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condominio em curitiba

Como limpar piscinas?

Como é realizado o trabalho de limpeza e manutenção em piscinas?

HTH- Limpeza e manutenção de piscinas é realizado em dois processos, limpeza física (escovação de paredes, peneira, limpesa de borda e filtração) limpeza quimica – uso de ajustadores de ph e cloro.

ABCDÁGUA-

TRATAMENTO PARA PISCINAS RESIDENCIAIS NO VERÃO

PROCESSO QUÍMICO

  Seg Ter Qua Qui Sex Sab Dom
Medir a Alcalinidade Total (entre 80 e 120 ppm) Medir 1 vez por mês
Medir o pH (7,0-7,4) sim   sim  
Clorar com hth® Cloro Granulado ou Pace® sim   sim   sim  
Medir o Cloro Livre   sim   sim   sim  
Clarificar com hth® Maxfloc   sim  
Acrescentar hth® Algicida Manutenção   sim  
Decantar Quando necessário
 

PROCESSO FÍSICO

  Seg Ter Qua Qui Sex Sab Dom
Filtrar a Água sim
Limpar o Pré-Filtro - sim -
Retrolavar o Filtro Seguir as Instruções do Fabricante
Aspirar/Peneirar Quando necessário
Escovar Quando necessário
Usar hth® Limpa Bordas Quando necessário

AQUANOBRE-Existem vários processos de limpeza e manutenção de piscinas, citaremos alguns abaixo:

Com cloro (convencional) Com Ozônio Com UV Com eletrodos de cobre ou prata Com células geradoras de cloro através de adição de sal

Segue abaixo, tratamento convencional:

DIARIAMENTE:

Verificar as condições de transparência da água. Colher folhas do espelho d água com a peneira cata folhas. Filtrar a água da piscina. Clorar a água (sempre ao entardecer).

SEMANALMENTE:

Medir PH E CLORO ou sempre que observar qualquer alteração na transparência da água. Limpeza das bordas com limpa borda. Escovar a parte interna da piscina. Colocar algicida de manutenção na água da piscina. Colocar floculante no dia seguinte. Fazer aspiração no dia seguinte.

QUINZENALMENTE:

Fazer a retrolavagem da areia do filtro.

MENSALMENTE:

Colocar oxidante (Oxida matéria orgânica) diluído na piscina, gerando economia de cloro

ANUALMENTE:

INDISPENSÁVEL, fazer a troca da carga de areia do filtro.

Qual a diferença de manutenção entre uma piscina pequena e uma muito grande?

HTH- Adiferença esta na quantidade de produtos.
ABCDÁGUA-
Praticamente a mesma.
AQUANOBRE-
Quantidade de produto a ser usado.

A água da piscina tem que ser trocada?

HTH- Não! A água é renovada por evaporação, lavagem de areia, corpo do banhista. Areposição é feita com água nova, em um ano já estamos com outra água.
ABCDÁGUA-Não, com o tempo acabamos repondo quase a totalidade da água sem esvazia-la.
AQUANOBRE-Não. Em aproximadamente 01 (um) ano, toda a água da piscina foi trocada devido o processo de aspiração drenando e reposição de água na piscina, ou seja, não é necessário trocar a água da piscina.

Quantas pessoas são responsáveis pela realização desse trabalho?

HTH- Piscinas de até 500 m³ só uma pessoa.
ABCDÁGUA-1 pessoa ou no máximo duas!
AQUANOBRE- Depende, pois tudo se relaciona ao tempo que se quer a piscina ou trabalho pronto.Geralmente tem 01 (uma) pessoa responsável por esse trabalho em todo local com piscina.

Os funcionários do condomínio podem fazer o trabalho ou um profissional é necessário? Pq?

HTH- Sim qualquer pessoa pode fazer o tratamento, orientamos que façam o curso gratuito da hth.
ABCDÁGUA- Um profissional com experiência é sempre aconselhado para não acarretar prejuízos aos usuários.
AQUANOBRE-Depende, pois tudo se relaciona ao tempo que se quer a piscina ou trabalho pronto.Geralmente tem 01 (uma) pessoa responsável por esse trabalho em todo local com piscina.

Qual o custo médio da tercerização da limpeza de piscina? Como o contrato é calculado?

HTH- Um tratador de piscina cobra de mão de obra, de 70 a 150 reais, de produto gasta-se 130,00.
ABCDÁGUA-
 É calculado pela metragem quadrada além da distância, é claro. Muitos degraus e curvas também é importante analisar. Até uma piscina 8.00×4.00m investe-se aproximadamente R$ 120,00 / 10.00×5.00 R$ 150,00 / Maior R$ 350,00
AQUANOBRE-Depende, somente com orçamentos poderemos chegar a um valor, os preços variam de empresa para empresa. O cálculo é feito de acordo com o tamanho e número de piscinas.

Há a necessidade de se ter algum tipo de treinamento para exercer esse trabalho?

HTH- Sim, nós entregamos certificados.
ABCDÁGUA-
De preferência sim, para evitarmos prejuizos aos usuários
AQUANOBRE-Muito treinamento.

Em que período e com que frequência é realizada a limpeza da piscina?

HTH- Depende da época tem que tratar todo dia.
ABCDÁGUA-
 No mínimo 2 vezes por semana
AQUANOBRE-Diariamente, 365 dias por ano.

Quais os métodos e equipamentos existentes no mercado e qual é o mais eficaz?

ABCDÁGUA-Existem muitos métodos para limpeza de piscina. Os convencionais são o tratamento químico por adição de cloro com filtração de 8 horas diárias da piscina. Além do tratamento convencional, existem métodos de automação como: salinização (gerador de cloro a base de cloro), tratamento a base de ions de cobre, a base de ozonio, a base de ultravioleta. O tratamento mais eficaz ainda é o tratamento convencional e o gerador de cloro a base de sal.
AQUANOBRE-Ver 1ª pergunta, todos os métodos são eficazes segundo seus fabricantes.
HTH- Existem equipamentos para dosagem de produtos que são em sua maioria bons;

Existe algum tipo de manutenção preventiva para os equipamentos de tratamento da água?

ABCDÁGUA- Sim, devemos sempre lubrificar, regular e limpar o filtro e a Motobomba além de trocar os elementos filtrantes como a areia.
AQUANOBRE-Sim, porém pouco praticado, são eles: Anualmente, fazer a troca de areia do filtro e troca de rolamentos e selo mecânico da bomba.
HTH- Sim, todo ano os equipamentos devem ser vistoriados.

Existe alguma diferença no tratamento da água dependendo do tipo da piscina (fibra, Concreto ou Vinil)?

ABCDÁGUA- Todos eles usamos algicidas, floculantes, limpa borda, cloro etc… mas as piscinas de vinil e fibra devem receber um tratamento especial como dissolver bem o cloro antes de jogar na piscina, dentre outros.
AQUANOBRE-Sim, em piscina de concreto (azulejo) você pode aplicar os produtos químicos com tranqüilidade e utilizar todos os equipamentos disponíveis no mercado, já as piscinas de fibra e vinil, requerem um pouco mais de cuidado, mas todas lhe proporcionam os mesmos momentos de prazer.
HTH- não, o tratamento é o mesmo.

Quas os produtos químicos utlizados? Eles oferecem algum tipo de risco à saúde?

ABCDÁGUA-Devemos ter muito cuidado no manuseio dos produtos. Os produtos mais utilizados são: elevador e redutor de Ph que podem ser liquidos ou não, algicida de manutenção e de choque, clarificante / floculante, limpa borda, cloro que pode ser granulado ou estabilizado, pastilhas de cloro e estabilizador de PH.
AQUANOBRE-Muitos produtos são utilizados e sendo corretamente aplicados, não oferecem risco algum à saúde.
HTH- cloro, algicidas, clarificante, limpa borda, ajustadores de alcalinidade e ph – eles oferecem risco a saúde.

Fonte: Condoworks

 

Abandono Ronda o Centro

Nunca é demais falar sobre a má conservação dos edifícios localizados no centro das grandes cidades brasileiras, fato que nos coloca na rota da decadência, como já acontece nos Estados Unidos, onde “inner city” tem o mesmo significado depreciativo do nosso “periferia”, símbolo de pobreza e insegurança.

Não são poucas as vozes, felizmente, que já se manifestam a favor de uma revitalização da área central de nossas capitais. Luiz Valdir Nardelli, diretor de Economia e Estatística do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, locação e Administração de imóveis no Paraná (Secovi-Pr), já alertou: “Os prédios do centro dificilmente passam por reformas, estão estagnados”.

Segundo ele, a falta de estacionamento e de segurança, além da complicação do acesso, fazem com que a preferência, hoje, seja por imóveis em bairros da cidade. “É lógico que a área comece a ser abandonada, ganhando preferência o espaço fora do centro.”

Se para as construtoras é indiferente, e até bom, lançar seus novos empreendimentos em qualquer parte da cidade onde haja demanda, para a população em geral, a falta de novos apartamentos e salas ou conjuntos comerciais no centro significa um retrocesso, pois retira dos possíveis adquirentes a possibilidade de optarem por uma aquisição no miolo da urbe, além de distorcer o equilíbrio arquitetônico da cidade.

Agir rápido

Escrevendo no “Jornal Masset”, do Rio de Janeiro, o articulista Martins Júnior lembra que a preocupação principal deve ser com a “manutenção predial”, esteja o edifício localizado no centro ou nos bairros. “É fácil notar – diz, referindo-se ao Rio de Janeiro – andando pela cidade, em qualquer bairro, uma quase total falta de preocupação com a fachada da grande maioria dos prédios de nossa cidade. (…) Alguns parecem prédios abandonados…” por falta de manutenção, interna ou externa.

O engenheiro carioca insiste em que “a manutenção predial preventiva (…) é o melhor meio de se evitar despesas de obras de elevado custo”.

Na mesma edição do periódico, matéria sob o título “Recuperação Estrutural” mostra que “a recuperação estrutural em geral não é necessária se são tomadas as medidas iniciais de prevenção”, mas que “quando estes cuidados não existem, surgirão danos mais cedo ou mais tarde”, com custos bem mais elevados de recuperação. Síndicos e condôminos devem ter sempre em mente os dois princípios sugeridos pelo jornal: 1. Recuperar o mais rápido possível; 2. Recuperar do modo mais abrangente possível.

