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o condomínio

Como limpar piscinas?

Como é realizado o trabalho de limpeza e manutenção em piscinas?

HTH- Limpeza e manutenção de piscinas é realizado em dois processos, limpeza física (escovação de paredes, peneira, limpesa de borda e filtração) limpeza quimica – uso de ajustadores de ph e cloro.

ABCDÁGUA-

TRATAMENTO PARA PISCINAS RESIDENCIAIS NO VERÃO

PROCESSO QUÍMICO

  Seg Ter Qua Qui Sex Sab Dom
Medir a Alcalinidade Total (entre 80 e 120 ppm) Medir 1 vez por mês
Medir o pH (7,0-7,4) sim   sim  
Clorar com hth® Cloro Granulado ou Pace® sim   sim   sim  
Medir o Cloro Livre   sim   sim   sim  
Clarificar com hth® Maxfloc   sim  
Acrescentar hth® Algicida Manutenção   sim  
Decantar Quando necessário
 

PROCESSO FÍSICO

  Seg Ter Qua Qui Sex Sab Dom
Filtrar a Água sim
Limpar o Pré-Filtro - sim -
Retrolavar o Filtro Seguir as Instruções do Fabricante
Aspirar/Peneirar Quando necessário
Escovar Quando necessário
Usar hth® Limpa Bordas Quando necessário

AQUANOBRE-Existem vários processos de limpeza e manutenção de piscinas, citaremos alguns abaixo:

Com cloro (convencional) Com Ozônio Com UV Com eletrodos de cobre ou prata Com células geradoras de cloro através de adição de sal

Segue abaixo, tratamento convencional:

DIARIAMENTE:

Verificar as condições de transparência da água. Colher folhas do espelho d água com a peneira cata folhas. Filtrar a água da piscina. Clorar a água (sempre ao entardecer).

SEMANALMENTE:

Medir PH E CLORO ou sempre que observar qualquer alteração na transparência da água. Limpeza das bordas com limpa borda. Escovar a parte interna da piscina. Colocar algicida de manutenção na água da piscina. Colocar floculante no dia seguinte. Fazer aspiração no dia seguinte.

QUINZENALMENTE:

Fazer a retrolavagem da areia do filtro.

MENSALMENTE:

Colocar oxidante (Oxida matéria orgânica) diluído na piscina, gerando economia de cloro

ANUALMENTE:

INDISPENSÁVEL, fazer a troca da carga de areia do filtro.

Qual a diferença de manutenção entre uma piscina pequena e uma muito grande?

HTH- Adiferença esta na quantidade de produtos.
ABCDÁGUA-
Praticamente a mesma.
AQUANOBRE-
Quantidade de produto a ser usado.

A água da piscina tem que ser trocada?

HTH- Não! A água é renovada por evaporação, lavagem de areia, corpo do banhista. Areposição é feita com água nova, em um ano já estamos com outra água.
ABCDÁGUA-Não, com o tempo acabamos repondo quase a totalidade da água sem esvazia-la.
AQUANOBRE-Não. Em aproximadamente 01 (um) ano, toda a água da piscina foi trocada devido o processo de aspiração drenando e reposição de água na piscina, ou seja, não é necessário trocar a água da piscina.

Quantas pessoas são responsáveis pela realização desse trabalho?

HTH- Piscinas de até 500 m³ só uma pessoa.
ABCDÁGUA-1 pessoa ou no máximo duas!
AQUANOBRE- Depende, pois tudo se relaciona ao tempo que se quer a piscina ou trabalho pronto.Geralmente tem 01 (uma) pessoa responsável por esse trabalho em todo local com piscina.

Os funcionários do condomínio podem fazer o trabalho ou um profissional é necessário? Pq?

HTH- Sim qualquer pessoa pode fazer o tratamento, orientamos que façam o curso gratuito da hth.
ABCDÁGUA- Um profissional com experiência é sempre aconselhado para não acarretar prejuízos aos usuários.
AQUANOBRE-Depende, pois tudo se relaciona ao tempo que se quer a piscina ou trabalho pronto.Geralmente tem 01 (uma) pessoa responsável por esse trabalho em todo local com piscina.

Qual o custo médio da tercerização da limpeza de piscina? Como o contrato é calculado?

HTH- Um tratador de piscina cobra de mão de obra, de 70 a 150 reais, de produto gasta-se 130,00.
ABCDÁGUA-
 É calculado pela metragem quadrada além da distância, é claro. Muitos degraus e curvas também é importante analisar. Até uma piscina 8.00×4.00m investe-se aproximadamente R$ 120,00 / 10.00×5.00 R$ 150,00 / Maior R$ 350,00
AQUANOBRE-Depende, somente com orçamentos poderemos chegar a um valor, os preços variam de empresa para empresa. O cálculo é feito de acordo com o tamanho e número de piscinas.

Há a necessidade de se ter algum tipo de treinamento para exercer esse trabalho?

HTH- Sim, nós entregamos certificados.
ABCDÁGUA-
De preferência sim, para evitarmos prejuizos aos usuários
AQUANOBRE-Muito treinamento.

Em que período e com que frequência é realizada a limpeza da piscina?

HTH- Depende da época tem que tratar todo dia.
ABCDÁGUA-
 No mínimo 2 vezes por semana
AQUANOBRE-Diariamente, 365 dias por ano.

Quais os métodos e equipamentos existentes no mercado e qual é o mais eficaz?

ABCDÁGUA-Existem muitos métodos para limpeza de piscina. Os convencionais são o tratamento químico por adição de cloro com filtração de 8 horas diárias da piscina. Além do tratamento convencional, existem métodos de automação como: salinização (gerador de cloro a base de cloro), tratamento a base de ions de cobre, a base de ozonio, a base de ultravioleta. O tratamento mais eficaz ainda é o tratamento convencional e o gerador de cloro a base de sal.
AQUANOBRE-Ver 1ª pergunta, todos os métodos são eficazes segundo seus fabricantes.
HTH- Existem equipamentos para dosagem de produtos que são em sua maioria bons;

Existe algum tipo de manutenção preventiva para os equipamentos de tratamento da água?

ABCDÁGUA- Sim, devemos sempre lubrificar, regular e limpar o filtro e a Motobomba além de trocar os elementos filtrantes como a areia.
AQUANOBRE-Sim, porém pouco praticado, são eles: Anualmente, fazer a troca de areia do filtro e troca de rolamentos e selo mecânico da bomba.
HTH- Sim, todo ano os equipamentos devem ser vistoriados.

Existe alguma diferença no tratamento da água dependendo do tipo da piscina (fibra, Concreto ou Vinil)?

ABCDÁGUA- Todos eles usamos algicidas, floculantes, limpa borda, cloro etc… mas as piscinas de vinil e fibra devem receber um tratamento especial como dissolver bem o cloro antes de jogar na piscina, dentre outros.
AQUANOBRE-Sim, em piscina de concreto (azulejo) você pode aplicar os produtos químicos com tranqüilidade e utilizar todos os equipamentos disponíveis no mercado, já as piscinas de fibra e vinil, requerem um pouco mais de cuidado, mas todas lhe proporcionam os mesmos momentos de prazer.
HTH- não, o tratamento é o mesmo.

Quas os produtos químicos utlizados? Eles oferecem algum tipo de risco à saúde?

ABCDÁGUA-Devemos ter muito cuidado no manuseio dos produtos. Os produtos mais utilizados são: elevador e redutor de Ph que podem ser liquidos ou não, algicida de manutenção e de choque, clarificante / floculante, limpa borda, cloro que pode ser granulado ou estabilizado, pastilhas de cloro e estabilizador de PH.
AQUANOBRE-Muitos produtos são utilizados e sendo corretamente aplicados, não oferecem risco algum à saúde.
HTH- cloro, algicidas, clarificante, limpa borda, ajustadores de alcalinidade e ph – eles oferecem risco a saúde.

Fonte: Condoworks

 

Olho vivo e trena na mão

O uso de espelhos no ambiente traz sensação de amplitude nos decorados

Adequar os móveis à nova moradia requer planejamento e cálculo do espaço disponível.

A adorada cama king size, a mesa de jantar que vem sendo passada de geração para geração ou a estante de livros de madeira maciça que há muitos anos te acompanha podem não caber no apartamento que se encaixa no orçamento. Por isso, ao planejar uma mudança, é importante prever se vai ser possível adequar móveis e utensílios à nova planta.

A visita ao apartamento decorado é crucial. Construtoras e incorporadoras apresentam unidades em exposição com elementos decorativos que dão a sensação de amplitude, como espelhos, cores claras, tecidos leves, móveis com design minimalista, espaços integrados, transparências e objetos de vidro.

Os decorados costumam ser lindos e alimentam o desejo de morar em um apartamento com o mesmo design de interiores. É hora, então, de equilibrar sonho e realidade. É preciso ter em mente que o espaço será ocupado com seus próprios móveis, que podem ser maiores ou diferentes dos que estão no decorado – a menos que se esteja disposto a gastar um orçamento considerável para compra e confecção de móveis planejados.

“A possível confusão com relação aos tamanhos começa na planta. O folder de um empreendimento traz o desenho de uma planta com móveis já em escala reduzida. É uma abstração. Ao visitar o decorado, vemos algo concreto, mas são usados todos os artifícios para que o local tenha um aspecto mais amplo”, comenta Vivian Diniz, coordenadora da pós-graduação de Arquitetura e Design de Interiores da PUC-PR.

Ela reforça que é preciso adaptar o imóvel às suas necessidades. “Acontece de visitar um decorado que foi projetado para alguém que mora sozinho. Mas se você tem uma família de quatro pessoas é muito diferente”, pondera. “Ao comprar um imóvel é preciso entender suas necessidades e ter certeza que o local vai corresponder a elas. Se o decorado tem uma mesa de jantar de 80 centímetros de diâmetro, mas você precisa de espaço para uma mesa para oito pessoas, não vai dar certo”, observa a arquiteta.

A trena é a melhor amiga do morador que tem móveis dos quais não quer se desfazer. Os arquitetos indicam: saiba as medidas dos móveis que você vai manter para ter certeza que eles vão entrar na nova casa. “Para não ter aquela sensação de ‘o mobiliado era tão legal, o meu não é assim’, que acontece muito, é preciso medir e planejar”, acrescenta Vivian Diniz.

Auxílio profissional

Para não errar a mão, vale a pena contar com a ajuda de um arquiteto. “Um profissional com a visão mais apurada sobre a construção, e que possa acompanhar a visita ao decorado, fará uma análise criteriosa para ver se há como adaptar aquilo que o cliente já tem”, aponta o arquiteto Oscar Mueller.

Decorado ideal

Construtoras querem atingir público-alvo

Na escolha dos móveis e equipamentos para a montagem do decorado, as construtoras levam em conta o público-alvo do empreendimento. “Nos compactos, a decoração pode ser mais arrojada. Em unidades onde vão morar famílias, a opção é por cores neutras e espaços mais aconchegantes”, explica a gerente de projetos da Invespark, Michelle Beber. Ela também orienta que os interessados em adquirir apartamento meçam os móveis.

Michelle explica que o decorado é uma ferramenta para os corretores. “Ao vender o produto, ele fica mais seguro tendo ideia do tamanho e das características”, diz Michelle.

Preferências

A escolha das construtoras, geralmente, é por móveis mais esbeltos e equipamentos modernos nos decorados. “A escolha sempre é por móveis mais estreitos. Por exemplo, são usadas TVs de LED em painéis de parede. Além disso, os ambientes são sempre integrados, o que elimina as paredes”, diz a arquiteta Vivian Milarch. Nos quartos, as portas dos armários ganham espelhos. As camas dos decorados costumam ser as menores do mercado. Na sala de jantar, móveis com elementos de vidro e cadeiras de espaldar mais baixo também aumentam a sensação de espaço.

Quem vai se mudar precisa, também, pensar no número cômodos. “Muita gente tem em casa um ‘quartinho da bagunça’, onde vai depositando o que usa pouco. Mas no novo imóvel, pode ser que não haja um espaço para isso, então é preciso reprogramar a organização”, alerta Vivian.

Fonte: Gazeta do Povo

STJ dá opção de escolha

Havendo contrato de promessa de compra e venda não registrado, a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador.

Já vimos antes que o promissário comprador que está na posse do bem é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, independente de o contrato de promessa de compra e venda ter sido registrado. No entanto, não tem o condomínio a obrigação de saber que tal contrato foi celebrado. Por isso, tendo em conta que o condomínio precisa de recursos para suas despesas essenciais, o STJ dá a opção de a ação de cobrança de cotas ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador. Qualquer deles pode ser o legitimado passivo.

Vejamos o que diz a ementa do acórdão: “A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável.”

Com esta dicção, de ímpar clareza, o Superior Tribunal de Justiça parece ter resolvido a questão da legitimidade passiva na cobrança de taxas condominiais, nos casos em que existe promessa de compra e venda do imóvel, seja entre a construtora e o condômino, seja entre este e terceiros. O acórdão foi relatado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em julgamento proferido pela Quarta Turma do STJ, em recurso especial (223.282) oriundo de Santa Catarina.

No mesmo acórdão, decidiu-se também sobre a denunciação da lide do promissário comprador, nos seguintes termos: “Inexistindo lei ou contrato estabelecendo o direito de regresso do proprietário contra o promissário comprador pelas despesas que efetuar com o condomínio, não cabe a denunciação da lide ao promissário comprador.”

A ação de cobrança foi movida contra a construtora e incorporadora do edifício, que contestou sob a alegação de que vendera a unidade mediante contrato particular de promessa de compra e venda. Julgada parcialmente procedente a ação, a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou provimento à apelação da ré, de cujo acórdão se extrai o seguinte parágrafo: “O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente ligada à qualidade de proprietário. A venda do imóvel por instrumento particular, não levado a registro no ofício imobiliário, alcança apenas os contratantes, desobrigando o condomínio a buscar seu crédito contra o atual possuidor do imóvel.”

Prossegue: “Legitimado no processo de cobrança de cotas condominiais, por isso, é o condômino, consoante dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64, isto é o proprietário da unidade autônoma, aquele que detém o direito patrimonial nos termos do art. 530 do código civil, aferindo-se a condição pela consulta à matrícula do registro de imóveis.”

a Quarta Turma do STJ votaram vencidos os ministros Barros Monteiro e Aldir Passarinho Junior. Com o relator Ruy Rosado de Aguiar votaram os ministros César Asfor Rocha e Sálvio de Figueiredo Teixeira, este com o voto de desempate.

Em seu voto de desempate, o ministro Sálvio e Figueiredo Teixeira, apesar de entender que “o promitente comprador é parte legítima para responder pelas despesas de condomínio, e a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que este não tenha sido registrado”, deu voto favorável ao condomínio, pois este não fora cientificado do contrato existente entre a construtora e o promitente comprador da unidade, deixando o condomínio “na incerteza” ou na “insegurança de ajuizar a ação e vê-la extinta por ilegitimidade”.

Para os condomínios, que precisam de recursos para suas “despesas indispensáveis e inadiáveis”, sem dúvida este acórdão lhes é o mais favorável.

*Luiz Fernando de Queiroz

Gás pode explodir seu lar

Conservar as instalações de gás de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são
providências que diminuem o risco de vazamentos, evitando trágicas consequências.

Como evitar que seu apartamento voe pelos ares? Com esta pergunta o Informativo Preconsult-Unimóveis, de Curitiba, fornece várias dicas para que você não seja vítima de explosão causada pelo uso incorreto do gás de cozinha. Dada a importância do tema, transcrevemos a seguir a orientação do Informativo, com pequenas adaptações ao estilo da coluna.

1. Acidentes envolvendo vazamento de gás são muito comuns em residências. Por isso, todo cuidado é pouco. Conservar as instalações de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são providências que diminuem o risco de vazamentos, que podem causar incêndio, explosões, queimaduras ou morte por asfixia, com trágicas consequências.

2. O uso de botijões de gás em apartamentos novos é proibido por lei. A alternativa é instalar baterias de gás liquefeito de petróleo (GLP), fornecido por empresas do ramo. A central de gás deve ser projetada por técnico especializado e obedecer às normas de segurança. Além de reduzir o risco, permite maior espaço útil na cozinha dos apartamentos, sem contar com a economia, pois é fácil a conferência de consumo, deixando de lado os velhos cilindros que eram na troca pesados por balanças nem sempre confiáveis.

3. Para quem ainda utiliza botijões de gás, recomenda-se adquirilos de empresas idôneas, exigindo sempre o lacre de segurança e recusando botijões amassados ou enferrujados. É importantíssimo instalar o botijão em local ventilado e periodicamente efetuar a troca da mangueira. No caso de gás encanado, o condômino deve verificar se a válvula, a mangueira e os acessórios estão em bom estado de conservação. Os aquecedores a gás, muito utilizados em apartamentos, também devem ser colocados em locais arejados.

Alarme sonoro e luminoso

4. Segundo os técnicos e engenheiros de segurança, 2% (dois por cento) de concentração de gás já são suficientes para causar uma explosão. Por isso, é importante usar detetores de gás como complemento das instalações, para aumentar a segurança. O aparelho emite um alarme sonoro e outro luminoso assim que o nível de concentração gasosa atinge 0,5% (meio por cento). De fácil instalação, o detetor tem evitado algumas tragédias e pode ser encontrado em supermercados e lojas de materiais de construção, a um preço médio de R$ 70,00.

5. O uso do detetor de gás é tão importante que em alguns países é obrigatório. Ao ouvir o sinal de alarme o condômino não deverá utilizar fogo ou qualquer equipamento que possa causar faísca. Em hipótese alguma se deve acionar interruptores de luz nem tirar aparelhos da tomada, alertam os técnicos. Ao constatar o vazamento, a primeira providência é abrir as janelas para ventilar o ambiente e desligar a energia elétrica. Se o problema for no botijão, leve-o para uma área aberta. E caso haja um princípio de incêndio, não se arrisque à toa. Deixe o local e acione o Corpo de Bombeiros.

6. As construtoras poderiam entregar os apartamentos já com o detetor de gás para os novos condôminos, evitando assim que ocorram tragédias por um custo que nada irá influenciar no valor final do apartamento.

Endossamos e agradecemos as dicas fornecidas.

*Luiz Fernando de Queiroz

Fundo para cobrir danos e outras despesas

Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, a inclusão de despesas extras no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante.

A casuística do condomínio está se tornando cada vez mais rica. De todos os recantos do país surgem fatos novos, exigindo do intérprete uma solução nem sempre encontrável no texto seco da lei. Tal riqueza de conflitos é consequência natural da grande expansão que o condomínio atingiu no Brasil, onde nossa tendência de construir próximo do vizinho se reforça pela busca de uma moradia que ofereça segurança em primeiro lugar.

Antes de ler a resposta das duas perguntas que abaixo respondemos, faça você sua análise e veja que solução daria. Pode ser interessante.

Fundo de indenização

1) O edifício onde reside minha filha foi obrigado pela justiça a indenizar o vizinho por prejuízos causados. Enquanto a ação tramitava, os condôminos, espontaneamente, tomaram a iniciativa de constituir um fundo, e que cada um contribuiria mensalmente com R$ 50,00, depositados em uma conta poupança, caso não lográssemos êxito na ação intentada. Somente um proprietário não aderiu à iniciativa. Decidida a questão pela justiça e tendo já uma certa quantia, ficou mais fácil fazer o acordo, já que a parte contrária encontrava-se em situação financeiramente difícil. Assim, vem a pergunta: Como proceder à cobrança da importância que cabe a este condômino? Quais os procedimentos legais e formais?

Resp.: Se, como parece, o pagamento ao vizinho foi feito à vista, e os demais condôminos já depositaram antecipadamente suas cotas correspondentes, quer nos parecer que o condômino que não aderiu ao plano de parcelamento deverá efetuar sua contribuição de uma só vez, no mesmo montante dos demais (rateio normal), baseado na data de pagamento da indenização. Entretanto, como não houve o recolhimento antecipado, é bom o síndico tomar a cautela de comunicar ao condômino com certa antecedência, para que ele possa se prover dos recursos necessários ao pagamento. Caso haja recusa, o jeito será recorrer aos meios suasórios (legais) de cobrança ou às vias judiciais.

