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7 dicas para você conseguir um bom desconto no imóvel

Seja para alugar ou para comprar, é possível barganhar e fechar o negócio que cabe no seu orçamento

A situação econômica do Brasil pode ser fator determinante nos valores praticados no mercado imobiliário. Isso porque a lei da oferta e da procura influencia diretamente nos preços dos imóveis. Com o mercado aquecido, a tendência é de encarecer, enquanto em um momento de estagnação, o natural é que apartamentos e casas fiquem mais acessíveis. Este último caso abre, inclusive, uma maior possibilidade de barganha, a depender da forma de pagamento. Porém, é sempre possível conseguir um bom desconto na hora de comprar ou até mesmo de alugar um imóvel. Fique por dentro do que você deve saber na hora de pechinchar, o que pode ser importante no momento da negociação e esteja preparado para deixar a vergonha de lado e ter o poder de de barganha a seu favor.

Os efeitos da crise foram bastante sentidos na construção civil e no mercado imobiliário. Com a alta do desemprego e poder de compra menor, a demanda caiu e, com os estoques em alta, a negociação passou a beneficiar o cliente. Na hora de alugar, os proprietários passaram a aceitar um desconto maior. “É melhor concordar em baixar o valor do que deixar o imóvel vazio, pagando o IPTU e o condomínio. O que pouca gente sabe é que a maioria dos imóveis disponíveis para locação não é de um grande conglomerado, é de uma pessoa que economizou para ter um segundo imóvel. É um público frágil economicamente, então a negociação é sempre possível”, explica José Augusto Viana, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).

Na hora de comprar, a situação não é diferente e, quanto maior o estoque disponível no mercado, mais fácil de barganhar. Principalmente se o cliente for pagar à vista ou dar uma entrada grande. “A oferta de crédito está em alta neste ano, mas, mesmo assim, quem não depende do financiamento habitacional sai na frente. O que aceitar o financiamento vai demorar um pouco mais para receber e quem está com o dinheiro vai pagar logo”, conta Laudimiro Cavalcanti, diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro (Creci-RJ) e conselheiro federal.

Além da forma de pagamento, outros fatores também podem influenciar na hora de conseguir um desconto. Pesquisar sobre o imóvel e ter um parâmetro é fundamental. Ou seja, busque informações sobre a localização, tipo de imóvel e tamanho. “Hoje a internet ajuda muito. É possível ver as opções nos portais e sites de imobiliárias, todas as informações estão lá, de metragem a preço. As fotos também ajudam a ver a situação do imóvel, do acabamento. Também é possível pesquisar sobre a localização, se tem escola, transporte por perto. Assim, faz uma triagem antes e a visita fica para um segundo momento, depois de uma seleção do que interessa. Assim você pode estudar melhor as propostas, já tendo informações e parâmetros”, detalha Laudimiro. A pesquisa deve contemplar imóveis dentro do perfil que o cliente busca, para que crie mecanismos de comparação para fazer uma boa proposta.

Inclusive, fazer uma contraproposta também é importante, porém é fundamental ser flexível e saber até onde negociar. Portanto, procure saber qual a necessidade do proprietário em alugar ou vender, se o imóvel está fechado faz muito tempo, isso pode aumentar a capacidade de barganha. Porém, é preciso entender que para alguns tipos de imóveis, a demanda é grande e, caso tenha agradado e o valor couber no orçamento, a demora pode fazer com outra pessoa passe na frente da negociação.

A ajuda de um profissional pode, inclusive, facilitar a intermediação da negociação. Além disso, ele pode ter conhecimento para que o fechamento do negócio, que envolve muitos detalhes e também uma grande documentação, sem problemas futuros. “Muita gente não sabe como funciona o processo. O corretor não precisa ser advogado, ma ele tem que ter conhecimento de direito imobiliário. O comprador muitas vezes se empolga e quer fechar negócio e, quando vai ver, o imóvel está hipotecado ou aparece uma cláusula que ele não pode ser vendido. Tem que prestar atenção em tudo”, explica Laudimiro Cavalcanti.

E, no final das contas, mesmo que aquele seja o imóvel dos sonhos, não se deixe levar pela emoção. É fundamental fazer uma vistoria nele para analisar se o imóvel ou condomínio tem algum problema e, caso necessite de algum reparo, o cliente não precise desembolsar um valor que não estava dentro do orçamento. Verifique a parte elétrica e hidráulica. “Além disso, veja a posição e o andar. Às vezes, o valor dos apartamentos em um mesmo prédio varia de acordo com o andar e a posição. Quanto mais alto, mais valorizado. E também se é nascente poderá ser mais caro”, acrescenta José Augusto Viana Neto.

Confira algumas dicas para você conseguir um bom desconto no imóvel:

1- Conheça o mercado

Fique informado sobre a situação econômica do Brasil porque o conhecimento pode ajudar na hora de pedir um desconto. Em tempos de instabilidade, os estoques ficam mais altos e as pessoas e construtoras estão mais dispostos a negociar;

2- Forma de pagamento

Na hora de comprar, se o cliente tiver poder para pagar à vista ou tem economia para dar uma grande entrada no imóvel, ele pode conseguir um desconto maior, já que o pagamento será feito mais rapidamente do que em um financiamento;

3- Pesquise para ter parâmetro

Acesse sites e faça a pesquisa prévia. Faça a busca entre imóveis semelhantes e na mesma região que pretende morar para ter parâmetro para negociar o que você deseja.

4- Seleção prévia

Hoje em dia não precisa mais perder tempo visitando todos os imóveis disponíveis. Com a pesquisa na internet, é possível verificar como é o imóvel, o estado, acabamento, se tem armário, localização e se atende a todas as necessidades. Vá visitar apenas os que se encaixarem no que o cliente busca e analise as propostas deles;

5- Seja flexível para negociar

É importante fazer uma contraproposta, mas saiba até onde a negociação pode ir. Se o imóvel for o dos seus sonhos, caiba no seu orçamento e do tipo que a demanda é alta, pela boa condição e localização,não demore muito para fechar negócio. Afinal de contas, você pode perdê-lo para outra pessoa.

6 – Ajuda de profissional

São muitos os detalhes em um processo para comprar ou alugar um imóvel. Tem a negociação, tem o conhecimento do mercado e também questões burocráticas, como a parte de documentação e se o imóvel está em perfeitas condições. Um corretor vai estar preparado para ajudar;

7 – Vistoria é importante

Mesmo que aparentemente você tenha encontrado o imóvel dos sonhos, não deixe de fazer uma vistoria. Analise a parte hidráulica e elétrica para não ter prejuízo depois. E também verifique a posição dele e o andar, o valor de apartamentos pode variar em um mesmo prédio.

Fonte: ZAP em Casa

 

Características de um síndico top

Especialistas do mercado explicam o que faz um síndico diferenciado

Especialistas do mercado explicam o que faz um síndico diferenciado

Nessa semana comemoramos o dia do síndico, na maior parte do país.  Um dia é muito pouco para homenagear o trabalho incrível de gerir os condomínios de norte a sul do país.

E para você ficar cada vez melhor no cargo de síndico, o SíndicoNet foi atrás dos maiores especialistas do mercado para perguntar: quais são as três características que fazem um síndico ser top?

É difícil escolher apenas três características que sejam tão preponderantes. Mas muitos dos especialistas citaram a organização, comunicação e transparência como grandes diferenciais.

Confira as respostas abaixo e siga apostando em ser um síndico cada vez melhor para o seu condomínio!

Para mim, é importante que o síndico tenha cérebro, coração e estômago. Cérebro porque o trabalho do síndico deve ser cuidadoso como o de um estrategista, e para isso ele precisa dominar os processos da sindicatura. Coração para sempre que possível apostar na cordialidade, na empatia e conseguir se colocar no lugar do outro, seja um morador ou um funcionário. E estômagoporque as pessoas estão cada vez mais imediatistas, agressivas e com comportamentos difíceis de lidar. Precisa de estômago para lidar com a minoria que faz barulho

Marcio Rachkorsky, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet

Para um síndico ser diferenciado, é fundamental que tenha espírito comunitário, uma vez que ele está ali para trabalhar em prol daquela comunidade e não para representar seus próprios interesses. Deve ter princípios, para tomar decisões de forma mais honesta possível. E também deve contar com conhecimento de gestão, pelo menos para saber escolher quem deve auxiliá-lo a tomar decisões mais técnicas, que fujam do seu conhecimento”

José Roberto Graiche, diretor da Graiche administradora

Para o síndico ser top há necessidade dele conjugar conhecimento técnico básico no campo jurídico, contábil e de manutenção predial. Deve ter equilíbrio emocional, que se reflete na maturidade com que recebe críticas, sugestões e até mesmo oposição, mas principalmente no trato humano com os condôminos e funcionários do condomínio. Pro atividade para trazer novidades, tecnologia que resultam em um maior bem estar para os condôminos.

Zulmar Koerich, advogado especialista em condomínios e especialista do SíndicoNet

Como em qualquer outra área, na minha opinião, a principal habilidade do síndico deve ser o relacionamento com as pessoas. Um bom relacionamento, a atuação como um facilitador para a comunidade faz total diferença para o prédio. É  a diferença entre um prédio bom, com gestão participativa e colaborativa e um ambiente ruim e competitivo

Depois da facilidade do relacionamento com as pessoas, temos as questões mais voltadas a organização e disciplina para desenvolver e fazer cumprir um bom plano diretor para o condomínio. A capacidade de realização é fundamental

Angelica Arbex, da administradora Lello

Um síndico para ser diferenciado deve estar atento às novidades, não apenas tecnológicas, mas também de pensamento. Dessa forma, estará sempre atualizado com a sua gestão condominial. Deve ser bem humorado, para que consiga ter empatia e não levar tudo a ferro e fogo – ter uma leveza é fundamental para uma boa gestão. E finalmente, deve ser organizado. Um síndico que, ao ser perguntado sobre um dado responde ‘está tudo na minha cabeça’, é preocupante. O síndico top sabe o que precisa ser feito e quando e não aposta em deixar tudo isso dentro da cabeçá.

Jaques Bushatsy, advogado especialista em condomínios, e colunista do SíndicoNet

“Para mim, um síndico top de verdade conta com postura ética, integridade e espírito conciliador.Acredito que seja impossível qualquer gestor, com qualquer conhecimento que tenha e habilidades que tenha adquirido, consiga ser um bom síndico sem essas três características”

Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora do curso de administração condominial da EPD (Escola Paulista de Direito)

Empatia

Espírito conciliador, disponibilidade de tempo e descentralizador. Essas características, para mim, são os diferenciais em um síndico top. Espírito conciliador porque o síndico deve ser, antes de tudo, um pacificador social; deve ter disponibilidade de tempo, já que a atividade pede, muitas vezes, a presença física e não apenas a resposta por e-mail ou por outras vias. Ser um síndico descentralizador é fundamental pois além de conseguir dividir melhor as tarefas, ele viabiliza uma gestão mais participativa e democrática para o condomínio – sem, é claro, esquecer das suas próprias responsabilidades

Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet

Bom senso, saber ouvir, capacidade de comando e autoridade são alguns dos atributos imprescindíveis ao síndico que se dispõe a administrar um condomínio. Indispensável a participação de administradora moderna para auxiliá-lo nas inúmeras tarefas do seu dia a dia”

Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP

Para ser um síndico top é fundamental contar com organização e conhecimento, já que a sindicatura traz uma infinidade de obrigações e prazos, que devem ser cumpridos sempre. Precisa contar também com conhecimentos específicos para o cargo. Um pouco de direito, administração, psicologia, etc. E também de um bom relacionamento interpessoal, já que se relacionar bem ajuda a resolver e a evitar diversos conflitos.. Sem saber se relacionar, inclusive, as outras qualidades podem não ter tanta serventia

Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios, colunista e especialista do SíndicoNet

comunidade

Um síndico top é um síndico atualizado com as novas práticas no mercado, alguém que está buscando novos cursos e as últimas informações. Também é fundamental ter um perfil de gestor, principalmente para conseguir se ater ao planejamento financeiro do condomínio. E não menos importante, deve ter um perfil de mediador, porque hoje em dia é preponderante que o síndico consiga gerir bem as pessoas

Fulvio Staggi, síndico profissional

Os síndicos, atualmente, não podem ser vistos apenas como representantes dos condôminos e responsáveis pela arrecadação e pagamento das obrigações. Esse profissional passou a se qualificar para atender à demanda do mercado e à complexidade dos condomínios atuais. Nesse processo, destacamos a necessidade de conhecimento jurídico para tratar das questões cotidianas as quais ele é submetido, em especial na solução dos conflitos e na inadimplência.

O síndico também precisa ser um bom gestor patrimonial para administrar bens e recursos de terceiros, gerindo com competência o orçamento anual. Paralelo a essas qualidades técnicas, ele tem de ser um bom político para lidar com os condôminos e tornar o ambiente o melhor possível para o convívio em comunidade.

Atualmente, podemos afirmar que muitos condomínios possuem um orçamento maior que o de muitas cidades, exigindo que o síndico seja identificado como um prefeito.

Leonardo Mota, vice-presidente das Administradoras de Condomínios da CMI/Secovi-MG

Para um síndico top é importante que suas ações sejam norteadas por pesquisas, de forma que ele consiga saber quais são os interesses e vontades da maioria da comunidade. Um bom planejamento também é fundamental, para evitar que aquela minoria ruidosa seja a mais ouvida.

Além disso, ele deve se cercar de profissionais especializados para se obter os melhores resultados na gestão. Outro ponto necessário é que o síndico tenha comprometimento para colocar em prática os dois itens anteriores. Não adianta ter informação e contar com uma equipe competente se não fizer as coisas acontecerem, se não se ater aos prazos, por exemplo.

Marcelo Duarte, diretor da administradora Sigecon e colunista do SíndicoNet

 Acredito que preparo, planejamento e práticas éticas são os pilares que permeiam um grande síndico. Isso porque sem preparo e planejamento, a gestão condominial fica sem foco, e o condomínio pode ser levado a destinos incertos e inesperados, o que não é o ideal. As práticas éticas permitem que essas decisões sejam tomadas com transparência, em prol do bem comum.Também acho que a frase de T. Lewitt expressa bem como a função de síndico deve ser exercida com “precisão de cientista e paixão de artista’.

Gabriel Karpat, diretor da administrora GK e colunista do SíndicoNet

Um síndico top precisa contar com inteligência emocional, organização e paciência. Se não tiver essas três características bem desenvolvidas, dificilmente sua  gestão e seu dia-a-dia no condomínio serão positivos.

Como vai conseguir manter AVCB em dia, cuidar dos conflitos dos condôminos e zelar pelo bem estar de todos? Impossível

Gabriel Tyler, advogado criminal e colunista do SíndicoNet

Ter dinamismo é precioso para um síndico. As coisas em um condomínio estão sempre acontecendo: é um cano que estoura e ele precisa resolver, uma briga para mediar, problemas com funcionários. O síndico deve saber usar um pouco seu espaço para resolver de maneira a ágil e certeira esse tipo de problema. Para cuidar bem dessas situações deve ter equilíbro. Coerência também é fundamental. Assim, evita-se tomar decisões que beneficiem injustamente uma parte ou outra.

Fernando Zito, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet

organização

Um síndico que conta com equilíbrio e flexibilidade para lidar com as diversas situações impostas pela sindicatura com certeza já é diferenciado. Ele vai precisar usar muito essas habilidades para lidar com opiniões muito diferentes da dele e entre si durante a sua gestão. A comunicação também é um grande plus. Saber explicar e divulgar suas ações à frente do condomínio colabora com o clima do local. Ter um perfil agregador, de alguém que consiga unir grupos em pessoas em prol do condomínio é também um ótimo indício.

Fernando Fornícola, diretor da administradora Habitacional

Se o síndico souber ouvir seus funcionários e condôminos, ele consegue obter boas histórias e tem condições de agir rapidamente e no caminho certo – o que também é fundamental. Com jogo de cintura, é possível, dentro das leis, convenção, RI e decisões assembleares, facilitar a vida de todos, do funcionário ao morador. Por fim, ser organizado, e trabalhar bem em equipe e ser comunicativo permite que ele saiba qual caminho e decisões tomar

Nilton Savieto, síndico profissional

Na minha opinião, um síndico que seja reliente faz toda a diferença para o condomínio. É aquele gestor preparado para absorver a ‘pancada’ e não revidar, entende a situação com sabedoria, não responde na mesma moeda. Ele também deve ser imparcial no sentido de não favorecer os amigos, por exemplo. Deve tratar todos da mesma maneira. E também deve ser uma pessoa comprometida. O síndico é o CEO do condomínio. Deve entender que, muitas vezes, vai precisar tomar decisões fora do horário de trabalho.

Odirley Rocha, diretor comercial da Kiper

  • Comunicação, por se tratar de algo vital para nosso dia a dia e principalmente para grandes comunidade, é fundamental. Sem comunicação não existe sucesso em uma gestão.
  • Sociabilidade por trabalhar com pessoas de diferentes culturas, racas, poder aquisitivo, mulheres, homens, idosos, crianças, cachorros vizinhos precisa saber lidar com cada um deles.
  • Liderança - por ser o responsável para tomadas de decisões, organizar as equipes de trabalhos e conduzir reuniões e negociações com pessoas e empresas.

Roberto Piernikarz, diretor da administradora BBZ

Para ser um síndico top, primeiro ele precisa ter uma boa programação do que deve ser feito na sua gestão, e trabalhar em prol disso. Assim, fica mais fácil medir o que foi feito dentro do esperado. O síndico deve ser também capaz de liderar, sempre com transparência. E, para completar: deve ser capaz de tomar decisões de cabeça fria. Muitas vezes tomar uma decisão no calor do momento não é uma boa para o síndico. E é importante dizer: esses síndicos existem!

Abdon Gabriel de Souza, diretor da administradora Prop Starter

Para prosperar na gestão, é imprescindível que o síndico tenha boas habilidades de gestão. Ele deve ter um conhecimento razoável do assunto para poder tocar a vida condominial de todos. Outro ponto fundamental é o conhecimento da lei, assim ele consegue agir bem. Vale a pena ter esse conhecimento. E por último, deve ter um perfil conciliador. O síndico deve ser paciente e saber lidar com opiniões diversas. Sem isso, sua gestão está fadada ao fracasso

Maria Estela Capeletti, advogada especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet

O síndico hoje não consegue mais gerir o condomínio ‘pelo macro’. O bom gestor deve se cercar de uma ótima equipe, do zelador à administradora, passando também pelo escritório de advocacia e equipes de manutenção. Também é importante ter conhecimento técnico,  pelo menos para saber cobrar os seus parceiros sobre o que deve ser feito. Por fim, deve estar sempre atualizado.

Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH e colunista do SíndicoNet

Fonte: SíndicoNet

Como tornar a multa um instrumento eficiente?

A aplicação da multa por descumprimento das regras do condomínio está prevista no Código Civil

Como tornar a multa um instrumento eficiente?

Previstas nos Arts. 1336 e 1337 do Código Civil, as multas são instrumentos legais utilizados para penalizar o desrespeito às regras em condomínios. Entenda o processo para aplicação, os requisitos legais, os valores e a forma de aplicação das multas condominiais.

A aplicação da multa deve estar prevista em convenção ou regimento interno para ter validade?
A aplicação da multa por descumprimento das regras do condomínio está prevista no Código Civil, deve constar na convenção e pode ser inserida ainda no regimento interno. O Código Civil dá o direito de o condomínio multar, a convenção aceita e institui a regularização. Os valores e a forma de cobrança são decididos em assembleia, por dois terços dos condôminos, e o resultado vai para o regimento interno.

Quando o síndico pode aplicar a multa?
A motivação para a aplicação da multa varia em cada condomínio, mas está sempre relacionada ao desrespeito às regras. A multa deve ser disciplinada pela convenção e/ou regimento, nos quais o síndico deve se basear para aplicar a penalidade. É comum que haja uma gradação que segue: advertência verbal, depois escrita e somente depois a aplicação da multa. Algumas convenções suprimem algumas das etapas. Por exemplo, determinam advertência verbal e multa ou ainda advertência escrita e então a punição financeira. Portanto, tanto o síndico como os condôminos devem utilizar a convenção ou regimento para regularem essa questão em especial.

É necessário comprovar a infração?
É importante que o síndico tenha provas materiais da infração, tais como: fotos, áudios, vídeos, relatos por escrito no livro de registro, testemunhas, dentre outras.
As imagens e áudios captados devem ser utilizados de forma não invasiva e endereçadas justamente com a advertência ou multa somente ao seu destinatário e não divulgadas aos demais condôminos. A finalidade única deve ser a de constituir prova e não ser um sinal da presença da administração na vida dos condôminos ou forma de punição através de exibição pública.

O que são advertências? É necessário mandar uma advertência formal antes da multa?
Advertências são instrumentos de manutenção da ordem nos condomínios e tem por finalidade a admoestação do condômino que venha a praticar qualquer ação contrária à convenção e regimento interno, bem como à lei, à moral e aos bons costumes, antes da aplicação da multa.

Para a boa convivência da coletividade de moradores é recomendado, antes de aplicar uma multa, ter um diálogo amigável com os condôminos que infringem as regras internas do condomínio e a advertência pode operar-se de forma verbal – tratando-se de infração leve –, com o alerta de que a repetição da mesma conduta poderá originar a aplicação de multa. Deve-se consultar e respeitar o regimento interno e/ou a convenção condominial, ou seja, se houver disposição expressa de advertir por escrito, por exemplo, antes de aplicar a multa, o síndico deve seguir essa determinação, objetivando tratamento idêntico para todos os condôminos.

Quando a advertência não funciona, como o síndico deve proceder?
Na hipótese da conversa não ser suficiente e, a partir da constatação de que deve ser aplicada determinada multa, faz-se necessário o envio de uma notificação. A notificação é um comunicado oficial de que o condômino foi multado por descumprir uma regra do regimento interno ou da convenção. As notificações devem ser enviadas por escrito e devem contar com a confirmação de recebimento do morador infrator.

E se o infrator se negar a assinar ou receber a notificação, o que fazer?
Se o condômino se recusar a receber ou assinar a notificação acaba fazendo o processo se arrastar e termina por desmoralizar e inibir a multa, fracassando a punição. Nesses casos o síndico poderá fazer a entrega na presença de duas testemunhas, do subsíndico, de membro do conselho fiscal ou de funcionário do condomínio.

Deve ser concedido ao morador o direito de defesa? De que forma?
O envio da notificação é importante porque no documento deverão ser lançadas com objetividade e clareza a data e os fatos que fundamentam a advertência, bem como as regras que foram infringidas e a multa a ser cobrada na taxa do mês seguinte. Essa ação possibilita que condômino ou morador possa defender-se, através de recurso que será levado à apreciação da assembleia geral extraordinária, se assim estiver previsto na convenção.

Qual o valor das multas, como se chega a um valor?
Os valores das multas devem ser definidos em assembleia e explicitados na convenção ou regulamento interno e ao síndico cabe apenas o papel de executar. O valor máximo da multa deve seguir as determinações do Artigo 1336 do Código Civil: multas regimentais e convencionais não podem ser superiores a cinco vezes o valor atribuído à taxa condominial, conforme a gravidade das faltas, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

O Código Civil também determina a multa para casos qualificados como comportamento antissocial. O parágrafo único do artigo 1337 prevê que o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

A aplicação de multa sem discernimento pode gerar dano moral ao condomínio? Quais os cuidados que os síndicos devem ter?
É importante que o síndico tenha certeza ao advertir ou multar o morador infrator. Provas materiais como fotos, imagens do CFTV, áudios, e relatos por escrito no livro de ocorrências ajudam a garantir a segurança do síndico e do condomínio, pois a aplicação de multa sem discernimento pode gerar dano moral ao condomínio. Tudo dependerá do grau de publicidade dado ao assunto, de injustiça causada e do eventual constrangimento. Por isso, recomenda-se que o síndico tenha alguma evidência concreta da infração para confirmar a aplicação da multa, comprovar a infração e também, inclusive, para possibilitar a defesa do infrator.

No caso de multas aplicadas em razão de atos praticados por filhos e dependentes de condôminos, de quem é a responsabilidade?
Tratando-se de atos praticados por descendentes ou pessoas que mantenham qualquer relação de guarda e dependência para com o proprietário da unidade, assim como empregados deste ou no exercício da função deve-se obedecer ao estatuto no art. 932 do Código Civil, restando a responsabilidade para o proprietário da unidade.

Advogados Zulmar Koerich Jr, Rogério Manoel Pedro e Diogo Kamers.

Fonte: http://condominiosc.com.br/

Cristaleira: como integrar na decoração da sala de jantar

As cristaleiras foram inventadas para servir de armário para guardar peças de cristal. Agora, estão de volta em propostas contemporâneas.

Descubra como integrar modelos diferentes de cristaleira à decoração de uma sala de jantar

Se há um móvel que vem ganhando destaque nas propostas decorativas este é a cristaleira. Ele surgiu na Inglaterra do século XVII, durante o reinado de Maria II.

Mas logo ficou popular em toda a Europa e em países, como os Estados Unidos e Canadá, sendo um símbolo de sofisticação.

Agora está presente nos lares de pessoas do mundo todo, principalmente em ambientes como cozinha e sala de jantar.

(Foto: Tria Arquitetura e Paula Ines Sizinando)

No Brasil, as cristaleiras apareceram com a vinda da corte portuguesa. Naquele tempo, esse móvel era utilizado na decoração juntamente de outras peças, para enfatizar a riqueza e o poder das famílias mais nobres.

Só que, com o passar dos anos, peças assim se tornaram mais acessíveis, aparecendo também nos lares de pessoas de outras classes econômicas.

Vai dizer que você nunca viu na casa de sua avó ou tia avó uma cristaleira? Saiba que esses móveis antigos de ultrapassados não têm absolutamente nada.  Eles estão voltando à moda e aparecendo cada vez mais em casas contemporâneas, tanto clássicas quanto modernas – e até recebendo novas funcionalidades. Quer saber como integrar uma peça assim à decoração de sua casa? Confira as dicas a seguir!

(Foto: Revista Viva Decora)

Quais as características das cristaleiras contemporâneas

Os modelos de cristaleiras disponíveis atualmente no mercado são muito bonitos e práticos.  Além de servir como armazenamento, eles também complementam a decoração de interiores, garantindo-lhe mais identidade.

Mas não há regras sobre qual peça seria mais adequada para cada tipo de ambiente. Na verdade, é pura questão de gosto!

Certamente, o modelo mais tradicional é o em madeira, com pés elevados e duas portas envidraçadas. O vidro é um detalhe interessante porque permite expor as peças guardadas dentro do armário, garantindo, ao mesmo tempo, a sua proteção.

Itens delicados, como xícaras de porcelana e taças de cristal, não devem ficar a mercê do tempo ou da curiosidade de crianças e cachorros, que podem os danificar.

(Foto: Juliana Pippi)

Como inserir uma cristaleira na decoração da sala de jantar

Como dito anteriormente, cristaleiras podem ser inseridas na decoração de vários ambientes de uma casa. Elas, obviamente, se encaixam melhor em espaços voltados para refeições, como uma sala de jantar.

Mas, em todo caso, é difícil conseguir adequar a peça ao restante do conjunto, sem que fique visualmente deslocada. Você saberia dizer qual o design, cor e tamanho de móvel ficaria bem na sua casa?

Dá pra perceber como esta questão é complexa. Normalmente, um profissional especialista em decoração de interiores diria que o estilo de vida da família é que determina a escolha. Também se deve levar consideração o estilo da casa.

Afinal, o que ficaria mais bonito em sua sala de jantar? Qual o modelo de cristaleira lhe agradaria mais e atenderia melhor suas necessidades?

(Foto: Engeart – Engenharia e Arquitetura)

Há ainda a questão do material de fabricação do móvel. Para um conjunto mais harmônico, tente escolher uma peça feita a partir de uma matéria-prima que já se repete no ambiente, como madeira ou inox.

Mas, se você não tem medo de ousar, faça contrastes usando na sala uma cristaleira, mesa e cadeiras de épocas e estilos diferentes. Só lembre-se de que elas devem ter alguma unidade semelhante!

(Foto: MeyerCortez Arquitetura & Design)

Cristaleiras não são considerados as peças mais essenciais em uma decoração de sala de jantar. O arquiteto ou designer de interiores sempre dará, na sua proposta, prioridade para a mesa de refeições.

Isso quer dizer que qualquer outro complemento adicionado não deve comprometer a circulação no espaço. Seu uso não pode sobrecarregar o ambiente. Se o cômodo for muito pequeno, é melhor nem ter o móvel.

Os novos modelos de cristaleiras disponíveis no mercado

A melhor opção de cristaleira para casas contemporâneas é a planejada. Uma vantagem que pode ser apontada sobre móveis assim, feitos sob medida, é que eles aproveitam muito melhor os espaços livres na casa.

Fora que o cliente sempre tem a opção de personalizar seu design do jeito que quiser, valorizando ainda mais o conjunto decorativo.

(Foto: Metrik Design e Lucia Manzano)

Uma cristaleira planejada pode vir com uma iluminação embutida, destacando suas prateleiras.  Também ter um fundo espelhado, adicionando mais profundidade aos nichos e itens dispostos neles. Pode vir sem pés, que não deixa acumular sujeira sob o móvel. Ou ser suspensa, não entrando em contato com a umidade presente no piso e facilitando a limpeza da sala.

Agora, em algumas lojas de moda para a casa, existe à venda cristaleiras prontas. Peças cruas, em tons amadeirados escuros ou em cor branca, num visual mais clássico, são as mais requeridas.

(Foto: Daiana Arnold)

Também tem as em cores alegres, igualmente belas – uma boa pedida para ambientes com decoração mais sóbria. Qualquer uma é uma ótima escolha para salas de jantar.

Os móveis do passado inspiraram os designers a criar peças em estilo vintage, rústico, provençal ou shabby chic, que oferecem um clima mais nostálgico e aconchegante.

(Foto: Braccini + Lima Arquitetura)

Já para ambientes modernos, industriais e em estilo escandinavo, as cristaleiras mais usadas são aquelas de linhas retas e tons sóbrios, como preto e cinza. Elas dão um ar de simplicidade, mas, ao mesmo tempo, sofisticação.

(Foto: Graça Brenner e INOVA Arquitetura guardar dentro de uma cristaleira)

Por muito tempo, as cristaleiras foram utilizadas como armário para armazenar peças finas e delicadas do enxoval de uma futura noiva. Com o tempo, as pessoas que não tem o costume de receber visitas não viram mais sentido em ter todas essas coisas guardadas. Então, esse móvel passou a ser descartado das propostas de decoração.

(Foto: Patrícia Azoni e Carla Cuono Arquitetura e Interiores)

O problema é que tem muita gente que continua a achar as cristaleiras bonitas, só não sabia o que guardar dentro delas. Bem, o que lhes impede de colocar nas prateleiras, ao invés de aparelhos de jantar, seus souvenirs de viagens, livros, bebidas, bibelôs e outros objetos? Nada! Você não precisa se prender à ideia inicial de expor somente cristais. Solte a imaginação e capriche no conteúdo de sua cristaleira!

Fonte: ZAP em Casa

 

 

O que é Compliance e como pode ser aplicado em Condomínios

A cultura da transparência, que já faz parte do dia a dia de muitas empresas, pode ser instituída na sua gestão condominial

A cultura da transparência, que já faz parte do dia a dia de muitas empresas, pode ser instituta na sua gestão condominial

Ao lado da descoberta de escândalos, desvios de dinheiro, uso indevido do poder nas instituições públicas e na esfera política que deixaram os horizontes nublados (e os ânimos alterados), uma boa perspectiva merece ser considerada.

Nunca, como nos tempos atuais, os termos transparência, ética, anticorrupção, prestação de contas e ficha limpa foram tão comentados na pauta da grande mídia.

A sociedade passou a prestar mais atenção à conduta nas instituições e a exigir transparência nas ações. No ambiente corporativo, essa preocupação em zelar pela integridade nas empresas é resumida na palavra: COMPLIANCE.

Mundialmente, a transparência nas corporações se tornou uma moeda de peso e passou a ter grande valor de mercado. Somado à luz sobre a corrupção lançada pela Operação Lava Jato, o conceito do compliance entrou na agenda dos gestores brasileiros.

E nos condomínios, há espaço para Compliance? Os benefícios compensam o investimento? Como aplicar? Essas e outras questões são apresentadas no conteúdo abaixo. Confira!

O que é Compliance?

Do inglês to comply, compliance significa agir em conformidade com uma regra ou procedimento.

“O compliance pressupõe estar de acordo com as leis e os regulamentos internos e externos determinados pela empresa”, resume  Elvis Leal, gerente de RH do Grupo Robotton Negócios Imobiliários e membro do Comitê Gestor Compliance Antissuborno ISO 37001.

Em 2015, a ISO 37001 normalizou internacionalmente o compliance. “Ela é baseada na Lei Antissuborno, por isso, sempre que se fala em compliance, o conceito se remete à essa lei”, diz Leal, da Robotton.

A empresa, especializada em administração condominial e mercado imobiliário, conquistou a ISO em 2016 e, desde então, aplica o compliance em seus condomínios administrados, baseado no que estipula a certificação.

O compliance aplicado em condomínios

No universo de um condomínio, o compliance tem a mesma relevância, se comparado ao ambiente corporativo.

Segundo Thiago Badaró, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário, e sócio-fundador do escritório Badaró Advocacia Empresarial, embora o condomínio tenha natureza distinta de uma empresa, é possível afirmar que não existem diferenças entre a aplicação do compliance em ambos.

“A inserção de um processo de compliance dentro do condomínio, assim como em uma empresa, tem o objetivo de seguir rigorosamente o que determinam as leis vigentes no nosso país e a ética, principalmente no que diz respeito ao tratamento com funcionários e fornecedores”, diz Badaró.

Para a síndica profissional Natachy Petrini, não basta mais aos síndicos ser honestos. “Eles precisam dar mostras constantes disso por meio de processos transparentes, política ética e estruturada. Nisso, o compliance atesta os procedimentos e auxilia em sua demonstração aos moradores”.

Embora seja uma realidade nova no Brasil, a aplicação do compliance já traz resultados. “Atualmente trabalhamos com assessoria na implementação e manutenção de processos de compliance em condomínios e acompanhamos bem de perto os resultados”, conta Badaró.

O advogado destaca o acompanhamento e a avaliação dos contratos com prestadores de serviço de um condomínio. Segundo ele, foi possível a obtenção de serviços com mais qualidade e redução significativa de custos e, principalmente, reduzindo a carga de impostos.

“Em três condomínios, sendo um deles com 1215 unidades, temos uma administradora que já adota o termo de compliance há algum tempo, passando por auditorias constantes sobre seus procedimentos, o que termina por auxiliar os síndicos na adoção das mesmas medidas no dia a dia do condomínio e sempre que o apoio operacional e administrativo é solicitado”, conta Natachy.

O suborno bate à porta do condomínio

corrupção

Pense no universo do condomínio. Funcionários, fornecedores, zelador, gerente predial, fornecedores, condôminos e o próprio síndico — todos estabelecem relações entre si, sujeitas a escorregadelas de conduta.

Nelas, pode ocorrer o suborno, que está em facilitar alguma coisa, impor alguma vantagem, e não necessariamente um ato que envolve dinheiro.

“Dentro de um condomínio, é muito fácil ocorrer situações em que cabem suborno — desde um imóvel a ser alugado, em que uma imobiliária é favorecida em detrimento de outras; um contrato de manutenção ou prestação de serviço, um presente do morador pelo favor que pedirá ao porteiro”, menciona Leal, da Robotton. São situações que podem ocorrer e não são raras. O compliance, diz, atua para evitar que o delito aconteça.

Compliance não é auditoria

Diferentemente de uma auditoria, cujo profissional analisa o histórico passado e presente das finanças e condutas de um condomínio, o compliance é um exercício diário de avaliação sobre os processos atuais e os que se pretende chegar no condomínio: “Sempre questionando se as melhores práticas estão sendo colocadas em vigor”.

Isso se estende desde à solicitação de orçamentos, de modo a buscar as melhores condições, até ações mais subjetivas, mas tão importantes quanto a tomada de preço, que é a ação pensada no coletivo, de maneira controlada, ética e transparente.

O compliance não depende só de uma lei. Seu olhar é mais abrangente: vai além dos números, tem valores éticos e morais que envolvem o estar de acordo com uma regra, principalmente o regulamento interno do condomínio.

“Para se ter um bom convívio, toda a comunidade deve estar de acordo com a regra. Se um sair disso, destoa todo o coletivo”, diz Leal.

Já a auditoria é um exame sistemático das atividades desenvolvidas em determinada empresa ou setor. Marcos Roberto Gouveia, sócio da Odara Auditoria, explica que o objetivo da auditoria é averiguar se elas estão de acordo com as disposições planejadas e estabelecidas previamente, se foram implementadas com eficácia e se estão adequadas.

“Dessa forma, a auditoria ajuda na realização do compliance e no cumprimento de procedimentos como orçamentos, definições para contratações e planos de concorrência e  investimentos. Juntos, podem contribuir com a minimização dos riscos de irregularidades ”, diz.

Passo a passo para implantar o compliance

1. VONTADE DE REALIZAR O COMPLIANCE

Por mais simples que seja, esse é o primeiro passo para o projeto acontecer. É importante que o síndico ou gestor condominial entenda como o compliance vai ajudar a diminuir problemas de diversas ordens.

2. MAPEAMENTO DO CONDOMÍNIO

Os condomínios não são iguais. Mesmo que estruturalmente parecidos, cada um tem sua cultura, estilo de moradores, funcionários, entre outros fatores que tornam aquele espaço único e diferente dos demais.

Nessa etapa, é muito importante listar todas as situações possíveis de ocorrer algum delito, comportamento abusivo, suborno ou qualquer irregularidade.

3. REDIGIR O MANUAL DE BOAS PRÁTICAS

Com base em todas as informações reunidas, organize as regras e políticas de conduta em um manual simples, de modo que o seu foco, no caso o funcionário, compreenda o que está sendo proposto.

“Na Robotton, temos o manual de compliance implantado. Ele abrange nossos fornecedores e funcionários. Todo funcionário contratado recebe um treinamento, um manual, assina e se compromete a cumprir com aqueles requisitos que estão baseados na norma que rege o compliance”, conta Leal, da Robotton.

O manual deve ser direcionado aos vários públicos – funcionários, prestadores de serviços e fornecedores, e também para os condôminos. De preferência, um para cada público, já que cada um tem diferentes características e níveis de relação.

Badaró também destaca a criação de procedimentos para a contratação de prestadores de serviços, compras de produtos e materiais de uso do condomínio, privilegiando a clareza, principalmente, na prestação de contas com os moradores.

4. INVESTIR EM TREINAMENTO E ENGAJAMENTO

treinamento

Não adianta fazer a organização de tudo, consertar problemas se aqueles que trabalham no condomínio não sabem como agir ou trabalhar dentro das normas, leis e políticas daquele espaço. O treinamento, desde que constante (com reciclagens periódicas), permite que os problemas sejam minimizados.

“Sozinho, o síndico não fará nada. Ele precisa do envolvimento e do engajamento de seus funcionários. O mesmo se aplica aos condôminos, que devem estar conscientes dos objetivos do compliance, aos fornecedores e prestadores de serviços”, lembra Leal.

5. ORGANIZAR UM COMITÊ GESTOR

Pode ser formado, basicamente, pelas pessoas que compõem o Conselho. Como síndico, você pode participar; porém, é necessário que o grupo de pessoas acompanhe a sua atuação.

“O síndico também precisa ser submetido às regras do compliance. Ele pode ser facilmente corruptível, ou um potencial corruptor”, afirma Leal.

6. CANAIS DE COMUNICAÇÃO

É imprescindível que todos os setores dentro do condomínio se comuniquem e que tenham como ponto em comum o síndico para as melhores tomadas de decisão. Dessa forma, tanto medidas preventivas como paliativas poderão ser tomadas evitando impactos financeiros, entre outros, no condomínio.

Os canais também podem ser anônimos para que não haja problemas entre os funcionários que relatar determinado tipo de situação estranha ao processo implementado. “Se o condomínio tiver um site, crie um espaço chamado Transparência para denúncias. No caso das anônimas, sugira que a pessoa crie um e-mail anonimo@gmail.com, por exemplo”, diz Leal.

7. FAZER O ACOMPANHAMENTO DOS RESULTADOS E ROTINAS

Com os processos definidos, políticas e legislações expostas de forma clara e treinamentos realizados, o próximo passo é acompanhar o andamento disso tudo na prática.

8. DÊ O FEEDBACK

Thiago Badaró indica a realização de relatórios internos e o acompanhamento dos feedbacks dos funcionários e prestadores de serviço: “São medidas essenciais para que saber que o compliance está andando conforme planejado”.

Ao constatar o fato, Leal da Robotton indica que seja feita uma advertência, verbal ou escrita, mas algo formal e incisivo, até para dar um bom feedback para quem denunciou. “A partir daí, adequar e reforçar o treinamento e, em medida mediana, uma suspensão; e, em um caso mais drástico, uma rescisão de contrato”.

O síndico precisa de capacitação em compliance

Justamente pelo compliance ser uma prática recente, especialmente em condomínios, é importante que o síndico entenda o conceito, como implantar e fazer o acompanhamento. Sendo assim, mesmo que a opção do condomínio seja contratar um escritório especializado, buscar informação e se preparar é o melhor caminho.

Atualmente existem vários cursos, inclusive de instituições renomadas no nosso país, que trazem toda a bagagem de compliance para gestores dos mais variados ramos de atividade. É importante que o síndico busque esse tipo de formação se possível com foco na área condominial, segundo Badaró.

“Há cursos específicos para esta área, além disto há farto material para estudos e aprofundamento nesta matéria, em que o profissional que queira trazer os benefícios que estes procedimentos para seu condomínio, em pouco tempo, colherá os frutos da melhoria significativa em sua gestão”, diz Gouveia, da Odara Auditoria.

A tecnologia pode ajudar

tecnologia

Cada vez mais o mundo virtual vem se integrando às práticas de gestão e com o compliance as coisas não são diferentes.

“Já existem softwares e aplicativos específico para as empresas que utilizam algum processo de compliance em sua rotina e, muito em breve, os condomínios terão mais acesso a este tipo de tecnologia também”, observa Badaró.

Leal lembra, ainda, que existem ferramentas de comunicação entre os condôminos. “Temos alguns softwares voltados para o condomínio, que fazem a comunicação dos funcionários com os condôminos, por exemplo, reserva do salão de festa, recados, avisos, orientações…”, diz.

Existem,ainda, os portais que são voltados para o condomínio. “Nele, poderia ter uma área para o registro de uma eventual denúncia. O principal é que se crie esse canal de comunicação”, reforça.

Se achar necessário, contrate especialistas

Para Badaró, o grande problema de tentar implementar sozinho o compliance é a possibilidade de interpretação equivocada de alguma lei ou desconhecimento da mesma.

“Quando falamos de seguir à risca o que a legislação e a ética determinam, é importante que a execução do processo de compliance seja feita por um advogado que entenda bem da rotina condominial e das leis aplicáveis ao condomínio”, aconselha.

A Robotton contratou uma consultoria para implantar o compliance na própria empresa. “Não que seja impossível implantar sozinho, mas é fundamental conhecer e seguir cada etapa do processo, incluindo o acompanhamento constante e, principalmente, construir o manual das boas práticas”, diz o executivo da Robotton.

Por exemplo, prossegue, cada função no condomínio tem suas regras: “Tudo o que cabe e o que não cabe para o porteiro, o zelador, o gerente predial, se for o caso. É preciso deixar muito claro o que pode e o que não pode”. A transparência é o que passará a permear as relações.

Dê o primeiro passo

Seu condomínio não precisa atingir a excelência da ISO. O fato de não contratar um escritório especializado muito menos será um impeditivo para que você, como síndico, viabilize o compliance.

Ao contrário, ele pode começar como um projeto simples, que terá um conselho gestor, um manual de boas práticas, um canal de comunicação e, acima de tudo, a sua vontade unida ao engajamento das pessoas que participam do condomínio.

Esse é o caminho para que a transparência e a ética passem a permear todas as relações.

Parabéns pela atitude e boa sorte!

Fonte: SíndicoNet

Aromatização para transmitir sensação de aconchego ao lar

Deixe sua casa perfumada e agradável sem tornar os ambientes enjoativos

O cérebro reconhece cheiros e marca na memória. Quantas vezes você não lembrou de determinados locais pelos aromas agradáveis, que trazem as mais diversas sensações. Muitas lojas usam desse artifício para criar um ambiente melhor aos clientes. E a sua casa, já pensou em deixá-la mais perfumada?

“A aromatização influencia em diversos pontos importantes, mas acredito que o principal é fazer com que a casa tenha um cheiro que remeta a algo importante para o morador, como calma e tranquilidade. Muitos aromatizadores podem ajudar a deixar a pessoa mais tranquila, além de criar um clima bacana ao ambiente”, afirma o arquiteto Thiago Manarelli.

Segundo ele, cheiros mais cítricos, de eucalipto ou ervas naturais agradam mais para a casa. Mas não há regra, vai do gosto de cada um. “Depende muito do que cada morador quer transmitir para a residência. Prefiro um aroma mais calmo para não enjoar, porque acaba se tornando o cheirinho da casa e quem chega de fora sente”, diz Manarelli.

O arquiteto orienta a usar o mesmo aroma em todos os ambientes, para não causar conflito e criar um clima mais harmonioso, conectando os espaços. “Não é legal deixar a fragrância sempre ativa. Pode ativar com leveza, duas vezes na semana, para não ficar competindo com o cheiro da comida, das plantas, já que a casa também tem um cheiro real dela”.

Tipos de aromas

(Foto: Shutterstock)

Sócia-diretora da rede de perfumaria para casa Acqua Aroma, Nayana Pedreira ensina que é fundamental avaliar cada espaço. “O quarto, por exemplo, é o local mais íntimo da casa e combina com fragrâncias que trazem tranquilidade e relaxamento, como a lavanda e o bambu chinês. Para um clima mais romântico, vale apostar na baunilha”, diz.

Sachês, spray ou difusor, o que é mais indicado?

A escolha depende do local que se pretende aromatizar: velas e difusores são indicados para sala, quartos e decoração de lavabo. Os sachês são usados em closets, armários, gavetas.

(Foto: Shutterstock)

“Já os produtos em spray, como perfume para ambientes, podem ser usados em qualquer local e potencializam a performance do difusor. Basta associar as fragrâncias e aplicar da forma correta, próximo a materiais porosos como estofados, paredes e tapetes – sempre respeitando uma distância mínima de 30 centímetros”, detalha Nayana.

Segundo ela, os difusores são mais indicados para pequenos ambientes. Em contato com o líquido, as varetas conduzem a fragrância e perfumam o local. “É um produto que, além de perfumar, atribui charme e completa a decoração”.

(Foto: Shutterstock)

Fonte: ZAP em Casa

Como fazer a previsão orçamentária do condomínio

Passo-a-passo com 10 dicas para não errar e quais itens considerar

Passo-a-passo com 10 dicas para não errar e quais itens considerar

Mudança do valor da cota condominial, emissão de taxa extra, manutenções atrasadas ou mal feitas, aumento da inadimplência… tudo isso pode ser um grande problema para o síndico.

Isso porque as finanças são uma parte crucial de uma boa gestão do condomínio, e a previsão orçamentária é o grande alicerce das finanças do empreendimento durante aquele período.

E como não poderia deixar de ser, o SíndicoNet preparou um passo-a-passo para você não deixar passar nenhum detalhe e fazer uma previsão orçamentária completa.

1 ) CONHEÇA O HISTÓRICO DE CONTAS DO SEU CONDOMÍNIO

Uma boa previsão orçamentária tem muito mais a ver com conhecer o passado e o perfil do condomínio do que “adivinhar” quanto será gasto daqui a 12 meses.

“É fundamental que o gestor tenha em mãos tudo que foi gasto ordinário nos últimos 12 meses,mas preferencialmente nos últimos 24 meses”, assinala  João Ferraz, gerente de negócios da administradora Apsa.

Ele explica que cada gasto ordinário ocorrido nesse passado recente é importante, pois aponta a realidade do condomínio.

2 ) PEÇA AJUDA PARA A ADMINISTRADORA

A administradora é uma peça vital na elaboração de uma boa previsão orçamentária.

“A empresa deve cuidar do levantamento de dados e trabalhar lado a lado com o síndico, de forma a entender bem as necessidades do condomínio para o próximo período”, analisa Carlos Berzzoti, da Condovel.

Por isso, para montar e analisar as informações necessárias para boa previsão, procure a empresa e peça, detalhadamente, os dados.

3 ) DIVIDA AS CONTAS DO CONDOMÍNIO EM PEQUENOS GRUPOS E FAÇA UMA MÉDIA MENSAL

Previsão orçamentária

Dividir para conquistar é uma tática de guerra muito conhecida – e faz parte do sucesso de quem deseja dominar as contas do condomínio. Cada item abaixo deve ser uma linha na sua planilha de previsão orçamentária, com o custo mensal discriminado mês a mês.

Também deve ser discriminado o valor médio gasto com cada item, de forma a ajudar a entender porque, em alguns meses, houve mais ou menos gasto.

Veja abaixo uma sugestão de como agrupar e analisar diversas despesas do condomínio:

FOLHA DE PAGAMENTO:

Seja de funcionários próprios ou terceirizados, saber o quanto foi gasto com colaboradores é fundamental, já que este costuma ser o maior investimento mensal do condomínio.

  • A folha de pagamento costuma representar de 50% a 70% do total das despesas do condomínio. Se o empreendimento contar com portaria remota, essa porcentagem cai e pode ser consideravelmente menor.
  • No item “folha de pagamento” também devem ser levados em conta as férias, décimo terceiro salário e encargos com os funcionários do condomínio.
  • Vale a pena verificar o quanto de horas extras estão sendo feitas pelos colaboradores, de forma a se organizar para economizar no próximo ano.
  • Caso o condomínio deseje implantar um sistema de portaria remota, é também um bom momento de comparar preços e serviços prestados entre as empresas versus o valor investido em funcionários mensalmente.
  • “É uma boa hora para perguntar se há algum colaborador que deseja se desligar da função, assim já se pode pensar em um provisionamento para o próximo ano”, ensina Rosely Schwartz, professora de administração condominial da Escola Paulista de Direito (EPD).

MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO:

Aqui entram os contratos mensais do condomínio como: manutenção de portões, interfones, bombas e filtros, jardins e elevadores. Despesas sazonais de manutenção como dedetização e laudo do para-raios, também devem ser consideradas.

Aqui, vale a pena comparar se o que está sendo pago pelo condomínio é realmente o valor de mercado, e se o preço está compatível com o nível de serviço oferecido.

“Caso o condomínio opte por pagar as peças do elevador separadamente, é importante que o síndico se atente à validade das peças trocadas. Muitas contam com garantia de três a seis meses, e é algo a que o zelador deve prestar atenção”, analisa Rosely.

CONTAS DE CONSUMO:

Aqui entram os gastos com água, energia das áreas comuns e gás.

Esse ano, condomínios de diversas regiões sentiram “na pele” um aumento considerável e não esperado na energia.

Por isso, para condomínios onde não há medição individualizada, uma dica é cobrar esses itens à parte, mensalmente e em forma de rateio, como explica o síndico profissional Nilton Savieto.

“Cobrar esses itens conforme o mês, principalmente quando a água não é individualizada no condomínio, ajuda a conscientizar os moradores sobre o consumo. Também é uma forma dessas contas não levarem recursos de outras áreas, deixando o orçamento apertado”.

DESPESAS ADMINISTRATIVAS:

Aqui entram a isenção do síndico ou seu pagamento e os honorários e custos com administradora.

“O pagamento do síndico, assim como da administradora, devem ser olhados com cuidado. Representam uma pequena porcentagem do que é gasto mensalmente, mas podem ser “a” diferença na gestão desses recursos”, explica Rosely Schwartz.

MATERIAL DE CONSUMO:

São itens do dia-a-dia do condomínio, como sacos de lixo, café dos funcionários, produtos de limpeza, uniformes.

É importante sempre cotar com três fornecedores diferentes para qualquer compra feita no condomínio. Dessa forma, fica assegurado que o melhor preço aliado à qualidade esperada serão os critérios de desempate.

GASTOS DIVERSOS:

Despesas operacionais reembolsadas, gastos com cópias, correios, estacionamento, cartório e seguro do prédio.

“O seguro do prédio é algo que deve ser analisado com bastante cuidado. Muitas vezes é um gasto subestimado pelo condomínio. É algo a que os síndicos deveriam se atentar”, explica o síndico profissional Luiz Machado.

4 ) PROJETE OS ÍNDICES PARA O PRÓXIMO ANO

Para a grande maioria dos contratos, o índice de correção utilizado será o IGPM. Também em se tratando dos contratos, para elaborar uma boa previsão orçamentária, é importante que se leve em conta quando é seu vencimento.

“Se o contrato só será atualizado em julho, não se deve projetar o IGPM para os seis meses anteriores do mês, apenas para os seus últimos”, ensina Wellington Holanda, responsável técnico da MBM Apoio Administrativo.

Já para os salários dos funcionários, geralmente esse reajuste é algo acordado entre os sindicatos, e a definição de quando isso acontece varia de acordo com a região.

“É importante acompanhar o que os sindicatos estão pedindo, mas em geral não é algo que supere muito a inflação”, ensina Carlos Berzotti, diretor da administradora Condovel.

5 ) LEVE EM CONTA A INADIMPLÊNCIA

Calculadora

É impossível haver uma boa previsão orçamentária sem considerar um dos maiores problemas das finanças dos condomínios brasileiros: a inadimplência.

“Esse é um problema que deve ser tratado no dia-a-dia, não podemos esperar chegar no final do ano para pensar como essa questão será abordada”, ensina João Ferraz, da Apsa.

Para a especialista Rosely Schwartz, o ideal também é cuidar da inadimplência ao longo do ano.

“O síndico deve acompanhar de perto a inadimplência, evitando que a mesma cresça, o que pode, por sua vez, impactar na previsão orçamentária, fazendo necessários ajustes que não serão muito bem recebidos por quem está com a sua cota em dia”.

6 ) SEPARE BEM O QUE É BENFEITORIA DO QUE É MANUTENÇÃO

“Infelizmente muitos condôminos não entendem o motivo de não podermos usar um fundo de reserva para cobrir um gasto com um cano furado, ou o que os inadimplentes estão deixando de pagar”, exemplifica Wellington Holanda.

Porém, é muito importante que na previsão orçamentária estejam discriminados apenas os gastos ordinários – uma vez que não são necessariamente as mesmas pessoas que contribuem com os dois fundos.

“Despesas relacionadas à benfeitorias são de responsabilidade do dono da unidade, ao passo que uma manutenção devida a desgaste é responsabilidade do morador. Observar essa diferença evita muitos problemas”, ensina Rosely Schwartz.

Outro ponto em que a administradora deve ajudar é antever quais benfeitorias o condomínio necessitará no próximo ano, de forma a se provisionar um fundo de reserva, ou de obras, para tanto.

Seja uma pintura de fachada, uma reforma na academia de ginástica: qualquer melhoria que impacte diretamente no patrimônio do condomínio também deve ser discutida nesse momento.

7 ) UMA “GORDURA” É IMPORTANTE

Quando se faz uma boa previsão, o ideal não é fazê-la nem muito folgada e nem muito apertada.

As contas devem fechar todos os meses – porém não deixar um “respiro” pode não ser uma boa ideia.

Seja um mês onde há muito atraso para pagamento, ou um vazamento inesperado que gerou um gasto considerável, é adequado que haja uma folga nas contas.

O citado pelos especialistas ouvidos pelo SíndicoNet é variar entre 4% e 5%.

“Dessa forma o síndico e a administradora conseguem trabalhar mais tranquilos”, explica Ferraz, da Apsa.

8 ) APRESENTANDO A PREVISÃO EM ASSEMBLEIA

É importante que o síndico esteja bem familiarizado com o material que irá apresentar. Dessa forma, ele se sente mais seguro e evita ceder a pressões  para cortar itens que ele sabe que são necessários.

“Eu acho uma boa ideia os moradores sempre receberem a previsão antes da assembleia. Assim, eles conseguem entender melhor o material e já chegam informados na assembleia”, sugere a síndica profissional Taula Armentano.

Também é importante que esse seja um momento para os presentes entenderem como o dinheiro deles será usado no condomínio no próximo ano.

Por isso, para essa assembleia, o síndico pode contar com o apoio de um funcionário da administradora, que irá ajudá-lo a dirimir as dúvidas dos presentes.

9 ) E SE A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA NÃO SE MOSTRAR SUFICIENTE NO DECORRER DO EXERCÍCIO?

Um cenário que pode acontecer, infelizmente, é a previsão dos gastos não fazer frente à realidade do condomínio.

Nesse caso, é importante que se chame uma assembleia para rever o valor da cota – e também explicar os motivos pelos quais o previsto não está sendo o suficiente para cobrir as necessidades mensais do condomínio.

“A previsão é algo que deve acompanhada mês a mês. Não pode ser uma surpresa para o síndico quando as contas estiverem no quarto mês no vermelho”, explica Rosely Sxhwartz.

Para a síndica profissional Taula Armentano é fundamental entender exatamente o quê não está dando certo na previsão.

“Ao separar as contas por grupos, fica mais simples de enxergar onde a previsão não está sendo suficiente. Dependendo do que for, é importante tentar renegociar com o fornecedor, caso seja, por exemplo, com a terceirizadora ou com empresas de manutenção”, ensina.

Caso sejam gastos de água e luz os ‘vilões’ das contas, o indicado é apostar em campanhas de conscientização tanto para moradores como para funcionários.

10) O QUE FAZER CASO A PREVISÃO NÃO SEJA APROVADA EM ASSEMBLEIA?

É algo difícil, mas pode acontecer.

“Muitos moradores reclamam que o salário não é reajustado anualmente, e que o condomínio também não deveria ser. Porém, fica difícil manter diversos padrões de qualidade, os contratos, com o mesmo preço ano após ano”, assinala João Ferraz.

Mesmo sendo raro, é importante oferecer uma alternativa para a comunidade em questão.

“Nesse caso, minha sugestão é formar uma comissão de finanças dos próprios moradores e dali a 60 dias apresentar uma nova previsão”, aponta Taula.

Ela também sugere que ao mostrar a a previsão, sejam apresentados três cenários diferentes para os moradores – o que os ajudaria a entender as flutuações às quais o condomínio está submetido.

Em um cenário extremo, em que nem assim a previsão seja aprovada, o síndico pode considerar deixar o cargo à disposição.

“Com um corte muito grande nas contas, vai ficar muito difícil fazer um bom trabalho, e com certeza o síndico será cobrado por essas lacunas”, observa o síndico profissional Nilton Savieto.

11) ERROS COMUNS AO FAZER A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

Saiba como evitar aqueles tropeços mais corriqueiros ao elaborar essa projeção de gastos:

  • Fazer uma previsão super enxuta, sem nenhuma margem para gastos inesperados – eles vão acontecer durante o ano, e é melhor estar preparado para isso;
  • Cair na tentação e pressão exercida por outros condôminos para evitar, ao máximo, aumentar a taxa condominial, mesmo que isso não reflita a realidade da previsão orçamentária ;
  • Não levar em conta a inadimplência do condomínio;
  • Não comparar o histórico mês a mês dos grupos de gastos do condomínio;
  • Cair na tentação de usar o Fundo de Reserva quando as contas do mês não fecharem sozinhas;
  • Não chamar uma assembleia quando perceber que a taxa ordinária precisará ser reajustada ao longo do ano.
Fonte: SíndicoNet

Entenda o passo a passo para comprar um imóvel

Veja os documentos necessários e alguns imprevistos que podem acontecer na aquisição

A compra de um imóvel exige uma série de cuidados para que o sonho não se transforme em dor de cabeça. Se você já escolheu o que quer, não se atropele na papelada. Veja tudo com calma, tire as certidões necessárias e não assine nada sem ler – duas vezes. Ah, e não tenha vergonha de pedir o auxílio de um advogado caso não entenda alguma coisa.

Documentos do vendedor

“Primeiramente – e como forma de cautela – o comprador deve observar a documentação do vendedor, para que não haja futuras surpresas. Quem está vendendo o imóvel deve apresentar documentação”, explica o diretor jurídico do Instituto Cidades & Condomínios (ICCOND), Anderson Fernando Rodrigues Machado.

Se o vendedor é uma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa, ele deve apresentar: cópia do CNPJ, cópia autenticada do contrato social/estatuto social da empresa (e suas alterações), certidão de quitação de tributos federais e certidões negativas.

Para evitar surpresas, Machado alerta sobre a importância das seguintes certidões negativas do vendedor (empresa): cartório de protesto, ações cíveis, falência e concordata, Justiça do Trabalho, CND/INSS (débitos), execuções fiscais – municipais e estaduais e Justiça Federal.

Confira a documentação do imóvel: título de propriedade com registro, certidão negativa de ônus reais (comprovando que o imóvel está livre de dívidas), certidão negativa de IPTU, averbação da construção junto ao Registro de Imóveis, registro de ações reipersecutórias e alienações (comprovando que o imóvel não foi vendido informalmente).

Também é necessária cópia do boleto com o registro de pagamento do TCA (Taxa de Cadastro e Avaliação), carta de habite-se (alvará de utilização), planta baixa, ART do engenheiro responsável pela obra, opção de compra e venda preenchida corretamente, datada e assinada.

Documentos do comprador

Cópias do RG, CPF, certidão de estado civil, escritura pública de pacto antenupcial e comprovantes de renda atualizados, certidão de quitação de tributos federais (se for comerciante), certidões negativas (Justiça Federal; ações cíveis; executivos fiscais; protesto de títulos; débitos CND/INSS; interdição, tutela e curatela; dívida ativa da União se for comerciante).

