Entre em contato por e-mail

Confira nossos artigos e notícias

Conecte-se no Twitter com a Duplique Desembargador!

Download de aplicativos (como o Adobe Reader) e modelos de documentos e formulários

Acompanhe a evolução dos condomínios da Duplique Desembargador!

Conecte-se no Facebook com a Duplique Desembargador!

Conecte-se no Google Plus com a Duplique Desembargador!

leis dos condomínios

Viver em paz em condomínio é possível – conheça seus direitos e deveres

A vida em condomínio pode ser bem complicada, já que conviver com outras pessoas nunca é fácil. As eternas brigas por cachorro, vagas em garagem e por problemas estruturais às vezes chegam aos tribunais. Viver pacificamente em um condomínio requer paciência e conhecimento dos direitos e deveres de cada morador.

Fabio Kurbhi, vice-presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), afirma que ao analisar as reclamações feitas pelos condôminos é fácil perceber que se eles conhecessem o regulamento interno e participassem das assembleias o problema seria evitado. “Discutir melhorias e buscar soluções para os conflitos é um caminho mais fácil e menos oneroso do que recorrer à justiça”, diz.

Os moradores devem ter conhecimento dos três principais documentos do condomínio – Regulamento Interno, Convenção do Condomínio e a Lei de Condomínio. Os dois primeiros variam de cada residencial.

Para que a harmonia e segurança reinem é necessário ter uma convenção bem discutida. Nela existe um acordo para que o espaço comum entre os moradores seja bem utilizado e lá está registrado a vontade da maioria que deve ser obedecida por todos os condôminos e ter a fiscalização do síndico.

Kurbhi explica que tudo isso é por um objetivo – garantir o equilíbrio e uma vida segura e tranquila para quem escolheu viver em condomínio.

Outra opção que pode ajudar na convivência e que foi esquecida pela falta de tempo é conhecer o vizinho de porta. A diminuição do convívio afasta o princípio de viver em um residencial que é conhecer pessoas e achar soluções em conjunto para problemas comuns. O síndico também é fundamental para garantir a tranquilidade e evitar com que as discussões ultrapassem os muros do condomínio.

Pequenas ações evitam discussões entre vizinhos

Respeite a lei do silêncio. Barulhos de furadeira, máquina de lavar e música alta só entre às 10h e às 22h.

-O animal de estimação do seu vizinho faz muito barulho? Converse com o dono, às vezes ele passa o dia fora de casa e não sabe que o bichinho faz tanta bagunça.

- Ao usar o elevador tenha bons modos. Certas ações podem causar desconforto entre os vizinhos.

- Cachorros devem circular na área comum com coleira, focinheira e dependendo do porte, no colo.

- Não leve animais na área da piscina. Eles podem contaminar a água e causar acidentes.

- Vai fazer uma festa no salão? Confira quantas pessoas podem ser convidadas. Antes de sair, deixe o local limpo.

Fonte: Condoworks

Coleta de lixo no prédio

Não havendo manipulação direta do lixo, o funcionário do condomínio responsável pela sua coleta não tem direito a adicional de insalubridade.

É importante tratar do tema pagamento ou não de insalubridade a funcionários de condomínio que recolhem o lixo do prédio.

A orientação mais recente da jurisprudência é no sentido de que “as atividades de limpeza e higienização das áreas comuns de condomínio e transporte de lixo não podem ser consideradas atividades insalubres, ainda que constatada a insalubridade por laudo pericial, porque não se encontram classificadas na Portaria do Ministério do Trabalho” (decisão do Tribunal Superior do Trabalho, relator ministro João Batista Brito Pereira).

Todavia, o próprio TST, em outra decisão, deu interpretação diferente, levando em conta as peculiaridades do caso, porque cabia ao porteiro do edifício, “diariamente, reciclar o lixo do prédio, separando o lixo seco do lixo orgânico, tendo para isso, que abrir as sacolas de lixo para colocar papéis, latas e vidros em um tipo de saco e o restante do lixo orgânico em outro saco”. O tribunal entendeu que, na hipótese, “o reclamante realizava a reciclagem do lixo do prédio, proveniente das sete unidades habitacionais, sem utilizar qualquer equipamento de proteção capaz de elidir a nocividade dos agentes patológicos existentes no lixo por ele manipulado diretamente” (relator ministro Vieira de Mello Filho).

Dos acórdãos mencionados (cuja íntegra pode ser obtida no sítio do TST ou do Bonijuris na internet), podemos tirar algumas conclusões.

Primeiro, está pacificado o entendimento dos tribunais superiores de não conceder o adicional de insalubridade a funcionários de condomínio que recolhem o lixo, ainda que constatada a insalubridade por laudo pericial, por não estar a atividade classificada como tal na Portaria do Ministério do Trabalho, apenas fugindo a essa regra situações excepcionais, como aquela do acórdão acima mencionado (manuseio direto do lixo sem a utilização de material de proteção).

Segundo, corre maior risco o condomínio que ainda não adotou a coleta diferenciada do lixo, solicitando aos moradores que separem o lixo orgânico de outros resíduos (“lixo seco” ou “lixo-que-não-é-lixo”, no jargão curitibano). O importante é impedir que o funcionário manipule o lixo, isto é, não permitir que separe, abra as sacolas de lixo e mexa no seu conteúdo. Não deve prepará-lo para quando o caminhão passar.

Terceiro, se for inevitável que o funcionário recolha o lixo de maneira potencialmente prejudicial à sua saúde, deverá fazê-lo com a utilização de equipamento de proteção “capaz de elidir [neutralizar, eliminar] a nocividade dos agentes patológicos existentes no lixo por ele manipulado diretamente”, como citado acima. Os equipamentos devem ser entregues mediante recibo e sua utilização exigida sempre, sob pena de advertência ou até justa causa para demissão.

Com essas providências, o zelador ou porteiro do condomínio que recolher o lixo ficará totalmente protegido de qualquer risco de contaminação e o condomínio livre de eventual reclamatória baseada em adicional de insalubridade. Quem deve reciclar ou separar o lixo são os próprios moradores, com a utilização de sacos de plásticos na cor apropriada, devidamente fechados. E assim devem ser colocados à disposição da coleta urbana.

Como diz o ditado, mais vale prevenir que remediar.

*Luiz Fernando de Queiroz

Condomínios reforçam segurança após ataques

Edf. Visconde de Cachoeira, no Rio Vermelho, foi um dos que sofreu nova modalidade de assalto

Os assaltos que vem acontecendo em  dependências de edifícios residenciais em Salvador (no sábado foram mais dois) estão levando os administradores de condomínios a repensar as medidas de segurança.

Vítima de um roubo com estas características no dia 19 de fevereiro, o servidor público E., 47 anos, diz que o episódio levou ao investimento em mais segurança no prédio onde ele mora, no Costa Azul.  ”Fizemos uma reunião de condomínio para definirmos medidas de segurança e já levantamos orçamentos para a instalação de câmeras”, contou o servidor.

“Pensamos até em blindar a janela da guarita e colocar dois portões. Acho que temos que dar a maior proteção possível ao porteiro para que, no caso de  um novo assalto, ele tenha como acionar a polícia sem ser visto. Na verdade, só nos resta evitar que aconteça outra vez”, completou.

O apartamento de E. foi um dos dois saqueados por uma dupla de assaltantes. Os bandidos aproveitaram a abertura do portão da garagem para invadir o prédio. A esposa de E. e outra moradora, uma militar grávida de oito meses, foram rendidas e forçadas a levar os assaltantes aos apartamentos.

Facilidades - Para o delegado Marcos César da Silva, titular da Delegacia de Repressão a Furtos e Roubos de Veículos, os condomínios devem contar com dispositivos de segurança e adotar medidas preventivas. “O marginal que comete esse tipo de crime é um oportunista, que aproveita as facilidades, como o descuido de um morador que deixa o portão aberto ou mesmo a ausência de uma câmera, que inibe o delito e ajuda na identificação dos criminosos”, assinalou o delegado.

“A segurança de um condomínio tem que ser tratada com profissionalismo e estrutura, não de forma improvisada. A presença de câmeras é fundamental, até como controle de acesso”, alertou José Boaventura, presidente do Sindicato dos Vigilantes do Estado da Bahia.

O analista criminal Guaracy Mingardi classificou a recorrência de assaltos a prédios residenciais como “de moda”. “Uma quadrilha comete o assalto, o caso é noticiado e logo outros bandidos a imitam. Então, o Estado tem que centrar fogo, combater de forma enérgica, senão vira epidemia”, advertiu.

Para Mingardi, que é cientista político especialista em segurança pública e ex-subsecretário nacional da Segurança Pública, o Estado apresenta respostas lentas diante dos constantes avanços da criminalidade. “Em São Paulo, tinha uma gangue que provocava pequenas colisões no trânsito para assaltar a pessoa que parava o carro para conferir o acidente. Quando a polícia conseguiu prender a quadrilha, já havia outra fazendo a mesma coisa”, ilustrou.

Ele defende que a eficiência do trabalho policial inclui um vasto arquivo com informações sobre os criminosos e investigações voltadas para a prisão dos chefes das quadrilhas que atacam prédios. “Acho que os condomínios devem mesmo reforçar sua segurança. Mas, não há como negar que os criminosos estarão sempre buscando alternativas para burlar esta segurança. Por isso que a resposta do Estado tem que ser rápida e eficiente”, concluiu.

Fonte: A tarde

Alimento 1 X 0 Condomínio

Devido à sua natureza jurídica a dívida de condomínio tem prevalência sobre qualquer outro crédito, perseguindo a unidade mesmo que seja alienada ou mesmo arrematada, como vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça. Pelo mesmo motivo, contra ela não subsistem as normas de proteção ao bem de família fixadas pela Lei 8009/90.

Como na Justiça, porém, cada caso é um caso, a busca pelo equilíbrio e o bom senso pode levar o julgador a decidir contrariamente ao esperado, em razão de circunstâncias especialíssimas, como aconteceu na questão relatada pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar (Resp 329.047-SP), cuja ementa assim informa:

“Bem de família. Lei 8009/90. Quotas condominiais. Hipoteca legal. Alimentos.

O imóvel residencial da família do proprietário, sobre o qual foi instituída hipoteca legal para garantia dos alimentos, não pode ser penhorado por descumprimento da obrigação do alimentante, que deixa de pagar as quotas condominiais. Peculiaridade da espécie.”

O tema é bem interessante. Como relata o ministro, certo condomínio promoveu execução de quotas condominiais contra o proprietário de apartamento. A ex-mulher e o filho, que residem no imóvel, opuseram embargos de terceiro, alegando que a sentença de separação do casal instituíra hipoteca legal para garantia de pagamento da pensão alimentícia devida a ela e ao filho. Em grau de recurso, a Décima Segunda Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo julgou insubsistente a penhora sobre o apartamento, por estar hipotecado para garantia de pagamento de débito alimentício.

Dupla perda

No recurso especial, o condomínio alegou que o imóvel responde pelas contribuições condominiais a ele referentes (por ser dívida “propter rem”, conforme mansa jurisprudência), sem sucesso. Explica o relator que no caso dos autos, há hipoteca instituída na sentença de separação, para garantia da pensão alimentícia devida pelo marido à mulher e ao filho do casal e que o imóvel serve de moradia e as quotas condominiais eram obrigação do alimentante (ex-marido).

“Se for alienado o bem, por descumprimento do alimentante – pondera o ministro Rosado -, a mulher e o filho perderão, além da moradia, a proteção da garantia de pagamento da pensão.” E prossegue: “Não me impressiona a possibilidade da perda da garantia, pois a hipoteca em princípio não impediria a alienação do bem, mas não posso deixar de considerar que exatamente os primeiros credores do proprietário serão os únicos a sofrer com a penhora e a alienação do imóvel residencial. Isto é, o devedor não paga o condomínio, nada sofre pelo descumprimento e ainda impõe aos alimentandos dupla perda.”

Lembra o relator, porém, que “a tese da possibilidade da penhora do imóvel residencial para a cobrança da quota condominial terminou prevalecendo nesta Turma para garantir a manutenção e a conservação dos condomínios, pois os proprietários dos imóveis normalmente não dispõem de outros bens penhoráveis e, imunes à penhora do apartamento, estariam desobrigados de cumprir com o pagamento das quotas condominiais, inviabilizando a prestação dos serviços comuns”.

Da decisão unânime da Quarta Turma do STJ também participaram os ministros Aldir Passarinho Junior, Sálvio de Figueiredo Teixeira, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha.

Uma última palavra. Você, leitor, como decidiria? a favor do condomínio ou dos moradores do apartamento? Ou teria uma solução diferente para o caso? Se tiver, por favor, escreva.

*Luiz Fernando de Queiroz 

Quem Paga Pelo Elevador

A definição do que sejam despesas ordinárias e extraordinárias não está na Lei do Condomínio, ou no novo Código Civil, mas na Lei do Inquilinato (8.245/91, artigos 22 e 23).

Despesas extraordinárias, diz a norma, são “aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício”, especialmente obras de reformas, pintura das fachadas, instalação de equipamentos de segurança, despesas de decoração, e também certas indenizações trabalhistas e o fundo de reserva.

Despesas ordinárias compreendem “as necessárias à administração respectiva”, entre as quais as de “manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum”.

Apesar de bem específica, a Lei do Inquilinato não chegou ao ponto de detalhar em minúcias o que seja uma “obra de reforma” ou simples serviço de “manutenção e conservação”. Em termos práticos, existe uma zona cinzenta entre um e outro, o que torna difícil discernir a respeito.

Para ilustrar, vejamos um exemplo real de situação complicada. Certo edifício de São Paulo precisa melhorar seus elevadores. O engenheiro responsável pela obra afirma que se trata de uma conservação ou manutenção. Porém os valores do orçamento e o trabalho a realizar são grandes. Dentre eles: desmontar geral do conjunto principal de tração; instalar uma nova polia deslocadora dos cabos de aço de tração; revisar o sistema de fixação; instalar novas sapatas de freio com lonas especiais; instalar novos rolamentos; executar balanceamento dinâmico etc.

Mesmo para quem não é técnico no assunto, parece que tal intervenção constituirá uma reforma do elevador e não um simples serviço de conservação, esta prevista como despesa ordinária, e que diz respeito à sua mantença corriqueira, para que continue funcionando normalmente.

A complexidade dos serviços exigidos pelos ascensores do edifício e o tempo decorrido desde a última operação técnica também indicam que uma verdadeira reforma será contratada. Aliás, o tempo transcorrido desde a última grande revisão é um bom indício do tipo de trabalho que será necessário executar. Sendo reforma, a despesa é de natureza extraordinária.

Nesse sentido decidiu o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, ao proclamar que “… as despesas de condomínio, em relação a elevadores, a cargo do locatário se restringem àquelas derivadas do uso desse equipamento, dentre as quais não se inclui a despesa para a troca de cabos, que é despesa extraordinária, de obrigação do locador, por ter a mesma natureza de reforma deles, a qual é da responsabilidade do locador” (Apelação 427.583 da 7a. Câmara, relator juiz Luiz Henrique).

Do mesmo tribunal, outra decisão, ainda mais objetiva: “A reforma de elevadores, longe de representar simples serviços de manutenção e conservação – estes, sim, despesas ordinárias – consubstancia despesa extraordinária de condomínio, a ser suportada pelo locador e não pelo locatário.” (Apelação 160.522 da 2a. Câmara, relator juiz Boris Kauffmann).

O deslinde da questão, todavia, só acontecerá quando ficar definido, ou decidido, se os serviços exigidos são de reforma ou de manutenção. Se diluídos ao longo do tempo, passariam por conservação; como de vulto, com exigência de troca ou instalação de peças, devem ser classificados como reforma. Ao menos, em parte.

Alguém, por favor, chame o Rei Salomão

Receita Extraordinária

Sabemos que a receita do fundo de reserva deve ser destinada a despesas extraordinárias do condomínio. Recentemente, nos defrontamos com outro problema: qual a destinação das receitas extraordinárias, decorrentes do aluguel da cobertura do prédio para a instalação de uma torre de comunicação? Devem ser lançadas na conta de despesas ordinárias ou constituir um fundo para aplicação em benfeitorias do prédio?

