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condominios em curitiba

Como limpar piscinas?

Como é realizado o trabalho de limpeza e manutenção em piscinas?

HTH- Limpeza e manutenção de piscinas é realizado em dois processos, limpeza física (escovação de paredes, peneira, limpesa de borda e filtração) limpeza quimica – uso de ajustadores de ph e cloro.

ABCDÁGUA-

TRATAMENTO PARA PISCINAS RESIDENCIAIS NO VERÃO

PROCESSO QUÍMICO

  Seg Ter Qua Qui Sex Sab Dom
Medir a Alcalinidade Total (entre 80 e 120 ppm) Medir 1 vez por mês
Medir o pH (7,0-7,4) sim   sim  
Clorar com hth® Cloro Granulado ou Pace® sim   sim   sim  
Medir o Cloro Livre   sim   sim   sim  
Clarificar com hth® Maxfloc   sim  
Acrescentar hth® Algicida Manutenção   sim  
Decantar Quando necessário
 

PROCESSO FÍSICO

  Seg Ter Qua Qui Sex Sab Dom
Filtrar a Água sim
Limpar o Pré-Filtro - sim -
Retrolavar o Filtro Seguir as Instruções do Fabricante
Aspirar/Peneirar Quando necessário
Escovar Quando necessário
Usar hth® Limpa Bordas Quando necessário

AQUANOBRE-Existem vários processos de limpeza e manutenção de piscinas, citaremos alguns abaixo:

Com cloro (convencional) Com Ozônio Com UV Com eletrodos de cobre ou prata Com células geradoras de cloro através de adição de sal

Segue abaixo, tratamento convencional:

DIARIAMENTE:

Verificar as condições de transparência da água. Colher folhas do espelho d água com a peneira cata folhas. Filtrar a água da piscina. Clorar a água (sempre ao entardecer).

SEMANALMENTE:

Medir PH E CLORO ou sempre que observar qualquer alteração na transparência da água. Limpeza das bordas com limpa borda. Escovar a parte interna da piscina. Colocar algicida de manutenção na água da piscina. Colocar floculante no dia seguinte. Fazer aspiração no dia seguinte.

QUINZENALMENTE:

Fazer a retrolavagem da areia do filtro.

MENSALMENTE:

Colocar oxidante (Oxida matéria orgânica) diluído na piscina, gerando economia de cloro

ANUALMENTE:

INDISPENSÁVEL, fazer a troca da carga de areia do filtro.

Qual a diferença de manutenção entre uma piscina pequena e uma muito grande?

HTH- Adiferença esta na quantidade de produtos.
ABCDÁGUA-
Praticamente a mesma.
AQUANOBRE-
Quantidade de produto a ser usado.

A água da piscina tem que ser trocada?

HTH- Não! A água é renovada por evaporação, lavagem de areia, corpo do banhista. Areposição é feita com água nova, em um ano já estamos com outra água.
ABCDÁGUA-Não, com o tempo acabamos repondo quase a totalidade da água sem esvazia-la.
AQUANOBRE-Não. Em aproximadamente 01 (um) ano, toda a água da piscina foi trocada devido o processo de aspiração drenando e reposição de água na piscina, ou seja, não é necessário trocar a água da piscina.

Quantas pessoas são responsáveis pela realização desse trabalho?

HTH- Piscinas de até 500 m³ só uma pessoa.
ABCDÁGUA-1 pessoa ou no máximo duas!
AQUANOBRE- Depende, pois tudo se relaciona ao tempo que se quer a piscina ou trabalho pronto.Geralmente tem 01 (uma) pessoa responsável por esse trabalho em todo local com piscina.

Os funcionários do condomínio podem fazer o trabalho ou um profissional é necessário? Pq?

HTH- Sim qualquer pessoa pode fazer o tratamento, orientamos que façam o curso gratuito da hth.
ABCDÁGUA- Um profissional com experiência é sempre aconselhado para não acarretar prejuízos aos usuários.
AQUANOBRE-Depende, pois tudo se relaciona ao tempo que se quer a piscina ou trabalho pronto.Geralmente tem 01 (uma) pessoa responsável por esse trabalho em todo local com piscina.

Qual o custo médio da tercerização da limpeza de piscina? Como o contrato é calculado?

HTH- Um tratador de piscina cobra de mão de obra, de 70 a 150 reais, de produto gasta-se 130,00.
ABCDÁGUA-
 É calculado pela metragem quadrada além da distância, é claro. Muitos degraus e curvas também é importante analisar. Até uma piscina 8.00×4.00m investe-se aproximadamente R$ 120,00 / 10.00×5.00 R$ 150,00 / Maior R$ 350,00
AQUANOBRE-Depende, somente com orçamentos poderemos chegar a um valor, os preços variam de empresa para empresa. O cálculo é feito de acordo com o tamanho e número de piscinas.

Há a necessidade de se ter algum tipo de treinamento para exercer esse trabalho?

HTH- Sim, nós entregamos certificados.
ABCDÁGUA-
De preferência sim, para evitarmos prejuizos aos usuários
AQUANOBRE-Muito treinamento.

Em que período e com que frequência é realizada a limpeza da piscina?

HTH- Depende da época tem que tratar todo dia.
ABCDÁGUA-
 No mínimo 2 vezes por semana
AQUANOBRE-Diariamente, 365 dias por ano.

Quais os métodos e equipamentos existentes no mercado e qual é o mais eficaz?

ABCDÁGUA-Existem muitos métodos para limpeza de piscina. Os convencionais são o tratamento químico por adição de cloro com filtração de 8 horas diárias da piscina. Além do tratamento convencional, existem métodos de automação como: salinização (gerador de cloro a base de cloro), tratamento a base de ions de cobre, a base de ozonio, a base de ultravioleta. O tratamento mais eficaz ainda é o tratamento convencional e o gerador de cloro a base de sal.
AQUANOBRE-Ver 1ª pergunta, todos os métodos são eficazes segundo seus fabricantes.
HTH- Existem equipamentos para dosagem de produtos que são em sua maioria bons;

Existe algum tipo de manutenção preventiva para os equipamentos de tratamento da água?

ABCDÁGUA- Sim, devemos sempre lubrificar, regular e limpar o filtro e a Motobomba além de trocar os elementos filtrantes como a areia.
AQUANOBRE-Sim, porém pouco praticado, são eles: Anualmente, fazer a troca de areia do filtro e troca de rolamentos e selo mecânico da bomba.
HTH- Sim, todo ano os equipamentos devem ser vistoriados.

Existe alguma diferença no tratamento da água dependendo do tipo da piscina (fibra, Concreto ou Vinil)?

ABCDÁGUA- Todos eles usamos algicidas, floculantes, limpa borda, cloro etc… mas as piscinas de vinil e fibra devem receber um tratamento especial como dissolver bem o cloro antes de jogar na piscina, dentre outros.
AQUANOBRE-Sim, em piscina de concreto (azulejo) você pode aplicar os produtos químicos com tranqüilidade e utilizar todos os equipamentos disponíveis no mercado, já as piscinas de fibra e vinil, requerem um pouco mais de cuidado, mas todas lhe proporcionam os mesmos momentos de prazer.
HTH- não, o tratamento é o mesmo.

Quas os produtos químicos utlizados? Eles oferecem algum tipo de risco à saúde?

ABCDÁGUA-Devemos ter muito cuidado no manuseio dos produtos. Os produtos mais utilizados são: elevador e redutor de Ph que podem ser liquidos ou não, algicida de manutenção e de choque, clarificante / floculante, limpa borda, cloro que pode ser granulado ou estabilizado, pastilhas de cloro e estabilizador de PH.
AQUANOBRE-Muitos produtos são utilizados e sendo corretamente aplicados, não oferecem risco algum à saúde.
HTH- cloro, algicidas, clarificante, limpa borda, ajustadores de alcalinidade e ph – eles oferecem risco a saúde.

Fonte: Condoworks

 

Pergunte ao especialista

Essa semana, Rodrigo Karpat fala sobre animais, vazamentos e cuidados com a garagem.

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos leitores sobre vida em condomínio.

Odor de animais

Pergunta 1, de  Renato Rdo Granha 

Rodrigo, boa tarde. Estamos com um problema em nosso condominio sobre animais de estimação.

Num dos andares há queixa de outros condominos sobre “mau cheiro” vindo de uma unidade. No caso, o condômino tem um número excessivo  de gatos em sua unidade. Existe alguma legislação especifica sobre isto? É possivel acionar a zoonose/saúde pública, etc..sobre o assunto?Nossa convenção de condomínio nada rege sobre o assunto. É possivel limitar o número de pets numa unidade?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

O condomínio não pode proibir os moradores de terem animais de estimação, independente do porte e quantidade. É um direto constitucional, mesmo se a convenção proibir. O que não se pode é ter um animal que ameace o sossego, a segurança ou saúde dos demais condôminos ( art 1.336 do CC).

O limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao direito alheio e ao direito de vizinhança. Ou seja, a manutenção do animal no condomínio só pode ser questionada quando existir perigo à saúde, segurança, ou perturbação ao sossego dos demais residentes do condomínio. Conforme estabelece o artigo 1.336 do Código Civil, são deveres do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Assim, no caso relatado existe a proibição legal da manutenção dos animais em condições prejudiciais a saúde dos que lá coabitam. Desta forma, o condomínio deve advertir o morador, aplicar multa, e caso náo resolva,  poderá  ingressar com ação judicial para que os animais sejam removidos, ou para que sejam mantidos em condições de higiene aceitáveis.

Vazamento

Pergunta 2, de Vanessa Mendes Feltrin-Toni

Dr. Rodrigo: O condomínio deve ressarcir danos causados dentro do apto por vazamento da coluna d’agua do prédio?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Vanessa,

O condomínio é o responsável pela manutenção na coluna de agua e por qualquer dano necessário para o seu reparo, tais como a reposição do piso, armários e afins.

Sendo um direito do morador utilizar a propriedade como melhor lhe convier. E ao condomínio o dever de manter a manutenção do sistema da coluna de agua e sua substituição quando necessário.  Porém, deve imperar o bom senso sempre.

De olho na garagem

Pergunta 3, de Thiago Fernandes

Recentemente coloquei um adesivo de publicidade política no meu carro de publicidade politica, e alguémdentro do condomínio está retirando o adesivo a todo momento. O que devo fazer?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

O condomínio não é responsável por fiscalização as garagens,  nem tão pouco pelo reembolso do seu prejuízo. Porém o Condomínio poderá ajudar você a encontrar o autor do ato delituoso caso tenham câmeras de segurança.

Assim, você poderá solicitar as imagens a fim de identificar o autor do crime de dano previsto no art. 163 do Código Penal, e comunicar a autoridade policial, bem como buscar a reparação cível do prejuízo.

Lembrando que as imagens são protegidas nos termos da lei (Em SP- Lei municipal Nº 13.541, de 24 de março de 2003) garantido a confidencialidade da informação. O que impedirá a divulgação indiscriminada e para uso diverso do que se destina, que é a segurança da edificação.

Fonte: SindicoNet

Abandono Ronda o Centro

Nunca é demais falar sobre a má conservação dos edifícios localizados no centro das grandes cidades brasileiras, fato que nos coloca na rota da decadência, como já acontece nos Estados Unidos, onde “inner city” tem o mesmo significado depreciativo do nosso “periferia”, símbolo de pobreza e insegurança.

Não são poucas as vozes, felizmente, que já se manifestam a favor de uma revitalização da área central de nossas capitais. Luiz Valdir Nardelli, diretor de Economia e Estatística do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, locação e Administração de imóveis no Paraná (Secovi-Pr), já alertou: “Os prédios do centro dificilmente passam por reformas, estão estagnados”.

Segundo ele, a falta de estacionamento e de segurança, além da complicação do acesso, fazem com que a preferência, hoje, seja por imóveis em bairros da cidade. “É lógico que a área comece a ser abandonada, ganhando preferência o espaço fora do centro.”

Se para as construtoras é indiferente, e até bom, lançar seus novos empreendimentos em qualquer parte da cidade onde haja demanda, para a população em geral, a falta de novos apartamentos e salas ou conjuntos comerciais no centro significa um retrocesso, pois retira dos possíveis adquirentes a possibilidade de optarem por uma aquisição no miolo da urbe, além de distorcer o equilíbrio arquitetônico da cidade.

Agir rápido

Escrevendo no “Jornal Masset”, do Rio de Janeiro, o articulista Martins Júnior lembra que a preocupação principal deve ser com a “manutenção predial”, esteja o edifício localizado no centro ou nos bairros. “É fácil notar – diz, referindo-se ao Rio de Janeiro – andando pela cidade, em qualquer bairro, uma quase total falta de preocupação com a fachada da grande maioria dos prédios de nossa cidade. (…) Alguns parecem prédios abandonados…” por falta de manutenção, interna ou externa.

O engenheiro carioca insiste em que “a manutenção predial preventiva (…) é o melhor meio de se evitar despesas de obras de elevado custo”.

Na mesma edição do periódico, matéria sob o título “Recuperação Estrutural” mostra que “a recuperação estrutural em geral não é necessária se são tomadas as medidas iniciais de prevenção”, mas que “quando estes cuidados não existem, surgirão danos mais cedo ou mais tarde”, com custos bem mais elevados de recuperação. Síndicos e condôminos devem ter sempre em mente os dois princípios sugeridos pelo jornal: 1. Recuperar o mais rápido possível; 2. Recuperar do modo mais abrangente possível.

Em certos edifícios, a recuperação e manutenção da fachada pode ser feita com a receita do aluguel do espaço exterior para empresas comerciais. Onde é possível a colocação de painéis publicitários, com renda para o condomínio, tal aporte deve ser direcionado única e exclusivamente para a conservação do prédio. Trata-se de receita extraordinária que deve ser destinada unicamente para despesas extraordinárias (sobre este assunto, voltaremos em futura coluna).

Investindo na recuperação de sua estrutura e de suas fachadas, os condomínios do centro estarão dando um grande impulso no esforço que será necessário fazer, pelos órgãos municipais, para fazer com que voltemos a ter um “downtown” agradável e seguro, onde as pessoas gostem de morar, de trabalhar e fazer suas compras.

É bom agir logo, antes que seja tarde.

*Luiz Fernando de Queiroz

O condomínio pode expulsar morador do prédio?

O condomínio pode expulsar morador do prédio por causar incômodo aos demais? Há tempos, dissemos um sonoro “não” a esta pergunta, baseando-nos unicamente no disposto na legislação brasileira, que não prevê a possibilidade de despejo contra condômino ou locatário indesejáveis. Melhor analisando as circunstâncias e o espírito que norteia nossa Justiça, estamos inclinados a mudar de opinião, ou, ao menos flexibilizar a resposta, dizendo agora, sem dúvida, que “sim”, é possível tirar o morador impertinente.

A questão não é simples. A lei continua não prevendo expressamente ação do condomínio contra condômino ou locatário para expulsá-los do prédio. Mas se considerarmos os critérios que são utilizados pelo juiz para indicar se um animal pode ou não permanecer no condomínio ou os parâmetros que eram utilizados para avaliar se um casamento podia ou não ser anulado, partindo-se da prova de que a vida se tornara intolerável para um dos cônjuges, pode-se antever que, se o condômino ou locatário estiver causando incômodos à saúde, à segurança ou ao sossego dos demais condôminos em tal grau que lhes torne intolerável a convivência, uma ação judicial contra o malfeitor terá grande probabilidade de sucesso.

Não basta provar que o indigitado apresenta comportamento incompatível com a moral vigente no prédio, ou que perturbe o sossego dos demais residentes ocasionalmente, ou que não cumpra as determinações contidas na convenção e no regimento interno, ou que trata os funcionários com desrespeito e coisas do gênero. É preciso que sua infração seja grave. Mais ainda, é necessário que seja contínua, repetida, de modo que sua reiteração provoque repulsa dos demais moradores, por perturbar-lhes a vida de tal modo que a melhor solução, para evitar mal maior, seja a expulsão do contraventor.

Bom Senso

A Justiça brasileira tem dado guarida a inúmeros casos não previstos em lei, baseando-se nos princípios gerais de direito, na eqüidade, no bom senso. Foi assim, por exemplo, com relação à correção monetária, em época de inflação desenfreada. Quando for chamada a se pronunciar sobre o afastamento de condômino ou locatário também dará a resposta correta, se presentes estiverem as condições necessárias a uma decisão baseada no direito à segurança, ao sossego e à saúde de todo o condomínio.

Como dizem os juristas, não basta alegar, é preciso provar. Edifício que tenha morador nocivo, incapaz de conviver em comunidade, deve ir se preparando desde já para o dia em que, eventualmente, terá que levar seu caso à Justiça. Portanto, toda perturbação provocada por morador deve ser registrada (em ata ou de outra forma). Se grave, levada ao competente distrito policial. Rol de testemunhas deve ser anotado, para evitar que na hora da audiência quem se comprometeu se esquive a depor. E assim por diante. Com um dossiê completo, o advogado contratado pelo condomínio poderá armar sua estratégia de ataque, com boas chances de sucesso.

Atualmente, mais da metade da população das grandes cidades brasileiras vive em edifícios, em condomínio. Os tempos mudaram. A lei ainda não mudou, mas a jurisprudência está pronta para mostrar o caminho.

*Luiz Fernando de Queiroz

STJ dá opção de escolha

Havendo contrato de promessa de compra e venda não registrado, a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador.

Já vimos antes que o promissário comprador que está na posse do bem é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, independente de o contrato de promessa de compra e venda ter sido registrado. No entanto, não tem o condomínio a obrigação de saber que tal contrato foi celebrado. Por isso, tendo em conta que o condomínio precisa de recursos para suas despesas essenciais, o STJ dá a opção de a ação de cobrança de cotas ser proposta tanto contra o promissário vendedor, que terá seu nome na matrícula do registro de imóveis, quanto contra o promissário comprador. Qualquer deles pode ser o legitimado passivo.

Vejamos o que diz a ementa do acórdão: “A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável.”

Com esta dicção, de ímpar clareza, o Superior Tribunal de Justiça parece ter resolvido a questão da legitimidade passiva na cobrança de taxas condominiais, nos casos em que existe promessa de compra e venda do imóvel, seja entre a construtora e o condômino, seja entre este e terceiros. O acórdão foi relatado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em julgamento proferido pela Quarta Turma do STJ, em recurso especial (223.282) oriundo de Santa Catarina.

No mesmo acórdão, decidiu-se também sobre a denunciação da lide do promissário comprador, nos seguintes termos: “Inexistindo lei ou contrato estabelecendo o direito de regresso do proprietário contra o promissário comprador pelas despesas que efetuar com o condomínio, não cabe a denunciação da lide ao promissário comprador.”

A ação de cobrança foi movida contra a construtora e incorporadora do edifício, que contestou sob a alegação de que vendera a unidade mediante contrato particular de promessa de compra e venda. Julgada parcialmente procedente a ação, a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou provimento à apelação da ré, de cujo acórdão se extrai o seguinte parágrafo: “O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente ligada à qualidade de proprietário. A venda do imóvel por instrumento particular, não levado a registro no ofício imobiliário, alcança apenas os contratantes, desobrigando o condomínio a buscar seu crédito contra o atual possuidor do imóvel.”

Prossegue: “Legitimado no processo de cobrança de cotas condominiais, por isso, é o condômino, consoante dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64, isto é o proprietário da unidade autônoma, aquele que detém o direito patrimonial nos termos do art. 530 do código civil, aferindo-se a condição pela consulta à matrícula do registro de imóveis.”

a Quarta Turma do STJ votaram vencidos os ministros Barros Monteiro e Aldir Passarinho Junior. Com o relator Ruy Rosado de Aguiar votaram os ministros César Asfor Rocha e Sálvio de Figueiredo Teixeira, este com o voto de desempate.

Em seu voto de desempate, o ministro Sálvio e Figueiredo Teixeira, apesar de entender que “o promitente comprador é parte legítima para responder pelas despesas de condomínio, e a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que este não tenha sido registrado”, deu voto favorável ao condomínio, pois este não fora cientificado do contrato existente entre a construtora e o promitente comprador da unidade, deixando o condomínio “na incerteza” ou na “insegurança de ajuizar a ação e vê-la extinta por ilegitimidade”.

Para os condomínios, que precisam de recursos para suas “despesas indispensáveis e inadiáveis”, sem dúvida este acórdão lhes é o mais favorável.

*Luiz Fernando de Queiroz

Ratear o déficit complica

O condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.

O rateio do déficit do condomínio, resultante da inadimplência de alguns condôminos, traz complicações nem sempre entendidas que aumentam o nível de conflito no prédio. O síndico que for obrigado a recorrer a esse expediente para fazer face às despesas correntes deve tomar todo o cuidado para que não seja acusado de mal administrador.

Algumas observações sobre o tema:

1. O rateio do déficit deve ser aprovado, em princípio, em assembleia geral extraordinária, pois representa um aumento do ônus dos condôminos não previsto no orçamento. Para evitar que a cada mês seja necessário convocar assembleia, podese aprovar a criação de um fundo de emergência para despesas ordinárias (não
confundir com o fundo de reserva, destinado a obras e gastos extraordinários de caráter urgente), ou estabelecer um limite de comprometimento negativo, além do qual o síndico fica autorizado a dividir o prejuízo, mediante simples anuência do conselho consultivo ou fiscal.

2. Todos os condôminos devem participar do rateio, tanto os que estão em dia com seus compromissos como os que se encontram em atraso. Para que o valor compensado seja suficiente, é preciso, no caso, calcular o montante dividindo-se o furo entre os condôminos que se encontram em dia e multiplicando o resultado pelo número total de unidades. Por exemplo, num edifício de 120 unidades, se há um déficit de R$ 18.000,00 e 24 condôminos estão inadimplentes, será preciso ratear a importância de R$
22.500,00 que é o resultado da divisão do déficit real (18 mil) pelo número de condôminos pontuais (96), multiplicado pelo número total de pagantes (120), cabendo uma cota extra de R$ 187,50 a cada proprietário. Se for feito o rateio direto (déficit dividido pelo número de unidades), cada condômino pagará R$ l50,00, mas como só há 96 pontuais, o síndico só arrecadará R$ 14.400,00 ficando ainda a descoberto em R$ 3.600,00.

Retorno do crédito

3. Como o rateio deve ser feito entre todos, sem exceção, na hora em que o inadimplente cumprir com sua obrigação, a receita gerada deverá ser dividida entre todos os condôminos e não somente entre os que estavam em dia na data em que foi aprovado o rateio. A questão é simples, mas já gerou discussões acirradas. Na prática, a melhor maneira de beneficiar a todos consiste simplesmente em incorporar o valor cobrado em atraso à receita global do condomínio, o que gerará menor necessidade de recursos no mês seguinte. A devolução física da receita extra a cada um dos comunheiros é onerosa e pouco prática.

4. A situação dos locatários é um pouco mais complicada. O déficit pode ocorrer num momento em que estão vivendo no imóvel, mas a recuperação do crédito poderá acontecer quando a locação já estiver extinta. Nesse caso, o locatário ficará totalmente prejudicado, pois está obrigado a arcar com as despesas ordinárias do condomínio, nas quais o déficit estará embutido, mas não recuperará o investimento se o pagamento foi feito quando não mais residir no imóvel. O contrário também pode ser verdadeiro, o que nos reforça a convicção de que o condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.

*Luiz Fernando de Queiroz

Saiba como declarar Imposto de Renda do imóvel

Assessor jurídico da AMSPA explica questionamentos frequentes de proprietários

Começa nesta sexta-feira e vai até o dia 30 de abril a entrega do IR 2013. Para este ano, é esperado a declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física 2013 (ano-base 2012) de 26 milhões de contribuintes. Porém, muitos que vão enviar seus dados à Receita estão com dúvidas sobre como especificar o seu imóvel ao IR.

Para evitar que o mutuário caia na malha fina, assessor jurídico da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências o advogado João Bosco Brito esclarece detalhes importantes para declarar o bem sem dor de cabeça.

Na compra do imóvel em 2012 como declará-lo no Imposto de Renda? 

AMSPA: Todas as aquisições de imóveis em 2012 devem constar da declaração do Imposto de Renda, inclusive os adquiridos através “Contrato de Gaveta” (quando o contrato de compra e venda não é registrado no cartório).

Na “Declaração de Bens e Direitos”, o mutuário deve incluir todos os detalhes sobre a propriedade, como endereço, metragem, nº da matrícula e o Cartório de Registro de Imóveis, nome do vendedor com o CPF ou CNPJ entre outros e informar apenas o valor pago no ano vigente. Mas se o bem foi adquirido nos anos anteriores, basta importar a declaração antiga.

Também não deve esquecer-se de informar o quanto pagou, no ano de 2012, de parcelas e prestações na compra do imóvel financiado e indicar o(s) credor(es) com o CNPJ e o saldo devedor. São informações valiosas para demonstrar que o imóvel não foi comprado à vista o que geraria no aparecimento de rendimento bem maior.

Qual valor deve ser declarado para o imóvel?

AMSPA: Se o imóvel foi adquirido após 1988, os custos de acréscimos da obra deverão constar da declaração, ou seja, reformas de ampliação da casa e benfeitorias dentro imóvel, juntamente com preço da propriedade é o que consta da escritura. Esses dados devem ser inserido na coluna “Discriminação”. É importante descrever a reforma e o valor gasto, como também guardar todos os recibos e notas fiscais por cinco anos, para a comprovação do custo da obra. Sempre observando que esses valores declarados devem estar dentro do limite das “rendas líquidas” dos anos anteriores e do ano-base.

Para os imóveis adquiridos a partir de janeiro de 1996, o aconselhável é utilizar como referência os dados da escritura ou do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”.

Como proceder se houve a utilização do FGTS para quitar ou comprar um imóvel?

AMSPA: Nos casos da utilização do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, seja para quitar ou comprar a casa, o valor deve ser colocado em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Como também deve ser deduzido na ficha “Bens e Direitos”. É necessária a sua inclusão para a comprovação do aumento do patrimônio do contribuinte.

No caso da pessoa física que vendeu a casa e não conseguiu comprar outro imóvel no prazo de 180 dias?

AMSPA: Na declaração do IR, essas informações devem ser especificadas no campo “Ganhos de Capital”. Na ficha deverá conter o valor da venda, o nome do comprador e a data da transação, além do valor do bem informado na declaração anterior para calcular o ganho efetivo.

Se o valor da venda for utilizado para a compra de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias, o contribuinte ficará isento de imposto pela transação. Caso contrário, deverá recolher o imposto no que tange os rendimentos oriundos da venda de imóveis, haverá a incidência de uma tributação especial: o imposto de renda sobre o ganho de capital.

Este tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico – o valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor e compra do imóvel. O imposto de renda é apurado aplicando-se uma alíquota de 15% sobre o lucro resultante das operações de compra e venda.

Importante: O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago de forma separada do imposto de renda incidente sobre os outros rendimentos tributáveis.

Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a venda do imóvel:

1 Quando o imóvel foi adquirido há muitos anos, é possível corrigir o valor de compra desse imóvel utilizando os índices de correção previstos em lei.

2 É possível adicionar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel.

3 É possível deduzir da base de cálculo o valor da taxa de corretagem paga pela intermediação do negócio.

Está isento do pagamento de imposto de renda o contribuinte cujo ganho de capital com a venda de imóvel tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35.000,00.

Também está isento, o contribuinte que vendeu o seu único imóvel por um valor máximo de R$ 440.000,00, desde que o mesmo contribuinte não tenha vendido qualquer outro imóvel nos últimos cinco anos.

Assim como está isento do IR o contribuinte cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro meramente recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como lhe proporciona justa indenização não sujeita a tributação pelo imposto de renda.

Como proceder em situações em que o saldo devedor do financiamento do imóvel é quitado em decorrência de invalidez permanente ou falecimento do mutuário?

AMSPA: O valor não deve ser tributado no Imposto de Renda já que no contrato na compra da propriedade estão garantidos tanto os seguros “Morte e Invalidez Permanente” (MIP) como o de “Danos Físicos ao Imóvel” (DFI). Para isso informe na ficha “Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis” o valor pago da apólice pela seguradora. Já na ficha “Bens e Direitos” deve constar o valor somado do saldo anterior das parcelas quitadas ao do saldo devedor pago pela seguradora.

Na hipótese em que o mutuário comprou o imóvel por meio do contrato particular ou de gaveta, como a transação deve ser declarada?

AMSPA: Esse tipo de contrato é válido para comprovar a aquisição. Junte o valor do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”, inclusive do imóvel comprado na planta.

De que modo fazer a declaração do IR de imóveis comprados por meio de consórcio?

AMSPA: Para fazer a declaração do IR de imóveis adquiridos por meio de consórcio há duas formas: se a propriedade foi contemplada em 2012 deve-se inserir os dados no código 95 da “Ficha Bens e Direitos”. Nela deve ser discriminar o bem recebido, seus dados e do consórcio. Se não for contemplado, mesmo assim o contribuinte deverá informar à Receita o valor investido no consórcio.

Como declarar bens recebidos por herança?

AMSPA: Nessas situações, a declaração deve ser feita em nome da pessoa falecida, utilizando os dados da última declaração realizada por ela, ou indicar o valor que está na partilha. Também devem ser informados os dados e a forma de aquisição da propriedade, além de indicar a parte que cabe a cada um dos familiares na partilha. Essas informações devem constar na coluna “Discriminação”.

Fonte: O Dia

O parecer do conselho

A função básica do conselho consultivo é assessorar o síndico na solução dos problemas condominiais, podendo ter atribuições mais específicas estabelecidas na convenção ou no regimento interno, ou ainda delegadas em assembleia.

Hoje há norma legal prevendo a eleição de conselho fiscal nos condomínios, com função de examinar contas e exercer a fiscalização preventiva da administração. No entanto, o art. 1.356 do Código Civil de 2002 estabeleceu tal conselho como opcional. Antes disso, o costume já havia consagrado a transferência dessa atividade ao conselho consultivo, órgão que tem por função básica o assessoramento do síndico na solução dos problemas condominiais. E como o Código Civil não tratou do conselho consultivo, entendemos que o art. 23 da Lei 4.591/64 continua em vigor.

É certo que a lei permite que a convenção defina “atribuições específicas” para o conselho consultivo (art. 23, parág. único). Uma interpretação mais  liberal do texto tem feito com que, na prática, tais atribuições sejam incluídas no regimento interno ou simplesmente delegadas em assembleia, sem modificação convencional. Como ninguém reclama ou impugna, a decisão se torna aceita, virando tradição.

O papel do conselho consultivo não é o mesmo em todos os prédios, diga-se. Em alguns edifícios, em razão da proeminência que grangeou, o síndico não toma decisão importante sem ouvi-lo. Noutros, ninguém sabe quem são os membros do conselho.

Instância maior

Dentre suas atribuições, previstas na convenção ou recebidas por herança, está a de dar parecer sobre as contas do síndico, antes de serem submetidas à assembleia geral, órgão competente para examinar e aprovar, ou não, as contas. O costume tem sua lógica. Na assembleia dificilmente há clima ou tempo para se verificar documentos, notas, contas. Três conselheiros, responsáveis e sem vínculo com o síndico, detectam com mais facilidade quaisquer irregularidades, manipulando com tempo, em casa, as pastas de documentos e balancetes.

O parecer do conselho não se reveste de caráter definitivo; não torna imutável o veredicto, podendo ser revisto pelos próprios membros, ou desautorizado em assembleia.

Tão importante quanto o exame do balancete mensal, a verificação das notas de despesa, com controle de seus valores, mesmo que realizada após o dispêndio, constitui outro papel assumido pelo conselho consultivo. O conselho, em outras palavras, deve fiscalizar se as compras feitas pelo condomínio estão com preço condizente com o mercado, se os gastos não são exagerados em termos quantitativos, se a despesa é necessária ou supérflua.

No caso de irregularidades, o conselho consultivo deve imediatamente tomar as providências cabíveis, denunciando o fato ao síndico e à administradora, se for o caso. Se grave o problema, o caminho indicado é a convocação de assembleia extraordinária, em cujo seio se encontrará a solução final. Hoje, nada impede que um condomínio tenha ambos os conselhos – Consultivo e Fiscal –, cabendo à assembleia de condôminos decidir sobre um e outro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Condomínio fica 55% mais caro em 4 anos em São Paulo

O valor da cota de condomínio paga por moradores de prédios de São Paulo cresceu 55% nos últimos 4 anos, segundo informações divulgadas nesta segunda-feira pela imobiliária Lello. O estudo foi feito com base nos condomínios com uma torre, 64 apartamentos, dois elevadores e média de sete funcionários.

De acordo com o levantamento, em 2012 o valor médio desse tipo de condomínio era de R$ 525, ante R$ 339 em 2008. O estudo não contempla condomínios de alto e altíssimo padrão. Os prédios das zonas oeste e norte puxaram a alta, com os condomínios da zona norte passando de R$ 252 em 2008 para R$ 419 em 2012, uma alta de 66,2%. Já na zona oeste, a cota passou de R$ 309 para R$ 514 no mesmo período, crescimento de 66,3%.

A menor variação ocorreu na zona sul, onde a cota passou de R$ 447 para R$ 639, alta de 42,9%. Na zona leste o valor pulou de R$ 346 para R$ 529, aumento de 52,8%.

