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administradora condominio

Processos por falta de pagamento de condomínio crescem 5,8% em 2012

Secovi realizou levantamento nos fóruns da cidade de São Paulo. No ano passado foram ajuizados 10.526 processos contra 9.947 em 2011.

O número de ações judiciais de cobrança por falta de pagamento da taxa de condomínio aumentou 5,82% em 2012, na comparação com o ano anterior, segundo levatamento divulgado nesta terça-feira (15) pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

De janeiro a dezembro de 2012, foram ajuizados 10.526 processos, contra 9.947 em igual período de 2011, segundo levantamento realizado nos fóruns da cidade de São Paulo.
Segundo o Secovi-SP, apesar da alta, o número acumulado em 2012 ainda está abaixo do acumulado registrado desde 2007, quando foram identificadas 15.902 ações. Em 2008, o número caiu para 13.092; em 2009, foram 11.459 registros; e em 2010, o número subiu para 11.808 ações.

O levantamento apontou ainda uma queda de 22,48% nos processos ajuizados em dezembro, com 693 casos, contra 894 em novembro. Em comparação ao último mês de 2011, entretanto, o número subiu 19,69% (579 casos).

Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato, aconselha síndicos e administradoras a negociarem com os inadimplentes. “O acordo é vantajoso para as duas partes – condomínio e condômino –, pois uma ação de cobrança dessa natureza pode levar vários anos para ser resolvida”, afirma.

Fonte: G1

Veja como cortar as despesas do seu condomínio

Descontente com o valor da taxa de condomínio do prédio onde vive, Alberto Fischer, de 36 anos, resolveu tomar providências para tentar reduzir a mensalidade logo após assumir o cargo de síndico do residencial.

“A construtora entregou o empreendimento já com empresas prestadoras de vários serviços contratadas, mas achamos os valores cobrados altos e decidimos agir para tentar reduzir o valor da taxa, que era de pouco mais de R$ 400 para cada apartamento”, explica o síndico.

O caminho encontrado por Fischer foi procurar novos prestadores de serviço. “Mudamos de administradora e de empresas de limpeza e da manutenção dos elevadores, além de negociarmos com a concessionária a diminuição do preço pago pelo metro cúbico do gás”, diz.

Fischer afirma, ainda, que os moradores decidiram em assembleia desligar 30% das luzes da garagem. A medida, no entanto, não comprometeu a segurança e a luminosidade do local. “Com essas medidas, reduzimos a taxa condominial para R$ 370 por mês para cada apartamento.”

Como o gasto caiu R$ 30 por mês, a economia anual é de R$ 360 por unidade. E como o residencial tem 274 unidades habitacionais, o condomínio deixa de desembolsar algo em torno de R$ 98 mil anualmente.

O síndico destaca que a redução na conta poderia ser ainda maior caso não houvesse inadimplência, que é de 10%. “Se todos os pagamentos estivessem em dia, poderíamos diminuir mais R$ 20 na taxa de cada apartamento”, conta ele. “Como todos os meses temos essa defasagem nas contas, poderíamos gerar um desequilíbrio no orçamento se diminuíssemos o valor do condomínio.”

Planejamento – Segundo especialistas, medidas concretas como as citadas, muito planejamento e conscientização dos moradores são o caminho para condomínios de vários padrões reduzirem seus gastos.

Tudo passa pelas assembleias porque a maioria das reuniões envolve as despesas para manter aestrutura do condomínio.

“No primeiro trimestre de cada ano, os condomínios são obrigados por lei a fazer uma assembleiageral ordinária para aprovar a previsão orçamentária anual, ou seja, uma análise de quanto o prédio gasta e quanto precisa gastar no ano seguinte”, explica Hubert Gebara, diretor da Hubert Condomínios e vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). “E essa é a ocasião ideal para serem debatidas as ideias e soluções para reduzir os custos.”

De acordo com Gebara, as despesas fixas – água, luz e folha de pagamento  – são as que mais pesam na taxa. “Em conjunto com o síndico, os moradores podem decidir sobre os cortes de pessoal, se for o caso, a compra de equipamentos economizadores, a troca de lâmpadas velhas por mais modernas, a instalação de hidrômetros individualizados, entre outros recursos.”

