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Carta só sai após a quitação

Por Luiz Fernando de Queiroz*


Correta a decisão que condicionou a expedição de Carta de Arrematação ao pagamento da importância devida a título de despesas condominiais.

O agravo de instrumento n. 195.152.160 foi relatado pelo juiz Leronello Pedro Paludo, participando do julgamento os juízes Vicente Barrôco de Vasconcellos e Geraldo Cesar Fregapani.

Diz o ilustre relator:

“Em se tratando de cotas condominiais, a dívida acompanha o bem, por se tratar de obrigação de natureza propter rem, determinando o artigo 4o § único, da Lei n. 4.591/64, que ‘A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.‘

Assim, na arrematação, realizada por 3o, credor hipotecário, cabe-lhe o ônus do pagamento da dívida, em se tratando de cotas condominiais, espécie peculiar de ônus real, obrigação que acompanha o imóvel.”

Em favor de seu posicionamento, o magistrado cita dois outros arestos do tribunal gaúcho. São eles:

“A arrematação realizada pelo credor hipotecário não o exime do pagamento da dívida executada, muito embora a alegação de preferência na satisfação de seu crédito eis que se trata de cotas condominiais, obrigação propter rem e que acompanha o imóvel” (n. 195.020.391, rel. Jasson Ayres Torres).

O acerto desta e de outras decisões favoráveis ao condomínio mostra que nossos magistrados reconhecem a natureza especial do rateio das despesas condominiais e os problemas que a falta de pagamento causa à comunidade edilícia. Como já o frisamos em outras oportunidades, o condomínio não é um empreendimento com fins lucrativos ou com um produto que possa ser comercializado. É uma forma de divisão e compartilhamento da propriedade, visando oferecer segurança e conforto a seus ocupantes. Toda sua receita advém das contribuições pessoais de cada condômino. Se um deles deixa de pagar sua quota, as despesas têm que ser rateadas entre os demais. As conseqüências do inadimplemento são imediatas e sensíveis.

Ao beneficiar-se do direito de preferência para arrematar apartamento levado à praça por falta de pagamento de débitos condominiais, o credor hipotecário assume a obrigação de pagar as taxas de condomínio devidas pelo expropriado. O juiz de primeiro grau entendeu que esse pagamento deveria ser feito de imediato, antes de lavrada a carta de arrematação, o que motivou o agravo acima noticiado, com a sentença final favorável ao condomínio.

Que o posicionamento do juiz e do tribunal gaúchos, condicionando a expedição da carta de arrematação ao pagamento da importância devida a título de despesas condominiais, sirva de exemplo para o resto do país.




*Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

Telefone: (41) 3224-2709 • Fax: (41) 3224-1156 • lfq@grupojuridico.com.br

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