Em certos edifícios, a recuperação e manutenção da fachada pode ser feita com a receita do aluguel do espaço exterior para empresas comerciais. Onde é possível a colocação de painéis publicitários, com renda para o condomínio, tal aporte deve ser direcionado única e exclusivamente para a conservação do prédio. Trata-se de receita extraordinária que deve ser destinada unicamente para despesas extraordinárias (sobre este assunto, voltaremos em futura coluna).

Investindo na recuperação de sua estrutura e de suas fachadas, os condomínios do centro estarão dando um grande impulso no esforço que será necessário fazer, pelos órgãos municipais, para fazer com que voltemos a ter um “downtown” agradável e seguro, onde as pessoas gostem de morar, de trabalhar e fazer suas compras.

É bom agir logo, antes que seja tarde.

*Luiz Fernando de Queiroz

Unificação não muda rateio

O proprietário que unifica dois apartamentos de um difício, inclusive no registro de imóveis, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, prevalecendo o que foi estabelecido quando da aprovação da convenção original.

O proprietário que unifica dois apartamentos de um edifício, inclusive no registro de imóveis, transformando-os num só, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, mesmo que este seja o critério de rateio das despesas comuns. Prevalece o que estava estabelecido quando a convenção original foi aprovada.

Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar apelação cível interposta contra decisão que rejeitou preliminar de carência de ação em ação de cobrança de taxas condominiais.

Relatando o recurso, o desembargador José Aquino Flôres de Camargo explica que, segundo a convenção condominial, os encargos mensais são iguais para todas as unidades, embora algumas tenham um, dois ou três quartos e tamanhos variados.

Alegou o apelante que, “em razão da alteração decorrente da unificação das unidades, averbada perante o Registro Imobiliário, passou o condomínio a ter 16 apartamentos, ao invés de 17. De modo que a cobrança pelas duas unidades traduz disparidade, porque, no plano fático, existe somente uma. Ademais, a cobrança das cotas é estabelecida pelo número de unidades existentes. Resultando, pois, descabida a pretensão exposta na inicial.”

Em seu voto, o relator detalha intrigante questão: o condômino obtivera a assinatura de vários condôminos em documento, em que concordavam com a unificação das unidades, porém, “nada consta acerca da pretendida alteração do critério de rateio das cotas condominiais”, o que seria necessário, no entender do desembargador.

Argumenta o magistrado que “a existência de ato administrativo de unificação não resulta, por si só, alteração no rateio das despesas de condomínio, que não prescinde da apreciação e deliberação em ato específico, mormente porque implica oneração aos demais condôminos.”

Prossegue adiante: “Não se pode confundir o ato administrativo de unificação, realizado perante o Registro Imobiliário, como suficiente para a exclusão pretendida. Esse apenas implicou alteração na descrição física do imóvel perante o álbum imobiliário, autorizado pelo art. 234 da Lei de Registros Públicos. Mesmo porque a Convenção Condominial prevê como critério de rateio o número de unidades, consideradas aquelas existentes à época da constituição do Condomínio e não posteriores alterações.”

O relator concede que o critério de rateio das despesas talvez não seja o mais justo, porque os detentores de apartamentos menores pagam cotas condominiais de valores idênticos ao das unidades maiores (variam de 60 a 195 m² e o unificado pelo condômino ficou com 155 m²). “A pretensão pode até ser considerada justa” – enfatiza o relator – “na ótica do apelo, mas não se ajusta à expressa previsão do art. 6º da Convenção, que determina o rateio, em quotas mensais e iguais, entre todos os condôminos”.

Em suma: “a unificação das matrículas não implica ipso facto alteração no tratamento jurídico das autonomias unificadas perante a universalidade. E o critério do rateio, estabelecido em convenção, conforme permissivo legal então vigente, tem que ser respeitado pelos condôminos”.

otaram com o desembargador José Aquino Flôres de Camargo os demais integrantes da 20ª Câmara Cível do TJRS, desembargadores Carlos Cini Marchionatti e Glênio José Wassserstein Hekman. A íntegra do aresto (700117632332) pode ser consultada na Revista Bonijuris n. 519, de fevereiro de 2007 (www.bonijuris.com.br), ou no sítio do TJRS na internet.

*Luiz Fernando de Queiroz

Saiba como declarar Imposto de Renda do imóvel

Assessor jurídico da AMSPA explica questionamentos frequentes de proprietários

Começa nesta sexta-feira e vai até o dia 30 de abril a entrega do IR 2013. Para este ano, é esperado a declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física 2013 (ano-base 2012) de 26 milhões de contribuintes. Porém, muitos que vão enviar seus dados à Receita estão com dúvidas sobre como especificar o seu imóvel ao IR.

Para evitar que o mutuário caia na malha fina, assessor jurídico da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências o advogado João Bosco Brito esclarece detalhes importantes para declarar o bem sem dor de cabeça.

Na compra do imóvel em 2012 como declará-lo no Imposto de Renda? 

AMSPA: Todas as aquisições de imóveis em 2012 devem constar da declaração do Imposto de Renda, inclusive os adquiridos através “Contrato de Gaveta” (quando o contrato de compra e venda não é registrado no cartório).

Na “Declaração de Bens e Direitos”, o mutuário deve incluir todos os detalhes sobre a propriedade, como endereço, metragem, nº da matrícula e o Cartório de Registro de Imóveis, nome do vendedor com o CPF ou CNPJ entre outros e informar apenas o valor pago no ano vigente. Mas se o bem foi adquirido nos anos anteriores, basta importar a declaração antiga.

Também não deve esquecer-se de informar o quanto pagou, no ano de 2012, de parcelas e prestações na compra do imóvel financiado e indicar o(s) credor(es) com o CNPJ e o saldo devedor. São informações valiosas para demonstrar que o imóvel não foi comprado à vista o que geraria no aparecimento de rendimento bem maior.

Qual valor deve ser declarado para o imóvel?

AMSPA: Se o imóvel foi adquirido após 1988, os custos de acréscimos da obra deverão constar da declaração, ou seja, reformas de ampliação da casa e benfeitorias dentro imóvel, juntamente com preço da propriedade é o que consta da escritura. Esses dados devem ser inserido na coluna “Discriminação”. É importante descrever a reforma e o valor gasto, como também guardar todos os recibos e notas fiscais por cinco anos, para a comprovação do custo da obra. Sempre observando que esses valores declarados devem estar dentro do limite das “rendas líquidas” dos anos anteriores e do ano-base.

Para os imóveis adquiridos a partir de janeiro de 1996, o aconselhável é utilizar como referência os dados da escritura ou do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”.

Como proceder se houve a utilização do FGTS para quitar ou comprar um imóvel?

AMSPA: Nos casos da utilização do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, seja para quitar ou comprar a casa, o valor deve ser colocado em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Como também deve ser deduzido na ficha “Bens e Direitos”. É necessária a sua inclusão para a comprovação do aumento do patrimônio do contribuinte.

No caso da pessoa física que vendeu a casa e não conseguiu comprar outro imóvel no prazo de 180 dias?

AMSPA: Na declaração do IR, essas informações devem ser especificadas no campo “Ganhos de Capital”. Na ficha deverá conter o valor da venda, o nome do comprador e a data da transação, além do valor do bem informado na declaração anterior para calcular o ganho efetivo.

Se o valor da venda for utilizado para a compra de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias, o contribuinte ficará isento de imposto pela transação. Caso contrário, deverá recolher o imposto no que tange os rendimentos oriundos da venda de imóveis, haverá a incidência de uma tributação especial: o imposto de renda sobre o ganho de capital.

Este tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico – o valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor e compra do imóvel. O imposto de renda é apurado aplicando-se uma alíquota de 15% sobre o lucro resultante das operações de compra e venda.

Importante: O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago de forma separada do imposto de renda incidente sobre os outros rendimentos tributáveis.

Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a venda do imóvel:

1 Quando o imóvel foi adquirido há muitos anos, é possível corrigir o valor de compra desse imóvel utilizando os índices de correção previstos em lei.

2 É possível adicionar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel.

3 É possível deduzir da base de cálculo o valor da taxa de corretagem paga pela intermediação do negócio.

Está isento do pagamento de imposto de renda o contribuinte cujo ganho de capital com a venda de imóvel tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35.000,00.

Também está isento, o contribuinte que vendeu o seu único imóvel por um valor máximo de R$ 440.000,00, desde que o mesmo contribuinte não tenha vendido qualquer outro imóvel nos últimos cinco anos.

Assim como está isento do IR o contribuinte cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro meramente recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como lhe proporciona justa indenização não sujeita a tributação pelo imposto de renda.

Como proceder em situações em que o saldo devedor do financiamento do imóvel é quitado em decorrência de invalidez permanente ou falecimento do mutuário?

AMSPA: O valor não deve ser tributado no Imposto de Renda já que no contrato na compra da propriedade estão garantidos tanto os seguros “Morte e Invalidez Permanente” (MIP) como o de “Danos Físicos ao Imóvel” (DFI). Para isso informe na ficha “Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis” o valor pago da apólice pela seguradora. Já na ficha “Bens e Direitos” deve constar o valor somado do saldo anterior das parcelas quitadas ao do saldo devedor pago pela seguradora.

Na hipótese em que o mutuário comprou o imóvel por meio do contrato particular ou de gaveta, como a transação deve ser declarada?

AMSPA: Esse tipo de contrato é válido para comprovar a aquisição. Junte o valor do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”, inclusive do imóvel comprado na planta.

De que modo fazer a declaração do IR de imóveis comprados por meio de consórcio?

AMSPA: Para fazer a declaração do IR de imóveis adquiridos por meio de consórcio há duas formas: se a propriedade foi contemplada em 2012 deve-se inserir os dados no código 95 da “Ficha Bens e Direitos”. Nela deve ser discriminar o bem recebido, seus dados e do consórcio. Se não for contemplado, mesmo assim o contribuinte deverá informar à Receita o valor investido no consórcio.

Como declarar bens recebidos por herança?

