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casa em condominio

O papel de cada um

Principal diferença entre convenção e regimento interno é que o primeiro institui o condomínio e o segundo dita suas regras de uso, segundo Leonardo Mota, vice-presidente do CMI/Secovi-MG

Documentos de grande importância em um condomínio, a convenção e o regimento interno por vezes geram dúvidas quanto à sua função. Para os condôminos, é essencial tomar conhecimento de ambos para possa haver uma convivência que prime pela harmonia e pelo respeito. Vice-presidente das Administradoras de Condomínio da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Leonardo Mota explica que há, sim, distinção entre os documentos. “A convenção institui o condomínio, enquanto o regimento interno estabelece normas para utilização da estrutura do prédio, como o uso do salão de festas, áreas de lazer, entre outros.”

De acordo com Mota, a convenção é bem mais ampla e complexa do que o regimento interno, “pois, para mudá-la, dois terços dos condôminos devem assinar uma escritura pública de rerratificação e registrá-la em um cartório de imóveis”, conta. Essa determinação está expressa no artigo 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/02), que diz também que a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

O mesmo não se aplica ao regimento interno, que pode ser alterado de maneira mais simples. “Como o próprio nome já diz, pode ser resolvido internamente, por meio de assembleias convocadas pelo síndico, que decidirão instituir ou destituir normas do prédio”, informa Leonardo Mota.

O vice-presidente das Administradoras de Condomínio da CMI/Secovi-MG conta que o regimento interno de um condomínio inclui as normas instituídas para a utilização do prédio pelos condôminos. “Ele descreve as proibições e estipula os deveres que cada morador do prédio deve cumprir.”

Apesar de ser muito importante, esse documento não é obrigatório, como informa Mota. “Depende da convivência entre os condôminos e do consentimento na utilização correta dos recursos oferecidos pelo condomínio, e pode ser alterado em assembleia, quando houver a necessidade de incluir alguma norma ou retirá-la do documento”, enfatiza.

FUNDAMENTAL 

Já a convenção de um condomínio é o documento feito pela própria construtora, de acordo com Mota. “Ele o institui, define sua destinação (residencial ou comercial), compõe a estrutura do prédio, estipula a forma de administração, quando devem acontecer as eleições de síndico, entre outros. Todo condomínio deve ter convenção, pois sem ela o prédio não ‘existe’.”

No artigo 1.334 do Código Civil está expresso que a convenção determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, sua forma de administração, além da competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações. Nela também devem constar as sanções a que estão sujeitos os condôminos e o regimento interno.

Fonte: Lugar Certo

Editora Bonijuris lança nova revista

Grande parte da população urbana vive em condomínios no Brasil, casas, sobrados ou apartamentos. Quem mora em condomínio, sabe que conviver com outras pessoas no mesmo espaço, demanda certo jogo de cintura, tranqüilidade e respeito mútuo. E é esse o objetivo da criação da nova revista Direito e Condomínio, da editora Bonijuris.

A advogada Olga Krieger pergunta: “Por que falar da vida em condomínio sob o olhar do direito? Porque, para alcançarmos a convivência em harmonia, precisamos respeitar regras impostas a todos os condôminos. No entanto, para respeitar é preciso entender o que dizem os códigos, as leis, a convenção de condomínio e o regimento interno. E esse é justamente o problema enfrentado por muitos: como interpretar a difícil linguagem jurídica”, esclarece Krieger.

A revista visa descomplicar os documentos legais e jurídicos sobre condomínio e transformar o conteúdo em textos de leitura agradável e compreensível.

Nesta primeira edição algumas matérias são destaques: Furtos e roubos de veículos no interior do condomínio e o dever de indenizar; Penhora de bem de família por dívida de condomínio; Regras básicas do prédio; Exames médicos nos empregados do condomínio; A cobrança correta da tarifa de água e esgoto no condomínio, entre outras.

Sobre a Editora:

Com vinte e quatro anos de experiência no mercado, a Editora Bonijuris publica mensalmente a Revista Bonijuris e trimestralmente Revista Luso-Brasileira de Direito do Consumo. Ambas voltadas a desembargadores, juízes, procuradores, advogados, estudantes de direito, entre outras.

Fonte: Paran@Shop

Viajar no carnaval requer alguns cuidados com a casa

Pedir ajuda para o vizinho confiável e para o porteiro são boas alternativas. Além disso, é necessário ser discreto para não chamar atenção dos possíveis assaltantes

 (Nando Oliveira/Esp. EM/D.A.Press)

Faltam poucos dias para a maior festa popular brasileira, o Carnaval. As pessoas já estão preparando as malas para viajar e curtir o feriado prolongado. Em especial, os foliões que saem de casa em busca de emoção – nos trios elétricos em Salvador, no camarote dos desfiles do Rio de Janeiro, nas festas de rua em cidades interioranas – todos os anos. Mas, antes de pegar a estrada, é importante garantir a segurança do imóvel para não ter surpresas desagradáveis ao retornar.

De acordo com o presidente do Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Distrito Federal (Sindesp/DF), Irenaldo Lima, nessa época do ano o crescimento do mercado de segurança chega a 10%. Entretanto, investir em segurança não significa gastar muito dinheiro. Existem medidas nas mais diversas faixas de preço, inclusive com custo zero.

A ajuda de um vizinho de confiança é uma das alternativas. Segundo o presidente, é interessante pedir ao vizinho para recolher as correspondências no período em que estiver fora. Isso evita o acúmulo de cartas jogadas na garagem, dando a impressão de que a casa está vazia. Além disso, as luzes da garagem podem ser acesas todos os dias – ou um dia sim e outro não, por exemplo.

