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como ser sindico

O fundo é extraordinário

O fundo de reserva deve ser utilizado apenas para despesas extraordinárias de urgência, nunca para cobrir débitos de condôminos inadimplentes ou para despesas habituais.

O fundo de reserva continua sendo fonte de dores de cabeça. Seu objetivo parece não ter sido bem apreendido por grande parte dos síndicos, administradoras e condôminos, gerando indignidade e insatisfação pelos prejudicados.

O que diz nossa legislação a respeito?

A Lei do Condomínio estabelece que, “além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: (…) j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva” (art. 9o, § 3o, j). Não regulamenta a questão de forma extensiva. É na Lei do Inquilinato que vamos encontrar outra referência importante sobre o tema, ao fixar as obrigações do locador. Lá encontramos: “Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: (…) g) constituição de fundo de reserva” (Lei 8.245/91, art. 22, parág. único).

Como visto, os condôminos têm ampla liberdade para determinar a forma de recolhimento ou o montante da contribuição do fundo, porém o quantum com o qual os condôminos contribuem para sua formação deve ser considerado despesa extraordinária. Portanto, reforçamos: tal despesa deve ser paga sempre pelo condômino-proprietário, e não pelo inquilino.

O problema é quando o dinheiro coça. Quantos administradores realmente têm vontade e disciplina para não se apropriar do saldo disponível do fundo de reserva, aplicado em conta de poupança que pouco rende, quando o edifício se debate em déficit crônico motivado pela inadimplência de alguns proprietários? Muitos síndicos, sem se sentirem culpados, porque não estão agindo em proveito próprio mas no maior interesse do prédio, misturam as verbas do fundo de reserva, de caráter extraordinário (repita-se), para cobrir despesas comuns da administração.

Zola Florenzano (Condomínio e Incorporações, p. 56) defende a ideia de que o fundo de reserva seja “submetido a um controle múltiplo, isto é, a sua movimentação dependesse de, pelo menos, duas assinaturas; a do síndico e a de um dos membros do Conselho Consultivo”. Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, p. 33) insiste no argumento de que “nunca, porém, o fundo de reserva pode ser usado para cobrir débitos de comunheiros em atraso”. Valdemar P. da Luz (Manual do Síndico, p. 33) salienta que os recursos do fundo devem ser “postos em separado da receita ordinária do condomínio, destinados especificamente para suprir as necessidades emergenciais ou despesas extraordinárias”. E nesse diapasão segue o resto dos comentaristas.

Os conflitos entre locadores e locatários surgem do mau uso do fundo de reserva, já que não é pago pelo inquilino, por ser despesa extraordinária, mas acaba lhe beneficiando, em detrimento do locador, quando utilizado no pagamento de despesas habituais.

Água sem ar

Quer reduzir as despesas com altas contas de água? Há um aparelho que elimina ar das tubulações de água, permitindo que o registro marque o consumo mais correto possível, de modo que seja pago somente aquilo que os condôminos consumiram.

O instrumento evita que a água entre horizontalmente no hidrômetro, misturada com ar, que segue reto, até ser eliminado por uma chaminé, na parte superior do aparelho. Segundo o fabricante, o acúmulo de ar é consequência da irregularidade no fornecimento de água, o que faz com que o hidrômetro gire ainda mais rápido do que quando a água está passando.

*Luiz Fernando de Queiroz

Próspero graças à Justiça

A prosperidade do condomínio no Brasil, como instituição e sonho de consumo da classe média, tem muito a agradecer ao criador da Lei do Condomínio (4.591/64), jurista Caio Mário da Silva Pereira, que lhe deu o arcabouço legal, e aos tribunais do país, que vêm interpretando a lei de forma a preservar sua finalidade. Não fosse assim, hoje o condomínio já teria se desvirtuado, seria mais um esqueleto no armário de insucessos nacionais.

O entendimento dos juízes, respaldado pelos tribunais, permite que o condomínio sobreviva dignamente, apesar das enormes dificuldades para conseguir pagar seus compromissos e encargos sociais. Um dos esteios do condomínio, neste sentido, é a noção exata de que as cotas condominiais constituem dívida propter  rem, que em bom português significa exatamente “próprias da coisa”, dívidas que decorrem da própria natureza do bem, sem as quais sua própria existência estaria em jogo.