Segundo a imobiliária, o reforço na segurança, dissídio de funcionários, reajuste nas tarifas de água, energia elétrica e gás e os aumentos nos valores dos contratos de manutenção e conservação de elevadores, portões e piscinas alavancaram a alta.

Fonte: Terra

Cuidados com as infiltrações

Aplicação de impermeabilizante pode resolver

Algumas características físicas do imóvel podem denunciar problemas iminentes quanto à sua exposição à água da chuva. Profissional técnica de uma empresa de impermeabilização de superfícies, Eliane Ventura explicou que as principais áreas afetadas são lajes e paredes externas das casas ou edifícios. Ao  constatar a ocorrência de trincas, fissuras, bolhas ou surgimento de limo nas paredes e caimento inadequado da água (quando o líquido não escorre para o ralo), o morador deve buscar a orientação de um profissional.

Outros indícios que podem ser notados são se a caixa d`água mostra fissura, se as calhas estão entupidas, se as jardineiras apresentam manchas, se há pisos soltos nos corredores, qual o estado da pintura das paredes em geral e dos rodapés ou se a parabólica, câmeras e cercas elétricas estão devidamente fixadas e acomodadas em um suporte – que pode ser de alvenaria de bloco, para evitar que ele seja feito diretamente na laje.

A técnica destacou que com a investigação visual das estruturas, é possível poupar muitos consertos. “Se há falha, é sinal de que as paredes ou lajes não estavam bem protegidas contra as infiltrações”, orientou Eliane. Segundo ela, o próximo passo é contratar um especialista para elaborar um plano de manutenção.

Fonte: Folha do Condomínio

Uso Solo Implica Aluguel

Após a separação do casal, o ex-cônjuge que permanece com o uso exclusivo de imóvel comum é obrigado a pagar aluguel ao outro? Caso positivo, a partir de quando?

Controvérsia nesse sentido foi levada à apreciação do Superior Tribunal de Justiça, através de sua Quarta Turma, sendo relator o ministro Cesar Asfor Rocha.

Como explica o ministro, em maio de 1995, as partes tiveram homologada em audiência a separação consensual do casal, ficando estabelecido que ‘a partilha de bens será realizada posteriormente’. Meses depois, a ex-mulher ingressou contra o ex-marido com ação de arbitramento de aluguel devido pelo “uso da sua metade da casa desde 23.10.94, data em que a autora obteve autorização para sair do lar conjugal em ação cautelar de separação de corpos”.

A sentença de 1o grau julgou procedente o pedido considerando que ‘os cônjuges, após a separação tornam-se condôminos do imóvel comum’. Condenou o réu a pagar aluguel sobre a metade do valor da avaliação. Em grau de apelação, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul confirmou a sentença.

O réu então recorreu ao STJ, indicando que este mesmo tribunal já decidira que ‘cessada a comunhão universal pela separação judicial, o patrimônio subsiste enquanto não operada a partilha, de modo que um dos consortes não pode exigir do outro o que corresponderia à metade da renda de um presumido aluguel…’ (Resps 12.081-SP e 3.710-RS).

Sem surpresas

Em seu voto, o ministro Cesar Asfor Rocha lembra que a Segunda Seção do STJ já uniformizou a divergência entre as Terceira e Quarta Turmas, decidindo a favor do pagamento de indenização pelo uso exclusivo de imóvel não partilhado, a partir da citação.

Nas palavras do ministro: “É que uma vez homologada a separação judicial do casal, a mancomunhão antes existente entre os cônjuges transforma-se em condomínio regido pelas regras comuns da compropriedade. Dentre elas a do artigo 627 do Código Civil, dispondo que ‘cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum’. A norma prestigia a proibição do enriquecimento sem causa.”

O pagamento de aluguel, porém, não é automático, no dizer no relator. “A anuência, ainda que tácita, de um dos condôminos para que o outro permaneça sozinho na posse do bem comum gera a presunção de existência de um comodato gratuito por prazo indeterminado, que pode ser extinto a qualquer momento seja por meio da notificação seja pela citação para ação de divisão ou, como no caso dos autos, de arbitramento de aluguel.”

Conclui seu raciocínio o magistrado: “Preserva-se, assim, o direito do condômino, com razões para supor estar ocupando imóvel sem qualquer ônus dada a aparente aquiescência da mulher, de não ser surpreendido tempos depois com a notícia de que deve pagar retroativamente pelo uso de coisa também sua.”

Em síntese, a Quarta Turma do STJ deu provimento parcial ao recurso, determinando que o aluguel seja pago à ex-mulher, na base de 50% do valor avaliado do aluguel, porém somente a partir do momento em que o ex-marido foi citado da ação de arbitramento e não a contar da data de homologação da separação judicial.

Votaram com o relator, unânimes, os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Junior e Barros Monteiro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Reintegração e Interdito

Se a ação de manutenção de posse é adequada para os casos de turbação da posse, nas hipóteses em que o possuidor (proprietário ou não) for despojado de seu imóvel em virtude de ato violento, clandestino ou eivado de vício de precariedade, ele poderá retomar seu bem através da ação de reintegração de posse.

O elemento que caracteriza o esbulho é a perda da posse por parte do esbulhado, ou espoliado, ou despojado, ou despejado, em favor do esbulhador, que para tanto se vale da força, da coação e da ameaça, físicas ou morais; de meios sub-reptícios, ocultos ou furtivos; ou ainda da confiança, da tolerância, da boa vontade do possuidor, para privá-lo da posse do imóvel.

Na ação de reintegração de posse incumbe ao autor provar: 1) a sua posse; 2) o esbulho praticado pelo réu; 3) a data do esbulho (menos de ano e dia, com direito a liminar); 4) a perda da posse.

O primeiro requisito a ser provado é a posse do autor no momento em que ocorreu o ato do esbulho, ou seja, de que estava na posse da coisa.

O segundo requisito é que tenha ocorrido o esbulho por parte do réu, e, o terceiro, que tal esbulho ocorreu em espaço de tempo inferior a ano e dia.

Finalmente, cabe ao autor provar que perdeu a posse da coisa, ou de parte determinada dela, em proveito do réu. Não é necessário que o autor tenha perdido a posse sobre toda a área de que dispõe, mas somente a parte objeto do litígio.

Quanto aos demais aspectos – medida liminar, justificação, contestação, recursos – a ação de reintegração de posse segue o mesmo procedimento que a ação de manutenção.

Interdito proibitório

A terceira das principais defesas da posse é o interdito proibitório, ação de caráter preventivo destinada a proteger a posse apenas ameaçada.

O interdito está previsto no art. 501 do Código Civil e no art. 932 do Código de Processo Civil, este com redação mais atual, que estabelece:

“O possuidor direto ou indireto, que tenha justo receio de ser molestado na posse, poderá impetrar ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório, em que se comine ao réu determinada pena pecuniária, caso transgrida o preceito.”

Os requisitos do interdito proibitório são, como se vê, a existência de uma posse atual; a ameaça iminente de turbação ou esbulho; e o justo receio de que essa ameaça se concretize.

Ocorridas estas circunstâncias, a requerimento da parte, o juiz ordenará a expedição de mandado proibitório contra o réu, no qual constará o valor da pena pecuniária arbitrada pelo próprio juiz, para o caso de o réu violar o preceito cominatório constante do mandado (abster-se de praticar qualquer ato de turbação ou esbulho).

Pelo mesmo mandado o réu será citado para responder à ação no prazo de 15 dias, lapso que se inicia da juntada do mandado, devidamente cumprido, aos autos.

E como agirá o juiz se, pelos fatos aduzidos com a petição inicial, não estiver plenamente convencido de que está ocorrendo uma ameaça de turbação ou esbulho da posse?

Poderá ordenar a realização de audiência de justificação, uma vez que, segundo dispõe o art. 933 do Código de Processo Civil, “aplica-se ao interdito proibitório o disposto na seção anterior”, que trata do procedimento da manutenção e da reintegração de posse.

*Luiz Fernando de Queiroz

O Direito de Superfície

Tradicionalmente, no Brasil, o proprietário de um terreno tem o domínio sobre sua superfície, subsolo e espaço aéreo – estes dois últimos com muitas restrições – aplicando-se à propriedade o princípio de que o acessório segue o principal, ou seja, tudo que vier a ser acrescido ao imóvel passa a pertencer ao titular do domínio.

Com o novel Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que estamos mostrando nesta série de artigos, abre-se ao proprietário de imóvel urbano a possibilidade de, sem perder o domínio próprio de sua qualidade, permitir que terceiros possam edificar em seu terreno, rompendo com o princípio da adesão compulsória. É o que a lei e os tratadistas de longa data denominam de “direito de superfície”.

O tema, por ser novidade para as últimas gerações de juristas brasileiros, será certamente objeto de muitos estudos e comentários. Na lei, compõe a Seção VII, do Capítulo II, englobando quatro artigos. Vejamos o primeiro:

“.Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.

§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.

§ 4o o direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.

§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.

Como se vê, o direito de superfície não se confunde, por exemplo, com a locação ou o arrendamento. Não há restrição quanto a seu prazo. Poderá ser de 99 anos, se assim for pactuado, e aqui já surge a primeira dúvida: sendo a concessão do direito de superfície por prazo superior a l0 anos, não seria necessária a anuência do cônjuge, à semelhança do disposto na Lei do Inquilinato (Lei 8.250/91, art. 3o), para evitar fraudes? O Estatuto é omisso, mas todo o nosso ordenamento jurídico indica que este será o caminho a ser aceito pelo Judiciário.

Observe que a lei permite não só a concessão onerosa como a gratuita do direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo do terreno, por prazo determinado (sem limite, como dito) ou indeterminado. Sendo obrigatória a escritura, com o respectivo registro imobiliário, maior a certeza de que a presença do marido ou da mulher será uma exigência a ser cumprida.

De certa forma, a possibilidade de o proprietário transferir a terceiro o ônus de dar uso compulsório ao terreno urbano, na forma prevista no art. 5o, constitui uma válvula de escape que equilibra, em termos, a excessiva onerosidade imposta aos proprietários de imóveis, mormente os de menor poder econômico. Não será de estranhar que, pressionados por normas municipais draconianas, venham a sucumbir a qualquer oferta, o que, a nosso ver, será mais um fator de concentração de riqueza.

Desde já, devagar com o andor, senhor legislador municipal!

*Luiz Fernando de Queiroz

Toldos proporcionam uma cobertura com estilo

Peças ganham destaque em decorações com o uso de materiais e leiaute modernos. Além de proteger do sol e da chuva, podem garantir charme.

Tecnologia atual permite criar toldos que complementam o projeto de vários tipos de ambientes. Leveza e durabilidade são alguns atrativos do produto

O verão é a época do ano com maior incidência de sol, de chuva e de calor. Para bloquear os efeitos desta estação sem perder o charme e a beleza, uma excelente alternativa são os toldos. Os produtos são ideais para controlar a luminosidade natural e oferecer mais conforto térmico aos ambientes. Por isso, a busca por eles cresce cada dia mais. Hoje, com as várias opções de cores, material e funcionalidades, além de atender as mais diversas necessidades, eles têm caráter decorativo.

Cobertura secundária fixada em uma fachada de casa ou edifício, o toldo pode ser composto por lona de fibra acrílica, algodão, poliéster ou policarbonato (compacto fixo e retrátil), como explica o designer Luiz Carlos Landim. “Esse material é aplicado sobre uma estrutura leve de alumínio, aço, ferro ou madeira e o acionamento pode ser manual, motorizado ou automatizado.”

A decoradora Fabíola Constantino destaca a variedade de estilos e formas de uso dos toldos em casas e edifícios

A designer de interiores Fabiana Visacro diz que, geralmente, os toldos são encontrados sobre portas e janelas para impedir a incidência direta do sol e da chuva. “Também podem ser utilizados em áreas de lazer de prédios e casas, e, se apoiados a uma estrutura em suas extremidades, exercem a função de protetores para carros em locais em que o estacionamento é descoberto, como pátios de prédios. Além de proteção externa, oferecem proteção interna, já que evitam insolação em móveis e adornos, desde que instalados próximos às janelas.”

O uso do recurso garante também o prolongamento de áreas e ambientes externos, como varandas, áreas gourmet, pátios e lounges, como acrescenta a decoradora Fabíola Constantino. A variedade de opções garante que os toldos não se resumam apenas a lonas verdes estáticas. “São fabricados com uma boa variação de tons e materiais, e podem ter opção de articulações, como de braço pivotante e articulado e de fechamento vertical, que é uma ótima alternativa para proteger os ambientes de chuvas.”

Luiz Carlos Landim diz que, além de funcionais, as peças podem ser decorativas, desde que sejam escolhidos materiais como lonas vinílicas e acrílico. Cores, transparências e texturas diversas são outros aspectos a serem considerados, segundo o designer. “Um ponto importante é a avaliação do profissional de decoração, fazendo com que o toldo escolhido harmonize-se com o restante do ambiente”, acrescenta.

HARMONIA

A designer de interiores Laura Santos confirma que os toldos garantem beleza e segurança para casas e apartamentos. “O mercado disponibiliza o produto em diversos materiais, tamanhos, formas e espessuras. A função principal é proteger janelas e esquadrias. Mas eles também podem se integrar ao ambiente como componentes de decoração, além de ajudar a garantir o máximo do aproveitamento de iluminação natural no espaço.”

Quanto aos materiais utilizados na sua fabricação, Laura diz que no quesito funcionalidade os tradicionais toldos em lona ainda cumprem muito bem sua função. No entanto, o policarbonato se destaca pela leveza e resistência, e, por isso, tem um valor superior. Além desses materiais, a designer aponta o PVC com outra opção.

O consumidor também pode escolher de acordo com o design do produto, que tem apresentações diversas. “Os modelos que mais são vistos são os enroláveis, de braços articulados e retos. Existem ainda os retráteis sanfonados, os embutidos que também possuem braços articulados e os fixos que não fecham e têm estrutura de alumínio aparente”, aponta Laura Santos.

Fonte: Lugar Certo

Receita Extraordinária

Sabemos que a receita do fundo de reserva deve ser destinada a despesas extraordinárias do condomínio. Recentemente, nos defrontamos com outro problema: qual a destinação das receitas extraordinárias, decorrentes do aluguel da cobertura do prédio para a instalação de uma torre de comunicação? Devem ser lançadas na conta de despesas ordinárias ou constituir um fundo para aplicação em benfeitorias do prédio?

Determinado edifício de Curitiba, com gastos mensais de aproximadamente R$ 5.000,00, por força de sua boa localização e pela necessidade de empresa estrangeira em instalar torre de transmissão de dados, negociou o pagamento pela empresa de um aluguel de R$ 3.000,00 por mês, para permitir a utilização do terraço do prédio. A receita extra corresponde a 60% das despesas do condomínio. O que fez o síndico? Lançou o aluguel na conta comum do edifício, reduzindo o valor da quota mensal de R$ 150,00 para R$ 60,00 mensais. Fomos solicitados a dar nosso parecer verbal sobre o assunto.

Nosso entendimento sobre a questão difere da orientação tomada pelo síndico, com respaldo do conselho consultivo, porque não se coaduna com as normas da Lei do Condomínio análogas ao caso. Acontece que o privilegiado prédio não tem apenas condôminos residentes; muitos dos apartamentos estão alugados. Ao reduzir drasticamente o valor da quota de rateio correspondente às despesas ordinárias, o síndico está beneficiando, sem justa causa, a todos os locatários, em detrimento dos proprietários das unidades. A antena está localizada em área de uso comum, de propriedade de todos os condôminos. Se alguma reforma tiver que ser feita no telhado do prédio, a despesa será considerada extraordinária, onerando somente os proprietários. Pela mesma razão, como a receita decorre da utilização de área comum, não utilizada pelos locatários, nem mantida pelos locatários, nada mais equânime de que o proveito de seu uso só beneficie os que a mantêm.

Além do mais, uma receita extemporânea, no montante de 60% das despesas do condomínio não pode ser considerada como algo da rotina diária. É beneficio inusitado, excepcional, que raramente faz parte do dia-a-dia de nossos edifícios. Outro detalhe: o contrato é por prazo determinado, podendo cessar a qualquer momento, mediante aviso prévio das partes. Incorporar tal receita com ganho ordinário, levaria a desigualdade entre os co-proprietários que alugaram e os que não alugaram suas unidades.

Sabe-se que o condomínio constitui fator considerável na hora de fixar o valor do aluguel. Prédios com taxas elevadas induzem à redução natural do valor do aluguel. O contrário sucede se o edifício é bem administrado e das despesas de condomínio são parcimoniosas. Nas locações vigentes, o proprietário seria diretamente prejudicado, pois deixaria de ter auferido um valor maior de aluguel, porém nas locações que se fizessem no decorrer do contrato com a empresa de comunicação, mantida a taxa reduzida de R$ 60,00, os novos locatários seriam induzidos em erro, pois alugariam na convicção de que a quota de rateio é uma, mas poderiam ser surpreendidos a qualquer momento, se o contrato vier a ser rescindido por qualquer motivo.

O que fazer, então? A nosso ver, a melhor solução é destinar tal receita extraordinária a um fundo para despesas extraordinárias, ou simplesmente incorporá-las no próprio fundo de reserva do prédio. Sua destinação seria objeto de deliberação de assembléia geral extraordinária, na devida oportunidade.

Venda de Poder Construir

Dentre os instrumentos de política urbana inseridos no Capítulo II do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que estamos apresentando nesta série, a Seção IX trata “Da outorga onerosa do direito de construir”, fórmula inteligente adotada pelo legislador, pois de um lado permite que se abra exceções no plano diretor e de outro cria inestimável fonte de receita para o município. Não chega a ser a oficialização do jeitinho mas está próximo.

Tal instrumento, de certo modo, é um pleito à realidade brasileira, em que grande parte das construções não obedece às posturas municipais de zoneamento, seja porque o proprietário é destemido e pouco caso faz à legislação, seja porque obteve favores irregulares da própria administração mediante oferecimento de vantagens (suborno). A partir de agora, a prefeitura passa a gerir e lucrar com o que antes era ilegal.

Quatro artigos do Estatuto tratam do assunto. Vale a pena lê-los:

“Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.

Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração do uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.”

Duas concessões

Uma pequena interrupção. Observaram como a lei é pródiga em normas facultativas? Só no artigo 29 há duas vezes a palavra “poderá”, indicativa de a regra não é cogente. Continuamos com a transcrição.

“Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando: I – a fórmula de cálculo para a cobrança; II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; III – a contrapartida do beneficiário.

Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.”

Para que o leitor não fique no escuro com relação ao citado artigo 26, já visto, lembramos que trata do direito de preempção (preferência). Os incisos citados dizem todos respeito a melhorias urbanas, como regularização fundiária, programas habitacionais de interesse social, ordenamento urbano, equipamentos comunitários, espaços públicos de lazer, áreas de interesse histórico etc.

Note que o legislador titulou a seção como “Da outorga onerosa do direito de construir”, mas, no art. 29, faz referência à “alteração do uso do solo”, o que é concessão bem mais ampla (perigosa, também?) do que um simples acréscimo da área construída.

Sem dúvida, tanto um como o outro instrumento serão de grande valia num município administrado com seriedade. Resta ver se conseguirão reduzir a corrupção existente e permitirão um crescimento mais ordenado de nossas cidades.

Operações Consorciadas

Em nossa caminhada pelo novel Estatuto da Cidade, chegamos hoje a um local pouco conhecido, o das operações consorciadas entre o poder público e a iniciativa privada, terreno fértil para a imaginação de arquitetos, engenheiros, advogados, políticos e outros. O tema compreende a Seção X do Capítulo II da Lei 10.257/01, artigos 32 a 34, com inúmeros parágrafos e incisos.

Como sempre, a utilização deste instrumento de política urbana dependerá de lei municipal específica, “baseada no plano diretor”, a qual delimitará as áreas para a aplicação de tais operações consorciadas (art. 32). E o que é uma operação consorciada? A própria lei dá sua definição, no § 1o do artigo indicado:

“Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenção e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.”

Como se percebe, a definição é a mais ampla possível. Permite que as forças políticas e econômicas de um município se sentem à mesa para negociar melhorias para a cidade, conjugando a iniciativa privada com o interesse coletivo, de modo que haja progresso com benefício para todos.

O Estatuto da Cidade é muito flexível neste ponto. Aceita alterações significativas na estrutura legal do município, dentre as quais “a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias”(art. 32, § 2o, I) e “a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente” (idem, II).

Para que as operações urbanas consorciadas não fiquem à mercê do poder econômico, no art. 33 o Estatuto da Cidade impõe algumas exigências, dentre as quais “estudo prévio de impacto de vizinhança”(inciso V), “contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2o do art. 32 desta Lei”(inciso VI), que são os referidos acima, e “forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil” (inciso VII).

O artigo seguinte esclarece bem o espírito do Estatuto da Cidade. Diz o caput:

“Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação.”

O legislador não perdeu nenhuma oportunidade de dar aos municípios a possibilidade de faturarem uma receita extra com a venda de potencial construtivo, licenças especiais e assemelhados.

Como esclarece o parág. 1o, “os certificados de potencial de construção serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação”.

Finaliza o parág. 2o, ditando que “o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada”.

Veja como oferecer maior proteção à sua família

Demanda pelo serviço de blindagem tem crescido a cada ano, apesar dos altos custos. Blindar a casa inteira pode custar cerca de R$ 700 mil.

A falta de segurança nas grandes cidades está aumentando a procura por blindagem de imóveis. Antes restrito a bancos, casas de câmbio, consulados e empresas, o serviço, também conhecido por “blindagem arquitetônica“, está sendo requisitado para residências.

Os valores cobrados são elevados. Blindar a casa inteira pode custar R$ 700 mil. Apenas a porta sai por R$ 4 mil, enquanto a janela custa entre R$ 1.500 e R$ 1.800. A Associação Brasileira de Blindagem (Abrablin) estima que existam cerca de 15 mil residências com portas blindadas em São Paulo. Só no ano passado, a procura pelo serviço aumentou aproximadamente 30%.

Nas residências, o mais usual é a blindagem da porta, das janelas, dos corredores de acesso aos principais cômodos e as células de segurança, conhecidas como “quarto do pânico” – popularizada no filme O quarto do pânico, protagonizado pela atriz Jodie Foster, que teve a casa invadida por assaltantes e se protegeu em um cômodo totalmente seguro.

Segundo o diretor da Vault, empresa especializada em blindagem, Vinicius de Lucas, o aço, o vidro e o concreto armado (feito com brita) são os tipos de materiais mais usados.

No caso das portas há vários níveis de proteção balística. Os de nível III seguram balas de calibre 357 Magnum, enquanto o nível IV resiste a disparos de fuzil. Além disso, as portas blindadas pela empresa têm fechadura multidirecional com diversos pontos de travamento, isolamento térmico e acústico, dobradiças que funcionam como travas adicionais e acionamento simples.

“As cidades de São Paulo e do Rio são os principais mercados desse tipo de produto. Enquanto em São Paulo a maior procura é pela blindagem de portas e de casas de alto padrão, em função do alto número de assaltos à mão armada, no Rio os focos são as janelas dos prédios residenciais e as fachadas dos edifícios comerciais – por conta das balas perdidas”, afirma Lucas.

Como na capital paulistana as casas de alto padrão são as que mais procuram esse tipo de serviço, as empresas têm se preocupado com a estética do produto. “Estamos recebendo consultas de arquitetos, que nos mostram portas e janelas blindadas com design inovador. Apesar de todo o material pesado usado na proteção, conseguimos entregar um produto bonito e harmônico à decoração do imóvel”, diz o profissional.

Fonte: Revista Imóveis

Segurança em condomínios

Sistema de monitoramento permite integração entre portarias da mesma rua.

Segurança

É compreensível pensar que mesmo com sistemas cada vez mais modernos de monitoramento, os porteiros ou controladores de acesso se sintam muito sozinhos ao executar suas funções.

Afinal, a tendência em segurança é deixá-los cada vez mais segregados do mundo lá fora – as portarias blindadas estão aí provando a teoria.

Via de regra, quando um empreendimento é invadido, o porteiro é sempre dos primeiros a ser rendido. E se a guarita for escura ou ficar em um local de difícil visualização, é mais fácil que outras pessoas sejam rendidas por bandidos.

Serviço

Uma possibilidade de manter o porteiro conectado com seus pares, e reforçar a segurança  do condomínio e da vizinhança como um todo, a um custo acessível, é o  sistema “To de Olho”.

A ideia desse serviço pioneiro de monitoramento é que porteiros de uma mesma rua ‘fiquem de olho’ na portaria dos outros, ajudando na segurança da região e promovendo integração entre os condomínios.

“Dessa forma, um porteiro consegue saber se há algo de errado acontecendo nas portarias dos condomínios na rua integrados ao sistema. Ele também não se sente sozinho, pois sabe que os companheiros de turno – mesmo em outros empreendimentos – o estão vendo”, esclarece Diego Couto, diretor comercial da Clearing House S.A., empresa que comercializa o ‘To de Olho’.

Quando houver algum problema, o porteiro poderá avisar seus companheiros com o uso de um botão que alerta os demais sobre o ocorrido.

Equipamentos

As câmeras, do tipo infravermelhas, são instaladas dentro das portarias. E é também na portaria que ficam um pequeno computador  – com sistema fechado para rodar o ‘To de Olho’ -,com mouse e teclado,com monitor de 17 “, exibindo o que está acontecendo nas outras portarias.

O ‘To de Olho’ dispõe também de um rádio rádio transceptor e interfone privativo e um botão de pânico. Tudo isso via rádio frequência, com autorização da Anatel (Agência Nacional de Telecomunicações). Todos os aparelhos são disponibilizados em sistema de comodato.

Também é possível que as imagens do ‘To de Olho’ sejam vistas por outros equipamentos como tablets e smartphones previamente autorizados, que não as portarias. Nesse caso, o sistema deve ser conectado à internet, e uma antena é instalada no topo de um dos condomínios integrados.

“Nossa ideia é oferecer um complemento aos sistemas de segurança dos condomínios,  com o bônus de integrar a vizinhança, o que é sempre muito positivo, a um custo acessível”, explica Diego.

Outros itens podem ser adicionados ao sistema, como um sistema como um sistema de acionamento de holofotes ou sirenes.

Fonte: SindicoNet

Treinamento ajuda a evitar incêndios em condomínios

Para evitar o risco de incêndios em condomínios de São Paulo, um decreto estadual determina que 80% de funcionários e ao menos um morador por andar precisam participar uma vez por ano de treinamentos que ensinam a agir em casos de incêndio.

De acordo com uma consultora especializada em segurança, na capital paulista ocorrem de 12 a 15 incêndios em residências por semana. O chefe de portaria de um condomínio no Brooklin já teve que arrombar um apartamento porque o morador saiu para trabalhar e um curto-circuito na tomada do micro-ondas provocou incêndio.

Ele participa todos os anos de treinamentos em que funcionários e moradores têm aulas práticas e teóricas contra incêndio.  Neste curso, eles aprendem a usar o extintor e a identificar problemas de manutenção, como a falta de uma peça que ajuda a abrir o hidrante.

Fonte: G1

Bom senso é a recomendação para evitar conflitos em condomínios com moradores em home office

Comum nos Estados Unidos e na Europa, o Home Office (pequenos comércios ou escritórios conduzidos dentro de residências) é cada vez mais comum no Brasil, principalmente nas grandes capitais e nas maiores cidades. O assunto é delicado e vem sendo alvo de polêmicas e controvérsias em condomínios verticais residenciais.

A grande vantagem de adaptar o apartamento para utilizá-lo como home-office é a flexibilidade de tempo e o ganho de qualidade de vida, já que neste modelo não há necessidade de lidar com problemas comuns do dia-a-dia como o trânsito. Outra vantagem é financeira, já que trabalhar em casa evita gastos com o aluguel de um imóvel comercial.

Em contrapartida, utilizar a residência como local de trabalho pode gerar conflitos com o condomínio e com os vizinhos. O trânsito de clientes, prestadores de serviços e fornecedores, as demandas de autorização de entrada junto à portaria e a perda da privacidade são alguns dos fatores que mais geram discussões. Entretanto, a segurança é o principal fator de preocupação entre os condôminos, pois a circulação elevada de pessoas estranhas pode aumentar a incidência de roubos e furtos nas unidades do condomínio, tirando a sensação de proteção dos moradores.

Como a tendência de home-offices ainda é uma novidade no país, não existe uma legislação específica que oriente o síndico ou o condomínio como proceder frente a este problema. Segundo o consultor jurídico da Auxiliadora Predial, Pedro Becker, o bom senso deve imperar nestes casos. “Na falta de uma legislação, os moradores e administradores devem usar apenas o bom sendo diante de conflitos”, afirma.

A síndica Adalina Marques, que lida com dois casos de home-office no Condomínio Edifício Vera Cruz, em Porto Alegre, afirma que é possível manter uma relação sadia entre o trabalhador e os vizinhos. “Pequenas ações como receber os clientes ou fornecedores na portaria pode evitar a maiorias dos desentendimentos entre vizinhos.”

Fonte: EGOM

Contrato de locação prorrogado mantém fiador

O compromisso do fiador é essencial na hora de acertar a locação. E ele se mantém quando o contrato é dilatado.

Apartamento para alugar: 75% dos contratos incluem fiador

O fiador é o responsável por garantir o pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino. O papel que assume é essencial para a segurança do locador e é a modalidade de garantia mais usada nos contratos de locação. De acordo com o Sindicato da Habitação (Secovi-PR), em dezembro, 75% dos contratos de locação usaram o fiador como segurança para fechar o contrato.

O protagonismo do fiador se mantém durante o prazo em que o imóvel estiver locado, independente de por quanto tempo ele for prorrogado. Só deixa de ser fiador quem exige a mudança no acordo. A fiança só poderá ser contestada se houver manifestação contrária descrita em contrato. Durante a prorrogação, o fiador pode se isentar da obrigação por meio de notificação.

A questão foi pacificada por decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça que, em 2012, julgou um recurso especial que teve origem em ação de execução, aberta em 2008, contra uma mulher que havia firmado contrato de fiança em 1993, com duração de um ano. De acordo com o processo, o contrato de aluguel teria sido prorrogado e desde o ano de 1996 há atraso no pagamento do aluguel.

Nesse caso, os magistrados decidiram que a fiadora não responderia pelo atraso, porque o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112 de 2009. No entanto, contratos firmados depois da reforma na lei do inquilinato, seguem ao novo formato e a responsabilidade do fiador se mantém caso ele não exija.

Pacto

Caso o fiador não comunique que quer deixar de figurar no contrato, ele permanece como responsável, mesmo depois da prorrogação do contrato.

Fonte: Gazeta do Povo

Transferência de Direitos

Previsto na Seção XI do Capítulo II, a transferência do direito de construir, um dos instrumentos de política urbana regulados pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01).

Trata-se de mecanismo legal que outorga ao proprietário de certos imóveis – onerados por restrições de interesse público ou destinados a cumprir alguma função social – o direito de alienar o potencial construtivo do bem, para que seja aproveitado em outra área da cidade. Desse modo, o proprietário pode recuperar o prejuízo sofrido pelo gravame que atingiu seu imóvel.

O artigo que trata do assunto deve ser lido de um fôlego só para uma melhor compreensão. Diz ele:

“Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:

I - implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

II - preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;

III - servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.

§ 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.”

Para quem não gosta de ler excertos de lei, traduzimos com algumas observações:

1. Note que nem todo imóvel pode receber o benefício da transferência do direito de construir. Duas hipóteses: (a) imóveis doados ao município (§ 1o) com o propósito de servir à implantação de equipamentos urbanos, ou de serem preservados para o futuro, ou de servirem a programas de melhorias urbanas; (b) imóveis enquadrados num dos itens mencionados (I, II e III).

2. O aproveitamento do direito de construir poderá ser feito pelo próprio proprietário, em outra área da cidade, ou por terceiros. Neste caso, será necessário formalizar a alienação mediante escritura pública, devidamente levada ao registro de imóveis. A lei não diz explicitamente, mas infere-se de seu contexto que tal escritura deverá ter a anuência do poder público, para que tenha validade. Afinal, é o legislador ou o administrador municipal que dirá se o imóvel é ou não necessário para os fins desejados.

3. A transferência do direito de construir conjuga-se muito bem com o instrumento que prevê a transformação de áreas de invasão ou favelas em condomínios especiais (arts. 9o e 10 da Lei 10.257/01). Numa só penada, o legislador municipal criará condições para a melhoria do padrão urbanístico de área de baixa renda, mitigando o prejuízo do proprietário, que recuperará a principal parte do prejuízo construindo em outro lugar.

Editora Bonijuris lança nova revista

Grande parte da população urbana vive em condomínios no Brasil, casas, sobrados ou apartamentos. Quem mora em condomínio, sabe que conviver com outras pessoas no mesmo espaço, demanda certo jogo de cintura, tranqüilidade e respeito mútuo. E é esse o objetivo da criação da nova revista Direito e Condomínio, da editora Bonijuris.

