Entre em contato por e-mail

Confira nossos artigos e notícias

Conecte-se no Twitter com a Duplique Desembargador!

Download de aplicativos (como o Adobe Reader) e modelos de documentos e formulários

Acompanhe a evolução dos condomínios da Duplique Desembargador!

Conecte-se no Facebook com a Duplique Desembargador!

Conecte-se no Google Plus com a Duplique Desembargador!

condominios curitiba

Unificação não muda rateio

O proprietário que unifica dois apartamentos de um difício, inclusive no registro de imóveis, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, prevalecendo o que foi estabelecido quando da aprovação da convenção original.

O proprietário que unifica dois apartamentos de um edifício, inclusive no registro de imóveis, transformando-os num só, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, mesmo que este seja o critério de rateio das despesas comuns. Prevalece o que estava estabelecido quando a convenção original foi aprovada.

Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar apelação cível interposta contra decisão que rejeitou preliminar de carência de ação em ação de cobrança de taxas condominiais.

Relatando o recurso, o desembargador José Aquino Flôres de Camargo explica que, segundo a convenção condominial, os encargos mensais são iguais para todas as unidades, embora algumas tenham um, dois ou três quartos e tamanhos variados.

Alegou o apelante que, “em razão da alteração decorrente da unificação das unidades, averbada perante o Registro Imobiliário, passou o condomínio a ter 16 apartamentos, ao invés de 17. De modo que a cobrança pelas duas unidades traduz disparidade, porque, no plano fático, existe somente uma. Ademais, a cobrança das cotas é estabelecida pelo número de unidades existentes. Resultando, pois, descabida a pretensão exposta na inicial.”

Em seu voto, o relator detalha intrigante questão: o condômino obtivera a assinatura de vários condôminos em documento, em que concordavam com a unificação das unidades, porém, “nada consta acerca da pretendida alteração do critério de rateio das cotas condominiais”, o que seria necessário, no entender do desembargador.

Argumenta o magistrado que “a existência de ato administrativo de unificação não resulta, por si só, alteração no rateio das despesas de condomínio, que não prescinde da apreciação e deliberação em ato específico, mormente porque implica oneração aos demais condôminos.”

Prossegue adiante: “Não se pode confundir o ato administrativo de unificação, realizado perante o Registro Imobiliário, como suficiente para a exclusão pretendida. Esse apenas implicou alteração na descrição física do imóvel perante o álbum imobiliário, autorizado pelo art. 234 da Lei de Registros Públicos. Mesmo porque a Convenção Condominial prevê como critério de rateio o número de unidades, consideradas aquelas existentes à época da constituição do Condomínio e não posteriores alterações.”

O relator concede que o critério de rateio das despesas talvez não seja o mais justo, porque os detentores de apartamentos menores pagam cotas condominiais de valores idênticos ao das unidades maiores (variam de 60 a 195 m² e o unificado pelo condômino ficou com 155 m²). “A pretensão pode até ser considerada justa” – enfatiza o relator – “na ótica do apelo, mas não se ajusta à expressa previsão do art. 6º da Convenção, que determina o rateio, em quotas mensais e iguais, entre todos os condôminos”.

Em suma: “a unificação das matrículas não implica ipso facto alteração no tratamento jurídico das autonomias unificadas perante a universalidade. E o critério do rateio, estabelecido em convenção, conforme permissivo legal então vigente, tem que ser respeitado pelos condôminos”.

otaram com o desembargador José Aquino Flôres de Camargo os demais integrantes da 20ª Câmara Cível do TJRS, desembargadores Carlos Cini Marchionatti e Glênio José Wassserstein Hekman. A íntegra do aresto (700117632332) pode ser consultada na Revista Bonijuris n. 519, de fevereiro de 2007 (www.bonijuris.com.br), ou no sítio do TJRS na internet.

*Luiz Fernando de Queiroz

Cuidados com as infiltrações

Aplicação de impermeabilizante pode resolver

Algumas características físicas do imóvel podem denunciar problemas iminentes quanto à sua exposição à água da chuva. Profissional técnica de uma empresa de impermeabilização de superfícies, Eliane Ventura explicou que as principais áreas afetadas são lajes e paredes externas das casas ou edifícios. Ao  constatar a ocorrência de trincas, fissuras, bolhas ou surgimento de limo nas paredes e caimento inadequado da água (quando o líquido não escorre para o ralo), o morador deve buscar a orientação de um profissional.

Outros indícios que podem ser notados são se a caixa d`água mostra fissura, se as calhas estão entupidas, se as jardineiras apresentam manchas, se há pisos soltos nos corredores, qual o estado da pintura das paredes em geral e dos rodapés ou se a parabólica, câmeras e cercas elétricas estão devidamente fixadas e acomodadas em um suporte – que pode ser de alvenaria de bloco, para evitar que ele seja feito diretamente na laje.

A técnica destacou que com a investigação visual das estruturas, é possível poupar muitos consertos. “Se há falha, é sinal de que as paredes ou lajes não estavam bem protegidas contra as infiltrações”, orientou Eliane. Segundo ela, o próximo passo é contratar um especialista para elaborar um plano de manutenção.

Fonte: Folha do Condomínio

Editora Bonijuris lança nova revista

Grande parte da população urbana vive em condomínios no Brasil, casas, sobrados ou apartamentos. Quem mora em condomínio, sabe que conviver com outras pessoas no mesmo espaço, demanda certo jogo de cintura, tranqüilidade e respeito mútuo. E é esse o objetivo da criação da nova revista Direito e Condomínio, da editora Bonijuris.

A advogada Olga Krieger pergunta: “Por que falar da vida em condomínio sob o olhar do direito? Porque, para alcançarmos a convivência em harmonia, precisamos respeitar regras impostas a todos os condôminos. No entanto, para respeitar é preciso entender o que dizem os códigos, as leis, a convenção de condomínio e o regimento interno. E esse é justamente o problema enfrentado por muitos: como interpretar a difícil linguagem jurídica”, esclarece Krieger.

A revista visa descomplicar os documentos legais e jurídicos sobre condomínio e transformar o conteúdo em textos de leitura agradável e compreensível.

Nesta primeira edição algumas matérias são destaques: Furtos e roubos de veículos no interior do condomínio e o dever de indenizar; Penhora de bem de família por dívida de condomínio; Regras básicas do prédio; Exames médicos nos empregados do condomínio; A cobrança correta da tarifa de água e esgoto no condomínio, entre outras.

Sobre a Editora:

Com vinte e quatro anos de experiência no mercado, a Editora Bonijuris publica mensalmente a Revista Bonijuris e trimestralmente Revista Luso-Brasileira de Direito do Consumo. Ambas voltadas a desembargadores, juízes, procuradores, advogados, estudantes de direito, entre outras.

Fonte: Paran@Shop

Viajar no carnaval requer alguns cuidados com a casa

Pedir ajuda para o vizinho confiável e para o porteiro são boas alternativas. Além disso, é necessário ser discreto para não chamar atenção dos possíveis assaltantes

 (Nando Oliveira/Esp. EM/D.A.Press)

Faltam poucos dias para a maior festa popular brasileira, o Carnaval. As pessoas já estão preparando as malas para viajar e curtir o feriado prolongado. Em especial, os foliões que saem de casa em busca de emoção – nos trios elétricos em Salvador, no camarote dos desfiles do Rio de Janeiro, nas festas de rua em cidades interioranas – todos os anos. Mas, antes de pegar a estrada, é importante garantir a segurança do imóvel para não ter surpresas desagradáveis ao retornar.

De acordo com o presidente do Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Distrito Federal (Sindesp/DF), Irenaldo Lima, nessa época do ano o crescimento do mercado de segurança chega a 10%. Entretanto, investir em segurança não significa gastar muito dinheiro. Existem medidas nas mais diversas faixas de preço, inclusive com custo zero.

A ajuda de um vizinho de confiança é uma das alternativas. Segundo o presidente, é interessante pedir ao vizinho para recolher as correspondências no período em que estiver fora. Isso evita o acúmulo de cartas jogadas na garagem, dando a impressão de que a casa está vazia. Além disso, as luzes da garagem podem ser acesas todos os dias – ou um dia sim e outro não, por exemplo.

A ideia é evitar que pessoas mal intencionadas percebam a ausência dos moradores e ajam de forma criminosa. Para quem mora em apartamento, a dica é informar ao síndico e aos porteiros, inclusive por meio de documento, que os proprietários estarão em viagem e que, portanto, eles devem ter mais atenção com a residência naquele período, mesmo que seja por um curto prazo.

Usar e abusar da discrição é essencial, independente do tipo de moradia. Irenaldo explica que não é recomendado espalhar a notícia de que vai viajar. Ser discreto é importante até na hora de arrumar a bagagem no carro. “Muita gente comete o pecado de parar o carro em frente de casa, deixar o portão aberto e arrumar as malas de maneira escandalosa, chamando a atenção de quem está por perto”, alerta o presidente.

Irenaldo Lima ainda salienta que tão importante quanto lembrar dos itens de segurança residenciais é contratar somente empresas legalizadas e autorizadas pelo poder público a prestar esse tipo de serviço. “Quem acha que contratar empresa clandestina sai mais barato, acaba tendo muitos prejuízos. Portanto, desconfie de propostas de orçamento que estejam muito abaixo do valor de mercado”, finaliza.

 

Fonte: Lugar Certo

Cuidados para não perder o imóvel

A compra da casa própria exige disciplina e fôlego: a inadimplência pode se transformar em despejo.

Escolher o imóvel e fechar o contrato é só o início. Adquirente tem de garantir pagamento pontual para não correr o risco de perder o bem

A aquisição da casa própria foi facilitada com juros mais baixos e disponíveis, mas a legislação ficou mais rígida com inadimplentes nos últimos anos. Desde 2004, é mais simples retomar o bem em caso de falta de pagamento, e essa é uma das razões da redução das taxas de juros.

Comprar uma casa é um negócio de longo prazo e depende de planejamento. “É preciso ter consciência que é diferente de comprar um eletrodoméstico ou carro. A prestação não pode ultrapassar 30% da renda e o imóvel escolhido deve estar dentro das necessidades da família”, endossa o gerente regional da Caixa Econômica Federal, Vilmar Smidarle.

Na alienação fiduciária, modalidade de garantia mais comum, a retomada do imóvel pelo credor pode acontecer a partir do atraso de 60 ou 90 dias. “O imóvel pertence à instituição durante o pagamento. O mecanismo de execução é rápido”, diz Smidarle. Ele indica que o melhor é deixar o pagamento em débito automático para não correr o risco de usar o dinheiro em outros gastos.

Como uma parte da renda familiar já vai estar destinada ao pagamento do imóvel, é aconselhável não fazer outras dívidas.

“Quem trabalha com carteira assinada deve usar os recursos do FGTS de dois em dois anos, prazo mínimo para acessar o benefício”, diz o presidente do ABMH, Leandro Pacífico.

Fonte: Gazeta do Povo

Discipline a instalação do ar-condicionado em seu condomínio

Com a temperatura do ar e o clima cada vez mais instáveis, a saída mais rápida para esquentar ou refrescar o ambiente é recorrer a um bom ar-condicionado.

Atualmente, “para quem mora em apartamento, o equipamento deixou de ser um artigo de luxo para ser um eletrodoméstico de necessidade”, diz Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios da vice-presidência do Secovi em São Paulo (Sindicato da Habitação). Mas, por mais simples que pareça, a instalação do ar-condicionado em apartamento demanda planejamento, porque exige cuidados quanto à preservação da estética da fachada e do projeto arquitetônico do prédio, bem como à segurança dos condôminos.

Muitos condomínios não estão preparados para recebê-lo, aponta Meira. “Enquanto nos prédios antigos há moradores que requerem a permissão para instalá-lo e outros condôminos favorecem um impasse, nos mais novos o problema é se chegar a um consenso sobre o local ou em quais cômodos será instalado e os tipos e tamanhos de aparelhos apropriados”, comenta.

Para evitar polêmicas e futuros incidentes, é importante que o condomínio se posicione de antemão em relação ao assunto, sugere o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira. No entanto, antes de se posicionar, padronizar e impor regras, tanto Castro quanto Cristiano De Souza recomendam ao síndico contratar uma empresa especializada, que disponibilize profissionais qualificados para fazer um projeto de elétrica capaz de dimensionar e sustentar o funcionamento do aparelho em todos os apartamentos. “É essencial que o morador sempre respeite o limite dimensionado, pois há o risco de a fiação não aguentar a demanda de carga e ocorrer um incêndio”, alerta Castro. O laudo técnico, acrescenta, por sua vez, Cristiano De Souza, “também indicará os locais seguros para a instalação”.

Com o projeto em mãos, “o síndico deve convocar uma assembleia geral extraordinária com fim específico e quórum qualificado para apresentá-lo aos moradores e esses definirem o ponto de instalação e os modelos e tamanhos de aparelhos”, orienta Castro. Depois da aprovação, com quórum mínimo de dois terços dos proprietários, “o próximo passo é levar o projeto para ser autorizado junto à companhia de distribuição de energia elétrica da cidade. Após a permissão oficial, o síndico deve contratar um engenheiro elétrico capacitado para fazer a manutenção do aumento de carga”, diz.

A instalação de ar-condicionado demanda não apenas regulamentação, como também padronização. Segundo o advogado Cristiano De Souza, inexiste lei que determine os locais para a instalação. “O aparelho até pode ser instalado nas vidraças das janelas, como acontece nos prédios mais antigos”, exemplifica. Mas, complementa, “deve haver sempre um padrão a ser seguido por todos, que não modifique a fachada nem a arquitetura do prédio”. Já eventuais proibições devem ser comprovadas por avaliações técnicas e contar com o bom senso dos condôminos em acatar novas diretrizes “em prol da segurança da coletividade”, pondera Cristiano De Souza.

 

Fonte: Direcional Condomínios

Zele pela sua Vizinhança

É este o apelo que esta coluna faz a todos os síndicos do Brasil. Vizinhança, redondeza, entorno. Tais palavras não fazem parte do dia-a-dia dos síndicos. Mas deveriam fazer. Por dever de ofício, o administrador do prédio exerce seu múnus unicamente no perímetro delimitado pelo terreno onde o edifício se situa. Acontece, caro leitor, que fatores externos afetam o condomínio e não podem ser olvidados por uma administração engajada.

Antes de falarmos sobre a violência na vizinhança, lembremo-nos das calçadas em frente ao edifício. Embora não façam parte do condomínio, sua manutenção e limpeza é obrigação do proprietário, isto é, de todos os moradores do edifício, o que remete sua responsabilidade ao síndico. Isto acontece na maioria das cidades brasileiras, podendo haver algumas em que tal obrigação foi assumida pela prefeitura municipal (gostaríamos de saber qual).

Mas, perguntamos, basta ao síndico preocupar-se com seu prédio e sua calçada? Legalmente sim, repetimos. Todavia, do ponto de vista do bem-estar dos condôminos, acreditamos que sua atuação deva extrapolar os limites de sua jurisdição legal. Por exemplo, como está a limpeza e a coleta de lixo da rua? Como estão as demais calçadas da quadra? Como está a segurança dos pedestres em relação ao trânsito de veículos? A rua está com o asfalto esburacado? Como está a segurança no local para os moradores que saem de carro ou que pegam o ônibus na esquina? Como está a iluminação da rua?

Zelador de vizinhança

A função do síndico tem um caráter cívico nos dias de hoje. Ele não é apenas um representante dos consortes do edifício, mas um verdadeiro agente comunitário ou zelador de vizinhança, alguém que se preocupa com o entorno do lugar em que seus constituintes residem ou trabalham, alguém que fiscaliza a atuação do poder público e aciona os órgãos competentes para que mantenham sua rua nas melhores condições de higiene e segurança.

Tal atuação pode ser feita com o concurso dos demais síndicos da quadra, dentro do princípio de que a união faz a força.

Outra questão que precisa ser uma preocupação constante do administrador predial: as pichações de muros e fachadas na vizinhança. Dizer que o condomínio não tem nada a ver com isso é olvidar-se de que, embora a propriedade pichada seja particular, seus reflexos afetam a todas as pessoas que olham para os rabiscos depreciativos e, além disso, causam uma desvalorização em todos os imóveis da região, desvalorização esta que estimamos entre 10 e 20% do valor de cada unidade imobiliária, dependendo do grau de atividade dos pichadores.

A pichação abre as portas para a delinqüência, que gera mais violência, que acaba por provocar uma depreciação incalculável de todo o bairro, como acontece em todas as capitais brasileiras, onde um apartamento de, por exemplo, l20m2 vale um preço numa vizinhança e a metade noutra. Tal fenômeno é fácil de constatar, bastando consultar os anúncios classificados dos jornais. Onde chega a violência, cai o preço dos imóveis, sua venda se torna difícil e cria-se uma tendência negativa de difícil recuperação.

Com síndicos conscientes de seu papel social, imbuídos do espírito de zelador de vizinhança, os pequenos problemas que surgem merecem atenção e podem ser resolvidos, com a ajuda da administração municipal, antes que se tornem insolúveis.

STJ Desonera o Alienante

A hipoteca decorrente de financiamento concedido pelo banco à incorporadora e construtora para construção de edifício, não alcança as unidades que o ex-proprietário do terreno recebeu da construtora em troca ou como prévio pagamento deste.

Esta a lição da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial de Minas Gerais (146659/MG) relatado pelo ministro César Asfor Rocha, o que dá maior tranqüilidade e segurança aos proprietários de imóveis que os permutam por área construída, além de estimular a venda de apartamentos na planta, atividade que parece retomar impulso no país.

Em seu relatório, o ministro relator recorda que os autores propuseram ação visando a outorga de escritura definitiva de três apartamentos e respectivas garagens e frações ideais, ou sua adjudicação compulsória, bem como a declaração da nulidade das hipotecas que recaem sobre os imóveis.

Lucidez de 1o Grau

Embora os autores tenham, desde o início, pleno conhecimento de que o prédio seria construído a preço de custo e de que, se houvesse necessidade de financiamento, seria gravado com hipoteca, pois deve ser construído obedecendo a cronogramas, como argüiu o banco em sua contestação, o juiz de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, declarando nula a hipoteca em relação aos apartamentos e garagens.

Em decisão de segundo grau, a Sexta Câmara Cível do Tribunal de Alçada de Minas Gerais modificou a sentença, declarando válida a hipoteca, mas manteve a condenação da construtora entregar as unidades autônomas do prédio aos autores no prazo de dez dias. O acórdão mineiro justificou sua posição ao argumento de que os proprietários haviam transmitido totalmente o domínio do terreno, sem qualquer reserva, ao incorporador, não tendo mais legitimidade para postular a anulação da hipoteca.

Em seu voto, o ministro relator reconhece a “extraordinária lucidez” do julgador de primeiro grau, transcrevendo várias ponderações de sua sentença, dentre as quais que: o banco tinha conhecimento da escritura pública de cessão de direitos entre a construtora e o proprietário; os autores não podem ser prejudicados pela omissão da construtora ao não incluir no contrato com o banco que o empréstimo não abrangeria três dos apartamentos e respectivas garagens; e ao banco fica ressalvado o direito de ajuizar a ação competente para discussão do contrato de empréstimo.

Princípio da boa-fé

O relator César Asfor Rocha invocou também outro julgamento do STJ, sumariado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, onde este salienta que “o princípio da boa-fé objetiva impõe ao financiador de edificações de unidades destinadas à venda aprecatar-se para receber o seu crédito da sua devedora ou sobre os pagamentos a ela efetuados pelos terceiros adquirentes”, mas que a hipótese da unidade edificada em favor do agente não pode atingir também o terceiro adquirente, “pois que ninguém que tenha adquirido imóvel neste país pelo SFH assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador”.

Também participaram do julgamento os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Júnior, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro.

Mais uma vez a Quarta Turma do STJ mostrou seu extraordinário bom senso e conhecimento da realidade brasileira.

Serviços de limpeza agendados pela internet e sem cobrança obrigatória no condomínio conquistam moradores

Claudette orienta Fabiana: a professora solicita o serviço mensalmente em seu apartamento
Claudette orienta Fabiana: a professora solicita o serviço mensalmente em seu apartamento
A comodidade vem sendo, cada vez mais, a cereja do pacote oferecido pelos novos empreendimentos a seus moradores. Um exemplo disso é o modelo de serviços de limpeza ou manutenção pay per use (“pague para usar”, numa tradução livre do inglês), em que a pessoa paga somente se utilizá-los. Segundo José Conde Caldas, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), essa demanda está crescendo:

— É uma alternativa para muitas pessoas que moram sozinhas e não têm empregadas. O serviço é opcional.

Sem onerar condomínio

A professora Claudette Cotta morava na Vila da Penha. Lá, contava com uma faxineira, semanalmente. Para ficar mais perto da filha, mudou-se para o Recreio. Resultado: o novo lar se tornou distante para a antiga funcionária.

O apartamento atual de Claudette, no entanto, tem o pay per use para faxina. A Protel, administradora de condomínios que surgiu no ramo hoteleiro, oferece o serviço em alguns prédios no Rio.

— A grande vantagem é que (o serviço) não onera o condomínio. Só quem usa, paga. E ele também valoriza o prédio — diz Cristiane Salles, gerente geral da rede Protel.

Segundo Mario Avelino, presidente do Instituto Doméstica Legal, é uma demanda que vai crescer, principalmente se a PEC das Domésticas (que prevê direito a benefícios como hora extra e FGTS) for aprovada, e o empregador tiver que arcar com todos esses custos: — Na prática, seria a diarista profissionalizada, paga por demanda, sem vínculo trabalhista.