Reembolso

2) Um dos condôminos insiste em fazer o depósito da taxa mensal de condomínio diretamente na conta do condomínio, quando recolhida fora do prazo de vencimento, sem multa. A síndica, por nossa orientação, comunicou-lhe dessa impossibilidade, através de notificação feita pelo cartório de registro de títulos de documentos, alertando-o que, na insistência desse procedimento, irá acioná-lo judicialmente. Em decorrência desse ato, o condomínio teve algumas despesas e pretende recebê-las, já que o art. 40 da convenção estabelece que ficarão a cargo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticados. Agora, a pergunta que realmente interessa: referida despesa poderá ser incluída no bloqueto de cobrança da taxa mensal, juntamente com outras despesas ordinárias?

Resp.: Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, sua inclusão no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante, tal como as multas impostas pelo síndico aos condôminos, ou seja, se o proprietário se negar a pagar tais despesas, não será justa a recusa do síndico em receber a cota de rateio comum a todos, o que poderá ensejar a proposição de depósito com força de consignação por parte do condômino. Em suma: incluir, sim, tais despesas no bloqueto, mas apenas do ponto de vista prático, sem radicalizar. Na hipótese de não pagamento, será sempre possível pleitear o reembolso pelos meios judiciais.

*Luiz Fernando de Queiroz

Cachorros em condomínios

Especialistas explicam o que diz a legislação atual e dão orientações sobre o assunto

Uma das grandes polêmicas da vida em condomínio são os animais domésticos, em especial, os cães. Não especificamente a sua presença dentro da unidade, mas seu barulho, os passeios nas áreas comuns, o cheiro dos seus dejetos. O síndico também precisa lidar, as vezes, com a implicância dos que não gostam de animais de estimação e “exageram” nas reclamações.

Foi pensando em solucionar essa difícil equação que o SíndicoNet, em parceria com os maiores nomes do mercado condominial, elaborou esse vídeo. Assista:

Fonte: Sindico Net

Orçamento anual

Condomínios devem fechar previsão orçamentária rapidamente

Chegou a hora de fechar o orçamento anual dos condomínios

Estudo sobre receita e despesa deve ser feito no início do ano

Para evitar surpresas nas contas de condomínio durante o ano, é importante elaborar a previsão orçamentária que deverá ser discutida em assembleia geral ordinária. Segundo o Secovi Rio (Sindicato da Habitação) esta é a época para reunir os condôminos para discutir o tema e aprová-lo.

De acordo com a instituição, será preciso elaborar um orçamento das receitas e despesas para o ano inteiro. O ano-exercício coincide com o ano-calendário. Mas, o vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi Rio, Alexandre Corrêa, destaca que é preciso observar o que a convenção determina.

“Em geral, a previsão orçamentária pode ser discutida em assembleia até março e é preciso levar em consideração os reajustes que acontecem todo ano nas contas de consumo como água e energia, nos salários dos funcionários e nos contratos de manutenção, além de prever um valor por conta da inadimplência. A recomendação é fazer uma estimativa e aumentar a cota condominial nesta proporção”, explica Corrêa.

Ele ressalta ainda que não é saudável para o condomínio manter a cota congelada, pois quando os aumentos surgirem será preciso recorrer às cotas extras para pagá-las. Outra recomendação é considerar as projeções para a inflação do ano. Só que existem imprevistos, daí a importância também de manter um fundo de reserva, que é para ocasiões emergenciais.
Fonte: O Dia

Editora Bonijuris lança nova revista

Grande parte da população urbana vive em condomínios no Brasil, casas, sobrados ou apartamentos. Quem mora em condomínio, sabe que conviver com outras pessoas no mesmo espaço, demanda certo jogo de cintura, tranqüilidade e respeito mútuo. E é esse o objetivo da criação da nova revista Direito e Condomínio, da editora Bonijuris.

A advogada Olga Krieger pergunta: “Por que falar da vida em condomínio sob o olhar do direito? Porque, para alcançarmos a convivência em harmonia, precisamos respeitar regras impostas a todos os condôminos. No entanto, para respeitar é preciso entender o que dizem os códigos, as leis, a convenção de condomínio e o regimento interno. E esse é justamente o problema enfrentado por muitos: como interpretar a difícil linguagem jurídica”, esclarece Krieger.

A revista visa descomplicar os documentos legais e jurídicos sobre condomínio e transformar o conteúdo em textos de leitura agradável e compreensível.

Nesta primeira edição algumas matérias são destaques: Furtos e roubos de veículos no interior do condomínio e o dever de indenizar; Penhora de bem de família por dívida de condomínio; Regras básicas do prédio; Exames médicos nos empregados do condomínio; A cobrança correta da tarifa de água e esgoto no condomínio, entre outras.

Sobre a Editora:

Com vinte e quatro anos de experiência no mercado, a Editora Bonijuris publica mensalmente a Revista Bonijuris e trimestralmente Revista Luso-Brasileira de Direito do Consumo. Ambas voltadas a desembargadores, juízes, procuradores, advogados, estudantes de direito, entre outras.

Fonte: Paran@Shop

Viajar no carnaval requer alguns cuidados com a casa

Pedir ajuda para o vizinho confiável e para o porteiro são boas alternativas. Além disso, é necessário ser discreto para não chamar atenção dos possíveis assaltantes

 (Nando Oliveira/Esp. EM/D.A.Press)

Faltam poucos dias para a maior festa popular brasileira, o Carnaval. As pessoas já estão preparando as malas para viajar e curtir o feriado prolongado. Em especial, os foliões que saem de casa em busca de emoção – nos trios elétricos em Salvador, no camarote dos desfiles do Rio de Janeiro, nas festas de rua em cidades interioranas – todos os anos. Mas, antes de pegar a estrada, é importante garantir a segurança do imóvel para não ter surpresas desagradáveis ao retornar.

De acordo com o presidente do Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Distrito Federal (Sindesp/DF), Irenaldo Lima, nessa época do ano o crescimento do mercado de segurança chega a 10%. Entretanto, investir em segurança não significa gastar muito dinheiro. Existem medidas nas mais diversas faixas de preço, inclusive com custo zero.

A ajuda de um vizinho de confiança é uma das alternativas. Segundo o presidente, é interessante pedir ao vizinho para recolher as correspondências no período em que estiver fora. Isso evita o acúmulo de cartas jogadas na garagem, dando a impressão de que a casa está vazia. Além disso, as luzes da garagem podem ser acesas todos os dias – ou um dia sim e outro não, por exemplo.

A ideia é evitar que pessoas mal intencionadas percebam a ausência dos moradores e ajam de forma criminosa. Para quem mora em apartamento, a dica é informar ao síndico e aos porteiros, inclusive por meio de documento, que os proprietários estarão em viagem e que, portanto, eles devem ter mais atenção com a residência naquele período, mesmo que seja por um curto prazo.

Usar e abusar da discrição é essencial, independente do tipo de moradia. Irenaldo explica que não é recomendado espalhar a notícia de que vai viajar. Ser discreto é importante até na hora de arrumar a bagagem no carro. “Muita gente comete o pecado de parar o carro em frente de casa, deixar o portão aberto e arrumar as malas de maneira escandalosa, chamando a atenção de quem está por perto”, alerta o presidente.

Irenaldo Lima ainda salienta que tão importante quanto lembrar dos itens de segurança residenciais é contratar somente empresas legalizadas e autorizadas pelo poder público a prestar esse tipo de serviço. “Quem acha que contratar empresa clandestina sai mais barato, acaba tendo muitos prejuízos. Portanto, desconfie de propostas de orçamento que estejam muito abaixo do valor de mercado”, finaliza.

 

Fonte: Lugar Certo

Quem Deve a Conta, Afinal

Questão tormentosa para os juristas continua a ser a da legitimidade passiva na ação de cobrança de taxas de condomínio, quando a unidade é objeto de contrato de compromisso de compra e venda. Muitas têm sido as interpretações. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), última instância para dizer qual a melhor leitura do direito, ainda não encontrou uma fórmula que expresse todas as nuances e variações do caso. Mas está no bom caminho.

O acórdão relatado pelo ministro Aldir Passarinho Júnior, da Quarta Turma do STJ, constitui uma evolução nesse sentido. Diz a ementa (Resp. 252.500/SP):

l. Em princípio, a inexistência de registro do título aquisitivo da unidade residencial não afasta a responsabilidade do novo adquirente pelo pagamento das cotas condominiais relativamente ao período posterior à compra, sendo indevida a cobrança feita ao antigo condômino.

2. Caso, todavia, em que não demonstrada a posse dos pretensos novos adquirentes, a ensejar o conhecimento do fato pelo condomínio, a legitimidade passiva ad causam pertence àquele em nome de quem registrado está o bem, situação reconhecida pelas instâncias ordinárias, com base na prova, que não tem como ser revista em sede especial (Súmula n. 7 do STJ).”

Explica o relator que no recurso especial se discute a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais, em face de dação em pagamento de imóvel, sem que o contrato de compra e venda estivesse registrado no cartório imobiliário, fato que levou o condomínio a mover a ação de cobrança contra o titular do domínio. Embora as taxas se refiram a período posterior ao do compromisso, a unidade autônoma continua na posse do promitente-vendedor, “de modo que impossível mesmo, ao condomínio, supor a transferência da titularidade ou da aludida posse”.

Justiça casuísta

Lembra o ministro Aldir Passarinho Júnior que há outros arestos do STJ no sentido de que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passava ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda” (Resp. 212.799/SP).

Também participou do julgamento o ministro Ruy Rosado de Aguiar.

A dificuldade na fixação de critérios fáceis e uniformes para bem esclarecer a polêmica reside no grande número de variáveis, quais sejam:

1. Se a unidade foi vendida ou prometida à venda.

2. Se a escritura ou o compromisso de compra e venda foram ou não registrados na circunscrição imobiliária competente.

3. Se o proprietário entregou ou não a posse do imóvel ao adquirente.

4. Se o condomínio foi ou não notificado da alienação ou promessa de venda.

5. Se as cotas devidas são de período anterior ou posterior ao da compra e venda.

Com tantas variáveis, podendo cada uma deles indicar um caminho diferente e combinarem- se entre si, não é de estranhar que cada decisão do STJ aborde alguns aspectos apenas do problema, não havendo uma só ementa que dirima satisfatoriamente o impasse.

Fica no ar a sensação de que nossa Justiça está ficando casuísta ou que vem sofrendo forte influência do sistema jurídico anglo-saxão.

Vida de condomínio: Vale o que está escrito

De acordo com a síndica profissional Joana Jacobina, atas de assembleias de condomínios devem ser diretas (Eduardo de Almeida/RA Studio)

De acordo com a síndica profissional Joana Jacobina, atas de assembleias de condomínios devem ser diretas

Para registrar formalmente tudo o que ocorre em uma assembleia geral de condomínio, é essencial fazer uma ata. Essa determinação tem embasamento legal e tem como objetivo informar a todos os condôminos, participantes ou não da assembleia, sobre o que foi deliberado. No entanto, às vezes a elaboração do documento gera dúvidas.

De acordo com a síndica profissional Joana Jacobina, conforme estabelecido no parágrafo 2o do artigo 24, da Lei 4.591/64, o síndico deverá comunicar os condôminos, oito dias após a assembleia geral realizada no condomínio, sobre o que tiver sido deliberado. “Essa comunicação é feita por meio de uma ata, que deve conter tudo aquilo que foi discutido e decidido na reunião, sem nenhum acréscimo ou falta”, conta.

Entretanto, Joana Jacobina diz que Lei 4.591/64 (Lei de Condomínios) ou o Código Civil não estabelecem uma forma exata de elaboração dessa ata “ou os procedimentos a serem observados para sua correta aplicação, cabendo às convenções de condomínio estipular algumas regras”, informa.

Assim, é preciso verificar se a convenção estipula como obrigatória a eleição de um presidente e/ou um secretário para coordenar a assembleia e elaborar a ata ou se essa atribuição ficará a cargo do síndico. “Normalmente, quando a convenção é omissa, o próprio síndico a elabora e assina. Há ainda condomínios que contratam empresas especializadas ou até escritórios de advocacia para fazer esse serviço”, observa Joana.

A síndica profissional ressalta ainda que se deve observar se a convenção estipula outros procedimentos, “como a obrigação de assinatura de outros membros ou condôminos na ata, a presença de um livro de atas e a exigência do registro da ata elaborada em cartório”, acrescenta.

Tomados esses cuidados, ao contrário do que se pode pensar, uma ata bem elaborada deve ser direta e sucinta. De acordo com Joana Jacobina, não é necessário discorrer muito sobre cada assunto ou detalhar todos os comentários realizados na assembleia. “São suficientes, portanto, apenas os registros dos assuntos em pauta, o que foi deliberado sobre eles e eventuais protestos que surgirem ao longo da reunião. Dessa forma, o documento fica mais formal, evitando-se erros e contradições.”

Inclusive, a síndica profissional observa que os erros mais comuns encontrados nesse tipo de documento são justamente os resultantes de atas muito longas, com textos confusos, e que não registram realmente o que foi deliberado. “Discussões e opiniões pessoais de condôminos, assuntos que não estavam em pauta e referências individuais a moradores não devem ser registrados, sob pena de gerar controvérsias, ofensas e ainda violar o direito à intimidade de cada condômino”, explica Joana.

JUSTIÇA 

A orientação é que assuntos que geram muita polêmica não sejam descritos com todo o histórico da ocorrência na ata, segundo a síndica. “Apenas com a deliberação, sob pena de acarretar impugnações dos condôminos que votaram contrariamente e que não concordaram com aquilo que foi escrito. E, dependendo da controvérsia, o assunto pode até ser questionado juridicamente, gerando transtornos, prejuízos para o condomínio e animosidade entre os condôminos.”

Sobre a necessidade do registro do documento em cartório, Joana Jacobina informa que o procedimento tem como objetivo evitar questionamentos. “Mesmo com o respeito aos quóruns previstos para votação e procedimentos formais para a realização da assembleia, um terceiro pode questionar aquilo que foi deliberado, alegando inexigibilidade do documento”, explica. Para registrar a ata, basta levá-la ao cartório mais próximo e pagar a taxa, que não é fixa.

Fonte: Lugar Certo

Leilões aceleram venda de imóvel

Dependendo do preço ou da região, a venda de um imóvel particular pode demorar até mais de um ano. Com isso, os leilões se tornam uma alternativa para quem tem pressa em conseguir um comprador para a sua casa própria.

Segundo profissionais deste segmento, o processo de venda de um imóvel por meio deste procedimento é mais rápido e dura menos de 30 dias.

“O principal motivo que leva as pessoas a colocarem os imóveis no leilão é a busca de liquidez, pois com datas e forma de pagamento pré-estabelecidas, o vendedor sabe que se o seu bem for arrematado, receberá como esperado, sendo o método ideal de venda para quem precisa do dinheiro rapidamente, ou para quem precisa se desfazer de algum imóvel de forma mais ágil. Outra vantagem é que, com condições de venda pré-estabelecidas, o vendedor não tem de lidar com negociações intermináveis com os compradores”, aponta Fábio Zukerman, leiloeiro oficial e sócio da Zukerman, uma das maiores casas de leilões do Brasil.

Ele revela que é crescente o número de pessoas que buscam este método de venda. Atualmente, a Zukerman é procurada por ao menos 20 proprietários por semana que desejam prospectar a possibilidade de venda de seus imóveis por meio de leilão. Há dois anos, esta quantidade era atingida somente no período de um mês.

“Há também a vantagem de o imóvel ter uma divulgação mais ampla, pois trabalhamos com investidores e consumidores finais em todo o país”, completa Celso Ribeiro, leiloeiro da Fidalgo Leilões.

Apesar da rapidez na negociação nos leilões, os imóveis são vendidos, às vezes, com grandes descontos. Por isso, a orientação dos especialistas é de avaliar com cuidado se de alguma forma a rapidez na venda pode compensar os malefícios deste modelo de venda.

Em geral, os imóveis vendidos em leilões chegam a ter descontos de até 25% em relação ao preço de mercado. O preço do imóvel é reduzido para que haja uma maior atratividade e, consequentemente, a compra seja viabilizada de forma mais veloz. Porém, há casos de imóveis que são muito disputados e têm chances de se valorizar nos leilões.

Os imóveis vendidos em leilões chegam a ter descontos de até 25% em relação ao preço de mercado

“O segredo de um leilão de sucesso é o desconto sobre o valor de avaliação, pois quanto menor o preço inicial para venda, maior o número de interessados, e, consequentemente, maior a alavancagem de venda”, analisa Fábio Zukerman.

Os gastos para se colocar um imóvel no leilão podem variar muito e também precisam de atenção, pois há estratégias de publicidade e de venda diferentes. Segundo os profissionais do setor, o custo total do leilão para o vendedor não ultrapassa 5% do valor final de venda do imóvel.

Além disso, é necessário encaminhar documentos como matrícula do imóvel, cópia da folha do carnê do IPTU e laudo de avaliação, pois é feita uma análise preliminar antes da realização do leilão.

“A maioria dos arrematantes é profissional, querem pagar pouco para venderem e ter uma margem razoável de lucro. Então, é preciso ponderar tudo neste processo”, finaliza Ribeiro.

 

Fonte: Revista Imóveis

Relacionamento com vizinhos

Conviver bem com vizinhos depende também da sua atitude como morador

Na comunidade
Você vai querer se sentir parte de uma comunidade. Use o condomínio como o balão de ensaio para se aproximar das pessoas, compartilhando interesses e experiências.

É simpatia
Apresentar-se a vizinhos que acabam de se mudar, oferecendo-se para o que for necessário e para um cafezinho em sua casa, é a melhor maneira de começar a criar laços.

Com educação
Quando há clareza nas normas e todo mundo está acostumado a respeitá- las, a vida flui de maneira mais serena. Fique sempre atento aos deslizes – os seus e os dos outros.

Só gentileza
Segurar o elevador se tiver mais alguém para subir é o básico, embora muita gente tenha se esquecido disso. E cumprimentar a todos, de preferência pelo nome, um luxo!

Em silêncio
Não é preciso isolar acusticamente as dependências do apartamento. Basta que os horários de silêncio sejam respeitados. E conforme-se: uma vez ou outra, alguém dará uma festa.

Festeiros
Você vai adorar receber seus amigos. Mas convide para a festa o vizinho mais próximo caso vá fazer barulho atá mais tarde. Se o agito não for todos os dias, ele vai levar numa boa.

Sem calote
Tudo está nos trinques, pois pagar o condomínio em dia, evitando uma sobrecarga financeira aos condôminos, é a melhor maneira de ter fôlego para fazer melhorias no prédio.

Mais economia
Preservar os benefícios que forem de uso de todos (como cuidar para manter em uso a área de lazer ou não usar a torneira do jardim para lavar o carro) faz todos economizarem.

Sem abuso
O porteiro é atento e educado, mas ninguém vai pedir para ele carregar aquele armário que está sendo trocado em seu horário de almoço. Ele é funcionário de todos.

Com presença
Reuniões objetivas e com um roteiro economizam tempo e paciência. Participar das reuniões para depois não reclamar do que foi decidido em sua ausência é importante.

Fonte: SindicoNet

Condomínios contratam seguro contra raios em SP

Descarga elétrica pode danificar equipamentos do prédio.

Nesta época do ano, os temporais são geralmente acompanhados de raios e quem mora em condomínio sabe que essas descargas elétricas podem danificar diversos equipamentos do prédio. O quadro “Meu condomínio tem solução”, do SPTV, mostrou nesta terça-feira (15), o que dois prédios da Zona Norte de São Paulo, atingidos por fortes raios no fim do ano, fizeram para diminuir o prejuízo.

Na Vila Gustavo, o raio assustou os moradores do condomínio no dia 21 de dezembro. A descarga elétrica danificou a central de interfones, 25 câmeras de segurança e o elevador. O prédio já foi atingido por raios quatro vezes nos últimos oito anos. Para evitar maiores prejuízos, os administradores decidiram contratar um seguro. O valor para o conserto de R$ 50 mil caiu para R$ 4,5 mil, valor da franquia.

Na noite de Natal, São Paulo teve a terceira maior incidência de raios dos últimos dez anos – 1.300 em um único dia. Em Santana, um condomínio sofreu com as descargas elétricas. Câmeras, portões, interfones, tudo ficou danificado pelos raios do dia 24 de dezembro.

Entretanto, o prédio também tem seguro. “Temos pára-raios, sistema de aterramento, mas nada disso resolveu. A gente acionou o seguro para amenizar os prejuízos”, conta o síndico José Carlos Dias.

Fonte: G1

Sem vagas, moradores pagam caro para estacionar carros em Campinas

Moradores com mais de um veículo pagam até R$ 180 por mês em aluguel. Lei proíbe aluguel de garagem para pessoas que não moram no prédio.