A advogada Olga Krieger pergunta: “Por que falar da vida em condomínio sob o olhar do direito? Porque, para alcançarmos a convivência em harmonia, precisamos respeitar regras impostas a todos os condôminos. No entanto, para respeitar é preciso entender o que dizem os códigos, as leis, a convenção de condomínio e o regimento interno. E esse é justamente o problema enfrentado por muitos: como interpretar a difícil linguagem jurídica”, esclarece Krieger.

A revista visa descomplicar os documentos legais e jurídicos sobre condomínio e transformar o conteúdo em textos de leitura agradável e compreensível.

Nesta primeira edição algumas matérias são destaques: Furtos e roubos de veículos no interior do condomínio e o dever de indenizar; Penhora de bem de família por dívida de condomínio; Regras básicas do prédio; Exames médicos nos empregados do condomínio; A cobrança correta da tarifa de água e esgoto no condomínio, entre outras.

Sobre a Editora:

Com vinte e quatro anos de experiência no mercado, a Editora Bonijuris publica mensalmente a Revista Bonijuris e trimestralmente Revista Luso-Brasileira de Direito do Consumo. Ambas voltadas a desembargadores, juízes, procuradores, advogados, estudantes de direito, entre outras.

Fonte: Paran@Shop

Viajar no carnaval requer alguns cuidados com a casa

Pedir ajuda para o vizinho confiável e para o porteiro são boas alternativas. Além disso, é necessário ser discreto para não chamar atenção dos possíveis assaltantes

 (Nando Oliveira/Esp. EM/D.A.Press)

Faltam poucos dias para a maior festa popular brasileira, o Carnaval. As pessoas já estão preparando as malas para viajar e curtir o feriado prolongado. Em especial, os foliões que saem de casa em busca de emoção – nos trios elétricos em Salvador, no camarote dos desfiles do Rio de Janeiro, nas festas de rua em cidades interioranas – todos os anos. Mas, antes de pegar a estrada, é importante garantir a segurança do imóvel para não ter surpresas desagradáveis ao retornar.

De acordo com o presidente do Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Distrito Federal (Sindesp/DF), Irenaldo Lima, nessa época do ano o crescimento do mercado de segurança chega a 10%. Entretanto, investir em segurança não significa gastar muito dinheiro. Existem medidas nas mais diversas faixas de preço, inclusive com custo zero.

A ajuda de um vizinho de confiança é uma das alternativas. Segundo o presidente, é interessante pedir ao vizinho para recolher as correspondências no período em que estiver fora. Isso evita o acúmulo de cartas jogadas na garagem, dando a impressão de que a casa está vazia. Além disso, as luzes da garagem podem ser acesas todos os dias – ou um dia sim e outro não, por exemplo.

A ideia é evitar que pessoas mal intencionadas percebam a ausência dos moradores e ajam de forma criminosa. Para quem mora em apartamento, a dica é informar ao síndico e aos porteiros, inclusive por meio de documento, que os proprietários estarão em viagem e que, portanto, eles devem ter mais atenção com a residência naquele período, mesmo que seja por um curto prazo.

Usar e abusar da discrição é essencial, independente do tipo de moradia. Irenaldo explica que não é recomendado espalhar a notícia de que vai viajar. Ser discreto é importante até na hora de arrumar a bagagem no carro. “Muita gente comete o pecado de parar o carro em frente de casa, deixar o portão aberto e arrumar as malas de maneira escandalosa, chamando a atenção de quem está por perto”, alerta o presidente.

Irenaldo Lima ainda salienta que tão importante quanto lembrar dos itens de segurança residenciais é contratar somente empresas legalizadas e autorizadas pelo poder público a prestar esse tipo de serviço. “Quem acha que contratar empresa clandestina sai mais barato, acaba tendo muitos prejuízos. Portanto, desconfie de propostas de orçamento que estejam muito abaixo do valor de mercado”, finaliza.

 

Fonte: Lugar Certo

Locação nova requer planejamento

Pesquisa deve ser feita devido à variação de valor

O primeiro passo para quem pretende alugar um imóvel residencial num condomínio é a definição da faixa de preços do aluguel que irá assumir. O futuro inquilino deve levar em consideração encargos como a taxa condominial e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que embora seja de responsabilidade do proprietário do bem, é cobrado do locatário. Segundo uma imobiliária de São Paulo, o valor do aluguel não deve ser superior a 30% da renda líquida mensal do interessado. Esse limite é o ideal para que o inquilino possa arcar tranquilamente com as despesas da locação durante os 30 meses de vigência do contrato, informou a administradora de imóveis.

Ainda em relação ao aluguel, o candidato a locatário deve realizar uma boa pesquisa, pois os valores têm variado bastante. “Há unidades de padrões similares numa mesma rua que possuem preços diferentes, dependendo do estado de conservação ou mesmo da proximidade com terminais de ônibus ou estações de metrô”, explicou a gerente da administradora.

Ainda conforme a imobiliária, antes da assinatura do contrato, recomenda-se a vistoria no imóvel. Dessa forma é possível determinar a responsabilidade de cada um no reparo de eventuais danos.

Entre as garantias mais utilizadas estão o fiador e seguro-fiança. Por fim, o candidato deve estar atento à documentação que precisará reunir para efetivar o contrato de locação. Caso seja assalariado, serão necessários os três últimos holerites, carteira profissional com registro, RG e CPF . No caso de profissionais liberais é preciso apresentar cópia da última declaração do Imposto de Renda e declaração de retirada mensal da empresa para a qual presta serviço, informou a imobiliária.

Fonte: Folha do Condomínio

Cuidados para não perder o imóvel

A compra da casa própria exige disciplina e fôlego: a inadimplência pode se transformar em despejo.

Escolher o imóvel e fechar o contrato é só o início. Adquirente tem de garantir pagamento pontual para não correr o risco de perder o bem

A aquisição da casa própria foi facilitada com juros mais baixos e disponíveis, mas a legislação ficou mais rígida com inadimplentes nos últimos anos. Desde 2004, é mais simples retomar o bem em caso de falta de pagamento, e essa é uma das razões da redução das taxas de juros.

Comprar uma casa é um negócio de longo prazo e depende de planejamento. “É preciso ter consciência que é diferente de comprar um eletrodoméstico ou carro. A prestação não pode ultrapassar 30% da renda e o imóvel escolhido deve estar dentro das necessidades da família”, endossa o gerente regional da Caixa Econômica Federal, Vilmar Smidarle.

Na alienação fiduciária, modalidade de garantia mais comum, a retomada do imóvel pelo credor pode acontecer a partir do atraso de 60 ou 90 dias. “O imóvel pertence à instituição durante o pagamento. O mecanismo de execução é rápido”, diz Smidarle. Ele indica que o melhor é deixar o pagamento em débito automático para não correr o risco de usar o dinheiro em outros gastos.

Como uma parte da renda familiar já vai estar destinada ao pagamento do imóvel, é aconselhável não fazer outras dívidas.

“Quem trabalha com carteira assinada deve usar os recursos do FGTS de dois em dois anos, prazo mínimo para acessar o benefício”, diz o presidente do ABMH, Leandro Pacífico.

Fonte: Gazeta do Povo

Multa não Cobre o Dano

A questão não é exatamente jurídica, mas econômica. Ou financeira. Qual seria o valor mais justo a ser aplicado a quem se atrasa no cumprimento de sua obrigação fundamental de prover recursos para que o síndico administrador comum efetue, em nome de todos, o pagamento das despesas necessárias à manutenção do prédio? Ou então, que ônus e prejuízos atingem o condomínio quando, por falta de dinheiro, algumas contas são pagas com atraso ou quando o síndico, agindo com responsabilidade, recorre a empréstimos ou adiantamentos bancários?

Qualquer conta que se faça mostrará que muito mais do que dois por cento de acréscimo será preciso prover para o atendimento de multas ou juros de qualquer espécie. Se não pagar o salário dos empregados rigorosamente em dia, a multa que incide é de 100% (cem por cento); sim, dobra o valor, conforme normas da Consolidação das Leis do Trabalho. Se os impostos forem deixados de lado, as multas variam de 10 a 30% ou mais. Somente no caso de fornecedores de água, luz e telefonia a multa será equivalente a dois por cento.

Quanto aos juros, todos sabemos que não há, no Brasil, crédito com juros iguais ou inferiores a dois por cento ao mês. Desconto de títulos está na faixa de 4 a 6%; conta garantida, de 5 a 8%; cheque especial, de 7 a 11%; crédito pessoal em financeiras, de 9 a 13% ao mês e assim por diante. Além disso, o tomador do dinheiro é obrigado a cumprir muitas exigências burocráticas e a pagar taxas, o que acaba onerando ainda mais o custo do dinheiro.

No caso da multa por inadimplemento, seu valor (de “até dois por cento” segundo o Código Civil) é cobrado somente uma vez e não todos os meses, como os juros. Caso o condômino fique três ou cinco ou dez ou vinte meses sem pagar, o síndico só poderá cobrar-lhe o máximo de dois por cento de multa, incidente sobre o total do débito.

Se ao menos fosse possível cobrar dois por cento de multa ao mês, até o limite de dez meses, ou seja, 20% no máximo, o prejuízo dos condôminos seria menor. Assim mesmo, não teriam os edifícios qualquer vantagem no atraso do pagamento das taxas, pois o crédito, além de caro, é muito difícil de obter. Nem se diga que isto pode ser evitado, fazendo um rateio do déficit do condomínio. Ora, para financiar os inadimplentes os demais condôminos precisam recorrer a empréstimos pessoais ou sacar de suas poupanças, o que representa um encargo para eles, equivalente ao juro pago ou ao custo da oportunidade perdida.

O fato é que o dinheiro tem um preço e ninguém gosta de financiar – compulsoriamente – os gastos de outrem, mesmo que seja o mais simpático vizinho. Quem atrasa deve ressarcir na íntegra o prejuízo que causou.

Quem Deve a Conta, Afinal

Questão tormentosa para os juristas continua a ser a da legitimidade passiva na ação de cobrança de taxas de condomínio, quando a unidade é objeto de contrato de compromisso de compra e venda. Muitas têm sido as interpretações. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), última instância para dizer qual a melhor leitura do direito, ainda não encontrou uma fórmula que expresse todas as nuances e variações do caso. Mas está no bom caminho.

O acórdão relatado pelo ministro Aldir Passarinho Júnior, da Quarta Turma do STJ, constitui uma evolução nesse sentido. Diz a ementa (Resp. 252.500/SP):

l. Em princípio, a inexistência de registro do título aquisitivo da unidade residencial não afasta a responsabilidade do novo adquirente pelo pagamento das cotas condominiais relativamente ao período posterior à compra, sendo indevida a cobrança feita ao antigo condômino.

2. Caso, todavia, em que não demonstrada a posse dos pretensos novos adquirentes, a ensejar o conhecimento do fato pelo condomínio, a legitimidade passiva ad causam pertence àquele em nome de quem registrado está o bem, situação reconhecida pelas instâncias ordinárias, com base na prova, que não tem como ser revista em sede especial (Súmula n. 7 do STJ).”

Explica o relator que no recurso especial se discute a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais, em face de dação em pagamento de imóvel, sem que o contrato de compra e venda estivesse registrado no cartório imobiliário, fato que levou o condomínio a mover a ação de cobrança contra o titular do domínio. Embora as taxas se refiram a período posterior ao do compromisso, a unidade autônoma continua na posse do promitente-vendedor, “de modo que impossível mesmo, ao condomínio, supor a transferência da titularidade ou da aludida posse”.

Justiça casuísta

Lembra o ministro Aldir Passarinho Júnior que há outros arestos do STJ no sentido de que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passava ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda” (Resp. 212.799/SP).

Também participou do julgamento o ministro Ruy Rosado de Aguiar.

A dificuldade na fixação de critérios fáceis e uniformes para bem esclarecer a polêmica reside no grande número de variáveis, quais sejam:

1. Se a unidade foi vendida ou prometida à venda.

2. Se a escritura ou o compromisso de compra e venda foram ou não registrados na circunscrição imobiliária competente.

3. Se o proprietário entregou ou não a posse do imóvel ao adquirente.

4. Se o condomínio foi ou não notificado da alienação ou promessa de venda.

5. Se as cotas devidas são de período anterior ou posterior ao da compra e venda.

Com tantas variáveis, podendo cada uma deles indicar um caminho diferente e combinarem- se entre si, não é de estranhar que cada decisão do STJ aborde alguns aspectos apenas do problema, não havendo uma só ementa que dirima satisfatoriamente o impasse.

Fica no ar a sensação de que nossa Justiça está ficando casuísta ou que vem sofrendo forte influência do sistema jurídico anglo-saxão.

Pagou Tem Que Provar

Os problemas de condomínio relativos ao pagamento das cotas de rateio continuam aflorando nos tribunais do país. Não noticiamos todos os julgados, já que numerosos, mas somente os que chamam a atenção, por alguma peculiaridade ou por terem alguma lição que sirva de alerta a síndicos, administradores e condôminos, leitores habituais que são desta coluna.

O acórdão de hoje vem do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, em voto relatado pelo desembargador Campos Amaral. Diz a ementa (apelação cível n. 1-651830/99):

“Cabe ao devedor, se estiver em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamento dos meses cobrados, sob pena de se reconhecer o débito, pois a obrigação de pagar as taxas decorre da Convenção de Condomínio e da própria lei. A prova de quitação dos meses posteriores aos cobrados, não elide estes, pois a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente.”

Conforme sintetiza o relator, em ação de cobrança de taxas condominiais, o réu-condômino alegou que, “em face do volume de papéis que recebe, adotou como regra guardar por seis meses todos os recibos de pagamentos efetuados” tendo sito “surpreendido” pela ação do condomínio exigindo-lhe o pagamento de taxas relativas ao ano anterior à demanda, o que achou “muito estranho”,

Sem impedimentos

Em primeiro grau de jurisdição, a ação de cobrança foi julgada improcedente, sob o fundamento de que “o condomínio é pago em cotas periódicas e, comprovando o réu o pagamento de outras mensalidades posteriores àquelas requeridas na inicial, até prova em contrário, presumem-se pagas as anteriores” (art. 943, do Código Civil).

Em sua apelação, o condomínio, dentre outros argumentos, reitera de que no boleto de cobrança não consta impedimento de pagamento de taxas vincendas para os condôminos inadimplentes, “com o intuito de evitar perda maior para o condomínio”.

Tem razão o condomínio, no entender do relator Campos Amaral e dos demais integrantes da 3a. Turma Cível do TJ/DF (voto unânime), já que, para demonstrar a inexistência da dívida, “cabia ao [condômino], se estivesse em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamentos dos meses cobrados; se não o fez, há de se reconhecer a existência do débito”

Prossegue o desembargador: “A argumentação do apelado de que pagou os meses posteriores, não elide a comprovação de quitação dos anteriores, ainda mais quando é de conhecimento geral que a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente, não só para evitar maiores prejuízos ao Condomínio, como para o próprio devedor, que evitará mais multas e juros.”

Conclusão, meus amigos: 1. Não adianta guardar os comprovantes de pagamento durante seis meses apenas (a dívida só prescreve em 20 anos!). 2. A cada cinco anos, convém solicitar uma declaração de quitação ao síndico. 3. Se receber taxas posteriores, fazê-lo com ressalva (‘sem prejuízo do pagamento das taxas anteriores’). 4. Um interregno pequeno entre o vencimento e a ação de cobrança evita alegações infundadas.

Política da boa vizinhança

A vida na cidade tem lá suas vantagens, mas não há como evitar aqueles problemas que surgem com vizinhos. Segundo Dirceu Jarenko, vice-presidente da área de condomínios do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná, as situações que mais dão dor de cabeça nos condomínios envolvem infiltração nos apartamentos, barulho excessivo fora dos horários permitidos, carros ocupando outras vagas na garagem e discussões envolvendo animais de estimação. Na hora de resolvê-los, Jarenko garante que quase sempre a fórmula “bom senso e uma boa conversa” funciona. Em alguns casos, porém, a situação sai do controle e até a Polícia precisa ser acionada. A seguir, soluções para resolver seis problemas “de bairro” muito comuns em Curitiba.

Barulho

- Vale para: vizinhos que costumam fazer muito barulho, festas barulhentas dentro do condomínio ou bares, casas noturnas e reuniões de pessoas em postos de gasolina para ouvir música no último volume.

- O que fazer: o ideal é primeiro entrar em contato com seu vizinho e pedir que ele diminua o barulho. Se a situação for recorrente, procure o síndico, que deve conversar, notificar e pode até multar. Se nada disso funcionar e nos casos de barulho excessivo em estabelecimentos comerciais, vale a pena ligar para o 156 e fazer uma reclamação formal. À noite, em feriados e fins de semana, você também pode acionar o 190.

- Como funciona: há uma avaliação de ruído e, se há infração, o barulhento é notificado Se o problema persistir, é aplicada uma multa que pode chegar a R$ 18 mil.

Lixo

- Vale para: caso seu vizinho costume deixar o lixo na rua fora dos dias estipulados, você pode formalizar a reclamação, que é anônima e gratuita. Isso também vale para o caso de pessoas que não fazem a separação correta ou não acondicionam o lixo da maneira adequada.

- O que fazer: entre em contato com a prefeitura pelo 156, central de atendimento que reúne todas as reclamações e dúvidas na cidade. O serviço também por ser acessado pela internet (www.central156.org.br).

- Como funciona: um fiscal da Secretaria do Meio Ambiente vai até o local para verificar a situação. Caso seja comprovado que a falta de cuidado com o lixo está perturbando os vizinhos, a secretaria manda um ofício ao morador e presta um serviço de orientação sobre como resolver o problema. Caso o vizinho seja reincidente, recebe uma notificação.

Limpeza

- Vale para: espaços – como terrenos baldios, espaços públicos e córregos – que precisam de limpeza.

- O que fazer: ligue para o 156 ou utilize o serviço pela internet.

- Como funciona: técnicos são designados para ver a necessidade da limpeza e requisitam o serviço, que é realizado em um prazo de alguns dias, ou semanas, sem custos para quem fez a reclamação. No caso de o terreno baldio ter um dono, ele é notificado para fazer a limpeza ou contratar uma empresa para realizá-la. Caso a situação não seja resolvida no prazo determinado, é encaminhada uma multa ao proprietário.

Buraco na rua

- Vale para: buracos que comprometam a mobilidade e a segurança dos moradores.

- O que fazer: ligue para o 156 ou utilize o serviço pela internet.

- Como funciona: um profissional da prefeitura vai até o local para avaliar. A solicitação é encaminhada para o setor responsável pela execução da obra. Não há um prazo mínimo ou máximo: tudo depende da demanda do setor.

Drogas

- Vale para: pessoas usando drogas na região ou suspeita da ação de traficantes dentro do condomínio ou em ruas próximas.

- O que fazer: caso o problema seja a utilização de drogas, acione a polícia pelo 190. Se você desconfiar que traficantes estão agindo no local, o ideal é fazer uma denúncia para o 181, telefone do Narcodenúncia.

- Como funciona: as denúncias são anônimas. A partir do contato com a polícia, viaturas são encaminhadas para o local e verificam a situação. Caso sejam identificadas pessoas utilizando ou mesmo vendendo drogas, os policiais realizam o encaminhamento de usuários e a prisão de traficantes.

Violência

- Vale para: assaltos na região.

- O que fazer: durante o assalto, nunca reaja. Depois, acione o 190 e registre o Boletim de Ocorrência. A queixa também pode ser feita pela internet ou em qualquer delegacia da cidade. Feito o registro, acompanhe periodicamente as investigações e cobre por uma solução. Outra dica é se mobilizar e fazer parte do Conselho Comunitário de Segurança (Conseg) do seu bairro.

- Como funciona: o Conseg é um grupo formado pelo delegado responsável pela região, um comandante da PM e moradores do bairro para discutir as demandas de segurança. A ideia é fortalecer o vínculo entre as autoridades e a população, além de possibilitar que vizinhos se conheçam e façam parcerias. Na pauta, entram de problemas pequenos até questões mais drásticas.

Árvores

- Vale para: árvores que precisam de poda ou corte em lotes particulares ou áreas públicas.

- O que fazer: caso a árvore esteja localizada na calçada ou em alguma área pública, você deve fazer a solicitação de corte ou poda pelo telefone da Central de Atendimento e Informações da prefeitura, o 156. Caso a árvore esteja em um imóvel particular (residência, empresa, obra em construção ou condomínio), o proprietário ou alguém com uma procuração assinada por ele deve fazer a solicitação do serviço na sede da SMMA (Avenida Manoel Ribas, 2.727, Mercês) ou em alguma das nove Ruas da Cidadania da cidade, apresentando cópia do RG e CPF do dono do imóvel ou dirigente da empresa (em caso de pessoa jurídica) e cópia da capa do último talão de IPTU. Também é preciso preencher um formulário com informações do imóvel e da planta em questão. Você pode fazer o download do modelo da requisição no site da prefeitura de Curitiba (www.curitiba.pr.gov.br/multimidia/00088300.pdf) e já levar o documento preenchido, o que agiliza o processo.

- Como funciona: Em ambos os casos, o pedido é encaminhado para a equipe técnica da Secretaria Municipal de Meio Ambiente (SMMA) e um profissional é designado para ir até o local, avaliar a situação da árvore e verificar se o procedimento de corte ou poda é realmente necessário. Para árvores em áreas públicas, caso o procedimento seja autorizado, o pedido com o parecer do técnico é encaminhado para o setor competente dentro da própria SMMA e uma equipe é deslocada para realizar o serviço. O corte ou a poda não têm custos para quem protocolou o pedido e, entre a solicitação e a realização do serviço, a espera normalmente é de até 20 dias. No caso de árvores em imóveis particulares, o pedido é encaminhado para o sistema da SMMA e um técnico é designado para ir até o local e avaliar se a poda ou o corte são necessários. Caso sejam autorizados, a pessoa recebe um documento da SMMA comprovando a permissão e deve contratar um profissional ou empresa particular para realizar o serviço. A SMMA não se responsabiliza pela escolha e o proprietário é quem deve arcar com essas despesas.

Calçadas

- Vale para: espaços com meio-fio, mas sem calçada, calçadas danificadas que comprometem a mobilidade de pedestres pelo local e problemas em relação à limpeza do espaço.

- O que fazer: entre em contato com a Prefeitura pelo 156 ou pela internet (www.central156.org.br).

- Como funciona: em todos os casos, a manutenção das calçadas em Curitiba cabe ao proprietário do terreno do qual ela faz parte. Após a denúncia, um fiscal da Prefeitura vai até o local e analisa as condições da calçada. Caso seja constatado que a estrutura precisa de reparos, o morador recebe uma notificação estabelecendo um prazo de pelo menos 30 dias para regularizar a situação. Em geral, ele que deve arcar com os gastos da reforma. Se as obras não forem feitas dentro do prazo, a pessoa recebe uma multa, com valor que pode chegar a R$ 1.172.

Um exemplo que vem do Prado Velho

“Se as famílias não se mobilizam, fica quase impossível morar aqui”. É assim que a aposentada Elisabete Gussella explica a situação do Prado Velho, onde mora. E ela arregaça as mangas. Sua última “aventura” aconteceu em novembro, quando, depois de insistentes contatos com a Prefeitura, conseguiu que a Secretaria Municipal de Urbanismo acabasse com um mocó (foto) em um lote próximo à sua casa. “O local era cheio de desocupados. Depois de três meses, localizaram o dono do lote e as pessoas foram retiradas. Agora, tapumes impedem que novas invasões sejam feitas”, explica. Para quem pensa em se inspirar em seu exemplo, Elisabete recomenda persistência. “É preciso batalhar.”

Limites

Os índices de ruído variam pelos horários e as multas são taxadas de acordo com o excesso cometido:

Limites do ruído

• Das 7h até 19h – limite de até 55 decibéis

• De tarde: das 19h até 22h – limite de até 50 decibéis

• De noite: das 22h até 7h – limite de até 45 decibéis

Custo da infração

• 10 decibéis acima do limite – infração leve: até R$ 5,3 mil

• De 10 a 30 decibéis acima do limite – infração grave: de R$ 5.301 a R$ 10,7 mil

• Mais de 30 decibéis acima do limite – infração gravíssima: até R$ 18 mil

Fonte: Gazeta do Povo

Auditoria preventiva evita problemas futuros em condomínios

Manter uma auditoria preventiva é um investimento e não um custo para os condomínios. De acordo com Ângela Zechinelli Alonso, conselheira do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo (CRC-SP), algumas construtoras já começaram a entregar os apartamentos com a convenção de condomínio, incluindo essa exigência.

Segundo Ângela, algumas administradoras de condomínios também têm recomendado que as prestações de contas sejam avaliadas por auditores independentes. A conselheira explica que uma auditoria deve ser realizada seguindo as normas internacionais e nacionais em vigor, para qualquer porte de cliente.

No caso de condomínio, o auditor deve avaliar as necessidades do cliente para poder oferecer o serviço adequado. É importante também que todas as pastas de prestações de contas sejam verificadas e que a documentação tenha bases sólidas de controles internos. A auditoria deve ser realizada mensalmente e os condôminos devem assinar concordando com a prestação de contas feita pela administradora, após o exame do auditor.

As vantagens da auditoria para os condomínios é que ela pode detectar falhas nos controles internos e evitar má administração, desvios ou fraudes futuros. Além de identificar problemas já ocorridos.

Fonte: Condoworks e CRC SP Online

Relacionamento com vizinhos

Conviver bem com vizinhos depende também da sua atitude como morador

Na comunidade
Você vai querer se sentir parte de uma comunidade. Use o condomínio como o balão de ensaio para se aproximar das pessoas, compartilhando interesses e experiências.

É simpatia
Apresentar-se a vizinhos que acabam de se mudar, oferecendo-se para o que for necessário e para um cafezinho em sua casa, é a melhor maneira de começar a criar laços.

Com educação
Quando há clareza nas normas e todo mundo está acostumado a respeitá- las, a vida flui de maneira mais serena. Fique sempre atento aos deslizes – os seus e os dos outros.

Só gentileza
Segurar o elevador se tiver mais alguém para subir é o básico, embora muita gente tenha se esquecido disso. E cumprimentar a todos, de preferência pelo nome, um luxo!

Em silêncio
Não é preciso isolar acusticamente as dependências do apartamento. Basta que os horários de silêncio sejam respeitados. E conforme-se: uma vez ou outra, alguém dará uma festa.

Festeiros
Você vai adorar receber seus amigos. Mas convide para a festa o vizinho mais próximo caso vá fazer barulho atá mais tarde. Se o agito não for todos os dias, ele vai levar numa boa.

Sem calote
Tudo está nos trinques, pois pagar o condomínio em dia, evitando uma sobrecarga financeira aos condôminos, é a melhor maneira de ter fôlego para fazer melhorias no prédio.

Mais economia
Preservar os benefícios que forem de uso de todos (como cuidar para manter em uso a área de lazer ou não usar a torneira do jardim para lavar o carro) faz todos economizarem.

Sem abuso
O porteiro é atento e educado, mas ninguém vai pedir para ele carregar aquele armário que está sendo trocado em seu horário de almoço. Ele é funcionário de todos.

Com presença
Reuniões objetivas e com um roteiro economizam tempo e paciência. Participar das reuniões para depois não reclamar do que foi decidido em sua ausência é importante.

Fonte: SindicoNet

Condomínios contratam seguro contra raios em SP

Descarga elétrica pode danificar equipamentos do prédio.

Nesta época do ano, os temporais são geralmente acompanhados de raios e quem mora em condomínio sabe que essas descargas elétricas podem danificar diversos equipamentos do prédio. O quadro “Meu condomínio tem solução”, do SPTV, mostrou nesta terça-feira (15), o que dois prédios da Zona Norte de São Paulo, atingidos por fortes raios no fim do ano, fizeram para diminuir o prejuízo.

Na Vila Gustavo, o raio assustou os moradores do condomínio no dia 21 de dezembro. A descarga elétrica danificou a central de interfones, 25 câmeras de segurança e o elevador. O prédio já foi atingido por raios quatro vezes nos últimos oito anos. Para evitar maiores prejuízos, os administradores decidiram contratar um seguro. O valor para o conserto de R$ 50 mil caiu para R$ 4,5 mil, valor da franquia.

Na noite de Natal, São Paulo teve a terceira maior incidência de raios dos últimos dez anos – 1.300 em um único dia. Em Santana, um condomínio sofreu com as descargas elétricas. Câmeras, portões, interfones, tudo ficou danificado pelos raios do dia 24 de dezembro.

Entretanto, o prédio também tem seguro. “Temos pára-raios, sistema de aterramento, mas nada disso resolveu. A gente acionou o seguro para amenizar os prejuízos”, conta o síndico José Carlos Dias.

Fonte: G1

O Pé-Direito do Elevador

Pé-direito segundo o novo Houaiss, é a “altura entre o piso e o forro de um compartimento ou pavimento”. É o pé-direito que confere a certos apartamentos uma sensação de conforto ou de grandeza, ou, ao contrário, que deixa o ambiente sufocado, quando baixo demais.

Nos elevadores sociais, ou que servem basicamente para o transporte de pessoas, se o pé-direito tem apenas 2m (dois metros) ou 2m10cm (ou dois metros e dez) de altura, as pessoas não sentirão dificuldade, a não ser que tenham sintomas de claustrofobia, e ademais, as paredes laterais do equipamento são geralmente mais estreitas que a altura.

Mas, tente colocar um sofá de 2m20cm num elevador de 2ml0cm. É virtualmente impossível. Se o elevador não tiver um forro falso, como transportar os trilhos das cortinas com mais do que a altura mínima da cabine? Tais observações, diga-se de passagem, não são fruto da observação perspicaz deste autor, mas de várias donas-de-casa e autônomos (marceneiros, cortineiros, estofadores etc.), que sofrem e despejam litros de suor, por não poderem se utilizar de um equipamento que recebeu a denominação de elevador de serviço.

Alçapão e Botoeiras

Qual seria a altura ideal de um elevador cargueiro? O desejável talvez fosse a altura de 2m40cm ou 2m30cm, o que certamente elevaria o custo de sua produção e seria incompatível com o próprio pé-direito de alguns edifícios, hoje na faixa de apenas 2m30cm, quando décadas atrás era de 2m80 e até de 3m. Porém, não é preciso exagerar para resolver o problema. Talvez um acréscimo de apenas l0 (dez!) centímetros na altura da cabine interna já seja o suficiente. Dez centímetros não é muito, mas resolveria grande parte do impasse. Se hoje o pé-direito está em torno de 2m10cm, bastaria elevá-lo a 2m20cm, ou um pouco mais, se o fabricante quiser ver seus clientes mais satisfeitos.

Outra facilidade, que também ajuda na elevação de cargas, seria a construção de elevadores de serviços com alçapão no forro. Retirando-se a tampa do alçapão, seria possível aproveitar o espaço morto acima do forro, desde que não prejudique a segurança do equipamento, naturalmente. Os fabricantes podem, se quiserem, delimitar a altura do alçapão, deixando-o com paredes e teto, para evitar o contato da mercadoria com o cabo ou mecanismos do elevador.

E já que esta coluna acabou fazendo duas sugestões aos fabricantes, façamos uma terceira. Trata-se das botoeiras, que, via de regra, situam-se ao lado da porta de entrada do elevador. Por que não colocar o painel de chamada no meio da parede lateral esquerda ou direita (oposta à abertura da porta) para que as pessoas não prejudiquem a entrada de outros passageiros enquanto procuram o botão de seu andar para apertar?

Com os botões logo na entrada, cada passageiro estica o braço enquanto permanece em frente à porta, o que reduz a eficiência do ingresso dos demais. Cada vez que o elevador se enche perde-se, coletivamente, alguns segundos, que poderiam ser economizados. Multiplique-se esses segundos por milhões de vezes e se verá que o aumento de produtividade é significativo.

Inquilino Elege e Demite

Ainda persiste a dúvida sobre se o inquilino pode participar ou não da assembléia convocada para eleger o síndico do condomínio. Outra questão também foi levantada quanto à participação do locatário, como veremos adiante.

Afinal, inquilino vota ou não para síndico? Para se bem compreender o problema, convém fazer um pequeno retrospecto da Lei do Condomínio, já em vigor desde dezembro de 1964. Em sua redação original, a Lei 4.591/64 nada dispunha sobre a presença e muito menos sobre o direito de voto dos locatários em assembléias condominiais. Entendia-se, com razão, que o condômino deveria estar presente pessoalmente ou se fazer representar por procurador devidamente habilitado.

Em outubro de 1991, a atual Lei das Locações (8.245/91), em seu artigo 83, introduziu na legislação brasileira o direito do locatário participar, circunstancialmente, das assembléias de condomínio.

Diz o mencionado artigo 83: “Ao art. 24 da lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4o.: Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Como se vê, um dos pressupostos de validação da presença do inquilino na assembléia era a existência de pauta envolvendo “despesas ordinárias” do prédio. Por suposto, qualquer outro tipo de deliberação ficava fora da alçada do locatário, mesmo que, indiretamente, de seu interesse. Mesmo sob esse raciocínio, houve quem defendesse o direito do inquilino eleger o síndico, já que sua escolha afeta diretamente os gastos ordinários do edifício, seja por seu estilo de administração seja por outros fatores.