AMSPA: Nessas situações, a declaração deve ser feita em nome da pessoa falecida, utilizando os dados da última declaração realizada por ela, ou indicar o valor que está na partilha. Também devem ser informados os dados e a forma de aquisição da propriedade, além de indicar a parte que cabe a cada um dos familiares na partilha. Essas informações devem constar na coluna “Discriminação”.

Fonte: O Dia

O parecer do conselho

A função básica do conselho consultivo é assessorar o síndico na solução dos problemas condominiais, podendo ter atribuições mais específicas estabelecidas na convenção ou no regimento interno, ou ainda delegadas em assembleia.

Hoje há norma legal prevendo a eleição de conselho fiscal nos condomínios, com função de examinar contas e exercer a fiscalização preventiva da administração. No entanto, o art. 1.356 do Código Civil de 2002 estabeleceu tal conselho como opcional. Antes disso, o costume já havia consagrado a transferência dessa atividade ao conselho consultivo, órgão que tem por função básica o assessoramento do síndico na solução dos problemas condominiais. E como o Código Civil não tratou do conselho consultivo, entendemos que o art. 23 da Lei 4.591/64 continua em vigor.

É certo que a lei permite que a convenção defina “atribuições específicas” para o conselho consultivo (art. 23, parág. único). Uma interpretação mais  liberal do texto tem feito com que, na prática, tais atribuições sejam incluídas no regimento interno ou simplesmente delegadas em assembleia, sem modificação convencional. Como ninguém reclama ou impugna, a decisão se torna aceita, virando tradição.

O papel do conselho consultivo não é o mesmo em todos os prédios, diga-se. Em alguns edifícios, em razão da proeminência que grangeou, o síndico não toma decisão importante sem ouvi-lo. Noutros, ninguém sabe quem são os membros do conselho.

Instância maior

Dentre suas atribuições, previstas na convenção ou recebidas por herança, está a de dar parecer sobre as contas do síndico, antes de serem submetidas à assembleia geral, órgão competente para examinar e aprovar, ou não, as contas. O costume tem sua lógica. Na assembleia dificilmente há clima ou tempo para se verificar documentos, notas, contas. Três conselheiros, responsáveis e sem vínculo com o síndico, detectam com mais facilidade quaisquer irregularidades, manipulando com tempo, em casa, as pastas de documentos e balancetes.

O parecer do conselho não se reveste de caráter definitivo; não torna imutável o veredicto, podendo ser revisto pelos próprios membros, ou desautorizado em assembleia.

Tão importante quanto o exame do balancete mensal, a verificação das notas de despesa, com controle de seus valores, mesmo que realizada após o dispêndio, constitui outro papel assumido pelo conselho consultivo. O conselho, em outras palavras, deve fiscalizar se as compras feitas pelo condomínio estão com preço condizente com o mercado, se os gastos não são exagerados em termos quantitativos, se a despesa é necessária ou supérflua.

No caso de irregularidades, o conselho consultivo deve imediatamente tomar as providências cabíveis, denunciando o fato ao síndico e à administradora, se for o caso. Se grave o problema, o caminho indicado é a convocação de assembleia extraordinária, em cujo seio se encontrará a solução final. Hoje, nada impede que um condomínio tenha ambos os conselhos – Consultivo e Fiscal –, cabendo à assembleia de condôminos decidir sobre um e outro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Piscina em forma para a temporada de verão

O verão está chegando e as piscinas serão mais usadas do que nunca. Especialmente em condomínios verticais, os cuidados não podem ser negligenciados, pois um grande número de pessoas utiliza esses locais.

“O segredo é ligar o filtro todo dia, mas muita gente não cumpre essa rotina”, diz Marcos Fernando Gasparini, que trabalha há 20 anos com tratamento e limpeza de piscinas. “É importante deixar o motor ligado seis horas por dia no mínimo para evitar o acúmulo de sujeira grossa na água. Quem tem piscina, seja em prédio ou casa, precisa saber que vai ter mesmo uma conta alta de energia elétrica.”

Filtro – O especialista lembra, ainda, que as piscinas de edifícios mais novos são aquecidas em geral e, por isso, devem ser limpas com maior frequência. “Quando a água da piscina é aquecida, o cloro evapora rapidamente.” Há uma segunda razão para manter o filtro ligado boa parte do dia. “Em prédios, muito mais gente usa a piscina e na água há uma boa quantidade de suor. Daí ela ter de ser filtrada constantemente.”

Durante a estação de verão, outro cuidado diário é com a manutenção das bordas (onde as pessoas costumam sentar e ficar de pé). “É uma das áreas mais usadas, precisa ser limpa com frequência”, recomenda o dono da Joy Piscinas (empresa de equipamentos de manutenção desses equipamentos), Mauro Hideki. “Pode-se usar uma escova de cerdas macias ou esponja embebida com produto especial e biodegradável.”

Sobre a claridade da água, não é necessário que seja cristalina para que as pessoas possam usufruir a piscina, conta Hideki.

“É mais um elemento estético, na verdade. A água pode estar turva que não há problema. Quem quiser deixá-la transparente, no entanto, pode usar um produto clareador.”

Algas – Por outro lado, algas devem ser sempre removidas. Apesar de não serem nocivas, elas favorecem o desenvolvimento de bactérias prejudiciais à saúde. “As algas se reproduzem rapidamente e são transportadas pelo vento, chuva ou mesmo roupas de banho”, diz Hideki. Para evitar que se propaguem, além da cloração da água, é recomendável aplicar algicida (produto químico) uma vez por semana.

Fonte: Revista Imóveis

Chuvas pedem cuidado com os telhados

O verão está chegando e, além do calor de costume, chega também a época com o maior índice de chuvas do ano. Por isso, é importante deixar a casa preparada para esta época, especialmente o telhado, parte que mais sofre com toda essa água.

Telhas soltas e calhas enferrujadas e furadas são alguns dos problemas ocasionados pelo excesso de chuva e falta de manutenção. Pequenas passagens de luz e manchas de umidade que contrastem com o restante da pintura podem ser sinais discretos de problemas nestes itens, como goteiras.

Também é importante fazer uma vistoria no telhado antes do período de chuvas, pois com os ventos fortes, sujeira como papéis e folhas podem se acumular e dificultar o escoamento da água para o solo, prejudicando ainda mais as telhas.

O ideal é manter um cuidado contante para estar preparado para este período chuvoso.

Fonte: JBFM

Escritório em casa exige cuidados do inquilino

Se o imóvel estiver em condomínio, locatário deve respeitar convenção. Caso contrário, contrato pode ser rescindido.

Walter Alves/ Gazeta do Povo / Luiz Lopes montou o escritóio de sua agência de turismo no próprio apar-tamento

Desenvolver atividades comerciais em imóveis alugados para fins residenciais é possível desde que o locatário respeite algumas regras para que o contrato não seja cancelado.

Nos condomínios, o inquilino precisa se certificar que a convenção permite o exercício de atividades comerciais no empreendimento e, mesmo em imóveis na rua, o locatário precisa do alvará de funcionamento expedido pela prefeitura municipal. Por conta destes empecilhos, misturar o trabalho com a moradia se torna um processo difícil, mas que compensa ao locatário que concentra duas locações em uma só e ao locador, que pode aumentar o valor da locação pela dupla finalidade.

Para evitar problemas logo no início, a principal orientação a quem está pensando em alugar tanto para residir quanto para trabalhar é deixar clara a intenção ao locador. Se houver concordância do proprietário, o contrato desenvolvido sobre a locação trará a finalidade principal e secundária. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes, não há nenhuma previsão expressa na lei do inquilinato acerca da locação mista e, portanto, a declaração de que o imóvel terá duas finalidades é muito importante, bem como qual será a principal desempenhada no local. “A definição da preponderância da atividade é que vai caracterizar como residencial ou comercial”, explica a advogada.

Cada tipo de locação tem regras próprias, especialmente quando trata da restituição do imóvel. Na locação comercial é mais fácil, não precisa de justificativa do locador para retomar. Assim, quando a finalidade principal é residencial, valerá a regra da locação residencial.

Sem a concordância do proprietário, o inquilino que desenvolver atividades comerciais e usar o endereço residencial em cartões de visitas ou passar a receber clientes e materiais com frequência poderá ser penalizado pela rescisão do contrato e terá de devolver o imóvel. “É interessante que o locatário explique qual a atividade que vai exercer e o locador, desta forma, não poderá alegar futuramente que não estava ciente”, aponta Josiclér.

No caso de imóveis em condomínios, a situação exige a concordância não apenas do locador como também dos vizinhos. Caso contrário, o inquilino ou proprietário pode solicitar à assembleia a modificação na convenção. “Na assembleia será analisado se a atividade vai alterar o cotidiano do condomínio, se vai ter um trânsito muito intenso de pessoas, entre outros detalhes”, explica a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínio do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira.

Antes de alugar

Avisar antecipadamente o proprietário do imóvel é fundamental, como fez o dono de uma agência de turismo Luiz Lopes. Antes de efetuar a locação, Lopes avisou o locador que um dos cômodos do apartamento seria utilizado como escritório e que receberia entre dois a três clientes por semana. Sem nenhum impedimento, faz dois anos que Lopes trabalha em casa e conta que a escolha possibilitou economia.

“Com a questão do universo do turismo girando em torno de atendimento online ou por telefone, eu e meu sócio vimos que era mais interessante criar um espaço no apartamento para gerir a empresa que economizaríamos e até otimizaríamos o trabalho”, conta.

Mercado aposta em imóvel com dupla finalidade

Concentrar o trabalho na própria residência ou em locais próximos aparece como tendência também nos lançamentos imobiliários. Empreendimentos com alas comerciais e alas residenciais têm crescido em Curitiba, como Evolution, New Concert, Universe e 7th Avenue que traz torres corporativas, residenciais e comerciais.

De acordo com Diego Filardi, gerente comercial da incorporadora Thá, responsável pelo 7th Avenue, o perfil do comprador das unidades varia desde investidores a pessoas que buscam morar próximo ao trabalho. “O maior benefício deste perfil de empreendimento é a possibilidade de visualizar que funciona 24 horas. Durante o dia tem toda a movimentação dos escritórios, mas a noite não se torna um espaço vazio já que existe uma população flutuante”, aponta.