Faça um check-list de documentos (Foto: Shutterstock)

Caso utilize o FGTS, o comprador deve apresentar ainda: cópia da carteira de trabalho, extrato de cada conta do FGTS com registros dos dois últimos anos, autorização para movimentação de conta vinculada ao FGTS, declaração de primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

Imprevistos

Diversos são os erros na hora de comprar um imóvel, que podem gerar imprevistos e até o cancelamento do negócio. Um deles, segundo Machado, é tentar comprar um imóvel direto com proprietário, sem a intervenção um corretor, que é qualificado para esclarecer todas as dúvidas.

“Outros erros são não fazer várias visitas ao imóvel, comprar um que é incompatível com o seu padrão de vida, não entender as opções de financiamento e ignorar os gastos extras”, diz o diretor jurídico do ICCOND.

Na planta

O advogado especialista em Direito do Consumidor Dori Boucault lembra que comprar um imóvel na planta, ou seja, aquele que ainda vai ser construído, exige muito cuidado e paciência para evitar ser um mal negócio.

“São muitos os problemas que podem surgir nesse tipo de negócio, como atraso na entrega das chaves, informações enganosas sobre metragens ou qualidade do acabamento, itens opcionais não incluídos nos preços, problemas acústicos, embargos da obra durante e após a conclusão, débitos fiscais, trabalhistas, entre outros”, ressalta Boucault.

A dica dele é analisar outros empreendimentos da mesma construtora. Isso é importante para se certificar sobre a solidez da empresa e a qualidade da construção dos imóveis entregues por ela.

(Foto: Shutterstock)

“Consulte sites especializados e observe os materiais publicitários, verificando possíveis omissões ou informações incorretas. Procure esclarecer todas as dúvidas junto aos corretores nos estandes de vendas”.

Devem estar no contrato de compra e venda, as especificações da proposta, a identificação do incorporador, construtor e vendedor, valor do sinal, valor total do imóvel, além de índices de reajustes e periodicidade, quando houver parcelamento.

“Também deve constar o local de pagamento e as penalidades de atraso do pagamento, local de entrega das chaves e vistoria do imóvel. Prazos para início e entrega da obra, e todas as demais condições prometidas pelo vendedor”, destaca o especialista.

Fonte: ZAP em Casa

 

Rede de proteção

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Juíza decide que regra de condomínio é soberana e manda moradora do DF tirar tela de proteção da janela

Síndico alega que redes afetam estética do prédio, na 410 Sul. Empresária pretende evitar queda de crianças e animais; OAB critica decisão.

Uma decisão judicial obriga uma moradora de Brasília a retirar as telas de proteção instaladas nas janelas do apartamento dela, na Asa Sul. Segundo a juíza Margareth Becker, as redes desrespeitam as regras internas do condomínio definidas em assembleia de que ninguém pode alterar o desenho da fachada sozinho. Por isso, precisam ser removidas.

“Não há nos autos nenhuma prova de que a decisão tomada em assembleia lesione a segurança dos moradores. Não bastam meras conjecturas pautadas em normas da ABNT, sem qualquer respaldo técnico, para comprovar a ilegalidade da decisão tomada pela maioria dos condôminos”, argumentou a juíza.

No entanto, para o presidente da Comissão de Defesa da Criança da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), Hebert Cunha, a criança precisa ter a segurança garantida de forma integral. Segundo ele, o Estatuto da Criança e do Adolescente se sobrepõe às regras do condomínio.

“A Constituição, primeiramente, diz que nós temos que oferecer proteção de forma integral. Nenhuma outra norma, nenhuma outra lei está acima daquilo que a Constituição estabelece”, afirmou.

No processo, a empresária Mairá Campos diz que quer evitar a queda de três crianças e três cachorros do terceiro andar. Já o síndico afirma que o condomínio proíbe esse tipo de estrutura porque afeta a estética do prédio, na 410 Sul, região tombada da capital.

O apartamento foi comprado há um ano. Uma das primeiras coisas que a moradora fez foi colocar a rede de proteção. Na época, o síndico orientou que ela só poderia instalar grades maiores. Mas a moradora alega que este modelo só serve para proteger de crimes, e não previne acidentes.

A empresária, que tem sido multada mensalmente em R$ 400 pela instalação das redes, afirma que vai continuar recorrendo para garantir a medida de proteção. O síndico não quis gravar entrevista.

Fonte: SíndicoNet

Esporte e aventura: confira algumas dicas de decoração

Insira esse tema na decoração da sua casa

Brotas é referência nos guias como a capital do Turismo de Aventura. Pensando nos amantes de decoração, o Brotas Bar, homenageou a cidade com sua arquitetura imponente e sua decoração baseada nos esportes radicais da cidade.

Decoração temática

O restaurante remete a memória ao equilíbrio da natureza e aos esportes de aventura praticados no rio Jacaré Pepira e nas inúmeras cachoeiras existentes dentro de fazendas tradicionais na região de Brotas.

O visitante pode jantar observando os caiaques em tamanho normal e as luminárias produzidas com capacetes iguais aos utilizados no Rafting ou ainda em uma mesa construída em formato de bote. Você conhecerá um cardápio sofisticado e diferenciado, apresentando drinks exclusivos e exóticos, com um atendimento nota 10.

Inspire-se e leve essas ideias para sua casa:

Quadros temáticos (Foto: Caroline Fortunato)

Quadros temáticos (Foto: Caroline Fortunato)

Mesa em formato de bote

Decore as paredes com fotos dos seus esportes favoritos!

Reutilize capacetes de rafting e transforme em lustres.

Aproveite ainda em Brotas:

Se você busca muita aventura e diversão, aproveite sua ida até Brotas e conheça o Recanto das Cachoeiras, abre diariamente das 9h às 17h, e dispõe de diversas atrações para turistas amantes da natureza e da aventura. As cachoeiras podem ser alcançadas por trilhas cercadas de muito verde, já que o parque concentra uma grande vista do Vale do Rio Jacaré Pepira.

Quem prefere uma interação mais forte com a natureza pode realizar atividades como cavalgada, arvorismo, tirolesa, quadriciclo, trilhas e cachoeiras.

Aproveite e faça um passeio de quadriciclo (Foto: Caroline Fortunato)

Desfrute da vista e aproveite para almoçar (Foto: Caroline Fortunato)

Fonte: ZAP em Casa

 

As informações do seu condomínio estão seguras?

A ameaça de sequestro de dados que antes era uma preocupação só de grandes empresas agora também é uma realidade para os gestores condominiais

As informações do seu condomínio estão seguras?

Ninguém mais está imune aos riscos dos ataques virtuais e esse tipo de prática tem gerado prejuízos a muitos empresários. Mas, engana-se quem pensa que o alvo dos hackers está limitado somente às grandes corporações. Atualmente, o sequestro de dados já é uma realidade também para o setor de condomínios, que está tendo que rever seus sistemas com técnicas de segurança cada vez mais avançadas.

Em Florianópolis, recentemente uma administradora de condomínios passou por esse problema. Ao chegar para mais um dia normal de trabalho, a equipe foi surpreendida com o bloqueio total dos arquivos. A primeira providência foi chamar o técnico responsável pelo sistema, que constatou que a empresa tinha sido vítima de um golpe conhecido como ransomware, um tipo de código malicioso, instalado por um software maligno, baixado por engano, que torna inacessíveis as informações armazenadas no computador. E para restabelecer o acesso ao material, ela foi coagida a pagar um resgate em Bitcoin, moeda virtual.

“No início achei que era besteira e que logo conseguiríamos reaver os dados. Mas, depois de alguns dias sem que o técnico conseguisse resolver o problema, fiz um boletim de ocorrência na polícia e busquei mais informações na carta que recebi com o pedido de resgate. Foi quando começamos a negociação. O último backup que tínhamos era de dezembro de 2017 e senão atendêssemos ao pedido perderíamos as informações de seis meses. Sendo assim, achamos melhor pagar a quantia solicitada, no valor de U$ 3 mil dólares convertidos em Bitcoin. Só que do mesmo jeito não obtivemos todo o material de volta e foi preciso refazer dois meses de trabalho”, comenta o gestor da empresa.

De acordo com o especialista Rodrigo Milo, sócio-diretor da área de Cibersegurança da KPMG no Brasil, a recomendação geral é nunca ceder às chantagens e focar em um trabalho preventivo eficiente. “No caso dos condomínios é muito importante investir em medidas de segurança da informação para a proteção dos dados pessoais de seus moradores em meios físicos e digitais. Sendo que os mesmos cuidados valem para os casos em que o serviço de administração é terceirizado, tendo o síndico o dever de exigir a garantia das empresas”, explica. Mas, caso ocorra um cyberataque, ele destaca que as primeiras medidas a serem tomadas devem compreender: a verificação do nível de perda de dados ocorrida, análise de um especialista na tentativa de identificar a origem do problema e a imediata correção das vulnerabilidades existentes.

Legislação - Sancionada no dia 14 de agosto, pelo presidente Michel Temer, a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018) é um marco legal na definição de regras para o tratamento, uso, transferência e proteção de dados pessoais na internet. Aprovada por unanimidade depois de oito anos em tramitação no Congresso, a normativa regula como empresas do setor público e privadas devem tratar os dados pessoais dos cidadãos. Segundo Milo, pela nova legislação, se os dados pessoais dos condôminos estiverem sob a responsabilidade das administradoras, elas podem ser responsabilizadas pelo vazamento inadequado e sofrer penalidades estabelecidas.

Entenda o sequestro digital
Ransomware é um malware (vírus) que bloqueia as informações no celular ou computador, impedindo que o usuário tenha acesso aos arquivos. Ao entrar no sistema, o vírus codifica os dados armazenados utilizando a criptografia, o que torna o conteúdo inelegível para a máquina. Durante a infecção, o vírus gera uma chave, que é enviada aos criminosos e decifrada através de uma espécie de “chave-mestra” mantida pelos golpistas. Os dados sequestrados não podem mais ser acessados até que seja liberado por uma senha, que só é entregue após o pagamento do resgate, geralmente exigido em Bitcoins.

Fique atento

E-mails estranhos: A correspondência virtual ainda é a principal porta de entrada para os vírus. Para se proteger das ameaças, tente sempre certificar a procedência do destinatário e não abra links ou anexos estranhos, com atenção especial para os executáveis.

Backups: Mantenha sempre em dia o backup dos seus arquivos. A recomendação é realizar o procedimento todos os dias, podendo aproveitar o período da madrugada para não sobrecarregar a rede. Vale também manter mais de uma versão do arquivo original, sendo a nuvem uma ótima opção de armazenamento.

Atualizações: Assim como os navegadores, o antivírus e sistema operacional devem sempre estar atualizados com a última versão disponibilizada. Além disso, não use sistemas piratas, pois as licenças originais permitem correção de falhas, melhorias de segurança e funcionalidades.

Fonte: CondomínioSC

Acabe com cheiros ruins na sua casa

Elimine odores de forma fácil e saiba como deixar seu lar sempre cheiroso

Quem não gosta de um empanado ou uma batata frita de vez em quando, não é mesmo? Mas é só esquentar o óleo e começar a fritura que a vizinhança toda já sabe o seu cardápio no almoço. Se o cheiro chega longe, imagina dentro da sua casa. Mas existem formas muito simples de acabar com esse e outros odores.

Pare de abrir todas as janelas e xingar a coifa e anote aí!

 

Elimine odores de forma fácil e saiba como deixar seu lar sempre cheiroso (Foto: Shutterstock)

Frituras

 

Odores causados por fritura têm solução (Foto: Shutterstock)

“Enquanto você estiver fazendo a fritura, ou logo após, colocar em outra panela rodelas de limão ou suco de limão em água fervente. O aroma do limão vai invadir todo seu ambiente, substituindo o mau cheiro”, explica Aline Cunha, personal organizer. O mesmo efeito pode ser conseguido com canela, diz a home expert Flávia Ferrari. “Pegue uma frigideira limpa e coloque no fogo com uma colher de sopa de canela em pó. Logo sua cozinha ficará perfumada”. Cuidado apenas para não queimar a canela e deixar outro cheiro ruim.

Pipoca de micro-ondas

 

É aquele cheirinho que fica de pipoca? (Foto: Shutterstock)

Usando limão ou vinagre, você consegue tirar o mau cheiro do ambiente. Com o vinagre, além de fazer a higienização do micro-ondas, você vai eliminar o odor, ensina Aline. “Passe vinagre branco com um pano em todo o aparelho. Coloque o suco de um limão em algum recipiente e ligue por 30 segundos, deixando evaporar no micro-ondas.O mau cheiro será substituído por um aroma agradável”, garante ela.

Potes plásticos

Eles são fundamentais para guardar de tudo, mas, por mais lavados que sejam, sempre conservam odores residuais de algum alimento. “A dica para eliminar esses odores sem sacrifício é colocar um pouco de água dentro do pote com uma colher de sopa de sal de fruta (antiácido). Depois, é só agitar, deixar agir por alguns minutos e enxaguar. É bom fazer isso de vez em quando em todas as vasilhas”, detalha Flávia.

Cheiro no forno

 

Ninguém merece aquele cheiro de queimado né? (Foto: Shutterstock)

Para tirar o cheiro de queimado ou outro desagradável do forno convencional, corte uma maçã ao meio e deixe as duas metades descansarem 12 horas dentro do forno (desligado, claro!). “Depois é só descartá-las e o cheiro já se foi”, brinca Aline Cunha. “Mas se o cheiro está muito crítico em todo o ambiente, use cebola. Parece loucura tirar o mau odor com cebola? Acredite, é muito funcional. É só cortá-la ao meio, colocar em um recipiente com um pouquinho de água e deixar pernoitar”.

Mofo

Para eliminar o cheiro de mofo, a recomendação da personal organizer é o vinagre branco. “Devido à sua acidez, ele elimina o mofo do seu armário, ambiente ou espaço. No caso do armário, colocar três colheres de sopa em um potinho. Depois de 24 horas o mau cheiro foi eliminado, aí pode usar o mesmo vinagre para passar por todo o armário. Não se preocupe, o cheiro de vinagre permanece aproximadamente 30 minutos”.

Fonte: ZAP em Casa

O desafio das obras em condomínios

Classificadas em necessárias, úteis e voluptuárias, cada tipo de benfeitoria tem suas peculiaridades e são as grandes geradoras de polêmicas entre moradores e síndicos

O desafio das obras em condomínios

É comum que condomínios tenham obras acontecendo a todo o momento, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias. E é mais habitual ainda encontrar moradores e síndicos que muitas vezes desconhecem a diferença entre elas e qual seria a melhor maneira de dar os encaminhamentos sem exaltar os ânimos de ambos os lados. Daí a importância de estarem bem informados sobre o que diz o Código Civil e todas as obrigações legais a que estão sujeitos, evitando incômodos e gastos desnecessários no futuro.

Mas além disso, por ser um assunto que normalmente gera muita polêmica e requer investimento dos condôminos, podendo chegar a valores bem elevados, é fundamental que o administrador esteja preparado para gerenciar qualquer tipo de situação nas assembleias. De acordo com a orientação do advogado Alberto Calgaro, especialista na área, para evitar situações que possam gerar qualquer tipo de insegurança aos moradores, é fundamental a preparação prévia de uma apresentação dos assuntos que serão levados à reunião, mantendo sempre a clareza nas informações.

“Não adianta o gestor apresentar apenas uma proposta genérica de realização de obra, dizendo ser ela necessária e urgente, se não tiver conhecimento técnico ou documento para embasar tal afirmação. Mostrar fotos dos problemas e alguns orçamentos são fundamentais para garantir a adesão de todos os moradores. Além disso, como pode ter implicações legais a não realização da obra, ao falar do assunto na reunião o síndico fica isento de responsabilidade pessoal em caso de não aprovação da obra necessária. A responsabilidade passa a ser de todos os condôminos”, explica.

Por isso, a síndica profissional Daniela Dutra, que tem 11 anos de experiência na condução de obras, segue uma metodologia de trabalho que foca no planejamento e busca envolver ao máximo os moradores em todas as decisões. “Sempre que inicio um trabalho, ou até mesmo quando sinto a necessidade já com o atendimento em andamento, realizo uma assembleia para conversar com os moradores e juntos elaborarmos uma lista com as obras desejadas, por ordem de prioridade do condomínio. Durante a minha gestão no ano busco resolver o máximo de problemas possíveis e em casos emergenciais repasso a demanda para aprovação do Conselho Fiscal e depois apresentamos os resultados para os condôminos”, diz.

Como dica, para evitar perda de tempo ou até mesmo a não aprovação de uma reforma importante, a gestora incentiva a criação de fundo de obra, pois só mantendo o caixa positivo é que o condomínio terá autonomia para fazer as benfeitorias necessárias. “O correto é você já ter o dinheiro em caixa para as obras emergenciais ou quando resolver fazer uma melhoria. Mas, há situações também que mesmo tendo o recurso em mãos os moradores vetam a iniciativa em ata. Nesses casos faço questão de tirar as dúvidas e explicar as reais necessidades, principalmente quando envolve questões como segurança. E se mesmo assim a decisão for por não aprovar, faço o registro e a responsabilidade por qualquer problema já não será mais minha”, avalia.

Segundo Calgaro, todo administrador deve ficar atento a fatos como estes e cumprir exatamente o que diz no art. 1.348 do Código Civil, que impõe ao síndico o dever de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. De acordo com a lei, em caso de acidente no prédio causado por comprovada omissão do gestor na manutenção das partes comuns do condomínio, ele pode ser responsabilizado civil e criminalmente pelos danos ocorridos.

Já para o síndico Luciano Folador, que atende sete condomínios na Grande Florianópolis, o grande desafio da administração quando o assunto é obra está diretamente relacionado ao custo. Muitos moradores não conseguem entender a necessidade de algumas reformas ou preferem optar pela economia, o que nem sempre é sinônimo de garantia e qualidade. Além disso, ele destaca a cultura da desconfiança como uma grande barreira no andamento do trabalho. “O que acontece com o síndico, principalmente o profissional, é a cultura da desconfiança. A questão política do Brasil, que está contaminada pela corrupção, acabou respingando também nas relações em condomínio e é muito normal nos depararmos com situações em que as nossas atitudes ou escolhas estão sempre sob suspeita. Até mesmo um morador, quando indica uma empresa, o primeiro pensamento dos demais é desconfiar de que tem alguém levando alguma vantagem com a contratação”, exemplifica.

Garantias em contrato

Outra etapa da obra que merece uma atenção especial dos síndicos é o momento da contratação da empresa prestadora de serviços. Antes de fechar o contrato, é indispensável certificar-se de que esteja regularmente habilitada para o tipo de reforma que será realizada e tenha histórico profissional que comprove sua capacidade técnica. E, dependendo do valor que será investido para a sua elaboração, vale certificar se a empresa tem patrimônio correspondente, já que essa informação poderá ser muito relevante em caso de responsabilização ou indenização por erros na execução do que foi contratado.

Além disso, ter um documento bem redigido também é imprescindível para garantir uma relação saudável entre o prestador e o condomínio. Por experiência própria, o síndico Folador recomenda a descrição minuciosa das atividades que devem ser realizadas, para não correr o risco de ter diferenças entre o que foi orçado e o resultado final da obra. “Além de anexar o projeto da reforma no contrato, a dica é fazer um memorial descritivo com todos os pontos que serão realizados, para não ficar o dito pelo não dito. Quanto mais detalhado, mais garantias para o síndico”, comenta. O gestor indica também uma atenção especial para as questões trabalhistas, na tentativa de minimizar os riscos de uma condenação por responsabilidade subsidiária.

Entenda os tipos de obras e quorum

Necessárias: são destinadas a conservar o bem ou evitar sua deterioração (art. 96, §3º, do CC) e devem ser realizadas para segurança dos condôminos.

Exemplos: Construção de vigas de sustentação, lavação, impermeabilização e pintura do edifício, instalação de sistema eletrônico de vigilância, troca de piso quando desgastado, instalação de corrimão nas escadas, entre outras.

Quorum: Nesse caso o Código Civil não exigiu quorum qualificado, e ainda esclareceu no art. 1.341, §1º, que “podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”.

Úteis: são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, apesar de não serem necessárias.

Exemplos: instalação de hidrômetros individuais, construção de rampas de acesso para deficientes físicos em locais não exigidos pela legislação, construção de salas de jogos, garagens, quadra de esportes, etc.

Quorum: a)Quando não ocupam a áreas comuns: aprovação pela maioria dos condôminos (art. 1341, II do CC). b) Quando as obras ocupam a área útil do condomínio: pelo menos 2/3 dos votos dos condôminos. (art. 1342 do CC).

Voluptuárias: visam tornar o imóvel mais bonito e agradável, sem aumentar ou facilitar o uso do mesmo.

Exemplos: Decoração ou alterações meramente estéticas na portaria, hall de entrada, elevador, piso, garagens, que visam acima de tudo embelezar o ambiente.

Quorum: pelo menos 2/3 dos votos dos condôminos, sob pena de nulidade (art. 1341, I do CC).

Fonte: Zulmar Koerich Jr.

Por dentro da Lei

De acordo com o art. 1341 do Código Civil, em caso de omissão por parte do síndico, o condômino pode executar uma obra necessária, independente da aprovação em assembleia, e ter o reembolso do valor. Ele só perde o direito à restituição caso a obra ou reparo seja de outra natureza, não importando se foi de interesse comum de todos os moradores

É muito comum nos depararmos com situações envolvendo Convenções que preveem condições de aprovação de obras diferentes das previstas pela legislação vigente. Nessa situação, o quorum estabelecido na lei civil sempre valerá sobre qualquer outro estabelecido pelas regras internas do condomínio. Por isso é recomendado que todas as Convenções sejam adaptadas às normas do Código Civil

No caso de obras necessárias que não sejam urgentes (decorrentes de um imprevisto), é importante que o síndico reúna documentos e informações técnicas sobre a necessidade e urgência, realize alguns orçamentos e leve o assunto o quanto antes para deliberação da assembleia com previsão específica na ordem do dia

Em se tratando de uma obra necessária e urgente, (art. 1.341), o síndico pode utilizar os recursos do fundo de reservas, dando ciência posteriormente à assembleia sobre as providências adotadas e valores gastos. Nos demais tipos, o síndico é obrigado a convocar previamente a assembleia para sua aprovação. Neste caso, as mesmas pessoas que aprovaram a realização da obra, também devem deliberar sobre a fonte de recursos que será utilizada (caixa, fundo de reserva, rateio etc)

Uma obra pode ser considerada de urgência se o problema for detectado por laudo técnico, perícia, laudo da Defesa Civil, ou mesmo pela própria assembleia dos condôminos. Além disso, também pelo discernimento do síndico, baseado na sua experiência, como um telhado rompido, queda de reboco, rompimento da caixa d’água etc.

Fonte: CondomínioSC

Já pensou em fazer seguro residencial? Conheça os detalhes e veja se vale a pena

Saiba quais são as vantagens e desvantagens desse tipo de contratação

Fato: o seguro residencial é muito barato quando comparado ao de um veículo. Com pouco dinheiro você pode garantir coberturas de grandes sinistros, como incêndio. Mas qual a possibilidade de a sua casa pegar fogo? Pois é, a questão é muito individual. Para saber se vale a pena, leia atentamente todas as cláusulas avalie os riscos.

Para o presidente da Comissão de Riscos Massificados da Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg), Danilo Silveira, considerando a relação custo-benefício, sempre vale fazer o seguro residencial. Ainda assim, somente 15% das residências têm seguro no Brasil.

“O gasto médio anual é inferior a R$ 350,00, garantindo o principal bem da família contra danos acidentais e oferecendo serviços de assistência emergencial, como chaveiros, eletricistas e outros prestadores de serviços especializados”, ressalta Silveira.

O vice-presidente do Sindicato dos Corretores de Seguros do Estado de São (Sincor- SP), Boris Ber, diz que a procura ainda é muito baixa, já que boa parte das pessoas nem pensa nisso. Ele lembra que os seguros dos condomínios não cobrem todo, mas apenas a parte da construção.

“As roupas, a mesa de jantar, o sofá, o terno, não estão cobertos pelo seguro do condomínio. A experiência diz que quando você oferece o seguro residencial, explicando bem, 70% fecham”, afirma Ber.

O representante da FenSeg recomenda que as pessoas analisem os riscos aos quais o imóvel está exposto, considerando o histórico da localização, possibilidade de incidência de atos da natureza (ventos fortes, granizo etc), registros de furtos e roubos, e situações que podem causar danos a terceiros para cobertura de responsabilidade civil.

“O cliente deve também indicar valores segurados adequados para as coberturas escolhidas, considerando os preços de reconstrução do prédio e reposição dos bens, bem como a extensão dos eventuais danos em caso de sinistro. Não precisa incluir a valorização imobiliária”.

Adicionais

No seguro da residência, o cliente tem a possibilidade de incluir muitas coberturas adicionais, o que vai encarecendo o valor final contratado. De acordo com Ber, é possível até oferecer cobertura para o caso de queda de avião na casa, quando a pessoa mora perto de aeroporto.

“De impacto de veículos, caso a pessoa more num cruzamento movimentado. De dano elétrico, que é um curto-circuito sem a presença de fogo, e até de pagamento de hotel por determinado período, caso aconteça algo com o apartamento”.

É bom estar preparado para imprevistos (Foto: Shutterstock)

Não desperdice seu dinheiro com seguros que não estejam de acordo com a sua necessidade. Se você mora em bairro com alto índice de roubos e furtos, talvez essa seja uma cláusula interessante para você. Diferentemente se a casa fica em condomínio fechado com seguranças.

Se o seu bairro não for seguro, é uma boa opção (Foto: Shutterstock)

Detalhes:

Preço

Trata-se de um seguro de custo acessível. As coberturas de frequências mais elevadas, como, por exemplo, danos elétricos (a eletrodomésticos e outros bens) e furto e roubo costumam ser mais onerosas, enquanto as básicas são baratas.

Coberturas básicas

Garante proteção contra incêndio, raio e explosão de qualquer causa. Além da cobertura dos danos acidentais, as apólices oferecem serviços de assistências emergenciais e de conveniência.

(Foto: Shutterstock)

Coberturas adicionais

Entre as mais contratadas estão vendaval, furacão, ciclone, tornado, granizo, impactos de veículos e aeronaves, roubo e furto qualificado, danos elétricos, responsabilidade civil familiar (que garante danos materiais e corporais causados a terceiros pelo uso e conservação do imóvel ou atos involuntários dos moradores e empregados da casa) e perda ou pagamento de aluguel em caso de acidente.

Fonte: ZAP em Casa

Fabricação e recarga de extintor devem seguir regras

Empresas que fazem recarga de extintor de incêndio devem ter registro no Inmetro

Fabricação e recarga de extintor devem seguir regras

Pó químico e água. São esses os dois elementos usados em extintores de incêndio. Em todos os estabelecimentos, mesmo naqueles que contam com sistema de chuveiro automático, que é acionado assim que detectada temperatura elevada, é obrigatória a existência de extintores de incêndio.

Para fabricação e recarga de extintores de incêndio no Brasil, é necessário que a empresa possua registro no Inmetro. Em relação ao total de empresas com o registro no país, o sudeste possui o maior número absoluto de cancelamentos, com 41% das empresas, seguidas do sul com 24% e do nordeste com 12%. Considerando o pouco tempo transcorrido desde o início dos registros (2006), o número relativo de empresas com o registro cancelado é muito expressivo, sem contar as empresas com o registro suspenso ou vencido, cerca de 4% do total de empresas já registradas. (Dados de 2012 do Inmetro)

Ao escolher o fornecedor para equipar sua empresa é necessário se certificar que o estabelecimento possui registro ativo no Inmetro e pode prestar o serviço de maneira segura. Como todo equipamento de segurança, a produção de extintores de incêndio requer cuidados especiais, tendo em vista que podem colocar vidas em risco.

Todos os extintores devem obedecer a rigorosos controles de produção. Para os extintores de pó químico, o nível de exigência é ainda mais acentuado, pois são indicados nos casos de incêndios por líquidos inflamáveis e em casos de instalações elétricas ou equipamentos eletrônicos.

Extintor Registro Inmetro

Verifique sempre a validade da recarga e a validade do teste de pressão do extintor

Nele o controle de temperatura e umidade são essenciais, pois se não forem realizados de maneira correta, pode ocasionar empedramento do material e quando precisar ser utilizado não agirá de forma eficaz. A temperatura deve oscilar entre 18ºC e 30ºC, e a umidade relativa do ar deve girar em torno de 55%. Essa exigência é feita pela Portaria do Inmetro 005/2011, que estabelece e regulamenta os serviços de inspeção técnica de manutenção de extintores.

O Corpo de Bombeiros orienta que antes de comprar ou fazer a recarga de um extintor, o consumidor verifique no Inmetro se a empresa é cadastrada e se tem autorização para fazer o trabalho de acordo com os critérios estabelecidos. É importante ainda verificar a validade da recarga e a validade do teste de pressão do extintor.

Fonte: CondomínioSC

Como está a Convenção e o Regimento Interno do seu condomínio?

Elaborados para ajudar a administração, os instrumentos que definem as normas de convivência não devem ficar parados no tempo. O texto precisa estar de acordo com a legislação atual e a realidade de cada um.

Como está a Convenção e o Regimento Interno do seu condomínio?

Leis mudam, entendimentos jurídicos são aperfeiçoados, novas tecnologias surgem a todo instante, questões comportamentais são alteradas em função da modernidade, espaços novos são disponibilizados nos edifícios e exigem um regramento específico. Com tanta novidade, o desafio aqui é manter as leis condominiais sempre atualizadas para evitar problemas e facilitar o dia a dia do síndico. Mas, por exigir a participação ativa da maior parte dos moradores, muitas vezes a convenção e o regimento interno se tornam defasados e não compreendem as reais necessidades dos moradores.

De acordo Dennis Martins, advogado e diretor em SC do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, não há uma obrigatoriedade de atualização, seja da convenção ou do regimento, mas sim uma faculdade conferida aos condôminos. Entretanto, ele destaca a necessidade do exercício da observação, quanto à importância da renovação. “Antes de qualquer coisa, entendo que seja importante dar um passo atrás e questionar se, efetivamente, é necessária uma atualização ou se não é o caso de apenas se aplicar os instrumentos já existentes. A convenção e o regimento são normas e, como tais, a sua aplicação prescinde de um exercício de interpretação que comumente já supre a necessidade. No entanto, verificando-se que a situação realmente demanda a alteração de quaisquer dos instrumentos a dica é a de se elaborar cláusulas com um conteúdo objetivo e direto”, avalia.

E, um bom indicador de que está chegando o momento de repensar as regras é quando o síndico começa a ouvir diferentes reclamações que ainda não constam nos documentos. Mas é preciso estar preparado, já que o processo de mudança pode ser polêmico e demorado, exigindo muita paciência por parte dos gestores. Como é o caso do condomínio Portal do Sol, em Florianópolis, administrado pelo síndico Rogério Freitas, que após identificar a necessidade de estabelecer novos parâmetros para manter uma convivência sadia, convocou assembleia e já há algum tempo realizou as alterações. Só que, mesmo com o texto pronto, faz mais de um ano que está realizando a coleta das assinaturas dos moradores, necessárias para validar a convenção.

“Os procedimentos apesar de semelhantes exigem atenções distintas. Com a convenção uma comissão manifestou os anseios da coletividade e os apresentou a um advogado que redigiu o texto. O mesmo foi levado a uma assembleia de maioria simples, convocada para esse fim, onde foi aprovado. E com a proposta em mãos ainda estamos no processo de coleta dos 2/3 de assinaturas obrigatórios para validar a proposta como convenção propriamente dita. Com o regimento interno, o conselho se reuniu e propôs alterações ao texto original, que foi apresentado e lapidado em uma assembleia, também convocada só para isso, e que o aprovou por votação de maioria simples”, explica Rogério.

Já nos condomínios administrados pelo síndico profissional Ronaldo Alves Junior, o processo de alteração nas regras foi tranquilo e os proprietários já aprovaram os documentos. Como dica para os que ainda vão passar pelo processo, na tentativa de que o objetivo seja alcançado com o mínimo de desgaste, ele destaca a importância de pensar na logística. “O síndico ou a comissão devem encontrar um formato, com prazos definidos, para a formulação das propostas de mudanças, passando pela apresentação e votação na assembleia até a colheita das assinaturas. Neste sentido, uma plataforma on-line que permita a discussão antecipada de pontos divergentes pode tornar a assembleia mais objetiva, assim como verificar previamente no cartório de registro de imóveis para saber quem é o proprietárioda unidade evita transtornos indesejados no momento do registro”, conclui.

Ainda de acordo com o gestor, as mudanças devem ir principalmente ao encontro das necessidades atuais, não só pelas atualizações do Código Civil, mas pela necessidade frente à evolução da sociedade. “As normas alteradas devem ficar um retrato mais harmônico e fiel da realidade e dos anseios dos condôminos e por terem sido atualizados por profissionais com experiência na área e vivência na administração de condomínios”, comenta.

Influências do Código Civil

Mesmo após a sua atualização, o Código Civil, de forma proposital, trata do “Condomínio Edilício” de forma bastante genérica, deixando diversas lacunas – de forma expressa e por omissão – para que cada condomínio possa estabelecer normas mais adequadas a sua necessidade, uma vez que as realidades não são iguais em todo o país. Mas, segundo o advogado Alberto Luís Calgaro, especialista no assunto, mesmo com essa ‘liberdade’ dada pela lei, ela sempre será soberana em suas determinações, já que no direito brasileiro é observado um sistema de hierarquia, de modo que uma norma inferior não pode contrariar uma norma superior, sob pena de ser considerada inválida.

“Abordando apenas as normas relevantes para o direito condominial, podemos mencionar a seguinte hierarquia, da maior para a menor: Constituição Federal, Leis Federais, Código Civil, convenção e regimento interno. Assim, o regimento interno não pode contrariar o disposto na convenção, a convenção tem de estar alinhada com o Código Civil e o Código Civil não pode conflitar com as regras da Constituição Federal. Um bom exemplo disso foi a introdução do limite de até 2% para a multa pelo inadimplemento da taxa condominial, prevista no Código Civil (2002), e que na Lei 4.591 e na maioria das convenções existentes era de 20%”, diz.

Por que atualizar as regras?

Não há a necessidade de atualização da convenção a cada vez que surge uma mudança legislativa, já que ela permanece válida, ainda que algum dispositivo tenha perdido sua validade em virtude da nova lei. No entanto, após uma série de mudanças relevantes na legislação, ou até mesmo em virtude do passar do tempo, torna-se recomendável realizar a atualização por dois motivos principais:

  • Fazer com que a convenção e o regimento interno sejam instrumentos claros e suas normas possam ser facilmente compreendidas por todos que realizarem sua leitura, independentemente de conhecimento jurídico
  • Introduzir nas normas condominiais instrumentos modernos para facilitar a administração e o dia a dia do condomínio. Uma lei fácil de compreender é uma lei fácil de cumprir.

Passo a passo para alterar

  • Antes de tudo, é importante verificar junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente quais são as exigências que se precisa atender para o registro de uma alteração na convenção. Isso representa a antecipação de uma das etapas, mas certamente terá a função de prevenir muitas dores de cabeça
  • Após, é interessante constituir uma comissão interna para que se possa definir o que se pretende alterar e, então, redigir as alterações
  • Levar as alterações sugeridas à assembleia para deliberação, com ou sem a assessoria profissional, a depender da necessidade do condomínio. Aqui vale lembrar que o quórum para a alteração da convenção é o de 2/3 dos votos dos condôminos e não apenas dos presentes em assembleia. Já quanto ao regimento, a redação atual do Código Civil não especifica o quórum para a sua alteração. Dessa forma, o quórum que passa a valer é o estabelecido na convenção para esse fim e, na sua ausência, o de maioria dos presentes em assembleia
  • Realizada a votação, aprovadas as cláusulas, o documento deve ser levado ao Registro de Imóveis, observando as orientações do início do processo
  • Para os condomínios que não conseguem obter os quóruns necessários caberá, antes de qualquer coisa, identificar o real motivo da evasão. A situação pode representar até mesmo um desinteresse dos condôminos em promoverem a alteração dos instrumentos por concordarem com os existentes e entenderem que são suficientes e adequados.

Assessoria profissional

  • A legislação não exige que os procedimentos de alteração da convenção ou do regimento tenham a assessoria de um profissional. Porém, ter alguma assessoria é muito recomendável.
  • Dentre os papéis do profissional, os principais seriam o bom planejamento da atividade evitando o retrabalho ou até mesmo a não efetividade do trabalho desenvolvido. Além disso, ele contribuirá para a boa redação dos dispositivos de maneira a não lhes dificultar ou até mesmo inviabilizar a futura aplicação.

Temas polêmicos

  • Para garantir a harmonia entre os moradores, é importante que as regras referentes a assuntos que normalmente são polêmicos estejam presentes de forma clara no regimento interno. Mas, nada impede, no entanto, que as questões mais relevantes, como por exemplo, escritório de trabalho em unidade residencial e locação por sites como AIRBNB (por dizerem respeito ao “fim a que se destina a unidade” – art. 1.332, §5º, III, Código Civil), também constem da convenção.

Itens que não podem faltar no documento

  • Tudo aquilo que não esteja regulamentado, nem seja proibido pelo Código Civil, pode ser objeto de disposição na convenção. O que é bom para um condomínio, não necessariamente será bom para outro, portanto, há que se questionar: “Qual a necessidade do nosso condomínio?”
  • A maioria das convenções existentes é extensa, mas se limita a repetir aqueles dispositivos que já estão previstos no Código Civil, deixando de fora outras questões que poderiam ser relevantes ao condomínio. Um bom exemplo é o rateio da taxa condominial, que de acordo com a legislação será feita pela fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, I). Ou seja, permite que um condomínio que possua uma realidade diferenciada possa estabelecer uma regra de rateio mais adequada
  • Outra situação que segue o mesmo entendimento do item anterior é em relação à venda, locação e cessão de vagas privativas de garagem a terceiros estranhos ao condomínio, que são proibidas pelo Código Civil (art. 1.331, §1º), salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Itens de prevenção

  • A rigor, não é necessário constar na convenção a exclusão de qualquer responsabilidade para que ela ocorra. Porém, é recomendável que seja colocada de forma expressa. Assim a norma fica mais clara aos condôminos e, também, para o Judiciário em caso de julgamento de uma ação.
  • Atualmente, prevalece na Justiça o entendimento de que o condomínio só é responsável por danos, como furtos de veículos, em áreas comuns, se a convenção ou o regimento expressamente admitirem essa responsabilidade. Ou ainda se o condomínio, através de atos como a contratação de empresa de vigilância (não mera portaria), câmeras de vigilância (diferentes da simples gravação de imagens), tenha assumido tacitamente o dever de guarda desses bens em área comum.

Fonte: CondomínioSC

Norma regulamenta trabalho em altura

Norma regulamentadora do Ministério do Trabalho e Emprego (MTE) traz obrigações ao empregador para prevenir risco de queda

Norma regulamenta trabalho em altura

No dia a dia de um prédio, muitas situações precisam ser consideradas para garantir que a gestão do condomínio promova a segurança dos funcionários que executam as tarefas. E nas manutenções que envolvam trabalho em altura, além dos equipamentos de segurança é preciso considerar a NR 35: a norma regulamentadora que trata da exposição do trabalhador ao risco de queda em altura.

Segundo a NR 35, considera-se trabalho em altura toda atividade executada acima de 2,00 m (dois metros) do nível inferior, ou seja, da superfície de referência. Em um condomínio, especialmente em duas situações é preciso considerar o perigo de queda em altura: tanto nas ações rotineiras executadas pelos funcionários do prédio, quanto na atenção ao contratar empresas terceirizadas, que geralmente fazem trabalhos específicos, como a pintura do edifício. Em ambos os casos, é necessário assegurar a aplicação da NR 35. A execução do trabalho por alguém que não esteja qualificado pode originar ao condomínio a responsabilidade solidária em um possível acidente de trabalho, o que pode gerar altos custos indenizatórios para o edifício.

Limpador De Janelas Edificio

Segundo a NR 35, trabalho em altura é a atividade executada acima de 2 metros da superfície de referência

Segundo as regras do MTE, além do uso de Equipamentos de Proteção Individual (EPI) o funcionário deve fazer um curso de capacitação que inclui informações teóricas e práticas sobre os cuidados e os riscos que envolvem o serviço em altura. O curso tem carga mínima de oito horas e o certificado é valido por dois anos.

Serviços terceirizados
No caso de serviços terceirizados, é importante que o síndico esteja atento às certificações obrigatórias. Ricardo Manarin, proprietário de uma empresa de limpeza profissional de vidros e fachadas, ainda destaca outro fator: garantir que o funcionário que está executando o serviço esteja desempenhando a função ao qual está habilitado. “Ao fazer o contrato, indicamos todas as certificações e laudos técnicos dos equipamentos. Além de assegurar o uso dos equipamentos de segurança, é fundamental seguir as normas em todas as etapas de execução de serviço”, ressalta.

Em caso de acidente
Na contratação de uma empreiteira para realizar uma obra, por exemplo, caso aconteça um acidente com um profissional terceirizado, o condomínio pode vir a não ser responsabilizado, desde que na hora de contratar o serviço tenha verificado que a empresa atendia a todos os requisitos da norma, explica o advogado Alexsandro Macedo Vieira. “Mas tudo precisa estar devidamente documentado”, reforça.

Já na contratação de serviço em que o prestador é uma pessoa física, este profissional também deve ter a certificação exigida pelo MTE. O mesmo acontece para funcionários do próprio prédio. “O condomínio deve tomar todas as precauções possíveis, e mesmo assim não significa que não haverá uma responsabilidade subsidiária pelo fato de um acidente de trabalho, dependendo de cada caso”, ressalta Vieira.

Fonte: CondomínioSC

Síndicos podem sofrer da Síndrome de Burnout?

Observa-se que a função de síndico de um condomínio vem crescendo exponencialmente nos últimos tempos, e com isso, a necessidade de profissionalização deste servidor.

Síndicos podem sofrer da Síndrome de Burnout?

Esta necessidade cresce na medida em que crescem e se complexam as demandas e exigências dos condôminos e moradores, da mesma forma que do próprio condomínio. Aquilo que se torna mais complexo, exige maior conhecimento.

Profissionalizando-se, o síndico torna-se um colaborador, um prestador de serviços de uma organização, como qualquer outro em qualquer função na sociedade. Suas demandas crescem, as exigências sobre ele também, e desta forma, torna-se suscetível ao estresse e ao adoecimento físico e mental que qualquer ambiente de trabalho pode proporcionar. É claro que ele não é necessariamente um funcionário do condomínio – já que é eleito para o cargo-, mas nem por isso deixa de ter funções, responsabilidades, e exigências definidas como qualquer outro servidor. Sendo assim, ele também pode estar suscetível às intempéries da atividade, ou seja, submetido a responsabilidades e exigências que por vezes podem extrapolar suas funções e desta forma, começar a causar-lhe desconforto e estresse no cargo. Pois bem, surgiu na década de 70, uma síndrome que se caracteriza por ser um estado de tensão emocional e estresse crônicos provocados por condições de trabalho ou função, físicas, emocionais e psicológicas desgastantes, e que se manifesta especialmente em pessoas cuja profissão ou função exigem relação interpessoal direta e intensa.

A isso se dá o nome de Síndrome de Burnout, ou Síndrome do Esgotamento Profissional, que nada mais é que o adoecimento no ambiente de trabalho ou no exercício de alguma função. Mas este transtorno mental, contudo, não se caracteriza simplesmente pelo adoecimento no ambiente de trabalho, mas, sobretudo devido à qualidade das relações interpessoais que se constroem nele, ou em razão dele. Não é por acaso que muitas das queixas dos síndicos hoje em dia apontem para estas questões, ou seja, uma carga de trabalho exaustiva fora e dentro do seu condomínio, muitas responsabilidades, demandas e exigências, assim como relações interpessoais intensas e desgastantes dentro do seu condomínio. Relacionamentos intensos dentro do condomínio em razão de sua função, somados a uma carga horária exaustiva dentro e fora dele e a uma alta carga de responsabilidades e exigências, são um prato cheio ao desencadeamento desta síndrome. Trata-se de uma síndrome cujo início se dá de forma lenta e insidiosa, debilitante.

Sensações de fadiga, alterações de humor, irritabilidade, e baixa auto-estima, são apenas alguns dos sintomas que podem surgir. Em casos mais graves, esta síndrome pode desencadear sintomas psicóticos e até mesmo suicídio. Não se trata de um transtorno mental dos menos nocivos, por assim dizer, contudo, uma psicoeducação, aliada a novos hábitos de rotina e relacionamentos dentro do condomínio podem evitar e atenuar os riscos desta incidência.

O tratamento para esta síndrome se dá invariavelmente com um profissional psicólogo e psiquiatra, assim como, com uso de medicamentos dependendo da gravidade do caso. Sugiro que se eventualmente, o síndico esteja padecendo de alguns dos sintomas desta síndrome, ou se identifique com este quadro, que possa buscar ajuda profissional e também redefinir e reorganizar melhor sua rotina. Definir somente objetivos que possa alcançar na sua gestão, descentralizar suas decisões e ações.

Pouco se fala e se sabe desta síndrome no ambiente condominial, mas será que não é chegada a hora do síndico refletir e pensar com mais carinho, sobre até que ponto suas funções, responsabilidades, exigências e relacionamentos dentro do seu condomínio estariam por ventura lhe causando um estado de estresse e desconforto emocional e psíquico?

Fonte: CondomínioSC

Garagens ganham nova roupagem

Preparação de pisos irregulares e tintas especiais dão um novo visual ao espaço

Garagens ganham nova roupagem

Garagem do Condomínio Cosmos: o piso foi lixado, ganhou uma aplicação de massa e de pintura epóxi

Se antes as garagens eram espaços feios e esquecidos nos condomínios, hoje a realidade mudou. Depois da chegada de novas tecnologias como tintas especiais, técnicas de nivelamento, entre outras medidas, as garagens ganharam outra roupagem e se transformaram num ambiente bonito, com mais desempenho e ainda promovendo a valorização do imóvel. Para tanto, profissionais estão se dedicando à recuperação de pisos irregulares e, após, preparando o acabamento adequado para cada local.

Afinal, estamos falando de garagem que abriga veículos pesados que geram sujeira, como manchas das borrachas de pneus e de óleo que podem vazar dos carros. Devido a isso, é importante pensar na resistência e durabilidade do piso, e o modo como o revestimento pode auxiliar nesses fatores.

Trabalhando no setor há 13 anos, o engenheiro químico Peter Knoll Santana diz que os problemas mais comuns encontrados em garagens de prédios, especialmente os mais antigos, vão desde pisos de concreto esfarelando e, portanto, gerando constante sujeira, até buracos, trincas e fissuras, situação que pode aumentar e provocar acidentes, caso não seja feita a correção. “É sempre possível regularizar o local com máquinas polidoras para piso e massas epóxi, antes da pintura”, garante Peter.

Para começar, é importante uma avaliação técnica para decidir qual é o melhor processo de pintura, pois são vários tipos de pisos e problemas a serem solucionados. Segundo Peter, a preparação pode ser de várias formas: com lixamento com polidora, regularização com fresadora, limpeza química com ácido ou desengraxantes, pois para uma pintura ter o melhor resultado depende da preparação do piso. “Se não fizer a limpeza adequada, abrir a porosidade do piso e criar a rugosidade necessária – conforme a tinta que está recebendo – pode gerar desplacamento, bolhas, trincas, entre outros”, ensina.

Para o acabamento final, as tintas indicadas vão depender da área em que estão sendo aplicadas, se for uma garagem ou quadra interna (coberta) pode ser usada tinta epóxi para piso; se for uma área externa o recomendado é um acabamento Poliuretano (PU), pois o PU possui resistência a intempéries como sol e chuva, não desbotando, calcinando ou amarelando a cor.

Em se tratando da periodicidade das manutenções, Peter diz que tudo vai depender da frequência na limpeza: se o piso for limpo uma vez por semana ou com um pano ou com um equipamento de limpeza, a durabilidade é de 8 a 10 anos. “Sendo assim, a revitalização terá um custo mais em conta, pois a preparação da ancoragem já foi feita. Será necessária, apenas, uma repintura de uma ou duas demãos”, completa.

Quadras esportivas

Nas áreas de lazer, os pisos das quadras poliesportivas também merecem atenção. Muitas quadras são pintadas com tintas acrílicas à base de água ou solvente, porém são tintas com baixa resistência à abrasão (desgaste por fricção) e a intempéries. Para uma quadra poliesportiva externa, Peter indica as tintas PUs que possuem maior resistência.

“As acrílicas são tintas termoplásticas, sendo mais moles e com abrasão soltam facilmente, marcam mais fácil com fricção de calçados e, em garagens, com pneus dos carros. Já a tinta PU e epóxi são tintas termorrígidas, possuindo maior resistência à abrasão, quando ocorre uma fricção de calçados ou pneus. A marca da borracha sai com a limpeza”, aponta.

Condomínio adere à reforma

Depois de uma reforma no residencial, o Condomínio Cosmos, de Balneário Camboriú, resolveu investir também na revitalização da garagem do prédio. Com duas torres, 33 andares e 90 apartamentos, o prédio apresentava um espaço para abrigar os veículos com piso irregular. De acordo com o síndico Arno Lermen, a reforma tinha como objetivo trazer conforto aos moradores, melhorar a estética do ambiente com demarcação dos espaços, facilitar a limpeza e valorizar o imóvel.

“O piso de concreto levantava poeira, sujava os automóveis, dificultava a manutenção e não atendia às necessidades dos condôminos”, argumenta Arno.

Para tanto, foi contratada uma empresa especializada que executou a obra. A reforma envolveu a regularização do piso com lixamento, contrapiso, aplicação de massa, pintura epóxi e polimento. “Hoje, a garagem só traz facilidades por diversos fatores. Economizamos mão de obra, água, produtos de limpeza e, principalmente, o local está sempre bonito”, elogia o síndico, ao lembrar que no dia a dia é feita apenas uma limpeza com pano e a limpeza geral é realizada de dois em dois meses.

Fonte: CondomínioSC

Aprenda a escolher o melhor tipo de churrasqueira para apartamento

O segredo de um churrasco perfeito pode estar na churrasqueira. Veja como escolher a opção perfeita para você que mora em apartamento.

Em tempos de copa do mundo, jogos, reuniões de familiares e amigos, um churrasco é sempre considerado a escolha do cardápio ideal. Mas e se o local da reunião for um apartamento, como fazer?

Já faz algum tempo que para fazer um bom churrasco não é preciso morar em uma casa ou ter um grande quintal, o mercado já conta com várias opções para quem tem um espaço reduzido.

Hoje nosso artigo vai levantar qual a melhor churrasqueira para quem mora em apartamentos e você define o tipo mais adequado ao seu espaço, vamos lá?

Onde colocar?
Antes de mais nada você precisa avaliar se a sua churrasqueira vai ficar em um ambiente interno, como a cozinha, ou se é melhor deixa-la na varanda, caso seu apartamento possua esse espaço.

Essa definição é essencial para que você continue com a ideia, pois caso erre ao construir uma churrasqueira, será complicado modificar todo o projeto. Depois de definir esse item avalie os tipos de churrasqueiras para apartamentos disponíveis no mercado e escolha a que for melhor, listaremos algumas aqui.

Churrasqueira a gás com bancada 
Esse estilo é para os apartamentos que possuem um pouco mais de espaço, pois ela é grande. Apesar de mais moderna e fácil de ser instalada, ela toma um bom espaço que não será usado sempre, pense nisso. Apesar disso, é ideal para quem deseja evitar a sujeira de uma churrasqueira tradicional, com tijolos, carvão e etc.

Churrasqueira a gás embutida
O mesmo princípio da churrasqueira a gás com bancada, com a vantagem de evitar sujeira e de fácil instalação. No entanto, é mais adequada para quem tem um apartamento menor. Como não ocupa muito espaço, é possível combinar com móveis planejados.

Tenha o cuidado de medir corretamente tanto o equipamento quanto o seu espaço na cozinha (caso seja o local escolhido para ela) antes de cortar a pedra da sua pia. As medidas erradas podem comprometer todo o projeto, tenha em mente que esse tipo de churrasqueira tem o formato similar a um cooktop.

As opções a gás são consideradas ecologicamente mais corretas, além de mais econômicas.

Churrasqueira rústica
Já que o apartamento é pequeno, que tal ter uma churrasqueira 2 em 1? Sim, é possível ter uma churrasqueira que também serve como lareira nos dias mais frios do ano. Rústica e moderna ao mesmo tempo, esse tipo de churrasqueira torna o ambiente ainda mais acolhedor.

Churrasqueira portátil
Se você acha que morar em um apartamento pequeno te impossibilita de ter uma churrasqueira ou se sua varanda é muito pequena e não comporta o projeto, tenha uma churrasqueira portátil e acabe com o problema.

Além de não precisar estar no local o tempo todo, algumas são desmontáveis e podem até servir de peça decorativa.

Churrasqueira a carvão
Olha, também existe churrasqueira a carvão para apartamento. Ainda que as opções elétricas e a gás sejam excelentes alternativas, há quem diga que o sabor não é o mesmo de um bom churrasco feito na brasa.
Nesse caso existem modelos que são portáteis e seguros ao mesmo tempo. Para quem não tem muito espaço, o grande vilão pode ser a fumaça e o fogo dentro de casa. Esse modelo geralmente possui tampa, opção para controlar os dois problemas citados. Além disso, é uma boa saída se você tem a intenção de deixar o churrasco com aquele gostinho de defumado.

Churrasqueira elétrica
A churrasqueira elétrica é amiga de quem não deseja fumaça dentro de casa. Além disso, ocupa pouquíssimo espaço e nem precisa citar a facilidade de acende-la: apenas colocando na tomada e apertando um botão.

Alguns modelos possuem ainda controle de temperatura, velocidade e já vem com espetos inclusos. Tudo fácil de limpar e exigindo pouca manutenção. Apesar da praticidade, é vista como uma opção não tão econômica, já que o custo de energia elétrica é elevado.

Churrasqueira a bafo
Apesar de produzir pouca fumaça e ser indicada para ambientes pequenos, é melhor usar esse modelo apenas na varanda. Aliás, você deve lembrar desse estilo de churrasqueira, é muito comum em filmes americanos.

Funciona como um forno, gerando e mantendo calor, também necessita de carvão para funcionar.

Churrasqueira de alvenaria
Se o seu apartamento foge à regra e possui uma varanda mais ampla, e claro, se essa for sua opção, porque não usar a tradicional churrasqueira de alvenaria?

Ideal para espaços maiores, precisa de uma manutenção mais cuidadosa. Funciona a base de carvão ou lenha e permite preparo de churrasco, pizzas e o que mais você achar interessante.

Gostou do nosso artigo sobre churrasqueira pequena para apartamento e outros modelos para escolher? Continue nos acompanhando!

Fonte: Imovelweb

Confira dicas para deixar a sala de jantar mais bonita

Veja uma série de modelos de salas de jantar para se inspirar

No passado, sala de jantar era sinônimo de status. Era nesse ambiente que as famílias exibiam sua riqueza através da fartura de alimentos e de toalhas, arranjos, castiçais, louças e jogos de talheres caros.

Os mais abastados investiam excessivamente na decoração da casa e mantinham essa área reservada para as maiores celebrações e reuniões.

Na modernidade e na contemporaneidade, a sala de jantar passou a reunir o que tem de melhor na vida – comida, amigos e família!

(Imagem/ Reprodução): Patricia Kolanian Pasquini

Se antes a sala de jantar era menos frequentada, em contrapartida, hoje, tem se tornado cada vez mais popular.

Ela continua sendo um dos espaços sociais mais importantes das residências. É onde as famílias se reúnem para interagir de maneira íntima e descontraída.

E o segredo para seu conforto, beleza e praticidade está nos toques sutis dos pequenos detalhes decorativos.

Confira a seguir dicas especiais de como acertar na hora de decorar uma sala de jantar.

Estabelecendo um layout para a sala de jantar

Geralmente, na contemporaneidade, a sala de jantar tem um conceito mais aberto. Ela aparece, nas plantas baixas, integrada a outros ambientes, como às salas de estar, cozinhas, jardins de inverno, varandas e sacadas.

Nesse caso, os móveis é que servem de delimitadores ou de divisórias entre as áreas de preparo dos alimentos, de refeição e de descanso físico.

Não importa se o ambiente é pequeno ou grande, a escolha de móveis, de revestimentos e de peças decorativas deve seguir uma mesma linha.

Na sala de jantar, a regra é primar por uma atmosfera arejada, bonita, descontraída e convidativa. Tudo deve ser bem posicionado.

O espaço de circulação das pessoas precisa ser preservado – entre os móveis, no mínimo 60 cm, e entre a mesa e as paredes 1,20m.

Escolhendo revestimentos de parede e de piso para a sala de jantar

Uma maneira de quebrar com a monotonia da sala de jantar é aplicar cor às paredes. Os tons neutros podem tornar o ambiente muito cansativo.

Para despertar o apetite e aguçar o paladar, os tons de verde ou vermelho são ótimas opções.

Dependendo dos planos livres disponíveis, o proprietário do imóvel pode optar por revestimentos mais caros, como as pedras e os tijolos aparentes; ou mais baratos, como os adesivos.


(Imagem/ Reprodução): In House

 


sala de jantar com parede verde e quadro (Imagem/ Reprodução): Marília Veiga

 

Se a sala tiver um tamanho pequeno, um espelho proporcionaria a sensação de mais amplitude – peças lisas, sem molduras, são as melhores.

De acordo com certas correntes de pensamento, como o Feng Shui, acredita-se que o reflexo da mesa multiplicaria a prosperidade da família.

Outra dica são os quadros com gravuras de frutas e flores, evocando boas energias para esse setor da casa.

No piso, sob as mesas e cadeiras, pode-se ter um tapete. Sim, os tapetes também funcionam na decoração de salas de jantar, principalmente, protegendo o piso do movimento das cadeiras.

Só que as peças que são indicadas para outros cômodos não são as mesmas para esse caso.

Elas devem ter um fio mais curto e ser de um material mais resistente e de fácil limpeza.


Tapete sob mesa jantar e adesivo de parede (Imagem/ Reprodução): Patrícia Azoni

 

Planejando a iluminação da sala de jantar

A primeira questão que deve ser destacada quanto à iluminação de salas de jantar é que não pode haver reflexos nos olhos das pessoas. Nem a área da mesa pode ficar muito quente.

Durante o dia, quanto mais luz natural melhor. Cortinas ou persianas são úteis para fazer a regulação da entrada dos feixes de luz, tornando o visual mais refinado. Já a luz artificial precisa receber uma atenção maior.

Para a sala de jantar ficar aconchegante, recomenda-se a utilização de um sistema de luz difusa, preferencialmente na cor amarela.

Sobre a mesa de jantar, lustres ou luminárias do tipo pendentes são ótimas opções. Elas devem ficar bem posicionadas em relação ao centro, e entre 75 cm a 1 m acima do tampo.

Se houver espelhos nas paredes ao redor, é fundamental estudar os focos de luz e seus possíveis reflexos.


Mesa oval e lustre pendente (Foto: MeyerCortez Arquitetura & Design)

 

Escolhendo os móveis para a sala de jantar

O ponto mais importante para a definição da decoração da sala de jantar é a escolha do mobiliário.

Que as mesas e cadeiras são os elementos mais básicos, a atração principal desse ambiente, todos sabem. Mas, entender como escolher as peças de formato, material, cor e tamanho certos é algo que poucos dominam.

E a resposta até que é simples.

Tudo vai depender da área disponível em planta e do estilo de decoração pré-determinados pelo projetista!

As mesas são o ponto de partida para qualquer tipo de decoração. O formato desse móvel determinará toda a configuração do layout da sala de jantar e os espaços livres para a circulação das pessoas.

Ele pode apresentar um tampo oval, redondo, quadrado ou retangular. Resumidamente, fala-se que ambientes retangulares combinam melhor com mesas de bordas retas – as demais ficam para salas amplas.


(Foto: Codecorar)

 

As redondas, mais versáteis, são indicadas para ambientes menos formais, proporcionando uma melhor interação entre todos. Já as retangulares ficam melhores em espaços estreitos.

Elas podem acomodar um número maior de pessoas, principalmente se seus apoios forem centrais ou recuados.

Mesa Oval (Foto: Andrea Petini )

Mesa Retangular (Foto: Gislene Lopes )

 

Em ambos os casos, para garantir mais conforto, a distância entre a parte inferior do tampo da mesa e o assento das cadeiras deve ser de cerca de 30 cm.

Além do conjunto de mesa e cadeiras, o proprietário do imóvel pode investir em peças complementares para a sua sala de jantar.

São exemplos os aparadores, as cristaleiras e os carrinhos de apoio.

Também os pufes e banquinhos, que serviriam de assentos extras. Clássicos ou modernos não importa. Seu design, cores e materiais devem se adaptar ao tipo de decoração proposto.

O que mais interessa é se são bem estruturadas, resistentes, e se proporcionarão harmonia visual e conforto aos usuários!

(Foto: MeyerCortez Arquitetura & Design )

(Foto: Egeart – Engenharia e Arquitetura)

 

Decorando a mesa de jantar


(Foto: BG Arquitetura )

 

As refeições são o momento mais mágico para quem gosta de design. O toque final da sala de jantar ficará a cargo dos utensílios e elementos decorativos. Vestir a mesa com bonitas toalhas, trilhos ou jogos-americanos é só o primeiro passo.

Por cima disso, ficam todos os outros acessórios, como louças, copos, taças, xícaras, travessas, bandejas, faqueiros e guardanapos.

Castiçais, vasos e arranjos florais – reais ou artificiais – são sempre curingas na decoração de mesas de salas de jantar. Seu mix de tons e brilhos dão aquele “algo-a-mais-requintado” que todos apreciam nas casas de revistas!