Seja bem-vindo

Em março de 1996, o legislador ampliou as responsabilidades dos locatários, através da Lei 9.267, de 25.03.96, que deu nova redação ao § 4o. do art. 24 da Lei 4.591/64, o qual passou a ficar assim redigido: “Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”

Onde se dizia “que envolvam despesas ordinárias” passou-se a mencionar “que não envolvam despesas extraordinárias” ficando o resto de igual forma. Não se trata de mera modificação semântica. Na forma em que está redigido o parágrafo, não há mais por que não se permitir que o locatário, na ausência do locador ou seu procurador, não só participe como dê seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico. Se a deliberação não envolver despesa extraordinária (nem, a nosso ver, afetar o direito de propriedade do condômino), é legítima e bem-vinda a presença do inquilino na assembléia.

Uma outra questão que nos foi proposta há dias é se o locatário também pode se fazer representar por procurador. Também não vemos óbice a tanto. Não comparecendo o condômino, não designando representante, não podendo comparecer o inquilino, nada impede que envie seu mandatário. Não há na legislação brasileira norma que proíba tal forma de representação. Em tese, porém, é possível que, na convenção do condomínio, se estabeleçam regras específicas sobre o problema.

Não esquecer, por fim, que o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato de locação, a sua condição de inquilino da unidade autônoma onde reside ou trabalha.

Acúmulo de função

Zeladores colaboram na parte de manutenção e também na administração.

 Zeladores acumulam funções, dão suporte ao síndico na parte administrativa e assumem até a manutenção

A vida dos moradores de condomínios teria muito mais complicações se não fosse a colaboração de alguns profissionais que prestam serviços e estão sempre presentes para solucionar os mais diversos problemas. Entre estes profissionais, o zelador merece um destaque especial, pois é responsável pela manutenção e boa conservação da área social dos condomínios.

Mas não é só isso. É o zelador também quem dá uma mão nos problemas domésticos do dia-a-dia, dá dicas de quem pode consertar um vazamento, ajuda com informações na hora da entrega de uma compra, ou seja, sabe como e de que forma ajudar o morador. Porém, nos últimos tempos, os zeladores estão também acumulando funções que antes eram exercidas por outros profissionais, como os síndicos.

Em prédios onde os síndicos passam pouco tempo em contato com o condomínio, seja por questões profissionais ou pessoais, ou em grandes condomínios com grande demanda de serviços, o zelador acaba atuando no acompanhamento de obras, no controle de pagamentos e recebimentos diversos, cotações e outras funções que antes não eram de sua alçada.

Em grandes condomínios, o zelador além de cuidar de toda área de manutenção, também acaba responsável pela parte organizacional e, às vezes, administrativa. Isso acontece, por exemplo, no Condomínio Martín Francisco, localizado no bairro de Santa Cecília em São Paulo. O zelador Alexandro dos Santos é responsável pela manutenção de toda a parte elétrica e hidráulica, por cotações de diversos outros serviços e pela administração dos funcionários e prestadores de serviço que atuam no condomínio.

“Preciso estar sempre atento aos funcionários para saber quem falta ou quem atrasa para que o condomínio esteja sempre em bom funcionamento”, diz.

Nas cidades de veraneio, como Capão da Canoa, cidade turística no litoral gaúcho, os zeladores acumulam funções dos síndicos que vivem, geralmente, em outras cidades. A Supervisora da Auxiliadora Predial no município, Teresinha Tondin, diz que é comum os zeladores atuarem de forma mais expressiva dentro do condomínio.

“Os síndicos, por passarem muito tempo ausentes, acabam delegando funções diversas aos zeladores, dando autonomia para importantes decisões no condomínio”, afirma.

O aumento das funções destes profissionais exigiu uma melhor organização do tempo. Com uma carga tão grande de serviços, a falta de organização pode trazer problemas para o condomínio. “Para não cometer muitos erros, procuro organizar meu tempo. Uso a manhã para a manutenção e supervisão dos funcionários e a tarde para serviços administrativos”, afirma Alexandro.

Apesar de trabalhar mais, o profissional que acumula essas funções acaba sendo valorizado e recebe o reconhecimento dos condôminos, dos colegas e também da imobiliária. “O trabalho é muito importante, além do reconhecimento financeiro, o reconhecimento moral e o respaldo do síndico e da Auxiliadora Predial motiva a sempre fazer o melhor”, garante Alexandro.

Fonte: SindicoNet

Discipline a instalação do ar-condicionado em seu condomínio

Com a temperatura do ar e o clima cada vez mais instáveis, a saída mais rápida para esquentar ou refrescar o ambiente é recorrer a um bom ar-condicionado.

Atualmente, “para quem mora em apartamento, o equipamento deixou de ser um artigo de luxo para ser um eletrodoméstico de necessidade”, diz Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios da vice-presidência do Secovi em São Paulo (Sindicato da Habitação). Mas, por mais simples que pareça, a instalação do ar-condicionado em apartamento demanda planejamento, porque exige cuidados quanto à preservação da estética da fachada e do projeto arquitetônico do prédio, bem como à segurança dos condôminos.

Muitos condomínios não estão preparados para recebê-lo, aponta Meira. “Enquanto nos prédios antigos há moradores que requerem a permissão para instalá-lo e outros condôminos favorecem um impasse, nos mais novos o problema é se chegar a um consenso sobre o local ou em quais cômodos será instalado e os tipos e tamanhos de aparelhos apropriados”, comenta.

Para evitar polêmicas e futuros incidentes, é importante que o condomínio se posicione de antemão em relação ao assunto, sugere o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira. No entanto, antes de se posicionar, padronizar e impor regras, tanto Castro quanto Cristiano De Souza recomendam ao síndico contratar uma empresa especializada, que disponibilize profissionais qualificados para fazer um projeto de elétrica capaz de dimensionar e sustentar o funcionamento do aparelho em todos os apartamentos. “É essencial que o morador sempre respeite o limite dimensionado, pois há o risco de a fiação não aguentar a demanda de carga e ocorrer um incêndio”, alerta Castro. O laudo técnico, acrescenta, por sua vez, Cristiano De Souza, “também indicará os locais seguros para a instalação”.

Com o projeto em mãos, “o síndico deve convocar uma assembleia geral extraordinária com fim específico e quórum qualificado para apresentá-lo aos moradores e esses definirem o ponto de instalação e os modelos e tamanhos de aparelhos”, orienta Castro. Depois da aprovação, com quórum mínimo de dois terços dos proprietários, “o próximo passo é levar o projeto para ser autorizado junto à companhia de distribuição de energia elétrica da cidade. Após a permissão oficial, o síndico deve contratar um engenheiro elétrico capacitado para fazer a manutenção do aumento de carga”, diz.

A instalação de ar-condicionado demanda não apenas regulamentação, como também padronização. Segundo o advogado Cristiano De Souza, inexiste lei que determine os locais para a instalação. “O aparelho até pode ser instalado nas vidraças das janelas, como acontece nos prédios mais antigos”, exemplifica. Mas, complementa, “deve haver sempre um padrão a ser seguido por todos, que não modifique a fachada nem a arquitetura do prédio”. Já eventuais proibições devem ser comprovadas por avaliações técnicas e contar com o bom senso dos condôminos em acatar novas diretrizes “em prol da segurança da coletividade”, pondera Cristiano De Souza.

 

Fonte: Direcional Condomínios

Um IPTU Aterrorizador

Vejamos hoje a Seção III do Capítulo II do Estatuto da Cidade, a qual trata “Do IPTU progressivo no tempo”. A seção só tem um artigo.

O artigo em questão, o 7o, é praticamente ilegível, pois faz duas remissões a outros artigos da lei, um dos quais, por sua vez, faz remissão a outro tópico, o que deixa o leitor atrapalhado. Vejamos a íntegra, pois, seguida da devida “tradução”:

“Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.

§ 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada no será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.

§ 2o Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o.

§ 3o É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo.”

Alguns comentários sobre o tema:

1. No caput do art. 5o, o Estatuto da Cidade regula “o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo não edificado, subutilizado ou não utilizado”, como vimos na coluna anterior. Diz que “as condições e os prazos para implementação da referida obrigação” deverão ser fixados pela lei municipal específica que incluirá a área no uso compulsório.

2. No parágrafo 4o do art. 5o, porém, o Estatuto da Cidade impõe prazos mínimos a serem obedecidos pela legislação municipal, para obrigar o proprietário a dar uso compulsório a seu imóvel, quais sejam: prazo de 12 meses, para que protocole o projeto no órgão municipal competente e de 24 meses, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.

3. A remissão feita ao parágrafo 5o do art. 5o diz respeito a empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, nos quais a lei municipal poderá prever a conclusão em etapas.

4. Nos parágrafos do art. 5o o Estatuto da Cidade mostra que nossos legisladores perderam completamente o bom senso. O diploma legal permite que a legislação municipal utilize a progressão geométrica, durante cinco anos, como forma de obrigar o proprietário a realizar no imóvel um empreendimento que, na cabeça dos vereadores, é o mais adequado à área. E todos sabemos como, no Brasil (e alhures) a lei é manipulada. Se a alíquota do IPTU é de 1%, no segundo ano poderá ser de 2%, no terceiro ano de 4%, no quarto ano de 8% e no quinto ano de 15%.

5. Se, a esta altura, o infeliz proprietário, descapitalizado e inerme perante o poder municipal, ainda não tiver se desesperado e se atirado da ponte mais alta que encontrar, continuará a pagar um IPTU com alíquota anual de 15% sobre o valor do imóvel, no sexto, no sétimo, no oitavo, no nono e no décimo ano, quando a soma do imposto devido desde que começou a progressividade terá atingido 109% do valor do imóvel. Tal disparate não aconteceu nem em Nova Iorque, nas décadas de 60 e 70 do Século XX, quando aquela cidade pagava o mais elevado IPTU do mundo, em termos absolutos e relativos.

6. Se faltou bom senso ao legislador federal, espera-se que o municipal saiba que nem todos os proprietários de imóveis são especuladores, gananciosos e tubarões. A grande maioria são pessoas comuns, que acreditam na terra como reserva de valor e segurança na aposentadoria; por isso, não têm o capital necessário para realizar os investimentos que, se o legislador agir com insanidade, lhes poderão ser exigidos compulsoriamente.

Dicas que evitam furtos nas férias

Foto: Ilustração
Segredo é não demonstrar “quebra” de rotina

Para aqueles moradores que ainda planejam viajar ou ficar distantes da residência por alguns dias, o segredo é fazer com que as pessoas não percebam nenhuma “quebra” de rotina, afirmou Márcio Borges, assessor de Comunicação da AE Patrimônio Consultores Imobiliários. Segundo ele, a incidência de assaltos e furtos a residências costuma aumentar de 20% a 30% nesses dias.

Borges deu sugestões simples “que funcionam tanto para quem vai viajar, quanto para aqueles que possuem um imóvel vazio, que deve ser vendido ou alugado nos próximos meses”, explicou.

Por conta disso, ao contrário do que muitos possam pensar, o assessor disse que não é interessante deixar as luzes da residência acesas. Suspender a entrega de jornais e revistas, trancar portas e janelas, inclusive, internas, e avisar pessoas de confiança sobre a viagem, foram outras orientações sugeridas por Borges.

Outra dica lembrada por ele, no caso das casas, é pedir para um vizinho estacionar o carro em sua garagem, especialmente, à noite, bem como o exame de pontos vulneráveis e a instalação de um reforço à tranca de portas e janelas dentro da residência. Segundo ele, porém, deve-se evitar cadeados ou correntes adicionais ou não usuais nos portões.

Fonte: Folha do Condomínio

Água saudável depende de manutenção regular

Dos canos à torneira e ao chuveiro, a água percorre um caminho dentro do imóvel, provocando desgaste. Saiba como manter a eficiência do sistema.

Ivonaldo Alexandre/ Gazeta do Povo / Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel
Aumento repentino na conta de água pode significar vazamento no imóvel

Para manter o imóvel saudável, é preciso fazer a manutenção regular de canos e aparelhos sanitários, para evitar vazamentos e degradação do sistema hidráulico. O sistema hidráulico-sanitário de um imóvel é responsável pela possibilidade de abrir-se uma torneira, o chuveiro, acionar a descarga e ter água à disposição; além de determinar a destinação da água utilizada.

Se a construção ainda não começou, é possível tomar precauções e contratar um bom projeto. “No projeto, os futuros possíveis problemas serão identificados e contornados. Um bom projeto dá a segurança de funcionamento dos aparelhos, dá a garantia de que não haverá retorno de gases na edificação e fornece todas as diretrizes técnicas para a construção: materiais que serão empregados, forma correta de execução, localização das caixas”, explica o engenheiro Altair Ferri.

Ele reforça que o projeto é que vai fornecer todas as informações para o bom andamento da construção e da edificação. Mesmo com atenção especial ao projeto, a inspeção periódica das instalações é fundamental.

Dor de cabeça

Entre os problemas mais comuns do sistema hidráulico, está o vazamento. Como o reservatório de água está acima do telhado, a água tende a escoar para qualquer outro ponto situado abaixo dele. “A questão é qual é a vazão e a pressão requeridas? Simplesmente ligar um tubo, sem antes dimensionar, não garante vazão e pressão adequadas para o funcionamento dos aparelhos”, comenta Altair.

O engenheiro dá um exemplo bem comum: quando, em um imóvel, o acionamento da descarga prejudica a vazão de outros aparelhos que estão em funcionamento ao mesmo tempo, há problemas no dimensionamento do sistema hidráulico-sanitário.

Outro problema frequente é o “golpe de aríete”. “É um golpe, literalmente, na tubulação, provocando a vibração e a sobrecarga, podendo até romper o tubo. A causa do problema é o dimensionamento errado da tubulação e, como consequência, do escoamento da água”, diz Ferri.

Para evitar problemas, a gerente de engenharia da Doutor Resolve, Lígia Franco, indica que a limpeza de louças, metais, ralos, sifões de louças e pias devem ser checados todo o mês, pois são usados com mais frequência. “Já os registros de pressão, que são utilizados menos no dia-a-dia, podem ser verificados a casa ano”, aponta.

Sinais

Um sistema hidráulico dá sinais de mau funcionamento. “Quando a questão é distribuição, os aparelhos não funcionam adequadamente em vazão ou aparecem infiltrações, provenientes de fissuras nas conexões. Quando se trata de esgoto, é possível observar transbordamentos ou mau cheiro”, enumera Altair Ferri. Nesse momento, é preciso procurar manutenção.

Conhecer mapa hidráulico é fundamental

Uma cena clássica dos programas de televisão e filmes de comédia é a de alguém furando a parede e, sem querer, encontrando uma passagem de água. Para evitar que isso ocorra na vida real, é preciso tomar algumas precauções. Se a construção ainda está em andamento, o profissional que elaborou o projeto hidráulico-sanitário deve lhe fornecer a cópia do projeto, que deve ser compreendido e arquivado pelo proprietário.

Se você vai morar em um imóvel antigo, usado ou modificado e o projeto não está em mãos, há algumas dicas, explicadas pelo engenheiro Altair Ferri. “Um furo na parede com aproximadamente dois centímetros de profundidade, de modo geral, não atingirá a tubulação”, explica.

Além disso, é possível ter uma ideia de por onde passam os canos do sistema hidráulico. “Normalmente, os tubos descem da caixa d’água na vertical, passam por um registro geral e são distribuídos abaixo da linha do topo dos aparelhos. Observar o registro pode dar uma ideia bem próxima de como está distribuída a tubulação”, confirma.

Materiais

A escolha pelo material da tubulação depende da destinação. Para distribuir água fria, o tipo de cano mais utilizado é o PVC. Para condução de água quente, há materiais específicos como o cobre, ou tubos plásticos mais modernos, que são resistentes à temperatura, pressão e químicos. “Existem tubos mais resistentes e sistemas modernos para edificações que não transmitem ruído de descarga e de fluxo”, lembra Ferri.

Com relação ao esgoto, o engenheiro faz mais um alerta. Na rede de esgoto, só pode ir o que é esgoto. “A rede não deve receber lixo. O lixo vai para o lixo e o esgoto para a rede. A maior parte dos casos de entupimentos é provocada por lixo na rede”, aponta Ferri. Outro fator que pode interferir é o mau dimensionamento com relação à declividade mínima ou às curvas e conexões feitas de forma errada.

 

 Quando o assunto é hidráulica, o conselho é não economizar. A recomendação justifica-se pelo seguinte: fazer reparos no sistema de encanamento da casa pode sair muito mais caro do que elaborar um bom projeto para a rede de abastecimento. Estima-se que a tubulação corresponda a 4% o valor total de uma obra.

Fonte: Gazeta do Povo

Zele pela sua Vizinhança

É este o apelo que esta coluna faz a todos os síndicos do Brasil. Vizinhança, redondeza, entorno. Tais palavras não fazem parte do dia-a-dia dos síndicos. Mas deveriam fazer. Por dever de ofício, o administrador do prédio exerce seu múnus unicamente no perímetro delimitado pelo terreno onde o edifício se situa. Acontece, caro leitor, que fatores externos afetam o condomínio e não podem ser olvidados por uma administração engajada.

Antes de falarmos sobre a violência na vizinhança, lembremo-nos das calçadas em frente ao edifício. Embora não façam parte do condomínio, sua manutenção e limpeza é obrigação do proprietário, isto é, de todos os moradores do edifício, o que remete sua responsabilidade ao síndico. Isto acontece na maioria das cidades brasileiras, podendo haver algumas em que tal obrigação foi assumida pela prefeitura municipal (gostaríamos de saber qual).

Mas, perguntamos, basta ao síndico preocupar-se com seu prédio e sua calçada? Legalmente sim, repetimos. Todavia, do ponto de vista do bem-estar dos condôminos, acreditamos que sua atuação deva extrapolar os limites de sua jurisdição legal. Por exemplo, como está a limpeza e a coleta de lixo da rua? Como estão as demais calçadas da quadra? Como está a segurança dos pedestres em relação ao trânsito de veículos? A rua está com o asfalto esburacado? Como está a segurança no local para os moradores que saem de carro ou que pegam o ônibus na esquina? Como está a iluminação da rua?

Zelador de vizinhança

A função do síndico tem um caráter cívico nos dias de hoje. Ele não é apenas um representante dos consortes do edifício, mas um verdadeiro agente comunitário ou zelador de vizinhança, alguém que se preocupa com o entorno do lugar em que seus constituintes residem ou trabalham, alguém que fiscaliza a atuação do poder público e aciona os órgãos competentes para que mantenham sua rua nas melhores condições de higiene e segurança.

Tal atuação pode ser feita com o concurso dos demais síndicos da quadra, dentro do princípio de que a união faz a força.

Outra questão que precisa ser uma preocupação constante do administrador predial: as pichações de muros e fachadas na vizinhança. Dizer que o condomínio não tem nada a ver com isso é olvidar-se de que, embora a propriedade pichada seja particular, seus reflexos afetam a todas as pessoas que olham para os rabiscos depreciativos e, além disso, causam uma desvalorização em todos os imóveis da região, desvalorização esta que estimamos entre 10 e 20% do valor de cada unidade imobiliária, dependendo do grau de atividade dos pichadores.

A pichação abre as portas para a delinqüência, que gera mais violência, que acaba por provocar uma depreciação incalculável de todo o bairro, como acontece em todas as capitais brasileiras, onde um apartamento de, por exemplo, l20m2 vale um preço numa vizinhança e a metade noutra. Tal fenômeno é fácil de constatar, bastando consultar os anúncios classificados dos jornais. Onde chega a violência, cai o preço dos imóveis, sua venda se torna difícil e cria-se uma tendência negativa de difícil recuperação.

Com síndicos conscientes de seu papel social, imbuídos do espírito de zelador de vizinhança, os pequenos problemas que surgem merecem atenção e podem ser resolvidos, com a ajuda da administração municipal, antes que se tornem insolúveis.

STJ Desonera o Alienante

A hipoteca decorrente de financiamento concedido pelo banco à incorporadora e construtora para construção de edifício, não alcança as unidades que o ex-proprietário do terreno recebeu da construtora em troca ou como prévio pagamento deste.

Esta a lição da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial de Minas Gerais (146659/MG) relatado pelo ministro César Asfor Rocha, o que dá maior tranqüilidade e segurança aos proprietários de imóveis que os permutam por área construída, além de estimular a venda de apartamentos na planta, atividade que parece retomar impulso no país.

Em seu relatório, o ministro relator recorda que os autores propuseram ação visando a outorga de escritura definitiva de três apartamentos e respectivas garagens e frações ideais, ou sua adjudicação compulsória, bem como a declaração da nulidade das hipotecas que recaem sobre os imóveis.

Lucidez de 1o Grau

Embora os autores tenham, desde o início, pleno conhecimento de que o prédio seria construído a preço de custo e de que, se houvesse necessidade de financiamento, seria gravado com hipoteca, pois deve ser construído obedecendo a cronogramas, como argüiu o banco em sua contestação, o juiz de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, declarando nula a hipoteca em relação aos apartamentos e garagens.

Em decisão de segundo grau, a Sexta Câmara Cível do Tribunal de Alçada de Minas Gerais modificou a sentença, declarando válida a hipoteca, mas manteve a condenação da construtora entregar as unidades autônomas do prédio aos autores no prazo de dez dias. O acórdão mineiro justificou sua posição ao argumento de que os proprietários haviam transmitido totalmente o domínio do terreno, sem qualquer reserva, ao incorporador, não tendo mais legitimidade para postular a anulação da hipoteca.

Em seu voto, o ministro relator reconhece a “extraordinária lucidez” do julgador de primeiro grau, transcrevendo várias ponderações de sua sentença, dentre as quais que: o banco tinha conhecimento da escritura pública de cessão de direitos entre a construtora e o proprietário; os autores não podem ser prejudicados pela omissão da construtora ao não incluir no contrato com o banco que o empréstimo não abrangeria três dos apartamentos e respectivas garagens; e ao banco fica ressalvado o direito de ajuizar a ação competente para discussão do contrato de empréstimo.

Princípio da boa-fé

O relator César Asfor Rocha invocou também outro julgamento do STJ, sumariado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, onde este salienta que “o princípio da boa-fé objetiva impõe ao financiador de edificações de unidades destinadas à venda aprecatar-se para receber o seu crédito da sua devedora ou sobre os pagamentos a ela efetuados pelos terceiros adquirentes”, mas que a hipótese da unidade edificada em favor do agente não pode atingir também o terceiro adquirente, “pois que ninguém que tenha adquirido imóvel neste país pelo SFH assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador”.

Também participaram do julgamento os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Júnior, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro.

Mais uma vez a Quarta Turma do STJ mostrou seu extraordinário bom senso e conhecimento da realidade brasileira.

Atraso de Obra em Permuta

“Existindo no contato de compromisso de permuta de terreno por área nele construída evidente obrigação de empreitada com prazo final legalmente fixado, resta notória a relação de consumo existente entre as partes, consubstanciada no fornecimento do serviço de construção civil. Em assim sendo, as partes permutantes que não têm a seu favor a obra concluída no prazo previsto podem evidentemente exigir indenização pelos prejuízos, sob pena de configurar-se o enriquecimento ilícito.”

A decisão, relatada pelo desembargador Carlos Prudêncio, é da Primeira Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, ao entender aplicável o Código de Defesa do Consumidor (art. 51) nos compromissos de permuta de terreno por área construída.

Do aresto catarinense (98.013705-5), colhem-se as seguintes considerações:

“Se as partes prejudicadas com o atraso de conclusão de obra pretendem não a rescisão do contrato mas uma indenização pelos prejuízos, evidente é o caráter relativo do inadimplemento e, portanto, moratória é a cláusula da avença que fixa multa para o caso de mora na entrega da obra. Destarte, perfeitamente possível a cumulação da cláusula penal moratória com as perdas e danos também previstas à parte no contrato, porque não trata aquela espécie de cláusula compensatória dos prejuízos.”

“Não se pode, aliás, admitir que uma multa contratual represente a pronta reparação de eventuais danos quando comprovadamente estes vão muito além da multa pactuada, o que torna inconteste a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com perdas e danos.”

Atraso inadmissível

A responsabilidade da construtora pelo atraso da obra foi amplamente analisada pelo relator Carlos Prudêncio. Explica que, em se tratando de contratos bilaterais, a parte lesada pode requerer indenização com perdas e danos ou pode exigir o cumprimento da obrigação pela parte inadimplente, executando, assim, o contrato, mesmo que o inadimplemento tenha sido parcial ou total.

Acentua que, havendo prazo previsto para a conclusão da obra, sem que esta tenha sido adimplida, o decurso desse prazo, por si só, constitui, de pleno direito, em mora o construtor, nos termos do art. 960 do Código Civil. Nem a falta de financiamento justifica o atraso da obra. Nessa hipótese, o correto é o desfazimento da avença, com a restituição atualizada das quantias pagas. Tampouco a ocorrência de mudanças econômicas, no entender daquele tribunal, é motivo para escusar a construtora de sua obrigação de entregar o prédio no prazo contratado.

O relator também cita decisão da Primeira Câmara Civil, na qual a responsabilidade do construtor é rigorosamente cobrada: “Os contratos de empreitada impõem-se cumpridos estritamente nos moldes avençados, mormente no que tange ao prazo previsto para a conclusão dos trabalhos. Ultrapassado o prazo estabelecido, incidirá a empreiteira em inexecução contratual…”

Como se vê, longe vão os tempos em que a Justiça era tolerante para com as construtoras folgadas. Os reflexos da queda da Encol, que deixou mais de 40 mil adquirentes na mão, se farão sentir por muitos anos, ainda. Construir para terceiros, especialmente com o capital ou o patrimônio dos outros, nunca foi uma atividade simples, embora o mercado sempre estivesse pleno de aventureiros.

Hoje, mais do que nunca, os engenheiros estão sentindo a importância de entender e cumprir as exigências jurídicas e legais de seus empreendimentos.

Toldos e cobertura: beleza e proteção

Cada vez mais procurados, os toldos e coberturas de lona e polietileno garantem proteção e beleza em playgrounds, garagens, janelas de condomínios. Empresas oferecem hoje materiais mais resistentes, em diversas cores e garantia mais prolongada.

As coberturas oferecem visual bonito e proteção contra a chuva. Essenciais nos condomínios, variam dos toldos de lona às opções em policarbonato, alveolar ou compacto. As coberturas são muito procuradas para entradas de salão de festas e entradas de prédio, tipo túnel. Já a lona é muito utilizada em fechamentos tipo cortina para churrasqueiras. Os toldos podem ser acompanhados de estruturas em ferro galvanizado ou alumínio (esta com um custo 20% mais alto) e presta manutenção permanente em seus produtos. Mas são as coberturas de policarbonato as mais procuradas, estruturas de policarbonato alveolar dão menos visibilidade enquanto a compacto se assemelha mais ao vidro. Além disso, elas podem agregar a proteção contra a chuva ao visual arquitetônico.

Há também a opção pelo policarbonato refletivo, que absorve o calor. Por outro lado, a estrutura compacta resiste mais a impacto, como objetos que são jogados pelas janelas. As estruturas com perfis em “U” evitam futuros problemas com infiltrações e os perfis metálicos recebem acabamento de perfis de alumínio. O síndico deve estar atento, ao contratar uma empresa, e quanto à qualidade da mão-de-obra, pois o material não varia muito entre os fornecedores. Ele também deve exigir um orçamento bem detalhado, com referências das obras executadas (atuais e realizadas há pelo menos um ano e meio). E somente depois de ter em mãos no mínimo três projetos, o síndico pode aprovar o projeto e autorizar a sua execução.

Proteção para os carros

Para garagens no térreo, é possível instalar coberturas que não são consideradas área construída e que, portanto, não são passíveis de cobrança de IPTU. Segundo a Resolução 088 da Comissão de Edificações e Uso do Solo (CEUSO), órgão normativo, consultivo e operacional ligado à Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano de São Paulo, por exemplo, nos estacionamentos privativos e coletivos são permitidas coberturas de polietileno de alta densidade sobre estrutura tubular, para sombreamento e proteção dos veículos. Assim segundo a resolução, de 05/09/1998, a cobertura de polietileno deverá apresentar estabilidade, segurança, resistência, conforto térmico e acústico e resistência ao fogo, de acordo com as Normas Técnicas Oficiais, bem como permeabilidade, possibilitando a passagem do ar e da água.

Na verdade, a tela funciona como um filtro solar, pois o polietileno de alta densidade isola termicamente os carros. O material deixa passar água e luz, mas não os raios UV. É uma boa opção também para playgrounds, protegendo as crianças dos raios UV na hora da brincadeira.

A tela é produzida em diversas cores: amarelo, bege, branco, preto, prata, azul claro, azul escuro, verde claro, verde escuro, laranja, vermelho e amarelo. Apenas as três últimas cores não têm garantia de 3 anos contra descoloração. Há vários modelos de estrutura, por exemplo, com quatro pilares ou pilar em “L”. A estrutura é desmontável e, conforme a necessidade do condomínio, pode ser transportada para outro local. Nesse caso, só as fundações precisam ser refeitas.

Cabos de aço mantêm a cúpula esticada na estrutura. A manutenção é simples e pode ser feita pelos próprios funcionários do condomínio. A cada três meses, é recomendado lavar a cobertura por baixo com lavadora de alta pressão e detergente neutro. As telas de polietileno também podem ser utilizadas em coberturas de policarbonato. Ela retém o calor e deixa passar luminosidade para o ambiente.

Fonte: Jornal do Síndico

Crianças em férias

Período é ideal para organizar jogos, brincadeiras, etc.

Durante as férias escolares, o problema de barulho costuma aumentar e pequenos acidentes, já que as crianças permanecerão por mais tempo dentro de casa. Se os pais trabalham fora, isso é ainda pior. Elas ficam presas no apartamento esperando o momento certo para gastar energia. Veja algumas dicas para driblar o problema:

  • O condomínio pode estimular brincadeiras, como o uso de alguns jogos, principalmente quando há pouco espaço no prédio. Entre as opções de jogos estão: damas e outros de tabuleiro, quebra-cabeças e uso de bonecas e carrinhos.
  • Converse com outros pais e responsáveis por crianças do condomínio para combinarem atividades coletivas, como jogos na quadra ou horários na brinquedoteca. Sempre supervisionados por um adulto.
  • Outra atividade bastante interessante é a criação de uma biblioteca. Os pais podem doar os livros. Além de distrair as crianças, incentiva a leitura. A biblioteca poderá ser montada numa sala pequena e com a ajuda das crianças.
  • Durante as férias, os condomínios podem flexibilizar regras muito rígidas, como a proibição de bicicletas. O condomínio pode abrir exceção para crianças pequenas.
  • Contratar escolinha de esportes ou profissionais de recreação também ajuda e são alternativas cada vez mais frequentes em condomínios.
  • Lembre-se: porteiros, zeladores e funcionários do condomínio não são responsáveis pelas crianças.
  • Os pais e responsáveis pelas crianças do condomínio devem responder pelos atos que infringirem as regras internas do condomínio e estão sujeitos às penalidades
Fonte: SindicoNet

 

 

Serviços de limpeza agendados pela internet e sem cobrança obrigatória no condomínio conquistam moradores

Claudette orienta Fabiana: a professora solicita o serviço mensalmente em seu apartamento
Claudette orienta Fabiana: a professora solicita o serviço mensalmente em seu apartamento
A comodidade vem sendo, cada vez mais, a cereja do pacote oferecido pelos novos empreendimentos a seus moradores. Um exemplo disso é o modelo de serviços de limpeza ou manutenção pay per use (“pague para usar”, numa tradução livre do inglês), em que a pessoa paga somente se utilizá-los. Segundo José Conde Caldas, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), essa demanda está crescendo:

— É uma alternativa para muitas pessoas que moram sozinhas e não têm empregadas. O serviço é opcional.

Sem onerar condomínio

A professora Claudette Cotta morava na Vila da Penha. Lá, contava com uma faxineira, semanalmente. Para ficar mais perto da filha, mudou-se para o Recreio. Resultado: o novo lar se tornou distante para a antiga funcionária.

O apartamento atual de Claudette, no entanto, tem o pay per use para faxina. A Protel, administradora de condomínios que surgiu no ramo hoteleiro, oferece o serviço em alguns prédios no Rio.

— A grande vantagem é que (o serviço) não onera o condomínio. Só quem usa, paga. E ele também valoriza o prédio — diz Cristiane Salles, gerente geral da rede Protel.

Segundo Mario Avelino, presidente do Instituto Doméstica Legal, é uma demanda que vai crescer, principalmente se a PEC das Domésticas (que prevê direito a benefícios como hora extra e FGTS) for aprovada, e o empregador tiver que arcar com todos esses custos: — Na prática, seria a diarista profissionalizada, paga por demanda, sem vínculo trabalhista.

Fonte: Extra

Falta de terrenos exige projetos criativos

Os espaços disponíveis para construção, principalmente em grandes cidades, estão cada vez mais raros. Em terrenos estreitos ou irregulares, é preciso forçar a inventividade.

Aniele Nascimento/ Gazeta do Povo / Prédio “fininho” na região do Bigorrilho: exemplo de aproveita-mento de espaço em um dos bairros mais valorizados da cidade
Prédio “fininho” na região do Bigorrilho: exemplo de aproveita-mento de espaço em um dos bairros mais valorizados da cidade

A escassez de bons terrenos e grandes espaços disponíveis tem estimulado a inventividade de engenheiros e arquitetos para aproveitar ao máximo espaços pouco convencionais, como terrenos estreitos, triangulares ou irregulares.