Não são poucas as tentativas de vulgarizar o débito condominial, no intuito de evitar o pagamento das despesas comuns. Por isso, é sempre alvissareiro deparar-se com novas decisões judiciais, especialmente do Superior Tribunal de Justiça, confirmando o valor privilegiado do crédito condominial, como esta, cuja ementa diz o seguinte:

“As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários. 2. Em virtude das despesas condominiais incidentes sobre o imóvel, pode vir ele a ser penhorado, ainda que gravado como bem de família.”

Neste acórdão (846.187-SP), relatado pelo ministro Hélio Quaglia Barbosa, ficou bem claro que “o proprietário do imóvel ou promitente vendedor deve arcar com as cotas condominiais, e não o adquirente, quando o condomínio não teve ciência do compromisso de compra e venda”, porém “se é dado ao condomínio ciência da promessa de compra e venda, nesse caso é o promitente comprador quem detém titularidade para responder em juízo pelas taxas condominiais”. Em qualquer hipótese, vê-se, o condomínio tem legitimidade para perseguir o pagamento de seu crédito.

No mesmo aresto, ficou consignado que a posse da unidade condominial não define quem deve arcar com o pagamento das despesas condominiais. Como diz o relator, é “inconvincente a tese dos recorrentes de que, sem deter a posse do apartamento, ficaria afastada a responsabilidade pelas despesas dele decorrentes”, o que seria cogitável somente na hipótese de “promessa de compra e venda”.

O fato de a dívida condominial ser própria da coisa permite que a cobrança seja dirigida contra quem quer que adquira o imóvel, mesmo que através de contratos sucessivos. Para desobrigar-se, o alienante deverá providenciar o registro da escritura ou compromisso, enviando cópia ao síndico, para suas anotações. Não raro, ex-proprietários de unidades são surpreendidos com ações de cobrança meses ou anos depois de terem vendido seu apartamento, porque ainda constam no registro imobiliário como legítimos titulares do bem.

Entenda como incêndios acontecem e veja como evitá-los

Incêndios acontecem, por mais que, muitas vezes, possam ser evitados. São cerca de dez mil casos em residências por ano no estado de São Paulo, de acordo com o tenente Marcos Palumbo, do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo. Por mais alarmante que este número possa parecer, ele vem diminuindo em relação às últimas décadas. “Isso representa apenas 8% das ocorrências que atendemos hoje”, revela o bombeiro. Segundo ele, esses dados foram reduzidos devido às legislações que obrigam a instalação dos equipamentos de proteção e equipamentos contra o incêndio.

Uma das principais causas deste tipo de acidente está relacionada a cabeamentos inadequados e ligações de fios clandestinos. Diversos equipamentos de alta potência ligados em um mesma tomada do tipo benjamim podem apresentar perigo, já que eles consomem muita energia ao mesmo tempo em um ponto que pode não ter a capacidade de suportar tamanha carga. “A cada dez anos é necessário fazer uma revisão da rede elétrica devido ao avanço da tecnologia de novos materiais que vão entrando no mercado”, orienta o tenente. Segundo ele, a residência dá indícios de que algo está errado quando existem problemas. “As lâmpadas podem diminuir um pouco a intensidade da luz”, afirma. Em um incêndio causado por motivos elétricos, não se deve jogar água para acalmá-lo, pois isso pode provocar um choque. “Utilize um extintor de pó, que é muito comum em prédios, ou de CO2”, aconselha o tenente Palumbo.

Muitos cabos conectados a uma mesma tomada podem representar perigo

O Coronel do Corpo de Bombeiros Marcos Alcântara ressalta o risco de curtos circuitos em chuveiros, que podem acontecer se a bitola do fio estiver em desacordo com as especificações do aparelho. “A carga de energia pode provocar choque, com risco fatal, eis que o corpo molhado recebe a descarga do fio exposto sem a proteção já queimada”. O cheiro de fio ou borracha queimada precede o incêndio, de acordo com Alcântara.

Fique de olho nos fios do chuveiro para evitar um curto circuito

Cozinha - Com tantos afazeres, muitas pessoas esquecem a panela no fogão, o que pode causar um grande acidente. Ao colocar muita água para ferver, ela pode borbulhar e transbordar, apagando o fogo. Se o cozinheiro não estiver atento, pode começar um vazamento de gás que pode gerar um incêndio.

Óleo quente que fica muito tempo sendo aquecido pode pegar fogo. “É fundamental que não se jogue água na panela quando estiver em chamas. Isso pode provocar um choque térmico que pode gerar uma explosão”, orienta Palumbo.