Fonte: Extra

Falta de terrenos exige projetos criativos

Os espaços disponíveis para construção, principalmente em grandes cidades, estão cada vez mais raros. Em terrenos estreitos ou irregulares, é preciso forçar a inventividade.

Aniele Nascimento/ Gazeta do Povo / Prédio “fininho” na região do Bigorrilho: exemplo de aproveita-mento de espaço em um dos bairros mais valorizados da cidade
Prédio “fininho” na região do Bigorrilho: exemplo de aproveita-mento de espaço em um dos bairros mais valorizados da cidade

A escassez de bons terrenos e grandes espaços disponíveis tem estimulado a inventividade de engenheiros e arquitetos para aproveitar ao máximo espaços pouco convencionais, como terrenos estreitos, triangulares ou irregulares.

“Nesses casos, se a oferta pelo terreno é boa, é preciso buscar solução no planejamento”, define o arquiteto Keiro Yamawaki, sócio da Proa Arquitetura. De acordo com ele, é o projeto arquitetônico que vai atender a demanda do proprietário. “Nesse tipo de espaço temos algumas restrições, mas sempre é possível encontrar uma saída”, diz.

Especialistas apontam que ainda há espaços em ótima localização, mas com medidas reduzidas. O engenheiro Leandro Wuicik do núcleo de obras especiais da construtora Baggio indica que, em um terreno estreito, é possível fazer uma distribuição dos cômodos de forma mais linear, além de locar as escadas da melhor maneira, para que não ocupem muito espaço. Já um terreno de esquina, triangular, que tem um ângulo muito agudo, é possível colocar o imóvel o mais distante possível da esquina, para viabilizar ambientes mais amplos. Outra dica é refletir sobre a fachada e o material utilizado para as paredes.

Para um imóvel que vai ficar em um terreno com medidas diminutas, envidraçamento pode dar sensação de maior amplitude. “O envidraçamento pode dar maior amplitude. Ganhamos visualmente, com a sensação de não enclausuramento. Não é a área física que aumenta”, reforça o arquiteto.

Regras

Wuicik reforça que a concepção arquitetônica desses projetos tem de ser levada em conta, mas é preciso atentar para as regras da região. “Tem que atender o gosto do cliente na questão estética, porém respeitando os critérios de construção estabelecida na região”, diz.

O recuo estabelecido, dependendo da região da cidade, pode ser determinante na hora de aproveitar o terreno. “Em algumas áreas, o zoneamento indica quatro ou cinco metros de recuo. Num terreno com 12 metros, por exemplo, perde-se muito espaço”, diz.

Yamawaki explica que, em alguns casos, além do recuo, o alargamento das ruas também prejudica o projeto. Ele conta sobre um projeto em um terreno estrito, onde foi construído um imóvel comercial. “Tínhamos um terreno de esquina com 13 x 56 metros, um atingimento de projeto de rua reduziu as dimensões para 10,15 x 51 metros. Por se tratar de um terreno de esquina, deveríamos considerar os recuos de ambos os lados”, relata.

O projeto contemplou elementos de vidro e distribuição linear. “Com isso, o projeto passou a transmitir a impressão de que o imóvel é mais amplo do que realmente é”, afirma.

Restrições

Em terrenos estreitos, ventilação e iluminação são prejudicados

No projeto de um imóvel pensando para um terreno estreito, a ventilação e a iluminação do imóvel podem não ser as ideais. Nesses casos, quando não é possível usar elementos naturais, como janelas e aberturas, é preciso apelar para a técnica.

“Questões como ventilação e iluminação, tem que ser levadas em conta devido ao fator ambiental e sustentável, porém devido ao melhor aproveitamento de área nesses terrenos que geralmente são reduzidos, tem que ser adotadas medidas técnicas e não ambientais”, comenta Leandro Wuicik, no núcleo de obras especiais da construtora Baggio. De acordo com ele, nesses casos, ventilação e iluminação devem ser forçadas, através de lâmpadas mais potentes e aparelhos de ar-condicionado.

Fatores

Além do formato do terreno, na hora da compra, outros fatores devem ser levados em conta. “Um terreno é escolhido levando em consideração ao fim que se destina, é analisado recuos, taxa de permeabilidade, potencial construtivo, dentre outros fatores. Independente do formato do terreno, se ele for bem avaliado nos critérios anteriormente descritos, o arquiteto desenvolve um projeto para melhor aproveitamento deste terreno em relação à construção que será edificada”, explica Wuicik.

Fonte: Gazeta do Povo

Vistoria dá Credibilidade

Há dias, conversando com um bem-sucedido administrador de imóveis, contou-me ele que um dos segredos de sua empresa é devolver ao proprietário o imóvel em melhores condições do que o recebeu. E faz isso comprovadamente, mostrando a vistoria de entrada e a vistoria de saída.

O investimento no imóvel – mesmo às custas da imobiliária, em alguns casos, segundo ele – é fundamental para que o um bom relacionamento de muitos anos não se perca na hora da despedida. Clientes satisfeitos fazem a imagem da empresa, mas, principalmente, ex-clientes satisfeitos.

O primeiro investimento da conservação do imóvel começa com a vistoria de recebimento do imóvel pela administradora. Embora não seja praxe entre todas imobiliárias, como podem vir a ser responsabilizadas pelos prejuízos que, por sua culpa, causarem ao proprietário, é mais do que conveniente que se determinem as condições materiais do imóvel ao recebê-lo. Em cinco, dez anos nem o proprietário ou o administrador terão memória suficiente para dizer se o imóvel estava em boa situação ou não, com os devidos detalhes.

Maior, ainda, será a necessidade de vistoria de recebimento, caso a imobiliária garanta o contrato, como ocorre com as que oferecem garantia de recebimento do aluguel. Ao assumir a responsabilidade pelo aluguel, que é o principal, a administradora assume, via de conseqüência, a responsabilidade pelo acessório, que são os encargos e estragos da locação, salvo se for ressalvada essa parte no contrato firmado com o proprietário.

Não havendo vistoria de recebimento, presume-se que o imóvel oferecia condições de habitabilidade e se encontrava em perfeito estado de conservação. Ao devolve-lo ao proprietário, a administradora deverá faze-lo nas mesmas condições. Como medida de economia ou de conveniência, a administradora poderá optar por fazer vistoria somente dos imóveis que não estiverem em perfeito estado de uso e conservação. Ficará a resguardo de posteriores reclamações dos proprietários (e as tão temíveis ações indenizatórias), pelo menos quanto aos itens anotados.

Uma maneira prática de resolver o problema da vistoria de recebimento do imóvel é considerá-la realizada juntamente com a vistoria de entrega do imóvel ao primeiro locatário. Para tanto, no contrato de administração far-se-á constar cláusula nesse sentido: “Fica ajustado que a vistoria de recebimento do imóvel, conforme cláusula …, e que faz parte integrante do presente contrato, é aquela firmada pelo locatário na primeira locação do imóvel após a celebração do presente.”

Não esquecer, nunca, de pedir que o proprietário assine a vistoria, seja a de recebimento ou seja a de entrega ao locatário, juntamente com duas testemunhas. E depois, manter um bom arquivo de documentos, pois muitos e muitos anos poderão se passar até que a vistoria seja descoberta para servir como prova documental, em juízo ou fora dele.

Cuidados e atenções a detalhes aparentemente sem importância fazem a diferença entre o bom administrador e o fadado ao fracasso. Cada ex-cliente insatisfeito leva seu infortúnio para mais de dez pessoas, como mostram as pesquisas. Na administração de imóveis, onde a confiança é baseada em resultados palpáveis, isso é mais do que evidente e talvez seja a principal causa do crescimento de umas e da diminuição e desaparecimento de outras carteiras de administração.

Documentação é fator fundamental na compra

A compra de um imóvel usado exige um cuidado específico: assegurar-se que o bem não é garantia para dívidas ou processos do antigo dono.

Walter Alves/ Gazeta do Povo / Para garantir a segurança da compra, Vanessa Mazer ficou de olho na documentação e nas características do imóvel
Para garantir a segurança da compra, Vanessa Mazer ficou de olho na documentação e nas características do imóvel

Se o sonho de ter a casa própria vai ser realizado com a aquisição de um imóvel usado, o comprador precisa averiguar se bem pode estar sendo negociado: se não é caução de algum processo ou ação do antigo dono e se está em boas condições estruturais.

“Os cuidados básicos evitam problemas futuros. Se você garantir que a estrutura está boa e a documentação em dia, a compra pode ser aprovada”, aconselha Ilcemara Farias, advogada especialista em direito imobiliário.

Para ter segurança com relação à papelada, é necessário exigir uma extensa documentação, tanto do imóvel quanto do vendedor e até de seus companheiros, que vão munir o comprador de informações suficientes para que a compra seja garantida.

“O comprador tem a obrigação de ir atrás da documentação. O vendedor, recebendo o dinheiro pelo imóvel, liquida a sua participação. Por isso é importante garantir que o imóvel não pode ser penhorado ou estar em algum processo”, reforça o presidente do Instituto de Pesquisa do Mercado Imobiliário e Condominial, Luiz Fernando Gottschild.

Ele ressalta que uma transação recente com o imóvel exige um cuidado a mais. “Se o imóvel era do João e ele vendeu para o José e o José vendeu para você seis meses depois, você precisa solicitar toda a documentação dos dois”, lembra.

A produtora Vanessa Mazer de Araújo tomou o cuidado de pedir todas as certidões do vendedor do apartamento que ela mora há um ano. “Pedi que o antigo proprietário e a esposa dele entregassem a documentação para garantir que não havia nenhuma pendência. Não tive nenhum problema, ele teve muita boa vontade em fornecer os documentos”, conta.

Ilcemara lembra que as possíveis dívidas de contas de luz, água, IPTU e condomínio, seguem o imóvel. “A responsabilidade de garantir que está tudo pago é do novo comprador. Além das dívidas, se o imóvel for penhorado por causa de alguma dívida do antigo morador, quem vai responder ou sofrer as consequências é o novo proprietário”, afirma.

Estrutura

No apartamento que comprou, Vanesse ficou de olho em paredes úmidas, para ver se havia algum problema na estrutura hidráulica do imóvel. Prestar atenção na estrutura do imóvel antes de fechar o negócio também evita dor de cabeça. “O interessado deve verificar bem o imóvel, visita-lo em várias horas do dia, conversar com os vizinhos e até contratar um profissional da área que possa fazer uma avaliação mais apurada”, endossa a advogada.

 Fonte: Gazeta do Povo

Prestar Contas ao Cliente

Dentre as obrigações fundamentais da administradora de imóveis, destaca-se a prestação de contas. A obrigação de prestar contas é um dever geral, imposto na lei a todos os que administram bens e negócios alheios.

A forma e tempo da prestação de contas devem constar do contrato de administração. Não é preciso fixar dia certo (por exemplo, todo dia 10 do mês), podendo-se estabelecer condição determinativa do prazo (por exemplo, cinco dias após ter recebido o aluguel do locatário).

Mas, e se não houver estipulação de prazo para a prestação de contas? Quando deverá ser efetuada ou quando poderá o proprietário exigi-la? Sendo o contrato de administração de trato sucessivo, a prestação de contas deverá ser feita contínua e periodicamente. Se a cobrança do aluguel é feita de mês a mês, também a prestação de contas deve ser mensal; se for de dois em dois meses, a prestação poderá ser bimestral.

Caso a administradora deixe de cumprir essa obrigação (o que ainda ocorre com certa freqüência), o proprietário poderá constituí-la em mora, mediante notificação, ou, se preferir, em casos mais extremos, ingressar diretamente com ação de prestação de contas (Cód. Proc. Civil, art. 914 e seguintes).

Verdade dos fatos

As contas devem ser exatas, vale dizer, devem corresponder à verdade dos fatos e vir acompanhadas dos comprovantes das despesas efetuadas e levadas a débito do proprietário. Os comprovantes não precisam necessariamente ser entregues ao administrado, mas devem ficar à sua disposição na empresa.

É de boa política, nas administradoras de melhor organização, anexar à prestação de contas cópia de todas as entradas e saídas em conta corrente, como dos recibos de aluguel, notas fiscais de consertos, condomínio, impostos, seguro, emitindo aviso de débito sempre que o documento deva permanecer na imobiliária ou quando se tratar de despesas de difícil comprovação (táxi, telefone, selos etc.).

Já comentamos que a administradora pode cobrar todas as despesas que tiver feito em proveito do proprietário. Não deve haver receio em cobra-las, desde que estejam corretas, sejam necessárias e, se possível, moderadas. Porque não debitar, por exemplo, despesas com fotocópias e reconhecimentos de firmas de documentos necessários ao ingresso com ação de despejo por falta de pagamento?

A prestação de contas pode ser feita da forma estipulada pelo contrato. Não havendo previsão, o correto é a “forma mercantil”, em que são especificadas as receitas e despesas, bem como o respectivo saldo (Cód. Proc. Civil, art. 917), ou seja, através de conta corrente.

Importante ainda lembrar que o administrador que se apropria de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção, pratica o crime de apropriação indébita (Cód. Penal, art. 168). A retenção do saldo credor do proprietário, conforme as circunstâncias, pode caracterizar a apropriação indébita, além de ser a “melhor propaganda” para levar a empresa a perder seus clientes e à falência.

Assembleias sem tropeços

Veja aqui as dicas de especialistas para uma boa assembleia em mais um episódio da SíndicoNet-TV

 Chega o final do ano e, com ele, a necessidade de se preparar bem  para o próximo ano. Para ajudar a organização da próxima assembleia do seu condomínio, o SíndicoNet perguntou aos maiores especialistas do mercado: como preparar uma boa reunião? E o que evitar?

Ter uma pauta objetiva e enxuta é um dos principais pontos para que tudo corra bem. Mandar informações antecipadamente para os moradores também ajuda a assembleia a transcorrer com tranquilidade.

Veja mais sobre dicas e erros a evitar em assembleias de condomínios no quinto vídeo da SíndicoNet TV:

Fonte: SindicoNet

Chuvas pedem cuidado com os telhados

O verão está chegando e, além do calor de costume, chega também a época com o maior índice de chuvas do ano. Por isso, é importante deixar a casa preparada para esta época, especialmente o telhado, parte que mais sofre com toda essa água.

Telhas soltas e calhas enferrujadas e furadas são alguns dos problemas ocasionados pelo excesso de chuva e falta de manutenção. Pequenas passagens de luz e manchas de umidade que contrastem com o restante da pintura podem ser sinais discretos de problemas nestes itens, como goteiras.

Também é importante fazer uma vistoria no telhado antes do período de chuvas, pois com os ventos fortes, sujeira como papéis e folhas podem se acumular e dificultar o escoamento da água para o solo, prejudicando ainda mais as telhas.

O ideal é manter um cuidado contante para estar preparado para este período chuvoso.

Fonte: JBFM

‘Selo verde’ para condomínios

Com o objetivo de incentivar a coleta seletiva e solidária de lixo, a Secretaria Estadual do Ambiente lançou, no final do mês passado, o programa “Selo Verde” como forma de premiar os condomínios que fazem a separação individual dos resíduos reaproveitáveis (vidro, papel, plástico) e o recolhimento do óleo de cozinha. O selo será um certificado aos condomínios ecologicamente corretos. Caso premiados, eles receberão visitas de equipes técnicas da Secretaria do Ambiente, que farão palestras e campanhas de sensibilização, visando à redução do consumo de água e energia. Condomínios que já fazem o trabalho gostaram da iniciativa.

É o caso do condomínio Marquês de Maricá, no Colubandê, em São Gonçalo, que já realiza a coleta seletiva há mais de seis anos. Além de coletar resíduos, como papel, alumínio, plástico e metal de forma separada, temos um projeto chamado ‘Jogue Limpo’, no qual damos um selo aos moradores para cada garrafa de óleo de cozinha recebida e o morador pode trocar, no fim do mês, por um desconto no valor do condomínio”, explicou o síndico Humberto Bethoven, acreditando ainda que o programa da Secretaria Estadual do Ambiente será mais um estímulo.

Expectativa – Com a implantação do programa, a expectativa da Secretaria Estadual do Ambiente é triplicar a coleta e inserir ainda mais catadores de lixos e suas cooperativas no processo de destinação final dos resíduos, gerando assim mais trabalho e renda para o setor. Outro objetivo é contribuir para diminuir o descarte incorreto de detritos nas ruas, em rios e encostas.

Ainda segundo a Secretaria do Ambiente, os números da reciclagem no Estado ainda são inexpressivos. Somente no município do Rio, por exemplo, é reciclado apenas cerca de 2% das 8 mil toneladas de lixo domiciliar coletadas por dia. O órgão estima que 40% (3 mil toneladas/dia) poderiam estar sendo reciclados. Atualmente, 90 condomínios participam do programa de coleta seletiva solidária da Secretaria do Ambiente, espalhados por 45 municípios do Estado.

Para se inscrever no programa, basta mandar uma mensagem para os e-mails coletaseletivacondominios@gmail.com ou seam.sea@gmail.com .

O Condomínio Marquês de Maricá comprou até, recentemente, uma TV e um Home Theather para a sala de jogos com o dinheiro arrecadado com a reciclagem. Segundo um dos funcionários da manutenção e que participa da coleta seletiva, Luiz Cláudio, de 31 anos, a maioria dos materiais recicláveis é vendido a ferros-velhos próximos ou outras empresas que compram este tipo de material.

“É necessário a compreensão de todos para que o projeto dê certo. Os moradores deixam o lixo separado nos recipientes próprios (latas de lixo coloridas) e o óleo de cozinha em garrafas de plástico ao lado das lixeiras. Recolhemos tudo e fazemos a separação final dos plásticos, papel, alumínio e metal para vender tudo”, explicou o funcionário.

Fonte: O São Gonçalo

Imóvel garante o rateio

“Tratando-se de obrigação propter rem, onde o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, é válida a penhora realizada sobre o bem de propriedade da embargante, ainda que esta não tenha figurado no pólo passivo da ação de cobrança, movida somente em face da promissária compradora.”

Quem assim decidiu, por maioria de votos (vencido o revisor), foi a Décima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, em apelação cível (n. 339.098-1) oriunda de ação de cobrança de taxas condominiais, em que o agente financeiro (Cohab-Pr) interpôs embargos de terceiro.

Conforme narra o relator, desembargador Luiz Lopes, o agente financeiro do bem manejou embargos de terceiro sob o argumento de que, “muito embora não tenha se oposto à penhora dos direitos da devedora [condômina], o objeto da penhora é imóvel de sua propriedade”, por deter-lhe o domínio.

Em decisão singular, o juiz da causa julgara parcialmente procedentes os embargos, para declarar a nulidade da penhora, desonerando o bem constrito. O condomínio apelou, alegando que a penhora incide sobre os direitos inerentes ao contrato (compromisso de compra e venda) e a obrigação de pagamento das despesas condominiais transfere-se juntamente com a unidade autônoma. “As dívidas de condomínio seguem o imóvel, pois são da natureza propter rem, assim, caso o imóvel seja retomado pela Cohab, esta ficará responsabilizada pelo pagamento, para que terceiro de boa-fé não tenha que arcar com o prejuízo” – enfatiza o relator.

Em seu voto, o desembargador Luiz Lopes enfatiza que “justamente por se tratar de obrigação propter rem, entendo que o fato de a embargante não figurar no pólo passivo da ação de conhecimento não implica na nulidade da penhora”, mesmo que a penhora tenha recaído sobre os direitos decorrentes da promessa de compra e venda, pois a promissária compradora, na condição de possuidora do bem, era responsável pelo pagamento dos encargos condominiais, devendo responder pelas taxas que não foram pagas.

Cita a lição de Maria Helena Diniz, para quem ´a obrigação propter rem [...] fica entre o direito real e o pessoal, consistindo nos direitos e deveres de natureza real que emanam do domínio´, prosseguindo adiante que ´só poderá ser devedor dessa obrigação quem se encontrar, em certas circunstâncias, em relação de domínio ou posse sobre alguma coisa´, mencionando como exemplo, a obrigação ´do condômino de contribuir para a conservação da coisa comum´.

Assim, conclui o relator, “se na obrigação propter rem, o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, não há óbice no fato de a promitente vendedora não ter figurado no pólo passivo da ação de conhecimento”. “Em outras palavras – prossegue –, tratando-se de obrigação diretamente vinculada ao bem e à sua própria manutenção, é possível a formação de título executivo somente em face do condômino possuidor, responsável pelo pagamento das taxas, sendo válida, portanto, a penhora realizada sobre o imóvel”.

Lixo pode virar dinheiro para condomínios

A síndica Paola Powhesel ajuda na reciclagem
A síndica Paola Powhesel ajuda na reciclagem 
Na quinta-feira passada, a Secretaria estadual do Ambiente lançou o selo verde para condomínios, em parceria com a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) e o Sindicato de Habitação (Secovi). O certificado é dado a edifícios que fazem a coleta seletiva solidária, fornecendo material reciclável para as cooperativas, em lugar da Comlurb, e recolhem óleo de cozinha vegetal. Além de fazer bem ao meio ambiente, a iniciativa reforça a receita dos condomínios.

— Ganhamos entre R$ 100 e R$ 200 por mês, valor que é dividido entre os funcionários que atuam na reciclagem e a manutenção da estrutura — testemunha Paola Powhesel, síndica do Royal Barravaí, na Barra da Tijuca.

A reciclagem foi bem recebida pelos moradores, e 30% das 132 unidades já participam. Para crescer a adesão, Paola faz convocações em assembleias e no dia a dia.

No Conjunto Residencial Morada do Sol, em Botafogo, com 700 unidades, as seis toneladas recolhidas por mês geram cerca de R$ 2 mil.

Palestras educativas

O secretário estadual do Ambiente, Carlos Minc, informou que os condomínios que fizerem a coleta seletiva e recolherem o óleo vegetal poderão receber o selo.