Fonte: ZAP em Casa

Gestão de conflitos entre condôminos

Nos dias de hoje, é cada vez mais comum a falta de paciência dentro de condomínios. E a figura do síndico pode ser uma boa ponte para minimizar problemas entre vizinhos

Gestão de conflitos entre condôminos

Mais que uma função técnico-administrativa, ser síndico envolve principalmente a tarefa de gerir pessoas. Tanto o morador que assume o cargo, quanto o profissional que se qualifica para encarar esse desafio, deve estar ciente que na maior parte do tempo o seu trabalho vai ser mediar conflitos entre os condôminos, sendo que no topo do ranking de reclamações estão: o incômodo causado pelo barulho do vizinho, vazamentos, problemas com vagas de garagem e animais de estimação. É o cachorro que não para de latir no apartamento do lado, o vizinho de cima que arrasta os móveis ou a festa que o outro morador deu na noite anterior.

Resolver conflitos e até acordar de madrugada para administrar as mais inesperadas situações fazem parte da rotina de todos os condomínios. E no Residencial Itália, em Florianópolis, não é diferente. A síndica Elis Lazareviski está no cargo há pouco mais de um ano e já enfrentou algumas saias justas, como no caso de condôminos que têm atrito com vários vizinhos. Com MBA em gestão de pessoas, Elis busca em suas experiências profissionais inspirações e técnicas para driblar os impasses diários.

“Em quase todos os locais têm pessoas que são mais impacientes e que reclamam de tudo. Então, se você não gosta de lidar com gente, não adianta ser um excelente administrador. No dia a dia do condomínio você não lida só com números, na maior parte do tempo as questões a serem resolvidas envolvem relacionamento. Eu procuro não interferir em situações corriqueiras, mas sempre que procurada ou se percebo a necessidade de uma interferência, faço de boa vontade. Tento mediar da melhor maneira possível, apaziguando os dois lados para tentar ‘baixar a poeira’. Se eu não souber conduzir ou optar por me omitir na resolução do problema, com certeza terei que enfrentá-lo mais a frente, só que num estágio muito mais grave”, avalia.

É impossível saber quando um morador irá reagir de forma intempestiva. Também não é papel do síndico adivinhar quando dois moradores estão com dificuldades em seu relacionamento. Mas é possível, sim, ajudar o condomínio a ser um local com menos desentendimentos. Como foi o caso da Lia Benthien, síndica do Residencial Carybe, que ao assumir a administração do seu condomínio enviou um comunicado para todos os moradores, onde tentou estimular que eles tentassem resolver entre si os pequenos impasses diários.

“Partindo do princípio de que muitas vezes o outro nem sabe que está incomodando, acho muito válida a conversa entre os vizinhos. Mas, se não funcionar, aí eu entro em ação. Falo com a pessoa sobre as queixas do outro, mas nunca de forma autoritária, sempre pedindo colaboração. Acho que as pessoas têm que entender que vivem em uma comunidade e que todos perdem um pouco para o ganho comum. Ninguém é obrigado a ser amigo do vizinho, mas respeitar quem está ao seu lado é salutar, é educado e civilizado. Aquias regras valem para todos e ninguém tem privilégios ou prejuízos diferenciados”, enfatiza.

De quem é a responsabilidade de resolver o conflito?

De acordo com a advogada Lidiane Genske Baia, especialista com 15 anos de experiência na área condominial, a lei é muito ampla quando fala sobre as responsabilidades que competem ao síndico. No Código Civil, o artigo 1.348 aborda as obrigações que norteiam a atividade, mas em momento algum delega ao gestor a função de mediador. Por isso, a indicação é que o administrador siga sempre as determinações da Convenção e do Regimento Interno, além de tentar manter o bem-estar entre os moradores do condomínio.

“Quando um problema entre condôminos é trazido para o síndico, ele deve entrar em contato com as partes e tentar resolver a questão. É muito importante que ele converse com cada um, podendo até mesmo marcar uma reunião de tentativa de conciliação. Mas, se o assunto não for resolvido, o gestor pode enviar uma notificação extrajudicial e dependendo do assunto, até uma multa. Agora, se a questão não for solucionada depois de todas estas providências, o próximo passo é a propositura de ação judicial, e daí quem tem que tomar essa providência são as partes envolvidas”, explica.

A advogada ainda destaca como princípios básicos de um bom gestor ser paciente, mediador e buscar ser o mais imparcial possível. Além disso, ter bom senso e saber mostrar ao morador que ele precisa se adaptar às regras para ter uma boa convivência dentro do condomínio. “É importante que o administrador atue em tudo que pode causar conseqüências para o condomínio. Vale sempre lembrar que mesmo se você estiver com 100% da parte financeira em dia, mas deixar a gestão de pessoas de lado, o seu condomínio vai estar um caos”, analisa.

Já para o advogado Cristiano de Souza, consultor jurídico condominial, o síndico deve ouvir as reclamações, avaliar e conforme a questão informar as partes envolvidas do fato, comunicando sempre o suposto infrator e garantindo-lhe a ampla defesa. Antes de multar, ele destaca a necessidade de procurar apaziguar, podendo inclusive fazer mediações de conflitos, por meio de terceiros contratados, como um mediador profissional com experiência e capacitação em condomínios, que possua técnicas apropriadas para que não haja envolvimento direto e possíveis favorecimentos. “O gestor deve ter uma postura de negociador e ser totalmente transparente. Mas, acima de tudo, ser um profissional criterioso, que não confundirá questões pessoais com suas obrigações legais ao gerenciar um conflito”, comenta.

Segundo ele, o síndico estará ajudando o morador na convivência em comunidade fazendo com que ele entenda que faz parte de uma organização social com regras que devem ser seguidas e cumpridas por todos os envolvidos. “Uma das formas de existir um conflito é negar a participação ou mesmo ocultar informações. Gerenciar e ser proativo em uma visão a frente da coletividade, não apagando fogo com querosene, é o dever do síndico”, conclui.

Gestão de crise

Confira algumas orientações dos especialistas sobre os recursos que os síndicos e condôminos dispõem para evitar que os conflitos fujam ao controle:

  • O síndico deve intervir quando o problema se relacionar, de alguma forma, com as questões do condomínio. Todos os assuntos que dizem respeito à segurança, sossego e saúde dos condôminos devem ter atenção especial do síndico;
  • A comunicação no condomínio é muito importante, portanto, enviar comunicados sobre as regras mais importantes, ou sobre uma obra que está realizada ou algum outro assunto de interesse comum é sempre recomendável;
  • É interessante que o síndico marque reuniões periódicas para ouvir os condôminos. Também o que ajuda muito na adaptação das pessoas e na boa convivência, é fazer eventos sociais como festas juninas, festa de dia das crianças, natal e outras, para que os vizinhos se conheçam e passem a interagir melhor;
  • Do ponto de vista legal, é aconselhável que os moradores resolvam pequenos problemas de convivência entre si.Mas quando não conseguem, podem sim pedir a ajuda do síndico;
  • O gestor deve participar de todos os momentos, porém como um dos atores que pode identificar e tratar um conflito ainda não instaurado;
  • O síndico deve contratar uma boa administradora e um bom advogado, para assim conseguir dar conta de todas as questões. Desde a convivência entre vizinhos, inadimplência, manutenção das áreas comuns, funcionários etc. Levando em conta os possíveis reflexos dos conflitos, é importante que o jurídico atue preventivamente também, e não só depois que acontece um problema;
  • Não se pode confundir perfil mediador com ações de gestor. Havendo um impasse, se instaurado, a função do síndico é de informar os limites e integrar o reclamante no sistema chamado condomínio, fazendo-o entender os danos que poderá causar. O gestor pode colocar o condomínio à disposição para indicar formas de solução, mas não solucionar.

Fonte: CondomínioSC

Playground: diversão e segurança para os pequenos

Implantado em diferentes espaços, o playground pode ser conservado para garantir o entretenimento da criançada e a tranquilidade dos pais.

Playground: diversão e segurança para os pequenos

As férias escolares estão chegando e com ela aumenta o entusiasmo da criançada. E para quem mora em apartamento, nada como ter um espaço ao ar livre para os pequenos gastarem essa energia com segurança. Em meio a uma realidade em que os condomínios têm as áreas comuns cada vez mais utilizadas pelos moradores, e também em que cresce a sensação de insegurança nas grandes cidades – a ideia de deixar as crianças soltas na rua fica cada vez mais para trás -, o playground surge como uma boa opção para garantir a diversão e ocupar o tempo livre.

Os brinquedos para cada área

Embora grande parte dos novos edifícios seja entregue já com esse ambiente, engana-se quem pensa que não é possível implantá-lo nas construções mais antigas. A adaptação para diferentes áreas é feita por empresas especializadas no ramo, que lista os brinquedos mais indicados e cuida da instalação. Os mais usados são os módulos que incluem escorregadores, tobogã, balanços, escadas, tubos e rampas. Nos espaços pequenos, por sua vez, é possível acomodar, de modo avulso, o carrossel, gangorra e balanços, explica Nelson Krenke, gestor de uma empresa de equipamentos de brinquedos.

Playground

Os síndicos devem exigir da fornecedora a certificação de que os brinquedos estão dentro da norma ABNT

“A busca por playgrounds em condomínios tem aumentado”, comenta Nelson, ao avaliar que alguns fatores têm impulsionado essa procura. O primeiro é a qualidade de vida, já que as famílias querem aproveitar as horas de lazer para se divertir ao ar livre. O segundo é a segurança: “as áreas públicas não possuem uma supervisão periódica dos equipamentos, podendo não oferecer a segurança necessária para as crianças, e muito menos a possibilidade de deixá-las sozinhas”, avalia.

Garantindo a segurança

A segurança, aliás, não está relacionada apenas ao modo que o playground é utilizado. Segundo Nelson, o condomínio deve cobrar da fornecedora a certificação de que os brinquedos estão dentro da norma ABNT 16070-2012. Além disso, deve ser feita vistoria visual todos os dias pela gestão do edifício, e duas vezes por ano pela empresa que fez a implantação, com emissão de um laudo de conformidade. Outra medida eficaz é que o piso seja emborrachado, “para garantir a segurança contra possíveis quedas”, alerta. A limpeza, por sua vez, deve ser feita somente com água e produtos ecológicos, que não afetem o meio ambiente e as crianças.

Nos playgrounds, fique atento:

TODOS OS BRINQUEDOS devem possuir certificação segundo a norma ABNT 16070-2012.

PARA GARANTIR A SEGURANÇA deve ser contratada empresa especializada e certificada, que também se encarregue da manutenção periódica. Ao utilizar o espaço, é sempre indicada a presença de um adulto, além da instalação de pisos emborrachados contra possíveis quedas.

A FAIXA ETÁRIA indicada é estipulada conforme o brinquedo, variando entre 0 a 12 anos, mas sempre com uma estrutura mínima para que um adulto possa ter acesso.

PARA A MANUTENÇÃO a vistoria visual deve ser realizada todos os dias (pela gestão do condomínio), e de uma a duas vezes por ano pela empresa certificada, que emite laudo de conformidade.

Fonte: CondomínioSC

Guarda de chave na portaria pode trazer problemas

Muitos moradores têm o habito de deixar a chave do apartamento na portaria – quando viajam ou mesmo no dia a dia – para filhos, parentes ou para prestadores de serviço como empregados domésticos.

Guarda de chave na portaria pode trazer problemas

Outra situação é aquela em que os proprietários deixam a chave com porteiros ou zeladores quando o apartamento está disponível para locação ou venda prática que acaba favorecendo a entrada de desconhecidos no condomínio e fragilizando a segurança. Diante de tais situações, pergunta-se: qual a responsabilidade jurídica do condomínio se houver algum problema como furtos, danos no imóvel e entrada de pessoas não autorizadas?

Para o advogado Felipe Luz, especialista em Direito Imobiliário, se ocorrer algum evento (furto, dano) e ficar comprovado que houve relação desse evento com alguma ação ou omissão do porteiro que estava com as chaves, o condomínio pode ser, sim, responsabilizado nos termos do artigo 186 e 927 do Código Civil. “Esta prática, acredito, não deve ser utilizada, não apenas por questão de segurança, mas também por uma questão administrativa. Imaginem se todos os condôminos resolvem deixar as chaves na portaria”, pontua o advogado.

Especialista em Direito Processual Civil, com extensão em Advocacia Condominial, o advogado Guilherme Diehl de Azevedo lembra que sempre que se deixa algo em poder de outra pessoa para que esta a guarde por um período determinado ou por alguma situação, o que se está realizando, em verdade, é um contrato de depósito. Assim, toda e qualquer questão referente a essa situação deve respeitar os ditames do Código Civil em seus artigos 627 a 646.

A exemplo do advogado Felipe Luz, Azevedo também lembra que o Código Civil dispõe acerca da responsabilidade civil para casos onde o dever legal ou contratual, uma vez descumprido, gera danos à outra parte (artigos 186 e 927). Exemplo: o condômino entregou as chaves para que fossem entregues ao seu filho, mas o porteiro as entregou a estranhos e estes furtaram objetos do imóvel, o porteiro terá o dever de indenizar o condômino nos prejuízos causados pela sua ação.

No entanto, mesmo que o porteiro não tenha autorização para ficar com as chaves, se ficar, o condomínio é responsável por todas as suas ações, posto que é seu empregador. Se, ao contrário, o condômino entrega suas chaves ao porteiro sob determinação de que as mesmas fossem entregues ao seu filho e/ou a terceiros determinados, como, por exemplo, algum representante de uma imobiliária, e estes, recebendo as chaves, acabam gerando danos ao imóvel, o condômino não tem direito de exigir posterior reparação de eventuais danos ocasionados pelas pessoas autorizadas por si a retirarem a chave.

Saiba mais

Toda e qualquer regulamentação condominial deve ser decidida em conjunto entre os condôminos, que deverão avaliar a necessidade de determinada conduta. Se os condôminos, em assembleia, decidirem por permitir que os funcionários recebam as chaves, estes, então, deverão ser orientados para seguir estritamente as recomendações do condômino. Sem esquecer que a prática passa a integrar as normas do condomínio, com os devidos esclarecimentos legais.

A fim de garantir maior resguardo do condomínio, a guarda das chaves deve ser feita com o preenchimento por escrito das devidas determinações referentes ao que o condômino deseja que seja feito comas mesmas. Assim, o condomínio garante que, tendo sido adotadas todas e tão somente as determinações expressas pelo condômino, não possuirá qualquer responsabilidade por eventuais danos causados.

Fonte: CondomínioSC

Copa do Mundo em condomínios

Veja alguns cuidados para aproveitar esta época do ano com tranquilidade e segurança

Veja alguns cuidados para aproveitar esta época do ano com tranquilidade e segurança

A Copa do Mundo da Rússia está se aproximando, e é muito comum, nesta época do ano, alguns moradores passarem dos limites, gerando incômodo para os demais condôminos.

Por isso, para que a paixão nacional não atrapalhe a ordem do condomínio, o síndico precisa também entrar em jogo e traçar seu ‘esquema tático’ para relembrar algumas regras básicas da boa convivência.

Pensando nisso, o SíndicoNet falou com especialistas sobre qual deve ser a postura do síndico e quais providências tomar para evitar transtornos e desgastes que possam abalar a harmonia do condomínio.

 “A Copa do Mundo é um momento de festa e confraternização, especialmente nos jogos do Brasil. É preciso estar atento apenas a algumas regras e fazer valer o bom senso para garantir a diversão e evitar problemas com a segurança, o bem-estar e a comodidade dos moradores de condomínios”, comenta Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios.

Comunicando as regras durante o período da Copa

Algumas regras de etiqueta devem ser observadas, como evitar barulho em excesso e uso das áreas comuns pelos visitantes. O uso de fogos de artifício nas sacadas dos apartamentos deve ser evitado. (veja mais abaixo sobre fogos de artifício)

De acordo com a advogada especializada no ramo, Gabriele Gonzaga Bueno Garcia, é interessante que seja enviada uma cartilha amigável para os moradores, enaltecendo o momento festivo, mas também esclarecendo as regras e alertando que o descumprimento destas gerará multa.

Agora, se o condomínio tiver um histórico constante de problemas com moradores que costumam abusar em dias de jogos, festas e confraternizações, a advogada orienta que essa cartilha pode ser ainda mais enfática, informando que, dependendo da infração, será chamada a autoridade policial, podendo o condômino, além de pagar a multa, responder por processo criminal.

Criando um espaço coletivo para assistir os jogos no condomínio

Uma boa alternativa para integrar os moradores e aproximar a convivência é organizar um espaço na área comum para assistir aos jogos.

Nesse caso, a advogada consultora do Grupo Graiche, Laila Bueno, sugere realizar uma pesquisa prévia entre os moradores, a fim de verificar se a ideia da festa coletiva é de interesse da maioria.

Se assim for, é preciso se organizar para que seja definida a forma da realização dos eventos e jogos, assim como a divisão das despesas.

“Aconselho sempre a união dos moradores em eventos como estes, o que contribui com o melhor convívio social e convivência em harmonia”, diz a advogada Gabriele.

E é assim que o condomínio de responsabilidade da síndica profissional e proprietária da Sindinero Serviços, Valéria Martins Del Nero, vai fazer. Neste ano, ela planejou remanejar um espaço da garagem para o uso de grupos de moradores nos dias de jogos do Brasil.

“Vamos montar um espaço com televisão de 55 polegadas e tecnologia 4K, espalhar pufes para acomodação de todos os que frequentarem o espaço e disponibilizar bebidas não alcoólicas e petiscos. Essa medida vem de encontro à necessidade de um melhor controle nesta época, pois muitos moradores se reunirão em um único espaço, facilitando o controle da vigilância e zeladoria do condomínio”, conta ela.

Em relação ao salão de festas, se houver muita procura pela reserva do espaço para os dias de jogos do Brasil, a orientação é para que o síndico promova um sorteio entre os condôminos.

Segurança redobrada ao receber visitas

Segundo levantamento da Lello, cerca de 30% dos moradores de condomínios de São Paulo devem receber visitantes, o que representa o dobro do registrado em finais de semana. Por isso, alguns cuidados devem ser redobrados, especialmente em relação à segurança. O recebimento de visitas deve seguir o estabelecido no regulamento interno de cada condomínio.

No caso de festas e confraternizações, é importante que os condôminos deixem uma lista de convidados na portaria, site do condomínio ou aplicativo da empresa de portaria remota, com nome completo e, se possível, número do RG, para conferência.

Para garantir reforço na segurança, a Lello sugere que, se possível, os síndicos evitem dar férias aos funcionários nesta época do ano.

Televisão para o porteiro, pode?

A atenção dos funcionários da portaria também deve ser redobrada durante a Copa. José Elias de Godoy, consultor de segurança e autor de dois livros sobre o assunto, sugere liberar para os porteiros mais fanáticos um rádio para acompanhar os jogos.

“Televisão deve ser evitada, assim como os celulares com TV. A visão dos porteiros deve estar toda voltada para a entrada e guarita do condomínio para eliminar qualquer grau de risco”, afirma ele.

Além disso, ele deve ser instruído a fazer uma triagem rigorosa e individualizada no controle de acesso, impossibilitando a entrada de pessoas em grupos e pedindo aos condôminos uma lista de visitantes, como em dias de festas.

Decoração das áreas comuns e interna

Decoração é outro tema que gera polêmica entre os moradores, e para evitar problemas, muitos condomínios preferem aprovar em assembleia o que pode ou não ser colocado nas varandas dos apartamentos em época de festa.

Mas no geral, Gabriele explica que é vedada a decoração nas áreas comuns do condomínio sem a aprovação dos moradores, a ser realizada por meio de assembleia.

Também é vedada a utilização de tintas nas áreas comuns dos condomínios. Já a decoração interna do apartamento não precisa de nenhuma aprovação do condomínio.

“Vale o bom senso. Fazer bandeiras e fixar de forma que não estrague a pintura e pendurar bexigas, faixas, etc podem sim. Mas no início e fim é feito a vistoria com fotos e após o termino do campeonato se não estiverem iguais, os responsáveis devem arrumam e pagam pelos custos dos serviços, mas nunca tivemos este tipo de problema”, conta o síndico profissional Luciano Gennari.

Legislação sobre fogos de artifícios

A questão de fogos de artifícios é muito discutida também nos condomínios.

Pela legislação, são permitidos os fogos classificados de menor risco, que podem ser comprados por qualquer pessoa, inclusive menor de idade.

De acordo com a advogada Gabriele, eles são aqueles classificados como A e B no Decreto nº 3665 de 20 de novembro de 2000, tais como:

  • Classe A: a) fogos de vista, sem estampido; b) fogos de estampido que contenham até 20 (vinte) centigramas de pólvora, por peça; e c) balões pirotécnicos;
  • Classe B: a) fogos de estampido que contenham até 25 (vinte e cinco) centigramas de pólvora, por peça; b) foguetes com ou sem flecha, de apito ou de lágrimas, sem bomba; e c) “pots-à-feu”, “morteirinhos de jardim”, “serpentes voadoras” e outros equiparáveis.

É vedada a utilização de fogos classificados como maior risco que estão localizados na modalidade C e D da legislação, sem a licença da autoridade competente.

  • Entre estes fogos estão: a) fogos de estampido que contenham acima de 25 (vinte e cinco) centigramas de pólvora, por peça; e b) foguetes, com ou sem flecha, cujas bombas contenham até 6 (seis) gramas de pólvora, por peça; d) fogos de estampido, com mais de 2,50 (dois vírgula cinquenta) gramas de pólvora, por peça; e) foguetes, com ou sem flecha, cujas bombas contenham mais de 6 (seis) gramas de pólvora; f) baterias; g) morteiros com tubos de ferro; e, h) demais fogos de artifício.

“Destaco que a utilização dos fogos de menor potencial só pode ocorrer fora do alcance dos seguintes ambientes: na classe a: portas, janelas, terraços, etc., dando para a via pública; na classe b: portas, janelas, terraços, etc., dando para a via pública e na própria via pública; e nas proximidades dos hospitais, estabelecimentos de ensino e outros locais determinados pelas autoridades competentes”, aponta Gabriele.

A permissão ou a proibição do uso de fogos deve estar prevista no regulamento interno do condomínio. Caso não exista nenhuma previsão, recomenda-se que o síndico ou ¼ dos moradores convoquem uma assembleia para aprovar a vedação ou permissão da queima de fogos de artifícios dentro do condomínio.

Por fim, é importante ressaltar que a utilização indevida de fogos de artifícios pode gerar, em face do condômino infrator, multa por parte do condomínio, processo criminal (respondendo este pelo artigo 251 do Decreto-Lei Nº 2.848, de 7 de dezembro de 1940) e processo na esfera cível (indenização por dano material e moral, se o caso).

No caso da esfera cível, vale lembrar que também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Fonte: SíndicoNet

Automação residencial oferece conforto aos moradores e deixa o imóvel mais seguro

Sistema integra proteção e inteligência por meio de aplicativo. É possível controlar tudo o que ocorre dentro de casa, de qualquer lugar onde estiver

Reprodução/Internet/Caio Vital Imóveis

Casas totalmente automatizadas, como as vistas em filmes, estão se tornando uma realidade cada vez mais próxima. A vocação da tecnologia nas casas é forte, seja para conforto, segurança ou as duas coisas juntas. Não é preciso transformar a sua casa num lar high-tech, mas é sempre bem-vinda uma ajuda a mais da tecnologia para tomar conta do que é seu.

A automação residencial é capaz de garantir, por exemplo, que os filhos estejam em casa no horário ou estudem quando for necessário. A integração traz aos pais autonomia para desligar a televisão ou o computador quando for preciso. Conferir horário de saída e chegada das pessoas em casa também é possível ao colocar sensores na porta e acompanhar, no visor do smartphone ou tablet, se estão dentro da residência.

Um sistema que integra segurança e automação residencial foi lançado pela Porto Seguro Proteção e Monitoramento. Além de proteger a residência, o sistema permite que o usuário controle tudo que ocorre na residência por meio de um aplicativo no celular.

O Alarme Mais é uma das soluções que integram diversos equipamentos: são instalados sensores em pontos estratégicos, para identificar possíveis invasões no imóvel; a câmera faz a transmissão de imagens e sons, permitindo a interação com quem estiver na residência; com o sensor de temperatura, é possível acompanhar a temperatura e umidade do ar; além do acionador inteligente de luzes, que permite ligar e desligar as luzes de onde estiver. Tudo isso integrado ao aplicativo, que pode ser instalado no smartphone ou tablet.

“Por meio do aplicativo, o usuário consegue interagir com o Alarme Mais, recebendo os alertas de invasão, a temperatura e a umidade do ambiente, e interação com quem está no imóvel, além de poder controlar e programar o horário de acionamento das luzes, bem como ativar e desativar o sistema, permitindo o controle, de onde estiver, de tudo o que ocorre no imóvel”, explica Ronaldo Pinho, superintendente da sucursal da Porto Seguro em Minas Gerais.

COMODIDADE 

Segundo ele, uma das funcionalidades que faz o Alarme Mais ser mais que um sistema de segurança é a sua central com biometria. Com a leitura da digital, é possível fazer o controle de ponto eletrônico de funcionários domésticos, podendo extrair relatórios por meio da plataforma web.

Quem aprova o sistema é o empresário Gustavo Travassos, que utiliza o Proteção e Monitoramento há cerca de um ano e meio em sua residência, no Vale dos Cristais, em Nova Lima, na Região Metropolitana de Belo Horizonte. De acordo com o executivo, o maior benefício do sistema é que, além da segurança, ele entrega mais comodidade e conforto com todas as funcionalidades disponíveis.

“No meu caso, por exemplo, consigo controlar a temperatura da minha adega, acionar a ventilação em um sistema de som, que pode aquecer e causar algum problema, armar e desarmar o sistema de alarmes quando viajo, programando um horário específico para cada ação, além de acionar luzes remotamente. Tudo na palma da mão, com um simples comando no celular”, explica.

Fonte: Lugar Certo

Playgrounds em condomínios: regras, manutenção e cuidados

Playgrounds em condomínios: regras, manutenção e cuidados

Uso correto evita problemas, riscos para crianças, e exime o síndico de responsabilidades

Se há crianças no condomínio, com certeza o playground é uma das áreas comuns mais utilizadas.

Isso porque ter uma área destinada ao lazer dos pequenos é, ainda, uma das grandes razões de se optar por morar em condomínio.

Porém, como tudo em condomínio, é fundamental que a área seja bem cuidada, de acordo com o que pedem as normas técnicas, e também que conte com boas regras de uso.

Afinal – sempre é bom lembrar -, segundo o artigo 1.348 – V do Código Civil, cabe ao síndico ”diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”. Ou seja, em caso de um acidente causado por negligência na manutenção, o síndico pode, sim, ser responsabilizado.

Portanto, toda atenção é válida ao tratar desse tema, principalmente, em época de férias. Veja abaixo nossas orientações sobre o assunto:

O que deve constar nas regras de utilização do playground:

  • Afixar no local as normas de utilização.
  • Deverá haver acompanhamento de adulto para o uso
  • Estabelecer horário para uso, assim você saberá quando cobrir a caixa de areia, efetuar inspeções e possíveis limpezas ou fechar o portão quando o playground estiver dentro de um cercado.
  • Limitar o acesso à caixa de areia, por exemplo, quando a criança portar alimentos – os restos podem apodrecer no local ou atrair animais;

Vale lembrar que é fundamental que as regras de utilização do playground sejam aprovadas em assembleia. Se o RI for parte da convenção, o quórum necessário é de dois terços dos condôminos. Se não, basta maioria simples para aprovar o conjunto de regras.

Cuidados com a areia do playground:

  • No mercado já existem produtos específicos esterilização de areia. Trata-se de uma fórmula atóxica, capaz de descontaminar a areia e solos, inclusive de vermes, bactérias, vírus, fungos.
  • Uma outra alternativa é substituir a areia. Já há no mercado uma areia especial atóxica. Ela é mais fácil de limpar e os gatos não gostam muito dela.

Preservação e segurança dos brinquedos do playground:

Os cuidados com o playground devem estar na lista de tarefas que a equipe de manutenção executa diariamente. É fundamental fazer, além da limpeza, e da cobertura da areia,  uma boa observação dos equipamentos.

Durante a inspeção dos brinquedos: verificar se há parafusos soltos, presença de ferrugem em brinquedos com estrutura metálica, se há parafusos sem proteção, manutenção dos espaços do brinquedo, partes com tinta solta, tudo isso contribui para dar mais segurança às crianças, bem como para a durabilidade dos brinquedos, confira outras dicas

  • Manutenção sempre deve ser preventiva, verifique sempre parafusos, encaixes, apertos e se os brinquedos estão chumbados de maneira adequada;
  • A norma 16071, parte 2, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABTN), estabelece que o playground deve ter livro de inspeção e inspeções, diárias, semanais e mensais;
  • Os brinquedos devem estar separados por pelo menos 1,30m; e a norma da ABNT define os espaços, e condições dos equipamentos para que o mesmo garanta a segurança a seus usuários.
  • Qualquer defeito no brinquedo deve ser comunicado ao zelador ou ao corpo diretivo do condomínio; e interdição deverá ser imediata até a correção do problema
  • A durabilidade dos brinquedos varia conforme o material: os de plástico devem durar, em média, três anos, já os de plástico com estrutura metálica são mais resistentes, duram entre 15 e 20 anos;
  • Cubra as caixas de areia;
  • Pisos de borracha são a melhor alternativa, eles diminuem o atrito com o chão em caso de queda, melhoram a aderência dos brinquedos, proporcionando mais segurança;

Playground novo, como implantar:

Se o seu condomínio não tem playground, os especialistas sugerem que, antes de levar o tema para votação, você levante três orçamentos, isso também vale para reforma.

A seguir, algumas dicas dos especialistas que participaram da formulação da norma atual para playgrounds

  • Meça o espaço onde será instalado o playground, as medidas são fundamentais para fazer cotações;
  • A norma ABNT NBR 16071 define os critérios para a para a escolha dos brinquedos e também para a para planejamento, montagem do playground e ações necessárias de manutenção, as quais devem ser analisadas quanto aos custos de sua vida útil, para definição do modelo e tipo a ser implementado;
  • Quando for fazer os orçamentos, opte sempre pelas empresas que produzem equipamentos de acordo com as normas da ABNT;
  • Por conta da durabilidade, os brinquedos mais procurados são os de plástico com estrutura metálica ou de madeira, que casam com projetos paisagísticos atuais. Esses de madeira não são aqueles antigos com rolinhos de eucaliptos, eles possuem design moderno e bom acabamento;
  • Exija sempre brinquedos confeccionados com materiais atóxicos;
  • Em condomínios novos, as construtoras são responsáveis pelos equipamentos por cinco anos.
Fonte: SíndicoNet

Morar perto do trabalho garante mais qualidade de vida, mas nem sempre é viável

Deslocamentos menores garantem menos tempo nos congestionamentos e mais tempo para o lazer. Saiba quais as soluções para conseguir alcançar essa equação

A busca por mais qualidade de vida se tornou uma constante para população das grandes cidades. Seja para fugir do trânsito caótico, do agito ou para buscar uma rotina menos acelerada, são vários as alternativas para tentar uma relação mais tranquila com a cidade. Os bairros mais verdes ou a escolha de um lugar fora dos grandes centros urbanos já são opções reais. Porém, essa busca também tem mudado a forma de se relacionar com o trabalho, já que algumas mudanças no âmbito profissional também são capazes de proporcionar bem-estar no dia a dia.

A forma como as cidades enfrentam os grandes congestionamentos hoje é herança da revolução industrial. “Naquela época, todos os horários foram sincronizados e, enquanto for assim, os engarrafamentos vão acontecer”, explica Francisco Cunha, formado em Arquitetura e Urbanismo e sócio da TGI Consultoria e Gestão. O problema acontece de forma mais forte porque os horários de entrada e saída do trabalho são basicamente na mesma hora.


A busca por mais qualidade de vida se tornou uma constante para população das grandes cidades (Foto: Shutterstock)

 

Outra herança do modernismo industrial, segundo Francisco Cunha, é a forma como os cidadãos são zoneados nas cidades, já que, de uma forma geral, existe um lugar para morar, outro para trabalhar e um para o lazer. “É preciso estar conectado com carro ou com um bom transporte público. E tem a questão também que antigamente existiam poucos carros e hoje fica difícil chegar com rapidez”, acrescenta.

O uso múltiplo do solo é importante nesse processo. Ou seja, os lugares residenciais não devem ser isolados para, desta forma, diminuir os impactos. “Tem que ter moradia, comércio, serviços, lazer, saúde e emprego próximos. De preferência, até no próprio prédio”, afirma James Wright, professor de Estratégia da Universidade de São Paulo e coordenador do Profuturo-Fia. Francisco Cunha reforça que ter esses elementos juntos ajuda na ocupação da cidade. “Não adianta ter só uma coisa ou outra porque fica isolado e se torna perigoso. É preciso ter gente circulando para que aquele local não tenha os horários de uso limitados com espaços construídos desocupados. As ruas só são seguras quando tem gente circulando”, completa.


Seja para fugir do trânsito caótico, do agito ou para buscar uma rotina menos acelerada (Foto; Shutterstock)

 

A capital de São Paulo, que concentra 58,2% da população ocupada, levou em média 139 minutos nos deslocamentos casa-trabalho-casa. Já na Região Metropolitana a média foi de 137 minutos. O último levantamento do Sistema Firjan, de 2013 e divulgado em outubro passado, leva em consideração a população ocupada com deslocamentos acima de 30 minutos. O município de São Paulo ainda respondeu a 64,1% do total da Região Metropolitana quando considerado o custo nominal dos deslocamentos. Os dados mostram que a dinâmica econômica (PIB e empregos) é determinante para o impacto do custo dos deslocamentos sobre a produtividade. Isso significa que, quanto maior o PIB, maior o volume da produtividade sacrificada per capita.

Ou seja, é preciso pensar em soluções para aproximar a população de seus locais de trabalho como forma de garantir mais qualidade de vida e também de ocupar melhor as cidades. Morar perto do ambiente físico profissional é uma alternativa, mas nem sempre viável. A reurbanização dos centros das cidades pode despontar como uma alternativa, desde que siga seja feito de forma organizada.


Atualmente a tecnologia também é uma aliada para aqueles que podem trabalhar remotamente, de casa, no home office (Foto: Shutterstock)

 

“Existem movimentos para reocupar com qualidade os centros da cidade, isso está acontecendo, mas desde que se possa morar com segurança”, afirma James Wright. Porém, esse é um processo que ainda promete demorar para se tornar uma realidade concreta. “A reurbanização não é um projeto de uma gestão apenas. É para olhar para os próximos 40 anos”, completa André Gomyde, presidente da Rede Brasileira de Cidades Inteligentes e Humanas.

Atualmente a tecnologia também é uma aliada para aqueles que podem trabalhar remotamente, de casa, no home office. “Empresas e governos precisam se reinventar e entender que a presença não é mais necessária. Qualquer trabalho hoje cabe essa lógica, até mesmo o trabalho braçal, que está acabando com as máquinas controlando mais. Desta forma, evitaria mais os deslocamentos, conclui Gomyde.

A capital de São Paulo, que concentra 58,2% da população ocupada, levou em média 139 minutos nos deslocamentos casa-trabalho-casa (Foto: Shutterstock)

Fonte: ZAP em Casa

 

Fundo de reserva X fundo de obra

Utilizados para auxiliar na administração dos condomínios, os fundos têm regras parecidas, mas destinação completamente diferente

Fundo de reserva X fundo de obra

Facilmente a administração de um condomínio é comparada à gestão de uma empresa, sendo que a maior diferença entre os dois está na entrada de receita. Ou seja, enquanto em um modelo existe a oferta de serviços ou produtos para terceiros, o que gera lucro e incrementa o caixa, no outro a receita normalmente depende exclusivamente dos seus próprios moradores, através do pagamento da taxa condominial. E dentre tantos desafios enfrentados diariamente pelo síndico, certamente o de manter as contas em dias, controlando as finanças de forma transparente, objetiva e eficaz, é o principal.

Para ajudar nesse trabalho, a criação de fundos é uma prática recorrente e que faz toda a diferença em casos emergenciais e extraordinários, que geram despesas não estimadas no orçamento anual. Ou ainda, em situações que irão demandar uma quantia mais significativa e que podem ser planejadas, como é o caso da pintura das edificações e obras no salão de festas. Mas mesmo assim, muitos síndicos ainda têm dúvidas legais e de ordem prática sobre a constituição do fundo de reserva e do fundo de obra.

De acordo com o advogado Rogério Manoel Pedro, não existe referência aos tipos de fundo no novo Código Civil, por isso a sua aplicação está baseada nas determinações da convenção. Esta será responsável por definir se há a necessidade da criação e de que forma será feita a contribuição, entre outras questões. “Geralmente, os novos condomínios já incluem na minuta da convenção algumas regras, como por exemplo, se a taxa condominial será composta de despesas ordinárias, despesas extraordinárias, fundo de reserva e rateio. Mas, caso não haja essa previsão, e por se tratar de uma alteração nas regras do edifício, o quorum deve ser de dois terços dos condôminos. O mesmo vale para a criação de um fundo de obra, com ou sem fim específico”, explica.

A convenção também é responsável por disciplinar qual a porcentagem do fundo de reserva (geralmente 10% da taxa condominial da respectiva unidade), se será cobrado por prazo indeterminado, ou por algum tempo, ou ainda, se deve alcançar determinado limite (por exemplo, 100% da arrecadação mensal das taxas ordinárias). E, de acordo com o especialista em administração condominial, João Machado, o pagamento de qualquer um dos fundos citados deve ser feito pelo proprietário, sendo que o seu acompanhamento deve ser realizado através dos balancetes, onde são demonstradas todas as movimentações financeiras.

Entenda mais do assunto

• O fundo de reserva pode ser utilizado em despesas imprevistas emergenciais, como rompimento de tubulação, reparos emergenciais em elevador, entre outros. Também pode ser empregado para financiar aquisições e obras no condomínio, podendo ser reposto em parcelas o valor que foi usado

• O fundo de reserva pode ter sua cobrança por prazo indefinido, uma vez que esteja previsto na convenção sua cobrança

• A cobrança do fundo de obra serve para fazer uma reserva, que será utilizada em obras no condomínio. Ele será disciplinado pela assembleia que a criou e recomenda-se embasar a decisão demonstrando a necessidade das obras

• Antes de começar a cobrança, é importante determinar quais serão as obras e colher três orçamentos, isso servirá de parâmetro para determinar o valor da cota do fundo

• Para evitar incômodos, os síndicos devem administrar os fundos em contas ou aplicações separadas, principalmente da utilizada para o pagamento das despesas ordinárias, e suas movimentações devem ser disciplinadas em assembleia.

Fonte: CondomínioSC

Tecnologia e segurança

Portaria virtual pode agregar economia e mais segurança para condomínios

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Portaria remota – Novidade para Condomínios

Infelizmente, a crise tem afetado diretamente a arrecadação nos condomínios. Com o aumento do desemprego, muitos condôminos acabam simplesmente deixando de pagar essa conta. Com a inadimplência em alta, administradores e síndicos se veem obrigados 1a buscar alternativas para reduzir as despesas.

A área de segurança, por ser vital, costuma ser a menos impactada pela redução de verbas. Mas, a boa notícia é que graças à tecnologia de portaria remota já é possível economizar também nesse setor sem abrir mão da qualidade.

Para isso, alguns critérios de segurança serão avaliados e devem ser melhorados, como a instalação de sistemas de comunicação mais modernos, câmeras de alta resolução e algumas alterações nos acessos, impactando em um investimento inicial que irá variar de condomínio para condomínio.

Com esse sistema implantado, a presença de porteiros é dispensada, proporcionando uma economia de até 50% do total gasto normalmente pelos condomínios.

O custo do serviço é reduzido e a segurança é melhorada, uma vez que um profissional especializado estará em uma central de monitoramento que controla todos os acessos da portaria à distância.

As ligações e imagens ficam gravadas, garantindo total registro e controle das entradas e saídas.

Os moradores passam a acessar diretamente o condomínio através de um dispositivo tag ou biométrico, quando estiverem a pé. O acesso dos veículos é acompanhado 24 horas e pode ser realizado por controle remoto ou tag.

Em caso de alguma situação de risco, é possível ainda acionar um botão de pânico silencioso, avisando instantaneamente a central de monitoramento sobre pessoas ou movimentos suspeitos. A distância e discrição do porteiro remoto acaba favorecendo a segurança em momentos de vulnerabilidade.

Para os visitantes, o conforto é o mesmo. Ao chegar ao condomínio e tocar o interfone, um sinal é enviado à central de monitoramento.

O porteiro remoto faz o atendimento, acompanhando tudo pelas câmeras. O morador é avisado da visita para que autorize ou não a entrada. Há inclusive a opção de contatar o morador que não esteja presente no condomínio.

Por meio do celular, o condômino é avisado sobre a presença de um visitante.

Além da redução de custo com a portaria, o condomínio reduz drasticamente despesas com processos trabalhistas e manutenção de câmeras e interfones.

Caso o condomínio não queira dispensar totalmente o serviço de um porteiro, pode optar pela portaria remota apenas no período noturno, quando o fluxo de entrada e saída é menor. Cabe destacar ainda que a solução é funcional para prédios com até 80 apartamentos, promovendo muita economia e melhorando a segurança.

Fonte: SíndicoNet

Construção civil adota práticas para melhorar as condições de trabalho dos funcionários

Empresas também realizam ações voltadas para a prevenção de acidentes e a promoção de saúde extensiva aos familiares

Kleber Sales/CB/D.A Press

A promoção de benefícios e ações de saúde e segurança contribuem para a melhoria na qualidade de vida dos trabalhadores e seus familiares e devem fazer parte do diferencial de qualquer empresa. Práticas sociais direcionadas aos funcionários podem transformar sua vida por meio de melhorias em suas condições de trabalho, na prevenção de acidentes e na promoção da saúde. Atento a essa necessidade e importância, o setor da construção civil tem investido cada vez mais em ações para promover o bem-estar dos profissionais que atuam no setor.

O Serviço Social da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Seconci-MG) é uma referência no exercício da responsabilidade social empresarial e promove ações sociais, de saúde e segurança do trabalho para colaboradores e seus familiares. “Praticar e exercer a responsabilidade social é uma ação que busca valorizar a mão de obra. É uma prática que ajuda no desenvolvimento e no aperfeiçoamento do potencial dos funcionários, já que ações de promoção de saúde, bem-estar e segurança de trabalho impactam diretamente a vida dos empregados. A construção civil avança nas questões sociais”, destaca Sylvia Helena Costa, supervisora do Departamento de Serviço Social do Seconci-MG.

Ao tratar da saúde e bem-estar do operário e dos dependentes, o empresário favorece o aumento da produtividade e da qualidade nos serviços de sua empresa. Porém, a supervisora do Departamento de Serviço Social aponta que mais que produtividade, essas ações fortalecem a cidadania. “Essas ações têm um desempenho importante na produtividade e evolução, mas, antes de tudo, a cidadania é valorizada e reconhecida. E está presente e se envolve nas ações e atividades realizadas dentro do ambiente de trabalho”, aponta.

Sylvia Helena Costa afirma que a família tem um papel fundamental nessa relação mútua entre funcionários e empresa na construção. “É importante que a família seja contemplada nessas ações. Com a família amparada, o funcionário trabalha mais tranquilo”, comenta.

As ações oferecidas pelo Seconci-MG são direcionadas para cada necessidade. A entidade oferece palestras de temas variados, como prevenção de doenças e dicas de segurança no trabalho. As palestras são feitas nos próprios canteiros de obras ou em salas e auditórios. “Esse trabalho de sensibilização faz a diferença nas empresas e é um tratamento importante”, afirma Sylvia Helena.

GESTÃO 

A Construtora Patrimar é uma das empresas que incentivam ações que visam melhorar o ambiente de trabalho dos seus funcionários para que sejam transmitidos assuntos de maior relevância e atividades que possam ajudar a eliminar ou minimizar acidentes ou doenças acometidas no trabalho. “Promovemos diversos programas, como ginástica laboral em todos os canteiros de obras, duas vezes por semana, a partir do horário de trabalho. Na área da educação, é feito um questionário para ver o nível de alfabetização e, a partir daí, encaminhamos o empregado para projetos de ensino e se ele precisar de passagem, alimentação ou sair mais cedo, a Patrimar auxilia o funcionário”, como conta Darci Viera, engenheiro de segurança da construtora.

Além de ações como palestras e oficinas, muitas empresas optam por um atendimento ocupacional. “Quando um empregado apresenta algum problema no exame admissional, fazemos um acompanhamento com ele com o médico ocupacional. Além de palestras, fazemos acompanhamento de vacinação e promovemos, durante o ano, ações de conscientização. Caso o funcionário informe que alguém da família precisa de um atendimento médico e não está conseguindo, procuramos os nossos parceiros para que possam auxiliá-lo e à sua família”, ressalta Darci Vieira.

RESULTADOS 

O engenheiro responsável pela segurança do Grupo EPO, Leandro Campos, analisa que funcionários motivados e inspirados são importantes para uma equipe produtiva e eficiente. Esse tipo de incentivo e ações de responsabilidade social podem ser simples e, ainda assim, promover resultados de extrema eficiência.“Realizamos treinamentos antes de tudo e fazemos também treinamentos de reciclagem, quando é necessário. E percebemos resultados efetivos nessa capacitação. O resultado é nítido”, comenta.

Uma prática adotada pelo Grupo EPO são diálogos diários como ferramenta de socialização. “Nós nos preocupamos em saber o que está acontecendo com nossos funcionários. Nós nos reunimos e conversamos sobre propostas de trabalhos, sugestões, reclamações. É um importante instrumento de socialização que adotamos”, destaca Leandro Campos.

Em parceria com o Seconci-MG, o Grupo EPO realiza diversas ações em benefício de seus colaboradores. Um exemplo é a Semana Interna de Prevenção de Acidentes do Trabalho, na qual a construtora aborda temas que vão além da segurança do trabalho. Há orientações sobre temas como doenças sexualmente transmissíveis (DST/Aids) e a saúde da próstata. Por meio de apresentações visuais, mostra aos trabalhadores as diversas formas de contágio das DSTs e como se prevenir.

Ações e oficinas artísticas também têm seu espaço e se estendem para os familiares. “Há funcionários que nunca tiveram a oportunidade de assistir ao circo ou a uma peça de teatro, e com essas ações essas pessoas puderam desfrutar de um lazer que nunca tiveram”, finaliza o engenheiro.

Fonte: Lugar Certo

Lei garante melhor qualidade do ar nas áreas climatizadas

Edifícios precisam se adaptar sob pena de sofrerem pesadas multas

Lei garante melhor qualidade do ar nas áreas climatizadas

Em abril de 1998, a suspeita de que a bactéria Legionellapneumophila – por falta de limpeza no sistema de ar-condicionado – foi um dos motivos da morte do então ministro das Comunicações Sergio Motta levou o Ministério da Saúde a editar a Portaria n. 3.523, disciplinando a manutenção de sistemas de climatização em locais de uso comum.

Passados quase 20 anos, essas normas ganharam, no início de 2018, o reforço da Lei n.13.589, publicada no Diário Oficial da União em 6 de janeiro. “As exigências agora têm a força da lei”, observa o gerente adjunto de fiscalização do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Santa Catarina (CREA/SC), Carlos Silva.

A legislação já está valendo para novas instalações de ar-condicionado. No caso dos sistemas já instalados, o prazo para cumprimento dos requisitos é de 180 dias depois da regulamentação da lei. Estão obrigados a cumpri-la locais de uso comum que possuam sistemas de climatização acima de 5,0 TRs, ou seja, 60 mil BTUs.

Ar Condicionado

Áreas comuns que possuam sistemas de climatização acima de 60 mil BTUs devem seguir a legislação

Saúde

“É uma questão de saúde pública”, resume a diretora da Vigilância Sanitária Estadual, Raquel Bittencourt. No caso dos condomínios, ela observa que a manutenção do sistema garante maior durabilidade e também afasta a possibilidade de ações trabalhistas de funcionários que foram expostos a locais que prejudiquem a saúde. “Não é um gasto, mas um investimento”.

Os condomínios (com áreas comuns em que os aparelhos somam mais de 60 mil BTUS) precisam fazer a manutenção dos sistemas de climatização com base em um Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC), a fim de prevenir ou minimizar riscos à saúde dos ocupantes. O engenheiro mecânico e de Segurança do Trabalho do CREA/SC, Jaison Fernando Nicolodi, afirma que no site da entidade é possível pesquisar as empresas que estão registradas e habilitadas a prestar esse tipo de serviço.

A Associação Brasileira de Refrigeração, Ar-Condicionado, Ventilação e Aquecimento (Abrava) participou da redação do texto da lei e comemora a sua aprovação. Conforme a entidade, são inúmeras as doenças comprovadamente causadas pela má qualidade do ar, que podem estar associadas a sistemas com deficiência de manutenção, tais como pneumonia, dores de cabeça, gripes, rinites, asmas, bronquite, entre tantas outras. “Essa lei é de suma importância, pois o não cumprimento desse regulamento técnico configura infração sanitária, sujeitando o proprietário ou locatário do imóvel ou preposto, bem como o responsável técnico, quando exigido, às penalidades previstas em lei, com multa de R$2 mil até R$1,5 milhão, sendo dobrado na reincidência, além de sanções civis”, alerta o diretor da Abrava, Arnaldo Lopes Parra.

Saiba mais

O que é o PMOC (Plano de Manutenção, Operação e Controle)?

Plano exigido na Portaria n. 3.523/1998 e pela Lei n.13.589/2018 que busca garantir a qualidade do ambiente e preservar a saúde das pessoas. Ele vale para proprietários, locatários e propostos, responsáveis por sistema de climatização com capacidade acima de 60.000 BTU.

Quem pode assinar o PMOC de sistemas de climatização?

- Para serviços de limpeza e manutenção dos equipamentos: engenheiros mecânicos ou engenheiros industriais (modalidade Mecânica) ou tecnólogos da área de Engenharia Mecânica;

- Para serviços de avaliação biológica, química e física das condições do ar: engenheiros químicos ou engenheiros industriais (modalidade Química), engenheiros de Segurança do Trabalho ou tecnólogos da área de Engenharia Química;

- Os técnicos de nível médio não podem assinar o PMOC. Podem, entretanto, prestar assistência técnica e assessoria no estudo, pesquisa e coleta dedados, execução de ensaios, aplicação de normas técnicas e regulagem de aparelhos e instrumentos concernentes aos serviços de fiscalização de qualidade do ar nos ambientes climatizados.

SERVIÇO:

Para ajudar a esclarecer síndicos e demais segmentos afetados pela lei, a Abrava criou em sua página na internet (www.abrava.com.br) um banner de “Perguntas e Respostas sobre o PMOC” e um e-mail (pmoc@abrava.com.br) para receber perguntas, que serão respondidas por profissionais voluntários da Associação.

Fonte: CondomínioSC

Quais cores combinam entre si na decoração?

Você já parou para pensar nas combinações de cores possíveis para sua casa? Confira algumas dicas na nossa matéria e reinvente o seu lar!

Mesmo as pessoas com o estilo mais neutro sabem: um pouquinho de cor não faz mal a ninguém! E se você é desses que adora um ambiente colorido e cheio de personalidade, mas tem medo de errar na combinação, ou quer começar a se arriscar e não sabe por onde começar, vem com a gente e aprenda a inovar os ambientes da sua casa.

O primeiro passo é pensar na cor principal, aquela que você gosta e deseja colocar na decoração da sua casa. Nessa fase, a gente costuma optando sempre pelas cores claras e neutras por serem mais fáceis de combinar.

Porém, a ideia é justamente sair da mesmice e se jogar de cabeça nas cores, por isso escolha sem medo. Acredite: seja qual cor principal você escolher, há como misturar com outras!

Feito isso, você pode pensar em qual caminho seguir. Se a sua intenção é dar mais corpo para a cor principal escolhida, use uma paleta monocromática, ou seja, misturando variados tons da cor, indo do mais claro para o mais escuro.

Isso garantirá harmonia e é ótimo para quem está começando a se aventurar nesse mundo mais colorido, pois será mais fácil de pensar em novas combinações no futuro e você já terá perdido receio de usar mais de um tom no mesmo ambiente.

Outra sugestão é o uso de cores similares. Com o auxílio de uma roda ou círculo de cores, que você pode encontrar facilmente na internet ou em armarinhos, é possível observar como interagem entre si as cores próximas da paleta.

Ao escolher a cor laranja, por exemplo, você tem a sua disposição o amarelo e o vermelho, que são, respectivamente, uma variação mais clara da cor e outra mais escura. Perceba que juntas, as cores se tornam quase como uma unidade. Você pode escolher tonalidades menos intensas dessas cores e combiná-las entre si para ter um resultado mais orgânico no ambientes.

Agora, se você é mais ousado na hora de escolher a decoração da casa, pode apostar numa paleta de cores complementares, que nada mais é que cores que combinam entre si, apesar de serem “opostas”. Ficou confuso? Novamente com a ajuda de uma roda de cores, veja que enquanto de um lado estão as cores frias, no lado oposto estão as cores quentes e, ao escolher uma cor, seu complemento é justamente a cor que estiver na frente.

Conhecendo essas três opções básicas de paletas, você já pode começar a pensar na construção de cores que vai usar na sua decoração, seja em alguns objetos e móveis ou até mesmo nas paredes. Faça pesquisas, busque inspirações em sites e Apps especializados em criar paletas de cores que combinam e siga sua intuição! Afinal, é a sua personalidade que devem prevalecer aqui!

Veja que em todas as referências, as cores podem ser usadas desde um detalhe pequeno num elemento decorativo a uma parede toda colorida. Uma dica bônus muito legal é brincar com as texturas, já que cada material absorve a cor de uma maneira diferente, dando um visual de tons variados. Incrível né!?

Então deixe sua casa ainda mais viva, alegre e com a sua cara. A moda é se jogar na cor!

Fonte: Imovelweb

Vistoria é garantia importante para verificar se tudo está em ordem com o imóvel

É fundamental se certificar de que os novos imóveis sejam entregues com todas as condições prometidas pela construtora, evitando assim dores de cabeça no futuro


A entrega das chaves é o momento mais esperado por quem adquiriu um imóvel, mas antes disso é necessário dar aquela última verificada para saber se toda a estrutura está em ordem. Essa vistoria é uma garantia importante para se certificar de que os imóveis sejam entregues com toda as condições previstas e sem falhas técnicas ou estruturais. A excitação com a entrega do apartamento é tanta que os futuros moradores acabam não percebendo alguns pontos que precisam ser checados durante a avaliação.

Para a realização da vistoria, primeiramente, é preciso reservar um dia exclusivo e sem compromissos extras, para que a visitação seja feita de forma criteriosa, pois é o momento para fazer todos os apontamentos de não conformidades que possam ocorrer. Esse tempo varia de imóvel para imóvel, e fazer uma pergunta nesse sentido ao profissional da construtora no momento do agendamento poderá ser bem útil. A emoção ou a pressa de fechar o negócio acabam prejudicando o olhar e a concentração para uma verificação mais crítica do apartamento, para que as correções e ajustes sejam feitos e anotados no laudo final.

A advogada e especialista em direito e negócios imobiliários Paula Farias conta que esse momento é importante e um dos que merecem maior cuidado. Para facilitar a inspeção, a advogada conta que é necessário ter o memorial descritivo do imóvel em mãos. “Nele estão anotadas todas as características do imóvel, tudo o que foi vendido e prometido. Com o memorial descritivo em mãos, analise tudo o que está mencionado, desde aberturas, fachada, até o material utilizado em todo o imóvel. A vistoria deverá ter como base aquilo que foi vendido no momento da compra e venda. Sugerimos não fazer a vistoria sem o memorial descritivo”, aconselha.

As redes hidráulicas merecem uma atenção especial. Paula Farias conta que as instalações hidráulicas são um dos principais focos de reclamações durante as vistorias. “Abra todas as torneiras e deixe a água sair por cerca de dois minutos para verificar se não existem vazamentos nos sifões. Já nas descargas das bacias sanitárias, acione-as e veja se a vazão d’água é satisfatória, repetindo o acionamento na sequência por mais uma vez para ter certeza do bom funcionamento”, ressalta a advogada.

As instalações elétricas também devem ser consideradas na avaliação, apesar de que nem sempre estão inteiramente instaladas no imóvel “Provavelmente ainda não será possível testar porque o medidor de energia não estará instalado. Nesse caso, deve constar na vistoria que as instalações elétricas não foram verificadas por falta de instalação”, comenta a advogada.

Uma questão importante é verificar a voltagem instalada nos pontos elétricos, e sempre que forem de voltagem específica devem vir com indicações nesse sentido nos pontos de energia (o que é o ideal) ou no manual do proprietário, que em geral é entregue no momento do recebimento das chaves.

A área comum também deve ser inspecionada, verificando se ela atende a todos os requisitos contratados. É importante observar se no revestimento cerâmico não existem peças de tonalidades diferentes, danificadas ou trincadas. “Ao caminhar, verifique se os pisos estão bem assentados e se não há peças soltas. Verifique também se não há desníveis. Verifique a qualidade do revestimento, principalmente próximo aos ralos. Com as mãos ou com o cabo de uma vassoura, bata nos pisos para verificar se estão bem-feitos e se não há pisos ocos, o que poderá comprometer o revestimento futuramente”, pontua Paula Farias.

A advogada aconselha também a verificar visualmente se as paredes estão planas e se não existem pontos que formam sombras. Caso existam falhas na pintura, como manchas, deve ser solicitada a correção.


CÓPIAS DE DOCUMENTOS 

Leirson Cunha, vice-presidente das corretoras de imóveis da Câmara de Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), dá algumas dicas de utensílios que podem contribuir na hora da visitação: “Para prevenir extravios de documentos, recomenda-se levar no dia da vistoria apenas as cópias dos documentos, como o memorial descritivo, aditivos etc. É interessante portar uma trena com pelo menos três metros – o ideal seria de 10 a 30 metros, no caso de imóveis residenciais urbanos – e uma prancheta com papel e caneta para fazer as devidas anotações. Tirar fotos também é essencial para comprovar irregularidades. Assim, o smartphone ou uma câmera fotográfica amadora são suficientes nesse momento”, recomenda.

Segundo o vice-presidente da CMI/Secovi-MG, vale a pena chamar algum conhecido para acompanhar ou, até mesmo, contratar uma empresa especializada nesse tipo de serviço. “Existem inúmeras empresas no mercado que prestam esses serviços de assessoramento em recebimento de imóveis novos. Porém, caso o cliente tenha escolhido uma boa construtora, que tenha programas de qualidade/certificações, pode-se num primeiro momento fazer a vistoria sem investir em consultoria específica. É aconselhável também conversar com outros clientes da mesma construtora que já receberam seus imóveis a fim de estar atento a algumas falhas recorrentes que porventura possam surgir. Levar um amigo(a) que tenha passado pela experiência de receber um imóvel novo também pode ser uma boa dica”, comenta Leirson Cunha.

Caso sejam encontradas não conformidades durante a vistoria de entrega de chaves, devem ser relatadas formalmente ao profissional da construtora que esteja realizando o serviço, e se possível já agendar nova data para vistoria. “Se 100% das questões tiverem sido atendidas no dia da vistoria, pode o cliente receber as chaves e formalizar a assinatura do termo de vistoria. Entretanto, havendo qualquer não conformidade ela deve ser sanada previamente ao aceite definitivo do imóvel. Em geral, as construtoras já têm formulários específicos para relatar as não conformidades encontradas, e assim, deve também o cliente requerer uma cópia para seu controle”, finaliza.

Fonte: Lugar Certo

Como decorar kitnet gastando muito pouco

Decorar kitnet ou um apartamento pequeno gastando pouco é possível, nós temos como provar! Confira as dicas que separamos e arrase na sua decoração.

Se mudar para um local pequeno e ficar sem dinheiro para decorar é mais comum do que se imagina, mas saiba que é possível criar um ambiente legal com uma decoração barata e sem gastar muito.

Ter um orçamento baixo não significa que o dono de uma kitnet não deva cuidar da decoração de um apartamento pequeno e simples, pelo contrário!

A animação de decorar um espaço menor existe, e muito! A atividade pode se transformar num lazer muito prazeroso e interessante, basta apostar na criatividade e, claro, na capacidade de garimpar boas peças, buscar inspiração e encontrar boas dicas na internet.

No que depender das dicas, pode deixar que vamos te ajudar agora mesmo.

1. Luminárias
Esse é um item que deixa seu ambiente muito mais charmoso ou divertido, depende do tipo de ambiente que você quer criar.

Invista em luminárias de chão ou até nas pendentes, que são mais baratas e ficam lindas e úteis encima da mesa. Abajur em uma mesa de canto também é uma boa ideia, principalmente se você quer um cantinho – bem cantinho mesmo – de leitura.

2. Piso ou tapete?
O apartamento é antigo e o piso está velho ou danificado, ou então ele apenas não é do seu gosto…. Isso pode acontecer e acontece muito, mas tem uma saída. Não precisa gastar e se endividar com pisos, materiais de construção, diárias de pedreiro e até passar aquele transtorno com obra e ter que limpar aquela sujeira que toda mudança radical deixa para trás.

Só precisa investir em um bom tapete. Isso mesmo! Grandes ou pequenos, lisos ou estampados, com várias opções de materiais e tecidos. Assim fica muito fácil dar outra cara para o chão do seu apartamento. E o melhor é poder trocar o tapete e mudar sempre que achar que deve, algo que fica mais difícil quando se enjoa do piso, não é mesmo?

3. Paredes
Não existe decoração sem mexer nas paredes. E quando se trata delas, existem duas opções baratas e bem simples: tinta ou papel de parede. As paredes coloridas estão em alta, o ambiente pode ser pintado completamente com a nova cor ou podemos apostar em uma única parede pintada com uma cor forte.

Em paralelo a pintura existe a opção do papel de parede, com inúmeras possibilidades de estampas, cores e texturas. Pode ser encontrado em casas de decoração ou até papelarias, em versões bem econômicas.

