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segurança em condominios

O condomínio pode expulsar morador do prédio?

O condomínio pode expulsar morador do prédio por causar incômodo aos demais? Há tempos, dissemos um sonoro “não” a esta pergunta, baseando-nos unicamente no disposto na legislação brasileira, que não prevê a possibilidade de despejo contra condômino ou locatário indesejáveis. Melhor analisando as circunstâncias e o espírito que norteia nossa Justiça, estamos inclinados a mudar de opinião, ou, ao menos flexibilizar a resposta, dizendo agora, sem dúvida, que “sim”, é possível tirar o morador impertinente.

A questão não é simples. A lei continua não prevendo expressamente ação do condomínio contra condômino ou locatário para expulsá-los do prédio. Mas se considerarmos os critérios que são utilizados pelo juiz para indicar se um animal pode ou não permanecer no condomínio ou os parâmetros que eram utilizados para avaliar se um casamento podia ou não ser anulado, partindo-se da prova de que a vida se tornara intolerável para um dos cônjuges, pode-se antever que, se o condômino ou locatário estiver causando incômodos à saúde, à segurança ou ao sossego dos demais condôminos em tal grau que lhes torne intolerável a convivência, uma ação judicial contra o malfeitor terá grande probabilidade de sucesso.

Não basta provar que o indigitado apresenta comportamento incompatível com a moral vigente no prédio, ou que perturbe o sossego dos demais residentes ocasionalmente, ou que não cumpra as determinações contidas na convenção e no regimento interno, ou que trata os funcionários com desrespeito e coisas do gênero. É preciso que sua infração seja grave. Mais ainda, é necessário que seja contínua, repetida, de modo que sua reiteração provoque repulsa dos demais moradores, por perturbar-lhes a vida de tal modo que a melhor solução, para evitar mal maior, seja a expulsão do contraventor.

Bom Senso

A Justiça brasileira tem dado guarida a inúmeros casos não previstos em lei, baseando-se nos princípios gerais de direito, na eqüidade, no bom senso. Foi assim, por exemplo, com relação à correção monetária, em época de inflação desenfreada. Quando for chamada a se pronunciar sobre o afastamento de condômino ou locatário também dará a resposta correta, se presentes estiverem as condições necessárias a uma decisão baseada no direito à segurança, ao sossego e à saúde de todo o condomínio.

Como dizem os juristas, não basta alegar, é preciso provar. Edifício que tenha morador nocivo, incapaz de conviver em comunidade, deve ir se preparando desde já para o dia em que, eventualmente, terá que levar seu caso à Justiça. Portanto, toda perturbação provocada por morador deve ser registrada (em ata ou de outra forma). Se grave, levada ao competente distrito policial. Rol de testemunhas deve ser anotado, para evitar que na hora da audiência quem se comprometeu se esquive a depor. E assim por diante. Com um dossiê completo, o advogado contratado pelo condomínio poderá armar sua estratégia de ataque, com boas chances de sucesso.

Atualmente, mais da metade da população das grandes cidades brasileiras vive em edifícios, em condomínio. Os tempos mudaram. A lei ainda não mudou, mas a jurisprudência está pronta para mostrar o caminho.

*Luiz Fernando de Queiroz

O porteiro e a sua moradia.

É esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício.

“É esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício, não se admitindo uma imunidade sindical, impeditiva da demissão para suplente do conselho fiscal de entidade de classe, fundada como sindicato, por pretender ele ocupar o mesmo espaço já ocupado por sindicato atuante da mesma categoria e com o mesmo território, respeitada assim a regra constitucional.”

A ementa acima, da 7a Câmara do extinto Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro, na Apelação n. 4.927/95, deixa bem claro um problema que ainda hoje preocupa os síndicos e condôminos. O que fazer se, após a rescisão do contrato de trabalho, o funcionário não desocupa o apartamento colocado à sua disposição pelo condomínio?

A sentença do tribunal carioca nesse sentido foi clara, merecendo ser repetida: é esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício.

Parte do salário

Diz o relator, juiz Rudy Loewenkron, que se trata de reintegração de posse tendo por objeto imóvel funcional ocupado por porteiro despedido pelo condomínio, sem lhe restituir a dependência antes cedida como moradia para o desempenho da sua atividade.

No apelo, após apresentar preliminares, atacou o não reconhecimento da sua estabilidade e a sua vedada demissão, salientando que o apartamento era parte do salário recebido por seu desempenho funcional, parte portanto do contrato de trabalho que a seu ver não está rompido e nem poderia ser sem o seu consentimento.

Ao analisar as preliminares, diz o ilustre relator, em resumo, que o que aqui se tem que apreciar não depende da vitória ou da derrota do apelante no foro trabalhista. Perdendo, não poderia ficar no imóvel e ganhando também. É que a sua reclamatória visa uma indenização e não continuar empregado. Até porque na junta trabalhista entendeu-se a inviabilidade do sindicato do apelante ante a existência de outro mais antigo para a mesma categoria e na mesma base territorial. Não há portanto, conclui, que se aguardar o resultado final da reclamatória trabalhista e se assim é não deveria o juiz de 1º grau ter sobrestado o processo, esperando pelo Tribunal Regional do Trabalho.

Mera pretensão

No mérito, melhor sorte não teve o porteiro do condomínio. Argumenta o ilustre relator no sentido de que o sistema sindical não admite duas entidades iguais para a mesma categoria no mesmo território. Os porteiros, zeladores e empregados em edifícios de apartamentos são representados pelo Sindicato dos Empregados de Edifícios no Município do Rio de Janeiro. A outra entidade, de cujo conselho fiscal é o apelante suplente, não pode atuar na mesma área simultaneamente. Só uma dessas sociedades é que pode representar a categoria. Está na constituição.

A primeira, continua, já atua como sindicato. A segunda tem uma mera pretensão, e enquanto não substituir a outra, poderá ser associação, sociedade civil, clube mas não proporcionará a imunidade sindical a seus dirigentes, porque dois sindicatos não podem ocupar o mesmo espaço.

Conclusão 1: Como não era dirigente sindical, podia ele ser demitido, como foi, e a consequência automática era a restituição do imóvel funcional para poder ser destinado a quem lhe substituiu. Ao recusar-se, praticou o apelante um esbulho.

Conclusão 2: Se o funcionário do condomínio é dirigente sindical, seu vínculo trabalhista não pode ser rompido, e, consequentemente, não se pode obrigá-lo a devolver o apartamento onde mora no condomínio.

Conclusão 3: “Gato escaldado tem medo de água fria.”

*Luiz Fernando de Queiroz

Toldos proporcionam uma cobertura com estilo

Peças ganham destaque em decorações com o uso de materiais e leiaute modernos. Além de proteger do sol e da chuva, podem garantir charme.

Tecnologia atual permite criar toldos que complementam o projeto de vários tipos de ambientes. Leveza e durabilidade são alguns atrativos do produto

O verão é a época do ano com maior incidência de sol, de chuva e de calor. Para bloquear os efeitos desta estação sem perder o charme e a beleza, uma excelente alternativa são os toldos. Os produtos são ideais para controlar a luminosidade natural e oferecer mais conforto térmico aos ambientes. Por isso, a busca por eles cresce cada dia mais. Hoje, com as várias opções de cores, material e funcionalidades, além de atender as mais diversas necessidades, eles têm caráter decorativo.

Cobertura secundária fixada em uma fachada de casa ou edifício, o toldo pode ser composto por lona de fibra acrílica, algodão, poliéster ou policarbonato (compacto fixo e retrátil), como explica o designer Luiz Carlos Landim. “Esse material é aplicado sobre uma estrutura leve de alumínio, aço, ferro ou madeira e o acionamento pode ser manual, motorizado ou automatizado.”

A decoradora Fabíola Constantino destaca a variedade de estilos e formas de uso dos toldos em casas e edifícios

A designer de interiores Fabiana Visacro diz que, geralmente, os toldos são encontrados sobre portas e janelas para impedir a incidência direta do sol e da chuva. “Também podem ser utilizados em áreas de lazer de prédios e casas, e, se apoiados a uma estrutura em suas extremidades, exercem a função de protetores para carros em locais em que o estacionamento é descoberto, como pátios de prédios. Além de proteção externa, oferecem proteção interna, já que evitam insolação em móveis e adornos, desde que instalados próximos às janelas.”

O uso do recurso garante também o prolongamento de áreas e ambientes externos, como varandas, áreas gourmet, pátios e lounges, como acrescenta a decoradora Fabíola Constantino. A variedade de opções garante que os toldos não se resumam apenas a lonas verdes estáticas. “São fabricados com uma boa variação de tons e materiais, e podem ter opção de articulações, como de braço pivotante e articulado e de fechamento vertical, que é uma ótima alternativa para proteger os ambientes de chuvas.”

Luiz Carlos Landim diz que, além de funcionais, as peças podem ser decorativas, desde que sejam escolhidos materiais como lonas vinílicas e acrílico. Cores, transparências e texturas diversas são outros aspectos a serem considerados, segundo o designer. “Um ponto importante é a avaliação do profissional de decoração, fazendo com que o toldo escolhido harmonize-se com o restante do ambiente”, acrescenta.

HARMONIA

A designer de interiores Laura Santos confirma que os toldos garantem beleza e segurança para casas e apartamentos. “O mercado disponibiliza o produto em diversos materiais, tamanhos, formas e espessuras. A função principal é proteger janelas e esquadrias. Mas eles também podem se integrar ao ambiente como componentes de decoração, além de ajudar a garantir o máximo do aproveitamento de iluminação natural no espaço.”

Quanto aos materiais utilizados na sua fabricação, Laura diz que no quesito funcionalidade os tradicionais toldos em lona ainda cumprem muito bem sua função. No entanto, o policarbonato se destaca pela leveza e resistência, e, por isso, tem um valor superior. Além desses materiais, a designer aponta o PVC com outra opção.

O consumidor também pode escolher de acordo com o design do produto, que tem apresentações diversas. “Os modelos que mais são vistos são os enroláveis, de braços articulados e retos. Existem ainda os retráteis sanfonados, os embutidos que também possuem braços articulados e os fixos que não fecham e têm estrutura de alumínio aparente”, aponta Laura Santos.

Fonte: Lugar Certo

Treinamento ajuda a evitar incêndios em condomínios

Para evitar o risco de incêndios em condomínios de São Paulo, um decreto estadual determina que 80% de funcionários e ao menos um morador por andar precisam participar uma vez por ano de treinamentos que ensinam a agir em casos de incêndio.

De acordo com uma consultora especializada em segurança, na capital paulista ocorrem de 12 a 15 incêndios em residências por semana. O chefe de portaria de um condomínio no Brooklin já teve que arrombar um apartamento porque o morador saiu para trabalhar e um curto-circuito na tomada do micro-ondas provocou incêndio.

Ele participa todos os anos de treinamentos em que funcionários e moradores têm aulas práticas e teóricas contra incêndio.  Neste curso, eles aprendem a usar o extintor e a identificar problemas de manutenção, como a falta de uma peça que ajuda a abrir o hidrante.

Fonte: G1

Academias em condomínios: como aproveitá-las?

 Muitos moradores de condomínios que possuem academia aproveitam a facilidade do espaço para se dedicar aos exercícios físicos. Ultimamente, a academia é um dos locais mais badalados nos condomínios e possuem cada vez mais equipamentos de última geração.

Pesquisas realizadas por construtoras indicam que os clientes estão procurando maior praticidade sem precisar sair de casa, e a academia é um dos itens mais desejados. Elas buscam mais qualidade de vida e conforto, aliados a administração do tempo.

Tatiana Freitas, por exemplo, costuma ir à academia do condomínio onde mora duas vezes na semana para correr na esteira. “Como não tenho tempo para caminhar de manhã, prefiro utilizar a esteira à noite, pois é melhor do que sair para caminhar sozinha e correr perigo”, explica.

É possível treinar nas academias de condomínio?

Para quem prefere um ritmo de exercícios um pouco mais pesado, é possível ter uma rotina de treinamento eficaz nas academias de condomínios. De acordo com Givanildo Matias, fisiologista, é preciso ter disciplina para conseguir manter a rotina de exercícios.

“Geralmente, essas academias possuem bicicletas, esteiras, barras, etc. Existem também algumas que são compatíveis com uma academia convencional. Mas, a maioria tem estrutura menor, o que não é um empecilho para a realização de um bom trabalho e de resultados esperados”, completa Matias.

O especialista indica uma série de cuidados para quem pretende treinar nas academias de condomínio:

- Faça um bom check up médico: o aval de um especialista é indispensável;

- Use trajes adequados: uma roupa inadequada pode limitar os movimentos e causar acidentes;

- Não se empolgue demais: para manter a segurança vá devagar e respeite seus limites;

- Saiba usar a esteira:  toda esteira possui um dispositivo de segurança que deve ser fixado na camiseta do usuário;

- Evite treinar sozinho: por segurança, procure treinar em horários que tenha pelo menos uma pessoa na academia;

- Se nunca treinou: não é recomendado se aventurar antes de consultar um personal trainer;

- Hidratação: leve uma garrafa de água e se hidrate antes, durante e depois da atividade.

Fonte: Condoworks

Editora Bonijuris lança nova revista

Grande parte da população urbana vive em condomínios no Brasil, casas, sobrados ou apartamentos. Quem mora em condomínio, sabe que conviver com outras pessoas no mesmo espaço, demanda certo jogo de cintura, tranqüilidade e respeito mútuo. E é esse o objetivo da criação da nova revista Direito e Condomínio, da editora Bonijuris.

A advogada Olga Krieger pergunta: “Por que falar da vida em condomínio sob o olhar do direito? Porque, para alcançarmos a convivência em harmonia, precisamos respeitar regras impostas a todos os condôminos. No entanto, para respeitar é preciso entender o que dizem os códigos, as leis, a convenção de condomínio e o regimento interno. E esse é justamente o problema enfrentado por muitos: como interpretar a difícil linguagem jurídica”, esclarece Krieger.

A revista visa descomplicar os documentos legais e jurídicos sobre condomínio e transformar o conteúdo em textos de leitura agradável e compreensível.

Nesta primeira edição algumas matérias são destaques: Furtos e roubos de veículos no interior do condomínio e o dever de indenizar; Penhora de bem de família por dívida de condomínio; Regras básicas do prédio; Exames médicos nos empregados do condomínio; A cobrança correta da tarifa de água e esgoto no condomínio, entre outras.

