei diria simplesmente “multa de dois por cento” e não de “até” dois por cento, como o faz, por exemplo, o Código de Defesa do Consumidor. O que deve ter acontecido, segundo nossa teoria: Originalmente, manteve-se a multa de “até 20%” prevista na Lei do Condomínio. Em alguma versão do anteprojeto, por erro ou maldade, alguém escreveu “multa de até 2%”, suprimindo o zero após o dois. Mais adiante, nas revisões rotineiras, corrigiram para “multa de até dois por cento”, por extenso.

Por que multa de “até” dois por cento, se tal percentual é ínfimo, ridiculamente baixo diante da inflação de médio prazo ou dos juros que os condôminos pagam aos bancos em seus cheques especiais?

Se houve erro, é preciso mudar a lei.

Zelador Presidente

A palavra zelador sofreu evolução semântica. Originalmente se refere à pessoa zelosa, que cuida com desvelo de suas funções, que mostra dedicação e cuidado com o que faz. Em certas regiões do País, zelador é o funcionário encarregado de zelar pelo prédio, isto é, cuidar de sua limpeza e faxina. O sentido mais próximo da atualidade nos revela o zelador como o mais graduado funcionário de prédio residencial ou comercial, encarregado de supervisionar os serviços e o funcionamento operacional do edifício.

É, em outras palavras, o chefe dos funcionários, da manutenção, da portaria, da limpeza, da segurança etc. De seu desempenho depende em muito a tranqüilidade dos condôminos e, em especial, a do síndico. Nos edifícios residenciais, e até em alguns comerciais, existe a denominada residência do zelador, apartamento de propriedade comum dos condôminos dedicado ao uso do zelador e família.

A mentalidade corrente ainda é favorável ao zelador residente, pela comodidade de sua presença no edifício, especialmente nas horas de emergência ou na falta de outros funcionários. Já detectamos, no entanto, tendência no sentido de se evitar o zelador residente pelos ônus e incômodos que acarreta ao condomínio, além de maiores riscos trabalhistas.

REQUISITOS

O zelador, residente ou não, em razão de sua responsabilidade, necessita ser pessoa de nível elevado, com inteligência acima da média, bom discernimento, facilidade de comunicação, capacidade de liderança.

Outros requisitos geralmente procurados no bom zelador: disciplina, educação, discrição, boa aparência, pontualidade, iniciativa, dedicação. De preferência que saiba fazer a manutenção (e consertos) de máquinas e equipamentos. Zelador com essas e outras qualidades, como honestidade, cortesia, respeito, não é tão difícil de encontrar. Na situação de permanente crise em que vive o País, há sempre interessados na função. O salário, usualmente, não é ruim, em relação ao mercado, e a vantagem da moradia pesa na decisão.

Além de todas essas exigências, há condomínios que só contratam zeladores sem filhos, para evitar conflitos com os demais moradores do prédio. Ou então, com filhos já criados. Grande é o número de zeladores já aposentados pela previdência social.

DESPEDIDA

Se o zelador não assumir ares de dono do prédio, nem abusar de sua autoridade em relação aos demais funcionários, nem faltar ao respeito com condôminos e moradores, desempenhando suas funções com eficiência e sobriedade, longo será seu reinado. A cada mudança de síndico terá, evidentemente, que adaptar-se ao novo patrão.

Problema poderá surgir na hora da rescisão do trabalho. Se reside no prédio há anos e não tem casa própria, o que é comum, poderá opor resistência em entregar suas dependências.

Se nada pagava de aluguel, o condomínio poderá intentar ação de reintegração de posse contra o zelador, vencido o prazo de 30 (trinta) dias de notificação para entrega do imóvel. O zelador, por sua vez, poderá reclamar, na justiça do trabalho, o reconhecimento da habitação fornecida como salário em espécie (in natura), daí decorrendo indenização sobre todos os reflexos trabalhistas (13º, FGTS, INSS, férias etc. etc.).

Para não ocorrer riscos dessa natureza, muito melhor será que o condomínio alugue o apartamento para o zelador, descontando de seu salário o valor do aluguel. A atual Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite a retomada do imóvel em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego (art. 47, II), o que é o caso do condomínio. Melhor ainda, tal ação está sujeita a liminar para desocupação em quinze dias (art. 59, § 1º, II), bastando prova escrita da rescisão do contrato de trabalho. Se o zelador não comparecer para efetuar a rescisão, para evitar o despejo, a prova da rescisão pode ser demonstrada em audiência prévia.

A liminar da atual lei equiparou, em celeridade, a ação de despejo com a de reintegração de posse, deixando de ser vantagem o fornecimento gratuito da moradia ao zelador, a título de comodato, pelos já referidos riscos trabalhistas.