Para quem quer economizar ainda mais é possível substituir o papel de parede por tecido. Isso mesmo! Enquanto um rolo de papel de parede pode custar de R$19,90 até mais de R$200,00, o metro de um tecido pode ser encontrado a partir de R$2,00 em lojas especializadas.

Prefira um tecido mais grosso e use uma cola especifica para colar a textura na parede. O legal é que o método também pode ser aplicado a móveis, o que permite renovar muito mais do que só o espaço físico do apartamento.

4. Cozinha
Nem sempre um kitnet tem espaço de sala e cozinha separados. Nesse caso você pode separar os dois ambientes através das cores da parede de cada cômodo, com o piso delimitando a divisão de cada ambiente ou até com o uso de itens decorativos nas paredes.

Um bom exemplo econômico para a cozinha é investir em adesivos de parede ao invés de trocar os revestimentos e azulejos do local.

5. Separando cômodos 
Falando em ambientes compartilhados, um apartamento pequeno pode ganhar ares modernos e parecer maior quando eliminamos paredes entre os espaços.

Mas isso não significa que tudo vai virar um cômodo só e que não haverá privacidade em cada local. Nesse caso, uma opção é investir em cortinas, biombos, aparadores e outros itens que vão delimitar as repartições do seu apartamento. É mais original do que muitos projetos de designs de interiores por aí.

6. Tá faltando espaço no chão!
Bom, nesse caso, se o chão não está sendo suficiente… Que tal investir em espaços verticais? Isso mesmo, use as paredes como sua aliada. Acrescente muitas prateleiras e nichos, são itens versáteis, que servem de decoração e para guardar algo que não tenha espaço em armários, como livros, sapatos e objetos menores.

Além disso, são peças que contam com opções muito baratas e que podem ser encontradas em diversos formatos e cores.

7. Brechos
Outra dica legal é garimpar peças decorativas em brechós e lojas populares. Lá é possível encontrar peças variadas e mesclar mesas e cadeiras, estantes, escrivaninhas, além de peças decorativas vintages.

8. Plantas
Sabe o que transforma qualquer ambiente e pode ser comprado com pouquíssimo dinheiro? Plantas! O verde natural tem o poder de transformar qualquer ambiente e ainda traz para o espaço interno a leveza de ter o perfume das flores e a natureza dentro de casa.

Espalhe plantas em vasos grandes ou pequenos, nas paredes como um jardim vertical, na sala, no banheiro, na cozinha, no quarto e em qualquer outro canto. Se existe uma unanimidade em relação às plantas, com certeza é essa: ficam bem em qualquer ambiente.

Por fim, busque utilizar iluminação natural ou cores claras no espaço, isso dá uma sensação de que o ambiente é mais amplo do que realmente é.

Fonte: ImovelWeb

Alteração de fachada: o que pode e o que não?

Alteração de fachada: o que pode e o que não?

Alterar a fachada do prédio: este é um tema muito controverso em condomínios e o que muitas vezes é interpretado de maneira equivocada é a definição de fachada.

Isto ocorre em virtude de um entendimento equivocado de que fachada seria apenas a face do prédio voltada para a rua.

Todavia, não é esta a definição correta de fachada, sendo a mesma constituída de todas as suas faces, sejam a frontal, a posterior ou as laterais.

Portanto, o condomínio ou o condômino não podem simplesmente entender que modificações podem ser efetuadas nas partes laterais do edifício, por supostamente não terem ‘sacadas’ e serem apenas ‘janelas’ ou ‘respiradores de ar’.

Apesar de aparentemente não representar modificações estéticas ou tão ‘significativas’, é entendimento de que se está alterando a fachada. E o quórum para a alteração de fachada é a unanimidade dos condôminos, conforme previsto na Lei 4.591/64, ainda muito utilizada por nossos tribunais, ainda que gerem discussões sobre a aplicabilidade ou não da mesma.

Aliás, o atual Código Civil vigente é claro ao proibir que o condômino altere a forma ou a cor da fachada, trazendo de modo transverso o quórum necessário para eventual alteração, afinal, se toda a coletividade permite a alteração, por óbvio a proibição foi superada.

É importante ainda ressalvar que tal situação é aplicada a todas as unidades, independentemente de sua localização no edifício.

É comum proprietários de cobertura alterarem suas unidades sob alegação de que estariam em um local de pouca visibilidade e acesso de quem se encontra no ‘térreo’ e, portanto, não estariam alterando a fachada. Entretanto, não é correto este entendimento, uma vez que, ainda que não seja tão visível a cobertura, a finalidade e conceito é o mesmo, ou seja, alteração de fachada. E para ser realizado, faz-se necessária a unanimidade para aprovar isso.

E o que fazer caso o condômino altere a fachada sem autorização do condomínio?

Primeiramente, o condomínio deve advertir o condômino por escrito, de que ele está descumprindo uma norma legal, e deverá também verificar em sua convenção e regimento interno os artigos que possam estipular como infração tal alteração, ficando, também, passível de multa, concedendo ao condômino um prazo para desfazimento da obra.

Caso o condômino não cumpra a advertência do condomínio para desfazer a obra, deve então ser adotada a medida judicial para que seja cumprida a determinação legal.

Fonte: CondomínioSC

Habitação ecológica ultrapassa os modelos tradicionais com o foco total no papelão

Casa modular e flexível, concebida na Holanda, dá um banho quando o tema é inovação e sustentabilidade, sem esquecer do conforto

Parece mesmo não haver limite para a arquitetura, principalmente quando o assunto são construções sustentáveis. Uma verdadeira revolução tecnológica, acompanhada de uma profusão de boas ideias, invade o setor e ressignifica o sentido do morar. Conceitos que poderiam ser tidos como simples, mas por outro lado são frutos de um trabalho dedicado, saem das pranchetas dos profissionais com a força necessária para se colocar positivamente no espaço, ao respeitar a natureza em todas as fases do processo.

É o caso desta casa modular e ecologicamente correta que um estúdio holandês acaba de apresentar ao mercado. Assinada e concebida pela Fiction Factory, de Amsterdã, a Wikkelhouse (em tradução livre, “casa embrulhada”) é formada quase por inteiro a partir do papelão, e pode ser personalizada em tamanho e função, conforme o desejo do usuário. Os autores do projeto têm expertise na atuação criativa com a arquitetura e o design de interiores, trazendo na bagagem uma experiência de quase 30 anos na área.

A estrutura é feita partindo de 24 camadas do material, de altíssima qualidade, que envolve um molde giratório com o leiaute de uma casa. Cada faixa é colada com uma super-cola ecológica que permite boa durabilidade e ótimo isolamento. Daí o mote para o nome da obra – a palavra holandesa ‘wikkelen’ significa ‘embrulhar’. O acabamento é especificado com uma camada impermeabilizante, além de painéis de madeira que preservam a habitação de intempéries.

Yvonne Witte/Divulgação

Com um modelo três vezes mais sustentável e eco-amigável que uma casa convencional, a Wikkelhouse é toda formada por matérias-primas de baixo impacto ambiental. Ela é completamente reciclável, com componentes que possibilitam a desconstrução para o reaproveitamento infinito. A morada também não requer uma base de apoio – com cada segmento pesando apenas 500 quilos, pode ser alocada e conectada ao terreno em um dia.

A proposta é que a Wikkelhouse possa estar onde for a intenção do cliente. Uma vez concluída, cabe para ser transportada em caminhão ou navio para campos gramados, à praia, em prédios comerciais, içada para o telhado de edifícios, no jardim, com extrema flexibilidade, adaptando-se às necessidades particulares. A casa é feita para durar pelo menos 100 anos e os tipos de pintura no interior seguem as preferências de cada um. A morada pode servir como local de trabalho, de férias, de meditação, para a família, como ambiente para escritores ou músicos.

Constituída por módulos de 4,6 m de comprimento x 1,2 m de largura x 3,5 m de altura, a casa consegue crescer em tamanho de acordo com a demanda – sem limites pré-concebidos, a estrutura é capaz de atingir inclusive 127 partes na profundidade. Com frações inteligentes, a Wikkelhouse pode reunir quarto, salas de estar e jantar, apoio para escritório, cozinha, banheiro e chuveiro, além de janelas e acabamentos personalizáveis, e até lareira.

Yvonne Witte/Divulgação

Oferecida por uma oficina em Amsterdã, por enquanto a casa só pode ser adquirida nos Países Baixos, Bélgica, Luxemburgo, França, Alemanha, Reino Unido e Dinamarca.

Yvonne Witte/Divulgação
Fonte: Lugar Certo

Impugnação de assembleias de condomínios

Regras e lei devem ser seguidas para evitar anulamento das decisões

Assembleia impugnada

Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na convenção dos condomínios, em relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.

Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes.

Para evitar impugnação de ata

  • Fazer uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os condôminos e assinatura dos presentes;
  • Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a seqüência dos acontecimentos da reunião;
  • Não deixar de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estes podem ser relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação;
  • Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.
  • A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário;
  • Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários realizados. São suficientes o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questão;
  • Enviar uma cópia para cada condômino;
  • A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Com o advento do Novo Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio. A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos;
  • Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quóruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos; (Fonte: Secovi)
  • Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino.

Para evitar impugnação de assembleia

  • Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião;
  • Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos;
  • Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia;
  • O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade;
  • É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade;
  • A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a “Assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação;
  • Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último;
  • Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, deve-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil;
  • Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito. Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS;
  • Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos;
  • Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção.

Como proceder para impugnar

  • Podem os condôminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a solicitação de ¼ de todos os condôminos;
  • A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo Código Civil. Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decisões anteriores;
  • O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos condôminos para convocar assembleia, desejando anular as decisões de uma assembleia, deverá sempre se valer de uma ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia;
  • A convocação deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia seguinte.

Itens e condutas que geram impugnação de assembleia

  • Permitir que condôminos inadimplentes votem;
  • Permitir o voto de representante sem procuração;
  • A procuração não precisa estar com firma reconhecida, desde que a Convenção assim não estabeleça;
  • A legislação não é clara sobre permitir ou não a participação de inquilinos em assembleias. Especialistas divergem sobre o assunto;
  • Impedir a eleição de síndico não condômino. O Código Civil estabelece que o síndico pode ou não ser condômino, sendo muito comum, hoje, a figura do síndico profissional;
  • Mudar a Convenção com menos de 2/3 dos condôminos. Isso é ilegal e será decretado nulo;
  • Aprovar obras voluptuárias – aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou necessidade – sem respeitar 2/3 de todos os condôminos;
  • Deixar de convocar, o síndico, reunião solicitada por ¼ dos condôminos.

Fonte: SíndicoNet

Brigas entre vizinhos são constantes e até podem virar caso de polícia

Garagem, barulho, uso abusivo da área de lazer. Esses são alguns dos motivos que podem gerar embate entre vizinhos. Apesar de inerente à coletividade, a convivência harmoniosa seja em condomínios ou casas está cada vez mais difícil, afirmam pessoas que lidam com esses problemas no dia a dia.

Brigas entre vizinhos são constantes e até podem virar caso de polícia

Esse tipo de intolerância veio à tona esta semana, quando pelo menos dois casos trágicos foram registrados na Grande BH. Na região Oeste da capital, a síndica de um condomínio foi assassinada por uma moradora do prédio no Natal após uma discussão.

Apesar de não ter números, a percepção de especialistas é de que as ocorrências estão se agravando. “Além da frequência maior dos conflitos, o que preocupa é a intensidade. As pessoas estão muito intolerantes. É necessário muito jogo de cintura”, observa Gilberto Vespúcio, administrador de condomínios.

Síndico profissional, Neilson Nogueira convive diariamente com o medo e diz que conflitos são corriqueiros. Responsável por mais de dez condomínios, ele afirma que as ameaças são frequentes e teme por mais tragédias. “As pessoas são egoístas e não aceitam repreensão, mesmo dentro da lei”.

Recentemente, Nogueira foi ameaçado durante uma vistoria em um apartamento. O morador não aceitou as considerações feitas pelo síndico e disse que o agrediria se voltasse ao local.

Recomendações

A emissão de comunicados gerais, não direcionados a um morador específico, é a dica para evitar embates diretos. “As circulares alertam para o problema e quem está praticando aquilo pode se sentir tocado e resolver o incômodo. Sem solução, a indicação é a advertência”, explica Gilberto Vespúcio.

De acordo com o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil de Minas Gerais (OAB-MG), Kênio Pereira, fingir que o infortúnio não existe agrava a situação.

Para garantir o cumprimento das normas, o advogado diz ser preciso um regulamento interno rígido e bem embasado, além de uma ação rápida por parte da pessoa desrespeitada. A falta de solução pode resultar em multa ou até expulsão do infrator. “Apesar da lei brasileira não mencionar expressamente sobre a expulsão do morador, ela é viável depois de se esgotarem todas as demais possibilidades”.

Chefe da Sala de Imprensa da PM, major Flávio Santiago diz que o ideal, em casos fora de controle, é acionar o 190 para que uma ocorrência seja registrada e não haja violência. Segundo ele, muitos casos dentre os inúmeros chamados diários referem-se a conflitos entre vizinhos.

Fonte: CondomínioSC

Veja porque você deve valorizar as áreas de convívio do condomínio

Investir em imóveis que contam com áreas de convívio é uma ótima oportunidade, até mesmo para uma futura economia em diversos aspectos. Entenda a seguir.

Está pensando em investir em um novo imóvel, mas ainda não sabe ao certo por qual tipo procurar? Que tal pesquisar por imóveis que tenham não apenas a área privada, mas também áreas de convivência?

Esses espaços estão chamando cada vez mais atenção por serem versáteis e uma ótima opção para aqueles que procuram unir comodidade, praticidade, conforto e, principalmente, segurança.

Isso pois as áreas de convívio, além de serem aproveitadas na grande maioria do tempo por seus moradores, ainda possibilitam que esses recebam convidados, como em festas de aniversário, por exemplo.

A possibilidade de trazer essas e tantas outras opções para perto de casa dá ao morador a chance de aproveitar mais seu tempo (sem longos períodos de deslocamento), além da economia financeira, já que não há o gasto com transporte, alimentação e tantos outros aos quais somos acometidos em um rápido passeio.

Um dos mais novos empreendimentos da cidade de São Paulo que conta com diversas áreas de convivência é o Bosque Araucária. O empreendimento da Tecnisa fica localizado no Jardim das Perdizes, novo bairro planejado da capital, e tem desde áreas de convívio mais comuns, como playground e piscinas ao ar livre, até espaços mais inovadores, como sala de bricolagem. Os espaços, entregues decorados e prontos para uso, oferecem aos moradores uma experiência encantadora e completa.

Dentre os espaços mais valorizados estão as academias, também conhecidas como espaço fitness. Poder contar com uma área para cuidar da saúde e se exercitar a poucos metros de distância de casa e sem pagar nada por isso, é um diferencial a se considerar na hora da escolha do novo imóvel.

Viu só!? Valorizar também as áreas comuns do condomínio pode te fazer escolher o melhor para você e sua família.

Fonte: Imovelweb

Tudo que você precisa saber para evitar atritos com vagas de garagens

Tudo que você precisa saber para evitar atritos com vagas de garagens

O que é permitido ou não quando o assunto é vagas na garagem e como resolver problemas corriqueiros de seu uso no dia a dia.

Vizinho que para na vaga errada, espaço usado como depósito, transtornos com vagas presas, automóvel maior do que a área… Quando o assunto é vaga nas garagens, o dia a dia traz diferentes situações comuns, mas que acabam causando incômodo aos moradores e, consequentemente, ao síndico, que recebe as reclamações.

Medidas simples e informação sobre o que é permitido ou não nesse espaço, no entanto, ajudam a facilitar a vida de todos. Para começar, o Código Civil, de forma propositada, não traz muitas regras sobre vagas de garagem, limitando-se a tratar de deveres e direitos dos condôminos sobre as áreas comuns e privativas, explica o advogado Alberto Calgaro.

“Reconhecendo que cada condomínio possui uma realidade própria e diferente, o legislador deixou espaço livre para que a convenção de cada condomínio possa estipular as regras mais adequadas para os seus moradores”, detalha Calgaro.

Uma das poucas regras específicas sobre o assunto que está prevista no Código Civil, entretanto, consta no artigo 1.331. Ela estabelece que as vagas de garagem não poderão ser vendidas ou alugadas para pessoas estranhas ao condomínio. “Salvo se houver autorização expressa na Convenção, essa regra vale para todos os condomínios”, destaca o advogado.

Vagas diferentes, regras distintas

Antes de esmiuçar o tema, é importante entender os diferentes tipos de garagens, já que cada um tem regras distintas. Segundo o advogado Calgaro, o espaço pode ser classificado da seguinte forma: vagas privativas que possuem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis (também conhecidas como “vagas autônomas”), vagas privativas que não possuem matrícula própria (vaga vinculada), e vagas que são parte da área comum.

As vagas privativas que possuem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis são de propriedade individual do condômino, sendo consideradas áreas privativas. Elas possuem uma metragem própria e representam uma fração do condomínio. “Essas vagas podem ser vendidas de forma separada do apartamento, pois possuem uma matrícula própria”, explica Calgaro.

As vagas privativas que não possuem matrícula própria, por sua vez, são vinculadas ao apartamento. Elas também são de propriedade individual do morador e são consideradas privativas, com metragem própria. Porém, são vinculadas à matrícula de um apartamento, estando incluídas na fração ideal da respectiva unidade, não podendo ser vendidas de modo separado do apartamento.

Por último, existem as vagas de garagem que são parte da área comum do condomínio, ou seja, não são de propriedade privativa de nenhum condômino. Elas são consideradas áreas comuns do condomínio e seu uso depende de normas internas do edifício, como as baseadas na Convenção ou em assembleia geral. Essas vagas não podem ser vendidas, pois são de propriedade comum do condomínio, e os moradores têm apenas o direito de uso.

Nesse caso, geralmente há sorteio para determinar qual vaga será utilizada por cada morador. Também há edifícios em que o condômino estaciona no espaço que estiver livre no momento, sem predeterminação.

Regras para o uso das garagens: uma necessidade

As convenções e regimentos abordam o uso das garagens de maneira bastante variada, comenta o advogado Calgaro, já que existem diferentes realidades. Regras mais detalhadas costumam ser deliberadas quando as vagas fazem parte do espaço comum do condomínio, sendo “importante que a Convenção traga regras para o uso pacífico das vagas existentes, considerado o direito igualitário de todos os condôminos sobre as respectivas áreas”, comenta Calgaro.

Para facilitar a rotina nesse caso, o advogado dá a dica: se na área comum houver o número de vagas de garagem igual ao número de moradores com automóvel, a Convenção pode estabelecer regras de sorteio ou atribuição do direito de uso de uma vaga pré-determinada para cada apartamento. Também é possível estabelecer que cada condômino terá direito a usar uma vaga, estacionando naquela que estiver livre no momento.

Mas se o número de vagas em área comum for inferior ao de condôminos com veículo, a Convenção poderá trazer o seguinte critério: o uso de uma vaga por condômino será livre enquanto houver vagas disponíveis, sempre levando em consideração que os critérios devem ser justos e respeitar o direito igualitário de todos os moradores sobre as áreas comuns.

Quando o condomínio tem vagas privativas, não há necessidade da criação de muitas regras, conforme Calgaro. “O importante é assegurar o direito do seu proprietário de usar e livremente dispor de sua vaga, evidentemente, sem prejudicar o mesmo direito de uso dos demais condôminos sobre suas próprias vagas”.

Embora o conjunto de regras seja aplicado para garantir a organização e os direitos, é comum a reclamação por parte dos moradores. O síndico, no entanto, não tem responsabilidade sobre o formato pré-determinado, destaca o advogado. Segundo ele, é dever do condômino se informar detalhadamente sobre como funciona a garagem antes de adquirir uma unidade.

“Ao comprar um imóvel pronto em condomínio, deve-se prestar especial atenção em todas as suas características. Depois de comprar, tendo a oportunidade de verificar as características da vaga de garagem, ficará difícil reclamar algo contra o vendedor”, esclarece.

Vagas presas: como evitar confusões?

Imagine ter que pedir para o vizinho retirar o carro todas as vezes que você precisar entrar ou sair da garagem. A situação é desagradável, mas ocorre em condomínios mais antigos, que possuem as chamadas “vagas presas”. Nas edificações novas, no entanto, a atual legislação da maioria dos municípios estipula que as construtoras não podem projetar vagas presas para condôminos diferentes, explica Calgaro. “Assim não há conflito, pois um mesmo condômino será o proprietário da vaga que prende as demais”.

Quando o condomínio foi projetado regularmente, mas traz vagas presas para moradores distintos, algumas soluções incluem: deixar o veículo solto para que possa ser empurrado, disponibilizar a chave reserva do veículo ao vizinho, ou incluir na equipe um manobrista.

Carro maior que a vaga: de quem é a responsabilidade?

Hoje no mercado existem várias opções de carros grandes e caminhonetes, mas um pequeno detalhe pode causar transtornos à vida coletiva no condomínio: quando o veículo é maior que a vaga e acaba prejudicando a mobilidade na garagem. Nessas situações, de quem é a responsabilidade?

Conforme o advogado Calgaro, ao ultrapassar os limites da vaga, o condômino está utilizando indevidamente uma área comum que, via de regra, serve para manobra e passagem de outros veículos. Sendo assim, a culpa recai sobre o proprietário do automóvel. “O box de garagem possui uma metragem definida. Se o veículo do condômino é maior do que as delimitações do box, ele não pode estacionar aquele veículo na vaga de garagem”.

Nesse caso, surge a boa e velha prática que deve estar intrínseca aos hábitos de quem vive em comunidade: o bom senso. “A vaga privativa de garagem em condomínio é um direito individual de propriedade, mas não é absoluto, devendo ser exercido conforme a sua destinação e respeitadas as normas condominiais”, destaca o advogado.

Essa consciência sobre o tamanho do veículo escolhido pela família é praticada no Condomínio Filipe, no bairro Jardim Atlântico, em Florianópolis. Segundo o síndico, Willian Vinicius Buss, as vagas no residencial são bastante apertadas, mas nunca houve esse tipo de problema. “O prédio é antigo e todos já sabem dessa dificuldade, então quando o pessoal troca de carro, já escolhe os menores”, conta.

Os principais problemas e como resolvê-los

Veículo parado fora da vaga

Embora seja um princípio básico que o morador pare em sua vaga, existem aqueles que insistem em estacionar no espaço alheio.
O que fazer: O síndico deve conversar com o infrator, mas caso a situação persista, não deve hesitar em aplicar advertências e multas previstas na Convenção. Se o problema não for combatido imediatamente, pode se tornar uma prática comum. Também é possível realizar campanhas, com cartazes e recados no quadro de avisos para esclarecimento.

Uso da vaga como depósito

Grande parte dos síndicos já se deparou com algum morador que decidiu usar a vaga na garagem como depósito de materiais. Essa prática, no entanto, é proibida na maioria dos condomínios, e deve ser regulamentada quando não existam regras a respeito. Isso porque prejudica a higiene da área como um todo, pode expor crianças a objetos perigosos e desvirtua o uso do espaço comum, podendo influenciar até mesmo na mobilidade.

O que fazer: O síndico deve agir rapidamente, aplicando advertências ou multas se necessário – vale ressaltar que o condomínio pode até ser processado por negligência caso ocorra algum acidente. Cartazes e avisos também podem ser colocados para conscientização. Se muitos moradores reclamarem por um espaço para guardar materiais, uma assembleia pode ser convocada para avaliar a possibilidade de instalar os chamados “home box” – espaço fora das unidades para guardar objetos.

Motos ou bicicletas na vaga

O estacionamento de motos é permitido, desde que se mantenha nas delimitações da vaga. No caso das bicicletas, também há edifícios que autorizam a prática, seguindo a mesma regra: não prejudicar a mobilidade.

O que fazer: Se houver incômodo em relação à estética da garagem, ou então as vagas sejam reduzidas e não comportem mais de um veículo, pode-se avaliar a instalação de um espaço destinado a motos e também um bicicletário.

Síndicos contam suas experiências

Síndico Willian Vinicius Buss
Condomínio Filipe, Jardim Atlântico, Florianópolis

Problemas: Vagas presas e depósito de materiais
Soluções: Com oito unidades, o residencial tem uma vaga por apartamento na garagem, sendo quatro delas presas. Para resolver o problema, a opção é deixar com o vizinho a chave reserva. “Geralmente nunca dá problema, o condomínio é pequeno, então todo mundo se conhece bem e confia na pessoa com quem está deixando a chave”.

Outro transtorno enfrentado pelo síndico foi a prática de um condômino de acumular materiais na vaga. “Eram coisas antigas que ele não queria guardar em casa e resolveu deixar na garagem”, relata William. Após chamar várias vezes a atenção do morador, foi aplicada uma advertência e a situação não se repetiu mais.

Síndica Janaina Bueno
Condomínio Lago Azul, Abraão, Florianópolis

Problemas: Visitantes que param na vaga de outros moradores e depósito de materiais.
Soluções: Com 10 unidades e uma vaga por apartamento, o condomínio vez ou outra enfrenta uma situação desagradável, em que visitantes instalados por vários dias estacionam na vaga de outros moradores. Para resolver o problema, o grupo de Whatsapp do residencial passou a ser usado para a comunicação entre os condôminos que planejam receber esse tipo de visita. “Quando alguém viaja, já avisa no grupo e coloca sua vaga à disposição, assim o outro faz a reserva”, conta Janaina.

O depósito de materiais é uma situação rara, mas que também ocorre no Lago Azul. O condomínio, que possui home box individual para armazenamento dos condôminos, já teve casos de obstrução nas vagas com bicicletas, cadeiras de praia e até geladeira e cabeceira de cama. Para resolver, a síndica logo chama o morador e pede para retirar. “Sou bem tranquila, tem que “pisar na bola” mesmo para eu dar advertência ou multa. Converso bastante primeiro e dá certo”.

Síndico Valmir Schmitz
Residencial Porto Rico, Areias, São José

Problema: Visitantes param na vaga de outros moradores.
Solução: Com 64 unidades e uma vaga na garagem por apartamento, o condomínio também enfrenta transtornos com visitantes que estacionam na vaga de outros condôminos. Quando isso ocorre, o morador lesado costuma entrar em contato com o síndico. “Temos monitoramento, então vejo na câmera e já ligo para o morador pedindo para tirar”, conta Valmir, que prefere não aplicar multas ou advertências. “No nosso condomínio resolvemos tudo na conversa”.

Fonte: CondomínioSC

Cuidados especiais

Tempo quente e chuvoso exige cuidados com limpeza em condomínios

Os condôminos andam assustados e, além de vacinação, reforçam a vigilância com o acumulo de água parada, a limpeza e higienização

A proliferação do mosquito aedes aegypti, transmissor do Zika vírus, da dengue e do chikungunya é favorecido pelo clima quente e úmido, presente na maior parte do Brasil nesta época do ano. Segundo o Ministério da Saúde, é neste período que as fêmeas do mosquito encontram mais água parada para fazer a desova, com isso, o número de mosquitos aumenta e os registros das doenças transmitidas por ele também.

No caso da Febre Amarela, o que está ocorrendo em algumas localidades é um ciclo silvestre, quando um macaco infectado é picado por um mosquito (dos gêneros Haemagogus e Sabethes), e depois pica um humano não vacinado. Mas, se essa pessoa contaminada for picada pelo aedes aegypti, ele também se torna um transmissor.

O grande agravante no caso de alguns condomínios é o fato de estarem próximos a grandes reservas naturais ou terem uma área verde interna, com a livre circulação de animais silvestres, o que favorece a proliferação dos insetos.

Por isso, no caso da febre amarela é fundamental se precaver com a vacinação, mas também acautelar-se com atitudes simples, que podem mudar o cenário devastador desta e de outras enfermidades.

Para evitar, é necessário o combate aos criadouros do mosquito em todos os locais possíveis, e principalmente em residências de rua e condomínios residenciais, pois no caso da dengue já se comprovou que 80% dos infectados contraem a enfermidade em área residencial.

Quem mora em condomínio, além de fazer sua parte cuidando da própria casa, deve “ficar de olho” para ver se os vizinhos ou mesmo os funcionários do conjunto residencial estão fazendo a sua parte na prevenção.

Com as chuvas de verão é normal o acúmulo de água em calhas, lages, pneus, vasos de plantas e objetos desprotegidos em sacadas, áreas de circulação, jardins ou quintais – e caso não haja uma limpeza eles se tornam criadouros de mosquitos.

Muitos não sabem, mas os ovos podem hibernar por anos, até encontrar condições ideais para eclodir, preferindo o período de calor e umidade para isso.

O mosquito Aedes Aegypti vive até 35 dias e, ao longo de sua vida, normalmente não percorre mais de 600 metros.

Todos sabem que para evitar doenças como a Dengue é necessário higiene e limpeza. Por isso, quem mora em condomínios não pode confiar a limpeza de um local extenso e de trânsito alto de pessoas a quem não é especializado nesse tipo de trabalho. Para locais de grande circulação é recomendável a contratação de serviços profissionais, em que as pessoas encarregadas da limpeza tenham conhecimento sobre a melhor forma de higienização e qual frequência ideal para o serviço.

Para isso, o mais indicado é a contratação de empresas especializadas, que trabalham com terceirização do serviço e possuem funcionários treinados especificamente para este tipo de trabalho, como os auxiliares de limpeza e de serviços gerais. Esses profissionais recebem um treinamento com instruções teóricas e práticas sobre atendimento a clientes, postura profissional, cronograma das atividades diárias e programadas, tipos de produtos e suas finalidades e, principalmente, conhecem técnicas de higienizar ambientes. E para garantir o bom resultado, esses profissionais possuem encarregados que fiscalizam se o trabalho está sendo desenvolvido de acordo com as instruções.

De qualquer forma, cuidar da limpeza é crucial em todos os lugares. Ter um ambiente sempre limpo e bem cuidado mantém uma boa aparência, como também afasta insetos e ratos, comuns em época de calor, e também evita as doenças provocadas pelo Aedes Aegypti.

Entre as recomendações está recolher o lixo no mínimo uma vez por dia, lavar cestos e latas de lixo sempre que possível e eliminar locais propícios ao acumulo de água parada. Medidas como essas afastam o mau cheiro e evitam que ratos e insetos se proliferem nas áreas condominiais. É recomendada ainda a limpeza de áreas de lazer, como salões de festas, praças, parquinhos e playgrounds.

O síndico e os responsáveis pela manutenção do condomínio devem ficar atentos às áreas mais necessitadas de limpeza, porém também é dever de todos os condôminos contribuir com a organização e a higiene, tanto de seus apartamentos ou casas quanto das áreas sociais para que o local esteja limpo e bem apresentável.

Com conscientização da população é possível sim evitar doenças como a Dengue, a febre Chikungunya e o vírus Zica.

Fonte: SíndicoNet

Reutilização

Reuso de efluentes em condomínios é possível e proporciona benefícios

Equipamento produz ganhos econômicos e ambientais ao possibilitar a reutilização da água potável; retorno do investimento se dá em 6 meses

Desde novembro deste ano, o esgoto sanitário doméstico proveniente do condomínio Supremo Family Club, em Lauro de Freitas, conta com um sistema de tratamento capaz de transformá-lo em um efluente qualificado para o reuso na irrigação do jardim e na lavagem de áreas comuns.

Com isso, os cerca de 1.500 moradores dos 380 apartamentos economizam na conta de água e evitam o uso do recurso potável para essas atividades.

A primeira Estação de Tratamento de Esgoto (ETE) do município a realizar o reuso planejado de efluente sanitário doméstico foi implantada pela empresa baiana Clear Water Soluções Ambientais. Batizada de Clearhydro, a tecnologia é do tipo Moving Bed Biofilm Reactors (MBBR), e foi desenvolvida na década de 1980, na Noruega.

“Em certas condições, pode reduzir a poluição hídrica por meio da redução da descarga de efluentes nos rios e lagos. Existem também benefícios econômicos, uma vez que o condomínio tem custos menores, na ordem de 75% de economia, em relação ao consumo de água potável”, destaca o engenheiro Dartagnam Gomes, proprietário da Clear Water.

A ETE, que teve investimento de R$ 160 mil, trata até 150 mil litros de águas servidas (esgoto sanitário doméstico) por dia e faz o reuso do efluente tratado em até 30 mil litros/dia.

“Esse efluente que é tratado por esse tipo de estação não é próprio para o consumo, mas pode ser aproveitado para irrigar jardins, áreas em comum, pátios e equipamentos como playgrounds”, exemplifica Gomes, que antes de abrir a empresa trabalhou durante 27 anos na Embasa.

Melhorias

Segundo o engenheiro, a taxa de retorno do investimento – possível graças à economia de água potável -, é estimada em seis meses a partir do início da operação. O subsíndico do condomínio, Josene Gomes, comemora a chegada da nova estação.

“Já até sentimos uma melhora significativa no cheiro que antes exalava no local. Agora não tem mais. Fora os ganhos para o meio ambiente”, afirma.

No condomínio de Lauro de Freitas são consumidos cerca de 10.000 metros cúbicos/mês de água potável. “Estamos economizando de 3% a 4% em volume como reuso. Isso é um ganho de ordem financeira e ambiental sem precedentes”, ressalta Gomes.

Mercado

Atenta ao mercado baiano, a concessionária privada paulista General Water anunciou recentemente seu ingresso no estado. A empresa tem como foco o abastecimento de água através de captação subterrânea, reuso e tratamento de esgoto, um leque de serviços que também inclui a implantação de estação de tratamento de efluentes, principalmente em nível industrial.

“Também temos interesse em condomínios, mas nosso foco no que diz respeito ao tratamento de efluentes está nas indústrias”, explica Vander Pacheco, um dos quatro sócios da Synergetic, empresa responsável pelas operações da General Water no Nordeste. Os demais são Aristides Neto, Carlos Javier e José de Assis.

Investimento

Pacheco ressalta que o investimento na estação de tratamento de água e esgoto é da própria empresa.

“Ao cliente, cabe apenas o pagamento do volume de efluente tratado e disponibilizado para descarte ou reuso.”

Segundo o empresário, o custo para implantar um sistema desse tipo em nível industrial depende de inúmeros fatores, como metros cúbicos consumidos e proximidade com fontes de energia, mas o valor aproximado é de R$ 2 milhões.

“No que diz respeito ao tempo de construção de uma estação de tratamento de efluentes em um condomínio, entre todas as aprovações necessárias junto aos órgãos competentes, compra de equipamentos, instalação e operação, é mais ou menos seis meses”, estima Pacheco.

De acordo com o site da empresa, que tem instituições financeiras, shoppings centers e redes do setor farmacêutico como alguns dos clientes, os sistemas ofertados pela companhia trataram cerca de 2 milhões de metros cúbicos de esgoto e água reutilizável no ano passado.

Como funciona

O tratamento de efluentes (resíduos domésticos ou industriais provenientes da atividade humana) pode ser compreendido, basicamente, em duas grandes fases: a físico-química e a biológica.

No tratamento físico-químico, há a remoção dos contaminantes através de reações químicas que fazem a separação das fases sólidas e líquidas do efluente. Já o tratamento biológico dos efluentes é realizado por meio de bactérias e outros microrganismos que consomem a matéria orgânica poluente através do processo respiratório.

Em uma ETE convencional, o efluente passa por cinco etapas: pré-tratamento, tratamento primário; tratamento secundário; tratamento do lodo; tratamento terciário – antes de ser devolvido ao meio ambiente ou reutilizado.

Já o tratamento biológico requer o controle da vazão, a recirculação dos micro-organismos decantados e o fornecimento de oxigênio, entre outros fatores, tais como disponibilidade de nutrientes e temperatura. O funcionamento da ETE do condomínio de Lauro de Freitas, por exemplo, pode ser dividido nesses sete passos:

1) Gradeamento: retenção de materiais grosseiros;

2) Desarenador: retenção de materiais suspensos (areia, particulados);

3) Digestor anaeróbio: primeira separação de efluente e manta de lodo com material orgânico pela ação de organismos anaeróbios;

4) Tanque de aeração (MBBR): bombeamento de oxigênio no efluente para neutralizar os organismos anaeróbios;

5) Decantação: retenção de lodos decantados para levá-los novamente ao processo anaeróbio;

6) Desinfecção: controle do número de bactérias antes do lançamento final;

7) Reuso: efluente então é direcionado para o reuso (irrigação de jardim, área de pátios, equipamentos como playgrounds, entre outros.

Todos os efluentes que voltam ao meio ambiente precisam se enquadrar nos parâmetros estabelecidos pela Resolução 357 do Conselho Nacional do Meio Ambiente (Conama), ligado ao Ministério do Meio Ambiente.

 Em vigor desde março de 2005, a norma reclassificou os corpos d’água e definiu novos padrões para o lançamento de efluentes. Ela também prevê pena de reclusão a administradores de empresas ou responsáveis técnicos que não cumpram os parâmetros.

Fonte: SíndicoNet

Tenho um imóvel quitado, posso financiar outro?

Tenho um imóvel quitado, posso financiar outro?

Você já tem um imóvel em seu nome e está a procura de financiamento para o segundo? Confira quais as melhores modalidades para realizar essa nova conquista.

O sonho da casa própria existe na cabeça de muita gente e quando já o alcançou, muitas vezes é natural pensar em outros meios de investir ou até em conquistar um segundo imóvel, seja para o lazer ou para algum projeto profissional.

Mas, será que é possível realizar um segundo financiamento? Qual o cenário ideal para não se afundar em dívidas e evitar encargos? E se eu já tiver quitado o imóvel anterior?

São muitas perguntas e nessa matéria vamos falar exatamente sobre a dúvida de quem já passou por esse processo: Tenho imóvel quitado, posso financiar outro?

A resposta é sim! Porém, existem algumas ressalvas importantes e é preciso que você entenda cada uma delas. Antes de mais nada, como citamos antes, é preciso ter um excelente planejamento antes de assumir a dívida de um financiamento.

O primeiro passo é calcular com exatidão o valor dos seus rendimentos líquidos, o valor dos seus gastos mensais e a sobra desse montante, ou seja, quanto você poderá dispensar para o pagamento desse financiamento. Coloque nesse cálculo as contas obrigatórias, como luz e água, e deixe uma margem para possíveis aumentos, mas faça de tudo para diminuir o valor dessas contas.

Sobre as contas supérfluas: corte-as! Trate o financiamento como prioridade para evitar problemas e endividamentos futuros.

Lembre-se que, mesmo assinando um contrato, o imóvel só é de fato seu quando houver o pagamento da última parcela. Caso ocorra algum contratempo durante o financiamento e exista o atraso ou a tomada do imóvel pela financeira, o cliente pode perder tudo que já pagou até o momento.

1. Programa Minha Casa Minha Vida

Parece meio óbvio que possuindo um imóvel já quitado, qualquer indivíduo pode financiar um segundo imóvel. Porém não é bem assim. Um dos programas mais populares nos últimos anos, o Minha Casa Minha Vida, deu acesso ao sonho da casa própria para muita gente, mas ele possui algumas restrições.

Por exemplo, o programa é exclusivo para quem não possui nenhum imóvel registrado em seu próprio nome, além de servir apenas para moradia. Ou seja, caso você tenha um terreno, uma casa, uma loja, qualquer coisa registrada como sua propriedade, a sua participação no programa não será aprovada.

Veja outras restrições do programa:

– Quem possui nome no Cadastro Nacional de Mutuários, o CadMut.
– Quem possui renda acima de 10 salários mínimos.
– Quem já foi contemplado por programas habitacionais, mesmo que não possua mais o imóvel ou que tenha ocorrido há muitos anos.

Nesses casos, mesmo que seu imóvel já esteja quitado, não será possível realizar um segundo financiamento.

2. Instituições Financeiras

Caso você não faça a opção de participar de um programa habitacional ou não possa participar, é possível procurar qualquer outra instituição financeira e fazer um financiamento.

Nesse caso, é possível até mesmo usar o primeiro imóvel, já que ele está quitado, como garantia desse novo financiamento. A financeira vai precisar avaliar o imóvel em seu nome para aprovar o financiamento.

Porém, ainda temos algumas restrições para esse caso que pedem um pouco mais de atenção. Caso você tenha a necessidade de usar seu FGTS nesse segundo financiamento, saiba que essa alternativa só poderá ser válida se o imóvel que você já possui não estiver localizado na mesma região do imóvel que você deseja adquirir. As regiões dos dois imóveis não podem nem mesmo fazer limite.

3. Financiamento de dois imóveis

E se o seu primeiro imóvel não estiver quitado ainda? É possível entrar em um segundo financiamento?

Na Caixa Econômica Federal isso é possível desde que o banco reabriu o financiamento simultâneo. Além disso, o banco permite que o cliente financie imóveis já usados e não apenas novos. Com isso, o mercado imobiliário fica mais aquecido e as oportunidades de financiamento são maiores do que considerando apenas imóveis novos.

Bom, agora que você já sabe como funciona um segundo financiamento e quais as regras que o impedem, surge a dúvida sobre o que fazer com o imóvel antigo. Se o seu imóvel antigo é para moradia e você investiu em um imóvel para fins comerciais, ótimo! Quer dizer que você se tornou dono do seu próprio negócio.

Porém, se o segundo imóvel também é residencial, você pode considerar alugar o imóvel antigo e aumentar a sua renda mensal ou até revender e investir o valor da venda em uma terceira propriedade ou em um negócio próprio.

Considerando o fato de que nem sempre a nossa primeira aquisição, quando se trata do sonho da casa própria, é realmente tudo que queríamos e até o fato de que as possibilidades financeiras eram outras, você pode se desfazer desse bem e adquirir a casa que de fato sempre sonhou.

Seja qual for sua opção, avalie bem as oportunidades e não se esqueça do planejamento financeiro. Se for se sentir mais seguro, procure auxílio de um profissional especializado no assunto.

Fonte: Imovelweb

5 dicas para manter a organização da sua casa

Organizar a casa pode ser uma tarefa trabalhosa, mas é recompensador e vai te ajudar a otimizar melhor o tempo. Confira 5 dicas para fazer agora mesmo!

Organização  sempre parece um bicho de sete cabeças, afinal, nós nunca sabemos por onde começar. Mas tudo depende de planejamento e dispor de algum tempo livre para colocar as coisas em ordem aos poucos, até ter tudo em ordem novamente.

Para planejar a sua organização é preciso primeiramente saber qual é o objetivo dela. Se a sua intenção é ganhar tempo para encontrar as coisas com mais facilidade, uma boa dica é se livrar do excesso de coisas acumuladas, até mesmo para ganhar espaço e viver com mais conforto em casa. Qualquer que seja o seu objetivo, é importante ter como regra número 1 o desapego. Desapegar ajuda a tornar a organização mais fácil, pois tudo começa com a separação do que é relevante ou não no seu dia-a-dia.

Abaixo listamos algumas dicas que podem te ajudar e facilitar esse processo que é colocar as coisas no lugar. Confira e coloque a organização na sua rotina:

1. Separe suas coisas por uso

Definir o que você tem usado ou não é uma forma de eliminar do caminho muitas peças que estão paradas e sem uso, como por exemplo, algumas roupas ou sapatos. Pense em tudo que você não usou no último ano e monte uma pilha com essas peças. Após isso, defina o que ainda está bom o bastante para você doar e o que pode ser descartado de vez.

Além de roupas e sapatos, ter muitos produtos e maquiagens pode ocupar bastante espaço quando em excesso. Comprar as últimas novidades em cuidados para pele e cabelo é sempre divertido e empolgante, mas você já parou para separar e descartar todas aquelas as embalagens de produtos que estão fora de validade? Isso é importante para garantir que você não use nenhum produto vencido, além de ajudar a eliminar frascos acumulados na penteadeira.

2. Arquive documentos e demais papéis que você acessa com pouca frequência

Essa dica não só te ajuda a ter as coisas organizadas como a separar aquilo que precisa usar menos vezes. Dessa forma, fica tudo fora do seu caminho, mas guardado para quando for necessário o uso. Separe uma pasta com divisórias ou tenha uma ou duas gavetas para a organização de documentos e papéis variados. Tão importante quanto ter tudo organizado é saber onde procurar.


3. Armários, prateleiras e nichos para botar tudo no lugar

O tipo de móvel que você vai utilizar para deixar tudo em ordem em casa vai depender muito do cômodo no qual está pensando em fazer a sua organização. Nas salas é comum utilizar desde racks a estantes, com divisórias ou gavetas. já quando falamos em quartos, os armários, prateleiras e nichos são mais utilizados e atendem bem a necessidade desse cômodo. Já nos banheiros é possível ter nichos decorativos e usá-los para guardar itens em caixas organizadoras menores.


4. Caixas e cestas organizadoras para separar os itens em categorias

Quando você precisa otimizar tempo, o ideal é separar as coisas em categorias e priorizar as que usa com maior frequência. Isso evita bagunças desnecessárias e você sempre vai saber onde procurar, já que pré-definiu um espaço para cada item de acordo com a categoria dele.


5. Crie uma rotina

Rotina nem sempre é algo negativo, pois pode ajudar muito a facilitar o seu dia a dia. Crie hábitos simples como deixar suas roupas, sapatos e acessórios separados na noite anterior para ir trabalhar, por exemplo. Nas tarefas de casa, procure criar horários para organizar os cômodos, como a hora para limpar a cozinha, arrumar a cama antes de sair, passar as roupas, entre outras tarefas. Sempre que tiver compromissos, anote para se lembrar deles e reorganize o seu dia para conciliar tudo que precisa ser feito.

Fonte: Imovelweb

Subsíndico – Escolha, funções e competência

Presente cada vez mais rara em Condomínios de médio e pequeno porte, o Subsíndico é uma figura mais de colaboração do que de representação e responsabilidade.

Subsíndico - Administradora de Condomínios

A função está prevista de forma implícita no Código Civil, nos parágrafos 1. e 2. do art. 1347 que preconizam: § 1. Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Nos casos acima, sempre se torna necessária a aprovação em Assembleia que também determinará qual o alcance da delegação de poderes permitidas. Essa delegação pode ocorrer para o subsíndico ou qualquer outra pessoa.

Frise-se que a mera eleição para o cargo de Subsíndico não é suficiente para que poderes de representação e competência e, por consequência, responsabilidade sejam transferidos , necessária autorização expressa em Assembleia, que poderá fazê-lo para cada eleição específica ou instituir tais poderes em Convenção ou Regimentalmente, aproveitando futuros eleitos para Subsíndico.

Na Lei de Condomínios e Incorporações, no art. 22, parágrafo 6., a previsão é explícita:  A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Não há número mínimo ou máximo de subsíndicos e a possibilidade de remuneração, por analogia das disposições ao síndico segue a mesma lógica, prévia definição em Assembleia e é facultativa, existindo, poderá consistir em recebimento de valor mensal ou isenção parcial/total nos valores devidos pelo rateio de despesas e investimentos.

Prática comum em Condomínios de maior porte, com existência de múltiplas Torres/Blocos, é a eleição de um subsíndico para cada um. Nesse caso, os subsíndicos podem se especializar no atendimento dos interesses de sua Torre/Bloco, contudo são competentes para atuar para interesses do Condomínio como um todo, pois este é indivisível na questão de representação, tanto que a função de Síndico, responsável máximo pelo Condomínio sempre será única, não podendo ser eleito mais de uma pessoa, física ou Jurídica para representação do mesmo empreendimento.

Não confundir com as estruturas mistas independente ou multicondominiais com a presença em uma mesma edificação de Condomínios Comercial, Residencial , Corporativo, Garagens, cada qual com sua Convenção e CNPJ, nesse caso cada um deles fará sua eleição e escolherá seu Síndico, que poderá ser o mesmo para todos ou escolhendo pessoas distintas, aumentando necessidade de sintonia dos Síndicos por estarem envolvidos em edificação comum.

O Subsíndico pode ser uma figura de grande auxilio ao Condomínio, buscando orçamentos, triando pedidos, fornecendo/recebendo dados da Administradora de Condomínios, presidindo assembleias quando Síndico é impedido pela Convenção, tendo voz de comando aos colaboradores na ausência mais elastecida do Síndico, sendo o ouvidor dos moradores no caso de intransigência ou falta de resposta pelo Síndico.

Fonte: Gazeta do Povo

Como construir móveis com blocos de concreto

Decoração com blocos de concreto está em alta e é super fácil de fazer! Quer saber como adaptar os móveis da sua casa nesse estilo? Confira!

Decoração é um assunto sempre recorrente quando pensamos em reformar algo em casa e, assim como a moda, tem tendências que surgem a todo o momento e tomam espaço nas lojas e sites de referências sobre o assunto. Atualmente, a decoração industrial ou com um toque de construção rústica aparente tem ganhado visibilidade e despertado o interesse dos mais antenados em decoração.Os blocos de concreto são materiais simples e fáceis de encontrar, com preço em conta e que geralmente não exigem muitos materiais para dar um up na decoração. São úteis como base para a confecção de mesas, que podem ser utilizadas na área externa ou interna, racks para TV e acessórios ou mesas de centro para sala, e até mesmo como suporte para camas.

Listamos para você algumas ideias que podem ser replicadas em casa sem muita dificuldade. Confira algumas referências para se inspirar. 

1 – Blocos de concreto no home office: como criar uma mesa de trabalho


Já pensou em criar uma mesa para sua área de trabalho com 8 blocos de concreto e uma ripa de madeira? Pois saiba que é possível, usável e também muito barato fazer uma como a da foto. Você só precisa escolher blocos vazados em quantidade suficiente para a altura que você deseja. Feito isso, basta providenciar uma ripa de madeira como as utilizadas em prateleiras, com largura suficiente para ficar apoiada sobre os blocos. Prontinho, sua mesa está pronta para usar. Opte por lugares que tenham tomadas fáceis e uma boa iluminação. Bom trabalho! 

2 – Sofá para área externa: como ter um espaço para curtir o dia também na parte de fora de casa


Nessa referência, temos 6 blocos utilizados em cada lateral do sofá, totalizando 12 unidades para confecção do móvel. Foram necessários 4 unidades colocadas umas ao lado das outras na vertical e outras 2 na horizontal para servir de suporte para as vigas de madeira. Como o concreto é um material resistente, serve como uma boa base para o que será o assento. Colocadas as vigas entre os buracos dos blocos, basta caprichar com almofadas macias e curtir o seu novo sofá para área externa.

3 – Blocos no rack da TV: como construir a sua peça do zero


Se você se mudou recentemente e precisa economizar nos móveis, essa é uma excelente alternativa. Os blocos são uma ótima base para criar o seu próprio rack de sala com apenas algumas unidades e ripas de madeira. No caso desta da imagem foram necessários apenas 6 blocos para criar níveis de alturas diferentes e 3 ripas de madeira para dar suporte aos acessórios e eletrônicos da casa. Tudo bem simples e resistente!
Com essa dica é possível adaptar para estantes como a da imagem. Fica lindo e ajuda a organizar os acessórios melhor no ambiente. Caso deseje, você pode também pintar os blocos para combinar com o restante da decoração. 

4 – Cama com blocos para dormir e guardar acessórios: ideal para quartos pequenos e infantis


Essa ideia exige uma quantidade um pouco maior de blocos e algum planejamento antes da montagem. Para isso, você pode tirar as medidas do espaço onde vai deixar a cama e o tamanho do colchão que será utilizado. Assim terá uma noção prévia de quantos blocos comprar. Após organizá-los conforme o planejado, basta cobrir com o colchão e sua cama estará pronta. Essa ideia é boa para quem tem cômodos pequenos em casa e precisa aproveitar melhor os espaços. 

5 – Mesa de centro: um móvel tradicional com um visual repaginado e moderno


Essa dica é a mais simples, pois você depende apenas dos blocos para criar a sua mesa de centro. Caso você deseje, também pode cobrir com um tampo de madeira ou vidro para deixar ainda mais bonito e fácil de limpar.
Gostou dessa dica super atual, estilosa e barata? Continue acompanhando todo o nosso conteúdo e mantenha sempre as referências de decoração em dia.
Fonte: Imovelweb

Síndico pode ter férias?

Antes de planejar o descanso é importante organizar tarefas e responsabilidades

Síndico pode ter férias?

Uma época do ano em que todos esperam com ansiedade para poder relaxar e esquecer a rotina, os meses de janeiro e fevereiro para muitos são sinônimo de férias. E apesar de muitos moradores acreditarem que o síndico é alguém que trabalha 24 horas por dia à disposição do condomínio, este também pode se ausentar das funções, para alguns dias de descanso.

De acordo com Dirlei Magro, advogada da Plac Administração de Condomínios, não há previsão legal de férias ao síndico, por isso, para que ele possa tirar férias é importante se organizar de forma a efetuar as tarefas antecipadamente.

“É importante contar com o auxílio do conselho ou do subsíndico para as demais tarefas durante a ausência. Lembrando que isso deve ser de comum acordo entre as partes”, explica. Antes de planejar as férias, é importante que o síndico programe em especial os pagamentos que devem ser efetuados durante sua ausência, pois somente ele tem esse poder. “O ideal é deixar um telefone de contato e uma pessoa que possa substituí-lo.

E para que possa ter um descanso tranquilo é recomendável que não tenha nenhuma obra em andamento ou outras ocorrências excepcionais durante o período”, destaca Dirlei. Segundo a advogada, normalmente o síndico é substituído pelo subsíndico, porém não havendo subsíndico será o conselho que o substituirá, lembrando que essa substituição é apenas nas tarefas do dia a dia, pois somente o representante legal do condomínio, ou seja, o sindico, poderá assinar cheques e outros documentos legais, como admissão de empregados, rescisões etc. “Sempre deve ser observada a convenção do condomínio, que pode trazer outras determinações com relação ao assunto”, explica.

Remuneração
Com relação à remuneração no período de ausência, Dirlei explica que algumas convenções trazem a determinação de que seja passada ao substituto, quando a ausência for superior a dez dias, mas na lei não há menção sobre o assunto. No caso dos síndicos profissionais deve ser cumprido o contrato ou o que for determinado em ata de eleição.

Não havendo cláusula sobre o assunto, não há direito a afastamento. “O que temos visto é o síndico profissional se organizando para se afastar alguns dias sem prejuízo no andamento do trabalho, adiantando a assinatura de cheques e deixando algumas pessoas de sobreaviso”, descreve. Em caso de emergência no período de ausência, a responsabilidade será do substituto se houver um ato formal de repasse do cargo, do contrário o síndico responderá pelo condomínio e poderá mais tarde, mediante provas, entrar com ação regressiva contra o responsável de fato.

Períodos curtos de ausência
Síndica do condomínio Garden Ville Residence, em São José, na Grande Florianópolis, Daniely Cardoso explica que não costuma tirar férias, mas caso haja a necessidade de se ausentar por algum período, é necessário informar o conselho e convocar uma assembleia para verificar o que pode ser feito. “Nosso condomínio é grande e com uma boa demanda de atividades, por isso contamos com uma equipe de zeladores e administrativo que dão suporte se houver necessidade”, relata.

Zélia Kretzer de Souza Machado, síndica do Condomínio Saint Germain, no Kobrasol, em São José, também não costuma tirar férias. “Nós síndicos não temos férias, pelo menos no nosso condomínio, pois o mandato é de um ano. Mas também já fui síndica em outro condomínio onde a gestão era de dois anos e não tive férias também”,explica.

Segundo Zélia, se precisa se ausentar por alguns dias, deixa com a recepção o número de telefone ou onde estará e fica atenta 24 horas, e se estiver por perto volta para resolver o problema. “Comunico aos membros do conselho que estarei fora por determinados dias e peço ajuda para o caso de acontecer algo durante minha ausência. Quanto a cheques, deixo assinado com a administradora que já faz os pagamentos durante todo o ano e se acontecer algo extraordinário eles providenciam o pagamento”, descreve.

Fonte: CondomínioSC

Inovação urbana traz evolução na qualidade de vida dos cidadãos por meio da tecnologia

Experimentos garantem melhores experiências e resultados no sentido coletivo desde que alcancem o engajamento da população

O conceito de uma cidade tem como princípio básico a ideia de que ela seja movimentada de acordo com as necessidades dos cidadãos e, através dela, seja possível alcançar as melhores experiências e resultados no sentido coletivo. Em busca dessas características, as cidades cada vez mais procuram se reinventar para garantir uma evolução na qualidade de vida urbana para a população. As inovações urbanas usam da tecnologia em busca dessas soluções para que os moradores se conectem com a cidade da maneira mais eficiente possível.

Apesar de a ideia de uma cidade se basear no conceito do coletivo, seja com as experiências se dando em torno de um centro comercial ou de lazer, a questão da segurança pesa principalmente quando se trata de cidades latino-americanas. A falta dela acaba isolando a população em bolhas individuais, quebrando o conceito do que seria uma cidade. Porém, as inovações urbanas buscam esse resgate do sentido do coletivo, com soluções que melhorem a qualidade urbana.

 

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No exterior, Detroit pode ser uma considerada uma cidade que tem buscado soluções através da inovação urbana (Foto: Shutterstock)

 

“Em uma visão prática, as inovações urbanas procuram desenvolver experimentos que engajem os cidadãos no desenvolvimento da cidade e ajudam em novas soluções de problemas complexos”, afirma James Wright, professor de Estratégia da Universidade de São Paulo (USP) e coordenador do Profuturo-Fia, reforçando que essas são problemáticas multidisciplinares, que envolvem saúde, educação e tecnologia, por exemplo.

Porém, dentro deste conceito de inovações urbanas é fundamental salientar que não basta apenas a criação de novas tecnologias e meios que melhorem a qualidade de vida da população na cidade. Tão importante quanto isso é alcançar o engajamento da sociedade com os experimentos criados. Isso significa que as ferramentas digitais, por mais que sejam capazes de trazerem melhorias para os cidadãos, não se torna viável sem o engajamento efetivo deles. “A mudança depende de como a pessoa se relaciona com a cidade e, por mais capaz de evolução que seja uma inovação, não é possível inventar algo essencial para um cidadão se ele não o conhece”, explica Francisco Cunha, formado em Arquitetura e Urbanismo e sócio da TGI Consultoria em Gestão.

 


No Brasil, o projeto Porto Maravilha, no Rio de Janeiro, também pode ser considerado um exemplo de inovação urbana (Foto: Shutterstock)

 

Uma cidade muda a depender de como o cidadão se relaciona com ela, ou seja, se vai na padaria a pé, de carro ou de bicicleta pode mudar sua perspectiva sobre ela, por exemplo. E essa visão pode mudar o direcionamento das inovações urbanas. “Se eu só ando de carro, vou reivindicar melhorias de acordo com a minha perspectiva do para-brisa. Muitas pessoas vivem em um túnel refrigerado: elevador, carro, escritório e shopping. Mas a realidade não é essa, já que existem os espaços públicos, que são as ruas, e o espaço comum, que são as praças, se não estou dentro da cápsula”, acrescenta o consultor. Ele reforça ainda que a inovação é a tecnologia necessária para quem vive na cidade no nível do chão, na velocidade de 5 km/h de quem anda a pé e na altura do pé.

Para Clóvis Ultramari, professor arquiteto da Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUCPR), a inovação urbana traz várias questões e implica que uma hora uma cidade desponta para alguma coisa e depois para outra. “São Paulo é um centro econômico, mas desponta também como polo cultural. Umas cidades contam com uma proposta específica para o turismo, como Gramado e Canela (RS).Já Camboriú (SP) tem o mercado imobiliário explosivo”, diz.

 

inovação urbana
Já Vancouver, no Canadá, conseguiu diminuir a entrada de automóveis em 20% nos últimos 20 anos (Foto: Shutterstock)

 

No exterior, Detroit pode ser uma considerada uma cidade que tem buscado soluções através da inovação urbana, já que depois do colapso econômico de 2014, novos empresários estariam com acesso às áreas rosas com objetivo de impulsionar um negócio com tempo menor e menos trâmite. Já Vancouver, no Canadá, conseguiu diminuir a entrada de automóveis em 20% nos últimos 20 anos, enquanto o deslocamento a pé cresceu 26%, sendo considerada a quinta cidade mais peadonal, segundo o indicador Walk Score, que monitora mais de 140 cidades norte-americanas.

No Brasil, o projeto Porto Maravilha, no Rio de Janeiro, também pode ser considerado um exemplo de inovação urbana. O projeto revitalizou a zona portuária da cidade, com enfoque na qualificação do sistema de infraestrutura de mobilidade urbana, iluminação e saneamento.

Fonte: ZAP em Casa

6 dicas de manter o local do seu animal limpo

Você não abre mão de ter seu pet por perto, mas a casa está ficando uma bagunça? Calma, veja essas dicas de limpeza que nós separamos para você e resolva seu problema!

Eles são a melhor companhia do mundo e merecem toda atenção e carinho. No entanto, dentro de casa, a situação pode sair do controle, principalmente quando o assunto é a limpeza. Afinal, acontece do seu pet ainda não acertar o lugar de fazer xixi, ter um monte de brinquedos espalhados e claro, babas e pelos espalhados por toda casa.

Mas calma, não é preciso ser neurótico por limpeza nem entrar em desespero: reunimos 6 dicas de limpeza para deixar sua casa sempre limpa sem precisar abrir mão da companhia do seu melhor amigo.

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1 – Cheiro forte no cantinho do xixi? Calma que tem jeito

Retire o excesso de urina com um pano ou um esfregão. Deixe secar bem, passe um pouco de vinagre branco e polvilhe com um punhado de amido de milho. Deixe agir por 4 horas, depois retire com um pano ou aspirador de pó.

2 – Pelos, pelos e mais pelos – por que tê-los?

Se o seu pet não é um Pelado Mexicano (Xolotlzcuintle), desista: sofás, cadeiras e tapetes vão ficar cheios de pelos, não tem jeito.
É claro que se você o mantiver bem tosado e limpinho, a quantidade de pelo caído será menor. Então nesse caso, apenas aqueles rolinhos adesivos para tirar pelos já resolve a situação dos estofados e roupas.