Para André Diniz, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FMU, os condomínios hoje em dia apresentam a organização de verdadeiras empresas. Portanto, devem ter procedimentos nesse sentido. “Os síndicos devem sempre pesquisar muito e fazer no mínimo três orçamentos para cada serviço”, orienta.

Fonte: Revista Imóveis

A contribuição dos síndicos ao INSS

Sem remuneração ou ajuda de custo está isento

Caso o síndico more no condomínio e seja proprietário da unidade habitacional, sua participação nas despesas com obras e fundo de reserva é obrigatória. Apenas as despesas ordinárias são dispensadas durante o seu mandato, se forem previstas. A informação é de Carlos Samuel de Oliveira Freitas (foto), advogado na área imobiliária e diretor de administradora de condomínios. Ele esclareceu que para a Previdência Social (INSS), o síndico é considerado um contribuinte individual quando recebe remuneração ou algum benefício pelo serviço prestado.

Ainda conforme o advogado, quem ocupa o cargo e não ganha remuneração, ajuda de custo ou isenção, não precisa contribuir com o INSS. “A alíquota mínima é de 11%, o que dá direito aos benefícios referentes a um salário mínimo com valor atual. É possível aumentar a porcentagem para que o benefício seja maior. Ao fim do mandato, o síndico deve fazer a baixa de sua inscrição na previdência, caso não queira mais recolher como contribuinte individual”, orientou Freitas.

Os rendimentos recebidos pelo síndico são considerados prestação de serviços pela Receita Federal e por isso devem fazer parte da base de cálculo para apurar o valor do recolhimento mensal obrigatório e do ajuste anual.

O advogado também informou que rendimentos recebidos pelos representantes de condomínios têm que ser informados na Declaração do Imposto Retido na Fonte (Dirf). Segundo ele, a remuneração ou benefícios, como isenção da taxa condominial, para quem exerce o cargo, depende da previsão da convenção do condomínio ou de convocação especial de assembleia, que autorize o benefício. Freitas avaliou que se não houver nenhuma disposição sobre o assunto no documento, a assembleia que elegeu o representante dos condôminos deve tomar a decisão cabível.

O advogado disse que isto também vale em casos de isenção do pagamento da taxa condominial. “Se houver retenção de imposto na fonte, toda a remuneração paga ao síndico e o valor total retido devem ser informados na Dirf. Esta declaração é anual e obrigatória”, apontou Freitas, que é também vice-presidente da Associação de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami).

Se o total recebido durante o exercício do cargo no período for superior a seis mil reais, o valor integral deverá ser informado, mesmo que não haja retenção de imposto. “A Dirf deve ser feita pela fonte pagadora, ou seja, pelo síndico ou pela administradora que representa o condomínio. O ideal é que a organização dos documentos e notas fiscais esteja em dia para evitar transtornos na época da entrega da declaração”, ressaltou o especialista.

 

Fonte: Folha do Condomínio

Não Basta Vigiar o Papel

A dificuldade de controlar as contas do condomínio tem sua origem no singelo fato de se tratar de um ente coletivo, algo entre o público e o privado. Quanto maior a distância entre quem administra a verba e o seu bolso, maior a tentação para se exceder nas despesas ou cair no desvio. Noutras palavras, quanto maior o número de pessoas que participam do rateio de um prejuízo, menor será seu interesse em dispor de tempo para fiscalizar a correta aplicação dos valores arrecadados, seja em forma de taxa de condomínio, seja em forma de impostos.

Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e fiscal do dinheiro dos condôminos, sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo, as quais transcrevemos:

“Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

- Avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;

- Ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;

- Consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;

- Consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;

- Somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com CPMF, taxas etc.;

- Comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;

- Analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;

- Cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.”

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da Internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento. “Dessa forma, – enfatiza – qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”

Quando Fechar o Edifício

Por favor, me deixem trabalhar.