— Atualmente, 90 condomínios estão aptos no Rio — diz o secretário.

Minc acredita que, além de aumentar a vida útil dos aterros sanitários — já que, ao separar o lixo, menos quantidade de detritos polui o solo —, as iniciativas geram empregos e renda para catadores.

No condomínio Morada do Sol, uma ou duas vezes por semana, uma cooperativa da ONG Ecomarapendi recolhe o material para reciclagem, segundo a síndica Sônia Lessa.

A capacitação não se restringe a catadores. Vera Chevalier, fundadora da ONG, conta que uma equipe faz palestras nos condomínios. Assim, mais gente participa.

Fonte: Extra

Escritório em casa exige cuidados do inquilino

Se o imóvel estiver em condomínio, locatário deve respeitar convenção. Caso contrário, contrato pode ser rescindido.

Walter Alves/ Gazeta do Povo / Luiz Lopes montou o escritóio de sua agência de turismo no próprio apar-tamento

Desenvolver atividades comerciais em imóveis alugados para fins residenciais é possível desde que o locatário respeite algumas regras para que o contrato não seja cancelado.

Nos condomínios, o inquilino precisa se certificar que a convenção permite o exercício de atividades comerciais no empreendimento e, mesmo em imóveis na rua, o locatário precisa do alvará de funcionamento expedido pela prefeitura municipal. Por conta destes empecilhos, misturar o trabalho com a moradia se torna um processo difícil, mas que compensa ao locatário que concentra duas locações em uma só e ao locador, que pode aumentar o valor da locação pela dupla finalidade.

Para evitar problemas logo no início, a principal orientação a quem está pensando em alugar tanto para residir quanto para trabalhar é deixar clara a intenção ao locador. Se houver concordância do proprietário, o contrato desenvolvido sobre a locação trará a finalidade principal e secundária. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes, não há nenhuma previsão expressa na lei do inquilinato acerca da locação mista e, portanto, a declaração de que o imóvel terá duas finalidades é muito importante, bem como qual será a principal desempenhada no local. “A definição da preponderância da atividade é que vai caracterizar como residencial ou comercial”, explica a advogada.

Cada tipo de locação tem regras próprias, especialmente quando trata da restituição do imóvel. Na locação comercial é mais fácil, não precisa de justificativa do locador para retomar. Assim, quando a finalidade principal é residencial, valerá a regra da locação residencial.

Sem a concordância do proprietário, o inquilino que desenvolver atividades comerciais e usar o endereço residencial em cartões de visitas ou passar a receber clientes e materiais com frequência poderá ser penalizado pela rescisão do contrato e terá de devolver o imóvel. “É interessante que o locatário explique qual a atividade que vai exercer e o locador, desta forma, não poderá alegar futuramente que não estava ciente”, aponta Josiclér.

No caso de imóveis em condomínios, a situação exige a concordância não apenas do locador como também dos vizinhos. Caso contrário, o inquilino ou proprietário pode solicitar à assembleia a modificação na convenção. “Na assembleia será analisado se a atividade vai alterar o cotidiano do condomínio, se vai ter um trânsito muito intenso de pessoas, entre outros detalhes”, explica a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínio do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira.

Antes de alugar

Avisar antecipadamente o proprietário do imóvel é fundamental, como fez o dono de uma agência de turismo Luiz Lopes. Antes de efetuar a locação, Lopes avisou o locador que um dos cômodos do apartamento seria utilizado como escritório e que receberia entre dois a três clientes por semana. Sem nenhum impedimento, faz dois anos que Lopes trabalha em casa e conta que a escolha possibilitou economia.

“Com a questão do universo do turismo girando em torno de atendimento online ou por telefone, eu e meu sócio vimos que era mais interessante criar um espaço no apartamento para gerir a empresa que economizaríamos e até otimizaríamos o trabalho”, conta.

Mercado aposta em imóvel com dupla finalidade

Concentrar o trabalho na própria residência ou em locais próximos aparece como tendência também nos lançamentos imobiliários. Empreendimentos com alas comerciais e alas residenciais têm crescido em Curitiba, como Evolution, New Concert, Universe e 7th Avenue que traz torres corporativas, residenciais e comerciais.

De acordo com Diego Filardi, gerente comercial da incorporadora Thá, responsável pelo 7th Avenue, o perfil do comprador das unidades varia desde investidores a pessoas que buscam morar próximo ao trabalho. “O maior benefício deste perfil de empreendimento é a possibilidade de visualizar que funciona 24 horas. Durante o dia tem toda a movimentação dos escritórios, mas a noite não se torna um espaço vazio já que existe uma população flutuante”, aponta.

Aquisição dupla

Filardi comenta ainda que há procura pelas duas opções, tanto residencial quanto comercial, pelo mesmo interessado. “Alguns jovens executivos optaram por ter o trabalho próximo e acabam adquirindo os dois tipos de unidades. É uma facilidade, pois a pessoa sai de casa, vai à academia do prédio, pega um café na lanchonete e depois sobe na torre comercial para o escritório. Não precisa de carro”, finaliza.

Atividade comercial requer alvará de liberação

Não apenas o locador e os vizinhos devem ser as preocupações dos inquilinos, mas também a prefeitura. A Secretaria de Finanças ressalta que toda atividade comercial precisa de alvará de funcionamento, independente se terá uma finalidade lucrativa, para que deixe clara a concordância do órgão sobre o que está sendo realizado, em que local e com qual objetivo.

Desta forma, após verificada a anuência do proprietário do imóvel, bem como do condomínio sobre a atividade comercial, o locatário deve buscar a consulta comercial no site da prefeitura (www.curitiba.pr.gov.br).

“A consulta é um documento da prefeitura com base nas questões urbanísticas. Com ele, o interessado ingressa com pedido e ali é verificado se pode desenvolver a atividade que havia sido pensada”, explica o consultor tributário da Secretaria de Finanças Aristides da Veiga. “A forma mais fácil de fazer o pedido do alvará é através da indicação fiscal que a pessoa encontra no IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano], buscar no site da prefeitura a consulta comercial, informar a indicação, o código da atividade – que também pode ser verificado no site – o tamanho da área que será utilizada, entre outros. Dependendo da atividade, se não exigir nenhuma análise de outras secretarias, o alvará pode ser liberado na hora”, aponta da Veiga.

Segundo o consultor, a prefeitura não exige saber se o imóvel é alugado ou próprio e, portanto, pode dar o alvará a locatários de imóveis residenciais mesmo sem consentimento do proprietário. Desta forma, a orientação do diretor da imobiliária Freitas Godoi, Emerson de Freitas Godoi, é que o locatário, antes de fechar contrato de qualquer imóvel, consulte na prefeitura se o comércio que deseja desenvolver é possível em quais regiões da cidade e quais os requisitos. “Até mesmo quando eu vou alugar um imóvel comercial, eu oriento os clientes a fazerem uma consulta para não perder tempo”, afirma.

Cadastro

Atualmente, o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) é expedido pela prefeitura no momento da liberação do alvará. A partir do próximo ano, a expectativa é que se concentre a busca tanto pelo alvará, quanto pelo CNPJ e o registro da atividade comercial em um mesmo local. “Por enquanto nós estamos com convênio com a Receita Federal e quando sai o alvará já é expedido o CNPJ. Mas, no início do ano que vem, o interessado poderá buscar direto na Junta Comercial os três documentos”, aponta o consultor tributário da Secretaria de Finanças.

MEI

Empreendedor não pode alterar rotina do condomínio

O entra e sai de clientes pode comprometer a segurança e a característica residencial do condomínio, surgindo como entrave ao microempreendedor individual. De acordo com a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira, a sugestão do sindicato é que todas as dúvidas dos moradores sejam levadas à assembleia e lá discutidas sobre a possibilidade de misturar o residencial com comercial. “Coloca na ata da assembleia tudo que pode e o que não pode ser feito. Se pode receber mercadoria, se não pode, se pode entrar pessoas. Ao chegar a um acordo e se a pessoa não cumprir os itens, a liberação pode até ser cancelada”, explica.

A advogada aponta ainda para as diferenças entre as profissões que podem ser desenvolvidas de casa. “É diferente se a pessoa fizer tudo pela internet e não precisa abrir empresa, nem receber pessoas. Não tem como proibir neste caso. Ou mesmo que ela trabalhe em uma empresa, seja representante comercial, que não precisa ficar no espaço físico da empresa. O que a pessoa faz ou deixa de fazer pelo computador não tem como impedir. O problema é quando precisa de documentação, de CNPJ, de um endereço comercial”, complementa. Tatiana relata casos em que moradores abriram uma empresa em casa e recebiam muitas caixas, obrigando os porteiros a guardarem diversos materiais, além de darem a um motoboy o controle do portão da garagem. “Situações assim modificam a rotina do condomínio e alteram a segurança”, aponta. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

STJ veta água por unidade

Edifícios comerciais das grandes cidades brasileiras podem estar pagando muito mais pela água e esgoto consumido do que o devido, em razão dos critérios adotados pelas empresas concessionárias do serviço de abastecimento, as quais faturam a tarifa mínima multiplicada pelo número de unidades, mesmo que o consumo seja inferior, no total. Em edifícios residenciais isto também pode acontecer, mas é mais raro, porque o consumo familiar é maior do que em edifícios de pequenas salas com banheiro.

A esperteza das companhias de águas e esgotos sofreu derrota em decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em agravo regimental no recurso especial n. 966.375/RJ, relatado pelo ministro Castro Meira, em que ficou reiterado o entendimento de que “nos condomínios edilícios comerciais e/ou residenciais, onde o consumo total de água é medido por um único hidrômetro, a fornecedora não pode multiplicar o consumo mínimo pelo número de unidades autônomas, devendo ser observado, no faturamento do serviço, o volume real aferido” (Resp. 655.130/RJ, rel. min. Denise Arruda).

O STJ não aceitou o argumento da empresa de que é legal a cobrança do consumo mínimo multiplicado pelo número de economias e que se trata de benefício ao usuário dos serviços. Dos nove fundamentos que embasam a decisão, transcrevemos quatro: “3. A Lei 6.528/78 não foi ab-rogada nem derrogada pela superveniência da Lei 8.987/95. Sua revogação somente ocorreu, expressamente, pela recente Lei 11.445/2007, que, contudo, não extinguiu a tarifa mínima, mas reafirmou sua utilização (art. 30). 5. O cálculo [da companhia] desconsidera a ratio legis subjacente à finalidade da tarifa mínima, instituída no escopo de se assegurar a viabilidade econômico-financeira do sistema, e não para proporcionar lucros abusivos à custa dos usuários. 6. São direitos básicos do consumidor a proteção contra práticas abusivas no fornecimento de serviços e a efetiva prevenção/reparação de danos patrimoniais (CDC, art. 6º, IV e VI), sendo vedado ao fornecedor condicionar o fornecimento de serviço, sem justa causa, a limites quantitativos, exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva, bem como elevar sem justa causa o preço de serviços (CDC, art. 39, I, V e X). 8. A remuneração pelo fornecimento de água e esgotamento sanitário não tem natureza jurídica tributária (taxa), mas constitui tarifa cujo valor deve guardar relação de proporcionalidade com o serviço efetivamente prestado, sob pena de enriquecimento sem causa.”

Em seu voto, o ministro Castro Meira também cita outra jurisprudência do STJ, relatada pelo ministro Humberto Gomes de Barros, segundo a qual “se o prédio dispõe de um hidrômetro, medindo o fornecimento de água a todas as salas, não é lícito à empresa fornecedora de água desprezar o que nele foi registrado, pela cobrar, em relação a cada unidade, um valor arbitrário”.

Votaram com o relator os ministros Ari Pargendler e Sidnei Beneti.

Em suma, se o edifício não tem hidrômetros individuais, a fatura de água e esgoto deve ser calculada com base no consumo total, sem multiplicar o valor da tarifa mínima; se tiver hidrômetros, a fatura deve levar em conta os números neles registrados.

Entrega do Bem ao Gestor

Para entregar um imóvel à administração de terceiros, a assinatura de contrato escrito entre o proprietário e a administradora, seja a qualquer título (prestação de serviço, comissão mercantil, administração etc.) não é formalidade essencial.

Tampouco é essencial a assinatura de procuração, porque “a aceitação do mandato pode ser tácita, e resulta do começo de execução” (Cód. Civil, art. 1.292). Não é recomendável o mandato verbal, porque não confere poderes para os atos que exigem instrumento particular ou público, muito embora a locação não exija contrato escrito. A procuração ou autorização expressa do proprietário para a administradora evita conflitos e deve, portanto, ser outorgada.

Ao entregar a locação à imobiliária, com ou sem contrato (de preferência com), o proprietário deve encaminhar-lhe o original ou cópia dos documentos pertinentes ao imóvel. Como medida de cautela, o primeiro documento a ser examinado é o que prova que o cliente tem, realmente, posse e poder de administração sobre o imóvel, vale dizer, que está em condições de ceder o uso e gozo do imóvel ou dele dispor. Essa providência elementar é negligenciada em grande número dos casos, porque muito administradores não querem correr risco de perder o cliente.

Já houve casos em que a administradora efetuou prestação de contas a pessoa não legitimada, tendo de renová-la para o legítimo dono do imóvel. Aplica-se ao caso o dito popular de que “quem paga mal, paga duas vezes”. Casos onde há conflitos de família, envolvimento de herdeiros, cessão de direitos e compromissos de compra e venda devem ser bem examinados e, como medida de segurança, buscar o parecer do advogado da empresa.

Seguro é obrigação

Outro ponto que deve ser levado a sério é o do seguro do imóvel. Há locadores que, por medida de economia, não fazem seguro de seus bens. É um direito que lhes assiste. Mas, se o patrimônio for entregue à administração de terceiros, transfere-se a responsabilidade pela guarda diligente do imóvel, que exige, no resguardo de interesses, a aceitação de seguro contra incêndio.

Na qualidade de mandatário do proprietário, o administrador “é obrigado … a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua” (Cód. Civil, art. 1.300). Daí se infere que, se agir com culpa, deixando de efetuar seguro, poderá responder por prejuízos que causar ao cliente.

Como medida de cautela, deve a administradora, ao receber o imóvel, no caso de o proprietário dispensar o seguro, solicitar que assine “termo de responsabilidade”, pelo qual isente a administradora de qualquer obrigação quanto ao seguro da unidade.

Uma terceira providência que deve ser tomada pela administradora ao receber o imóvel, se já estiver alugado, é comunicar ao inquilino que passou a administrar a propriedade. De preferência esta comunicação deve ser feita pelo proprietário e, posteriormente, confirmada pela empresa.

O inquilino não será considerado em mora, e, portanto, poderá atrasar o aluguel, se for modificado o local de pagamento do aluguel sem seu conhecimento. É obrigação do proprietário indicar qualquer modificação de local de pagamento.

Um quarto aspecto a ser levado em conta, no to de recebimento do imóvel, é o da vistoria, o que veremos numa outra oportunidade.

Os riscos do condomínio?

Dessarte, se é verdade que não cessam de se acrescer ao condomínio equipamentos, instalações e tecnologias, capazes de estabelecer uma gama cada vez maior de conforto, não raro, a displicência, o alheamento na condução administrativa, a falta de se conhecer quem é quem na instituição, ou seja de se conscientizar quais são as pessoas de quem depende o condomínio para uma salutar convivência de quantos pagaram o preço para ali viver, faz parecer, contudo, que construiu-se um aparato, dispersou- se bens, para não chegasse ao final,a uma melhor qualidade de vida.

Historicamente, nasce o condomínio para suprir as carências de espaço do planeta, pela transformação da tecnologia que se servia da área horizontal disponível sobre o solo para a habitação, por novos conhecimentos que permitiram a ocupação de áreas cúbicas,incluído o subsolo e dando igual ocupação céu acima, emprestando, ademais, à industria, ao empreendedorismo urbano da construção civil mundial de um alavancamento surpreendente.

Assim, se grande o impulso da indústria das edificações, não se desconhece os atrativos trazidos ao morar nos condomínios cada vez mais enriquecidos pelos modernos e suntuosos projetos arquitetônicos, de varias torres, na constituição de um complexo, aos quais se acrescem, dia a pós dia, ambientes gourmet, implantação de academias , pistas de Cooper e caminhada, com acompanhamento profissional, etc.

Dessarte, se é verdade que não cessam de se acrescer ao condomínio equipamentos, instalações e tecnologias, capazes de estabelecer uma gama cada vez maior de conforto, não raro, a displicência, o alheamento na condução administrativa, a falta de se conhecer quem é quem na instituição, ou seja de se conscientizar quais são as pessoas de quem depende o condomínio para uma salutar convivência de quantos pagaram o preço para ali viver, faz parecer, contudo, que construiu-se um aparato, dispersou- se bens, para não chegasse ao final,a uma melhor qualidade de vida.

Fatos que atestam da dificuldade para conseguir quoruns para deliberações de grande interesse social, ou, ainda, para aprovação de despesas e orçamentos prévios que resultam aprovados por qualquer numero de presentes a uma segunda chamada.

Na verdade cada qual julga que a sua presença não é importante e assim, todos negam sua participação e, com, isso com a força do voto que tem, se nulificam, deixando o condomínio por conta de quantos que decidem, embora com minoria absoluta, impondo-se uma ditadura insólita.

Tal aparência construída pela incompreensão de condôminos não se conforma com o condomínio exuberante que hoje se conhece , que ao contrario do que muitos pensam, não há nele condições, situações senão para o bem viver; não há situações financeiras impeditivas à realização da receita do condomínio; não há situação adversas para alguns, eis que são superadas pelos sistema que, como já se disse, enriquecedor, capaz de retribuir para a recomposição do patrimônio de todos.

No entanto, para que tal riqueza chegue ao seu destino demanda apenas diligencia dos seus próprios destinatários, eis que, são eles os que têm concomitantemente o poder liberador, enquanto os próprios beneficiários.

Assim, só os descuidados de condôminos podem conduzir a instituição a uma ruína, como mostram dados estáticos, em casos onde há até inadimplência absurda, superior a 60% e divida com agentes financeiros, capaz da destruição do patrimônio coletivo.

Fonte: Administradores

Fechamento de sacadas em condomínios

Alterar a fachada de um edifício pode gerar uma série de dúvidas e problemas para o condomínio. A discussão envolve uma análise minuciosa do que o Código Civil estabelece e o que o Poder Judiciário e os condomínios vêm realizando na prática.

Na simples leitura do artigo 1336, III do Código Civil, fica claro que qualquer alteração de fachada não pode ser realizada salvo com a concordância da unanimidade dos condôminos. “Código Civil Art. 1336. São deveres do condômino: III. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

O terraço de cobertura, as varandas, as sacadas e as demais áreas externas do condomínio compõem a fachada do edifício. Algumas alterações podem modificar inclusive a concepção arquitetônica do empreendimento e, por isso, devem ter aprovação unânime. Quando se fecha uma varanda precisa ser levado em conta também se a estrutura do edifício está preparada para este sobrepeso.

Por isso, é salutar o parecer de um perito calculista ou da própria construtora do condomínio antes de qualquer modificação. Vale ressaltar que, dependendo do caso, esta alteração pode fulminar em um acréscimo de área acima do potencial construtivo do empreendimento. E, neste caso, mesmo com a aprovação unânime dos presentes na assembleia, tal obra não pode ser realizada.

O construtor para edificar no terreno deve respeitar o limite de área a ser construída conforme imposição da Prefeitura e, se este limite estiver sido todo utilizado, naquele empreendimento nada mais poderá ser construído. E o fechamento de área ou envidraçamento de varanda, de acordo com o Código de Obras do Município, passa a ser considerada acréscimo de área e estará suscetível sobretaxa do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), além da necessidade de regularização do imóvel que estará suscetível a sanções e multas.

Porém, alguns condomínios têm tolerado o fechamento de algumas áreas por entender que inexiste prejuízo aos demais. Para tanto, levam a situação a assembleia de condomínios e pela aprovação de maioria simples, padronizam um modelo de fechamento e autorizam os proprietários das coberturas ou varandas a efetuarem o fechamento nos moldes autorizados em assembleia.

Apenas levando em consideração a alteração da fachada, a jurisprudência majoritária entende que a instalação de vidros incolores nas sacadas e demais áreas não altera a fachada. Situação esta que não  considera a regularidade perante a municipalidade. Conclui-se assim que o fechamento de sacadas com vidros transparentes, conforme entendimento jurisprudencial, apesar de não constituir alteração da fachada, podem ser alterados com a aprovação assemblear de maioria simples, a qual deve  padronizar esse procedimento.

Ainda existe uma zona obscura quanto a regularidade de tal mudança perante a municipalidade, além de necessidade de uma análise estrutural ou parecer da construtora quanto ao sobrepeso imposto pelos fechamentos.

Fonte: O Debate

Poda de árvores

Mesmo se dentro do condomínio, síndico precisa de autorização.

Proprietário ou síndico deve pedir autorização para poda de árvore

A retirada total da vegetação também deve ser autorizada. Lei ainda prevê que o Poder Público deve realizar o serviço.

A arborização urbana é fundamental para o conforto térmico das cidades, redução da poluição sonora, absorção dos raios solares, minimização da poluição atmosférica e preservação de espécies de animais, como os pássaros. As árvores ainda garante o equilíbrio ecológico, possuem função paisagística e ajudam a manter o contato entre o homem e o meio natural.

“A arborização promove qualidade de vida para a população e é essencial cuidar da vegetação nos ambientes públicos e particulares”, afirma o advogado imobiliário Carlos Samuel de Oliveira Freitas.