A estudante Sarah Britto procura por uma vaga há cerca de um mês em Campinas (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

A estudante Sarah Britto procura por uma vaga há cerca de um mês em Campinas (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

O aumento da frota de veículos e construções cada vez mais compactas causam um problema para moradores de condomínios: a falta de vagas em garagens de prédios. É o que aponta o Sindicato da Habitação da Região de Campinas (SP) (Secovi). A estudante Sarah Brito enfrenta a dor de cabeça há meses, após se mudar para um apartamento que divide com duas pessoas. “A vaga da garagem já está ocupada pela outra moradora, estou  procurando”, conta.

A estudante está na fila de espera para alugar uma vaga no condomínio no bairro Chácara Primavera em Campinas e o preço varia de R$ 100 a R$ 150 por mês. “Não tem jeito, além do condomínio temos que desembolsar o valor da vaga e é bem difícil encontrar”, diz. Enquanto isso, a estudante deixa o carro na rua, em frente ao prédio. “Na rua também é complicado achar vaga, é sempre lotado de carros, porque a maioria tem mais de um”, conta.

Proibição para quem é de fora
Segundo a diretora geral do Secovi em Campinas, Kelma Camargo, é difícil encontrar prédios com mais de uma vaga e o valor do aluguel deve ser baseado no preço de diárias de estacionamentos próximos ao condomínio. “Baseado nisso, sabemos que o aluguel em Campinas varia entre R$ 150 e R$ 180 por mês”, explica. No entanto, há locatários que aumentam o preço dependendo da localização da vaga, se é mais próxima do elevador ou se dispõe de cobertura, por exemplo.

O aluguel para pessoas que não moram no condomínio é proibido por uma lei federal, em vigor desde maio de 2012. Segundo o texto, o aluguel para não moradores só pode ocorrer mediante a aprovação de dois terços dos condôminos, durante assembleia. “Achamos necessária essa regulamentação, principalmente por questão de segurança, já que fica proibida a circulação de terceiros dentro do prédio”, afirma Kelma.

Moradores enfrentam dificuldade para encontrar vagas de garagem em prédios (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

Moradores enfrentam dificuldade para encontrar vagas de garagem em prédios (Foto: Marília Rastelli / G1 Campinas)

Renda extra
Moradores que procuram vagas afirmam que a lei diminui a oferta. No entanto, é possível encontrar condomínios que aceitam esse tipo de aluguel. A aposentada Catarina Lopes aluga sua vaga em um condomínio na região do Taquaral, por R$ 140,  para um estudante que não mora no prédio. “É importante saber quem é, se a pessoa é confiável. Se está tudo certo, a renda extra é muito bem vinda no orçamento”, diz.

O prédio administrado pelo síndico Alonso Lino, no Centro de Campinas, tem fila de espera para vagas. “É muito raro ter uma vaga sem dono, é um problema, tem sempre alguém procurando e esperando”. Segundo Lino, para usar a vaga alugada, o morador precisa ter a autorização e não é permitido o aluguel para terceiros. O morador que descumprir a lei, terá que pagar multa.

Fonte: G1

Diminuição das vendas não assusta corretores

Estabilização no setor imobiliário fez com que ganhos da profissão ficassem mais modestos. No entanto, ainda não há migração para outras áreas.

Daniel Castellano/ Gazeta do Povo / Thiago Gabardo deixou a profissão de técnico em eletrônica para vender imóveis usados há três anos e não reclama da troca
Thiago Gabardo deixou a profissão de técnico em eletrônica para vender imóveis usados há três anos e não reclama da troca

Quando empreendimentos inteiros eram comercializados em poucos dias, muita gente migrou de outras áreas para ser corretor de imóveis. Em 2012, o cenário mudou, mas mesmo em um ano de estabilização do setor em Curitiba e no país, o número de corretores de imóveis não diminuiu.

De acordo com dados do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Paraná (Creci-PR), em 2012 cresceu 15% o número de profissionais da corretagem. Atualmente, são 30 mil corretores inscritos na entidade e 15 mil em atividade efetiva.

O presidente do conselho, Ademar Pucci, comenta que a expectativa para 2013 é que o número de corretores aumente na mesma proporção. “Temos déficit de corretores. Podemos dobrar esse número”, defende Pucci.

O corretor Thiago Gabardo se diz satisfeito com a troca que fez há três anos. Ele deixou o ofício de técnico em eletrônica para ser corretor e comenta que não vê grandes perdas financeiras com a estabilização do setor. “A variação entre os meses fica na casa dos 20%”, explica. Por isso, diz ele, o corretor precisa se planejar: “não temos ganhos fixos”.

Um corretor de imóveis que prefere não se identificar considera que o boom imobiliário pode ter gerado uma falsa impressão de que a corretagem é uma “mina de ouro” mas garante que ainda há espaço para o cargo. “As vendas dos lançamentos para moradias padrão médio-alto desaceleraram, os perfis da vez são outros”, explica, apontando que é preciso diversificar os produtos para manter os índices de venda.

Taxa
Ibedec alerta para cobrança do valor de corretagem

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec) alerta que um dos problemas da na hora de negociar o imóvel e que envolve os corretores, é a cobrança dissimulada da taxa de corretagem. De acordo com o órgão, a cobrança ilegal geralmente se dá quando o consumidor é solicitado a dar um sinal para concretizar o negócio. A cobrança é feita, muitas vezes, sob o argumento de venda que restam poucas unidades ou que a tabela de preços vai ser reajustada. É feito uma proposta de compra e aquele valor colocado como arras, uma espécie de multa prevista no Código Civil se uma das partes desistir do negócio, diz comunicado do instituto.

Quando chega o contrato definitivo o consumidor descobre então que aquele valor dado a título de arras, na verdade era em grande parte a comissão de corretagem que foi cobrada dele e não do vendedor do imóvel. Essa é a irregularidade.

As reclamações mais comuns são de pessoas não habilitadas pelo Creci; profissionais que atuam com parcialidade defendendo o interesse de apenas uma das partes; profissionais que recomendam negócios sem as devidas cautelas e colocando consumidores em situação de risco.

Cuidados

O Ibedec recomenda cautela na hora de contatar o corretor de imóveis. Seguem algumas dicas:

Exija sempre que o corretor de imóveis apresente a carteira do Creci e ligue no Conselho para conferir a autenticidade do documento;

O corretor de imóvel só poderá receber sinal de compra caso esteja expressamente autorizado pelo vendedor, através de contrato específico dizendo isto, e cuja cópia o consumidor deverá solicitar e guardar;

Jamais faça o negócio por procuração ou contrato de gaveta. Se for necessário passar uma procuração, coloque cláusula de prazo máximo para efetivação do negócio, além do dever de prestação de contas. Isto amarra o profissional ao objeto do seu contrato e evita desvios de conduta;

Cabe o pagamento da corretagem somente a parte que encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, porém, o pagamento pode ser dividido entre o comprador e o vendedor, desde que isto conste expressamente no contrato;

O contrato de corretagem não impõe uma simples obrigação de meio, mas sim um obrigação de resultado. A jurisprudência indica que quem contrata corretores só deve pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado;

O consumidor deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem, quem pagará o corretor ou os corretores e deve exigir Nota Fiscal se for uma imobiliária ou um RPA – Recibo de Pagamento à Autônomo, em caso de corretor pessoa física. Caso o corretor se negue a dar o recibo ou nota fiscal, o consumidor pode recusar o pagamento ou fazer registro na delegacia por sonegação fiscal.

Fonte: Gazeta do Povo

Água saudável depende de manutenção regular

Dos canos à torneira e ao chuveiro, a água percorre um caminho dentro do imóvel, provocando desgaste. Saiba como manter a eficiência do sistema.

Ivonaldo Alexandre/ Gazeta do Povo / Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel
Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel

Para manter o imóvel saudável, é preciso fazer a manutenção regular de canos e aparelhos sanitários, para evitar vazamentos e degradação do sistema hidráulico. O sistema hidráulico-sanitário de um imóvel é responsável pela possibilidade de abrir-se uma torneira, o chuveiro, acionar a descarga e ter água à disposição; além de determinar a destinação da água utilizada.

Se a construção ainda não começou, é possível tomar precauções e contratar um bom projeto. “No projeto, os futuros possíveis problemas serão identificados e contornados. Um bom projeto dá a segurança de funcionamento dos aparelhos, dá a garantia de que não haverá retorno de gases na edificação e fornece todas as diretrizes técnicas para a construção: materiais que serão empregados, forma correta de execução, localização das caixas”, explica o engenheiro Altair Ferri.

Ele reforça que o projeto é que vai fornecer todas as informações para o bom andamento da construção e da edificação. Mesmo com atenção especial ao projeto, a inspeção periódica das instalações é fundamental.

Dor de cabeça

Entre os problemas mais comuns do sistema hidráulico, está o vazamento. Como o reservatório de água está acima do telhado, a água tende a escoar para qualquer outro ponto situado abaixo dele. “A questão é qual é a vazão e a pressão requeridas? Simplesmente ligar um tubo, sem antes dimensionar, não garante vazão e pressão adequadas para o funcionamento dos aparelhos”, comenta Altair.

O engenheiro dá um exemplo bem comum: quando, em um imóvel, o acionamento da descarga prejudica a vazão de outros aparelhos que estão em funcionamento ao mesmo tempo, há problemas no dimensionamento do sistema hidráulico-sanitário.

Outro problema frequente é o “golpe de aríete”. “É um golpe, literalmente, na tubulação, provocando a vibração e a sobrecarga, podendo até romper o tubo. A causa do problema é o dimensionamento errado da tubulação e, como consequência, do escoamento da água”, diz Ferri.

Para evitar problemas, a gerente de engenharia da Doutor Resolve, Lígia Franco, indica que a limpeza de louças, metais, ralos, sifões de louças e pias devem ser checados todo o mês, pois são usados com mais frequência. “Já os registros de pressão, que são utilizados menos no dia-a-dia, podem ser verificados a casa ano”, aponta.

Sinais

Um sistema hidráulico dá sinais de mau funcionamento. “Quando a questão é distribuição, os aparelhos não funcionam adequadamente em vazão ou aparecem infiltrações, provenientes de fissuras nas conexões. Quando se trata de esgoto, é possível observar transbordamentos ou mau cheiro”, enumera Altair Ferri. Nesse momento, é preciso procurar manutenção.

Conhecer mapa hidráulico é fundamental

Uma cena clássica dos programas de televisão e filmes de comédia é a de alguém furando a parede e, sem querer, encontrando uma passagem de água. Para evitar que isso ocorra na vida real, é preciso tomar algumas precauções. Se a construção ainda está em andamento, o profissional que elaborou o projeto hidráulico-sanitário deve lhe fornecer a cópia do projeto, que deve ser compreendido e arquivado pelo proprietário.

Se você vai morar em um imóvel antigo, usado ou modificado e o projeto não está em mãos, há algumas dicas, explicadas pelo engenheiro Altair Ferri. “Um furo na parede com aproximadamente dois centímetros de profundidade, de modo geral, não atingirá a tubulação”, explica.

Além disso, é possível ter uma ideia de por onde passam os canos do sistema hidráulico. “Normalmente, os tubos descem da caixa d’água na vertical, passam por um registro geral e são distribuídos abaixo da linha do topo dos aparelhos. Observar o registro pode dar uma ideia bem próxima de como está distribuída a tubulação”, confirma.

Materiais

A escolha pelo material da tubulação depende da destinação. Para distribuir água fria, o tipo de cano mais utilizado é o PVC. Para condução de água quente, há materiais específicos como o cobre, ou tubos plásticos mais modernos, que são resistentes à temperatura, pressão e químicos. “Existem tubos mais resistentes e sistemas modernos para edificações que não transmitem ruído de descarga e de fluxo”, lembra Ferri.

Com relação ao esgoto, o engenheiro faz mais um alerta. Na rede de esgoto, só pode ir o que é esgoto. “A rede não deve receber lixo. O lixo vai para o lixo e o esgoto para a rede. A maior parte dos casos de entupimentos é provocada por lixo na rede”, aponta Ferri. Outro fator que pode interferir é o mau dimensionamento com relação à declividade mínima ou às curvas e conexões feitas de forma errada.

 

 Quando o assunto é hidráulica, o conselho é não economizar. A recomendação justifica-se pelo seguinte: fazer reparos no sistema de encanamento da casa pode sair muito mais caro do que elaborar um bom projeto para a rede de abastecimento. Estima-se que a tubulação corresponda a 4% o valor total de uma obra.

Fonte: Gazeta do Povo

Multiuso de áreas comuns

Exigir que os visitantes se identifiquem em certas horas da noite (ou mesmo durante todo o expediente) é uma imposição não muito simpática mas que está dentro dos limites de auto-regulamentação do prédio.

Comumente divide-se a propriedade imóvel do condomínio em áreas privativas e áreas de uso comum, situando-se entre aquelas as unidades autônomas e entre estas tudo o mais abrangido no terreno e construção. Outras classificações, menos rigorosas, também acontecem, dando um colorido bem sugestivo ao tecido jurídico de um condomínio moderno.

Comecemos pelo grau de acesso público de certos edifícios, especialmente os comerciais. Da entrada da rua até a sala privativa dos usuários há uma graduação sutil que vai do totalmente público ao totalmente particular. Áreas como a entrada principal, corredores térreos, mais parecem uma extensão da rua, por ali transitando todo tipo de pessoa, sem nenhuma fiscalização por parte do condomínio.

Logo a seguir vêm áreas que podemos denominas coletivas, como os elevadores, parte do saguão (quando há controle de passagem via catraca, por exemplo), corredores dos andares de cima e outras áreas comuns do prédio. Seu acesso já sofre um maior controle por parte da administração, especialmente nas regiões onde a questão de segurança é mais aguda.

Quando se entra nas áreas privativas encontra-se praticamente a mesma dicotomia, com áreas de acesso facilitado do público (sala de espera etc.) e outras de caráter essencialmente privado.

Dentro da unidade, obviamente, a disciplina de acesso é de seu proprietário. No prédio, como um todo, tal regulação é do condomínio. Exigir que os visitantes se identifiquem em certas horas da noite (ou mesmo durante todo o expediente) é uma imposição não muito simpática mas que está dentro dos limites de auto-regulamentação do prédio. Proibir o exercício de atividades mercantis autônomas (o ingresso de vendedores) também pode se incluir nessa atividade fiscalizadora. Muito pode ser restringido se devidamente aprovado e não constituir odiosa discriminação.

USO EXCLUSIVO

Uma outra classificação também pode atingir determinados edifícios, no que diz respeito ao uso das áreas comuns. Diz a Lei do Condomínio, expressamente, que e defeso a qualquer condômino (..) embaraçar o uso das partes comuns” (art. 10, IV). Por exagero de interpretação, muitos têm entendido que, em nenhuma circunstância, o condômino pode utilizar-se com exclusividade de área comum do prédio. Não é bem assim.

Em muitas edificações existem áreas comuns, de propriedade de todos, que, circunstancialmente, são utilizadas apenas por um ou poucos condôminos. Veja-se, por exemplo, as coberturas e terraços. Em certas incorporações, a cobertura constitui área privativa, porém o terraço, por ser área descoberta, é de domínio de todos, porém de uso exclusivo do titular da cobertura, seja porque não há acesso direto do terraço a outras áreas comuns, seja porque assim ficou convencionado.

Nas garagens também é comum encontrar-se vãos e pequenos entraves ou pontos de acesso sem nenhuma serventia para a comunhão de proprietários, mas que podem ter alguma utilidade para o dono da garagem vizinha. Seu uso com exclusividade, regulamentado ou não por decisão em assembléia, é outro exemplo de flexibilidade do direito de propriedade no condomínio.

Também não vemos obstáculo intransponível à locação de determinadas partes comuns, de difícil acesso ou subutilizadas, a um ou outro condômino, com remuneração em proveito de todos, se esta for a vontade inequívoca da comunidade.

Como se vê, o condomínio é um maravilhoso campo de experiências jurídicas.

Multa Evoca Dor e Mágoa

A imposição de multas por infração ao regimento e à convenção sempre suscitou polêmica no condomínio. Dentre as atribuições do síndico talvez esta seja a mais penosa. Mesmo quando o infrator mereça a reprimenda, sua punição provoca raiva e ressentimento, que pode perdurar muito tempo depois que o síndico cumprir seu mandato e voltar a ser apenas um vizinho do irresignado.

O assunto já foi e voltou do Superior Tribunal de Justiça. Há semanas comentamos acórdão que valida a exigência de multa, mesmo quando a convenção condominial não se encontre registrada, conforme voto dos ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em aresto relatado pelo ministro Waldemar Zveiter, cuja ementa dita que “A convenção de condomínio aprovada pelos condôminos, ainda que não registrada, tem validade para regular as relações entre partes.”

Neste mesmo acórdão, o ministro relator cita decisão da Terceira Turma Julgadora do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, de cuja ementa retiramos o seguinte parágrafo, chamando a atenção para a segunda frase. Diz o excerto:

“Fica o condômino sujeito ao pagamento de multa quando descumprir disposição da convenção do condomínio. O condomínio ao fixar a multa deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração.”

Conduta esperada

Os juízes goianos colocaram os pingos nos íís ao dizer que o condomínio, ao fixar a multa, “deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração”. Em outras palavras, não basta o síndico alegar que o condômino (ou morador) fez isto ou aquilo de forma imprecisa, genérica ou obscura. Sempre que algum infrator tiver que ser enquadrado no regimento interno ou na convenção, é preciso duas coisas: 1. que os diplomas legais do condomínio tenham previsão das condutas reputadas inadequadas; 2. que alguém tenha cometido a infração tipificada.

Ocorrido o fato, para que possa dar causa a uma multa por infração regimental ou convencional, é preciso que o síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, faça a autuação do contraventor, comunicando-lhe que cometeu ato contrário às normas da casa, especificando data, local e circunstâncias da infração, para que o condômino ou morador possa defender-se, através de recurso que será levado à apreciação da assembléia geral extraordinária, se assim estiver previsto na convenção (Lei 4.591/64, art. 22, § 3o).

No próprio auto de infração o condomínio poderá determinar o valor da multa a ser cobrada do condômino, sempre com base nas regras vigentes no prédio. Se for mais cauteloso, poderá conceder prazo ao condômino para que se defenda e só depois aplicar, ou não, a multa prevista.

É bom lembrar que multas de valor absurdo, ou que crescem geometricamente sem limite, não são aceitas pela Justiça brasileira. O importante não é o valor da multa, mas a sua correta aplicação. Está mais do que comprovado que nós brasileiros não gostamos de pagar multas (quem gosta?), e que basta um pequeno saque no bolso para que mudemos nosso comportamento.

Importante, sem dúvida, é o trabalho de conscientização permanente que o síndico deve fazer junto aos moradores do prédio, mantendo todos cientes das normas internas. Se muitos condôminos estão agindo em desacordo, provavelmente falta maior divulgação das condutas esperadas.

Multar pode ser preciso, mas deve ser evitado ao máximo.

Condomínios buscam alternativas sustentáveis

Os condomínios do Rio estão buscando cada vez mais alternativas sustentáveis.

A preocupação com o meio ambiente tem feito com que boa parte dos edifícios adote medidas que estimulam até as crianças a ter esta consciência.

Para se ter ideia, a Secretaria de Estado do Ambiente concedeu seu Selo Verde para 90 condomínios do Rio. O selo fora lançado em novembro, em parceria com o Sindicato da Habitação (Secovi Rio) e a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), para estimular a sustentabilidade.

Já e São Paulo o governo está desenvolvendo um sistema para acompanhar os resíduos gerados pela construção civil. Além de possibilitar o rastreamento eletrônico, o novo modelo vai permitir a visualização do reaproveitamento de materiais.

Fonte: JBFM

Toldos e cobertura: beleza e proteção

Cada vez mais procurados, os toldos e coberturas de lona e polietileno garantem proteção e beleza em playgrounds, garagens, janelas de condomínios. Empresas oferecem hoje materiais mais resistentes, em diversas cores e garantia mais prolongada.

As coberturas oferecem visual bonito e proteção contra a chuva. Essenciais nos condomínios, variam dos toldos de lona às opções em policarbonato, alveolar ou compacto. As coberturas são muito procuradas para entradas de salão de festas e entradas de prédio, tipo túnel. Já a lona é muito utilizada em fechamentos tipo cortina para churrasqueiras. Os toldos podem ser acompanhados de estruturas em ferro galvanizado ou alumínio (esta com um custo 20% mais alto) e presta manutenção permanente em seus produtos. Mas são as coberturas de policarbonato as mais procuradas, estruturas de policarbonato alveolar dão menos visibilidade enquanto a compacto se assemelha mais ao vidro. Além disso, elas podem agregar a proteção contra a chuva ao visual arquitetônico.