Este tem sido o apelo de muitos condôminos, diante das tentativas cada vez mais insistentes de se diminuir o horário de funcionamento dos edifícios comerciais, em função das despesas com funcionários ou da preocupação com a segurança.

Em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, muitos edifícios fecham suas portas logo após o anoitecer (em torno de 19h, 19h30min ou 20h), o que impossibilita a muitos profissionais liberais continuarem o exercício de suas funções, especialmente dentistas, cuja clientela prefere marcar hora fora do expediente.

Em cidades como Curitiba e Belo Horizonte, onde a criminalidade ainda não atingiu proporções pauliféricas, também é comum o quase-fechamento dos prédios comerciais após determinado horário, permanecendo vigia ou segurança com a responsabilidade de identificar os usuários, sem impedir o acesso dos clientes de quem continue trabalhando. Somente depois das 22 ou 23 horas, o edifício fica totalmente isolado do mundo exterior ou com acesso exclusivo de condôminos e pessoas previamente autorizadas.

Tal iniciativa, de bom senso indubitável, está mais de acordo com a finalidade de um condomínio comercial, que é permitir que exercitemos nossos ofícios com plenitude.

Mas, afinal, quem decide que horas o prédio fecha ou abre? E até que ponto pode-se impedir o acesso dos proprietários-condôminos a suas unidades autônomas?

A questão ainda não suscitou muitas discussões judiciais, mas é muito atual. Não há normas legais regulando a matéria, sendo necessário interpretar o problema dentro do contexto dos princípios que regem o condomínio.

Podemos sintetiza-lo em poucos tópicos:

1. A competência para a fixação do horário de funcionamento do prédio é, em primeiro lugar, dos condôminos, através de seu regimento interno.

2. As decisões dos condôminos não podem ir contra a lei, nem prejudicar o direito de propriedade ou atingir os direitos pessoais dos condôminos.

3. Também devem ser respeitados os usos e costumes locais (v.g. não impedir que o prédio abra no sábado ou domingo, se, nestes dias, o comércio local funciona normalmente).

4. O síndico não pode, arbitrariamente, modificar o horário de abertura e fechamento do prédio. Nem a administradora.

5. Seja livre ou controlado o acesso, todos os condôminos respondem pelas despesas de portaria e utilização dos elevadores, mesmo nos horários além do expediente normal da cidade.

6. Cabe à administração do prédio identificar os eventuais visitantes, porém sem impedir que o condômino tenha a última palavra sobre quem deva ou não ingressar nas premissas para visitá-lo.

No caso de realização de reformas que exijam a presença de técnicos e operários além do horário de visitação controlada, a prudência recomenda que o condomínio solicite a comunicação prévia ao síndico ou administradora, acompanhada de lista com nome e identidade dos trabalhadores, para que a portaria possa exercer com eficiência sua função.

De igual forma, é no regimento interno do condomínio que se deve regulamentar a forma e horário de funcionamento da garagem, se houver. As características de cada empreendimento e sua localização, podem indicar situações diferentes, como, por exemplo, horário de abertura exclusivo somente para a saída de veículos (além de determinada hora). Os princípios, não obstante, são os mesmos que norteiam o ingresso e saída de pessoas do prédio.

Síndico Gestor em Risco

O que acontece quando o síndico deixa fluir em silêncio o fim de seu mandato, não convoca nova eleição e os co-proprietários também permanecem inertes? São nulos, anuláveis, ineficazes ou válidos os atos que pratica no exercício irregular de sua expirada gestão? Seria, por exemplo, válida a convocação de assembléia para a eleição de novo síndico, meses após o término de sua gestão, ou seria necessário os condôminos se autoconvocarem, mediante assinatura de l/4 dos proprietários de frações, como diz a lei?

Como ficam os atos de administração praticados pelo síndico, durante esse período, como emissão e envio de balancetes, pagamento de funcionários e obrigações sociais, cobrança de taxas, representação legal do condomínio em juízo e fora dele, providências de manutenção e conservação do prédio?