Agora, se o seu pet é desses bem peludos e você vive com uma vassoura na mão para recolher tudo rapidinho, atenção! Varrer só ajuda a espalhar mais pela casa, já que muitas vezes ele sai voando e a gente nem percebe. Nesse caso o melhor é aspirar.

Mas caso o foco é tirar pelo de carpete ou tapetes, aqui vão duas dicas incríveis e fáceis de fazer: para o carpete, a dica de limpeza para animais é usar aqueles rodinhos de pia, que ao passar pelo tecido, junta um bolinho de pelos sem dor de cabeça. Outra ideia é usar luvas de borracha, que além de ajudar a limpar o cantinho do seu bicho e móveis, serve inclusive para tirar pelos soltos do próprio animal. É prático e seu pet ainda vai sentir como se você estivesse fazendo um carinho gostoso.

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3 – Cubra sofás e poltronas

Outra forma de procurar manter os pelos longe dos móveis é cobrindo poltronas, sofás, cadeiras e pufes com um tecido grosso, que não agarre muito pelo. Pode ser sarja ou brim, por exemplo. Forre com mantas e substitua por outras apenas quando for lavá-las

4 – Brinquedos, tigelas e utensílios

Todo amigão que se preza tem seu arsenal de brinquedinhos, como bolas, ossinhos e outras distrações. Esses itens devem ser lavados semanalmente, assim como a caminha em que ele dorme. De preferência, deixe-os secar ao sol, garantindo assim que tanto a casinha quanto os brinquedos estejam higienizados e limpos.

Já as tigelas de água e de ração devem ser limpas diariamente. Use uma escovinha para limpar bem os resíduos mais difíceis.

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5 – Evite aquele cheirinho que você já nem sente mais

A convivência diária faz com que a gente se acostume com o cheirinho dos nossos amigões, mas acredite, ele está lá. Fica impregnado nas coisas, nos tecidos, e quem chega de fora com certeza sente aquele odor característico no ar.

Mas calma, nada de pânico, é possível controlar o cheiro do cantinho com uma dica de limpeza bastante simples: não esfregue a área, deixe secar. Depois passe um pano embebido em uma mistura feita de água, detergente de louça e vinagre.

Já para tirar o cheiro dos bichinhos dos sofás, faça uma mistura de água, álcool, bicarbonato, vinagre branco e amaciante, nessa ordem. Misture bem e coloque em um borrifador. Agora é só aplicar no sofá ou nos móveis e deixar secar.

Se você tem jardim e ele está sempre com aquele cheirinho chato, plante ervas aromáticas e flores, como hortelã e manacá. Além de emprestar um odor gostoso à casa, também ajudam a decorar o ambiente.

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6 – Dica para limpar o espaço do meu cachorro

Quando for limpar o cantinho do seu pet, comece passando um aspirador de pó na caminha ou na casinha. Se for lavar, use detergente neutro líquido ou sabão de coco (em barra ou líquido).

Para desinfetar, os produtos veterinários específicos para esse tipo de limpeza são as melhores opções. Prefira sempre produtos naturais ou até misturas caseiras e aplique semanalmente durante a faxina mais pesada, intercalando com cuidados diários.

Para o quintal, a dica é bem simples: encha um balde com 2/3 de água morna e 1/3 de vinagre branco. Jogue por todo espaço e deixe secar naturalmente.

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Para ter a companhia do nossos bichinhos sem abrir mão de uma casa cheirosa e limpinha, vale qualquer esforço e dica! Por isso, se você gostou das nossas dicas de como limpar o cantinho do seu animal ou tem seus próprios métodos de limpeza, conta aqui pra gente! Afinal, dica boa nunca é demais, não é mesmo?

Fonte: Imovelweb

6 tipos de decoração com velas

Se você quer adicionar velas na decoração, mas ainda não como fazer, confira 6 ideias diferentes e adapte agora mesmo para sua casa!

A decoração com velas, além de dar um charme, trazem elegância para qualquer ambiente. E variedade é o que não falta. Hoje em dia é possível encontrar velas dos mais variados tipos e modelos, fragrâncias, cores e estampas para todos os gostos e decorações.

Você pode usá-las individualmente ou até mesmo criar composições com vários modelos, podendo ir para uma decoração clássica e sofisticada ou mais alternativa e moderna. Seja qual for o seu estilo, você ainda pode se aventurar a criar suas próprias velas, escolhendo tons e fragrâncias que tem mais sua cara, deixando sua decoração ainda mais pessoal e personalizada.

Confira a seguir essas 6 dicas incríveis para ter a sua decoração com velas:

Dica 1: Bandejas decorativas em qualquer ambiente da casa

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As bandejas já fazem parte de muitas referências de decoração encontrada na web e podem ser encontradas em diversos ambientes, desde salas de estar ou jantar até banheiros com um visual mais sofisticado e elegante.

Dá para brincar com diferentes materiais da bandeja, tais como madeira, aço, vidro e usar velas de tamanhos e modelos variados, combinando com o restante da decoração. Fica lindo e super charmoso.

Dica 2: Copos de vidro, fácil e prático

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Se a dica é fácil, prática e você ainda pode fazer com o que você tem em casa, é ainda melhor! Uma decoração com velas que é cheia de estilo é usando elas dentro de variados copos de vidro. Aqui, a criatividade é a chave. Vale desde os tradicionais lisos, arredondados, ou os mais trabalhos, com desenhos ou um formato diferente. Basta testar se a vela cabe corretamente no fundo do copo e lembre-se que o tamanho do copo deve estar de acordo com a altura da vela escolhida.

Dica 3: Gaiolinhas de velas para decorações mais românticas e delicadas

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Quem ainda não conhece, vai adorar essa dica. Essas luminárias em forma de gaiolinha estão na moda e podem ser encontradas em qualquer loja de artigos decorativos e utensílios.

Para essa decoração, o ideal é usar velas pequenas, já que as próprias gaiolinhas são menores e mais delicadas. As cores mais comuns nesse tipo de acessório são os tons pastéis de rosa, azul e branco, que combina com tudo. Elas deixam qualquer ambiente com um ar romântico e de contos de fadas.

Dica 4: Tigelinhas na decoração da mesa de jantar

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Existem porta-velas em formatos de tigelinhas arredondadas que ficam muito bem quando mesclados às louças da mesa de jantar. Aposte nessa opção se a sua intenção for criar um ambiente sofisticado para receber visitas na sua casa. As velas devem ser baixinhas, para não roubarem a cena e nem atrapalhar a visão. Ah, e procure optar pelas opções de velas decorativas sem fragrância nessas ocasiões.

Dica 5: Porta-velas na taça invertida para decorações de festa

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Se você vai dar uma reunião ou festa em casa e gosta de cuidar de todos os detalhes da decoração, vai adorar essa dica! Com taças transparentes (que podem ser de plástico se você preferir) é possível criar um porta-velas bem estiloso. Basta inverter, usando a base que geralmente fica apoiada à mesa virada para cima e escolher velas pequenas para decorar. Você pode também providenciar flores e pétalas para complementar a decoração.

Dica 6: Faça velas em casa utilizando xícaras como molde e suporte

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Se você é adepta do faça você mesmo e adora criar e customizar suas próprias coisas, separe xícaras que estão encostadas ou alguma outra vasilha com o formato similar e use-as como molde para as velas. O mais legal dessa dica é que você não precisará removê-la depois, basta utilizar na decoração e acender quando desejar.

Gostou das dicas? Aproveite para colocar em prática na sua casa!

Fonte: Imovelweb

Excesso de consumo nas faturas de água

Excesso de consumo nas faturas de água

Problema pode estar nos hidrômetros, alertam os síndicos

Fatura de água com valores excessivos nem sempre é um problema do condomínio: o relógio do hidrômetro pode estar alterado. É o caso do síndico Leomar José Bortoluzzi Kossmann, que administra o Condomínio San Fernando, no bairro Estreito, em Florianópolis. Segundo ele, a própria Casan tem um departamento que faz essa aferição. Para isso, basta ir até uma agência da Companhia e fazer a reclamação que, de acordo com Leomar, deve considerar as três últimas contas. Os técnicos vão até o condomínio, retiram os relógios e levam para a análise.

Nas duas ocasiões que solicitou o serviço, o síndico teve êxito. “Às vezes o condomínio paga uma quantidade de água acima do normal e acredita que pode ser um vazamento ou, se for no verão, achar que o consumo é por causa da piscina ou uso nos apartamentos”, diz Leomar, que fez a reclamação no Pró-Cidadão da Secretaria do Continente. Ele aconselha os condomínios a fazerem uma análise de três em três meses, período que, segundo ele, pode haver alteração nos relógios. A causa mais provável é a pressão mais forte da água que acaba desregulando os hidrômetros. “A partir da constatação da Casan, fomos ressarcidos com as faturas zeradas”, explica.

Problema semelhante aconteceu com o síndico Fabiano Roberto Linhares, responsável pela gestão do Condomínio Reggio Di Calabria, que fica no bairro Pantanal, também em Florianópolis. O residencial reúne três blocos com 180 apartamentos. Para evitar transtornos no consumo de água do condomínio, que possui três hidrômetros, um para cada bloco, é feita a leitura diária duas vezes ao dia: uma às 8h e outra às 17h. “Assim, temos a noção exata do consumo que, normalmente, chega a 20 metros cúbicos ao dia. Quando esse número varia muito e dá um salto, ficamos atentos. E se realmente permanecer fora do padrão, vamos ao setor de atendimento da Casan e solicitamos aferição”, explica Fabiano.

A exemplo de Leomar, o síndico Fabiano solicitou aferição em dois momentos. No primeiro, há dois anos, foi confirmada a alteração em um dos hidrômetros que chegou a registrar um gasto de água de 950 a 1000 metros cúbicos no mês ao invés dos 600 a 700 apontados como normal. O hidrômetro foi trocado por um mais moderno, ultrassônico, que tem a leitura eletrônica ao invés de mecânica. “Embora com mais precisão, é um equipamento muito caro”, avalia Fabiano, ao lembrar que para cada pedido de verificação a Casan cobra uma taxa de R$ 120. No entanto, se confirmado o problema, a taxa não é cobrada.

No mês de janeiro, Fabiano, que há quatro anos administra o condomínio, voltou à Casan para fazer uma outra reclamação. Novamente um dos hidrômetros estava marcando um consumo de 1000 metros cúbicos. Foi feita a troca do equipamento e a fatura foi ajustada. “Nas duas vezes que pedi verificação dos hidrômetros, fui muito bem recebido pela equipe de atendimento da Casan”, elogia Fabiano, lembrando que o pagamento da fatura em questão fica suspenso. O cliente só volta a pagar após a aferição realizada pelos técnicos da Companhia.

Fatura veio em dobro

Desde o ano passado, as contas de água viraram uma dor de cabeça para o síndico do Conjunto Habitacional Argus, Cleverton Cidiclei Maciel. Administrador do residencial pelo terceiro ano consecutivo, Cleverton levou um susto quando recebeu a fatura do mês de junho de 2016: R$ 27 mil, ou seja, mais que o dobro das faturas dos meses de janeiro até maio, que apresentavam um custo, cada uma, de R$ 11 mil “Fizemos a reclamação, mas não fomos ressarcidos”, lamenta o síndico.

No último mês de maio, mais um susto: a fatura registrou o valor de R$ 14 mil, quando o normal é R$ 12 mil. A conta se refere ao consumo de água de 160 apartamentos. “Já pedimos aferição do hidrômetro para Casan, uma vez que não identificamos nenhum vazamento no prédio, uma exigência da Companhia”, diz o síndico, lembrando que o problema aconteceu três vezes só este ano.

Responsável pela gestão do condomínio que fica no bairro Coqueiros, em Florianópolis, e que reúne 34 blocos, 544 apartamentos e dois mil moradores, Cleverton explica que o residencial é dividido em grupos de blocos e possui quatro hidrômetros. “O normal é pagarmos o consumo mínimo, mas algumas vezes a conta vem em dobro”, diz, ao destacar as dificuldades geradas pela questão. Uma delas é a demora na análise do hidrômetro, que leva até três meses. “Até lá, já que a Casan suspende o pagamento até sair o resultado, temos de fazer um rateio para não acumular a dívida”, afirma o síndico. Segundo ele, a outra dificuldade é que a liberação da conta tem de ser acompanhada pelo site, através do protocolo emitido na ocasião do pedido de aferição.

Fonte: CondomínioSC

Urbanismo sustentável garante uma relação mais próxima entre a população e a cidade

Projetos que se baseiam no conceito ganham espaço nos grandes centros urbanos e tornam o dia a dia mais saudável

Um outro exemplo é o Parque High Line, em Nova York. Trata-se de uma área revitalizada sobre uma ferrovia suspensa desativada desde a década de 90, com a primeira fase inaugurada em 2009. Ele ficou famoso por integrar a população e a natureza, com um parque com plantas nativas, árvores e áreas de lazer no meio dos prédios da cidade.A crescente urbanização nos grandes centros urbanos tem revelado uma tendência para que as cidades se tornem cada vez mais individualistas. Seja com transporte baseado em carros e motos, gerando grandes congestionamentos, ou com a redução de espaços de lazer comuns à população, entre outros exemplos. Porém, existe um conceito que ganha força e que vai em contraponto a essa tendência, que é o de urbanismo sustentável. Ele prega não apenas o contexto de construir cidades mais “verdes”, mas a de uma relação mais próxima e saudável entre as pessoas e as cidades.

A visão do urbanismo sustentável é baseada nos pilares social, econômico e ambiental. “As grandes cidades têm que ter as atividades econômicas redistribuídas em centros já com sistema de transporte de massa e precisa contar no entorno com serviços, educação, lazer e moradia”, afirma James Wright, professor de Estratégia da Universidade de São Paulo (USP) e coordenador do Profuturo-Fia.

Cidade de Fujisawa Sustainable Smart Town, no Japão (Foto: Divulgação)

 

Segundo André Gomyde, presidente da Rede Brasileira de Cidades Inteligentes e Humanas, o urbanismo sustentável nasceu do conceito do pesquisador norte-americano Richard Florida. “Ele lançou o conceito ‘work, live and play’ tudo em uma mesma localidade. Ou seja, isso significa que a pessoa deve trabalhar, morar e viver em um mesmo lugar”, explica. A ideia dá conta de uma questão crucial atualmente nos grandes centros urbanos, que é a de se construir um desenho urbano que não necessite de grandes deslocamentos. E também de dar mais atenção a um sistema viário que priorize mais as pessoas e menos os carros. “Isso resolve o problema da mobilidade”, acrescenta.

Com menos deslocamentos, sobra mais tempo para que a população possa fazer melhor uso dos espaços públicos e de ter uma relação mais prazerosa com a cidade. “Com a redução da necessidade de locomoção, libera mais tempo para o lazer e os espaços públicos acabam sendo melhor usados pela comunidade”, atesta James Wright. Essa é uma solução que, consequentemente, também ajuda na questão da segurança. “As cidades precisam ter praças com iluminação e internet boa para que sejam ocupadas pelas pessoas porque, desta forma, afasta os bandidos”, completa André Gomyde.

Ela foi construída totalmente do zero pela Panasonic e é a mais completa de todas (Foto: Shutterstock)

 

Em linhas gerais, uma urbanização sustentável defende uma construção que reduza os impactos ambientais. Desta forma, é preciso diminuir o consumo de materiais e energias e reduzir os resíduos sólidos. Mas não apenas isso. Ela deve construir espaços comuns, preservar espécies nativas e usar materiais não-tóxicos. Outro aspecto é o de ter uma cidade que priorize o ciclista e o pedestre, já que a realidade em muitas cidades brasileiras hoje em dia é que, por conta da urbanização crescente e da falta de estrutura e melhorias no transporte público, a frota de veículos individuais tem aumentado, processo que acaba estimulando os congestionamentos, a poluição e os ruídos.

André Gomyde cita o exemplo da cidade de Fujisawa Sustainable Smart Town, no Japão. “Ela foi construída totalmente do zero pela Panasonic e é a mais completa de todas. Existem outras no mundo e os governos estão tentando cada vez mais encontrar os caminhos para o urbanismo sustentável. Algumas levam vantagens em algumas questões, mas faltam outras importantes e Fujisawa está completa”, afirma. A cidade japonesa, inaugurada em 2014, têm casas com energia solar, sistema de compartilhamento de carros e bicicletas elétricas, acesso ao controle de gastos e incentivo para quem consome menos, iluminação das ruas com lâmpada de baixo consumo com detecção de presença, ruas apenas para pedestres, tecnologia que permite economizar 70% da emissão de CO2 e de 30% no consumo de água, além de espaços de lazer comunitários.

A cidade japonesa, inaugurada em 2014, têm casas com energia solar, sistema de compartilhamento de carros e bicicletas elétricas, entre outros benefícios (Foto: Shutterstock)

 

Um outro exemplo é o Parque High Line, em Nova York. Trata-se de uma área revitalizada sobre uma ferrovia suspensa desativada desde a década de 90, com a primeira fase inaugurada em 2009. Ele ficou famoso por integrar a população e a natureza, com um parque com plantas nativas, árvores e áreas de lazer no meio dos prédios da cidade.

Parque High Line, em Nova York ficou famoso por integrar a população e a natureza (Foto: Shutterstock)

 

Fonte: ZAP em Casa

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Condomínio compra imóvel?

A legislação brasileira não acolhe a idéia de que o condomínio seja considerado uma pessoa jurídica, com personalidade própria, capaz de realizar todos os atos de vida civil, como qualquer empresa legalmente construída. Permite, no entanto, que o condomínio pratique número restrito de negócios jurídicos, como administrar-se, efetuar aplicações financeiras, adquirir e alienar bens móveis, contratar serviços, comparecer em juízo ativa e passivamente.

Dentre os atos vetados ao condomínio está a aquisição de bens imóveis, sob o argumento de que, sendo uma reunião de pessoas com domínio sobre um terreno edificado e não tendo personalidade civil, não pode praticar ato que esteja além do objetivo de existência ou que exigiria previsão legal inquestionável (o argumento, na realidade, é mais complexo, mas não cabe nos limites desta coluna).

NOVA CONCLUSÃO

A questão pratica de se coloca, então, é: Como proceder ou o que fazer quando o condomínio deseja adquirir um terreno contíguo ao seu, para nele instalar área de lazer para os condôminos ou estacionamento ou outra facilidade? É possível contornar os obstáculos legais?Criar um novo condomínio com os moradores interessados? Estudando o assunto em conjunto com colega de escritório, chegamos a uma nova conclusão.

Não se admite que o condomínio passe a ser prioritário do terreno vizinho, comprando-o do seu legítimo proprietário, por faltar-lhe capacidade jurídica. Mas, perguntamos, se o condomínio puder incorporar o terreno vizinho ao seu, diretamente , sem que se abra uma nova matrícula no registro de imóveis (no qual o condomínio teria que, necessariamente, figurar como adquirente), não se estaria evitando do obstáculo legal representado pela não aceitação do condomínio como pessoa jurídica?

A idéia, a principio, é simples. Se o condomínio pretende adquirir o terreno lindeiro ao se, através de decisão em assembléia, por quórum qualificado (em princípio 2/3 dos condôminos), o síndico seria autorizado a representar o condomínio no ato. A escritura teria que ser de compra e venda com incorporação mediante fusão. Como a escritura transmite a propriedade, o que só ocorre com o registro, este seria feito em dois atos simultâneos: transferência do domínio do alienante diretamente aos condôminos em extinção da matrícula do imóvel vendido mediante fusão (absorção) pela matrícula geral do condomínio. Permanecem incólumes, as frações ideais do edifício, não se afeta a propriedade dos condôminos, respeitam-se todos os direitos. A única diferença é que cada fração passa a representar uma área maior de terreno, fazendo-se a necessária formalização em cada matrícula individual, por simples averbação (ou registro, se este for o entendimento).

VISÃO TEOLÓGICA

Esclareça-se, aos mais afoitos, que a lei dos registros públicos (6.015/73) não prevê expressamente esta hipótese de registro ou averbação. Estamos lançando uma tese nova, que pode ou não ser aceita pelos oficiais e juízes registrários. Para que funcione certamente será preciso uma convergência de interesses e boa vontade: que os condôminos estejam de acordo com a aquisição (sem dissidente disposto a contestar em juízo), que o tabelião efetue uma escritura na forma sugerida, que o oficial do registro não crie obstáculos à vontade dos adquirentes, que o juiz a quem for levada eventual dúvida não julgue unicamente pelo rigor da lei mas tenha visão teológica do direito.

Pode-se buscar na própria lei dos registros públicos analogia que justifique a proposta acima lançada. Como no item que prevê o registro de “transferência do imóvel a sociedade, quando integrar a cora social” (art. 167, I, 32) ou a averbação de “outras circunstancias que, de qualquer modo, tenha influencia no registro” 9art. 167, II, 5).

O direito cresce e evolui à medida que a sociedade vai exigindo novas soluções para seus problemas. O condomínio em edifícios, como instituição moderna e cada vez mais presente na vida de todos, é fonte permanente de conflitos e de novas aspirações. Quem puder, que nos ajude a enfrentar seus desafios.

Por Luiz Fernando de Queiroz

Pagou, Tem que Provar

Os problemas de condomínio relativos ao pagamento das cotas de rateio continuam aflorando nos tribunais do país. Não noticiamos todos os julgados, já que numerosos, mas somente os que chamam a atenção, por alguma peculiaridade ou por terem alguma lição que sirva de alerta a síndicos, administradores e condôminos, leitores habituais que são desta coluna.

O acórdão de hoje vem do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, em voto relatado pelo desembargador Campos Amaral. Diz a ementa (apelação cível n. 1-651830/99):

“Cabe ao devedor, se estiver em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamento dos meses cobrados, sob pena de se reconhecer o débito, pois a obrigação de pagar as taxas decorre da Convenção de Condomínio e da própria lei. A prova de quitação dos meses posteriores aos cobrados, não elide estes, pois a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente.”

Conforme sintetiza o relator, em ação de cobrança de taxas condominiais, o réu-condômino alegou que, “em face do volume de papéis que recebe, adotou como regra guardar por seis meses todos os recibos de pagamentos efetuados” tendo sito “surpreendido” pela ação do condomínio exigindo-lhe o pagamento de taxas relativas ao ano anterior à demanda, o que achou “muito estranho”.

Sem impedimentos

Em primeiro grau de jurisdição, a ação de cobrança foi julgada improcedente, sob o fundamento de que “o condomínio é pago em cotas periódicas e, comprovando o réu o pagamento de outras mensalidades posteriores àquelas requeridas na inicial, até prova em contrário, presumem-se pagas as anteriores” (art. 943, do Código Civil).

Em sua apelação, o condomínio, dentre outros argumentos, reitera de que no boleto de cobrança não consta impedimento de pagamento de taxas vincendas para os condôminos inadimplentes, “com o intuito de evitar perda maior para o condomínio”.

Tem razão o condomínio, no entender do relator Campos Amaral e dos demais integrantes da 3a. Turma Cível do TJ/DF (voto unânime), já que, para demonstrar a inexistência da dívida, “cabia ao [condômino], se estivesse em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamentos dos meses cobrados; se não o fez, há de se reconhecer a existência do débito”

Prossegue o desembargador: “A argumentação do apelado de que pagou os meses posteriores, não elide a comprovação de quitação dos anteriores, ainda mais quando é de conhecimento geral que a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente, não só para evitar maiores prejuízos ao Condomínio, como para o próprio devedor, que evitará mais multas e juros.”

Conclusão, meus amigos:
1. Não adianta guardar os comprovantes de pagamento durante seis meses apenas (a dívida só prescreve em 20 anos!).
2. A cada cinco anos, convém solicitar uma declaração de quitação ao síndico.
3. Se receber taxas posteriores, fazê-lo com ressalva (‘sem prejuízo do pagamento das taxas anteriores’).
4. Um interregno pequeno entre o vencimento e a ação de cobrança evita alegações infundadas.

*Luiz Fernando de Queiroz

 

Taxas de condomínios: saiba mais

Se você mora ou pretende morar em um apartamento,ou é dono de imóveis em condomínios tem que saber como deve ser calculada a taxa do condomínio do seu prédio para que a cobrança não seja injusta aos moradores desses imóveis.

A taxa condominial arrecadada mensalmente é destinada a cobrir as despesas de manutenção e conservação do edifício. Podem estar incluídos nestas despesas recursos para contratação de mão de obra como jardineiro, porteiro e funcionário responsável pela limpeza, energia gasta com elevadores e lâmpadas dos corredores, água, gás, produtos de limpeza, etc.

De forma geral, existem duas maneiras de estipular a taxa a ser paga. A primeira, o síndico deve somar todos os gastos rotineiros do mês e dividi-los entre todos os moradores. Desse modo, todo mês haveria uma pequena variação no valor a ser pago, mas a cobrança estaria sempre justa. Outra maneira de estipular o preço do condomínio é através da cobrança de uma taxa fixa com base na média dos gastos.

Todo mês, é cobrada a mesma taxa, mas nem sempre equivale ao valor real que foi gasto. Quando o edifício tem apartamentos com tamanhos diferentes fica um pouco mais complicado fazer o cálculo da taxa. Nesses casos, o valor é estipulado através das frações ideais que se baseiam na área construída de cada unidade. Por ela, entende-se que os apartamentos maiores consomem mais serviços e despesas e, por isso, devem pagar mais por eles.

Há também a possibilidade de ser cobrado um fundo de reservas junto com a taxa de condomínio. Esse valor extra é destinado às emergências ou reformas como, por exemplo, pintura do prédio ou troca de fiação. Para cobrar o fundo de reservas o síndico deve fazer uma reunião com todos os condôminos, explicar os motivos pelos quais haverá o aumento na taxa e expor os valores e prazos definidos. Caso não haja situação de emergência o dinheiro pode ficar armazenado ou pode ser gasto em outra obra estabelecida por todos os moradores. É válido destacar que o fundo de reservas deve ser discriminado no boleto de pagamento com o nome da obra a que se destina.

A taxa de condomínio pode sofrer também um acréscimo anual equivalente ao repasse dos reajustes ocorridos nos impostos. Neste caso, o síndico não é obrigado a discriminar no boleto e não precisa aprovação da assembleia, mas deve avisar aos condôminos sobre o aumento da taxa.

Fonte: http://www.brasilwiki.com.br/noticia.php?id_noticia=41391

Devedor Eleito Síndico!

É conveniente que os condomínios estabeleçam regras sérias para os pretendentes ao cargo de síndico.

Também no condomínio o incrível acontece. Parece estar se tornando cada vez mais frequente o fato de proprietários inadimplentes serem eleitos síndicos. Não, não se trata de pessoas que estão devendo na praça e que concorrem ao cargo de síndico, mas de condôminos que não estão em dia com o pagamento do rateio de despesas do próprio edifício onde moram ou trabalham.

Em alguns casos, existe até ação judicial de cobrança contra o candidato (ou contra pessoa em nome da qual a unidade está registrada) e assim mesmo o fato acontece. Como alguém em débito perante o condomínio consegue ser eleito síndico? Também gostaríamos de saber.

Do ponto de vista estritamente legal, não há na Lei do Condomínio, ou em outro diploma com força de lei, qualquer impedimento à candidatura de pessoas inadimplentes. Muitas convenções de condomínio exibem normas que proíbem os inadimplentes de tomarem parte nas assembleias, de votar e serem votadas. Mas nem todas.

Do ponto de vista moral, é totalmente inadmissível que um condômino devedor venha a ser eleito e passar ele próprio a decidir sobre o destino da cobrança ou da ação que lhe está sendo impetrada, o que o coloca numa posição semelhante, mas ainda melhor, do que a da raposa contratada para cuidar do galinheiro, conforme reza o dito popular.

Sobre o assunto, assim se manifestou o Jornal do Síndico (julho/2001), em sua coluna “Você pergunta, o JS responde”, de responsabilidade da advogada Isaury Monte Santo: “Que moral este síndico vai ter para cobrar extra ou judicialmente de outros devedores? Se ele já estiver sendo cobrado judicialmente, pior ainda fica a situação, pois ele não pode ser autor ou réu ao mesmo tempo: ou seja, ele não pode ser parte acionada e, ao mesmo tempo, representar o condomínio em juízo.”

Sabemos de casos em que a boa-fé dos condôminos foi iludida por promessas ou engodo do candidato a síndico. A forma mais comum parece ser o parcelamento do débito. Na véspera da eleição, o condômino inadimplente paga parte de seu débito e parcela o resto em suaves prestações. Tecnicamente, não poderia mais ser considerado inadimplente. Uma vez eleito, fica com a faca e o queijo na mão. Poderá honrar o parcelamento deferido pela administração anterior ou negá-lo, já que terá meios para tornar difícil o controle dos novos ingressos de numerários ou, como sói acontecer, esquecerá de pagar o débito ou o fará em melhores condições (sem multa, juros, correção etc., por exemplo).

Para que o fato não se transforme numa tendência (afinal, vivemos no país da inadimplência e da impunidade), é de todo conveniente que os condomínios estabeleçam regras sérias para os pretendentes ao cargo de síndico. A lei não faz restrições ou discriminações, permitindo que qualquer pessoa – natural ou jurídica, de dentro ou de fora do prédio – possa se candidatar à direção executiva do edifício. Mas, tampouco há restrições legais a que a convenção ou o regimento interno fixem normas e procedimentos a serem seguidos, desde que uniformes para todos.

O correto é que tal absurdo não aconteça.

*Luiz Fernando de Queiroz

Inquilino Elege e Demite

Se a deliberação não envolver despesa extraordinária e o inquilino não estiver em débito com o condomínio, é legítima e bem-vinda a sua presença na assembléia.

Pode o inquilino participar ou não da assembléia convocada para eleger o síndico do condomínio?

Para se bem compreender o problema, convém fazer um pequeno retrospecto da Lei do Condomínio, em vigor desde dezembro de 1964. Em sua redação original, a Lei 4.591/64 nada dispunha sobre a presença e muito menos sobre o direito de voto dos locatários em assembléias condominiais. Entendia-se, com razão, que o condômino deveria estar presente pessoalmente ou se fazer representar por procurador devidamente habilitado.

Em outubro de 1991, a atual Lei das Locações (8.245/91), em seu artigo 83, introduziu na legislação brasileira o direito do locatário participar, circunstancialmente, das assembléias de condomínio.

Diz o mencionado artigo 83: “Ao art. 24 da lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4o.: Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Como se vê, um dos pressupostos de validação da presença do inquilino na assembléia era a existência de pauta envolvendo “despesas ordinárias” do prédio. Por suposto, qualquer outro tipo de deliberação ficava fora da alçada do locatário, mesmo que indiretamente de seu interesse. Mesmo sob esse raciocínio, houve quem defendesse o direito do inquilino eleger o síndico, já que sua escolha afeta diretamente os gastos ordinários do edifício, seja por seu estilo de administração seja por outros fatores.

Seja bem-vindo

Em março de 1996, o legislador ampliou as responsabilidades dos locatários, através da Lei 9.267, de 25.03.96, que deu nova redação ao § 4o do art. 24 da Lei 4.591/64, o qual passou a ficar assim redigido: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.” Onde se dizia “que envolvam despesas ordinárias” passou-se a mencionar “que não envolvam despesas extraordinárias” ficando o resto de igual forma. Não se trata de mera modificação semântica. Na forma em que está redigido o parágrafo, não há mais por que não se permitir que o locatário, na ausência do locador ou seu procurador, não só participe como dê seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico.

Há, porém, uma ressalva. Embora o Código Civil de 2002 não tenha tocado especificamente no assunto, previu, no seu art. 1.335, III, que é direito do condômino “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite” (grifo nosso). Ou seja, condômino inadimplente não tem direito de participar nas assembléias, e sendo assim, por analogia, o locatário que não está em dia com o pagamento da cota condominial tampouco tem este direito. Portanto, se a deliberação não envolver despesa extraordinária (nem, a nosso ver, afetar o direito de propriedade do condômino) e o inquilino não estiver em débito com o condomínio, é legítima e bem-vinda a sua presença na assembléia.

Uma outra questão é se o locatário também pode se fazer representar por procurador. Também não vemos óbice a tanto. Não comparecendo o condômino, não designando representante, não podendo comparecer o inquilino, nada impede que envie seu mandatário. Não há na legislação brasileira norma que proíba tal forma de representação. Em tese, porém, é possível que, na convenção do condomínio, se estabeleçam regras específicas sobre o problema.

Não esquecer, por fim, que o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato de locação, a sua condição de inquilino da unidade autônoma onde reside ou trabalha.

*Luiz Fernando de Queiroz

Condomínio Rural Negado

A criatividade do empreendedor brasileiro parece não ter limites, mas esbarra, de vez em quando, nas lacunas da lei ou nas restrições impostas pela Justiça. Foi o que aconteceu em Brasília, quando uma associação de proprietários de glebas rurais tentou registrar o empreendimento como um condomínio rural, à semelhança de loteamentos fechados que se arvoram em condomínios regidos pela Lei 4.591/64.

Tendo em vista dúvida suscitada pelo oficial do registro de imóveis, a questão acabou no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, cuja Primeira Turma Cível, por maioria, assim se pronunciou, em voto relatado pela desembargadora Vera Andrighi (APC 1998011031223-0):

“Inscrição no Registro de Imóveis. Condomínio Rural. Fazenda parcelada em glebas de 2,00ha. Não há previsão legal para registro ou arquivo no Registro de Imóveis de Condomínio Rural. Recurso improvido.”

De toda a discussão travada na sessão de julgamento, e devidamente transcrita na íntegra no acórdão, vale destacar os fundamentos de mérito, para que dele se possa tirar as melhores ilações.

Anuência de todos

Diz a desembargadora Vera Andrighi que a lide se restringe à possibilidade jurídica de registro imobiliário de um loteamento rural de uma fazenda partilhada em glebas de dois hectares e alienada a diversas pessoas. Os compradores possuem escritura pública e matrícula individuada no registro de imóveis. O que pretendem é registrar um loteamento rural e a conseqüente regularização das áreas comuns.

A dúvida suscitada fora julgada procedente pelo juiz de primeiro grau, face ao descumprimento da exigência de apresentar a anuência de todos os proprietários. Na apelação em pauta, a associação dos proprietários pretende representar a todos, suprindo tal exigência. Frisa a relatora: “Contudo, esta vontade deve ser expressa individualmente, não havendo nos autos a prova de que todos estão de acordo com a transformação do local em loteamento rural.”

Mesmo que vencida essa barreira, a magistrada ressalta que a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (6.766/79) e o Estatuto da Terra (4.504/64) nada prevêem sobre o loteamento rural, e que a Lei dos Registros Públicos (6.015/73), no item que trata dos ‘loteamentos urbanos e rurais’ (art. 167, inc. I, item 19), “refere-se a parcelamento do imóvel rural no limite do módulo apenas, não contemplando, nem poderia no âmbito desta Lei, regularizar a criação de condomínio”.

Sem arquivamento

Não concorda a relatora, inclusive, com o arquivamento, no Registro de Imóveis competente, do projeto, memorial descritivo, mapas e demais papéis relativos ao parcelamento. Sua argumentação:

“O arquivamento tem a finalidade de futura busca ou esclarecimento sobre a divisão da área, ou outra dúvida… Neste caso, este procedimento é totalmente desnecessário, pois os lotes foram alienados mediante escritura pública e registro imobiliário. Todos os lotes estão seguramente definidos, não havendo necessidade de se recorrer a memorial descritivo.”

Em suma, caros sonhadores com idílicos loteamentos rurais, se o entendimento da Justiça brasileira seguir os passos do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, tão logo não teremos a possibilidade de transformar glebas ou módulos rurais mínimos em condomínios; salvo se o projeto for, desde a origem, um verdadeiro condomínio horizontal.

Acesso Forçado à Unidade

Já reafirmamos inúmeras vezes que a unidade autônoma é o santuário do condômino, seu refúgio, local aonde só ele tem acesso e onde só penetram pessoas por ele autorizadas. Tal privacidade, porém, pode ser quebrada em circunstâncias especiais, que requeiram a presença do síndico ou de prepostos do condomínio, para realizar trabalhos essenciais para a administração do prédio.

Decisão nesse sentido foi proferida pela Oitava Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (apelação cível n. 275.552-2/3-00), relatada pelo desembargador Aldo Magalhães, na qual os magistrados proferiram a seguinte decisão (ementa):

“O condômino está obrigado a permitir o acesso à área privativa se isso for indispensável para a realização de obras de conservação do edifício condominial.”

Do acórdão paulista podemos extrair algumas lições. Em primeiro lugar, registre-se o posicionamento do juiz de direito de 1o grau que julgou a ação declaratória improcedente em razão de haver impedimento legal e constitucional para que o condomínio ingresse na área privativa do condômino, porque o sistema legal assegura a inviolabilidade do domicílio, ressalvadas as situações excepcionais previstas no art. 5o, inciso XI, da Constituição Federal.Tal princípio continua válido e só pode ser quebrado em momentos excepcionais.

Em segundo lugar, como mostra o relator Aldo Magalhães, percebe-se facilmente dos autos que o condomínio não pretende seja judicialmente declarado que possa ingressar na área privativa do condômino mediante ação que configuraria uma invasão de domicílio; quer que lhe seja consentido utilizar a área externa do terraço privativo existente na cobertura para execução dos serviços de limpeza, restauração, pintura e rejuntamento de pastilhas da fachada externa do edifício. São obras a serem executadas em decorrência de deliberação da assembléia, necessárias à conservação da fachada e, portanto, do próprio edifício. Como enfatiza o relator, o condômino “está obrigado a agir de forma a torná-la possível, porque obstá-la equivale a ‘embaraçar o uso das partes comuns’, o que é expressamente vedado pelo art. 10, IV, da Lei 4.591/64”.

Uma terceira lição do acórdão é a de que, no dizer do magistrado, “o condomínio não tem o direito de invadir manu militari a área privativa do réu, devendo fazer valer esse direito pelos regulares meios se o réu voluntariamente não anuir ao seu exercício”. Em outras palavras, em hipótese alguma (salvo incêndio ou inundação) o síndico poderá invadir ou mandar invadir a unidade autônoma, devendo recorrer aos meios legais para obter a devida autorização, o que, nos dias atuais, tem-se conseguido com relativa facilidade, dada a pletora de medidas cautelares e preventivas colocadas à disposição das partes no nosso Judiciário.

Como fundamento legal de seu decisum, a Oitava Câmara do TJ/SP evoca, por analogia, o artigo 587 do Código Civil, que diz: “Todo o proprietário é obrigado a consentir que entre no seu prédio, e dele temporariamente use, mediante prévio aviso, o vizinho, quando seja indispensável à reparação ou limpeza, construção e reconstrução de sua casa. Mas, se daí lhe provier dano, terá direito a ser indenizado.”

Prédio, na época do Código Civil (1917), era o quintal da casa, não o seu interior. Daí por que, na atualidade, o acesso coercitivo de estranhos à unidade autônoma deve ser apreciado com redobrada cautela.

*Luiz Fernando de Queiroz

Abandono Ronda o Centro

Nunca é demais falar sobre a má conservação dos edifícios localizados no centro das grandes cidades brasileiras, fato que nos coloca na rota da decadência, como já acontece nos Estados Unidos, onde “inner city” tem o mesmo significado depreciativo do nosso “periferia”, símbolo de pobreza e insegurança.

Não são poucas as vozes, felizmente, que já se manifestam a favor de uma revitalização da área central de nossas capitais. Luiz Valdir Nardelli, diretor de Economia e Estatística do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, locação e Administração de imóveis no Paraná (Secovi-Pr), já alertou: “Os prédios do centro dificilmente passam por reformas, estão estagnados”.

Segundo ele, a falta de estacionamento e de segurança, além da complicação do acesso, fazem com que a preferência, hoje, seja por imóveis em bairros da cidade. “É lógico que a área comece a ser abandonada, ganhando preferência o espaço fora do centro.”

Se para as construtoras é indiferente, e até bom, lançar seus novos empreendimentos em qualquer parte da cidade onde haja demanda, para a população em geral, a falta de novos apartamentos e salas ou conjuntos comerciais no centro significa um retrocesso, pois retira dos possíveis adquirentes a possibilidade de optarem por uma aquisição no miolo da urbe, além de distorcer o equilíbrio arquitetônico da cidade.

Agir rápido

Escrevendo no “Jornal Masset”, do Rio de Janeiro, o articulista Martins Júnior lembra que a preocupação principal deve ser com a “manutenção predial”, esteja o edifício localizado no centro ou nos bairros. “É fácil notar – diz, referindo-se ao Rio de Janeiro – andando pela cidade, em qualquer bairro, uma quase total falta de preocupação com a fachada da grande maioria dos prédios de nossa cidade. (…) Alguns parecem prédios abandonados…” por falta de manutenção, interna ou externa.

O engenheiro carioca insiste em que “a manutenção predial preventiva (…) é o melhor meio de se evitar despesas de obras de elevado custo”.

Na mesma edição do periódico, matéria sob o título “Recuperação Estrutural” mostra que “a recuperação estrutural em geral não é necessária se são tomadas as medidas iniciais de prevenção”, mas que “quando estes cuidados não existem, surgirão danos mais cedo ou mais tarde”, com custos bem mais elevados de recuperação. Síndicos e condôminos devem ter sempre em mente os dois princípios sugeridos pelo jornal: 1. Recuperar o mais rápido possível; 2. Recuperar do modo mais abrangente possível.

Em certos edifícios, a recuperação e manutenção da fachada pode ser feita com a receita do aluguel do espaço exterior para empresas comerciais. Onde é possível a colocação de painéis publicitários, com renda para o condomínio, tal aporte deve ser direcionado única e exclusivamente para a conservação do prédio. Trata-se de receita extraordinária que deve ser destinada unicamente para despesas extraordinárias (sobre este assunto, voltaremos em futura coluna).

Investindo na recuperação de sua estrutura e de suas fachadas, os condomínios do centro estarão dando um grande impulso no esforço que será necessário fazer, pelos órgãos municipais, para fazer com que voltemos a ter um “downtown” agradável e seguro, onde as pessoas gostem de morar, de trabalhar e fazer suas compras.

É bom agir logo, antes que seja tarde.

*Luiz Fernando de Queiroz

O condomínio pode expulsar morador do prédio?

O condomínio pode expulsar morador do prédio por causar incômodo aos demais? Há tempos, dissemos um sonoro “não” a esta pergunta, baseando-nos unicamente no disposto na legislação brasileira, que não prevê a possibilidade de despejo contra condômino ou locatário indesejáveis. Melhor analisando as circunstâncias e o espírito que norteia nossa Justiça, estamos inclinados a mudar de opinião, ou, ao menos flexibilizar a resposta, dizendo agora, sem dúvida, que “sim”, é possível tirar o morador impertinente.

A questão não é simples. A lei continua não prevendo expressamente ação do condomínio contra condômino ou locatário para expulsá-los do prédio. Mas se considerarmos os critérios que são utilizados pelo juiz para indicar se um animal pode ou não permanecer no condomínio ou os parâmetros que eram utilizados para avaliar se um casamento podia ou não ser anulado, partindo-se da prova de que a vida se tornara intolerável para um dos cônjuges, pode-se antever que, se o condômino ou locatário estiver causando incômodos à saúde, à segurança ou ao sossego dos demais condôminos em tal grau que lhes torne intolerável a convivência, uma ação judicial contra o malfeitor terá grande probabilidade de sucesso.

Não basta provar que o indigitado apresenta comportamento incompatível com a moral vigente no prédio, ou que perturbe o sossego dos demais residentes ocasionalmente, ou que não cumpra as determinações contidas na convenção e no regimento interno, ou que trata os funcionários com desrespeito e coisas do gênero. É preciso que sua infração seja grave. Mais ainda, é necessário que seja contínua, repetida, de modo que sua reiteração provoque repulsa dos demais moradores, por perturbar-lhes a vida de tal modo que a melhor solução, para evitar mal maior, seja a expulsão do contraventor.

Bom Senso

A Justiça brasileira tem dado guarida a inúmeros casos não previstos em lei, baseando-se nos princípios gerais de direito, na eqüidade, no bom senso. Foi assim, por exemplo, com relação à correção monetária, em época de inflação desenfreada. Quando for chamada a se pronunciar sobre o afastamento de condômino ou locatário também dará a resposta correta, se presentes estiverem as condições necessárias a uma decisão baseada no direito à segurança, ao sossego e à saúde de todo o condomínio.

Como dizem os juristas, não basta alegar, é preciso provar. Edifício que tenha morador nocivo, incapaz de conviver em comunidade, deve ir se preparando desde já para o dia em que, eventualmente, terá que levar seu caso à Justiça. Portanto, toda perturbação provocada por morador deve ser registrada (em ata ou de outra forma). Se grave, levada ao competente distrito policial. Rol de testemunhas deve ser anotado, para evitar que na hora da audiência quem se comprometeu se esquive a depor. E assim por diante. Com um dossiê completo, o advogado contratado pelo condomínio poderá armar sua estratégia de ataque, com boas chances de sucesso.

Atualmente, mais da metade da população das grandes cidades brasileiras vive em edifícios, em condomínio. Os tempos mudaram. A lei ainda não mudou, mas a jurisprudência está pronta para mostrar o caminho.

*Luiz Fernando de Queiroz

Busca da convenção ideal

É preciso que as construtoras e incorporadoras, maiores responsáveis pela elaboração de minutas, a teor de exigência da própria lei, dediquem maior atenção à futura constituição do condomínio.

Alguém sabe onde está a melhor convenção de condomínio do Brasil?

Por acaso existe um texto de convenção que seja quase perfeito?

O sonho de uma convenção ideal é isso mesmo, um sonho. Assim como não existe uma constituição sem mácula, também não existe uma carta que atenda a todos os interesses e peculiaridades de um condomínio.

Existe, sim, um roteiro para a elaboração de uma convenção. Está no próprio Código Civil de 2002, que diz o seguinte:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
(…)
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.”

A Lei do Condomínio tem previstas expressamente 12 regras semelhantes, sendo mais explícita ao tratar do síndico e de sua remuneração. Mas, comparandose os dois textos legais, não há grandes diferenças. O novo Código Civil ditou normas mais abrangentes, com menos palavras (92 contra 132 da Lei 4.591/64), para regular a matéria em comento.

A transcrição é longa, mas observe que a principal ressalva está na abertura do art. 1.334, onde o legislador faz menção às regras “que os interessados houverem por bem estipular”. Grande é, pois, o poder de autolegislação dos condôminos. Normas de disciplina do uso da propriedade, de conduta, de repartição dos ônus, de organização administrativa etc. podem ser inseridas na convenção, valendo como lei entre todos, desde que não se arremetam contra o direito positivo vigente no país. É uma prerrogativa especial e quase exclusiva, vez que restrita aos legisladores e a poucos fazedores de preceitos coercitivos.

Há convenções que se baseiam totalmente na Lei do Condomínio, praticamente repetindo “ipsis litteris” os seus enunciados, sem qualquer iniciativa de adaptar a norma legal à realidade fática do patrimônio onde os condôminos irão habitar e conviver com outras pessoas. Com coragem, é possível criar e propor novas soluções para construir um tecido social e jurídico autêntico sobre a estrutura de cimento armado do edifício.

Nesse sentido, é preciso que as construtoras e incorporadoras, maiores responsáveis pela elaboração de minutas, a teor de exigência da própria lei (Lei 4.591/64, art. 32, j), dediquem maior atenção à futura constituição do condomínio. Não devem copiar simplesmente os dizeres do último edifício construído, preocupando-se apenas com a nova descrição das partes construtivas. Devem, dentre outras, mediante pesquisa prévia, analisar o perfil da clientela que comprará as unidades autônomas do novo empreendimento e, na medida do possível, fazer uma minuta que reflita a cultura, as necessidades e a mentalidade dos novos condôminos.

Só assim melhorará a qualidade de nossas convenções.

*Luiz Fernando de Queiroz

STJ dá opção de escolha

Havendo contrato de promessa de compra e venda não registrado, a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador.

Já vimos antes que o promissário comprador que está na posse do bem é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, independente de o contrato de promessa de compra e venda ter sido registrado. No entanto, não tem o condomínio a obrigação de saber que tal contrato foi celebrado. Por isso, tendo em conta que o condomínio precisa de recursos para suas despesas essenciais, o STJ dá a opção de a ação de cobrança de cotas ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador. Qualquer deles pode ser o legitimado passivo.

Vejamos o que diz a ementa do acórdão: “A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável.”

Com esta dicção, de ímpar clareza, o Superior Tribunal de Justiça parece ter resolvido a questão da legitimidade passiva na cobrança de taxas condominiais, nos casos em que existe promessa de compra e venda do imóvel, seja entre a construtora e o condômino, seja entre este e terceiros. O acórdão foi relatado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em julgamento proferido pela Quarta Turma do STJ, em recurso especial (223.282) oriundo de Santa Catarina.

No mesmo acórdão, decidiu-se também sobre a denunciação da lide do promissário comprador, nos seguintes termos: “Inexistindo lei ou contrato estabelecendo o direito de regresso do proprietário contra o promissário comprador pelas despesas que efetuar com o condomínio, não cabe a denunciação da lide ao promissário comprador.”

A ação de cobrança foi movida contra a construtora e incorporadora do edifício, que contestou sob a alegação de que vendera a unidade mediante contrato particular de promessa de compra e venda. Julgada parcialmente procedente a ação, a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou provimento à apelação da ré, de cujo acórdão se extrai o seguinte parágrafo: “O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente ligada à qualidade de proprietário. A venda do imóvel por instrumento particular, não levado a registro no ofício imobiliário, alcança apenas os contratantes, desobrigando o condomínio a buscar seu crédito contra o atual possuidor do imóvel.”

Prossegue: “Legitimado no processo de cobrança de cotas condominiais, por isso, é o condômino, consoante dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64, isto é o proprietário da unidade autônoma, aquele que detém o direito patrimonial nos termos do art. 530 do código civil, aferindo-se a condição pela consulta à matrícula do registro de imóveis.”

a Quarta Turma do STJ votaram vencidos os ministros Barros Monteiro e Aldir Passarinho Junior. Com o relator Ruy Rosado de Aguiar votaram os ministros César Asfor Rocha e Sálvio de Figueiredo Teixeira, este com o voto de desempate.

Em seu voto de desempate, o ministro Sálvio e Figueiredo Teixeira, apesar de entender que “o promitente comprador é parte legítima para responder pelas despesas de condomínio, e a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que este não tenha sido registrado”, deu voto favorável ao condomínio, pois este não fora cientificado do contrato existente entre a construtora e o promitente comprador da unidade, deixando o condomínio “na incerteza” ou na “insegurança de ajuizar a ação e vê-la extinta por ilegitimidade”.

Para os condomínios, que precisam de recursos para suas “despesas indispensáveis e inadiáveis”, sem dúvida este acórdão lhes é o mais favorável.

*Luiz Fernando de Queiroz

Coleta de lixo no prédio

Não havendo manipulação direta do lixo, o funcionário do condomínio responsável pela sua coleta não tem direito a adicional de insalubridade.

É importante tratar do tema pagamento ou não de insalubridade a funcionários de condomínio que recolhem o lixo do prédio.

A orientação mais recente da jurisprudência é no sentido de que “as atividades de limpeza e higienização das áreas comuns de condomínio e transporte de lixo não podem ser consideradas atividades insalubres, ainda que constatada a insalubridade por laudo pericial, porque não se encontram classificadas na Portaria do Ministério do Trabalho” (decisão do Tribunal Superior do Trabalho, relator ministro João Batista Brito Pereira).

Todavia, o próprio TST, em outra decisão, deu interpretação diferente, levando em conta as peculiaridades do caso, porque cabia ao porteiro do edifício, “diariamente, reciclar o lixo do prédio, separando o lixo seco do lixo orgânico, tendo para isso, que abrir as sacolas de lixo para colocar papéis, latas e vidros em um tipo de saco e o restante do lixo orgânico em outro saco”. O tribunal entendeu que, na hipótese, “o reclamante realizava a reciclagem do lixo do prédio, proveniente das sete unidades habitacionais, sem utilizar qualquer equipamento de proteção capaz de elidir a nocividade dos agentes patológicos existentes no lixo por ele manipulado diretamente” (relator ministro Vieira de Mello Filho).

Dos acórdãos mencionados (cuja íntegra pode ser obtida no sítio do TST ou do Bonijuris na internet), podemos tirar algumas conclusões.

Primeiro, está pacificado o entendimento dos tribunais superiores de não conceder o adicional de insalubridade a funcionários de condomínio que recolhem o lixo, ainda que constatada a insalubridade por laudo pericial, por não estar a atividade classificada como tal na Portaria do Ministério do Trabalho, apenas fugindo a essa regra situações excepcionais, como aquela do acórdão acima mencionado (manuseio direto do lixo sem a utilização de material de proteção).

Segundo, corre maior risco o condomínio que ainda não adotou a coleta diferenciada do lixo, solicitando aos moradores que separem o lixo orgânico de outros resíduos (“lixo seco” ou “lixo-que-não-é-lixo”, no jargão curitibano). O importante é impedir que o funcionário manipule o lixo, isto é, não permitir que separe, abra as sacolas de lixo e mexa no seu conteúdo. Não deve prepará-lo para quando o caminhão passar.

Terceiro, se for inevitável que o funcionário recolha o lixo de maneira potencialmente prejudicial à sua saúde, deverá fazê-lo com a utilização de equipamento de proteção “capaz de elidir [neutralizar, eliminar] a nocividade dos agentes patológicos existentes no lixo por ele manipulado diretamente”, como citado acima. Os equipamentos devem ser entregues mediante recibo e sua utilização exigida sempre, sob pena de advertência ou até justa causa para demissão.

Com essas providências, o zelador ou porteiro do condomínio que recolher o lixo ficará totalmente protegido de qualquer risco de contaminação e o condomínio livre de eventual reclamatória baseada em adicional de insalubridade. Quem deve reciclar ou separar o lixo são os próprios moradores, com a utilização de sacos de plásticos na cor apropriada, devidamente fechados. E assim devem ser colocados à disposição da coleta urbana.

Como diz o ditado, mais vale prevenir que remediar.

*Luiz Fernando de Queiroz

Unificação não muda rateio

O proprietário que unifica dois apartamentos de um difício, inclusive no registro de imóveis, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, prevalecendo o que foi estabelecido quando da aprovação da convenção original.

O proprietário que unifica dois apartamentos de um edifício, inclusive no registro de imóveis, transformando-os num só, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, mesmo que este seja o critério de rateio das despesas comuns. Prevalece o que estava estabelecido quando a convenção original foi aprovada.

Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar apelação cível interposta contra decisão que rejeitou preliminar de carência de ação em ação de cobrança de taxas condominiais.

Relatando o recurso, o desembargador José Aquino Flôres de Camargo explica que, segundo a convenção condominial, os encargos mensais são iguais para todas as unidades, embora algumas tenham um, dois ou três quartos e tamanhos variados.

Alegou o apelante que, “em razão da alteração decorrente da unificação das unidades, averbada perante o Registro Imobiliário, passou o condomínio a ter 16 apartamentos, ao invés de 17. De modo que a cobrança pelas duas unidades traduz disparidade, porque, no plano fático, existe somente uma. Ademais, a cobrança das cotas é estabelecida pelo número de unidades existentes. Resultando, pois, descabida a pretensão exposta na inicial.”

Em seu voto, o relator detalha intrigante questão: o condômino obtivera a assinatura de vários condôminos em documento, em que concordavam com a unificação das unidades, porém, “nada consta acerca da pretendida alteração do critério de rateio das cotas condominiais”, o que seria necessário, no entender do desembargador.

Argumenta o magistrado que “a existência de ato administrativo de unificação não resulta, por si só, alteração no rateio das despesas de condomínio, que não prescinde da apreciação e deliberação em ato específico, mormente porque implica oneração aos demais condôminos.”

Prossegue adiante: “Não se pode confundir o ato administrativo de unificação, realizado perante o Registro Imobiliário, como suficiente para a exclusão pretendida. Esse apenas implicou alteração na descrição física do imóvel perante o álbum imobiliário, autorizado pelo art. 234 da Lei de Registros Públicos. Mesmo porque a Convenção Condominial prevê como critério de rateio o número de unidades, consideradas aquelas existentes à época da constituição do Condomínio e não posteriores alterações.”

O relator concede que o critério de rateio das despesas talvez não seja o mais justo, porque os detentores de apartamentos menores pagam cotas condominiais de valores idênticos ao das unidades maiores (variam de 60 a 195 m² e o unificado pelo condômino ficou com 155 m²). “A pretensão pode até ser considerada justa” – enfatiza o relator – “na ótica do apelo, mas não se ajusta à expressa previsão do art. 6º da Convenção, que determina o rateio, em quotas mensais e iguais, entre todos os condôminos”.

Em suma: “a unificação das matrículas não implica ipso facto alteração no tratamento jurídico das autonomias unificadas perante a universalidade. E o critério do rateio, estabelecido em convenção, conforme permissivo legal então vigente, tem que ser respeitado pelos condôminos”.

otaram com o desembargador José Aquino Flôres de Camargo os demais integrantes da 20ª Câmara Cível do TJRS, desembargadores Carlos Cini Marchionatti e Glênio José Wassserstein Hekman. A íntegra do aresto (700117632332) pode ser consultada na Revista Bonijuris n. 519, de fevereiro de 2007 (www.bonijuris.com.br), ou no sítio do TJRS na internet.

*Luiz Fernando de Queiroz

Usufruto quitará a dívida

“É cabível o usufruto sobre o imóvel devedor de despesas de condomínio, a fim de que, alugado o bem, os valores de aluguel possam reduzir a dívida condominial.”

Importante decisão foi tomada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, em favor dos condomínios, a qual certamente será reproduzida em outros estados do país, pois favorece edifícios com grandes dificuldades em pagar seus compromissos em razão da inadimplência, especialmente quando o débito das taxas em atraso atinge montante próximo ou maior que o valor do imóvel.

A emenda do acórdão 878.058/0-00, relatado pelo desembargador Pereira Calças, diz o seguinte: “Na dicção do artigo 716 do CPC, constatada a dificuldade de venda em hasta pública do imóvel gerador das despesas condominiais objeto da execução, pode o juiz, a pedido do credor, constituir usufruto do imóvel ao credor, ficando nomeado como administrador o próprio Condomínio.” O artigo citado prescreve que “o juiz da execução pode conceder ao credor o usufruto de imóvel ou de empresa, quando o reputar menos gravoso ao devedor e eficiente para o recebimento da dívida”.

No caso em tela, na ação de cobrança movida pelo condomínio, em fase de execução, haviam sido penhorados os “direitos de propriedade da unidade condominial, haja vista que o imóvel foi adquirido por compromisso particular que não foi registrado na circunscrição imobiliária competente”, explica o relator.

Salienta, ainda, que “não há qualquer obstáculo à alienação em praça pública dos direitos sobre o imóvel objeto da penhora e que é a unidade condominial geradora das despesas de condomínio. O fato da escritura pública de compra e venda não estar registrada no Registro de Imóveis competente não impede a hasta pública dos direitos incidentes sobre o imóvel”.

Todavia, invoca o artigo 716 do Código de Processo Civil para mostrar que, entre levar o bem a praça pública, alienando-o a terceiros por preço inferior ao seu valor de mercado, é preferível colocá-lo sob a administração do síndico, para que, com a renda da locação da unidade, as taxas de condomínio em atraso possam ser quitadas, o que, no final de contas, será benéfico ao próprio devedor. “O usufruto, que é ônus real” – diz o relator –, “prevalecerá até a total satisfação do débito, devendo o credor prestar contas em juízo.”

Outras afirmações do desembargador Pereira Calças merecem ser transcritas na íntegra:

“A hipótese retratada nos autos é típica daquelas que ensejam a utilização do usufruto judicial do imóvel, pois o devedor, proprietário do apartamento gerador das despesas condominiais, não cumpre a mais importante obrigação dos condôminos, ou seja, não paga as contribuições condominiais.”

“E o que é pior” – prossegue –, “quem ocupa o imóvel são dois filhos do proprietário, que também não providenciam o pagamento das contribuições condominiais. Por isso, quem arca com as despesas condominiais do apartamento do agravado, que é ocupado por seus filhos, são os demais condôminos. Essa situação não pode continuar!” (A exclamação consta do acórdão original.)

Votaram com o relator os desembargadores S. Oscar Feltrin e Francisco Thomaz.

Decisões mais recentes, também do TJSP, reforçam o entendimento: “Pode o juiz conceder ao exequente o usufruto de móvel ou imóvel, quando reputar menos gravoso ao executado e eficiente para o recebimento do crédito. Exegese do artigo 716 do Código de Processo Civil” (Agravo de Instrumento n. 0049168-25.2010.8.26.0000, des. Marcondes D’Angelo).

E ainda: “Nos termos do art. 716 do Código de Processo Civil, é cabível o usufruto sobre o imóvel devedor de despesas de condomínio, a fim de que, alugado o bem, os valores de aluguel possam reduzir a dívida condominial, ou pelo menos não aumentá-la” (Agravo de Instrumento n. 0269136-91.2009.8.26.0000, des. Luís de Carvalho).

Sem dúvida, decisões desse teor beneficiam tanto os condomínios quanto os condôminos, mormente quando o débito de alguns proprietários atinge valor elevado, ou quando o imóvel foi abandonado ou é de difícil alienação, seja judicial ou extrajudicial, o que, infelizmente, é comum Brasil afora.

*Luiz Fernando de Queiroz

Anulando uma assembleia

A melhor solução para anular uma assembleia é a realização de outra, geral extraordinária, convocada para este fim, que reconheça expressamente a anulabilidade das assembleias anteriores, irregulares, garantindo no entanto a validade dos atos praticados antes da anulação.

A pergunta:

Qual o procedimento legal para se anular uma ata de assembleia que ocorreu em fevereiro/1998, onde consta alteração da forma de divisão de rateio das despesas de condomínio?