Aquisição dupla

Filardi comenta ainda que há procura pelas duas opções, tanto residencial quanto comercial, pelo mesmo interessado. “Alguns jovens executivos optaram por ter o trabalho próximo e acabam adquirindo os dois tipos de unidades. É uma facilidade, pois a pessoa sai de casa, vai à academia do prédio, pega um café na lanchonete e depois sobe na torre comercial para o escritório. Não precisa de carro”, finaliza.

Atividade comercial requer alvará de liberação

Não apenas o locador e os vizinhos devem ser as preocupações dos inquilinos, mas também a prefeitura. A Secretaria de Finanças ressalta que toda atividade comercial precisa de alvará de funcionamento, independente se terá uma finalidade lucrativa, para que deixe clara a concordância do órgão sobre o que está sendo realizado, em que local e com qual objetivo.

Desta forma, após verificada a anuência do proprietário do imóvel, bem como do condomínio sobre a atividade comercial, o locatário deve buscar a consulta comercial no site da prefeitura (www.curitiba.pr.gov.br).

“A consulta é um documento da prefeitura com base nas questões urbanísticas. Com ele, o interessado ingressa com pedido e ali é verificado se pode desenvolver a atividade que havia sido pensada”, explica o consultor tributário da Secretaria de Finanças Aristides da Veiga. “A forma mais fácil de fazer o pedido do alvará é através da indicação fiscal que a pessoa encontra no IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano], buscar no site da prefeitura a consulta comercial, informar a indicação, o código da atividade – que também pode ser verificado no site – o tamanho da área que será utilizada, entre outros. Dependendo da atividade, se não exigir nenhuma análise de outras secretarias, o alvará pode ser liberado na hora”, aponta da Veiga.

Segundo o consultor, a prefeitura não exige saber se o imóvel é alugado ou próprio e, portanto, pode dar o alvará a locatários de imóveis residenciais mesmo sem consentimento do proprietário. Desta forma, a orientação do diretor da imobiliária Freitas Godoi, Emerson de Freitas Godoi, é que o locatário, antes de fechar contrato de qualquer imóvel, consulte na prefeitura se o comércio que deseja desenvolver é possível em quais regiões da cidade e quais os requisitos. “Até mesmo quando eu vou alugar um imóvel comercial, eu oriento os clientes a fazerem uma consulta para não perder tempo”, afirma.

Cadastro

Atualmente, o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) é expedido pela prefeitura no momento da liberação do alvará. A partir do próximo ano, a expectativa é que se concentre a busca tanto pelo alvará, quanto pelo CNPJ e o registro da atividade comercial em um mesmo local. “Por enquanto nós estamos com convênio com a Receita Federal e quando sai o alvará já é expedido o CNPJ. Mas, no início do ano que vem, o interessado poderá buscar direto na Junta Comercial os três documentos”, aponta o consultor tributário da Secretaria de Finanças.

MEI

Empreendedor não pode alterar rotina do condomínio

O entra e sai de clientes pode comprometer a segurança e a característica residencial do condomínio, surgindo como entrave ao microempreendedor individual. De acordo com a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira, a sugestão do sindicato é que todas as dúvidas dos moradores sejam levadas à assembleia e lá discutidas sobre a possibilidade de misturar o residencial com comercial. “Coloca na ata da assembleia tudo que pode e o que não pode ser feito. Se pode receber mercadoria, se não pode, se pode entrar pessoas. Ao chegar a um acordo e se a pessoa não cumprir os itens, a liberação pode até ser cancelada”, explica.

A advogada aponta ainda para as diferenças entre as profissões que podem ser desenvolvidas de casa. “É diferente se a pessoa fizer tudo pela internet e não precisa abrir empresa, nem receber pessoas. Não tem como proibir neste caso. Ou mesmo que ela trabalhe em uma empresa, seja representante comercial, que não precisa ficar no espaço físico da empresa. O que a pessoa faz ou deixa de fazer pelo computador não tem como impedir. O problema é quando precisa de documentação, de CNPJ, de um endereço comercial”, complementa. Tatiana relata casos em que moradores abriram uma empresa em casa e recebiam muitas caixas, obrigando os porteiros a guardarem diversos materiais, além de darem a um motoboy o controle do portão da garagem. “Situações assim modificam a rotina do condomínio e alteram a segurança”, aponta. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

Entrega do Bem ao Gestor

Para entregar um imóvel à administração de terceiros, a assinatura de contrato escrito entre o proprietário e a administradora, seja a qualquer título (prestação de serviço, comissão mercantil, administração etc.) não é formalidade essencial.

Tampouco é essencial a assinatura de procuração, porque “a aceitação do mandato pode ser tácita, e resulta do começo de execução” (Cód. Civil, art. 1.292). Não é recomendável o mandato verbal, porque não confere poderes para os atos que exigem instrumento particular ou público, muito embora a locação não exija contrato escrito. A procuração ou autorização expressa do proprietário para a administradora evita conflitos e deve, portanto, ser outorgada.

Ao entregar a locação à imobiliária, com ou sem contrato (de preferência com), o proprietário deve encaminhar-lhe o original ou cópia dos documentos pertinentes ao imóvel. Como medida de cautela, o primeiro documento a ser examinado é o que prova que o cliente tem, realmente, posse e poder de administração sobre o imóvel, vale dizer, que está em condições de ceder o uso e gozo do imóvel ou dele dispor. Essa providência elementar é negligenciada em grande número dos casos, porque muito administradores não querem correr risco de perder o cliente.

Já houve casos em que a administradora efetuou prestação de contas a pessoa não legitimada, tendo de renová-la para o legítimo dono do imóvel. Aplica-se ao caso o dito popular de que “quem paga mal, paga duas vezes”. Casos onde há conflitos de família, envolvimento de herdeiros, cessão de direitos e compromissos de compra e venda devem ser bem examinados e, como medida de segurança, buscar o parecer do advogado da empresa.

Seguro é obrigação

Outro ponto que deve ser levado a sério é o do seguro do imóvel. Há locadores que, por medida de economia, não fazem seguro de seus bens. É um direito que lhes assiste. Mas, se o patrimônio for entregue à administração de terceiros, transfere-se a responsabilidade pela guarda diligente do imóvel, que exige, no resguardo de interesses, a aceitação de seguro contra incêndio.

Na qualidade de mandatário do proprietário, o administrador “é obrigado … a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua” (Cód. Civil, art. 1.300). Daí se infere que, se agir com culpa, deixando de efetuar seguro, poderá responder por prejuízos que causar ao cliente.

Como medida de cautela, deve a administradora, ao receber o imóvel, no caso de o proprietário dispensar o seguro, solicitar que assine “termo de responsabilidade”, pelo qual isente a administradora de qualquer obrigação quanto ao seguro da unidade.

Uma terceira providência que deve ser tomada pela administradora ao receber o imóvel, se já estiver alugado, é comunicar ao inquilino que passou a administrar a propriedade. De preferência esta comunicação deve ser feita pelo proprietário e, posteriormente, confirmada pela empresa.

O inquilino não será considerado em mora, e, portanto, poderá atrasar o aluguel, se for modificado o local de pagamento do aluguel sem seu conhecimento. É obrigação do proprietário indicar qualquer modificação de local de pagamento.

Um quarto aspecto a ser levado em conta, no to de recebimento do imóvel, é o da vistoria, o que veremos numa outra oportunidade.

Vazamento de gás provoca explosão em apartamento e deixa morador ferido

Moradores disseram que sentiram o cheiro de gás logo na manhã de ontem

Um vazamento de gás provocou uma explosão na noite desta quarta-feira (24) e deixou um homem ferido dentro de um apartamento na rua Itajubá, bairro Portão, em Curitiba. Segundo moradores do condomínio, o cheiro do gás já era sentido na manhã de ontem.

O analista de sistemas Leandro Miranda de Araújo, 32 anos ficou ferido após acender a luz do banheiro e uma faísca ter entrado em contato com o gás e ter causado a explosão. De acordo com o Capitão Menegatti, do Corpo de Bombeiros, a explosão aconteceu porque houve um acúmulo de gás no banheiro do apartamento, e quando foi acionado o interruptor, uma faísca teria causado o acidente.

“Foi um vazamento de gás de cozinha em um duto onde passa todas as tubulações no pavimento térreo. Vazou o gás e na hora que o rapaz acendeu a luz, provavelmente isso deflagrou o fogo que acabou atingindo ele”, conta o capitão.

A vistoria de um engenheiro havia sido solicitada, e o profissional estava no condomínio quando aconteceu o acidente. Leandro sofreu queimaduras de 3° grau.O Capitão falou também sobre o estado de saúde de Leandro encaminhado ao Hospital Evangélico sem risco de morte.

“Ele estava com várias partes do corpo queimado. Se sentir cheiro de gás, é importante acionar logo o Corpo de Bombeiros”, orienta ele.

Problemas recorrentes

Moradores informaram que enfrentam problemas constantes com a empreiteira responsável pela construção do condomínio, a MRV. Os problemas reclamados foram infiltrações, entupimentos na rede hidráulica e vazamento de gás.

O morador Fabiano Rossi diz que a explosão foi tão forte que chegou a deslocar e quebrar as persianas metálicas da janela e o gesso da cobertura no 4.º andar. Um pedaço da persiana ficou cravado na porta do banheiro.

Fabiano diz também que os moradores sofrem há algum tempo com o condomínio, pois, o atraso de quase dois anos para entregar dos imóveis, gerou diversos problemas. “Temos problemas como infiltrações, entupimentos de tubulações e agora com o mais essa explosão, tudo isso tem tirado o nosso sono”, afirma.

Outro lado

Em nota, a assessoria da construtora MRV falou sobre o acidente.

“A respeito do acidente com vazamento de gás ocorrido na noite de ontem no empreendimento Cosmopolitan, a MRV Engenharia informa que assim que tomou conhecimento do fato  imediatamente acionou a equipe de assistência técnica para verificar o problema no local, realizando o isolamento da área e iniciando as primeiras providências para investigar as razões do ocorrido. Como se trata de um problema específico do sistema de fornecimento de gás, a MRV acionou a companhia local que está  no momento no residencial também investigando as causas do acidente, o que esperamos sejam identificadas ao longo do dia de hoje”.