É fundamental observar a panela enquanto o fogo estiver ligado

Vazamento de gás também faz parte das principais causas de incêndios. É preciso que estejam bem ajustados o regulador de pressão do botijão, a mangueira e a abraçadeira (peça que veda a mangueira e válvula de gás para que não ocorra escape). “A troca do equipamento deve ser feita a cada cinco anos”, diz o tenente.

Para testar se há vazamento no botijão, é preciso passar uma esponja com detergente ou sabão nas conexões do regulador de pressão e mangueira. Se criar uma bolha, é sinal de que existe um micro vazamento. Caso isso aconteça, aperte as conexões da abraçadeira e a válvula de regulador de pressão.

O cheiro do gás é muito forte, portanto é possível senti-lo rapidamente, caso esteja vazando. Caso isso aconteça, o coronel Alcântara dá as dicas: ande descalço para evitar atritos, desligue a chave geral e abra portas e janelas. “Quando o ambiente estiver respirável, verifique de onde vem o vazamento. Se não for encontrado, coloque o botijão em local externo e ventilado”, diz. Lembre-se de não acender nenhuma luz, pois assim poderá criar uma faísca e causar um incêndio.

O que fazer quando o fogo começa - Em caso de incêndio, é preciso ligar para os bombeiros no telefone 193. Calma é fundamental neste momento. Deve-se procurar o caminho mais próximo e sair agachado, pois assim é possível enxergar e respirar melhor. Todas as pessoas devem sair do ambiente. Faça uma máscara usando a própria roupa e deixe o imóvel.

Dicas para evitar a chama - Atenção é um fator muito importante para evitar um desastre. Algumas vezes é possível apagar o fogo antes que ele se alastre, mas em alguns casos a chama pode agir descontroladamente e devastar uma casa ou um prédio inteiro. Para evitar que isso aconteça, é preciso tomar alguns cuidados. Confira as dicas para manter sua residência segura:

- Nunca deixe a panela no fogão ligado sem que você possa observá-la. Se o seu equipamento tiver controlador de tempo, acione ele para evitar o esquecimento;

- Metais e papel alumínio nunca devem ser colocados dentro do micro-ondas;

- Mantenha longe do fogão materiais que possam pegar fogo facilmente, como papel toalha, alumínio e líquidos inflamáveis;

- Caso sinta cheiro de gás pela casa, não acenda a luz, pois, se houver vazamento, você poderá criar uma faísca e causar uma explosão;

- Compre botijões de gás somente através de distribuidoras oficiais;

- A fiação do imóvel deve ser mantida isolada e em bom estado;

- Não deixe velas acesas sem que você esteja por perto ou enquanto dorme;

- Ao utilizar líquidos inflamáveis, evite o vazamento. Caso isso ocorra, limpe bem o quanto antes;

- Escolha equipamentos como cobertores elétricos e aquecedores que tenham certificado de qualidade;

- Lembre-se de desligar o ferro de passar roupa sempre que não estiver por perto;

- Oriente crianças para que não se escondam em caso de incêndio antes que o acidente aconteça. A prevenção pode evitar que elas se escondam debaixo da cama ou armários durante a propagação da chama, o que dificulta a salvamento delas;

- Não sobrecarregue tomadas benjamins com muitos equipamentos potentes ao mesmo tempo.

Fonte: ZAP

‘O síndico transformou a sauna em brinquedoteca, mas só após aprovou em assembleia. Pode?’

É necessário analisar a convenção do condomínio para dar uma resposta concreta sobre o poder do síndico de alterar ou não a destinação de uma parte da área de uso comum.

À priori, qualquer espaço da área comum de um condomínio só poderá ser aproveitado de forma diversa àquela convencionada com a autorização específica em assembleia e, em muitas vezes (dependendo do estipulado na convenção), com 100% de concordância dos condôminos.

Neste caso específico, o fato de o síndico solicitar a respectiva autorização para transformar o espaço comum destinado à sauna em “brinquedoteca” após já haver realizado a obra implica em verdadeira confissão de culpa, ou seja, na admissão de que agiu além dos limites estabelecidos pela convenção. Caso este seja o caso (o que, novamente, exige um estudo detalhado das normas do condomínio), o síndico poderá até mesmo ser responsabilizado judicialmente por perdas e danos.

O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil. Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia. Entre suas funções está a de representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos. É intrínseca a sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, conforme previsto no inciso V do artigo. 1.347, do Código Civil.