Determinado edifício de Curitiba, com gastos mensais de aproximadamente R$ 5.000,00, por força de sua boa localização e pela necessidade de empresa estrangeira em instalar torre de transmissão de dados, negociou o pagamento pela empresa de um aluguel de R$ 3.000,00 por mês, para permitir a utilização do terraço do prédio. A receita extra corresponde a 60% das despesas do condomínio. O que fez o síndico? Lançou o aluguel na conta comum do edifício, reduzindo o valor da quota mensal de R$ 150,00 para R$ 60,00 mensais. Fomos solicitados a dar nosso parecer verbal sobre o assunto.

Nosso entendimento sobre a questão difere da orientação tomada pelo síndico, com respaldo do conselho consultivo, porque não se coaduna com as normas da Lei do Condomínio análogas ao caso. Acontece que o privilegiado prédio não tem apenas condôminos residentes; muitos dos apartamentos estão alugados. Ao reduzir drasticamente o valor da quota de rateio correspondente às despesas ordinárias, o síndico está beneficiando, sem justa causa, a todos os locatários, em detrimento dos proprietários das unidades. A antena está localizada em área de uso comum, de propriedade de todos os condôminos. Se alguma reforma tiver que ser feita no telhado do prédio, a despesa será considerada extraordinária, onerando somente os proprietários. Pela mesma razão, como a receita decorre da utilização de área comum, não utilizada pelos locatários, nem mantida pelos locatários, nada mais equânime de que o proveito de seu uso só beneficie os que a mantêm.

Além do mais, uma receita extemporânea, no montante de 60% das despesas do condomínio não pode ser considerada como algo da rotina diária. É beneficio inusitado, excepcional, que raramente faz parte do dia-a-dia de nossos edifícios. Outro detalhe: o contrato é por prazo determinado, podendo cessar a qualquer momento, mediante aviso prévio das partes. Incorporar tal receita com ganho ordinário, levaria a desigualdade entre os co-proprietários que alugaram e os que não alugaram suas unidades.

Sabe-se que o condomínio constitui fator considerável na hora de fixar o valor do aluguel. Prédios com taxas elevadas induzem à redução natural do valor do aluguel. O contrário sucede se o edifício é bem administrado e das despesas de condomínio são parcimoniosas. Nas locações vigentes, o proprietário seria diretamente prejudicado, pois deixaria de ter auferido um valor maior de aluguel, porém nas locações que se fizessem no decorrer do contrato com a empresa de comunicação, mantida a taxa reduzida de R$ 60,00, os novos locatários seriam induzidos em erro, pois alugariam na convicção de que a quota de rateio é uma, mas poderiam ser surpreendidos a qualquer momento, se o contrato vier a ser rescindido por qualquer motivo.

O que fazer, então? A nosso ver, a melhor solução é destinar tal receita extraordinária a um fundo para despesas extraordinárias, ou simplesmente incorporá-las no próprio fundo de reserva do prédio. Sua destinação seria objeto de deliberação de assembléia geral extraordinária, na devida oportunidade.

Bom senso é a recomendação para evitar conflitos em condomínios com moradores em home office

Comum nos Estados Unidos e na Europa, o Home Office (pequenos comércios ou escritórios conduzidos dentro de residências) é cada vez mais comum no Brasil, principalmente nas grandes capitais e nas maiores cidades. O assunto é delicado e vem sendo alvo de polêmicas e controvérsias em condomínios verticais residenciais.

A grande vantagem de adaptar o apartamento para utilizá-lo como home-office é a flexibilidade de tempo e o ganho de qualidade de vida, já que neste modelo não há necessidade de lidar com problemas comuns do dia-a-dia como o trânsito. Outra vantagem é financeira, já que trabalhar em casa evita gastos com o aluguel de um imóvel comercial.

Em contrapartida, utilizar a residência como local de trabalho pode gerar conflitos com o condomínio e com os vizinhos. O trânsito de clientes, prestadores de serviços e fornecedores, as demandas de autorização de entrada junto à portaria e a perda da privacidade são alguns dos fatores que mais geram discussões. Entretanto, a segurança é o principal fator de preocupação entre os condôminos, pois a circulação elevada de pessoas estranhas pode aumentar a incidência de roubos e furtos nas unidades do condomínio, tirando a sensação de proteção dos moradores.

Como a tendência de home-offices ainda é uma novidade no país, não existe uma legislação específica que oriente o síndico ou o condomínio como proceder frente a este problema. Segundo o consultor jurídico da Auxiliadora Predial, Pedro Becker, o bom senso deve imperar nestes casos. “Na falta de uma legislação, os moradores e administradores devem usar apenas o bom sendo diante de conflitos”, afirma.

A síndica Adalina Marques, que lida com dois casos de home-office no Condomínio Edifício Vera Cruz, em Porto Alegre, afirma que é possível manter uma relação sadia entre o trabalhador e os vizinhos. “Pequenas ações como receber os clientes ou fornecedores na portaria pode evitar a maiorias dos desentendimentos entre vizinhos.”

Fonte: EGOM

Projetos de construção devem respeitar a legislação e contar com itens adaptados

Tornar um espaço acessível aos deficientes é uma preocupação cada vez mais constante em todo o mundo. No Brasil não é diferente. Dados do último Censo Demográfico, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), mostram que mais de 45,6 milhões de pessoas apresentam algum tipo de deficiência, totalizando 23,9% da população do País. Neste índice estão incluídas as deficiências visual, auditiva, mental e motora, de acordo com seus graus de severidade.

O Censo divulgado no ano 2000 trazia o Brasil com 24 milhões de pessoas com deficiência. Como se vê, o índice quase dobrou na última década, fazendo com que o poder público e o privado voltassem ainda mais a atenção ao tema.

O mercado da construção civil, por exemplo, passou por uma série de alterações e os novos empreendimentos continuam sendo adaptados à nova realidade. Os projetos arquitetônicos e de engenharia devem conter itens básicos que permitam a acessibilidade e a mobilidade de quem precisa.

Em poucas palavras, tornar um ambiente acessível nada mais é do que permitir que ele possa ser alcançado, acionado, utilizado e vivenciado por qualquer pessoa, inclusive as que apresentam mobilidade reduzida.

Fonte: Folha Web

Terceirização de departamento jurídico é opção econômica e eficaz para condomínios

 É certo de que a Baixada Santista virou referência no mercado imobiliário nacional. São diversos os fatores que colaboraram com essa expansão, como as muitas opções de lazer, proximidade com a capital e a valorização devido ao pré-sal. Prova disto é que Santos lidera a lista de cidades com maior índice de verticalização, de acordo com pesquisa do Ibope Inteligência. Com 63%, a cidade é seguida por Balneário Camboriú (SC), com 57%, e Porto Alegre (RS), com 47%.

Acompanhando esse cenário promissor, vem o aumento das demandas envolvendo condomínios e demais assuntos ligados ao setor. Para se ter uma ideia, em 2012 foram distribuídas em média, 1200 ações pospostas por condomínios e 400 ações movidas contra condomínios em Santos.

Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial, do escritório Adriano Dias Advocacia e Consultoria Jurídica, explica que a saída mais viável e econômica é a terceirização na gestão jurídica dos condomínios, com equipe qualificada para orientar sobre todas as questões legais.

Adriano destaca que essa assessoria deve abranger todo o processo de cobrança e redução da inadimplência, assistência ao síndico e a participação em reuniões e assembleias, consultoria tributária, fiscal, administrativa, cível, imobiliária, trabalhista, bem como na constituição ou alteração da convenção de condomínio e de regimentos internos. “Deve-se incluir a forma de atuação; a realização de audiências e o acompanhamento de processos”, destaca Adriano.

Além da atuação perante o condomínio, os condôminos, a administradora e os prestadores de serviço, o departamento jurídico terceirizado realiza toda a gestão dos contratos firmados pelo condomínio; outro item delicado e que merece atenção especial. “As principais relações são regidas por contratos e, com a finalidade de reduzir os riscos e obter o máximo benefício de tudo que foi contratado, o condomínio também precisa administrar seus contratos de forma ágil e efetiva”, afirma o advogado.

O bom funcionamento do condomínio, em todos seus aspectos, é requisito fundamental para o bom convívio e harmonia entre seus moradores. “Além da facilidade no gerenciamento e controle de todas as obrigações legais do condomínio, a gestão jurídica ajuda na redução de custos e de conflitos potencialmente existentes no condomínio ou entre os condôminos, minimiza o risco de perdas e agiliza o desenvolvimento saudável do condomínio”, finaliza o especialista.

Fonte: Primeira Edição

Locação nova requer planejamento

Pesquisa deve ser feita devido à variação de valor

O primeiro passo para quem pretende alugar um imóvel residencial num condomínio é a definição da faixa de preços do aluguel que irá assumir. O futuro inquilino deve levar em consideração encargos como a taxa condominial e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que embora seja de responsabilidade do proprietário do bem, é cobrado do locatário. Segundo uma imobiliária de São Paulo, o valor do aluguel não deve ser superior a 30% da renda líquida mensal do interessado. Esse limite é o ideal para que o inquilino possa arcar tranquilamente com as despesas da locação durante os 30 meses de vigência do contrato, informou a administradora de imóveis.

Ainda em relação ao aluguel, o candidato a locatário deve realizar uma boa pesquisa, pois os valores têm variado bastante. “Há unidades de padrões similares numa mesma rua que possuem preços diferentes, dependendo do estado de conservação ou mesmo da proximidade com terminais de ônibus ou estações de metrô”, explicou a gerente da administradora.

Ainda conforme a imobiliária, antes da assinatura do contrato, recomenda-se a vistoria no imóvel. Dessa forma é possível determinar a responsabilidade de cada um no reparo de eventuais danos.

Entre as garantias mais utilizadas estão o fiador e seguro-fiança. Por fim, o candidato deve estar atento à documentação que precisará reunir para efetivar o contrato de locação. Caso seja assalariado, serão necessários os três últimos holerites, carteira profissional com registro, RG e CPF . No caso de profissionais liberais é preciso apresentar cópia da última declaração do Imposto de Renda e declaração de retirada mensal da empresa para a qual presta serviço, informou a imobiliária.

Fonte: Folha do Condomínio

Pagou Tem Que Provar

Os problemas de condomínio relativos ao pagamento das cotas de rateio continuam aflorando nos tribunais do país. Não noticiamos todos os julgados, já que numerosos, mas somente os que chamam a atenção, por alguma peculiaridade ou por terem alguma lição que sirva de alerta a síndicos, administradores e condôminos, leitores habituais que são desta coluna.

O acórdão de hoje vem do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, em voto relatado pelo desembargador Campos Amaral. Diz a ementa (apelação cível n. 1-651830/99):

“Cabe ao devedor, se estiver em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamento dos meses cobrados, sob pena de se reconhecer o débito, pois a obrigação de pagar as taxas decorre da Convenção de Condomínio e da própria lei. A prova de quitação dos meses posteriores aos cobrados, não elide estes, pois a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente.”

Conforme sintetiza o relator, em ação de cobrança de taxas condominiais, o réu-condômino alegou que, “em face do volume de papéis que recebe, adotou como regra guardar por seis meses todos os recibos de pagamentos efetuados” tendo sito “surpreendido” pela ação do condomínio exigindo-lhe o pagamento de taxas relativas ao ano anterior à demanda, o que achou “muito estranho”,

Sem impedimentos

Em primeiro grau de jurisdição, a ação de cobrança foi julgada improcedente, sob o fundamento de que “o condomínio é pago em cotas periódicas e, comprovando o réu o pagamento de outras mensalidades posteriores àquelas requeridas na inicial, até prova em contrário, presumem-se pagas as anteriores” (art. 943, do Código Civil).

Em sua apelação, o condomínio, dentre outros argumentos, reitera de que no boleto de cobrança não consta impedimento de pagamento de taxas vincendas para os condôminos inadimplentes, “com o intuito de evitar perda maior para o condomínio”.

Tem razão o condomínio, no entender do relator Campos Amaral e dos demais integrantes da 3a. Turma Cível do TJ/DF (voto unânime), já que, para demonstrar a inexistência da dívida, “cabia ao [condômino], se estivesse em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamentos dos meses cobrados; se não o fez, há de se reconhecer a existência do débito”

Prossegue o desembargador: “A argumentação do apelado de que pagou os meses posteriores, não elide a comprovação de quitação dos anteriores, ainda mais quando é de conhecimento geral que a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente, não só para evitar maiores prejuízos ao Condomínio, como para o próprio devedor, que evitará mais multas e juros.”

Conclusão, meus amigos: 1. Não adianta guardar os comprovantes de pagamento durante seis meses apenas (a dívida só prescreve em 20 anos!). 2. A cada cinco anos, convém solicitar uma declaração de quitação ao síndico. 3. Se receber taxas posteriores, fazê-lo com ressalva (‘sem prejuízo do pagamento das taxas anteriores’). 4. Um interregno pequeno entre o vencimento e a ação de cobrança evita alegações infundadas.

Inquilino Elege e Demite

Ainda persiste a dúvida sobre se o inquilino pode participar ou não da assembléia convocada para eleger o síndico do condomínio. Outra questão também foi levantada quanto à participação do locatário, como veremos adiante.

Afinal, inquilino vota ou não para síndico? Para se bem compreender o problema, convém fazer um pequeno retrospecto da Lei do Condomínio, já em vigor desde dezembro de 1964. Em sua redação original, a Lei 4.591/64 nada dispunha sobre a presença e muito menos sobre o direito de voto dos locatários em assembléias condominiais. Entendia-se, com razão, que o condômino deveria estar presente pessoalmente ou se fazer representar por procurador devidamente habilitado.

Em outubro de 1991, a atual Lei das Locações (8.245/91), em seu artigo 83, introduziu na legislação brasileira o direito do locatário participar, circunstancialmente, das assembléias de condomínio.

Diz o mencionado artigo 83: “Ao art. 24 da lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4o.: Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Como se vê, um dos pressupostos de validação da presença do inquilino na assembléia era a existência de pauta envolvendo “despesas ordinárias” do prédio. Por suposto, qualquer outro tipo de deliberação ficava fora da alçada do locatário, mesmo que, indiretamente, de seu interesse. Mesmo sob esse raciocínio, houve quem defendesse o direito do inquilino eleger o síndico, já que sua escolha afeta diretamente os gastos ordinários do edifício, seja por seu estilo de administração seja por outros fatores.

Seja bem-vindo

Em março de 1996, o legislador ampliou as responsabilidades dos locatários, através da Lei 9.267, de 25.03.96, que deu nova redação ao § 4o. do art. 24 da Lei 4.591/64, o qual passou a ficar assim redigido: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Onde se dizia “que envolvam despesas ordinárias” passou-se a mencionar “que não envolvam despesas extraordinárias” ficando o resto de igual forma. Não se trata de mera modificação semântica. Na forma em que está redigido o parágrafo, não há mais por que não se permitir que o locatário, na ausência do locador ou seu procurador, não só participe como dê seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico. Se a deliberação não envolver despesa extraordinária (nem, a nosso ver, afetar o direito de propriedade do condômino), é legítima e bem-vinda a presença do inquilino na assembléia.

Uma outra questão que nos foi proposta há dias é se o locatário também pode se fazer representar por procurador. Também não vemos óbice a tanto. Não comparecendo o condômino, não designando representante, não podendo comparecer o inquilino, nada impede que envie seu mandatário. Não há na legislação brasileira norma que proíba tal forma de representação. Em tese, porém, é possível que, na convenção do condomínio, se estabeleçam regras específicas sobre o problema.

Não esquecer, por fim, que o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato de locação, a sua condição de inquilino da unidade autônoma onde reside ou trabalha.