“Nesses casos, se a oferta pelo terreno é boa, é preciso buscar solução no planejamento”, define o arquiteto Keiro Yamawaki, sócio da Proa Arquitetura. De acordo com ele, é o projeto arquitetônico que vai atender a demanda do proprietário. “Nesse tipo de espaço temos algumas restrições, mas sempre é possível encontrar uma saída”, diz.

Especialistas apontam que ainda há espaços em ótima localização, mas com medidas reduzidas. O engenheiro Leandro Wuicik do núcleo de obras especiais da construtora Baggio indica que, em um terreno estreito, é possível fazer uma distribuição dos cômodos de forma mais linear, além de locar as escadas da melhor maneira, para que não ocupem muito espaço. Já um terreno de esquina, triangular, que tem um ângulo muito agudo, é possível colocar o imóvel o mais distante possível da esquina, para viabilizar ambientes mais amplos. Outra dica é refletir sobre a fachada e o material utilizado para as paredes.

Para um imóvel que vai ficar em um terreno com medidas diminutas, envidraçamento pode dar sensação de maior amplitude. “O envidraçamento pode dar maior amplitude. Ganhamos visualmente, com a sensação de não enclausuramento. Não é a área física que aumenta”, reforça o arquiteto.

Regras

Wuicik reforça que a concepção arquitetônica desses projetos tem de ser levada em conta, mas é preciso atentar para as regras da região. “Tem que atender o gosto do cliente na questão estética, porém respeitando os critérios de construção estabelecida na região”, diz.

O recuo estabelecido, dependendo da região da cidade, pode ser determinante na hora de aproveitar o terreno. “Em algumas áreas, o zoneamento indica quatro ou cinco metros de recuo. Num terreno com 12 metros, por exemplo, perde-se muito espaço”, diz.

Yamawaki explica que, em alguns casos, além do recuo, o alargamento das ruas também prejudica o projeto. Ele conta sobre um projeto em um terreno estrito, onde foi construído um imóvel comercial. “Tínhamos um terreno de esquina com 13 x 56 metros, um atingimento de projeto de rua reduziu as dimensões para 10,15 x 51 metros. Por se tratar de um terreno de esquina, deveríamos considerar os recuos de ambos os lados”, relata.

O projeto contemplou elementos de vidro e distribuição linear. “Com isso, o projeto passou a transmitir a impressão de que o imóvel é mais amplo do que realmente é”, afirma.

Restrições

Em terrenos estreitos, ventilação e iluminação são prejudicados

No projeto de um imóvel pensando para um terreno estreito, a ventilação e a iluminação do imóvel podem não ser as ideais. Nesses casos, quando não é possível usar elementos naturais, como janelas e aberturas, é preciso apelar para a técnica.

“Questões como ventilação e iluminação, tem que ser levadas em conta devido ao fator ambiental e sustentável, porém devido ao melhor aproveitamento de área nesses terrenos que geralmente são reduzidos, tem que ser adotadas medidas técnicas e não ambientais”, comenta Leandro Wuicik, no núcleo de obras especiais da construtora Baggio. De acordo com ele, nesses casos, ventilação e iluminação devem ser forçadas, através de lâmpadas mais potentes e aparelhos de ar-condicionado.

Fatores

Além do formato do terreno, na hora da compra, outros fatores devem ser levados em conta. “Um terreno é escolhido levando em consideração ao fim que se destina, é analisado recuos, taxa de permeabilidade, potencial construtivo, dentre outros fatores. Independente do formato do terreno, se ele for bem avaliado nos critérios anteriormente descritos, o arquiteto desenvolve um projeto para melhor aproveitamento deste terreno em relação à construção que será edificada”, explica Wuicik.

Fonte: Gazeta do Povo

Assembleia cheia

Uma possibilidade é transformar reunião em confraternização

Dica para atrair moradores para as assembleias de fim de ano é conciliar a pauta com uma confraternização dos condôminos

Com o Réveillon se aproximando, chega a hora de repensar tudo o que aconteceu ao longo do ano, as coisas boas e ruins, os projetos que não aconteceram e os que foram bem sucedidos, os fatos marcantes. Com os condomínios a história não é diferente. Este período é geralmente marcado pelas Assembleias Gerais Ordinárias.

As assembleias ordinárias são realizadas anualmente e são obrigatórias por lei (Art. 24 Lei 4.591/64 e 1.350). Geralmente ocorrem no fim de cada ano, pois nelas são abordados temas como prestação de contas anual, reavaliações orçamentárias e eleições ou trocas administrativas quando o mandato do síndico também for anual. Questões gerais como problemas do dia-a-dia ou de convivência têm menos relevância nesta reunião, mas também podem ser debatidas.

Por ser realizada em um período em que muitos condôminos estão de férias ou se preparando para viajar, é importante que o síndico tome algumas medidas para incentivar a presença maciça dos condôminos. Quem faz o alerta é o Supervisor Comercial da Auxiliadora Predial, Giovanni Felice Franceschetto. Uma das medidas que tem apresentado eficiência, embora não muito utilizada, é dar um caráter menos formal para a Assembleia.

“Alguns síndicos transformaram a Assembleia Ordinária em uma espécie de confraternização de fim de ano de todo o condomínio e os resultados têm sido excelentes”, diz ele.

Outro fator que contribui para o comparecimento dos moradores e para o bom andamento da reunião é a clareza e a objetividade das informações. Para conseguir isso, o trabalho administrativo tem que ser bem feito durante todo o ano.

“Se os orçamentos forem aprovados sempre em assembleias, se o síndico e os conselheiros prestarem contas dos gastos todo o mês, os condôminos estarão sempre bem informados e seguros quanto ao bom andamento do condomínio”, alerta Giovanni. Medidas simples do dia-a-dia do condomínio podem garantir uma Assembleia Ordinária sem dúvidas e confusões, apenas com o clima de confraternização entre moradores e funcionários.

Fonte: SindicoNet

Condomínio fica sem água por inadimplência de taxa condominial

Um dos principais problemas que prejudicam a saúde financeira dos condomínios é a inadimplência.

O Conjunto Habitacional Diadema G, localizado na Grande São Paulo e construído pela CDHU, sofreu com falta de água e paralisação da manutenção das áreas comuns por ter um grande número de inadimplentes no local. De 140 apartamentos, só 53 tem a taxa de condomínio em dia. O valor mensal é de R$ 55.

O problema pode ser mais grave do que muitos pensam. Pelo alto índice de inadimplência, a síndica Maria José Lopes da Silva não conseguiu pagar as contas de energia e com isso a bomba de água também foi paralisada. Para resolver o problema, ela precisou fazer um acordo com a empresa responsável pela distribuição de energia e parcelou o valor de quase R$ 7 mil.

Os moradores com o pagamento em dia reclamam da falta de bom senso dos devedores. O vigilante Luís Carlos Gonçalves diz que muita gente pensa que é só um bem social e, por isso, não precisariam pagar nada.

No último mês do ano, o número de inadimplentes aumentou cerca de 35% nos condomínios em São Paulo.

Fonte: Condoworks com informações do G1 SP

Antena em condomínio

O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJ-PR) confirmou decisão da 6ª Vara da Fazenda Pública de Curitiba e determinou a paralisação imediata da instalação de uma Estação Rádio-Base (ERB) em um condomínio localizado no bairro Alto da XV, em Curitiba. A nova decisão, de segunda instância, foi proferida com base em uma ação civil pública ajuizada pela Promotoria de Proteção ao Meio Ambiente de Curitiba contra a operadora de telefonia móvel Nextel, o condomínio residencial, sua administradora e o município de Curitiba.

De acordo com a Promotoria, a instalação da antena, no topo do edifício, não teve licenciamento prévio. Na ação, protocolada pelo promotor de Justiça Sérgio Luiz Cordoni, o Ministério Público requereu à Justiça a paralisação da obra de instalação do equipamento, bem como a retirada da estrutura. Os pedidos foram acatados pelo Poder Judiciário.

O caso chegou ao MP-PR através de uma reclamação, protocolada em abril deste ano. Um morador do condomínio já havia reclamado ao PROCON contra a instalação da ERB, antes de procurar o MP-PR. Em maio, o reclamante protocolou na Secretaria Municipal do Urbanismo uma denúncia referente à fiscalização de ERBs.

A denúncia foi encaminhada ao Departamento de Fiscalização de Obras, que informou não existir licenciamento para instalação da ERB – o que embasou a propositura da ação civil pública. O promotor sustenta que o Decreto Municipal número 1.819/2011 determina a necessidade de licenciamento prévio:

“A localização, construção, instalação, ampliação, modificação, desativação, reativação e operação de empreendimentos e atividades, públicas ou privadas instaladas ou a se instalar no Município de Curitiba, utilizadoras de recursos ambientais, consideradas efetiva ou potencialmente poluidoras e capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental, dependerão de prévio Licenciamento Ambiental, a ser realizado pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente, sem prejuízo de outras licenças exigíveis.”

Em trecho da decisão, a desembargadora relatora, Lélia Giacomet, destaca que “(…) ainda a Agravante confessa que não possui licença para instalação, pois esta se encontra pendente de análise pelo poder público municipal”.

Fonte: Banda B

Algumas dicas para maximizar a segurança no prédio

De olho no porteiro
A maior das invasões ocorre por falha ou convivência humana. Antes de contratar o profissional, é preciso checar antecedentes criminais, referências, estabilidade e situação financeira; depois, instruí-lo a adotar procedimentos básicos, como não comentar com ninguém os hábitos dos moradores do prédio.

Em boa companhia
Para evitar seqüestros, uma pessoa conhecida nunca pode entrar acompanhada de uma desconhecida da segurança, mesmo se for um parente-o morador passa primeiro e depois autoriza a liberação de seu acompanhante; prestandores de serviço devem ter seu nome solicitado previamente na empresa fornecedora e corretores precisam ser conduzidos por um segurança na visita ao imóvel.

Veículo sem bandeira
Especialistas condenam o uso de selos de indentificação para veículos e de controles remotos por quem vem de fora do condomínio, por serem facilmente roubados ou clonados, um vigia ou segurança externo, que não seja o da guarita, deve faze a triagem dos autos, indentificando seus ocupantes.

Guarita blindada
É um ponto chave – precisa ser toda blindada, inclusive na porta e no visor de vidro, e monitorada por uma central; sua localização ideal é a mais próxima possível da rua, para o recebimento de correspondência e de entregas, colocadas em um gavetão blindado; nunca pode ser abandonada.

Câmas de vídeo
Recomenda-se que entejam associadas a sensores de presença; as localizadas em garagens, elevadores e no hall social são inúteis para a prevenção de invasões; os monitores não devem ser visíveis aos visitantes, pois os mal-intencionados podem indentificar quais espaços são observados.

Grades
O correto é estarem inclinadas em 45º para o lado externo do condomínio.

Iluminação
Para evitar que os bandidos avaliem a área interna, deve ser mínima do lado de dentro.

Fonte: Folha São Paulo; Abese, Grupo Haganá, Icat Global, José Vicente da Silva Filho(consultor de segurança pública), Secovi-SP e Secretária de Estado de Segurança Pública

Vazamentos são dor de cabeça em casa

Os vazamentos de água costumam ser uma das dores de cabeça mais recorrentes aos proprietários de residências e espaços comerciais.

Independentemente do tamanho do vazamento, seja uma torneira frouxa, um cano entupido ou a água que retorna pela descarga, todos sempre acarretam em prejuízos e perda de tempo.

Além dos custos com materiais e mão de obra para conserto, outro fator que preocupa é o desperdício de água que, consequentemente, afeta a conta no fim do mês. Para evitar quaisquer problemas com equipamentos ligados à rede hidráulica é importante fazer sempre uma verificação preventiva.

Ralos, sifões de louças e pias devem ser checados a cada mês, pois são utilizados com mais freqüência. Já os registros de pressão, que normalmente são menos utilizados no cotidiano, podem ser verificados a cada ano. Arejadores dos chuveiros também requerem cuidado para verificar se os furos por onde passa a água não estão entupidos.

Mecanismos de descarga, incluindo a caixa acoplada, necessitam de atenção redobrada, pois a má conservação do equipamento pode acarretar em vazamentos que por vezes trazem o cheiro e água do esgoto para dentro de casa.

Fonte: JBFM

Piscina em forma para a temporada de verão

O verão está chegando e as piscinas serão mais usadas do que nunca. Especialmente em condomínios verticais, os cuidados não podem ser negligenciados, pois um grande número de pessoas utiliza esses locais.

“O segredo é ligar o filtro todo dia, mas muita gente não cumpre essa rotina”, diz Marcos Fernando Gasparini, que trabalha há 20 anos com tratamento e limpeza de piscinas. “É importante deixar o motor ligado seis horas por dia no mínimo para evitar o acúmulo de sujeira grossa na água. Quem tem piscina, seja em prédio ou casa, precisa saber que vai ter mesmo uma conta alta de energia elétrica.”

Filtro – O especialista lembra, ainda, que as piscinas de edifícios mais novos são aquecidas em geral e, por isso, devem ser limpas com maior frequência. “Quando a água da piscina é aquecida, o cloro evapora rapidamente.” Há uma segunda razão para manter o filtro ligado boa parte do dia. “Em prédios, muito mais gente usa a piscina e na água há uma boa quantidade de suor. Daí ela ter de ser filtrada constantemente.”

Durante a estação de verão, outro cuidado diário é com a manutenção das bordas (onde as pessoas costumam sentar e ficar de pé). “É uma das áreas mais usadas, precisa ser limpa com frequência”, recomenda o dono da Joy Piscinas (empresa de equipamentos de manutenção desses equipamentos), Mauro Hideki. “Pode-se usar uma escova de cerdas macias ou esponja embebida com produto especial e biodegradável.”

Sobre a claridade da água, não é necessário que seja cristalina para que as pessoas possam usufruir a piscina, conta Hideki.

“É mais um elemento estético, na verdade. A água pode estar turva que não há problema. Quem quiser deixá-la transparente, no entanto, pode usar um produto clareador.”

Algas – Por outro lado, algas devem ser sempre removidas. Apesar de não serem nocivas, elas favorecem o desenvolvimento de bactérias prejudiciais à saúde. “As algas se reproduzem rapidamente e são transportadas pelo vento, chuva ou mesmo roupas de banho”, diz Hideki. Para evitar que se propaguem, além da cloração da água, é recomendável aplicar algicida (produto químico) uma vez por semana.

Fonte: Revista Imóveis

Documentação é fator fundamental na compra

A compra de um imóvel usado exige um cuidado específico: assegurar-se que o bem não é garantia para dívidas ou processos do antigo dono.

Walter Alves/ Gazeta do Povo / Para garantir a segurança da compra, Vanessa Mazer ficou de olho na documentação e nas características do imóvel
Para garantir a segurança da compra, Vanessa Mazer ficou de olho na documentação e nas características do imóvel

Se o sonho de ter a casa própria vai ser realizado com a aquisição de um imóvel usado, o comprador precisa averiguar se bem pode estar sendo negociado: se não é caução de algum processo ou ação do antigo dono e se está em boas condições estruturais.

“Os cuidados básicos evitam problemas futuros. Se você garantir que a estrutura está boa e a documentação em dia, a compra pode ser aprovada”, aconselha Ilcemara Farias, advogada especialista em direito imobiliário.

Para ter segurança com relação à papelada, é necessário exigir uma extensa documentação, tanto do imóvel quanto do vendedor e até de seus companheiros, que vão munir o comprador de informações suficientes para que a compra seja garantida.

“O comprador tem a obrigação de ir atrás da documentação. O vendedor, recebendo o dinheiro pelo imóvel, liquida a sua participação. Por isso é importante garantir que o imóvel não pode ser penhorado ou estar em algum processo”, reforça o presidente do Instituto de Pesquisa do Mercado Imobiliário e Condominial, Luiz Fernando Gottschild.

Ele ressalta que uma transação recente com o imóvel exige um cuidado a mais. “Se o imóvel era do João e ele vendeu para o José e o José vendeu para você seis meses depois, você precisa solicitar toda a documentação dos dois”, lembra.

A produtora Vanessa Mazer de Araújo tomou o cuidado de pedir todas as certidões do vendedor do apartamento que ela mora há um ano. “Pedi que o antigo proprietário e a esposa dele entregassem a documentação para garantir que não havia nenhuma pendência. Não tive nenhum problema, ele teve muita boa vontade em fornecer os documentos”, conta.

Ilcemara lembra que as possíveis dívidas de contas de luz, água, IPTU e condomínio, seguem o imóvel. “A responsabilidade de garantir que está tudo pago é do novo comprador. Além das dívidas, se o imóvel for penhorado por causa de alguma dívida do antigo morador, quem vai responder ou sofrer as consequências é o novo proprietário”, afirma.

Estrutura

No apartamento que comprou, Vanesse ficou de olho em paredes úmidas, para ver se havia algum problema na estrutura hidráulica do imóvel. Prestar atenção na estrutura do imóvel antes de fechar o negócio também evita dor de cabeça. “O interessado deve verificar bem o imóvel, visita-lo em várias horas do dia, conversar com os vizinhos e até contratar um profissional da área que possa fazer uma avaliação mais apurada”, endossa a advogada.

 Fonte: Gazeta do Povo

Assembleias sem tropeços

Veja aqui as dicas de especialistas para uma boa assembleia em mais um episódio da SíndicoNet-TV

 Chega o final do ano e, com ele, a necessidade de se preparar bem  para o próximo ano. Para ajudar a organização da próxima assembleia do seu condomínio, o SíndicoNet perguntou aos maiores especialistas do mercado: como preparar uma boa reunião? E o que evitar?

Ter uma pauta objetiva e enxuta é um dos principais pontos para que tudo corra bem. Mandar informações antecipadamente para os moradores também ajuda a assembleia a transcorrer com tranquilidade.

Veja mais sobre dicas e erros a evitar em assembleias de condomínios no quinto vídeo da SíndicoNet TV:

Fonte: SindicoNet

Segurança na piscina

Atenção deve ser dobrada com mais crianças circulando pelo condomínio

Grade com cadeado e até salva-vidas são algumas das medidas sugeridas para evitar acidentes em piscinas nos condomínios

Com a chegada do verão e das férias escolares, as áreas de lazer dos condomínios tendem a ficar sempre cheias. Para evitar acidentes graves com crianças, principalmente, nas piscinas, alguns cuidados básicos são necessários. De acordo com a Sociedade Brasileira de Salvamento Aquático, 4 crianças, com até 10 anos, morrem afogadas por dia no Brasil. A maioria nas piscinas.

Apesar destes tipo de acidentes serem mais comuns em academias ou escolas, é preciso ficar atento para que tragédias não se repitam em condomínios e residências. Quem afirma isso é Ricardo Wagner Oliveira, gerente de condomínios da Auxiliadora Predial em São Paulo.

De acordo com ele, os condomínios chamados de clube já têm um staff que cuida da piscina em várias esferas, inclusive em relação à segurança. Entretanto, os condomínios com estrutura menor, podem tomar algumas medidas preventivas relativamente simples.

“Certificar se a tranca do portão da grade que cerca a área da piscina está funcionando corretamente é uma das medidas”, alerta.

Para evitar acidentes, outros cuidados também podem ser tomados. É fundamental que a área da piscina seja gradeada, que os pisos não sejam escorregadios e que não existam degraus perto da piscina, o que pode causar um tropeço e, consequentemente, queda e afogamento.

“Um detalhe importante, que muita gente não leva em consideração, é o tipo de material usado para cercar a área da piscina. O ideal é que ele não seja do tipo de telas, que podem virar, para qualquer criança, uma escadinha. Bom também seria se a grade fosse de 1,5 metro, e não com apenas 1 metro ou 1,1 metro, as mais comuns e mais fáceis de transpor”, diz Oliveira.

Sistema de controle visual no portão da piscina, ou seja, câmeras, também é um procedimento de segurança e, em alguns casos, dependendo do tamanho do condomínio, a figura do salva-vidas, nem que seja para um determinado período do ano, é bem vinda.

“E, claro, criança sempre acompanhada dos pais ou um adulto responsável, delegar a ela, uma brincadeira sem supervisão, pode resultar em dor de cabeça, às vezes, trágica. É sempre melhor prevenir do que remediar”, finaliza.

 

Fonte: SindicoNet

Chuvas pedem cuidado com os telhados

O verão está chegando e, além do calor de costume, chega também a época com o maior índice de chuvas do ano. Por isso, é importante deixar a casa preparada para esta época, especialmente o telhado, parte que mais sofre com toda essa água.

Telhas soltas e calhas enferrujadas e furadas são alguns dos problemas ocasionados pelo excesso de chuva e falta de manutenção. Pequenas passagens de luz e manchas de umidade que contrastem com o restante da pintura podem ser sinais discretos de problemas nestes itens, como goteiras.

Também é importante fazer uma vistoria no telhado antes do período de chuvas, pois com os ventos fortes, sujeira como papéis e folhas podem se acumular e dificultar o escoamento da água para o solo, prejudicando ainda mais as telhas.

O ideal é manter um cuidado contante para estar preparado para este período chuvoso.

Fonte: JBFM

Dezembro é melhor mês para cobrar de moradores que atrasaram o condomínio

O pagamento de prestações em atraso cresce até 38,7% em dezembro
Historicamente, dezembro é o melhor mês para que condomínios realizem acordos com os moradores inadimplentes, segundo levantamento da Paris Condomínios, empresa que administra mais de 1.200 imóveis em São Paulo.

“Em 2011, registramos um aumento de 38,7% em negociações concretizadas em comparação à média dos meses anteriores no mesmo ano. Para este mês, nossa expectativa é que esta taxa aumente”, afirma José Roberto Iampolsky, diretor da administradora.

De acordo com a Paris Condomínios, a injeção de dinheiro extra na economia por conta do 13º salário e outras bonificações, o final de um ciclo e o Ano Novo incentivam os moradores a negociar os débitos em atraso.

Por outro lado, o condomínio precisa de mais recursos nesta época do ano para poder pagar os extras aos funcionários e arcar com despesas típicas da época, como decoração, reparos e preparação para a época de chuvas.

Com base nessas constatações, muitos condomínios convidam no mês de dezembro os condôminos inadimplentes para negociação, realizando até plantões à noite e aos finais de semana.

“A possibilidade de quitação total com abatimentos e prazos de pagamento maiores para parcelamentos se demonstram opções atraentes para os condôminos e uma forma rápida e mais barata para redução da inadimplência dos condomínios”, afirma o advogado Daniel Ferreira.

Cuidados

É preciso, no entanto, que os acordos sejam bem formulados juridicamente, de modo a evitar que o condômino entre novamente em estado de inadimplência, sem garantias para o condomínio, e, evitar que, solucionando dívidas antigas, criem-se novas.

“É igualmente importante que, antes mesmo do início dos trabalhos para estimular resolução de inadimplência, haja prévias definições de percentuais de descontos, prazos e condições de pagamento, de modo a tornar as negociações mais fluídas”, alerta o advogado Kleber Santi Marciano

Da mesma forma que o condomínio precisa ter cuidados na negociação, o morador que quer realizar um acordo não deve se deixar levar pela empolgação do momento. Ele precisa se certificar que terá condições de cumpri-lo.

A negociação das taxas condominiais em atraso é boa para os inadimplentes, que podem resolver sua situação, e para todos os demais moradores, já que com os pagamentos em dia as cotas individuais são reduzidas.

Fonte: Tribuna da Bahia

Condomínios investem na decoração de Natal sem gastar muito

Prédio da Vila Prudente, na Zona Leste, reaproveitou maioria dos enfeites. Síndico diz que época do ano e decoração aproximam mais os vizinhos.

Com a chegada das festas de fim de ano, os condomínios da capital paulista e da Grande São Paulo investem na decoração de Natal. Em alguns deles, o desafio é decorar sem ultrapassar o orçamento.

Neste ano, os moradores de um prédio na Vila Prudente, Zona Leste, decidiram em assembleia trocar a iluminação que já estava gasta, mas a maioria dos enfeites foi reaproveitada.

No total, o condomínio gastou R$ 15 mil. O custo foi diluído e cada morador pagou duas parcelas de R$ 50. “Nós já ganhamos dois troféus. Um em 2005 e outro em 2011, por todas as sacadas terem ficado iguais”, conta a síndica Ana Severino.

Em São Bernardo, os moradores de um condomínio novo queriam uma bela decoração para seu primeiro Natal, mas sem gastar muito. Investiram na iluminação e guirlandas. Os gastos ficaram em R$ 900.

O síndico Nicolas Sartori diz que os enfeites no prédio aproximam os vizinhos nesta época do ano. “Com o enfeite, com a data, eles se tornam mais amigos. Por isso é a necessidade de se ter os enfeites no prédio”.

Fonte: G1

‘Selo verde’ para condomínios

Com o objetivo de incentivar a coleta seletiva e solidária de lixo, a Secretaria Estadual do Ambiente lançou, no final do mês passado, o programa “Selo Verde” como forma de premiar os condomínios que fazem a separação individual dos resíduos reaproveitáveis (vidro, papel, plástico) e o recolhimento do óleo de cozinha. O selo será um certificado aos condomínios ecologicamente corretos. Caso premiados, eles receberão visitas de equipes técnicas da Secretaria do Ambiente, que farão palestras e campanhas de sensibilização, visando à redução do consumo de água e energia. Condomínios que já fazem o trabalho gostaram da iniciativa.

É o caso do condomínio Marquês de Maricá, no Colubandê, em São Gonçalo, que já realiza a coleta seletiva há mais de seis anos. Além de coletar resíduos, como papel, alumínio, plástico e metal de forma separada, temos um projeto chamado ‘Jogue Limpo’, no qual damos um selo aos moradores para cada garrafa de óleo de cozinha recebida e o morador pode trocar, no fim do mês, por um desconto no valor do condomínio”, explicou o síndico Humberto Bethoven, acreditando ainda que o programa da Secretaria Estadual do Ambiente será mais um estímulo.

Expectativa – Com a implantação do programa, a expectativa da Secretaria Estadual do Ambiente é triplicar a coleta e inserir ainda mais catadores de lixos e suas cooperativas no processo de destinação final dos resíduos, gerando assim mais trabalho e renda para o setor. Outro objetivo é contribuir para diminuir o descarte incorreto de detritos nas ruas, em rios e encostas.

Ainda segundo a Secretaria do Ambiente, os números da reciclagem no Estado ainda são inexpressivos. Somente no município do Rio, por exemplo, é reciclado apenas cerca de 2% das 8 mil toneladas de lixo domiciliar coletadas por dia. O órgão estima que 40% (3 mil toneladas/dia) poderiam estar sendo reciclados. Atualmente, 90 condomínios participam do programa de coleta seletiva solidária da Secretaria do Ambiente, espalhados por 45 municípios do Estado.

Para se inscrever no programa, basta mandar uma mensagem para os e-mails coletaseletivacondominios@gmail.com ou seam.sea@gmail.com .

O Condomínio Marquês de Maricá comprou até, recentemente, uma TV e um Home Theather para a sala de jogos com o dinheiro arrecadado com a reciclagem. Segundo um dos funcionários da manutenção e que participa da coleta seletiva, Luiz Cláudio, de 31 anos, a maioria dos materiais recicláveis é vendido a ferros-velhos próximos ou outras empresas que compram este tipo de material.

“É necessário a compreensão de todos para que o projeto dê certo. Os moradores deixam o lixo separado nos recipientes próprios (latas de lixo coloridas) e o óleo de cozinha em garrafas de plástico ao lado das lixeiras. Recolhemos tudo e fazemos a separação final dos plásticos, papel, alumínio e metal para vender tudo”, explicou o funcionário.

Fonte: O São Gonçalo

Litígio por Causa de Muro

Nos dias de hoje há poucos litígios de vizinhança em decorrência da construção de muro ou tapume na divisa de imóveis limítrofes, especialmente no perímetro urbano, onde os lotes são bem demarcados. Num caso que chamou a atenção, duas empresas discutem a respeito do reembolso das despesas feitas por uma delas na construção do muro.

O imbróglio foi julgado em grau de recurso pelo Tribunal de Justiça do Paraná, tendo recebido do desembargador Ulysses Lopes, relator, a seguinte dicção, em ementa:

“A obrigação de partilhar as despesas com a edificação de tapume divisório, muito embora não dependa de prévio acordo entre os confinantes ou de reconhecimento judicial, está condicionada à inexistência de anterior tapume na linha divisória, ou à prova da necessidade da substituição do tapume existente.”

Relata o ponderado desembargador que, ao ajuizar a ação, a empresa apelante sustentou que se fazia necessária a construção de um muro divisório entre os terrenos limítrofes de ambas as empresas, para conter o ‘odor dos resíduos industriais’ exalado em face da atividade industrial da apelada. Aduziu houvera um acordo entre as partes para a repartição das despesas, o qual não fora cumprido, obrigando-a a erigir o muro ‘por iniciativa própria’.

Lembra o magistrado que a doutrina e jurisprudência antigas “condicionavam a obrigação na divisão das despesas a três hipóteses: à exigência administrativa da construção, ou à existência de um acordo prévio entre as partes, ou, em havendo recusa de uma delas, à determinação judicial. Em não ocorrendo nenhuma dessas situações, presumia-se que o proprietário que construiu o tapume o fez por sua conta exclusiva”.

Nova interpretação

Tal posicionamento não mais prevalece nos dias de hoje, segundo o Tribunal de Justiça do Paraná. Como enfatiza o desembargador Ulysses Lopes, “a obrigação de os confinantes contribuírem em partes iguais, para as despesas de construção e conservação de tapumes divisórios, deriva diretamente da lei – § 1o, do artigo 588 do Código Civil, não se originando, portanto, de ajuste entre as partes”.

Citando Humberto Theodoro Júnior, contrapõe que, todavia, o direito de exigir o rateio das despesas com o tapume está condicionado ‘à inexistência de tapumes na linha divisória, ou à existência de danos a reparar sobre os tapumes já implantados’.

Em abono a este aspecto de sua argumentação, o relator transcreve decisões de tribunais superiores e comentários de doutrina, valendo repetir o de Levenhagen, que sintetiza: ‘se nas divisas já existe cerca e um dos vizinhos resolve construir desnecessariamente um muro, o proprietário que já tenha fechado o seu terreno não será obrigado a partilhar das despesas com o muro, a menos que as posturas municipais exijam esse tipo de tapume’.

Em suma, apesar de ter direito ao ressarcimento da metade da despesa com o muro, independente de acordo com o vizinho, a empresa apelante não obteve sucesso em sua apelação, porque “não ficou esclarecido nos autos a razão da retirada da cerca divisória, nem demonstrada a necessidade de sua substituição pelo muro”, como conclui o magistrado.

Imóvel garante o rateio

“Tratando-se de obrigação propter rem, onde o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, é válida a penhora realizada sobre o bem de propriedade da embargante, ainda que esta não tenha figurado no pólo passivo da ação de cobrança, movida somente em face da promissária compradora.”

Quem assim decidiu, por maioria de votos (vencido o revisor), foi a Décima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, em apelação cível (n. 339.098-1) oriunda de ação de cobrança de taxas condominiais, em que o agente financeiro (Cohab-Pr) interpôs embargos de terceiro.

Conforme narra o relator, desembargador Luiz Lopes, o agente financeiro do bem manejou embargos de terceiro sob o argumento de que, “muito embora não tenha se oposto à penhora dos direitos da devedora [condômina], o objeto da penhora é imóvel de sua propriedade”, por deter-lhe o domínio.

Em decisão singular, o juiz da causa julgara parcialmente procedentes os embargos, para declarar a nulidade da penhora, desonerando o bem constrito. O condomínio apelou, alegando que a penhora incide sobre os direitos inerentes ao contrato (compromisso de compra e venda) e a obrigação de pagamento das despesas condominiais transfere-se juntamente com a unidade autônoma. “As dívidas de condomínio seguem o imóvel, pois são da natureza propter rem, assim, caso o imóvel seja retomado pela Cohab, esta ficará responsabilizada pelo pagamento, para que terceiro de boa-fé não tenha que arcar com o prejuízo” – enfatiza o relator.

Em seu voto, o desembargador Luiz Lopes enfatiza que “justamente por se tratar de obrigação propter rem, entendo que o fato de a embargante não figurar no pólo passivo da ação de conhecimento não implica na nulidade da penhora”, mesmo que a penhora tenha recaído sobre os direitos decorrentes da promessa de compra e venda, pois a promissária compradora, na condição de possuidora do bem, era responsável pelo pagamento dos encargos condominiais, devendo responder pelas taxas que não foram pagas.

Cita a lição de Maria Helena Diniz, para quem ´a obrigação propter rem [...] fica entre o direito real e o pessoal, consistindo nos direitos e deveres de natureza real que emanam do domínio´, prosseguindo adiante que ´só poderá ser devedor dessa obrigação quem se encontrar, em certas circunstâncias, em relação de domínio ou posse sobre alguma coisa´, mencionando como exemplo, a obrigação ´do condômino de contribuir para a conservação da coisa comum´.