Sobre a Editora:

Com vinte e quatro anos de experiência no mercado, a Editora Bonijuris publica mensalmente a Revista Bonijuris e trimestralmente Revista Luso-Brasileira de Direito do Consumo. Ambas voltadas a desembargadores, juízes, procuradores, advogados, estudantes de direito, entre outras.

Fonte: Paran@Shop

Viajar no carnaval requer alguns cuidados com a casa

Pedir ajuda para o vizinho confiável e para o porteiro são boas alternativas. Além disso, é necessário ser discreto para não chamar atenção dos possíveis assaltantes

 (Nando Oliveira/Esp. EM/D.A.Press)

Faltam poucos dias para a maior festa popular brasileira, o Carnaval. As pessoas já estão preparando as malas para viajar e curtir o feriado prolongado. Em especial, os foliões que saem de casa em busca de emoção – nos trios elétricos em Salvador, no camarote dos desfiles do Rio de Janeiro, nas festas de rua em cidades interioranas – todos os anos. Mas, antes de pegar a estrada, é importante garantir a segurança do imóvel para não ter surpresas desagradáveis ao retornar.

De acordo com o presidente do Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Distrito Federal (Sindesp/DF), Irenaldo Lima, nessa época do ano o crescimento do mercado de segurança chega a 10%. Entretanto, investir em segurança não significa gastar muito dinheiro. Existem medidas nas mais diversas faixas de preço, inclusive com custo zero.

A ajuda de um vizinho de confiança é uma das alternativas. Segundo o presidente, é interessante pedir ao vizinho para recolher as correspondências no período em que estiver fora. Isso evita o acúmulo de cartas jogadas na garagem, dando a impressão de que a casa está vazia. Além disso, as luzes da garagem podem ser acesas todos os dias – ou um dia sim e outro não, por exemplo.

A ideia é evitar que pessoas mal intencionadas percebam a ausência dos moradores e ajam de forma criminosa. Para quem mora em apartamento, a dica é informar ao síndico e aos porteiros, inclusive por meio de documento, que os proprietários estarão em viagem e que, portanto, eles devem ter mais atenção com a residência naquele período, mesmo que seja por um curto prazo.

Usar e abusar da discrição é essencial, independente do tipo de moradia. Irenaldo explica que não é recomendado espalhar a notícia de que vai viajar. Ser discreto é importante até na hora de arrumar a bagagem no carro. “Muita gente comete o pecado de parar o carro em frente de casa, deixar o portão aberto e arrumar as malas de maneira escandalosa, chamando a atenção de quem está por perto”, alerta o presidente.

Irenaldo Lima ainda salienta que tão importante quanto lembrar dos itens de segurança residenciais é contratar somente empresas legalizadas e autorizadas pelo poder público a prestar esse tipo de serviço. “Quem acha que contratar empresa clandestina sai mais barato, acaba tendo muitos prejuízos. Portanto, desconfie de propostas de orçamento que estejam muito abaixo do valor de mercado”, finaliza.

 

Fonte: Lugar Certo

Moradores de condomínio protestam contra ordem de desocupação

Famílias invadiram condomínio do governo federal há 5 meses. Secretário de Habitação não foi encontrado para falar sobre o assunto.

Moradores protestam por causa do curto prazo dado pelo oficial de Justiça para sair do condomínio invadido (Foto: Larissa Matarésio/G1)
Moradores protestam por causa do curto prazo dado pelo oficial de Justiça para sair do condomínio invadido. (Foto: Larissa Matarésio/G1)

Cerca de 144 famílias fizeram um protesto, na tarde desta quarta-feira (23), no Bairro Mato Grosso, em Porto Velho, por causa de uma ordem judicial de desocupação de um  condomínio do programa social Minha Casa, Minha Vida, invadido há cinco meses. Os moradores afirmam que receberam o documento na terça-feira (22) e que o prazo dado para a desocupação vence segunda-feira (28).

“Isso é um absurdo, o prazo para saírmos é muito curto. Não temos dinheiro para alugar um imóvel rápido desse jeito. Não temos nem o dinheiro para conseguir fretar o caminhão para carregar a mudança”, desabafa Carmem Pereira da Silva, moradora.

Cerca de 144 famílias invadiram o condomínio que deveria servir para habitação social, mas está abandonado, há cerca de cinco meses (Foto: Larissa Matarésio/G1)
Cerca de 144 famílias invadiram o condomínio que deveria servir para habitação social, mas está abandonado, há cerca de cinco meses (Foto: Larissa Matarésio/G1)

A preocupação de Pâmela Maciel da Costa, moradora do condomínio, é com as crianças que perderão a vaga na escola se eles tiverem que se mudar. “Depois de todo o sacrifício, muita gente daqui conseguiu vagas para os filhos na escola mais próxima, a Escola Estadual Nossa Senhora das Graças. Se a gente tiver que mudar para longe, como é que vamos trazer os filhos para a escola”, indaga Pâmela.

Maria Malaquias, de 69 anos, conta que mora em um dos apartamentos invadidos com o neto e lamenta que tenha que sair do local. “Aqui é um bom lugar, seguro. O pouco dinheiro que eu tinha guardado eu usei para fazer melhorias no  apartamento. Não sei o que fazer se tiver que sair daqui. O que vai me restar é comprar uma lona e ir morar na rua”, diz Maria.

De acordo com moradores, uma reunião foi realizada com o prefeito de Porto Velho, Mauro Nazif, nesta quarta-feira (23), que afirmou que haveria um recadastramento das famílias para inclusão dos nomes no programa de habitação.

Com 69 anos, Maria Malaquias, diz que se for expulsa terá que morar com o neto na rua (Foto: Larissa Matarésio/G1)
Com 69 anos, Maria Malaquias, diz que se for expulsa terá que morar com o neto na rua (Foto: Larissa Matarésio/G1)

Rosa Maria Rodrigues diz que mudou para o condomínio em setembro de 2012 e que também está surpresa com o prazo dado para desocupar o apartamento. “Essas construções deveriam ser para nós, que não temos recursos, mas a prefeitura só promete, promete, e quando a gente toma conta do que deveria ser nosso, acabamos sendo expulsos”, diz Rosa.

O Corpo de Bombeiros foi acionado, mas o fogo só foi controlado após a chegada da Polícia Militar (PM).

Fonte: G1

Relacionamento com vizinhos

Conviver bem com vizinhos depende também da sua atitude como morador

Na comunidade
Você vai querer se sentir parte de uma comunidade. Use o condomínio como o balão de ensaio para se aproximar das pessoas, compartilhando interesses e experiências.

É simpatia
Apresentar-se a vizinhos que acabam de se mudar, oferecendo-se para o que for necessário e para um cafezinho em sua casa, é a melhor maneira de começar a criar laços.

Com educação
Quando há clareza nas normas e todo mundo está acostumado a respeitá- las, a vida flui de maneira mais serena. Fique sempre atento aos deslizes – os seus e os dos outros.

Só gentileza
Segurar o elevador se tiver mais alguém para subir é o básico, embora muita gente tenha se esquecido disso. E cumprimentar a todos, de preferência pelo nome, um luxo!

Em silêncio
Não é preciso isolar acusticamente as dependências do apartamento. Basta que os horários de silêncio sejam respeitados. E conforme-se: uma vez ou outra, alguém dará uma festa.

Festeiros
Você vai adorar receber seus amigos. Mas convide para a festa o vizinho mais próximo caso vá fazer barulho atá mais tarde. Se o agito não for todos os dias, ele vai levar numa boa.

Sem calote
Tudo está nos trinques, pois pagar o condomínio em dia, evitando uma sobrecarga financeira aos condôminos, é a melhor maneira de ter fôlego para fazer melhorias no prédio.

Mais economia
Preservar os benefícios que forem de uso de todos (como cuidar para manter em uso a área de lazer ou não usar a torneira do jardim para lavar o carro) faz todos economizarem.

Sem abuso
O porteiro é atento e educado, mas ninguém vai pedir para ele carregar aquele armário que está sendo trocado em seu horário de almoço. Ele é funcionário de todos.

Com presença
Reuniões objetivas e com um roteiro economizam tempo e paciência. Participar das reuniões para depois não reclamar do que foi decidido em sua ausência é importante.

Fonte: SindicoNet

Condomínios contratam seguro contra raios em SP

Descarga elétrica pode danificar equipamentos do prédio.

Nesta época do ano, os temporais são geralmente acompanhados de raios e quem mora em condomínio sabe que essas descargas elétricas podem danificar diversos equipamentos do prédio. O quadro “Meu condomínio tem solução”, do SPTV, mostrou nesta terça-feira (15), o que dois prédios da Zona Norte de São Paulo, atingidos por fortes raios no fim do ano, fizeram para diminuir o prejuízo.

Na Vila Gustavo, o raio assustou os moradores do condomínio no dia 21 de dezembro. A descarga elétrica danificou a central de interfones, 25 câmeras de segurança e o elevador. O prédio já foi atingido por raios quatro vezes nos últimos oito anos. Para evitar maiores prejuízos, os administradores decidiram contratar um seguro. O valor para o conserto de R$ 50 mil caiu para R$ 4,5 mil, valor da franquia.

Na noite de Natal, São Paulo teve a terceira maior incidência de raios dos últimos dez anos – 1.300 em um único dia. Em Santana, um condomínio sofreu com as descargas elétricas. Câmeras, portões, interfones, tudo ficou danificado pelos raios do dia 24 de dezembro.

Entretanto, o prédio também tem seguro. “Temos pára-raios, sistema de aterramento, mas nada disso resolveu. A gente acionou o seguro para amenizar os prejuízos”, conta o síndico José Carlos Dias.

Fonte: G1

Divisão da taxa de condomínio equilibrada

Nelza faz cinco orçamentos diferentes. Prestador de serviços é decidido por todos

Nelza faz cinco orçamentos diferentes. Prestador de serviços é decidido por todos

Síndica profissional do edifício Tricolor, em Laranjeiras, Nelza Souza afirma que os valores da taxa mensal de condomínio podem variar de R$ 537 a R$ 1.074

Na maioria das vezes, a cobrança da taxa de condomínio é feita segundo a fração ideal, determinada pela proporção entre a área total do condomínio e a de cada unidade. No edifício Tricolor, em Laranjeiras, onde é síndica profissional — não mora, só trabalha —, Nelza Souza afirma que há apartamentos que pagam o dobro das outras.

— Quem mora nas unidades que ficam de frente, com três quartos e vaga na garagem, pagam R$ 1.074. As que ficam na parte dos fundos, com dois quartos e sem vaga, pagam R$ 537. São seis cotas diferentes, determinadas por localização, vaga e localização no prédio — explica.

Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), acredita que é a forma mais equilibrada de divisão. Luiz Alberto Mendonça dos Santos, gerente regional dos condomínios administrados pela Apsa na Zona Oeste do Rio, concorda.

— A fração ideal atribui a um imóvel um valor de acordo com o padrão daquele proprietário. Ao comprar, ele já sabe que vai ser nessas condições — acredita Luiz Alberto.

Ainda que no prédio haja um apartamento com três quartos ocupado por duas pessoas e outro, de dois quartos, com quatro moradores, a lei determina que a fração ideal — ou seja, a metragem do apartamento, e não a quantidade de pessoas — seja considerada no rateio.

— Isso tudo está previsto no Código Civil, dos artigos 1.331 a 1.358, mas a convenção pode dispor de acordo com o interesse dos condôminos — afirma Hamilton Quirino, advogado especialista em Direito Imobiliário.

Vale ressaltar que o objetivo da taxa — um reflexo do orçamento do condomínio —, não é acumular renda.

— É para cobrir as contas e não gerar lucro — explica o vice-presidente do Secovi.

‘Quando discordam, mostro as planilhas com as contas’

Nelza Souza, 47 anos, síndica profissional do condomínio Tricolor

Para determinar a taxa, faço um apanhado com as despesas do condomínio. Então, discutimos numa assembleia ordinária, que acontece, no condomínio em que sou síndica, em outubro. Uma vez por ano, o valor é reajustado, usando estimativas dos aumentos dos serviços, como funcionários, água e luz. Geralmente, as pessoas aceitam bem os valores. Quando alguém discorda, mostro as planilhas com as contas para que os condôminos vejam para onde vai o recurso. Para que não sobre nem falte dinheiro, é feito um planejamento orçamentário. Qualquer outro gasto é discutido em assembleias extraordinárias e entra na cota extra. Não gosto de usar fundo de reserva. Também faço campanhas para diminuir o valor da taxa de condomínio.

Fonte: Jornal Extra

A falsa sensação de segurança nos condomínios

Muitas famílias migraram de casas para condomínios atrás de segurança. E, de fato, há condomínios que se transformaram em fortalezas, com cerca elétrica, guarita blindada, circuito interno de TV, alarme e botão de pânico, além do exército de seguranças e vigilantes armados.

No entanto, os condomínios não escapam de roubos, furtos e arrastões. Todo esse arsenal para conter a violência, na verdade, não passa de uma perigosa sensação de segurança. A efetiva segurança somente é alcançada por meio de um projeto integrado, cujo sucesso depende do envolvimento e da disciplina dos próprios moradores. Confira, abaixo, dez passos para um condomínio verdadeiramente seguro:

1. Eleger, em assembleia geral, uma comissão de segurança

2. Por meio dela, contratar um consultor de segurança para elaborar um laudo técnico e um projeto

3. Com a ajuda da administradora, colher orçamentos para as obras e a compra dos equipamentos sugeridos pelo consultor

4. Em nova assembleia geral, apresentar o projeto e os custos para aprovação de rateio extraordinário ou uso do fundo de reserva

5. Executar as obras e instalar os equipamentos sob a orientação do consultor e de um engenheiro civil

6. Analisar o perfil dos funcionários do edifício, especialmente porteiros e controladores de acesso, para definir a equipe ideal, com ajuste de escala e demissão, se preciso

7. Oferecer treinamento (com testes e avaliações) aos funcionários do condomínio

8. Atualizar o cadastro de todos os moradores, seus empregados domésticos e veículos

9. Em assembleia geral, aprovar procedimentos de segurança no regulamento interno, com normas bem definidas para entrada e saída de pedestres, veículos, convidados e prestadores
de serviços

10. Ao síndico, rigor e firmeza para advertir e multar o condômino que burlar as normas, fragilizando a segurança de todos.

Fonte: Folha de S. Paulo

Carros, imóveis: o que considerar ao contratar um financiamento

Carro novo, casa própria e viagens são itens no topo dos sonhos dos brasileiros.