Proprietário é que tem de pagar despesa extra de condomínio

Gastos do condomínio com paisagismo, obras no prédio e compra de equipamentos devem ser custeados pelo proprietário

Reforma, pintura, compra de equipamentos, obras emergenciais. São muitas as despesas relacionadas a um imóvel que podem gerar impasses entre o proprietário e o inquilino. Para evitar desentendimentos, é importante saber quais obrigações de cada um.

Os pontos que mais causam confusão dizem respeito a despesas extraordinárias do condomínio, que podem ser destinadas a obras no prédio, paisagismo, aquisição de equipamentos etc.

Quem mora de aluguel não precisa pagar os acréscimos na taxa relacionados a pintura do prédio, compra de interfones, aquisição de brinquedos para playground ou de aparelhos para sala de ginástica, reformas em guaritas ou nas áreas sociais, entre outros pontos.

“Muitas vezes o boleto de cobrança vem pouco discriminado, e o inquilino paga tudo. Mas é preciso estar atento, pois essas coisas extras cabem ao dono”, afirma Marcelo Manhães de Almeida, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da seção paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP).

O especialista recomenda que o inquilino pague somente as despesas ordinárias e comunique formalmente ao proprietário em relação à parte que lhe cabe. Além disso, convém falar com a administradora para que a conta esteja mais bem esclarecida nos meses seguintes.

Fonte: Terra

Devemos observar as regras de permissão de animais de estimação em nossos condomínios

Afinal, os cães comprometem ou não a saúde e a higiene dos edifícios? É direito do condômino ter seu animal de estimação em casa, apesar da proibição do regimento interno e da convenção do condomínio?

Uma decisão da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, relatada pelo desembargador Eduardo de Moraes Oliveira, ilustra bem a polêmica. A lide iniciou quando o condomínio interpôs ação de obrigação de fazer contra um dos moradores sob a alegação de estar descumprindo a convenção e o regimento, por manter cachorro na unidade autônoma e nas dependências do edifício, o que causava intranqüilidade e outros problemas aos condôminos.

Na contestação, o réu aduziu que se trata de animal de pequeno porte, que recebe todos os cuidados necessários, inclusive com o controle de vacinação e que permanecia no interior do apartamento, sem oferecer qualquer ameaça à higiene, segurança ou sossego do edifício.

Em grau de apelação, o condomínio sustenta que a mera presença de um animal na unidade e áreas comuns do edifício já seria o bastante para causar incômodos aos demais condôminos e que o dono do cachorro sempre teve ciência da proibição imposta pelas normas do prédio, que têm força de lei, dado o caráter normativo da convenção.

Em seu voto, o relator lembra que, sem dúvida, a convenção elaborada pelos condôminos se sobressai, impondo direitos e encargos aos residentes na edificação, a teor do disposto na Lei do Condomínio (art. 9o, § 3o, “c” e art. 10, III), estando apta a regulamentar o convívio comum, inclusive impondo limitações à presença de animais em suas dependências.

Prova é tudo

No caso em julgamento, a regra aprovada dispõe que fica terminantemente vedado “possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e a tranqüilidade do edifício…”. Logo, argumenta o relator, a rigor o condomínio não proíbe a presença de animais, mas tão-somente daqueles que possam afetar a saúde e a paz da coletividade. Resume-se tudo, então, em provar se o animal de estimação é ou não dócil, inofensivo, salutar e quieto como exigem a norma interna e a harmonia dos residentes.

Nas palavras do magistrado: “Caberia ao condomínio atender ao disposto no art. 333, I, do Código de Processo Civil, a fim de trazer a certeza de que o referido animal de estimação se apresentasse como uma concreta ameaça à saúde, ao sossego e/ou à segurança dos demais condôminos”.

O voto favorável ao animal, porém, não foi unânime. O revisor da apelação, desembargador Valter Xavier, votou pelo desalijamento (desalijar: ato de despejar) do cão do prédio, por entender “imperativo que se respeite a vontade dos condôminos, porquanto não se encontra violada qualquer norma legal na espécie”. Fulmina: “Afinal, induvidoso que os cães comprometem a higiene e a tranqüilidade do edifício”.

O voto de desempate, do desembargador João Mariosa, foi favorável ao pequenês. Deixamos de transcrever a ementa por ser demasiado longa. A íntegra pode ser obtida através da internet, pelo número 1999.07.1.009897-5.

Como ocorre neste tipo de questão em todo o Brasil, a polêmica continua sem um direcionamento claro também em Goiânia.

Uma decisão em 28/03/2000, na segunda Câmara Cível do TJGO, relatada pelo desembargador Jalles Ferreira da Costa, estabelece que “I – O fato do regimento interno do condomínio proibir a manutenção de animais nas unidades autônomas do prédio, não é suficiente a impedir o condômino de tê-los, sob pena de ferir o principio da legalidade, bem como o direito de propriedade, garantidos pela constituição federal. II – a cláusula proibitiva inserida na convenção deve ser arredada quando a situação não causar incômodo ou risco à saúde e segurança dos condôminos”, indicando que a proibição dos animais não pode ocorrer quando o mesmo não causar incômodo, riscos à saúde ou segurança dos condôminos.

Entretanto, uma decisão em 26/11/1998, na mesma segunda Câmara Cível do TJGO, relatada pelo desembargador Fenelon Teodoro Reis, estabelece que “se a convenção do condomínio e seu regimento vetam a permanência de animais em unidades autônomas e em suas dependências, mesmo tratando-se de cão de pequeno porte, a inobservância desse dispositivo constitui violação dos preceitos aprovados pelos condôminos que visam o sossego, a salubridade e a segurança dos mesmos”, indicando que a proibição é válida.

Difícil prever qual a tendência que prevalecerá no futuro distante: o convívio com os animais ou seu afastamento gradativo de nosso meio (basta lembrar a intimidade de vida entre homem e animal na Idade Média). Quem viver, verá.

A Instituição do Novo Ser

O segundo artigo do novo Código Civil a tratar do condomínio edilício (novo nome) indica sua forma de instituição. Corresponde parcialmente ao art. 7o da Lei 4.591/64 e está assim redigido:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.”

Algumas observações:

1. O novo Código Civil já faz referência a lei especial, que, quando aprovada, informará quais serão os outros requisitos para a instituição de um condomínio edilício. Haverá no futuro uma Nova Lei do Condomínio? É bem possível.

2. Atos entre vivos são os fenômenos jurídicos oriundos da manifestação da vontade das pessoas. No caso específico, inclui a incorporação imobiliária, a construção seguida de venda, a divisão da herança, o registro de usucapião (hipótese prevista no novo Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01), a doação, a dação em pagamento e assim por diante. Fora a incorporação, em que “o condomínio antecede ou nasce junto com a construção do edifício” (Guia do Condomínio IOB, pág. 2), nos demais “a existência do edifício preexiste ao condomínio por unidades autônomas” (idem).

O novo Código não faz referência explícita à incorporação imobiliária, fórmula dominante de constituição de condomínios no Brasil, e não regulamentou a matéria, restando incólume a vigência dos artigos 28 e seguintes da Lei 4.591/64.

3. Na legislação ainda em vigor, há maiores detalhes sobre a individuação de cada unidade autônoma, que deverá ser assinalada por “designação especial, numérica ou alfabética”. O novo legislador preferiu norma mais genérica (inciso I), decerto porque o tema já é velho. Em todo o país quem mora ou trabalha em prédio sabe que cada sala, loja ou apartamento tem a sua numeração própria.

Na lei de 1964 o legislador recomendava que a fração ideal do terreno e coisas comuns deveria ser “expressa sob forma decimal ou ordinária”. Na lei de 2003 (ano em que entra em vigor), esta exigência foi omitida, pressupondo-se, cremos, que todos saibam como atribuir fração ideal a cada unidade.

4. Silenciou o novo Código Civil a respeito da instituição de condomínio em terreno onde não há edificação, mas no qual o proprietário planeje algum empreendimento com duas ou mais edificações (casas, sobrados ou prédios), a serem levantadas ao longo do tempo (Lei 4.591/64, art. 8o). Significa dizer que tais obras não mais poderão ser lançadas em forma de condomínio ou, ao contrário, que o art. 8o, da atual Lei do Condomínio, com suas quatro alíneas, não foi derrogado pelo novo Código Civil, em razão exatamente de este não ter regulamentado o assunto? A resposta, o tempo dirá, ou melhor, a Justiça dirá.

5. Contrariando moderna terminologia, a cabeça do art. 1.332 ainda faz referência a “Cartório” de Registro de Imóveis, termo execrado por notários e registrários públicos (ex-cartorários).

A lei em vigor menciona simplesmente “registro de imóveis”, assim mesmo, em minúsculas.

Sete Direitos e Deveres

Em muitos pontos o novo Código Civil resolveu polêmicas entre condôminos. A questão de saber se o proprietário pode ou não participar das assembléias estando em débito com sua quota de rateio ficou esclarecida no novo texto legal.
Diz o novo Código:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”

Apesar da má redação (de um Código Civil esperava-se melhor apuro na linguagem), o texto é bem claro. No inciso I, onde se lê dispor, entenda-se que o proprietário pode livremente onerar, dar em pagamento, vender, doar ou alienar de qualquer modo a sua unidade. É esse o sentido do verbo dispor, em bom juridiquês.

No inciso II chama a atenção o emprego da palavra compossuidores, ao invés de condôminos ou proprietários. O legislador, ao que parece, demonstra sua intenção de que os direitos são extensíveis a todas as pessoas assemelhadas aos proprietários, como os promitentes compradores e cessionários.

O inciso III, apesar de claro, ensejará controvérsias, por certo. Quando uma pessoa se encontra “quite”? A existência de multa não paga, mas contestada, deixa o condômino sem quitação? É bom que o tema seja regulado pela convenção do condomínio.

Quatro deveres

Em seguida aos três direitos, o novo Código Civil elenca quatro deveres dos coproprietários. “Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais:

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

O rateio das despesas condominiais passará a ser feito, obrigatoriamente, de acordo com a fração ideal de cada unidade. O novo Código Civil não mais permite, ao menos expressamente, que os condôminos aprovem critério diferente. A atual Lei do Condomínio (4.591/64) dispõe que “salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade” (art. 123, § 1o). Tal exceção não está prevista na lei futura.

A proibição de realizar obras que comprometam a segurança da edificação não estava explícita na Lei 4.591/64. Por mais óbvio que seja a regra, é bom que tenha sido ordenada. Facilitará aos proprietários aprovarem normas mais rígidas de obras nos prédios, inclusive quanto a horário e barulho.

Os deveres dos incisos III e IV são os mesmos já previstos na Lei do Condomínio (art. 10), com outras palavras. Segurança, sossego e saúde (salubridade) continuam a ser as pedras angulares do comportamento exigido dos moradores em relação a seus vizinhos, tal como prevê o atual Código Civil (art. 554). O legislador, estranhamente, incluiu um novo dever aos condôminos: a obediência aos bons costumes. Criou uma nova polêmica, onde a poeira já havia baixado há tempo.

Reformas em unidades

Orientações e procedimentos importantes que o síndico deve saber

Reformas que ocasionem um excesso de carga num andar ou alterações estruturais como retirada de paredes ou pilastras podem causar desabamentos. Exemplo: remoção ou construção de uma parede não-prevista pelo projeto original. A laje transfere o peso para os pilares, que podem sofrer avarias.

Por isso, o síndico deve ser sempre informado sobre qualquer tipo de obra que envolva quebradeiras, como construção ou demolição de paredes não previstas no projeto original, e agir com rigor em casos de alterações estruturais. Veja como:

  • Como reformas em unidades podem ocasionalmente comprometer a estrutura do prédio e podem gerar transtornos entre vizinhos por causa do barulho, é conveniente que o síndico seja sempre comunicado antes do início.
  • Tenha em mente que uma simples parede pode ser a sustentação do prédio e, se alterada, pode danificar toda a estrutura;
  • Seria interessante haver uma norma a respeito no Regulamento Interno ou na Convenção – ou, ao menos, tornar este aviso um procedimento informal no condomínio.
  • Em reformas grandes nos apartamentos, o síndico deve valer-se de um perito para avaliar se elas não trarão danos à estrutura do prédio.
  • Vale ressaltar que, se ocorrer algum tipo de incidente, o síndico pode ser responsabilizado.
  • A contratação de um engenheiro civil responsável (com registro no CREA) é obrigatória;
  • O engenheiro deve emitir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Esse laudo assegura que a reforma está em conformidade com a lei, e com as normas técnicas;
  • O síndico também deve informar ao condômino responsável pela reforma o horário permitido para estas atividades, bem como outros procedimentos básicos, como o que fazer com o entulho.

Trincas e fissuras

  • Independente de obras ou reformas nas unidades, é muito provável que no seu condomínio haja pequenas fissuras em locais variados, como em algumas paredes ou na cobertura, ou na garagem. Esses cortes, que podem ser chamados de fissuras, trincas, rachaduras ou até fendas, estão presentes em diversas estruturas do condomínio, e não podem passar despercebidos.
  • O sinal de alerta acontece quando a fissura começa a se expandir. Pode também mudar de cor, ou minar água. Nesses casos, o tempo de procurar um perito é curto. Quanto mais houver demora na busca de um reparo, mais caro este será.

Sobre o barulho

  • O barulho gerado por obras em alguma unidade do condomínio deve ser tolerado, desde que a reforma seja realizada dentro do horário estabalecido pelo Regulamento Interno. Mesmo assim, o uso bom senso é recomendado. A obra não deve se estender por muito tempo.
  • No caso de obras, o horário padrão, em geral, é das 8h às 17h, mas isso varia de acordo com o Regulamento Interno de cada condomínio
  • Existe um limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil:“Art. 1.336. São deveres do condômino:
    (…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Entulho na caçamba

  • É inconveniente que o entulho da obra seja recolhido na lixeira comum do condomínio, a menos que o volume seja muito pequeno. Caso contrário, os restos da reforma devem ser depositados em uma caçamba apropriada. ]

 

Fonte: SindicoNet

Reunião de condomínio pode ser legal

Na vida em condomínio, todas as decisões importantes são tomadas em assembleia geral: eleição de síndico, previsão orçamentária, aprovação de contas, obras e benfeitorias, rateio extra, mudança de regras. Tudo passa pela assembleia, nos termos do Código Civil e das convenções de condomínio.

Participar e votar é o principal direito do condômino, já que as decisões são democráticas e deliberadas conforme o voto da maioria dos presentes. Mas como explicar o baixíssimo quorum, inferior a 20%?

Em média, a cada cinco proprietários, só um comparece. Será por conta da novela, do jogo de futebol, do trânsito caótico? A verdade é que muitos se arrepiam só de ouvir falar em reunião de condomínio, que, não raramente, é sinônimo de baixaria e confusão, com hora para começar e sem previsão para acabar.

Acontece que as decisões de assembleia são soberanas e têm impacto sobre todos -no bolso e na vida cotidiana. Somente uma grande mudança de postura é capaz de acabar com o fantasma das assembleias traumáticas e criar a cultura de reuniões lotadas, agradáveis e rápidas. Nessa conjunção de esforços, aos moradores cabem três importantes missões: comparecer aos encontros (participar e votar), opinar com educação e serenidade (sem ataques pessoais) e não levantar assuntos fora da pauta.

Para síndicos e administradores, a tarefa é bem mais árdua e vale aqui destacar dez mandamentos:
1. Convocar assembleias regulares, não apenas uma vez por ano.
2. Escolher datas e horários coerentes, com divulgação maciça.
3. Elaborar pautas curtas, para que os temas sejam bem discutidos.
4. Fornecer material explicativo, para facilitar os debates.
5. Providenciar recursos de som e imagem para as apresentações.
6. Realizar uma prévia com o conselho, a fim de alinhar o discurso.
7. Indicar um presidente de mesa com boa oratória e conhecimento dos assuntos da pauta.
8. Utilizar parecer de profissionais para assuntos técnicos e convidá-los a participar das reuniões.
9. Montar comissões e grupos para tarefas mais complexas.
10. Estabelecer horário limite para o encerramento dos trabalhos.

