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casas em condominio

Férias em casa

No período das férias aumentam as reclamações de barulho da criançada em áreas comuns do condomínio. Afinal, é lá que elas querem brincar, mas saiba que é possível lidar com a energia dos pequenos e jovens e evitar danos ao patrimônio do condomínio. A primeira providência é entender que a mudança de rotina é inevitável.

O professor Carlos Rosa, mestre em Educação Física do Cesumar, orienta que mesmo com pouco espaço é possível proporcionar férias divertidas e seguras aos jovens moradores. “Você pode usar até o apartamento de um dos moradores, oferecer atividades no salão de festas, na piscina, ou fechar a rua, se for preciso”, diz.

As atividades podem partir de exercícios físicos como jogos de diversas modalidades, cordas de pular, amarelinha ou até de videogames interativos de dança ou modalidades desportivas. Para alternativas como estas, vale também criar uma programação contínua, como se faz na recreação dos hotéis: gincanas, agenda da semana ou caça ao tesouro.

Falta de espaço não é razão para deixar as crianças dispersas entre escadas, elevadores e corredores, onde, além do barulho, podem ocorrer acidentes. Pode-se criar sessões de cinema ou games, montar espaços lúdicos com brinquedos e livros ou promover campeonatos de jogos de tabuleiro.

BOA CONVIVÊNCIA“As crianças podem aproveitar todos os espaços, desde que se estabeleçam horárioe limites”  Carlos Rosa - Prof. de educação física

Conforme a disponibilidade dos pais, o ideal é que eles se envolvam nas atividades, inclusive, para passarem mais tempo com os filhos. Caso isso não seja possível, um professor de educação física pode ser contratado para coordenar e desenvolver a programação.

O condomínio pode contratar o profissional para um evento, como uma gincana, ou por um período mais extenso em que ele irá programar diversas atividades.

“Por se tratar de um condomínio vai ser impossível agradar a todos ou reduzir o movimento das crianças a zero. É importante pensar nas regras e fazer com que elas participem; além disso, toda e qualquer atividade deve ser votada e aprovada em assembleia”, recomenda Rosa.

Experiência
O condomínio Bertioga é referência em Maringá em férias animadas porque os síndicos sempre se empenharam em promover atividades. Na atual gestão é a esposa do síndico, Suely Andreotti Benati, que faz a programação.

Com horários e regras preestabelecidas, a turminha se diverte e o condomínio quase não põe a mão no bolso. Brincadeiras com água, piqueniques, noites do pijama e até uma festa do dia das bruxas foram uma prévia da programação de verão.

“Se a criança não tem onde brincar, você precisa criar o ambiente para ela”, afirma ela. E o melhor é que nem é preciso gastar muito para que elas se divirtam. Há pouco tempo conseguimos fazer uma bela festa com R$ 170. Usamos cordas de pular e realizamos brincadeiras com materiais que todo mundo tem em casa. Ainda alugamos uma piscina de bolinhas e uma cama elástica. As crianças adoraram”, afirma.

Suely acredita que disciplina é fundamental e ela mesma cuida para quem ninguém danifique a estrutura do condomínio ou acabe se machucando. “Aqui no condomínio são 155 apartamentos, não é fácil, mas vale a pena. As áreas comuns são preservadas e os pequenos entendem, sou brava, mas sou legal”, conclui.

Fonte: O Diário

Prédios vão ter gasto extra em dezembro

Condomínios de São Paulo devem adquirir agora vale-refeição para distribuir a todos os seus colaboradores a partir do mês de janeiro.

Os condomínios de São Paulo terão de enfrentar alta de gastos com pessoal no mês de dezembro, com a compra de vales-refeição para seus funcionários. De acordo com a última convenção coletiva da categoria, realizada em outubro, cada colaborador passará a receber, em janeiro, R$ 5 por dia para alimentação – benefício até então inédito no Estado. O acordo também concedeu aumento salarial de 8% aos trabalhadores dos conjuntos.