Há também a opção pelo policarbonato refletivo, que absorve o calor. Por outro lado, a estrutura compacta resiste mais a impacto, como objetos que são jogados pelas janelas. As estruturas com perfis em “U” evitam futuros problemas com infiltrações e os perfis metálicos recebem acabamento de perfis de alumínio. O síndico deve estar atento, ao contratar uma empresa, e quanto à qualidade da mão-de-obra, pois o material não varia muito entre os fornecedores. Ele também deve exigir um orçamento bem detalhado, com referências das obras executadas (atuais e realizadas há pelo menos um ano e meio). E somente depois de ter em mãos no mínimo três projetos, o síndico pode aprovar o projeto e autorizar a sua execução.

Proteção para os carros

Para garagens no térreo, é possível instalar coberturas que não são consideradas área construída e que, portanto, não são passíveis de cobrança de IPTU. Segundo a Resolução 088 da Comissão de Edificações e Uso do Solo (CEUSO), órgão normativo, consultivo e operacional ligado à Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano de São Paulo, por exemplo, nos estacionamentos privativos e coletivos são permitidas coberturas de polietileno de alta densidade sobre estrutura tubular, para sombreamento e proteção dos veículos. Assim segundo a resolução, de 05/09/1998, a cobertura de polietileno deverá apresentar estabilidade, segurança, resistência, conforto térmico e acústico e resistência ao fogo, de acordo com as Normas Técnicas Oficiais, bem como permeabilidade, possibilitando a passagem do ar e da água.

Na verdade, a tela funciona como um filtro solar, pois o polietileno de alta densidade isola termicamente os carros. O material deixa passar água e luz, mas não os raios UV. É uma boa opção também para playgrounds, protegendo as crianças dos raios UV na hora da brincadeira.

A tela é produzida em diversas cores: amarelo, bege, branco, preto, prata, azul claro, azul escuro, verde claro, verde escuro, laranja, vermelho e amarelo. Apenas as três últimas cores não têm garantia de 3 anos contra descoloração. Há vários modelos de estrutura, por exemplo, com quatro pilares ou pilar em “L”. A estrutura é desmontável e, conforme a necessidade do condomínio, pode ser transportada para outro local. Nesse caso, só as fundações precisam ser refeitas.

Cabos de aço mantêm a cúpula esticada na estrutura. A manutenção é simples e pode ser feita pelos próprios funcionários do condomínio. A cada três meses, é recomendado lavar a cobertura por baixo com lavadora de alta pressão e detergente neutro. As telas de polietileno também podem ser utilizadas em coberturas de policarbonato. Ela retém o calor e deixa passar luminosidade para o ambiente.

Fonte: Jornal do Síndico

Crianças em férias

Período é ideal para organizar jogos, brincadeiras, etc.

Durante as férias escolares, o problema de barulho costuma aumentar e pequenos acidentes, já que as crianças permanecerão por mais tempo dentro de casa. Se os pais trabalham fora, isso é ainda pior. Elas ficam presas no apartamento esperando o momento certo para gastar energia. Veja algumas dicas para driblar o problema:

  • O condomínio pode estimular brincadeiras, como o uso de alguns jogos, principalmente quando há pouco espaço no prédio. Entre as opções de jogos estão: damas e outros de tabuleiro, quebra-cabeças e uso de bonecas e carrinhos.
  • Converse com outros pais e responsáveis por crianças do condomínio para combinarem atividades coletivas, como jogos na quadra ou horários na brinquedoteca. Sempre supervisionados por um adulto.
  • Outra atividade bastante interessante é a criação de uma biblioteca. Os pais podem doar os livros. Além de distrair as crianças, incentiva a leitura. A biblioteca poderá ser montada numa sala pequena e com a ajuda das crianças.
  • Durante as férias, os condomínios podem flexibilizar regras muito rígidas, como a proibição de bicicletas. O condomínio pode abrir exceção para crianças pequenas.
  • Contratar escolinha de esportes ou profissionais de recreação também ajuda e são alternativas cada vez mais frequentes em condomínios.
  • Lembre-se: porteiros, zeladores e funcionários do condomínio não são responsáveis pelas crianças.
  • Os pais e responsáveis pelas crianças do condomínio devem responder pelos atos que infringirem as regras internas do condomínio e estão sujeitos às penalidades
Fonte: SindicoNet

 

 

Serviços de limpeza agendados pela internet e sem cobrança obrigatória no condomínio conquistam moradores

Claudette orienta Fabiana: a professora solicita o serviço mensalmente em seu apartamento
Claudette orienta Fabiana: a professora solicita o serviço mensalmente em seu apartamento
A comodidade vem sendo, cada vez mais, a cereja do pacote oferecido pelos novos empreendimentos a seus moradores. Um exemplo disso é o modelo de serviços de limpeza ou manutenção pay per use (“pague para usar”, numa tradução livre do inglês), em que a pessoa paga somente se utilizá-los. Segundo José Conde Caldas, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), essa demanda está crescendo:

— É uma alternativa para muitas pessoas que moram sozinhas e não têm empregadas. O serviço é opcional.

Sem onerar condomínio

A professora Claudette Cotta morava na Vila da Penha. Lá, contava com uma faxineira, semanalmente. Para ficar mais perto da filha, mudou-se para o Recreio. Resultado: o novo lar se tornou distante para a antiga funcionária.

O apartamento atual de Claudette, no entanto, tem o pay per use para faxina. A Protel, administradora de condomínios que surgiu no ramo hoteleiro, oferece o serviço em alguns prédios no Rio.

— A grande vantagem é que (o serviço) não onera o condomínio. Só quem usa, paga. E ele também valoriza o prédio — diz Cristiane Salles, gerente geral da rede Protel.

Segundo Mario Avelino, presidente do Instituto Doméstica Legal, é uma demanda que vai crescer, principalmente se a PEC das Domésticas (que prevê direito a benefícios como hora extra e FGTS) for aprovada, e o empregador tiver que arcar com todos esses custos: — Na prática, seria a diarista profissionalizada, paga por demanda, sem vínculo trabalhista.

Fonte: Extra

Piscina em forma para a temporada de verão

O verão está chegando e as piscinas serão mais usadas do que nunca. Especialmente em condomínios verticais, os cuidados não podem ser negligenciados, pois um grande número de pessoas utiliza esses locais.

“O segredo é ligar o filtro todo dia, mas muita gente não cumpre essa rotina”, diz Marcos Fernando Gasparini, que trabalha há 20 anos com tratamento e limpeza de piscinas. “É importante deixar o motor ligado seis horas por dia no mínimo para evitar o acúmulo de sujeira grossa na água. Quem tem piscina, seja em prédio ou casa, precisa saber que vai ter mesmo uma conta alta de energia elétrica.”

Filtro – O especialista lembra, ainda, que as piscinas de edifícios mais novos são aquecidas em geral e, por isso, devem ser limpas com maior frequência. “Quando a água da piscina é aquecida, o cloro evapora rapidamente.” Há uma segunda razão para manter o filtro ligado boa parte do dia. “Em prédios, muito mais gente usa a piscina e na água há uma boa quantidade de suor. Daí ela ter de ser filtrada constantemente.”

Durante a estação de verão, outro cuidado diário é com a manutenção das bordas (onde as pessoas costumam sentar e ficar de pé). “É uma das áreas mais usadas, precisa ser limpa com frequência”, recomenda o dono da Joy Piscinas (empresa de equipamentos de manutenção desses equipamentos), Mauro Hideki. “Pode-se usar uma escova de cerdas macias ou esponja embebida com produto especial e biodegradável.”

Sobre a claridade da água, não é necessário que seja cristalina para que as pessoas possam usufruir a piscina, conta Hideki.

“É mais um elemento estético, na verdade. A água pode estar turva que não há problema. Quem quiser deixá-la transparente, no entanto, pode usar um produto clareador.”

Algas – Por outro lado, algas devem ser sempre removidas. Apesar de não serem nocivas, elas favorecem o desenvolvimento de bactérias prejudiciais à saúde. “As algas se reproduzem rapidamente e são transportadas pelo vento, chuva ou mesmo roupas de banho”, diz Hideki. Para evitar que se propaguem, além da cloração da água, é recomendável aplicar algicida (produto químico) uma vez por semana.

Fonte: Revista Imóveis

Quem consome mais, deve pagar mais

Ao longo das últimas décadas, o único formato disponível para o pagamento da conta de água nos condomínios foi extremamente injusto e pouco inteligente. É inconcebível que todos dividam igualmente a conta de água, sem qualquer medição acerca do real consumo nos apartamentos.

Este sistema injusto é resultado da inoperância dos governos (que não elaboraram políticas públicas e normas para o setor), das concessionárias (que comodamente não criaram meios mais modernos de medição) e das construtoras e incorporadoras (que não fazem edifícios preparados para a individualização do consumo).

O estímulo ao desperdício é tão evidente, que, não raramente, ouço: “Por que vou me privar de um bom e longo banho, se o meu vizinho não faz o mesmo e, no final do mês, pagamos a mesma coisa?” Para alguns, a consciência ambiental é um conceito enraizado, mas, para muitos, ela só nasce com a dor no bolso. E nesses casos, o sistema de medição individual do consumo de água nos apartamentos é fundamental. Consome mais, paga mais.

Nos condomínios novos, as obras já são entregues, por força de lei, com a infraestrutura para a implantação do sistema de medição individual. Resta aos moradores, em assembleia, deliberar sobre a compra e a instalação dos relógios de água e a contratação de empresa para administrar a leitura e a cobrança do consumo. O resultado é uma conta 30% menor. Bom para o planeta e para o bolso.

E como fazem os edifícios antigos? Há soluções técnicas, mas os custos são mais elevados e as obras, mais complexas. Por outro lado, é um investimento, não um gasto, à medida que valoriza o imóvel.

Ainda assim é importante que o condomínio crie um sistema de reúso de água, sobretudo, para regar jardins e lavar áreas comuns e que realize, periodicamente, inspeção nos apartamentos para verificar e corrigir pequenos vazamentos.

Fonte: Folha de S. Paulo

Documentação é fator fundamental na compra

A compra de um imóvel usado exige um cuidado específico: assegurar-se que o bem não é garantia para dívidas ou processos do antigo dono.

Walter Alves/ Gazeta do Povo / Para garantir a segurança da compra, Vanessa Mazer ficou de olho na documentação e nas características do imóvel
Para garantir a segurança da compra, Vanessa Mazer ficou de olho na documentação e nas características do imóvel

Se o sonho de ter a casa própria vai ser realizado com a aquisição de um imóvel usado, o comprador precisa averiguar se bem pode estar sendo negociado: se não é caução de algum processo ou ação do antigo dono e se está em boas condições estruturais.

“Os cuidados básicos evitam problemas futuros. Se você garantir que a estrutura está boa e a documentação em dia, a compra pode ser aprovada”, aconselha Ilcemara Farias, advogada especialista em direito imobiliário.

Para ter segurança com relação à papelada, é necessário exigir uma extensa documentação, tanto do imóvel quanto do vendedor e até de seus companheiros, que vão munir o comprador de informações suficientes para que a compra seja garantida.

“O comprador tem a obrigação de ir atrás da documentação. O vendedor, recebendo o dinheiro pelo imóvel, liquida a sua participação. Por isso é importante garantir que o imóvel não pode ser penhorado ou estar em algum processo”, reforça o presidente do Instituto de Pesquisa do Mercado Imobiliário e Condominial, Luiz Fernando Gottschild.

Ele ressalta que uma transação recente com o imóvel exige um cuidado a mais. “Se o imóvel era do João e ele vendeu para o José e o José vendeu para você seis meses depois, você precisa solicitar toda a documentação dos dois”, lembra.

A produtora Vanessa Mazer de Araújo tomou o cuidado de pedir todas as certidões do vendedor do apartamento que ela mora há um ano. “Pedi que o antigo proprietário e a esposa dele entregassem a documentação para garantir que não havia nenhuma pendência. Não tive nenhum problema, ele teve muita boa vontade em fornecer os documentos”, conta.

Ilcemara lembra que as possíveis dívidas de contas de luz, água, IPTU e condomínio, seguem o imóvel. “A responsabilidade de garantir que está tudo pago é do novo comprador. Além das dívidas, se o imóvel for penhorado por causa de alguma dívida do antigo morador, quem vai responder ou sofrer as consequências é o novo proprietário”, afirma.

Estrutura

No apartamento que comprou, Vanesse ficou de olho em paredes úmidas, para ver se havia algum problema na estrutura hidráulica do imóvel. Prestar atenção na estrutura do imóvel antes de fechar o negócio também evita dor de cabeça. “O interessado deve verificar bem o imóvel, visita-lo em várias horas do dia, conversar com os vizinhos e até contratar um profissional da área que possa fazer uma avaliação mais apurada”, endossa a advogada.

 Fonte: Gazeta do Povo

Chuvas pedem cuidado com os telhados

O verão está chegando e, além do calor de costume, chega também a época com o maior índice de chuvas do ano. Por isso, é importante deixar a casa preparada para esta época, especialmente o telhado, parte que mais sofre com toda essa água.

Telhas soltas e calhas enferrujadas e furadas são alguns dos problemas ocasionados pelo excesso de chuva e falta de manutenção. Pequenas passagens de luz e manchas de umidade que contrastem com o restante da pintura podem ser sinais discretos de problemas nestes itens, como goteiras.

Também é importante fazer uma vistoria no telhado antes do período de chuvas, pois com os ventos fortes, sujeira como papéis e folhas podem se acumular e dificultar o escoamento da água para o solo, prejudicando ainda mais as telhas.

O ideal é manter um cuidado contante para estar preparado para este período chuvoso.

Fonte: JBFM

Dezembro é melhor mês para cobrar de moradores que atrasaram o condomínio

O pagamento de prestações em atraso cresce até 38,7% em dezembro
Historicamente, dezembro é o melhor mês para que condomínios realizem acordos com os moradores inadimplentes, segundo levantamento da Paris Condomínios, empresa que administra mais de 1.200 imóveis em São Paulo.

“Em 2011, registramos um aumento de 38,7% em negociações concretizadas em comparação à média dos meses anteriores no mesmo ano. Para este mês, nossa expectativa é que esta taxa aumente”, afirma José Roberto Iampolsky, diretor da administradora.

De acordo com a Paris Condomínios, a injeção de dinheiro extra na economia por conta do 13º salário e outras bonificações, o final de um ciclo e o Ano Novo incentivam os moradores a negociar os débitos em atraso.

Por outro lado, o condomínio precisa de mais recursos nesta época do ano para poder pagar os extras aos funcionários e arcar com despesas típicas da época, como decoração, reparos e preparação para a época de chuvas.

Com base nessas constatações, muitos condomínios convidam no mês de dezembro os condôminos inadimplentes para negociação, realizando até plantões à noite e aos finais de semana.

“A possibilidade de quitação total com abatimentos e prazos de pagamento maiores para parcelamentos se demonstram opções atraentes para os condôminos e uma forma rápida e mais barata para redução da inadimplência dos condomínios”, afirma o advogado Daniel Ferreira.

Cuidados

É preciso, no entanto, que os acordos sejam bem formulados juridicamente, de modo a evitar que o condômino entre novamente em estado de inadimplência, sem garantias para o condomínio, e, evitar que, solucionando dívidas antigas, criem-se novas.

“É igualmente importante que, antes mesmo do início dos trabalhos para estimular resolução de inadimplência, haja prévias definições de percentuais de descontos, prazos e condições de pagamento, de modo a tornar as negociações mais fluídas”, alerta o advogado Kleber Santi Marciano

Da mesma forma que o condomínio precisa ter cuidados na negociação, o morador que quer realizar um acordo não deve se deixar levar pela empolgação do momento. Ele precisa se certificar que terá condições de cumpri-lo.

A negociação das taxas condominiais em atraso é boa para os inadimplentes, que podem resolver sua situação, e para todos os demais moradores, já que com os pagamentos em dia as cotas individuais são reduzidas.

Fonte: Tribuna da Bahia

Férias em casa

No período das férias aumentam as reclamações de barulho da criançada em áreas comuns do condomínio. Afinal, é lá que elas querem brincar, mas saiba que é possível lidar com a energia dos pequenos e jovens e evitar danos ao patrimônio do condomínio. A primeira providência é entender que a mudança de rotina é inevitável.

O professor Carlos Rosa, mestre em Educação Física do Cesumar, orienta que mesmo com pouco espaço é possível proporcionar férias divertidas e seguras aos jovens moradores. “Você pode usar até o apartamento de um dos moradores, oferecer atividades no salão de festas, na piscina, ou fechar a rua, se for preciso”, diz.

As atividades podem partir de exercícios físicos como jogos de diversas modalidades, cordas de pular, amarelinha ou até de videogames interativos de dança ou modalidades desportivas. Para alternativas como estas, vale também criar uma programação contínua, como se faz na recreação dos hotéis: gincanas, agenda da semana ou caça ao tesouro.

Falta de espaço não é razão para deixar as crianças dispersas entre escadas, elevadores e corredores, onde, além do barulho, podem ocorrer acidentes. Pode-se criar sessões de cinema ou games, montar espaços lúdicos com brinquedos e livros ou promover campeonatos de jogos de tabuleiro.

BOA CONVIVÊNCIA“As crianças podem aproveitar todos os espaços, desde que se estabeleçam horárioe limites”  Carlos Rosa - Prof. de educação física

Conforme a disponibilidade dos pais, o ideal é que eles se envolvam nas atividades, inclusive, para passarem mais tempo com os filhos. Caso isso não seja possível, um professor de educação física pode ser contratado para coordenar e desenvolver a programação.

O condomínio pode contratar o profissional para um evento, como uma gincana, ou por um período mais extenso em que ele irá programar diversas atividades.

“Por se tratar de um condomínio vai ser impossível agradar a todos ou reduzir o movimento das crianças a zero. É importante pensar nas regras e fazer com que elas participem; além disso, toda e qualquer atividade deve ser votada e aprovada em assembleia”, recomenda Rosa.

Experiência
O condomínio Bertioga é referência em Maringá em férias animadas porque os síndicos sempre se empenharam em promover atividades. Na atual gestão é a esposa do síndico, Suely Andreotti Benati, que faz a programação.

Com horários e regras preestabelecidas, a turminha se diverte e o condomínio quase não põe a mão no bolso. Brincadeiras com água, piqueniques, noites do pijama e até uma festa do dia das bruxas foram uma prévia da programação de verão.

“Se a criança não tem onde brincar, você precisa criar o ambiente para ela”, afirma ela. E o melhor é que nem é preciso gastar muito para que elas se divirtam. Há pouco tempo conseguimos fazer uma bela festa com R$ 170. Usamos cordas de pular e realizamos brincadeiras com materiais que todo mundo tem em casa. Ainda alugamos uma piscina de bolinhas e uma cama elástica. As crianças adoraram”, afirma.

Suely acredita que disciplina é fundamental e ela mesma cuida para quem ninguém danifique a estrutura do condomínio ou acabe se machucando. “Aqui no condomínio são 155 apartamentos, não é fácil, mas vale a pena. As áreas comuns são preservadas e os pequenos entendem, sou brava, mas sou legal”, conclui.

Fonte: O Diário

Imóvel garante o rateio

“Tratando-se de obrigação propter rem, onde o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, é válida a penhora realizada sobre o bem de propriedade da embargante, ainda que esta não tenha figurado no pólo passivo da ação de cobrança, movida somente em face da promissária compradora.”

Quem assim decidiu, por maioria de votos (vencido o revisor), foi a Décima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, em apelação cível (n. 339.098-1) oriunda de ação de cobrança de taxas condominiais, em que o agente financeiro (Cohab-Pr) interpôs embargos de terceiro.

Conforme narra o relator, desembargador Luiz Lopes, o agente financeiro do bem manejou embargos de terceiro sob o argumento de que, “muito embora não tenha se oposto à penhora dos direitos da devedora [condômina], o objeto da penhora é imóvel de sua propriedade”, por deter-lhe o domínio.