Tal assunto não constava da ordem do dia nem foi esclarecido aos 23 condôminos presentes. Simplesmente decidiu-se que seriam divididas igualmente a todos os condôminos as despesas e não por fração como consta da convenção.

Em virtude dessa divisão simples, a grande maioria está pagando a mais e alguns pagam bem menos. Em outra assembleia, também fora da ordem do dia, decidiu-se que as unidades com acesso direto à via pública pagariam somente 30% do valor, tendo assinado essa ata somente 26 condôminos.

Vale salientar que consta em nossa convenção que para alteração de qualquer dispositivo da convenção é necessário 2/3 dos condôminos, bem como a averbação dessa alteração em registro de imóveis, o que não ocorreu.

Pergunto: Em virtude de não haver quórum na assembleia, não constar na ordem do dia, não ter a aprovação de 2/3 de condôminos, nem existir a averbação em registro de imóveis, pode o síndico atual simplesmente ignorar essas assembleias e passar a fazer a divisão do rateio pelos coeficientes, como realmente é o correto?

A resposta:

A descrição do caso (transcrita de forma simplificada) deixou bem claro que o condomínio vive uma situação de irregularidade, por falta do cumprimento de exigências formais e legais.

Entendemos tratar-se de caso típico de anulação de ato jurídico e não de nulidade, distinguindo-se um do outro, porque a nulidade não produz efeitos e sua declaração extingue as consequências do ato desde o seu nascimento (ex tunc), ao passo que o ato anulável tem validade, produzindo efeitos até que seu defeito seja declarado; só a partir de então (ex nunc) deixa de valer.

A nova forma de divisão das despesas de condomínio, aprovada por assembleia sem o quórum mínimo e sem cumprir outras exigências necessárias, produziu efeitos no tempo em que foi aplicada, ou seja de fevereiro de 1998 até a presente data. Pagamentos efetuados conforme o critério acima têm que ser respeitados. Não se pode, agora, pretender revogá-la retroativamente.

Para que não produza mais efeitos, diante da flagrante infringência de dispositivos legais, é necessário que sua anulabilidade seja devidamente declarada, o que pode ser feito de três maneiras:

1) Através de ação judicial com pedido de liminar ou medida cautelar.

2) Através de outra assembleia geral extraordinária, convocada para este fim, que reconheça a anulabilidade das deliberações irregulares.

3) Através de manifestação singular do síndico e dos membros do conselho consultivo ou fiscal, comunicando os fatos aos condôminos e informando que, a partir de agora, o rateio será feito de acordo com a convenção do condomínio.

Esta última opção, pelas consequências e insatisfações que poderá gerar, não deve ser a preferida pelo síndico, já que ferirá interesses financeiros de parte dos condôminos.
A melhor solução, sem dúvida, é a realização de assembleia geral extraordinária que reconheça expressamente a anulabilidade das assembleias anteriores, já mencionadas, garantindo a validade dos atos praticados no período referido, e que determine o estrito cumprimento das disposições da convenção do condomínio a partir de agora.

É a nossa opinião, salvo melhor juízo.

*Luiz Fernando de Queiroz

Quando fechar o edifício

Cabe aos condôminos fixar no regimento interno o horário de funcionamento de edifício comercial, sempre respeitando a lei, o direito de propriedade, os usos e costumes locais e os direitos pessoais dos condôminos.

Por favor, me deixem trabalhar. 

Este tem sido o apelo de muitos condôminos, diante das tentativas cada vez mais insistentes de se diminuir o horário de funcionamento dos edifícios comerciais, em função das despesas com funcionários ou da preocupação com a segurança. Em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, muitos edifícios fecham suas portas logo após o anoitecer (em torno de 19 h, 19h30min ou 20 h), o que impossibilita a muitos profissionais liberais continuarem o exercício de suas funções, especialmente dentistas, cuja clientela prefere marcar hora fora do expediente.

Em cidades como Curitiba e Belo Horizonte, também é comum o quasefechamento dos prédios comerciais após determinado horário, permanecendo vigia ou segurança com a responsabilidade de identificar os usuários, sem impedir o acesso dos clientes de quem continue trabalhando. Somente depois das 22 ou 23 horas, o edifício fica totalmente isolado do mundo exterior ou com acesso exclusivo de condôminos e pessoas previamente autorizadas.

Tal iniciativa, de bom senso indubitável, está mais de acordo com a finalidade de um condomínio comercial, que é permitir que exercitemos nossos ofícios com plenitude.
Mas, afinal, quem decide a que horas o prédio fecha ou abre? E até que ponto pode-se impedir o acesso dos proprietários-condôminos a suas unidades
autônomas?

A questão ainda não suscitou muitas discussões judiciais, mas é muito atual. Não há normas legais regulando a matéria, sendo necessário interpretar o problema dentro do contexto dos princípios que regem o condomínio. Podemos sintetizá-lo em poucos tópicos:

1) A competência para a fixação do horário de funcionamento do prédio é, em primeiro lugar, dos condôminos, através de seu regimento interno.

2) As decisões dos condôminos não podem ir contra a lei, nem prejudicar o direito de propriedade ou atingir os direitos pessoais dos condôminos.

3) Também devem ser respeitados os usos e costumes locais (v.g. não impedir que o prédio abra no sábado ou domingo, se, nestes dias, o comércio local funciona normalmente).

4) O síndico não pode, arbitrariamente, modificar o horário de abertura e fechamento do prédio. Nem a administradora.

5) Seja livre ou controlado o acesso, todos os condôminos respondem pelas despesas de portaria e utilização dos elevadores, mesmo nos horários além do expediente normal da cidade.

6) Cabe à administração do prédio identificar os eventuais visitantes, porém sem impedir que o condômino tenha a última palavra sobre quem deva ou não ingressar nas premissas para visitá-lo. No caso de realização de reformas que exijam a presença de técnicos e operários além do horário de visitação controlada, a prudência recomenda
que o condomínio solicite a comunicação prévia ao síndico ou administradora, acompanhada de lista com nome e identidade dos trabalhadores, para que a portaria possa exercer com eficiência sua função. De igual forma, é no regimento interno do condomínio que se deve regulamentar a forma e horário de funcionamento da garagem, se houver. As características de cada empreendimento e sua localização podem indicar situações diferentes, como, por exemplo, horário de abertura exclusivo somente para a saída de veículos (além de determinada hora). Os princípios, não obstante, são os mesmos que norteiam o ingresso e saída de pessoas do prédio.

*Luiz Fernando de Queiroz

Gás pode explodir seu lar

Conservar as instalações de gás de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são
providências que diminuem o risco de vazamentos, evitando trágicas consequências.

Como evitar que seu apartamento voe pelos ares? Com esta pergunta o Informativo Preconsult-Unimóveis, de Curitiba, fornece várias dicas para que você não seja vítima de explosão causada pelo uso incorreto do gás de cozinha. Dada a importância do tema, transcrevemos a seguir a orientação do Informativo, com pequenas adaptações ao estilo da coluna.

1. Acidentes envolvendo vazamento de gás são muito comuns em residências. Por isso, todo cuidado é pouco. Conservar as instalações de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são providências que diminuem o risco de vazamentos, que podem causar incêndio, explosões, queimaduras ou morte por asfixia, com trágicas consequências.

2. O uso de botijões de gás em apartamentos novos é proibido por lei. A alternativa é instalar baterias de gás liquefeito de petróleo (GLP), fornecido por empresas do ramo. A central de gás deve ser projetada por técnico especializado e obedecer às normas de segurança. Além de reduzir o risco, permite maior espaço útil na cozinha dos apartamentos, sem contar com a economia, pois é fácil a conferência de consumo, deixando de lado os velhos cilindros que eram na troca pesados por balanças nem sempre confiáveis.

3. Para quem ainda utiliza botijões de gás, recomenda-se adquirilos de empresas idôneas, exigindo sempre o lacre de segurança e recusando botijões amassados ou enferrujados. É importantíssimo instalar o botijão em local ventilado e periodicamente efetuar a troca da mangueira. No caso de gás encanado, o condômino deve verificar se a válvula, a mangueira e os acessórios estão em bom estado de conservação. Os aquecedores a gás, muito utilizados em apartamentos, também devem ser colocados em locais arejados.

Alarme sonoro e luminoso

4. Segundo os técnicos e engenheiros de segurança, 2% (dois por cento) de concentração de gás já são suficientes para causar uma explosão. Por isso, é importante usar detetores de gás como complemento das instalações, para aumentar a segurança. O aparelho emite um alarme sonoro e outro luminoso assim que o nível de concentração gasosa atinge 0,5% (meio por cento). De fácil instalação, o detetor tem evitado algumas tragédias e pode ser encontrado em supermercados e lojas de materiais de construção, a um preço médio de R$ 70,00.

5. O uso do detetor de gás é tão importante que em alguns países é obrigatório. Ao ouvir o sinal de alarme o condômino não deverá utilizar fogo ou qualquer equipamento que possa causar faísca. Em hipótese alguma se deve acionar interruptores de luz nem tirar aparelhos da tomada, alertam os técnicos. Ao constatar o vazamento, a primeira providência é abrir as janelas para ventilar o ambiente e desligar a energia elétrica. Se o problema for no botijão, leve-o para uma área aberta. E caso haja um princípio de incêndio, não se arrisque à toa. Deixe o local e acione o Corpo de Bombeiros.

6. As construtoras poderiam entregar os apartamentos já com o detetor de gás para os novos condôminos, evitando assim que ocorram tragédias por um custo que nada irá influenciar no valor final do apartamento.

Endossamos e agradecemos as dicas fornecidas.

*Luiz Fernando de Queiroz

Ratear o déficit complica

O condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.

O rateio do déficit do condomínio, resultante da inadimplência de alguns condôminos, traz complicações nem sempre entendidas que aumentam o nível de conflito no prédio. O síndico que for obrigado a recorrer a esse expediente para fazer face às despesas correntes deve tomar todo o cuidado para que não seja acusado de mal administrador.

Algumas observações sobre o tema:

1. O rateio do déficit deve ser aprovado, em princípio, em assembleia geral extraordinária, pois representa um aumento do ônus dos condôminos não previsto no orçamento. Para evitar que a cada mês seja necessário convocar assembleia, podese aprovar a criação de um fundo de emergência para despesas ordinárias (não
confundir com o fundo de reserva, destinado a obras e gastos extraordinários de caráter urgente), ou estabelecer um limite de comprometimento negativo, além do qual o síndico fica autorizado a dividir o prejuízo, mediante simples anuência do conselho consultivo ou fiscal.

2. Todos os condôminos devem participar do rateio, tanto os que estão em dia com seus compromissos como os que se encontram em atraso. Para que o valor compensado seja suficiente, é preciso, no caso, calcular o montante dividindo-se o furo entre os condôminos que se encontram em dia e multiplicando o resultado pelo número total de unidades. Por exemplo, num edifício de 120 unidades, se há um déficit de R$ 18.000,00 e 24 condôminos estão inadimplentes, será preciso ratear a importância de R$
22.500,00 que é o resultado da divisão do déficit real (18 mil) pelo número de condôminos pontuais (96), multiplicado pelo número total de pagantes (120), cabendo uma cota extra de R$ 187,50 a cada proprietário. Se for feito o rateio direto (déficit dividido pelo número de unidades), cada condômino pagará R$ l50,00, mas como só há 96 pontuais, o síndico só arrecadará R$ 14.400,00 ficando ainda a descoberto em R$ 3.600,00.

Retorno do crédito

3. Como o rateio deve ser feito entre todos, sem exceção, na hora em que o inadimplente cumprir com sua obrigação, a receita gerada deverá ser dividida entre todos os condôminos e não somente entre os que estavam em dia na data em que foi aprovado o rateio. A questão é simples, mas já gerou discussões acirradas. Na prática, a melhor maneira de beneficiar a todos consiste simplesmente em incorporar o valor cobrado em atraso à receita global do condomínio, o que gerará menor necessidade de recursos no mês seguinte. A devolução física da receita extra a cada um dos comunheiros é onerosa e pouco prática.

4. A situação dos locatários é um pouco mais complicada. O déficit pode ocorrer num momento em que estão vivendo no imóvel, mas a recuperação do crédito poderá acontecer quando a locação já estiver extinta. Nesse caso, o locatário ficará totalmente prejudicado, pois está obrigado a arcar com as despesas ordinárias do condomínio, nas quais o déficit estará embutido, mas não recuperará o investimento se o pagamento foi feito quando não mais residir no imóvel. O contrário também pode ser verdadeiro, o que nos reforça a convicção de que o condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.

*Luiz Fernando de Queiroz

Convocação de assembleia extraordinária

Assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos.

Diz a Lei do Condomínio que, “ressalvando-se o disposto no § 3o do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais” (art. 25, caput).

E o Código Civil de 2002: “Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Tais normas legais, por sua singeleza, nunca suscitaram maiores indagações, não se incluindo (até agora) entre os temas polêmicos do condomínio. Entendia-se que, como regra geral, afora outras circunstâncias especiais, que a assembleia poderia ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, como claramente estabelece a lei.

No entanto, há artigo bem fundamentado no Jornal Masset (julho/99, Rio),em que o advogado Paulo Roberto de Andrade Lemos defende tese contrária ao entendimento pacífico sobre o assunto.

Diz o jurista, em síntese, que os proprietários que desejam convocar uma assembleia geral extraordinária devem “solicitar primeiro ao síndico que a convoque, devendo entretanto este grupo interessado representar um quarto dos condôminos e justificar de forma clara e precisa os motivos e a urgência da convocação, sugerindo, inclusive, a ordem do dia que deverá ser apreciada”. Entende ainda o articulista que, “preenchidos estes pressupostos, não pode o síndico deixar de convocar a assembleia, pois a sua omissão será suprida pelos condôminos que representem um quarto dos coproprietários”. Lembra, ainda, adiante, que “não seria qualquer assunto capaz de justificar a convocação de uma assembleia, mas apenas os de caráter grave e urgente que não pudessem esperar a realização de assembleia geral ordinária” e que “há “obrigatoriedade dos signatários estarem em dia com suas cotas condominiais, sejam elas ordinárias e/ou extraordinárias”.

Com pequenas divergências, concordamos com o parecer do advogado carioca. Realmente, é preciso haver parcimônia na realização de assembleias gerais extraordinárias, que não devem ser convocadas à toa, onerando os cofres quase sempre vazios do condomínio. Sempre que consultado a respeito, damos orientação no sentido de que os interessados devem procurar o síndico e solicitar-lhe que convoque a assembleia para apreciar os tópicos exigidos, pois é muito mais fácil e cômodo o síndico fazer o chamamento geral dos proprietários. O recurso da convocação por abaixo-assinado, de consequência, deveria ficar reservado para as hipóteses em que o síndico se recusasse a atender à vontade de parte expressiva dos condôminos.

Não entendemos, porém, que a solicitação prévia seja pressuposto necessário para o exercício do direito de convocação condominial. Não há na lei qualquer exigência nesse sentido ou qualquer indicação do legislador que restrinja o poder convocatório de um grupo de proprietários que represente um quarto das frações ideais do terreno.

Devemos levar em consideração que a exigência de um quarto de todos os proprietários é obstáculo difícil de ser superado na maioria dos condomínios. Tirando-se os inadimplentes (nesse ponto também concordamos com o eminente colega do Rio), os proprietários não residentes (inquilino não pode convocar assembleia), será preciso convencer no mínimo um condômino de cada dois para que o edital seja válido. Não será por qualquer motivo fútil que os interessados se lançarão nessa tarefa.

A propósito, sempre é bom recordar que assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos. Se forem convocadas todos os meses ou a cada dois meses perdem o caráter extraordinário, passando a ser mais ordinárias que a assembleia anual prevista na lei.

*Luiz Fernando de Queiroz

Quórum obedece à convenção

Se a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio.

Os condôminos de certo edifício decidiram, em assembleia, que a divisão do valor pago à concessionária de água e esgoto deveria ser feita por número de pessoas que moravam nos apartamentos (per capita). Nova assembleia está marcada para discussão de possível mudança deste método para fração ideal. Qual deve ser o quórum para aprovação dessa possível mudança, sendo que o regimento e a convenção são omissos com relação a este assunto?

Aparentemente simples, a questão merece uma análise mais profunda. Para começar, talvez não se possa dizer que a convenção seja omissa sobre o problema, mas sim que não o contemple de maneira direta e explícita. Na convenção do condomínio existem normas gerais de disciplina e convivência no prédio, dentre as quais as que regulamentam a participação dos condôminos nas assembleias, aí se incluindo diretrizes sobre o voto e seu quórum.

Não haverá, certamente, uma regra específica sobre o quórum de assembleia para decidir sobre a forma de rateio das despesas de água e saneamento. Mas bem provavelmente haverá artigo ou parágrafo acerca da forma de rateio das despesas condominiais. Ora, se, por hipótese, a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio. A observância de qualquer outra forma de rateio implica desatendimento a norma convencional, só podendo ser aceita se devidamente aprovada em assembleia geral extraordinária convocada com o fim específico de alterar a convenção do condomínio.

Sem revogação

Não nos parece que, para decidir sobre a divisão da conta de água pelo número de moradores, tenha havido alteração do estatuto maior do condomínio, a convenção. Tal informação, por importante, provavelmente estaria inserida na pergunta acima. Logo, se não houve modificação de norma convencional, a rigor não haveria necessidade de se realizar outra assembleia para decidir pelo rateio segundo a fração ideal, já que o preceito superior não foi derrogado ou revogado em nenhum momento pela deliberação assemblear. Basta que o síndico comunique aos condôminos que, a partir do mês tal, passará a cobrar as despesas de água de acordo com o que dispõe a convenção, uma vez que a mudança de critério não se fez de forma correta.

Entretanto, como a partilha irregular foi aceita sem objeção pelos condôminos, porque aprovada em assembleia, nada impede que se convoque nova assembleia dos condôminos para que os interessados, novamente, manifestem sua posição no sentido de voltar o rateio a obedecer à regra geral prevista na convenção do condomínio. Para tanto, basta o voto da maioria dos presentes.

No caso de assembleia que vise alterar total ou parcialmente a convenção, o quórum será de 2/3 de todos os condôminos. É o que diz o Código Civil de 2002, no art. 1.351: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção”.

*Luiz Fernando de Queiroz

O fundo é extraordinário

O fundo de reserva deve ser utilizado apenas para despesas extraordinárias de urgência, nunca para cobrir débitos de condôminos inadimplentes ou para despesas habituais.

O fundo de reserva continua sendo fonte de dores de cabeça. Seu objetivo parece não ter sido bem apreendido por grande parte dos síndicos, administradoras e condôminos, gerando indignidade e insatisfação pelos prejudicados.

O que diz nossa legislação a respeito?

A Lei do Condomínio estabelece que, “além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: (…) j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva” (art. 9o, § 3o, j). Não regulamenta a questão de forma extensiva. É na Lei do Inquilinato que vamos encontrar outra referência importante sobre o tema, ao fixar as obrigações do locador. Lá encontramos: “Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: (…) g) constituição de fundo de reserva” (Lei 8.245/91, art. 22, parág. único).

Como visto, os condôminos têm ampla liberdade para determinar a forma de recolhimento ou o montante da contribuição do fundo, porém o quantum com o qual os condôminos contribuem para sua formação deve ser considerado despesa extraordinária. Portanto, reforçamos: tal despesa deve ser paga sempre pelo condômino-proprietário, e não pelo inquilino.

O problema é quando o dinheiro coça. Quantos administradores realmente têm vontade e disciplina para não se apropriar do saldo disponível do fundo de reserva, aplicado em conta de poupança que pouco rende, quando o edifício se debate em déficit crônico motivado pela inadimplência de alguns proprietários? Muitos síndicos, sem se sentirem culpados, porque não estão agindo em proveito próprio mas no maior interesse do prédio, misturam as verbas do fundo de reserva, de caráter extraordinário (repita-se), para cobrir despesas comuns da administração.

Zola Florenzano (Condomínio e Incorporações, p. 56) defende a ideia de que o fundo de reserva seja “submetido a um controle múltiplo, isto é, a sua movimentação dependesse de, pelo menos, duas assinaturas; a do síndico e a de um dos membros do Conselho Consultivo”. Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, p. 33) insiste no argumento de que “nunca, porém, o fundo de reserva pode ser usado para cobrir débitos de comunheiros em atraso”. Valdemar P. da Luz (Manual do Síndico, p. 33) salienta que os recursos do fundo devem ser “postos em separado da receita ordinária do condomínio, destinados especificamente para suprir as necessidades emergenciais ou despesas extraordinárias”. E nesse diapasão segue o resto dos comentaristas.

Os conflitos entre locadores e locatários surgem do mau uso do fundo de reserva, já que não é pago pelo inquilino, por ser despesa extraordinária, mas acaba lhe beneficiando, em detrimento do locador, quando utilizado no pagamento de despesas habituais.

Água sem ar

Quer reduzir as despesas com altas contas de água? Há um aparelho que elimina ar das tubulações de água, permitindo que o registro marque o consumo mais correto possível, de modo que seja pago somente aquilo que os condôminos consumiram.

O instrumento evita que a água entre horizontalmente no hidrômetro, misturada com ar, que segue reto, até ser eliminado por uma chaminé, na parte superior do aparelho. Segundo o fabricante, o acúmulo de ar é consequência da irregularidade no fornecimento de água, o que faz com que o hidrômetro gire ainda mais rápido do que quando a água está passando.

*Luiz Fernando de Queiroz

Síndico não condômino e procuração

Tendo a lei dito claramente que o síndico “poderá não ser condômino”, entende-se que pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Pode o síndico não ser condônimo? E pode não ser brasileiro? É possível estabelecer restrições na convenção?

Já dizia a Lei 4.591/64: “Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição”. A lei não exige que o síndico seja um condômino (proprietário) como o faz ao se referir à eleição dos membros do Conselho Consultivo (Art. 23. “Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição”). Todos os intérpretes da Lei do Condomínio sempre entenderam que o síndico pode ser pessoa física ou jurídica, proprietário ou não de unidade autônoma no prédio. Se havia alguma dúvida, porém, o Código Civil de 2002 a dirimiu. Prevê o art. 1.347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

O ponto fulcral é saber se a convenção do condomínio pode estabelecer validamente disposição contrária à lei nesse ponto, ou seja, se o comando legal é de ordem pública ou dispositiva, vale dizer, se pode ser modificado pelos interessados. Os artigos mencionados expressamente indicam que tanto a eleição do síndico como a dos membros do conselho consultivo deverá ser feita “na forma prevista na convenção”. Isto significa no modo indicado, na maneira estabelecida, conforme as normas vigentes. Forma, modo, maneira ou norma constituem ação de meio, não se podendo estender sua atuação em demasia, ao ponto de se permitir que a convenção regulamente o assunto de modo contrário à lei.

Se ao regular a forma de eleição a convenção pudesse dispor sobre temas essenciais, não haveria necessidade de o legislador discriminar quanto à eleição do síndico e de membros do conselho consultivo. Bastaria dizer: “Serão eleitos, na forma prevista na convenção, um síndico do condomínio e três membros do conselho consultivo, com mandato que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Se o legislador discriminou, é porque, no nosso entender e da unanimidade da doutrina, pretendeu dar aos condôminos a mais ampla possibilidade de escolha de síndico, pouco importando que seja condômino ou não, pessoa física ou não, brasileiro ou não.

Quanto ao uso de procurações, pode a convenção estabelecer proibição de utilizar procurações em causa própria? Esta questão nos parece diferente da anterior. O condomínio pode regulamentar a forma de realização de suas assembleias, impondo restrições à utilização de procurações, por exemplo, não permitindo que um procurador tenha mais do que duas ou três procurações, impedindo que vote em assunto em que tenha interesse direto (causa própria) e assim por diante.

Se a convenção do condomínio estabelece tal proibição, isto torna anuláveis todas as decisões baseadas em voto com procuração em causa própria, como por exemplo o caso de síndico eleito desta maneira, isto é, que tenha votado em si mesmo através do seu voto e daqueles de quem era procurador. Como a decisão não é nula de pleno direito, mas anulável, é preciso que seja declarada a sua nulidade, por meio de decisão judicial ou, no nosso entender, por intermédio de uma nova assembleia geral extraordinária do condomínio, especialmente convocada, na qual o assunto conste da ordem do dia e seja deliberado e votado pelos condôminos.

Não se trata de destituição do síndico, mas de declaração de nulidade de sua eleição, por infração às normas do condomínio. Enquanto não declarada a nulidade, o síndico irregularmente eleito continuará exercendo seu mandato normalmente, pois, repetimos, a hipótese não é de nulidade absoluta, mas relativa, que produz efeitos só a partir do momento em que reconhecida (ex tunc), sem retroagir ao início do ato maculado.

Assim, caso a assembleia declare a nulidade, será necessário realizar nova votação para a escolha do síndico, o que poderá ficar previsto na própria convocação.

*Luiz Fernando de Queiroz

Velhas dívidas assustam

Dívida de condomínio é “própria da coisa”; segue a unidade independente de quem seja seu proprietário.

De Salvador recebemos solicitação de esclarecimento de importante questão imobiliária, de grande interesse para quem pretende adquirir um apartamento em condomínio, por envolver dívidas pretéritas e má gestão administrativa de síndicos desinformados ou mal-assessorados.

1) Em fevereiro de 1995, adquiri um apartamento para as minhas filhas menores, que precisavam estudar em Salvador. Na ocasião o síndico forneceu à vendedora e ex-proprietária uma declaração de que havia quitado as taxas mensais do condomínio, até aquela data, nada havendo portanto que impedisse de lavrar a escritura. Em março de 1997, fui procurado pelo novo síndico, que me apresentou a cobrança de uma taxa extra, no valor de R$ 684,00 para recolhimento do INSS e FGTS do zelador, que o condomínio deixara de recolher do período compreendido entre os anos de 1989 e 1995. Relutei em pagar, aleguei a declaração de não existência de débitos fornecida pelo síndico em março de 1995, porém acabei pagando e forneceram-me recibo. Em julho de 1998, fui informado que existem outros débitos juntos ao INSS e FGTS, do mesmo zelador, e relativos a diversos meses dos anos compreendidos entre 1978 e 1995.

Pergunto:

a) Sou obrigado a pagar estes débitos, já que durante o período 1978 a 1995, o apartamento teve diversos proprietários.
b) Devo considerar-me lesado e ludibriado pela declaração fornecida para a lavratura da escritura em cartório?
c) O apartamento responde pelo débito junto ao INSS e FGTS?
d) Deverei acionar judicialmente os ex-proprietários? Por favor, peço-lhe que me oriente, já que os débitos equivalem a um quarto do valor do apartamento, devido às correções, multas e juros de mora.

Resp.: Em primeiro lugar, quero dizer que este caso específico serve de alerta para qualquer pessoa que pretenda comprar um apartamento em edifício, pois poucos se dão ao trabalho de averiguar qual a situação jurídica do imóvel e, até o momento, ninguém se preocupava em verificar qual a posição econômicojurídica do condomínio. Por isso, transcrevi a pergunta quase na íntegra, omitindo apenas detalhes que desviariam a atenção do mais importante.

Diz a Lei do Condomínio que “a alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio” (art. 4o, parág. único). A prova de que o alienante está em dia com o condomínio são os recibos (todos os recibos) de que pagou suas contribuições e rateios ao condomínio, como é sua obrigação. Aceita-se, para facilitar, que o síndico dê uma declaração de que não existem débitos do promitente vendedor até a data da declaração.

No caso, o vendedor agiu corretamente ao solicitar ao síndico que lhe desse uma declaração nesse sentido. O síndico da época, provavelmente, também agiu com lisura ao fornecer a declaração de inexistência de débitos. Não nos parece ter havido má-fé de qualquer das partes.

Contudo, a declaração não foi dada no sentido de que o vendedor ou o comprador ficariam isentos e imunes de qualquer débito do condomínio que tivesse origem em data anterior a março de 1995. Veja-se, a declaração é de que “o condômino-proprietário fulano de tal” não tem débito perante o condomínio, não de que “o condomínio tal e qual” não tem débitos pendentes perante terceiros. Mesmo que a declaração fosse feita nesse sentido, seria nula de pleno direito, porque o síndico não tem o poder legal de dispor do patrimônio do edifício, isentando este ou aquele condômino do pagamento de suas contribuições.

O que, aparentemente, ocorre é que os débitos do condomínio para com o INSS e o FGTS não eram do conhecimento dos condôminos e talvez não do síndico que forneceu a declaração referida. Eram dívidas do condomínio, ou seja, de todos os condôminos, mas que não haviam ainda se tornado exigíveis de cada condômino em particular porque nunca foram apresentadas para pagamento, o que só foi feito, parcialmente, segundo o relato, em março de 1997.

Não há dúvida de que a dívida de condomínio é “própria da coisa”, que segue a unidade independente de quem seja seu proprietário. Tem esse caráter por força de lei, mas principalmente porque é esta a sua natureza, como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça. Os gastos do condomínio são feitos com o fito de conservar, proteger e garantir a integridade física das unidades; logo, quem responde pelo seu pagamento é o próprio bem. A dívida não tem natureza pessoal.

Portanto, respondendo objetivamente as questões:

a) Sim, o atual proprietário, na qualidade de novo adquirente do imóvel, está obrigado a pagar os débitos de condomínio tardiamente cobrados.
b) Não, o novo adquirente não se deve considerar lesado e ludibriado pela declaração fornecida, porque aparentemente o síndico da época desconhecia a existência do débito do condomínio junto ao INSS e FGTS.
c) Sim, o apartamento responde pelos débitos do condômino perante o condomínio e também pelas dívidas do condomínio perante terceiros.
d) Sim, se o novo adquirente tiver que pagar ao condomínio ou aos exequentes, terá direito de regresso contra quem lhe vendeu o imóvel, por todo o débito passado, ou direito de ressarcimento contra cada um dos antigos condôminos pelo débito correspondente ao período em que tiveram a propriedade do bem. Os riscos da evicção correm por conta do alienante, como bem definiu nosso Código Civil (art. 447 e seguintes).

Lamentavelmente, não podemos dar um parecer mais favorável aos interesses do atual proprietário. Sugerimos que se aprofunde mais sobre a questão dos débitos do condomínio, se havia execução fiscal, se o condomínio foi devidamente citado etc. e que procure um advogado em sua cidade para a defesa de seus direitos.

*Luiz Fernando de Queiroz

O porteiro e a sua moradia.

É esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício.

“É esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício, não se admitindo uma imunidade sindical, impeditiva da demissão para suplente do conselho fiscal de entidade de classe, fundada como sindicato, por pretender ele ocupar o mesmo espaço já ocupado por sindicato atuante da mesma categoria e com o mesmo território, respeitada assim a regra constitucional.”

A ementa acima, da 7a Câmara do extinto Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro, na Apelação n. 4.927/95, deixa bem claro um problema que ainda hoje preocupa os síndicos e condôminos. O que fazer se, após a rescisão do contrato de trabalho, o funcionário não desocupa o apartamento colocado à sua disposição pelo condomínio?

A sentença do tribunal carioca nesse sentido foi clara, merecendo ser repetida: é esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício.

Parte do salário

Diz o relator, juiz Rudy Loewenkron, que se trata de reintegração de posse tendo por objeto imóvel funcional ocupado por porteiro despedido pelo condomínio, sem lhe restituir a dependência antes cedida como moradia para o desempenho da sua atividade.

No apelo, após apresentar preliminares, atacou o não reconhecimento da sua estabilidade e a sua vedada demissão, salientando que o apartamento era parte do salário recebido por seu desempenho funcional, parte portanto do contrato de trabalho que a seu ver não está rompido e nem poderia ser sem o seu consentimento.

Ao analisar as preliminares, diz o ilustre relator, em resumo, que o que aqui se tem que apreciar não depende da vitória ou da derrota do apelante no foro trabalhista. Perdendo, não poderia ficar no imóvel e ganhando também. É que a sua reclamatória visa uma indenização e não continuar empregado. Até porque na junta trabalhista entendeu-se a inviabilidade do sindicato do apelante ante a existência de outro mais antigo para a mesma categoria e na mesma base territorial. Não há portanto, conclui, que se aguardar o resultado final da reclamatória trabalhista e se assim é não deveria o juiz de 1º grau ter sobrestado o processo, esperando pelo Tribunal Regional do Trabalho.

Mera pretensão

No mérito, melhor sorte não teve o porteiro do condomínio. Argumenta o ilustre relator no sentido de que o sistema sindical não admite duas entidades iguais para a mesma categoria no mesmo território. Os porteiros, zeladores e empregados em edifícios de apartamentos são representados pelo Sindicato dos Empregados de Edifícios no Município do Rio de Janeiro. A outra entidade, de cujo conselho fiscal é o apelante suplente, não pode atuar na mesma área simultaneamente. Só uma dessas sociedades é que pode representar a categoria. Está na constituição.

A primeira, continua, já atua como sindicato. A segunda tem uma mera pretensão, e enquanto não substituir a outra, poderá ser associação, sociedade civil, clube mas não proporcionará a imunidade sindical a seus dirigentes, porque dois sindicatos não podem ocupar o mesmo espaço.

Conclusão 1: Como não era dirigente sindical, podia ele ser demitido, como foi, e a consequência automática era a restituição do imóvel funcional para poder ser destinado a quem lhe substituiu. Ao recusar-se, praticou o apelante um esbulho.

Conclusão 2: Se o funcionário do condomínio é dirigente sindical, seu vínculo trabalhista não pode ser rompido, e, consequentemente, não se pode obrigá-lo a devolver o apartamento onde mora no condomínio.

Conclusão 3: “Gato escaldado tem medo de água fria.”

*Luiz Fernando de Queiroz

Convocação de assembléia

Havendo hoje obrigação legal de serem convocados todos os condôminos para assembleia, poderá esta ser anulada a qualquer tempo por condômino não convocado, se este se sentir prejudicado.

Questão interessante diz respeito à convocação da assembleia nos condomínios, em função da nova norma inserida pelo Código Civil vigente. Sem correspondência com o Código Civil de 1916, diz o seguinte: “Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.”

A Lei do Condomínio (4.591/64), aplicável no que não foi diretamente derrogada pelo Código Civil atual, previa que a assembleia geral ordinária dos condôminos seria “convocada pelo síndico na forma prevista na convenção” (art. 24, caput), sem fazer alusão à necessidade de que fossem convocados “todos os condôminos”.

O fato desse detalhe não estar explícito nunca foi obstáculo a que se interpretasse a norma como deve ser, isto é, que a convocação de uma assembleia pressupõe o chamamento de todos os seus possíveis membros, os condôminos de unidades autônomas. O que o legislador teve em mente, sempre, foi evitar que se realizassem assembleias às escuras, ou sem o conhecimento de parte dos interessados.

Como praxe, e atendendo ao disposto na Lei do Condomínio, a convocação era (e continua sendo) feita através de edital fixado nas partes comuns do prédio – elevadores, hall de entrada, quadros de avisos – para que nenhum condômino pudesse alegar desconhecimento. Certos síndicos, por precaução ou atendendo ao fixado na convenção, mandavam publicar editais de convocação nos jornais locais, prática que se tornou proibitiva em face do custo de tais anúncios.

Proprietários de unidades que não residem ou trabalham no condomínio são em geral convocados por carta, fax, e-mail ou qualquer outro meio de comunicação. Porém, o síndico só estará obrigado a convocá-lo de forma individual se o condômino tiver informado formalmente ao síndico seu novo endereço para correspondência. Caso contrário, presume-se que tomou conhecimento através dos editais afixados nas áreas comuns.

Na hipótese de um ou alguns proprietários não terem sido convocados, se aplicada a lei vigente com rigor, a assembleia não terá validade. Melhor dizendo, poderá ser anulada a qualquer tempo pelo condômino não convocado. Não se trata, a nosso ver, de nulidade absoluta, que eivaria o ato de vício desde o seu início, mas de anulabilidade, o que garante a validade das decisões até que a falha seja declarada por sentença. Partidários da tese contrária sustentam que a deliberação será nula e não se convalida nem mesmo quando os votos dos não convocados forem insuficientes para alterar o resultado da deliberação, porque todos têm direito não só de votar como também de participar da discussão de toda as questões incluídas na ordem do dia.

Para sanar o vício da falta de convocação, é necessário convocar nova assembleia, com ciência de todos os condôminos, na qual os temas aprovados na reunião anterior sejam novamente discutidos e deliberados.

Vale lembrar que a Lei do Condomínio prevê que o síndico, “nos oito dias subsequentes à assembleia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado” (art. 24, § 2º), regra não recepcionada e nem revogada pelo Código Civil de 2002, o que nos leva a inferir que esteja em vigor, dando assim oportunidade aos não convocados de tomar conhecimento da assembleia e requerer em juízo, se entenderem, a sua anulação.

 

*Luiz Fernando de Queiroz

Síndico Vira Funcionário

Síndico pode ser porteiro? A pergunta foi formulada por condômina de edifício residencial em Curitiba, no qual, depois de ser eleito, o síndico nomeou-se porteiro do edifício, cumprindo horário da função e recebendo o salário que estipulou.

O fato não é original, já que temos conhecimento de que certos síndicos procuram exercer atribuições que não são suas, seja para economizar as verbas do edifício, seja para aumentar sua própria renda. Aliás, não são poucas as pessoas que se candidatam ao cargo de síndico visando unicamente sua remuneração.

De volta à pergunta. Do ponto de vista legal, nada impede que o porteiro seja eleito síndico do condomínio, sem abdicar de sua condição profissional, passando a receber duas remunerações, uma de natureza salarial, pela função de porteiro, e outra de natureza não-salarial, pela gestão administrativa. Note bem: é o porteiro que foi eleito síndico pelos condôminos.

Diferente situação foi apresentada no início. Após ser eleito síndico, este, sem autorização expressa da assembléia, usando de seus poderes legais de admitir e demitir funcionários, contrata-se como porteiro, fixa seu próprio salário, registra-se ou não em carteira, e passa a exercer a função paralelamente ao cargo de síndico. Seu pensamento talvez tenha sido: ora, se o porteiro pode ser síndico, por que o síndico também não pode ser porteiro?

Moralidade

A questão é complexa. Legalmente não há regra proibitiva expressa, mas há normas de conduta que devem ser consideradas na interpretação do caso. A Lei do Condomínio (4.591/64), ainda em vigor, ao fixar as atribuições do síndico, prescreve que “Compete ao síndico: a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção; II – exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;” (art. 22, § 1o).

Façamos uma singela pergunta: ao passar a exercer a função de síndico, sem autorização expressa dos condôminos, fixando seu próprio salário, agiu o síndico na melhor “defesa dos interesses comuns” (alínea a) e respeitou a “moralidade” (alínea b) que lhe compete vigiar internamente no edifício? Se ao leitor não espanta a atitude do síndico, então a resposta é positiva: sim, síndico também pode ser porteiro. Mas, se considera desonrosa ou imoral, o resultado só pode ser outro.

No caso concreto, entendemos que o síndico poderia ser funcionário do condomínio, desde que presentes três requisitos fundamentais: 1. que seja expressamente autorizado por assembléia geral dos condôminos (o item deverá constar da pauta), 2. que seu salário como porteiro seja fixado pela assembléia e 3. que sua carteira seja assinada pelo presidente do conselho consultivo, por especial autorização da assembléia, coibindo-se o síndico de efetuar qualquer anotação.

Mesmo assim, é recomendável evitar esse tipo de duplicidade funcional. Da maneira como funciona nossa Justiça do Trabalho, não será de estranhar que, em eventual reclamatória, a Justiça mande incorporar a remuneração do síndico como salário do porteiro, o que resultará em prejuízo vultoso ao condomínio.

*Luiz Fernando de Queiroz 

Alimento 1 X 0 Condomínio

Devido à sua natureza jurídica a dívida de condomínio tem prevalência sobre qualquer outro crédito, perseguindo a unidade mesmo que seja alienada ou mesmo arrematada, como vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça. Pelo mesmo motivo, contra ela não subsistem as normas de proteção ao bem de família fixadas pela Lei 8009/90.

Como na Justiça, porém, cada caso é um caso, a busca pelo equilíbrio e o bom senso pode levar o julgador a decidir contrariamente ao esperado, em razão de circunstâncias especialíssimas, como aconteceu na questão relatada pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar (Resp 329.047-SP), cuja ementa assim informa:

“Bem de família. Lei 8009/90. Quotas condominiais. Hipoteca legal. Alimentos.

O imóvel residencial da família do proprietário, sobre o qual foi instituída hipoteca legal para garantia dos alimentos, não pode ser penhorado por descumprimento da obrigação do alimentante, que deixa de pagar as quotas condominiais. Peculiaridade da espécie.”

O tema é bem interessante. Como relata o ministro, certo condomínio promoveu execução de quotas condominiais contra o proprietário de apartamento. A ex-mulher e o filho, que residem no imóvel, opuseram embargos de terceiro, alegando que a sentença de separação do casal instituíra hipoteca legal para garantia de pagamento da pensão alimentícia devida a ela e ao filho. Em grau de recurso, a Décima Segunda Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo julgou insubsistente a penhora sobre o apartamento, por estar hipotecado para garantia de pagamento de débito alimentício.

Dupla perda

No recurso especial, o condomínio alegou que o imóvel responde pelas contribuições condominiais a ele referentes (por ser dívida “propter rem”, conforme mansa jurisprudência), sem sucesso. Explica o relator que no caso dos autos, há hipoteca instituída na sentença de separação, para garantia da pensão alimentícia devida pelo marido à mulher e ao filho do casal e que o imóvel serve de moradia e as quotas condominiais eram obrigação do alimentante (ex-marido).

“Se for alienado o bem, por descumprimento do alimentante – pondera o ministro Rosado -, a mulher e o filho perderão, além da moradia, a proteção da garantia de pagamento da pensão.” E prossegue: “Não me impressiona a possibilidade da perda da garantia, pois a hipoteca em princípio não impediria a alienação do bem, mas não posso deixar de considerar que exatamente os primeiros credores do proprietário serão os únicos a sofrer com a penhora e a alienação do imóvel residencial. Isto é, o devedor não paga o condomínio, nada sofre pelo descumprimento e ainda impõe aos alimentandos dupla perda.”

Lembra o relator, porém, que “a tese da possibilidade da penhora do imóvel residencial para a cobrança da quota condominial terminou prevalecendo nesta Turma para garantir a manutenção e a conservação dos condomínios, pois os proprietários dos imóveis normalmente não dispõem de outros bens penhoráveis e, imunes à penhora do apartamento, estariam desobrigados de cumprir com o pagamento das quotas condominiais, inviabilizando a prestação dos serviços comuns”.

Da decisão unânime da Quarta Turma do STJ também participaram os ministros Aldir Passarinho Junior, Sálvio de Figueiredo Teixeira, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha.

Uma última palavra. Você, leitor, como decidiria? a favor do condomínio ou dos moradores do apartamento? Ou teria uma solução diferente para o caso? Se tiver, por favor, escreva.

*Luiz Fernando de Queiroz 

O parecer do conselho

A função básica do conselho consultivo é assessorar o síndico na solução dos problemas condominiais, podendo ter atribuições mais específicas estabelecidas na convenção ou no regimento interno, ou ainda delegadas em assembleia.

Hoje há norma legal prevendo a eleição de conselho fiscal nos condomínios, com função de examinar contas e exercer a fiscalização preventiva da administração. No entanto, o art. 1.356 do Código Civil de 2002 estabeleceu tal conselho como opcional. Antes disso, o costume já havia consagrado a transferência dessa atividade ao conselho consultivo, órgão que tem por função básica o assessoramento do síndico na solução dos problemas condominiais. E como o Código Civil não tratou do conselho consultivo, entendemos que o art. 23 da Lei 4.591/64 continua em vigor.

É certo que a lei permite que a convenção defina “atribuições específicas” para o conselho consultivo (art. 23, parág. único). Uma interpretação mais  liberal do texto tem feito com que, na prática, tais atribuições sejam incluídas no regimento interno ou simplesmente delegadas em assembleia, sem modificação convencional. Como ninguém reclama ou impugna, a decisão se torna aceita, virando tradição.

O papel do conselho consultivo não é o mesmo em todos os prédios, diga-se. Em alguns edifícios, em razão da proeminência que grangeou, o síndico não toma decisão importante sem ouvi-lo. Noutros, ninguém sabe quem são os membros do conselho.

Instância maior

Dentre suas atribuições, previstas na convenção ou recebidas por herança, está a de dar parecer sobre as contas do síndico, antes de serem submetidas à assembleia geral, órgão competente para examinar e aprovar, ou não, as contas. O costume tem sua lógica. Na assembleia dificilmente há clima ou tempo para se verificar documentos, notas, contas. Três conselheiros, responsáveis e sem vínculo com o síndico, detectam com mais facilidade quaisquer irregularidades, manipulando com tempo, em casa, as pastas de documentos e balancetes.

O parecer do conselho não se reveste de caráter definitivo; não torna imutável o veredicto, podendo ser revisto pelos próprios membros, ou desautorizado em assembleia.

Tão importante quanto o exame do balancete mensal, a verificação das notas de despesa, com controle de seus valores, mesmo que realizada após o dispêndio, constitui outro papel assumido pelo conselho consultivo. O conselho, em outras palavras, deve fiscalizar se as compras feitas pelo condomínio estão com preço condizente com o mercado, se os gastos não são exagerados em termos quantitativos, se a despesa é necessária ou supérflua.

No caso de irregularidades, o conselho consultivo deve imediatamente tomar as providências cabíveis, denunciando o fato ao síndico e à administradora, se for o caso. Se grave o problema, o caminho indicado é a convocação de assembleia extraordinária, em cujo seio se encontrará a solução final. Hoje, nada impede que um condomínio tenha ambos os conselhos – Consultivo e Fiscal –, cabendo à assembleia de condôminos decidir sobre um e outro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Fundo para cobrir danos e outras despesas

Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, a inclusão de despesas extras no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante.

A casuística do condomínio está se tornando cada vez mais rica. De todos os recantos do país surgem fatos novos, exigindo do intérprete uma solução nem sempre encontrável no texto seco da lei. Tal riqueza de conflitos é consequência natural da grande expansão que o condomínio atingiu no Brasil, onde nossa tendência de construir próximo do vizinho se reforça pela busca de uma moradia que ofereça segurança em primeiro lugar.

Antes de ler a resposta das duas perguntas que abaixo respondemos, faça você sua análise e veja que solução daria. Pode ser interessante.

Fundo de indenização

1) O edifício onde reside minha filha foi obrigado pela justiça a indenizar o vizinho por prejuízos causados. Enquanto a ação tramitava, os condôminos, espontaneamente, tomaram a iniciativa de constituir um fundo, e que cada um contribuiria mensalmente com R$ 50,00, depositados em uma conta poupança, caso não lográssemos êxito na ação intentada. Somente um proprietário não aderiu à iniciativa. Decidida a questão pela justiça e tendo já uma certa quantia, ficou mais fácil fazer o acordo, já que a parte contrária encontrava-se em situação financeiramente difícil. Assim, vem a pergunta: Como proceder à cobrança da importância que cabe a este condômino? Quais os procedimentos legais e formais?

Resp.: Se, como parece, o pagamento ao vizinho foi feito à vista, e os demais condôminos já depositaram antecipadamente suas cotas correspondentes, quer nos parecer que o condômino que não aderiu ao plano de parcelamento deverá efetuar sua contribuição de uma só vez, no mesmo montante dos demais (rateio normal), baseado na data de pagamento da indenização. Entretanto, como não houve o recolhimento antecipado, é bom o síndico tomar a cautela de comunicar ao condômino com certa antecedência, para que ele possa se prover dos recursos necessários ao pagamento. Caso haja recusa, o jeito será recorrer aos meios suasórios (legais) de cobrança ou às vias judiciais.

Reembolso

2) Um dos condôminos insiste em fazer o depósito da taxa mensal de condomínio diretamente na conta do condomínio, quando recolhida fora do prazo de vencimento, sem multa. A síndica, por nossa orientação, comunicou-lhe dessa impossibilidade, através de notificação feita pelo cartório de registro de títulos de documentos, alertando-o que, na insistência desse procedimento, irá acioná-lo judicialmente. Em decorrência desse ato, o condomínio teve algumas despesas e pretende recebê-las, já que o art. 40 da convenção estabelece que ficarão a cargo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticados. Agora, a pergunta que realmente interessa: referida despesa poderá ser incluída no bloqueto de cobrança da taxa mensal, juntamente com outras despesas ordinárias?

Resp.: Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, sua inclusão no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante, tal como as multas impostas pelo síndico aos condôminos, ou seja, se o proprietário se negar a pagar tais despesas, não será justa a recusa do síndico em receber a cota de rateio comum a todos, o que poderá ensejar a proposição de depósito com força de consignação por parte do condômino. Em suma: incluir, sim, tais despesas no bloqueto, mas apenas do ponto de vista prático, sem radicalizar. Na hipótese de não pagamento, será sempre possível pleitear o reembolso pelos meios judiciais.

*Luiz Fernando de Queiroz

Visual Valoriza o Prédio

Meses atrás afirmamos, com base na experiência européia oriental, que a fachada representa até 20% do valor total da edificação. E que um prédio pichado perde de cinco a 10% do seu valor, o que, numa cidade como Curitiba, provoca prejuízo de centenas de milhões de reais, ou de bilhões de reais numa metrópole como São Paulo.

O tema veio à tona novamente, dia desses, ao conversamos com o síndico de edifício de alto luxo, que, por desavenças com a construtora e incorporadora do empreendimento, por defeitos construtivos, há mais de 10 anos não mostra aspecto condizente com seu gabarito.

Enquanto o processo rola na Justiça, os condôminos pagam o preço da incúria.

Novo visual

Perguntamos, então, ao síndico: Será que os condôminos tem consciência do prejuízo real que estão sofrendo, em função de desvalorização do imóvel, causada pela aparência deficitária das rachaduras, queda de pastilhas e infiltrações? Argumentamos que a reparação dos estragos atinge muitas dezenas de milhares de reais, porém, a desvalorização do prédio como um todo alcança cifra na casa das centenas de milhares de reais. Para cada real investido na recuperação da fachada e do visual, os proprietários ganham de cinco a dez de valorização.

A fachada não é, porém, o único ponto que compromete uma edificação residencial ou comercial. O hall de entrada e os elevadores são, como peso aproximado, dois fatores de apreço de qualquer condomínio.

Exemplo disso aconteceu com o edifício antigo localizado na rua principal da cidade (pode ser qualquer uma). Com um investimento razoável na reforma do hall, acompanhada de substituição dos cabos (segurança) e das paredes da cabine (estética) dos elevadores, o que antes era um edifício velho e depreciado, tornou-se agradável aos visitantes, com aumento da procura de interessados em sua locação e venda. A rigor, a reforma não atingiu nem 20 % das áreas comuns, só que mais de 80% da circulação das pessoas ocorre nos restritos limites do hall e da caixa do ascensor. Quem vê, pensa que o edifício é novo.

Círculo vicioso

Também já fizemos referência ao perigo que certos edifícios correm de ultrapassar o ponto de não-retorno, tornando-se decrépitos e inviáveis do ponto de visto econômico. A falta de manutenção vai corroendo lentamente o prédio, o que afugenta possíveis compradores e inquilinos, o que aumenta a inadimplência, que causa reajuste no valor da taxa de condomínio e por aí vai, um fator ampliando o outro. Chega a um ponto em que o rateio das despesas atinge valor próximo (ou até maior) que o aluguel da unidade.

Para evitar tal risco, é preciso enfrentar as fissuras, os vazamentos, os desgastes em geral no seu princípio, quando é bem mais fácil e barato consertar. Conforme o caso, é preferível fazer uma perícia de imediato (produção antecipada de provas), e arrumar o que precisa, do que aguardar o desenlace de ação contra o incorporador objetivando obrigá-lo a que execute as obras.

O tempo da ação (judicial) não pára a ação do tempo.

Em suma, caro leitor. Para não perder muito dinheiro, com a desvalia de seu imóvel, fique de olho na fachada, no hall de entrada e na segurança e estética do elevador.

*Luiz Fernando de Queiroz

Réu pode ser um ou outro

Dependendo das circunstâncias do caso concreto, a responsabilidade por pagamento de cota condominial poderá recair sobre o promissário vendedor ou sobre o promissário comprador.

Afinal, no caso de alienação da unidade autônoma, quem tem legitimidade passiva para responder pelo débito condominial, o promitente vendedor ou o promissário comprador do imóvel?

A questão foi novamente julgada pelo Superior Tribunal de Justiça, através de sua Quarta Turma, em recurso especial relatado pelo ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (n. 247.288), do qual extraímos preciosas lições, como a primeira parte da ementa, que diz: “Na linha de precedente da Segunda Seção (EREsp 138.389-MG, DJ 13/9/99), a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto.”

No caso em tela, a ação de cobrança foi movida contra o proprietário do imóvel, pois não havia levado a registro o instrumento particular de compra e venda, embora o promissário comprador se encontrasse na posse e uso do bem.

Lembra o ministro relator que a Segunda Seção do STJ firmou a orientação no “sentido de que a legitimidade passiva dependeria do exame das circunstâncias do caso concreto”. Transcreve precedentes jurisprudenciais do próprio órgão, onde ficou assente que a ação de cobrança de taxas de condomínio deve ser proposta, em princípio, contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário, promissário comprador, cessionário ou como locatário da unidade autônoma em relação a qual existe débito em aberto” (REsp n. 30.117). Argumenta, ainda, que o adquirente assume a obrigação deixada pelo alienante. “Tratando-se de obrigação legal, o adquirente dela não se
exonera nem mesmo através de cláusula na escritura isentando-o desse encargo, embora lhe seja permitido denunciar a lide ao devedor originário para dele haver, regressivamente, a quantia que ele, denunciante, for condenado a pagar.” Também acentua que “cumpre ao adquirente informar-se junto ao síndico ou ao administrador do edifício se há débitos pendentes perante o condomínio, deduzindo da importância a ser paga ao alienante o suficiente para solver aqueles encargos”, e que não é “lógico que se obrigue o condomínio a, num exercício de vaticinação, adivinhar quem e em que condição determinada pessoa está na posse da unidade em relação à qual existe débito em aberto”.

O ministro Sálvio de Figueiredo não concorda plenamente com o ministro Ruy Rosado de Aguiar, para quem “a ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis” (REsp n. 194.481). Segundo o relator, “o promitente comprador é a parte legítima para responder pelas despesas de condomínio, se a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que este não tenha sido registrado”, porém, concede que “a determinação do polo passivo da obrigação de arcar com as despesas condominiais em atraso dependerá, muitas vezes, das circunstâncias do caso concreto”.

Em acórdão mais recente, de 2007, a ementa do relator, ministro Jorge Scartezzini, confirma tese que já vinha predominando no STJ: “A teor da jurisprudência desta Corte, o promissário comprador, imitido na posse do bem, responde pelo pagamento das quotas condominiais relacionadas a período de sua imissão, somente sendo transferida a responsabilidade para o proprietário após a reintegração deste na posse da unidade condominial” (REsp n. 898.345).

De tudo o que os ministros do STJ discutiram e deliberaram, pode-se tirar algumas conclusões práticas:

1) A ação deve ser movida, em princípio, contra o proprietário da unidade, com escritura devidamente registrada.

2) Se houver compromisso de compra e venda registrado, o promissário comprador deverá responder pela dívida.

3) O promissário comprador que, sabidamente, estiver na posse e uso da unidade, mesmo sem contrato registrado, responde pelo débito.

4) Ainda não está perfeitamente esclarecida a solidariedade passiva do promitente vendedor e do promissário comprador, o que não põe um ponto final na polêmica.

*Luiz Fernando de Queiroz

Tem rodízio de garagem?

Decisão sobre rodízio de garagem deve ser tomada em assembleia geral extraordinária do condomínio, sendo fixado o prazo do sorteio.

É difícil dizer qual o problema que mais afeta os condomínios, se a presença de animais nos apartamentos ou as desavenças provocadas pela utilização da garagem do prédio. Culpa de legislação local, da falta de planejamento, da ausência de critérios, da ganância do incorporador ou outro motivo, é fato incontroverso que poucos edifícios têm garagens plenamente satisfatórias para todos os proprietários.

A falta de visão (muitos edifícios foram construídos há anos) leva certos empreendedores a tentar descumprir as posturas da lei municipal sobre o assunto, quando, na verdade, deveriam antecipar-se às novas exigências do mercado, que indicam a necessidade não de uma vaga para cada unidade, mas sim de mais vagas, ou de quase uma para cada morador (caso dos edifícios de alto nível).

Nos edifícios com insuficiência de vagas individuais, a solução não é mais a contratação de um garagista, em face dos custos salariais, trabalhistas e sociais. O caminho tem sido a utilização coletiva de espaços demarcados, com dois ou três carros revezando-se na ocupação da mesma área. Também se tem utilizado o rodízio dos veículos nos prédios onde há vagas boas e ruins, de modo que, com o tempo, todos possam ter vantagens e desvantagens.

Em tais hipóteses, é essencial que a decisão seja tomada em assembleia geral extraordinária do condomínio e importante que seja fixado o prazo do sorteio. Por exemplo, rodízio de ano em ano, ou de dois em dois anos, para que ninguém se julgue com “direito adquirido” sobre os melhores espaços, depois de algum tempo.

Mais garagens

A propósito do assunto, lemos na revista “Jurisprudência Catarinense”, volume 83/84, p. 179, acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, relatado pelo desembargador Anselmo Cerello, cuja ementa está assim expressa: “Condomínio – Decisão assemblear dispondo a respeito da ocupação das garagens – Decisão unilateral do síndico, alterando a deliberação da assembleia dos condôminos – Imprevalência – Apelo desprovido.

As decisões dos condôminos tomadas em Assembleia Geral, dispondo a respeito de ocupação das garagens do edifício não podem ser alteradas, tempos após, por deliberação unilateral do síndico, redundando dessa decisão perda da posse por parte de algum condômino. Idôneo é o recurso da ação possessória, manejado pelo condômino esbulhado ou turbado em sua posse.”

Como se vê, decidindo os condôminos a forma de ocupação das garagens, não pode o síndico alterá-la, nem qualquer condômino. Porém, tal fixação não é imutável. Poderá ser modificada no prazo previsto ou, se não houver prazo, sempre que outra assembleia geral extraordinária for convocada para este mister.

No caso dos autos, a vaga de garagem em disputa corresponde a um dos espaços da área comum transformada em estacionamento, no interesse e com a contemplação geral dos condôminos, como explica o relator Anselmo Cerello.

Problemas como este poderão ser evitados se e quando a legislação incentivar a construção de vagas para estacionamento de veículos em edifícios residenciais e comerciais, dando vantagens efetivas a construtoras e proprietários. Há muito foi sepultado o argumento de que quanto mais garagens para os veículos mais veículos se teria nas ruas. Ao contrário, é a falta de espaço de parada que obriga os automóveis a contribuir para o congestionamento das vias de circulação.

*Luiz Fernando de Queiroz

Uso Solo Implica Aluguel

Após a separação do casal, o ex-cônjuge que permanece com o uso exclusivo de imóvel comum é obrigado a pagar aluguel ao outro? Caso positivo, a partir de quando?

Controvérsia nesse sentido foi levada à apreciação do Superior Tribunal de Justiça, através de sua Quarta Turma, sendo relator o ministro Cesar Asfor Rocha.

Como explica o ministro, em maio de 1995, as partes tiveram homologada em audiência a separação consensual do casal, ficando estabelecido que ‘a partilha de bens será realizada posteriormente’. Meses depois, a ex-mulher ingressou contra o ex-marido com ação de arbitramento de aluguel devido pelo “uso da sua metade da casa desde 23.10.94, data em que a autora obteve autorização para sair do lar conjugal em ação cautelar de separação de corpos”.

A sentença de 1o grau julgou procedente o pedido considerando que ‘os cônjuges, após a separação tornam-se condôminos do imóvel comum’. Condenou o réu a pagar aluguel sobre a metade do valor da avaliação. Em grau de apelação, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul confirmou a sentença.

O réu então recorreu ao STJ, indicando que este mesmo tribunal já decidira que ‘cessada a comunhão universal pela separação judicial, o patrimônio subsiste enquanto não operada a partilha, de modo que um dos consortes não pode exigir do outro o que corresponderia à metade da renda de um presumido aluguel…’ (Resps 12.081-SP e 3.710-RS).

Sem surpresas

Em seu voto, o ministro Cesar Asfor Rocha lembra que a Segunda Seção do STJ já uniformizou a divergência entre as Terceira e Quarta Turmas, decidindo a favor do pagamento de indenização pelo uso exclusivo de imóvel não partilhado, a partir da citação.

Nas palavras do ministro: “É que uma vez homologada a separação judicial do casal, a mancomunhão antes existente entre os cônjuges transforma-se em condomínio regido pelas regras comuns da compropriedade. Dentre elas a do artigo 627 do Código Civil, dispondo que ‘cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum’. A norma prestigia a proibição do enriquecimento sem causa.”

O pagamento de aluguel, porém, não é automático, no dizer no relator. “A anuência, ainda que tácita, de um dos condôminos para que o outro permaneça sozinho na posse do bem comum gera a presunção de existência de um comodato gratuito por prazo indeterminado, que pode ser extinto a qualquer momento seja por meio da notificação seja pela citação para ação de divisão ou, como no caso dos autos, de arbitramento de aluguel.”

Conclui seu raciocínio o magistrado: “Preserva-se, assim, o direito do condômino, com razões para supor estar ocupando imóvel sem qualquer ônus dada a aparente aquiescência da mulher, de não ser surpreendido tempos depois com a notícia de que deve pagar retroativamente pelo uso de coisa também sua.”

Em síntese, a Quarta Turma do STJ deu provimento parcial ao recurso, determinando que o aluguel seja pago à ex-mulher, na base de 50% do valor avaliado do aluguel, porém somente a partir do momento em que o ex-marido foi citado da ação de arbitramento e não a contar da data de homologação da separação judicial.