Fonte: Banda B

Instalações elétricas

Riscos, manutenção e responsabilidade do síndico.

Evento para administradoras de condomíniosNada é para sempre. E, em se tratando de condomínios, é bom que isso fique claro, já que tudo precisa de manutenção, principalmente quando se trata de instalações elétricas.

O entendimento entre os especialistas é que a durabilidade das instalações de um empreendimento gire em torno de 30 anos. E é possível imaginar como a demanda por energia elétrica dentro das unidades mudou nesse período de tempo.

A estimativa da Procobre, instituição que promove estudos e pesquisas sobre o uso de cobre na América Latina, é de que a demanda por energia elétrica aumentou em seis vezes nesse período. Para ilustrar a situação, na década de 1980, um modelo comum de chuveiro era de 1.800W. Hoje a potência do aparelho chega a 6 mil W. No passado, um fio de bitola de 2,5 mm era mais que o suficiente para suprir as necessidades de uma casa. Agora, essa medida é de 6 mm.

Portanto, muitos condomínios ainda contam com instalações defasadas, e os riscos vão desde quedas de energia e incêndios a choques de alta voltagem, que podem, inclusive, matar uma pessoa. E não custa lembrar que que o síndico é co-responsável pela segurança dos moradores.

Por isso, tal questão – muitas vezes negligenciada por síndicos e administradores – deve ser tratada com seriedade e atenção, até porque, além dos riscos, também pode gerar desperdícios consideráveis para o condomínio, devido a fuga de energia.

Veja abaixo o que fazer para não ficar às escuras e evitar acidentes e desperdícios 


Sinais

Se a instalação elétrica de todo o empreendimento está antiga ou não está apta para tanta demanda, pequenas falhas começam a acontecer: energia que vive caindo, luz piscando, tomadas que esquentam, pequenos choques, quedas dos disjuntores, cheiro de queimado ou de fumaça.

Esses sinais mostram que a rede elétrica precisa de uma intervenção. Por isso, um zelador atuante pode ajudar, e muito, a captar os primeiros sinais de que algo não vai bem, ao relatar imediatamente para o síndico. Os custos com reformas serão menores do que se o problema for adiado indefinidamente.

Nesses casos, vale chamar uma empresa especializada no assunto, que deve contar  com um engenheiro elétrico e com a aparelhagem necessária, como aparatos que medem fuga da energia e que gerenciam o consumo. Assim, ele vai poder diagnosticar corretamente o que há de errado com o condomínio.

Inspeção e manutenção

A medida mais usada por condomínios que começam a sentir problemas elétricos é a troca do disjuntor. Essa, porém não é a melhor decisão a ser tomada. O ideal, em casos em que há quedas frequentes do disjuntor, é que seja feita a troca dos fios em questão, para que assim, o uso da energia elétrica aconteça de forma responsável.

O ideal é que prédios façam uma inspeção completa da parte elétrica a cada cinco anos, com empresa especializada. Novas edificações podem esperar dez anos.

Em prédios com mais de 30 anos, talvez seja necessário rever toda a parte elétrica – saber se o condomínio conta com um aterramento adequado e se segue  as recomendações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), como um dispositivo de proteção diferencial residual, obrigatório em edificações desde 1997.

Além de adequar as instalações do condomínio, essas melhorias também reduzem ou eliminam fuga – e conseqüente desperdício – de energia elétrica. Estudos apontam que uma estrutura adequada reduz, em média, 5% do valor da conta de energia.

Outra troca que deve ser feita o mais rápido possível em prédios antigos é a dos quadros de força. Nesses casos, não só a estrutura de madeira pode ser danificada por cupins, como os fios elétricos também. Até suas capas podem ser comidas pelo bicho. A troca deve ser feita por uma estrutura de metal, mais resistente e adequada para o uso.

Quem estiver interessado em investigar as condições elétricas de seu condomínio pode fazer uma verificação do padrão médio de consumo das unidades, com uma empresa especializada. Basta fazer um levantamento dos equipamentos usados ali – é preciso contar com a ajuda dos moradores. Com esse dado, é possível saber se o condomínio consegue atender a essa demanda de maneira tranqüila.

Caso a resposta seja negativa, será necessário, provavelmente, reprojetar o centro de medição do empreendimento, e refazer todo o cabeamento, desde o centro de medição até as prumadas. Também será necessário pedir à concessionária de energia por um aumento na oferta de seu produto para o local.

Fonte: Sindico Net

Condomínio terá energia eólica, solar e “lixo zero”

O Neo Next Generation, em Florianópolis, terá também captação e reuso de água, compostagem e destinação correta de resíduos.

Florianópolis,em Santa Catarina, terá um empreendimento sustentável concluído este mês, o condomínio Neo Next Generation, que terá fontes integradas de energia eólica e solar para o aquecimento de toda a água consumida pelos moradores.

O arquiteto Jaques Suchodolski levou o conceito de sustentabilidade aos mínimos detalhes. Fez um sistema de captação de energia eólica, antes estudando o comportamento dos ventos na região.

O condomínio inaugura no País a energia eólica com hélices esculturais pequenas, mas de grande potencial de geração energética para finalidade residencial, comercial ou industrial.

O projeto praticamente zerou o custo do aquecimento de água dos apartamentos e das áreas comuns. O uso racional da água conta com três sistemas: água da concessionária, aproveitamento de água da chuva e reuso da água dos banheiros, com um sistema de filtragem.

O condomínio terá também sistemas de compostagem e de destinação de resíduos. O objetivo é atingir a meta de Lixo Zero.

O carbono utilizado na construção dos dois edifícios foi neutralizado com o plantio de 320 árvores nativas, com o empreendimento conquistando o selo Carbono Zero.

Fonte: UOL

As armadilhas na aquisição do imóvel

Comprador deve atentar a possíveis problemas

Casos de empreendimentos como o Condomínio Marajoara e o Condomínio Terrara, construções de alto padrão na zona Sul de São Paulo, que, embora concluídos, não obtiveram os alvarás da prefeitura, além de outro, em fase de acabamento, no bairro do Morumbi, que corre o risco de ter uma de suas seis torres demolida, são exemplos de problemas e não solução para os compradores. Cada vez mais a aquisição de um imóvel requer não só a necessidade óbvia de conhecê-lo, mas a atenção ao contrato e a pesquisa do histórico de reclamações contra a construtora e, sobretudo, uma boa dose de sorte.

É no que acredita o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário. Para ele, “além de uma boa leitura do contrato para evitar pegadinhas e conhecer previamente a história da construtora e seu histórico de empreendimentos entregues, o proprietário deve tentar antecipar-se a alguns possíveis problemas que o imóvel possa enfrentar como entraves com a prefeitura, desapropriações e contaminação (do solo)”, explicou Tapai.

Casos como os citados acima pelo advogado não são tão raros e podem atrapalhar a vida do consumidor, além de gerar muitos prejuízos a quem apenas queria adquirir uma moradia.

Cyrela, Queiroz Galvão, PDG e MAC construíram o Condomínio Marajoara, um empreendimento de alto padrão na zona sul de SP, cuja entrega estava prometida para setembro de 2010. Mas houve uma irregularidade no projeto, que não cumpriu com o Plano Diretor da cidade, e o Habite-se foi negado pela prefeitura.

De acordo com o advogado, no ano passado, houve uma sentença que determinou a demolição das sete torres do empreendimento, com 29 apartamentos cada uma, avaliados de R$ 850 mil a R$ 1,8 milhão. A briga continua na Justiça e os proprietários estão impedidos de ocupar o imóvel que, apesar de estar pronto há meses, não tem previsão de quando será entregue, ou pior, se será entregue.

“Ninguém poderia imaginar que isso iria acontecer. Quando compraram o imóvel na planta, não foram avisados em nenhum momento de que a construção estava destoando do que determinava a legislação da cidade. Muita gente colocou todo seu dinheiro na compra desse imóvel, marcou casamento, vendeu outros imóveis. Enfim, é um prejuízo de grandes proporções e o pior de tudo é que o caso está longe de ser definido e as pessoas não têm nem a certeza de que poderão residir ali. Incontestável o direito que esses compradores têm de receber justas indenizações por danos morais e materiais”, afirmou Tapai, que defende alguns proprietários.

Outro problema bastante comum, segundo o advogado, é a construção de empreendimentos em áreas antes ocupadas por indústrias. O solo fica contaminado por metais pesados e materiais radioativos e, mesmo sabendo disso, há construtoras que ignoram a questão e constroem o imóvel sem fazer o tratamento adequado do terreno.

Quando chega na hora de obter o Habite-se, a prefeitura nega o documento e os proprietários mais uma vez ficam à mercê da justiça. Ele informou que, segundo a Cetesb, existem mais de 15 áreas contaminadas em São Paulo e que estão nas mãos de construtoras. Em Interlagos, existe o Condomínio Terrara, de alto padrão e com mais de 1.700 unidades, que está pronto, mas sem o alvará de ocupação porque o solo necessita de cuidados e a construtora não cumpriu com todas as exigências.

Obras públicas também podem desapropriar imóveis que serão construídos. No Morumbi, zona Sul da capital, um condomínio de alto padrão que está em fase de acabamento corre o risco de ter uma de suas seis torres demolidas para dar lugar à passagem do Monotrilho, que vai ligar o bairro ao aeroporto de Congonhas.

A construtora Cyrela (ela mais uma vez) é suspeita, conforme Marcelo Tapai, de ter modificado o projeto do empreendimento após a obtenção do alvará de construção justamente para forçar o recebimento de uma indenização pela prefeitura, que vai desapropriar parte do terreno.

“O imóvel foi 100% vendido em pouco tempo e os proprietários não foram avisados do Monotrilho em nenhum momento. O caso mais grave, claro, é daqueles que terão sua unidade demolida. Mas, não se pode esquecer dos proprietários das outras torres que terão seu imóvel desvalorizado porque terá uma linha de metrô passando ao lado da janela”, criticou Tapai.