Em decisão singular, o juiz da causa julgara parcialmente procedentes os embargos, para declarar a nulidade da penhora, desonerando o bem constrito. O condomínio apelou, alegando que a penhora incide sobre os direitos inerentes ao contrato (compromisso de compra e venda) e a obrigação de pagamento das despesas condominiais transfere-se juntamente com a unidade autônoma. “As dívidas de condomínio seguem o imóvel, pois são da natureza propter rem, assim, caso o imóvel seja retomado pela Cohab, esta ficará responsabilizada pelo pagamento, para que terceiro de boa-fé não tenha que arcar com o prejuízo” – enfatiza o relator.

Em seu voto, o desembargador Luiz Lopes enfatiza que “justamente por se tratar de obrigação propter rem, entendo que o fato de a embargante não figurar no pólo passivo da ação de conhecimento não implica na nulidade da penhora”, mesmo que a penhora tenha recaído sobre os direitos decorrentes da promessa de compra e venda, pois a promissária compradora, na condição de possuidora do bem, era responsável pelo pagamento dos encargos condominiais, devendo responder pelas taxas que não foram pagas.

Cita a lição de Maria Helena Diniz, para quem ´a obrigação propter rem [...] fica entre o direito real e o pessoal, consistindo nos direitos e deveres de natureza real que emanam do domínio´, prosseguindo adiante que ´só poderá ser devedor dessa obrigação quem se encontrar, em certas circunstâncias, em relação de domínio ou posse sobre alguma coisa´, mencionando como exemplo, a obrigação ´do condômino de contribuir para a conservação da coisa comum´.

Assim, conclui o relator, “se na obrigação propter rem, o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, não há óbice no fato de a promitente vendedora não ter figurado no pólo passivo da ação de conhecimento”. “Em outras palavras – prossegue –, tratando-se de obrigação diretamente vinculada ao bem e à sua própria manutenção, é possível a formação de título executivo somente em face do condômino possuidor, responsável pelo pagamento das taxas, sendo válida, portanto, a penhora realizada sobre o imóvel”.

Condomínios participam de disputa por economia de água

Moradores e funcionários de prédios do bairro de Moema entraram em uma competição saudável para descobrir quem era capaz de poupar mais água ao longo de dois meses.

Torneira
Brincadeira rendeu a economia de dois milhões de litros do recurso

Nada melhor do que uma competição saudável para incentivar mudanças de hábito, não é mesmo? Funcionários e moradores de 15 prédios residenciais do bairro de Moema, localizado na zona sul da cidade de São Paulo, viveram na pele essa experiência. Eles foram convidados a participar da Disputa de Condomínios, iniciativa que desafia edifícios a economizar água.

A ideia é conscientizar todas as pessoas que participam do dia a dia dos prédios – como moradores, zeladores, porteiros, faxineiros e empregadas domésticas – para a importância de reduzir os gastos hídricos e, em seguida, desafiá-los a poupar a maior quantidade possível do recurso. Quem economizar mais vence a brincadeira e ainda ganha como prêmio equipamentos que facilitam a economia de água – entre eles, torneiras e descargas – para as áreas comuns do condomínio e, também, para todos os apartamentos.

Escolhidos a partir de uma rigorosa avaliação – que levou em conta critérios como tempo de construção, período em que foi feita a última reforma e tipo de medição dos gastos com água -, os edifícios passaram dois meses, junho e julho deste ano, participando da competição e, juntos, conseguiram baixar seu consumo em 73%, economizando cerca de dois milhões de litros do recurso – quantidade suficiente para uma pessoa viver por 2.670 anos.

O vencedor da brincadeira foi o condomínio Ponte di Rialto, que teve uma economia média de 14% no consumo de água, poupando mais de 200 mil litros do recurso nos dois meses de desafio.

Fonte: Exame

Lixo pode virar dinheiro para condomínios

A síndica Paola Powhesel ajuda na reciclagem
A síndica Paola Powhesel ajuda na reciclagem 
Na quinta-feira passada, a Secretaria estadual do Ambiente lançou o selo verde para condomínios, em parceria com a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) e o Sindicato de Habitação (Secovi). O certificado é dado a edifícios que fazem a coleta seletiva solidária, fornecendo material reciclável para as cooperativas, em lugar da Comlurb, e recolhem óleo de cozinha vegetal. Além de fazer bem ao meio ambiente, a iniciativa reforça a receita dos condomínios.

— Ganhamos entre R$ 100 e R$ 200 por mês, valor que é dividido entre os funcionários que atuam na reciclagem e a manutenção da estrutura — testemunha Paola Powhesel, síndica do Royal Barravaí, na Barra da Tijuca.

A reciclagem foi bem recebida pelos moradores, e 30% das 132 unidades já participam. Para crescer a adesão, Paola faz convocações em assembleias e no dia a dia.

No Conjunto Residencial Morada do Sol, em Botafogo, com 700 unidades, as seis toneladas recolhidas por mês geram cerca de R$ 2 mil.

Palestras educativas

O secretário estadual do Ambiente, Carlos Minc, informou que os condomínios que fizerem a coleta seletiva e recolherem o óleo vegetal poderão receber o selo.

— Atualmente, 90 condomínios estão aptos no Rio — diz o secretário.

Minc acredita que, além de aumentar a vida útil dos aterros sanitários — já que, ao separar o lixo, menos quantidade de detritos polui o solo —, as iniciativas geram empregos e renda para catadores.

No condomínio Morada do Sol, uma ou duas vezes por semana, uma cooperativa da ONG Ecomarapendi recolhe o material para reciclagem, segundo a síndica Sônia Lessa.

A capacitação não se restringe a catadores. Vera Chevalier, fundadora da ONG, conta que uma equipe faz palestras nos condomínios. Assim, mais gente participa.

Fonte: Extra

Inspeção dos pára-raios

Equipamento que necessita de cuidado especial.

O Brasil é um dos países com maior incidência de raios no mundo, cerca de 70 milhões de ocorrências por ano, segundo o Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE). A intensidade é maior no período de chuvas, por isso, é importante saber como se proteger desse risco.

O topo dos prédios, que nem sempre recebe a atenção necessária, é uma área que necessita de cuidado especial, sendo o pára-raio, ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), um de seus principais equipamentos.

Instalação

  • Todos os prédios novos vêm com SPDA instalado. Mesmo entre edificações mais antigas, é difícil encontrar alguma que não tenha o sistema instalado.
  • Mesmo nos dias de hoje, com todas as informações disponíveis, é muito comum encontrar instalações falhas.
  • Se o condomínio possui o sistema, mas não sabe se está dentro das normas, deve se executar uma vistoria técnica, feita por um engenheiro eletricista, e projetar um novo sistema, quando necessário, de acordo com a norma NBR-5419/ 01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
  • Quando o SPDA é instalado, o condomínio deve receber a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo engenheiro responsável, o projeto do sistema e um relatório técnico da instalação.
  • O equipamento instalado capta a descarga elétrica e conduz, de forma segura, até a terra.
  • A instalação de um sistema de pára-raios pode levar de dois a três dias.
  • O SPDA protege a estrutura do edifício contra as descargas elétricas, bem como as pessoas que circulam pelo condomínio no momento da queda de raios. Aparelhos eletrônicos não são protegidos pelo sistema de pára-raios, mesmo porque, quando esses equipamentos sofrem danos, normalmente, a descarga elétrica vem pelas linhas de transmissão.
  • A instalação deve seguir rigorosamente as instruções da NBR – 5419.  Há casos de condomínios que utilizam os rufos como condutor. Entretanto, os rufos são seccionados a cada dois metros e não têm condução permanente. Desta forma, a descarga elétrica não será conduzida corretamente.
  • Alguns condomínios também aproveitam as barras de aço da estrutura do prédio como “descidas” para conduzir a descarga elétrica.  Entretanto, esta opção só pode ser usada se especificada no projeto estrutural.


Tipos

A NBR – 5419 prevê dois tipos de sistemas de pára-raios, o Franklin e a Gaiola de Faraday. Para proteção adequada, no caso de prédios com mais de 20 metros de altura, recomenda-se a instalação dos dois sistemas, que trabalharão conjuntamente na proteção do condomínio. Veja a diferença entre os dois:

  • Gaiola de Faraday: composto de seis partes principais – captor do tipo Terminal aéreo, cabo de cobre, suportes isoladores, tubo de proteção, malha de aterramento e conector de medição. Esse sistema envolve todo o perímetro do prédio. O cabeamento é fechado e é posto um captor a cada cinco metros.
  • Franklin: utiliza-se captor tipo Franklin, ou seja, em forma tridente, poste metálico (a ser instalado no ponto mais alto do prédio), cabo de cobre, caixa de inspeção, haste copperweld e conector cabo/haste. Aqui, a captação da descarga é feita pelo mastro.
  • O custo médio para instalação dos dois sistemas, como é recomendado, fica em torno de R$ 2.000,00, já com a avaliação técnica do engenheiro, mas esse valor pode variar, chegando a R$ 4 mil.

Riscos

Quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o pará-raio, atinge o sistema de cabos e segue até atingir o solo. Sem a proteção, ou com projeto inadequado, o raio pode danificar a estrutura do edifício e percorrer as instalações elétricas. A falha do SPDA também põe em risco os condôminos que estiverem circulando pelas dependências do condomínio no momento da queda do raio.

Deve-se atentar também para a questão do seguro do prédio. Um sistema inadequado de SPDA pode gerar problemas na hora de receber a cobertura da seguradora.

Outro ponto importante é quanto à instalação de antenas de TV por assinatura. Embora, normalmente, os condôminos utilizem antenas coletivas, um ou outro pode fechar com alguma operadora. Quando isso ocorre, os técnicos da empresa geralmente optam por instalar a antena no topo do prédio. Isso precisa de acompanhamento do síndico, pois esta antena precisa estar aterrada, conectada ao sistema de pára-raio. O síndico deve verificar também se estão fazendo uma base para fixação da antena, furar a laje, nem pensar! Pode gerar problemas, como infiltrações.


Manutenção

Depois de instalado, o pára-raio deve ser checado anualmente, sendo vistoriado por empresa especializada em medição ôhmica (resistência de aterramento) para verificação das condições gerais do sistema. Através da medição ôhmica, o técnico avalia se a descarga está ocorrendo corretamente. Veja outros pontos importantes:

  • A vistoria avalia as condições das hastes, se estão esticadas ou não, e se os isoladores estão bem fixados à estrutura.
  • O mastro do pára-raio possui a luz piloto, que identifica a altura do prédio. Ela precisa de manutenção, a lâmpada pode queimar.
  • A caixa d’água também precisa estar aterrada, pois pode atrair raios.
  • Quando é feito o trabalho de manutenção, faz-se também uma limpeza no cabeamento e nos captores. Troca de captores só em casos isolados, como de quebra.
  • O custo de uma manutenção gira, atualmente, em torno de R$ 250,00, já incluindo o atestado técnico feito por um engenheiro especializado.
  • Importante: O atestado deve ser conclusivo. Ou seja, se houver informação de que há necessidade de obras, você terá recebido um relatório técnico e não um atestado de conformidade.

Fonte: SindicoNet

Os riscos do condomínio?

Dessarte, se é verdade que não cessam de se acrescer ao condomínio equipamentos, instalações e tecnologias, capazes de estabelecer uma gama cada vez maior de conforto, não raro, a displicência, o alheamento na condução administrativa, a falta de se conhecer quem é quem na instituição, ou seja de se conscientizar quais são as pessoas de quem depende o condomínio para uma salutar convivência de quantos pagaram o preço para ali viver, faz parecer, contudo, que construiu-se um aparato, dispersou- se bens, para não chegasse ao final,a uma melhor qualidade de vida.

Historicamente, nasce o condomínio para suprir as carências de espaço do planeta, pela transformação da tecnologia que se servia da área horizontal disponível sobre o solo para a habitação, por novos conhecimentos que permitiram a ocupação de áreas cúbicas,incluído o subsolo e dando igual ocupação céu acima, emprestando, ademais, à industria, ao empreendedorismo urbano da construção civil mundial de um alavancamento surpreendente.

Assim, se grande o impulso da indústria das edificações, não se desconhece os atrativos trazidos ao morar nos condomínios cada vez mais enriquecidos pelos modernos e suntuosos projetos arquitetônicos, de varias torres, na constituição de um complexo, aos quais se acrescem, dia a pós dia, ambientes gourmet, implantação de academias , pistas de Cooper e caminhada, com acompanhamento profissional, etc.

Dessarte, se é verdade que não cessam de se acrescer ao condomínio equipamentos, instalações e tecnologias, capazes de estabelecer uma gama cada vez maior de conforto, não raro, a displicência, o alheamento na condução administrativa, a falta de se conhecer quem é quem na instituição, ou seja de se conscientizar quais são as pessoas de quem depende o condomínio para uma salutar convivência de quantos pagaram o preço para ali viver, faz parecer, contudo, que construiu-se um aparato, dispersou- se bens, para não chegasse ao final,a uma melhor qualidade de vida.

Fatos que atestam da dificuldade para conseguir quoruns para deliberações de grande interesse social, ou, ainda, para aprovação de despesas e orçamentos prévios que resultam aprovados por qualquer numero de presentes a uma segunda chamada.

Na verdade cada qual julga que a sua presença não é importante e assim, todos negam sua participação e, com, isso com a força do voto que tem, se nulificam, deixando o condomínio por conta de quantos que decidem, embora com minoria absoluta, impondo-se uma ditadura insólita.

Tal aparência construída pela incompreensão de condôminos não se conforma com o condomínio exuberante que hoje se conhece , que ao contrario do que muitos pensam, não há nele condições, situações senão para o bem viver; não há situações financeiras impeditivas à realização da receita do condomínio; não há situação adversas para alguns, eis que são superadas pelos sistema que, como já se disse, enriquecedor, capaz de retribuir para a recomposição do patrimônio de todos.

No entanto, para que tal riqueza chegue ao seu destino demanda apenas diligencia dos seus próprios destinatários, eis que, são eles os que têm concomitantemente o poder liberador, enquanto os próprios beneficiários.

Assim, só os descuidados de condôminos podem conduzir a instituição a uma ruína, como mostram dados estáticos, em casos onde há até inadimplência absurda, superior a 60% e divida com agentes financeiros, capaz da destruição do patrimônio coletivo.

Fonte: Administradores

Ações de cobrança em condomínio com rigor

Condôminos e compradores de imóveis inadimplentes devem se preocupar. O novo Código de Processo Civil promete mais rigor e celeridade nas medidas de cobrança. As mudanças legais permitirão, por exemplo, que o imóvel seja penhorado de imediato, com as ações podendo ser concluídas em até dois anos, em média. As alterações, já em tramitação na Câmara dos Deputados, serão tema de seminário realizado pela Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB), no próximo dia 12 de novembro.

O organizador do evento, Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão, acredita que o novo código vai garantir mais segurança a moradores de condomínios. Ele ressalta que a inadimplência é responsável por boa parte de problemas nos edifícios, que não conseguem pagar os serviços e funcionários devido à falta de caixa.
“Atualmente, o devedor tem ampla gama de recursos: apelação, impugnação, agravos e pode recorrer aos tribunais superiores. Isso leva, no mínimo, dois anos, podendo se estender por até dez, dependendo do caso. A falta de celeridade tem levado muitas administrações quase à falência, o que prejudica os moradores”, avalia.

Entre os impactos do novo código no Direito Imobiliário está a transformação dos boletos de taxas de condomínios em títulos executivos extrajudiciais. Assim, os síndicos podem entrar com processos judiciais de execução direta.

Fonte: São Gonçalo

Poda de árvores

Mesmo se dentro do condomínio, síndico precisa de autorização.

Proprietário ou síndico deve pedir autorização para poda de árvore

A retirada total da vegetação também deve ser autorizada. Lei ainda prevê que o Poder Público deve realizar o serviço.

A arborização urbana é fundamental para o conforto térmico das cidades, redução da poluição sonora, absorção dos raios solares, minimização da poluição atmosférica e preservação de espécies de animais, como os pássaros. As árvores ainda garante o equilíbrio ecológico, possuem função paisagística e ajudam a manter o contato entre o homem e o meio natural.

“A arborização promove qualidade de vida para a população e é essencial cuidar da vegetação nos ambientes públicos e particulares”, afirma o advogado imobiliário Carlos Samuel de Oliveira Freitas.

No Brasil, a poda ou o corte de árvores em locais públicos ou particulares só é permitida com autorização da prefeitura municipal ou órgão estadual competente. Sem o consentimento das autoridades, este tipo de atividade é considerada ilegal e é passível de punição. “O proprietário do imóvel ou síndico do condomínio deve fazer o pedido e aguardar a vistoria de uma equipe técnica responsável por autorizar ou vetar a realização do serviço”, explica Freitas, responsável pelo departamento de condomínios da PRIMAR Administradora de Bens.

No Rio de Janeiro, foi aprovada a Lei 5457, de 19 de junho de 2012, a qual determina que o Poder Público é responsável pelo serviço de poda de árvores em propriedade particular com fins residenciais desde que solicitada pelo morador. A remoção dos galhos e do lixo produzido durante a poda também é de responsabilidade do Poder Público. “Antes da promulgação desta lei, a retirada total de uma árvore ou a poda era de inteira responsabilidade do proprietário do imóvel, porém, era necessário pedir a autorização da Fundação Parques e Jardins (FPJ), vinculada à Secretaria Municipal de Meio Ambiente”, observa.

A FPJ é responsável pela administração dos parques municipais urbanos, planejamento, paisagismo e questões relativas a praças, parques e manejo da arborização. De acordo com o órgão, a poda ou retirada da árvore é recomendada quando há ataque de pragas, partes secas ou podres, interferência na rede elétrica ou risco de queda e afetar a segurança das pessoas ou propriedades.

“A poda não deve retirar mais do que 30% da copa das árvores, exceto em casos especiais avaliados pelo órgão. Sem autorização da FPJ, o morador ou o condomínio pode ser multado”, acrescenta.

Para a remoção de uma árvore, o serviço é realizado em duas etapas. Na primeira é feita a poda e os técnicos deixam um tronco de 1,5 metro para que um caminhão possa puxá-lo. O prazo entre a poda e a remoção do tronco é indeterminado, por isso é importante que o proprietário faça um registro e anote a data do serviço de poda. O pedido para poda ou retirada de árvores deve ser feito pelo telefone 1746. Caso os galhos estejam em contato com a rede elétrica e os fios entrem em curto ou soltem faíscas é recomendado entrar em contato com a Light, pelo telefone  0800-0210196.

A prioridade para os serviços referentes à arborização é dada quando há interferência na sinalização de trânsito, riscos a rede elétrica, risco de queda ou invasão de fachadas de edificações.

“O plantio de árvores também de ser autorizado, mesmo que seja em área particular. É importante consultar um profissional que possa dar orientações sobre as melhores espécies para a região”, finaliza Freitas, diretor de locações da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis).

 

Fonte: Mundo Mulher

 

Rateio é dívida portable

Em que lugar deve ser paga a dívida de condomínio? No próprio edifício? Na residência do síndico? Na sede da administradora? No banco?

Para responder a esta questão, recorremos a (extenso) parecer do TeleCondo, fazendo a síntese necessária.

Diz o texto, assinado pelos advogados Ricardo Quadros e Raquel Dalmut, que o pagamento da despesa condominial “é uma obrigação de dar”, pois, no explicar de Sílvio de Salvo Venosa, “a obrigação de pagar dívida em dinheiro é obrigação de dar”.

Como regra geral, o Código Civil estabelece que o pagamento será efetuado “no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias” (art. 327) e ainda que “se o pagamento consistir na tradição de um imóvel, ou em prestações relativas a imóvel, far-se-á no lugar onde situado o bem” (art. 328).

São as chamadas “dívidas quérables ou quesíveis”, nas quais, segundo Judith Martins-Costa, “a iniciativa de ir buscar o pagamento cabe ao credor”. Já as “dívidas portables” são as que são pagas somente no domicílio do credor.

No caso do condomínio, cabe verificar se há previsão da forma de pagamento na convenção, regimento interno ou em alguma ata de assembléia condominial.

Esclarece o desembargador Carlos Alberto de Sá Duarte, do Tribunal de Justiça de São Paulo: “As despesas condominiais, em regra, englobam obrigações para com terceiros (prestadores de serviço), com termo certo de vencimento. Pois bem, se assim é, por certo que a quota-parte devida pelo condômino deve ser arrecadada com tempo suficiente para fazer frente àquelas obrigações a terceiros.  [...]  por certo que a dívida do condomínio relativa a tais despesas deve ser portável…” Reitera adiante:

“Em toda a convenção condominial que examinei existe a previsão da incidência dos encargos moratórios caso as despesas condominiais não sejam satisfeitas pelos condôminos na data prevista, [...] o que autorizaria conclusão sobre ser portável a dívida em questão.”