Votaram com o relator, unânimes, os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Junior e Barros Monteiro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Reintegração e Interdito

Se a ação de manutenção de posse é adequada para os casos de turbação da posse, nas hipóteses em que o possuidor (proprietário ou não) for despojado de seu imóvel em virtude de ato violento, clandestino ou eivado de vício de precariedade, ele poderá retomar seu bem através da ação de reintegração de posse.

O elemento que caracteriza o esbulho é a perda da posse por parte do esbulhado, ou espoliado, ou despojado, ou despejado, em favor do esbulhador, que para tanto se vale da força, da coação e da ameaça, físicas ou morais; de meios sub-reptícios, ocultos ou furtivos; ou ainda da confiança, da tolerância, da boa vontade do possuidor, para privá-lo da posse do imóvel.

Na ação de reintegração de posse incumbe ao autor provar: 1) a sua posse; 2) o esbulho praticado pelo réu; 3) a data do esbulho (menos de ano e dia, com direito a liminar); 4) a perda da posse.

O primeiro requisito a ser provado é a posse do autor no momento em que ocorreu o ato do esbulho, ou seja, de que estava na posse da coisa.

O segundo requisito é que tenha ocorrido o esbulho por parte do réu, e, o terceiro, que tal esbulho ocorreu em espaço de tempo inferior a ano e dia.

Finalmente, cabe ao autor provar que perdeu a posse da coisa, ou de parte determinada dela, em proveito do réu. Não é necessário que o autor tenha perdido a posse sobre toda a área de que dispõe, mas somente a parte objeto do litígio.

Quanto aos demais aspectos – medida liminar, justificação, contestação, recursos – a ação de reintegração de posse segue o mesmo procedimento que a ação de manutenção.

Interdito proibitório

A terceira das principais defesas da posse é o interdito proibitório, ação de caráter preventivo destinada a proteger a posse apenas ameaçada.

O interdito está previsto no art. 501 do Código Civil e no art. 932 do Código de Processo Civil, este com redação mais atual, que estabelece:

“O possuidor direto ou indireto, que tenha justo receio de ser molestado na posse, poderá impetrar ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório, em que se comine ao réu determinada pena pecuniária, caso transgrida o preceito.”

Os requisitos do interdito proibitório são, como se vê, a existência de uma posse atual; a ameaça iminente de turbação ou esbulho; e o justo receio de que essa ameaça se concretize.

Ocorridas estas circunstâncias, a requerimento da parte, o juiz ordenará a expedição de mandado proibitório contra o réu, no qual constará o valor da pena pecuniária arbitrada pelo próprio juiz, para o caso de o réu violar o preceito cominatório constante do mandado (abster-se de praticar qualquer ato de turbação ou esbulho).

Pelo mesmo mandado o réu será citado para responder à ação no prazo de 15 dias, lapso que se inicia da juntada do mandado, devidamente cumprido, aos autos.

E como agirá o juiz se, pelos fatos aduzidos com a petição inicial, não estiver plenamente convencido de que está ocorrendo uma ameaça de turbação ou esbulho da posse?

Poderá ordenar a realização de audiência de justificação, uma vez que, segundo dispõe o art. 933 do Código de Processo Civil, “aplica-se ao interdito proibitório o disposto na seção anterior”, que trata do procedimento da manutenção e da reintegração de posse.

*Luiz Fernando de Queiroz

O Direito de Superfície

Tradicionalmente, no Brasil, o proprietário de um terreno tem o domínio sobre sua superfície, subsolo e espaço aéreo – estes dois últimos com muitas restrições – aplicando-se à propriedade o princípio de que o acessório segue o principal, ou seja, tudo que vier a ser acrescido ao imóvel passa a pertencer ao titular do domínio.

Com o novel Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que estamos mostrando nesta série de artigos, abre-se ao proprietário de imóvel urbano a possibilidade de, sem perder o domínio próprio de sua qualidade, permitir que terceiros possam edificar em seu terreno, rompendo com o princípio da adesão compulsória. É o que a lei e os tratadistas de longa data denominam de “direito de superfície”.

O tema, por ser novidade para as últimas gerações de juristas brasileiros, será certamente objeto de muitos estudos e comentários. Na lei, compõe a Seção VII, do Capítulo II, englobando quatro artigos. Vejamos o primeiro:

“.Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.

§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.

§ 4o o direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.

§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.

Como se vê, o direito de superfície não se confunde, por exemplo, com a locação ou o arrendamento. Não há restrição quanto a seu prazo. Poderá ser de 99 anos, se assim for pactuado, e aqui já surge a primeira dúvida: sendo a concessão do direito de superfície por prazo superior a l0 anos, não seria necessária a anuência do cônjuge, à semelhança do disposto na Lei do Inquilinato (Lei 8.250/91, art. 3o), para evitar fraudes? O Estatuto é omisso, mas todo o nosso ordenamento jurídico indica que este será o caminho a ser aceito pelo Judiciário.

Observe que a lei permite não só a concessão onerosa como a gratuita do direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo do terreno, por prazo determinado (sem limite, como dito) ou indeterminado. Sendo obrigatória a escritura, com o respectivo registro imobiliário, maior a certeza de que a presença do marido ou da mulher será uma exigência a ser cumprida.

De certa forma, a possibilidade de o proprietário transferir a terceiro o ônus de dar uso compulsório ao terreno urbano, na forma prevista no art. 5o, constitui uma válvula de escape que equilibra, em termos, a excessiva onerosidade imposta aos proprietários de imóveis, mormente os de menor poder econômico. Não será de estranhar que, pressionados por normas municipais draconianas, venham a sucumbir a qualquer oferta, o que, a nosso ver, será mais um fator de concentração de riqueza.

Desde já, devagar com o andor, senhor legislador municipal!

*Luiz Fernando de Queiroz

Quem Paga Pelo Elevador

A definição do que sejam despesas ordinárias e extraordinárias não está na Lei do Condomínio, ou no novo Código Civil, mas na Lei do Inquilinato (8.245/91, artigos 22 e 23).

Despesas extraordinárias, diz a norma, são “aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício”, especialmente obras de reformas, pintura das fachadas, instalação de equipamentos de segurança, despesas de decoração, e também certas indenizações trabalhistas e o fundo de reserva.

Despesas ordinárias compreendem “as necessárias à administração respectiva”, entre as quais as de “manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum”.

Apesar de bem específica, a Lei do Inquilinato não chegou ao ponto de detalhar em minúcias o que seja uma “obra de reforma” ou simples serviço de “manutenção e conservação”. Em termos práticos, existe uma zona cinzenta entre um e outro, o que torna difícil discernir a respeito.

Para ilustrar, vejamos um exemplo real de situação complicada. Certo edifício de São Paulo precisa melhorar seus elevadores. O engenheiro responsável pela obra afirma que se trata de uma conservação ou manutenção. Porém os valores do orçamento e o trabalho a realizar são grandes. Dentre eles: desmontar geral do conjunto principal de tração; instalar uma nova polia deslocadora dos cabos de aço de tração; revisar o sistema de fixação; instalar novas sapatas de freio com lonas especiais; instalar novos rolamentos; executar balanceamento dinâmico etc.

Mesmo para quem não é técnico no assunto, parece que tal intervenção constituirá uma reforma do elevador e não um simples serviço de conservação, esta prevista como despesa ordinária, e que diz respeito à sua mantença corriqueira, para que continue funcionando normalmente.

A complexidade dos serviços exigidos pelos ascensores do edifício e o tempo decorrido desde a última operação técnica também indicam que uma verdadeira reforma será contratada. Aliás, o tempo transcorrido desde a última grande revisão é um bom indício do tipo de trabalho que será necessário executar. Sendo reforma, a despesa é de natureza extraordinária.

Nesse sentido decidiu o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, ao proclamar que “… as despesas de condomínio, em relação a elevadores, a cargo do locatário se restringem àquelas derivadas do uso desse equipamento, dentre as quais não se inclui a despesa para a troca de cabos, que é despesa extraordinária, de obrigação do locador, por ter a mesma natureza de reforma deles, a qual é da responsabilidade do locador” (Apelação 427.583 da 7a. Câmara, relator juiz Luiz Henrique).

Do mesmo tribunal, outra decisão, ainda mais objetiva: “A reforma de elevadores, longe de representar simples serviços de manutenção e conservação – estes, sim, despesas ordinárias – consubstancia despesa extraordinária de condomínio, a ser suportada pelo locador e não pelo locatário.” (Apelação 160.522 da 2a. Câmara, relator juiz Boris Kauffmann).

O deslinde da questão, todavia, só acontecerá quando ficar definido, ou decidido, se os serviços exigidos são de reforma ou de manutenção. Se diluídos ao longo do tempo, passariam por conservação; como de vulto, com exigência de troca ou instalação de peças, devem ser classificados como reforma. Ao menos, em parte.

Alguém, por favor, chame o Rei Salomão

Receita Extraordinária

Sabemos que a receita do fundo de reserva deve ser destinada a despesas extraordinárias do condomínio. Recentemente, nos defrontamos com outro problema: qual a destinação das receitas extraordinárias, decorrentes do aluguel da cobertura do prédio para a instalação de uma torre de comunicação? Devem ser lançadas na conta de despesas ordinárias ou constituir um fundo para aplicação em benfeitorias do prédio?

Determinado edifício de Curitiba, com gastos mensais de aproximadamente R$ 5.000,00, por força de sua boa localização e pela necessidade de empresa estrangeira em instalar torre de transmissão de dados, negociou o pagamento pela empresa de um aluguel de R$ 3.000,00 por mês, para permitir a utilização do terraço do prédio. A receita extra corresponde a 60% das despesas do condomínio. O que fez o síndico? Lançou o aluguel na conta comum do edifício, reduzindo o valor da quota mensal de R$ 150,00 para R$ 60,00 mensais. Fomos solicitados a dar nosso parecer verbal sobre o assunto.

Nosso entendimento sobre a questão difere da orientação tomada pelo síndico, com respaldo do conselho consultivo, porque não se coaduna com as normas da Lei do Condomínio análogas ao caso. Acontece que o privilegiado prédio não tem apenas condôminos residentes; muitos dos apartamentos estão alugados. Ao reduzir drasticamente o valor da quota de rateio correspondente às despesas ordinárias, o síndico está beneficiando, sem justa causa, a todos os locatários, em detrimento dos proprietários das unidades. A antena está localizada em área de uso comum, de propriedade de todos os condôminos. Se alguma reforma tiver que ser feita no telhado do prédio, a despesa será considerada extraordinária, onerando somente os proprietários. Pela mesma razão, como a receita decorre da utilização de área comum, não utilizada pelos locatários, nem mantida pelos locatários, nada mais equânime de que o proveito de seu uso só beneficie os que a mantêm.

Além do mais, uma receita extemporânea, no montante de 60% das despesas do condomínio não pode ser considerada como algo da rotina diária. É beneficio inusitado, excepcional, que raramente faz parte do dia-a-dia de nossos edifícios. Outro detalhe: o contrato é por prazo determinado, podendo cessar a qualquer momento, mediante aviso prévio das partes. Incorporar tal receita com ganho ordinário, levaria a desigualdade entre os co-proprietários que alugaram e os que não alugaram suas unidades.

Sabe-se que o condomínio constitui fator considerável na hora de fixar o valor do aluguel. Prédios com taxas elevadas induzem à redução natural do valor do aluguel. O contrário sucede se o edifício é bem administrado e das despesas de condomínio são parcimoniosas. Nas locações vigentes, o proprietário seria diretamente prejudicado, pois deixaria de ter auferido um valor maior de aluguel, porém nas locações que se fizessem no decorrer do contrato com a empresa de comunicação, mantida a taxa reduzida de R$ 60,00, os novos locatários seriam induzidos em erro, pois alugariam na convicção de que a quota de rateio é uma, mas poderiam ser surpreendidos a qualquer momento, se o contrato vier a ser rescindido por qualquer motivo.

O que fazer, então? A nosso ver, a melhor solução é destinar tal receita extraordinária a um fundo para despesas extraordinárias, ou simplesmente incorporá-las no próprio fundo de reserva do prédio. Sua destinação seria objeto de deliberação de assembléia geral extraordinária, na devida oportunidade.

Emergência Pede Intrusão

Ao tratar do condomínio edilício, o novo Código Civil não fez qualquer referência sobre a possibilidade de o síndico ingressar nas unidades autônomas do prédio sem o consentimento prévio do proprietário. Também a Lei do Condomínio (4.591/64) era omissa a respeito.

Acontece que existem situações em que, para preservar o interesse coletivo ou diante de uma emergência, o síndico se vê diante da difícil decisão de invadir, ou não, um apartamento ou sala do edifício. Não há norma legal ou outra que diga ao síndico, exatamente, como proceder, mas não é difícil elaborar um roteiro.

Regra número 1. A unidade autônoma é o santuário do condômino. Não deve ser violada, em princípio, em nenhuma hipótese. O síndico não tem o direito de ingressar no imóvel sem prévia autorização do proprietário.

Regra número 2. Em caso de emergência comprovada, a invasão será lícita. Se a unidade está pegando fogo, se está inundando o prédio (rompimento de cano principal de água), se alguém ameace se suicidar, e em outros casos de emergência premente, o síndico deve avisar o corpo de bombeiros e, com o auxílio de outras pessoas, agir imediatamente para evitar que o dano se propague. Arrombar a porta da unidade, se for o caso.

Regra número 3. Em caso de urgência, entrar em contato com o proprietário. A urgência, por si só não, não justifica o ingresso não autorizado no imóvel, mesmo que esteja prejudicando partes comuns do prédio. Se o condômino não colaborar, obter ordem judicial para adentrar na unidade.

Regra número 4. Não sendo urgente, notificar o proprietário para que solucione o problema. Qualquer que seja o motivo que leve o síndico a pretender ingressar no interior do apartamento, será prudente que avise o condômino mediante correspondência (seguida de intimação, se aquela não foi atendida) para que tome as providências devidas. O síndico não deve ser omisso, mesmo que a causa ainda não tenha resultado em danos (exemplo: rachaduras na unidade).

Regra número 5. Agir com a presença do conselho ou de testemunhas. O síndico não deve decidir sozinho quando e em que circunstâncias deve quebrar a regra número um, desnudando o santuário do condômino. Os membros do conselho ou as testemunhas são peças-chave no caso de litígio judicial.

O síndico deve levar em conta, ao analisar a hipótese de entrar no imóvel sem permissão do proprietário, que este poderá mover ação de indenização, inclusive com danos morais, contra o síndico e o condomínio.

A gravidade da infração cometida não justifica, por si só, a tomada de medidas drásticas. Por exemplo, se a unidade estiver sendo utilizada como ponto de venda e consumo de drogas, não cabe ao gestor do prédio fazer a apreensão; deve, sim, chamar a autoridade competente, para que esta pegue os infratores em flagrante.

O critério fundamental, repita-se, é a emergência da situação. Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades ou a partes comuns da edificação, é que torna legítima a invasão. Agindo em legítima defesa da propriedade e do bem comum, terá o síndico o respaldo da lei e da Justiça no exercício de tão difícil missão.

Venda de Poder Construir

Dentre os instrumentos de política urbana inseridos no Capítulo II do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que estamos apresentando nesta série, a Seção IX trata “Da outorga onerosa do direito de construir”, fórmula inteligente adotada pelo legislador, pois de um lado permite que se abra exceções no plano diretor e de outro cria inestimável fonte de receita para o município. Não chega a ser a oficialização do jeitinho mas está próximo.

Tal instrumento, de certo modo, é um pleito à realidade brasileira, em que grande parte das construções não obedece às posturas municipais de zoneamento, seja porque o proprietário é destemido e pouco caso faz à legislação, seja porque obteve favores irregulares da própria administração mediante oferecimento de vantagens (suborno). A partir de agora, a prefeitura passa a gerir e lucrar com o que antes era ilegal.

Quatro artigos do Estatuto tratam do assunto. Vale a pena lê-los:

“Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.

Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração do uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.”

Duas concessões

Uma pequena interrupção. Observaram como a lei é pródiga em normas facultativas? Só no artigo 29 há duas vezes a palavra “poderá”, indicativa de a regra não é cogente. Continuamos com a transcrição.

“Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando: I – a fórmula de cálculo para a cobrança; II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; III – a contrapartida do beneficiário.

Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.”

Para que o leitor não fique no escuro com relação ao citado artigo 26, já visto, lembramos que trata do direito de preempção (preferência). Os incisos citados dizem todos respeito a melhorias urbanas, como regularização fundiária, programas habitacionais de interesse social, ordenamento urbano, equipamentos comunitários, espaços públicos de lazer, áreas de interesse histórico etc.

Note que o legislador titulou a seção como “Da outorga onerosa do direito de construir”, mas, no art. 29, faz referência à “alteração do uso do solo”, o que é concessão bem mais ampla (perigosa, também?) do que um simples acréscimo da área construída.

Sem dúvida, tanto um como o outro instrumento serão de grande valia num município administrado com seriedade. Resta ver se conseguirão reduzir a corrupção existente e permitirão um crescimento mais ordenado de nossas cidades.

Operações Consorciadas

Em nossa caminhada pelo novel Estatuto da Cidade, chegamos hoje a um local pouco conhecido, o das operações consorciadas entre o poder público e a iniciativa privada, terreno fértil para a imaginação de arquitetos, engenheiros, advogados, políticos e outros. O tema compreende a Seção X do Capítulo II da Lei 10.257/01, artigos 32 a 34, com inúmeros parágrafos e incisos.

Como sempre, a utilização deste instrumento de política urbana dependerá de lei municipal específica, “baseada no plano diretor”, a qual delimitará as áreas para a aplicação de tais operações consorciadas (art. 32). E o que é uma operação consorciada? A própria lei dá sua definição, no § 1o do artigo indicado:

“Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenção e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.”

Como se percebe, a definição é a mais ampla possível. Permite que as forças políticas e econômicas de um município se sentem à mesa para negociar melhorias para a cidade, conjugando a iniciativa privada com o interesse coletivo, de modo que haja progresso com benefício para todos.

O Estatuto da Cidade é muito flexível neste ponto. Aceita alterações significativas na estrutura legal do município, dentre as quais “a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias”(art. 32, § 2o, I) e “a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente” (idem, II).

Para que as operações urbanas consorciadas não fiquem à mercê do poder econômico, no art. 33 o Estatuto da Cidade impõe algumas exigências, dentre as quais “estudo prévio de impacto de vizinhança”(inciso V), “contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2o do art. 32 desta Lei”(inciso VI), que são os referidos acima, e “forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil” (inciso VII).

O artigo seguinte esclarece bem o espírito do Estatuto da Cidade. Diz o caput:

“Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação.”

O legislador não perdeu nenhuma oportunidade de dar aos municípios a possibilidade de faturarem uma receita extra com a venda de potencial construtivo, licenças especiais e assemelhados.

Como esclarece o parág. 1o, “os certificados de potencial de construção serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação”.

Finaliza o parág. 2o, ditando que “o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada”.

Restrições ao Subsíndico

O TeleCondo, serviço de consultoria para síndicos e condôminos mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil, tem recebido interessantes perguntas sobre o dia-a-dia do prédio. Algumas mostram peculiaridades que podem servir como exemplo ou inspiração para outros. Como esta, por exemplo:

P. “Nossa subsíndica foi eleita junto com o síndico, mas na convenção diz que quem sofreu ação judicial não poderá ocupar cargo eletivo nem como síndico ou conselho, não diz subsíndica, mas ela não quer deixar o cargo, e está ocupando de vez em quando o de síndico. Pode?

R. Resposta do TeleCondo: “Segundo o que foi passado pela dúvida transcrita, percebe-se que a convenção estipula como um dos requisitos para ocupação de cargo eletivo, entenda-se síndico ou membro do conselho, que os postulantes não podem ter sofrido ação judicial (só do condomínio ou qualquer ação?). Ressalte-se que a convenção apenas se refere aos cargos de síndico e de conselheiro, porém nada menciona quanto ao cargo de subsíndico. Se a subsíndica foi eleita conforme a vontade da assembléia, é porque de certa forma ela preencheu os requisitos para assumir o cargo.

Contudo, pode-se questionar que a subsíndica não poderia assumir o cargo de síndico, quando este se ausenta, porque a subsíndica não teria os requisitos previamente estipulados (antes de sua eleição) para assumir o posto de síndico. Ficam, portanto, restritas as funções da subsíndico àquilo que a convenção estipular, não devendo assumir as atribuições reservadas ao síndico, por não preencher os requisitos estipulados na convenção.

O ideal, para este caso específico, é que o conselho assuma temporariamente a administração provisória do condomínio no lugar do síndico, mas antes, porém, deve sempre observar o que a convenção determina, ou seja, se é permitido adotar tal medida.

A resposta do TeleCondo continua com outras observações a respeito da fiscalização dos atos praticados pelo síndico, o que não carece transcrever.

Que lições podemos tirar do episódio acima? Nenhuma ou muitas. Podemos questionar a resposta dada, podemos levantar outras interpretações. A primeira que nos ocorre é que se a convenção fez restrições aos candidatos aos cargos de síndico e de conselheiro – os mais importantes do condomínio – as mesmas limitações também seriam válidas ao cargo de subsíndico.

Analogicamente, os requisitos para a eleição de um vice-presidente ou vice-governador são, ainda que omissa a lei, os mesmos que para presidente e governador, já que os primeiros substituem os segundos, com todas as prerrogativas e responsabilidades, em caso de vacância temporária ou definitiva.

Houve erro em eleger como subsíndico quem não preenchia as condições para assumir o cargo de síndico. Resta saber se o ato de eleição do subsíndico pela assembléia, sem as qualificações que a função de síndico exige, teria o condão de apagar a mácula de ação judicial (seria uma forma de perdão tácito), ou se a nódoa continuaria existindo, o que o impediria de assumir a função maior.

Não há uma resposta definitiva e única para o problema. O leitor, se pensar bem sobre o assunto, com certeza encontrará uma solução melhor. É o que esperamos.

Transferência de Direitos

Previsto na Seção XI do Capítulo II, a transferência do direito de construir, um dos instrumentos de política urbana regulados pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01).

Trata-se de mecanismo legal que outorga ao proprietário de certos imóveis – onerados por restrições de interesse público ou destinados a cumprir alguma função social – o direito de alienar o potencial construtivo do bem, para que seja aproveitado em outra área da cidade. Desse modo, o proprietário pode recuperar o prejuízo sofrido pelo gravame que atingiu seu imóvel.

O artigo que trata do assunto deve ser lido de um fôlego só para uma melhor compreensão. Diz ele:

“Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:

I - implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

II - preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;

III - servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.

§ 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.”

Para quem não gosta de ler excertos de lei, traduzimos com algumas observações:

1. Note que nem todo imóvel pode receber o benefício da transferência do direito de construir. Duas hipóteses: (a) imóveis doados ao município (§ 1o) com o propósito de servir à implantação de equipamentos urbanos, ou de serem preservados para o futuro, ou de servirem a programas de melhorias urbanas; (b) imóveis enquadrados num dos itens mencionados (I, II e III).

2. O aproveitamento do direito de construir poderá ser feito pelo próprio proprietário, em outra área da cidade, ou por terceiros. Neste caso, será necessário formalizar a alienação mediante escritura pública, devidamente levada ao registro de imóveis. A lei não diz explicitamente, mas infere-se de seu contexto que tal escritura deverá ter a anuência do poder público, para que tenha validade. Afinal, é o legislador ou o administrador municipal que dirá se o imóvel é ou não necessário para os fins desejados.

3. A transferência do direito de construir conjuga-se muito bem com o instrumento que prevê a transformação de áreas de invasão ou favelas em condomínios especiais (arts. 9o e 10 da Lei 10.257/01). Numa só penada, o legislador municipal criará condições para a melhoria do padrão urbanístico de área de baixa renda, mitigando o prejuízo do proprietário, que recuperará a principal parte do prejuízo construindo em outro lugar.

Receita Desviada é Golpe

Só existem dois modos de furtar a receita do condomínio: na saída ou na entrada. As preocupações sempre estiveram voltadas para o momento da saída, a hora em que o síndico ou a administradora efetuam o pagamento de despesas realizadas pelo prédio. Superfaturamento, cobrança de comissão por fora, desvio de mercadoria e outras práticas reprováveis acontecem no momento de pagar as contas, causando elevados prejuízos aos condôminos.

Mas nem todos os golpes aplicados nos condomínios são perpetrados na saída do numerário do edifício, como mostra reportagem do jornal de maior circulação do Paraná, sob o título “O risco da omissão de receita”. Segundo a matéria jornalística, “recursos originados de dívidas antigas são desviados para contas particulares”, de síndicos e administradores, porque o tempo decorrido do vencimento até o efetivo pagamento pode ser de anos e ninguém mais se lembra do que ficou pendente.

O contador e auditor independente Armando Lira, citado na reportagem, diz que “infelizmente é muito fácil aplicar este golpe na contabilidade dos condomínios. É que geralmente este tipo de crédito é antigo, já foi bancado por todos os moradores e cai no esquecimento de todos”.

O que o jornal não menciona é que a proibição de relacionar os condôminos inadimplentes nos balancetes mensais do condomínio, por força da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, constitui um dos fatores que mais contribuem para o esquecimento. Depois de meses e anos, com mudança de síndico e conselheiros, perde-se em parte a memória administrativa do prédio. Quando era livre a elaboração de rol dos devedores, o controle sobre o ingresso da receita do condomínio tinha mais transparência e melhor controle por parte dos proprietários pontuais.

E o conselho consultivo

Como evitar o desvio de recursos? Segundo o jornal, “acompanhar mensalmente quem paga e quem não paga as despesas condominiais é um exemplo”. Outra dica – esta dada pelo vice-presidente de administração de condomínios do Sindicato da Habitação do Paraná (Secovi), Carlos Alberto Luciani – é a “análise do extrato bancário do condomínio, seja ele administrado por empresa ou síndico”.

Como tais providências não estão, comumente, à disposição de qualquer condômino, convém seu o problema seja tratado em assembléia do prédio, colocando-se explicitamente que tal atribuição deverá ser exercida pelos membros do conselho consultivo. Como já mencionamos em vezes anteriores, o que o Código de Defesa do Consumidor não permite é a humilhação e a discriminação dos inadimplentes, daí por que não se pode afixar lista dos maus pagadores no mural ou elevador, mas nada impede que, em termos confidenciais, o síndico informe aos condôminos quais são as unidades autônomas e o montante que cada uma deve.

Outros créditos devidos ao condomínio também podem ser objeto de desvio, segundo o jornal. Cita, como exemplo, o dinheiro de devoluções de contas de água e esgoto, por lançamentos indevidos; o reembolso dos Correios por sedex enviado a cobrar; e recebimentos extras, de multas, taxas de mudança, taxa de uso do salão de festas e outras pagas diretamente ao síndico ou administradora. Nesses casos, deve-se adotar como norma fazer a cobrança de tais encargos sempre na própria taxa de condomínio.

Com transparência e fiscalização do conselho consultivo, haverá certamente menos margem de manobra para desviar o dinheiro do condomínio antes que entre no “jarro”.

Multa não Cobre o Dano

A questão não é exatamente jurídica, mas econômica. Ou financeira. Qual seria o valor mais justo a ser aplicado a quem se atrasa no cumprimento de sua obrigação fundamental de prover recursos para que o síndico administrador comum efetue, em nome de todos, o pagamento das despesas necessárias à manutenção do prédio? Ou então, que ônus e prejuízos atingem o condomínio quando, por falta de dinheiro, algumas contas são pagas com atraso ou quando o síndico, agindo com responsabilidade, recorre a empréstimos ou adiantamentos bancários?

Qualquer conta que se faça mostrará que muito mais do que dois por cento de acréscimo será preciso prover para o atendimento de multas ou juros de qualquer espécie. Se não pagar o salário dos empregados rigorosamente em dia, a multa que incide é de 100% (cem por cento); sim, dobra o valor, conforme normas da Consolidação das Leis do Trabalho. Se os impostos forem deixados de lado, as multas variam de 10 a 30% ou mais. Somente no caso de fornecedores de água, luz e telefonia a multa será equivalente a dois por cento.

Quanto aos juros, todos sabemos que não há, no Brasil, crédito com juros iguais ou inferiores a dois por cento ao mês. Desconto de títulos está na faixa de 4 a 6%; conta garantida, de 5 a 8%; cheque especial, de 7 a 11%; crédito pessoal em financeiras, de 9 a 13% ao mês e assim por diante. Além disso, o tomador do dinheiro é obrigado a cumprir muitas exigências burocráticas e a pagar taxas, o que acaba onerando ainda mais o custo do dinheiro.

No caso da multa por inadimplemento, seu valor (de “até dois por cento” segundo o Código Civil) é cobrado somente uma vez e não todos os meses, como os juros. Caso o condômino fique três ou cinco ou dez ou vinte meses sem pagar, o síndico só poderá cobrar-lhe o máximo de dois por cento de multa, incidente sobre o total do débito.

Se ao menos fosse possível cobrar dois por cento de multa ao mês, até o limite de dez meses, ou seja, 20% no máximo, o prejuízo dos condôminos seria menor. Assim mesmo, não teriam os edifícios qualquer vantagem no atraso do pagamento das taxas, pois o crédito, além de caro, é muito difícil de obter. Nem se diga que isto pode ser evitado, fazendo um rateio do déficit do condomínio. Ora, para financiar os inadimplentes os demais condôminos precisam recorrer a empréstimos pessoais ou sacar de suas poupanças, o que representa um encargo para eles, equivalente ao juro pago ou ao custo da oportunidade perdida.

O fato é que o dinheiro tem um preço e ninguém gosta de financiar – compulsoriamente – os gastos de outrem, mesmo que seja o mais simpático vizinho. Quem atrasa deve ressarcir na íntegra o prejuízo que causou.

Quem Deve a Conta, Afinal

Questão tormentosa para os juristas continua a ser a da legitimidade passiva na ação de cobrança de taxas de condomínio, quando a unidade é objeto de contrato de compromisso de compra e venda. Muitas têm sido as interpretações. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), última instância para dizer qual a melhor leitura do direito, ainda não encontrou uma fórmula que expresse todas as nuances e variações do caso. Mas está no bom caminho.

O acórdão relatado pelo ministro Aldir Passarinho Júnior, da Quarta Turma do STJ, constitui uma evolução nesse sentido. Diz a ementa (Resp. 252.500/SP):

l. Em princípio, a inexistência de registro do título aquisitivo da unidade residencial não afasta a responsabilidade do novo adquirente pelo pagamento das cotas condominiais relativamente ao período posterior à compra, sendo indevida a cobrança feita ao antigo condômino.

2. Caso, todavia, em que não demonstrada a posse dos pretensos novos adquirentes, a ensejar o conhecimento do fato pelo condomínio, a legitimidade passiva ad causam pertence àquele em nome de quem registrado está o bem, situação reconhecida pelas instâncias ordinárias, com base na prova, que não tem como ser revista em sede especial (Súmula n. 7 do STJ).”

Explica o relator que no recurso especial se discute a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais, em face de dação em pagamento de imóvel, sem que o contrato de compra e venda estivesse registrado no cartório imobiliário, fato que levou o condomínio a mover a ação de cobrança contra o titular do domínio. Embora as taxas se refiram a período posterior ao do compromisso, a unidade autônoma continua na posse do promitente-vendedor, “de modo que impossível mesmo, ao condomínio, supor a transferência da titularidade ou da aludida posse”.

Justiça casuísta

Lembra o ministro Aldir Passarinho Júnior que há outros arestos do STJ no sentido de que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passava ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda” (Resp. 212.799/SP).

Também participou do julgamento o ministro Ruy Rosado de Aguiar.

A dificuldade na fixação de critérios fáceis e uniformes para bem esclarecer a polêmica reside no grande número de variáveis, quais sejam:

1. Se a unidade foi vendida ou prometida à venda.

2. Se a escritura ou o compromisso de compra e venda foram ou não registrados na circunscrição imobiliária competente.

3. Se o proprietário entregou ou não a posse do imóvel ao adquirente.

4. Se o condomínio foi ou não notificado da alienação ou promessa de venda.

5. Se as cotas devidas são de período anterior ou posterior ao da compra e venda.

Com tantas variáveis, podendo cada uma deles indicar um caminho diferente e combinarem- se entre si, não é de estranhar que cada decisão do STJ aborde alguns aspectos apenas do problema, não havendo uma só ementa que dirima satisfatoriamente o impasse.

Fica no ar a sensação de que nossa Justiça está ficando casuísta ou que vem sofrendo forte influência do sistema jurídico anglo-saxão.

Pagou Tem Que Provar

Os problemas de condomínio relativos ao pagamento das cotas de rateio continuam aflorando nos tribunais do país. Não noticiamos todos os julgados, já que numerosos, mas somente os que chamam a atenção, por alguma peculiaridade ou por terem alguma lição que sirva de alerta a síndicos, administradores e condôminos, leitores habituais que são desta coluna.

O acórdão de hoje vem do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, em voto relatado pelo desembargador Campos Amaral. Diz a ementa (apelação cível n. 1-651830/99):

“Cabe ao devedor, se estiver em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamento dos meses cobrados, sob pena de se reconhecer o débito, pois a obrigação de pagar as taxas decorre da Convenção de Condomínio e da própria lei. A prova de quitação dos meses posteriores aos cobrados, não elide estes, pois a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente.”

Conforme sintetiza o relator, em ação de cobrança de taxas condominiais, o réu-condômino alegou que, “em face do volume de papéis que recebe, adotou como regra guardar por seis meses todos os recibos de pagamentos efetuados” tendo sito “surpreendido” pela ação do condomínio exigindo-lhe o pagamento de taxas relativas ao ano anterior à demanda, o que achou “muito estranho”,

Sem impedimentos

Em primeiro grau de jurisdição, a ação de cobrança foi julgada improcedente, sob o fundamento de que “o condomínio é pago em cotas periódicas e, comprovando o réu o pagamento de outras mensalidades posteriores àquelas requeridas na inicial, até prova em contrário, presumem-se pagas as anteriores” (art. 943, do Código Civil).

Em sua apelação, o condomínio, dentre outros argumentos, reitera de que no boleto de cobrança não consta impedimento de pagamento de taxas vincendas para os condôminos inadimplentes, “com o intuito de evitar perda maior para o condomínio”.

Tem razão o condomínio, no entender do relator Campos Amaral e dos demais integrantes da 3a. Turma Cível do TJ/DF (voto unânime), já que, para demonstrar a inexistência da dívida, “cabia ao [condômino], se estivesse em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamentos dos meses cobrados; se não o fez, há de se reconhecer a existência do débito”

Prossegue o desembargador: “A argumentação do apelado de que pagou os meses posteriores, não elide a comprovação de quitação dos anteriores, ainda mais quando é de conhecimento geral que a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente, não só para evitar maiores prejuízos ao Condomínio, como para o próprio devedor, que evitará mais multas e juros.”

Conclusão, meus amigos: 1. Não adianta guardar os comprovantes de pagamento durante seis meses apenas (a dívida só prescreve em 20 anos!). 2. A cada cinco anos, convém solicitar uma declaração de quitação ao síndico. 3. Se receber taxas posteriores, fazê-lo com ressalva (‘sem prejuízo do pagamento das taxas anteriores’). 4. Um interregno pequeno entre o vencimento e a ação de cobrança evita alegações infundadas.

O Pé-Direito do Elevador

Pé-direito segundo o novo Houaiss, é a “altura entre o piso e o forro de um compartimento ou pavimento”. É o pé-direito que confere a certos apartamentos uma sensação de conforto ou de grandeza, ou, ao contrário, que deixa o ambiente sufocado, quando baixo demais.

Nos elevadores sociais, ou que servem basicamente para o transporte de pessoas, se o pé-direito tem apenas 2m (dois metros) ou 2m10cm (ou dois metros e dez) de altura, as pessoas não sentirão dificuldade, a não ser que tenham sintomas de claustrofobia, e ademais, as paredes laterais do equipamento são geralmente mais estreitas que a altura.

Mas, tente colocar um sofá de 2m20cm num elevador de 2ml0cm. É virtualmente impossível. Se o elevador não tiver um forro falso, como transportar os trilhos das cortinas com mais do que a altura mínima da cabine? Tais observações, diga-se de passagem, não são fruto da observação perspicaz deste autor, mas de várias donas-de-casa e autônomos (marceneiros, cortineiros, estofadores etc.), que sofrem e despejam litros de suor, por não poderem se utilizar de um equipamento que recebeu a denominação de elevador de serviço.

Alçapão e Botoeiras

Qual seria a altura ideal de um elevador cargueiro? O desejável talvez fosse a altura de 2m40cm ou 2m30cm, o que certamente elevaria o custo de sua produção e seria incompatível com o próprio pé-direito de alguns edifícios, hoje na faixa de apenas 2m30cm, quando décadas atrás era de 2m80 e até de 3m. Porém, não é preciso exagerar para resolver o problema. Talvez um acréscimo de apenas l0 (dez!) centímetros na altura da cabine interna já seja o suficiente. Dez centímetros não é muito, mas resolveria grande parte do impasse. Se hoje o pé-direito está em torno de 2m10cm, bastaria elevá-lo a 2m20cm, ou um pouco mais, se o fabricante quiser ver seus clientes mais satisfeitos.

Outra facilidade, que também ajuda na elevação de cargas, seria a construção de elevadores de serviços com alçapão no forro. Retirando-se a tampa do alçapão, seria possível aproveitar o espaço morto acima do forro, desde que não prejudique a segurança do equipamento, naturalmente. Os fabricantes podem, se quiserem, delimitar a altura do alçapão, deixando-o com paredes e teto, para evitar o contato da mercadoria com o cabo ou mecanismos do elevador.

E já que esta coluna acabou fazendo duas sugestões aos fabricantes, façamos uma terceira. Trata-se das botoeiras, que, via de regra, situam-se ao lado da porta de entrada do elevador. Por que não colocar o painel de chamada no meio da parede lateral esquerda ou direita (oposta à abertura da porta) para que as pessoas não prejudiquem a entrada de outros passageiros enquanto procuram o botão de seu andar para apertar?

Com os botões logo na entrada, cada passageiro estica o braço enquanto permanece em frente à porta, o que reduz a eficiência do ingresso dos demais. Cada vez que o elevador se enche perde-se, coletivamente, alguns segundos, que poderiam ser economizados. Multiplique-se esses segundos por milhões de vezes e se verá que o aumento de produtividade é significativo.

Como Melhorar a Garagem

A garagem costuma ser o patinho-feio dos edifícios, apesar de ser um dos locais mais visitados pelos condôminos. Enquanto o hall de entrada parece o lobby de um hotel de luxo, a garagem mostra descaso, pouco planejamento, espaços ociosos, defeitos insanáveis, cores lúgubres, em suma, falta de uma maior atenção por parte do incorporador, da construtora e dos atuais proprietários do prédio.

Chamou-nos a atenção, nesse sentido, artigo de Wania Torres, publicado na revista “Direcional Condomínios” (abril/01), em que a articulista mostra que, atualmente, existem muitos recursos tecnológicos para suprir as deficiências de garagens malplanejadas ou malcuidadas. Com a devida permissão, sem fazer propaganda das empresas prestadoras dos serviços, registramos alguns dos meios disponíveis.

O primeiro deles é o amortecedor de impacto, que evita o contato do pára-choque com a parece da garagem. Já dispomos dessa facilidade no condomínio em que residimos. Com os amortecedores, foram retirados os pneus que protegiam os carros, melhorando sensivelmente a estética e a salubridade da garagem (o pneu pode ser criatório de mosquitos). Na mesma linha, a mesma empresa também produz mantas para colunas, que protegem os carros de impactos laterais.

Vale lembrar que desde que as montadoras passaram a pintar os pára-choques da mesma cor do carro, sem proteção de borracha, qualquer encostada na parece pode causar dano ao veículo, cuja recuperação não sai por menos do que um salário mínimo.

Rampas e sensores

O artigo mostra que, para a proteção do assoalho do carro, o condomínio já pode contar com uma rampa metálica, fixada com chumbadores, e que evita a raspada do carro no chão, principalmente quando a garagem é subterrânea. Há rampas que não deixam a frente do carro raspar e também que protegem o veículo ao sair do prédio, junto à calçada. A colocação da rampa não necessita de obra civil, vale dizer, não interdita o acesso dos condôminos.

Wania Torres também descreve o trabalho feito por algumas empresas especializadas em prestar serviços de planejamento e correção dos defeitos da garagem, com a redistribuição de vagas. Para racionalizar a utilização do espaço, tais empresas elaboram um projeto de racionalização e distribuição das áreas. Depois de medir detalhadamente os espaços disponíveis, locando colunas e outros obstáculos, transferem a realidade para o computador, que faz um estudo de áreas alternativas até chegar à melhor solução.

Outro ponto focado no artigo, de extrema atualidade em função da crise energética que o país passa no momento e já objeto de muitos comentários (não é de hoje que os condomínios economizam energia), diz respeito à iluminação da garagem.

A instalação de sensores que controlam o acendimento das luzes, permitindo que até 90% das lâmpadas fiquem apagadas quando não há movimento de pessoas ou carros no estacionamento, tem propiciado ganhos de até 30% nas contas de luz do condomínio. Recomenda-se que 10% dos pontos de iluminação sejam luzes-piloto, que nunca se apagam.

Quando o edifício possui circuito interno de TV, os sensores facilitam o controle da situação; a garagem que estava escura se ilumina automaticamente com a entrada de alguém, o que chama a atenção do porteiro ou seguranças.

Finalmente, lembre-se: uma garagem bem planejada e bem cuidada é certeza de uma maior valorização do edifício.

Inquilino Elege e Demite

Ainda persiste a dúvida sobre se o inquilino pode participar ou não da assembléia convocada para eleger o síndico do condomínio. Outra questão também foi levantada quanto à participação do locatário, como veremos adiante.

Afinal, inquilino vota ou não para síndico? Para se bem compreender o problema, convém fazer um pequeno retrospecto da Lei do Condomínio, já em vigor desde dezembro de 1964. Em sua redação original, a Lei 4.591/64 nada dispunha sobre a presença e muito menos sobre o direito de voto dos locatários em assembléias condominiais. Entendia-se, com razão, que o condômino deveria estar presente pessoalmente ou se fazer representar por procurador devidamente habilitado.

Em outubro de 1991, a atual Lei das Locações (8.245/91), em seu artigo 83, introduziu na legislação brasileira o direito do locatário participar, circunstancialmente, das assembléias de condomínio.

Diz o mencionado artigo 83: “Ao art. 24 da lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4o.: Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Como se vê, um dos pressupostos de validação da presença do inquilino na assembléia era a existência de pauta envolvendo “despesas ordinárias” do prédio. Por suposto, qualquer outro tipo de deliberação ficava fora da alçada do locatário, mesmo que, indiretamente, de seu interesse. Mesmo sob esse raciocínio, houve quem defendesse o direito do inquilino eleger o síndico, já que sua escolha afeta diretamente os gastos ordinários do edifício, seja por seu estilo de administração seja por outros fatores.

Seja bem-vindo

Em março de 1996, o legislador ampliou as responsabilidades dos locatários, através da Lei 9.267, de 25.03.96, que deu nova redação ao § 4o. do art. 24 da Lei 4.591/64, o qual passou a ficar assim redigido: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Onde se dizia “que envolvam despesas ordinárias” passou-se a mencionar “que não envolvam despesas extraordinárias” ficando o resto de igual forma. Não se trata de mera modificação semântica. Na forma em que está redigido o parágrafo, não há mais por que não se permitir que o locatário, na ausência do locador ou seu procurador, não só participe como dê seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico. Se a deliberação não envolver despesa extraordinária (nem, a nosso ver, afetar o direito de propriedade do condômino), é legítima e bem-vinda a presença do inquilino na assembléia.

Uma outra questão que nos foi proposta há dias é se o locatário também pode se fazer representar por procurador. Também não vemos óbice a tanto. Não comparecendo o condômino, não designando representante, não podendo comparecer o inquilino, nada impede que envie seu mandatário. Não há na legislação brasileira norma que proíba tal forma de representação. Em tese, porém, é possível que, na convenção do condomínio, se estabeleçam regras específicas sobre o problema.

Não esquecer, por fim, que o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato de locação, a sua condição de inquilino da unidade autônoma onde reside ou trabalha.

Súmula Confirma Convenção

“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”

É este o teor da Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça, recentemente aprovada pela por sua Segunda Seção, consolidando, assim, o entendimento dos ministros sobre tema que afligia edifícios construídos antes de 1964, ano em que entrou em vigor a Lei do Condomínio.

Singela, direta e determinada, a Súmula 260 não deixa margem a dúvida de que condôminos, locatários, demais moradores e visitantes do prédio estão sujeitos às normas expedidas pela convenção de condomínio aprovada – e por extensão, pelo regimento interno – mesmo que não esteja registrada ou não tenha sido depositada no cartório de notas imobiliárias pelo incorporador.

Das decisões que serviram de base para a elaboração da Súmula 260, a mais antiga é o Recurso Especial 36815, de São Paulo (1993/0019164-0), no qual o inquilino de uma unidade se rebelava contra a convenção do condomínio, sob o argumento de que não estava registrada e que, portanto, não poderia ser aplicada a ele, que não era condômino.

Relatado pelo ministro Costa Leite, o recurso obteve da Terceira Turma do STJ, a seguinte decisão, conforme ementado:

“Regularmente aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê expressamente o § 2o do art. 9o da Lei n. 4591/64. A falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições.”

Feixe de luz

Na fundamentação do acórdão que serviu de fonte à súmula citada, o ministro Costa Leite cita o autor da Lei do Condomínio, professor Caio Mário, para quem independente ‘de inserir-se no contrato de locação a cláusula de obrigatoriedade para as disposições do regulamento, o adquirente e o locatário, como quais quer usuários, são adstritos ao seu cumprimento e à sua obediência sob as cominações legais ou convencionais’, isto porque ‘aquelas disposições disciplinares são normativas, sujeitando ao seu cumprimento todas as pessoas direta ou indiretamente a elas subordinadas, como ainda as que ulteriormente penetram em caráter permanente ou transitório no condomínio ou no edifício’.

A Súmula 260 também joga um feixe de luz sobre questão semelhante, mas que pouco foi levada aos tribunais, e que diz respeito à minuta de convenção que o incorporador deve apresentar ao registro de imóveis, antes de iniciar as vendas das unidades (Lei 4.591/64, art. 32, j).

Há quem entenda que esta minuta da futura convenção deve ser expressamente aprovada pelos condôminos para ter validade. Sempre entendemos que sua validade não depende de aprovação formal e novo registro. Cada condômino ao adquirir a unidade convalida tacitamente a minuta, que assim fica aprovada por todos, e passa a ser a convenção do condomínio, para todos os fins.

Somente na hipótese de a minuta não corresponder às necessidades do empreendimento é que os novos proprietários deverão alterá-la, quando então será necessário cumprir todo o processo de aprovação, com deliberação de 2/3 dos titulares do domínio e o subseqüente registro. Não fosse assim, para que incluir a minuta no processo de incorporação do prédio?

A interpretação da lei, como mostra o STJ, é uma questão de bom-senso.

Garagem Livre de Penhora

“A garagem de apartamento residencial, embora com matrícula própria, não pode ser penhorada, estando sob a proteção da Lei n. 8.009/90.”

Com voto-vencido do ministro Ari Pargendler, foi esta a decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em acórdão relatado pelo ministro Carlos Alberto Menezes Direito (recurso especial n. 222.012). O fato de o julgado ter sido proferido por maioria e não por unanimidade, mostra que o tema garagem condominial continua polêmico e nem sempre bem entendido, dadas suas peculiaridades.

Segundo relata o ministro Carlos Alberto Menezes Direito, o recurso especial foi interposto contra acórdão da 10a Câmara Extraordinária do 1o Tribunal de Alçada Civil de São Paulo que determinou a desconstituição de penhora sobre garagem de apartamento, sob o fundamento de que “garagem se constitui em parte integrante do apartamento, não podendo ser alienada ou onerada separadamente”.

Circulação restrita

Argúi o recorrente que a Lei 8.009/90, por ser restritiva de direitos, deve ser interpretada restritivamente, sendo impenhoráveis apenas os bens elencados nos dispositivos legais, e que a Lei 4.591/64, em seu artigo 4o, permite a alienação de unidades autônomas do condomínio sem o consentimento dos demais condôminos; logo, que as garagens com matrícula própria, como é o caso, podem ser comercializadas separadamente do apartamento.

Tal argumento não foi acolhido pelo STJ. No dizer do ministro-relator, “a meu sentir, há um elemento indispensável para manter a garagem, no caso, sob o regime tutelar do bem de família que é a impossibilidade de negócio em separado”. Como explica adiante, “tratando-se de imóvel residencial, a garagem, ainda que com matrícula independente, tem, no mínimo, circulação restrita. Em muitos condomínios é vedada a utilização da garagem por quem não é condômino, com o que sequer é possível o aluguel da mesma para pessoa estranha ao condomínio”, razão por que “em se tratando de imóvel residencial, a garagem adere ao bem principal”.

Com o relator votaram os ministros Nilson Naves e Eduardo Ribeiro.

Contra-argumento

Justificando seu voto-vencido, o ministro Ari Pargendler lembra que quando a unidade não é autônoma, ela nem é penhorável porque faz parte da área comum do condomínio, dizendo enfaticamente: “Agora, uma coisa é inarredável e a prática é comum; quando o condômino não tem carro, ele a aluga no próprio condomínio; existe um mercado incrível para isso”. E prossegue: “Hoje em dia, essas garagens nos próprios edifícios residenciais estão altamente valorizadas, porque as famílias têm mais de um carro. Então, não vejo por que estender um benefício ao devedor se ele tem um imóvel que é valorizado e que pode, sim, ser objeto de praça, concorrendo a ela os demais condôminos. Acho que isso [não permitir a penhora] é favorecer demais o devedor.”

Quem nos acompanha há tempo, sabe que entendemos ser possível a alienação de garagem autônoma a terceiros, por entendermos que se constitui em uma unidade do edifício como outra qualquer e que quem adquire tal imóvel deixa de ser um estranho, passando a ser um condômino como os demais, com direito a voto, a cumprir os regulamentos e a pagar sua respectiva quota de rateio das despesas.

Mas, como o STJ entende diferente, vale o poder de quem manda.

Porteiro não é Corretor

Síndicos, zeladores e porteiros de prédios que praticam a intermediação imobiliária de forma ilegal, prejudicando os corretores devidamente habilitados, estão na mira do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Paraná (Creci-Pr),.

Quem faz o alerta e está encabeçando a “caça aos contraventores” é o secretário do Creci-Pr, Mariano Dynkowski, sob cuja responsabilidade correm hoje centenas de autos de infração pelo exercício ilegal da profissão ou por desobediência aos preceitos do código de ética profissional. Conversamos com Mariano Dynkowski sobre o tema.

Segundo ele, “muitos porteiros e zeladores de edifícios de Curitiba, e de todo o Brasil, atuam como corretores de imóveis, sem estarem credenciados. E o pior de tudo – acrescenta – é que, em determinados prédios, eles acabam impedindo ou prejudicando a atuação legítima dos corretores de imóveis”. Segundo o dirigente do Creci, “o grave dessa atividade é que são pessoas sem conhecimento dos procedimentos para uma transação imobiliária e podem causar prejuízos tanto ao comprador como ao vendedor do imóvel”.

“O mais grave de tudo – enfatiza o corretor – é que o zelador e o porteiro acabam colocando em risco todos os condôminos, pois podem estar abrindo a porta para assaltantes e ladrões”. Em seu “cerco aos contraventores do mercado”, o Creci-Pr encaminhou certa circular para ser afixada nos prédios alertando para os possíveis perigos de se comprar um imóvel de alguém que não seja corretor. “O imóvel pode não estar com a documentação em dia, sem matrícula ou sem escritura. Tais problemas não acontecem quando um corretor está presente, pois eles estão habilitados para observar esses detalhes”, explica Mariano Dynkowski.

Visita acompanhada

No entender do secretário do Creci, “a atuação de porteiros, zeladores e síndicos sempre existiu, talvez por desconhecimento da Lei 6.530/78 e do Decreto 81.871/78, que regulamentam a profissão de corretor de imóveis”. Com o trabalho de orientação desenvolvido pela entidade, prossegue, “em alguns edifícios constatamos que os síndicos estão alertando os porteiros e não ficarem com chaves de proprietários ou imobiliárias e solicitam que os interessados em visitar o imóvel venham acompanhados do corretor ou do proprietário”. Frisa, também, ser importante que “os profissionais se identifiquem com antecedência junto à portaria, avisando da visita, para maior segurança de todos”.

Temos conhecimento de que também na locação de imóveis a atuação de porteiros e zeladores, ou do síndico, pode prejudicar o proprietário, especialmente nos tempos atuais, em que há maior oferta do que procura de unidades para aluguel. É comum, num mesmo edifício, certos conjuntos comerciais ficarem meses sem alugar, simplesmente porque não estão “sob os cuidados” da portaria do prédio, ao passo que outros alugam rapidamente, desde que o zelador seja generosamente gratificado.

Embora seja difícil enquadrar síndicos, zeladores e porteiros como “contraventores do mercado”, pois seu trabalho é sempre feito de forma sub-reptícia, aproveitando-se das circunstâncias do local sem que haja intermediação ostensiva, as pessoas que infringirem a lei estão sujeitas a uma multa de até R$ 2 500,00, além de responderem a inquérito administrativo e policial, com possível desdobramento em processo criminal.

De Registro, CNPJ e IR

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na Estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Tal pergunta (e outras mais) foi feita ao TeleCondo, serviço de orientação a síndicos e condomínios mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil, tendo merecido longa resposta, que transcrevemos em parte, pois do interesse da grande maioria de prédios incorporados sob o regime da Lei 4.591/64.

O condomínio é considerado um ente especial, ou seja, um tipo de associação sem fins lucrativos, que visa o rateio das despesas comuns da propriedade horizontal.

Para que haja o funcionamento do condomínio, deverá ser considerado a partir do momento em que a construtora entrega a obra, ou das chaves, aos moradores ou proprietários, decorrendo em despesas de funcionamento, como luz, elevadores, água, funcionários etc., que serão rateada entre os co-proprietários.

Tendo ou não convenção registrada, o condomínio poderá ter vida própria. Com a ata da assembléia que operou a abertura do condomínio e a eleição do síndico, este terá legitimidade para cobrar as taxas rateadas e até efetuar a inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), junto à Receita Federal.

Diz a Instrução Normativa SRF n. 002, de dois de janeiro de 2001:

“Art. 14. Todas as pessoas jurídicas, inclusive as equiparadas, estão obrigadas a se inscrever no CNPJ.

§ 3o São também obrigados a se inscrever no CNPJ, mesmo não possuindo personalidade jurídica:

I - os condomínios que aufiram ou paguem rendimentos sujeitos à incidência do imposto de renda na fonte;

Art. 39. O pedido de inscrição será formalizado por meio da FCPJ, acompanhada:

§ 8o Ao pedido de inscrição de condomínio em edifício, deverá ser juntado cópia autenticada de sua convenção, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e da ata da assembléia que elegeu o síndico, devidamente registrada no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas.

§ 9o o condomínio que não possuir convenção devidamente registrada, deverá apresentar:

I - ata da assembléia geral de condôminos, específica, dispondo sobre sua inscrição no CNPJ, declarando, sob as penas da lei, os motivos pelos quais não a possui;

II - ata da assembléia que elegeu o síndico, devidamente registrada no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas.”

Como se vê, a obrigatoriedade de registro na Receita Federal só ocorre quando houver recebimento ou pagamento de rendimentos sujeitos à incidência do imposto de renda na fonte. Mas o registro também é necessário para questões trabalhistas ou até mesmo para fins de abertura de conta bancária.

Embora não se caracterize como pessoa jurídica, o condomínio é responsável pela retenção e recolhimento do imposto de renda na fonte quando se enquadre como empregador, em face da legislação trabalhista e previdenciária. Neste caso, deve reter o imposto apenas sobre os rendimentos pagos aos seus empregados (vide site www.receita.fazenda.gov.br).

Não sendo considerado pessoa jurídica perante o fisco, o condomínio está dispensado da declaração de ajuste do imposto de renda. Da mesma forma, não está obrigado a se inscrever perante a Receita Estadual ou municipal, pois não efetua atividade mercantil nem prestação de serviço.

Funções do Administrador

As administradoras de imóveis ainda são, salvo poucas exceções, empresas de pequeno e médio porte, onde predomina o atendimento personalizado e é fundamental a confiança depositada pelo cliente.

Poucas podem oferecer o lastro de um sólido patrimônio próprio, ou a garantia de uma fiscalização governamental, como ocorre com as entidades financeiros, de seguro e de previdência privada.

Ao considerar a imobiliária como candidata à administradora de seus imóveis, o proprietário deve levar em consideração fatores como: tempo, incômodo, segurança, conhecimento e economia. Entregando seus imóveis a uma imobiliária, terá o proprietário mais tempo para outras atividades? Não será incomodado com problemas do imóvel e de inquilinos? Receberá os alugueres em dia? O administrador oferece segurança, idoneidade, capacidade? Realmente entende de administração de imóveis, não fazendo da atividade apenas uma compensação para seu fracasso em outro ramo profissional?

Bons serviços

O proprietário não deve se deixar levar unicamente pelo fator economia, concentrando seu campo de visão unicamente no valor das taxas que pagará à administradora.

Deve analisar a gama de serviços prestados pela empresa, dentre os quais salientamos: a) cadastrar o cliente; b) avaliar o imóvel; cadastrar o imóvel para administração; d) obter procuração ou contrato de prestação de serviços para administrar o imóvel; f) atender e cadastrar o pretendente ao imóvel; g) cadastrar o fiador e sua mulher; h) elaborar o contrato de locação; i) vistoriar o estado de conservação e a destinação do imóvel; j)receber alugueres, impostos, taxas e encargos.

E ainda: l) emitir recibos e comprovantes de pagamentos; m) fornecer extrato para fins do Imposto de Renda; n) contabilizar as operações relativas ao imóvel; o) prestar contas da administração; p) preparar documentação para ação de despejo e execuções; q) efetuar vistoria de saída; r) providenciar consertos no imóvel. Há outras mais, mas vamos parando por aqui, que logo acaba o alfabeto.

Função comissária

Interessante observar que, muito embora as administradoras recebam procuração do proprietário do imóvel, sendo assim mandatárias, somente em poucos atos fica patente esta função de representante do senhorio. Em geral, somente na assinatura do contrato a imobiliária denuncia-se como procuradora do locador. Os demais atos da administração – como anúncio do imóvel, preenchimento de propostas de locação, cobrança do aluguel etc. – são feitos em nome da administradora.

A rigor, as administradoras têm-se colocado na posição de comissárias, praticando – de facto – verdadeira comissão mercantil, nos termos em que está exposta nos arts. 165 e seguintes do Código comercial.

A propósito, vale lembrar também o disposto no art. 1.307 do Código Civil, segundo o qual se o mandatário agir em seu próprio nome ficará diretamente obrigado, como se seu fosse o negócio, para com a pessoa com quem contratou. É um risco desnecessário que as administradoras correm, por não se colocarem de fato e de direito em sua posição de mandatárias do proprietário.

Será aconselhável a assinatura de contrato de comissão mercantil entre a administradora e o proprietário, quando, além de prestar serviços e representá-lo como mandatária, a empresa garantir o aluguel mediante “cláusula de comissão del-credere”, pela qual responde não só pela insolvência como pela pontualidade do locatário, garantindo a dívida como se fosse fiadora ou seguradora dos alugueres.

Um IPTU Aterrorizador

Vejamos hoje a Seção III do Capítulo II do Estatuto da Cidade, a qual trata “Do IPTU progressivo no tempo”. A seção só tem um artigo.

O artigo em questão, o 7o, é praticamente ilegível, pois faz duas remissões a outros artigos da lei, um dos quais, por sua vez, faz remissão a outro tópico, o que deixa o leitor atrapalhado. Vejamos a íntegra, pois, seguida da devida “tradução”:

“Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.

§ 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada no será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.

§ 2o Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o.

§ 3o É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo.”

Alguns comentários sobre o tema:

1. No caput do art. 5o, o Estatuto da Cidade regula “o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo não edificado, subutilizado ou não utilizado”, como vimos na coluna anterior. Diz que “as condições e os prazos para implementação da referida obrigação” deverão ser fixados pela lei municipal específica que incluirá a área no uso compulsório.

2. No parágrafo 4o do art. 5o, porém, o Estatuto da Cidade impõe prazos mínimos a serem obedecidos pela legislação municipal, para obrigar o proprietário a dar uso compulsório a seu imóvel, quais sejam: prazo de 12 meses, para que protocole o projeto no órgão municipal competente e de 24 meses, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.

3. A remissão feita ao parágrafo 5o do art. 5o diz respeito a empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, nos quais a lei municipal poderá prever a conclusão em etapas.

4. Nos parágrafos do art. 5o o Estatuto da Cidade mostra que nossos legisladores perderam completamente o bom senso. O diploma legal permite que a legislação municipal utilize a progressão geométrica, durante cinco anos, como forma de obrigar o proprietário a realizar no imóvel um empreendimento que, na cabeça dos vereadores, é o mais adequado à área. E todos sabemos como, no Brasil (e alhures) a lei é manipulada. Se a alíquota do IPTU é de 1%, no segundo ano poderá ser de 2%, no terceiro ano de 4%, no quarto ano de 8% e no quinto ano de 15%.

5. Se, a esta altura, o infeliz proprietário, descapitalizado e inerme perante o poder municipal, ainda não tiver se desesperado e se atirado da ponte mais alta que encontrar, continuará a pagar um IPTU com alíquota anual de 15% sobre o valor do imóvel, no sexto, no sétimo, no oitavo, no nono e no décimo ano, quando a soma do imposto devido desde que começou a progressividade terá atingido 109% do valor do imóvel. Tal disparate não aconteceu nem em Nova Iorque, nas décadas de 60 e 70 do Século XX, quando aquela cidade pagava o mais elevado IPTU do mundo, em termos absolutos e relativos.