O jurista J. Nascimento Franco (Condomínio, RT) sustenta que “quando termina o prazo do mandato do síndico sem eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou ainda, a qualquer membro do Conselho Consultivo, que deverá convocar uma Assembléia para eleger a nova administração”.

Segundo o comentarista, “em qualquer uma dessas hipóteses, são válidos os atos praticados pelo síndico de fato, não só porque é de se repelir a idéia de condomínio sem alguém que o dirija, como também porque é de se presumir, no caso, como prorrogado o mandato por tempo indeterminado”.

Aceita a tese de que tais atos não são nulos ou anuláveis, tendo eficácia e validade perante os condôminos e terceiros, ficaria então tudo do mesmo tamanho, como se nada tivesse acontecido? Não é bem assim.

Gestão de Negócios

Se não transferir o cargo para síndico regularmente eleito, continuará desempenhando sua função normalmente, porém na qualidade de síndico de fato, ou mais precisamente, como gestor de negócios, na forma detalhada nos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil. Como síndico-gestor, ficará responsável ao condomínio e às pessoas com quem tratar. Se iniciar seu período de prorrogação “contra a vontade manifesta ou presumível do interessado [ou seja, do condomínio], responderá o gestor até pelos casos fortuitos, não provando que teriam sobrevindo, ainda quando se houvesse abstido” (Cód. Civil, art. 1.332).

Outras normas também se aplicam, sempre em desfavor do síndico, como a que diz que “o gestor responde pelo caso fortuito, quando fizer operações arriscadas, ainda que o dono [leia-se condomínio] costumasse fazê-las, ou quando preterir interesses deste por amor dos seus” (Cód. Civil, art. 1.338). A linguagem do nosso Código Civil parece antiquada mas é bem clara. O síndico de fato corre coloca seu patrimônio sob risco de eventual ação de indenização, por qualquer prejuízo – direto ou indireto, de boa ou de má-fé – que possa causar ao prédio.

Para desobrigar-se de tal fardo, quando da eleição do novo síndico, deverá solicitar que a assembléia de condôminos expressamente aprove suas contas e atos graciosos, pois “a ratificação pura e simples do dono do negócio [do condomínio] retroage ao dia do começo da gestão e produz todos os efeitos do mandato.” (Cód.Civil, art. 1.343)

Registre-se, ainda, que a o exercício da sindicatura de fato presume-se gratuito, não tendo o síndico direito à remuneração aprovada para a sua gestão regular, o que é um bom motivo para evitar tal acontecimento.

Oração de um Condômino

Transcrevemos hoje um texto lido no Jornal Masset n. 196, de autoria de William Braga, com o título “Oração de um condômino”. Vale a pena ler e passar adiante, pois retrata a atitude correta que se espera de quem mora em comunidade com outras pessoas. Sobre o autor nada podemos dizer, pois o jornal só lhe mencionou o nome, sem maiores dados. Diz a oração:

“Senhor, quero perante vós, pedir perdão por minhas faltas, erros e omissões durante o ano que passou.

Perdão por não ter instruído as minhas crianças a zelares pelos bens comuns e a não brincarem nos corredores, elevadores e portarias do prédio que habito.

Perdão por não ter contribuído com o silêncio, principalmente nas horas destinadas ao repouso, mantendo por vezes, meu rádio ou minha televisão em volume acima do normal.

Perdão por arrastar móveis a qualquer hora do dia ou da noite e por permitir que meus filhos pulem o dia inteiro, esquecendo-me que no andar de baixo moram pessoas idosas, doentes ou não, que têm direito, como eu, ao merecido repouso e silêncio.

Perdão pelo desperdício de água que ocasionei, gastando além do necessário e por manter, sem conserto, vazamentos diversos que elevam, sem necessidade, a conta d’água do condomínio.

Perdão por não instruir a minha empregada a embrulhar sempre em jornal ou acondicionar em sacos plásticos, os restos de comida, inclusive os pescados, antes de colocá-los na lixeira.

Perdão por não ter contribuído em alguma forma, para a conservação e limpeza do prédio em que resido.