Por fim, é recomendável oferecer bolachinhas, água e café, pois muitos chegam direto do trabalho e a tentação de ir para casa é grande.

Fonte: Folha de S. Paulo

Próspero graças à Justiça

A prosperidade do condomínio no Brasil, como instituição e sonho de consumo da classe média, tem muito a agradecer ao criador da Lei do Condomínio (4.591/64), jurista Caio Mário da Silva Pereira, que lhe deu o arcabouço legal, e aos tribunais do país, que vêm interpretando a lei de forma a preservar sua finalidade. Não fosse assim, hoje o condomínio já teria se desvirtuado, seria mais um esqueleto no armário de insucessos nacionais.

O entendimento dos juízes, respaldado pelos tribunais, permite que o condomínio sobreviva dignamente, apesar das enormes dificuldades para conseguir pagar seus compromissos e encargos sociais. Um dos esteios do condomínio, neste sentido, é a noção exata de que as cotas condominiais constituem dívida propter  rem, que em bom português significa exatamente “próprias da coisa”, dívidas que decorrem da própria natureza do bem, sem as quais sua própria existência estaria em jogo.

Não são poucas as tentativas de vulgarizar o débito condominial, no intuito de evitar o pagamento das despesas comuns. Por isso, é sempre alvissareiro deparar-se com novas decisões judiciais, especialmente do Superior Tribunal de Justiça, confirmando o valor privilegiado do crédito condominial, como esta, cuja ementa diz o seguinte:

“As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários. 2. Em virtude das despesas condominiais incidentes sobre o imóvel, pode vir ele a ser penhorado, ainda que gravado como bem de família.”

Neste acórdão (846.187-SP), relatado pelo ministro Hélio Quaglia Barbosa, ficou bem claro que “o proprietário do imóvel ou promitente vendedor deve arcar com as cotas condominiais, e não o adquirente, quando o condomínio não teve ciência do compromisso de compra e venda”, porém “se é dado ao condomínio ciência da promessa de compra e venda, nesse caso é o promitente comprador quem detém titularidade para responder em juízo pelas taxas condominiais”. Em qualquer hipótese, vê-se, o condomínio tem legitimidade para perseguir o pagamento de seu crédito.

No mesmo aresto, ficou consignado que a posse da unidade condominial não define quem deve arcar com o pagamento das despesas condominiais. Como diz o relator, é “inconvincente a tese dos recorrentes de que, sem deter a posse do apartamento, ficaria afastada a responsabilidade pelas despesas dele decorrentes”, o que seria cogitável somente na hipótese de “promessa de compra e venda”.

O fato de a dívida condominial ser própria da coisa permite que a cobrança seja dirigida contra quem quer que adquira o imóvel, mesmo que através de contratos sucessivos. Para desobrigar-se, o alienante deverá providenciar o registro da escritura ou compromisso, enviando cópia ao síndico, para suas anotações. Não raro, ex-proprietários de unidades são surpreendidos com ações de cobrança meses ou anos depois de terem vendido seu apartamento, porque ainda constam no registro imobiliário como legítimos titulares do bem.

Fração ideal rege voto

Condomínio do Estado do Rio de Janeiro, constituído por casas e terrenos (que pagam 50% de rateio em relação às áreas construídas) onde o incorporador pretende construir novas residências, consulta o TeleCondo sobre algumas peculiaridades. 

É válida a interpretação de que cada fração ideal corresponde a um voto? No caso, como o número de terrenos vazios é maior que o de casas construídas, o incorporador mantém a maioria dos votos.

Cada fração ideal, devidamente identificada, tem assegurado o seu direito de manifestação ou de voto. Saliente-se que o direito de voto é proporcional à fração ideal do solo, desde que não exista disposição em contrário na convenção condominial.

É o que determina o parágrafo único do artigo 1.352 do Código Civil: “Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.”

Ou seja, o incorporador continuará mandando no condomínio enquanto detiver a propriedade da maioria dos lotes, só perdendo seu poder se abusar de seu direito, o que teria que ser provado judicialmente e dependeria da obtenção de sentença favorável. 

Essa fração ideal, pagando de forma parcial o condomínio, tem o mesmo poder de voto de quem paga a cota total? Lembra o TeleCondo que não se pode confundir a forma de pagamento do rateio com o valor que cada voto possui. Pela inteligência do parágrafo único do artigo 1.352, acima citado, os votos são correspondentes à fração ideal do solo, salvo disposição em contrário.

Por sua vez, a forma de rateio possui previsão no artigo 1.226, I do Código Civil, que também determina que, não havendo expressa previsão divergente na convenção, o rateio se dará de forma proporcional às frações ideais. Leia: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei n. 10.931/04)”.

Mais uma vez, o incorporador continua mandando no jogo. Como quando se decidiu reduzir o valor do condomínio dos terrenos não-edificados não se diminuiu igualmente o peso de seus votos, talvez uma ação declaratória obtenha a eqüidade que o bom senso exige.

Duas outras questões foram solicitadas, sobre a o tema das procurações. 

Podemos questionar judicialmente as atas de condomínio cujas procurações foram apresentadas irregularmente? Diga-se que qualquer documento juntado de forma irregular pode ser impugnado, tanto administrativa quando judicialmente.

Porém, tudo depende da gravidade da irregularidade. Algumas são perfeitamente sanáveis, sendo razoável dar-se um prazo para que o interessado supra a deficiência, mas outras causam a nulidade do documento, sendo irrecuperáveis, sem dizer que certos papéis (ou atos) são juridicamente inexistentes.

As procurações têm que obrigatoriamente ter reconhecida em cartório a assinatura de seus outorgantes? A resposta está escondida no parágrafo segundo do art. 654 do Código Civil, que diz: “O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.” Logo, não havendo tal exigência na convenção do condomínio, as procurações sem reconhecimento de firma possuem plena eficácia, não ficando sujeitas a qualquer tipo de impugnação.

Porta corta-fogo

Item de segurança segura a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Nem só de câmeras e alarmes vive a segurança de um condomínio. Apesar de muito mais incomum que assaltos, os cuidados com incêndios devem estar sempre em dia. E um equipamento bastante útil nesses casos são as portas corta-fogo.

Realidade na grande maioria dos edifícios construídos após 1983, as portas corta-fogo mantêm a fumaça e o fogo longe da rota de fuga dos moradores, em caso de incêndio no edifício. Por lei, o equipamento deve ser capaz de isolar a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Manutenção

A porta pode ser feita de diferentes compostos com diversos materiais como madeira, aço, gesso, vidro e vermiculita. Deve contar com barra para abertura e fechamento ou maçaneta. E, para fechar e abrir com facilidade, deve apresentar molas nas dobradiças.

As molas são a parte da porta que mais precisam de manutenção – uma empresa deve visitar o condomínio, em média, a cada três meses para checar a situação do equipamento. Afinal, é a mola quem deve manter a porta fechada sempre. Se permanecer entreaberta, deve passar por manutenção.

É importante que a empresa contratada para cuidar desse equipamento deve ser especializada em segurança contra incêndio, com serviços certificados pela NBR 11 742, que trata de portas corta-fogo.

Mau uso

A porta corta-fogo pode apresentar outro problema, mas dessa vez, em relação ao uso dos moradores. Há casos em que a unidade é a única no andar, e os condôminos decidem por trancar a porta. Nesses casos o síndico deve conversar com o morador sobre a gravidade da questão, já que em caso de incêndio as pessoas ficariam ali, barradas, sem ter para onde ir.

O mesmo vale para moradores da cobertura. Dependendo da altura da edificação, pode haver uma rota de fuga para a cobertura. Por isso, é de extrema importância que a passagem se mantenha livre. Vale lembrar que é a brigada de incêndio a responsável por decidir as rotas de fuga no local. Daí a importância de mantê-la sempre bem treinada.

As únicas portas corta-fogo que devem ser mantidas trancadas são as que guardam as bombas e geradores do condomínio, evitando o acesso de crianças e outras pessoas, que não os funcionários, ao local.

Há também casos de quem use um calço para manter a porta aberta – inutilizando-a, assim, em caso de incêndio na edificação.

Para ter mais segurança, o ideal é que se vote em assembleia por manter as portas corta-fogo destrancadas e fechadas dos andares e estipular multa para quem desrespeitar a regra. Para deliberar sobre o assunto, basta maioria simples dos presentes.

Outro problema em caso de incêndio é a obstrução das rotas de fuga. A escada de incêndio é muitas vezes usada pelos moradores para abrigar cestos maiores de lixo, bicicletas, carrinhos de bebê. Isso é fortemente desaconselhado pelo corpo de bombeiros, já que, em um momento de pânico os objetos irão atrapalhar a passagem.

Escadaria de emergência

Além de não poder apresentar objetos, a escada de emergência –e rota de fuga em caso de incêndio- deve apresentar uma série de cuidados, além da porta corta-fogo:

  • Corrimão contínuo: na altura adequada pelo corpo de bombeiros, sem ponta viva – ao chegar próximo da porta, ele é chumbado na parede
  • Luz de emergência: uma iluminação que funciona em caso de incêndio, auxiliando os moradores a encontrar a rota de fuga
  • Sinalização fotoluminescente: adesivos que brilham no escuro apontando a rota de fuga correta,  número dos andares, a saída e o acesso ao térreo
  • Extintores de incêndio: O condomínio deve contar com três tipos, que têm usos bastante diferentes:
    - Água: serve para apagar o fogo de madeiras, sofás, cortinas
    - Pó químico: usado principalmente para fogo advindo de instalações elétricas
    - CO2: Para uso em motores, bombas e geradores

Outro sistema

Mas a porta corta-fogo não é o único artifício para colaborar com a segurança em caso de incêndio no edifício. Há também a pressurização de escadas, norma em São Paulo para construções a partir de 1993, que consiste em um sistema de ar condicionado central que joga o ar frio dentro da escada de emergência, assegurando que a fumaça tóxica do incêndio não chegue ao ambiente.


AVCB

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros tem duração que depende de cada estado. Em São Paulo, os edifícios residenciais devem passar por vistoria a cada três anos, e os comerciais entre dois ou três.

Mas caso haja denúncia sobre o mau estado do condomínio, pode haver visita antes desse período, e o AVCB pode, inclusive, ser cassado, caso os itens de segurança do local não estejam de acordo com a lei.

Em condomínios antigos, onde não haja espaço para a construção de uma escada de emergência enclausurada, e nem a possibilidade de implementação de portas corta-fogo é importante conversar com o corpo de bombeiros local. Dessa forma é possível decidir, juntos, quais medidas de segurança contra incêndio devem ser tomadas.

Fonte: Sindico Net

Sindicato critica proposta que torna condomínios em pessoas jurídicas

Secovi acredita que a aprovação do projeto de lei irá trazer mais ônus aos condomínios.

 A Câmara dos Deputados analisou, na última quarta-feira (7), o projeto de lei 80/2011, que permite que os condomínios residenciais e comerciais verticais (prédios) e horizontais (casas) sejam registrados como pessoa jurídica. O objetivo é fazer com que os condomínios tenham mais facilidade, por exemplo, para as ações que envolvem a cobrança de cotas atrasadas dos condôminos.

No entanto, segundo a Agência Câmara, o diretor do Secovi/RJ (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais do Rio de Janeiro), Pedro Carsalade, declarou que a aprovação do projeto irá trazer mais ônus aos condomínios.

Segundo ele, se o condomínio for transformado em empresa, será necessária uma formalidade maior: obrigações que dizem respeito a empresas passarão a fazer parte dos condomínios.

“Não podemos ter uma lei que olha diferentemente para várias partes. Ou a gente faz uma lei que atenda às necessidades de todos os condomínios, ou então é melhor não aprovar essa lei”, afirmou, referindo-se ao fato de que o projeto torna facultativo ao condomínio tornar-se pessoa jurídica.

O vice-presidente do Secovi/SP, Hubert Gebara, também criticou a medida e argumentou que o condomínio não tem fins lucrativos, como uma empresa.

Também destacou que quem compra um apartamento em um edifício residencial, por exemplo, não o faz com a intenção de tornar-se sócio do seu vizinho, o que aconteceria com a aprovação da medida.

Na opinião de Gebara, a regulamentação dos condomínios já é feita de forma adequada pela legislação vigente. “Não precisamos dos malabarismos jurídicos propostos no projeto de lei”, declarou, ao afirmar que a aprovação da proposta provocará insegurança jurídica.

Fonte: InfoMoney

Saiba como são calculadas as multas nos condomínios

Todas as regras de convivência, como não fazer barulho após as 22h e não deixar cachorros soltos nas áreas comuns, têm de estar previstas no regimento .... Foto: Shutterstock
Todas as regras de convivência, como não fazer barulho após as 22h e não deixar cachorros soltos nas áreas comuns, têm de estar previstas no regimento interno do condomínio
 Quase todo prédio tem aquele morador problemático, que incomoda os vizinhos. Uns escutam música muito alta, outros saem para passear com o cachorro sem a guia e há aquelas moças que insistem em andar de salto alto depois das 22h. Muitas vezes basta uma conversa ou uma advertência formal, mas quando isso não é suficiente o condomínio pode aplicar multas a quem perturba a ordem. Veja como funciona o processo.
Se o seu vizinho te incomoda, o primeiro passo é registrar uma queixa junto ao zelador ou síndico. Eles vão verificar se a reclamação procede e enviar uma notificação ao bagunceiro. “Existem coisas mais fáceis de provar, como uma pessoa que estaciona invadindo a vaga dos outros. Outras ocorrências, como quando uma pessoa faz barulho ao andar ou joga bitucas de cigarro pela janela, são mais difíceis de registrar. Uma opção é chamar o zelador no momento em que aquilo está acontecendo”, sugere Márcia Romão, gerente da divisão de atendimento ao cliente.
As normas de punição para um condômino que perturba a paz ou não arca com suas dívidas com o condomínio têm de estar previstas no regulamento interno ou convenção do condomínio. “Diante da gravidade da infração é que vai ser determinada a multa àquele morador”, esclarece o advogado especializado em direito condominial Alexandre Marques, do escritório paulistano Rachkorsky Advogados Associados.

“A regra geral é que a pessoa deve ser avisada na primeira vez e multada na segunda. Ela ainda tem o direito de recorrer da multa na assembleia”, afirma Marques. Isso acontece quando a pessoa se sente injustiçada e consegue provar que foi perseguida. “A assembleia pode anular ou ratificar a multa se a pessoa conseguir provar que não estava no prédio na data da infração. Ela também pode levar o caso para o juizado especial ou processar o condomínio por danos morais.”

Cálculo da multa
O valor da multa varia de acordo com a gravidade da infração e com o número de ocorrências. Segundo Márcia Romão, a cifra é calculada como um percentual das despesas ordinárias do condomínio – ou seja, uma parte dos custos fixos mensais para a manutenção do prédio. Por exemplo: se o valor do condomínio é de R$ 500, as despesas ordinárias devem ficar em torno de R$ 350, e a multa será uma porcentagem desse valor, que vai variar de acordo com o tamanho do problema causado.

Infração reincidente
É muito comum que um morador receba várias multas por uma mesma infração, como deixar o cachorro sem a guia da coleira, por exemplo. “Se ele recebe multas repetidamente pela mesma infração, é possível fazer uma assembleia específica para subir o valor da multa. Não é só um problema financeiro para o condomínio, esse morador está causando desordem”, explica Márcia. A insistência pode acontecer porque o condômino não reconhece seu comportamento como inapropriado e continua a fazer a mesma coisa. “Geralmente, no primeiro momento ele não concorda porque se sente injustiçado. Depois pode consultar um advogado e marcar uma reunião com o síndico e administradora para discutir a situação”, afirma a gerente.

Uma segunda situação bastante comum é quando o condômino não paga as multas pelas infrações cometidas. Em geral, o motivo é o mesmo: ele não sente que tenha feito nada de errado. Quem não paga as multas fica em dívida com o condomínio, e é como se não pagasse a parcela mensal para a manutenção do edifício. “Neste caso, o advogado do prédio pode levar o caso a uma cobrança judicial. Mas o condomínio não pode acionar o inquilino, só o proprietário. É dele que pode vir a ordem de despejo”, afirma Márcia Romão.