Após transcrever decisões de outros tribunais, o parecer do TeleCondo chega à seguinte conclusão:

“Como a taxa condominial se enquadra em dívida portável, ou seja, o condômino que deve ir pagar, o pagamento deve ser feito no local que o boleto indicar, ou então a convenção ou a ata assemblear.

‘E como o artigo 327 do Código Civil [...] possibilita que as partes determinem o local de pagamento, dependerá de cada condomínio estabelecer quem deve receber e onde deve ser efetuada a quitação. ‘Assim, se houver contratação de administradora e no contrato constar que o pagamento é somente por boleto (portanto, em banco) ou diretamente na própria administradora, os locais para pagamento são esses. [...] Se o condomínio não tem administradora e o pagamento da taxa é efetuado diretamente ao síndico, é este quem deve receber.

‘Portanto, o local de pagamento e quem deve receber a taxa condominial é o próprio condomínio que decide. O importante é respeitar o estabelecido e efetuar o pagamento corretamente, pois caso contrário poderá incorrer em mora e ainda onerar o condomínio.”

Balancete não é obrigatório

“Para ajuizamento de ação de cobrança basta que o condomínio demonstre a não quitação das taxas, sendo desnecessária a exibição de qualquer documento que comprove os gastos despendidos.”

“Tais documentos devem permanecer sob a guarda do condomínio, sendo acessíveis a todo e qualquer condômino que queira, a cada mês, questionar ou conferir os lançamentos efetuados e, por conseguinte, as taxas cobradas.”

Os dois parágrafos foram transcritos de acórdão da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, em apelação cível (n. 412.201-6) em que o condômino devedor alegou a improcedência da ação de cobrança por falta da apresentação de balancetes mensais e também que o síndico não prestara contas de sua gestão.

Como explica o desembargador Edvino Bochnia, tais argumentos “são incabíveis no caso em tela, pois se trata de ação de cobrança e não de prestação de contas”, não sendo necessário juntar documento contábil do tipo balancete, balanço, demonstrativo etc. ou anexar cópia dos comprovantes de despesas realizadas nos meses em que o condômino ficou inadimplente (é fácil imaginar a burocracia e o custo que daí adviria, se em cada ação contra devedor o síndico fosse compelido a cumprir a exigência).

Pontua o relator: “Cumpre esclarecer que os boletos anexados aos autos [...] são documentos capazes de provar o débito” [...] havendo “na inicial uma planilha na qual declinou, de forma específica, o valor do débito, com correção monetária, juros e multa”. Adiante lembra que, se o devedor pretendia discutir a dívida, deveria ter consignado o valor que entendia ser devido através de ação consignatória.

Em abono de sua ponderação, o desembargador Edvino Bochnia cita jurisprudência do TJ/PR, em que ficou assentado que: “O boleto de cobrança é documento hábil para instruir a cobrança de taxas condominial e acessórios, sem a necessidade da juntada de balancetes do condomínio” (Relator: Tufi Maron Filho), “Os balancetes mensais das despesas do condomínio são documentos dispensáveis para a propositura da ação de cobrança de taxas condominiais” (Relator: Cláudio de Andrade), “Os balancetes são documentos dispensáveis à comprovação do crédito de cotas condominiais quando a inicial é instruída com recibos emitidos pelo condomínio e demonstrativo de cálculo” (Relator: Nilson Mizuta).

Votaram com o relator o desembargador José Augusto Gomes Aniceto e o juiz convocado Antônio Ivair Reinaldin.

Registre-se, ainda, que a elaboração de balancetes mensais não é uma exigência legal, não havendo previsão nem na Lei do Condomínio (4.591/64) nem no Código Civil a respeito de sua obrigatoriedade. O que a lei demanda do síndico é a prestação de contas aos condôminos, fato que deverá ocorrer uma vez ao ano, durante a assembléia geral ordinária (Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, ‘f’ e art. 24; Cód. Civil, art. 1.348, VIII) ou quando o exigirem os condôminos.

É certo que em muitas cidades, especialmente em Curitiba, Paraná, tornou-se praxe a elaboração de balancetes mensais para informar aos condôminos quais despesas foram lançadas no cálculo do rateio da cota devida, segundo a fração ideal de cada unidade autônoma.

Tais balancetes, como costumam advertir os bancos, têm valor meramente ilustrativo, sem caráter definitivo, e não constituem modo único ou peremptório de prestação de contas.

Boas compras

Síndico deve evitar desperdício, registrar cotações e manter atualizada lista de fornecedores.

O processo de compras de materiais e equipamentos e contratação de serviços é um ponto que requer especial atenção da boa gestão condominial, pois tem por finalidade suprir as necessidades de materiais ou serviços, planejá-las quantitativamente e satisfazê-las no momento certo com as quantidades corretas e por fim verificar se recebeu efetivamente o que foi comprado ou contratado.

A necessidade de se comprar cada vez melhor é essencial para reduzir custos e aperfeiçoar o equilíbrio econômico financeiro do orçamento, buscando sempre a equação ideal, através de ações que busquem manter níveis adequados de almoxarifado e de racionalizar seu uso, evitando desperdícios e extravios entre outras situações.

A seleção de fornecedores, bem como a manutenção de um cadastro amplo dos mesmos, nos mais variados segmentos comuns a vida em condomínio são consideradas igualmente ponto-chave do processo de compras. A potencialidade do fornecedor deve ser verificada, assim como suas instalações e a qualidade de seus produtos, desta forma, com a manutenção de um cadastro atualizado e completo de fornecedores e com cotações de preços feitas de forma transparentes, muitos problemas serão evitados em revisões futuras.

Atualmente, dado o volume de compras e contratações dos grandes condomínios, o síndico, normalmente assessorado pelas administradoras, deve possuir um elevado grau de conhecimento, sendo capaz de comandar a negociação, de forma que possa conduzir eficazmente suas compras.

Coleta de preços

Segundo Sérgio Paulo, Sócio da INDEP AUDITORES, a cotação e o registro do preço obtido da oferta de diversos fornecedores em relação ao material cuja compra foi solicitada não deve ter rasuras e deverá conter preço, quantidade e data do recebimento pelo condomínio, deverá ainda estar sempre ao alcance de qualquer consulta e análise de Auditoria quando for solicitada.

Trata-se de um documento que precisa ser manuseado com atenção, os elementos nele contidos deverão fornecer não somente ao comprador, mas também a qualquer outro leitor, os informes completos do que se pretende comprar, para que a cotação dada corresponda exatamente ao preço do produto requerido e não surjam dúvidas futuras decorrentes de insuficiência de dados ou das características exigidas.

Fonte: SindicoNet

Informações do locatário não têm garantia de sigilo

Imobiliárias retêm cópias do imposto de renda e documentos pessoais de inquilinos e fiadores mesmo após o fim do contrato. Empresas alegam que prática garante a segurança do negócio.

Nem a pilha de documentos garantiu à pesquisa-dora Ana Paula Ferreira o fechamento do contrato de aluguel

Não há nenhuma cláusula contratual que assegure aos locatários e fiadores a segurança das informações pessoais e documentos fornecidos às imobiliárias no momento da assinatura de um contrato. No mercado, é comum as empresas exigirem cópia da declaração do Imposto de Renda completa, os três últimos holerites além de uma série de documentos. Ao mesmo tempo em que o locatário tem o direito de não repassar os dados que quiser preservar, a imobiliária também pode não aceitar o negócio sem a apresentação dos documentos exigidos.

A falta de segurança jurídica na Lei do Inquilinato sobre a verificação de renda deixa o locatário vulnerável. “Essa preocupação com a proteção dos dados é algo mais recente. Se a pessoa vai proceder com a locação através de uma imobiliária, acaba tendo de se sujeitar às regras da empresa”, afirma a advogada especialista em direito imobiliário Oksana Pohlod Maciel.

Ao mesmo tempo, quase nenhum contrato possui cláusulas reforçando o sigilo das informações repassadas por conta da homogeneidade dos cadastros. Segundo a advogada, os contratos não são feitos caso a caso, por isso, as imobiliárias dificilmente mudam algumas cláusulas tão específicas.

Mas a isenção de cláusula explícitas não priva o direito de responsabilizar a imobiliária pela fuga do sigilo ou uso indevido desses dados. “Ainda que o contrato não contenha especificamente a proibição no repasse dos dados, a segurança das informações é inerente a qualquer transação”, garante o advogado especialista em direito imobiliário Winderson Jaster.

Exigências

As empresas argumentam que o pedido detalhado dos comprovantes se deve à garantia da segurança do negócio tanto para o locador quanto para a própria imobiliária.

A pesquisadora Ana Paula Ferreira e o marido Matheus Miranda de Paula perderam uma locação após a imobiliária não aceitar os documentos de comprovação de renda do casal. “Nós somente tínhamos comprovantes das bolsas de estudos. No fim, acabamos não alugando a casa devido aos problemas gerados. O valor que a imobiliária pedia não era compatível com o que tínhamos para apresentar”, conta.

De acordo com Jaster, a importância em repassar as informações às imobiliárias recai sobre a segurança da cobrança. “A imobiliária está preocupada com o credor, com a segurança de recebimento dos valores locatícios, por isso que pedem diversos documentos até mesmo na questão de fiadores, de garantias. Assim, quando forem cobrar, sabem que quem estão cobrando tem valores a receber, tem fundos”, explica.

“O cliente que procura a imobiliária sabe que a empresa representa um terceiro e o proprietário do imóvel confia na imobiliária para saber que todo o cuidado está sendo tomando”, defende a gerente geral da imobiliária Gonzada Lucia Shaicoski.

Justiça garante proteção cadastral

De acordo com o artigo 72 do Código de Defesa do Consumidor, impedir ou dificultar o acesso do consumidor às informações sobre ele em cadastros, banco de dados, fichas ou registros é crime e sujeita o infrator à pena de seis meses a um ano de detenção ou multa.

A responsabilidade sobre os dados de clientes deve estar presente em qualquer empresa que gere cadastro. Nenhuma empresa pode compartilhar informações deixadas por clientes.

“Se o cadastro for repassado, isso gera um dano e dependendo do que acontecer, pode vir a acarretar uma responsabilidade patrimonial bastante severa contra a imobiliária”, aponta o advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster.

Ele explica que a pessoa que se sentir lesada pela divulgação de informações repassadas às imobiliárias pode acionar o poder judiciário pleiteando a responsabilidade civil da empresa. “Demonstra que a imobiliária foi irresponsável com o trato dos documentos particulares, haja vista que os documentos referentes a imposto de renda trazem uma insegurança àquele que não é protegido por normas de segurança da imobiliária. O receio de todos é que os dados caiam em alguém que use-os para fazer uma cópia ou assumir o nome de terceiros, mas o segredo, o sigilo são primordiais”, afirma.

“A imobiliária que não possuir um setor de cobrança eficiente e que não tenha uma carteira de locatários que respeite o compromisso de locação acaba perdendo no mercado imobiliário. Por isso a importância de verificação de crédito. A informação é um patrimônio, portanto, exige-se a responsabilidade de saber a quem estão sendo repassados os dados.”

Autônomo

No caso de locatários ou fiadores autônomos, as imobiliárias solicitam a Declaração Comprobatória de Percepção e Rendimentos (Decore).

Negociação

Cliente pode exigir cláusula de devolução dos documentos

Os inquilinos podem negociar com as imobiliárias a possibilidade de reaver toda a documentação fornecida após o fim do contrato. Cada imobiliária tem sua própria política, mas a maioria retém as informações e documentos dos comprovantes de renda dos locatários e fiadores mesmo depois de finalizado o contrato de locação. Segundo informações do mercado, estes dados ficam nos arquivos das empresas de cinco a 10 anos após findo o contrato. Normalmente são pedidas fotocópias ou fotocópias autenticadas da documentação, mas algumas empresas solicitam os documentos originais.

“O que as imobiliárias podem manter consigo é uma cópia. Mas, uma vez que a parte entrega a documentação, se exigir a devolução da original, a imobiliária tem de obedecer”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster.

Outra sugestão, ainda, é repassar algumas informações, mas não deixar os documentos nas mãos das imobiliárias. “É um direito do cidadão em não deixar os documentos, é muito sigiloso realmente.

Algumas empresas permitem que os documentos sejam lidos na frente do gerente, alguns dados sejam anotados, e o documento devolvido. Eu como gerente tenho autonomia para avalizar a informação perante o proprietário. Na maioria das vezes os documentos são pedidos e segurados mesmo, mas existem exceções que podem ter uma flexibilidade maior”, explica a gerente de locação da Habitec Imóveis Sariva Lima.

Fonte: Gazeta do Povo

Acessões em Áreas Comuns

Dois artigos que tratam de obras e acessões no prédio.

Vejamos o primeiro:

“Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, dependa da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer condômino, das partes próprias, ou comuns.”

Obras “em acréscimo às já existentes” são, se invocarmos a teoria, um misto de benfeitorias e acessões, ou adendos, ampliações. Por exemplo, se há um salão de festas, o condomínio poderá ampliá-lo ou reformá-lo, mediante aprovação de dois terços dos condôminos.

Mas, não nos parece que o legislador tenha restringido dessa forma a realização de obras novas nas áreas comuns do prédio. Uma outra leitura do texto nos indica que também adendos integrais poderão ser levantados, com a devida aprovação, ao lado de outros existentes, desde que não prejudiquem qualquer dos condôminos. Por exemplo, a construção de uma churrasqueira próximo dos apartamentos dos andares de baixo, embora seja obra nova e não “acréscimo”, pode ser erigida, a nosso ver, mas se trouxer transtornos para os moradores, em função da fumaça e do barulho em dias de uso, não será possível, mesmo que o quórum exigido seja obtido em assembléia.

Em outras palavras, para realizar benfeitorias em partes comuns, é necessário que sejam úteis, que não prejudiquem nenhum condômino e que sejam aprovadas por dois terços dos proprietários.

Unanimidade

O outro artigo do novo Código Civil diz o seguinte:

“1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.”

O texto é claro. Não se trata, na hipótese, de meras benfeitorias, mas de novas edificações no mesmo terreno, com abertura de novas unidades autônomas e conseqüentes matrículas no registro imobiliário, com alteração da fração ideal de cada proprietário sobre sua própria unidade. Exatamente por haver uma mudança radical na estrutura do condomínio, com reflexos na propriedade de todos os comunheiros, o Código exige a unanimidade de votos em sua aprovação.

Na improvável concretização de tal previsão legal, será necessário praticamente se refazer o processo de incorporação do prédio, com recálculo das áreas comuns de cada uma das unidades autônomas antigas e novas, de modo que, ao final, não haja diferença entre a soma das frações e o tamanho do terreno.

A dificuldade em se aprovar qualquer medida, por mais importante que seja, com o quórum de unanimidade, nos faz crer que tal artigo tenha sido “encomendado” para resolver alguma situação específica ou impedir que obras planejadas sejam levadas a cabo. Sempre que forem unânimes, os condôminos podem decidir praticamente tudo, difícil é obter a unanimidade

Substituição do executado

Uma demonstração cabal de que a dívida de condomínio constitui obrigação própria da coisa (propter rem, em latim) foi dada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, ao manifestar o entendimento de que, mesmo depois de formado o título executivo da ação de cobrança, é possível substituir o nome do devedor, excluindo o devedor original e incluindo o novo adquirente.

A decisão sobreveio em julgamento de agravo de instrumento (n. 1.036.672/0/4), relatado pelo desembargador Carlos Giarusso Santos, da Turma Julgadora da 27ª. Câmara da Seção de Direito Privado, por votação unânime.

Em seu voto, o relator esclarece que a ação de cobrança das taxas de condomínio em atraso havia sido proposta contra o proprietário X, “sendo que o título executivo judicial foi constituído em nome deste”. Em fase de execução da sentença, “verificou-se que terceiro adquiriu o imóvel do qual se originaram as despesas de condomínio objeto da ação”. O condomínio, em conseqüência, requereu a substituição do pólo passivo da execução para que o adquirente o integrasse, porém, o pedido foi indeferido, motivando a interposição de agravo de instrumento.

Segundo o desembargador Carlos Giarusso Santos, a decisão recorrida comporta revisão, pois as despesas de condomínio “oneram o titular do domínio do bem, ou seja, em virtude da sua natureza propter rem, o adquirente do imóvel torna-se sucessor do direito material e é responsável pelos débitos condominiais existentes”, conforme expressamente dispõe o art. 1.345 do Código Civil de 2002, que cita na íntegra:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Em abono à sua interpretação, o magistrado paulista menciona decisão paradigmática do extinto 2º Tribunal de Alçada Cível de São Paulo, por sua 9ª. Câmara, com relatoria do então juiz Cristiano Ferreira Leite, no mesmo sentido: “O adquirente da unidade autônoma responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, ainda que o processo de conhecimento tenha sido movido contra a alienante.”

Ao permitir a substituição processual, mesmo em fase de execução (atualmente seria de cumprimento de sentença), oTJ/SP evita que o condomínio seja obrigado a ingressar com uma nova ação contra o atual proprietário do imóvel, o que, no final das contas, representa economia processual e menor ônus para quem comprou uma unidade condominial com débitos pendentes, sendo certo que seu direito de regresso contra o alienante permanece intacto.

A ementa do aresto está assim redigida:

“Agravo de instrumento – Despesas condominiais – Execução – Adquirente do imóvel – Substituição do pólo passivo da execução – Admissibilidade – Art. 1.345 CC002

O adquirente do imóvel do qual se originaram as despesas de condomínio é responsável pelo pagamento dos débitos anteriores à aquisição, de modo que admissível a substituição do pólo passivo da execução como autoriza o disposto no art. 1.345 do CC/002.

Recurso provido.”

Porteiro protege o prédio

Bons porteiros e bons vizinhos são fatores importantes para manter a segurança de qualquer edifício em condomínio. Talvez os mais essenciais.

Sem um porteiro atento, que conheça todos os moradores, que reconheça os parentes e amigos dos moradores, que saiba utilizar o equipamento eletrônico à sua disposição, que esteja ligado no que acontece dentro e fora do prédio, de pouco adiantará cercar o edifício com grades, muros elevados, novelos de arame farpado e outros artifícios de defesa passiva.

Se a edificação for uma verdadeira fortaleza, mas o porteiro estiver despreparado, o eventual assaltante ingressará no prédio pela via mais desguarnecida: a porta de entrada ou o portão de acesso aos veículos. Como diz o vice-presidente do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Dirceu Jarenko, “os ladrões estão cada vez mais ousados e quase sempre usam de planejamento para atacar um determinado alvo”. Observando o comportamento do porteiro, o delinqüente facilmente descobrirá se o condomínio é vulnerável, ou não.

Outro fator que aumenta ou reduz a segurança é, sem dúvida, o modo de ser dos próprios condôminos ou moradores. Em residenciais com número elevado de unidade ou em que os moradores não se conhecem ou não se identificam visualmente, a probabilidade de haver infiltração de pessoas mal intencionadas é maior do que em prédios pequenos ou de grande coesão social. Qualquer condômino tem o direito de exercer vigilância interna, que compreende o ingresso às áreas comuns do prédio. Basta simplesmente não abrir o portão de entrada “por cortesia” para outras pessoas, especialmente quando só há porteiro eletrônico. Nas áreas comuns, se avistar pessoas estranhas, poderá (deverá) comunicar à portaria ou ao síndico, para que tomem as providências necessárias. O uso de crachás por visitantes ou prestadores de serviço tem sido medida adotada em muitos condomínios, para facilitar o controle.

Nas palavras de Dirceu Jarenko, do Secovi-PR, “eles [os ladrões] dependem também de oportunidades que são dadas pelos porteiros ou moradores, por isso, ainda que haja esquema reforçado de segurança, o cidadão tem de se preocupar com a sua proteção e a de seus vizinhos”. Prossegue: “O que a gente percebe é que os edifícios são assaltados quando existe facilidade nos meios de acesso. Se os pichadores conseguem escalar prédios para fazer seus desenhos, no momento em que um ladrão tiver oportunidade, fará o mesmo para assaltar.”

E agora, caros síndicos, é que vem o xis da questão: O que o seu condomínio está fazendo para ter porteiros mais atentos e condôminos mais conscientes da responsabilidade de ambos na segurança do edifício? Os porteiros foram devidamente contratados, após passarem por investigação pessoal com verificação das informações e referências? Os moradores participam de alguma atividade para melhorar o nível de reconhecimento e inter-relacionamento? O condomínio tem investido no treinamento e no crescimento educacional de seus funcionários?