Assim, conclui o relator, “se na obrigação propter rem, o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, não há óbice no fato de a promitente vendedora não ter figurado no pólo passivo da ação de conhecimento”. “Em outras palavras – prossegue –, tratando-se de obrigação diretamente vinculada ao bem e à sua própria manutenção, é possível a formação de título executivo somente em face do condômino possuidor, responsável pelo pagamento das taxas, sendo válida, portanto, a penhora realizada sobre o imóvel”.

Condomínio conservado aumenta as chances de vender imóvel

Um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de o imóvel ser vendido ou alugado. Foto: GuoZhongHua/Shutterstock
Um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de o imóvel ser vendido ou alugado

Participar das assembleias de condomínio não significa apenas contribuir para melhorar o conforto, a segurança ou a convivência dos moradores. Fazer sugestões positivas pode ajudar a valorizar o imóvel e acelerar o processo de venda ou locação.

“É nas assembleias que são discutidos os rumos do patrimônio. Deixar de ir é deixar nas mãos de outras pessoas os rumos de um bem que também é seu”, comenta Simone Camargo, vice-presidente de condomínio do Sindicato da Habitação do Rio Grande do Sul (Secovi-RS).

Os prédios mais antigos precisam de atenção especial, destaca ela, já que o tempo pode ter deixado marcas que podem espantar futuros compradores e inquilinos.

Para a gerente de relacionamento da Lello Condomínios, Márcia Romão, um condomínio em bom estado de conservação aumenta as chances de venda.

“A unidade é o principal, mas há casos do imóvel ser descartado, mesmo em bom estado, por conta da falta de manutenção do condomínio. O estado das áreas comuns pesa bastante na hora da compra”, afirma Romão.

Paisagismo

O zelador Laélio Matias Fernandes, 41 anos, constata isso na prática. Ele trabalha em um condomínio no bairro da Mooca (zona leste de São Paulo) com quase 24 anos.

“A pintura do prédio desgasta com facilidade e deixa o aspecto de velho, mas encanamentos e tubulações também sofrem com o tempo. Ninguém nota de cara, só quando dá problema. Aí já é tarde”, conta o zelador.

Ele diz que condomínios que prezam pela jardinagem e pelo paisagismo costumam fazer sucesso entre os compradores.

“Já acompanhei visitas em que o interessado já se encantava logo de cara com o jardim. Trazer áreas verdes bem cuidadas para dentro de uma cidade cinza como São Paulo chama a atenção”, aponta Fernandes.

Hall de entrada

O arquiteto Gerson Dutra de Sá alerta ressalva que as áreas comuns não apenas devem estar em boas condições, mas também precisam ser estruturadas de forma que recebam bem quem está passando ou quem deseja parar para receber alguém ou conversar.

“O hall de entrada pode ter sofás, aparadores e vasos. Os halls que dão acesso aos apartamentos ficam intimistas com um revestimento diferente na parede ou papel de parede”, declara o profissional.

Se já existe estrutura, como bancos, não é necessário trocar tudo. O condômino pode sugerir uma repaginação com pequenas intervenções, que garanta um visual novo, que agrade aos moradores e se destaque para eventuais compradores e inquilinos.

Fonte: Terra

Condomínios participam de disputa por economia de água

Moradores e funcionários de prédios do bairro de Moema entraram em uma competição saudável para descobrir quem era capaz de poupar mais água ao longo de dois meses.

Torneira
Brincadeira rendeu a economia de dois milhões de litros do recurso

Nada melhor do que uma competição saudável para incentivar mudanças de hábito, não é mesmo? Funcionários e moradores de 15 prédios residenciais do bairro de Moema, localizado na zona sul da cidade de São Paulo, viveram na pele essa experiência. Eles foram convidados a participar da Disputa de Condomínios, iniciativa que desafia edifícios a economizar água.

A ideia é conscientizar todas as pessoas que participam do dia a dia dos prédios – como moradores, zeladores, porteiros, faxineiros e empregadas domésticas – para a importância de reduzir os gastos hídricos e, em seguida, desafiá-los a poupar a maior quantidade possível do recurso. Quem economizar mais vence a brincadeira e ainda ganha como prêmio equipamentos que facilitam a economia de água – entre eles, torneiras e descargas – para as áreas comuns do condomínio e, também, para todos os apartamentos.

Escolhidos a partir de uma rigorosa avaliação – que levou em conta critérios como tempo de construção, período em que foi feita a última reforma e tipo de medição dos gastos com água -, os edifícios passaram dois meses, junho e julho deste ano, participando da competição e, juntos, conseguiram baixar seu consumo em 73%, economizando cerca de dois milhões de litros do recurso – quantidade suficiente para uma pessoa viver por 2.670 anos.

O vencedor da brincadeira foi o condomínio Ponte di Rialto, que teve uma economia média de 14% no consumo de água, poupando mais de 200 mil litros do recurso nos dois meses de desafio.

Fonte: Exame

Lixo pode virar dinheiro para condomínios

A síndica Paola Powhesel ajuda na reciclagem
A síndica Paola Powhesel ajuda na reciclagem 
Na quinta-feira passada, a Secretaria estadual do Ambiente lançou o selo verde para condomínios, em parceria com a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) e o Sindicato de Habitação (Secovi). O certificado é dado a edifícios que fazem a coleta seletiva solidária, fornecendo material reciclável para as cooperativas, em lugar da Comlurb, e recolhem óleo de cozinha vegetal. Além de fazer bem ao meio ambiente, a iniciativa reforça a receita dos condomínios.

— Ganhamos entre R$ 100 e R$ 200 por mês, valor que é dividido entre os funcionários que atuam na reciclagem e a manutenção da estrutura — testemunha Paola Powhesel, síndica do Royal Barravaí, na Barra da Tijuca.

A reciclagem foi bem recebida pelos moradores, e 30% das 132 unidades já participam. Para crescer a adesão, Paola faz convocações em assembleias e no dia a dia.

No Conjunto Residencial Morada do Sol, em Botafogo, com 700 unidades, as seis toneladas recolhidas por mês geram cerca de R$ 2 mil.

Palestras educativas

O secretário estadual do Ambiente, Carlos Minc, informou que os condomínios que fizerem a coleta seletiva e recolherem o óleo vegetal poderão receber o selo.

— Atualmente, 90 condomínios estão aptos no Rio — diz o secretário.

Minc acredita que, além de aumentar a vida útil dos aterros sanitários — já que, ao separar o lixo, menos quantidade de detritos polui o solo —, as iniciativas geram empregos e renda para catadores.

No condomínio Morada do Sol, uma ou duas vezes por semana, uma cooperativa da ONG Ecomarapendi recolhe o material para reciclagem, segundo a síndica Sônia Lessa.

A capacitação não se restringe a catadores. Vera Chevalier, fundadora da ONG, conta que uma equipe faz palestras nos condomínios. Assim, mais gente participa.

Fonte: Extra

Escritório em casa exige cuidados do inquilino

Se o imóvel estiver em condomínio, locatário deve respeitar convenção. Caso contrário, contrato pode ser rescindido.

Walter Alves/ Gazeta do Povo / Luiz Lopes montou o escritóio de sua agência de turismo no próprio apar-tamento

Desenvolver atividades comerciais em imóveis alugados para fins residenciais é possível desde que o locatário respeite algumas regras para que o contrato não seja cancelado.

Nos condomínios, o inquilino precisa se certificar que a convenção permite o exercício de atividades comerciais no empreendimento e, mesmo em imóveis na rua, o locatário precisa do alvará de funcionamento expedido pela prefeitura municipal. Por conta destes empecilhos, misturar o trabalho com a moradia se torna um processo difícil, mas que compensa ao locatário que concentra duas locações em uma só e ao locador, que pode aumentar o valor da locação pela dupla finalidade.

Para evitar problemas logo no início, a principal orientação a quem está pensando em alugar tanto para residir quanto para trabalhar é deixar clara a intenção ao locador. Se houver concordância do proprietário, o contrato desenvolvido sobre a locação trará a finalidade principal e secundária. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes, não há nenhuma previsão expressa na lei do inquilinato acerca da locação mista e, portanto, a declaração de que o imóvel terá duas finalidades é muito importante, bem como qual será a principal desempenhada no local. “A definição da preponderância da atividade é que vai caracterizar como residencial ou comercial”, explica a advogada.

Cada tipo de locação tem regras próprias, especialmente quando trata da restituição do imóvel. Na locação comercial é mais fácil, não precisa de justificativa do locador para retomar. Assim, quando a finalidade principal é residencial, valerá a regra da locação residencial.

Sem a concordância do proprietário, o inquilino que desenvolver atividades comerciais e usar o endereço residencial em cartões de visitas ou passar a receber clientes e materiais com frequência poderá ser penalizado pela rescisão do contrato e terá de devolver o imóvel. “É interessante que o locatário explique qual a atividade que vai exercer e o locador, desta forma, não poderá alegar futuramente que não estava ciente”, aponta Josiclér.

No caso de imóveis em condomínios, a situação exige a concordância não apenas do locador como também dos vizinhos. Caso contrário, o inquilino ou proprietário pode solicitar à assembleia a modificação na convenção. “Na assembleia será analisado se a atividade vai alterar o cotidiano do condomínio, se vai ter um trânsito muito intenso de pessoas, entre outros detalhes”, explica a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínio do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira.

Antes de alugar

Avisar antecipadamente o proprietário do imóvel é fundamental, como fez o dono de uma agência de turismo Luiz Lopes. Antes de efetuar a locação, Lopes avisou o locador que um dos cômodos do apartamento seria utilizado como escritório e que receberia entre dois a três clientes por semana. Sem nenhum impedimento, faz dois anos que Lopes trabalha em casa e conta que a escolha possibilitou economia.

“Com a questão do universo do turismo girando em torno de atendimento online ou por telefone, eu e meu sócio vimos que era mais interessante criar um espaço no apartamento para gerir a empresa que economizaríamos e até otimizaríamos o trabalho”, conta.

Mercado aposta em imóvel com dupla finalidade

Concentrar o trabalho na própria residência ou em locais próximos aparece como tendência também nos lançamentos imobiliários. Empreendimentos com alas comerciais e alas residenciais têm crescido em Curitiba, como Evolution, New Concert, Universe e 7th Avenue que traz torres corporativas, residenciais e comerciais.

De acordo com Diego Filardi, gerente comercial da incorporadora Thá, responsável pelo 7th Avenue, o perfil do comprador das unidades varia desde investidores a pessoas que buscam morar próximo ao trabalho. “O maior benefício deste perfil de empreendimento é a possibilidade de visualizar que funciona 24 horas. Durante o dia tem toda a movimentação dos escritórios, mas a noite não se torna um espaço vazio já que existe uma população flutuante”, aponta.

Aquisição dupla

Filardi comenta ainda que há procura pelas duas opções, tanto residencial quanto comercial, pelo mesmo interessado. “Alguns jovens executivos optaram por ter o trabalho próximo e acabam adquirindo os dois tipos de unidades. É uma facilidade, pois a pessoa sai de casa, vai à academia do prédio, pega um café na lanchonete e depois sobe na torre comercial para o escritório. Não precisa de carro”, finaliza.

Atividade comercial requer alvará de liberação

Não apenas o locador e os vizinhos devem ser as preocupações dos inquilinos, mas também a prefeitura. A Secretaria de Finanças ressalta que toda atividade comercial precisa de alvará de funcionamento, independente se terá uma finalidade lucrativa, para que deixe clara a concordância do órgão sobre o que está sendo realizado, em que local e com qual objetivo.

Desta forma, após verificada a anuência do proprietário do imóvel, bem como do condomínio sobre a atividade comercial, o locatário deve buscar a consulta comercial no site da prefeitura (www.curitiba.pr.gov.br).

“A consulta é um documento da prefeitura com base nas questões urbanísticas. Com ele, o interessado ingressa com pedido e ali é verificado se pode desenvolver a atividade que havia sido pensada”, explica o consultor tributário da Secretaria de Finanças Aristides da Veiga. “A forma mais fácil de fazer o pedido do alvará é através da indicação fiscal que a pessoa encontra no IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano], buscar no site da prefeitura a consulta comercial, informar a indicação, o código da atividade – que também pode ser verificado no site – o tamanho da área que será utilizada, entre outros. Dependendo da atividade, se não exigir nenhuma análise de outras secretarias, o alvará pode ser liberado na hora”, aponta da Veiga.

Segundo o consultor, a prefeitura não exige saber se o imóvel é alugado ou próprio e, portanto, pode dar o alvará a locatários de imóveis residenciais mesmo sem consentimento do proprietário. Desta forma, a orientação do diretor da imobiliária Freitas Godoi, Emerson de Freitas Godoi, é que o locatário, antes de fechar contrato de qualquer imóvel, consulte na prefeitura se o comércio que deseja desenvolver é possível em quais regiões da cidade e quais os requisitos. “Até mesmo quando eu vou alugar um imóvel comercial, eu oriento os clientes a fazerem uma consulta para não perder tempo”, afirma.

Cadastro

Atualmente, o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) é expedido pela prefeitura no momento da liberação do alvará. A partir do próximo ano, a expectativa é que se concentre a busca tanto pelo alvará, quanto pelo CNPJ e o registro da atividade comercial em um mesmo local. “Por enquanto nós estamos com convênio com a Receita Federal e quando sai o alvará já é expedido o CNPJ. Mas, no início do ano que vem, o interessado poderá buscar direto na Junta Comercial os três documentos”, aponta o consultor tributário da Secretaria de Finanças.

MEI

Empreendedor não pode alterar rotina do condomínio

O entra e sai de clientes pode comprometer a segurança e a característica residencial do condomínio, surgindo como entrave ao microempreendedor individual. De acordo com a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira, a sugestão do sindicato é que todas as dúvidas dos moradores sejam levadas à assembleia e lá discutidas sobre a possibilidade de misturar o residencial com comercial. “Coloca na ata da assembleia tudo que pode e o que não pode ser feito. Se pode receber mercadoria, se não pode, se pode entrar pessoas. Ao chegar a um acordo e se a pessoa não cumprir os itens, a liberação pode até ser cancelada”, explica.

A advogada aponta ainda para as diferenças entre as profissões que podem ser desenvolvidas de casa. “É diferente se a pessoa fizer tudo pela internet e não precisa abrir empresa, nem receber pessoas. Não tem como proibir neste caso. Ou mesmo que ela trabalhe em uma empresa, seja representante comercial, que não precisa ficar no espaço físico da empresa. O que a pessoa faz ou deixa de fazer pelo computador não tem como impedir. O problema é quando precisa de documentação, de CNPJ, de um endereço comercial”, complementa. Tatiana relata casos em que moradores abriram uma empresa em casa e recebiam muitas caixas, obrigando os porteiros a guardarem diversos materiais, além de darem a um motoboy o controle do portão da garagem. “Situações assim modificam a rotina do condomínio e alteram a segurança”, aponta. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

Polêmica sobre quem deve

Advogados de condomínios precisam tomar cuidado no momento de ingressar com ação de cobrança de débitos condominiais, no tocante à indicação da pessoa responsável pelo pagamento do rateio, nos casos em que além do proprietário existe um promitente-comprador da unidade.

O problema poderá surgir somente na hora de executar a sentença, como nos mostra recurso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça. Na hipótese em vista, a ação foi movida contra o condômino devidamente registrado no álbum imobiliário. Porém, as taxas em atraso correspondiam a período em que o apartamento já havia sido prometido à venda para terceira pessoa, que nele residia. Julgada procedente a ação, ao se proceder à penhora do imóvel, o novo adquirente ingressou com embargos de terceiro, alegando a nulidade do processo, por não ter sido incluído no pólo passivo da demanda nem, por conseqüência, ter sido citado, já que ostenta a condição de promitente-comprador.

O juiz da causa julgou improcedentes os embargos, porque o embargante assinou contrato para comprar o imóvel em determinado mês e “a partir dessa data, exatamente, é que os condomínios deixaram de ser pagos”. O Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo não recebeu a apelação, sob o argumento de que “a ação tanto pode ser dirigida contra a pessoa que ainda figura como proprietária do bem como contra o novo proprietário”.

Explica o relator, ministro Carlos Alberto Menezes Direito, que o STJ tem admitido a possibilidade do ajuizamento da ação para cobrança de cotas condominiais tanto diante do antigo proprietário que ainda figura no registro de imóveis como de eventuais adquirentes, daí que não se trata de nulidade da ação de cobrança. Todavia, no caso em análise, merece ser considerada a impugnação “em torno da possibilidade de ser feita a execução sobre o bem”, levando-se em conta que o embargante não foi apontado como devedor e que, comprovadamente, houve a operação de compra e venda da unidade, embora o débito alegado esteja dentro do período em que o embargante já nele residia.

“Ocorre que – diz o ministro – se a ação de conhecimento foi para cobrar cotas condominiais vencidas após a ocupação, ajuizada contra o antigo proprietário, não é pertinente que na execução seja o bem penhorado para garantir o pagamento da dívida”. Não beneficiou o condomínio o fato de que o compromisso de compra e venda não estava averbado no registro de imóveis. Com isso, a Turma julgou procedentes os embargos de terceiro, obrigando o condomínio a penhorar outros bens do antigo proprietário (se é que existam) para, só assim, recuperar o crédito não pago.

Para evitar que situações semelhantes aconteçam, recomenda-se aos síndicos que exerçam um melhor controle sobre as pessoas que ingressam no condomínio. Antes que se mudem, solicitar cópia do documento que as legitima a tomar posse no imóvel, como cópia do contrato de locação, de comodato, de compra e venda etc.

Água: pagar só o consumo

A cada dia que passa, torna-se mais obsoleta e antiecológica a fórmula adotada pelos condomínios, por força das circunstâncias, para efetivar o rateio da conta de água, como também se mostra predatório o critério adotado pelas concessionárias de água e saneamento para tarifar os consumidores. Ambos os modelos estimulam o consumo excessivo e o desperdício de água.

Antes de explicar, é preciso lembrar que a captação, a produção e distribuição de água potável no mundo é fato gerador de dispêndio de energia e, portanto, de aumento da temperatura ambiental no globo, segundo os especialistas e matérias publicadas em inúmeros jornais e revistas atualmente. Economizar água deixou de ser apenas uma questão local para se tornar um imperativo de ordem mundial.

Nos condomínios brasileiros, tanto residenciais quanto comerciais, salvo raras exceções, o rateio ainda é feito com base no consumo geral do prédio, independente do consumo individual ou mesmo do consumo de cada unidade autônoma. Conseqüência inevitável: não há incentivo para se gastar menos. Não se paga quanto se gasta, mas sim quanto todos gastam.

Há edifícios em que, por força de suas convenções ou regimentos internos, a divisão é feita de acordo com o número de pessoas residentes em cada unidade. Além de ser difícil saber quantas estão de fato morando ou apenas de passagem, o parâmetro é justo, em tese, quanto ao ônus econômico da equação, porém não promove uma real economia de água, porque a conta continuará sendo dividida entre todos, pouco importando o montante total de seu valor. Os que se preocuparem em gastar pouco serão prejudicados pelos esbanjadores ou por quem gosta de tomar banhos de 30 minutos a toda carga.

Para que haja uma diminuição sensível do consumo será preciso que cada um pague quanto gasta. Para isso, o caminho é só um: a instalação de hidrômetros individuais em cada unidade, ou outra forma de controle (sensores, por exemplo).

A implantação obrigatória de medidores de água nas unidades pode começar com as novas edificações e ser estendida, com o devido prazo e estímulos, aos prédios mais antigos. Algumas cidades já deram o primeiro passo, como Curitiba, mas para que o efeito seja expressivo é preciso que uma lei nacional discipline a questão o quanto antes.

O outro absurdo, este sim maior, é o das concessionárias de água e saneamento no Brasil, que continuam cobrando uma tarifa mínima, equivalente a 10 m3 por mês, independente do gasto efetivo, mesmo que o consumo tenha sido de apenas cinco ou seis, tirando com isso a motivação para se economizar água. Dada nossa natureza humana, ninguém (salvo exceções) se preocupará em gastar menos sabendo que vai pagar mais de qualquer modo!

Eliminar a tarifa básica da Sanepar, Casan, Sabesp etc. tornou-se, diante do clamor mundial pela redução da temperatura e dos fatores de seu aumento, uma obrigação moral e de solidariedade humana, sem dúvida. Se o consumo é baixo, para não onerar a empresa com despesas de cobrança, basta acumular a conta até atingir 10 m3 ou um valor mínimo. Ninguém reclamará de só precisar pagar a conta de dois em dois meses.

Novos tempos exigem novos paradigmas. Está na hora de acabar com o desperdício.

Mercado aquecido

Levantamento em Curitiba mostra preferência de compra por imóveis prontos.

Curitibanos preferem comprar imóveis prontos.

Cerca de 60% dos compradores de Curitiba preferem adquirir um imóvel residencial com prazo de entrega em até 12 meses, enquanto 13% desejam pegar as chaves num período superior a 30 meses. As informações fazem parte de um levantamento realizado pela Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR), em conjunto com a Brain Bureau de Inteligência Corporativa. O objetivo é identificar a produção de imóveis novos e a intenção de compra em Curitiba e região.

De acordo com o presidente da entidade, Gustavo Selig, os dados mostram uma alta intenção de compra de imóveis prontos, em fase final de obra ou recém-concluídos, ainda que 37% dos entrevistados não façam diferenciação quanto à aquisição de imóvel na planta. “Interessante notar que, quanto maior a renda, maior a tolerância ao tempo de entrega, o que pode ser explicado por se tratar de um imóvel de upgrade”, avalia.

Enquanto apenas 10,5% das famílias com renda até R$ 6 mil estão dispostas a esperar mais de 30 meses pela entrega, quase 20% das famílias com renda superior a R$ 10 mil esperariam pelo mesmo prazo. Selig destaca que isso está diretamente relacionado à justificativa para aquisição do imóvel.

“À exceção dos jovens com idade entre 21 e 29 anos, em que o principal fator de compra está atrelado ao casamento, nas demais faixas etárias a aquisição está relacionada à troca da residência por uma mais nova ou maior. Sair do aluguel é a segunda maior motivação, o que exige a mudança imediata e, portanto, favorece a compra de imóveis prontos para morar”, explica.

Perfil

Para todas as faixas de renda, especialmente na que ultrapassa os R$ 10 mil e para os jovens com idade até 29 anos, o apartamento é o imóvel residencial procurado, majoritariamente para moradia. Na faixa de R$ 6 mil a R$ 10 mil de renda familiar, principalmente para clientes com idade entre 21 e 49 anos, destaca-se a procura por sobrados e acima de R$ 10 mil, e dos 50 anos, apartamentos e casas em condomínio são os imóveis preferidos.

“Localização, faixa de preço, capacidade de pagamento e metragem privativa foram os aspectos mais citados para a decisão de compra”, destaca Selig.

Os imóveis residenciais com três dormitórios, duas vagas de garagem e dois banheiros são considerados ideais pelos compradores. Para aqueles que consideram relevante haver opções de lazer, 57% acham importante ou muito importante ter espaço gourmet sendo, inclusive, o único item com mais de 50% na avaliação de grau de importância. Em seguida, foram apontados churrasqueiras externas, paisagismo e fitness.

O Água Verde continua a ser o bairro mais desejado para moradia, seguido do Portão e Bigorrilho (Champagnat). Na Região Metropolitana de Curitiba, o município de São José dos Pinhais é o preferido (30%), seguido dos de Pinhais (21%) e Colombo (20%).

O levantamento avaliou ainda a intenção de compra do segundo imóvel, com fins de lazer. Apenas 7% dos entrevistados apresentaram interesse nessa aquisição, a maioria, para os próximos 24 meses. Neste item, a opção por casa na praia lidera as preferências (56%), seguida dos apartamentos na praia (28%). O Estado de Santa Catarina destaca-se como destino mais desejado, especialmente as cidades de Balneário Camboriú e Florianópolis. No litoral paranaense, os municípios com maior atratividade são Guaratuba e Caiobá.

 

Fonte: Bonde

Animais em apartamentos

Foto: Magal
Ter o animal em casa é um direito do condômino

Tendo em vista o crescente número de pessoas que hoje residem em apartamentos e possuem animais de estimação, os problemas, discussões e brigas judiciais envolvendo esse assunto são constantes. Por isso, necessário se faz que a sociedade, assim como os síndicos, sejam esclarecidos sobre os direitos e deveres dos condôminos no que se refere à posse e permanência de animais de estimação em suas unidades residenciais.

O aumento da violência e o crescimento urbano têm obrigado, cada vez mais, a população a se refugiar em condomínios verticais, aumentando, dessa forma, os litígios entres os moradores e com o próprio condomínio.

Em contrapartida, no mundo atual, a presença e a companhia de um animal de estimação vem sendo um alívio para o estresse e a solidão da vida moderna, vez que as pessoas estão, cada vez mais, se conscientizando dos benefícios trazidos por um animalzinho em suas vidas.

Entretanto, ainda hoje, alguns moradores encontram oposição de alguns condomínios, que contrariando a jurisprudência predominante, bem como as decisões favoráveis ao proprietário do animal, continuam persistindo em proibir que os moradores tenham animais de estimação em seus apartamentos, justificando tal proibição na convenção condominial.

Porém, mesmo que exista proibição estipulada expressamente na convenção condominial, os moradores não podem ser proibidos de possuírem animais em seus apartamentos, sendo que inúmeras decisões nesses sentido e favoráveis aos moradores já foram proferidas em 1ª. Instância e confirmadas em Instância superior.

Mesmo com tantas decisões favoráveis, ainda os moradores são ameaçados, através de aplicações de multas, sendo que alguns até notificados a retirarem os animais.

Infelizmente, algumas pessoas diante de tanta pressão e por desconhecerem seus direitos, acabam se desfazendo de seus animais.

Essa ilegalidade não pode acontecer, pois, ainda que vedada na convenção condominial, a presença de animais em apartamentos não pode ser proibida, devendo o proprietário procurar as vias judiciais, se necessário for, a fim de preservar seu direito de permanecer com seu animal de estimação sem sofrer coações e sem estar sujeito à aplicação de multas.

Mas, para que o proprietário possa ter seu animal de estimação de forma lícita e pacífica, alguns deveres lhe são atribuídos, a fim de que a presença do animal venha ocasionar transtornos ou perigos aos demais, devendo ser respeitadas as regras a seguir:

- o animal deve ser preferencialmente de porte pequeno ou médio;

- o animal não pode circular livremente nas áreas comuns do prédio, exceto na companhia do dono e preso a coleiras;

- o animal não pode latir de forma anormal, a ponto de incomodar os demais condôminos;

- o animal deve estar sempre limpo e devidamente vacinado;

- se o prédio tiver elevador de serviço, que este seja preferencialmente utilizado;

- evitar que o animal faça suas necessidades básicas nas áreas comuns do condomínio quando sair com ele para passear, e, caso isso aconteça, cabe ao proprietário remover a sujeira e limpar o local;

- passear com seu animal somente fora do condomínio;

- manter seu apartamento sempre limpo, removendo as sujeiras ocasionadas pelos animais.

Alguns condomínios, apesar de permitirem a presença de animais, exigem que os moradores saiam com seus animais no colo. Entretanto, tal medida muitas vezes se torna inviável de ser cumprida, em virtude do peso dos animais e ainda da idade e condições físicas dos moradores, não devendo, portanto, os proprietários se sujeitarem a essa exigência, devendo recorrer às vias judiciais caso lhe sejam aplicadas multas.

Dessa forma, cumpridas a regras acima mencionadas, não existe qualquer motivo para que os condomínios proíbam a presença de animais em apartamentos. Caso você esteja sendo proibido de ter animais ou esteja sendo coagido a retirá-los, procure orientação jurídica, a fim de possa ter seu direito preservado.

Fonte: Folha do Condomínio

Multa pesada a infrator

Vejamos hoje duas sanções. Diz o novo texto:

“Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, geral incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”

Na cabeça do artigo a multa é de cinco vezes o valor da quota e no parágrafo, de dez vezes. Presume-se, por bom senso, que o legislador refere-se ao valor mensal da contribuição do condômino e não ao valor integral de seu aporte previsto no orçamento do condomínio (novo Cód. Civil, art. 1.348, VI, e art. 1.350). Cinco ou dez vezes o valor da taxa de condomínio parece ser punição suficiente, na imensa maioria dos casos.

Tempus dixit

A lei não definiu o que venha a ser “reiteradamente”. Segundo o Houaiss, reiterar é fazer de novo, repetir. Como diz o povo, reiterar é insistir no erro, é persistir sem razão, é ser cabeçudo. O sentido aceitável do vocábulo, mais uma vez, será formado pela jurisprudência.

Parece óbvio que a imposição de multa dessa natureza só ocorrerá quando a falta for de gravidade intolerável. Quem se disporá a participar de uma assembléia só para fixar o valor da multa a ser aplicada ao condômino faltoso? Pelo que está escrito na lei, não se trata de multa comum inserida nas atribuições do síndico, mas de multa extraordinária, já que requer “deliberação de três quartos dos condôminos restantes”. Como conseguir 75% de quórum numa assembléia, noves fora os infratores, para fazer valer a lei? Será, com certeza, mais fácil acionar o constrangido a pagar as “perdas e danos que se apurem”. O tempo dirá se esta norma pegará ou não, ou se receberá versão mais benigna.

Quanto à multa por comportamento nocivo, de dez vezes o valor da contribuição, parece que o legislador facilitou sua aplicação. Embora o parágrafo de um artigo, em princípio, se subordine à cabeça (caput), a assembléia que menciona é de homologação da atitude do síndico e não condição para a imposição da multa. Pode-se também interpretar a norma no sentido de que a assembléia possa ir além do que previsto no Código Civil com o fito de coagir o infrator a cessar seu comportamento anti-social.

Curitiba recebe sistema de medição individualizada da Liquigás

De agosto até o início de outubro, mais de 30 mil litros de Gás Liquefeito de Petróleo (GLP) foram fornecidos mensalmente para cerca de 750 unidades em Curitiba através do sistema de medição individualizada. O serviço é fornecido pela empresa do sistema Petrobrás, a Liquigás Distribuidora, e até outubro já foram feitas cerca de 40 individualizações nos condomínios.

A individualização da medição de gás possibilita algumas vantagens, como pagar apenas o que foi consumido por aquela unidade. Atualmente, muitos residenciais já possuem a mediação individualizada do consumo de água, mas o gás ainda entra no rateio das despesas de diversos condomínios. No processo individual, a conta é emitida no momento da medição, através de aparelhos móveis, que armazenam todas as informações necessárias para a emissão da conta do cliente.

Por enquanto a empresa oferece o serviço apenas para Curitiba, mas a expectativa é que a medição individualizada da Liquigás chegue em breve a Região Metropolitana, bem como Londrina, Maringá, Cascavel e Ponta Grossa. Até março de 2013, a empresa espera atingir 150 condomínios na capital.

Fonte: Gazeta do Povo

Final de ano

Saiba como assegurar a tranquilidade se você for viajar.

Dicas de segurança para o fim de ano

Se você pretende viajar no final do ano, curtir merecidas férias, e voltar só em meados de janeiro, lembre-se de que é preciso levar em conta algumas medidas para que nenhum imprevisto com a sua residência ocorra e que seu lar fique seguro durante sua ausência. Veja a seguir dicas importantes que vão te ajudar a preservar a sua tranqüilidade:

  • Peça para um parente ou vizinho de confiança ficar com as chaves da casa e recolher a correspondência;
  • Se optar em deixar lâmpadas acesas, utilize um Timer, para que não fique acesa durante o dia ou ininterruptamente;
  • Cancele a assinatura de jornais ou revistas no período em que você estiver ausente;
  • Quando ausentar-se por mais de um dia de sua residência, lembre-se de avisar alguém sobre onde você está, para que possa localizá-lo o mais rápido possível. Isso irá prevenir grandes transtornos para todos;
  • Tranque as portas dos cômodos da casa, dificultando a circulação interna e acesso aos ambientes;
  • A segurança privada pode ser uma ajuda, com rondas e alarmes monitorados. Contrate estes serviços para sua tranqüilidade.
  • Mesmo indo para uma cidade mais tranquila, não ache que está livre de que algo aconteça. Fique sempre alerta e tranque sempre o imóvel ao deixá-lo;

Seguindo essas dicas, você poderá desfrutar com mais tranquilidade a sua viagem e ter a certeza de que sua residência estará segura durante a sua ausência. É importante lembrar que, caso você more em um condomínio, certifique-se de que ele conte com um bom sistema de segurança, bem como uma empresa idônea que proteja o local contra ladrões e os famosos arrastões. Se você vive em uma casa, câmeras de segurança intimidam e ajudam a afastar potenciais ladrões. Agir preventivamente é fundamental para férias tranquilas e sem dores de cabeça.

Fonte: Gazeta do Povo

Entrega do Bem ao Gestor

Para entregar um imóvel à administração de terceiros, a assinatura de contrato escrito entre o proprietário e a administradora, seja a qualquer título (prestação de serviço, comissão mercantil, administração etc.) não é formalidade essencial.