Caso o condômino recorra da multa mas, mesmo assim, tenha que pagá-la, é possível negociar um parcelamento junto ao síndico, explica Márcia: “A administradora executa os pedidos do síndico. Ela age como se fosse um advogado.”

Fonte: Terra

As funções do síndico

Condômino ou não, o representante legal do condomínio, mais conhecido como síndico, tem como meta representar o condomínio e praticar atos em defesa dos interesses comuns dos moradores, dentro de suas atribuições conferidas por lei ou pela convenção condominial.

Tudo começa na assembleia geral, onde os condôminos colocam sua confiança no novo encarregado pela organização do condomínio. Portanto, o eleito deve ter consigo não somente a vontade de realizar projetos para o bem estar dos moradores, como também agilidade para enfrentar várias outras questões.

Por falar em assembleia, o síndico também deve prestar contas à assembleia.

O síndico tanto pode ser um morador do condomínio ou um síndico profissional, contratado exclusivamente para isto. Em muitos condomínios, a contratação de síndico profissional é uma grata realidade e vem funcionando muito bem.

Uma vez eleito o síndico, a orientação dos funcionários, fiscalização e execução das deliberações feitas nas assembleias são encargos que farão parte da rotina do seu dia a dia. Para administrar o condomínio, pode-se contratar uma administradora que ficará encarregada da folha de pagamento e cobrança das contribuições condominiais. Esta é, aliás, a solução que eu, pessoalmente, indico.

É importante destacar que o papel do síndico, além das atribuições fixadas em lei, possui também mais uma missão no exercício do seu mandato: a mediação de conflitos. Refiro-me ao encarregado de mediar confusões que podem ser gerados pelos próprios moradores.

Ao síndico cabe também impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno do condomínio. Tarefa nada fácil, porém fundamental. Ao síndico recomenda-se também a impessoalidade no trato com os moradores.

Ninguém disse que ser síndico é fácil, mas com empenho e personalidade tem o dever de deixar os moradores satisfeitos pelo seu trabalho.

Fonte: Condoworks

Condomínio faz sorteio de vaga de garagem em prédio na Zona Leste

Moradores de 60 apartamentos têm apenas 10 vagas de garagem. Condôminos ainda precisam pagar uma mensalidade de R$ 50.

Os estacionamentos e as garagens geralmente causam problemas nos condomínios. A localização da vaga e até o tamanho do carro do vizinho são motivos de reclamação dos moradores. O quadro “Meu condomínio tem solução”, do SPTV, mostrou nesta terça-feira (06) a solução que dois prédios da capital encontram para amenizar a situação.

Os moradores dos 60 apartamentos de um condomínio na Vila Curuçá, na Zona Leste, tinham apenas seis vagas de garagem. Então, a síndica do prédio resolveu usar a área que a construtora usava para guardar material de construção para criar mais quatro vagas. “Todos os interessados participaram do sorteio. Os 10 primeiros que saíram foram os que fecharam o contrato”, diz Tânia Alves.

Mas a vaga no condomínio tem prazo de validade. A cada seis meses, é realizado um novo sorteio e os moradores escolhidos ainda precisam pagar uma mensalidade de R$ 50. Os condôminos que não conseguem lugar reclamam da medida. “A gente custa a ter um carro. Quando tem, precisa deixar na rua”, diz o zelador Raimundo Pereira.

Em outro condomínio, em Santana, na Zona Norte, a construtora disse que havia uma vaga para cada um dos 128 apartamentos. Mas depois que o prédio foi entregue os moradores descobriram que ainda faltavam 20 vagas. E há lugares para estacionar em três pavimentos. O tamanho das vagas também causa insatisfação. No espaço onde deveriam ficar seis carros, o lugar é tão pequeno que o motorista nem consegue abrir a porta do veículo. O jeito foi ignorar a marcação e perder uma das vagas. Com tudo isso, os garagistas tiveram que entrar em ação.

“Tem que arrumar lugar para colocar os carros, mas sempre a gente dá um jeitinho. O pessoal que a gente já sabe que sai mais cedo para trabalhar já deixa os carros no jeito, com a chave no jeito para eles saírem”, diz o garagista João Donizete de Paulo.

Além de ter que pagar os salários dos funcionários, os moradores sofriam com os alagamentos. O jeito foi juntar mais dinheiro e construir um piscinão. Com todos esses problemas, tem morador que reclama da taxa de condomínio que passa dos R$ 600. “São quatro garagistas, acaba pesando sim. O condomínio fica mais caro”, diz Elza Medeiros, moradora do condomínio.

Fonte: G1

Prédios devem criar regras justas para os animais

Bichos de estimação são considerados patrimônio e restrições do condomínio, como horário para passeio, são ilegais, segundo o advogado Renato Horta ( Eduardo Almeida/RA Studio)
Bichos de estimação são considerados patrimônio e restrições do condomínio, como horário para passeio, são ilegais, segundo o advogado Renato Horta.

Ter animais em condomínios é algo por vezes motivo de retaliações, mesmo que a presença deles seja permitida pelo regimento interno. Há casos, por exemplo, em que o condomínio restringe o horário em que um morador pode sair de casa com seu cachorro, o que limita os passeios, principalmente para quem trabalha fora e tem dificuldade de se organizar dentro do horário estabelecido.

Segundo o advogado Renato Horta, a estipulação de horários para saídas de animais é ilegal por ser abusiva. “Já que poderá, indiretamente, inviabilizar o gozo da propriedade e ainda proibir o uso da área comum, mesmo que a utilização se dê apenas como acesso a logradouro público”, explica. Para afirmar isso, o advogado se baseia na Constituição, que garante o direito de propriedade de qualquer pessoa. “Os animais domésticos são considerados, pela legislação, como patrimônio. Ela também estabelece a norma legal que ninguém poderá sofrer restrições à sua propriedade, exceto nos caso em que a legislação assim determinar”, explica Renato.

O advogado cita também o Código Civil, que no artigo 1.335 estipula que o condômino tem o direito de usar suas unidades e das áreas comuns conforme sua destinação. “Contudo, todo direito tem limites e estes também são descritos na lei, quando, em seu artigo 1.336, dispõe que a utilização das unidades ou da área comum não poderá prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos ou aos bons costumes.”

Entretanto, como o conceito normativo do que é proibido é subjetivo e abstrato, de acordo com Renato, o que se deve evitar são os radicalismos ou até mesmo abusos. “Por essa razão, as normas convencionais abusivas são revistas e, por vezes, afastadas pelo Judiciário, quando estipuladas de forma desproporcional, apresentando proibições generalizadas quanto à presença de animais em condomínios, ainda que de pequeno porte e que não causem maiores transtornos à comunidade, ou quando estabelecem horários para a utilização da área comum.”

SEGURANÇA Para que haja qualquer tipo de restrição, é preciso que ela seja razoável e fundada na preservação do sossego e da segurança dos condôminos, como acrescenta Renato. “Dessa forma, a título de exemplo, tem-se que a proibição de animais em playground, área de lazer de crianças visando a guarda relativa, a segurança e a salubridade, é perfeitamente aceitável, assim como a proibição de animais de grande porte e temperamentos violentos em condomínios.”

Nesses casos, o descumprimento do que é estabelecido poderá acarretar, conforme a gravidade, a aplicação de multa. “Que poderá chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial. Se tratando de conduta antissocial, poderá o condômino ser compelido a pagar multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial”, alerta o advogado.

Mas para que as multas sejam aplicadas, é preciso que estejam previstas em convenção, lembrando que é sempre assegurado ao acusado o direito de defesa, como ressalta Renato Horta. “É importante lembrar que a decisão será tomada pela assembleia geral por mei do quórum estabelecido na própria convenção ou na legislação, conforme o caso.”

Fonte: Lugar Certo

Regras Para Obra Urgente

Vejamos hoje dois artigos do novo Código Civil que tratam das despesas do condomínio. O primeiro deles dirime conflito existente em muitos prédios, a exemplo dos condôminos que utilizam áreas comuns como o terraço, sem que sejam onerados com isso, vez que o simples uso não modifica a divisão da fração ideal do terreno.

Diz o texto:

“Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”

Haverá, nos casos concretos, precisão de se indicar quais são as “despesas relativas” às partes comuns de uso exclusivo, ou seja, se incluem somente as que tal uso gerar, ou se outras, indiretamente necessárias à gestão de tais espaços. Um terraço inacessível aos demais condôminos não onera, em tese, nenhuma estrutura física ou administrativa do condomínio. Uma área de estacionamento, usada com exclusividade, ao contrário, carece de limpeza, manutenção e aumenta o consumo de energia.

O importante é destacar que a nova lei estabeleceu o princípio de que quem utiliza partes comuns com exclusividade tem que pagar pelo privilégio.

O segundo artigo disciplina a realização de obras no edifício, feitas pelo síndico ou por condômino em proveito comum. Não se trata de melhorias que os moradores fazem em suas unidades.

Inobstante longo, vale a pena ler:

“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.”

Há muito que comentar, mas o espaço é limitado. O assunto está bem esclarecido na redação legal.

Para relembrar, obras voluptuárias são as que trazem maior beleza ou conforto à coisa, benfeitorias úteis são as que lhe dão maior proveito e valor, reparos necessários são os que evitam a deterioração ou o perecimento do bem. O conceito é relativo, ficando sua determinação a cargo dos condôminos reunidos em assembléia.

Destaque-se o valor que o Código deu à ação individual do condômino, no caso de omissão do síndico. Para evitar que o prédio sofra conseqüências danosas, poderá realizar obras urgentes sem antes ouvir os demais consortes. Para obter o ressarcimento do que gastou, deverá solicitar imediata convocação de assembléia. Na omissão ou impedimento do síndico, o condômino diligente ou qualquer outro poderá convocar a assembléia, sem necessidade de ¼ (um quarto) de assinaturas, como é hoje. Mas somente nestas circunstâncias é que a convocação tem esta peculiaridade

Mais opções na hora de financiar

Tendência de desconcentração do crédito traz concorrência ao mercado e taxas mais competitivas ao comprador.

Daniel Castellano/ Gazeta do Povo / Disputa entre agentes financeiros gera prazos maiores e parcelas menores no financiamento
Disputa entre agentes financeiros gera prazos maiores e parcelas menores no financiamento

Mesmo com o domínio de 73% nas contratações de crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal (CEF) vem aos poucos dividindo espaço com outros agentes financeiros nesse segmento. A redução da taxa Selic e as garantias de segurança e rentabilidade estimularam a participação de outros bancos nesse mercado, resultando em uma diminuição de dois pontos percentuais entre 2011 e 2012 da participação da Caixa no total de contratações. A competitividade gera prazos maiores, parcelas menores e, segundo especialistas, beneficiam os compradores.

O banco Itaú, por exemplo, registrou um aumento de 46% nas contratações de financiamentos imobiliários entre 2010 e 2011. No segundo trimestre desse ano, o banco contratou R$ 3,3 bilhões, com crescimento de 17,7% em relação ao primeiro trimestre de 2012.

“Quanto mais instituições participam, mais opção o consumidor tem. E quanto mais opções, maiores são as chances para buscar e encontrar o financiamento que mais interesse e atenda as expectativas com relação a prazos e taxas de juros”, avalia a professora de macroeconomia do Instituto Superior de Administração e Economia da Fundação Getúlio Vargas (Isae/FGV) Virene Matesco.

Para o economista da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, Marcos Kahta­­lian, a participação dos outros bancos deve crescer ao longo dos próximos anos. “Todos os grandes bancos têm apostado no segmento imobiliário e têm interesse em crescer. Mas, de maneira geral, a participação ainda é pequena”, afirma.

Facilidades

O empreendimento onde o sindicalista Agenor de Oliveira Neto decidiu comprar um apartamento estava sendo financiado pelo banco Santander e, quando ele teve de buscar crédito para a compra, o banco garantidor ofereceu a melhor opção. “Acabou sendo melhor porque eles já tinham financiado o prédio e ficou mais fácil na hora de contratar”, conta.

O gerenciador de projetos Antoine Moreau conta que pesquisou outros agentes financeiros, mas acabou contratando o financiamento de seu apartamento na CEF. “As taxas eram mais competitivas. Os outros bancos até conseguem competir, mas parece que não querem”, avalia.

Sugestões antes do financiamento

- Simular é sempre a melhor opção. Entre nos sites dos bancos e procure pelo simulador. Compare principalmente os valores das parcelas, o período que o banco oferece, o sistema de amortização e a taxa de juros;

- Compare as simulações em todos os pontos. Verifique as taxas extras e se, mesmo com elas, compensa financiar através daquela instituição;

- O histórico de crédito com o banco possibilita situações melhores de financiamento. Portanto, procure o banco com o qual tem relacionamento e verifique as condições;

- Se o imóvel foi comprado direto na planta, outra sugestão é procurar o banco garantidor do empreendimento e conferir as condições de financiamento. Com o crédito vinculado, os benefícios podem ser maiores;

- Se o valor do imóvel está acima das possibilidades do comprador, é preciso repensar o tempo e os valores das parcelas. Não é recomendável que se comprometa além de 30% da renda com o pagamento do imóvel;

- Não tome nenhuma decisão precipitada. Compare as simulações com calma, analise com cuidado as condições. O financiamento imobiliário normalmente é longo e pode chegar a 30 anos.

Burocracia

Organizar os documentos torna o processo mais ágil

Para conseguir a aprovação de um financiamento imobiliário o interessado precisa apresentar uma série de documentos. Para evitar perder o prazo de validade das certidões, o mutuário pode contratar o serviço de um despachante imobiliário.

“São muitos documentos e se tiver um serviço especializado, o comprador ganha tempo”, recomenda a advogada Daniele Akamine.

Os despachantes são correspondentes cadastrados pelos bancos para receber pedidos de financiamento. O valor cobrado pelo serviço varia de R$ 150 a R$ 700 dependendo da complexidade do caso.

Fonte: Gazeta do Povo

Condomínios são obrigados a aceitarem animais de estimação

Com quatro meses e meio de idade, Zeca, cãozinho de estimação da raça Shih-Tzu, é o centro das atenções na casa da estudante de medicina, Gabriela Bassan Petry, moradora de um condomínio fechado há mais de um ano. “Por enquanto acredito que a convivência com os outros moradores e o meu cachorro é harmoniosa. Ainda não ouvi nenhuma reclamação sobre ele”, afirma a estudante que conta ainda que o cão é dócil e não faz barulho.

Para garantir a boa convivência entre moradores e os bichos de estimação, algumas regras relacionadas aos passeios, barulho, sujeira, entre outros, devem ser estabelecidas. No caso do condomínio de Gabriela, outros moradores também possuem pets em suas casas e, de acordo com a estudante, a dinâmica funciona de forma agradável.

Está previsto, no artigo 1228 do Código Civil, que manter animais em unidades condominiais é exercício regular do direito de propriedade, que não pode ser restringido pelo condomínio. “Quando o morador obedece os dispositivos do Regimento Interno e não afeta de maneira prejudicial nenhum condômino, a convivência é bastante harmoniosa”, afirmou gerente de relacionamento e assessor de condomínio, Everson Zuliani de Brito. Por isso, a manutenção do animal só pode ser questionada quando existir perigo à saúde, segurança e salubridade aos demais condôminos.

Sucesso de vendas na Ideale Imóveis, os condomínios residenciais estão cada vez mais acessíveis às famílias brasileiras, pela facilidade de crédito e novas regras do Minha Casa Minha Vida, ampliando o acesso à casas e apartamentos próprios. “Muitos compram apartamentos e casas sem saber dos direitos e deveres de se viver em um condomínio fechado. Por isso, estamos sempre atentos para alertar o novo morador e esclarecer mitos, como taxas extras”, contou o diretor da imobiliária, Ederson Pastre.