Que cada síndico e cada leitor responda por si. Sem bons funcionários e sem bons condôminos – repetimos – dificilmente o local será o oásis de conforto, tranqüilidade e proteção que as pessoas que moram em condomínio esperam.

Suspensão de água e gás

A possibilidade de interrupção dos serviços de água e gás de condôminos inadimplentes foi o tema debatido, em reunião da Associação Paranaense dos Advogados do Mercado Imobiliário (Apami).

Questionou-se a conveniência de se divulgar mais o assunto – já que polêmico – em virtude das interpretações que poderia ter, ou das conseqüências que o corte indiscriminado de água e gás ensejaria se realizado sem o atendimento dos requisitos e formalidades que tal ação exige.

Sem entrar no mérito da questão, oferecemos ao leitor algumas decisões judiciais levadas à reunião pela advogada representante do Secovi-PR. Que cada um avalie por si e tome suas conclusões.

Começamos com decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: “Existindo previsão na convenção de condomínio no sentido de suspender o fornecimento de água ao condômino inadimplente, a adoção desta medida se mostra justa e legal em razão de não se onerar desnecessariamente toda a coletividade. [...] Se o interesse em litígio se refere a direitos de toda coletividade de condôminos ele deverá prevalecer em prol desta sobre o interesse do condômino particular, ainda mais inadimplente confesso.” (Ap. Civ. 1.01188.01.0011915/001)

Outro aresto, também do TJMG, reforça a idéia da obrigação de pagar água e esgoto. “É obrigação de todo condômino que utiliza o serviço de água e esgoto do prédio o pagamento do rateio da respectiva despesa, independentemente de isto estar previsto na convenção do condomínio.” (Ap. Cív. 0369520-7)

No Tribunal de Justiça do Paraná, apreciando ação de indenização por danos morais, o veredicto dos desembargadores foi taxativo: [...] corte do fornecimento de água por inadimplência do condômino por mais de três quotas. Validade da ata da assembléia geral que deliberou a medida punitiva a fim de preservar o interesse da maioria” [...] “fornecimento de água interrompido por culpa exclusiva da autora que não pagou as quotas de condomínio por vários anos”, logo “ausência de nexo de causalidade configurador de dano moral”. (Ap´. Cív. 169.574-1)

Em mandado de segurança, em que se discutia o fornecimento de água e energia elétrica, o Superior Tribunal de Justiça confirmou a possibilidade de “suspensão do fornecimento dos serviços por inadimplência do consumidor”, o que já é jurisprudência uniformizada do STJ. (Ac. 141972-9), que igualmente entende legítimo o ato de corte quando efetuado pelas companhias de água e saneamento dos estados.

Um último acórdão mostra o posicionamento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, com esta assertiva: “Restando inconteste o atraso do condômino no pagamento de suas obrigações condominiais, que já atinge um alto valor, viável se mostra o corte no fornecimento de gás, caso em que há como ele, condômino inadimplente, se prover do fornecimento de gás sem que com isso onere os demais contribuintes, que por largo tempo já arcaram com o pagamento do gás consumido pelo recorrente”. (AI 70018738732)

Note que os julgados transcritos estão fundamentados em justificativas legais ou circunstanciais, não havendo uma regra geral ou específica para dirimir tais controvérsias. Veja acima: “previsão na convenção de condomínio”, inadimplência “por mais de três quotas”, “ata da assembléia”, “culpa exclusiva da autora”, “alto valor” das taxas em atraso e assim por diante.

As armadilhas na aquisição do imóvel

Comprador deve atentar a possíveis problemas

Casos de empreendimentos como o Condomínio Marajoara e o Condomínio Terrara, construções de alto padrão na zona Sul de São Paulo, que, embora concluídos, não obtiveram os alvarás da prefeitura, além de outro, em fase de acabamento, no bairro do Morumbi, que corre o risco de ter uma de suas seis torres demolida, são exemplos de problemas e não solução para os compradores. Cada vez mais a aquisição de um imóvel requer não só a necessidade óbvia de conhecê-lo, mas a atenção ao contrato e a pesquisa do histórico de reclamações contra a construtora e, sobretudo, uma boa dose de sorte.

É no que acredita o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário. Para ele, “além de uma boa leitura do contrato para evitar pegadinhas e conhecer previamente a história da construtora e seu histórico de empreendimentos entregues, o proprietário deve tentar antecipar-se a alguns possíveis problemas que o imóvel possa enfrentar como entraves com a prefeitura, desapropriações e contaminação (do solo)”, explicou Tapai.

Casos como os citados acima pelo advogado não são tão raros e podem atrapalhar a vida do consumidor, além de gerar muitos prejuízos a quem apenas queria adquirir uma moradia.

Cyrela, Queiroz Galvão, PDG e MAC construíram o Condomínio Marajoara, um empreendimento de alto padrão na zona sul de SP, cuja entrega estava prometida para setembro de 2010. Mas houve uma irregularidade no projeto, que não cumpriu com o Plano Diretor da cidade, e o Habite-se foi negado pela prefeitura.

De acordo com o advogado, no ano passado, houve uma sentença que determinou a demolição das sete torres do empreendimento, com 29 apartamentos cada uma, avaliados de R$ 850 mil a R$ 1,8 milhão. A briga continua na Justiça e os proprietários estão impedidos de ocupar o imóvel que, apesar de estar pronto há meses, não tem previsão de quando será entregue, ou pior, se será entregue.

“Ninguém poderia imaginar que isso iria acontecer. Quando compraram o imóvel na planta, não foram avisados em nenhum momento de que a construção estava destoando do que determinava a legislação da cidade. Muita gente colocou todo seu dinheiro na compra desse imóvel, marcou casamento, vendeu outros imóveis. Enfim, é um prejuízo de grandes proporções e o pior de tudo é que o caso está longe de ser definido e as pessoas não têm nem a certeza de que poderão residir ali. Incontestável o direito que esses compradores têm de receber justas indenizações por danos morais e materiais”, afirmou Tapai, que defende alguns proprietários.

Outro problema bastante comum, segundo o advogado, é a construção de empreendimentos em áreas antes ocupadas por indústrias. O solo fica contaminado por metais pesados e materiais radioativos e, mesmo sabendo disso, há construtoras que ignoram a questão e constroem o imóvel sem fazer o tratamento adequado do terreno.

Quando chega na hora de obter o Habite-se, a prefeitura nega o documento e os proprietários mais uma vez ficam à mercê da justiça. Ele informou que, segundo a Cetesb, existem mais de 15 áreas contaminadas em São Paulo e que estão nas mãos de construtoras. Em Interlagos, existe o Condomínio Terrara, de alto padrão e com mais de 1.700 unidades, que está pronto, mas sem o alvará de ocupação porque o solo necessita de cuidados e a construtora não cumpriu com todas as exigências.

Obras públicas também podem desapropriar imóveis que serão construídos. No Morumbi, zona Sul da capital, um condomínio de alto padrão que está em fase de acabamento corre o risco de ter uma de suas seis torres demolidas para dar lugar à passagem do Monotrilho, que vai ligar o bairro ao aeroporto de Congonhas.

A construtora Cyrela (ela mais uma vez) é suspeita, conforme Marcelo Tapai, de ter modificado o projeto do empreendimento após a obtenção do alvará de construção justamente para forçar o recebimento de uma indenização pela prefeitura, que vai desapropriar parte do terreno.

“O imóvel foi 100% vendido em pouco tempo e os proprietários não foram avisados do Monotrilho em nenhum momento. O caso mais grave, claro, é daqueles que terão sua unidade demolida. Mas, não se pode esquecer dos proprietários das outras torres que terão seu imóvel desvalorizado porque terá uma linha de metrô passando ao lado da janela”, criticou Tapai.

Ele contou que evitar esse tipo de problema é difícil, pois nem sempre é possível prevê-los. Mas, em alguns casos, uma simples pesquisa pode prevenir dores de cabeça futuras. “Antes de comprar um imóvel na planta, veja na Cetesb se a área não possui problemas de contaminação. Além disso, procure saber na secretaria de Habitação da prefeitura se o local não é alvo de alguma disputa judicial ou faz parte de algum plano futuro de obras públicas. Se mesmo assim ainda enfrentar problemas, junte todas as provas que tiver, como folhetos promocionais, e-mails de corretores e contratos e busque seus direitos na Justiça, porque o consumidor prejudicado tem direito a receber indenizações e a Justiça está atenta a isso”, concluiu o advogado.

Fonte: Folha do Condomínio

Dano moral ronda reforma

Quem pretende reformar apartamento em edifício em condomínio, ou renovar o próprio prédio, deve tomar todo o cuidado para evitar transtornos e aborrecimentos aos moradores. Além das despesas do reparo, poderá ter de arcar com indenização por dano moral.

No Rio Grande do Sul foi o que aconteceu, conforme de extrai de acórdão relatado pelo desembargador Odone Sanguiné, da Nova Câmara Cível do Tribunal de Justiça (n. 700016914574).

Relata o magistrado que dos depoimentos judiciais prestados pelas testemunhas, arroladas por ambas as partes, restou incontroverso que “as reformas no prédio não foram precedidas de prévia consulta aos moradores”, além disso, “incluíram a região externa e interna, atingindo, inclusive o interior de alguns apartamentos, durante aproximadamente dois anos”, também “o trabalho de reformas era realizado aos sábados, danos a veículos no estacionamento advieram, e os moradores ficaram privados da luz do dia durante o horário de expediente laboral, porque precisavam fechar janelas e portas”.

Relata, ainda, que os trabalhos não foram realizados “de conformidade com as cautelas e com as formulações consuetudinárias que governam a consumação de quaisquer serviços em imóvel inserido em condomínio”.

No entender do desembargador, o responsável teria praticado “ato ilícito, consistente em exercer um direito, isto é, de melhorar o seu patrimônio, excedendo os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes (art. 187 do CC), dado que ofendeu a intangibilidade pessoal” de morador do prédio.

O tribunal gaúcho não aceitou as ponderações contrárias, no sentido de que o fluxo de pessoas estranhas pelo condomínio em reforma é inerente a tal circunstância, nem de que os reparos foram efetuados por motivo de segurança e preservação do patrimônio, dado o anterior desprendimento de placas de revestimento sobre veículo estacionado próximo ao prédio.

O que está em discussão não é a necessidade dos consertos mas os incômodos por eles causados.

A câmara julgadora também desconsiderou o argumento de que o fato de a demandante trabalhar durante o dia “atesta a ausência de transtornos psíquicos com a situação”. No dizer do relator, “desnecessário presenciar o trabalho laboral da reforma no prédio em questão para experimentar indignação e sofrimentos com o desrespeito por parte do demandado”, que deveria ter administrado a recuperação do imóvel com cautelas maiores do que as que, por exemplo, tomaria numa residência isolada, já que a unidade está inserida num edifício residencial.

Votaram com o relator, condenando o réu ao pagamento de R$ 4 200,00 a título de indenização por danos morais, as desembargadoras Íris Helene Medeiros Nogueira e Marilene Bonzanini Bernardi.

O posicionamento do TJRS, órgão do judiciário sempre inovador, deve servir de alerta também para síndicos que promovem melhorias nas áreas comuns do edifício. Aprovar formalmente o investimento, comunicar a todos os condôminos, estabelecer regulamento de trabalho (hora para carga e descarga, barulho em nível elevado etc.), identificar e controlar o fluxo de operários são algumas das medidas necessárias para evitar que a benfeitoria se torne motivo de disputa judicial.

Balancete sem dano moral

Não configura dano moral indenizável o fato de o condomínio, mediante a administradora, apresentar extrato mensal de prestação de contas aos co-proprietários, informando a existência de cheque emitido sem suficiente provisão de fundos por um dos condôminos para pagamento de quota condominial.”

Em todas as letras, foi este o veredicto da 18ª. Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar ação de indenização por danos morais movida por condômino, sob a alegação de que a divulgação de que seu cheque voltara por falta de fundos trouxe-lhe constrangimento, “tornando pública sua situação financeira”.

O condomínio alegou que o nome do demandante não constava no extrato mensal, mas apenas o número de sua casa, “sendo que a maioria dos condôminos desconhece ou associa o morador com a respectiva unidade condominial”. Além disso, argumentou que o síndico tem o “dever de prestar contas aos condôminos da situação financeira do condomínio, tornando necessária a especificação dos créditos recebidos e devidos”. E, ainda, que o próprio autor deu causa aos fatos ocorridos, pois “emitiu as cártulas sem a devida provisão de fundos”.

O juiz de primeiro grau julgou improcedente a ação. Em grau de recurso, o relator do acórdão, desembargador Pedro Celso Dal Prá, rejeitou de pronto a alegação de que houve ofensa ao Código de Defesa do Consumidor, “na medida em que é assente na jurisprudência o entendimento de que a relação entre condômino e condomínio não se configura como de consumo, por inexistir a figura de consumidor e fornecedor de produto ou serviço”.

Lembra que, em casos tais, a lei aplicável é o artigo 186 do Código Civil, que diz: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”, extraindo-se do dispositivo que a responsabilidade civil “é subjetiva, tornando imprescindível a prova do dano, do nexo causal e da culpa, cujo ônus competia ao autor”.

Transcreve, a seguir, trecho fundamental da sentença singular: ‘inquestionável é o dever dos requeridos de proceder à elaboração dos extratos de conta e distribuí-los aos demais condôminos, como forma de prestação de contas do encargo em que foram investidos. O registro a respeito da devolução dos cheques, com identificação da unidade condominial pertinente, não pode ser considerado ilegal, na medida em que representa a forma usual de proceder à mostra do balancete mensal de acertamento de débitos e créditos, identificando as áreas em que ocorrem ingressou ou saída de receitas’.

Em seu desfecho, o desembargador Dal Prá dá mais uma lição de bom senso, ao refletir que “mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral”.

Elevadores exigem uso e manutenção conscientes

O cuidado com os equipamentos do condomínio é uma das atribuições do síndico, inclusive, com os elevadores. O administrador deve manter a manutenção do equipamento em dia e convocar a empresa responsável por ela sempre que tiver conhecimento de alguma anormalidade.

De acordo com a assessora jurídica do Sindicato dos Condomínios e Habitação (Secovi), em Maringá, Élida Mondadori, cabe ao condomínio a responsabilidade de prevenir acidentes. “A maneira correta de realizar essas atividades, que incluem limpeza e manutenção do equipamento, deve ser orientada pelo fabricante”, ensina.

Revisão preventiva é mensal, com vistoria completa uma vez ao ano

O Código Civil também exige que os condomínios tenham seguro contra incêndio ou destruição, total ou parcial. Outra opção é contratar o seguro de responsabilidade civil, especificamente, par a cobrir o inesperado.

É recomendado ainda normatizar o uso do equipamentos na convenção do condomínio. Assim, estarão previstas situações corriqueiras como movimentação no dia de mudança ou da ocasião de transporte de equipamentos, que possam danificar o elevador.

No documento, vai estar estabelecido se as pessoas podem usar uma ou mais unidades na mudança, se o compartimento vai receber uma forração diferenciada, qual o tempo de uso e até quanto é considerado o peso máximo para a movimentação segura de cargas.

Comprometimento
É também de responsabilidade do condomínio alertar os moradores sobre dias e horários de limpeza e manutenção. Pesquisas das próprias empresas de elevadores, comprovaram que o dia da manutenção é quando mais ocorrem acidentes.

O maior risco é o de as portas se abrirem sem que o elevador esteja no andar. Para evitar esse perigo, vale informar de novo, afixar cartazes nas portas dos elevadores de todos os andares, colocar placas de sinalização, o que for preciso para proteger o usuário.

Se é uma tarefa do síndico garantir a conservação e a manutenção do elevador, cabe à prestadora de serviço realizar um trabalho bem feito. A legislação determina que a equipe técnica é responsável pelos danos provocados a terceiros em decorrência do funcionamento imperfeito ou por acidentes que resultem da instalação ou conservação inadequadas ou de ausência de condições de segurança dos elevadores.

Em contrapartida, se o acidente ocorre por má utilização dos elevadores por parte dos usuários, nem a empresa nem o condomínio são responsabilizados.

ORIENTAÇÕES E PREVENÇÃO

Fonte: O diário

7 itens para analisar na vistoria do imóvel alugado

A vistoria orienta o inquilino sobre como o imóvel deve estar na devolução. Aprenda como fazê-la.

Uma das cláusulas do contrato de locação diz que o inquilino deve devolver o imóvel alugado para o proprietário da mesma forma que o encontrou no início do contrato. Se a pintura era nova, será preciso pintar novamente, da mesma cor; se o carpete era novo, ou se estava limpo, será preciso mandar lavá-lo – e se houver algum dano, até trocá-lo. Qualquer dano deverá ser reparado, mas os desgastes que já existiam antes da chegada do locatário poderão permanecer como estão. Para evitar problemas na hora da entrega das chaves, portanto, é fundamental fazer um laudo de vistoria assim que o contrato é firmado.

No laudo de vistoria, inquilino e proprietário devem listar todas as condições de conservação do imóvel, como o estado da pintura, do piso, do carpete, das portas e de eventuais móveis, além de fotografar cada detalhe. Esse laudo se torna parte integrante do contrato de locação, e é baseado nele que o inquilino vai ajeitar o imóvel para a entrega, quando for embora. Mas o que exatamente deve ser observado? Confira a seguir um check list com 7 itens que devem estar presentes na vistoria do imóvel alugado:

1- Pintura: especifique com que cor e tipo de tinta as paredes, tetos, portas e janelas da casa estão pintados e qual é o estado da pintura;

2- Fechaduras e trincos: sinalize o estado de conservação e funcionamento de todos os trincos e fechaduras da casa;

3- Hidráulica: abra todas as torneiras e cheque o escoamento em todos os pontos de água do imóvel;

4- Pisos, azulejos e revestimentos: documente o tipo de piso e revestimento de todos os cômodos e o estado de conservação de cada um deles; nas áreas molhadas que tiverem azulejo na parede, faça a mesma coisa;

5- Parte elétrica: acenda as luzes, teste todas as tomadas e verifique o quadro de luz para documentar o funcionamento e estado de conservação da rede elétrica;

6- Vidros: é importante notar se os vidros das janelas estão em bom estado, bem como se as janelas estão abrindo e fechando normalmente; registre qualquer trinco ou rachadura que encontrar;

7- Mobília: caso o imóvel possua algum móvel, como armários, estantes, gabinetes etc., certifique-se de inserir no laudo de vistoria o estado de conservação de cada um deles, bem como o funcionamento de puxadores e dobradiças, no caso de portas de armários, gabinetes e afins.

Se depois da vistoria o inquilino encontrar algum problema estrutural, como um entupimento do prédio que afetou os canos do apartamento, ou mesmo uma infiltração, que não pôde ser identificado na hora de fazer o laudo inicial, a responsabilidade pelo conserto é do proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto, ou abate o valor do aluguel.

Fonte: ImovelWeb

Projeto prevê que locatário deixe de pagar IPTU e seguro contra incêndio

Locador também será proibido de exigir dados da declaração do imposto de renda do inquilino

Os locatários poderão ser liberados do pagamento de IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) e do seguro contra incêndio. A medida consta do Projeto de Lei 4185/12, de autoria do deputado Giovani Cherini (PDT-RS). 

De acordo com a Agência Câmara, a lei vigente (8.245/91) prevê que o locador é responsável pelo pagamento de impostos, taxas e seguro de incêndio, a não ser que o contrato de locação determine o contrário. O deputado alegou que o IPTU é um imposto sobre a propriedade, e são sobre o uso do imóvel. “Da mesma forma, o prêmio do seguro contra incêndio constitui proteção para reembolso por eventual gasto com a reposição das condições de segurança e habitabilidade do imóvel anteriores ao sinistro”, concluiu.

Incêndio

Garantias
A proposta ainda estabelece que o locatário poderá escolher uma modalidade de garantia de cumprimento do contrato, podendo ser caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A escolha só será impedida caso o locador prove que a substituição lhe trará prejuízo.

Além disso, o locador fica impedido de exigir do locatário dados de sua declaração de imposto de renda ou de qualquer outro documento coberto por sigilo legal.

Tramitação
A medida, que está apensada ao Projeto de Lei 2503/92, ainda será analisada pelas comissões de Desenvolvimento Urbano, de Defesa do Consumidor e de Constituição e Justiça e de Cidadania, antes de seguir para o Plenário.