No Brasil, a poda ou o corte de árvores em locais públicos ou particulares só é permitida com autorização da prefeitura municipal ou órgão estadual competente. Sem o consentimento das autoridades, este tipo de atividade é considerada ilegal e é passível de punição. “O proprietário do imóvel ou síndico do condomínio deve fazer o pedido e aguardar a vistoria de uma equipe técnica responsável por autorizar ou vetar a realização do serviço”, explica Freitas, responsável pelo departamento de condomínios da PRIMAR Administradora de Bens.

No Rio de Janeiro, foi aprovada a Lei 5457, de 19 de junho de 2012, a qual determina que o Poder Público é responsável pelo serviço de poda de árvores em propriedade particular com fins residenciais desde que solicitada pelo morador. A remoção dos galhos e do lixo produzido durante a poda também é de responsabilidade do Poder Público. “Antes da promulgação desta lei, a retirada total de uma árvore ou a poda era de inteira responsabilidade do proprietário do imóvel, porém, era necessário pedir a autorização da Fundação Parques e Jardins (FPJ), vinculada à Secretaria Municipal de Meio Ambiente”, observa.

A FPJ é responsável pela administração dos parques municipais urbanos, planejamento, paisagismo e questões relativas a praças, parques e manejo da arborização. De acordo com o órgão, a poda ou retirada da árvore é recomendada quando há ataque de pragas, partes secas ou podres, interferência na rede elétrica ou risco de queda e afetar a segurança das pessoas ou propriedades.

“A poda não deve retirar mais do que 30% da copa das árvores, exceto em casos especiais avaliados pelo órgão. Sem autorização da FPJ, o morador ou o condomínio pode ser multado”, acrescenta.

Para a remoção de uma árvore, o serviço é realizado em duas etapas. Na primeira é feita a poda e os técnicos deixam um tronco de 1,5 metro para que um caminhão possa puxá-lo. O prazo entre a poda e a remoção do tronco é indeterminado, por isso é importante que o proprietário faça um registro e anote a data do serviço de poda. O pedido para poda ou retirada de árvores deve ser feito pelo telefone 1746. Caso os galhos estejam em contato com a rede elétrica e os fios entrem em curto ou soltem faíscas é recomendado entrar em contato com a Light, pelo telefone  0800-0210196.

A prioridade para os serviços referentes à arborização é dada quando há interferência na sinalização de trânsito, riscos a rede elétrica, risco de queda ou invasão de fachadas de edificações.

“O plantio de árvores também de ser autorizado, mesmo que seja em área particular. É importante consultar um profissional que possa dar orientações sobre as melhores espécies para a região”, finaliza Freitas, diretor de locações da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis).

 

Fonte: Mundo Mulher

 

Juros na construção é questionável

Comprador tem o direito de reclamar na Justiça da cobrança de juros antes da entrega das chaves. Prática é considerada abusiva pelos tribunais, mas há exceções.

Antônio More/ Gazeta do Povo / Cobrança de taxa remuneratória pelas construtoras durante a fase da obra é passível de contestação

Juros cobrados pelas construtoras antes da entrega das chaves em imóveis na planta podem ser contestados pelo comprador. A cobrança, conhecida como “juros no pé”, tem um caráter compensatório devido à opção dada ao comprador de parcelar o valor do imóvel e não pagá-lo à vista. No entanto, para alguns especialistas, como o imóvel não é usado antes da entrega e a construtora não faz qualquer empréstimo que exigisse uma taxa remuneratória, não havia porque cobrar juros.

A Justiça ainda não firmou um entendimento definitivo sobre a questão. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) traz decisões que aceitam e outras que invalidam a cobrança de juros pelas construtoras.

Mas as decisões nem sempre chegam à esfera federal e muitas disputas são resolvidas nos tribunais estaduais. No Paraná, advogados apontam que normalmente a prática é considerada abusivos pelos desembargadores. “Já tive clientes com contratos que previam a cobrança, mas o juiz afastou a cláusula e mandou devolver o dinheiro, em alguns casos até mesmo o dobro”, conta a advogada especialista em Direito Imobiliário, Ilcemara Farias.

De acordo com o presi­­dente da Associação Na­­cio­­nal dos Mutuários de Curi­­tiba (ANM), Luiz Alberto Co­­petti, a associação não recebe muitas reclamações acerca da cobrança, mas a entende como indevida. “Parece uma poupança até a entrega do imóvel, como uma entrada parcelada, mas não é. Na composição da Associação, julgamos que não seria permitido, a não ser que esteja estipulado em contrato e aceito pelo comprador”, explica.

Para o advogado do Sin­­dicato da Indústria da Construção Civil do Pa­­ra­­ná (Sinduscon-PR), Luiz Fer­­nando Pereira, as decisões favoráveis à cobrança pelo STJ trouxeram benefícios ao consumidor, pois as incorporadoras e construtoras são encorajadas a destacar qual o preço e qual o juro pago pelo imóvel. “É uma questão de negociar. O comprador pode solicitar para retirar a cláusula que trate dos juros e a construtora deixa mais claro o valor do imóvel sem os juros”, explica.

Clareza

O pagamento dos juros no pé deve estar previsto em contrato de forma clara para que o consumidor não tenha dúvidas na hora de fechar o negócio. Normalmente, os juros remuneratórios estarão logo após a cláusula de atualização monetária. Caso não haja qualquer cláusula a respeito dos juros, o pagamento não pode ser exigido e deve ser contestado pelo comprador.

Além da descrição da taxa praticada, o contrato deve trazer a forma de pagamento e o cálculo, se será sobre o saldo devedor, amortizado junto à prestação. A data final, seja até a entrega das chaves ou um período estipulado, também deve constar no contrato.

O comprador também pre­­cisa ficar atento para não confundir os juros no pé com o reajuste monetário, normal nos contratos de compra e venda de imóveis. A atualização monetária nor­­malmente traz como indicadores o Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou o Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB), e é cobrada para rpor a desvalorização da moeda.

Comprador deve buscar retirada da cláusula

Quem já pagou juros durante a fase de obras pode entrar na Justiça até cinco anos depois do pagamento para cobrar o ressarcimento, segundo o Código de Defesa do Consumidor. Especialistas lembram ainda que a ação movida não garante que os juros sejam pagos, justamente por haver entendimentos divergentes sobre o assunto.

“No Brasil não há precedentes. São poucas as súmulas vinculantes. Os juízes têm liberdade para julgar e mudar conforme a situação, mas a lei privilegia o consumidor, ele sempre poderá discutir”, explica a advogada Ilcemara Farias.

“Mesmo com decisões do STJ favoráveis às construtoras, é possível questionar porque são decisões singulares. Vale entre as partes que entraram com as ações. Os processos normalmente envolvem particulares, não teria aplicação para as demais pessoas, mas servem como subsídio para entrar com ação”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Nelson Antônio Gomes Junior.

De acordo com o Procon-PR, o ideal é que o comprador recorra judicialmente e solicite a mudança na cláusula contratual.

Como argumento, o comprador pode alegar a impossibilidade de uso do bem durante o período de pagamento dos juros. Além disso, é válido lembrar que o contrato de compra e venda vislumbra um compromisso que pode ou não ocorrer. No caso de não concretizado, a cobrança dos juros geraria um desequilíbrio contratual, beneficiando mais uma parte do que a outra, ação proibida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Há ainda a possibilidade de negociar diretamente com a construtora a retirada da cláusula. Se a negociação não prosperar, a orientação dos advogados é para que o comprador assine o contrato, garantindo o imóvel, e depois entre com uma ação revisional. “Antes de assinar é possível pedir a retirada da cláusula direto com a construtora, juridicamente é possível, mas na prática é um tanto complicado. Então é melhor contratar, garantir o imóvel, e depois pedir o ressarcimento”, orienta Ilcemara.

Investimentos

Custo financeiro inviabiliza mercado de imóveis na planta

A cobrança de até 1% ao mês pelas construtoras sobre o saldo devedor antes da entrega das chaves inviabilizaria a compra de imóveis na planta, principalmente porque já há a correção pelos indicadores, como o Índice Nacional da Construção (INCC). De acordo com o professor de Vendas Imobiliárias, Canais de Vendas e Trade Marketing do Instituto Superior de Administração e Economia da Fundação Getúlio Vargas (ISAE/FGV) Henrique Penteado Teixeira, sob a ótica do comprador, a compra financiada com correção monetária mais os juros não é a melhor escolha. “Eu diria que inviabiliza porque os investimentos conseguem superar a correção, mas não superam a correção mais os juros. Claro que depende dos juros praticados”, explica.

A sugestão de Teixeira é que o comprador busque uma construtora ou incorporadora que não pratique os juros no pé ou guarde o dinheiro e compre o imóvel à vista após o lançamento. Há ainda a possibilidade de colocar o capital em investimentos e, com o rendimento, comprar o imóvel mais tarde. “Se o comprador tiver de pagar meio por cento ao mês durante o período antes de receber as chaves como juros, ele pode achar um investimento de 0,8% que o dinheiro renderia mais”, finaliza Teixeira. (AM)

Dicas

Veja quais os caminhos para resolver a questão da cobrança de juros antes da entrega das chaves

Antes de fechar negócio

- Procure saber com as construtoras e incorporadoras se elas praticam a cobrança de juros no pé;

- Converse com as empresas para saber a possibilidade de não pagar esta taxa e solicite a retirada da cláusula do contrato;

- Para garantir o imóvel, é possível assinar o contrato com os juros e, até cinco anos depois, solicitar o ressarcimento junto à justiça;

- Leia o contrato com atenção, verifique todas as cláusulas e tire as dúvidas com as construtoras, incorporadoras, imobiliárias ou advogados de confiança;

Depois de pagar juros

- O comprador tem até cinco anos, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, para solicitar o ressarcimento através de uma ação revisional de contrato ou ação de obrigação de fazer, para retirar a cláusula sobre os juros;

- O comprador pode buscar o Juizado Especial Cível. Ações até 20 salários mínimos não é preciso constituir um advogado. Ações entre 20 e 40 salários mínimos é preciso nomear um advogado.

5 anos

É o prazo que o comprador tem, após o pagamento dos juros, para reclamar e pedir o ressarcimento do valor com reajuste.

Fonte: Gazeta do Povo

Boas compras

Síndico deve evitar desperdício, registrar cotações e manter atualizada lista de fornecedores.

O processo de compras de materiais e equipamentos e contratação de serviços é um ponto que requer especial atenção da boa gestão condominial, pois tem por finalidade suprir as necessidades de materiais ou serviços, planejá-las quantitativamente e satisfazê-las no momento certo com as quantidades corretas e por fim verificar se recebeu efetivamente o que foi comprado ou contratado.

A necessidade de se comprar cada vez melhor é essencial para reduzir custos e aperfeiçoar o equilíbrio econômico financeiro do orçamento, buscando sempre a equação ideal, através de ações que busquem manter níveis adequados de almoxarifado e de racionalizar seu uso, evitando desperdícios e extravios entre outras situações.

A seleção de fornecedores, bem como a manutenção de um cadastro amplo dos mesmos, nos mais variados segmentos comuns a vida em condomínio são consideradas igualmente ponto-chave do processo de compras. A potencialidade do fornecedor deve ser verificada, assim como suas instalações e a qualidade de seus produtos, desta forma, com a manutenção de um cadastro atualizado e completo de fornecedores e com cotações de preços feitas de forma transparentes, muitos problemas serão evitados em revisões futuras.

Atualmente, dado o volume de compras e contratações dos grandes condomínios, o síndico, normalmente assessorado pelas administradoras, deve possuir um elevado grau de conhecimento, sendo capaz de comandar a negociação, de forma que possa conduzir eficazmente suas compras.

Coleta de preços

Segundo Sérgio Paulo, Sócio da INDEP AUDITORES, a cotação e o registro do preço obtido da oferta de diversos fornecedores em relação ao material cuja compra foi solicitada não deve ter rasuras e deverá conter preço, quantidade e data do recebimento pelo condomínio, deverá ainda estar sempre ao alcance de qualquer consulta e análise de Auditoria quando for solicitada.

Trata-se de um documento que precisa ser manuseado com atenção, os elementos nele contidos deverão fornecer não somente ao comprador, mas também a qualquer outro leitor, os informes completos do que se pretende comprar, para que a cotação dada corresponda exatamente ao preço do produto requerido e não surjam dúvidas futuras decorrentes de insuficiência de dados ou das características exigidas.

Fonte: SindicoNet

Como realizar cotações

O processo de cotações de produtos e serviços para o condomínio também tem seus segredos.

Muitos já perceberam que se não levar em conta alguns procedimentos básicos, o processo de cotação de produtos e serviços para condomínios pode se tornar desgastante: seja por erros ou omissões nas informações fornecidas às empresas, seja por não checar referências destas ou escolher apenas pelo preço mais baixo, ou outros motivos que serão abordados nesta matéria.

Convém também destacar o papel do zelador, que pode ser muito importante para o andamento das cotações. Ele pode, por exemplo, auxiliar no processo de agendamento e atendimento das visitas técnicas para não sobrecarregar o síndico ou o responsável pela realização de cotações.

Seguem abaixo sugestões de 5 passos importantes para realizar uma cotação bem sucedida:

1º. passo – Selecionando empresas a serem cotadas

  • Observar se a proximidade geográfica entre empresa e condomínio é relevante para o serviço ou produto cotado.
  • Ver o site da empresa. Normalmente aí há informações sobre os serviços e produtos a serem cotados, algumas especificações técnicas dos mesmos, garantias e referências da empresa, outros clientes, anos de atividade, entre outras.
  • Se as informações acima não são fornecidas no site da empresa (ou perfil), deve-se averiguá-las junto à empresa, ou descartá-la.
  • A qualidade do site também diz muito sobre a empresa. Considere isso.
  • Selecionar pelo menos 5 empresas para serem cotadas. É muito comum que uma ou outra empresa não possa atender às exigências da cotação, por diversos motivos. Cotando com 5 empresas, caso uma ou duas não possam atender, ainda sobram pelo menos três, e assim não há necessidade de buscar novo fornecedor.

2º. passo – Descrevendo a solicitação

  • Este passo é essencial, mas muitas vezes negligenciado. Uma cotação bem solicitada evita muitos problemas e reduz muito o tempo de atendimento.
  • Deve-se detalhar ao máximo o serviço ou produto pretendido, mas sem perder a objetividade, ou seja, fornecer o máximo de informações que possam ser realmente importantes para a empresa ou profissional.
  • Solicitar ou confirmar detalhes técnicos com o zelador
  • Definir se é Estimativa de Custo ou Orçamento (em caso de serviços).
  • A Estimativa de Custo é mais adequada quando o condomínio ainda não tem nada decidido, e quer ter apenas uma idéia aproximada de custo para a realização de um determinado serviço. Esta prática não é aplicável a todos os casos, mas em algumas situações é bastante útil, pois o processo fica mais ágil e objetivo, evitando-se muitas vezes a necessidade de visitas técnicas.
  • Já o Orçamento é mais adequado quando realmente existe a intenção de contratar um determinado tipo de serviço, seja de imediato, seja futuramente.
  • Se necessário, anexar à solicitação fotos ou documento com detalhes técnicos

3º. passo – Informações complementares

  • Definir o prazo ideal para receber os orçamentos. Cotações que exigem visitas técnicas devem ter um prazo de, no mínimo, 2 semanas
  • Localização: passar referências para o fornecedor ter fácil acesso ao local
  • Deixar telefone do zelador/portaria para esclarecimento de eventuais dúvidas por parte do Fornecedor cotado
  • Deixar claras algumas condições básicas, exigências e/ou observações para a cotação. Por ex.: visitas técnicas sem prévio agendamento não serão recebidas

 4º. passo - Analisando orçamentos

  • Não caia na tentação de fechar com preços muito baixos, ou de o preço ser o único critério de escolha
  • É importante checar as referências da empresa e do produto solicitado
  • Em contratação de serviços, é essencial ter um contrato, e que ele defina todos os itens importantes.
  • Observar as garantias oferecidas
  • Observe como foi o atendimento da empresa durante o processo de cotação: se foi ágil, prestativo, etc.

 5º. passo – Encerrando o processo de cotação

  •  Assim que definir a empresa, informar às outras sobre o encerramento do processo. É importante para não ter de lidar com retornos desnecessários, além de ajudar a manter o bom relacionamento da sua gestão e do condomínio com as empresas do setor
  • O encerramento do processo não acontece apenas quando se define qual a empresa escolhida. Pode haver outros motivos, como desistência do condomínio em realizar o serviço ou adquirir o produto, ou o adiamento da contratação/aquisição.
Fonte: SindicoNet

Informações do locatário não têm garantia de sigilo

Imobiliárias retêm cópias do imposto de renda e documentos pessoais de inquilinos e fiadores mesmo após o fim do contrato. Empresas alegam que prática garante a segurança do negócio.

Nem a pilha de documentos garantiu à pesquisa-dora Ana Paula Ferreira o fechamento do contrato de aluguel

Não há nenhuma cláusula contratual que assegure aos locatários e fiadores a segurança das informações pessoais e documentos fornecidos às imobiliárias no momento da assinatura de um contrato. No mercado, é comum as empresas exigirem cópia da declaração do Imposto de Renda completa, os três últimos holerites além de uma série de documentos. Ao mesmo tempo em que o locatário tem o direito de não repassar os dados que quiser preservar, a imobiliária também pode não aceitar o negócio sem a apresentação dos documentos exigidos.

A falta de segurança jurídica na Lei do Inquilinato sobre a verificação de renda deixa o locatário vulnerável. “Essa preocupação com a proteção dos dados é algo mais recente. Se a pessoa vai proceder com a locação através de uma imobiliária, acaba tendo de se sujeitar às regras da empresa”, afirma a advogada especialista em direito imobiliário Oksana Pohlod Maciel.

Ao mesmo tempo, quase nenhum contrato possui cláusulas reforçando o sigilo das informações repassadas por conta da homogeneidade dos cadastros. Segundo a advogada, os contratos não são feitos caso a caso, por isso, as imobiliárias dificilmente mudam algumas cláusulas tão específicas.

Mas a isenção de cláusula explícitas não priva o direito de responsabilizar a imobiliária pela fuga do sigilo ou uso indevido desses dados. “Ainda que o contrato não contenha especificamente a proibição no repasse dos dados, a segurança das informações é inerente a qualquer transação”, garante o advogado especialista em direito imobiliário Winderson Jaster.

Exigências

As empresas argumentam que o pedido detalhado dos comprovantes se deve à garantia da segurança do negócio tanto para o locador quanto para a própria imobiliária.

A pesquisadora Ana Paula Ferreira e o marido Matheus Miranda de Paula perderam uma locação após a imobiliária não aceitar os documentos de comprovação de renda do casal. “Nós somente tínhamos comprovantes das bolsas de estudos. No fim, acabamos não alugando a casa devido aos problemas gerados. O valor que a imobiliária pedia não era compatível com o que tínhamos para apresentar”, conta.

De acordo com Jaster, a importância em repassar as informações às imobiliárias recai sobre a segurança da cobrança. “A imobiliária está preocupada com o credor, com a segurança de recebimento dos valores locatícios, por isso que pedem diversos documentos até mesmo na questão de fiadores, de garantias. Assim, quando forem cobrar, sabem que quem estão cobrando tem valores a receber, tem fundos”, explica.

“O cliente que procura a imobiliária sabe que a empresa representa um terceiro e o proprietário do imóvel confia na imobiliária para saber que todo o cuidado está sendo tomando”, defende a gerente geral da imobiliária Gonzada Lucia Shaicoski.

Justiça garante proteção cadastral

De acordo com o artigo 72 do Código de Defesa do Consumidor, impedir ou dificultar o acesso do consumidor às informações sobre ele em cadastros, banco de dados, fichas ou registros é crime e sujeita o infrator à pena de seis meses a um ano de detenção ou multa.

A responsabilidade sobre os dados de clientes deve estar presente em qualquer empresa que gere cadastro. Nenhuma empresa pode compartilhar informações deixadas por clientes.

“Se o cadastro for repassado, isso gera um dano e dependendo do que acontecer, pode vir a acarretar uma responsabilidade patrimonial bastante severa contra a imobiliária”, aponta o advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster.

Ele explica que a pessoa que se sentir lesada pela divulgação de informações repassadas às imobiliárias pode acionar o poder judiciário pleiteando a responsabilidade civil da empresa. “Demonstra que a imobiliária foi irresponsável com o trato dos documentos particulares, haja vista que os documentos referentes a imposto de renda trazem uma insegurança àquele que não é protegido por normas de segurança da imobiliária. O receio de todos é que os dados caiam em alguém que use-os para fazer uma cópia ou assumir o nome de terceiros, mas o segredo, o sigilo são primordiais”, afirma.

“A imobiliária que não possuir um setor de cobrança eficiente e que não tenha uma carteira de locatários que respeite o compromisso de locação acaba perdendo no mercado imobiliário. Por isso a importância de verificação de crédito. A informação é um patrimônio, portanto, exige-se a responsabilidade de saber a quem estão sendo repassados os dados.”

Autônomo

No caso de locatários ou fiadores autônomos, as imobiliárias solicitam a Declaração Comprobatória de Percepção e Rendimentos (Decore).

Negociação

Cliente pode exigir cláusula de devolução dos documentos

Os inquilinos podem negociar com as imobiliárias a possibilidade de reaver toda a documentação fornecida após o fim do contrato. Cada imobiliária tem sua própria política, mas a maioria retém as informações e documentos dos comprovantes de renda dos locatários e fiadores mesmo depois de finalizado o contrato de locação. Segundo informações do mercado, estes dados ficam nos arquivos das empresas de cinco a 10 anos após findo o contrato. Normalmente são pedidas fotocópias ou fotocópias autenticadas da documentação, mas algumas empresas solicitam os documentos originais.