Fim de ano é período de realização de sonhos, com muitas pessoas aproveitando para trocar de carro, fazer uma sonhada viagem ou até dar início a um processo de contratação de um financiamento imobiliário.

O economista da Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade), Miguel de Oliveira, conta que em relação a automóveis e imóveis, nunca a condição de crédito foi tão boa. “Não que ela esteja ideal, mas nunca as taxas foram tão baixas”.

Oliveira expõe que, antes de tudo, o consumidor deve avaliar se vale realmente a pena entrar em um financiamento para adquirir estes sonhos – respondendo às seguintes perguntas:

- Preciso adquirir este bem agora?
- Tenho recursos para comprá-lo?
- Caso eu não tenha estes recursos, consigo fazer um financiamento com parcelas que cabem no meu bolso? Então, se consigo, que valor tenho que separar mensalmente para pagar este financiamento?

A grande dica é juntar dinheiro para comprar o bem/serviço à vista, entretanto não é fácil para todo mundo. O ideal, segundo Oliveira, é dar uma boa entrada, pois o restante poderá ser financiado com parcelas menores. “Quanto menor o saldo devedor, menores serão os juros”, explica ele.

Carros
Para o professor da UFSC (Universidade Federal de Santa Catarina) e consultor do Itaú-Unibanco, Jurandir Macedo, uma boa dica para quem quer contratar um financiamento para a compra de um carro novo é simular as parcelas  que caberão no bolso.

Ele diz ser simples: “antes de contratar o financiamento você estipula metas de valores que poderá guardar todo o mês”. Ele aconselha a tentar poupar R$ 500 mensais e se não der certo, diminuir este valor razoavelmente. Por exemplo, se conseguir guardar durante três meses seguidos, R$ 300, isso significa que a parcela de um financiamento de seu futuro carro poderá ser de R$ 300 mensais.

Outra dica é ter cautela com as linhas de financiamentos, buscando contratos com menores taxas e fugindo daqueles mais perigosos, que podem chegar a 7% ao mês. Oliveira tranquiliza dizendo que “se o cliente buscar bem, poderá encontrar as menores taxas, que são de até 1,49% ao mês”.

Para o professor Elisson de Andrade, especialista em Educação Financeira, não só devemos analisar quanto podemos pagar em parcelas, mas também “do quanto realmente preciso do carro”.

Andrade fala que os problemas surgem na fraqueza da emoção das pessoas: “As pessoas pensam ‘se todo mundo tem carro, por quê não posso ter também’?”, diz ele complementando que, em muitos casos, a pessoa aumenta o prazo do financiamento para as parcelas ficarem menores e assim poder pegar um veículo mais luxuoso oferecido pelo vendedor.

Andrade diz também que, na hora de avaliar se vale a pena ou não adquirir um financiamento de automóveis, é preciso que a pessoa saiba que este é um bem que deprecia facilmente. Fora isso, existem os custos com impostos e manutenção.

O professor fornece o exemplo de peças e acessórios, orientando o motorista a dividir os gastos por 12 – correspondendo ao total de meses do ano – e assim obter o quanto determinado gasto vai somar no mês. “Quando você coloca os custos no papel percebe que este sonho dá muito gasto”, afirma ele. “Um carro a mais é um outro filho na família”.

Imóveis
Casas e apartamentos têm prazos longos de financiamentos, maiores que 30 anos, por conseguinte, qualquer percentual na taxa de juros fará uma boa diferença, variando geralmente de 8% a 12%. Assim, o comprador deve exagerar nas pesquisas de mercado, lembrando que quanto mais longo for o prazo, mais juros o consumidor vai pagar.

Ainda sobre o crédito para a compra do sonho da casa própria, Macedo analisa que o mesmo não é ruim se for bem usado. “Se você se planejar, poderá realizar seus sonhos com a ajuda do crédito”.

O professor cita o caso de a família entrar em um financiamento, deixando de lado o pagamento do aluguel. “Algumas vezes, vale a pena, pois o custo do juros é até inferior ao aluguel, principalmente em bairros mais simples onde o valor mensal da locação custa 3% o preço do imóvel, enquanto que uma propriedade de primeira linha vale apenas 0,2% do valor total”.

Já Oliveira conta que a regra para extensão do financiamento conta bastante: “se puder financiar em dez anos, faça isso; não prolongue suas contas com seu novo imóvel por 35 anos”, alerta o economista. Ele também explica que para 2013, num curto prazo, as condições podem até melhorar.

Com a taxa básica de juros (Selic) mantida no patamar de 7,25%, a maioria dos financiamentos gira em 9% ao ano. Contudo, ele explica que no médio e longo prazo é difícil fazer previsões no mercado de imóveis: as taxas podem ficar ainda melhores, ou não.

Por fim, acrescenta o professor da UFSC declara: “no geral, veja se a parcela do financiamento cabe no seu bolso sem que seu padrão de vida seja afetado”.

Pacotes de viagens
No turismo os preços são fortemente influenciados pelo ritmo das temporadas. Oliveira diz que é importante levar em conta a seguinte pergunta: “tenho dívidas?”. Caso não tenha, é mais fácil de contrair parcelas com viagens, já que é um bem voltado principalmente ao lazer (podendo ser descartado mais facilmente do orçamento). Além disso, ele recorda o lado positivo das compras – no caso de ser pago à vista, o consumidor exclui preocupações futuras de adquirir mais contas para pagar ao longo dos meses.

Já Jurandir Macedo desmente o mito de que “quem tem dinheiro não possui motivos para pegar financiamentos”. Ele alega que hoje isso mudou. “Se a pessoa tem uma quantia “x” sobrando e vai gastar com sua viagem exatamente isso, não vale a pena ela gastar todo este dinheiro, então é melhor que ela faça um financiamento”, aconselha, explicando que é necessário que toda pessoa tenha uma quantia em reserva para imprevistos referente a três vezes o valor de seus gastos fixos mensais.

Ainda sobre viagens, Oliveira conta que daqui uns meses, passado o Verão e as férias escolares, haverá redução nos pacotes, mas aponta que as viagens também necessitam de muita programação. “Quanto mais cedo for contratado o financiamento de uma viagem, mais viável fica”, diz ele, estipulando que se uma pessoa quer viajar na alta estação, ou seja, em dezembro, ela tem que adquirir o pacote já em janeiro.

Agora, se possível, é bom aproveitar a baixa estação. No caso de cruzeiros marítimos, Oliveira mostra que os preços caem 50% durante o período. “Não só cruzeiros, mas tudo que envolve o turismo: principalmente passagens e hospedagens”.

Fonte: InfoMoney

Antena em condomínio

O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR) confirmou decisão da 6ª Vara da Fazenda Pública de Curitiba e determinou a paralisação imediata da instalação de uma Estação Rádio-Base (ERB) em um condomínio localizado no bairro Alto da XV, em Curitiba. A nova decisão, de segunda instância, foi proferida com base em uma ação civil pública ajuizada pela Promotoria de Proteção ao Meio Ambiente de Curitiba contra a operadora de telefonia móvel Nextel, o condomínio residencial, sua administradora e o município de Curitiba.

De acordo com a Promotoria, a instalação da antena, no topo do edifício, não teve licenciamento prévio. Na ação, protocolada pelo promotor de Justiça Sérgio Luiz Cordoni, o Ministério Público requereu à Justiça a paralisação da obra de instalação do equipamento, bem como a retirada da estrutura. Os pedidos foram acatados pelo Poder Judiciário.

O caso chegou ao MP-PR através de uma reclamação, protocolada em abril deste ano. Um morador do condomínio já havia reclamado ao PROCON contra a instalação da ERB, antes de procurar o MP-PR. Em maio, o reclamante protocolou na Secretaria Municipal do Urbanismo uma denúncia referente à fiscalização de ERBs.

A denúncia foi encaminhada ao Departamento de Fiscalização de Obras, que informou não existir licenciamento para instalação da ERB – o que embasou a propositura da ação civil pública. O promotor sustenta que o Decreto Municipal número 1.819/2011 determina a necessidade de licenciamento prévio:

“A localização, construção, instalação, ampliação, modificação, desativação, reativação e operação de empreendimentos e atividades, públicas ou privadas instaladas ou a se instalar no Município de Curitiba, utilizadoras de recursos ambientais, consideradas efetiva ou potencialmente poluidoras e capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental, dependerão de prévio Licenciamento Ambiental, a ser realizado pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente, sem prejuízo de outras licenças exigíveis.”

Em trecho da decisão, a desembargadora relatora, Lélia Giacomet, destaca que “(…) ainda a Agravante confessa que não possui licença para instalação, pois esta se encontra pendente de análise pelo poder público municipal”.

Fonte: Banda B

Algumas dicas para maximizar a segurança no prédio

De olho no porteiro
A maior das invasões ocorre por falha ou convivência humana. Antes de contratar o profissional, é preciso checar antecedentes criminais, referências, estabilidade e situação financeira; depois, instruí-lo a adotar procedimentos básicos, como não comentar com ninguém os hábitos dos moradores do prédio.

Em boa companhia
Para evitar seqüestros, uma pessoa conhecida nunca pode entrar acompanhada de uma desconhecida da segurança, mesmo se for um parente-o morador passa primeiro e depois autoriza a liberação de seu acompanhante; prestandores de serviço devem ter seu nome solicitado previamente na empresa fornecedora e corretores precisam ser conduzidos por um segurança na visita ao imóvel.

Veículo sem bandeira
Especialistas condenam o uso de selos de indentificação para veículos e de controles remotos por quem vem de fora do condomínio, por serem facilmente roubados ou clonados, um vigia ou segurança externo, que não seja o da guarita, deve faze a triagem dos autos, indentificando seus ocupantes.

Guarita blindada
É um ponto chave – precisa ser toda blindada, inclusive na porta e no visor de vidro, e monitorada por uma central; sua localização ideal é a mais próxima possível da rua, para o recebimento de correspondência e de entregas, colocadas em um gavetão blindado; nunca pode ser abandonada.

Câmas de vídeo
Recomenda-se que entejam associadas a sensores de presença; as localizadas em garagens, elevadores e no hall social são inúteis para a prevenção de invasões; os monitores não devem ser visíveis aos visitantes, pois os mal-intencionados podem indentificar quais espaços são observados.

Grades
O correto é estarem inclinadas em 45º para o lado externo do condomínio.

Iluminação
Para evitar que os bandidos avaliem a área interna, deve ser mínima do lado de dentro.

Fonte: Folha São Paulo; Abese, Grupo Haganá, Icat Global, José Vicente da Silva Filho(consultor de segurança pública), Secovi-SP e Secretária de Estado de Segurança Pública

Seu vizinho é barulhento? Veja como resolver o problema

Barulho é a principal causa de reclamações em condomínios. Foto: Shutterstock
Barulho é a principal causa de reclamações em condomínios

Uma festa, uma reforma, uma televisão com volume alto ou até algumas passadas mais firmes sobre o piso. São muitas as situações que podem gerar incômodos aos vizinhos de condomínio. Não por acaso, o barulho é a principal causa de reclamação na Câmara de Mediação do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), respondendo por 30% das ocorrências.

É preciso, no entanto, saber distinguir o que é abuso e o que são ruídos produzidos pela falta de isolamento acústico adequado no prédio. ¿Coisas como andar, dar descarga ou conversar em tom normal não podem ser enquadrados como infrações, mesmo que incomodem o vizinho. Nenhuma medida legal cabe contra isso¿, esclarece João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP.
Já em caso de exageros, como animais barulhentos, eletrônicos em volume alto ou mesmo instrumentos musicais, a primeira medida a se tomar é comunicar o fato ao síndico, que irá verificar se a reclamação procede. Em caso positivo, responsável pelo incômodo receberá uma advertência do condomínio. “Se não resolver, o infrator receberá uma multa. Em casos mais extremos, a pessoa que se sente lesada pode até mesmo mover uma ação judicial”, diz.

Os limites de volume permitidos pela lei variam de acordo com o município, mas em geral eles seguem o que foi estabelecido pelas normas NBR 10151 e 10152. No caso de apartamentos, o nível permitido fica em 45 decibéis. Uma outra alternativa apresentada pelo assessor jurídico do Secovi-SP é buscar a solução do impasse por meio de uma Câmara de Mediação, evitando que a questão chegue aos tribunais.

“Já foram realizados cerca de 450 atendimentos pela Câmara, que obteve bons resultados em 90% deles”, observa Márcio Chéde, coordenador da iniciativa. Segundo ele, uma grande vantagem de se utilizar o serviço é a garantia de isenção. “Não existe o risco de uma das partes achar que foi desfavorecida, o que poderia ocorrer se a busca de entendimento fosse empreendida pelo síndico.”

Fonte: Terra

Segurança na piscina

Atenção deve ser dobrada com mais crianças circulando pelo condomínio

Grade com cadeado e até salva-vidas são algumas das medidas sugeridas para evitar acidentes em piscinas nos condomínios

Com a chegada do verão e das férias escolares, as áreas de lazer dos condomínios tendem a ficar sempre cheias. Para evitar acidentes graves com crianças, principalmente, nas piscinas, alguns cuidados básicos são necessários. De acordo com a Sociedade Brasileira de Salvamento Aquático, 4 crianças, com até 10 anos, morrem afogadas por dia no Brasil. A maioria nas piscinas.

Apesar destes tipo de acidentes serem mais comuns em academias ou escolas, é preciso ficar atento para que tragédias não se repitam em condomínios e residências. Quem afirma isso é Ricardo Wagner Oliveira, gerente de condomínios da Auxiliadora Predial em São Paulo.

De acordo com ele, os condomínios chamados de clube já têm um staff que cuida da piscina em várias esferas, inclusive em relação à segurança. Entretanto, os condomínios com estrutura menor, podem tomar algumas medidas preventivas relativamente simples.

“Certificar se a tranca do portão da grade que cerca a área da piscina está funcionando corretamente é uma das medidas”, alerta.

Para evitar acidentes, outros cuidados também podem ser tomados. É fundamental que a área da piscina seja gradeada, que os pisos não sejam escorregadios e que não existam degraus perto da piscina, o que pode causar um tropeço e, consequentemente, queda e afogamento.

“Um detalhe importante, que muita gente não leva em consideração, é o tipo de material usado para cercar a área da piscina. O ideal é que ele não seja do tipo de telas, que podem virar, para qualquer criança, uma escadinha. Bom também seria se a grade fosse de 1,5 metro, e não com apenas 1 metro ou 1,1 metro, as mais comuns e mais fáceis de transpor”, diz Oliveira.