A ideia é evitar que pessoas mal intencionadas percebam a ausência dos moradores e ajam de forma criminosa. Para quem mora em apartamento, a dica é informar ao síndico e aos porteiros, inclusive por meio de documento, que os proprietários estarão em viagem e que, portanto, eles devem ter mais atenção com a residência naquele período, mesmo que seja por um curto prazo.

Usar e abusar da discrição é essencial, independente do tipo de moradia. Irenaldo explica que não é recomendado espalhar a notícia de que vai viajar. Ser discreto é importante até na hora de arrumar a bagagem no carro. “Muita gente comete o pecado de parar o carro em frente de casa, deixar o portão aberto e arrumar as malas de maneira escandalosa, chamando a atenção de quem está por perto”, alerta o presidente.

Irenaldo Lima ainda salienta que tão importante quanto lembrar dos itens de segurança residenciais é contratar somente empresas legalizadas e autorizadas pelo poder público a prestar esse tipo de serviço. “Quem acha que contratar empresa clandestina sai mais barato, acaba tendo muitos prejuízos. Portanto, desconfie de propostas de orçamento que estejam muito abaixo do valor de mercado”, finaliza.

 

Fonte: Lugar Certo

Cuidados para não perder o imóvel

A compra da casa própria exige disciplina e fôlego: a inadimplência pode se transformar em despejo.

Escolher o imóvel e fechar o contrato é só o início. Adquirente tem de garantir pagamento pontual para não correr o risco de perder o bem

A aquisição da casa própria foi facilitada com juros mais baixos e disponíveis, mas a legislação ficou mais rígida com inadimplentes nos últimos anos. Desde 2004, é mais simples retomar o bem em caso de falta de pagamento, e essa é uma das razões da redução das taxas de juros.

Comprar uma casa é um negócio de longo prazo e depende de planejamento. “É preciso ter consciência que é diferente de comprar um eletrodoméstico ou carro. A prestação não pode ultrapassar 30% da renda e o imóvel escolhido deve estar dentro das necessidades da família”, endossa o gerente regional da Caixa Econômica Federal, Vilmar Smidarle.

Na alienação fiduciária, modalidade de garantia mais comum, a retomada do imóvel pelo credor pode acontecer a partir do atraso de 60 ou 90 dias. “O imóvel pertence à instituição durante o pagamento. O mecanismo de execução é rápido”, diz Smidarle. Ele indica que o melhor é deixar o pagamento em débito automático para não correr o risco de usar o dinheiro em outros gastos.

Como uma parte da renda familiar já vai estar destinada ao pagamento do imóvel, é aconselhável não fazer outras dívidas.

“Quem trabalha com carteira assinada deve usar os recursos do FGTS de dois em dois anos, prazo mínimo para acessar o benefício”, diz o presidente do ABMH, Leandro Pacífico.

Fonte: Gazeta do Povo

Polêmica sobre quem deve

Advogados de condomínios precisam tomar cuidado no momento de ingressar com ação de cobrança de débitos condominiais, no tocante à indicação da pessoa responsável pelo pagamento do rateio, nos casos em que além do proprietário existe um promitente-comprador da unidade.

O problema poderá surgir somente na hora de executar a sentença, como nos mostra recurso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça. Na hipótese em vista, a ação foi movida contra o condômino devidamente registrado no álbum imobiliário. Porém, as taxas em atraso correspondiam a período em que o apartamento já havia sido prometido à venda para terceira pessoa, que nele residia. Julgada procedente a ação, ao se proceder à penhora do imóvel, o novo adquirente ingressou com embargos de terceiro, alegando a nulidade do processo, por não ter sido incluído no pólo passivo da demanda nem, por conseqüência, ter sido citado, já que ostenta a condição de promitente-comprador.

O juiz da causa julgou improcedentes os embargos, porque o embargante assinou contrato para comprar o imóvel em determinado mês e “a partir dessa data, exatamente, é que os condomínios deixaram de ser pagos”. O Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo não recebeu a apelação, sob o argumento de que “a ação tanto pode ser dirigida contra a pessoa que ainda figura como proprietária do bem como contra o novo proprietário”.

Explica o relator, ministro Carlos Alberto Menezes Direito, que o STJ tem admitido a possibilidade do ajuizamento da ação para cobrança de cotas condominiais tanto diante do antigo proprietário que ainda figura no registro de imóveis como de eventuais adquirentes, daí que não se trata de nulidade da ação de cobrança. Todavia, no caso em análise, merece ser considerada a impugnação “em torno da possibilidade de ser feita a execução sobre o bem”, levando-se em conta que o embargante não foi apontado como devedor e que, comprovadamente, houve a operação de compra e venda da unidade, embora o débito alegado esteja dentro do período em que o embargante já nele residia.

“Ocorre que – diz o ministro – se a ação de conhecimento foi para cobrar cotas condominiais vencidas após a ocupação, ajuizada contra o antigo proprietário, não é pertinente que na execução seja o bem penhorado para garantir o pagamento da dívida”. Não beneficiou o condomínio o fato de que o compromisso de compra e venda não estava averbado no registro de imóveis. Com isso, a Turma julgou procedentes os embargos de terceiro, obrigando o condomínio a penhorar outros bens do antigo proprietário (se é que existam) para, só assim, recuperar o crédito não pago.

Para evitar que situações semelhantes aconteçam, recomenda-se aos síndicos que exerçam um melhor controle sobre as pessoas que ingressam no condomínio. Antes que se mudem, solicitar cópia do documento que as legitima a tomar posse no imóvel, como cópia do contrato de locação, de comodato, de compra e venda etc.