De acordo com Zuliani, não existe nenhum pagamento de percentagem extra pela existência de animais nas unidades de condomínios. Segundo o assessor, antes de levar animal para a moradia, o condômino deve estar de acordo com todas as normas dispostas no Regimento Interno do local.

E mesmo amparada por lei, Gabriela procura tomar alguns cuidados para evitar problemas com os outros moradores. “Procuro deixar o Zeca mais tempo dentro de casa para que não atrapalhe o trânsito dos moradores na área comum”, garantiu. A estudante ainda aconselha os futuros condôminos a respeitar o espaço de cada vizinho para manter uma relação saudável.

Fonte: O Documento

Entenda como incêndios acontecem e veja como evitá-los

Incêndios acontecem, por mais que, muitas vezes, possam ser evitados. São cerca de dez mil casos em residências por ano no estado de São Paulo, de acordo com o tenente Marcos Palumbo, do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo. Por mais alarmante que este número possa parecer, ele vem diminuindo em relação às últimas décadas. “Isso representa apenas 8% das ocorrências que atendemos hoje”, revela o bombeiro. Segundo ele, esses dados foram reduzidos devido às legislações que obrigam a instalação dos equipamentos de proteção e equipamentos contra o incêndio.

Uma das principais causas deste tipo de acidente está relacionada a cabeamentos inadequados e ligações de fios clandestinos. Diversos equipamentos de alta potência ligados em um mesma tomada do tipo benjamim podem apresentar perigo, já que eles consomem muita energia ao mesmo tempo em um ponto que pode não ter a capacidade de suportar tamanha carga. “A cada dez anos é necessário fazer uma revisão da rede elétrica devido ao avanço da tecnologia de novos materiais que vão entrando no mercado”, orienta o tenente. Segundo ele, a residência dá indícios de que algo está errado quando existem problemas. “As lâmpadas podem diminuir um pouco a intensidade da luz”, afirma. Em um incêndio causado por motivos elétricos, não se deve jogar água para acalmá-lo, pois isso pode provocar um choque. “Utilize um extintor de pó, que é muito comum em prédios, ou de CO2”, aconselha o tenente Palumbo.

Muitos cabos conectados a uma mesma tomada podem representar perigo

O Coronel do Corpo de Bombeiros Marcos Alcântara ressalta o risco de curtos circuitos em chuveiros, que podem acontecer se a bitola do fio estiver em desacordo com as especificações do aparelho. “A carga de energia pode provocar choque, com risco fatal, eis que o corpo molhado recebe a descarga do fio exposto sem a proteção já queimada”. O cheiro de fio ou borracha queimada precede o incêndio, de acordo com Alcântara.

Fique de olho nos fios do chuveiro para evitar um curto circuito

Cozinha - Com tantos afazeres, muitas pessoas esquecem a panela no fogão, o que pode causar um grande acidente. Ao colocar muita água para ferver, ela pode borbulhar e transbordar, apagando o fogo. Se o cozinheiro não estiver atento, pode começar um vazamento de gás que pode gerar um incêndio.

Óleo quente que fica muito tempo sendo aquecido pode pegar fogo. “É fundamental que não se jogue água na panela quando estiver em chamas. Isso pode provocar um choque térmico que pode gerar uma explosão”, orienta Palumbo.

É fundamental observar a panela enquanto o fogo estiver ligado

Vazamento de gás também faz parte das principais causas de incêndios. É preciso que estejam bem ajustados o regulador de pressão do botijão, a mangueira e a abraçadeira (peça que veda a mangueira e válvula de gás para que não ocorra escape). “A troca do equipamento deve ser feita a cada cinco anos”, diz o tenente.

Para testar se há vazamento no botijão, é preciso passar uma esponja com detergente ou sabão nas conexões do regulador de pressão e mangueira. Se criar uma bolha, é sinal de que existe um micro vazamento. Caso isso aconteça, aperte as conexões da abraçadeira e a válvula de regulador de pressão.

O cheiro do gás é muito forte, portanto é possível senti-lo rapidamente, caso esteja vazando. Caso isso aconteça, o coronel Alcântara dá as dicas: ande descalço para evitar atritos, desligue a chave geral e abra portas e janelas. “Quando o ambiente estiver respirável, verifique de onde vem o vazamento. Se não for encontrado, coloque o botijão em local externo e ventilado”, diz. Lembre-se de não acender nenhuma luz, pois assim poderá criar uma faísca e causar um incêndio.

O que fazer quando o fogo começa - Em caso de incêndio, é preciso ligar para os bombeiros no telefone 193. Calma é fundamental neste momento. Deve-se procurar o caminho mais próximo e sair agachado, pois assim é possível enxergar e respirar melhor. Todas as pessoas devem sair do ambiente. Faça uma máscara usando a própria roupa e deixe o imóvel.

Dicas para evitar a chama - Atenção é um fator muito importante para evitar um desastre. Algumas vezes é possível apagar o fogo antes que ele se alastre, mas em alguns casos a chama pode agir descontroladamente e devastar uma casa ou um prédio inteiro. Para evitar que isso aconteça, é preciso tomar alguns cuidados. Confira as dicas para manter sua residência segura:

- Nunca deixe a panela no fogão ligado sem que você possa observá-la. Se o seu equipamento tiver controlador de tempo, acione ele para evitar o esquecimento;

- Metais e papel alumínio nunca devem ser colocados dentro do micro-ondas;

- Mantenha longe do fogão materiais que possam pegar fogo facilmente, como papel toalha, alumínio e líquidos inflamáveis;

- Caso sinta cheiro de gás pela casa, não acenda a luz, pois, se houver vazamento, você poderá criar uma faísca e causar uma explosão;

- Compre botijões de gás somente através de distribuidoras oficiais;

- A fiação do imóvel deve ser mantida isolada e em bom estado;

- Não deixe velas acesas sem que você esteja por perto ou enquanto dorme;

- Ao utilizar líquidos inflamáveis, evite o vazamento. Caso isso ocorra, limpe bem o quanto antes;

- Escolha equipamentos como cobertores elétricos e aquecedores que tenham certificado de qualidade;

- Lembre-se de desligar o ferro de passar roupa sempre que não estiver por perto;

- Oriente crianças para que não se escondam em caso de incêndio antes que o acidente aconteça. A prevenção pode evitar que elas se escondam debaixo da cama ou armários durante a propagação da chama, o que dificulta a salvamento delas;

- Não sobrecarregue tomadas benjamins com muitos equipamentos potentes ao mesmo tempo.

Fonte: ZAP

Planejamento financeiro ajuda na administração de condomínios

Na Vila Andrade, contas são planejadas no começo do ano.

A maioria dos condomínios acumula gastos no fim do ano. Pagar o 13º salário dos funcionários e, além disso, guardar dinheiro para pagar o IPTU no começo do ano seguinte. Para não se perder nas contas, os administradores de prédios precisam fazer um planejamento financeiro. Isso pode evitar que o condomínio fique no vermelho.

Em um prédio na Vila Andrade, Zona Sul de São Paulo, todas as contas são feitas com antecedência. “As contas são planejadas logo no começo do ano. O síndico vê a previsão orçamentária, todas as contas já ficam inclusas no valor do condomínio para não ter aquela surpresa no final do ano”, explica a moradora Eliane Sabanelli.

O prédio tem cinco piscinas, duas portarias e 90 funcionários. O síndico Carlos Eduardo Torre diz que o segredo para deixar a vida dos 5 mil moradores mais fácil é ter seriedade, transparência e honestidade.

A receita anual do condomínio é alta, cerca de R$ 3 milhões por ano. Quando dezembro se aproxima, os gastos aumentam por causa do 13º salário.

Em outro condomínio na Vila Olímpia, também na Zona Sul, as contas também estão no azul. O prédio reformou a churrasqueira, trocou o piso da piscina e pintou a fachada. E, ainda assim, restam R$ 100 mil no caixa.

Parte da renda vem dos 95 moradores, que pagam entre R$ 300 e R$ 400 todos os meses. A outra parte vem dos aluguéis para antenas de celular e da garagem. Somando tudo, o condomínio fica com uma sobra para despesas do fim do ano.

Outra medida aplicada no prédio é em relação à caixinha de fim de ano. Os funcionários não precisam deixar uma lista na portaria. Como as contas são bem organizadas, a caixinha de cerca de R$ 200 já está embutida no 13º salário. O funcionário também ganha uma cesta de Natal.

A síndica Fernanda Nogueira define o valor com os conselheiros do condomínio todo ano. “Me senti coagida quando um zelador veio me cobrar caixinha em outro prédio onde morava”, conta. Os moradores e os funcionários também aprovaram a medida.

Fonte: G1

Terraço, Venda & Seguro

Três questões polêmicas do dia-a-dia do condomínio foram apreciadas pelo legislador do novo Código Civil, que entra em vigor em janeiro de 2003, em artigos curtos e objetivos: a conservação do terraço, os débitos pendentes na alienação e o seguro da edificação.

O primeiro dos artigos diz:

“Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.”

De longa data problemas com o último pavimento dos edifícios e com o terraço livre clamam por solução. Ora o terraço é designado como área de uso exclusivo do proprietário da cobertura, ora fica “reservado” como propriedade do incorporador, ora recebe o destino natural, que é área comum de propriedade de todos. Não poucas são as disputas judiciais entre visando dirimir sua forma de conservação, já que quem só usa nem sempre se sente na obrigação de fazer os reparos necessários.

Agora, ficou claro. A manutenção do terraço deve ser feita pelo proprietário da cobertura, respondendo ele por qualquer dano que venha a causar a seus vizinhos das unidades inferiores.

Não se deve confundir, porém, terraço com telhado. Terraço constitui área aberta de utilização adequada; situa-se a céu aberto, sem teto ou outro tipo de cobertura, o que torna imperativo isolamento de seu piso contra intempéries. Em certos casos, o terraço se confunde com o telhado, que é mera proteção feita de argila ou outro material, sem aproveitamento pessoal de seu espaço (salvo a eventual colocação de antenas etc.). Se houver telhado e não terraço, as despesas de sua conservação sensibilizarão o bolso dos condôminos e não do proprietário do apartamento de cobertura.

O segundo artigo enfatiza:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Mais claro não poderia dizer. Mais uma vez o legislador reforça a idéia de que dívida de condomínio tem natureza especial, dita “propter rem”, ou seja, que é própria da coisa, seguindo-a independente de quem seja seu proprietário. Como já ressaltado em dezenas de decisões do Superior Tribunal de Justiça, o não acolhimento dessa norma feriria de morte o condomínio como instituição, já que a impossibilidade de se penhorar o bem por dívida originada de despesas para a sua própria conservação geraria um desequilíbrio de tal monta que traria a falência ao prédio.

Qualquer que seja o modo de alienação (compra e venda, dação em pagamento, arrematação, doação etc.), se houver débitos de condomínio pendentes, o novo adquirente é obrigado a pagá-los, restando-lhe direito de ação regressiva contra o antigo proprietário.

O terceiro artigo dispõe:

“Art. 1.346.Ë obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”

Neste ponto o novo Código Civil foi bem mais conciso do que a atual Lei do Condomínio (4.591/64, art. 13). Talvez porque o tema já seja hoje melhor disseminado na comunidade condominial.

O seguro deverá ser de “toda a edificação” e não apenas das partes comuns, de modo que, se ocorrer sinistro, parcial ou total, haja recursos suficientes para a sua reparação ou reconstrução, se assim deliberarem os proprietários. O prêmio pago à seguradora será incluído nas despesas ordinárias do condomínio, como já rezava a Lei 4.591/64 e como indica a razão.

Conheça 5 maneiras de perder um imóvel

Descuidos com o financiamento, compra com terceiros e até dívidas de condomínio podem acabar com o sonho da casa própria.

A compra do imóvel demanda tempo e requer muitos cuidados. O problema é que um passo errado pode acabar com o sonho.

Alguns erros fatais como deixar de pagar o condomínio ou permitir que o imóvel seja usado como garantia em financiamentos ou outras dívidas, podem levar à perda do bem.

imóvel em decadência EUA1. Financiamento: por se tratar da compra de um bem alienado fiduciariamente ao banco credor, o consumidor que não conseguir arcar com o valor do financiamento corre o risco de perder o imóvel. Neste caso, com três prestações atrasadas, o credor pode dar início ao processo de execução do imóvel. “O consumidor é notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis a pagar a dívida sob pena de perda do bem. Caso não ocorra o pagamento, a propriedade é consolidada em nome do Banco e o imóvel é levado a leilão. Normalmente o processo leva em torno de 8 meses”, explica Carla.

2. Terceiros: quando a compra do imóvel é negociada diretamente com o proprietário, é importante pesquisar a vida de quem está vendendo o imóvel. “É importante exigir todas as certidões dos vendedores tanto da localidade onde se situa o imóvel como do local de residência deles, a pesquisa deve ser elaborada em todas as esferas, cíveis, trabalhistas, fiscais”, explica.

O mesmo cuidado serve para o levantamento no Cartório de Registro de Imóveis. “Se o vendedor for dono do imóvel por menos de dois anos, é importante pesquisar sobre os antigos proprietários”, aconselha Carla.

De acordo com a advogada, um processo trabalhista, por exemplo, pode resultar na penhora do imóvel. Sem saber, o consumidor pode estar comprando um imóvel que já está perdido.

3. Dívidas do imóvel: dívidas de condomínio, que são considerados débitos do próprio imóvel, podem fazer com que o imóvel seja levado a leilão para quitar esses débitos. “Neste caso, o processo de execução do imóvel pode levar de dois a 10 anos”, conta Carla.

Nesse mesmo caso é possível considerar as dívidas relativas ao IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano). “Com esta dívida a inscrição do IPTU fica inscrito na Dívida Ativa e pode chegar a ser penhorado diante da execução fiscal pela fazenda pública”, explica a advogada.

4. Fiador: se tornar fiador em um contrato de locação, por exemplo, pode ser uma armadilha. Caso a dívida não seja paga, o imóvel usado como garantia servirá como forma de adquirir dinheiro para quitar a dívida. “Portanto, os bens do fiador, ainda que seja o único bem do fiador e de morada de sua família, poderão ser penhorados para cobrir dívida de fiança”, acrescenta Carla.

5. Na planta: neste caso, se o consumidor comprar um imóvel na planta de uma incorporadora, sem pesquisá-la antes, poderá ser um forte candidato a perder o bem. Isso porque algumas empresas não são donas do terreno e caso aconteça algum problema, o consumidor perderá todo dinheiro que já pagou. Além disso, Carla afirma que as incorporadoras têm seis meses a partir da data de lançamento do empreendimento para desistir de construí-lo. “O problema é que sem conhecer a empresa, será bem difícil receber o dinheiro com correção de volta caso ela desista do empreendimento”, conta.

Fonte: InfoMoney

Saiba como reduzir o consumo e o valor da conta de água

água é essencial para a nossa sobrevivência, de acordo com a ONU, casa pessoa necessita de cerca de 110 litros de água por dia para anteder às necessidades de consumo e higiene. O que passar desse número é desperdício. No entanto, o consumo por cada brasileiro pode chegar a mais de 200 litros de água por dia. Algumas dicas de como contribuir para a conservação da água e se beneficiar com isso, inclusive economicamente.

Evite usar mangueira – Se for lavar a calçada ou garagem use uma vassoura em vez de uma mangueira. Se for lavar o carro utilize um balde e um pano. Uma mangueira aberta durante 30 minutos, com abertura de meia volta na torneira, consome de 206 a 560 litros de água. Ou seja, usar a mangueira no lugar da vassoura durante 15 minutos pode desperdiçar até 280 litros de água, que é mais do que o dobro do que uma pessoa precisa de água por dia.

Evite vazamentos – Um buraquinho de 2 milímetros (a espessura de um prego pequeno) na tubulação gera desperdício de 3.200 litros de água por dia, o que equivale a praticamente 1 mês da necessidade diária de água de uma pessoa.