“O peso de R$ 5 parece pequeno, mas pode ser considerável para um condomínio com um número grande de funcionários”, diz o vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Hubert Gebara. As despesas com mão de obra representam, em média, metade de todo o orçamento dos edifícios.

Ação mais indicada, a provisão de recursos para gastos adicionais com pessoal, normalmente é decidida no início de cada ano, na assembleia ordinária. Nela, as contas passadas são aprovadas e as futuras, estimadas pelos moradores. Por causa dos dissídios coletivos, há possibilidade, no entanto, de surpresas que podem exigir ajustes financeiros – feitos em assembleias extraordinárias.

“Os condomínios precisam ver se a previsão orçamentária é suficiente ou se vão ter de reajustar os valores (até que um novo orçamento anual seja realizado na assembleia ordinária). Os vales-refeição começam a valer no mês de janeiro, mas, como se deve comprá-los antes, a despesa de dezembro já vai ser onerada”, explica o diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Omar Anauate.

Até dezembro, outras ações também devem ser tomados por síndicos e gestores prediais. As despesas com folha de pagamento dobram com o pagamento do 13º salário e com alguns agrados concedidos aos funcionários. Há, ainda, gastos com a decoração de fim de ano. “Se o condomínio não estiver preparado, iniciará o próximo ano no vermelho, o que é muito ruim para gestão financeira”, diz a gerente geral da administradora de condomínios Oma, Gisele Fernandes.

No Alto do Ipiranga, o síndico Fredy Armando Camacho Junior, de34 anos, preocupou-se especialmente com o décimo terceiro para manter as contas em dia. “Para todas as surpresas, não estávamos preparados, mas tínhamos uma previsão de que haveria alterações”, conta.

Com cota de aproximadamente R$ 400 mensais, o condomínio de 120 unidades prepara-se para um reajuste no ano que vem. “Já estamos separando os documentos necessários.”

De férias. A inadimplência também pode ser um problema para os condomínios nos últimos dias do ano, segundo a gerente de relacionamentos da Lello Condomínios, Márcia Romão, pela dificuldade de prever cenários. Ela recomenda aos seus clientes, além do constante acompanhamento das contas, o adiantamento dos boletos de janeiro, evitando que os proprietários deixem de arcar com as obrigações durante as férias.

Na ausência dos condôminos, outro cuidado a ser tomado diz respeito à segurança dos conjuntos residenciais. As medidas são simples e incluem a identificação prévia nas portarias das pessoas autorizadas e entrar nas unidades e o recolhimento periódico de correspondências, de modo que cartas não se acumulem na frente das portas. “Não se pode deixar a chave na portaria”, acrescenta Hubert Gebara.

Fonte: Estadão

As armadilhas na aquisição do imóvel

Comprador deve atentar a possíveis problemas

Casos de empreendimentos como o Condomínio Marajoara e o Condomínio Terrara, construções de alto padrão na zona Sul de São Paulo, que, embora concluídos, não obtiveram os alvarás da prefeitura, além de outro, em fase de acabamento, no bairro do Morumbi, que corre o risco de ter uma de suas seis torres demolida, são exemplos de problemas e não solução para os compradores. Cada vez mais a aquisição de um imóvel requer não só a necessidade óbvia de conhecê-lo, mas a atenção ao contrato e a pesquisa do histórico de reclamações contra a construtora e, sobretudo, uma boa dose de sorte.

É no que acredita o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário. Para ele, “além de uma boa leitura do contrato para evitar pegadinhas e conhecer previamente a história da construtora e seu histórico de empreendimentos entregues, o proprietário deve tentar antecipar-se a alguns possíveis problemas que o imóvel possa enfrentar como entraves com a prefeitura, desapropriações e contaminação (do solo)”, explicou Tapai.

Casos como os citados acima pelo advogado não são tão raros e podem atrapalhar a vida do consumidor, além de gerar muitos prejuízos a quem apenas queria adquirir uma moradia.