Água: pagar só o consumo

A cada dia que passa, torna-se mais obsoleta e antiecológica a fórmula adotada pelos condomínios, por força das circunstâncias, para efetivar o rateio da conta de água, como também se mostra predatório o critério adotado pelas concessionárias de água e saneamento para tarifar os consumidores. Ambos os modelos estimulam o consumo excessivo e o desperdício de água.

Antes de explicar, é preciso lembrar que a captação, a produção e distribuição de água potável no mundo é fato gerador de dispêndio de energia e, portanto, de aumento da temperatura ambiental no globo, segundo os especialistas e matérias publicadas em inúmeros jornais e revistas atualmente. Economizar água deixou de ser apenas uma questão local para se tornar um imperativo de ordem mundial.

Nos condomínios brasileiros, tanto residenciais quanto comerciais, salvo raras exceções, o rateio ainda é feito com base no consumo geral do prédio, independente do consumo individual ou mesmo do consumo de cada unidade autônoma. Conseqüência inevitável: não há incentivo para se gastar menos. Não se paga quanto se gasta, mas sim quanto todos gastam.

Há edifícios em que, por força de suas convenções ou regimentos internos, a divisão é feita de acordo com o número de pessoas residentes em cada unidade. Além de ser difícil saber quantas estão de fato morando ou apenas de passagem, o parâmetro é justo, em tese, quanto ao ônus econômico da equação, porém não promove uma real economia de água, porque a conta continuará sendo dividida entre todos, pouco importando o montante total de seu valor. Os que se preocuparem em gastar pouco serão prejudicados pelos esbanjadores ou por quem gosta de tomar banhos de 30 minutos a toda carga.

Para que haja uma diminuição sensível do consumo será preciso que cada um pague quanto gasta. Para isso, o caminho é só um: a instalação de hidrômetros individuais em cada unidade, ou outra forma de controle (sensores, por exemplo).

A implantação obrigatória de medidores de água nas unidades pode começar com as novas edificações e ser estendida, com o devido prazo e estímulos, aos prédios mais antigos. Algumas cidades já deram o primeiro passo, como Curitiba, mas para que o efeito seja expressivo é preciso que uma lei nacional discipline a questão o quanto antes.

O outro absurdo, este sim maior, é o das concessionárias de água e saneamento no Brasil, que continuam cobrando uma tarifa mínima, equivalente a 10 m3 por mês, independente do gasto efetivo, mesmo que o consumo tenha sido de apenas cinco ou seis, tirando com isso a motivação para se economizar água. Dada nossa natureza humana, ninguém (salvo exceções) se preocupará em gastar menos sabendo que vai pagar mais de qualquer modo!

Eliminar a tarifa básica da Sanepar, Casan, Sabesp etc. tornou-se, diante do clamor mundial pela redução da temperatura e dos fatores de seu aumento, uma obrigação moral e de solidariedade humana, sem dúvida. Se o consumo é baixo, para não onerar a empresa com despesas de cobrança, basta acumular a conta até atingir 10 m3 ou um valor mínimo. Ninguém reclamará de só precisar pagar a conta de dois em dois meses.

Novos tempos exigem novos paradigmas. Está na hora de acabar com o desperdício.

Porta corta-fogo

Item de segurança segura a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Nem só de câmeras e alarmes vive a segurança de um condomínio. Apesar de muito mais incomum que assaltos, os cuidados com incêndios devem estar sempre em dia. E um equipamento bastante útil nesses casos são as portas corta-fogo.

Realidade na grande maioria dos edifícios construídos após 1983, as portas corta-fogo mantêm a fumaça e o fogo longe da rota de fuga dos moradores, em caso de incêndio no edifício. Por lei, o equipamento deve ser capaz de isolar a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Manutenção

A porta pode ser feita de diferentes compostos com diversos materiais como madeira, aço, gesso, vidro e vermiculita. Deve contar com barra para abertura e fechamento ou maçaneta. E, para fechar e abrir com facilidade, deve apresentar molas nas dobradiças.

As molas são a parte da porta que mais precisam de manutenção – uma empresa deve visitar o condomínio, em média, a cada três meses para checar a situação do equipamento. Afinal, é a mola quem deve manter a porta fechada sempre. Se permanecer entreaberta, deve passar por manutenção.

É importante que a empresa contratada para cuidar desse equipamento deve ser especializada em segurança contra incêndio, com serviços certificados pela NBR 11 742, que trata de portas corta-fogo.

Mau uso

A porta corta-fogo pode apresentar outro problema, mas dessa vez, em relação ao uso dos moradores. Há casos em que a unidade é a única no andar, e os condôminos decidem por trancar a porta. Nesses casos o síndico deve conversar com o morador sobre a gravidade da questão, já que em caso de incêndio as pessoas ficariam ali, barradas, sem ter para onde ir.

O mesmo vale para moradores da cobertura. Dependendo da altura da edificação, pode haver uma rota de fuga para a cobertura. Por isso, é de extrema importância que a passagem se mantenha livre. Vale lembrar que é a brigada de incêndio a responsável por decidir as rotas de fuga no local. Daí a importância de mantê-la sempre bem treinada.

As únicas portas corta-fogo que devem ser mantidas trancadas são as que guardam as bombas e geradores do condomínio, evitando o acesso de crianças e outras pessoas, que não os funcionários, ao local.

Há também casos de quem use um calço para manter a porta aberta – inutilizando-a, assim, em caso de incêndio na edificação.

Para ter mais segurança, o ideal é que se vote em assembleia por manter as portas corta-fogo destrancadas e fechadas dos andares e estipular multa para quem desrespeitar a regra. Para deliberar sobre o assunto, basta maioria simples dos presentes.