Ele contou que evitar esse tipo de problema é difícil, pois nem sempre é possível prevê-los. Mas, em alguns casos, uma simples pesquisa pode prevenir dores de cabeça futuras. “Antes de comprar um imóvel na planta, veja na Cetesb se a área não possui problemas de contaminação. Além disso, procure saber na secretaria de Habitação da prefeitura se o local não é alvo de alguma disputa judicial ou faz parte de algum plano futuro de obras públicas. Se mesmo assim ainda enfrentar problemas, junte todas as provas que tiver, como folhetos promocionais, e-mails de corretores e contratos e busque seus direitos na Justiça, porque o consumidor prejudicado tem direito a receber indenizações e a Justiça está atenta a isso”, concluiu o advogado.

Fonte: Folha do Condomínio

Dano moral ronda reforma

Quem pretende reformar apartamento em edifício em condomínio, ou renovar o próprio prédio, deve tomar todo o cuidado para evitar transtornos e aborrecimentos aos moradores. Além das despesas do reparo, poderá ter de arcar com indenização por dano moral.

No Rio Grande do Sul foi o que aconteceu, conforme de extrai de acórdão relatado pelo desembargador Odone Sanguiné, da Nova Câmara Cível do Tribunal de Justiça (n. 700016914574).

Relata o magistrado que dos depoimentos judiciais prestados pelas testemunhas, arroladas por ambas as partes, restou incontroverso que “as reformas no prédio não foram precedidas de prévia consulta aos moradores”, além disso, “incluíram a região externa e interna, atingindo, inclusive o interior de alguns apartamentos, durante aproximadamente dois anos”, também “o trabalho de reformas era realizado aos sábados, danos a veículos no estacionamento advieram, e os moradores ficaram privados da luz do dia durante o horário de expediente laboral, porque precisavam fechar janelas e portas”.

Relata, ainda, que os trabalhos não foram realizados “de conformidade com as cautelas e com as formulações consuetudinárias que governam a consumação de quaisquer serviços em imóvel inserido em condomínio”.

No entender do desembargador, o responsável teria praticado “ato ilícito, consistente em exercer um direito, isto é, de melhorar o seu patrimônio, excedendo os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes (art. 187 do CC), dado que ofendeu a intangibilidade pessoal” de morador do prédio.

O tribunal gaúcho não aceitou as ponderações contrárias, no sentido de que o fluxo de pessoas estranhas pelo condomínio em reforma é inerente a tal circunstância, nem de que os reparos foram efetuados por motivo de segurança e preservação do patrimônio, dado o anterior desprendimento de placas de revestimento sobre veículo estacionado próximo ao prédio.

O que está em discussão não é a necessidade dos consertos mas os incômodos por eles causados.

A câmara julgadora também desconsiderou o argumento de que o fato de a demandante trabalhar durante o dia “atesta a ausência de transtornos psíquicos com a situação”. No dizer do relator, “desnecessário presenciar o trabalho laboral da reforma no prédio em questão para experimentar indignação e sofrimentos com o desrespeito por parte do demandado”, que deveria ter administrado a recuperação do imóvel com cautelas maiores do que as que, por exemplo, tomaria numa residência isolada, já que a unidade está inserida num edifício residencial.

Votaram com o relator, condenando o réu ao pagamento de R$ 4 200,00 a título de indenização por danos morais, as desembargadoras Íris Helene Medeiros Nogueira e Marilene Bonzanini Bernardi.

O posicionamento do TJRS, órgão do judiciário sempre inovador, deve servir de alerta também para síndicos que promovem melhorias nas áreas comuns do edifício. Aprovar formalmente o investimento, comunicar a todos os condôminos, estabelecer regulamento de trabalho (hora para carga e descarga, barulho em nível elevado etc.), identificar e controlar o fluxo de operários são algumas das medidas necessárias para evitar que a benfeitoria se torne motivo de disputa judicial.

Elevadores exigem uso e manutenção conscientes

O cuidado com os equipamentos do condomínio é uma das atribuições do síndico, inclusive, com os elevadores. O administrador deve manter a manutenção do equipamento em dia e convocar a empresa responsável por ela sempre que tiver conhecimento de alguma anormalidade.

De acordo com a assessora jurídica do Sindicato dos Condomínios e Habitação (Secovi), em Maringá, Élida Mondadori, cabe ao condomínio a responsabilidade de prevenir acidentes. “A maneira correta de realizar essas atividades, que incluem limpeza e manutenção do equipamento, deve ser orientada pelo fabricante”, ensina.

Revisão preventiva é mensal, com vistoria completa uma vez ao ano

O Código Civil também exige que os condomínios tenham seguro contra incêndio ou destruição, total ou parcial. Outra opção é contratar o seguro de responsabilidade civil, especificamente, par a cobrir o inesperado.

É recomendado ainda normatizar o uso do equipamentos na convenção do condomínio. Assim, estarão previstas situações corriqueiras como movimentação no dia de mudança ou da ocasião de transporte de equipamentos, que possam danificar o elevador.

No documento, vai estar estabelecido se as pessoas podem usar uma ou mais unidades na mudança, se o compartimento vai receber uma forração diferenciada, qual o tempo de uso e até quanto é considerado o peso máximo para a movimentação segura de cargas.

Comprometimento
É também de responsabilidade do condomínio alertar os moradores sobre dias e horários de limpeza e manutenção. Pesquisas das próprias empresas de elevadores, comprovaram que o dia da manutenção é quando mais ocorrem acidentes.

O maior risco é o de as portas se abrirem sem que o elevador esteja no andar. Para evitar esse perigo, vale informar de novo, afixar cartazes nas portas dos elevadores de todos os andares, colocar placas de sinalização, o que for preciso para proteger o usuário.

Se é uma tarefa do síndico garantir a conservação e a manutenção do elevador, cabe à prestadora de serviço realizar um trabalho bem feito. A legislação determina que a equipe técnica é responsável pelos danos provocados a terceiros em decorrência do funcionamento imperfeito ou por acidentes que resultem da instalação ou conservação inadequadas ou de ausência de condições de segurança dos elevadores.

Em contrapartida, se o acidente ocorre por má utilização dos elevadores por parte dos usuários, nem a empresa nem o condomínio são responsabilizados.

ORIENTAÇÕES E PREVENÇÃO

Fonte: O diário

7 itens para analisar na vistoria do imóvel alugado

A vistoria orienta o inquilino sobre como o imóvel deve estar na devolução. Aprenda como fazê-la.

Uma das cláusulas do contrato de locação diz que o inquilino deve devolver o imóvel alugado para o proprietário da mesma forma que o encontrou no início do contrato. Se a pintura era nova, será preciso pintar novamente, da mesma cor; se o carpete era novo, ou se estava limpo, será preciso mandar lavá-lo – e se houver algum dano, até trocá-lo. Qualquer dano deverá ser reparado, mas os desgastes que já existiam antes da chegada do locatário poderão permanecer como estão. Para evitar problemas na hora da entrega das chaves, portanto, é fundamental fazer um laudo de vistoria assim que o contrato é firmado.

No laudo de vistoria, inquilino e proprietário devem listar todas as condições de conservação do imóvel, como o estado da pintura, do piso, do carpete, das portas e de eventuais móveis, além de fotografar cada detalhe. Esse laudo se torna parte integrante do contrato de locação, e é baseado nele que o inquilino vai ajeitar o imóvel para a entrega, quando for embora. Mas o que exatamente deve ser observado? Confira a seguir um check list com 7 itens que devem estar presentes na vistoria do imóvel alugado:

1- Pintura: especifique com que cor e tipo de tinta as paredes, tetos, portas e janelas da casa estão pintados e qual é o estado da pintura;

2- Fechaduras e trincos: sinalize o estado de conservação e funcionamento de todos os trincos e fechaduras da casa;

3- Hidráulica: abra todas as torneiras e cheque o escoamento em todos os pontos de água do imóvel;

4- Pisos, azulejos e revestimentos: documente o tipo de piso e revestimento de todos os cômodos e o estado de conservação de cada um deles; nas áreas molhadas que tiverem azulejo na parede, faça a mesma coisa;

5- Parte elétrica: acenda as luzes, teste todas as tomadas e verifique o quadro de luz para documentar o funcionamento e estado de conservação da rede elétrica;

6- Vidros: é importante notar se os vidros das janelas estão em bom estado, bem como se as janelas estão abrindo e fechando normalmente; registre qualquer trinco ou rachadura que encontrar;

7- Mobília: caso o imóvel possua algum móvel, como armários, estantes, gabinetes etc., certifique-se de inserir no laudo de vistoria o estado de conservação de cada um deles, bem como o funcionamento de puxadores e dobradiças, no caso de portas de armários, gabinetes e afins.

Se depois da vistoria o inquilino encontrar algum problema estrutural, como um entupimento do prédio que afetou os canos do apartamento, ou mesmo uma infiltração, que não pôde ser identificado na hora de fazer o laudo inicial, a responsabilidade pelo conserto é do proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto, ou abate o valor do aluguel.

Fonte: ImovelWeb

Projeto prevê que locatário deixe de pagar IPTU e seguro contra incêndio

Locador também será proibido de exigir dados da declaração do imposto de renda do inquilino

Os locatários poderão ser liberados do pagamento de IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) e do seguro contra incêndio. A medida consta do Projeto de Lei 4185/12, de autoria do deputado Giovani Cherini (PDT-RS). 

De acordo com a Agência Câmara, a lei vigente (8.245/91) prevê que o locador é responsável pelo pagamento de impostos, taxas e seguro de incêndio, a não ser que o contrato de locação determine o contrário. O deputado alegou que o IPTU é um imposto sobre a propriedade, e são sobre o uso do imóvel. “Da mesma forma, o prêmio do seguro contra incêndio constitui proteção para reembolso por eventual gasto com a reposição das condições de segurança e habitabilidade do imóvel anteriores ao sinistro”, concluiu.

Incêndio

Garantias
A proposta ainda estabelece que o locatário poderá escolher uma modalidade de garantia de cumprimento do contrato, podendo ser caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A escolha só será impedida caso o locador prove que a substituição lhe trará prejuízo.

Além disso, o locador fica impedido de exigir do locatário dados de sua declaração de imposto de renda ou de qualquer outro documento coberto por sigilo legal.