Fonte: Estadão

Reação à inadimplência

A indignação sentida pelos condôminos que são obrigados a arcar com as despesas dos maus pagadores está muito bem registrada em curto artigo publicado na edição de agosto/07 da revista TAM, pela colunista Sonia Racy, de O Estado de São Paulo e da Rádio Eldorado. Sob o título “Morando com o inadimplente”, o saboroso texto tem a seguinte íntegra:

“Dói menos pagar condomínio de prédio no Brasil do que imposto de renda. No pagamento do condomínio, pelo menos, sabemos para onde está indo nosso dinheiro. No entanto, a exemplo do que acontece com quem paga imposto em dia, que é onerado pela economia informal no país (38%, segundo pesquisas), dói muito ter de ‘cobrir’ os condôminos inadimplentes.

Quando alguém no seu prédio resolve não pagar o condomínio, ou outros condôminos são obrigados, por lei, a ratear essa conta todo o mês. O máximo que se pode fazer é votar na assembléia para que o condomínio entre na Justiça contra o dono do apartamento ou casa. E, enquanto a Justiça não decide (o prazo médio para a resolução dessas questões, segundo estatísticas, é de dez anos), todos os moradores do prédio vão ter de arcar com o custo ‘extra’.

E mais: você que paga tudo em dia, não pode encaminhar o nome do infeliz para o Serasa. Isso é proibido pelo Código de Defesa do Consumidor. Você não pode nem sequer excluí-lo dos serviços e produtos do condomínio. A lei dos condomínios proíbe. A cobrança judicial, portanto, é a única saída legal. E sabem qual a multa para quem não paga em dia? 1% de juros ao mês, mais 2% de multa sobre o total devido.

E se você comprou um apartamento e, depois, descobre que o antigo dono não estava pagando o condomínio? A lei é clara: a dívida é sua.Pergunta que não quer calar: será que a lei não deveria proteger quem paga em dia?”

Realmente, a colunista tem razão. Ninguém gosta de pagar a conta de água do vizinho. Nem a energia elétrica que ele utiliza nas áreas comuns do prédio. Ou os serviços do porteiro, da zeladora, do contador do prédio. A multa de 2% (dois por cento), aplicada uma única vez, mal cobre o prejuízo do condomínio durante 30 dias. A partir daí, o ônus financeiro recai sobre os demais co-proprietários. A função da pena – desestimular a inadimplência – desaparece diante dos juros que o devedor economiza pagando sua conta devedora no banco ou a fatura do cartão de crédito.

Sai muito mais barato atrasar o condomínio.

O inadimplente parece não se dar conta de que sua contribuição para a manutenção do prédio é a única fonte de renda do condomínio. O valor da cota é fixado com base no orçamento aprovado em assembléia ou no rateio das despesas correntes. Não há margem de lucro, como no comércio, nem ganhos especulativos, como no mercado financeiro. Se um não paga, os demais são obrigados a assumir o encargo do faltoso. Ler o artigo transcrito acima foi um grande consolo. Esperamos que para o leitor, também.

Silêncio é Lei Noite e Dia

Hoje, na hora do almoço, fiquei estarrecido com a história contada por minha filha sobre uma festa acontecida em condomínio fechado na cidade de Florianópolis. Chamou a atenção a total falta de respeito para com os vizinhos, no quesito barulho, ao ponto de um deles ter chegado perto de cometer crime de homicídio.

Como fica, se nem em condomínio fechado se pode ter sossego? A polícia foi chamada, mas só depois que os ânimos estavam exasperados e que o barulho há muito tinha passado de todos os limites, com as caixas de sons abertas e, de propósito, alguns alarmes de carro acionados.

Escrevendo no “Boletim do Condomínio” (edição de setembro/2001), sob o título “Problemas de Convivência entre Vizinhos”, o administrador Márcio Porto chama a atenção para um aspecto importante da “lei do silêncio”, o qual, por tradição ou puro desconhecimento da maioria das pessoas, tem dado margem a abusos. Na íntegra:

“Som alto: em primeiro lugar vamos já eliminar um tabu, que é o de que até às 22:00h tudo é permitido. Em nenhum lugar do Código Civil nem na Lei 4.591/64 (…) dos Condomínios consta esta afirmação, acredita-se que se trata de cultura popular sem o menor amparo legal. Portanto aquele que prejudica o sossego e a saúde de terceiros está cometendo uma infração, e como tal poderá ser punido, isto durante as 24 horas do dia.”