“O que as imobiliárias podem manter consigo é uma cópia. Mas, uma vez que a parte entrega a documentação, se exigir a devolução da original, a imobiliária tem de obedecer”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster.

Outra sugestão, ainda, é repassar algumas informações, mas não deixar os documentos nas mãos das imobiliárias. “É um direito do cidadão em não deixar os documentos, é muito sigiloso realmente.

Algumas empresas permitem que os documentos sejam lidos na frente do gerente, alguns dados sejam anotados, e o documento devolvido. Eu como gerente tenho autonomia para avalizar a informação perante o proprietário. Na maioria das vezes os documentos são pedidos e segurados mesmo, mas existem exceções que podem ter uma flexibilidade maior”, explica a gerente de locação da Habitec Imóveis Sariva Lima.

Fonte: Gazeta do Povo

Acessões em Áreas Comuns

Dois artigos que tratam de obras e acessões no prédio.

Vejamos o primeiro:

“Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, dependa da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer condômino, das partes próprias, ou comuns.”

Obras “em acréscimo às já existentes” são, se invocarmos a teoria, um misto de benfeitorias e acessões, ou adendos, ampliações. Por exemplo, se há um salão de festas, o condomínio poderá ampliá-lo ou reformá-lo, mediante aprovação de dois terços dos condôminos.

Mas, não nos parece que o legislador tenha restringido dessa forma a realização de obras novas nas áreas comuns do prédio. Uma outra leitura do texto nos indica que também adendos integrais poderão ser levantados, com a devida aprovação, ao lado de outros existentes, desde que não prejudiquem qualquer dos condôminos. Por exemplo, a construção de uma churrasqueira próximo dos apartamentos dos andares de baixo, embora seja obra nova e não “acréscimo”, pode ser erigida, a nosso ver, mas se trouxer transtornos para os moradores, em função da fumaça e do barulho em dias de uso, não será possível, mesmo que o quórum exigido seja obtido em assembléia.

Em outras palavras, para realizar benfeitorias em partes comuns, é necessário que sejam úteis, que não prejudiquem nenhum condômino e que sejam aprovadas por dois terços dos proprietários.

Unanimidade

O outro artigo do novo Código Civil diz o seguinte:

“1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.”

O texto é claro. Não se trata, na hipótese, de meras benfeitorias, mas de novas edificações no mesmo terreno, com abertura de novas unidades autônomas e conseqüentes matrículas no registro imobiliário, com alteração da fração ideal de cada proprietário sobre sua própria unidade. Exatamente por haver uma mudança radical na estrutura do condomínio, com reflexos na propriedade de todos os comunheiros, o Código exige a unanimidade de votos em sua aprovação.

Na improvável concretização de tal previsão legal, será necessário praticamente se refazer o processo de incorporação do prédio, com recálculo das áreas comuns de cada uma das unidades autônomas antigas e novas, de modo que, ao final, não haja diferença entre a soma das frações e o tamanho do terreno.

A dificuldade em se aprovar qualquer medida, por mais importante que seja, com o quórum de unanimidade, nos faz crer que tal artigo tenha sido “encomendado” para resolver alguma situação específica ou impedir que obras planejadas sejam levadas a cabo. Sempre que forem unânimes, os condôminos podem decidir praticamente tudo, difícil é obter a unanimidade

Substituição do executado

Uma demonstração cabal de que a dívida de condomínio constitui obrigação própria da coisa (propter rem, em latim) foi dada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, ao manifestar o entendimento de que, mesmo depois de formado o título executivo da ação de cobrança, é possível substituir o nome do devedor, excluindo o devedor original e incluindo o novo adquirente.

A decisão sobreveio em julgamento de agravo de instrumento (n. 1.036.672/0/4), relatado pelo desembargador Carlos Giarusso Santos, da Turma Julgadora da 27ª. Câmara da Seção de Direito Privado, por votação unânime.

Em seu voto, o relator esclarece que a ação de cobrança das taxas de condomínio em atraso havia sido proposta contra o proprietário X, “sendo que o título executivo judicial foi constituído em nome deste”. Em fase de execução da sentença, “verificou-se que terceiro adquiriu o imóvel do qual se originaram as despesas de condomínio objeto da ação”. O condomínio, em conseqüência, requereu a substituição do pólo passivo da execução para que o adquirente o integrasse, porém, o pedido foi indeferido, motivando a interposição de agravo de instrumento.

Segundo o desembargador Carlos Giarusso Santos, a decisão recorrida comporta revisão, pois as despesas de condomínio “oneram o titular do domínio do bem, ou seja, em virtude da sua natureza propter rem, o adquirente do imóvel torna-se sucessor do direito material e é responsável pelos débitos condominiais existentes”, conforme expressamente dispõe o art. 1.345 do Código Civil de 2002, que cita na íntegra:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Em abono à sua interpretação, o magistrado paulista menciona decisão paradigmática do extinto 2º Tribunal de Alçada Cível de São Paulo, por sua 9ª. Câmara, com relatoria do então juiz Cristiano Ferreira Leite, no mesmo sentido: “O adquirente da unidade autônoma responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, ainda que o processo de conhecimento tenha sido movido contra a alienante.”

Ao permitir a substituição processual, mesmo em fase de execução (atualmente seria de cumprimento de sentença), oTJ/SP evita que o condomínio seja obrigado a ingressar com uma nova ação contra o atual proprietário do imóvel, o que, no final das contas, representa economia processual e menor ônus para quem comprou uma unidade condominial com débitos pendentes, sendo certo que seu direito de regresso contra o alienante permanece intacto.

A ementa do aresto está assim redigida:

“Agravo de instrumento – Despesas condominiais – Execução – Adquirente do imóvel – Substituição do pólo passivo da execução – Admissibilidade – Art. 1.345 CC002

O adquirente do imóvel do qual se originaram as despesas de condomínio é responsável pelo pagamento dos débitos anteriores à aquisição, de modo que admissível a substituição do pólo passivo da execução como autoriza o disposto no art. 1.345 do CC/002.

Recurso provido.”

Erros na gestão financeira

Especialistas sugerem respeito à previsão orçamentária e transparência

Tratar de dinheiro nem sempre é uma tarefa fácil. Tratar do dinheiro dos outros, então, pode ser mais difícil. Cuidar para que as finanças de todo o condomínio se reverta em bons serviços e manutenção para o local é ainda mais desafiador.

Sabendo o tamanho do desafio, o SíndicoNet buscou os maiores especialistas do mercado condominial para reunir dicas e informações sobre gestão financeira.  Entre elas, as mais citadas foram o cuidado em seguir a previsão orçamentária e acompanhar os gastos mês a mês.

Confira abaixo vídeo:

Fonte: SindicoNet

 

Vazamento de gás provoca explosão em apartamento e deixa morador ferido

Moradores disseram que sentiram o cheiro de gás logo na manhã de ontem

Um vazamento de gás provocou uma explosão na noite desta quarta-feira (24) e deixou um homem ferido dentro de um apartamento na rua Itajubá, bairro Portão, em Curitiba. Segundo moradores do condomínio, o cheiro do gás já era sentido na manhã de ontem.

O analista de sistemas Leandro Miranda de Araújo, 32 anos ficou ferido após acender a luz do banheiro e uma faísca ter entrado em contato com o gás e ter causado a explosão. De acordo com o Capitão Menegatti, do Corpo de Bombeiros, a explosão aconteceu porque houve um acúmulo de gás no banheiro do apartamento, e quando foi acionado o interruptor, uma faísca teria causado o acidente.

“Foi um vazamento de gás de cozinha em um duto onde passa todas as tubulações no pavimento térreo. Vazou o gás e na hora que o rapaz acendeu a luz, provavelmente isso deflagrou o fogo que acabou atingindo ele”, conta o capitão.

A vistoria de um engenheiro havia sido solicitada, e o profissional estava no condomínio quando aconteceu o acidente. Leandro sofreu queimaduras de 3° grau.O Capitão falou também sobre o estado de saúde de Leandro encaminhado ao Hospital Evangélico sem risco de morte.

“Ele estava com várias partes do corpo queimado. Se sentir cheiro de gás, é importante acionar logo o Corpo de Bombeiros”, orienta ele.

Problemas recorrentes

Moradores informaram que enfrentam problemas constantes com a empreiteira responsável pela construção do condomínio, a MRV. Os problemas reclamados foram infiltrações, entupimentos na rede hidráulica e vazamento de gás.

O morador Fabiano Rossi diz que a explosão foi tão forte que chegou a deslocar e quebrar as persianas metálicas da janela e o gesso da cobertura no 4.º andar. Um pedaço da persiana ficou cravado na porta do banheiro.

Fabiano diz também que os moradores sofrem há algum tempo com o condomínio, pois, o atraso de quase dois anos para entregar dos imóveis, gerou diversos problemas. “Temos problemas como infiltrações, entupimentos de tubulações e agora com o mais essa explosão, tudo isso tem tirado o nosso sono”, afirma.

Outro lado

Em nota, a assessoria da construtora MRV falou sobre o acidente.

“A respeito do acidente com vazamento de gás ocorrido na noite de ontem no empreendimento Cosmopolitan, a MRV Engenharia informa que assim que tomou conhecimento do fato  imediatamente acionou a equipe de assistência técnica para verificar o problema no local, realizando o isolamento da área e iniciando as primeiras providências para investigar as razões do ocorrido. Como se trata de um problema específico do sistema de fornecimento de gás, a MRV acionou a companhia local que está  no momento no residencial também investigando as causas do acidente, o que esperamos sejam identificadas ao longo do dia de hoje”.

Fonte: Banda B

Mais opções na hora de financiar

Tendência de desconcentração do crédito traz concorrência ao mercado e taxas mais competitivas ao comprador.

Daniel Castellano/ Gazeta do Povo / Disputa entre agentes financeiros gera prazos maiores e parcelas menores no financiamento
Disputa entre agentes financeiros gera prazos maiores e parcelas menores no financiamento

Mesmo com o domínio de 73% nas contratações de crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal (CEF) vem aos poucos dividindo espaço com outros agentes financeiros nesse segmento. A redução da taxa Selic e as garantias de segurança e rentabilidade estimularam a participação de outros bancos nesse mercado, resultando em uma diminuição de dois pontos percentuais entre 2011 e 2012 da participação da Caixa no total de contratações. A competitividade gera prazos maiores, parcelas menores e, segundo especialistas, beneficiam os compradores.

O banco Itaú, por exemplo, registrou um aumento de 46% nas contratações de financiamentos imobiliários entre 2010 e 2011. No segundo trimestre desse ano, o banco contratou R$ 3,3 bilhões, com crescimento de 17,7% em relação ao primeiro trimestre de 2012.

“Quanto mais instituições participam, mais opção o consumidor tem. E quanto mais opções, maiores são as chances para buscar e encontrar o financiamento que mais interesse e atenda as expectativas com relação a prazos e taxas de juros”, avalia a professora de macroeconomia do Instituto Superior de Administração e Economia da Fundação Getúlio Vargas (Isae/FGV) Virene Matesco.

Para o economista da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, Marcos Kahta­­lian, a participação dos outros bancos deve crescer ao longo dos próximos anos. “Todos os grandes bancos têm apostado no segmento imobiliário e têm interesse em crescer. Mas, de maneira geral, a participação ainda é pequena”, afirma.

Facilidades

O empreendimento onde o sindicalista Agenor de Oliveira Neto decidiu comprar um apartamento estava sendo financiado pelo banco Santander e, quando ele teve de buscar crédito para a compra, o banco garantidor ofereceu a melhor opção. “Acabou sendo melhor porque eles já tinham financiado o prédio e ficou mais fácil na hora de contratar”, conta.

O gerenciador de projetos Antoine Moreau conta que pesquisou outros agentes financeiros, mas acabou contratando o financiamento de seu apartamento na CEF. “As taxas eram mais competitivas. Os outros bancos até conseguem competir, mas parece que não querem”, avalia.

Sugestões antes do financiamento

- Simular é sempre a melhor opção. Entre nos sites dos bancos e procure pelo simulador. Compare principalmente os valores das parcelas, o período que o banco oferece, o sistema de amortização e a taxa de juros;

- Compare as simulações em todos os pontos. Verifique as taxas extras e se, mesmo com elas, compensa financiar através daquela instituição;

- O histórico de crédito com o banco possibilita situações melhores de financiamento. Portanto, procure o banco com o qual tem relacionamento e verifique as condições;

- Se o imóvel foi comprado direto na planta, outra sugestão é procurar o banco garantidor do empreendimento e conferir as condições de financiamento. Com o crédito vinculado, os benefícios podem ser maiores;

- Se o valor do imóvel está acima das possibilidades do comprador, é preciso repensar o tempo e os valores das parcelas. Não é recomendável que se comprometa além de 30% da renda com o pagamento do imóvel;

- Não tome nenhuma decisão precipitada. Compare as simulações com calma, analise com cuidado as condições. O financiamento imobiliário normalmente é longo e pode chegar a 30 anos.

Burocracia

Organizar os documentos torna o processo mais ágil

Para conseguir a aprovação de um financiamento imobiliário o interessado precisa apresentar uma série de documentos. Para evitar perder o prazo de validade das certidões, o mutuário pode contratar o serviço de um despachante imobiliário.

“São muitos documentos e se tiver um serviço especializado, o comprador ganha tempo”, recomenda a advogada Daniele Akamine.

Os despachantes são correspondentes cadastrados pelos bancos para receber pedidos de financiamento. O valor cobrado pelo serviço varia de R$ 150 a R$ 700 dependendo da complexidade do caso.

Fonte: Gazeta do Povo

Condomínios são obrigados a aceitarem animais de estimação

Com quatro meses e meio de idade, Zeca, cãozinho de estimação da raça Shih-Tzu, é o centro das atenções na casa da estudante de medicina, Gabriela Bassan Petry, moradora de um condomínio fechado há mais de um ano. “Por enquanto acredito que a convivência com os outros moradores e o meu cachorro é harmoniosa. Ainda não ouvi nenhuma reclamação sobre ele”, afirma a estudante que conta ainda que o cão é dócil e não faz barulho.

Para garantir a boa convivência entre moradores e os bichos de estimação, algumas regras relacionadas aos passeios, barulho, sujeira, entre outros, devem ser estabelecidas. No caso do condomínio de Gabriela, outros moradores também possuem pets em suas casas e, de acordo com a estudante, a dinâmica funciona de forma agradável.

Está previsto, no artigo 1228 do Código Civil, que manter animais em unidades condominiais é exercício regular do direito de propriedade, que não pode ser restringido pelo condomínio. “Quando o morador obedece os dispositivos do Regimento Interno e não afeta de maneira prejudicial nenhum condômino, a convivência é bastante harmoniosa”, afirmou gerente de relacionamento e assessor de condomínio, Everson Zuliani de Brito. Por isso, a manutenção do animal só pode ser questionada quando existir perigo à saúde, segurança e salubridade aos demais condôminos.

Sucesso de vendas na Ideale Imóveis, os condomínios residenciais estão cada vez mais acessíveis às famílias brasileiras, pela facilidade de crédito e novas regras do Minha Casa Minha Vida, ampliando o acesso à casas e apartamentos próprios. “Muitos compram apartamentos e casas sem saber dos direitos e deveres de se viver em um condomínio fechado. Por isso, estamos sempre atentos para alertar o novo morador e esclarecer mitos, como taxas extras”, contou o diretor da imobiliária, Ederson Pastre.

De acordo com Zuliani, não existe nenhum pagamento de percentagem extra pela existência de animais nas unidades de condomínios. Segundo o assessor, antes de levar animal para a moradia, o condômino deve estar de acordo com todas as normas dispostas no Regimento Interno do local.

E mesmo amparada por lei, Gabriela procura tomar alguns cuidados para evitar problemas com os outros moradores. “Procuro deixar o Zeca mais tempo dentro de casa para que não atrapalhe o trânsito dos moradores na área comum”, garantiu. A estudante ainda aconselha os futuros condôminos a respeitar o espaço de cada vizinho para manter uma relação saudável.

Fonte: O Documento

Planejamento financeiro ajuda na administração de condomínios

Na Vila Andrade, contas são planejadas no começo do ano.

A maioria dos condomínios acumula gastos no fim do ano. Pagar o 13º salário dos funcionários e, além disso, guardar dinheiro para pagar o IPTU no começo do ano seguinte. Para não se perder nas contas, os administradores de prédios precisam fazer um planejamento financeiro. Isso pode evitar que o condomínio fique no vermelho.

Em um prédio na Vila Andrade, Zona Sul de São Paulo, todas as contas são feitas com antecedência. “As contas são planejadas logo no começo do ano. O síndico vê a previsão orçamentária, todas as contas já ficam inclusas no valor do condomínio para não ter aquela surpresa no final do ano”, explica a moradora Eliane Sabanelli.

O prédio tem cinco piscinas, duas portarias e 90 funcionários. O síndico Carlos Eduardo Torre diz que o segredo para deixar a vida dos 5 mil moradores mais fácil é ter seriedade, transparência e honestidade.

A receita anual do condomínio é alta, cerca de R$ 3 milhões por ano. Quando dezembro se aproxima, os gastos aumentam por causa do 13º salário.

Em outro condomínio na Vila Olímpia, também na Zona Sul, as contas também estão no azul. O prédio reformou a churrasqueira, trocou o piso da piscina e pintou a fachada. E, ainda assim, restam R$ 100 mil no caixa.

Parte da renda vem dos 95 moradores, que pagam entre R$ 300 e R$ 400 todos os meses. A outra parte vem dos aluguéis para antenas de celular e da garagem. Somando tudo, o condomínio fica com uma sobra para despesas do fim do ano.

Outra medida aplicada no prédio é em relação à caixinha de fim de ano. Os funcionários não precisam deixar uma lista na portaria. Como as contas são bem organizadas, a caixinha de cerca de R$ 200 já está embutida no 13º salário. O funcionário também ganha uma cesta de Natal.

A síndica Fernanda Nogueira define o valor com os conselheiros do condomínio todo ano. “Me senti coagida quando um zelador veio me cobrar caixinha em outro prédio onde morava”, conta. Os moradores e os funcionários também aprovaram a medida.

Fonte: G1

Condomínios apostam no uso de geradores de energia

Os brasileiros já presenciaram diversas falhas do sistema de distribuição de energia do país como interrupções, apagões e blecautes. A falta de energia é um grande problema não só para os estabelecimentos comerciais ou hospitais, mas também para os condomínios que ficam com itens importantes como os elevadores e os sistemas de segurança sem funcionar.

Segundo Heber Grace, gerente do departamento de Engenharia de Aplicação da Tecnogera Geradores, o brasileiro também passa por um momento de mudança em relação à utilização de geradores de energia em casa. “Não é difícil hoje vermos em uma situação de blecaute, um edifício com três ou quatro apartamentos funcionando com gerador, além do gerador do próprio condomínio que serve para a luz de emergência”, diz.

Grace explica que para instalar um gerador de energia num condomínio é preciso que toda a parte elétrica esteja finalizada e devidamente vistoriada. “Nos locais que esse procedimento não está definido, normalmente instalamos geradores a diesel”, destaca. De acordo com o especialista, a maioria dos condomínios opta por alugar os equipamentos por ser um processo mais rápido do que a compra.

O gerente acrescenta que na locação a agilidade tem que ser diferente daquela prestada pelo fabricante do equipamento, já que existem limites para restabelecer o equipamento ou até mesmo substituí-lo. “A instalação é fácil e não requer construção em alvenaria”, completa.

Os geradores de energia podem ser utilizados pelos condomínios tanto nos momentos de ausência de energia elétrica como também nos horários de picos, quando a energia fornecida pela concessionária é mais cara.

O especialista também explica qual o procedimento que o condomínio precisa realizar quando decide instalar um gerador de energia: “Em primeiro lugar é preciso agendar uma visita técnica para avaliar a potência e a tensão que o condomínio vai requerer. Além dos geradores, também oferecemos os demais equipamentos necessários para encontrar a melhor solução como bancos de carga, transformadores e cabos elétricos”, detalha.

Fonte: Condoworks

O fim da festa dos condomínios clube

Para o mercado, a diminuição no número de lançamentos desse tipo de empreendimento é consequência da redução da demanda reprimida e da falta de terrenos próximos ao centro.

O empresário João Batista investiu em dois apartamentos em um conjunto com 560 unidades em Curitiba

Considerada uma aposta do mercado imobiliário local, os lançamentos de megaempreendimentos perderam o fôlego nos últimos dois anos em Curitiba. O primeiro condomínio clube veio em 2008 e, nos primeiros três anos, a participação cresceu, atingindo o ápice em 2010 com 10% do total de lançamentos na capital. A partir de 2011, no entanto, as construtoras diminuíram o ritmo e, até julho deste ano, este segmento representava 2% dos novos empreendimentos.

A falta de terrenos próximos ao anel central compatíveis com o tamanho da construção e a diminuição da demanda reprimida são alguns fatores apontados por especialistas e pelo mercado para a não consagração do segmento em Curitiba. Em 2008, os megaempreendimentos tinham 6% de participação no mercado curitibano e o déficit habitacional na região metropolitana da capital passava de 64 mil famílias, segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Os megaempreendimentos com mais de 300 apartamentos seriam uma resposta a esta necessidade de moradia. Para o professor de economia da PUC-PR e sócio da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, Fábio Tadeu Araújo, a redução nos lançamentos de megaempreendimentos não significa que o déficit habitacional tenha sido reduzido a zero. “O principal motivo para a redução da participação é porque Curitiba não tem uma demanda tão grande para concentrar 600, 700 apartamentos em um só ponto. Em quatro anos já deu para atender a demanda reprimida, mas continua tendo a demanda normal”, explica.