Cyrela, Queiroz Galvão, PDG e MAC construíram o Condomínio Marajoara, um empreendimento de alto padrão na zona sul de SP, cuja entrega estava prometida para setembro de 2010. Mas houve uma irregularidade no projeto, que não cumpriu com o Plano Diretor da cidade, e o Habite-se foi negado pela prefeitura.

De acordo com o advogado, no ano passado, houve uma sentença que determinou a demolição das sete torres do empreendimento, com 29 apartamentos cada uma, avaliados de R$ 850 mil a R$ 1,8 milhão. A briga continua na Justiça e os proprietários estão impedidos de ocupar o imóvel que, apesar de estar pronto há meses, não tem previsão de quando será entregue, ou pior, se será entregue.

“Ninguém poderia imaginar que isso iria acontecer. Quando compraram o imóvel na planta, não foram avisados em nenhum momento de que a construção estava destoando do que determinava a legislação da cidade. Muita gente colocou todo seu dinheiro na compra desse imóvel, marcou casamento, vendeu outros imóveis. Enfim, é um prejuízo de grandes proporções e o pior de tudo é que o caso está longe de ser definido e as pessoas não têm nem a certeza de que poderão residir ali. Incontestável o direito que esses compradores têm de receber justas indenizações por danos morais e materiais”, afirmou Tapai, que defende alguns proprietários.

Outro problema bastante comum, segundo o advogado, é a construção de empreendimentos em áreas antes ocupadas por indústrias. O solo fica contaminado por metais pesados e materiais radioativos e, mesmo sabendo disso, há construtoras que ignoram a questão e constroem o imóvel sem fazer o tratamento adequado do terreno.

Quando chega na hora de obter o Habite-se, a prefeitura nega o documento e os proprietários mais uma vez ficam à mercê da justiça. Ele informou que, segundo a Cetesb, existem mais de 15 áreas contaminadas em São Paulo e que estão nas mãos de construtoras. Em Interlagos, existe o Condomínio Terrara, de alto padrão e com mais de 1.700 unidades, que está pronto, mas sem o alvará de ocupação porque o solo necessita de cuidados e a construtora não cumpriu com todas as exigências.

Obras públicas também podem desapropriar imóveis que serão construídos. No Morumbi, zona Sul da capital, um condomínio de alto padrão que está em fase de acabamento corre o risco de ter uma de suas seis torres demolidas para dar lugar à passagem do Monotrilho, que vai ligar o bairro ao aeroporto de Congonhas.

A construtora Cyrela (ela mais uma vez) é suspeita, conforme Marcelo Tapai, de ter modificado o projeto do empreendimento após a obtenção do alvará de construção justamente para forçar o recebimento de uma indenização pela prefeitura, que vai desapropriar parte do terreno.

“O imóvel foi 100% vendido em pouco tempo e os proprietários não foram avisados do Monotrilho em nenhum momento. O caso mais grave, claro, é daqueles que terão sua unidade demolida. Mas, não se pode esquecer dos proprietários das outras torres que terão seu imóvel desvalorizado porque terá uma linha de metrô passando ao lado da janela”, criticou Tapai.

Ele contou que evitar esse tipo de problema é difícil, pois nem sempre é possível prevê-los. Mas, em alguns casos, uma simples pesquisa pode prevenir dores de cabeça futuras. “Antes de comprar um imóvel na planta, veja na Cetesb se a área não possui problemas de contaminação. Além disso, procure saber na secretaria de Habitação da prefeitura se o local não é alvo de alguma disputa judicial ou faz parte de algum plano futuro de obras públicas. Se mesmo assim ainda enfrentar problemas, junte todas as provas que tiver, como folhetos promocionais, e-mails de corretores e contratos e busque seus direitos na Justiça, porque o consumidor prejudicado tem direito a receber indenizações e a Justiça está atenta a isso”, concluiu o advogado.