Confesso que também fui vítima da sabedoria popular. Embora já tenha feito dezenas de alusões ao artigo 554 do Código Civil, aquele que diz que “o proprietário ou inquilino de um prédio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúdo dos que o habitam”, nunca me ocorreu reforçar a idéia de que o respeito ao vizinho deve acontecer nas 24 horas do dia, como o faz, tão incisivamente, o articulista citado.

Com razão, o Código Civil não diz que o barulho deverá ser reduzido só no período da noite nem que, durante o dia, se esteja livre para elevar o som a níveis insuportáveis. Existem, sim, muitas normas locais sobre o assunto, como posturas municipais que fixam limites de decibéis a serem suportados durante o dia e durante a noite, bem como regimentos internos de condomínios, que prevêem diferentes restrições a ruídos numa hora e noutra.

O problema, ao que tudo indica, tende a aumentar,. Não que as pessoas estejam mais barulhentas, mas porque está aumentando o nível econômico e as exigências de quem moram em condomínio. Quem viajou para o exterior sabe o rigor com que as normas de boa convivência entre vizinhos são cumpridas, especialmente no tocando à poluição sonora, a ponto de se proibir as brincadeiras de crianças, mesmo no playground, em determinados horários (após o almoço e à noite).

Vale lembrar que existem outros barulhos, que não agridem os ouvidos mas que afetam sensivelmente os nervos das pessoas. Embora baixos em decibéis, irritam profundamente, a ponto de deixar algumas pessoas à beira da loucura. Muitos deles provêm do apartamento de cima (ou de baixo) e podem ser produzidos por animais, máquinas, instrumentos musicais etc.

Diz o ditado popular: “Os incomodados que se mudem.” Mas quem disse que os ditados populares têm sempre razão?

O Risco que Vem do Alto

Já melhorou, mas ainda não o suficiente, a consciência dos moradores de edifícios com respeito à sua responsabilidade individual e coletiva por vasos ou enfeites deixados soltos em janelas e sacadas, com risco de caírem e causarem dano a alguém. O que aumentou, e em muito, foi o sentimento de irresignação dos prejudicados e o posicionamento da Justiça, hoje francamente favorável à reparação de qualquer malefício provocado pela negligência, imperícia ou imprudência de alguém.

Deixar objetos suspensos em janelas e parapeitos ou lançá-los para fora do prédio constitui fato não permitido pela legislação, desde muito antes de haverem surgido os arranha-céus. Se, quando as edificações tinham em geral dois e no máximo quatro ou cinco pavimentos, qualquer estrago provocado por coisas caídas ou lançadas do prédio era condenado, com mais rigor deve ser aplicada a lei na atualidade, tendo em vista que a altura das edificações aumentou exponencialmente o risco e a gravidade de qualquer acidente.

Segundo o Código Civil (art. 1.520), “Aquele que habitar uma casa, ou parte dela, responde pelo dano proveniente das coisas, que dela caírem ou forem lançadas em lugar indevido.” A norma é geral e aplicável ao condomínio moderno.

Tais condutas também são repelidas pelo ordenamento penal. Comete contravenção penal “aquele que, sem as devidas cautelas, coloca ou deixa suspensa coisa que, caindo em via pública ou lugar de uso comum ou de uso alheio, possa ofender, sujar ou molestar alguém.” (Cód. das Contravenções Penais, art. 37, parág. único). O fato pode ser enquadrado como crime, por “expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente” (Código Penal, art. 132), o que gerará no mínimo um inquérito policial, talvez ação criminal, contratação de advogados etc. Melhor e mais fácil é tirar o vaso da janela.

Olho no prédio

Nos edifícios a dificuldade consiste, usualmente, em descobrir o autor do objeto caído ou lançado para nas áreas comuns, no terreno do vizinho ou na calçada.. Um saco de plástico cheio de água, se lançado de um andar elevado, pode provocar danos em alguém, colocando todo o condomínio no pólo passivo de ação de indenização por danos materiais e morais. Plantas, roupas e outros objetos pessoais, de mais fácil identificação, em princípio excluem o condomínio, caindo a responsabilidade unicamente sobre o morador ou proprietário da unidade.

Para evitar a responsabilidade civil de todos em decorrência da ação ou omissão de um de seus usuários, grande parte dos condomínios proíbe tais práticas, impondo punições aos faltosos. Porém, tão importante quanto inserir cláusulas punitivas no papel (regimento interno) é o trabalho de prevenção e fiscalização que deve ser feito pelo síndico, zelador, funcionários e todos os condôminos. Afastando-se pequena distância do prédio, pode-se verificar a olho nu se há objetos com possibilidade de se desprender e cair em local indevido.