Perdão por ter, inadvertidamente, ocupado duas vagas na garagem quando do estacionamento de meu carro.

Perdão por ter esquecido de soltar totalmente o freio de mão, nas vezes que deixei o carro no corredor da garagem, dificultando principalmente as senhoras na hora de empurra-lo, para liberar seus veículos.

Perdão por ter permitido a pessoas estranhas ao condomínio, estacionar seus carros na garagem do prédio, tirando a vez, ou dificultando o acesso às vagas destinadas exclusivamente aos moradores.

Perdão por ter esquecido, diversas vezes, de fechar o portão da garagem, aumentando com isso o risco de invasão, roubo ou violação de nossas propriedades e famílias.

Perdão, se por acaso, permiti, direta ou indiretamente, a alteração da moral e dos bons costumes do ambiente coletivo em que resido.

Perdão por manter em meu apartamento animais de qualquer espécie e porte, que embora não perturbando os demais moradores (acredito), transitam periodicamente pelas partes comuns, soltando pêlos que afetas as pessoas alérgicas ou fazendo, sem qualquer culpa, suas necessidades fisiológicas nos corredores e elevadores do prédio.

Perdão, finalmente, por não ter cooperado, a despeito de minhas antipatias pessoais, com a administração do condomínio em todos os aspectos contidos ou não, na sua convenção. De coração, espero daqui em diante, não incorrer nos mesmos erros, faltas e omissões, para o meu próprio bem-estar e dos demais condôminos.”

Tal oração merece a nossa reflexão. Os exemplos citados não esgotam todas as hipóteses possíveis de comportamentos desejáveis, mas mostram claramente o espírito de cooperação e convivência amistosa que deve nortear todos os condôminos.

Gracias, William Braga!

Prédio Não Paga Sindicato

Vêm de Santa Catarina, publicadas na revista Jurisprudência Catarinense – volume 85, as duas decisões que selecionamos para embasar a coluna de hoje.

O primeiro julgado se refere a tema talvez inédito nos nossos tribunais, pois decide a respeito da exigência, por sindicato, da contribuição assistencial e da taxa de reversão patronal, aos condomínios, podendo servir como referência para outros estados (apelação cível n.96.005839-7).

Conforme relata o desembargador Newton Trisotto, o Sindicato de Condomínios de Santa Catarina ajuizou ação cautelar de exibição de documentos contra o Condomínio Edifício Belvedere. Atribuindo-se a qualidade de representante sindical de todos os empregadores da categoria dos empregados em edifícios/condomínios daquele estado, o autor pretende que o condomínio lhe exiba documentos que afirma serem necessários para determinação do valor da contribuição sindical patronal que dele pretende cobrar.

O condomínio contestou a obrigação de exibir os documentos solicitados dizendo, basicamente, que o sindicato não é o representante legal da categoria e que não está obrigado a filiar-se (Constituição Federal, art. 5o, XX). O juiz acolheu os argumentos do condomínio e julgou improcedente o pedido.

Em grau de recurso, a Primeira Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, por unanimidade, negou provimento à apelação do sindicato, sob o argumento de que a Constituição Federal dispõe que “é livre a associação profissional ou sindical” (art. 8o, caput) e que “a lei não poderá exigir autorização do Estado para a fundação de sindicato, ressalvado o assento no órgão competente, dedadas ao Poder Público a ingerência e a intervenção na organização sindical”(inc. I).

Ademais disso, lembra o relator que, no caso sub judice, o sindicato não comprovou seu registro junto ao Ministério do Trabalho, sendo, destarte, parte ilegítima para figurar no pólo ativo da demanda.

Segurança 1, estética 2

O segundo acórdão extraído da Jurisprudência Catarinense (apelação cível n. 97.01358-1) aborda questão relativa à colocação de porta maciça de madeira e de grade de ferro por condôminos de um edifício.

