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Vistoria dá Credibilidade

Há dias, conversando com um bem-sucedido administrador de imóveis, contou-me ele que um dos segredos de sua empresa é devolver ao proprietário o imóvel em melhores condições do que o recebeu. E faz isso comprovadamente, mostrando a vistoria de entrada e a vistoria de saída.

O investimento no imóvel – mesmo às custas da imobiliária, em alguns casos, segundo ele – é fundamental para que o um bom relacionamento de muitos anos não se perca na hora da despedida. Clientes satisfeitos fazem a imagem da empresa, mas, principalmente, ex-clientes satisfeitos.

O primeiro investimento da conservação do imóvel começa com a vistoria de recebimento do imóvel pela administradora. Embora não seja praxe entre todas imobiliárias, como podem vir a ser responsabilizadas pelos prejuízos que, por sua culpa, causarem ao proprietário, é mais do que conveniente que se determinem as condições materiais do imóvel ao recebê-lo. Em cinco, dez anos nem o proprietário ou o administrador terão memória suficiente para dizer se o imóvel estava em boa situação ou não, com os devidos detalhes.

Maior, ainda, será a necessidade de vistoria de recebimento, caso a imobiliária garanta o contrato, como ocorre com as que oferecem garantia de recebimento do aluguel. Ao assumir a responsabilidade pelo aluguel, que é o principal, a administradora assume, via de conseqüência, a responsabilidade pelo acessório, que são os encargos e estragos da locação, salvo se for ressalvada essa parte no contrato firmado com o proprietário.

Não havendo vistoria de recebimento, presume-se que o imóvel oferecia condições de habitabilidade e se encontrava em perfeito estado de conservação. Ao devolve-lo ao proprietário, a administradora deverá faze-lo nas mesmas condições. Como medida de economia ou de conveniência, a administradora poderá optar por fazer vistoria somente dos imóveis que não estiverem em perfeito estado de uso e conservação. Ficará a resguardo de posteriores reclamações dos proprietários (e as tão temíveis ações indenizatórias), pelo menos quanto aos itens anotados.

Uma maneira prática de resolver o problema da vistoria de recebimento do imóvel é considerá-la realizada juntamente com a vistoria de entrega do imóvel ao primeiro locatário. Para tanto, no contrato de administração far-se-á constar cláusula nesse sentido: “Fica ajustado que a vistoria de recebimento do imóvel, conforme cláusula …, e que faz parte integrante do presente contrato, é aquela firmada pelo locatário na primeira locação do imóvel após a celebração do presente.”

Não esquecer, nunca, de pedir que o proprietário assine a vistoria, seja a de recebimento ou seja a de entrega ao locatário, juntamente com duas testemunhas. E depois, manter um bom arquivo de documentos, pois muitos e muitos anos poderão se passar até que a vistoria seja descoberta para servir como prova documental, em juízo ou fora dele.

Cuidados e atenções a detalhes aparentemente sem importância fazem a diferença entre o bom administrador e o fadado ao fracasso. Cada ex-cliente insatisfeito leva seu infortúnio para mais de dez pessoas, como mostram as pesquisas. Na administração de imóveis, onde a confiança é baseada em resultados palpáveis, isso é mais do que evidente e talvez seja a principal causa do crescimento de umas e da diminuição e desaparecimento de outras carteiras de administração.

Utilização da Garagem

Não se pode estabelecer uma regra uniforme a respeito do uso da garagem, já que são variáveis as características das garagens existentes em edifícios em condomínio.

Se a garagem constitui unidade autônoma, com fração ideal própria e espaço definido, devidamente discriminado, não há o que discutir. O proprietário pode utilizá-la livremente, colocando nela os veículos que julgar de sua conveniência (carro, moto, bicicleta etc.). O espaço é seu. É área exclusiva. Só sofre as restrições decorrentes da própria natureza e do destino da unidade. Vedado será transformá-la em depósito, nela residir, utilizá-la como oficina etc.

Se a garagem for demarcada, mas não tiver fração ideal, não constituirá unidade autônoma. Seu uso obedecerá ao que estiver previsto na convenção ou no regimento interno. Apesar do espaço delimitado, não deixará de ser área comum.

Na hipótese inversa, de garagem com fração ideal própria, sem área demarcada, a utilização também precisa respeitar as normas internas da comunidade.

Sendo a garagem mero espaço de estacionamento, sem fração ideal individualizada, ou seja, simplesmente área comum, mormente se o número de vagas for inferior ao número de unidades, todos os condôminos poderão utilizá-la, sem embaraços, segundo as regras que forem estabelecidas pelo condomínio (quem chega primeiro, rodízio, sorteio periódico etc.). Não se admite locação a terceiros, na hipótese, como não se admite, em princípio, alugar área comum para quem quer que seja.

SITUAÇÃO DO LOCATÁRIO

A insuficiência de vagas de estacionamento, em certos edifícios, gerou o surgimento de indisfarçável discriminação contra legítimos locatários de unidades autônomas. Procura-se impedi-los de usufruir da garagem, através de decisões da assembléia, ordens do síndico e outros meios, sem se levar em consideração que o locatário basicamente exerce todos os direitos do locador com relação ao imóvel.

Se a garagem constituir acessório de apartamento (é delimitada mas não tem fração ou tem fração mas não é delimitada), mesmo que nada conste no contrato de locação, como o acessório segue o principal, o locatário terá direito de utilizar-se da vaga acessória. Do mesmo modo, se a garagem constitui simples área comum (com ou sem fração ideal específica ou individualizada), o direito de uso transmite-se diretamente do locador ao locatário, com a locação, mesmo que não haja nada expresso a respeito.

Há decisões judiciais em desacordo com o exposto, em razão, acreditamos, de situações peculiaríssimas da rica casuística do tema garagem.