Sistema de controle visual no portão da piscina, ou seja, câmeras, também é um procedimento de segurança e, em alguns casos, dependendo do tamanho do condomínio, a figura do salva-vidas, nem que seja para um determinado período do ano, é bem vinda.

“E, claro, criança sempre acompanhada dos pais ou um adulto responsável, delegar a ela, uma brincadeira sem supervisão, pode resultar em dor de cabeça, às vezes, trágica. É sempre melhor prevenir do que remediar”, finaliza.

 

Fonte: SindicoNet

Imóvel super- econômico vira artigo de “luxo”

Número de imóveis a venda com valor acima de R$ 1 milhão é 43% maior que o de unidades populares.

Apontado como tendência há três anos, os imóveis supereconômicos perderam espaço no cenário imobiliário de Curitiba e se tornaram um artigo raro. Atualmente, o número de imóveis de luxo disponíveis para venda é 43% maior que o volume de unidades com valor até R$ 150 mi, segundo a Pesquisa Perfil Imobiliário 2012, realizada pela Brain Bureau de Inteligência Corporativa – consultoria especializada no setor de imóveis – com exclusividade para a Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR).

Especialistas apontam que a maior presença dos imóveis de alto padrão e a diminuição dos supereconômicos se devem ao aumento no valor dos terrenos e a baixa rentabilidade, que acabaram inviabilizando a construção do segundo segmento. “Não se lançam tantos empreendimentos deste porte e o estoque tende a ser menor, a lógica é essa. Lança-se menos porque a rentabilidade é pouca e poucos investem pelo baixo lucro. Por outro lado, a demanda por imóveis supereconômicos é a maior e está concentrada nas classes C, D e E”, aponta o professor de Vendas Imobiliárias, Canais de Vendas e Trade Marketing do Instituto Superior de Administração e Economia da Fundação Getúlio Vargas (Isae/FGV), Henrique Penteado Teixeira.

Ainda que indiretamente, o aumento no metro quadrado do terreno influenciou também os valores das unidades, elevando-as à categoria de luxo. “O luxo cresceu porque o preço do metro quadrado cresceu. Luxo é classificado pelo preço e não pelo tamanho do imóvel. É possível encontrar empreendimentos já a partir de 150 metros quadrados entrando na categoria de luxo, o que há alguns anos não entraria, pois teriam preços menores”, aponta o economista e sócio da Brain, Fábio Tadeu Araújo

Localização

Além do preço, os segmentos imobiliários luxo e supereconômico também se diferenciam na questão da localização. Os imóveis luxuosos se concentram ao redor da Praça do Japão, entre os bairros do Batel e Água Verde, além da Praça da Ucrânia e Mossunguê (Ecoville). De acordo com Araújo, as regiões são próximas ao centro, onde o preço do terreno é maior.

Já os supereconômicos estão localizados nos extremos da capital, em bairros como Sítio Cercado, Xaxim, Umbará e Campo de Santana. Esses locais têm valores de terrenos mais baratos que regiões centrais e, portanto, possibilitam a construção de empreendimentos supereconômicos. “São regiões onde o público comprador já residente, onde está a demanda”, completa.

10%

Foi o aumento médio no valor do metro quadrado dos terrenos ofertados para a venda em Curitiba entre janeiro e outubro deste ano, que passou de R$ 765,65 para R$ 842,22.

Fonte: Gazeta do Povo

Dia do Síndico

FUNÇÃO DO SÍNDICO

O síndico é aquele eleito pelos condôminos, por um período de até dois anos, para administrar e representar o condomínio, seja judicialmente ou fora dele. Na maioria dos condomínios o síndico é um condômino, ou seja, um proprietário. Mas em alguns casos pode-se eleger alguém que não seja um dos proprietários, como uma administradora de condomínios. Tudo vai depender do que estiver estabelecido na convenção do condomínio em relação à sua administração. O síndico exerce a administração com assessoria do subsíndico e do conselho consultivo ou fiscal.

A. convocar a Assembleia Geral Ordinária na época própria e as Assembleias Gerais Extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for justificadamente solicitado por um ou mais condôminos;

B. representar o condomínio em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo o que se referir aos assuntos de interesse comum;

C. superintender a administração do condomínio no que se refere à  vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que são do interesse de todos os condôminos;

D. dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;

E. cumprir e fazer cumprir a Lei, a Convenção, o Regimento Interno e as deliberações das assembleias gerais, bem como exigir respeito aos instrumentos normativos por parte dos condôminos, moradores e seus dependentes, impondo as multas que o Regimento Interno estabelecer;

F. diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

G. prestar contas, anualmente, de sua gestão em Assembleia Geral Ordinária apresentando a documentação respectiva, e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte;

H. cobrar, inclusive judicialmente, as taxas de condomínio que couberem em rateio aos condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do
condomínio aprovadas pela assembleia geral, bem como as multas impostas por infração a disposições legais e às normas emanadas do Regimento Interno;

I. prestar contas em assembleia, anualmente e quando exigidas;

J. realizar o seguro da edificação;

K. contratar prestação de serviços remunerados, podendo ser gerais, contábeis, advocatícios, fiscais e de auditoria, bem como outros que forem necessários;

L. contratar e demitir funcionários, bem como fixar a respectiva remuneração e suas funções, dentro do recurso orçamentário;

M. ordenar reparos extraordinários, de natureza inadiável (pode-se estabelecer um teto máximo para o valor destes reparos sem a prévia aprovação dos condôminos), não previstos no orçamento anual e sem a prévia aprovação dos condôminos, desde que comprovada a real urgência do reparo ou aquisição. Reparos ou aquisições que excedam o teto máximo estabelecido serão liberados após sua aprovação pelo Conselho Consultivo e, em havendo, pelo Conselho Fiscal;

N. em se tratando de situações que ofereçam riscos à segurança do condomínio, tais como janelas enferrujadas, controle da garagem, etc., após levar ao conhecimento de todos os moradores, através de editais ou cartas enviadas aos apartamentos, efetuar os reparos necessários, lançando a despesa a encargo da unidade causadora do risco ou problema;

O. manter e escriturar o livro contábil do condomínio, bem como as pastas de receitas e despesas organizadas mensalmente, com os respectivos números dos cheques nos demonstrativos financeiros e nos recibos das prestações de serviços;

P. manter o histórico dos cheques (pagos ou anulados) e a  assinatura do conselheiro que em conjunto com o síndico emitiu o cheque e, em sendo possível, a cópia deste, que será anexada no livro contábil, o qual deverá ser rubricado por um dos membros do Conselho Consultivo ou, em havendo, do Conselho Fiscal;

Q. responsabilizar-se pelo pagamento de encargos decorrentes de atrasos ocasionados por si relativamente a pagamentos de despesas do condomínio;

R. prestar aos moradores, a qualquer tempo, com solicitação prévia, desde que notificado formalmente, informações sobre os atos da sua
administração e deixar os documentos à disposição daqueles;

S. demonstrar mensalmente aos condôminos as cotas que lhes cabem em rateio;

T. comunicar aos condôminos as citações judiciais que o condomínio receber;

U. procurar, por meios amigáveis, dirimir divergências entre condôminos;

V. entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e pertences do Condomínio que estejam em seu poder, inclusive os arquivos em CD, pendrive ou do gênero que contenham os demonstrativos financeiros da sua administração ou de gestões anteriores que tenham sido repassados pelo antigo síndico.

W. movimentar as contas bancárias com ou sem as assinaturas exigidas na convenção e, em caso de contratação, juntamente com o representante da administradora;

X. praticar, enfim, todos os demais atos inerentes à sua função

Elaboração : Kathiryn Alves da Cruz
Colaboração: Henrique Gurgel de Castro e Silva

Polêmica sobre quem deve

Advogados de condomínios precisam tomar cuidado no momento de ingressar com ação de cobrança de débitos condominiais, no tocante à indicação da pessoa responsável pelo pagamento do rateio, nos casos em que além do proprietário existe um promitente-comprador da unidade.

O problema poderá surgir somente na hora de executar a sentença, como nos mostra recurso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça. Na hipótese em vista, a ação foi movida contra o condômino devidamente registrado no álbum imobiliário. Porém, as taxas em atraso correspondiam a período em que o apartamento já havia sido prometido à venda para terceira pessoa, que nele residia. Julgada procedente a ação, ao se proceder à penhora do imóvel, o novo adquirente ingressou com embargos de terceiro, alegando a nulidade do processo, por não ter sido incluído no pólo passivo da demanda nem, por conseqüência, ter sido citado, já que ostenta a condição de promitente-comprador.

O juiz da causa julgou improcedentes os embargos, porque o embargante assinou contrato para comprar o imóvel em determinado mês e “a partir dessa data, exatamente, é que os condomínios deixaram de ser pagos”. O Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo não recebeu a apelação, sob o argumento de que “a ação tanto pode ser dirigida contra a pessoa que ainda figura como proprietária do bem como contra o novo proprietário”.

Explica o relator, ministro Carlos Alberto Menezes Direito, que o STJ tem admitido a possibilidade do ajuizamento da ação para cobrança de cotas condominiais tanto diante do antigo proprietário que ainda figura no registro de imóveis como de eventuais adquirentes, daí que não se trata de nulidade da ação de cobrança. Todavia, no caso em análise, merece ser considerada a impugnação “em torno da possibilidade de ser feita a execução sobre o bem”, levando-se em conta que o embargante não foi apontado como devedor e que, comprovadamente, houve a operação de compra e venda da unidade, embora o débito alegado esteja dentro do período em que o embargante já nele residia.

“Ocorre que – diz o ministro – se a ação de conhecimento foi para cobrar cotas condominiais vencidas após a ocupação, ajuizada contra o antigo proprietário, não é pertinente que na execução seja o bem penhorado para garantir o pagamento da dívida”. Não beneficiou o condomínio o fato de que o compromisso de compra e venda não estava averbado no registro de imóveis. Com isso, a Turma julgou procedentes os embargos de terceiro, obrigando o condomínio a penhorar outros bens do antigo proprietário (se é que existam) para, só assim, recuperar o crédito não pago.

Para evitar que situações semelhantes aconteçam, recomenda-se aos síndicos que exerçam um melhor controle sobre as pessoas que ingressam no condomínio. Antes que se mudem, solicitar cópia do documento que as legitima a tomar posse no imóvel, como cópia do contrato de locação, de comodato, de compra e venda etc.

Água: pagar só o consumo

A cada dia que passa, torna-se mais obsoleta e antiecológica a fórmula adotada pelos condomínios, por força das circunstâncias, para efetivar o rateio da conta de água, como também se mostra predatório o critério adotado pelas concessionárias de água e saneamento para tarifar os consumidores. Ambos os modelos estimulam o consumo excessivo e o desperdício de água.

Antes de explicar, é preciso lembrar que a captação, a produção e distribuição de água potável no mundo é fato gerador de dispêndio de energia e, portanto, de aumento da temperatura ambiental no globo, segundo os especialistas e matérias publicadas em inúmeros jornais e revistas atualmente. Economizar água deixou de ser apenas uma questão local para se tornar um imperativo de ordem mundial.

Nos condomínios brasileiros, tanto residenciais quanto comerciais, salvo raras exceções, o rateio ainda é feito com base no consumo geral do prédio, independente do consumo individual ou mesmo do consumo de cada unidade autônoma. Conseqüência inevitável: não há incentivo para se gastar menos. Não se paga quanto se gasta, mas sim quanto todos gastam.

Há edifícios em que, por força de suas convenções ou regimentos internos, a divisão é feita de acordo com o número de pessoas residentes em cada unidade. Além de ser difícil saber quantas estão de fato morando ou apenas de passagem, o parâmetro é justo, em tese, quanto ao ônus econômico da equação, porém não promove uma real economia de água, porque a conta continuará sendo dividida entre todos, pouco importando o montante total de seu valor. Os que se preocuparem em gastar pouco serão prejudicados pelos esbanjadores ou por quem gosta de tomar banhos de 30 minutos a toda carga.

Para que haja uma diminuição sensível do consumo será preciso que cada um pague quanto gasta. Para isso, o caminho é só um: a instalação de hidrômetros individuais em cada unidade, ou outra forma de controle (sensores, por exemplo).

A implantação obrigatória de medidores de água nas unidades pode começar com as novas edificações e ser estendida, com o devido prazo e estímulos, aos prédios mais antigos. Algumas cidades já deram o primeiro passo, como Curitiba, mas para que o efeito seja expressivo é preciso que uma lei nacional discipline a questão o quanto antes.

O outro absurdo, este sim maior, é o das concessionárias de água e saneamento no Brasil, que continuam cobrando uma tarifa mínima, equivalente a 10 m3 por mês, independente do gasto efetivo, mesmo que o consumo tenha sido de apenas cinco ou seis, tirando com isso a motivação para se economizar água. Dada nossa natureza humana, ninguém (salvo exceções) se preocupará em gastar menos sabendo que vai pagar mais de qualquer modo!

Eliminar a tarifa básica da Sanepar, Casan, Sabesp etc. tornou-se, diante do clamor mundial pela redução da temperatura e dos fatores de seu aumento, uma obrigação moral e de solidariedade humana, sem dúvida. Se o consumo é baixo, para não onerar a empresa com despesas de cobrança, basta acumular a conta até atingir 10 m3 ou um valor mínimo. Ninguém reclamará de só precisar pagar a conta de dois em dois meses.

Novos tempos exigem novos paradigmas. Está na hora de acabar com o desperdício.

Disfarces mais usados em assaltos a condomínios

Bandidos costumam adotar “fantasias” para driblar a atenção.

O cuidado com a segurança dos condomínios deve ser sempre um tema preocupante.Assaltantes se aproveitam de deslizes do esquema de segurança para driblar porteiros, seguranças, zeladores e até mesmo condôminos.

Mesmo com amplos investimentos em equipamentos e sistemas de vigilância, cuidados básicos devem ser tomados para impedir que bandidos enganem os profissionais da portaria e consigam facilmente entrar na área reservada do condomínio.

Pensando nessas situações, o SindicoNet ouviu especialistas e consultores em segurança e elaborou uma tabela com dicas e cuidados a serem colocados em prática que auxiliam a desmascarar os assaltantes. Com simples ações é possível evitar constrangimentos e não colocar em risco a segurança de funcionários e moradores.

Veja a tabela abaixo e entenda como agem os bandidos e estratégias para evitar invasões.