Outro problema em caso de incêndio é a obstrução das rotas de fuga. A escada de incêndio é muitas vezes usada pelos moradores para abrigar cestos maiores de lixo, bicicletas, carrinhos de bebê. Isso é fortemente desaconselhado pelo corpo de bombeiros, já que, em um momento de pânico os objetos irão atrapalhar a passagem.

Escadaria de emergência

Além de não poder apresentar objetos, a escada de emergência –e rota de fuga em caso de incêndio- deve apresentar uma série de cuidados, além da porta corta-fogo:

  • Corrimão contínuo: na altura adequada pelo corpo de bombeiros, sem ponta viva – ao chegar próximo da porta, ele é chumbado na parede
  • Luz de emergência: uma iluminação que funciona em caso de incêndio, auxiliando os moradores a encontrar a rota de fuga
  • Sinalização fotoluminescente: adesivos que brilham no escuro apontando a rota de fuga correta,  número dos andares, a saída e o acesso ao térreo
  • Extintores de incêndio: O condomínio deve contar com três tipos, que têm usos bastante diferentes:
    - Água: serve para apagar o fogo de madeiras, sofás, cortinas
    - Pó químico: usado principalmente para fogo advindo de instalações elétricas
    - CO2: Para uso em motores, bombas e geradores

Outro sistema

Mas a porta corta-fogo não é o único artifício para colaborar com a segurança em caso de incêndio no edifício. Há também a pressurização de escadas, norma em São Paulo para construções a partir de 1993, que consiste em um sistema de ar condicionado central que joga o ar frio dentro da escada de emergência, assegurando que a fumaça tóxica do incêndio não chegue ao ambiente.


AVCB

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros tem duração que depende de cada estado. Em São Paulo, os edifícios residenciais devem passar por vistoria a cada três anos, e os comerciais entre dois ou três.

Mas caso haja denúncia sobre o mau estado do condomínio, pode haver visita antes desse período, e o AVCB pode, inclusive, ser cassado, caso os itens de segurança do local não estejam de acordo com a lei.

Em condomínios antigos, onde não haja espaço para a construção de uma escada de emergência enclausurada, e nem a possibilidade de implementação de portas corta-fogo é importante conversar com o corpo de bombeiros local. Dessa forma é possível decidir, juntos, quais medidas de segurança contra incêndio devem ser tomadas.

Fonte: Sindico Net

Desuso de itens de lazer onera condomínios residenciais

Campeão.. Ofurô destaca-se como opção deixada de lado nos conjuntos. “É muito íntimo”, diz gerente de administradora.

Edifícios novos podem ter dezenas de opções de lazer disponíveis para os moradores, mas nem todas elas sobreviverão ao teste do dia a dia. Apresentados como diferenciais no lançamento dos produtos, alguns itens são relegados ao esquecimento após a implantação dos condomínios.

Spas, saunas, ofurôs e espaços curiosos como os redários – para a instalação de redes de descanso – figuram entre os ambientes pouco utilizados nos conjuntos. “O ofurô é campeão. Ele funciona em hotel, mas no condomínio não tem muito sentido. Vira um elefante branco porque é muito íntimo”, diz a gerente de relacionamento da administradora Lello Condomínios, Márcia Romão.

Comuns em condomínios-clube, os espaços beauty, simulando salões de beleza, e os garage band nem sempre são bem aproveitados, segundo Márcia. “Pelo uso, os condôminos vão percebendo que aquele desenho do incorporador não funciona tão bem na prática”, diz.

A subutilização dos espaços não se restringe ao mau aproveitamento da área comum, mas também pode ser entendido como um peso para a taxa condominial, na opinião do diretor executivo da administradora Manager, Marcelo Mahtuk. Ele também é consultor de incorporadores durante o desenvolvimento dos empreendimentos.

“O que discutimos com as incorporadoras é a questão de saber o que público-alvo vai efetivamente usar. O empresário quer colocar o maior número de itens de lazer para agilizar a venda. E queira ou não, isso ocorre. Mas onera o condomínio.”

A combinação mais adequada para cada lançamento depende de fatores como a localização do empreendimento, o tamanho do condomínio e o público a que ele se destina. “Há uma certa ilusão do comprador no estande de vendas. A pessoa olha coisas que nunca fez na vida, mas imagina que, no futuro, vai fazer.”

Depois de instalado o condomínio, as mudanças de finalidade de áreas são possíveis, mas exigem um esforço coletivo dos moradores. A autorização para as alterações somente são obtidas mediante a aprovação da medida em assembleia por, pelo menos, dois terços dos proprietários das unidades.

“Tenho de unir os moradores e, às vezes, o condomínio é muito grande. Temos alguns com mil unidades”, diz o executivo da Manager. Ele ressalta a importância de os conjuntos se a adaptarem às demandas dos moradores no decorrer dos anos, na medida em que o perfil do público interno também se altera.

No condomínio onde Hélio Trevizan Júnior, de 53 anos, é síndico, os proprietários aprovaram na semana passada a transformação da quadra de futsal em um espaço gramado para a prática de futebol society. “Antes, o chão era áspero demais, e as crianças se machucavam. Agora, elas adoraram”, conta. A adesão à mudança teve ampla aceitação dos proprietário, segundo o síndico do conjunto, que tem três anos de funcionamento.

Controle. O acesso restrito de alguns espaços podem contribuir para a subutilização, de acordo com a gerente de relacionamentos da Lello. Ambientes como academias, salão de jogos e saunas ficam, com frequência, fechados com chave, impedindo o uso livre dos condôminos. A abertura dos espaços somente se dá após a retirada das chaves na portaria ou com os zeladores.

“Para algumas áreas, na teoria, o mais certo é deixar fechado, mas talvez isso faça com que elas fiquem esquecidas”, diz Márcia. “Se deixarmos abertas, pode ser pior. Sabemos de casos de saunas que viram outras coisas”, brinca.