Fonte: InfoMoney

Projeto que criou o cargo de síndico mirim para controlar as crianças num condomínio de Irajá faz sucesso

Para que a criançada obedeça às regras do condomínio em que é síndica, Monica Zumba Ceciliano teve uma ideia: instituiu o papel do síndico mirim. Quando assumiu o cargo, há 12 anos, ela criou a função para que os filhos — hoje adolescentes — e as outras crianças desenvolvessem responsabilidade. O projeto chegou a ser interrompido, mas, no ano passado, Monica teve dificuldades para controlar os pequenos, e um ex-síndico mirim sugeriu que a iniciativa fosse retomada.

O mandato, que dura dois meses, é bastante disputado pelas cerca de 15 crianças que moram no Portal de Irajá, na Zona Norte. Mas, para exercê-lo, é necessário ser comportado. Leonardo Ferreira, de 7 anos, atual síndico mirim, está na segunda administração. Ao assumir, ganhou um caderninho, no qual deve anotar tudo o que a criançada apronta no condomínio:

— Falo para as outras crianças não fazerem coisas erradas, como riscar os muros. Quando elas não me escutam, eu anoto no bloquinho.

Leonardo Ferreira mostra o prêmio que ganhou no fim do primeiro mandato
Leonardo Ferreira mostra o prêmio que ganhou no fim do primeiro mandato

Por sorteio

Para a escolha, é feito um sorteio. Quem tiver o nome anotado três vezes no caderninho por infringir o regulamento, perde a candidatura.

— Como todos querem participar, é mais fácil que sigam as regras — diz Monica.

O controle das crianças se estende aos visitantes, que invadem o condomínio de 78 apartamentos nos fins de semana. Mesmo assim, Leonardo não reclama da função.

— Eu acho bem legal. No fim de cada mandato, a gente ganha um presente. Já ganhei uma moto, com uma foto minha — diz, mostrando o mimo com sorriso tímido.

Fonte: Extra

Obra ilegal não prescreve

O condômino que constrói irregularmente em área comum do prédio, em desacordo com a convenção condominial, fica sujeito a demolir sua obra, a qualquer tempo, mesmo que por muitos anos o condomínio não tome nenhuma providência a respeito.

Lição nesse sentido pode ser auferida de aresto do Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar ação de obrigação de fazer cumulada com pedido cominatório movida por edifício contra o proprietário que invadiu parte de área comum ao ampliar a lavanderia de sua unidade autônoma. A decisão na apelação cível (n., 244.338-4/7), foi relatada pelo desembargador Américo Izidoro Angélico, um especialista em questões imobiliárias.

Segundo o relato do magistrado, a construção feita pelo proprietário invadiu em 1,30m o recurso lateral esquerdo (área comum) do edifício apelado.

O acréscimo de construção, feito na década de 1960, e sua irregularidade fora previamente constatado em medida cautelar antecipatória de prova técnica, com laudo pericial conclusivo, em que o condômino pode se manifestar.

Portanto, diz o relator, comprovado acréscimo de construção não autorizado e não constante do título de aquisição das apelantes, e não ocorrendo eficaz contraposição ao direito do condomínio autor, de ver demolida a obra irregular feita, ademais, em área comum, o decreto da procedência da ação, no tocante a esse pedido, era mesmo de rigor.

Dois outros pontos foram tocados pelo acórdão do TJ/SP, quanto à autorização da assembléia para mover a ação demolitória e quanto à prescrição, invocada pelo proprietário, diante do longo lapso temporal de inércia do condomínio antes de mover a ação.

Sustenta o relator: “Não se revela, outrossim, necessária a aprovação em Assembléia para o pedido demolitório da construção irregular em área comum, visto que flagrantemente em desacordo com a Convenção que rege a vida condominial, devendo ser propriamente corrigida pelas vias próprias.”

A respeito da perda do prazo para agir, sentenciou: “A questão da alegada prescrição no tocante ao pedido de demolição, igualmente não se sustenta, já que se trata de uso ilegítimo de área comum, que nunca se convalida, nem pelo decurso do tempo, nem pelo conhecimento do fato, insusceptível até mesmo de usucapião.”

Não obstante a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo tenha mantido a sentença do juiz de primeiro grau e garantido ao condomínio o direito de mandar demolir a construção invasora, apesar do tempo decorrido, é recomendável que, se ocorrer problema semelhante, os síndicos devem tomar providências o quanto antes. Note que, no caso revelado, o condomínio notificou o proprietário, realizou produção antecipada de prova, com direito ao contraditório, e só então moveu a ação demolitória.

Em muitos condomínios há irregularidades semelhantes, para as quais há síndico faz vista grossa. Em caso de omissão, qualquer condômino poderá tomar a iniciativa de exigir a regularização, invocando o poder da Justiça (Código Civil, art. 1.350, § 2º, por analogia).

Imóvel garante o rateio

O proprietário que unifica dois apartamentos de um edifício, inclusive no registro de imóveis, transformando-os num só, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, mesmo que este seja o critério de rateio das despesas comuns. Prevalece o que estava estabelecido quando a convenção original foi aprovada.

Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar apelação cível interposta contra decisão que rejeitou preliminar de carência de ação em ação de cobrança de taxas condominiais.

Relatando o recurso, o desembargador José Aquino Flôres de Camargo explica que, segundo a convenção condominial, os encargos mensais são iguais para todas as unidades, embora algumas tenham um, dois ou três quartos e tamanhos variados.

Alegou o apelante que, “em razão da alteração decorrente da unificação das unidades, averbada perante o Registro Imobiliário, passou o condomínio a ter 16 apartamentos, ao invés de 17. De modo que a cobrança pelas duas unidades traduz disparidade, porque, no plano fático, existe somente uma. Ademais, a cobrança das cotas é estabelecida pelo número de unidades existentes. Resultando, pois, descabida a pretensão exposta na inicial.”

Em seu voto, o relator detalha intrigante questão: o condômino obtivera  a assinatura de vários condôminos em documento, em que concordavam com a unificação das unidades, porém, “nada consta acerca da pretendida alteração do critério de rateio das cotas condominiais”, o que seria necessário, no entender do desembargador.

Argumenta o magistrado que “a existência de ato administrativo de unificação não resulta, por si só, alteração no rateio das despesas de condomínio, que não prescinde da apreciação e deliberação em ato específico, mormente porque implica oneração aos demais condôminos.”

Prossegue adiante: “Não se pode confundir o ato administrativo de unificação, realizado perante o Registro Imobiliário, como suficiente para a exclusão pretendida. Esse apenas implicou alteração na descrição física do imóvel perante o álbum imobiliário, autorizado pelo art. 234 da Lei de Registros Públicos. Mesmo porque a Convenção Condominial prevê como critério de rateio o número de unidades, consideradas aquelas existentes à época da constituição do Condomínio e não posteriores alterações.”

O relator concede que o critério de rateio das despesas talvez não seja o mais justo, porque os detentores de apartamentos menores pagam cotas condominiais de valores idênticos ao das unidades maiores (variam de 60 a 195 m2 e o unificado pelo condômino ficou com 155 m2). “A pretensão pode até ser considerada justa – enfatiza o relator –, na ótica do apelo, mas não se ajusta à expressa previsão do art. 6º da Convenção, que determina o rateio, em quotas mensais e iguais, entre todos os condôminos”.

Em suma: “a unificação das matrículas não implica ipso facto, alteração no tratamento jurídico das autonomias unificadas perante a universalidade. E o critério do rateio, estabelecido em convenção, conforme permissivo legal então vigente, tem que ser respeitado pelos condôminos”.

Juiz garante luz a prédio

A inadimplência de parte dos condôminos não deve prejudicar os que cumprem pontualmente sua obrigação de pagar o rateio das despesas comuns.

É esta a conclusão que se tira de decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, ao julgar agravo de instrumento (03130.05.1801235-3) relatado pelo desembargador Wander Marotta, em que ficou definido que distribuidora de energia não pode desligar a energia elétrica do condomínio por falta de pagamento da conta, pois tal atitude traria prejuízos a todos os residentes no edifício, inclusive idosos e crianças, além de ser gravosa para a grande maioria de co-proprietários que arcaram com suas contribuições em dia.

O aresto da 7ª. Câmara Cível do TJ/MG, por unanimidade, tem a seguinte ementa:

“Corte de Energia Elétrica. Inadimplência de condomínio. Desligamento que prejudica a todos os condôminos, os adimplentes. Impossibilidade em face das circunstâncias. A CEMIG tem, segundo a lei, o direito de desligar a energia elétrica do usuário inadimplente. Mas, no caso em exame, embora o condomínio não reconheça a sua inadimplência o certo é que o corte de energia prejudica não apenas os condôminos inadimplentes, mas a todos aqueles que residem no edifício e que acabam sendo prejudicados pela irresponsabilidade da Administração. A interpretação da lei, no caso, deve ser feita com a ponderação dos princípios aplicáveis ao caso, prevalecendo o da razoabilidade, segundo o qual, para a garantia dos adimplentes, a cobrança deve ser feita pela via judicial comum, sem a garantia do corte de energia como meio de coação.”

Infere-se do texto que o síndico deixou de pagar a conta de energia elétrica por não dispor de recursos suficientes, em razão da inadimplência de parte dos condôminos, problema que afeta a maioria dos condomínios brasileiros, em maior ou menor grau. Sem fundo de reserva, sem crédito bancário, sem garantia de receita, o administrador não encontrou solução e deixou que o problema se agravasse. Mas, apesar da inércia do síndico, o tribunal mineiro não transferiu para os condôminos pontuais as conseqüências do inadimplemento do condomínio.

O magistrado esclarece com ênfase que “a possibilidade de corte ou não do fornecimento de energia elétrica depende das circunstâncias de cada caso concreto, após ser examinada a situação fática demonstrada”.

Do acórdão, tira-se a seguinte lição do relator Wander Marotta:

“A continuidade do serviço público assegurada pelo artigo 22 da Lei n. 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) não é princípio absoluto, pois limita-se à exegese da Lei n. 8.987/95, que prevê sobre o regime de concessão e permissão da prestação de serviços públicos, notadamente no artigo 6º, § 3º, I e II as duas situações em que é legítima sua interrupção, quando sob emergência ou após prévio aviso: (a) por razões de ordem técnica ou de segurança das instalações: b) por inadimplemento do usuário, considerado o interesse da coletividade. [...]

E, ponderando, não se deve admitir que, não só idosos e crianças, mas quase cem pessoas sejam prejudicadas pela inadimplência e irresponsabilidade de uns poucos”.

Um alerta final: por favor não tire a conclusão de que, em qualquer hipótese, o condomínio pode deixar de pagar a conta sem sofrer as conseqüências do corte da luz do prédio. As decisões judiciais variam conforme as circunstâncias.

Porteiros terceirizados

O condomínio pode terceirizar os serviços de limpeza, conservação e vigilância, sem que tal iniciativa resulte em responsabilidade trabalhista solidária.

A conclusão decorre da leitura de acórdão do Tribunal Regional do Trabalho da 24ª. Região (Mato Grosso do Sul), em ação trabalhista movida por porteiro contra o edifício e a empresa prestadora do serviço.

A ementa do recurso ordinário (00956/2005-004-24-00-9), julgado pelo Tribunal Pleno, diz o seguinte: “Condomínio Residencial. Serviços de Portaria. Terceirização. Licitude. Os conceitos de atividade-fim e atividade meio, para efeito de se averiguar a legalidade ou não da terceirização, devem ser relativizados quando se trata de condomínio residencial, pois, aí, ante a inexistência de finalidade econômica, diluem-se os traços distintivos, podendo mesmo afirmar-se que todas as atividades (portaria, conservação, limpeza) constituem o fim do empreendimento, sem que por isso se possa reputar ilegal a terceirização desses serviços.”

Ao relatar o acórdão, o juiz Márcio Eurico Vitral Amaro esclarece que, na sentença de 1º grau, o condomínio fora condenado a responder subsidiariamente pela condenação, nos termos da Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho. O reclamante, em embargos de declaração, pede que o condomínio responda solidariamente pela condenação e que lhe sejam estendidos os benefícios das normas coletivas da categoria dos empregados em condomínios. O magistrado reiterou que a responsabilidade é subsidiária e não solidária do tomados dos serviços.

Argumenta o relator: “Ainda que se admita que os serviços de portaria sejam inerentes à atividade-fim dos condomínios residenciais, não há, no caso, ilegalidade no contrato de prestação de serviços celebrado pelos dois reclamados, de modo a afirmar-se que se está diante da hipótese de terceirização ilícita”, uma vez que o reclamante trabalhou no ‘estágio inicial’ da terceirização, “que representa atividades de apoio, sem transferência tecnológica ou de parceria comercial”, como destacou a sentença inicial.

Além disso – prossegue o julgador – “cabe ressaltar que os conceitos de atividade-meio e atividade-fim, para efeito de se averiguar a legalidade ou não da terceirização, têm aplicação restrita às empresas com finalidade lucrativa, o que não é o caso do condomínio residencial, o qual, a rigor, sequer constitui pessoa jurídica. E essa conclusão é lógica: qual seria a atividade-meio de um condomínio? Em vista dos seus objetivos sociais, quaisquer das atividades ali realizadas haveriam de se enquadrar na sua atividade-fim.”

Com relação ao pedido do reclamante de incluir-se na categoria de empregados em condomínios, a posição do TRT da 24ª. Região foi no sentido de negar a pretensão. Diz o relator: “O enquadramento sindical decorre, como se sabe, da atividade preponderante da empresa. No caso, a atividade preponderante da empregadora efetiva do reclamante é a conservação e limpeza [...]. Assim, adoto o entendimento da origem de que, não se tratando de terceirização ilícita, o enquadramento deve ser fixado, no caso, com vistas às atividades da primeira reclamada, sua empregadora efetiva.”

Ao negar provimento ao recurso do reclamante, o tribunal sul-matogrossense não excluiu a responsabilidade subsidiária do condomínio. Portanto, senhores síndicos, fiquem atentos à idoneidade das empresas que contratam para prestar tais serviços.

Lixo do prédio requer cuidado

Além da preocupação com a saúde de quem vai recolher os resíduos, o engenheiro ambiental Henrique Ferreira Ribeiro diz que o condomínio deve estar atento ao local de armazenamento

A administração correta de resíduos é algo que requer cuidados. Com a diversidade de materiais utilizados nas embalagens e descartados e até mesmo de líquidos que podem ser gerados, é preciso manusear o lixo de forma adequada para evitar acidentes e, consequentemente, transtornos para o condomínio.

No manuseio de resíduos deve-se atentar, principalmente, para as normas de segurança de trabalho, segundo o engenheiro ambiental e diretor-geral da Ambiência Soluções Sustentáveis, Henrique Ferreira Ribeiro. “Priorizando sempre a preservação da integridade do funcionário, uma vez que os resíduos podem trazer riscos físicos, químicos e biológicos”, alerta.

Apesar de não haver normas específicas que citem punições aos condomínios no caso de acidente relacionado ao manuseio inadequado de resíduos, Henrique Ribeiro diz que, se isso ocorrer, há legislação que protege o trabalhador. “Deve-se atentar para as regras no caso de acidente de trabalho, estando ele relacionado ou não aos resíduos.”

Uma delas é NR 9, que estabelece a obrigatoriedade da elaboração e implementação, por parte de todos os empregadores, do Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA). Tal medida visa à preservação da saúde e da integridade dos trabalhadores, por meio da antecipação, reconhecimento, avaliação e controle da ocorrência de riscos ou que venham a existir no ambiente de trabalho.

Quanto às regras a serem seguidas no que se refere a horários e formas de armazenamento de resíduos em edificações, o engenheiro conta que algumas cidades apresentam regras claras. “Essas normas são definidas, normalmente, pelo setor relacionado à limpeza pública, no caso de Belo Horizonte a Superintendência de Limpeza Urbana (SLU). Quanto aos horários para disposição dos resíduos, eles variam de acordo com cada região da cidade, sendo necessária a verificação com a prefeitura”, indica.

De maneira geral, Henrique Ribeiro conta que os resíduos devem ser armazenados em locais desimpedidos e de fácil acesso para coleta, sem ligação direta com dependências de permanência prolongada ou transitória. “Além disso, devem ser construídos com materiais resistentes, sendo que o abrigo deve ser fechado e coberto, dotado de abertura com tela de modo a permitir a ventilação, com piso resistente, impermeável, de material de fácil limpeza, entre outras especificidades.”

SELECIONADO 

Para quem quer fazer este manuseio de forma ecologicamente correta, a solução é implantar a coleta seletiva. Para isso, é necessário, primeiramente, realizar o plano de gerenciamento de resíduos, “que contemplará, entre outras informações, a caracterização dos resíduos a serem gerados, áreas passíveis para armazenamento e associações e/ou empresas que recolherão os resíduos (recicláveis e não)”, informa Henrique Ribeiro.

De acordo com o engenheiro, em Belo Horizonte há a coleta seletiva pública em 30 bairros, que atende a cerca de 14% da população. Ou seja, muito abaixo do ideal, segundo Henrique. “Para os interessados em implantar a coleta seletiva, o programa Ambientação, do governo estadual, disponibiliza curso de capacitação”, lembra.

Fonte: Lugar Certo

É irregular mas legítimo

Condomínios constituídos de forma irregular ou loteamentos que se transformam em ‘condomínios’ são hoje comuns nas grandes cidades e têm recebido o respaldo de nossos tribunais, principalmente no que toca ao pagamento (ou ressarcimento) de despesas realizadas em benefício da coletividade.

Nesse sentido decidiu o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, em ação de cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, em acórdão relatado pelo desembargador Otávio Augusto (n. 060181-5).

Em seu relatório, explica o magistrado que o apelante rebela-se contra sentença que o condenou a pagar o rateio de condomínio, com multa juros e correção, alegando que o imóvel gerador das despesas condominiais não seria de sua propriedade, “mas tão-somente terra pública pela qual ele vai se habilitar à aquisição”. E, ainda, que “não há nos autos a comprovação da realização de gastos pelo condomínio, que pudesse impor sua contribuição”.

No voto, o desembargador Otávio Augusto detalha a questão, recordando que o condomínio fora constituído para “tratar de interesse dos possuidores de lotes em processo de regularização perante o Governo do Distrito Federal”, não estando registrado ainda segundo os ditames da Lei 4.591/64 (ou do atual Código Civil). Porém, “tais condomínios, ditos irregulares, são partes legítimas para a cobrança e recebimento judicial de taxas devidas pelos condôminos, a teor do disposto no inciso VII do art. 12 do CPC [Código de Processo Civil], que estabelece a representação em juízo, ativa e passivamente, das sociedades sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens, no caso, o síndico legalmente indicado”.

A jurisprudência do tribunal brasiliense citada no acórdão fortalece o entendimento: “O condomínio irregular assemelha-se às sociedades irregulares” (114149-6), “Os condôminos adimplentes e inadimplentes usufruem dos benefícios proporcionados pelas taxas [...logo...] devem participar no rateio das despesas efetivadas pelos condôminos, sob pena de enriquecimento ilícito” (009837-8), “A existência fática do condomínio, malgrado sua irregularidade perante os órgãos públicos, autoriza o seu direito de ação contra os condôminos” (122431-9), “…o condomínio irregular possui legitimidade para cobrar taxas acordadas [...] do proprietário de unidade imobiliária nele situado que usufrui todos os serviços oferecidos e benfeitorias ali realizadas” (071169-0).

No caso em tela, o relator foi ainda mais incisivo, ponderando que “o apelante não pode furtar-se de quitar as verbas condominiais porque, tendo plena ciência da irregularidade do terreno por ele adquirido, correu os riscos do negócio, não sendo o fato de não poder realizar obras no local, em face de vedação posterior imposta pelo GDF, óbice à cobrança das taxas instituídas para preservação das benfeitorias existentes e que valorizaram o imóvel”.

Embora esta e outras decisões judiciais tenham reconhecido a legitimidade ativa de condomínios incipientes, ou protocondomínios, é importante lembrar que, em todos os casos, os síndicos formalizaram corretamente a existência real da entidade, através de estatutos registrados, atas de instalação, atas de eleição, balancetes e demais documentos que fazem prova das alegações.

Coloca-se diante do magistrado um conflito em que, de um lado, há toda uma coletividade, solidária com o pagamento das despesas de manutenção e, do outro, um ou poucos indivíduos sem espírito comunitário. A causa é boa, mas deve ser sempre bem fundamentada e bem documentada.