O DISFARCE COMO ENTRAM COMO EVITAR
Funcionário de concessionárias
de serviços públicos
Alegam ter de fazer reparos dentro de algumas unidades, ou no caso do carteiro, ter de entregar em mãos determinada correspondência - Pedir crachá com foto
- Não permitir a entrada nas unidades, se o serviço não foi solicitado pelo morador
Oficla de Justiça ou Advogado Procuram forçar a entrada no condomínio sem se identificar, ou apresentando documentos e identidades falsos Orientar o porteiro para não mudar os procedimentos de segurança de acordo com a aparente autoridade de quem quer que seja. Só permitir a entrada se o morador autorizar
Banhistas Casos no Rio de Janeiro. Geralmente em dupla, de sunga e chinelo invadem o prédio e levam o produto do furto em uma mochila. O porteiro tem de estar atento e conhecer os moradores do prédio. Não abrir o portão para estranhos antes de obter autorização da unidade a que se dirigem
O “bem-vestido” - Homem de terno entra a pé pela entrada de pedestres ou pela garagem, quando um morador chegava com seu carro
- O porteiro não desconfia de nada porque o homem está bem-vestido
- Logo em seguida é rendido pelo invasor, que o obriga a abrir o portão para seus comparsas
 

Orientar o porteiro para não mudar os procedimentos de segurança de acordo com as vestimentas das pessoas ou aparência de status social

O “Conhecido” - Aproveita-se da entrada de uma pessoa no prédio para “pegar uma carona” no portão aberto dos pedestres
- Para não despertar suspeitas, diz alguma coisa para a pessoa que está entrando, parecendo ao porteiro que ambos se conhecem
Outra vez, vale a atenção do porteiro. Se ficar na dúvida se conhece ou não a pessoa que entrou, deve abordá-la e perguntar para que unidade se dirige
De carro - Embicam o carro na garagem e buzinam
- Como “passageiros” de veículos de entrega que entram na garagem
O porteiro deve ser extremamente rigoroso na identificação do carro e do motorista. Jamais abrir o portão para veículos que não se identificam
Funcionário de instituição de caridade - Caso relatado no Rio. O ladrão tinha uma lista com pessoas que freqüentemente faziam doações a instituições, e anunciou o apartamento e o nome de uma senhora que queria “visitar”. A condômina autorizou a entrada e foi assaltada. - Confirmar se morador requisitou a presença do funcionário. Se não, não permitir a entrada, mesmo que o morador autorize.
Corretor de imóveis - Bem vestido, em geral num grupo de dois ou três, apresenta-se como corretor de imóveis e diz que vai visitar determinado apartamento - Confirmar se morador requisitou a presença do corretor. Se não, não permitir a entrada, mesmo que o morador permita.
- Alertar porteiros para não deixar desconhecidos entrarem, mesmo que estejam “bem vestidos”.
“Dona Ana” - Apresenta-se na portaria e diz que vai no apartamento da “Dona Ana”. Como este é um nome muito comum, alguns porteiros têm caído no golpe. - Só permitir a entrada após autorizado pelo morador
Entregador de encomendas
(pizza, flores, cestas de café da manhã e outros)
De dois modos:

1. diz que vai subir em determinada unidade para entregar;

2. Chama o condômino ou um empregado seu para receber, e o rende assim que a porta é aberta

- Não permitir a subida de entregadores às unidades, em nenhuma hipótese
- Antes de abrir o portão para receber a encomenda, o porteiro deve confirmar se o respectivo condômino a aguarda
- No caso de flores e presentes-surpresa, o melhor é que o próprio porteiro receba
- Outra garantia é instalar um “passador” de encomendas, para não abrir o portão nestes casos

 Fonte: Sindico Net

Como exercer a liderança e resolver conflitos

Ser síndico e síndica não é tarefa fácil.

Eles lidam com problemas que, muitas vezes, envolvem situações delicadas ou comprometedoras e lhes rendem muita dor de cabeça. Qual seria, então, a melhor forma de administrar um condomínio para evitar conflitos interpessoais e promover a qualidade dos serviços? A questão foi abordada pelo conferencista Alfredo Rocha, especialista em liderança e gestão, que já palestrou em mais de 2.400 eventos em todo País. Durante uma hora e meia, Alfredo orientou síndicos, zeladores e gestores condominiais sobre como liderar equipes, evitar conflitos entre os condôminos e manter o controle emocional, mesmo diante de momentos explosivos.

O grande desafio para o líder hoje é entender de gente, o ser humano e a si próprio, disse o conferencista. Mas antes de pensar em como lidar com pessoas, é primordial compreender o mundo atual, ou seja, as mudanças de mentalidade mediadas pelas novas tecnologias, ponderou. “O síndico que se atualiza tem mais chance de promover um trabalho coerente e eficaz. Precisamos estar dispostos a aprender, desaprender e a reaprender, quantas vezes forem necessárias”, arrematou Alfredo Rocha. O especialista destacou que “o líder deve ser um grande agente de mudanças, sempre à frente do seu tempo” – e isso é necessário porque “vivemos em um mundo que muda constantemente, e em alta velocidade”. De forma descontraída, ilustrou que os síndicos acomodados estão infectados pelo “vírus” “Gabrielão”, termo que se refere à modinha composta por Dorival Caymmi para a novela Gabriela e diz: “eu nasci assim, eu cresci assim, e sou mesmo assim, vou ser sempre assim”.

A inflexibilidade pode gerar muitas dificuldades aos próprios síndicos, apontou Alfredo Rocha. Segundo ele, apegar-se em demasia às tradições administrativas não resolve os conflitos que surgem no cotidiano condominial. Pelo contrário, é preciso buscar informações, desenvolver o equilíbrio emocional e “criar uma cultura de solução de conflitos”. Administrar pessoas e emoções exige qualidades que envolvem criatividade e o raciocínio no caos, explicou Alfredo. E esse é um exercício de conhecimento do outro e de si mesmo, emendou o conferencista.

Como exemplo, Alfredo Rocha citou que se alguém se aproximar do síndico com o comportamento alterado, o ideal é simplesmente escutar primeiro, sem reação alguma ou questionamentos imediatos, até que a pessoa se acalme. Aí sim, torna-se oportuno fazer perguntas, para entender melhor o caso, amenizar a desavença e encaminhar o conflito para uma resolução efetiva.

Tipos de líderes

Alfredo Rocha explicou ainda que as características de cada pessoa, genéticas e culturais, definem o tipo de liderança que ela irá exercer. São três tipos: autocrática, democrática ou liberal. “No modelo autocrático, a gestão é mais centralizada. Já na democrática, as pessoas são ouvidas e podem opinar com mais facilidade. Na liberal, existe muito mais autonomia nas decisões”, explicou o palestrante. Depois de dar dicas para que cada síndico se identificasse com um tipo de liderança, Rocha completou que nenhum é melhor que o outro. O ideal, recomendou, é buscar o equilíbrio. “Não dá para liderar sendo um só.” Ele destacou ainda a necessidade de o síndico ouvir sempre sua equipe – o zelador, porteiro, faxineiro etc., “porque eles veem o problema primeiro e, por isso, arrumam a solução primeiro”.

Fonte: Direcional Condomínios

Lei da brigada será fiscalizada em 2013

Legislação exige equipe especializada para lidar com emergências desde janeiro, mas Corpo de Bombeiros só passará a cobrar regra no início do ano que vem.

Antônio More/ Gazeta do Povo / O consultor em segurança Gilberto Oliveira (esquerda) promove curso de treinamento em segurança para condomínios

O consultor em segurança Gilberto Oliveira (esquerda) promove curso de treinamento em segurança para condomínios

 

Desde janeiro, todos os prédios residenciais do Paraná são obrigados a ter brigadas formadas por moradores ou funcionários com treinamento para lidar com situações de emergência. A previsão está no Código de Segurança contra Incêndio e Pânico do Corpo de Bombeiros do Paraná, que tem força de lei, mas a fiscalização do cumprimento dessa norma só terá início a partir de janeiro de 2013.

O prevê que habitações multifamiliares ou prédios residenciais com mais de 100 moradores devem ter 80% dos funcionários da edificação mais um morador ou funcionário pertencentes à brigada. Para compor este grupo, os participantes devem passar por um treinamento, no mínimo básico, com técnicos de segurança, engenheiros de segurança do trabalho ou bombeiros.

Além de fiscalizar as condições das saídas de emergência, iluminação, extintores e hidrantes, as brigadas são fundamentais para prevenir acidentes e combater os sinistros logo no início.

“O conhecimento básico é o primeiro passo para a contenção de um incêndio ou gerenciar o abandono do prédio até a chegada dos bombeiros. Pessoas bem treinadas conseguem fazer todo esse processo e garantir a segurança dos demais”, explica o major da seção de engenharia do Corpo de Bombeiros de Curitiba, Sandro Marcos Mota.

O treinamento básico é de quatro horas e envolve técnicas de o uso de extintores, mangueiras de hidrantes até uma noção de primeiros socorros.

De acordo com o proprietário da OK Prevenção e Consultoria, empresa voltada a cursos de segurança para condomínios, Gilberto Oliveira, apenas 10% dos condomínios de Curitiba atendem à legislação.

Fiscalização

Os moradores podem solicitar a fiscalização do Corpo de Bombeiros para as medidas de segurança do edifício, inclusive a formação da brigada de incêndio. Caso o prédio não atenda a todos os cuidados previstos no Código de Segurança, a corporação emite um certificado de reprovação para que as irregularidades sejam cumpridas.

“A fiscalização principal é feita pelos próprios moradores, a preocupação primeira é deles. Os bombeiros podem a qualquer momento fazer a vistoria do prédio”, explica o major Marcos.

Se, mesmo com a notificação, o edifício não resolver os problemas, o Corpo de Bombeiros emite outro documento alegando a inadequação da edificação que é encaminhado ao Ministério Público (MP). “A cópia do procedimento, quando se esgota as vias dos órgãos fiscalizadores, pode ser encaminhada ao MP, no caso a promotoria, que vai examinar e abrir o processo para verificar se há a questão de insegurança. Caso se chegue a um nível que não tenha acordo, o MP entra com ação judicial, ação civil pública com obrigação de fazer, que pode acarretar multa para o condomínio”, explica o representante do Centro de Apoio Operacional da Promotoria de Justiça e Habitação e Urbanismo do MP-PR, Alberto Vellozo Machado. As multas não têm valores fixos, mas atendem a questão da proporcionalidade, segundo Machado. “Normalmente é um valor não exorbitante, para convencer que é mais em conta fazer as coisas do que não fazer”, finaliza.

Manutenção e cuidado garantem segurança

A falta de manutenção dos equipamentos é um dos principais problemas apontados por especialistas para a área de segurança de condomínios residenciais. De acordo com o proprietário da OK prevenção e consultoria, empresa de cursos de segurança para edificações, Gilberto Oliveira, prédios comerciais têm maior preocupação com estes detalhes, ao contrário dos residenciais. “Eles não lembram que as mangueiras devem ser testadas, os extintores devem ser trocados. É muito comum, grande parte dos condomínios vive essa realidade. Se o bombeiro não cobra, não tem consciência disso”, aponta.

Segundo Oliveira, se a maioria dos funcionários e moradores tiver conhecimento, ainda que básico, das principais ações e cuidados que devem ter, isso pode evitar ou até mesmo restringir o perigo dos sinistros. “Incêndio em condomínio sempre começa pequeno. Alguém esquece uma panela no fogo ou tem um botijão de gás pequeno em casa, dá um curto na fiação elétrica. São pequenos e para conter isso não precisa nem da mangueira, o extintor já apaga. Mas se perguntar onde que fica o extintor, pouca gente sabe. Ainda mais para qual tipo de material que é usado”, alerta.

De acordo com o vice-presidente de condomínios do Secovi-PR, Dirceu Jarenko, se pelos menos os empregados souberem das principais medidas de segurança, já é válido. “Os funcionários, todos eles, devem ter conhecimento de primeiros socorros, de combate a incêndio, de como usar o extintor, qual tipo deve ser usado para cada caso. Verificar se os extintores estão carregados ou com a validade certa, se as mangueiras passaram por manutenção, se atingem da primeira à última dependência, entre outros detalhes”, comenta.

Segurança

Confira abaixo os principais critérios para formação de uma brigada de emergência em um condomínio:

O que o brigadista faz?

Antes da emergência

• A brigada cuida da prevenção de problemas e controle de emergências;

• Análise dos riscos existentes durante as reuniões das brigadas de incêndio;

• Notificação ao setor competente da edificação das eventuais irregularidades;

• Orientação dos moradores, funcionários e visitantes;

• Conhecer o plano de emergência da edificação;

Durante a emergência

• Aciona o alarme e promove o abandono da área;

• Aciona o Corpo de Bombeiros e/ou ajuda externa;

• Corta a energia para evitar que moradores fiquem presos nos elevadores;

• Combate o princípio de incêndio;

• Recebe e orienta o Corpo de Bombeiros sobre a situação.

Atributos necessários

• Ter experiência médica ou na área de segurança;

• Possuir boa condição física e boa saúde;

• Conhecer as instalações, especialmente funcionários da área elétrica, hidráulica e manutenção geral;

• Caso nenhum candidato atenda aos critérios básicos, devem ser selecionados aqueles que atendam à maioria dos itens.

Gasto

Cursos devem ser pagos pelo condomínio

Por se tratar de uma exigência visando a segurança dos moradores, o condomínio deve pagar pelo treinamento dos brigadistas com recursos próprios. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes, se a lei passou a exigir a existência da brigada, o condomínio deve se adaptar e cumprir, mesmo que isso represente um custo adicional para os condôminos.

Em geral, a brigada é composta por membros voluntários que não recebem nenhuma compensação financeira.

Enfermeiros e médicos devem integrar equipe

Os moradores com formação e conhecimento na área médica devem ser priorizados como membros integrantes da equipe de brigada dos prédios e conmínios.

“Durante o treinamento, médicos, enfermeiros dão orientações a quem faz parte da brigada, mas se tiver gente já capacitada, fica mais fácil e o atendimento fica muito melhor. A qualidade é outra”, aponta o major Marcos, do Corpo de Bombeiros. .

No treinamento, os participantes da brigada recebem orientações sobre como funcionam os sistemas de mangueiras, hidrantes, extintores, além do primeiro atendimento às vítimas com os primeiros socorros.

“No primeiro minuto de incêndio, você precisa de um balde de água para apagá-lo. No segundo minuto, o balde já não é mais suficiente, precisa de uma caixa d’água. A partir do quinto minuto, somente um caminhão de bombeiros poderá resolver o problema. Por isso a importância da brigada nos condomínios.”