Fonte: Folha do Condomínio

A contribuição dos síndicos ao INSS

Sem remuneração ou ajuda de custo está isento

Caso o síndico more no condomínio e seja proprietário da unidade habitacional, sua participação nas despesas com obras e fundo de reserva é obrigatória. Apenas as despesas ordinárias são dispensadas durante o seu mandato, se forem previstas. A informação é de Carlos Samuel de Oliveira Freitas (foto), advogado na área imobiliária e diretor de administradora de condomínios. Ele esclareceu que para a Previdência Social (INSS), o síndico é considerado um contribuinte individual quando recebe remuneração ou algum benefício pelo serviço prestado.

Ainda conforme o advogado, quem ocupa o cargo e não ganha remuneração, ajuda de custo ou isenção, não precisa contribuir com o INSS. “A alíquota mínima é de 11%, o que dá direito aos benefícios referentes a um salário mínimo com valor atual. É possível aumentar a porcentagem para que o benefício seja maior. Ao fim do mandato, o síndico deve fazer a baixa de sua inscrição na previdência, caso não queira mais recolher como contribuinte individual”, orientou Freitas.

Os rendimentos recebidos pelo síndico são considerados prestação de serviços pela Receita Federal e por isso devem fazer parte da base de cálculo para apurar o valor do recolhimento mensal obrigatório e do ajuste anual.

O advogado também informou que rendimentos recebidos pelos representantes de condomínios têm que ser informados na Declaração do Imposto Retido na Fonte (Dirf). Segundo ele, a remuneração ou benefícios, como isenção da taxa condominial, para quem exerce o cargo, depende da previsão da convenção do condomínio ou de convocação especial de assembleia, que autorize o benefício. Freitas avaliou que se não houver nenhuma disposição sobre o assunto no documento, a assembleia que elegeu o representante dos condôminos deve tomar a decisão cabível.

O advogado disse que isto também vale em casos de isenção do pagamento da taxa condominial. “Se houver retenção de imposto na fonte, toda a remuneração paga ao síndico e o valor total retido devem ser informados na Dirf. Esta declaração é anual e obrigatória”, apontou Freitas, que é também vice-presidente da Associação de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami).

Se o total recebido durante o exercício do cargo no período for superior a seis mil reais, o valor integral deverá ser informado, mesmo que não haja retenção de imposto. “A Dirf deve ser feita pela fonte pagadora, ou seja, pelo síndico ou pela administradora que representa o condomínio. O ideal é que a organização dos documentos e notas fiscais esteja em dia para evitar transtornos na época da entrega da declaração”, ressaltou o especialista.

 

Fonte: Folha do Condomínio

Pagar Conta é Dever Legal

A dívida de condomínio tem natureza especial, porque resulta da divisão de despesas comuns do prédio, não se confundindo com débitos oriundos de atividades comerciais, em que um consumidor adquire determinado produto ou serviço. Por isso, a dívida do co-proprietário para o condomínio tem merecido tratamento diferenciado de nossos tribunais.

Também o legislador e a doutrina respaldam esse entendimento, com fundamentados argumentos. J. Nascimento Franco, jurista de renomada e autor de livro clássico sobre condomínio, escrevendo no jornal “Tribuna do Direito” (edição de julho/01), sob o título “Senhores síndicos, sentido!.”, aborda com maestria a questão da inadimplência crônica no condomínio.

Com sua autoridade, lembra que “o cofre condominial precisa ter sempre dinheiro para despesas que têm que ser pagas absolutamente em dia, tais como consumo d’água e luz, salários dos empregados, manutenção de elevadores e bombas elevatórias d’água, encargos previdenciários etc.”.

Mais adiante, comentando decisão do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Palma Bisson) que excluiu condômino inadimplente do benefício da ‘Lei do Bem de Família’(8.009/90), ensejando a penhora de sua unidade, assim se manifestou o mestre: “Pondero que me parece um tanto impróprio o símile entre as despesas condominiais e os impostos, pois enquanto o fisco ostenta um crédito gratuito, o condomínio custeia a manutenção dos serviços e equipamentos sem os quais o edifício e, conseqüentemente, a entidade devedora ao cabo de pouco tempo descambariam para a insalubridade e a deterioração, o que seria desastroso a seu dono. Assim, ao contrário do fisco, que nada despende, o condomínio quando muito se reembolsa de valores pagos por todos os outros condôminos em proveito da unidade devedora.”