6. Se faltou bom senso ao legislador federal, espera-se que o municipal saiba que nem todos os proprietários de imóveis são especuladores, gananciosos e tubarões. A grande maioria são pessoas comuns, que acreditam na terra como reserva de valor e segurança na aposentadoria; por isso, não têm o capital necessário para realizar os investimentos que, se o legislador agir com insanidade, lhes poderão ser exigidos compulsoriamente.

Devemos observar as regras de permissão de animais de estimação em nossos condomínios

Afinal, os cães comprometem ou não a saúde e a higiene dos edifícios? É direito do condômino ter seu animal de estimação em casa, apesar da proibição do regimento interno e da convenção do condomínio?

Uma decisão da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, relatada pelo desembargador Eduardo de Moraes Oliveira, ilustra bem a polêmica. A lide iniciou quando o condomínio interpôs ação de obrigação de fazer contra um dos moradores sob a alegação de estar descumprindo a convenção e o regimento, por manter cachorro na unidade autônoma e nas dependências do edifício, o que causava intranqüilidade e outros problemas aos condôminos.

Na contestação, o réu aduziu que se trata de animal de pequeno porte, que recebe todos os cuidados necessários, inclusive com o controle de vacinação e que permanecia no interior do apartamento, sem oferecer qualquer ameaça à higiene, segurança ou sossego do edifício.

Em grau de apelação, o condomínio sustenta que a mera presença de um animal na unidade e áreas comuns do edifício já seria o bastante para causar incômodos aos demais condôminos e que o dono do cachorro sempre teve ciência da proibição imposta pelas normas do prédio, que têm força de lei, dado o caráter normativo da convenção.

Em seu voto, o relator lembra que, sem dúvida, a convenção elaborada pelos condôminos se sobressai, impondo direitos e encargos aos residentes na edificação, a teor do disposto na Lei do Condomínio (art. 9o, § 3o, “c” e art. 10, III), estando apta a regulamentar o convívio comum, inclusive impondo limitações à presença de animais em suas dependências.

Prova é tudo

No caso em julgamento, a regra aprovada dispõe que fica terminantemente vedado “possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e a tranqüilidade do edifício…”. Logo, argumenta o relator, a rigor o condomínio não proíbe a presença de animais, mas tão-somente daqueles que possam afetar a saúde e a paz da coletividade. Resume-se tudo, então, em provar se o animal de estimação é ou não dócil, inofensivo, salutar e quieto como exigem a norma interna e a harmonia dos residentes.

Nas palavras do magistrado: “Caberia ao condomínio atender ao disposto no art. 333, I, do Código de Processo Civil, a fim de trazer a certeza de que o referido animal de estimação se apresentasse como uma concreta ameaça à saúde, ao sossego e/ou à segurança dos demais condôminos”.

O voto favorável ao animal, porém, não foi unânime. O revisor da apelação, desembargador Valter Xavier, votou pelo desalijamento (desalijar: ato de despejar) do cão do prédio, por entender “imperativo que se respeite a vontade dos condôminos, porquanto não se encontra violada qualquer norma legal na espécie”. Fulmina: “Afinal, induvidoso que os cães comprometem a higiene e a tranqüilidade do edifício”.

O voto de desempate, do desembargador João Mariosa, foi favorável ao pequenês. Deixamos de transcrever a ementa por ser demasiado longa. A íntegra pode ser obtida através da internet, pelo número 1999.07.1.009897-5.

Como ocorre neste tipo de questão em todo o Brasil, a polêmica continua sem um direcionamento claro também em Goiânia.

Uma decisão em 28/03/2000, na segunda Câmara Cível do TJGO, relatada pelo desembargador Jalles Ferreira da Costa, estabelece que “I – O fato do regimento interno do condomínio proibir a manutenção de animais nas unidades autônomas do prédio, não é suficiente a impedir o condômino de tê-los, sob pena de ferir o principio da legalidade, bem como o direito de propriedade, garantidos pela constituição federal. II – a cláusula proibitiva inserida na convenção deve ser arredada quando a situação não causar incômodo ou risco à saúde e segurança dos condôminos”, indicando que a proibição dos animais não pode ocorrer quando o mesmo não causar incômodo, riscos à saúde ou segurança dos condôminos.

Entretanto, uma decisão em 26/11/1998, na mesma segunda Câmara Cível do TJGO, relatada pelo desembargador Fenelon Teodoro Reis, estabelece que “se a convenção do condomínio e seu regimento vetam a permanência de animais em unidades autônomas e em suas dependências, mesmo tratando-se de cão de pequeno porte, a inobservância desse dispositivo constitui violação dos preceitos aprovados pelos condôminos que visam o sossego, a salubridade e a segurança dos mesmos”, indicando que a proibição é válida.

Difícil prever qual a tendência que prevalecerá no futuro distante: o convívio com os animais ou seu afastamento gradativo de nosso meio (basta lembrar a intimidade de vida entre homem e animal na Idade Média). Quem viver, verá.

Zele pela sua Vizinhança

É este o apelo que esta coluna faz a todos os síndicos do Brasil. Vizinhança, redondeza, entorno. Tais palavras não fazem parte do dia-a-dia dos síndicos. Mas deveriam fazer. Por dever de ofício, o administrador do prédio exerce seu múnus unicamente no perímetro delimitado pelo terreno onde o edifício se situa. Acontece, caro leitor, que fatores externos afetam o condomínio e não podem ser olvidados por uma administração engajada.

Antes de falarmos sobre a violência na vizinhança, lembremo-nos das calçadas em frente ao edifício. Embora não façam parte do condomínio, sua manutenção e limpeza é obrigação do proprietário, isto é, de todos os moradores do edifício, o que remete sua responsabilidade ao síndico. Isto acontece na maioria das cidades brasileiras, podendo haver algumas em que tal obrigação foi assumida pela prefeitura municipal (gostaríamos de saber qual).

Mas, perguntamos, basta ao síndico preocupar-se com seu prédio e sua calçada? Legalmente sim, repetimos. Todavia, do ponto de vista do bem-estar dos condôminos, acreditamos que sua atuação deva extrapolar os limites de sua jurisdição legal. Por exemplo, como está a limpeza e a coleta de lixo da rua? Como estão as demais calçadas da quadra? Como está a segurança dos pedestres em relação ao trânsito de veículos? A rua está com o asfalto esburacado? Como está a segurança no local para os moradores que saem de carro ou que pegam o ônibus na esquina? Como está a iluminação da rua?

Zelador de vizinhança

A função do síndico tem um caráter cívico nos dias de hoje. Ele não é apenas um representante dos consortes do edifício, mas um verdadeiro agente comunitário ou zelador de vizinhança, alguém que se preocupa com o entorno do lugar em que seus constituintes residem ou trabalham, alguém que fiscaliza a atuação do poder público e aciona os órgãos competentes para que mantenham sua rua nas melhores condições de higiene e segurança.

Tal atuação pode ser feita com o concurso dos demais síndicos da quadra, dentro do princípio de que a união faz a força.

Outra questão que precisa ser uma preocupação constante do administrador predial: as pichações de muros e fachadas na vizinhança. Dizer que o condomínio não tem nada a ver com isso é olvidar-se de que, embora a propriedade pichada seja particular, seus reflexos afetam a todas as pessoas que olham para os rabiscos depreciativos e, além disso, causam uma desvalorização em todos os imóveis da região, desvalorização esta que estimamos entre 10 e 20% do valor de cada unidade imobiliária, dependendo do grau de atividade dos pichadores.

A pichação abre as portas para a delinqüência, que gera mais violência, que acaba por provocar uma depreciação incalculável de todo o bairro, como acontece em todas as capitais brasileiras, onde um apartamento de, por exemplo, l20m2 vale um preço numa vizinhança e a metade noutra. Tal fenômeno é fácil de constatar, bastando consultar os anúncios classificados dos jornais. Onde chega a violência, cai o preço dos imóveis, sua venda se torna difícil e cria-se uma tendência negativa de difícil recuperação.

Com síndicos conscientes de seu papel social, imbuídos do espírito de zelador de vizinhança, os pequenos problemas que surgem merecem atenção e podem ser resolvidos, com a ajuda da administração municipal, antes que se tornem insolúveis.

STJ Desonera o Alienante

A hipoteca decorrente de financiamento concedido pelo banco à incorporadora e construtora para construção de edifício, não alcança as unidades que o ex-proprietário do terreno recebeu da construtora em troca ou como prévio pagamento deste.

Esta a lição da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial de Minas Gerais (146659/MG) relatado pelo ministro César Asfor Rocha, o que dá maior tranqüilidade e segurança aos proprietários de imóveis que os permutam por área construída, além de estimular a venda de apartamentos na planta, atividade que parece retomar impulso no país.

Em seu relatório, o ministro relator recorda que os autores propuseram ação visando a outorga de escritura definitiva de três apartamentos e respectivas garagens e frações ideais, ou sua adjudicação compulsória, bem como a declaração da nulidade das hipotecas que recaem sobre os imóveis.

Lucidez de 1o Grau

Embora os autores tenham, desde o início, pleno conhecimento de que o prédio seria construído a preço de custo e de que, se houvesse necessidade de financiamento, seria gravado com hipoteca, pois deve ser construído obedecendo a cronogramas, como argüiu o banco em sua contestação, o juiz de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, declarando nula a hipoteca em relação aos apartamentos e garagens.

Em decisão de segundo grau, a Sexta Câmara Cível do Tribunal de Alçada de Minas Gerais modificou a sentença, declarando válida a hipoteca, mas manteve a condenação da construtora entregar as unidades autônomas do prédio aos autores no prazo de dez dias. O acórdão mineiro justificou sua posição ao argumento de que os proprietários haviam transmitido totalmente o domínio do terreno, sem qualquer reserva, ao incorporador, não tendo mais legitimidade para postular a anulação da hipoteca.

Em seu voto, o ministro relator reconhece a “extraordinária lucidez” do julgador de primeiro grau, transcrevendo várias ponderações de sua sentença, dentre as quais que: o banco tinha conhecimento da escritura pública de cessão de direitos entre a construtora e o proprietário; os autores não podem ser prejudicados pela omissão da construtora ao não incluir no contrato com o banco que o empréstimo não abrangeria três dos apartamentos e respectivas garagens; e ao banco fica ressalvado o direito de ajuizar a ação competente para discussão do contrato de empréstimo.

Princípio da boa-fé

O relator César Asfor Rocha invocou também outro julgamento do STJ, sumariado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, onde este salienta que “o princípio da boa-fé objetiva impõe ao financiador de edificações de unidades destinadas à venda aprecatar-se para receber o seu crédito da sua devedora ou sobre os pagamentos a ela efetuados pelos terceiros adquirentes”, mas que a hipótese da unidade edificada em favor do agente não pode atingir também o terceiro adquirente, “pois que ninguém que tenha adquirido imóvel neste país pelo SFH assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador”.

Também participaram do julgamento os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Júnior, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro.

Mais uma vez a Quarta Turma do STJ mostrou seu extraordinário bom senso e conhecimento da realidade brasileira.

Despejo Pode Ser Imediato

Ação de despejo só após 90 dias de atraso? Tirando o ponto de interrogação, foi este o título de matéria publicada nos jornais, no último mês de julho, o que, mais uma vez lança dúvidas sobre questão já dirimida no campo imobiliário.

Ao contrário do que diz ao texto, a atual legislação locatícia não estabelece o prazo de 90 dias ou três meses para que o locador tome a iniciativa da ação de despejo. Somente na hipótese de o contrato não estipular data para o pagamento é que o senhorio deverá esperar até o sexto útil dia do mês seguinte ao vencido (Lei 8.245/91, art. 23, I). Fora disso, a ação de despejo pode ser ajuizada até no dia seguinte ao do vencimento do aluguel, se essa for a vontade do locador.

Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, é a primeira e principal obrigação do locatário. Em nenhum lugar da Lei do Inquilinato, que tanto o protege, há qualquer previsão no sentido de permitir que permaneça em atraso durante 90 dias, sem que o locador possa tomar qualquer providência, como erroneamente explica a matéria do jornal. Nem o Código de Defesa do Consumidor, tão zeloso no amparo ao cidadão, ousou garantir aos devedores o direito de continuar sem pagar impunemente por qualquer prazo.

Diga-se, aliás, que não é esta a primeira vez que se faz tal tipo de confusão. A origem remota talvez seja alguma ordenação dos tempos do Império, já que na segunda metade do século XX em tempo algum existiu semelhante tipo de permissiva legislação.

Cobrança Suasória

Na prática, porém, a teoria é outra, como dizem os juristas. Mover ação de despejo imediatamente logo após o vencimento do aluguel não constitui a melhor política. Qualquer ação de despejo implica, necessariamente, a contratação de advogado e o pagamento de custas judiciais, o que obriga o senhorio ao desembolso de quantia normalmente superior ao do próprio aluguel..

A cobrança amigável do débito é, com certeza, o melhor caminho. Usando-se de meios suasórios, ou seja, os permitidos por lei, sem ferir o Código de Defesa do Consumidor, é possível obter o fim desejado com o mínimo de despesas. Para tanto, as administradoras mantêm departamentos especializados. E há centenas de bacharéis à disposição, evitando que haja um confronto direto entre o proprietário e seu inquilino.

Difícil é determinar o limite entre a “enrolação” e a ação propriamente dita. Esperar 30, 60, 90 dias antes de propor o despejo? O bom senso indica que, em regra, se deve esperar pelo menos o vencimento do segundo mês de aluguel mas não protelar até que vença o quarto, ou seja, iniciar a ação entre 30 e 70 dias do vencimento, salvo nos casos em que há seguro fiança locatícia, em que o prazo é menor, em função da apólice securitária.

Lembre-se, finalmente, que uma espera de 90 dias (até que vença o quarto mês) é prejudicial aos próprios inquilinos. Quem não pagou um ou dois meses de aluguel e encargos, terá enormes dificuldades para solver quatro ou mais meses, e ainda acrescidos de multa, correção, juros, custas e honorários advocatícios.

Condomínio na hora da reforma

Nesta matéria, um engenheiro civil, uma arquiteta e um advogado discutem a até que ponto vai a liberdade do condômino que vai reformar o seu apartamento. Sem saber, ele pode comprometer as estruturas do prédio.

O condômino está automaticamente autorizado a realizar qualquer tipo de obra no interior da sua unidade autônoma, já que é de sua exclusiva propriedade, sem dar satisfação ao síndico ou aos demais comunheiros?

A resposta é não, segundo o engenheiro civil Antero Jorge Parahyba e a arquiteta Adriana N. Oliveira, especialistas em Engenharia Legal, atividade que responde por recuperação de danos construtivos e de questões relativas a condomínios habitados.

Vejamos o argumento deles: “De forma geral, as pessoas acreditam que dentro de um apartamento seu proprietário pode executar as obras que bem entender, sem dever satisfação a ninguém. Ledo engano, pois dentro de cada unidade há coisas que também são propriedade comum, como as peças componentes da estrutura ou das instalações. Então, o pretendente às obras deverá, previamente, negociar a realização das mesmas com o representante do bem comum, o síndico.

Como se vê, o entendimento dos profissionais citados é de que antes de realizar a obra, o proprietário deverá “negociar” com o síndico. Nessa negociação, o condômino deverá demonstrar que os serviços que objetiva fazer não causarão prejuízos aos demais. Recomendam ainda que o síndico “poderá exigir, em nome do zelo que tem pelo patrimônio de todos, os desenhos das obras, devidamente assinados por profissional legalmente habilitado”, com a devida guia de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), do CREA.

“Se o síndico entender que a reforma poderá afetar a estrutura do prédio, sobrecarregando-o ou fragilizando-o, deverá exigir, e não apenas solicitar, o respaldo dos técnico-legal ao proprietário”

Com isso, prosseguem: “Os serviços não serão executados apenas pela mão-de-obra primária. Terão um responsável legalmente habilitado, que responderá (no lugar do síndico) no caso de ocorrência de efeitos especiais’ (um dano à estrutura, por exemplo)”.

Fragilização ou aumento de peso têm ou não razão o engenheiro e a arquiteta? Do ponto de vista do bom senso e da segurança, com toda certeza. Num edifício bem administrado, o síndico estará sempre a par de qualquer obra, pequena ou grande, que os condomínios pretenderem realizar em suas unidades. Quando se fala em obra, não se vislumbra a simples troca de carpete, pintura ou qualquer outra benfeitoria que visa apenas melhorar o aspecto estético do apartamento ou da sala, mas mudanças que afetam a configuração interna da unidade, com eliminação, substituição ou troca de paredes, que impliquem em rebaixamento ou elevação do piso (qualquer alteração que eleve o peso ou diminua a sustentação) e assim por diante.

Nestas e em outras hipóteses, muitas vezes difíceis de dimensionar, impõe-se a contratação prévia de engenheiro responsável pela obra, que fará a devida planta técnica e obterá a ART legalmente prevista. A negociação entre o síndico e o proprietário é de caráter restrito, tendo natureza mais protocolar. Se o síndico entender que a reforma poderá afetar a estrutura do prédio, sobrecarregando-o ou fragilizando-o, deverá exigir, e não apenas solicitar, o respaldo dos técnico-legal ao proprietário. Sua omissão, se resultar em prejuízo ao condomínio, poderá colocá-lo no rol dos executados, em eventual ação de indenização.

LADO PRÁTICO

Do ponto de vista prático, contudo, nem sempre é fácil dizer se a obra ou a reforma do apartamento é de tal natureza que exija a participação de um engenheiro. O ideal seria que o condomínio tivesse um “regulamento de obras e reformas”, com definição clara de seus parâmetros, horário para a sua realização e outros detalhes próprios de cada edifício. Só assim se estará preservando o valor maior almejado por quem mora em condomínio: a segurança.

Registros e Obrigações

Leitor de Taguatinga, Distrito Federal, nos escreve tecendo várias considerações a respeito do condomínio e fazendo algumas perguntas, que ensejam reflexão. Diz ele:

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Em princípio, prezado leitor, não há lei que obrigue o condomínio a efetuar qualquer dos registros ou obrigações indicadas. Destacamos a ressalva “em princípio”, porque existe uma graduação de compromissos que atingem o condomínio à medida que cresce e assume maiores responsabilidades.

Tomemos o exemplo de um condomínio pequeno, com poucas unidades, que não disponha nem de conta bancária ou de funcionário. Para que (!) inscrever-se no CNPJ/MF ou no INSS? Para que (!) associar-se a sindicato da categoria? Para que (!) contratar contador?

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial.

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), (embora não seja reconhecido pela legislação e pelo judiciário como pessoa jurídica), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial. Se tiver funcionário, também precisará de registro junto à Delegacia Regional do Trabalho (DRT) e ao Instituto Nacional do Serviço Social (INSS).

FIM MERCANTIL?

Em um terceiro nível, situam-se os condomínios que auferem algum tipo de rendimento de natureza não-condominial, como aluguel de espaços ou fachadas, exploração de antenas de rádio-telefone, ou que aplicam valores significativos em instituições financeiras. Nestes casos, a nosso ver, o condomínio deve fazer a declaração de ajuste junto à Receita Federal, porque são rendas que nada têm a ver com a função essencial do prédio. A natureza mercantil de tais atividades impede que gozem do mesmo tratamento dado à cota de condomínio, está em um rateio das despesas necessárias à administração do edifício e ao bem comum.

Temos nos posicionado sempre em favor de um condomínio mais puro, que não se envolva com questões não condizentes com os interesses imediatos dos co-proprietários, para evitar que problemas alienígenas venham a afetar a instituição Condomínio no Brasil.

Quando síndicos ultrapassam os limites de suas atribuições – respaldados ou não por decisão de assembléia geral – o condomínio entra em zona de perigo, que não são poucos no ordenamento econômico e jurídico do País. Um condomínio que, por exemplo, queira explorar linha de ônibus para os moradores, prestar serviços de enfermagem, oferecer aulas de kung-fu e outras coisas do gênero, poderá tornar-se vítima, gratuita, de ações de indenização por danos materiais e morais. Para o síndico, basta o dever de bem zelar pelo dinheiro dos condôminos.

Portanto, caro leitor, embora com pouca prática nesses assuntos burocráticos, acreditamos que o prédio só deve se envolver e cumprir as obrigações que forem essenciais à sua organização social. Nada de ingressar, se associar, registrar ou declarar onde não for chamado.

Na hora de prestação de contas, o contador pode fazer a diferença

A prestação de contas é uma das tarefas que ainda dá muita dor de cabeça ao síndico, muitas vezes por falta de conhecimento contábil. Nestas horas, a presença de um profissional é imprescindível e até necessária para manter a transparência de sua gestão.

O nosso artigo sob o título “Sem imposto, sem contador”, quando citamos extensa citação do consultor jurídico Marcelo Fernando Polak, defendendo a tese de que os condomínios estão dispensados da manutenção da contabilidade formal e da apresentação de declaração do Imposto de Renda, mereceu resposta do Conselho Federal de Contabilidade (CRC) do Espírito Santo.

Assinalando que todas as prestações de contas (balancetes), mediante demonstrações contábeis, conforme preceitua de Decreto-lei 9295/46, combinado com a Resolução 560, artigo 3º, inciso 12, diz o CRC que “a não obediência da legislação acarretará a abertura de processo criminal, por exercício ilegal da profissão contábil”.

PARECER DA TELEJURIS

Como o tema não é cultivo de nossa seara, solicitamos ao Telejuris Consultoria e Pesquisa que se pronunciasse a respeito através de parecer para melhor orientação aos leitores. Transcrevemos alguns trechos:

1 – Somente as atribuições administrativas comportam delegação pelo síndico. Assim, a prestação de contas de ano privativo não pode ser transferida a outrem.

2 – Em nenhum momento nossa legislação faz referência à necessidade de um contador para auxiliar o síndico na realização de balancetes quando das prestações de contas. Como visto, trata-se de uma mera faculdade conferida ao síndico.

3 – A prestação de contas é um ato informal e em momento algum se equipara à escrituração contábil, essa sim, privativa de um contabilista.

4 – Por outro vértice, o Decreto-Lei 9.245/46, citado pelo Conselho Federal de Contabilidade, genericamente dispõe sobre as atribuições profissionais dos técnicos de contabilidade, sendo que em seu artigo 25, letra ‘e’, previu que somente através de lei outras atribuições poderão ser conferidas aos contabilistas, e a Resolução 560/83, juridicamente, não tem condições de vingar, principalmente pelo fato de tratar-se de mera resolução a disciplinar as atribuições do contabilista, sendo que somente a lei poderá tornar obrigatória a exigência de um profissional de contabilidade na área em discussão.

NOVA CONCLUSÃO

Refletindo sobre o assunto, chegamos a uma conclusão um pouco diferente da expressada na matéria “Sem impostos, sem contador”. A frase que escrevemos “os condomínios não são obrigados a contratar contadores para dar forma legal à sua contabilidade” efetivamente não está de todo correta, porque sugere que o condomínio pode ter escrituração contábil sem empréstimos de um contador.

O que realmente entendemos é o seguinte:

- Os condomínios em edifícios possuem natureza jurídica diversa das demais pessoas jurídicas, com direito privado e enquadrando-se em legislação específica, qual seja, a Lei do Condomínio.

- A Lei do condomínio não exige que o condomínio mantenha contabilidade formal, com livros fiscais, por exemplo.

- O síndico está obrigado a prestar contas de sua gestão, não se exigindo forma contábil, sendo suficiente um balancete ou relatório dos gastos realizados.

- Se tiver conhecimento próprio, nada impede que o síndico dê forma contábil à sua prestação de contas, assinando os balancetes e demonstrativos na qualidade de síndico.

- Porém, se quiser que o condomínio tenha contabilidade própria, deverá contratar profissional devidamente habilitado junto ao Conselho Regional de Contabilidade, já que o exercício da profissão de contador é privativo.

Esperando ter melhor esclarecido a questão, continuamos abertos a qualquer comentário ou argumento, a favor ou contra.

Multiuso de áreas comuns

Exigir que os visitantes se identifiquem em certas horas da noite (ou mesmo durante todo o expediente) é uma imposição não muito simpática mas que está dentro dos limites de auto-regulamentação do prédio.

Comumente divide-se a propriedade imóvel do condomínio em áreas privativas e áreas de uso comum, situando-se entre aquelas as unidades autônomas e entre estas tudo o mais abrangido no terreno e construção. Outras classificações, menos rigorosas, também acontecem, dando um colorido bem sugestivo ao tecido jurídico de um condomínio moderno.

Comecemos pelo grau de acesso público de certos edifícios, especialmente os comerciais. Da entrada da rua até a sala privativa dos usuários há uma graduação sutil que vai do totalmente público ao totalmente particular. Áreas como a entrada principal, corredores térreos, mais parecem uma extensão da rua, por ali transitando todo tipo de pessoa, sem nenhuma fiscalização por parte do condomínio.

Logo a seguir vêm áreas que podemos denominas coletivas, como os elevadores, parte do saguão (quando há controle de passagem via catraca, por exemplo), corredores dos andares de cima e outras áreas comuns do prédio. Seu acesso já sofre um maior controle por parte da administração, especialmente nas regiões onde a questão de segurança é mais aguda.

Quando se entra nas áreas privativas encontra-se praticamente a mesma dicotomia, com áreas de acesso facilitado do público (sala de espera etc.) e outras de caráter essencialmente privado.

Dentro da unidade, obviamente, a disciplina de acesso é de seu proprietário. No prédio, como um todo, tal regulação é do condomínio. Exigir que os visitantes se identifiquem em certas horas da noite (ou mesmo durante todo o expediente) é uma imposição não muito simpática mas que está dentro dos limites de auto-regulamentação do prédio. Proibir o exercício de atividades mercantis autônomas (o ingresso de vendedores) também pode se incluir nessa atividade fiscalizadora. Muito pode ser restringido se devidamente aprovado e não constituir odiosa discriminação.

USO EXCLUSIVO

Uma outra classificação também pode atingir determinados edifícios, no que diz respeito ao uso das áreas comuns. Diz a Lei do Condomínio, expressamente, que e defeso a qualquer condômino (..) embaraçar o uso das partes comuns” (art. 10, IV). Por exagero de interpretação, muitos têm entendido que, em nenhuma circunstância, o condômino pode utilizar-se com exclusividade de área comum do prédio. Não é bem assim.

Em muitas edificações existem áreas comuns, de propriedade de todos, que, circunstancialmente, são utilizadas apenas por um ou poucos condôminos. Veja-se, por exemplo, as coberturas e terraços. Em certas incorporações, a cobertura constitui área privativa, porém o terraço, por ser área descoberta, é de domínio de todos, porém de uso exclusivo do titular da cobertura, seja porque não há acesso direto do terraço a outras áreas comuns, seja porque assim ficou convencionado.

Nas garagens também é comum encontrar-se vãos e pequenos entraves ou pontos de acesso sem nenhuma serventia para a comunhão de proprietários, mas que podem ter alguma utilidade para o dono da garagem vizinha. Seu uso com exclusividade, regulamentado ou não por decisão em assembléia, é outro exemplo de flexibilidade do direito de propriedade no condomínio.

Também não vemos obstáculo intransponível à locação de determinadas partes comuns, de difícil acesso ou subutilizadas, a um ou outro condômino, com remuneração em proveito de todos, se esta for a vontade inequívoca da comunidade.

Como se vê, o condomínio é um maravilhoso campo de experiências jurídicas.

Multa Evoca Dor e Mágoa

A imposição de multas por infração ao regimento e à convenção sempre suscitou polêmica no condomínio. Dentre as atribuições do síndico talvez esta seja a mais penosa. Mesmo quando o infrator mereça a reprimenda, sua punição provoca raiva e ressentimento, que pode perdurar muito tempo depois que o síndico cumprir seu mandato e voltar a ser apenas um vizinho do irresignado.

O assunto já foi e voltou do Superior Tribunal de Justiça. Há semanas comentamos acórdão que valida a exigência de multa, mesmo quando a convenção condominial não se encontre registrada, conforme voto dos ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em aresto relatado pelo ministro Waldemar Zveiter, cuja ementa dita que “A convenção de condomínio aprovada pelos condôminos, ainda que não registrada, tem validade para regular as relações entre partes.”

Neste mesmo acórdão, o ministro relator cita decisão da Terceira Turma Julgadora do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, de cuja ementa retiramos o seguinte parágrafo, chamando a atenção para a segunda frase. Diz o excerto:

“Fica o condômino sujeito ao pagamento de multa quando descumprir disposição da convenção do condomínio. O condomínio ao fixar a multa deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração.”

Conduta esperada

Os juízes goianos colocaram os pingos nos íís ao dizer que o condomínio, ao fixar a multa, “deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração”. Em outras palavras, não basta o síndico alegar que o condômino (ou morador) fez isto ou aquilo de forma imprecisa, genérica ou obscura. Sempre que algum infrator tiver que ser enquadrado no regimento interno ou na convenção, é preciso duas coisas: 1. que os diplomas legais do condomínio tenham previsão das condutas reputadas inadequadas; 2. que alguém tenha cometido a infração tipificada.

Ocorrido o fato, para que possa dar causa a uma multa por infração regimental ou convencional, é preciso que o síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, faça a autuação do contraventor, comunicando-lhe que cometeu ato contrário às normas da casa, especificando data, local e circunstâncias da infração, para que o condômino ou morador possa defender-se, através de recurso que será levado à apreciação da assembléia geral extraordinária, se assim estiver previsto na convenção (Lei 4.591/64, art. 22, § 3o).

No próprio auto de infração o condomínio poderá determinar o valor da multa a ser cobrada do condômino, sempre com base nas regras vigentes no prédio. Se for mais cauteloso, poderá conceder prazo ao condômino para que se defenda e só depois aplicar, ou não, a multa prevista.

É bom lembrar que multas de valor absurdo, ou que crescem geometricamente sem limite, não são aceitas pela Justiça brasileira. O importante não é o valor da multa, mas a sua correta aplicação. Está mais do que comprovado que nós brasileiros não gostamos de pagar multas (quem gosta?), e que basta um pequeno saque no bolso para que mudemos nosso comportamento.

Importante, sem dúvida, é o trabalho de conscientização permanente que o síndico deve fazer junto aos moradores do prédio, mantendo todos cientes das normas internas. Se muitos condôminos estão agindo em desacordo, provavelmente falta maior divulgação das condutas esperadas.

Multar pode ser preciso, mas deve ser evitado ao máximo.

Quem Manda Assume o Ônus

P. O condomínio foi construído há 18 anos, tendo 44 apartamentos, cada um possuindo 0l vaga de garagem coletiva sem lugar pré-determinado. Para evitar confusões e melhor aproveitamento das vagas, foi solicitado aos porteiros que manobrassem os veículos quando estes não fossem estacionados regularmente dentro das vagas delimitadas. No regimento interno está aprovado que uma chave de cada veículo deve ficar na garagem. Um dos porteiros, manobrando um veículo, raspou na coluna do edifício. O proprietário apresentou orçamento de aproximadamente R$ l 000,00 para conserto. O conselho aprovou o pagamento para rateio nas despesas, porém um dos conselheiros se insurgiu, alegando que não era de responsabilidade do condomínio e sim do síndico, que não providenciou seguro para a garagem. Gostaríamos de saber sua opinião a respeito.

R. O conselho consultivo tem razão. A responsabilidade é do condomínio pelos danos causados ao veículo do condômino. A uma, porque os funcionários do prédio (porteiros) estão autorizados pelo condomínio a manobrar os veículos, tanto que cópia de cada chave fica na portaria, conforme norma do regimento interno. A duas, porque não existe obrigação legal de o síndico efetuar seguro da garagem, o qual é facultativo e dependeria de aprovação dos condôminos, em assembléia. A três, porque, mesmo que seguro houvesse, provavelmente o valor do dano estaria abrangido pela franquia do seguro.

Não nos parece confortável a situação do condomínio, que, conscientemente, permite que seus funcionários manobrem os veículos dos moradores, correndo todos os riscos da “culpa in eligendo” e da “culpa in vigilando”. E se o prejuízo causado tivesse sido de R$ 10 000,00? E se o funcionário tivesse saído com o carro do edifício, tido um acidente com danos pessoais e materiais superiores a R$ 100 000,00? Sinceramente, ousamos aconselhar, com veemência, que o condomínio deve encontrar outra solução para a garagem. Multe-se e discipline-se os motoristas relapsos, mas proíba-se que funcionários fiquem de posse ou manobrem veículos dos moradores.

Despesas iniciais

P. O condomínio obteve o “habite-se” em dezembro/1999. Alguns condôminos adquiriram e receberam as chaves das unidades nos primeiros meses do ano 2000. O condomínio já estava gerando despesas (água, energia elétrica, funcionários, manutenção elevadores). A construtora está emitindo boletos bancários para a cobrança das cotas condominiais (calculadas de acordo com a fração ideal de cada unidade) a partir da data da entrega das chaves. A assembléia geral de instalação foi realizada em agosto/2000. Alguns condôminos se recusam a pagar essas cotas condominiais por entenderem que somente podem ser cobradas a partir da data da assembléia. Solicitamos orientação quanto ao problema colocado.

R. A questão é simples e até admira que tenha acontecido. A nosso ver, é totalmente infundada a recusa de alguns condôminos em pagar as despesas de manutenção realizadas antes da AGE de instalação do prédio. Tais gastos, de natureza condominial e necessária, são e serão devidos por todos os condôminos, independente dos aspectos formais do condomínio. Seu não pagamento por alguns dos promitentes compradores poderia ensejar o seu enriquecimento indevido, quebrando a isonomia que existe entre os co-proprietários. Ademais, sendo dívida que se agarra ao imóvel (“propter rem”), é assumida pelo sucessor, no estado em que se encontra. Em outras palavras, não é a assembléia geral de instalação que cria a obrigação dos condôminos contribuírem com as despesas de manutenção do prédio, mas sim o próprio fato de tais despesas existirem, mormente em se tratando do pagamento de água, energia elétrica, funcionários e manutenção de elevadores.

Pode-se eventualmente questionar certas despesas efetuadas antes da AGE, glosando-as em função de não serem necessárias ou por serem obrigação de responsabilidade da construtora ou do incorporador. Em tal hipótese, porém, todos os condôminos devem pagar o mesmo valor da cota, e o condomínio, por seu síndico, deverá reclamar amigável ou judicialmente o reembolso dos valores pagos indevidamente ou acionar quem tenha causado eventual prejuízo ao prédio.

Atraso de Obra em Permuta

“Existindo no contato de compromisso de permuta de terreno por área nele construída evidente obrigação de empreitada com prazo final legalmente fixado, resta notória a relação de consumo existente entre as partes, consubstanciada no fornecimento do serviço de construção civil. Em assim sendo, as partes permutantes que não têm a seu favor a obra concluída no prazo previsto podem evidentemente exigir indenização pelos prejuízos, sob pena de configurar-se o enriquecimento ilícito.”

A decisão, relatada pelo desembargador Carlos Prudêncio, é da Primeira Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, ao entender aplicável o Código de Defesa do Consumidor (art. 51) nos compromissos de permuta de terreno por área construída.

Do aresto catarinense (98.013705-5), colhem-se as seguintes considerações:

“Se as partes prejudicadas com o atraso de conclusão de obra pretendem não a rescisão do contrato mas uma indenização pelos prejuízos, evidente é o caráter relativo do inadimplemento e, portanto, moratória é a cláusula da avença que fixa multa para o caso de mora na entrega da obra. Destarte, perfeitamente possível a cumulação da cláusula penal moratória com as perdas e danos também previstas à parte no contrato, porque não trata aquela espécie de cláusula compensatória dos prejuízos.”

“Não se pode, aliás, admitir que uma multa contratual represente a pronta reparação de eventuais danos quando comprovadamente estes vão muito além da multa pactuada, o que torna inconteste a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com perdas e danos.”

Atraso inadmissível

A responsabilidade da construtora pelo atraso da obra foi amplamente analisada pelo relator Carlos Prudêncio. Explica que, em se tratando de contratos bilaterais, a parte lesada pode requerer indenização com perdas e danos ou pode exigir o cumprimento da obrigação pela parte inadimplente, executando, assim, o contrato, mesmo que o inadimplemento tenha sido parcial ou total.

Acentua que, havendo prazo previsto para a conclusão da obra, sem que esta tenha sido adimplida, o decurso desse prazo, por si só, constitui, de pleno direito, em mora o construtor, nos termos do art. 960 do Código Civil. Nem a falta de financiamento justifica o atraso da obra. Nessa hipótese, o correto é o desfazimento da avença, com a restituição atualizada das quantias pagas. Tampouco a ocorrência de mudanças econômicas, no entender daquele tribunal, é motivo para escusar a construtora de sua obrigação de entregar o prédio no prazo contratado.

O relator também cita decisão da Primeira Câmara Civil, na qual a responsabilidade do construtor é rigorosamente cobrada: “Os contratos de empreitada impõem-se cumpridos estritamente nos moldes avençados, mormente no que tange ao prazo previsto para a conclusão dos trabalhos. Ultrapassado o prazo estabelecido, incidirá a empreiteira em inexecução contratual…”

Como se vê, longe vão os tempos em que a Justiça era tolerante para com as construtoras folgadas. Os reflexos da queda da Encol, que deixou mais de 40 mil adquirentes na mão, se farão sentir por muitos anos, ainda. Construir para terceiros, especialmente com o capital ou o patrimônio dos outros, nunca foi uma atividade simples, embora o mercado sempre estivesse pleno de aventureiros.

Hoje, mais do que nunca, os engenheiros estão sentindo a importância de entender e cumprir as exigências jurídicas e legais de seus empreendimentos.

Multa: Opinião Abalizada

O juiz Américo Angélico, do 2o Tribunal de Alçada de São Paulo, escreve extenso artigo sobre o condomínio no jornal “Tribuna do Direito”, enfocando diversos temas sob a denominação genérica de “Importância Condominial”. Emite vários conceitos que gostaríamos de transmitir aos leitores desta coluna.

Sobre a redução da multa por inadimplência a dois por cento, diz o magistrado paulista:

“Não nos parece, salvo melhor juízo, adequada a redução in casu, ante sua atipicidade. A dívida estampada no boleto mensalmente emitido, quando impaga, é imediatamente quitada, mediante rateio proporcional aos outros condôminos que, nada devendo, arcam com ela e todas as demais taxas que se seguirem.”

Em parágrafo adiante, enfatiza:

“Após breve reflexão, entendemos melhor a preocupação da sociedade condominial e suas instituições (Aabic, Secovi e Creci), ante o crescente inadimplemento e as dificuldades encontradiças junto ao Poder Judiciário, na movimentação de sua máquina, colimando a solução das pendengas basicamente no recebimento dos valores que, por vezes, cegam até a inviabilizar a vida econômico-financeira do condomínio e, neste sentido, é que tememos [que] a redução de 20% a dois por cento da multa por atraso venha ainda mais a estimular, lamentavelmente, o inadimplente.”

Força executiva

O articulista também lamenta a não inclusão da cobrança das taxas condominiais nos Juizados Especiais, por tratar-se de questão simples, e também se posiciona contra a necessidade de o condomínio ser obrigado a utilizar-se de ação sumária de cobrança para receber seus débitos, por força do art. 275 do Código de Processo Civil (CPC), quando poderia valer-se de execução de título extrajudicial, sem maiores delongas.

Citando Sérgio Shimura, professor da PUC paulista, o juiz Américo Angélico lembra que a força executiva das taxas condominiais encontra respaldo no inciso VII do art. 585 do CPC, “porque deriva da tipificação legal”, o qual dá força executiva ao artigo 12, § 2o da Lei do Condomínio (4.591/64).

Explica o magistrado: “… as taxas condominiais lançadas nos boletos dos diversos senhores condominiais são facilmente aferíveis e seu quantum advém de balancete mensal, atribuível a todos, e ainda, e principalmente, seus valores foram aprovados nas Assembléias Gerais Ordinárias (AGOs), levadas a efeito, via de regra, no início de cada ano, onde o condomínio aprova seu orçamento anual. Temos a Lei de Condomínio e Incorporação (Lei n. 4.591/64), a convenção, a assembléia geral ordinária, daí decorrendo a liquidez do boleto bancário. Assim, perfeitamente admissível o entendimento de que as atas de assembléias e as convenções condominiais constituem-se títulos executivos extrajudiciais.”

Fazemos questão de retransmitir a lição de quem está investido de autoridade legal, para que não pareça que estejamos a emitir apenas nossa opinião sobre questões corriqueiras da vida condominial. Como o magistrado, também queremos que o ônus do atraso no pagamento não recaia sobre os condôminos que pagam em dia, que haja menos ações de cobrança e que estas sejam mais ágeis.

Vistoria dá Credibilidade

Há dias, conversando com um bem-sucedido administrador de imóveis, contou-me ele que um dos segredos de sua empresa é devolver ao proprietário o imóvel em melhores condições do que o recebeu. E faz isso comprovadamente, mostrando a vistoria de entrada e a vistoria de saída.

O investimento no imóvel – mesmo às custas da imobiliária, em alguns casos, segundo ele – é fundamental para que o um bom relacionamento de muitos anos não se perca na hora da despedida. Clientes satisfeitos fazem a imagem da empresa, mas, principalmente, ex-clientes satisfeitos.

O primeiro investimento da conservação do imóvel começa com a vistoria de recebimento do imóvel pela administradora. Embora não seja praxe entre todas imobiliárias, como podem vir a ser responsabilizadas pelos prejuízos que, por sua culpa, causarem ao proprietário, é mais do que conveniente que se determinem as condições materiais do imóvel ao recebê-lo. Em cinco, dez anos nem o proprietário ou o administrador terão memória suficiente para dizer se o imóvel estava em boa situação ou não, com os devidos detalhes.

Maior, ainda, será a necessidade de vistoria de recebimento, caso a imobiliária garanta o contrato, como ocorre com as que oferecem garantia de recebimento do aluguel. Ao assumir a responsabilidade pelo aluguel, que é o principal, a administradora assume, via de conseqüência, a responsabilidade pelo acessório, que são os encargos e estragos da locação, salvo se for ressalvada essa parte no contrato firmado com o proprietário.

Não havendo vistoria de recebimento, presume-se que o imóvel oferecia condições de habitabilidade e se encontrava em perfeito estado de conservação. Ao devolve-lo ao proprietário, a administradora deverá faze-lo nas mesmas condições. Como medida de economia ou de conveniência, a administradora poderá optar por fazer vistoria somente dos imóveis que não estiverem em perfeito estado de uso e conservação. Ficará a resguardo de posteriores reclamações dos proprietários (e as tão temíveis ações indenizatórias), pelo menos quanto aos itens anotados.

Uma maneira prática de resolver o problema da vistoria de recebimento do imóvel é considerá-la realizada juntamente com a vistoria de entrega do imóvel ao primeiro locatário. Para tanto, no contrato de administração far-se-á constar cláusula nesse sentido: “Fica ajustado que a vistoria de recebimento do imóvel, conforme cláusula …, e que faz parte integrante do presente contrato, é aquela firmada pelo locatário na primeira locação do imóvel após a celebração do presente.”

Não esquecer, nunca, de pedir que o proprietário assine a vistoria, seja a de recebimento ou seja a de entrega ao locatário, juntamente com duas testemunhas. E depois, manter um bom arquivo de documentos, pois muitos e muitos anos poderão se passar até que a vistoria seja descoberta para servir como prova documental, em juízo ou fora dele.

Cuidados e atenções a detalhes aparentemente sem importância fazem a diferença entre o bom administrador e o fadado ao fracasso. Cada ex-cliente insatisfeito leva seu infortúnio para mais de dez pessoas, como mostram as pesquisas. Na administração de imóveis, onde a confiança é baseada em resultados palpáveis, isso é mais do que evidente e talvez seja a principal causa do crescimento de umas e da diminuição e desaparecimento de outras carteiras de administração.

Contrato Cria Confiança

Embora seja comum (por mais fácil) obter do proprietário apenas uma autorização para locar seu imóvel, deixando as formalidades para o momento em que efetivamente for alugado, é fundamental que tais procedimentos sejam regularizados na hora certa, evitando-se que a imobiliária continue como mera preposta do locador.

Sem procuração do cliente, a administradora não poderá praticar atos que devam ser realizados por escrito, em nome do outorgante, como assinar contratos, cartas de fiança, substabelecer poderes “ad judicia” para advogado, representá-lo perante repartições públicas. O instrumento de procuração define com precisão os poderes da administradora como mandatária.

Já o contrato de administração serve para complementar as atribuições, poderes e responsabilidades da administradora como prestadora de serviços ou “locadora” (Cód. Civil, art. 1.216 e seguintes) do proprietário, bem como melhor informar as obrigações deste em relação a ela. Serve o contrato escrito, também, para a convenção de normas que não estejam de acordo com o estipulado em lei ou que vão contra praxes comerciais aceitas no local.

A administradora, por exemplo, pode ser responsabilizada pelos prejuízos a que der causa por sua culpa, como a falta de vistoria ou a aceitação de fiador inidôneo. A reversão dessa responsabilidade ou a caracterização do que seja a “culpa da administradora” podem ser previstas no contrato, evitando assim discussões desgastantes a respeito. Cláusula nesse sentido é a que isenta a empresa por danos causados no imóvel enquanto estiver desocupado.

A solenidade presente na assinatura de um contrato de administração funciona também como força carreadora da confiança do proprietário. O fato de ver, ler e manusear documento em que se encontram detalhadas as normas seguidas e obrigações assumidas pela administradora faz o proprietário sentir-se psicologicamente reconfortado, dando-lhe segurança em negociar com a empresa.

Quem é dono de imóveis está acostumado a lidar com escrituras, certidões, guias e outras formas escritas de documento. O contrato de administração, especialmente quando bem elaborado e de boa apresentação, evoca algo de palpável e duradouro, reflete a imagem da empresa e projeta um halo de sinceridade.

Livre contratação

Por não ser atividade regulamentada, a administração de imóveis não obedece, necessariamente, a regras ou leis previamente estabelecidas ou que disponham de modo coercitivo entre as partes.

A primeira característica do contrato de administração deflui deste enunciado: as partes podem contratar livremente. O que pactuarem será lei entre si. Não há evidente fraqueza de um lado para ser protegida pela lei, como entre senhorio e inquilino ou entre patrão e empregado.

Tampouco há forma prescrita ou denominação prevista para o contrato. Pode-se dar a ele cunho essencialmente civil ou caráter comercial, se pelo menos uma das partes for comerciante. O papel desempenhado pelo administrador terá maior ou menor relevância. Prazo, preço, prorrogação e rescisão podem ser livremente estipulados.

O contrato de administração está longe de ser um contrato de adesão, em que há preponderância da vontade de uma parte em relação à outra, ou seja, em que uma se submete às imposições da outra, como no contrato de transporte ou de seguro. A existência de instrumento previamente impresso não é suficiente para caracterizar a adesão, mormente tendo-se em vista que o mercado se regula pela livre iniciativa e existe saudável concorrência entre administradoras.

Delegação Não se Impõe

Síndico de São Luís, Maranhão, nos escreve a respeito da delegação das funções do síndico. Não apenas pergunta como argumenta, levantando questões de interesse geral. Diz ele (sintetizamos):

“Volto a consultar sobre o sentido do § 2o do art. 22 da Lei 4.591/64, onde consta: ‘As funções administrativas podem ser delegadas a pessoa de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.’Entendo que as funções, sua criação, dependem de assembléia, mas o ocupante das funções, pessoa de confiança do síndico e sob a sua inteira responsabilidade, deve ser de sua única e exclusiva escolha pessoal. E se a assembléia resolve que não é aquela pessoa, e tente ou impõe outra, que tudo fará para desmoralizar, fraudar aquela administração?”

Conforme respondido pelo TeleCondo (41-223-8030), delegáveis são exclusivamente as funções de caráter administrativo, sendo que ao administrador não podem ser transferidas responsabilidades como a representação ativa e passiva, a imposição de multa e a prestação de contas.

Dupla provação

Este administrador deverá ser alguém de confiança do síndico, não podendo a assembléia impor-lhe outra pessoa que o desagrade, pois ao síndico cabe a responsabilidade pelos atos praticados pelo administrador. Contudo, o administrador também não pode ser imposto pelo síndico, não pode ser alguém que a assembléia desaprove. Em outras palavras, para receber funções administrativas do síndico, seu assistente ou administradora deverão passar por duas provas de confiança, a do próprio síndico e a da assembléia geral dos condôminos, como diz a lei.

Caso a assembléia não aprove a indicação do síndico, este não precisa renunciar ou se sentir ofendido. Basta que apresente um novo candidato à função, em nova assembléia, ou na própria, se estiver preparado. Fez bem o legislador em estabelecer dupla filtragem, dada a relevância que o delegado pode assumir na gestão do prédio.

Rescisão automática

Há quem entenda, como o jurista J. Nascimento Franco, que para delegar a prática de certos atos ordinários de sua administração o síndico não precisa de autorização expressa da assembléia, já que responde integralmente por tudo que seu preposto fizer. Neste caso, a vênia dos co-proprietários só seria necessária para a prática dos atos de administração extraordinária, que refogem da rotina de conservação do patrimônio comum.

Apesar deste entendimento, sempre será aconselhável a convocação de assembléia, ou a ratificação posterior também em assembléia, pra que não seja anulada a decisão da contratação de um administrador.

A função delegada cessa com o mandato do síndico, o que deverá ficar bem claro no contrato de assessoria que for firmado com o administrador, para evitar o pagamento de multas rescisórias ou indenizações. Findo o seu tempo, e sempre que programado ou solicitado, o administrador deve prestar contas de seus atos, o que será feito diretamente ao síndico e não à assembléia dos condôminos, já que ele é pessoa de confiança do síndico. Cabe ao síndico prestar contas à assembléia, como é de sua obrigação legal.

Há síndicos, infelizmente, que deixam o contratado assumir funções que vão além das meramente administrativas, praticamente decidindo tudo no prédio. Não é esse o sentido da lei, mas sim o de propiciar ao síndico leigo condições de bem gerir o condomínio, estando bem aconselhado, bem orientado e bem assistido por pessoas e empresas competentes.

Juro Esperto Traz Má Fama

Anos atrás escrevemos sobre o absurdo que achávamos de ver que, na aquisição de imóveis em construção, o incorporador costumava cobrar juros do adquirente, antes mesmo de entregar o empreendimento, o que na prática, significava que o comprador estava pagando juros por um capital que estava emprestando ao construtor. Tal prática, ainda recorrente, abrandou-se em parte, com a redução dos níveis inflacionários, sendo evitada pelas melhores construtoras.

Lemos, recentemente, na revista “Justiça e Poder”, artigo do advogado e especialista em direito imobiliário Márcio Bueno, em que ele martelou em tecla semelhante, mostrando que “Contratos podem conter juros indevidos”.

Segundo Márcio Bueno, que também é diretor jurídico do Creci-SP, “novas e novas artimanhas contratuais são montadas” com o intuito de iludir o comprador desavisado, sendo que “a mais nova artimanha é a que se refere à forma de cobrança de juros, conforme informam os corretores de imóveis, sempre os primeiros a detectar estas inovações”.

Esclarece o jurista que a nova prática que vem sendo utilizada em alguns contratos de compra e venda para entrega futura consiste na “inserção de uma cláusula que preceitua a cobrança de juros de 12% ao ano, pela Tabela Price, cobrados a partir da entrega das chaves do imóvel. Porém, contados a partir da assinatura do contrato”.

O que acontece, então? Como o comprador não precisa desembolsar os juros de imediato (só na entrega das chaves), o “detalhe” passa despercebido à grande maioria dos compradores, “apesar da ilegalidade desta forma de cobrança de juros”, enfatiza Márcio Bueno.

O advogado explica onde está o absurdo da praxe:

“Ora, até a efetiva entrega do imóvel e sua conseqüente fruição, quem está financiando a construtora é o comprador, mediante o pagamento de parcelas mensais, semestrais ou anuais, sem deixar de mencionar o sinal pago quando da contratação. Não se concebe que aquele que está financiando alguém pague juros. Se juros houvessem de [deveriam] ser pagos pela construtora ao comprador, e não o reverso, como se pretende.”

“Afinal, o construtor está se utilizando do dinheiro do comprador. Este não está usufruindo do imóvel.”

Argumenta, com razão, que se o comprador tiver condições para pagar o saldo devedor quando da entrega do imóvel, “neste caso, teremos a absurda hipótese de existir o dever de pagar juros sobre um financiamento que nunca houve!”.

Infelizmente, são práticas como estas que contribuem, em muito, para que a crise do setor da construção de edifícios residenciais e comerciais continue prejudicando todo o mercado imobiliário. O comprador em potencial, escaldado com o insucesso de muitos empreendedores, com o atraso constante na entrega de obras (mesmo por parte de construtoras conceituadas), está pensando duas ou mais vezes antes de se lançar suas economias numa aventura.

Cobrar juros antes da entrega das chaves, de maneira explícita ou dissimulada, em nada contribui para aumentar a credibilidade do setor. Que se faça como nos Estados Unidos, onde o preço do imóvel é fixado com base no dia da efetiva entrega das chaves. Até aquela data o comprador recebe (!) juros pelo que adiantar ao construtor, passando a pagar juros a partir de então, sobre o que for financiado.

Prestar Contas ao Cliente

Dentre as obrigações fundamentais da administradora de imóveis, destaca-se a prestação de contas. A obrigação de prestar contas é um dever geral, imposto na lei a todos os que administram bens e negócios alheios.

A forma e tempo da prestação de contas devem constar do contrato de administração. Não é preciso fixar dia certo (por exemplo, todo dia 10 do mês), podendo-se estabelecer condição determinativa do prazo (por exemplo, cinco dias após ter recebido o aluguel do locatário).

Mas, e se não houver estipulação de prazo para a prestação de contas? Quando deverá ser efetuada ou quando poderá o proprietário exigi-la? Sendo o contrato de administração de trato sucessivo, a prestação de contas deverá ser feita contínua e periodicamente. Se a cobrança do aluguel é feita de mês a mês, também a prestação de contas deve ser mensal; se for de dois em dois meses, a prestação poderá ser bimestral.

Caso a administradora deixe de cumprir essa obrigação (o que ainda ocorre com certa freqüência), o proprietário poderá constituí-la em mora, mediante notificação, ou, se preferir, em casos mais extremos, ingressar diretamente com ação de prestação de contas (Cód. Proc. Civil, art. 914 e seguintes).

Verdade dos fatos

As contas devem ser exatas, vale dizer, devem corresponder à verdade dos fatos e vir acompanhadas dos comprovantes das despesas efetuadas e levadas a débito do proprietário. Os comprovantes não precisam necessariamente ser entregues ao administrado, mas devem ficar à sua disposição na empresa.

É de boa política, nas administradoras de melhor organização, anexar à prestação de contas cópia de todas as entradas e saídas em conta corrente, como dos recibos de aluguel, notas fiscais de consertos, condomínio, impostos, seguro, emitindo aviso de débito sempre que o documento deva permanecer na imobiliária ou quando se tratar de despesas de difícil comprovação (táxi, telefone, selos etc.).

Já comentamos que a administradora pode cobrar todas as despesas que tiver feito em proveito do proprietário. Não deve haver receio em cobra-las, desde que estejam corretas, sejam necessárias e, se possível, moderadas. Porque não debitar, por exemplo, despesas com fotocópias e reconhecimentos de firmas de documentos necessários ao ingresso com ação de despejo por falta de pagamento?

A prestação de contas pode ser feita da forma estipulada pelo contrato. Não havendo previsão, o correto é a “forma mercantil”, em que são especificadas as receitas e despesas, bem como o respectivo saldo (Cód. Proc. Civil, art. 917), ou seja, através de conta corrente.

Importante ainda lembrar que o administrador que se apropria de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção, pratica o crime de apropriação indébita (Cód. Penal, art. 168). A retenção do saldo credor do proprietário, conforme as circunstâncias, pode caracterizar a apropriação indébita, além de ser a “melhor propaganda” para levar a empresa a perder seus clientes e à falência.

A Instituição do Novo Ser

O segundo artigo do novo Código Civil a tratar do condomínio edilício (novo nome) indica sua forma de instituição. Corresponde parcialmente ao art. 7o da Lei 4.591/64 e está assim redigido:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.”

Algumas observações:

1. O novo Código Civil já faz referência a lei especial, que, quando aprovada, informará quais serão os outros requisitos para a instituição de um condomínio edilício. Haverá no futuro uma Nova Lei do Condomínio? É bem possível.

2. Atos entre vivos são os fenômenos jurídicos oriundos da manifestação da vontade das pessoas. No caso específico, inclui a incorporação imobiliária, a construção seguida de venda, a divisão da herança, o registro de usucapião (hipótese prevista no novo Estatuto da Cidade, Lei 10.257/01), a doação, a dação em pagamento e assim por diante. Fora a incorporação, em que “o condomínio antecede ou nasce junto com a construção do edifício” (Guia do Condomínio IOB, pág. 2), nos demais “a existência do edifício preexiste ao condomínio por unidades autônomas” (idem).

O novo Código não faz referência explícita à incorporação imobiliária, fórmula dominante de constituição de condomínios no Brasil, e não regulamentou a matéria, restando incólume a vigência dos artigos 28 e seguintes da Lei 4.591/64.

3. Na legislação ainda em vigor, há maiores detalhes sobre a individuação de cada unidade autônoma, que deverá ser assinalada por “designação especial, numérica ou alfabética”. O novo legislador preferiu norma mais genérica (inciso I), decerto porque o tema já é velho. Em todo o país quem mora ou trabalha em prédio sabe que cada sala, loja ou apartamento tem a sua numeração própria.

Na lei de 1964 o legislador recomendava que a fração ideal do terreno e coisas comuns deveria ser “expressa sob forma decimal ou ordinária”. Na lei de 2003 (ano em que entra em vigor), esta exigência foi omitida, pressupondo-se, cremos, que todos saibam como atribuir fração ideal a cada unidade.

4. Silenciou o novo Código Civil a respeito da instituição de condomínio em terreno onde não há edificação, mas no qual o proprietário planeje algum empreendimento com duas ou mais edificações (casas, sobrados ou prédios), a serem levantadas ao longo do tempo (Lei 4.591/64, art. 8o). Significa dizer que tais obras não mais poderão ser lançadas em forma de condomínio ou, ao contrário, que o art. 8o, da atual Lei do Condomínio, com suas quatro alíneas, não foi derrogado pelo novo Código Civil, em razão exatamente de este não ter regulamentado o assunto? A resposta, o tempo dirá, ou melhor, a Justiça dirá.

5. Contrariando moderna terminologia, a cabeça do art. 1.332 ainda faz referência a “Cartório” de Registro de Imóveis, termo execrado por notários e registrários públicos (ex-cartorários).

A lei em vigor menciona simplesmente “registro de imóveis”, assim mesmo, em minúsculas.

Litígio por Causa de Muro

Nos dias de hoje há poucos litígios de vizinhança em decorrência da construção de muro ou tapume na divisa de imóveis limítrofes, especialmente no perímetro urbano, onde os lotes são bem demarcados. Num caso que chamou a atenção, duas empresas discutem a respeito do reembolso das despesas feitas por uma delas na construção do muro.

O imbróglio foi julgado em grau de recurso pelo Tribunal de Justiça do Paraná, tendo recebido do desembargador Ulysses Lopes, relator, a seguinte dicção, em ementa:

“A obrigação de partilhar as despesas com a edificação de tapume divisório, muito embora não dependa de prévio acordo entre os confinantes ou de reconhecimento judicial, está condicionada à inexistência de anterior tapume na linha divisória, ou à prova da necessidade da substituição do tapume existente.”

Relata o ponderado desembargador que, ao ajuizar a ação, a empresa apelante sustentou que se fazia necessária a construção de um muro divisório entre os terrenos limítrofes de ambas as empresas, para conter o ‘odor dos resíduos industriais’ exalado em face da atividade industrial da apelada. Aduziu houvera um acordo entre as partes para a repartição das despesas, o qual não fora cumprido, obrigando-a a erigir o muro ‘por iniciativa própria’.

Lembra o magistrado que a doutrina e jurisprudência antigas “condicionavam a obrigação na divisão das despesas a três hipóteses: à exigência administrativa da construção, ou à existência de um acordo prévio entre as partes, ou, em havendo recusa de uma delas, à determinação judicial. Em não ocorrendo nenhuma dessas situações, presumia-se que o proprietário que construiu o tapume o fez por sua conta exclusiva”.

Nova interpretação

Tal posicionamento não mais prevalece nos dias de hoje, segundo o Tribunal de Justiça do Paraná. Como enfatiza o desembargador Ulysses Lopes, “a obrigação de os confinantes contribuírem em partes iguais, para as despesas de construção e conservação de tapumes divisórios, deriva diretamente da lei – § 1o, do artigo 588 do Código Civil, não se originando, portanto, de ajuste entre as partes”.

Citando Humberto Theodoro Júnior, contrapõe que, todavia, o direito de exigir o rateio das despesas com o tapume está condicionado ‘à inexistência de tapumes na linha divisória, ou à existência de danos a reparar sobre os tapumes já implantados’.

Em abono a este aspecto de sua argumentação, o relator transcreve decisões de tribunais superiores e comentários de doutrina, valendo repetir o de Levenhagen, que sintetiza: ‘se nas divisas já existe cerca e um dos vizinhos resolve construir desnecessariamente um muro, o proprietário que já tenha fechado o seu terreno não será obrigado a partilhar das despesas com o muro, a menos que as posturas municipais exijam esse tipo de tapume’.

Em suma, apesar de ter direito ao ressarcimento da metade da despesa com o muro, independente de acordo com o vizinho, a empresa apelante não obteve sucesso em sua apelação, porque “não ficou esclarecido nos autos a razão da retirada da cerca divisória, nem demonstrada a necessidade de sua substituição pelo muro”, como conclui o magistrado.