Tampouco é essencial a assinatura de procuração, porque “a aceitação do mandato pode ser tácita, e resulta do começo de execução” (Cód. Civil, art. 1.292). Não é recomendável o mandato verbal, porque não confere poderes para os atos que exigem instrumento particular ou público, muito embora a locação não exija contrato escrito. A procuração ou autorização expressa do proprietário para a administradora evita conflitos e deve, portanto, ser outorgada.

Ao entregar a locação à imobiliária, com ou sem contrato (de preferência com), o proprietário deve encaminhar-lhe o original ou cópia dos documentos pertinentes ao imóvel. Como medida de cautela, o primeiro documento a ser examinado é o que prova que o cliente tem, realmente, posse e poder de administração sobre o imóvel, vale dizer, que está em condições de ceder o uso e gozo do imóvel ou dele dispor. Essa providência elementar é negligenciada em grande número dos casos, porque muito administradores não querem correr risco de perder o cliente.

Já houve casos em que a administradora efetuou prestação de contas a pessoa não legitimada, tendo de renová-la para o legítimo dono do imóvel. Aplica-se ao caso o dito popular de que “quem paga mal, paga duas vezes”. Casos onde há conflitos de família, envolvimento de herdeiros, cessão de direitos e compromissos de compra e venda devem ser bem examinados e, como medida de segurança, buscar o parecer do advogado da empresa.

Seguro é obrigação

Outro ponto que deve ser levado a sério é o do seguro do imóvel. Há locadores que, por medida de economia, não fazem seguro de seus bens. É um direito que lhes assiste. Mas, se o patrimônio for entregue à administração de terceiros, transfere-se a responsabilidade pela guarda diligente do imóvel, que exige, no resguardo de interesses, a aceitação de seguro contra incêndio.

Na qualidade de mandatário do proprietário, o administrador “é obrigado … a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua” (Cód. Civil, art. 1.300). Daí se infere que, se agir com culpa, deixando de efetuar seguro, poderá responder por prejuízos que causar ao cliente.

Como medida de cautela, deve a administradora, ao receber o imóvel, no caso de o proprietário dispensar o seguro, solicitar que assine “termo de responsabilidade”, pelo qual isente a administradora de qualquer obrigação quanto ao seguro da unidade.

Uma terceira providência que deve ser tomada pela administradora ao receber o imóvel, se já estiver alugado, é comunicar ao inquilino que passou a administrar a propriedade. De preferência esta comunicação deve ser feita pelo proprietário e, posteriormente, confirmada pela empresa.

O inquilino não será considerado em mora, e, portanto, poderá atrasar o aluguel, se for modificado o local de pagamento do aluguel sem seu conhecimento. É obrigação do proprietário indicar qualquer modificação de local de pagamento.

Um quarto aspecto a ser levado em conta, no to de recebimento do imóvel, é o da vistoria, o que veremos numa outra oportunidade.

Reformas em unidades

Orientações e procedimentos importantes que o síndico deve saber

Reformas que ocasionem um excesso de carga num andar ou alterações estruturais como retirada de paredes ou pilastras podem causar desabamentos. Exemplo: remoção ou construção de uma parede não-prevista pelo projeto original. A laje transfere o peso para os pilares, que podem sofrer avarias.

Por isso, o síndico deve ser sempre informado sobre qualquer tipo de obra que envolva quebradeiras, como construção ou demolição de paredes não previstas no projeto original, e agir com rigor em casos de alterações estruturais. Veja como:

  • Como reformas em unidades podem ocasionalmente comprometer a estrutura do prédio e podem gerar transtornos entre vizinhos por causa do barulho, é conveniente que o síndico seja sempre comunicado antes do início.
  • Tenha em mente que uma simples parede pode ser a sustentação do prédio e, se alterada, pode danificar toda a estrutura;
  • Seria interessante haver uma norma a respeito no Regulamento Interno ou na Convenção – ou, ao menos, tornar este aviso um procedimento informal no condomínio.
  • Em reformas grandes nos apartamentos, o síndico deve valer-se de um perito para avaliar se elas não trarão danos à estrutura do prédio.
  • Vale ressaltar que, se ocorrer algum tipo de incidente, o síndico pode ser responsabilizado.
  • A contratação de um engenheiro civil responsável (com registro no CREA) é obrigatória;
  • O engenheiro deve emitir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Esse laudo assegura que a reforma está em conformidade com a lei, e com as normas técnicas;
  • O síndico também deve informar ao condômino responsável pela reforma o horário permitido para estas atividades, bem como outros procedimentos básicos, como o que fazer com o entulho.

Trincas e fissuras

  • Independente de obras ou reformas nas unidades, é muito provável que no seu condomínio haja pequenas fissuras em locais variados, como em algumas paredes ou na cobertura, ou na garagem. Esses cortes, que podem ser chamados de fissuras, trincas, rachaduras ou até fendas, estão presentes em diversas estruturas do condomínio, e não podem passar despercebidos.
  • O sinal de alerta acontece quando a fissura começa a se expandir. Pode também mudar de cor, ou minar água. Nesses casos, o tempo de procurar um perito é curto. Quanto mais houver demora na busca de um reparo, mais caro este será.

Sobre o barulho

  • O barulho gerado por obras em alguma unidade do condomínio deve ser tolerado, desde que a reforma seja realizada dentro do horário estabalecido pelo Regulamento Interno. Mesmo assim, o uso bom senso é recomendado. A obra não deve se estender por muito tempo.
  • No caso de obras, o horário padrão, em geral, é das 8h às 17h, mas isso varia de acordo com o Regulamento Interno de cada condomínio
  • Existe um limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil:“Art. 1.336. São deveres do condômino:
    (…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Entulho na caçamba

  • É inconveniente que o entulho da obra seja recolhido na lixeira comum do condomínio, a menos que o volume seja muito pequeno. Caso contrário, os restos da reforma devem ser depositados em uma caçamba apropriada. ]

 

Fonte: SindicoNet

Inspeção dos pára-raios

Equipamento que necessita de cuidado especial.

O Brasil é um dos países com maior incidência de raios no mundo, cerca de 70 milhões de ocorrências por ano, segundo o Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE). A intensidade é maior no período de chuvas, por isso, é importante saber como se proteger desse risco.

O topo dos prédios, que nem sempre recebe a atenção necessária, é uma área que necessita de cuidado especial, sendo o pára-raio, ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), um de seus principais equipamentos.

Instalação

  • Todos os prédios novos vêm com SPDA instalado. Mesmo entre edificações mais antigas, é difícil encontrar alguma que não tenha o sistema instalado.
  • Mesmo nos dias de hoje, com todas as informações disponíveis, é muito comum encontrar instalações falhas.
  • Se o condomínio possui o sistema, mas não sabe se está dentro das normas, deve se executar uma vistoria técnica, feita por um engenheiro eletricista, e projetar um novo sistema, quando necessário, de acordo com a norma NBR-5419/ 01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
  • Quando o SPDA é instalado, o condomínio deve receber a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo engenheiro responsável, o projeto do sistema e um relatório técnico da instalação.
  • O equipamento instalado capta a descarga elétrica e conduz, de forma segura, até a terra.
  • A instalação de um sistema de pára-raios pode levar de dois a três dias.
  • O SPDA protege a estrutura do edifício contra as descargas elétricas, bem como as pessoas que circulam pelo condomínio no momento da queda de raios. Aparelhos eletrônicos não são protegidos pelo sistema de pára-raios, mesmo porque, quando esses equipamentos sofrem danos, normalmente, a descarga elétrica vem pelas linhas de transmissão.
  • A instalação deve seguir rigorosamente as instruções da NBR – 5419.  Há casos de condomínios que utilizam os rufos como condutor. Entretanto, os rufos são seccionados a cada dois metros e não têm condução permanente. Desta forma, a descarga elétrica não será conduzida corretamente.
  • Alguns condomínios também aproveitam as barras de aço da estrutura do prédio como “descidas” para conduzir a descarga elétrica.  Entretanto, esta opção só pode ser usada se especificada no projeto estrutural.


Tipos

A NBR – 5419 prevê dois tipos de sistemas de pára-raios, o Franklin e a Gaiola de Faraday. Para proteção adequada, no caso de prédios com mais de 20 metros de altura, recomenda-se a instalação dos dois sistemas, que trabalharão conjuntamente na proteção do condomínio. Veja a diferença entre os dois:

  • Gaiola de Faraday: composto de seis partes principais – captor do tipo Terminal aéreo, cabo de cobre, suportes isoladores, tubo de proteção, malha de aterramento e conector de medição. Esse sistema envolve todo o perímetro do prédio. O cabeamento é fechado e é posto um captor a cada cinco metros.
  • Franklin: utiliza-se captor tipo Franklin, ou seja, em forma tridente, poste metálico (a ser instalado no ponto mais alto do prédio), cabo de cobre, caixa de inspeção, haste copperweld e conector cabo/haste. Aqui, a captação da descarga é feita pelo mastro.
  • O custo médio para instalação dos dois sistemas, como é recomendado, fica em torno de R$ 2.000,00, já com a avaliação técnica do engenheiro, mas esse valor pode variar, chegando a R$ 4 mil.

Riscos

Quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o pará-raio, atinge o sistema de cabos e segue até atingir o solo. Sem a proteção, ou com projeto inadequado, o raio pode danificar a estrutura do edifício e percorrer as instalações elétricas. A falha do SPDA também põe em risco os condôminos que estiverem circulando pelas dependências do condomínio no momento da queda do raio.

Deve-se atentar também para a questão do seguro do prédio. Um sistema inadequado de SPDA pode gerar problemas na hora de receber a cobertura da seguradora.

Outro ponto importante é quanto à instalação de antenas de TV por assinatura. Embora, normalmente, os condôminos utilizem antenas coletivas, um ou outro pode fechar com alguma operadora. Quando isso ocorre, os técnicos da empresa geralmente optam por instalar a antena no topo do prédio. Isso precisa de acompanhamento do síndico, pois esta antena precisa estar aterrada, conectada ao sistema de pára-raio. O síndico deve verificar também se estão fazendo uma base para fixação da antena, furar a laje, nem pensar! Pode gerar problemas, como infiltrações.


Manutenção

Depois de instalado, o pára-raio deve ser checado anualmente, sendo vistoriado por empresa especializada em medição ôhmica (resistência de aterramento) para verificação das condições gerais do sistema. Através da medição ôhmica, o técnico avalia se a descarga está ocorrendo corretamente. Veja outros pontos importantes:

  • A vistoria avalia as condições das hastes, se estão esticadas ou não, e se os isoladores estão bem fixados à estrutura.
  • O mastro do pára-raio possui a luz piloto, que identifica a altura do prédio. Ela precisa de manutenção, a lâmpada pode queimar.
  • A caixa d’água também precisa estar aterrada, pois pode atrair raios.
  • Quando é feito o trabalho de manutenção, faz-se também uma limpeza no cabeamento e nos captores. Troca de captores só em casos isolados, como de quebra.
  • O custo de uma manutenção gira, atualmente, em torno de R$ 250,00, já incluindo o atestado técnico feito por um engenheiro especializado.
  • Importante: O atestado deve ser conclusivo. Ou seja, se houver informação de que há necessidade de obras, você terá recebido um relatório técnico e não um atestado de conformidade.

Fonte: SindicoNet

Reunião de condomínio pode ser legal

Na vida em condomínio, todas as decisões importantes são tomadas em assembleia geral: eleição de síndico, previsão orçamentária, aprovação de contas, obras e benfeitorias, rateio extra, mudança de regras. Tudo passa pela assembleia, nos termos do Código Civil e das convenções de condomínio.

Participar e votar é o principal direito do condômino, já que as decisões são democráticas e deliberadas conforme o voto da maioria dos presentes. Mas como explicar o baixíssimo quorum, inferior a 20%?

Em média, a cada cinco proprietários, só um comparece. Será por conta da novela, do jogo de futebol, do trânsito caótico? A verdade é que muitos se arrepiam só de ouvir falar em reunião de condomínio, que, não raramente, é sinônimo de baixaria e confusão, com hora para começar e sem previsão para acabar.

Acontece que as decisões de assembleia são soberanas e têm impacto sobre todos -no bolso e na vida cotidiana. Somente uma grande mudança de postura é capaz de acabar com o fantasma das assembleias traumáticas e criar a cultura de reuniões lotadas, agradáveis e rápidas. Nessa conjunção de esforços, aos moradores cabem três importantes missões: comparecer aos encontros (participar e votar), opinar com educação e serenidade (sem ataques pessoais) e não levantar assuntos fora da pauta.

Para síndicos e administradores, a tarefa é bem mais árdua e vale aqui destacar dez mandamentos:
1. Convocar assembleias regulares, não apenas uma vez por ano.
2. Escolher datas e horários coerentes, com divulgação maciça.
3. Elaborar pautas curtas, para que os temas sejam bem discutidos.
4. Fornecer material explicativo, para facilitar os debates.
5. Providenciar recursos de som e imagem para as apresentações.
6. Realizar uma prévia com o conselho, a fim de alinhar o discurso.
7. Indicar um presidente de mesa com boa oratória e conhecimento dos assuntos da pauta.
8. Utilizar parecer de profissionais para assuntos técnicos e convidá-los a participar das reuniões.
9. Montar comissões e grupos para tarefas mais complexas.
10. Estabelecer horário limite para o encerramento dos trabalhos.

Por fim, é recomendável oferecer bolachinhas, água e café, pois muitos chegam direto do trabalho e a tentação de ir para casa é grande.

Fonte: Folha de S. Paulo

Regras para a prescrição

“Prescreve em vinte anos a ação de cobrança de quotas de condomínio vencidas sob a égide do Código Civil de 1916 e em dez anos, se se referir a quotas vencidas a partir da vigência do Código Civil de 2002, observada a conseqüência da redução do prazo (artigo 2.028).”

Assim decidiram os juízes da Quarta Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, hoje incorporado pelo Tribunal de Justiça, em apelação sem revisão (n. 867.336-00/4) relatada pelo então juiz Celso Pimentel.

A lógica que levou os magistrados a entenderem como de 10 anos o tempo para a prescrição das quotas vencidas após a vigência do novo diploma legal foi a mesma que, anteriormente, embasava a prescrição vintenária: a ausência de regra específica. Tanto um quanto o outro Código não mencionaram prazo de vigência para débitos condominiais. A regra geral do atual dispõe: “Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.” Segue-se uma lista de prazos curtos (art. 206), com cinco parágrafos, 17 incisos e cinco alíneas.

Explica o relator Celso Pimentel que, como o prazo reduziu-se de 20 para 10 anos, “incide também o preceito do artigo 2.028, do Código Civil de 2002, segundo o qual ´serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada´. Isto significa – prossegue o magistrado – que, à semelhança do que se passa com a reparação civil, cujo prazo também foi reduzido, a prescrição da quota condominial vencida antes de 10 de janeiro de 1993 é de vinte anos. A quota vencida depois dessa data prescreve em dez anos, contados, porém, de 11 de janeiro de 2003. Portanto, nenhuma ação de cobrança de despesa de condomínio regida pelo Código Civil de 2002 prescreverá antes de 11 de janeiro de 2013”.

Deduz-se do texto legal e da fundamentação do julgador que, por exemplo, uma taxa de condomínio vencida no ano de 2000 somente prescreverá em 11 de janeiro de 2013, porque aplicável o Código novo já que não havia transcorrido a metade do tempo prescricional (20 anos) do Código revogado. Uma taxa de condomínio do ano de 1988, que já tinha perdido mais da metade de seu prazo de validade (então de 20 anos), continuará a ser regida pelo Código de 1916, prescrevendo no ano de 2008.

Em suma, nenhuma taxa de condomínio caducará antes de 10 anos nem depois de 20 anos de seu nascimento. A partir de 11 de janeiro de 2013, como bem registrou o relator, ninguém mais precisará fazer contas: a prescrição ocorrerá sempre em 10 anos.

Duas frases do acórdão ainda merecem ser transcritas, recortadas e memorizadas, por sua clareza e poder de síntese.

Diz a primeira: “Prova-se com a apresentação do recibo, não com testemunha nem com perícia, o pagamento de quota de despesa condominial.

Diz a segunda: “A legitimidade passiva na demanda de cobrança toca [ao condômino], jamais ao inquilino, que não se confunde com usufrutuário nem com compromissário.”

Porta corta-fogo

Item de segurança segura a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Nem só de câmeras e alarmes vive a segurança de um condomínio. Apesar de muito mais incomum que assaltos, os cuidados com incêndios devem estar sempre em dia. E um equipamento bastante útil nesses casos são as portas corta-fogo.

Realidade na grande maioria dos edifícios construídos após 1983, as portas corta-fogo mantêm a fumaça e o fogo longe da rota de fuga dos moradores, em caso de incêndio no edifício. Por lei, o equipamento deve ser capaz de isolar a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Manutenção

A porta pode ser feita de diferentes compostos com diversos materiais como madeira, aço, gesso, vidro e vermiculita. Deve contar com barra para abertura e fechamento ou maçaneta. E, para fechar e abrir com facilidade, deve apresentar molas nas dobradiças.

As molas são a parte da porta que mais precisam de manutenção – uma empresa deve visitar o condomínio, em média, a cada três meses para checar a situação do equipamento. Afinal, é a mola quem deve manter a porta fechada sempre. Se permanecer entreaberta, deve passar por manutenção.

É importante que a empresa contratada para cuidar desse equipamento deve ser especializada em segurança contra incêndio, com serviços certificados pela NBR 11 742, que trata de portas corta-fogo.

Mau uso

A porta corta-fogo pode apresentar outro problema, mas dessa vez, em relação ao uso dos moradores. Há casos em que a unidade é a única no andar, e os condôminos decidem por trancar a porta. Nesses casos o síndico deve conversar com o morador sobre a gravidade da questão, já que em caso de incêndio as pessoas ficariam ali, barradas, sem ter para onde ir.

O mesmo vale para moradores da cobertura. Dependendo da altura da edificação, pode haver uma rota de fuga para a cobertura. Por isso, é de extrema importância que a passagem se mantenha livre. Vale lembrar que é a brigada de incêndio a responsável por decidir as rotas de fuga no local. Daí a importância de mantê-la sempre bem treinada.

As únicas portas corta-fogo que devem ser mantidas trancadas são as que guardam as bombas e geradores do condomínio, evitando o acesso de crianças e outras pessoas, que não os funcionários, ao local.

Há também casos de quem use um calço para manter a porta aberta – inutilizando-a, assim, em caso de incêndio na edificação.

Para ter mais segurança, o ideal é que se vote em assembleia por manter as portas corta-fogo destrancadas e fechadas dos andares e estipular multa para quem desrespeitar a regra. Para deliberar sobre o assunto, basta maioria simples dos presentes.

Outro problema em caso de incêndio é a obstrução das rotas de fuga. A escada de incêndio é muitas vezes usada pelos moradores para abrigar cestos maiores de lixo, bicicletas, carrinhos de bebê. Isso é fortemente desaconselhado pelo corpo de bombeiros, já que, em um momento de pânico os objetos irão atrapalhar a passagem.

Escadaria de emergência

Além de não poder apresentar objetos, a escada de emergência –e rota de fuga em caso de incêndio- deve apresentar uma série de cuidados, além da porta corta-fogo:

  • Corrimão contínuo: na altura adequada pelo corpo de bombeiros, sem ponta viva – ao chegar próximo da porta, ele é chumbado na parede
  • Luz de emergência: uma iluminação que funciona em caso de incêndio, auxiliando os moradores a encontrar a rota de fuga
  • Sinalização fotoluminescente: adesivos que brilham no escuro apontando a rota de fuga correta,  número dos andares, a saída e o acesso ao térreo
  • Extintores de incêndio: O condomínio deve contar com três tipos, que têm usos bastante diferentes:
    - Água: serve para apagar o fogo de madeiras, sofás, cortinas
    - Pó químico: usado principalmente para fogo advindo de instalações elétricas
    - CO2: Para uso em motores, bombas e geradores

Outro sistema

Mas a porta corta-fogo não é o único artifício para colaborar com a segurança em caso de incêndio no edifício. Há também a pressurização de escadas, norma em São Paulo para construções a partir de 1993, que consiste em um sistema de ar condicionado central que joga o ar frio dentro da escada de emergência, assegurando que a fumaça tóxica do incêndio não chegue ao ambiente.


AVCB

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros tem duração que depende de cada estado. Em São Paulo, os edifícios residenciais devem passar por vistoria a cada três anos, e os comerciais entre dois ou três.

Mas caso haja denúncia sobre o mau estado do condomínio, pode haver visita antes desse período, e o AVCB pode, inclusive, ser cassado, caso os itens de segurança do local não estejam de acordo com a lei.

Em condomínios antigos, onde não haja espaço para a construção de uma escada de emergência enclausurada, e nem a possibilidade de implementação de portas corta-fogo é importante conversar com o corpo de bombeiros local. Dessa forma é possível decidir, juntos, quais medidas de segurança contra incêndio devem ser tomadas.

Fonte: Sindico Net

Sindicato critica proposta que torna condomínios em pessoas jurídicas

Secovi acredita que a aprovação do projeto de lei irá trazer mais ônus aos condomínios.

 A Câmara dos Deputados analisou, na última quarta-feira (7), o projeto de lei 80/2011, que permite que os condomínios residenciais e comerciais verticais (prédios) e horizontais (casas) sejam registrados como pessoa jurídica. O objetivo é fazer com que os condomínios tenham mais facilidade, por exemplo, para as ações que envolvem a cobrança de cotas atrasadas dos condôminos.

No entanto, segundo a Agência Câmara, o diretor do Secovi/RJ (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais do Rio de Janeiro), Pedro Carsalade, declarou que a aprovação do projeto irá trazer mais ônus aos condomínios.

Segundo ele, se o condomínio for transformado em empresa, será necessária uma formalidade maior: obrigações que dizem respeito a empresas passarão a fazer parte dos condomínios.

“Não podemos ter uma lei que olha diferentemente para várias partes. Ou a gente faz uma lei que atenda às necessidades de todos os condomínios, ou então é melhor não aprovar essa lei”, afirmou, referindo-se ao fato de que o projeto torna facultativo ao condomínio tornar-se pessoa jurídica.

O vice-presidente do Secovi/SP, Hubert Gebara, também criticou a medida e argumentou que o condomínio não tem fins lucrativos, como uma empresa.

Também destacou que quem compra um apartamento em um edifício residencial, por exemplo, não o faz com a intenção de tornar-se sócio do seu vizinho, o que aconteceria com a aprovação da medida.

Na opinião de Gebara, a regulamentação dos condomínios já é feita de forma adequada pela legislação vigente. “Não precisamos dos malabarismos jurídicos propostos no projeto de lei”, declarou, ao afirmar que a aprovação da proposta provocará insegurança jurídica.

Fonte: InfoMoney

Os riscos do condomínio?

Dessarte, se é verdade que não cessam de se acrescer ao condomínio equipamentos, instalações e tecnologias, capazes de estabelecer uma gama cada vez maior de conforto, não raro, a displicência, o alheamento na condução administrativa, a falta de se conhecer quem é quem na instituição, ou seja de se conscientizar quais são as pessoas de quem depende o condomínio para uma salutar convivência de quantos pagaram o preço para ali viver, faz parecer, contudo, que construiu-se um aparato, dispersou- se bens, para não chegasse ao final,a uma melhor qualidade de vida.

Historicamente, nasce o condomínio para suprir as carências de espaço do planeta, pela transformação da tecnologia que se servia da área horizontal disponível sobre o solo para a habitação, por novos conhecimentos que permitiram a ocupação de áreas cúbicas,incluído o subsolo e dando igual ocupação céu acima, emprestando, ademais, à industria, ao empreendedorismo urbano da construção civil mundial de um alavancamento surpreendente.

Assim, se grande o impulso da indústria das edificações, não se desconhece os atrativos trazidos ao morar nos condomínios cada vez mais enriquecidos pelos modernos e suntuosos projetos arquitetônicos, de varias torres, na constituição de um complexo, aos quais se acrescem, dia a pós dia, ambientes gourmet, implantação de academias , pistas de Cooper e caminhada, com acompanhamento profissional, etc.

Dessarte, se é verdade que não cessam de se acrescer ao condomínio equipamentos, instalações e tecnologias, capazes de estabelecer uma gama cada vez maior de conforto, não raro, a displicência, o alheamento na condução administrativa, a falta de se conhecer quem é quem na instituição, ou seja de se conscientizar quais são as pessoas de quem depende o condomínio para uma salutar convivência de quantos pagaram o preço para ali viver, faz parecer, contudo, que construiu-se um aparato, dispersou- se bens, para não chegasse ao final,a uma melhor qualidade de vida.

Fatos que atestam da dificuldade para conseguir quoruns para deliberações de grande interesse social, ou, ainda, para aprovação de despesas e orçamentos prévios que resultam aprovados por qualquer numero de presentes a uma segunda chamada.

Na verdade cada qual julga que a sua presença não é importante e assim, todos negam sua participação e, com, isso com a força do voto que tem, se nulificam, deixando o condomínio por conta de quantos que decidem, embora com minoria absoluta, impondo-se uma ditadura insólita.

Tal aparência construída pela incompreensão de condôminos não se conforma com o condomínio exuberante que hoje se conhece , que ao contrario do que muitos pensam, não há nele condições, situações senão para o bem viver; não há situações financeiras impeditivas à realização da receita do condomínio; não há situação adversas para alguns, eis que são superadas pelos sistema que, como já se disse, enriquecedor, capaz de retribuir para a recomposição do patrimônio de todos.

No entanto, para que tal riqueza chegue ao seu destino demanda apenas diligencia dos seus próprios destinatários, eis que, são eles os que têm concomitantemente o poder liberador, enquanto os próprios beneficiários.

Assim, só os descuidados de condôminos podem conduzir a instituição a uma ruína, como mostram dados estáticos, em casos onde há até inadimplência absurda, superior a 60% e divida com agentes financeiros, capaz da destruição do patrimônio coletivo.

Fonte: Administradores

Saiba como são calculadas as multas nos condomínios

Todas as regras de convivência, como não fazer barulho após as 22h e não deixar cachorros soltos nas áreas comuns, têm de estar previstas no regimento .... Foto: Shutterstock
Todas as regras de convivência, como não fazer barulho após as 22h e não deixar cachorros soltos nas áreas comuns, têm de estar previstas no regimento interno do condomínio
 Quase todo prédio tem aquele morador problemático, que incomoda os vizinhos. Uns escutam música muito alta, outros saem para passear com o cachorro sem a guia e há aquelas moças que insistem em andar de salto alto depois das 22h. Muitas vezes basta uma conversa ou uma advertência formal, mas quando isso não é suficiente o condomínio pode aplicar multas a quem perturba a ordem. Veja como funciona o processo.
Se o seu vizinho te incomoda, o primeiro passo é registrar uma queixa junto ao zelador ou síndico. Eles vão verificar se a reclamação procede e enviar uma notificação ao bagunceiro. “Existem coisas mais fáceis de provar, como uma pessoa que estaciona invadindo a vaga dos outros. Outras ocorrências, como quando uma pessoa faz barulho ao andar ou joga bitucas de cigarro pela janela, são mais difíceis de registrar. Uma opção é chamar o zelador no momento em que aquilo está acontecendo”, sugere Márcia Romão, gerente da divisão de atendimento ao cliente.
As normas de punição para um condômino que perturba a paz ou não arca com suas dívidas com o condomínio têm de estar previstas no regulamento interno ou convenção do condomínio. “Diante da gravidade da infração é que vai ser determinada a multa àquele morador”, esclarece o advogado especializado em direito condominial Alexandre Marques, do escritório paulistano Rachkorsky Advogados Associados.

“A regra geral é que a pessoa deve ser avisada na primeira vez e multada na segunda. Ela ainda tem o direito de recorrer da multa na assembleia”, afirma Marques. Isso acontece quando a pessoa se sente injustiçada e consegue provar que foi perseguida. “A assembleia pode anular ou ratificar a multa se a pessoa conseguir provar que não estava no prédio na data da infração. Ela também pode levar o caso para o juizado especial ou processar o condomínio por danos morais.”

Cálculo da multa
O valor da multa varia de acordo com a gravidade da infração e com o número de ocorrências. Segundo Márcia Romão, a cifra é calculada como um percentual das despesas ordinárias do condomínio – ou seja, uma parte dos custos fixos mensais para a manutenção do prédio. Por exemplo: se o valor do condomínio é de R$ 500, as despesas ordinárias devem ficar em torno de R$ 350, e a multa será uma porcentagem desse valor, que vai variar de acordo com o tamanho do problema causado.

Infração reincidente
É muito comum que um morador receba várias multas por uma mesma infração, como deixar o cachorro sem a guia da coleira, por exemplo. “Se ele recebe multas repetidamente pela mesma infração, é possível fazer uma assembleia específica para subir o valor da multa. Não é só um problema financeiro para o condomínio, esse morador está causando desordem”, explica Márcia. A insistência pode acontecer porque o condômino não reconhece seu comportamento como inapropriado e continua a fazer a mesma coisa. “Geralmente, no primeiro momento ele não concorda porque se sente injustiçado. Depois pode consultar um advogado e marcar uma reunião com o síndico e administradora para discutir a situação”, afirma a gerente.

Uma segunda situação bastante comum é quando o condômino não paga as multas pelas infrações cometidas. Em geral, o motivo é o mesmo: ele não sente que tenha feito nada de errado. Quem não paga as multas fica em dívida com o condomínio, e é como se não pagasse a parcela mensal para a manutenção do edifício. “Neste caso, o advogado do prédio pode levar o caso a uma cobrança judicial. Mas o condomínio não pode acionar o inquilino, só o proprietário. É dele que pode vir a ordem de despejo”, afirma Márcia Romão.

Caso o condômino recorra da multa mas, mesmo assim, tenha que pagá-la, é possível negociar um parcelamento junto ao síndico, explica Márcia: “A administradora executa os pedidos do síndico. Ela age como se fosse um advogado.”

Fonte: Terra

Ações de cobrança em condomínio com rigor

Condôminos e compradores de imóveis inadimplentes devem se preocupar. O novo Código de Processo Civil promete mais rigor e celeridade nas medidas de cobrança. As mudanças legais permitirão, por exemplo, que o imóvel seja penhorado de imediato, com as ações podendo ser concluídas em até dois anos, em média. As alterações, já em tramitação na Câmara dos Deputados, serão tema de seminário realizado pela Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB), no próximo dia 12 de novembro.

O organizador do evento, Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão, acredita que o novo código vai garantir mais segurança a moradores de condomínios. Ele ressalta que a inadimplência é responsável por boa parte de problemas nos edifícios, que não conseguem pagar os serviços e funcionários devido à falta de caixa.
“Atualmente, o devedor tem ampla gama de recursos: apelação, impugnação, agravos e pode recorrer aos tribunais superiores. Isso leva, no mínimo, dois anos, podendo se estender por até dez, dependendo do caso. A falta de celeridade tem levado muitas administrações quase à falência, o que prejudica os moradores”, avalia.

Entre os impactos do novo código no Direito Imobiliário está a transformação dos boletos de taxas de condomínios em títulos executivos extrajudiciais. Assim, os síndicos podem entrar com processos judiciais de execução direta.

Fonte: São Gonçalo

Regras Para Obra Urgente

Vejamos hoje dois artigos do novo Código Civil que tratam das despesas do condomínio. O primeiro deles dirime conflito existente em muitos prédios, a exemplo dos condôminos que utilizam áreas comuns como o terraço, sem que sejam onerados com isso, vez que o simples uso não modifica a divisão da fração ideal do terreno.

Diz o texto:

“Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”

Haverá, nos casos concretos, precisão de se indicar quais são as “despesas relativas” às partes comuns de uso exclusivo, ou seja, se incluem somente as que tal uso gerar, ou se outras, indiretamente necessárias à gestão de tais espaços. Um terraço inacessível aos demais condôminos não onera, em tese, nenhuma estrutura física ou administrativa do condomínio. Uma área de estacionamento, usada com exclusividade, ao contrário, carece de limpeza, manutenção e aumenta o consumo de energia.

O importante é destacar que a nova lei estabeleceu o princípio de que quem utiliza partes comuns com exclusividade tem que pagar pelo privilégio.

O segundo artigo disciplina a realização de obras no edifício, feitas pelo síndico ou por condômino em proveito comum. Não se trata de melhorias que os moradores fazem em suas unidades.

Inobstante longo, vale a pena ler:

“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.”

Há muito que comentar, mas o espaço é limitado. O assunto está bem esclarecido na redação legal.

Para relembrar, obras voluptuárias são as que trazem maior beleza ou conforto à coisa, benfeitorias úteis são as que lhe dão maior proveito e valor, reparos necessários são os que evitam a deterioração ou o perecimento do bem. O conceito é relativo, ficando sua determinação a cargo dos condôminos reunidos em assembléia.

Destaque-se o valor que o Código deu à ação individual do condômino, no caso de omissão do síndico. Para evitar que o prédio sofra conseqüências danosas, poderá realizar obras urgentes sem antes ouvir os demais consortes. Para obter o ressarcimento do que gastou, deverá solicitar imediata convocação de assembléia. Na omissão ou impedimento do síndico, o condômino diligente ou qualquer outro poderá convocar a assembléia, sem necessidade de ¼ (um quarto) de assinaturas, como é hoje. Mas somente nestas circunstâncias é que a convocação tem esta peculiaridade

Rateio é dívida portable

Em que lugar deve ser paga a dívida de condomínio? No próprio edifício? Na residência do síndico? Na sede da administradora? No banco?