Síndico profissional e vice-presidente da Associação dos Síndicos Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assosíndicos), Renato Daniel Tichauer acredita que o controle da entrada seja necessário para evitar furtos de equipamentos e garantir a preservação do bom estado dos itens de lazer. “Não acho que isso desestimule o uso”, defende.

Fonte: Estadão

As armadilhas na aquisição do imóvel

Comprador deve atentar a possíveis problemas

Casos de empreendimentos como o Condomínio Marajoara e o Condomínio Terrara, construções de alto padrão na zona Sul de São Paulo, que, embora concluídos, não obtiveram os alvarás da prefeitura, além de outro, em fase de acabamento, no bairro do Morumbi, que corre o risco de ter uma de suas seis torres demolida, são exemplos de problemas e não solução para os compradores. Cada vez mais a aquisição de um imóvel requer não só a necessidade óbvia de conhecê-lo, mas a atenção ao contrato e a pesquisa do histórico de reclamações contra a construtora e, sobretudo, uma boa dose de sorte.

É no que acredita o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário. Para ele, “além de uma boa leitura do contrato para evitar pegadinhas e conhecer previamente a história da construtora e seu histórico de empreendimentos entregues, o proprietário deve tentar antecipar-se a alguns possíveis problemas que o imóvel possa enfrentar como entraves com a prefeitura, desapropriações e contaminação (do solo)”, explicou Tapai.

Casos como os citados acima pelo advogado não são tão raros e podem atrapalhar a vida do consumidor, além de gerar muitos prejuízos a quem apenas queria adquirir uma moradia.

Cyrela, Queiroz Galvão, PDG e MAC construíram o Condomínio Marajoara, um empreendimento de alto padrão na zona sul de SP, cuja entrega estava prometida para setembro de 2010. Mas houve uma irregularidade no projeto, que não cumpriu com o Plano Diretor da cidade, e o Habite-se foi negado pela prefeitura.

De acordo com o advogado, no ano passado, houve uma sentença que determinou a demolição das sete torres do empreendimento, com 29 apartamentos cada uma, avaliados de R$ 850 mil a R$ 1,8 milhão. A briga continua na Justiça e os proprietários estão impedidos de ocupar o imóvel que, apesar de estar pronto há meses, não tem previsão de quando será entregue, ou pior, se será entregue.

“Ninguém poderia imaginar que isso iria acontecer. Quando compraram o imóvel na planta, não foram avisados em nenhum momento de que a construção estava destoando do que determinava a legislação da cidade. Muita gente colocou todo seu dinheiro na compra desse imóvel, marcou casamento, vendeu outros imóveis. Enfim, é um prejuízo de grandes proporções e o pior de tudo é que o caso está longe de ser definido e as pessoas não têm nem a certeza de que poderão residir ali. Incontestável o direito que esses compradores têm de receber justas indenizações por danos morais e materiais”, afirmou Tapai, que defende alguns proprietários.

Outro problema bastante comum, segundo o advogado, é a construção de empreendimentos em áreas antes ocupadas por indústrias. O solo fica contaminado por metais pesados e materiais radioativos e, mesmo sabendo disso, há construtoras que ignoram a questão e constroem o imóvel sem fazer o tratamento adequado do terreno.

Quando chega na hora de obter o Habite-se, a prefeitura nega o documento e os proprietários mais uma vez ficam à mercê da justiça. Ele informou que, segundo a Cetesb, existem mais de 15 áreas contaminadas em São Paulo e que estão nas mãos de construtoras. Em Interlagos, existe o Condomínio Terrara, de alto padrão e com mais de 1.700 unidades, que está pronto, mas sem o alvará de ocupação porque o solo necessita de cuidados e a construtora não cumpriu com todas as exigências.

Obras públicas também podem desapropriar imóveis que serão construídos. No Morumbi, zona Sul da capital, um condomínio de alto padrão que está em fase de acabamento corre o risco de ter uma de suas seis torres demolidas para dar lugar à passagem do Monotrilho, que vai ligar o bairro ao aeroporto de Congonhas.

A construtora Cyrela (ela mais uma vez) é suspeita, conforme Marcelo Tapai, de ter modificado o projeto do empreendimento após a obtenção do alvará de construção justamente para forçar o recebimento de uma indenização pela prefeitura, que vai desapropriar parte do terreno.

“O imóvel foi 100% vendido em pouco tempo e os proprietários não foram avisados do Monotrilho em nenhum momento. O caso mais grave, claro, é daqueles que terão sua unidade demolida. Mas, não se pode esquecer dos proprietários das outras torres que terão seu imóvel desvalorizado porque terá uma linha de metrô passando ao lado da janela”, criticou Tapai.

Ele contou que evitar esse tipo de problema é difícil, pois nem sempre é possível prevê-los. Mas, em alguns casos, uma simples pesquisa pode prevenir dores de cabeça futuras. “Antes de comprar um imóvel na planta, veja na Cetesb se a área não possui problemas de contaminação. Além disso, procure saber na secretaria de Habitação da prefeitura se o local não é alvo de alguma disputa judicial ou faz parte de algum plano futuro de obras públicas. Se mesmo assim ainda enfrentar problemas, junte todas as provas que tiver, como folhetos promocionais, e-mails de corretores e contratos e busque seus direitos na Justiça, porque o consumidor prejudicado tem direito a receber indenizações e a Justiça está atenta a isso”, concluiu o advogado.

Fonte: Folha do Condomínio

Medo de ser Síndico?

A falta de conhecimento é um dos motivos que levam os moradores de condomínio a evitarem assumir o cargo de síndico. Temem as responsabilidades e a sobrecarga de atividades. Preferem até se omitir, não participam, não questionam tentando evitar qualquer atribuição que lhes possam dirigir.