Havendo qualquer irregularidade, é imperioso que o síndico comunique ao proprietário e moradores, para que tomem as providências cabíveis, diminuindo assim a responsabilidade do condomínio ao tempo em que aumenta a do condômino. Se o perigo de dano for iminente, deverá o síndico utilizar seus poderes de polícia administrativa e efetuar a retirada imediata do objeto que estiver colocando terceiros em risco.

Porteiro, Cuide da Porta

Durante reunião de síndicos de bairro de Curitiba, convocada para discutir problemas comuns relativos à segurança dos edifícios, um dos participantes, senhor com décadas de experiência nas costas, tendo morado muitos anos no Rio de Janeiro, contou que costuma, diariamente (atenção, d-i-a-r-i-a-m-e-n-t-e), fazer a seguinte pergunta aos porteiros do prédio:

- Qual é a função do porteiro?

Geralmente obtinha a seguinte resposta:

- A função do porteiro é cuidar da portaria.

Ao que ele respondia (ou responde, ainda, enfaticamente):

- NÃO, meu filho, a função do porteiro não é cuidar da portaria. É cuidar da PORTA, da PORTA do edifício!!

Quando ouvimos esta história, pois não estivemos pessoalmente na reunião, ficamos deveras impressionado com a sabedoria de tais palavras, pois mostram o quanto os síndicos, os moradores e os funcionários de condomínio estão, em geral, despreparados para cuidar da segurança do condomínio.

Já escrevemos muito a respeito do porteiro e da portaria. Confessamos, porém, que nunca havíamos visto o óbvio ululante, dito de maneira tão cristalina e crua. A função do porteiro é cuidar da porta.

Dito em outras palavras, o porteiro não deve ocupar-se com assuntos que não digam respeito à sua função, como ficar vendo televisão, lendo livros ou revistas, olhando para o chão, nem se distrair com o que se passa dentro ou fora da portaria, devendo concentrar sua atenção em vigiar a área, tendo como foco o ponto de entrada das pessoas, que é a porta (porteira ou portão) do edifício. Sua obrigação principal é controlar a entrada e saída de pessoas, não permitindo que as não autorizadas tenham acesso ao prédio.

O outro ponto que chamou a atenção é que o síndico que mantém essa disciplina (e escreveu uma pequena cartilha a respeito) faz diariamente o treinamento de seus funcionários. É exagero? Sim, talvez. Só que sua doutrinação diária parece ser necessária e produz bons resultados. Ele, o síndico, não tem receio de ser considerado chato ou exigente pelos funcionários.

De tudo se conclui que é preciso treinar e treinar os porteiros do prédio, se quisermos aumentar sua eficiência e a segurança do condomínio. O treinamento contínuo é fundamental, pois grande parte dos empregados no setor recebeu pouca instrução formal, não estando preparada para funções que exijam maiores qualificações.

Ao lado do bordão “o lugar de porteiro é a portaria”, repetido exaustivamente para mostrar que o porteiro não deve se ausentar de seu posto de trabalho nem exercer sua função na calçada em frente ao prédio, podemos agora repetir o slogan “a função do porteiro é cuidar da porta”.

Se estiver de acordo, recorte esta coluna e coloque-a na portaria do prédio. Mais importante ainda: como síndico, ou simples morador do prédio, descubra novas maneiras, de simplicidade acaciana como esta, de fazer com que a portaria efetivamente funcione, não se deixando iludir pela aparência das pessoas ou sucumbir pela astúcia de quem se prepara para invadir o condomínio, contando com o pouco preparo e a negligência dos porteiros.

Se a porta do prédio estiver bem cuidada, você dormirá mais tranqüilo e certamente pagará com gosto sua quota-parte nas despesas, no início do mês.

Regras Básicas do Prédio

Lição número um: Se você mora ou trabalha em um condomínio, você é dono do espaço que ocupa. Você não é o único dono, mas exerce com plenitude todos os direitos de senhoria, em conjunto com os demais titulares. Logo, você deve agir sempre com o pensamento e a postura de quem tem domínio sobre a coisa e não com o desprezo de quem pouco valoriza a propriedade alheia.