Não deixe a água escorrer a toa – Só deixe a torneira aberta quando estiver enxaguando. Mantenha a fechada ao escovar os dentes, se ensaboar, esfregar a roupa ou lavar a louça. Lavando a louça com torneira meio aberta por 15 minutos, são utilizados 117 litros de água. Com economia, o consumo pode chegar a 20 litros de água.

Utilize equipamentos que economizam – Elas podem controlar o volume de água usado, o tempo de uso ou os dois ao mesmo tempo.

- Duasl Flush: Sistema de descarga com válvula que regula a quantidade de água liberada no vaso sanitário. No momento da descarga, pode-se optar pelo uso de três ou seus litros de água.

- Arejador: Acessório para torneiras e chuveiros cuja função é misturar ar à água, dando a sensação de maior volume. Torneiras com arejadores podem reduzir o consumo de água em até 75%.

- Restritor de vazão: Instalado em torneiras regula a quantidade de água expelida.

- Torneiras automáticas: Torneira com fechamento automático, que funcionam através de um sensor ou toque de um botão, que acionados, liberam água por alguns segundos e voltam a fechá-la.

Além dissso, existem tecnologias que permitem benefícios ambientais, além de economia para o imóvel. Conheça algumas:

- Telhado verde (ou teto vivo): É nome dado para jardins instalados no topo de prédios ou casas. Como qualquer jardim, colaboram com a biodiversidade, embelezam a paisagem e retêm a água da chuva, evitando enchentes. Mas não é só isso: a camada de terra e vegetação no telhado funciona como excelente isolante térmico, evitando assim que o calor penetre na construção.

- Pavimentos drenantes: Como o nome já diz, são coberturas permeáveis para o solo. Graças a sua permeabilidade, estes pavimentos permitem a drenagem da água da chuva, recarregando o lençol freático, e a irrigação ativa da vegetação local. Podem ser compostos por blocos, placas pré-moldadas e até pavimentos asfálticos especiais.

- Captação e reuso de água da chuva: Permitem ao mesmo tempo combater enchentes, diminuir a demanda por água encanada e, claro, gastar menos. Embora não sirva para beber, a água da chuva pode ser usada em 90% das nossas atividades.

- Reuso da água de chuveiros, lavatórios e tanques: Não é só a água da chuva que pode ser reutilizada. Para isso, pode-se instalar pequenas estações de tratamento na construção ou mesmo lançar mão de ações simples, como utilizar um balde para aproveitar a água do chuveiro ou aproveitar a água do tanque ou lavadora para lavar o quintal.

Fonte: Revista Imóveis

Quando as advertências e multas são necessárias

Punições a moradores são aceitas desde que as infrações constem na convenção ou no regimento interno do condomínio.

Está previsto no Código Civil, nos incisos II e IV do artigo 1.348, que cabe ao síndico ”representar o condomínio ativa e passivamente, bem como cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”. No entanto, atender a essas especificações nem sempre é fácil e há casos em que a aplicação de advertências ou multas torna-se necessário.

Mas a pergunta que fica é como e quando se pode aplicar uma multa ou advertência sem que o síndico passe por situações desagradáveis ou seja até mesmo acionado juridicamente pelo morador que sofreu a ação?

O assessor jurídico do Sindicato da Habitação e dos Condomínios do Paraná (Secovi Pr-Regional Norte), Danilo Serra Gonçalves orienta que, antes de mais nada, todas as infrações passíveis de punição devem estar corretamente informadas na convenção ou no regimento interno do condomínio. Esse proceder pode evitar problemas futuros. ”Caso o síndico aplique uma punição sem base, ele pode ter de responder tanto cível como criminalmente dependendo da forma como comunicou o morador”, diz.

Entre os casos mais comuns de reclamações que chegam ao Secovi estão barulho, uso de garagem e infiltrações. Gonçalves informa que para quaisquer que sejam os casos vale aquilo que estiver no regimento ou convenção condominial. ”Desde que aprovada com o coro correto (2/3 dos condôminos dizendo sim), o regimento é lei no condomínio”, afirma.

O assessor alerta para um outro ponto que as vezes passa despercebido pelo síndico e seu conselho. Em caso de multa, esta deve estar vinculada à quota condominial e não ao salário. Também é interessante que seu valor aumente gradativamente em caso de reincidência.

Para Gonçalves antes mesmo da aplicação de uma advertência ou multa, o ideal é que o síndico adote um perfil contemporizador e busque resolver as situações conversando com as partes envolvidas.

Como forma de evitar problemas com moradores alegando desconhecimento das normas a orientação é que seja disponibilizada a cada condômino uma cópia da convenção ou do regimento. Também é importante que trechos dos mesmos sejam citados no demonstrativo de despesas mensal. ”Assim os condôminos estarão sempre atualizados e não poderão alegar desconhecimento”, aconselha.

Fonte: Folha de Londrina

Do Mandato do Síndico

Após as disposições gerais do condomínio edilício, o novo Código Civil abre uma seção exclusiva para a administração do condomínio, com amplitude maior do que a lei 4.591/64. Enquanto esta dedicou dois artigos ao tema (cinco se incluirmos a parte relativa à assembléia geral), o futuro Código criou dez artigos. Algumas alterações são substanciais, embora o legislador tenha reescrito o que já havia na Lei do Condomínio.

A seção inicia com a seguinte regra:

“Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado.”

Embora os textos sejam semelhantes, há pequenas nuances que poderão dar margem a interpretação. Por exemplo, na Lei 4.591/64, lê-se que o síndico “poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio” (art. 22, § 4O), ao passo que o Código se refere à eleição de síndico “que poderá não ser condômino”. O sentido é igual, a norma é facultativa, mas percebe-se que o codificador deu maior importância ao síndico-condômino, o que talvez leve a concluir que, numa votação empatada, o condômino deva ter a preferência sobre um estranho.

Outra diferença sutil, mas intrigante. Na legislação ainda em vigor (Lei 4.591/64), está dito que o mandato “não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. O Código novo não menciona a palavra reeleição, mas diz que o síndico será escolhido “por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado”. Pergunta-se: estaria na mente do legislador estabelecer um sistema de recondução (ou não) do síndico ao cargo, mediante assembléia, antes de se proceder à eleição de novo síndico, caso não haja a renovação de seu mandato? Aparentemente não, mas tal idéia surgiu de imediato ao compararmos os dois textos legais. Que seja só especulação…

O artigo seguinte fixa as atribuições do síndico.

“Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos; [Lei 4.591/64, art. 24]

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; [art. 22, § 1o, alínea ‘a’]

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; [sem similar na Lei 4.591/64]

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; [art. 22, § 1o, alíneas ‘c’ e ‘e’]

V - diligenciar a conservação e partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; [art. 22, § 1o, alínea ‘b’]

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; [sem equivalente expresso na Lei 4.591/64]

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; [art. 12, § 2o e art. 22, § 1o, alínea ‘d’]

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; [art. 22, § 1o, alínea ‘f’]

realizar o seguro da edificação. [art. 13]

O artigo 1.348 do Código Civil recebeu dois parágrafos, de suma importância, sobre a delegação de seus poderes administrativos e de representação do condomínio, o que veremos na próxima coluna, por limitação de espaço.

A nova lei não repetiu a alínea ‘g’ do art. 22, parág. único, da Lei 4.591/64 que manda o síndico “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio”.

Reação à inadimplência

A indignação sentida pelos condôminos que são obrigados a arcar com as despesas dos maus pagadores está muito bem registrada em curto artigo publicado na edição de agosto/07 da revista TAM, pela colunista Sonia Racy, de O Estado de São Paulo e da Rádio Eldorado. Sob o título “Morando com o inadimplente”, o saboroso texto tem a seguinte íntegra:

“Dói menos pagar condomínio de prédio no Brasil do que imposto de renda. No pagamento do condomínio, pelo menos, sabemos para onde está indo nosso dinheiro. No entanto, a exemplo do que acontece com quem paga imposto em dia, que é onerado pela economia informal no país (38%, segundo pesquisas), dói muito ter de ‘cobrir’ os condôminos inadimplentes.

Quando alguém no seu prédio resolve não pagar o condomínio, ou outros condôminos são obrigados, por lei, a ratear essa conta todo o mês. O máximo que se pode fazer é votar na assembléia para que o condomínio entre na Justiça contra o dono do apartamento ou casa. E, enquanto a Justiça não decide (o prazo médio para a resolução dessas questões, segundo estatísticas, é de dez anos), todos os moradores do prédio vão ter de arcar com o custo ‘extra’.

E mais: você que paga tudo em dia, não pode encaminhar o nome do infeliz para o Serasa. Isso é proibido pelo Código de Defesa do Consumidor. Você não pode nem sequer excluí-lo dos serviços e produtos do condomínio. A lei dos condomínios proíbe. A cobrança judicial, portanto, é a única saída legal. E sabem qual a multa para quem não paga em dia? 1% de juros ao mês, mais 2% de multa sobre o total devido.

E se você comprou um apartamento e, depois, descobre que o antigo dono não estava pagando o condomínio? A lei é clara: a dívida é sua.Pergunta que não quer calar: será que a lei não deveria proteger quem paga em dia?”

Realmente, a colunista tem razão. Ninguém gosta de pagar a conta de água do vizinho. Nem a energia elétrica que ele utiliza nas áreas comuns do prédio. Ou os serviços do porteiro, da zeladora, do contador do prédio. A multa de 2% (dois por cento), aplicada uma única vez, mal cobre o prejuízo do condomínio durante 30 dias. A partir daí, o ônus financeiro recai sobre os demais co-proprietários. A função da pena – desestimular a inadimplência – desaparece diante dos juros que o devedor economiza pagando sua conta devedora no banco ou a fatura do cartão de crédito.

Sai muito mais barato atrasar o condomínio.

O inadimplente parece não se dar conta de que sua contribuição para a manutenção do prédio é a única fonte de renda do condomínio. O valor da cota é fixado com base no orçamento aprovado em assembléia ou no rateio das despesas correntes. Não há margem de lucro, como no comércio, nem ganhos especulativos, como no mercado financeiro. Se um não paga, os demais são obrigados a assumir o encargo do faltoso. Ler o artigo transcrito acima foi um grande consolo. Esperamos que para o leitor, também.

Locação de moradia de zelador pode trazer risco

Condomínio Lemos Cunha: aluguel aprovado após discussões

A locação das antigas moradias dos zeladores nem sempre é uma boa opção. Apesar de alguns exemplos positivos, especialistas afirmam que a renda extra pode acabar gerando dor de cabeça.

“Por se tratar de uma área comum, e não uma unidade residencial registrada, a locação não tem base jurídica. É um ponto de insegurança, pois, na hora do despejo, não se sabe qual norma deve ser seguida”, afirma o diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis(Abadi), Marcelo Borges.

Como se trata de uma decisão complicada, é necessária a aprovação de dois terços dos moradores para que a locação possa ser efetivada. Foi o que aconteceu no Condomínio Lemos Cunha, em IcaraíNiterói. A moradora Cecy Martins, de 80 anos, conta que, apesar do receio e das discussões na hora da votação, o aluguel, hoje, é comemorado.

A moradia, porém, não precisa ser utilizada somente para o aluguel. Segundo o diretor da Abadi, o melhor é usar o local para o condomínio, como uma despensa ou um escritório para aadministração, por exemplo.

Caso o novo uso requeira obras para modificar a estrutura, cuidado! É preciso ter a aprovação por unanimidade. Sem saber desta obrigatoriedade, um condomínio na Tijuca decidiu quebrar uma das paredes da moradia para aumentar a garagem. Como não foi aprovada por todos, a obra não autorizada acabou recebendo uma notificação da Secretaria municipal de Urbanismo, o que provocou muita polêmica.

Com o aumento de casos como este, o vereador Rubens Andrade (PSB) elaborou o projeto de lei 812/2011, que visa modificar a Lei 1.218, de 1988, para que a aprovação se dê apenas com a maioria dos votos. Contudo, como a proposta ainda não foi votada na Câmara, é melhor não correr riscos.

Fique por dentro:
Legislação – De acordo com a Lei 1.218, de 11 de abril de 1988, qualquer modificação nas áreas comuns de um condomínio devem ser aprovadas por unanimidade, podendo gerar multas em caso de descumprimento.

Projeto – O Projeto de Lei 812/2011, de autoria do vereador Rubens Andrade (PSB), pede a aprovação da modificação das moradias funcionais, baseada apenas na decisão da maioria doscondôminos. No entanto, a alteração só poderia acontecer caso o imóvel não estivesse ocupado por funcionários do prédio.

Possibilidades – A moradia do zelador pode ser utilizada como fonte de renda extra com a locação ou se transformar em escritórios, salas de arquivo e academias de ginástica.

Vantagens – O aluguel da unidade pode ajudar o condomínio a realizar obras de manutençãoou qualquer outra despesa extraordinária que o condomínio venha a ter, diminuindo a necessidade de cotas extras para o pagamento das mesmas.

Desvantagens – Os apartamentos funcionais são considerados áreas comuns do prédio. Por isso, não são unidades registradas no Cartório Geral de Imóveis, e sua locação não tem base jurídica na Lei do Inquilinato. Em caso de inadimplência, não há regras específicas para o despejo do inquilino, podendo o processo se arrastar por tempo indeterminado na Justiça. Além disso, esses apartamentos costumam ficar em áreas estratégicas do prédio (perto de garagens, da portaria e das entradas de serviço do edifício) e não são bem monitorados, já que eram ocupados por funcionários de confiança. Assim, a escolha do inquilino deve ser feita com muita cautela. Para não correr riscos, recomenda-se sempre a intermediação de uma imobiliária.

Perfil - As moradias destinadas a zeladores, na maioria das vezes, são uma quitinete ou apartamento de um quarto, ficam na parte dos fundos do prédio e não possuem vaga de garagem.

Valor – O valor da locação de unidades desse tipo pode custar até a metade do cobrado nos outros apartamentos do prédio. Quando a comparação é com unidades do mesmo perfil – no primeiro andar e nos fundos do edifício, e com apenas um quarto – a antiga casa dos zeladores chega a ser até 15% mais barata.

Especialistas - Especialistas do setor têm opiniões diferentes sobre o novo uso da moradia funcional. Para Marcelo Borges, da Abadi, a locação geraria “mais dor de cabeça do que renda”. Edison Parentes, diretor da imobiliária Renascença, ressalta a necessidade de aprovação por, pelo menos, dois terços do assembleia dos moradores para a locação da unidade. Carlos Samuel Freitas, diretor comercial da Primar Administradora, considera que esse tipo de aluguel geraria um efeito complicado, porque mexe com o direito privado.

Fonte: Revista Imóveis

Segurança obrigatória

Segundo o advogado Guilherme Gonçalves, despesa com seguro cabe por lei ao dono do imóvel, mas o locatário terá de arcar com os custos se assim constar no contrato de aluguel

Uma das polêmicas que envolvem os condomínios é o pagamento do seguro obrigatório. Despesa geralmente arcada pelos inquilinos, no caso de imóveis alugados, ela gera questionamentos sobre sua legalidade, quais são as formas de contratação e a quem cabe, de fato, pagá-la.

Quanto à obrigatoriedade do pagamento, o advogado e diretor administrativo da GR Condomínios, Guilherme Gonçalves, explica que ela consta no Código Civil. “O artigo 1.346 diz que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”

Dessa forma, o advogado diz que, considerando que mais de 90% dos condomínios ativos no Brasil são constituídos por edificações horizontais ou verticais de apartamentos, todos eles são obrigados por lei a contratar seguro. “Os condomínios de casas, apesar de não estarem contemplados de forma expressa no artigo 1.346, também são obrigados a realizar o seguro por força do artigo 1.348, inciso IX, que prescreve que compete ao síndico realizar o seguro da edificação.”

Para fazê-lo, Guilherme Gonçalves informa que o síndico deverá procurar um corretor de seguros, pessoa física ou jurídica, para solicitar cotação e contratação do prêmio. “Importante ressaltar que, necessariamente, o corretor de seguros deverá ser o intermediador no processo de contratação de seguro entre condomínio e companhia seguradora.”