Estas atitudes nada contribuem para o desenvolvimento da administração. Acabam estressando o atual síndico, que é reeleito várias vezes não tendo como livrar-se do cargo. Ele se torna quase um empregado, tendo o dever de responder a tudo e a todos. Com o passar do tempo e a omissão das pessoas, esse síndico começa mostrar sinais de cansaço em sua atitudes, chegando até a adotar atitudes arbitrárias.

A renovação é bastante saudável, dando a oportunidade para que outros conheçam essa atividade que envolve várias áreas, sendo a principal delas a conciliação dos conflitos entre os moradores e a administração, sempre dentro das normas. Este cargo hoje oferece a possibilidade do conhecimento de uma nova carreira: a de Síndico Profissional. Para exercê-la com eficiência há várias formas de se preparar. Há vários livros que abordam o tema de forma prática, cursos que permitem os debates e a troca de experiências.

Os requisitos básicos para exercer esse cargo com eficiência são:

· Vontade de conhecer e pesquisar a área;

· Integridade (honestidade), tendo como guia a Convenção e o Regulamento Interno;

· Transparência nas ações, não privilegiando nenhum grupo.

Fonte: Sensato

Conhecimento das regras evita briga de vizinhos

Código Civil regula a responsabilidade de cada um e ajuda a garantir a harmonia entre moradores. Barulho, muros, árvores e animais são os principais focos de tensão.

Angel Miríade e seus cachorros: vizinho invadiu o apartamento sem autorização para alimentar os animais de estimação

Cada um tem sua parcela de responsabilidade sobre problemas que surgem na vizinhança. Mas o desconhecimento das regras, acaba transformando pequenos impasses em brigas entre vizinhos.

Na maioria das vezes, cada um responde por parte da situação, mas existem casos em que a obrigação recai mais sobre um do que sobre o outro.

Os muros entre os imóveis residenciais, por exemplo, devem ser mantidos pelas duas partes. Sendo assim, quando algo acontece à divisória, ambos devem arcar com os custos da reforma ou reconstrução. “Normalmente só um muro separa as residências, mas se for na linha da divisa deve ser feito com a anuência dos dois proprietários. Do contrário, a construção deve ser feita dentro dos limites do lote”, explica o diretor do Departamento de Controle de Edificações da Secretaria Municipal de Urbanismo, Walter da Silva.

Muitas dúvidas sobre conflitos residenciais são respondidas pelo Código Civil, entre os artigos 1.277 e 1.313, inclusive situações envolvendo animais de estimação do vizinho. “Se o cachorro foge e entra no outro terreno, pode-se discutir com o vizinho a construção ou o aumento do muro”, aponta o advogado especialista em Direito Imobiliário Nelson Antônio Gomes Junior. De acordo com o Código, a construção de tapumes especiais para impedir a passagem dos animais pode ser exigida pelo vizinho.

No caso da pesquisadora Angel Miríade e seus quatro cachorros, os vizinhos foram além a fim de controlar os pets. “Meus cachorros são filhotes, correm o dia inteiro e um dos meus vizinhos entrou no meu apartamento sem autorização para dar comida. Percebi quando achei os potes de ração com água ao lado da torneira, coisa que eu não faço porque eles têm o pote de água”, conta. Angel relata que depois do episódio não conversou com o vizinho sobre o assunto, mas trocou a fechadura da porta.

Evite brigas

Saiba como dialogar com o vizinho sobre alguns problemas que podem afetar a convivência

Muros – Os muros são de responsabilidade de ambos os vizinhos, tanto para a construção quanto para a conservação, segundo o Código Civil, artigo 1.297, parágrafo 1º.

Árvores – A raiz está no terreno alheio, mas os galhos incomodam, entopem a calha do imóvel vizinho. É possível pedir a poda rente a divisória, de acordo com o Código Civil, artigo 1.283. Em casos que prejudicam a segurança dos moradores é permitido o corte da árvore, mesmo de espécies protegidas.

Frutos - Se o fruto da árvore do vizinho cair no terreno alheio, este passa a pertencer ao dono do terreno em que caiu, segundo o Código Civil, artigo 1.284.

Animais de estimação – Os animais são de responsabilidade do dono. Se o pet invade o terreno alheio constantemente, talvez seja o caso de negociar a construção de um muro, colocação de grades ou tapumes, de acordo com o Código Civil, artigo 1.297, parágrafo 3º.

Calçadas – A manutenção cabe ao proprietário do terreno da frente.

Caçambas – Podem ser postas nas calçadas desde que não atrapalhem a passagem, deixando livre pelo menos um metro e meio para os pedestres. Se não couberem, podem ser colocadas na rua, desde que atendam a regulamentação, ficando rente ao meio fio.

Lixo – Os lixos devem ser deixados em uma altura que não permita que animais alcancem. Não há limitação para o lado em que a lixeira deve ser posta, se é no meio ou no lado direito ou esquerdo da frente da casa.

Infiltrações nos apartamentos – Cuidado ao acusar o vizinho mais próximo em caso de infiltrações. Nem sempre o problema vem do imediato, mas de andares mais acima. Nestes casos vale chamar um técnico para constatar de onde vem a infiltração.

Sem galho

Árvore não pode ultrapassar a divisa

Em relação à vegetação, o Código Civil define que as raízes, galhos ou ramos que ultrapassem os limites do terreno podem ser podados exatamente na linha divisória.

A poda também pode ser requerida quando as folhas entopem a calha. Já a poda das árvores plantadas em frente à casa são de responsabilidade da prefeitura municipal.