Segundo o presidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), Gustavo Selig, a redução dos condomínios clube está mais ligada à falta de espaço. “Em Curitiba não pegou muito essa tendência do condomínio clube porque os bairros ao redor do centro não têm grandes áreas para esse tipo de empreendimento”, aponta. Além disso, Selig afirma que Curitiba é diferente de São Paulo e do Rio de Janeiro no que diz respeito a criminalidade. “Aqui, como é mais fácil atravessar a cidade, ir para um shopping, para um clube, torna o megaempreendimento não tão atrativo. Lá a criminalidade é grande e as pessoas preferem ficar dentro de casa, fazendo tudo sem sair”, aponta.

Foi justamente a questão da localização que pesou na decisão do empresário João Batista ao comrar dois dos 560 apartamentos no condomínio clube Botânica, em Curitiba. “São muitas áreas para recreação, você usufrui sem sair de casa e a boa localização me chamou a atenção”, afirma.

Tendência nacional

O aumento nos preços dos terrenos e a segurança são duas das principais justificativas do advogado e síndico Márcio Rachkorsky para caracterizar os condomínios clube como tendência nacional.

“O primeiro motivo é econômico. Os terrenos ficaram caros, antigamente os terrenos eram baratos. As construtoras podiam comprar um terreno e fazer um prédio com uma torre só e vender os apartamentos. Atualmente a construtora só consegue viabilizar economicamente o empreendimento se ela construir vários apartamentos. Outro motivo é a mudança de conceito de quem vai morar em condomínio. As pessoas querem, acima de tudo, segurança”, explica.

Moradia, comércio e lazer no mesmo lugar

Os megaempreendimentos são caracterizados por mais de 300 unidades além de diversos espaços de lazer. Comparados a pequenas cidades tanto na administração quanto na convivência, o grande número de vizinhos tende a potencializar os problemas com barulho, animais de estimação e uso de áreas comuns. A vida coletiva, no entanto, também traz benefícios através da redução dos custos, aumento da segurança e facilidade de serviços.

Os condomínios clube não se justificam apenas pelas centenas de unidades, mas também pelos serviços que podem ser encontrados nele. Além das áreas comuns tradicionais como o salão de festa e playground para as crianças, alguns condomínios clube trazem também pontos comerciais como salão de beleza e espaço pet. “Em um condomínio clube é possível concentrar todos os serviços em um mesmo lugar. Lá dentro tem lazer, tem cultura, tem até comércio dependendo do tamanho do condomínio e todo mundo fica protegido como se fosse um oásis de segurança”, avalia o advogado e síndico de um condomínio de três mil apartamentos em São Paulo Márcio Rachkorsky.

Prefeito

O principal responsável para manter a ordem entre os moradores e funcionários é o síndico que, normalmente, convoca conselheiros e até mesmo contrata empresas para ajudar a atender todas as obrigações. “Só a figura do síndico não está sendo mais adequada, porque ele teria de conhecer tudo que uma administradora de residências conhece para por em prática e manter a tranquilidade do residencial. Teria de conhecer desde as leis trabalhistas para os funcionários, até as cobranças dos inadimplentes”, afirma o contador e administrador de empresas Ângelo Bescz. O síndico responde por tudo que ocorre dentro do condomínio e, segundo Bescz, este é o principal motivo para uma boa assessoria. “Se for um condomínio misto [residencial e comercial], tem de cuidar porque os conceitos não podem bater de frente. As regras da área comercial são uma e do residencial são outra, mas é o mesmo síndico”, explica.

Regimento

Megaempreendimentos não modificam a convenção

Para tornar as tomadas de decisões mais dinâmicas nos megaempreendimentos, apenas o regimento interno é modificado.

Como a convenção precisa da aprovação de 2/3 dos condôminos [proprietários], e o regimento pode ser mudado apenas com maioria simples, os síndicos de grandes residenciais procuram deixar a convenção mais livre possível de modificações. “Tudo que não for estrutural, tudo que for mudança cotidiana, muda no regulamento interno com a maioria simples. Assim o síndico ganha mobilidade nas decisões do condomínio”, explica o advogado Márcio Rachkorsky.

Ainda assim, é preciso cuidado na hora de mudar o regimento. As modificações não podem afrontar a convenção. “O regimento deve conter os direitos e deveres dos condôminos, uso das áreas comuns e as penalidades por infração. Além disso, as regras devem vigorar. Se consta no regimento que não pode transitar com animais de estimação na área comum e algum morador infringir, deverá ser notificado e se continuar, leva multa. O síndico que não penalizar o morador pode ser questionado pelos outros condôminos”, explica o contador e administrador de empresas Ângelo Bescz. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

Porteiro protege o prédio

Bons porteiros e bons vizinhos são fatores importantes para manter a segurança de qualquer edifício em condomínio. Talvez os mais essenciais.

Sem um porteiro atento, que conheça todos os moradores, que reconheça os parentes e amigos dos moradores, que saiba utilizar o equipamento eletrônico à sua disposição, que esteja ligado no que acontece dentro e fora do prédio, de pouco adiantará cercar o edifício com grades, muros elevados, novelos de arame farpado e outros artifícios de defesa passiva.

Se a edificação for uma verdadeira fortaleza, mas o porteiro estiver despreparado, o eventual assaltante ingressará no prédio pela via mais desguarnecida: a porta de entrada ou o portão de acesso aos veículos. Como diz o vice-presidente do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Dirceu Jarenko, “os ladrões estão cada vez mais ousados e quase sempre usam de planejamento para atacar um determinado alvo”. Observando o comportamento do porteiro, o delinqüente facilmente descobrirá se o condomínio é vulnerável, ou não.

Outro fator que aumenta ou reduz a segurança é, sem dúvida, o modo de ser dos próprios condôminos ou moradores. Em residenciais com número elevado de unidade ou em que os moradores não se conhecem ou não se identificam visualmente, a probabilidade de haver infiltração de pessoas mal intencionadas é maior do que em prédios pequenos ou de grande coesão social. Qualquer condômino tem o direito de exercer vigilância interna, que compreende o ingresso às áreas comuns do prédio. Basta simplesmente não abrir o portão de entrada “por cortesia” para outras pessoas, especialmente quando só há porteiro eletrônico. Nas áreas comuns, se avistar pessoas estranhas, poderá (deverá) comunicar à portaria ou ao síndico, para que tomem as providências necessárias. O uso de crachás por visitantes ou prestadores de serviço tem sido medida adotada em muitos condomínios, para facilitar o controle.

Nas palavras de Dirceu Jarenko, do Secovi-PR, “eles [os ladrões] dependem também de oportunidades que são dadas pelos porteiros ou moradores, por isso, ainda que haja esquema reforçado de segurança, o cidadão tem de se preocupar com a sua proteção e a de seus vizinhos”. Prossegue: “O que a gente percebe é que os edifícios são assaltados quando existe facilidade nos meios de acesso. Se os pichadores conseguem escalar prédios para fazer seus desenhos, no momento em que um ladrão tiver oportunidade, fará o mesmo para assaltar.”

E agora, caros síndicos, é que vem o xis da questão: O que o seu condomínio está fazendo para ter porteiros mais atentos e condôminos mais conscientes da responsabilidade de ambos na segurança do edifício? Os porteiros foram devidamente contratados, após passarem por investigação pessoal com verificação das informações e referências? Os moradores participam de alguma atividade para melhorar o nível de reconhecimento e inter-relacionamento? O condomínio tem investido no treinamento e no crescimento educacional de seus funcionários?

Que cada síndico e cada leitor responda por si. Sem bons funcionários e sem bons condôminos – repetimos – dificilmente o local será o oásis de conforto, tranqüilidade e proteção que as pessoas que moram em condomínio esperam.

Ação contra instalação de antena de celular em condomínio é ajuizada pelo MP-PR

A instalação de uma antena de celular para uma operadora no topo de um prédio gerou uma ação pública civil movida pela Promotoria de Proteção ao Meio Ambiente de Curitiba. Além da operadora, o condomínio residencial, a administradora e a cidade de Curitiba também serão acionados. O Ministério Público pede a paralisação da obra e a retirada do equipamento.

A Promotoria informa que o caso chegou ao Ministério Público depois de uma reclamação feita no mês de abril. O PROCON foi procurado por um morador antes de ir ao MP-PR. Outra reclamação foi protocolada na Secretaria Municipal do Urbanismo, denunciando a falta de fiscalização de instalações como essa.

O Departamento de Fiscalização de Obras informou que não existe licenciamento para instalação de antenas de celular. Esse foi o embasamento usado para que a ação civil pública fosse proposta.

Aumento das linhas e impacto ambiental

Apesar do número de linhas de telefone aumentar a cada dia e ser preciso a instalação de novas antenas, essa ação acaba tendo impacto na natureza e fica cada vez mais difícil manter as especificações mantidas pela Anatel – distância mínima de 50 metros de hospitais, escolas, creches, igrejas e clínicas de saúde para evitar contato com a radiação, por exemplo.

O SindiTelebrasil, Sindicato Nacional das Empresas de Telefonia e de Serviço Móvel Celular e Pessoal, fez um pedido de alterações na lei municipal 11.535/2005 à Comissão de Urbanismo e Obras Públicas da Câmara de Curitiba no começo do mês. Eles pedem que seja mudada a ementa de 18 artigos alterando, por exemplo, o fim da limitação de áreas e zonas na capital para instalação de antenas.

Fonte: Condoworks

Instalações elétricas

Riscos, manutenção e responsabilidade do síndico.

Evento para administradoras de condomíniosNada é para sempre. E, em se tratando de condomínios, é bom que isso fique claro, já que tudo precisa de manutenção, principalmente quando se trata de instalações elétricas.

O entendimento entre os especialistas é que a durabilidade das instalações de um empreendimento gire em torno de 30 anos. E é possível imaginar como a demanda por energia elétrica dentro das unidades mudou nesse período de tempo.

A estimativa da Procobre, instituição que promove estudos e pesquisas sobre o uso de cobre na América Latina, é de que a demanda por energia elétrica aumentou em seis vezes nesse período. Para ilustrar a situação, na década de 1980, um modelo comum de chuveiro era de 1.800W. Hoje a potência do aparelho chega a 6 mil W. No passado, um fio de bitola de 2,5 mm era mais que o suficiente para suprir as necessidades de uma casa. Agora, essa medida é de 6 mm.

Portanto, muitos condomínios ainda contam com instalações defasadas, e os riscos vão desde quedas de energia e incêndios a choques de alta voltagem, que podem, inclusive, matar uma pessoa. E não custa lembrar que que o síndico é co-responsável pela segurança dos moradores.

Por isso, tal questão – muitas vezes negligenciada por síndicos e administradores – deve ser tratada com seriedade e atenção, até porque, além dos riscos, também pode gerar desperdícios consideráveis para o condomínio, devido a fuga de energia.

Veja abaixo o que fazer para não ficar às escuras e evitar acidentes e desperdícios 


Sinais

Se a instalação elétrica de todo o empreendimento está antiga ou não está apta para tanta demanda, pequenas falhas começam a acontecer: energia que vive caindo, luz piscando, tomadas que esquentam, pequenos choques, quedas dos disjuntores, cheiro de queimado ou de fumaça.

Esses sinais mostram que a rede elétrica precisa de uma intervenção. Por isso, um zelador atuante pode ajudar, e muito, a captar os primeiros sinais de que algo não vai bem, ao relatar imediatamente para o síndico. Os custos com reformas serão menores do que se o problema for adiado indefinidamente.

Nesses casos, vale chamar uma empresa especializada no assunto, que deve contar  com um engenheiro elétrico e com a aparelhagem necessária, como aparatos que medem fuga da energia e que gerenciam o consumo. Assim, ele vai poder diagnosticar corretamente o que há de errado com o condomínio.

Inspeção e manutenção

A medida mais usada por condomínios que começam a sentir problemas elétricos é a troca do disjuntor. Essa, porém não é a melhor decisão a ser tomada. O ideal, em casos em que há quedas frequentes do disjuntor, é que seja feita a troca dos fios em questão, para que assim, o uso da energia elétrica aconteça de forma responsável.

O ideal é que prédios façam uma inspeção completa da parte elétrica a cada cinco anos, com empresa especializada. Novas edificações podem esperar dez anos.

Em prédios com mais de 30 anos, talvez seja necessário rever toda a parte elétrica – saber se o condomínio conta com um aterramento adequado e se segue  as recomendações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), como um dispositivo de proteção diferencial residual, obrigatório em edificações desde 1997.

Além de adequar as instalações do condomínio, essas melhorias também reduzem ou eliminam fuga – e conseqüente desperdício – de energia elétrica. Estudos apontam que uma estrutura adequada reduz, em média, 5% do valor da conta de energia.

Outra troca que deve ser feita o mais rápido possível em prédios antigos é a dos quadros de força. Nesses casos, não só a estrutura de madeira pode ser danificada por cupins, como os fios elétricos também. Até suas capas podem ser comidas pelo bicho. A troca deve ser feita por uma estrutura de metal, mais resistente e adequada para o uso.

Quem estiver interessado em investigar as condições elétricas de seu condomínio pode fazer uma verificação do padrão médio de consumo das unidades, com uma empresa especializada. Basta fazer um levantamento dos equipamentos usados ali – é preciso contar com a ajuda dos moradores. Com esse dado, é possível saber se o condomínio consegue atender a essa demanda de maneira tranqüila.

Caso a resposta seja negativa, será necessário, provavelmente, reprojetar o centro de medição do empreendimento, e refazer todo o cabeamento, desde o centro de medição até as prumadas. Também será necessário pedir à concessionária de energia por um aumento na oferta de seu produto para o local.

Fonte: Sindico Net

É preciso saber conviver

Viver em condomínio não é fácil! Às vezes a gente briga até com o espelho!

O desafio está em abrir mão da conveniência pessoal em nome da boa convivência. Daí a necessidade de regras, que devem ser acordadas dentro da legalidade e por consenso ou, na falta deste, maioria. No entanto, não basta criá-las: elas devem ser acatadas enquanto vigerem, inclusive pelos responsáveis por sua aplicação!

O que se espera é que, ao menos em condomínio, haja a democracia que infelizmente ainda não conhecemos na política, e não um simples exercício de poder, individual ou sectário, com excessos ou omissões.

Regras são “chatas”, mas necessárias! E não podem depender da conveniência de cada um ou de motivos transitórios. Também não podem ser cumpridas apenas por quem concorda com elas ou objeto de “desobediência civil”, pelos discordantes, que ainda se incomodam, magoam ou clamam seus “direitos”, quando sofrem as consequências de sua infração.

Um condomínio é composto por pessoas de várias idades, origens, profissões, credos… Uns têm filhos, outros não. Há os que trabalham de dia, à noite ou são aposentados. Tem os reclusos e os festeiros. Enfim, há gente de todos os tipos, com gostos e vontades que não podem ser simplesmente impostos aos demais, principalmente nas áreas comuns.

Quem tem filhos pequenos, hoje, e cobra que eles tenham liberdade para fazer o que quiserem, a qualquer hora e mesmo longe de seus olhos, para seu sossego; amanhã pode querer o silêncio e a paz que os que já os criaram ou decidiram não tê-los anseiam. Quem tem animais de estimação, que passam o dia todo lamentando a falta do dono, também. Quem faz festas em casa, até altas horas da madrugada, com música no último volume e gritaria, idem.

Há os que argumentam que escolheram morar em tal lugar, porque acharam que ali poderiam viver do jeito que queriam, como se isso fosse uma condição indiscutível, um direito absoluto.

Pois é, outros também o escolheram, só que por outros motivos. Daí a necessidade de criar normas de convivência, que implicam abrir mão de alguma coisa, em nome do bem viver.

Regras… Elas seriam desnecessárias, se as pessoas tivessem suficiente bom senso para buscar o consenso, e não apenas a prevalência de suas vontades.

Essa consciência evitaria desinteligências, rancores e disputas pessoais ou grupais. Transformaria essa casa parcialmente coletiva em algo próximo do paraíso, onde cada vizinho não seja visto como o “chato de galochas” que mora ao lado, em cima ou embaixo, ou alguém para se evitar, no elevador; mas pessoa com quem conversar, confiar e, porque não, confraternizar. Afinal, onde moramos deve ser qual porto seguro: refúgio do trabalho estafante e das agruras da vida, e não mais um foco de estresse.

Nesse sentido, o sonho de uns não pode ser o pesadelo de outros.

Pois é… Mas, às vezes, brigamos até com o espelho!

Já seria um bom começo, em vez de brigar, “conversar” com ele…

Fonte: Agora MS

Condomínio terá energia eólica, solar e “lixo zero”

O Neo Next Generation, em Florianópolis, terá também captação e reuso de água, compostagem e destinação correta de resíduos.

Florianópolis,em Santa Catarina, terá um empreendimento sustentável concluído este mês, o condomínio Neo Next Generation, que terá fontes integradas de energia eólica e solar para o aquecimento de toda a água consumida pelos moradores.

O arquiteto Jaques Suchodolski levou o conceito de sustentabilidade aos mínimos detalhes. Fez um sistema de captação de energia eólica, antes estudando o comportamento dos ventos na região.

O condomínio inaugura no País a energia eólica com hélices esculturais pequenas, mas de grande potencial de geração energética para finalidade residencial, comercial ou industrial.

O projeto praticamente zerou o custo do aquecimento de água dos apartamentos e das áreas comuns. O uso racional da água conta com três sistemas: água da concessionária, aproveitamento de água da chuva e reuso da água dos banheiros, com um sistema de filtragem.

O condomínio terá também sistemas de compostagem e de destinação de resíduos. O objetivo é atingir a meta de Lixo Zero.

O carbono utilizado na construção dos dois edifícios foi neutralizado com o plantio de 320 árvores nativas, com o empreendimento conquistando o selo Carbono Zero.

Fonte: UOL

Dano moral ronda reforma

Quem pretende reformar apartamento em edifício em condomínio, ou renovar o próprio prédio, deve tomar todo o cuidado para evitar transtornos e aborrecimentos aos moradores. Além das despesas do reparo, poderá ter de arcar com indenização por dano moral.

No Rio Grande do Sul foi o que aconteceu, conforme de extrai de acórdão relatado pelo desembargador Odone Sanguiné, da Nova Câmara Cível do Tribunal de Justiça (n. 700016914574).

Relata o magistrado que dos depoimentos judiciais prestados pelas testemunhas, arroladas por ambas as partes, restou incontroverso que “as reformas no prédio não foram precedidas de prévia consulta aos moradores”, além disso, “incluíram a região externa e interna, atingindo, inclusive o interior de alguns apartamentos, durante aproximadamente dois anos”, também “o trabalho de reformas era realizado aos sábados, danos a veículos no estacionamento advieram, e os moradores ficaram privados da luz do dia durante o horário de expediente laboral, porque precisavam fechar janelas e portas”.

Relata, ainda, que os trabalhos não foram realizados “de conformidade com as cautelas e com as formulações consuetudinárias que governam a consumação de quaisquer serviços em imóvel inserido em condomínio”.

No entender do desembargador, o responsável teria praticado “ato ilícito, consistente em exercer um direito, isto é, de melhorar o seu patrimônio, excedendo os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes (art. 187 do CC), dado que ofendeu a intangibilidade pessoal” de morador do prédio.

O tribunal gaúcho não aceitou as ponderações contrárias, no sentido de que o fluxo de pessoas estranhas pelo condomínio em reforma é inerente a tal circunstância, nem de que os reparos foram efetuados por motivo de segurança e preservação do patrimônio, dado o anterior desprendimento de placas de revestimento sobre veículo estacionado próximo ao prédio.

O que está em discussão não é a necessidade dos consertos mas os incômodos por eles causados.

A câmara julgadora também desconsiderou o argumento de que o fato de a demandante trabalhar durante o dia “atesta a ausência de transtornos psíquicos com a situação”. No dizer do relator, “desnecessário presenciar o trabalho laboral da reforma no prédio em questão para experimentar indignação e sofrimentos com o desrespeito por parte do demandado”, que deveria ter administrado a recuperação do imóvel com cautelas maiores do que as que, por exemplo, tomaria numa residência isolada, já que a unidade está inserida num edifício residencial.

Votaram com o relator, condenando o réu ao pagamento de R$ 4 200,00 a título de indenização por danos morais, as desembargadoras Íris Helene Medeiros Nogueira e Marilene Bonzanini Bernardi.

O posicionamento do TJRS, órgão do judiciário sempre inovador, deve servir de alerta também para síndicos que promovem melhorias nas áreas comuns do edifício. Aprovar formalmente o investimento, comunicar a todos os condôminos, estabelecer regulamento de trabalho (hora para carga e descarga, barulho em nível elevado etc.), identificar e controlar o fluxo de operários são algumas das medidas necessárias para evitar que a benfeitoria se torne motivo de disputa judicial.

Elevadores exigem uso e manutenção conscientes

O cuidado com os equipamentos do condomínio é uma das atribuições do síndico, inclusive, com os elevadores. O administrador deve manter a manutenção do equipamento em dia e convocar a empresa responsável por ela sempre que tiver conhecimento de alguma anormalidade.

De acordo com a assessora jurídica do Sindicato dos Condomínios e Habitação (Secovi), em Maringá, Élida Mondadori, cabe ao condomínio a responsabilidade de prevenir acidentes. “A maneira correta de realizar essas atividades, que incluem limpeza e manutenção do equipamento, deve ser orientada pelo fabricante”, ensina.

Revisão preventiva é mensal, com vistoria completa uma vez ao ano

O Código Civil também exige que os condomínios tenham seguro contra incêndio ou destruição, total ou parcial. Outra opção é contratar o seguro de responsabilidade civil, especificamente, par a cobrir o inesperado.