Major Sandro Marcos Mota, da seção de engenharia do Corpo de Bombeiros de Curitiba.

20 pessoas é o número máximo de participantes dos treinamentos para brigadistas feitos pelas empresas de prevenção e consultoria. Acima disso, o aproveitamento pode diminuir. O curso é composto de parte teórica e prática e atinge até 8 horas o nível básico.

NBR

Além do Código do corpo de bombeiros do Paraná, a norma brasileira 14.276 também aponta critérios para elaboração de um programa de brigada contra incêndio aplicável em edificações industriais, comerciais, de serviços e de habitação.

Fonte: Gazeta do Povo

Porta corta-fogo

Item de segurança segura a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Nem só de câmeras e alarmes vive a segurança de um condomínio. Apesar de muito mais incomum que assaltos, os cuidados com incêndios devem estar sempre em dia. E um equipamento bastante útil nesses casos são as portas corta-fogo.

Realidade na grande maioria dos edifícios construídos após 1983, as portas corta-fogo mantêm a fumaça e o fogo longe da rota de fuga dos moradores, em caso de incêndio no edifício. Por lei, o equipamento deve ser capaz de isolar a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Manutenção

A porta pode ser feita de diferentes compostos com diversos materiais como madeira, aço, gesso, vidro e vermiculita. Deve contar com barra para abertura e fechamento ou maçaneta. E, para fechar e abrir com facilidade, deve apresentar molas nas dobradiças.

As molas são a parte da porta que mais precisam de manutenção – uma empresa deve visitar o condomínio, em média, a cada três meses para checar a situação do equipamento. Afinal, é a mola quem deve manter a porta fechada sempre. Se permanecer entreaberta, deve passar por manutenção.

É importante que a empresa contratada para cuidar desse equipamento deve ser especializada em segurança contra incêndio, com serviços certificados pela NBR 11 742, que trata de portas corta-fogo.

Mau uso

A porta corta-fogo pode apresentar outro problema, mas dessa vez, em relação ao uso dos moradores. Há casos em que a unidade é a única no andar, e os condôminos decidem por trancar a porta. Nesses casos o síndico deve conversar com o morador sobre a gravidade da questão, já que em caso de incêndio as pessoas ficariam ali, barradas, sem ter para onde ir.

O mesmo vale para moradores da cobertura. Dependendo da altura da edificação, pode haver uma rota de fuga para a cobertura. Por isso, é de extrema importância que a passagem se mantenha livre. Vale lembrar que é a brigada de incêndio a responsável por decidir as rotas de fuga no local. Daí a importância de mantê-la sempre bem treinada.

As únicas portas corta-fogo que devem ser mantidas trancadas são as que guardam as bombas e geradores do condomínio, evitando o acesso de crianças e outras pessoas, que não os funcionários, ao local.

Há também casos de quem use um calço para manter a porta aberta – inutilizando-a, assim, em caso de incêndio na edificação.

Para ter mais segurança, o ideal é que se vote em assembleia por manter as portas corta-fogo destrancadas e fechadas dos andares e estipular multa para quem desrespeitar a regra. Para deliberar sobre o assunto, basta maioria simples dos presentes.

Outro problema em caso de incêndio é a obstrução das rotas de fuga. A escada de incêndio é muitas vezes usada pelos moradores para abrigar cestos maiores de lixo, bicicletas, carrinhos de bebê. Isso é fortemente desaconselhado pelo corpo de bombeiros, já que, em um momento de pânico os objetos irão atrapalhar a passagem.

Escadaria de emergência

Além de não poder apresentar objetos, a escada de emergência –e rota de fuga em caso de incêndio- deve apresentar uma série de cuidados, além da porta corta-fogo:

  • Corrimão contínuo: na altura adequada pelo corpo de bombeiros, sem ponta viva – ao chegar próximo da porta, ele é chumbado na parede
  • Luz de emergência: uma iluminação que funciona em caso de incêndio, auxiliando os moradores a encontrar a rota de fuga
  • Sinalização fotoluminescente: adesivos que brilham no escuro apontando a rota de fuga correta,  número dos andares, a saída e o acesso ao térreo
  • Extintores de incêndio: O condomínio deve contar com três tipos, que têm usos bastante diferentes:
    - Água: serve para apagar o fogo de madeiras, sofás, cortinas
    - Pó químico: usado principalmente para fogo advindo de instalações elétricas
    - CO2: Para uso em motores, bombas e geradores

Outro sistema

Mas a porta corta-fogo não é o único artifício para colaborar com a segurança em caso de incêndio no edifício. Há também a pressurização de escadas, norma em São Paulo para construções a partir de 1993, que consiste em um sistema de ar condicionado central que joga o ar frio dentro da escada de emergência, assegurando que a fumaça tóxica do incêndio não chegue ao ambiente.


AVCB

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros tem duração que depende de cada estado. Em São Paulo, os edifícios residenciais devem passar por vistoria a cada três anos, e os comerciais entre dois ou três.

Mas caso haja denúncia sobre o mau estado do condomínio, pode haver visita antes desse período, e o AVCB pode, inclusive, ser cassado, caso os itens de segurança do local não estejam de acordo com a lei.

Em condomínios antigos, onde não haja espaço para a construção de uma escada de emergência enclausurada, e nem a possibilidade de implementação de portas corta-fogo é importante conversar com o corpo de bombeiros local. Dessa forma é possível decidir, juntos, quais medidas de segurança contra incêndio devem ser tomadas.

Fonte: Sindico Net

As funções do síndico

Condômino ou não, o representante legal do condomínio, mais conhecido como síndico, tem como meta representar o condomínio e praticar atos em defesa dos interesses comuns dos moradores, dentro de suas atribuições conferidas por lei ou pela convenção condominial.

Tudo começa na assembleia geral, onde os condôminos colocam sua confiança no novo encarregado pela organização do condomínio. Portanto, o eleito deve ter consigo não somente a vontade de realizar projetos para o bem estar dos moradores, como também agilidade para enfrentar várias outras questões.

Por falar em assembleia, o síndico também deve prestar contas à assembleia.

O síndico tanto pode ser um morador do condomínio ou um síndico profissional, contratado exclusivamente para isto. Em muitos condomínios, a contratação de síndico profissional é uma grata realidade e vem funcionando muito bem.

Uma vez eleito o síndico, a orientação dos funcionários, fiscalização e execução das deliberações feitas nas assembleias são encargos que farão parte da rotina do seu dia a dia. Para administrar o condomínio, pode-se contratar uma administradora que ficará encarregada da folha de pagamento e cobrança das contribuições condominiais. Esta é, aliás, a solução que eu, pessoalmente, indico.

É importante destacar que o papel do síndico, além das atribuições fixadas em lei, possui também mais uma missão no exercício do seu mandato: a mediação de conflitos. Refiro-me ao encarregado de mediar confusões que podem ser gerados pelos próprios moradores.

Ao síndico cabe também impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno do condomínio. Tarefa nada fácil, porém fundamental. Ao síndico recomenda-se também a impessoalidade no trato com os moradores.

Ninguém disse que ser síndico é fácil, mas com empenho e personalidade tem o dever de deixar os moradores satisfeitos pelo seu trabalho.

Fonte: Condoworks

Rateio é dívida portable

Em que lugar deve ser paga a dívida de condomínio? No próprio edifício? Na residência do síndico? Na sede da administradora? No banco?

Para responder a esta questão, recorremos a (extenso) parecer do TeleCondo, fazendo a síntese necessária.

Diz o texto, assinado pelos advogados Ricardo Quadros e Raquel Dalmut, que o pagamento da despesa condominial “é uma obrigação de dar”, pois, no explicar de Sílvio de Salvo Venosa, “a obrigação de pagar dívida em dinheiro é obrigação de dar”.

Como regra geral, o Código Civil estabelece que o pagamento será efetuado “no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias” (art. 327) e ainda que “se o pagamento consistir na tradição de um imóvel, ou em prestações relativas a imóvel, far-se-á no lugar onde situado o bem” (art. 328).

São as chamadas “dívidas quérables ou quesíveis”, nas quais, segundo Judith Martins-Costa, “a iniciativa de ir buscar o pagamento cabe ao credor”. Já as “dívidas portables” são as que são pagas somente no domicílio do credor.

No caso do condomínio, cabe verificar se há previsão da forma de pagamento na convenção, regimento interno ou em alguma ata de assembléia condominial.

Esclarece o desembargador Carlos Alberto de Sá Duarte, do Tribunal de Justiça de São Paulo: “As despesas condominiais, em regra, englobam obrigações para com terceiros (prestadores de serviço), com termo certo de vencimento. Pois bem, se assim é, por certo que a quota-parte devida pelo condômino deve ser arrecadada com tempo suficiente para fazer frente àquelas obrigações a terceiros.  [...]  por certo que a dívida do condomínio relativa a tais despesas deve ser portável…” Reitera adiante:

“Em toda a convenção condominial que examinei existe a previsão da incidência dos encargos moratórios caso as despesas condominiais não sejam satisfeitas pelos condôminos na data prevista, [...] o que autorizaria conclusão sobre ser portável a dívida em questão.”

Após transcrever decisões de outros tribunais, o parecer do TeleCondo chega à seguinte conclusão:

“Como a taxa condominial se enquadra em dívida portável, ou seja, o condômino que deve ir pagar, o pagamento deve ser feito no local que o boleto indicar, ou então a convenção ou a ata assemblear.

‘E como o artigo 327 do Código Civil [...] possibilita que as partes determinem o local de pagamento, dependerá de cada condomínio estabelecer quem deve receber e onde deve ser efetuada a quitação. ‘Assim, se houver contratação de administradora e no contrato constar que o pagamento é somente por boleto (portanto, em banco) ou diretamente na própria administradora, os locais para pagamento são esses. [...] Se o condomínio não tem administradora e o pagamento da taxa é efetuado diretamente ao síndico, é este quem deve receber.

‘Portanto, o local de pagamento e quem deve receber a taxa condominial é o próprio condomínio que decide. O importante é respeitar o estabelecido e efetuar o pagamento corretamente, pois caso contrário poderá incorrer em mora e ainda onerar o condomínio.”

Condomínios apostam no uso de geradores de energia

Os brasileiros já presenciaram diversas falhas do sistema de distribuição de energia do país como interrupções, apagões e blecautes. A falta de energia é um grande problema não só para os estabelecimentos comerciais ou hospitais, mas também para os condomínios que ficam com itens importantes como os elevadores e os sistemas de segurança sem funcionar.

Segundo Heber Grace, gerente do departamento de Engenharia de Aplicação da Tecnogera Geradores, o brasileiro também passa por um momento de mudança em relação à utilização de geradores de energia em casa. “Não é difícil hoje vermos em uma situação de blecaute, um edifício com três ou quatro apartamentos funcionando com gerador, além do gerador do próprio condomínio que serve para a luz de emergência”, diz.

Grace explica que para instalar um gerador de energia num condomínio é preciso que toda a parte elétrica esteja finalizada e devidamente vistoriada. “Nos locais que esse procedimento não está definido, normalmente instalamos geradores a diesel”, destaca. De acordo com o especialista, a maioria dos condomínios opta por alugar os equipamentos por ser um processo mais rápido do que a compra.

O gerente acrescenta que na locação a agilidade tem que ser diferente daquela prestada pelo fabricante do equipamento, já que existem limites para restabelecer o equipamento ou até mesmo substituí-lo. “A instalação é fácil e não requer construção em alvenaria”, completa.

Os geradores de energia podem ser utilizados pelos condomínios tanto nos momentos de ausência de energia elétrica como também nos horários de picos, quando a energia fornecida pela concessionária é mais cara.

O especialista também explica qual o procedimento que o condomínio precisa realizar quando decide instalar um gerador de energia: “Em primeiro lugar é preciso agendar uma visita técnica para avaliar a potência e a tensão que o condomínio vai requerer. Além dos geradores, também oferecemos os demais equipamentos necessários para encontrar a melhor solução como bancos de carga, transformadores e cabos elétricos”, detalha.

Fonte: Condoworks

‘O síndico transformou a sauna em brinquedoteca, mas só após aprovou em assembleia. Pode?’

É necessário analisar a convenção do condomínio para dar uma resposta concreta sobre o poder do síndico de alterar ou não a destinação de uma parte da área de uso comum.

À priori, qualquer espaço da área comum de um condomínio só poderá ser aproveitado de forma diversa àquela convencionada com a autorização específica em assembleia e, em muitas vezes (dependendo do estipulado na convenção), com 100% de concordância dos condôminos.

Neste caso específico, o fato de o síndico solicitar a respectiva autorização para transformar o espaço comum destinado à sauna em “brinquedoteca” após já haver realizado a obra implica em verdadeira confissão de culpa, ou seja, na admissão de que agiu além dos limites estabelecidos pela convenção. Caso este seja o caso (o que, novamente, exige um estudo detalhado das normas do condomínio), o síndico poderá até mesmo ser responsabilizado judicialmente por perdas e danos.

O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil. Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia. Entre suas funções está a de representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos. É intrínseca a sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, conforme previsto no inciso V do artigo. 1.347, do Código Civil.

Fonte: Estadão

Suspensão de água e gás

A possibilidade de interrupção dos serviços de água e gás de condôminos inadimplentes foi o tema debatido, em reunião da Associação Paranaense dos Advogados do Mercado Imobiliário (Apami).

Questionou-se a conveniência de se divulgar mais o assunto – já que polêmico – em virtude das interpretações que poderia ter, ou das conseqüências que o corte indiscriminado de água e gás ensejaria se realizado sem o atendimento dos requisitos e formalidades que tal ação exige.

Sem entrar no mérito da questão, oferecemos ao leitor algumas decisões judiciais levadas à reunião pela advogada representante do Secovi-PR. Que cada um avalie por si e tome suas conclusões.