O advogado diz que os corretores são facilmente encontrados na internet, por meio de indicações ou informações prestadas por administradoras de condomínio. “Uma dica: os corretores de seguro que realizam assessoria para seguros de automóveis também têm competência para realizar a assessoria para contratação de seguros de condomínios”, explica o advogado.

Quanto às modalidades, Guilherme Gonçalves informa que a Superintendência de Seguros Privados (Susep), órgão responsável pelo controle e fiscalização do mercado de seguros no Brasil, os divide em vida e previdência e ramos elementares. “O corretor de seguros habilitado nos ramos elementares pode prestar assessoria no que se refere a automóveis, condomínios, frotas, seguro residencial, empresarial, entre outros.”

CUSTO 

Com relação a quem deve pagar essa despesa, o advogado diz que, segundo o artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato (8.245/91), cabe ao locador (proprietário) efetuar o pagamento da despesa do seguro, mas há uma exceção: se no contrato de locação estiver expresso que o locatário se responsabilizará pelo pagamento. “Na prática, observamos que a grande maioria dos contratos celebrados entre proprietário e locatário imputa a este último a responsabilidade pelo pagamento do prêmio do seguro”, comenta Guilherme.

Caso não seja contratado, o condomínio fica sujeito a multa em até 120 dias após a liberação do Habite-se. “O artigo 112, incisos I e II, da Lei Complementar 126/2007 determina que às pessoas que deixarem de contratar os seguros legalmente obrigatórios, sem prejuízo de outras sanções legais, será aplicada multa de o dobro do valor do prêmio, quando ele for definido na legislação aplicável e nos demais casos, o que for maior entre 10% da importância segurável ou R$ 1 mil”, explica o advogado.

Fonte: Lugar Certo

Orçar e Prestar Contas

Ao tratar da assembléia anual de condôminos, o novo Código Civil seguiu passos semelhantes à atual Lei do Condomínio, mas enfeixou o foco principal num só artigo e deixou a questão do quórum para os números seguintes.

Ficou assim aprovada a matéria:

“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.”

De início, soa estranho ver o legislador utilizar a expressão “reunião da assembléia dos condôminos”, já que a palavra ‘assembléia’ significa “reunião de pessoas que têm algum interesse em comum, ger. em grande número, com a finalidade de discutir e deliberar conjuntamente sobre temas determinados” (Houaiss). Toda assembléia é uma espécie de reunião, não havendo necessidade de repetir a palavra. Bastaria dizer que o síndico convocará anualmente ‘assembléia dos condôminos’.

Pauta Mínima

O novo texto acrescentou mais dois itens essenciais na pauta mínima da assembléia geral ordinária do condomínio. Pela Lei 4.591/64, a finalidade básica do ato era a de aprovar “as verbas para as despesas de condomínio” (art. 24) e demais matérias inscritas na ordem do dia. Agora, além do orçamento, será obrigatório incluir o rateio das despesas e a prestação de contas do síndico. Dos novos requisitos, o primeiro praticamente se confunde com o orçamento. Este deve ser feito de forma global, indicando, de conseqüência, quem e em que proporção será custeado (rateio).

Tão importante quanto o orçamento é a prestação de contas. Fez bem o codificador em reforçar a exigência, já incluída nas atribuições do síndico. Embora todo mandatário tenha obrigação natural de prestar contas ao mandante, independente de previsão contratual, não custa deixar o tema duplamente explicitado.

Duas outras matérias foram lembradas pelo legislador. A eventual eleição do síndico, se seu mandato estiver prestes a findar, e a alteração do regimento interno, se essa for a necessidade e a vontade dos condôminos. Tais inclusões servem apenas como lembrete ao síndico, na hora de convocar a assembléia, não tendo caráter obrigatório.

Poder de decisão

parágrafo 1olegislador repete o critério hoje vigente, que permite a um quarto dos condôminos convocarem assembléia, na omissão do síndico. A mesma regra é repetida adiante (art. 1.355), ao tratar o Código das assembléias extraordinárias.

parágrafo 2opete-se norma existente na Lei do Condomínio (art. 27), porém de escassa utilização, dada a autonomia que os condomínios adquiriram no Brasil em termos deliberativos. Não há mais necessidade de se aguardar 15 (quinze) dias para ingressar com medida que transfira a decisão para magistrado.

O socorro ao juiz só acontece, na prática, quando os gestores do prédio não podem praticar atos de força, como a execução dos títulos de cobrança. A presença dos condôminos em geral é pequena nas assembléias, mas seu poder de decisão não tem merecido reparos nem carece de auxílio do Judiciário

Há Dois Tipos de Multa

Transcrevemos abaixo mais duas questões encaminhadas pelo Secovi – Sindicato da Habitação de Uberlândia – MG, com as respectivas respostas, conforme pesquisa do TeleCondo.

P. Com relação a cobrança: o condomínio faz cobrança por boleto bancário. Tais boletos têm discriminações diversas, tais como: taxa condominial, consumo de gás, multas e outros…totalizando um valor X. Um proprietário pagou valor menor do boleto fazendo depósito direto na conta corrente do condomínio, subtraindo uma multa, o que fazer nestes casos.

R. Antes de adentrarmos ao caso, temos eu salientar que a multa referida ficou sem especificação, ou seja, não sabemos ao certo qual é a espécie de multa, se é de caráter punitivo ou se é proveniente das despesas de condomínio.

Nossa posição, no caso concreto, é no sentido que se tal multa for proveniente de atraso de pagamento da taxa condominial, sendo certo seu lançamento no bloqueto bancário, o não pagamento de multa implica inadimplência do condômino frente ao condomínio.

Caberá uma notificação ao condômino, explicando a situação e pedindo que pague o valor referente à multa.

Por outro lado, se for multa referente a descumprimento da convenção do condomínio, o entendimento é de que tal multa não se confunde com as despesas de condomínio, e se estiver lançada no bloqueto juntamente com a taxa condominial, o condômino poderá pagar somente as despesas condominiais, não sendo obrigado a quitar a multa juntamente com a taxa.

Sua cobrança deverá ser feita por meios próprios, como determina a Lei do Condomínio (art. 21, parág. único), que transcrevemos:

“Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.”

Regime especial

P. Em um condomínio o porteiro trabalha 12×36 noturno, porém o condomínio paga ao porteiro hora extra nos finais de semana; isso é permitido, sendo que a jornada de trabalho segue normal?

R.Explica o TeleCondo que, segundo Paulo Mont’Alverne Frota, juiz do TRT da 16a. Região, no caso de empregado que trabalha ‘12×36’, vai interessar se existe ou não acordo ou convenção coletiva de trabalho estabelecendo o referido regime. Se houve a pactuação prevista no art. 7o, XIII, da Constituição Federal, certamente não se poderá falar em horas extras. Se, entretanto, o regime não foi ajustado em acordo ou convenção coletiva, orienta a jurisprudência mais avisada que tem incidência o Enunciado 85 do TST, de modo que seriam devidas não propriamente horas extras, mas somente o adicional de horas extras (50%), relativo às horas excedentes da oitava diária.

Se, com base em convenção coletiva, o empregador adotar a jornada de 12×36, fica obrigado a respeitar o limite da jornada mensal, devendo considerar como já remunerado o trabalho realizado aos domingos e feriados que porventura coincidam com a referida escala, face à natural compensação das 36 horas seguintes, destinadas a descanso.

Em resumo, é isso aí.

O poder de representação

Pode o condomínio proibir o uso de procuração nas assembléias? Pode estabelecer regras que impeçam que um procurador represente mais do que um proprietário de unidade? Pode obrigar o condômino a comparecer à reunião ou a assumir o cargo de síndico?

Questões como estas não estão regulamentadas expressamente no Código Civil ou na antiga Lei do Condomínio, desafiando o intérprete a buscar a resposta na vastidão do ordenamento jurídico ou nas trinchas do bom senso. Afinal, o legislador não prevê a solução para todas as hipóteses.

Vejamos a primeira pergunta. Diz a lei vigente que é direito do condômino “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite” (Cód. Civil, art. 1.335, III). Há uma exigência, a de que esteja em dia com seus pagamentos ao condomínio, e só. Não se impõe ao condômino seu comparecimento pessoal à assembléia. Como não há, igualmente, outra norma que proíba o interessado de nomear mandatário (por procuração com poderes especiais pode-se quase tudo na vida civil, inclusive casar), a conclusão natural a que se chega é que não cabe à convenção do condomínio proibir o titular de fração ideal de exercer seu direito por intermédio de pessoa interposta. Exceção à regra seria o comparecimento pessoal ou exigência de procuração por instrumento público em circunstâncias especiais, como a alienação integral do prédio.

A garantia de que os condôminos podem ter representante em assembléia não significa que o prédio esteja impedido de regulamentar a matéria, através de alteração de sua convenção, o que responde à segunda pergunta acima. Há edifícios, por exemplo, que limitam o número de procurações que uma mesma pessoa possa apresentar no ato. “Nenhum procurador poderá representar mais do que três condôminos na assembléia” é o que diz a regra. A finalidade é evitar que haja concentração de poder em uma só pessoa, o que vai contra o espírito do viver em condomínio, e tornar mais difícil a continuidade do mesmo síndico à frente do condomínio. Tal norma, repita-se, é válida, pois não interfere no exercício do direito de os condôminos serem substituídos por procurador de sua livre escolha.  Também são aceitas disposições da convenção que exigirem reconhecimento de firma do instrumento de mandato, ou de que a finalidade seja específica para as assembléias, ou de que haja menção a deliberações sobre despesas extraordinárias e coisas do gênero.

A disciplina do condomínio, mediante reforma da convenção, não chega ao ponto, contudo, de obrigar o proprietário a comparecer nas assembléias. Sua participação é um direito e um dever. Sua ausência não lhe acarreta nenhuma penalidade ou multa, muito menos a sanção de ser conduzido “sob vara”. Sofre, sim, os ônus de sua omissão, como o de ser obrigado a cumprir todas as deliberações (boas ou não) que seus vizinhos tomarem no decorrer da reunião.

De igual sorte, a assembléia não poderá obrigar os condôminos a assumirem, na forma de rodízio, o cargo de síndico. Em muitos prédios, a escala de síndicos funciona, mas sua existência e cumprimento é fruto mais da pressão social (do grupo) do que de imposição legal ou estatutária.

Quórum para Assembléias

Após engessar o regimento interno do edifício exigindo quórum de dois terços dos condôminos para sua aprovação ou alteração, o novo Código Civil regula a realização das assembléias do condomínio, em quatro artigos.

Convém transcrever todos em conjunto, como segue:

“Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. a assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Alguns comentários

1. A realização de qualquer assembléia em primeira convocação depende do cumprimento de dois quóruns: o de presença (número de condôminos que represente ‘pelo menos metade das frações ideais’) e o de deliberação (‘maioria de votos dos condôminos presentes’). Assim, se 40% dos proprietários estiverem presentes à reunião e decidirem por unanimidade, o sufrágio será anulável, por não cumprir o quórum de presença mínima.

Em outra ocasião, opinamos sobre as vantagens de se exigir “quórum duplo” para certas decisões do condomínio, um relativo a um número mínimo de condôminos e outro à manifestação da vontade dos votantes. Exemplo: presença mínima de 1/3, deliberação por voto mínimo de 2/3 dos presentes.

2. Na prática, como se sabe, pouquíssimas assembléias são realizadas em primeira convocação, devido ao quórum elevado de presença e porque a segunda convocação acontece meia hora ou uma hora depois. Virou praxe aparecer somente no segundo horário.

3. Em segunda convocação não há exigência de presença mínima de condôminos, tal como hoje. Se apenas um comparecer, a assembléia pode ser instalada e deliberar.

4. Requisito importante da assembléia é a convocação de todos os condôminos. O art. 1.354 denota a dureza do legislador: “A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.” Não há meias-palavras nem eufemismos. Todos devem ser convocados, sem exceção. Continuam válidas, obviamente, as convocações coletivas, feitas por edital afixado no elevador ou no mural do condomínio, conforme dispuser a convenção ou o regimento interno.

5. Quanto à convocação de assembléia extraordinária por um quarto dos condôminos nada há de diferente. O preceito é o mesmo da atual Lei do Condomínio (art. 25), mas aparece duas vezes no novo Código Civil (art.1.355 acima transcrito e art.1.350).

6.Lei do Condomínio (4.591/64) utiliza a palavra quorum em itálico, sem acento, ao passo que o novo Código Civil a representa como quorum, sem itálico e sem acento. Seguimos a orientação da professora Maria Tereza Piacentini (coluna ‘Não Tropece na Língua’, www.linguabrasil.com.br ), que aconselha o aportuguesamento da palavra – sem itálico mas com acento, quórum – por ser paroxítona terminada em ‘m’.

7. É importante que as convenções regulem com bom senso e de modo abrangente todas as questões relativas ao quórum. Levar em consideração o número de unidades autônomas do condomínio e a seriedade das deliberações.

Inquilino vota no Síndico

O inquilino de um imóvel pode participar da assembléia do condomínio e decidir sobre a eleição do síndico? Há várias respostas para essa pergunta, inclusive no sentido de que o locatário não pode participar da votação, conforme se pode conferir em rápida consulta à Internet.

Nosso entendimento é o de que, na ausência do condômino-locador, o locatário pode tanto participar da assembléia condominial quanto manifestar seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico.

De início, diga-se que a questão específica da participação do inquilino nas assembléias não foi abordada pelo Código Civil de 2002, ao tratar da administração do condomínio (arts. 1.347 a 1.356), o que poderia nos levar a duas conclusões: 1. não existe norma a respeito. 2. a regra em vigor é a da Lei 4.591/64, não derrogada pelo Código Civil, em razão de sua especificidade (lei geral não ab-roga norma específica).

Se optarmos pelo primeiro caminho, de que não há regra alguma porque a Lei do Condomínio foi revogada, então prevalecerá o que estiver disposto na convenção do condomínio. Será permitida a presença, a participação (debates) e o voto (deliberação) dos moradores não-condôminos na proporção e de acordo com as regras internas. Não havendo regulação a propósito, volta-se à pergunta inicial.

O segundo atalho indicado parte do pressuposto de que há uma norma em vigor, qual seja, a disposição da Lei 4.591/64 que versa sobre o assunto. Está assim redigida: “Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça” (Art. 24, § 4º). Se esta disposição foi considerada válida, sua aplicação depende da existência dos pressupostos nela indicados, a saber: a) envolvimento de despesas ordinárias, b) existência de uma locação (de unidade do prédio) e c) ausência do condômino-locador.

O argumento de alguns é de que o locatário não pode votar porque só pode deliberar sobre questões que “envolvam despesas ordinárias do condomínio”, como transcrito acima. Não estaria preenchido um dos requisitos da lei.

Nosso raciocínio é outro. A lei não pode ser interpretada de forma literal. Não se pode restringir a participação do locatário às deliberações que tratem direta, exclusiva e explicitamente de despesas ordinárias. A eleição de um síndico no condomínio (ou sua destituição) tem ‘tudo a ver’ com as despesas ordinárias. O eleito poderá ser honesto ou não, competente ou não, econômico ou não, engenhoso ou não. A condução que der à gestão do condomínio resultará em uma maior ou menor cota de rateio, com reflexos diretos no montante de despesas ordinárias a serem pagas pelos locatários.

Num prédio com muitas locações e que esteja sendo administrado com ineficiência pelo síndico, é do interesse dos inquilinos que o síndico seja substituído, para que haja menos despesas ordinárias a serem partilhadas entre todos. Não será a ausência dos proprietários omissos que deverá fazer com que a comunidade reunida não possa decidir o destino da administração. Repetindo: a escolha de um (bom) síndico para o prédio é decisão, sim, que ‘envolve as despesas ordinárias’ do condomínio e que legitima, portanto, o voto dos locatários.
Os inquilinos só não podem votar em questões que envolvam despesas extraordinárias ou a propriedade comum.