Infelizmente, muitos moradores de edifícios, incluindo aí certos proprietários, não se dão conta de que são eles diretamente prejudicados por qualquer dano que o prédio sofra. Um papel jogado no chão, um risco no elevador, um papel de parede rasgado, lâmpadas queimadas, mau cheiro, funcionários malvestidos, e coisas do tipo, depreciam o prédio, fazendo com que perca sua reputação e seu valor de mercado.

Lição número dois: Se você não pagar sua cota em dia, você estará sendo sustentado por seus vizinhos. O condomínio não é uma empresa industrial ou comercial, que aufere lucro com a produção ou intermediação de bens. A única fonte de renda do condomínio são as contribuições dos co-proprietários, ou dos inquilinos, quando a unidade se encontra alugada.

A falta de pagamento de qualquer taxa gera um descompasso entre a receita e a despesa. O déficit operacional só pode ser coberto com o aporte de dinheiro dos condôminos que pagam em dia, o que pode gerar uma espiral negativa: quanto menos pagam, maior é o rateio do déficit; quanto maior o déficit, menor o número dos que pagam. As multas e juros pagos pelos inadimplentes não compensam os incômodos do síndico ou o sentimento de injustiça dos condôminos pontuais.

Lição número três: O princípio da solidariedade aplica-se a todos os condôminos, indistintamente. Se todos somos iguais perante a lei, mais ainda o somos na qualidade de usuários de edificação em condomínio, onde a igualdade é fática e concreta. Não é por que você mora no primeiro andar, e usa pouquíssimo o elevador, que você se desobriga de pagar sua quota integral de rateio da conta de luz. Quem mora sozinho na cobertura também paga integralmente o rateio da água, embora vocês vivam em cinco no apartamento.

Existem, naturalmente, exceções ao princípio, estabelecidas em função de peculiaridades de cada prédio, mas a idéia central do condomínio repousa em conceitos como integração, mútuo auxílio, coletividade, respeito ao próximo, solidariedade. O prédio pode ser construído de cimento, tijolos e ferro; o condomínio, não; é uma comunidade jurídica e social.

Lição número quatro: O síndico é representante e não empregado ou patrão dos condôminos. Para que a comunidade condominial possa se organizar e se relacionar com terceiros de maneira prática, os consortes elegem um representante comum, o síndico, com atribuições bem definidas em lei e na própria convenção. O síndico tem poderes de polícia administrativa, mas não pode se comportar como um títere. Também não é um mero empregado ou contratado da coletividade.

A falta de compreensão do correto papel do síndico tem sido motivo de freqüentes conflitos com condôminos, daí se dizer que um bom síndico precisa ter a paciência de um santo e a energia empreendedora de um grande empresário.

Lei Exige Boas Entradas

Mais uma vez os edifícios em condomínio foram reconhecidos pelo legislador como entidades relevantes na vida nacional. Desta vez, através da Lei n. 10.098, de 19 de dezembro de 2000, que “estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadores de deficiência ou com mobilidade reduzida, e dá outras providências”. Também no Código de Trânsito, o condomínio foi lembrado como agente regulador do tráfego no âmbito de sua competência.

A Lei 10.098/2000 traz importante diretriz para síndicos e condôminos, de edifícios novos ou usados, já que atinge não apenas os edifícios em construção como os que vierem a sofrer reforma (art. 1o), de modo que fiquem sem barreiras ou obstáculos à livre circulação de pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.

Nos edifícios de uso privado, em que seja obrigatória a instalação de elevadores, a lei prevê que deverão ser construídos atendendo aos seguintes “requisitos mínimos de acessibilidade” (art. 13):

I – percurso acessível que uma as unidades habitacionais com o exterior e com as dependências de uso comum:

II – percurso acessível que una a edificação à via pública, às edificações e aos serviços anexos de uso comum e aos edifícios vizinhos;

III – cabine do elevador e respectiva porta de entrada acessíveis para pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida.

No caso da construção de edifícios baixos, com mais de um pavimento mas que não necessitem de elevador, a lei exige que “deverão dispor de especificações técnicas e de projeto que facilitem a instalação de um elevador adaptado, devendo os demais elementos de uso comum destes edifícios atender aos requisitos de acessibilidade” (art. 14).