É recomendado ainda normatizar o uso do equipamentos na convenção do condomínio. Assim, estarão previstas situações corriqueiras como movimentação no dia de mudança ou da ocasião de transporte de equipamentos, que possam danificar o elevador.

No documento, vai estar estabelecido se as pessoas podem usar uma ou mais unidades na mudança, se o compartimento vai receber uma forração diferenciada, qual o tempo de uso e até quanto é considerado o peso máximo para a movimentação segura de cargas.

Comprometimento
É também de responsabilidade do condomínio alertar os moradores sobre dias e horários de limpeza e manutenção. Pesquisas das próprias empresas de elevadores, comprovaram que o dia da manutenção é quando mais ocorrem acidentes.

O maior risco é o de as portas se abrirem sem que o elevador esteja no andar. Para evitar esse perigo, vale informar de novo, afixar cartazes nas portas dos elevadores de todos os andares, colocar placas de sinalização, o que for preciso para proteger o usuário.

Se é uma tarefa do síndico garantir a conservação e a manutenção do elevador, cabe à prestadora de serviço realizar um trabalho bem feito. A legislação determina que a equipe técnica é responsável pelos danos provocados a terceiros em decorrência do funcionamento imperfeito ou por acidentes que resultem da instalação ou conservação inadequadas ou de ausência de condições de segurança dos elevadores.

Em contrapartida, se o acidente ocorre por má utilização dos elevadores por parte dos usuários, nem a empresa nem o condomínio são responsabilizados.

ORIENTAÇÕES E PREVENÇÃO

Fonte: O diário

7 itens para analisar na vistoria do imóvel alugado

A vistoria orienta o inquilino sobre como o imóvel deve estar na devolução. Aprenda como fazê-la.

Uma das cláusulas do contrato de locação diz que o inquilino deve devolver o imóvel alugado para o proprietário da mesma forma que o encontrou no início do contrato. Se a pintura era nova, será preciso pintar novamente, da mesma cor; se o carpete era novo, ou se estava limpo, será preciso mandar lavá-lo – e se houver algum dano, até trocá-lo. Qualquer dano deverá ser reparado, mas os desgastes que já existiam antes da chegada do locatário poderão permanecer como estão. Para evitar problemas na hora da entrega das chaves, portanto, é fundamental fazer um laudo de vistoria assim que o contrato é firmado.

No laudo de vistoria, inquilino e proprietário devem listar todas as condições de conservação do imóvel, como o estado da pintura, do piso, do carpete, das portas e de eventuais móveis, além de fotografar cada detalhe. Esse laudo se torna parte integrante do contrato de locação, e é baseado nele que o inquilino vai ajeitar o imóvel para a entrega, quando for embora. Mas o que exatamente deve ser observado? Confira a seguir um check list com 7 itens que devem estar presentes na vistoria do imóvel alugado:

1- Pintura: especifique com que cor e tipo de tinta as paredes, tetos, portas e janelas da casa estão pintados e qual é o estado da pintura;

2- Fechaduras e trincos: sinalize o estado de conservação e funcionamento de todos os trincos e fechaduras da casa;

3- Hidráulica: abra todas as torneiras e cheque o escoamento em todos os pontos de água do imóvel;

4- Pisos, azulejos e revestimentos: documente o tipo de piso e revestimento de todos os cômodos e o estado de conservação de cada um deles; nas áreas molhadas que tiverem azulejo na parede, faça a mesma coisa;

5- Parte elétrica: acenda as luzes, teste todas as tomadas e verifique o quadro de luz para documentar o funcionamento e estado de conservação da rede elétrica;

6- Vidros: é importante notar se os vidros das janelas estão em bom estado, bem como se as janelas estão abrindo e fechando normalmente; registre qualquer trinco ou rachadura que encontrar;

7- Mobília: caso o imóvel possua algum móvel, como armários, estantes, gabinetes etc., certifique-se de inserir no laudo de vistoria o estado de conservação de cada um deles, bem como o funcionamento de puxadores e dobradiças, no caso de portas de armários, gabinetes e afins.

Se depois da vistoria o inquilino encontrar algum problema estrutural, como um entupimento do prédio que afetou os canos do apartamento, ou mesmo uma infiltração, que não pôde ser identificado na hora de fazer o laudo inicial, a responsabilidade pelo conserto é do proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto, ou abate o valor do aluguel.

Fonte: ImovelWeb

Projeto prevê que locatário deixe de pagar IPTU e seguro contra incêndio

Locador também será proibido de exigir dados da declaração do imposto de renda do inquilino

Os locatários poderão ser liberados do pagamento de IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) e do seguro contra incêndio. A medida consta do Projeto de Lei 4185/12, de autoria do deputado Giovani Cherini (PDT-RS). 

De acordo com a Agência Câmara, a lei vigente (8.245/91) prevê que o locador é responsável pelo pagamento de impostos, taxas e seguro de incêndio, a não ser que o contrato de locação determine o contrário. O deputado alegou que o IPTU é um imposto sobre a propriedade, e são sobre o uso do imóvel. “Da mesma forma, o prêmio do seguro contra incêndio constitui proteção para reembolso por eventual gasto com a reposição das condições de segurança e habitabilidade do imóvel anteriores ao sinistro”, concluiu.

Incêndio

Garantias
A proposta ainda estabelece que o locatário poderá escolher uma modalidade de garantia de cumprimento do contrato, podendo ser caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A escolha só será impedida caso o locador prove que a substituição lhe trará prejuízo.

Além disso, o locador fica impedido de exigir do locatário dados de sua declaração de imposto de renda ou de qualquer outro documento coberto por sigilo legal.

Tramitação
A medida, que está apensada ao Projeto de Lei 2503/92, ainda será analisada pelas comissões de Desenvolvimento Urbano, de Defesa do Consumidor e de Constituição e Justiça e de Cidadania, antes de seguir para o Plenário.

Fonte: InfoMoney

Obra ilegal não prescreve

O condômino que constrói irregularmente em área comum do prédio, em desacordo com a convenção condominial, fica sujeito a demolir sua obra, a qualquer tempo, mesmo que por muitos anos o condomínio não tome nenhuma providência a respeito.

Lição nesse sentido pode ser auferida de aresto do Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar ação de obrigação de fazer cumulada com pedido cominatório movida por edifício contra o proprietário que invadiu parte de área comum ao ampliar a lavanderia de sua unidade autônoma. A decisão na apelação cível (n., 244.338-4/7), foi relatada pelo desembargador Américo Izidoro Angélico, um especialista em questões imobiliárias.

Segundo o relato do magistrado, a construção feita pelo proprietário invadiu em 1,30m o recurso lateral esquerdo (área comum) do edifício apelado.

O acréscimo de construção, feito na década de 1960, e sua irregularidade fora previamente constatado em medida cautelar antecipatória de prova técnica, com laudo pericial conclusivo, em que o condômino pode se manifestar.

Portanto, diz o relator, comprovado acréscimo de construção não autorizado e não constante do título de aquisição das apelantes, e não ocorrendo eficaz contraposição ao direito do condomínio autor, de ver demolida a obra irregular feita, ademais, em área comum, o decreto da procedência da ação, no tocante a esse pedido, era mesmo de rigor.

Dois outros pontos foram tocados pelo acórdão do TJ/SP, quanto à autorização da assembléia para mover a ação demolitória e quanto à prescrição, invocada pelo proprietário, diante do longo lapso temporal de inércia do condomínio antes de mover a ação.

Sustenta o relator: “Não se revela, outrossim, necessária a aprovação em Assembléia para o pedido demolitório da construção irregular em área comum, visto que flagrantemente em desacordo com a Convenção que rege a vida condominial, devendo ser propriamente corrigida pelas vias próprias.”

A respeito da perda do prazo para agir, sentenciou: “A questão da alegada prescrição no tocante ao pedido de demolição, igualmente não se sustenta, já que se trata de uso ilegítimo de área comum, que nunca se convalida, nem pelo decurso do tempo, nem pelo conhecimento do fato, insusceptível até mesmo de usucapião.”

Não obstante a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo tenha mantido a sentença do juiz de primeiro grau e garantido ao condomínio o direito de mandar demolir a construção invasora, apesar do tempo decorrido, é recomendável que, se ocorrer problema semelhante, os síndicos devem tomar providências o quanto antes. Note que, no caso revelado, o condomínio notificou o proprietário, realizou produção antecipada de prova, com direito ao contraditório, e só então moveu a ação demolitória.

Em muitos condomínios há irregularidades semelhantes, para as quais há síndico faz vista grossa. Em caso de omissão, qualquer condômino poderá tomar a iniciativa de exigir a regularização, invocando o poder da Justiça (Código Civil, art. 1.350, § 2º, por analogia).

Saiba como escolher um bom síndico

O discurso do candidato a síndico do prédio pode ser eloquente e trazer uma lista de boas intenções. Mas, para saber se aquele pode ser, de fato, um bom administrador, vale observar alguns detalhes referentes ao nível de conhecimento que possui sobre o prédio e não apenas o tipo de relação que estabelece com os funcionários e moradores. Vale também checar o quanto o pretendente sabe sobre o exercício do cargo.

Segundo José Roberto Iampolsky, diretor da PARIS Condomínios, em São Paulo, os condôminos não só devem participar das eleições de síndico, como devem votar com muita consciência, pois um condomínio mal administrado pode trazer grandes prejuízos financeiros para o proprietário e desvalorizar o imóvel.

“Basicamente, o candidato a síndico deve demonstrar que conhece o condomínio e suas necessidades, que tem tempo e disponibilidade para cumprir suas inúmeras funções e se relacionar com os moradores, alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar”, sintetiza Iampolsky.

De acordo com o especialista, caso o candidato esteja concorrendo à reeleição, os condôminos devem avaliar a gestão anterior do mesmo antes de votar, evitando mantê-lo no cargo por conveniência.

“É preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembléias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas”, alerta Iampolsky.

Iampolsky ressalta que normalmente, em condomínios residenciais, o moradores não costumam ser criteriosos na escolha de seus candidatos.

“Com exceções a condomínios comercias (salas ) aonde é adotado um perfil de diretor de empresas (prazos, metas factíveis, assembleias curtas e objetivas), em condomínios residenciais ainda prevalece o critério simpatia, e vizinhança, poucos conseguem separar capacidade de camaradagem”, completa

O bom síndico deve ter metas e um cronograma para realizá-las; ser realista e não criar falsas expectativas; conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia; manter um “checklist” com todas as datas de vencimentos; estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora) e, principalmente, saber gerir conflitos.

Devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou porque o candidato não agrada a maioria, há prédios que acabam optando por contratar um profissional. Neste caso, ele pode atuar como autônomo ou pessoa jurídica e não há impedimento geral na contratação de um síndico profissional, segundo o diretor da PARIA Condomínios.

“Pode ser uma boa ideia, ou uma catástrofe. É uma analogia similar a de um casamento: uns são felizes, outros acabam em guerras.”

Fonte: Revista  Imóveis

Bomba solar pode captar água em prédios

O sistema possui o modelo de bomba solar P100

Fabricante de bombas submersas vibratórias anunciou ter desenvolvido sistema de captação de água de poços e cisternas, utilizando apenas a energia solar. De acordo com a empresa, o produto pode ser uma solução para empreendimentos que precisam de grande quantidade de água, como construções e condomínios residenciais e comerciais.

Conforme a fabricante, o funcionamento do produto é simples. São paineis fotovoltaicos que captam a irradiação solar e a transformam em energia que alimenta a bomba, retirando água de poços para o armazenamento em cisternas e uso final doméstico.

Em dias de sol intenso, a Anauger – nome da empresa e da bomba – é capaz de bombear 8 mil litros de água por dia. Mesmo na ausência de irradiações fortes, continua a trabalhar, mas em vazões mais baixas.

O sistema possui dois modelos de bombas, o solar P100 e R100. O primeiro é destinado aos poços com diâmetro a partir de 6 polegadas e o segundo atende reservatórios maiores e cisternas. Ambos dispensam o uso de baterias por utilizarem exclusivamente luz solar em sua alimentação.

O diretor da empresa, Marco Aurélio Gimenez, afirmou que “a ideia é levar aos grandes engenheiros, arquitetos e projetistas uma opção para abastecimento abundante de residências, com economia de energia e ainda seguindo preceitos de proteção ao meio ambiente”, destacou.

Gimenez ressaltou que muito se fala sobre a captação de água da chuva para utilizações domésticas, como irrigação de jardins, drenagem de lagos, lavagem de carros, limpeza de residências e outros.

O executivo inseriu o produto da empresa nesse mérito ao unir o reaproveitamento da água da chuva (que pode ser armazenada em cisternas através de um sistema de calhas), com energia limpa em seu bombeamento, pois utiliza apenas irradiação solar em seu funcionamento.

“Esse sistema atende muito bem a diversas demandas e sua utilização em projetos de construção é um alternativa inclusive para deixar os custos de obras mais baixos” concluiu Gimenez.

Fonte: Folha do Condomínio

Compradores de conjuntos entregues em fases devem antever incômodos

Na empolgação da compra, nem todos os consumidores estão atentos aos possíveis contratempos dos empreendimentos faseados. “Principalmente para as primeiras fases, eles tem de ter ao menos ciência de que vão conviver com barulho e sujeira”, diz o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, para quem a divisão da entrega em fases deve estar explícita em contrato.

Segundo o advogado, algumas empresas, de forma inadequada, adotam a divisão dos projetos quando não conseguem comercializar as unidades necessárias ou quando enfrentam dificuldades para cumprir prazos.
É comum, também, a divisão jurídica dos projetos em vários condomínios.

“Não há sentido em ter vários condomínios se eles compartilham áreas comuns como se fossem um”, diz. “Vejo isso mais como forma de burlar a legislação para evitar problemas relativos ao tamanho do empreendimento.” Edifícios com mais de 500 vagas, por exemplo, são considerados polos geradores de tráfego e devem oferecer contrapartidas viárias.

Outros empecilhos são dramáticos. Em Itaquera, os moradores do condomínio onde Bárbara Brito é síndica conviveram por dez anos com a falta de conclusão do projeto – apenas uma das seis torres previstas foi entregue de imediato. “A construtora faliu, colocaram um tapume, e o terreno ficou abandonado até ser comprado por outra empresa.”

No conjunto desde 2006, hoje a construtora faz ajustes nas últimas torres. “Só hoje estamos conseguindo desfrutar de algumas coisas que compramos. E ainda há muita coisa para fazer.”

Fonte: Estadão

Imóvel sobe duas vezes mais que a renda do morador em Curitiba

Construtoras alegam que os custos com mão de obra e a própria demanda continuam a puxar os preços para cima, mesmo que em ritmo mais lento.

O boom do setor imobiliário nos últimos anos fez com que os preços dos imóveis subissem bem acima da inflação e da renda do morador de Curitiba.

O valor do metro quadrado de área útil na capital passou de R$ 2,49 mil, em 2007, para R$ 5,23 mil em julho deste ano, segundo dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR).

O aumento, de 110%, é quase duas vezes superior ao verificado no rendimento médio de quem mora na região de Curitiba, que cresceu 57% no período. Os imóveis subiram também bem acima da inflação no período, de 33,01%, segundo cálculo feito pelo economista Luciano D´Agostini, doutor em Desenvolvimento Econômico pela Universidade Federal do Paraná (UFPR), a pedido da Gazeta do Povo.

No fim de 2007, o trabalhador curitibano precisava de pouco mais de dois meses de salário para comprar um metro quadrado. Hoje, mesmo com o aumento da renda, ele precisa trabalhar quase três meses para adquirir o mesmo espaço. “Em relação aos imóveis, o poder de compra dos salários reduziu 33% em cinco anos”, diz o economista. Segundo ele, o preço dos imóveis descolou de todos os demais itens do orçamento das famílias. “Esse é um fenômeno que se repete em outros países emergentes, como China, India, África do Sul e Rússia. Se os imóveis continuarem a subir muito mais que os salários, a tendência é que a demanda seja reduzida no médio prazo”, diz.

A disparada dos preços em Curitiba se concentrou entre 2009 e 2011, impulsionada pela combinação de emprego e crédito em alta, aumento da renda, redução das taxas de juros e prazos mais longos de financiamentos.

Por outro lado, o aumento dos custos das empresas do setor, com a escalada dos preços dos terrenos, a escassez e a baixa produtividade da mão de obra do setor, inflacionaram os valores do mercado.

Ainda que com menos vigor, os preços continuam a subir em 2012. O levantamento da Ademi-PR mostra um avanço de até 11% nos preços, dependendo do tipo de empreendimento desde o fim de 2011.

“O ritmo de aumento está menor. Mas a mão de obra, que representa até 45% dos custos das constru­toras, é a maior fonte de alta dos custos. Somente na negociação salarial desse ano o aumento nominal foi de 10,5%” , justifica o pre­­sidente do Sindicato da Indústria da Construção Ci­vil (Sin­duscon), Normando Baú.

No passado, os imóveis de Curitiba chegaram a custar um terço dos de São Paulo. Mas essa diferença diminuiu e bairros como Batel, Mercês e Ecoville já apresentam preço do metro quadrado dos lançamentos na casa dos R$ 7 mil – superior à média de mercado da capital paulista, de R$ 6,7 mil. Os bairros mais nobres de São Paulo vão bem mais longe, chegam a custar perto de R$ 17 mil por metro quadrado.

Para o professor do Núcleo de Real Estate (empreendimentos imobiliários) da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP), João da Rocha Lima Júnior, o valor do imóvel está atingindo o limite do orçamento das famílias. “O preço relativo do imóvel nas contas cresceu nos últimos anos. Acredito que os preços terão de estabilizar”, diz.

Para o presidente da Ade­mi-PR, Gustavo Selig, os preços não estão descolados da realidade. “Eles vão subir menos, mas não há como reduzir. Na minha avaliação eles vão continuar a aumentar entre 6% e 10%, porque o mercado continua a crescer”, afirma.

Para o professor da USP, o setor viveu uma “histeria” de lançamentos em todo o Brasil e entra agora em um novo estágio, com maior oferta de imóveis prontos e velocidade de venda e quantidade de lançamentos, menores. Segundo ele, especialmente nos últimos dois anos, quem havia adiado a compra do imóvel durante a crise de 2008 sustentou a demanda. “Agora, o setor retoma o ritmo normal de velocidade de venda”, diz.

Cenário nebuloso torna as empresas mais cautelosas

Se por um lado os preços ainda estão subindo, por outro as empresas do setor já tiraram o pé do acelerador em relação aos lançamentos, que este ano devem ficar 18% em menor quantidade que em 2011 em Curitiba. O número de unidades lançadas, que chegou a 16 mil no ano passado, deve cair para algo entre 12 mil e 13 mil unidades, de acordo com o presidente da Ademi-PR, Gustavo Selig.

Os anos de 2012 e 2013 também são considerados um período de pico de entregas de imóveis prontos – serão 18 mil imóveis.

Na média, a velocidade de venda do setor está estável, em cerca de 10%, mas as empresas notam que o cliente, com a oferta maior, está mais exigente e demorando mais para fechar o negócio.

Lançamentos

“Hoje quem vende todo o empreendimento durante a construção está feliz”, diz Erlon Rotta Andrade Ribeiro, diretor da construtora Andrade Ribeiro. Em 2012, a empresa está lançando o mesmo volume do ano passado – dois empreendimentos, um comercial e um residencial, com Valor Geral de Venda (VGV) de R$ 95 milhões. Para ele, houve um excesso de lançamentos de produtos de dois e três dormitórios entre R$ 250 mil e R$ 300 mil. “Para 2013 vamos ver como o mercado se comporta para vermos como será o ritmo de lançamentos”, acrescenta.

Com quatro lançamentos previstos para este ano, a Plaenge manteve o mesmo ritmo do ano passado. “Estamos acompanhando o movimento de mercado, que está mais estável”, diz Fernando Fabian, diretor da empresa.

Justiça federal faz mutirão para atender mutuários

Interessados podem refazer acordos com credores em questão de horas ou tirar dúvidas sobre contratos regidos pelos Sistemas Financeiros de Habitação ou Imobiliário

Na hora da entrega, 3% das unidades voltam para as empresas

Passada a euforia dos últimos dois anos, uma conta amarga está sendo paga por alguns mutuários. Compradores que estão com dificuldade para pagar as parcelas do financiamento estão optando pelos distratos, em que o cliente desiste do negócio e devolve o apartamento ou a casa

Fonte: Gazeta do Povo

Podas de árvore em prédios e condomínios devem seguir legislação municipal

Manter áreas verdes em condomínios é algo que agrada a muitos moradores. Além da sombra das árvores, com a chegada da primavera, dependendo da espécie, é possível ainda se encantar com as flores, como no caso dos ipês. Entretanto, é necessário que haja manutenção, que deve ser feita pelo órgão competente.

Em Belo Horizonte, para fazer o serviço é obrigatório obter autorização para poda, retirada ou transplantio de árvores em áreas internas, segundo a gerente de Áreas Verdes e Arborização Urbana da Secretaria Municipal de Meio Ambiente (SMMA), Olga Eduarda Ferreira. “O decreto 5.893/1988, que regulamenta a Lei 4.253/1985, dispõe sobre a política de proteção, controle e conservação do meio ambiente e melhoria da qualidade de vida no município”, informa.

Segundo Olga, a autorização pode ser emitida pela Gerência de Jardins e Áreas Verdes (GERJAV) de cada regional da PBH ou, em alguns casos, pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente. “Esse serviço deve ser solicitado pessoalmente, pelo dono do imóvel ou por meio de procuração, na Gerência Regional de Atendimento ao Cidadão (GEATEND), das 8h às 17h, ou no BHResolve, com a abertura de processo administrativo.”