Outro argumento favorável à especialidade da dívida de condomínio vem do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Frank Hungria), citado pelo ministro Ari Pargendler, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no qual o magistrado paulista determina a penhora de unidade condominial, em face do não pagamento de sua respectiva cota, sob o fundamento de ser “hipótese que trata de dever, consoante o art. 12, da Lei 4.591/64, e não de dívida contraída”.

Como se vê, pagar a cota de condomínio é dever legal e não obrigação contratual, derivada da simples vontade da parte ou de ato jurídico-negocial que tenha praticado, como a aquisição de bens ou de serviços.

Graças a visão do legislador, que classificou as despesas condominiais como “propter rem” (próprias da coisa, vinculadas ao bem e não à pessoa do devedor), e à correta interpretação que os magistrados e tribunais superiores vêm dando à questão, o condomínio pôde florescer no Brasil como instituição sólida, garantidora dos anseios de moradia e bem-estar de parte representativa da população urbana de classe média e média-baixa.

Fosse a cota uma dívida comum, as dificuldades hoje enfrentadas por síndicos e administradoras seriam intransponíveis, o que certamente levaria muitos edifícios a descambar para a “insalubridade e a deterioração”, como enfatiza J. Nascimento Franco Isso, infelizmente, já é a realidade em muitos prédios onde, apesar da proteção legal, a inadimplência passa dos 40%, obrigando o síndico a ratear o déficit entre os consortes que pagam em dia, o que só faz aumentar sua indignação

Quando Fechar o Edifício

Por favor, me deixem trabalhar.

Este tem sido o apelo de muitos condôminos, diante das tentativas cada vez mais insistentes de se diminuir o horário de funcionamento dos edifícios comerciais, em função das despesas com funcionários ou da preocupação com a segurança.

Em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, muitos edifícios fecham suas portas logo após o anoitecer (em torno de 19h, 19h30min ou 20h), o que impossibilita a muitos profissionais liberais continuarem o exercício de suas funções, especialmente dentistas, cuja clientela prefere marcar hora fora do expediente.

Em cidades como Curitiba e Belo Horizonte, onde a criminalidade ainda não atingiu proporções pauliféricas, também é comum o quase-fechamento dos prédios comerciais após determinado horário, permanecendo vigia ou segurança com a responsabilidade de identificar os usuários, sem impedir o acesso dos clientes de quem continue trabalhando. Somente depois das 22 ou 23 horas, o edifício fica totalmente isolado do mundo exterior ou com acesso exclusivo de condôminos e pessoas previamente autorizadas.

Tal iniciativa, de bom senso indubitável, está mais de acordo com a finalidade de um condomínio comercial, que é permitir que exercitemos nossos ofícios com plenitude.

Mas, afinal, quem decide que horas o prédio fecha ou abre? E até que ponto pode-se impedir o acesso dos proprietários-condôminos a suas unidades autônomas?

A questão ainda não suscitou muitas discussões judiciais, mas é muito atual. Não há normas legais regulando a matéria, sendo necessário interpretar o problema dentro do contexto dos princípios que regem o condomínio.

Podemos sintetiza-lo em poucos tópicos:

1. A competência para a fixação do horário de funcionamento do prédio é, em primeiro lugar, dos condôminos, através de seu regimento interno.

2. As decisões dos condôminos não podem ir contra a lei, nem prejudicar o direito de propriedade ou atingir os direitos pessoais dos condôminos.

3. Também devem ser respeitados os usos e costumes locais (v.g. não impedir que o prédio abra no sábado ou domingo, se, nestes dias, o comércio local funciona normalmente).

4. O síndico não pode, arbitrariamente, modificar o horário de abertura e fechamento do prédio. Nem a administradora.

5. Seja livre ou controlado o acesso, todos os condôminos respondem pelas despesas de portaria e utilização dos elevadores, mesmo nos horários além do expediente normal da cidade.