No caso de construção, ampliação ou reforma de edifícios publicou ou “privados destinados ao uso coletivo” (exemplo: shopping centers, academias, certos condomínios comerciais), além das normas de acesso facilitado aos deficientes, o prédio deverá cumprir outras exigências, quais sejam (art. 11):

I – reserva de vagas próximas dos acessos de circulação de pedestres, devidamente sinalizadas, para veículos que transportem pessoas com dificuldade de locomoção permanente;

II – um acesso livre de barreiras arquitetônicas e de obstáculos (escadas, v.g.) que impeçam ou dificultem a acessibilidade;

III – um caminho livre a todas as dependências e serviços do edifício;

IV – um banheiro acessível, com equipamentos e acessórios que possam ser utilizados por pessoas portadoras de deficiência.

Outras recomendações ainda faz a lei, cuja leitura recomendamos aos nossos engenheiros, arquitetos, síndicos e administradores. Vale lembrar que, para ter “um percurso acessível que una a edificação… aos edifícios vizinhos” (art. 13, II), será preciso consertar e manter livres as calçadas em frente ao condomínio, conforme é obrigação legal, de acordo com as normas e posturas da maioria dos municípios do País. A calçada deve ser plana, sem aclives e degraus, para que atenda às necessidades dos deficientes e de qualquer transeunte.

Ajudando a divulgar a lei 10.098/2000, esperamos que venha a ser cumprida, para o bem de todos e valorização dos condomínios que fizerem as devidas adaptações.

Por Luiz Fernando de Queiroz

Fundo para Cobrir Danos

Por Luiz Fernando de Queiroz

A casuística do condomínio está se tornando cada vez mais rica. De todos os recantos do país surgem fatos novos, exigindo do intérprete uma solução nem sempre encontrável no texto seco da lei. Tal riqueza de conflitos é conseqüência natural da grande expansão que o condomínio atingiu no Brasil, onde nossa tendência de construir próximo do vizinho se reforça pela busca de uma moradia que ofereça segurança em primeiro lugar.

Antes de ler a resposta das duas perguntas que abaixo respondemos, faça você sua análise e veja que solução daria. Pode ser interessante.

Fundo de indenização

P. O edifício onde reside minha filha foi obrigado pela justiça a indenizar o vizinho por prejuízos causados. Enquanto a ação tramitava, os condôminos, espontaneamente, tomaram a iniciativa de constituir um fundo, e que cada um contribuiria mensalmente com R$ 50,00, depositados em uma conta poupança, caso não lográssemos êxito na ação intentada. Somente um proprietário não aderiu à iniciativa. Decidida a questão pela justiça e tendo já uma certa quantia, ficou mais fácil fazer o acordo, já que a parte contrária encontrava-se em situação financeiramente difícil. Assim, vem a pergunta: Como proceder a cobrança da importância que cabe a este condômino? Quais os procedimentos legais e formais?

R. Se, como parece, o pagamento ao vizinho foi feito à vista, e os demais condôminos já depositaram antecipadamente suas quotas correspondentes, quer nos parecer que o condômino que não aderiu ao plano de parcelamento deverá efetuar sua contribuição de uma só vez, no mesmo montante dos demais (rateio normal), baseado na data de pagamento da indenização. Entretanto, como não houve o recolhimento antecipado, é bom o síndico tomar a cautela de comunicar ao condômino com certa antecedência, para que ele possa se prover dos recursos necessários ao pagamento. Caso haja recusa, o jeito será recorrer aos meios suasórios (legais) de cobrança ou às vias judiciais.

Reembolso

P. Um dos condôminos insiste em fazer o depósito da taxa mensal de condomínio diretamente na conta do condomínio, quando recolhida fora do prazo de vencimento, sem multa. A síndica, por nossa orientação, comunicou-lhe dessa impossibilidade, através de notificação feita pelo cartório de registro de títulos de documentos, alertando-o que, na insistência desse procedimento, irá acioná-lo judicialmente. Em decorrência desse ato, o condomínio teve algumas despesas e pretende recebê-las, já que o art. 40 da convenção estabelece que ficarão a cargo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticadas. Agora, a pergunta que realmente interessa: referida despesa poderá ser incluída no bloqueto de cobrança da taxa mensal, juntamente com outras despesas ordinárias?

R. Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, sua inclusão no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante, tal como as multas impostas pelo síndico aos condôminos, ou seja, se o proprietário se negar a pagar tais despesas não será justa a recusa do síndico em receber a quota de rateio comum a todos, o que poderá ensejar a proposição de depósito com força de consignação por parte do condômino. Em suma: incluir, sim, tais despesas no bloqueto, mas apenas do ponto de vista prático, sem radicalizar. Na hipótese de não pagamento, será sempre possível pleitear o reembolso pelos meios judiciais…