Até mesmo os frutos das árvores vizinhas são regidos pela lei. O artigo 1.284 aponta que os frutos caídos das árvores do terreno vizinho pertencem ao dono do terreno onde caíram.

Fonte: Gazeta do Povo

Estimativa de condomínio em venda na planta não garante taxas reais

Desde o momento da compra de um imóvel no estande de vendas de um lançamento, o valor do condomínio aparece como uma preocupação real dos clientes. Os corretores, atentos, informam estimativas das taxas já na assinatura do contrato, mas os valores podem variar consideravelmente até o fim das obras.

De acordo com o diretor de administradoras do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), João Luiz Annunciato, as previsões para um empreendimento são feitas por administradoras e se baseiam em projetos semelhantes. “Normalmente a empresa que faz o orçamento é indicada pela construtora para continuar na entrega. Na assembleia de implantação, o orçamento é apresentado atualizado.”

A estimativa leva em conta aspectos como a cidade e o bairro do lançamento, a quantidade de torres e de unidades, o tamanho das áreas privativas, das áreas comuns de lazer e operacionais e os serviços opcionais.

“As atualizações da previsão de custos precisam ser realizadas sempre que houver dissídio da mão de obra, além dos aumentos de contas de consumo e contratos de manutenção. Desta forma é possível acompanhar estes aumentos e manter a informação próxima a realidade”, diz a gerente comercial do Grupo Itambé, Silvia Barletta.

Alguns índices são também usados para a sugestão dos valores. O Índice de Custos Condominiais (Icon), levantado pelo Secovi-SP, mostra a variação dos gastos em cinco grandes categorias (veja o Icon de julho no quadro abaixo). Já a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) trabalha com o Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais (Ipevecon), calculado mensalmente. A inadimplência, porém, não pode ser estimada com precisão pelas empresas – elas consideram, em média, 8% de todas as unidades.

Subavaliado. Mesmo com cuidados, o diretor da Paris Condomínios, José Roberto Iampolsky, pede que o consumidor tenha atenção aos valores informados na venda. “Nos plantões de venda existe muita perfumaria. A gente, às vezes, até se choca no momento da implantação”, diz. Ele recomenda ao cliente comparar a taxa condominial prevista com as praticadas em empreendimentos similares atendidos por outras empresas.

“O condomínio é específico. Recomenda que o corretor não chute valores. Ele não é especialista”, diz a diretora de marketing da imobiliária Abyara Brasil Brokers, Paola Alambert.

Fonte: Estadão

Custos condominiais tendem a crescer pós-implantação

Após a entrega de um lançamento, os custos de um condomínio tendem a crescer até a plena utilização das unidades. Esse movimento exige transparência das administradoras e atenção do corpo diretivos dos edifícios.

Nos empreendimentos da incorporadora Helbor, a ocupação dos prédios chega, em média, aos 90% das unidades após um ano da instalação. “A administradora tem um processo de trabalho que vai se ajustar. E, eventualmente, aquela previsão orçamentária pode ser revista”, diz o assessor de assuntos corporativos da companhia, Roberto Viegas.

O consumo de água e energia são crescentes à medida que os moradores aumentam, pressionando os gastos para cima. Além disso, a falta de ocupação requer cuidados adicionais por parte dos envolvidos na gestão. No momento inadequado, o desmembramento da conta unificada do edifício entre as unidades pode elevar os custos com tarifas públicas, já que imóveis vazios pagam cotas mínimas independentemente do uso.

Segundo o vice-presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Fábio Kurbhi, a taxa definida nas assembleias de implantação é elevada também de acordo com as decisões dos condôminos frente às demandas de uso. “Tudo depende do que se vai implementar no condomínio”, diz.

Pela elevação constante de custos, as empresas especializadas devem apostar na clareza para descrever a evolução orçamentária dos edifícios, na opinião do diretor de Administradoras do Secovi-SP, João Luiz Annunciato. Ele pede que as companhias associadas explicitem nas reuniões de implantação os possíveis reajustes. Além disso, elas devem informar claramente aos síndicos quaisquer alterações de custos no decorrer dos meses.

“Se os gastos persistirem por mais de um mês, proponho para o síndico que uma assembleia seja convocada. Não é necessário uma reunião mensal”, explica. O gestor, no entanto, tem a faculdade de decidir se levará a proposta da empresa adiante.

O síndico representa juridicamente o conjunto e responde por sua ação ou omissão. “O dever legal de manter o condomínio em ordem é do síndico. A administradora somente auxilia, diz o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai.

O advogado Ricardo Trotta também ressalta a importância do conselho fiscal dos edifícios no acompanhamento da gestão. “O síndico fiscaliza a administradora, e o conselho fiscaliza o síndico”, resume.

Fonte: Estadão

Decálogo de Observações

Algumas observações gerais devem ser rememoradas, se bem que o tema seja bastante conhecido de todos. Vamos a elas:

1ª Funcionário do condomínio não é empregado doméstico - Apesar de trabalhar na esfera domiciliar dos condôminos, aplicam-se a ele as normas da legislação comum trabalhista, com todos seus direitos e corolários.

2ª Admissão e demissão é com o síndico - Como representante legal do condomínio, o síndico tem plenos poderes para admitir e demitir funcionários, salvo se houver cláusula específica regulando o assunto na convenção ou no regimento interno. Para evitar demissões arbitrárias, tão onerosas ao condomínio, convém disciplinar o assunto, restringindo tal poder, com consulta prévia ao conselho consultivo ou à assembléia.

3ª Número de funcionários é com a assembléia ordinária - Despesas de funcionários e encargos são despesas ordinárias. Mas há diferença entre ter dois ou cinco empregados no prédio. Seu número deve constar do orçamento anual a ser aprovado em assembléia. Não deve ficar ao alvedrio do síndico.