Começamos com decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: “Existindo previsão na convenção de condomínio no sentido de suspender o fornecimento de água ao condômino inadimplente, a adoção desta medida se mostra justa e legal em razão de não se onerar desnecessariamente toda a coletividade. [...] Se o interesse em litígio se refere a direitos de toda coletividade de condôminos ele deverá prevalecer em prol desta sobre o interesse do condômino particular, ainda mais inadimplente confesso.” (Ap. Civ. 1.01188.01.0011915/001)

Outro aresto, também do TJMG, reforça a idéia da obrigação de pagar água e esgoto. “É obrigação de todo condômino que utiliza o serviço de água e esgoto do prédio o pagamento do rateio da respectiva despesa, independentemente de isto estar previsto na convenção do condomínio.” (Ap. Cív. 0369520-7)

No Tribunal de Justiça do Paraná, apreciando ação de indenização por danos morais, o veredicto dos desembargadores foi taxativo: [...] corte do fornecimento de água por inadimplência do condômino por mais de três quotas. Validade da ata da assembléia geral que deliberou a medida punitiva a fim de preservar o interesse da maioria” [...] “fornecimento de água interrompido por culpa exclusiva da autora que não pagou as quotas de condomínio por vários anos”, logo “ausência de nexo de causalidade configurador de dano moral”. (Ap´. Cív. 169.574-1)

Em mandado de segurança, em que se discutia o fornecimento de água e energia elétrica, o Superior Tribunal de Justiça confirmou a possibilidade de “suspensão do fornecimento dos serviços por inadimplência do consumidor”, o que já é jurisprudência uniformizada do STJ. (Ac. 141972-9), que igualmente entende legítimo o ato de corte quando efetuado pelas companhias de água e saneamento dos estados.

Um último acórdão mostra o posicionamento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, com esta assertiva: “Restando inconteste o atraso do condômino no pagamento de suas obrigações condominiais, que já atinge um alto valor, viável se mostra o corte no fornecimento de gás, caso em que há como ele, condômino inadimplente, se prover do fornecimento de gás sem que com isso onere os demais contribuintes, que por largo tempo já arcaram com o pagamento do gás consumido pelo recorrente”. (AI 70018738732)

Note que os julgados transcritos estão fundamentados em justificativas legais ou circunstanciais, não havendo uma regra geral ou específica para dirimir tais controvérsias. Veja acima: “previsão na convenção de condomínio”, inadimplência “por mais de três quotas”, “ata da assembléia”, “culpa exclusiva da autora”, “alto valor” das taxas em atraso e assim por diante.

Saiba como reduzir o consumo e o valor da conta de água

água é essencial para a nossa sobrevivência, de acordo com a ONU, casa pessoa necessita de cerca de 110 litros de água por dia para anteder às necessidades de consumo e higiene. O que passar desse número é desperdício. No entanto, o consumo por cada brasileiro pode chegar a mais de 200 litros de água por dia. Algumas dicas de como contribuir para a conservação da água e se beneficiar com isso, inclusive economicamente.

Evite usar mangueira – Se for lavar a calçada ou garagem use uma vassoura em vez de uma mangueira. Se for lavar o carro utilize um balde e um pano. Uma mangueira aberta durante 30 minutos, com abertura de meia volta na torneira, consome de 206 a 560 litros de água. Ou seja, usar a mangueira no lugar da vassoura durante 15 minutos pode desperdiçar até 280 litros de água, que é mais do que o dobro do que uma pessoa precisa de água por dia.

Evite vazamentos – Um buraquinho de 2 milímetros (a espessura de um prego pequeno) na tubulação gera desperdício de 3.200 litros de água por dia, o que equivale a praticamente 1 mês da necessidade diária de água de uma pessoa.

Não deixe a água escorrer a toa – Só deixe a torneira aberta quando estiver enxaguando. Mantenha a fechada ao escovar os dentes, se ensaboar, esfregar a roupa ou lavar a louça. Lavando a louça com torneira meio aberta por 15 minutos, são utilizados 117 litros de água. Com economia, o consumo pode chegar a 20 litros de água.

Utilize equipamentos que economizam – Elas podem controlar o volume de água usado, o tempo de uso ou os dois ao mesmo tempo.

- Duasl Flush: Sistema de descarga com válvula que regula a quantidade de água liberada no vaso sanitário. No momento da descarga, pode-se optar pelo uso de três ou seus litros de água.

- Arejador: Acessório para torneiras e chuveiros cuja função é misturar ar à água, dando a sensação de maior volume. Torneiras com arejadores podem reduzir o consumo de água em até 75%.

- Restritor de vazão: Instalado em torneiras regula a quantidade de água expelida.

- Torneiras automáticas: Torneira com fechamento automático, que funcionam através de um sensor ou toque de um botão, que acionados, liberam água por alguns segundos e voltam a fechá-la.

Além dissso, existem tecnologias que permitem benefícios ambientais, além de economia para o imóvel. Conheça algumas:

- Telhado verde (ou teto vivo): É nome dado para jardins instalados no topo de prédios ou casas. Como qualquer jardim, colaboram com a biodiversidade, embelezam a paisagem e retêm a água da chuva, evitando enchentes. Mas não é só isso: a camada de terra e vegetação no telhado funciona como excelente isolante térmico, evitando assim que o calor penetre na construção.

- Pavimentos drenantes: Como o nome já diz, são coberturas permeáveis para o solo. Graças a sua permeabilidade, estes pavimentos permitem a drenagem da água da chuva, recarregando o lençol freático, e a irrigação ativa da vegetação local. Podem ser compostos por blocos, placas pré-moldadas e até pavimentos asfálticos especiais.

- Captação e reuso de água da chuva: Permitem ao mesmo tempo combater enchentes, diminuir a demanda por água encanada e, claro, gastar menos. Embora não sirva para beber, a água da chuva pode ser usada em 90% das nossas atividades.

- Reuso da água de chuveiros, lavatórios e tanques: Não é só a água da chuva que pode ser reutilizada. Para isso, pode-se instalar pequenas estações de tratamento na construção ou mesmo lançar mão de ações simples, como utilizar um balde para aproveitar a água do chuveiro ou aproveitar a água do tanque ou lavadora para lavar o quintal.

Fonte: Revista Imóveis

Ações contra inadimplência em condomínios caem 18,4% em setembro

As ações contra a inadimplência pelo pagamento de taxas de condomínio caíram 18,4% em setembro de 2012 em comparação com o mês de agosto na cidade de São Paulo. Setembro registrou 805 ações contra 987 no mês anterior.

Em relação ao ano passado, as ações contra inadimplência em condomínios também apontou queda na comparação mensal. Em setembro de 2011 foram registradas 1.004 ações, ou seja, um recuo de 19,8% comparando com o mesmo mês deste ano. Já no acumulado de 2012, considerando janeiro a setembro, a inadimplência registrou alta de 7,8% ante ao mesmo período de 2011, de 7.517 registros para 8.102.

O diretor do Grupo Hubert, Hubert Gebara que realizou a pesquisa juntamente com o Fórum, afirmou que o resultado de setembro, embora negativo, mantém a tendência recente de alta no resultado do acumulado do ano. “O quadro dos condomínios também acompanha o crescimento da inadimplência em outros setores da economia.”, disse ele.

Fonte: Yahoo

Dano moral ronda reforma

Quem pretende reformar apartamento em edifício em condomínio, ou renovar o próprio prédio, deve tomar todo o cuidado para evitar transtornos e aborrecimentos aos moradores. Além das despesas do reparo, poderá ter de arcar com indenização por dano moral.

No Rio Grande do Sul foi o que aconteceu, conforme de extrai de acórdão relatado pelo desembargador Odone Sanguiné, da Nova Câmara Cível do Tribunal de Justiça (n. 700016914574).

Relata o magistrado que dos depoimentos judiciais prestados pelas testemunhas, arroladas por ambas as partes, restou incontroverso que “as reformas no prédio não foram precedidas de prévia consulta aos moradores”, além disso, “incluíram a região externa e interna, atingindo, inclusive o interior de alguns apartamentos, durante aproximadamente dois anos”, também “o trabalho de reformas era realizado aos sábados, danos a veículos no estacionamento advieram, e os moradores ficaram privados da luz do dia durante o horário de expediente laboral, porque precisavam fechar janelas e portas”.

Relata, ainda, que os trabalhos não foram realizados “de conformidade com as cautelas e com as formulações consuetudinárias que governam a consumação de quaisquer serviços em imóvel inserido em condomínio”.

No entender do desembargador, o responsável teria praticado “ato ilícito, consistente em exercer um direito, isto é, de melhorar o seu patrimônio, excedendo os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes (art. 187 do CC), dado que ofendeu a intangibilidade pessoal” de morador do prédio.

O tribunal gaúcho não aceitou as ponderações contrárias, no sentido de que o fluxo de pessoas estranhas pelo condomínio em reforma é inerente a tal circunstância, nem de que os reparos foram efetuados por motivo de segurança e preservação do patrimônio, dado o anterior desprendimento de placas de revestimento sobre veículo estacionado próximo ao prédio.

O que está em discussão não é a necessidade dos consertos mas os incômodos por eles causados.

A câmara julgadora também desconsiderou o argumento de que o fato de a demandante trabalhar durante o dia “atesta a ausência de transtornos psíquicos com a situação”. No dizer do relator, “desnecessário presenciar o trabalho laboral da reforma no prédio em questão para experimentar indignação e sofrimentos com o desrespeito por parte do demandado”, que deveria ter administrado a recuperação do imóvel com cautelas maiores do que as que, por exemplo, tomaria numa residência isolada, já que a unidade está inserida num edifício residencial.

Votaram com o relator, condenando o réu ao pagamento de R$ 4 200,00 a título de indenização por danos morais, as desembargadoras Íris Helene Medeiros Nogueira e Marilene Bonzanini Bernardi.

O posicionamento do TJRS, órgão do judiciário sempre inovador, deve servir de alerta também para síndicos que promovem melhorias nas áreas comuns do edifício. Aprovar formalmente o investimento, comunicar a todos os condôminos, estabelecer regulamento de trabalho (hora para carga e descarga, barulho em nível elevado etc.), identificar e controlar o fluxo de operários são algumas das medidas necessárias para evitar que a benfeitoria se torne motivo de disputa judicial.

Locação de moradia de zelador pode trazer risco

Condomínio Lemos Cunha: aluguel aprovado após discussões

A locação das antigas moradias dos zeladores nem sempre é uma boa opção. Apesar de alguns exemplos positivos, especialistas afirmam que a renda extra pode acabar gerando dor de cabeça.

“Por se tratar de uma área comum, e não uma unidade residencial registrada, a locação não tem base jurídica. É um ponto de insegurança, pois, na hora do despejo, não se sabe qual norma deve ser seguida”, afirma o diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis(Abadi), Marcelo Borges.

Como se trata de uma decisão complicada, é necessária a aprovação de dois terços dos moradores para que a locação possa ser efetivada. Foi o que aconteceu no Condomínio Lemos Cunha, em IcaraíNiterói. A moradora Cecy Martins, de 80 anos, conta que, apesar do receio e das discussões na hora da votação, o aluguel, hoje, é comemorado.

A moradia, porém, não precisa ser utilizada somente para o aluguel. Segundo o diretor da Abadi, o melhor é usar o local para o condomínio, como uma despensa ou um escritório para aadministração, por exemplo.

Caso o novo uso requeira obras para modificar a estrutura, cuidado! É preciso ter a aprovação por unanimidade. Sem saber desta obrigatoriedade, um condomínio na Tijuca decidiu quebrar uma das paredes da moradia para aumentar a garagem. Como não foi aprovada por todos, a obra não autorizada acabou recebendo uma notificação da Secretaria municipal de Urbanismo, o que provocou muita polêmica.

Com o aumento de casos como este, o vereador Rubens Andrade (PSB) elaborou o projeto de lei 812/2011, que visa modificar a Lei 1.218, de 1988, para que a aprovação se dê apenas com a maioria dos votos. Contudo, como a proposta ainda não foi votada na Câmara, é melhor não correr riscos.

Fique por dentro:
Legislação – De acordo com a Lei 1.218, de 11 de abril de 1988, qualquer modificação nas áreas comuns de um condomínio devem ser aprovadas por unanimidade, podendo gerar multas em caso de descumprimento.

Projeto – O Projeto de Lei 812/2011, de autoria do vereador Rubens Andrade (PSB), pede a aprovação da modificação das moradias funcionais, baseada apenas na decisão da maioria doscondôminos. No entanto, a alteração só poderia acontecer caso o imóvel não estivesse ocupado por funcionários do prédio.

Possibilidades – A moradia do zelador pode ser utilizada como fonte de renda extra com a locação ou se transformar em escritórios, salas de arquivo e academias de ginástica.

Vantagens – O aluguel da unidade pode ajudar o condomínio a realizar obras de manutençãoou qualquer outra despesa extraordinária que o condomínio venha a ter, diminuindo a necessidade de cotas extras para o pagamento das mesmas.

Desvantagens – Os apartamentos funcionais são considerados áreas comuns do prédio. Por isso, não são unidades registradas no Cartório Geral de Imóveis, e sua locação não tem base jurídica na Lei do Inquilinato. Em caso de inadimplência, não há regras específicas para o despejo do inquilino, podendo o processo se arrastar por tempo indeterminado na Justiça. Além disso, esses apartamentos costumam ficar em áreas estratégicas do prédio (perto de garagens, da portaria e das entradas de serviço do edifício) e não são bem monitorados, já que eram ocupados por funcionários de confiança. Assim, a escolha do inquilino deve ser feita com muita cautela. Para não correr riscos, recomenda-se sempre a intermediação de uma imobiliária.

Perfil - As moradias destinadas a zeladores, na maioria das vezes, são uma quitinete ou apartamento de um quarto, ficam na parte dos fundos do prédio e não possuem vaga de garagem.

Valor – O valor da locação de unidades desse tipo pode custar até a metade do cobrado nos outros apartamentos do prédio. Quando a comparação é com unidades do mesmo perfil – no primeiro andar e nos fundos do edifício, e com apenas um quarto – a antiga casa dos zeladores chega a ser até 15% mais barata.

Especialistas - Especialistas do setor têm opiniões diferentes sobre o novo uso da moradia funcional. Para Marcelo Borges, da Abadi, a locação geraria “mais dor de cabeça do que renda”. Edison Parentes, diretor da imobiliária Renascença, ressalta a necessidade de aprovação por, pelo menos, dois terços do assembleia dos moradores para a locação da unidade. Carlos Samuel Freitas, diretor comercial da Primar Administradora, considera que esse tipo de aluguel geraria um efeito complicado, porque mexe com o direito privado.

Fonte: Revista Imóveis

Elevadores exigem uso e manutenção conscientes

O cuidado com os equipamentos do condomínio é uma das atribuições do síndico, inclusive, com os elevadores. O administrador deve manter a manutenção do equipamento em dia e convocar a empresa responsável por ela sempre que tiver conhecimento de alguma anormalidade.

De acordo com a assessora jurídica do Sindicato dos Condomínios e Habitação (Secovi), em Maringá, Élida Mondadori, cabe ao condomínio a responsabilidade de prevenir acidentes. “A maneira correta de realizar essas atividades, que incluem limpeza e manutenção do equipamento, deve ser orientada pelo fabricante”, ensina.