Para fazer o pedido é necessário apresentar identidade, CPF, documento que comprove a propriedade e conformação de endereço. “Além de cópia da ata de reunião assinada pelo síndico constando votação favorável e maioria absoluta (50% + 1 para condomínios) e carta de anuência do vizinho para o caso de árvore localizada na divisa”, explica Olga.

A solicitação é analisada pela GERJAV de cada regional e, em caso de apresentação de recurso pelo solicitante, pela secretaria. “O prazo para atendimento do pedido na GERJAV é de 15 dias para realização de vistoria técnica e emissão de laudo. Em caso de parecer desfavorável, pode-se entrar com recurso na regional, que o encaminhará à secretaria, para análise. Se favorável, é emitida autorização e encaminhada à GERJAV.”
Uma vez autorizado, o serviço deverá ser feito pela pessoa ou empresa contratada pelo condomínio. “Nos casos de árvores em áreas de propriedade particular, a PBH só emitirá a autorização para a intervenção em vegetação (poda, supressão e/ou transplantio) depois de vistoria técnica, que atualmente é sem custo para o requerente”, acrescenta Olga Ferreira.

REGRAS 

A gerente ressalta que o trabalho de poda de árvores deverá ser realizado observando-se a Deliberação Normativa 10/92 do Conselho de Meio Ambiente (Comam) e, no caso de transplantio, a Deliberação Normativa 22/99. “A legislação vigente prevê que nos casos de intervenções (poda e supressão) sem a prévia autorização da PBH, o infrator estará sujeito a ações de fiscalização e aplicação de penalidades.”

A punição poderá ser desde uma advertência por escrito para parar com a irregularidade, como também multa de uma a 700 unidades fiscais da prefeitura (UFPBH). “A aplicação dessas sanções obedecerá ao enquadramento da penalidade e poderá ser classificada como leve, grave ou gravíssima”, informa Olga.

Como exemplo, a gerente cita valores aproximados a serem pagos pelo infrator. “Nos casos de supressão de árvore sem autorização, a multa pode variar de R$ 2.500 a R$ 15,5 mil (dependendo da extensão do dano), e a poda sem a prévia autorização da PBH pode variar de R$ 50 a R$ 500, também dependendo da extensão do dano.”

Fonte: Lugar Certo

Edifícios também adoecem

Edifícios idosos sofrem doenças semelhantes às dos seres humanos. Seu sistema circulatório com o fluir dos anos dá sinais de entupimento, a passagem da água torna-se mais difícil, a qualidade diminui, pode até sofrer um colapso, que obrigará à convocação dos especialistas.

Igualmente sensível é o sistema nervoso. Os fios condutores de eletricidade perdem a resistência, tornam-se suscetíveis ao aumento ou diminuição da tensão, oferecem risco de incêndio. E o esqueleto do prédio, então? Aparentemente está tudo bem, mas um exame mais acurado poderá mostrar que padece de “cementosporose” ou “ferrotinite”.

O mesmo se diga do coração, quer dizer, dos motores que levam os passageiros para cima e para baixo, ou da fachada, a pele do edificação, que já aparenta rugas e verrugas de decaição.

Como as pessoas físicas, alguns não mostram sua verdadeira idade. São os que recebem cuidados de limpeza, manutenção e conservação, que passam por uma plástica de tempos em tempos (10 anos ou mais, tudo bem) e que são visitados por pessoas especializadas em checar sua segurança ou sua adequação estética aos novos tempos.

No Brasil, boa parte dos edifícios não atingiu ainda a idade adulta, sendo poucos os que chegaram à terceira idade (mais de 60 anos), ou seja, com “habite-se” antes da década de 50. Desses, muitos já não vivem mais, por terem cedido espaço a construções mais novas. Não temos estatísticas certas, mas é possível estimar que pelo menos 80% dos prédios do país foram lançados depois que a Lei do Condomínio entrou em vigor, em dezembro de 1964.

Mas qual seria a expectativa de vida de um edifício? 30, 50, 70, 100 anos? Nenhum engenheiro ousará dar uma resposta definitiva. Existem obras civis em outros países que já ultrapassaram duzentos ou trezentos anos de existência, mesmo sem terem sido erigidas com a tecnologia moderna. Tudo depende do cuidado com que foram projetadas, construídas e mantidas.

Toda essa conversa, caro leitor, é para enfatizar a importância de investirmos na manutenção de nossos prédios. Cada real aplicado nos cuidados do corpo físico do condomínio representa um ganho de segurança e de valorização que é muito superior à quantia despendida.

Segurança, porque não são poucos conjuntos residenciais que já desabaram no país, deixando um lastro de morte, ou os que provocaram danos por conta de explosões das instalações de gás ou doenças causadas pela insalubridade do ambiente. Valorização, porque ninguém gosta de comprar apartamento ou sala em edifício velho, com cara de velho, daí que diminui a oferta e o preço cai.

A propósito, a fachada do edifício não é somente seu rosto, a face que está voltada para a rua. Fachada é todo o exterior, tudo que aparece quando se olha para o edifício. Inclui paredes laterais, dos fundos e – importante – a cabeça ou os cabelos, a cobertura de sua parte superior.

O topo é fachada, sim, não para os transeuntes que passam pelas calçadas, mas para quem mora ou trabalha em unidades situadas em altura próxima ou mais elevada que a do telhado vizinho.

Por isso, invista na saúde e na aparência do seu prédio. Ele lhe retribuirá com segurança, proteção, aconchego e valorização.

O combate às pragas nos condomínios

Com a elevação da temperatura, aumenta também a incidência das pragas urbanas nos condomínios.

Baratas, pernilongos, moscas, ácaros, cupins, ratos, pulgas, formigas, pombos, carrapatos, escorpiões e até morcegos estão entre os que mais podem atormentar os moradores. Segundo a química

Cláudia Regiane Alves Veiga, responsável técnica de uma dedetizadora de São Paulo, esse insetos e animais necessitam de água, alimento e abrigo para sua sobrevivência. No entanto, a profissional destacou que a água não é um fator limitante para impedir a existência deles, mas deve-se agir nos demais fatores de forma a impedir sua proliferação nas residências.

Baratas

Ela contou que uma praga urbana bastante comum são as baratas. Em áreas urbanas as principais são a Barata de Esgoto, Cascuda ou Voadora (Periplaneta Americana) e a Francesinha, Paulistinha ou Listradinha (Blatella Germânica). “As baratas são ativas principalmente à noite, quando deixam seus abrigos e saem à procura de alimentos. Elas possuem hábitos alimentares bastante variados, preferindo aqueles ricos em amido, açúcar ou gordurosos. Podem alimentar-se também de celulose, frutas, cervejas e alimentos ou animais em decomposição”, explicou Claudia.
A Barata de Esgoto normalmente habita locais com muita gordura e matéria orgânica em abundância, como galerias de esgoto, bueiros, caixas de gordura e de inspeção.

A Francesinha por sua vez habita principalmente cozinhas e despensas, em locais como armários, gavetas, interruptores de luz, aparelhos eletrodomésticos, vãos de batentes, rodapés, sob pias, dutos de fiação elétrica e locais como garagens ou sótãos com depósitos de papel e principalmente caixas de papelão, entres outros.

Passam 75% do seu tempo abrigadas próximos aos alimentos. É possível notar que um local está infestado por baratas através de sinais como fezes, ovos vazios, esqueletos ou cascas de ninfas quando elas se transformam em adultos. Em altas infestações, a técnica disse que as baratas aparecem também durante o dia.

Doenças

Cláudia orientou os moradores a fazer o controle dessas pragas porque as baratas domésticas são responsáveis pela transmissão de várias doenças como gastroenterite, conjuntivite, intoxicação alimentar, gangrena gasosa, diarréia, pneumonia, lepra, salmonelose, desinteira, parasitose, giardíase, amebíase, paralisia etc. No caso dos condomínios, o ideal é que a dedetização ocorra em períodos semestrais e com a participação de todos os apartamentos, isso evita que os insetos simplesmente mudem de endereço, sugeriu Cláudia.

A seguir, algumas medidas preventivas que contribuem para o controle de baratas:

  • Manter alimentos guardados em recipientes fechados;
  • Conservar armários e despensas fechados, sem resíduos de alimentos;
  • Verificar periodicamente, frestas e cantos de armários e paredes;
  • Recolher restos de alimentos e qualquer outro tipo de lixo em recipientes adequados;
  • Remover e não permitir que sejam amontoados: caixas de papelão e lixo em locais não apropriados;
  • Manter caixas de gordura e galerias bem vedadas;
  • Colocar borracha de vedação na parte inferior externa das portas;
  • Manter bem calafetados as junções de revestimentos de paredes e pisos;
  • Remover e destruir ootecas (ovos de baratas);
  • Não fazer pequenos lanches na mesa de trabalho, protegendo os teclados dos computadores das migalhas de pão, biscoitos etc.

Fonte: Folha do Condomínio

Medo de ser Síndico?

A falta de conhecimento é um dos motivos que levam os moradores de condomínio a evitarem assumir o cargo de síndico. Temem as responsabilidades e a sobrecarga de atividades. Preferem até se omitir, não participam, não questionam tentando evitar qualquer atribuição que lhes possam dirigir.

Estas atitudes nada contribuem para o desenvolvimento da administração. Acabam estressando o atual síndico, que é reeleito várias vezes não tendo como livrar-se do cargo. Ele se torna quase um empregado, tendo o dever de responder a tudo e a todos. Com o passar do tempo e a omissão das pessoas, esse síndico começa mostrar sinais de cansaço em sua atitudes, chegando até a adotar atitudes arbitrárias.

A renovação é bastante saudável, dando a oportunidade para que outros conheçam essa atividade que envolve várias áreas, sendo a principal delas a conciliação dos conflitos entre os moradores e a administração, sempre dentro das normas. Este cargo hoje oferece a possibilidade do conhecimento de uma nova carreira: a de Síndico Profissional. Para exercê-la com eficiência há várias formas de se preparar. Há vários livros que abordam o tema de forma prática, cursos que permitem os debates e a troca de experiências.

Os requisitos básicos para exercer esse cargo com eficiência são:

· Vontade de conhecer e pesquisar a área;

· Integridade (honestidade), tendo como guia a Convenção e o Regulamento Interno;

· Transparência nas ações, não privilegiando nenhum grupo.

Fonte: Sensato

Seguro é alternativa acessível

Para preservar o patrimônio, muitas pessoas optam por seguros residenciais que dão cobertura contra incêndios. A técnica de seguros Michele Caroline Soares menciona que o primeiro passo para quem deseja obter o serviço, é determinar o valor máximo da indenização a ser recebida caso um incêndio destrua o imóvel por completo.

“É importante que o morador, na hora de estabelecer o valor da apólice, calcule o preço da estrutura predial e dos bens que têm dentro dela. As cifras relacionadas ao terreno e aspectos como localização e valorização da região devem ser desconsideradas”, orienta.

Michele destaca que os preços para seguros residenciais contra incêndios estão mais acessíveis. “Uma cobertura de R$ 400 mil, por exemplo, custa de R$ 250 a R$ 300, por ano”, contabiliza.

Condomínios
Segundo o diretor do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi/PR), Junzi Shimauti, o Código Civil estabelece que é obrigação do síndico viabilizar o seguro contra incêndios e outros sinistros que possam destruir total ou parcialmente a edificação dos condomínios.

“Além de contratar o serviço, cabe ao síndico renovar anualmente a apólice. O valor é rateado entre as unidades condominiais e varia de acordo com a ocasião”, ressalta.

Fonte: O Diário

Conhecimento das regras evita briga de vizinhos

Código Civil regula a responsabilidade de cada um e ajuda a garantir a harmonia entre moradores. Barulho, muros, árvores e animais são os principais focos de tensão.

Angel Miríade e seus cachorros: vizinho invadiu o apartamento sem autorização para alimentar os animais de estimação

Cada um tem sua parcela de responsabilidade sobre problemas que surgem na vizinhança. Mas o desconhecimento das regras, acaba transformando pequenos impasses em brigas entre vizinhos.

Na maioria das vezes, cada um responde por parte da situação, mas existem casos em que a obrigação recai mais sobre um do que sobre o outro.

Os muros entre os imóveis residenciais, por exemplo, devem ser mantidos pelas duas partes. Sendo assim, quando algo acontece à divisória, ambos devem arcar com os custos da reforma ou reconstrução. “Normalmente só um muro separa as residências, mas se for na linha da divisa deve ser feito com a anuência dos dois proprietários. Do contrário, a construção deve ser feita dentro dos limites do lote”, explica o diretor do Departamento de Controle de Edificações da Secretaria Municipal de Urbanismo, Walter da Silva.

Muitas dúvidas sobre conflitos residenciais são respondidas pelo Código Civil, entre os artigos 1.277 e 1.313, inclusive situações envolvendo animais de estimação do vizinho. “Se o cachorro foge e entra no outro terreno, pode-se discutir com o vizinho a construção ou o aumento do muro”, aponta o advogado especialista em Direito Imobiliário Nelson Antônio Gomes Junior. De acordo com o Código, a construção de tapumes especiais para impedir a passagem dos animais pode ser exigida pelo vizinho.

No caso da pesquisadora Angel Miríade e seus quatro cachorros, os vizinhos foram além a fim de controlar os pets. “Meus cachorros são filhotes, correm o dia inteiro e um dos meus vizinhos entrou no meu apartamento sem autorização para dar comida. Percebi quando achei os potes de ração com água ao lado da torneira, coisa que eu não faço porque eles têm o pote de água”, conta. Angel relata que depois do episódio não conversou com o vizinho sobre o assunto, mas trocou a fechadura da porta.

Evite brigas

Saiba como dialogar com o vizinho sobre alguns problemas que podem afetar a convivência

Muros – Os muros são de responsabilidade de ambos os vizinhos, tanto para a construção quanto para a conservação, segundo o Código Civil, artigo 1.297, parágrafo 1º.

Árvores – A raiz está no terreno alheio, mas os galhos incomodam, entopem a calha do imóvel vizinho. É possível pedir a poda rente a divisória, de acordo com o Código Civil, artigo 1.283. Em casos que prejudicam a segurança dos moradores é permitido o corte da árvore, mesmo de espécies protegidas.

Frutos - Se o fruto da árvore do vizinho cair no terreno alheio, este passa a pertencer ao dono do terreno em que caiu, segundo o Código Civil, artigo 1.284.

Animais de estimação – Os animais são de responsabilidade do dono. Se o pet invade o terreno alheio constantemente, talvez seja o caso de negociar a construção de um muro, colocação de grades ou tapumes, de acordo com o Código Civil, artigo 1.297, parágrafo 3º.

Calçadas – A manutenção cabe ao proprietário do terreno da frente.

Caçambas – Podem ser postas nas calçadas desde que não atrapalhem a passagem, deixando livre pelo menos um metro e meio para os pedestres. Se não couberem, podem ser colocadas na rua, desde que atendam a regulamentação, ficando rente ao meio fio.

Lixo – Os lixos devem ser deixados em uma altura que não permita que animais alcancem. Não há limitação para o lado em que a lixeira deve ser posta, se é no meio ou no lado direito ou esquerdo da frente da casa.

Infiltrações nos apartamentos – Cuidado ao acusar o vizinho mais próximo em caso de infiltrações. Nem sempre o problema vem do imediato, mas de andares mais acima. Nestes casos vale chamar um técnico para constatar de onde vem a infiltração.

Sem galho

Árvore não pode ultrapassar a divisa

Em relação à vegetação, o Código Civil define que as raízes, galhos ou ramos que ultrapassem os limites do terreno podem ser podados exatamente na linha divisória.

A poda também pode ser requerida quando as folhas entopem a calha. Já a poda das árvores plantadas em frente à casa são de responsabilidade da prefeitura municipal.

Até mesmo os frutos das árvores vizinhas são regidos pela lei. O artigo 1.284 aponta que os frutos caídos das árvores do terreno vizinho pertencem ao dono do terreno onde caíram.

Fonte: Gazeta do Povo

Multa Exige Bom Senso

Por mais de vinte anos temos defendido o condomínio, considerando-o uma das melhores instituições do Brasil. Graças à Lei do Condomínio, de 16 de dezembro de 1964, hoje milhões de brasileiros vivem com mais dignidade, segurança e conforto. Por isso nos preocupa muito quanto o legislador começa a mexer numa estrutura que já provou ser vitoriosa, apesar de seus já 40 anos.

É o que acontece com o Projeto do Novo Código Civil, recentemente aprovado por uma das casas do Congresso Nacional. O projeto dedica 28 artigos ao capítulo “Do Condomínio Edilício”, um a mais do que a Lei 5.691/64 no título que trata “Do Condomínio” (o resto da lei refere-se à incorporação imobiliária), sem melhorar o que hoje existe.

Da leitura dinâmica do texto, infere-se que o condomínio deixa de ser tratado como um ente responsável e autônomo e passa a ser visto como mais um sujeito menor de direitos, do tipo que (assim pensa o legislador) necessita de toda proteção e cuidado da lei, como o consumidor, o empregado, o menor de idade. Exemplo do que dizemos está nos artigos 1.336 e 1.337, que tratam dos deveres do condômino e suas penalidades.

Diz o parágrafo 1o do art. 1.336: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.” Pela legislação em vigor, a multa prevista em convenção pode ser “de até 20% sobre o débito” (Lei 4.591/64, art. 12, § 3o), havendo a previsão de atualização monetária.

Nem 8 nem 80

Tal multa pode ser agradar aos órgãos de defesa do consumidor e será, sem dúvida, benéfica aos inadimplentes, mas certamente colocará em risco a sobrevivência do condomínio como instituição séria e eficaz. Mesmo nos dias de hoje, de inflação anual de um dígito, o percentual de 2% é absurdamente baixo, mormente se levarmos em consideração que o valor da multa só pode ser aplicado uma vez (e não mês a mês como os juros) e débitos de condomínio ficam rolando por anos em intermináveis ações judiciais de cobrança.

Não podemos esquecer que valor arrecadado beneficia diretamente o condomínio, não sendo recolhido aos cofres públicos, como outras penalidades, estas sim, de percentual absurdamente elevado, como as multas por atraso no pagamento do IPTU, do INSS, do imposto de renda, ou ainda à multa estipulada pelo novel Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que prevê punição que pode chegar a 1.400% (sim, mil e quatrocentos por cento) do valor do IPTU, ao proprietário que deixar de dar a seu imóvel o uso que lhe for imposto por legislação municipal.

Se o legislador usar de bom senso, alterando o Projeto do Novo Código Civil, a multa a ser paga deverá continuar a ser fixada por deliberação dos condôminos, respeitado o máximo de, digamos, 10% (dez por cento) do valor do débito, percentual que, tradicionalmente, representou punição adequada aos faltosos. Tanto 2% quanto 30% ou 50% são índices que fogem do senso comum, por estarem situados nos extremos da escala.

Há muitos outros pontos do projeto a serem comentados, o que faremos paulatinamente nas semanas vindouras.

Infiltrações e Vazamentos

Má construção da obra, má conservação ou simples desgaste pelo tempo podem ocasionar infiltrações e vazamentos no edifício, exigindo reparações físicas e, sempre que cabível, indenizações. Difícil, muitas vezes, identificar a causa do vazamento ou a sua origem. Não poucos conflitos de vizinhança ocorrem por esse motivo.

Basicamente, as infiltrações e vazamentos podem se dar entre unidades autônomas ou entre unidades autônomas e áreas comuns do prédio.

Se entre unidades comuns, o problema não é do condomínio. Deve ser resolvido na esfera particular dos condôminos envolvidos. O que ocasionou o dano, ou teve a infelicidade de sofrê-lo na origem, deve efetuar os consertos necessários e indenizar qualquer outro prejuízo sofrido pelo vizinho. Se o vazamento tem origem em área comum, a regra é a mesma: o condomínio conserta e indeniza.

Limites

Para se precisar com certeza o responsável de determinadas infiltrações, é preciso conhecer bem a estrutura do edifício, a discriminação das partes autônomas e exclusivas.

Exemplo clássico: a laje de cobertura é de propriedade comum a todos os condôminos, embora constitua teto do apartamento superior. As paredes laterais do prédio também são de propriedade comum. Logo, se delas derivar a infiltração ou vazamento, o problema não é da unidade, é de todo o condomínio.

Outro exemplo comum: vazamentos provocados por desgaste ou ruptura de encanamento. Se utilizado unicamente pelo condômino, dele será a responsabilidade. Se cano mestre, que leva água para várias unidades, o condomínio arcará com qualquer dano que provoque.

Para se saber o ponto inicial de infiltração pode ser preciso primeiro arrebentar paredes e lajes. Se estiverem em área comum, o risco maior será financeiro. Problema sério ocorre quando o dano não se mostra evidente em sua origem. Difícil convencer o condômino que seu imóvel precisa sofrer obra de reparação.

Sem Culpa

A responsabilidade pela reparação do dano provocado por infiltrações e vazamentos independe da prova de culpa do proprietário da unidade onde se originou o prejuízo. Inclui-se entre as chamadas de responsabilidade objetiva. Mesmo que sempre tenha conservado seu imóvel, que não haja sido negligente, a indenização se impõe. Não indeniza por ser culpado, mas por ser responsável (objetivamente) por qualquer dano que sua unidade possa causar a terceiros.

Ao condômino prejudicado cabe provar seu dano, que foi provocado por causa originária da unidade vizinha, e que um decorre do outro (nexo de causalidade).

Como se trata de relações de vizinhança, e de íntima vizinhança, mais uma vez repetimos: nenhuma solução litigiosa serve. Todos sairão perdendo, mesmo quem vencer a demanda. Nessas ocasiões, a mediação do zelador ou do síndico será bem-vinda, embora a questão seja de foro particular.