4ª Lugar de porteiro é na portaria - A função do porteiro é importante demais para ele circular fora de seu posto de comando. Não deve ficar na frente do prédio, do lado de fora, nem em outras dependências, de onde não possa controlar o fluxo de entrada de pessoas e veículos.

5ª Lugar da mulher do zelador não é na portaria - Se o condomínio tiver zelador residente e sua mulher não for funcionária do condomínio, seu lugar não é certamente na portaria. Não deve substituir o marido. O vínculo empregatício que resultará custará muito caro aos condôminos.

6ª Condômino não é patrão direto do empregado - O funcionário foi contratado pelo condomínio, através de seu representante legal, o síndico. Não cabe a cada condômino, individualmente, a tarefa de chamar a atenção dos funcionários. Na omissão do síndico ou em caso de necessidade urgente, até se admite, em função do princípio de que cada condômino deve defender os interesses da coletividade. Na rotina do dia-a-dia deixar esse incômodo para o síndico.

7ª Funcionário não é confessor nem confidente - Se não quiser que sua vida particular seja conhecida de outros, não a conte para funcionário do condomínio. Por norma funcional, ele não deve ser indiscreto com relação ao que sabe sobre os condôminos, mas não fez nenhum voto nesse sentido.

8ª Porteiro não é atleta nem técnico - O equipamento que usualmente se coloca na portaria (interfone, telefone, controle do portão eletrônico e da porta de entrada, visor ou visores de TV em circuito fechado, etc.) exige do porteiro perícia de técnico e coordenação motora de jogador de basquete. Nem todos têm treinamento e habilidade para tanto. Paciência.

9ª Zelador residente não é banco 24 horas - O zelador reside no edifício, mas trabalha para o condomínio. Deve ter horário de trabalho como todos os demais funcionários. Excepcionalmente, poderá ser acionado para resolver problemas de urgência. Trabalho continuado fora do expediente poderá resultar em pagamento de horas extras, com todos os demais acréscimos trabalhistas. Cuidado.

10ª Funcionário é parte do condomínio - Trabalha quase dentro da nossa casa. Conhece nossos hábitos. É membro ativo da comunidade condominial.

Trabalho Ostensivo, Não

O condômino pode trabalhar em sua unidade autônoma? Já fizemos essa pergunta em coluna escrita há alguns anos e que faz parte do livro “Vida em Condomínio” ( JM Editora, artigo n. 15, pág. 41). Ficamos satisfeitos, agora, em ler no “Jornal do Síndico” a opinião do advogado Sylvio Grechi em muito semelhante às nossas.

O título do texto sintetiza bem a questão: “Trabalhar em casa, sim. Contrariar o regulamento, não!” Segundo o articulista, “mais que residências, os apartamentos estão se transformando em local de trabalho. Se, por um lado, estas alterações trazem conforto e redução de custos para alguns, os demais moradores temem ser incomodados pelo barulho, insegurança e aumento de lixo no condomínio.”

Antes que alguém diga que é totalmente proibido trabalhar na unidade residencial do condomínio, pois contraria a convenção e atenta contra a destinação do edifício, o que a lei determina que seja respeitado pela unanimidade dos proprietários (Lei 4.591/64, art. 10, III), lembre-se que o conceito de atividade laboral é muito fluido, sendo difícil precisar o que seja trabalho ou hobby. Determinados ofícios podem perfeitamente ser exercidos na sala, no quarto ou na cozinha da unidade sem que outros venham a tomar conhecimento do fato. Já mencionamos o exemplo do juiz de direito que trabalha em seu gabinete residencial, do programador de computação, da cortineira e da cozinheira que prepara pratos congelados.

Referindo-se às atividades admissíveis e não admissíveis, o advogado Sylvio Grechi formulou o seguinte raciocínio: “No caso do que denomina home office (atividades silenciosas, praticadas com a utilização do computador), não veja qualquer impedimento, até porque não prejudica de forma alguma o vizinho, nem acarreta problemas de ordem administrativa para o síndico. Mesmo outras atividades – que não comportam barulho e a entrada e saída permanente de pessoas ou objetos do apartamento – de início são admissíveis. O síndico deve fiscalizá-las e verificar sua conveniência ou não, assim como tomar as providências cabíveis em cada caso.”

Que atividades não seriam permitidas no edifício residencial? Em princípio, todas que não sejam realizadas em absoluta privacidade, ou seja, qualquer ofício que provoque aumento significativo no fluxo de pessoas no prédio, mais barulho, mais lixo, mais despesas, que coloque em risco a saúde e a segurança dos moradores, que afete o bom nome do condomínio, que faça com que o prédio seja conhecido como um edifício misto (residencial e comercial) ou que incomode, de qualquer forma, os demais condôminos.

O critério basilar é este mesmo: se a atividade incomoda, prejudica ou afeta os demais moradores, deve ser coibida. A cozinha do apartamento, por exemplo, não pode funcionar 24 horas por dia, em ritmo industrial, com entrada e saída de víveres a todo momento; a sala não pode ser transformada numa planta têxtil, com dezenas de costureiras ziguezagueando o dia inteiro; o banheiro não pode receber um equipamento odontológico, grande consumidor de água, com clientes que chegam a cada meia hora. E assim por diante.

Os lindes do possível e do proibido serão, como sempre, muito difíceis de serem delimitados. O mestre que dá aulas particulares em seu gabinete, silenciosamente, poderá receber quantos visitantes (alunos) por dia, sem incomodar os vizinhos? E a mãe-de-aluguel, de quantos bebês e crianças poderá cuidar em sua casa, sem que transgrida o regulamento?