Revisão preventiva é mensal, com vistoria completa uma vez ao ano

O Código Civil também exige que os condomínios tenham seguro contra incêndio ou destruição, total ou parcial. Outra opção é contratar o seguro de responsabilidade civil, especificamente, par a cobrir o inesperado.

É recomendado ainda normatizar o uso do equipamentos na convenção do condomínio. Assim, estarão previstas situações corriqueiras como movimentação no dia de mudança ou da ocasião de transporte de equipamentos, que possam danificar o elevador.

No documento, vai estar estabelecido se as pessoas podem usar uma ou mais unidades na mudança, se o compartimento vai receber uma forração diferenciada, qual o tempo de uso e até quanto é considerado o peso máximo para a movimentação segura de cargas.

Comprometimento
É também de responsabilidade do condomínio alertar os moradores sobre dias e horários de limpeza e manutenção. Pesquisas das próprias empresas de elevadores, comprovaram que o dia da manutenção é quando mais ocorrem acidentes.

O maior risco é o de as portas se abrirem sem que o elevador esteja no andar. Para evitar esse perigo, vale informar de novo, afixar cartazes nas portas dos elevadores de todos os andares, colocar placas de sinalização, o que for preciso para proteger o usuário.

Se é uma tarefa do síndico garantir a conservação e a manutenção do elevador, cabe à prestadora de serviço realizar um trabalho bem feito. A legislação determina que a equipe técnica é responsável pelos danos provocados a terceiros em decorrência do funcionamento imperfeito ou por acidentes que resultem da instalação ou conservação inadequadas ou de ausência de condições de segurança dos elevadores.

Em contrapartida, se o acidente ocorre por má utilização dos elevadores por parte dos usuários, nem a empresa nem o condomínio são responsabilizados.

ORIENTAÇÕES E PREVENÇÃO

Fonte: O diário

Segurança obrigatória

Segundo o advogado Guilherme Gonçalves, despesa com seguro cabe por lei ao dono do imóvel, mas o locatário terá de arcar com os custos se assim constar no contrato de aluguel

Uma das polêmicas que envolvem os condomínios é o pagamento do seguro obrigatório. Despesa geralmente arcada pelos inquilinos, no caso de imóveis alugados, ela gera questionamentos sobre sua legalidade, quais são as formas de contratação e a quem cabe, de fato, pagá-la.

Quanto à obrigatoriedade do pagamento, o advogado e diretor administrativo da GR Condomínios, Guilherme Gonçalves, explica que ela consta no Código Civil. “O artigo 1.346 diz que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”

Dessa forma, o advogado diz que, considerando que mais de 90% dos condomínios ativos no Brasil são constituídos por edificações horizontais ou verticais de apartamentos, todos eles são obrigados por lei a contratar seguro. “Os condomínios de casas, apesar de não estarem contemplados de forma expressa no artigo 1.346, também são obrigados a realizar o seguro por força do artigo 1.348, inciso IX, que prescreve que compete ao síndico realizar o seguro da edificação.”

Para fazê-lo, Guilherme Gonçalves informa que o síndico deverá procurar um corretor de seguros, pessoa física ou jurídica, para solicitar cotação e contratação do prêmio. “Importante ressaltar que, necessariamente, o corretor de seguros deverá ser o intermediador no processo de contratação de seguro entre condomínio e companhia seguradora.”

O advogado diz que os corretores são facilmente encontrados na internet, por meio de indicações ou informações prestadas por administradoras de condomínio. “Uma dica: os corretores de seguro que realizam assessoria para seguros de automóveis também têm competência para realizar a assessoria para contratação de seguros de condomínios”, explica o advogado.

Quanto às modalidades, Guilherme Gonçalves informa que a Superintendência de Seguros Privados (Susep), órgão responsável pelo controle e fiscalização do mercado de seguros no Brasil, os divide em vida e previdência e ramos elementares. “O corretor de seguros habilitado nos ramos elementares pode prestar assessoria no que se refere a automóveis, condomínios, frotas, seguro residencial, empresarial, entre outros.”

CUSTO 

Com relação a quem deve pagar essa despesa, o advogado diz que, segundo o artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato (8.245/91), cabe ao locador (proprietário) efetuar o pagamento da despesa do seguro, mas há uma exceção: se no contrato de locação estiver expresso que o locatário se responsabilizará pelo pagamento. “Na prática, observamos que a grande maioria dos contratos celebrados entre proprietário e locatário imputa a este último a responsabilidade pelo pagamento do prêmio do seguro”, comenta Guilherme.

Caso não seja contratado, o condomínio fica sujeito a multa em até 120 dias após a liberação do Habite-se. “O artigo 112, incisos I e II, da Lei Complementar 126/2007 determina que às pessoas que deixarem de contratar os seguros legalmente obrigatórios, sem prejuízo de outras sanções legais, será aplicada multa de o dobro do valor do prêmio, quando ele for definido na legislação aplicável e nos demais casos, o que for maior entre 10% da importância segurável ou R$ 1 mil”, explica o advogado.

Fonte: Lugar Certo

Você sabe o que compõe o valor final do seu condomínio?

Gastos com funcionários, manutenção predial e contratos de serviços estão entre os itens mais dispendiosos. Um bom síndico controla os custos e a inadimplência. Ao condômino cabe fiscalizar

Todo início de mês, quem mora em condomínio tem uma despesa a mais para quitar. O valor, muitas vezes salgado, faz parte dos gastos mensais de quem opta por morar em apartamento ou em residenciais. Essa conta é taxa de condomínio, um valor pago pelos condôminos para arcar com o funcionamento e a manutenção da estrutura predial.

A taxa do condomínio é calculada a partir de uma projeção de despesas. Nessa projeção são avaliados todos os custos necessários para atender satisfatoriamente e garantir o conforto dos condôminos.

Só com os gastos na ponta do lápis será possível saber quanto cada proprietário ou locatário deverá contribuir, essa participação, no custeio das despesas, chama-se rateio. “Quem determina o valor do condomínio são os condôminos. Eles irão dizer o que querem. A partir disso, é feita uma projeção das despesas e, diante da projeção, cria-se o rateio, que é o valor que cada condômino irá pagar”, explica Raimundo Maia, vice-presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis do Ceará (Secovi/CE).

De acordo com o representante do Sindicato, vários fatores podem contribuir para elevar os custos do condomínio e, consequentemente, torná-lo mais caro. Um deles é o tamanho do prédio. Edifícios com poucos apartamentos ou com apenas uma unidade habitacional por andar tendem a ter uma taxa de condomínio mais elevada. Os motivos para isso são os altos custos de manutenção e o número reduzido de imóveis.Como são poucos condôminos, quando é feito o rateio, o condomínio acaba ficando caro.

Segundo Maia, “um condomínio com 45 apartamentos é ideal. É um número palpável e favorável para administrar, pois sai relativamente barato”, revela.

Outro custo, que encarece a contribuição condominial, é a terceirização da administração. Esses casos acontecem em condomínios onde não há proprietários ou locatários dispostos a assumir a função de síndico. Nessas situações, os moradores preferem a contratação de uma empresa especializada, que irá gerir as contas do condomínio.

A opção, de acordo com o Secovi, torna o condomínio entre 20% a 25% mais dispendioso. “Se os condôminos administram o condomínio, sai mais barato. O que é bom, hoje, é não terceirizar. Em compensação, a responsabilidade é maior”, explica Raimundo Maia. Conforme dados do Secovi, mais de 20% dos condomínios de Fortaleza contam com uma administração terceirizada.

Como

ENTENDA A NOTÍCIA

Várias despesas prediais influenciam no cálculo da taxa de condomínio. A folha de pagamento dos funcionários é o item mais oneroso. Para evitar constantes aumentos, os moradores devem buscar atividades que gerem novas fontes de receitas.

Saiba mais

O que diz a lei:

O Código Civil estabelece, como competência do síndico, a prestação anual das contas do condomínio. As receitas e despesas também podem ser exigidas pelos condôminos.

Para fiscalizar a atividade do síndico, o Código Civil previu que poderá haver um conselho fiscal, composto por três membros, que serão eleitos em assembleia, para ocupar o cargo de conselheiro durante dois anos. Ao conselho caberá a aprovação das contas apresentadas pelo síndico.

Fonte: O Povo

Porteiros terceirizados

O condomínio pode terceirizar os serviços de limpeza, conservação e vigilância, sem que tal iniciativa resulte em responsabilidade trabalhista solidária.

A conclusão decorre da leitura de acórdão do Tribunal Regional do Trabalho da 24ª. Região (Mato Grosso do Sul), em ação trabalhista movida por porteiro contra o edifício e a empresa prestadora do serviço.

A ementa do recurso ordinário (00956/2005-004-24-00-9), julgado pelo Tribunal Pleno, diz o seguinte: “Condomínio Residencial. Serviços de Portaria. Terceirização. Licitude. Os conceitos de atividade-fim e atividade meio, para efeito de se averiguar a legalidade ou não da terceirização, devem ser relativizados quando se trata de condomínio residencial, pois, aí, ante a inexistência de finalidade econômica, diluem-se os traços distintivos, podendo mesmo afirmar-se que todas as atividades (portaria, conservação, limpeza) constituem o fim do empreendimento, sem que por isso se possa reputar ilegal a terceirização desses serviços.”

Ao relatar o acórdão, o juiz Márcio Eurico Vitral Amaro esclarece que, na sentença de 1º grau, o condomínio fora condenado a responder subsidiariamente pela condenação, nos termos da Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho. O reclamante, em embargos de declaração, pede que o condomínio responda solidariamente pela condenação e que lhe sejam estendidos os benefícios das normas coletivas da categoria dos empregados em condomínios. O magistrado reiterou que a responsabilidade é subsidiária e não solidária do tomados dos serviços.

Argumenta o relator: “Ainda que se admita que os serviços de portaria sejam inerentes à atividade-fim dos condomínios residenciais, não há, no caso, ilegalidade no contrato de prestação de serviços celebrado pelos dois reclamados, de modo a afirmar-se que se está diante da hipótese de terceirização ilícita”, uma vez que o reclamante trabalhou no ‘estágio inicial’ da terceirização, “que representa atividades de apoio, sem transferência tecnológica ou de parceria comercial”, como destacou a sentença inicial.

Além disso – prossegue o julgador – “cabe ressaltar que os conceitos de atividade-meio e atividade-fim, para efeito de se averiguar a legalidade ou não da terceirização, têm aplicação restrita às empresas com finalidade lucrativa, o que não é o caso do condomínio residencial, o qual, a rigor, sequer constitui pessoa jurídica. E essa conclusão é lógica: qual seria a atividade-meio de um condomínio? Em vista dos seus objetivos sociais, quaisquer das atividades ali realizadas haveriam de se enquadrar na sua atividade-fim.”

Com relação ao pedido do reclamante de incluir-se na categoria de empregados em condomínios, a posição do TRT da 24ª. Região foi no sentido de negar a pretensão. Diz o relator: “O enquadramento sindical decorre, como se sabe, da atividade preponderante da empresa. No caso, a atividade preponderante da empregadora efetiva do reclamante é a conservação e limpeza [...]. Assim, adoto o entendimento da origem de que, não se tratando de terceirização ilícita, o enquadramento deve ser fixado, no caso, com vistas às atividades da primeira reclamada, sua empregadora efetiva.”

Ao negar provimento ao recurso do reclamante, o tribunal sul-matogrossense não excluiu a responsabilidade subsidiária do condomínio. Portanto, senhores síndicos, fiquem atentos à idoneidade das empresas que contratam para prestar tais serviços.

Novela no condomínio: quem paga por infiltrações?

Controvérsia sobre quem arcará com os custos é só uma das implicações de vazamentos em condomínios.

Vazamento ou infiltração é motivo de muita dor de cabeça, para o condomínio e os seus moradores. O caso pode até virar uma novela – já que, dependendo do local do vazamento, há muitas controvérsias sobre quem será o responsável pelo problema, arcando com os custos para resolvê-lo.

“Os vazamentos e infiltrações danificam a estrutura da edificação, aumentam os custos com o abastecimento de água e se não for sanado no início pode trazer grandes prejuízos”, alerta Bárbara Silva Freitas, responsável pela área financeira e administrativa da Primar Administradora de Bens.

Umidade na parede, manchas escuras no teto do banheiro, pintura descascada e mofo são alguns indícios de que algo não vai bem com o encanamento e as tubulações. Assim que estes sinais forem detectados, é necessário procurar um profissional capacitado a identificar a origem do vazamento, e eliminá-lo.

“Quando o vazamento acomete apenas a unidade do morador, ele deve responsabilizar-se pelos custos e pela solução do problema. É recomendado agir rápido, para que outras unidades não sejam atingidas, implicando em maiores prejuízos”, observa Bárbara Freitas.

Basicamente, há três motivos para o surgimento de infiltrações: vazamentos; falhas na impermeabilização da laje; e o lençol freático – caso que provoca a infiltração no poço do elevador. As empresas especializadas possuem equipamentos que acusam o ruído (imperceptível a audição) provocado pelo vazamento, e mostram o local exato da infiltração.

“Se o ponto estiver em alguma área comum, como na caixa d’água, paredes externas, áreas de lazer, salão de festas e outros, o condomínio é obrigado a assumir a responsabilidade com o reparo dos danos”, ressalta Bárbara Freitas.

Ela recomenda que, ao perceber no apartamento alguma infiltração originada em área comum, o morador deve relatar imediatamente ao síndico, o qual, por sua vez, precisa tomar as medidas cabíveis para resolver a questão.

A executiva ressalta que quando o problema originar na unidade do vizinho, ele será o responsável pelos custos. No caso de imóvel alugado, o proprietário deve arcar com as despesas quando a infiltração ocorrer devido ao desgaste natural da estrutura. Porém, se o inquilino fizer alguma reforma e acabar perfurando o encanamento, então ele terá que pagar o conserto.

“É bom lembrar que quando é necessário realizar obras de urgência não é preciso a aprovação em assembleia. Se um morador providenciar o reparo que é de encargo do condomínio, ele deve continuar pagando as taxas normalmente, e a questão resolvida durante as reuniões condominiais. No caso de o condomínio arcar com os danos causados em outras unidades, devido a uma infiltração, o morador que pagar esse tipo de custo poderá cobrar o reembolso posteriormente”, finaliza a executiva da Primar Administradora de Bens, Bárbara Freitas.

 

Fonte: Exame