Tramitação
A medida, que está apensada ao Projeto de Lei 2503/92, ainda será analisada pelas comissões de Desenvolvimento Urbano, de Defesa do Consumidor e de Constituição e Justiça e de Cidadania, antes de seguir para o Plenário.

Fonte: InfoMoney

Obra ilegal não prescreve

O condômino que constrói irregularmente em área comum do prédio, em desacordo com a convenção condominial, fica sujeito a demolir sua obra, a qualquer tempo, mesmo que por muitos anos o condomínio não tome nenhuma providência a respeito.

Lição nesse sentido pode ser auferida de aresto do Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar ação de obrigação de fazer cumulada com pedido cominatório movida por edifício contra o proprietário que invadiu parte de área comum ao ampliar a lavanderia de sua unidade autônoma. A decisão na apelação cível (n., 244.338-4/7), foi relatada pelo desembargador Américo Izidoro Angélico, um especialista em questões imobiliárias.

Segundo o relato do magistrado, a construção feita pelo proprietário invadiu em 1,30m o recurso lateral esquerdo (área comum) do edifício apelado.

O acréscimo de construção, feito na década de 1960, e sua irregularidade fora previamente constatado em medida cautelar antecipatória de prova técnica, com laudo pericial conclusivo, em que o condômino pode se manifestar.

Portanto, diz o relator, comprovado acréscimo de construção não autorizado e não constante do título de aquisição das apelantes, e não ocorrendo eficaz contraposição ao direito do condomínio autor, de ver demolida a obra irregular feita, ademais, em área comum, o decreto da procedência da ação, no tocante a esse pedido, era mesmo de rigor.

Dois outros pontos foram tocados pelo acórdão do TJ/SP, quanto à autorização da assembléia para mover a ação demolitória e quanto à prescrição, invocada pelo proprietário, diante do longo lapso temporal de inércia do condomínio antes de mover a ação.

Sustenta o relator: “Não se revela, outrossim, necessária a aprovação em Assembléia para o pedido demolitório da construção irregular em área comum, visto que flagrantemente em desacordo com a Convenção que rege a vida condominial, devendo ser propriamente corrigida pelas vias próprias.”

A respeito da perda do prazo para agir, sentenciou: “A questão da alegada prescrição no tocante ao pedido de demolição, igualmente não se sustenta, já que se trata de uso ilegítimo de área comum, que nunca se convalida, nem pelo decurso do tempo, nem pelo conhecimento do fato, insusceptível até mesmo de usucapião.”

Não obstante a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo tenha mantido a sentença do juiz de primeiro grau e garantido ao condomínio o direito de mandar demolir a construção invasora, apesar do tempo decorrido, é recomendável que, se ocorrer problema semelhante, os síndicos devem tomar providências o quanto antes. Note que, no caso revelado, o condomínio notificou o proprietário, realizou produção antecipada de prova, com direito ao contraditório, e só então moveu a ação demolitória.

Em muitos condomínios há irregularidades semelhantes, para as quais há síndico faz vista grossa. Em caso de omissão, qualquer condômino poderá tomar a iniciativa de exigir a regularização, invocando o poder da Justiça (Código Civil, art. 1.350, § 2º, por analogia).

Saiba como escolher um bom síndico

O discurso do candidato a síndico do prédio pode ser eloquente e trazer uma lista de boas intenções. Mas, para saber se aquele pode ser, de fato, um bom administrador, vale observar alguns detalhes referentes ao nível de conhecimento que possui sobre o prédio e não apenas o tipo de relação que estabelece com os funcionários e moradores. Vale também checar o quanto o pretendente sabe sobre o exercício do cargo.

Segundo José Roberto Iampolsky, diretor da PARIS Condomínios, em São Paulo, os condôminos não só devem participar das eleições de síndico, como devem votar com muita consciência, pois um condomínio mal administrado pode trazer grandes prejuízos financeiros para o proprietário e desvalorizar o imóvel.

“Basicamente, o candidato a síndico deve demonstrar que conhece o condomínio e suas necessidades, que tem tempo e disponibilidade para cumprir suas inúmeras funções e se relacionar com os moradores, alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar”, sintetiza Iampolsky.

De acordo com o especialista, caso o candidato esteja concorrendo à reeleição, os condôminos devem avaliar a gestão anterior do mesmo antes de votar, evitando mantê-lo no cargo por conveniência.

“É preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembléias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas”, alerta Iampolsky.

Iampolsky ressalta que normalmente, em condomínios residenciais, o moradores não costumam ser criteriosos na escolha de seus candidatos.

“Com exceções a condomínios comercias (salas ) aonde é adotado um perfil de diretor de empresas (prazos, metas factíveis, assembleias curtas e objetivas), em condomínios residenciais ainda prevalece o critério simpatia, e vizinhança, poucos conseguem separar capacidade de camaradagem”, completa

O bom síndico deve ter metas e um cronograma para realizá-las; ser realista e não criar falsas expectativas; conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia; manter um “checklist” com todas as datas de vencimentos; estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora) e, principalmente, saber gerir conflitos.

Devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou porque o candidato não agrada a maioria, há prédios que acabam optando por contratar um profissional. Neste caso, ele pode atuar como autônomo ou pessoa jurídica e não há impedimento geral na contratação de um síndico profissional, segundo o diretor da PARIA Condomínios.

“Pode ser uma boa ideia, ou uma catástrofe. É uma analogia similar a de um casamento: uns são felizes, outros acabam em guerras.”

Fonte: Revista  Imóveis

Compradores de conjuntos entregues em fases devem antever incômodos

Na empolgação da compra, nem todos os consumidores estão atentos aos possíveis contratempos dos empreendimentos faseados. “Principalmente para as primeiras fases, eles tem de ter ao menos ciência de que vão conviver com barulho e sujeira”, diz o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, para quem a divisão da entrega em fases deve estar explícita em contrato.

Segundo o advogado, algumas empresas, de forma inadequada, adotam a divisão dos projetos quando não conseguem comercializar as unidades necessárias ou quando enfrentam dificuldades para cumprir prazos.
É comum, também, a divisão jurídica dos projetos em vários condomínios.

“Não há sentido em ter vários condomínios se eles compartilham áreas comuns como se fossem um”, diz. “Vejo isso mais como forma de burlar a legislação para evitar problemas relativos ao tamanho do empreendimento.” Edifícios com mais de 500 vagas, por exemplo, são considerados polos geradores de tráfego e devem oferecer contrapartidas viárias.

Outros empecilhos são dramáticos. Em Itaquera, os moradores do condomínio onde Bárbara Brito é síndica conviveram por dez anos com a falta de conclusão do projeto – apenas uma das seis torres previstas foi entregue de imediato. “A construtora faliu, colocaram um tapume, e o terreno ficou abandonado até ser comprado por outra empresa.”

No conjunto desde 2006, hoje a construtora faz ajustes nas últimas torres. “Só hoje estamos conseguindo desfrutar de algumas coisas que compramos. E ainda há muita coisa para fazer.”

Fonte: Estadão

Seguro é alternativa acessível

Para preservar o patrimônio, muitas pessoas optam por seguros residenciais que dão cobertura contra incêndios. A técnica de seguros Michele Caroline Soares menciona que o primeiro passo para quem deseja obter o serviço, é determinar o valor máximo da indenização a ser recebida caso um incêndio destrua o imóvel por completo.

“É importante que o morador, na hora de estabelecer o valor da apólice, calcule o preço da estrutura predial e dos bens que têm dentro dela. As cifras relacionadas ao terreno e aspectos como localização e valorização da região devem ser desconsideradas”, orienta.

Michele destaca que os preços para seguros residenciais contra incêndios estão mais acessíveis. “Uma cobertura de R$ 400 mil, por exemplo, custa de R$ 250 a R$ 300, por ano”, contabiliza.

Condomínios
Segundo o diretor do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi/PR), Junzi Shimauti, o Código Civil estabelece que é obrigação do síndico viabilizar o seguro contra incêndios e outros sinistros que possam destruir total ou parcialmente a edificação dos condomínios.

“Além de contratar o serviço, cabe ao síndico renovar anualmente a apólice. O valor é rateado entre as unidades condominiais e varia de acordo com a ocasião”, ressalta.

Fonte: O Diário

Lixo do prédio requer cuidado

Além da preocupação com a saúde de quem vai recolher os resíduos, o engenheiro ambiental Henrique Ferreira Ribeiro diz que o condomínio deve estar atento ao local de armazenamento

A administração correta de resíduos é algo que requer cuidados. Com a diversidade de materiais utilizados nas embalagens e descartados e até mesmo de líquidos que podem ser gerados, é preciso manusear o lixo de forma adequada para evitar acidentes e, consequentemente, transtornos para o condomínio.

No manuseio de resíduos deve-se atentar, principalmente, para as normas de segurança de trabalho, segundo o engenheiro ambiental e diretor-geral da Ambiência Soluções Sustentáveis, Henrique Ferreira Ribeiro. “Priorizando sempre a preservação da integridade do funcionário, uma vez que os resíduos podem trazer riscos físicos, químicos e biológicos”, alerta.

Apesar de não haver normas específicas que citem punições aos condomínios no caso de acidente relacionado ao manuseio inadequado de resíduos, Henrique Ribeiro diz que, se isso ocorrer, há legislação que protege o trabalhador. “Deve-se atentar para as regras no caso de acidente de trabalho, estando ele relacionado ou não aos resíduos.”

Uma delas é NR 9, que estabelece a obrigatoriedade da elaboração e implementação, por parte de todos os empregadores, do Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA). Tal medida visa à preservação da saúde e da integridade dos trabalhadores, por meio da antecipação, reconhecimento, avaliação e controle da ocorrência de riscos ou que venham a existir no ambiente de trabalho.

Quanto às regras a serem seguidas no que se refere a horários e formas de armazenamento de resíduos em edificações, o engenheiro conta que algumas cidades apresentam regras claras. “Essas normas são definidas, normalmente, pelo setor relacionado à limpeza pública, no caso de Belo Horizonte a Superintendência de Limpeza Urbana (SLU). Quanto aos horários para disposição dos resíduos, eles variam de acordo com cada região da cidade, sendo necessária a verificação com a prefeitura”, indica.