6. Cabe à administração do prédio identificar os eventuais visitantes, porém sem impedir que o condômino tenha a última palavra sobre quem deva ou não ingressar nas premissas para visitá-lo.

No caso de realização de reformas que exijam a presença de técnicos e operários além do horário de visitação controlada, a prudência recomenda que o condomínio solicite a comunicação prévia ao síndico ou administradora, acompanhada de lista com nome e identidade dos trabalhadores, para que a portaria possa exercer com eficiência sua função.

De igual forma, é no regimento interno do condomínio que se deve regulamentar a forma e horário de funcionamento da garagem, se houver. As características de cada empreendimento e sua localização, podem indicar situações diferentes, como, por exemplo, horário de abertura exclusivo somente para a saída de veículos (além de determinada hora). Os princípios, não obstante, são os mesmos que norteiam o ingresso e saída de pessoas do prédio.

Limite ao Poder de Demitir

Praticamente todo mundo sabe que os funcionários de condomínio podem ser demitidos pelo síndico, a qualquer momento, respeitada a legislação trabalhista. O que pouca gente sabe é que tal poder do síndico pode sofrer limitações impostas pela convenção do condomínio, pelo regimento interno ou mesmo por deliberação de assembléia geral extraordinária.

Em princípio, todo o poder de contratar e demitir funcionários é exclusivo do síndico, na sua qualidade de representante legal do condomínio. Tem ele competência para decidir, isoladamente, usando unicamente seu próprio discernimento e vontade, quando dispensar qualquer dos funcionários do prédio.

Tal poder discricionário tem sido, não raro, motivo de grandes conflitos, especialmente nos casos em que, em razão de longos anos de serviços prestados e da amizade granjeada com os moradores, o zelador ou o porteiro estabeleceram uma espécie de estabilidade social no edifício, passando a fazer parte, como se diz popularmente, do patrimônio do condomínio. Já tivemos conhecimento de várias rebeliões, com convocação de assembléia e ameaças de uns contra outros, por ter o novo síndico demitido o zelador de muitos anos de casa.

Para evitar que a demissão de funcionários se torne o pomo de discórdia da administração ou que parte dos condôminos se sintam indignados com o fato, é possível estabelecer regras quanto às relações empregatícias no condomínio.

A Lei do Condomínio é muito clara ao fixar, como primeira missão do síndico, que lhe compete “representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção” (art. 22, § 1o, a). A convenção poderá normatizar o assunto, determinando, por exemplo, que a demissão de funcionário seja feita pelo síndico somente após ouvir (e obter a aprovação) do conselho consultivo, ou que, se o funcionário tiver mais de cinco anos de contrato, a aprovação deverá ser obtida em assembléia.

São apenas hipóteses, que não invalidam qualquer proposta que atenda aos interesses dos condôminos, que são os verdadeiros detentores do poder no condomínio.

Embora a lei mencione apenas a convenção, entendemos que restrições, nesse sentido, também podem ser inseridas no regimento interno ou simplesmente aprovadas em assembléia geral extraordinária do prédio. Nestes casos, a força mandamental das resoluções condominiais seria menor, tendo mais o caráter de recomendações do que propriamente de regras que o síndico deveria rigorosamente cumprir. Sua desobediência constituiria, por assim dizer, uma infração menor do síndico, o que não impediria, entretanto, que fosse chamado à responsabilidade e destituído pelos condôminos, se acharem que foram desrespeitados em sua vontade.

O tema é polêmico e não comporta uma solução pronta para cada prédio. Mas é bom que seja levado a discussão em uma próxima assembléia, para que os titulares das frações ideais do condomínio fiquem conscientes de que o problema pode ser regulamentado, aliviando-se o síndico, em parte, de seu ônus de terminar ou não o vínculo empregatício de pessoa tão próxima de todos.

Como diz a voz do povo, é melhor prevenir do que remediar.