Como relata o desembargador Sérgio Paladino, ação cominatória foi ajuizada por condomínio contra todos os moradores de um bloco, com pedido de tutela antecipatória, sob o argumento de que, ao trocarem uma porta de alumínio por outra de madeira maciça e colocarem grades na entrada, teriam alterado a fachada, sem a autorização os demais condôminos, o que fera a lei e a convenção do prédio.

O juiz de primeiro grau julgou procedente o pedido no tocante à substituição da porta de alumínio por uma de madeira, ordenando o desfazimento, e improcedente quanto à colocação das grades, ao argumento de que insignificante a mudança na fachada do condomínio.

A sentença singular foi confirmada pela Segunda Câmara Civil do Tribunal de Justiça de SC, por unanimidade. No entendimento dos magistrados, a grade colocada no hall de entrada não destoa do conjunto, afetando muito pouco ou quase nada a aparência externa do edifício, já que a maioria dos apartamentos térreos dos diversos blocos as têm. Além disso, foi colocada visando à proteção dos condôminos, caso em que “as razões de segurança sobrepujam as de ordem estética”.

A Tradição do Procurador

Por Luiz Fernando de Queiroz

Por força da tradição, em algumas cidades do Brasil ainda é grande o número de proprietários que entregam seus imóveis à administração de procuradores, em geral advogados, contadores e até mesmo despachantes.

Como ninguém tem o privilégio legal de administrar imóveis, nada impede que qualquer pessoa, independente de sua profissão, se torne administradora de imóveis de terceiros. O que gerava discussão, mas hoje está apassivado, é a locação de imóveis, que, desde a vigência da antiga Lei dos Corretores de Imóveis (6.530, de 12.05.78), já beneficiava o corretor com a competência exclusiva para a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis.

O que é privilégio do corretor é a “intermediação na locação de imóveis” e não a locação propriamente dita, pois o próprio proprietário, se quiser alugar por conta própria, ou em nome próprio, não necessita contratar um intermediário. Não havendo intermediação, não há exclusividade do corretor.

Ocorre intermediação quando uma pessoa atue em um negócio entre vendedor e comprador, entre locador e locatário, entre produtor e consumidor, intervindo e interferindo no sentido de levar as partes a um acordo de vontades, quer tenha poderes de mandato, ou não, de uma delas. O intermediário age em nome próprio, isto é, em seu próprio nome, e busca a indicação da oportunidade para a conclusão de um contrato.

O mandatário, ao contrário, deve agir em nome do mandante, praticando todos os atos em nome deste, como se este mesmo os estivesse praticando. Não pode ser confundido, pois, como intermediário do mandante. Ele não interfere nem intervém no sentido de levar as partes a um acordo, mas imbui-se na vontade do mandante, assume sua personalidade, veste-se de seu poder de decisão, e projeta seus direitos e responsabilidades dentro do ordenamento jurídico. O mandatário constitui, por assim dizer, uma extensão do mandante, algo que lhe está dentro (intra) e não entre (inter) ou fora (extra).

Quando alguém efetivamente age como procurador, com as características acima, e não como intermediário, praticando todos os atos preliminares e definitivos como se fosse o próprio proprietário, não fica caracterizada a “intermediação na locação de imóveis” a que a lei se refere.

A propósito do tema, o Superior Tribunal de Justiçam, em ação de consignação em pagamento proposta contra a administradora do imóvel, mandatária do locador com poderes especiais, entendeu que “não há confundir a condição de mandatária, mesmo detendo poderes especiais, com a do sujeito ativo da relação ex-locato, o senhorio-mandante” (Recurso especial 227.011, relatado pelo ministro José Arnaldo da Fonseca).

Como se vê, não existe um limite nítido entre o mandatário ou procurador e o intermediário ou corretor. A conduta de quem recebe os poderes e a estreiteza de sua relação com o outorgante podem induzir terceiros a acreditar que estão a negociar diretamente com o mandante, com um preposto plenipotenciário ou com um mero intermediário ou até mesmo mediador. No caso de imobiliárias e administradoras, pela própria condição comercial de sua atividade, presume-se que sejam somente intermediárias (ou mandatárias em sentido impróprio), não se confundindo sua figura com a do locador.