De maneira geral, Henrique Ribeiro conta que os resíduos devem ser armazenados em locais desimpedidos e de fácil acesso para coleta, sem ligação direta com dependências de permanência prolongada ou transitória. “Além disso, devem ser construídos com materiais resistentes, sendo que o abrigo deve ser fechado e coberto, dotado de abertura com tela de modo a permitir a ventilação, com piso resistente, impermeável, de material de fácil limpeza, entre outras especificidades.”

SELECIONADO 

Para quem quer fazer este manuseio de forma ecologicamente correta, a solução é implantar a coleta seletiva. Para isso, é necessário, primeiramente, realizar o plano de gerenciamento de resíduos, “que contemplará, entre outras informações, a caracterização dos resíduos a serem gerados, áreas passíveis para armazenamento e associações e/ou empresas que recolherão os resíduos (recicláveis e não)”, informa Henrique Ribeiro.

De acordo com o engenheiro, em Belo Horizonte há a coleta seletiva pública em 30 bairros, que atende a cerca de 14% da população. Ou seja, muito abaixo do ideal, segundo Henrique. “Para os interessados em implantar a coleta seletiva, o programa Ambientação, do governo estadual, disponibiliza curso de capacitação”, lembra.

Fonte: Lugar Certo

Imagem Vale 10% do Prédio

Um bom publicitário sabe quanto vale a imagem de uma empresa. Todo administrador de condomínio, mas especialmente todo proprietário de apartamento ou sala comercial, também deveria saber quanto vale a imagem de seu prédio. Não existem estatísticas sobre a influência da aparência externa no preço do metro quadrado, o que não impede que se estime que ela representa, hoje, em torno de cinco a dez por cento do preço do imóvel.

A aparência externa é, dentre outros fatores, o mais representativo na fixação da imagem de um condomínio. O nível de seus moradores, sua localização, presença ou não de causas depreciativas (excesso de animais, atividades comerciais em edifício residencial, síndico notoriamente tirânico etc.),

Também ajudam a dar ao condomínio um conceito junto à comunidade, especialmente ao mercado imobiliário, que é quem, em última instância, fixa o preço das unidades.

Enquanto no Brasil, até a primeira metade do século XX, predominava a cultura portuguesa na construção de prédios, que eram levantados um ao lado do outro, rente à linha divisória do terreno com a calçada, o que ainda se vê nos setores mais antigos de nossas cidades, o fundamental era mostrar uma boa cara, para que o prédio fosse valorizado. Por isso, todo o esforço construtivo voltava-se para a fachada da edificação, que recebia a maior parte dos investimentos externos. A frente do edifício era ornamentada com ladrilhos, lajotas, mármore, granito, pastilhas e toda sorte de material de primeira qualidade, enquanto nos lados e nos fundos, o revestimento era da pior qualidade possível. Para que gastar com benfeitorias nos nas paredes laterais, se ninguém as veria, já que distantes da frente da rua e só utilizadas pelos serviçais da casa? Era o que se pensava, imaginamos.

Acontece que os tempos mudaram. A partir da II Guerra Mundial, o eixo arquitetônico sofreu outras influências, especialmente dos Estados Unidos, e os edifícios passaram a dispor de mais espaço, e a mostrar todas as suas faces. O recuo mínimo de 1½m (metro e meio), obrigatório para a construção em que “se abra janela, ou se faça eirado, terraço, ou varanda” (Cód. Civil, art. 573), tornou-se em pouco tempo obsoleto, em função das novas exigências do mercado e do surgimento dos então denominados arranha-céus. Antes mesmo da Lei do Condomínio entrar em vigor (dez/64), aqui e ali pontilhavam edifícios que já rasgavam os cânones estabelecidos pela construção civil tradicional.

O problema, caro leitor, foi que os incorporadores e construtoras continuaram trabalhando como estavam acostumados, dando toda prioridade para a fachada principal e deixando as demais no total descaso. Dê um passeio por sua cidade e observe os edifícios construídos na década de 50, 60, 70 e 80 do século passado. O que se vê, ainda? Bonitas fachadas, porém paredes laterais feitas de reboco que ou se mancha ou se desmancha. Esqueceram-se, engenheiros e arquitetos, que a nova altura equalizou todos os lados do edifício, reduzindo tremendamente a hierarquia entre elas. Também a parte externa superior ficou importante.

Edifícios novos, surgidos a partir dos anos 80, já mostram uma maior preocupação com a aparência externa total, já que vistos por todos os lados e são mais valorizados, mas ainda há muito a fazer para que a cultura do mercado mude completamente e os prédios mais antigos sejam revitalizados. Isto já está acontecendo em condomínios com síndicos, conselheiros e co-proprietários conscientes da importância da imagem do prédio, como forma de aumentar o valor das unidades e de contribuir para o visual da cidade.

Continuaremos insistindo.

Registro e Obrigações

Leitor de Taguatinga, Distrito Federal, nos escreve tecendo várias considerações a respeito do condomínio e fazendo algumas perguntas, que ensejam reflexão. Diz ele:

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Em princípio, prezado leitor, não há lei que obrigue o condomínio a efetuar qualquer dos registros ou obrigações indicadas. Destacamos a ressalva “em princípio”, porque existe uma graduação de compromissos que atingem o condomínio à medida que cresce e assume maiores responsabilidades.

Tomemos o exemplo de um condomínio pequeno, com poucas unidades, que não disponha nem de conta bancário ou de funcionário. Para que inscrever-se no CNPJ/MF ou no INSS? Para que associar-se a sindicato da categoria? Para que contratar contador?

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), (embora não seja reconhecido pela legislação e pelo judiciário como pessoa jurídica), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial. Se tiver funcionário, também precisará de registro junto à Delegacia Regional do Trabalho (DRT) e ao Instituto Nacional do Serviço Social (INSS).

Fim mercantil?

Em um terceiro nível, situam-se os condomínios que auferem algum tipo de rendimento de natureza não-condominial, como aluguel de espaços ou fachadas, exploração de antenas de rádio-telefone, ou que aplicam valores significativos em instituições financeiras. Nestes casos, a nosso ver, o condomínio deve fazem a declaração de ajuste junto à Receita Federal, porque são rendas que nada têm a ver com a função essencial do prédio. A natureza mercantil de tais atividades impede que gozem do mesmo tratamento dado à cota de condomínio, esta um rateio das despesas necessárias à administração do edifício e ao bem comum.

Temos nos posicionado sempre em favor de um condomínio mais puro, que não se envolva com questões não condizentes com os interesses imediatos dos co-proprietários, para evitar que problemas alienígenas venham a afetar a instituição Condomínio no Brasil.

Quando síndicos ultrapassam os limites de suas atribuições – respaldados ou não por decisão de assembléia geral – o condomínio entra em zona de perigo, que não são poucos no ordenamento econômico e jurídico do País. Um condomínio que, por exemplo, queira explorar linha de ônibus para os moradores, prestar serviços de enfermagem, oferecer aulas de kung-fu e outras coisas do gênero, poderá tornar-se vítima, gratuita, de ações de indenização por danos materiais e morais. Para o síndico, basta o dever de bem zelar pelo dinheiro dos condôminos.

Portanto, caro leitor, embora com pouca prática nesses assuntos burocráticos, acreditamos que o prédio só deve se envolver e cumprir as obrigações que forem essenciais à sua organização social. Nada de ingressar, se associar, registrar ou declarar ou onde não for chamado.

Infiltrações e Vazamentos

Má construção da obra, má conservação ou simples desgaste pelo tempo podem ocasionar infiltrações e vazamentos no edifício, exigindo reparações físicas e, sempre que cabível, indenizações. Difícil, muitas vezes, identificar a causa do vazamento ou a sua origem. Não poucos conflitos de vizinhança ocorrem por esse motivo.

Basicamente, as infiltrações e vazamentos podem se dar entre unidades autônomas ou entre unidades autônomas e áreas comuns do prédio.

Se entre unidades comuns, o problema não é do condomínio. Deve ser resolvido na esfera particular dos condôminos envolvidos. O que ocasionou o dano, ou teve a infelicidade de sofrê-lo na origem, deve efetuar os consertos necessários e indenizar qualquer outro prejuízo sofrido pelo vizinho. Se o vazamento tem origem em área comum, a regra é a mesma: o condomínio conserta e indeniza.

Limites

Para se precisar com certeza o responsável de determinadas infiltrações, é preciso conhecer bem a estrutura do edifício, a discriminação das partes autônomas e exclusivas.

Exemplo clássico: a laje de cobertura é de propriedade comum a todos os condôminos, embora constitua teto do apartamento superior. As paredes laterais do prédio também são de propriedade comum. Logo, se delas derivar a infiltração ou vazamento, o problema não é da unidade, é de todo o condomínio.

Outro exemplo comum: vazamentos provocados por desgaste ou ruptura de encanamento. Se utilizado unicamente pelo condômino, dele será a responsabilidade. Se cano mestre, que leva água para várias unidades, o condomínio arcará com qualquer dano que provoque.

Para se saber o ponto inicial de infiltração pode ser preciso primeiro arrebentar paredes e lajes. Se estiverem em área comum, o risco maior será financeiro. Problema sério ocorre quando o dano não se mostra evidente em sua origem. Difícil convencer o condômino que seu imóvel precisa sofrer obra de reparação.

Sem Culpa

A responsabilidade pela reparação do dano provocado por infiltrações e vazamentos independe da prova de culpa do proprietário da unidade onde se originou o prejuízo. Inclui-se entre as chamadas de responsabilidade objetiva. Mesmo que sempre tenha conservado seu imóvel, que não haja sido negligente, a indenização se impõe. Não indeniza por ser culpado, mas por ser responsável (objetivamente) por qualquer dano que sua unidade possa causar a terceiros.

Ao condômino prejudicado cabe provar seu dano, que foi provocado por causa originária da unidade vizinha, e que um decorre do outro (nexo de causalidade).

Como se trata de relações de vizinhança, e de íntima vizinhança, mais uma vez repetimos: nenhuma solução litigiosa serve. Todos sairão perdendo, mesmo quem vencer a demanda. Nessas ocasiões, a mediação do zelador ou do síndico será bem-vinda, embora a questão seja de foro particular.