Para responder a esta questão, recorremos a (extenso) parecer do TeleCondo, fazendo a síntese necessária.

Diz o texto, assinado pelos advogados Ricardo Quadros e Raquel Dalmut, que o pagamento da despesa condominial “é uma obrigação de dar”, pois, no explicar de Sílvio de Salvo Venosa, “a obrigação de pagar dívida em dinheiro é obrigação de dar”.

Como regra geral, o Código Civil estabelece que o pagamento será efetuado “no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias” (art. 327) e ainda que “se o pagamento consistir na tradição de um imóvel, ou em prestações relativas a imóvel, far-se-á no lugar onde situado o bem” (art. 328).

São as chamadas “dívidas quérables ou quesíveis”, nas quais, segundo Judith Martins-Costa, “a iniciativa de ir buscar o pagamento cabe ao credor”. Já as “dívidas portables” são as que são pagas somente no domicílio do credor.

No caso do condomínio, cabe verificar se há previsão da forma de pagamento na convenção, regimento interno ou em alguma ata de assembléia condominial.

Esclarece o desembargador Carlos Alberto de Sá Duarte, do Tribunal de Justiça de São Paulo: “As despesas condominiais, em regra, englobam obrigações para com terceiros (prestadores de serviço), com termo certo de vencimento. Pois bem, se assim é, por certo que a quota-parte devida pelo condômino deve ser arrecadada com tempo suficiente para fazer frente àquelas obrigações a terceiros.  [...]  por certo que a dívida do condomínio relativa a tais despesas deve ser portável…” Reitera adiante:

“Em toda a convenção condominial que examinei existe a previsão da incidência dos encargos moratórios caso as despesas condominiais não sejam satisfeitas pelos condôminos na data prevista, [...] o que autorizaria conclusão sobre ser portável a dívida em questão.”

Após transcrever decisões de outros tribunais, o parecer do TeleCondo chega à seguinte conclusão:

“Como a taxa condominial se enquadra em dívida portável, ou seja, o condômino que deve ir pagar, o pagamento deve ser feito no local que o boleto indicar, ou então a convenção ou a ata assemblear.

‘E como o artigo 327 do Código Civil [...] possibilita que as partes determinem o local de pagamento, dependerá de cada condomínio estabelecer quem deve receber e onde deve ser efetuada a quitação. ‘Assim, se houver contratação de administradora e no contrato constar que o pagamento é somente por boleto (portanto, em banco) ou diretamente na própria administradora, os locais para pagamento são esses. [...] Se o condomínio não tem administradora e o pagamento da taxa é efetuado diretamente ao síndico, é este quem deve receber.

‘Portanto, o local de pagamento e quem deve receber a taxa condominial é o próprio condomínio que decide. O importante é respeitar o estabelecido e efetuar o pagamento corretamente, pois caso contrário poderá incorrer em mora e ainda onerar o condomínio.”

Balancete não é obrigatório

“Para ajuizamento de ação de cobrança basta que o condomínio demonstre a não quitação das taxas, sendo desnecessária a exibição de qualquer documento que comprove os gastos despendidos.”

“Tais documentos devem permanecer sob a guarda do condomínio, sendo acessíveis a todo e qualquer condômino que queira, a cada mês, questionar ou conferir os lançamentos efetuados e, por conseguinte, as taxas cobradas.”

Os dois parágrafos foram transcritos de acórdão da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, em apelação cível (n. 412.201-6) em que o condômino devedor alegou a improcedência da ação de cobrança por falta da apresentação de balancetes mensais e também que o síndico não prestara contas de sua gestão.

Como explica o desembargador Edvino Bochnia, tais argumentos “são incabíveis no caso em tela, pois se trata de ação de cobrança e não de prestação de contas”, não sendo necessário juntar documento contábil do tipo balancete, balanço, demonstrativo etc. ou anexar cópia dos comprovantes de despesas realizadas nos meses em que o condômino ficou inadimplente (é fácil imaginar a burocracia e o custo que daí adviria, se em cada ação contra devedor o síndico fosse compelido a cumprir a exigência).

Pontua o relator: “Cumpre esclarecer que os boletos anexados aos autos [...] são documentos capazes de provar o débito” [...] havendo “na inicial uma planilha na qual declinou, de forma específica, o valor do débito, com correção monetária, juros e multa”. Adiante lembra que, se o devedor pretendia discutir a dívida, deveria ter consignado o valor que entendia ser devido através de ação consignatória.

Em abono de sua ponderação, o desembargador Edvino Bochnia cita jurisprudência do TJ/PR, em que ficou assentado que: “O boleto de cobrança é documento hábil para instruir a cobrança de taxas condominial e acessórios, sem a necessidade da juntada de balancetes do condomínio” (Relator: Tufi Maron Filho), “Os balancetes mensais das despesas do condomínio são documentos dispensáveis para a propositura da ação de cobrança de taxas condominiais” (Relator: Cláudio de Andrade), “Os balancetes são documentos dispensáveis à comprovação do crédito de cotas condominiais quando a inicial é instruída com recibos emitidos pelo condomínio e demonstrativo de cálculo” (Relator: Nilson Mizuta).

Votaram com o relator o desembargador José Augusto Gomes Aniceto e o juiz convocado Antônio Ivair Reinaldin.

Registre-se, ainda, que a elaboração de balancetes mensais não é uma exigência legal, não havendo previsão nem na Lei do Condomínio (4.591/64) nem no Código Civil a respeito de sua obrigatoriedade. O que a lei demanda do síndico é a prestação de contas aos condôminos, fato que deverá ocorrer uma vez ao ano, durante a assembléia geral ordinária (Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, ‘f’ e art. 24; Cód. Civil, art. 1.348, VIII) ou quando o exigirem os condôminos.

É certo que em muitas cidades, especialmente em Curitiba, Paraná, tornou-se praxe a elaboração de balancetes mensais para informar aos condôminos quais despesas foram lançadas no cálculo do rateio da cota devida, segundo a fração ideal de cada unidade autônoma.

Tais balancetes, como costumam advertir os bancos, têm valor meramente ilustrativo, sem caráter definitivo, e não constituem modo único ou peremptório de prestação de contas.

Juros na construção é questionável

Comprador tem o direito de reclamar na Justiça da cobrança de juros antes da entrega das chaves. Prática é considerada abusiva pelos tribunais, mas há exceções.

Antônio More/ Gazeta do Povo / Cobrança de taxa remuneratória pelas construtoras durante a fase da obra é passível de contestação

Juros cobrados pelas construtoras antes da entrega das chaves em imóveis na planta podem ser contestados pelo comprador. A cobrança, conhecida como “juros no pé”, tem um caráter compensatório devido à opção dada ao comprador de parcelar o valor do imóvel e não pagá-lo à vista. No entanto, para alguns especialistas, como o imóvel não é usado antes da entrega e a construtora não faz qualquer empréstimo que exigisse uma taxa remuneratória, não havia porque cobrar juros.

A Justiça ainda não firmou um entendimento definitivo sobre a questão. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) traz decisões que aceitam e outras que invalidam a cobrança de juros pelas construtoras.

Mas as decisões nem sempre chegam à esfera federal e muitas disputas são resolvidas nos tribunais estaduais. No Paraná, advogados apontam que normalmente a prática é considerada abusivos pelos desembargadores. “Já tive clientes com contratos que previam a cobrança, mas o juiz afastou a cláusula e mandou devolver o dinheiro, em alguns casos até mesmo o dobro”, conta a advogada especialista em Direito Imobiliário, Ilcemara Farias.

De acordo com o presi­­dente da Associação Na­­cio­­nal dos Mutuários de Curi­­tiba (ANM), Luiz Alberto Co­­petti, a associação não recebe muitas reclamações acerca da cobrança, mas a entende como indevida. “Parece uma poupança até a entrega do imóvel, como uma entrada parcelada, mas não é. Na composição da Associação, julgamos que não seria permitido, a não ser que esteja estipulado em contrato e aceito pelo comprador”, explica.

Para o advogado do Sin­­dicato da Indústria da Construção Civil do Pa­­ra­­ná (Sinduscon-PR), Luiz Fer­­nando Pereira, as decisões favoráveis à cobrança pelo STJ trouxeram benefícios ao consumidor, pois as incorporadoras e construtoras são encorajadas a destacar qual o preço e qual o juro pago pelo imóvel. “É uma questão de negociar. O comprador pode solicitar para retirar a cláusula que trate dos juros e a construtora deixa mais claro o valor do imóvel sem os juros”, explica.

Clareza

O pagamento dos juros no pé deve estar previsto em contrato de forma clara para que o consumidor não tenha dúvidas na hora de fechar o negócio. Normalmente, os juros remuneratórios estarão logo após a cláusula de atualização monetária. Caso não haja qualquer cláusula a respeito dos juros, o pagamento não pode ser exigido e deve ser contestado pelo comprador.

Além da descrição da taxa praticada, o contrato deve trazer a forma de pagamento e o cálculo, se será sobre o saldo devedor, amortizado junto à prestação. A data final, seja até a entrega das chaves ou um período estipulado, também deve constar no contrato.

O comprador também pre­­cisa ficar atento para não confundir os juros no pé com o reajuste monetário, normal nos contratos de compra e venda de imóveis. A atualização monetária nor­­malmente traz como indicadores o Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou o Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB), e é cobrada para rpor a desvalorização da moeda.

Comprador deve buscar retirada da cláusula

Quem já pagou juros durante a fase de obras pode entrar na Justiça até cinco anos depois do pagamento para cobrar o ressarcimento, segundo o Código de Defesa do Consumidor. Especialistas lembram ainda que a ação movida não garante que os juros sejam pagos, justamente por haver entendimentos divergentes sobre o assunto.

“No Brasil não há precedentes. São poucas as súmulas vinculantes. Os juízes têm liberdade para julgar e mudar conforme a situação, mas a lei privilegia o consumidor, ele sempre poderá discutir”, explica a advogada Ilcemara Farias.

“Mesmo com decisões do STJ favoráveis às construtoras, é possível questionar porque são decisões singulares. Vale entre as partes que entraram com as ações. Os processos normalmente envolvem particulares, não teria aplicação para as demais pessoas, mas servem como subsídio para entrar com ação”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Nelson Antônio Gomes Junior.

De acordo com o Procon-PR, o ideal é que o comprador recorra judicialmente e solicite a mudança na cláusula contratual.

Como argumento, o comprador pode alegar a impossibilidade de uso do bem durante o período de pagamento dos juros. Além disso, é válido lembrar que o contrato de compra e venda vislumbra um compromisso que pode ou não ocorrer. No caso de não concretizado, a cobrança dos juros geraria um desequilíbrio contratual, beneficiando mais uma parte do que a outra, ação proibida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Há ainda a possibilidade de negociar diretamente com a construtora a retirada da cláusula. Se a negociação não prosperar, a orientação dos advogados é para que o comprador assine o contrato, garantindo o imóvel, e depois entre com uma ação revisional. “Antes de assinar é possível pedir a retirada da cláusula direto com a construtora, juridicamente é possível, mas na prática é um tanto complicado. Então é melhor contratar, garantir o imóvel, e depois pedir o ressarcimento”, orienta Ilcemara.

Investimentos

Custo financeiro inviabiliza mercado de imóveis na planta

A cobrança de até 1% ao mês pelas construtoras sobre o saldo devedor antes da entrega das chaves inviabilizaria a compra de imóveis na planta, principalmente porque já há a correção pelos indicadores, como o Índice Nacional da Construção (INCC). De acordo com o professor de Vendas Imobiliárias, Canais de Vendas e Trade Marketing do Instituto Superior de Administração e Economia da Fundação Getúlio Vargas (ISAE/FGV) Henrique Penteado Teixeira, sob a ótica do comprador, a compra financiada com correção monetária mais os juros não é a melhor escolha. “Eu diria que inviabiliza porque os investimentos conseguem superar a correção, mas não superam a correção mais os juros. Claro que depende dos juros praticados”, explica.

A sugestão de Teixeira é que o comprador busque uma construtora ou incorporadora que não pratique os juros no pé ou guarde o dinheiro e compre o imóvel à vista após o lançamento. Há ainda a possibilidade de colocar o capital em investimentos e, com o rendimento, comprar o imóvel mais tarde. “Se o comprador tiver de pagar meio por cento ao mês durante o período antes de receber as chaves como juros, ele pode achar um investimento de 0,8% que o dinheiro renderia mais”, finaliza Teixeira. (AM)

Dicas

Veja quais os caminhos para resolver a questão da cobrança de juros antes da entrega das chaves

Antes de fechar negócio

- Procure saber com as construtoras e incorporadoras se elas praticam a cobrança de juros no pé;

- Converse com as empresas para saber a possibilidade de não pagar esta taxa e solicite a retirada da cláusula do contrato;

- Para garantir o imóvel, é possível assinar o contrato com os juros e, até cinco anos depois, solicitar o ressarcimento junto à justiça;

- Leia o contrato com atenção, verifique todas as cláusulas e tire as dúvidas com as construtoras, incorporadoras, imobiliárias ou advogados de confiança;

Depois de pagar juros

- O comprador tem até cinco anos, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, para solicitar o ressarcimento através de uma ação revisional de contrato ou ação de obrigação de fazer, para retirar a cláusula sobre os juros;

- O comprador pode buscar o Juizado Especial Cível. Ações até 20 salários mínimos não é preciso constituir um advogado. Ações entre 20 e 40 salários mínimos é preciso nomear um advogado.

5 anos

É o prazo que o comprador tem, após o pagamento dos juros, para reclamar e pedir o ressarcimento do valor com reajuste.

Fonte: Gazeta do Povo

Boas compras

Síndico deve evitar desperdício, registrar cotações e manter atualizada lista de fornecedores.

O processo de compras de materiais e equipamentos e contratação de serviços é um ponto que requer especial atenção da boa gestão condominial, pois tem por finalidade suprir as necessidades de materiais ou serviços, planejá-las quantitativamente e satisfazê-las no momento certo com as quantidades corretas e por fim verificar se recebeu efetivamente o que foi comprado ou contratado.

A necessidade de se comprar cada vez melhor é essencial para reduzir custos e aperfeiçoar o equilíbrio econômico financeiro do orçamento, buscando sempre a equação ideal, através de ações que busquem manter níveis adequados de almoxarifado e de racionalizar seu uso, evitando desperdícios e extravios entre outras situações.

A seleção de fornecedores, bem como a manutenção de um cadastro amplo dos mesmos, nos mais variados segmentos comuns a vida em condomínio são consideradas igualmente ponto-chave do processo de compras. A potencialidade do fornecedor deve ser verificada, assim como suas instalações e a qualidade de seus produtos, desta forma, com a manutenção de um cadastro atualizado e completo de fornecedores e com cotações de preços feitas de forma transparentes, muitos problemas serão evitados em revisões futuras.

Atualmente, dado o volume de compras e contratações dos grandes condomínios, o síndico, normalmente assessorado pelas administradoras, deve possuir um elevado grau de conhecimento, sendo capaz de comandar a negociação, de forma que possa conduzir eficazmente suas compras.

Coleta de preços

Segundo Sérgio Paulo, Sócio da INDEP AUDITORES, a cotação e o registro do preço obtido da oferta de diversos fornecedores em relação ao material cuja compra foi solicitada não deve ter rasuras e deverá conter preço, quantidade e data do recebimento pelo condomínio, deverá ainda estar sempre ao alcance de qualquer consulta e análise de Auditoria quando for solicitada.

Trata-se de um documento que precisa ser manuseado com atenção, os elementos nele contidos deverão fornecer não somente ao comprador, mas também a qualquer outro leitor, os informes completos do que se pretende comprar, para que a cotação dada corresponda exatamente ao preço do produto requerido e não surjam dúvidas futuras decorrentes de insuficiência de dados ou das características exigidas.

Fonte: SindicoNet

Financiamento de material de construção com FGTS começa a valer

Segundo a instrução normativa publicada nesta quarta, as medidas entrarão em vigor a partir de 1º de novembro.

O governo aprovou nesta quarta-feira (24) as regras para financiamento de materiais de construção utilizando recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), conforme publicado no “Diário Oficial da União”.

A nova linha de crédito, chamada de Fimac FGTS (Financiamento de Material de Construção), estará disponível para cotistas do fundo com vínculo empregatício ativo, independente da renda e de acordo com sua capacidade de pagamento. Será exigido, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do fundo de garantia, que deverá ter pelo menos 10% do valor financiado.

Aprovada pelo Conselho Curador do fundo em janeiro, o Fimac FGTS permite o uso de até R$ 20 mil do fundo para a reforma. Caso o empréstimo seja superior a R$ 10 mil, a mão-de-obra contratada deve estar em dia com as contribuições previdenciárias.

A linha de crédito para aquisição de material, tanto para imóveis urbanos quanto rurais, destina-se a construção e/ou ampliação de unidade habitacional; reforma de moradia; instalação de hidrômetros de medição individual; e implantação de sistemas de aquecimento solar.

Só poderão ser reformados com a linha os imóveis cujo valor não ultrapasse R$ 500 mil.

A taxa de juros máxima será de 10,66% (8,5% de juros nominal mais 2,16% de remuneração do agente financeiro). O prazo de pagamento será de até dez anos (120 meses).

As prestações serão calculadas pelo SAC (Sistema de Amortização Constantes) ou pela Tabela Price –a escolha ficará a cargo do cliente.

O local que receber a obra deverá ser regularizado e financiável nas condições do SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

Segundo a instrução normativa publicada nesta quarta-feira, as medidas entrarão em vigor a partir de 1º de novembro.

O financiamento para aquisição de materiais destina-se a trabalhadores titulares de conta vinculada do FGTS, independente da renda familiar mensal bruta, “observadas as condições do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e de utilização dos recursos do FGTS para aquisição de moradia própria”, informou o documento.

Ainda segundo a publicação, serão consideradas prioritárias as propostas destinadas a famílias com renda mais baixa, que beneficiem imóveis com valor de avaliação menor, que contemplem idosos, deficientes ou mulheres chefes de família, ou que apresentem maior valor de contrapartida.

Para o exercício de 2012, serão disponibilizados R$ 300 milhões, sendo que caberá à região Sudeste a maior parcela dos recursos (42,5%). O Nordeste do país ficará com 28,2% e a região Sul, com 11,2%. Norte e Centro-Oeste responderão por 9,7% e 8,4% dos recursos, respectivamente.

A indústria brasileira de materiais vem sofrendo com vendas abaixo do esperado ao longo de 2012. Este ano até setembro, as vendas acumulam alta de 1,3%, bem abaixo da previsão da associação que representa o setor no país, Abramat, para 2012, de crescimento de 3,4%.

Fonte: Folha Online

Como realizar cotações

O processo de cotações de produtos e serviços para o condomínio também tem seus segredos.

Muitos já perceberam que se não levar em conta alguns procedimentos básicos, o processo de cotação de produtos e serviços para condomínios pode se tornar desgastante: seja por erros ou omissões nas informações fornecidas às empresas, seja por não checar referências destas ou escolher apenas pelo preço mais baixo, ou outros motivos que serão abordados nesta matéria.

Convém também destacar o papel do zelador, que pode ser muito importante para o andamento das cotações. Ele pode, por exemplo, auxiliar no processo de agendamento e atendimento das visitas técnicas para não sobrecarregar o síndico ou o responsável pela realização de cotações.

Seguem abaixo sugestões de 5 passos importantes para realizar uma cotação bem sucedida:

1º. passo – Selecionando empresas a serem cotadas

  • Observar se a proximidade geográfica entre empresa e condomínio é relevante para o serviço ou produto cotado.
  • Ver o site da empresa. Normalmente aí há informações sobre os serviços e produtos a serem cotados, algumas especificações técnicas dos mesmos, garantias e referências da empresa, outros clientes, anos de atividade, entre outras.
  • Se as informações acima não são fornecidas no site da empresa (ou perfil), deve-se averiguá-las junto à empresa, ou descartá-la.
  • A qualidade do site também diz muito sobre a empresa. Considere isso.
  • Selecionar pelo menos 5 empresas para serem cotadas. É muito comum que uma ou outra empresa não possa atender às exigências da cotação, por diversos motivos. Cotando com 5 empresas, caso uma ou duas não possam atender, ainda sobram pelo menos três, e assim não há necessidade de buscar novo fornecedor.

2º. passo – Descrevendo a solicitação

  • Este passo é essencial, mas muitas vezes negligenciado. Uma cotação bem solicitada evita muitos problemas e reduz muito o tempo de atendimento.
  • Deve-se detalhar ao máximo o serviço ou produto pretendido, mas sem perder a objetividade, ou seja, fornecer o máximo de informações que possam ser realmente importantes para a empresa ou profissional.
  • Solicitar ou confirmar detalhes técnicos com o zelador
  • Definir se é Estimativa de Custo ou Orçamento (em caso de serviços).
  • A Estimativa de Custo é mais adequada quando o condomínio ainda não tem nada decidido, e quer ter apenas uma idéia aproximada de custo para a realização de um determinado serviço. Esta prática não é aplicável a todos os casos, mas em algumas situações é bastante útil, pois o processo fica mais ágil e objetivo, evitando-se muitas vezes a necessidade de visitas técnicas.
  • Já o Orçamento é mais adequado quando realmente existe a intenção de contratar um determinado tipo de serviço, seja de imediato, seja futuramente.
  • Se necessário, anexar à solicitação fotos ou documento com detalhes técnicos

3º. passo – Informações complementares

  • Definir o prazo ideal para receber os orçamentos. Cotações que exigem visitas técnicas devem ter um prazo de, no mínimo, 2 semanas
  • Localização: passar referências para o fornecedor ter fácil acesso ao local
  • Deixar telefone do zelador/portaria para esclarecimento de eventuais dúvidas por parte do Fornecedor cotado
  • Deixar claras algumas condições básicas, exigências e/ou observações para a cotação. Por ex.: visitas técnicas sem prévio agendamento não serão recebidas

 4º. passo - Analisando orçamentos

  • Não caia na tentação de fechar com preços muito baixos, ou de o preço ser o único critério de escolha
  • É importante checar as referências da empresa e do produto solicitado
  • Em contratação de serviços, é essencial ter um contrato, e que ele defina todos os itens importantes.
  • Observar as garantias oferecidas
  • Observe como foi o atendimento da empresa durante o processo de cotação: se foi ágil, prestativo, etc.

 5º. passo – Encerrando o processo de cotação

  •  Assim que definir a empresa, informar às outras sobre o encerramento do processo. É importante para não ter de lidar com retornos desnecessários, além de ajudar a manter o bom relacionamento da sua gestão e do condomínio com as empresas do setor
  • O encerramento do processo não acontece apenas quando se define qual a empresa escolhida. Pode haver outros motivos, como desistência do condomínio em realizar o serviço ou adquirir o produto, ou o adiamento da contratação/aquisição.
Fonte: SindicoNet

Informações do locatário não têm garantia de sigilo

Imobiliárias retêm cópias do imposto de renda e documentos pessoais de inquilinos e fiadores mesmo após o fim do contrato. Empresas alegam que prática garante a segurança do negócio.

Nem a pilha de documentos garantiu à pesquisa-dora Ana Paula Ferreira o fechamento do contrato de aluguel

Não há nenhuma cláusula contratual que assegure aos locatários e fiadores a segurança das informações pessoais e documentos fornecidos às imobiliárias no momento da assinatura de um contrato. No mercado, é comum as empresas exigirem cópia da declaração do Imposto de Renda completa, os três últimos holerites além de uma série de documentos. Ao mesmo tempo em que o locatário tem o direito de não repassar os dados que quiser preservar, a imobiliária também pode não aceitar o negócio sem a apresentação dos documentos exigidos.

A falta de segurança jurídica na Lei do Inquilinato sobre a verificação de renda deixa o locatário vulnerável. “Essa preocupação com a proteção dos dados é algo mais recente. Se a pessoa vai proceder com a locação através de uma imobiliária, acaba tendo de se sujeitar às regras da empresa”, afirma a advogada especialista em direito imobiliário Oksana Pohlod Maciel.

Ao mesmo tempo, quase nenhum contrato possui cláusulas reforçando o sigilo das informações repassadas por conta da homogeneidade dos cadastros. Segundo a advogada, os contratos não são feitos caso a caso, por isso, as imobiliárias dificilmente mudam algumas cláusulas tão específicas.

Mas a isenção de cláusula explícitas não priva o direito de responsabilizar a imobiliária pela fuga do sigilo ou uso indevido desses dados. “Ainda que o contrato não contenha especificamente a proibição no repasse dos dados, a segurança das informações é inerente a qualquer transação”, garante o advogado especialista em direito imobiliário Winderson Jaster.

Exigências

As empresas argumentam que o pedido detalhado dos comprovantes se deve à garantia da segurança do negócio tanto para o locador quanto para a própria imobiliária.

A pesquisadora Ana Paula Ferreira e o marido Matheus Miranda de Paula perderam uma locação após a imobiliária não aceitar os documentos de comprovação de renda do casal. “Nós somente tínhamos comprovantes das bolsas de estudos. No fim, acabamos não alugando a casa devido aos problemas gerados. O valor que a imobiliária pedia não era compatível com o que tínhamos para apresentar”, conta.

De acordo com Jaster, a importância em repassar as informações às imobiliárias recai sobre a segurança da cobrança. “A imobiliária está preocupada com o credor, com a segurança de recebimento dos valores locatícios, por isso que pedem diversos documentos até mesmo na questão de fiadores, de garantias. Assim, quando forem cobrar, sabem que quem estão cobrando tem valores a receber, tem fundos”, explica.

“O cliente que procura a imobiliária sabe que a empresa representa um terceiro e o proprietário do imóvel confia na imobiliária para saber que todo o cuidado está sendo tomando”, defende a gerente geral da imobiliária Gonzada Lucia Shaicoski.

Justiça garante proteção cadastral

De acordo com o artigo 72 do Código de Defesa do Consumidor, impedir ou dificultar o acesso do consumidor às informações sobre ele em cadastros, banco de dados, fichas ou registros é crime e sujeita o infrator à pena de seis meses a um ano de detenção ou multa.

A responsabilidade sobre os dados de clientes deve estar presente em qualquer empresa que gere cadastro. Nenhuma empresa pode compartilhar informações deixadas por clientes.

“Se o cadastro for repassado, isso gera um dano e dependendo do que acontecer, pode vir a acarretar uma responsabilidade patrimonial bastante severa contra a imobiliária”, aponta o advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster.

Ele explica que a pessoa que se sentir lesada pela divulgação de informações repassadas às imobiliárias pode acionar o poder judiciário pleiteando a responsabilidade civil da empresa. “Demonstra que a imobiliária foi irresponsável com o trato dos documentos particulares, haja vista que os documentos referentes a imposto de renda trazem uma insegurança àquele que não é protegido por normas de segurança da imobiliária. O receio de todos é que os dados caiam em alguém que use-os para fazer uma cópia ou assumir o nome de terceiros, mas o segredo, o sigilo são primordiais”, afirma.

“A imobiliária que não possuir um setor de cobrança eficiente e que não tenha uma carteira de locatários que respeite o compromisso de locação acaba perdendo no mercado imobiliário. Por isso a importância de verificação de crédito. A informação é um patrimônio, portanto, exige-se a responsabilidade de saber a quem estão sendo repassados os dados.”

Autônomo

No caso de locatários ou fiadores autônomos, as imobiliárias solicitam a Declaração Comprobatória de Percepção e Rendimentos (Decore).

Negociação

Cliente pode exigir cláusula de devolução dos documentos

Os inquilinos podem negociar com as imobiliárias a possibilidade de reaver toda a documentação fornecida após o fim do contrato. Cada imobiliária tem sua própria política, mas a maioria retém as informações e documentos dos comprovantes de renda dos locatários e fiadores mesmo depois de finalizado o contrato de locação. Segundo informações do mercado, estes dados ficam nos arquivos das empresas de cinco a 10 anos após findo o contrato. Normalmente são pedidas fotocópias ou fotocópias autenticadas da documentação, mas algumas empresas solicitam os documentos originais.

“O que as imobiliárias podem manter consigo é uma cópia. Mas, uma vez que a parte entrega a documentação, se exigir a devolução da original, a imobiliária tem de obedecer”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster.

Outra sugestão, ainda, é repassar algumas informações, mas não deixar os documentos nas mãos das imobiliárias. “É um direito do cidadão em não deixar os documentos, é muito sigiloso realmente.

Algumas empresas permitem que os documentos sejam lidos na frente do gerente, alguns dados sejam anotados, e o documento devolvido. Eu como gerente tenho autonomia para avalizar a informação perante o proprietário. Na maioria das vezes os documentos são pedidos e segurados mesmo, mas existem exceções que podem ter uma flexibilidade maior”, explica a gerente de locação da Habitec Imóveis Sariva Lima.

Fonte: Gazeta do Povo

Acessões em Áreas Comuns

Dois artigos que tratam de obras e acessões no prédio.

Vejamos o primeiro:

“Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, dependa da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer condômino, das partes próprias, ou comuns.”

Obras “em acréscimo às já existentes” são, se invocarmos a teoria, um misto de benfeitorias e acessões, ou adendos, ampliações. Por exemplo, se há um salão de festas, o condomínio poderá ampliá-lo ou reformá-lo, mediante aprovação de dois terços dos condôminos.

Mas, não nos parece que o legislador tenha restringido dessa forma a realização de obras novas nas áreas comuns do prédio. Uma outra leitura do texto nos indica que também adendos integrais poderão ser levantados, com a devida aprovação, ao lado de outros existentes, desde que não prejudiquem qualquer dos condôminos. Por exemplo, a construção de uma churrasqueira próximo dos apartamentos dos andares de baixo, embora seja obra nova e não “acréscimo”, pode ser erigida, a nosso ver, mas se trouxer transtornos para os moradores, em função da fumaça e do barulho em dias de uso, não será possível, mesmo que o quórum exigido seja obtido em assembléia.

Em outras palavras, para realizar benfeitorias em partes comuns, é necessário que sejam úteis, que não prejudiquem nenhum condômino e que sejam aprovadas por dois terços dos proprietários.

Unanimidade

O outro artigo do novo Código Civil diz o seguinte:

“1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.”

O texto é claro. Não se trata, na hipótese, de meras benfeitorias, mas de novas edificações no mesmo terreno, com abertura de novas unidades autônomas e conseqüentes matrículas no registro imobiliário, com alteração da fração ideal de cada proprietário sobre sua própria unidade. Exatamente por haver uma mudança radical na estrutura do condomínio, com reflexos na propriedade de todos os comunheiros, o Código exige a unanimidade de votos em sua aprovação.

Na improvável concretização de tal previsão legal, será necessário praticamente se refazer o processo de incorporação do prédio, com recálculo das áreas comuns de cada uma das unidades autônomas antigas e novas, de modo que, ao final, não haja diferença entre a soma das frações e o tamanho do terreno.

A dificuldade em se aprovar qualquer medida, por mais importante que seja, com o quórum de unanimidade, nos faz crer que tal artigo tenha sido “encomendado” para resolver alguma situação específica ou impedir que obras planejadas sejam levadas a cabo. Sempre que forem unânimes, os condôminos podem decidir praticamente tudo, difícil é obter a unanimidade

Rateio ganha da Hipoteca

“A natureza’ propter rem’ da obrigação de concorrer com despesas condominiais grava a unidade autônoma que a produziu, conferindo privilégio preferencial em relação ao crédito hipotecário vinculado ao imóvel.”

Decisão unânime, nesse sentido, foi proferida por turma julgadora da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, acompanhando o voto do relator Júlio Vidal, em agravo de instrumento (n. 1.039.303-0/6) interposto por agente financeiro titular de crédito hipotecário sobre o bem, em execução de débitos movida por condomínio de São Paulo.

Como explica o relator, não obstante o argumento de que o bem objeto da penhora estaria onerado por hipoteca em garantia do contrato de mútuo de dinheiro, o juiz de primeiro grau já indeferira o pedido de preferência do crédito hipotecário frente ao débito condominial alvo da execução contra o proprietário inadimplente.

A mesma lógica foi seguida pelos julgadores de 2º grau. No entender dos desembargadores paulistas, a natureza da obrigação condominial, por ser própria da coisa (gravando-a e perseguindo-a onde quer que se encontre, contra quem quer que a detenha), confere ao crédito do condomínio um “privilégio preferencial em relação ao crédito hipotecário” atrelado à unidade devedora.

No dizer de Mário da Silva Pereira, citado pelo relator, ‘o cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais [...] constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade, uma vez que a lei lhe imprime poder de seqüela’. Também cita Silvio Rodrigues, para quem a obrigação própria do bem ‘é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade, que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito’.

Como se vê, a dívida de condomínio se gruda na unidade autônoma, não importa quem seja o proprietário ou o novo adquirente, mesmo que a transmissão aconteça por meio de leilão judicial ou hasta pública. Quem compra o imóvel com pendência de débitos condominiais fica sujeito ao pagamento dos atrasados.

O desembargador Júlio Vidal menciona, ainda, decisão do antigo Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, relatada pelo atual desembargador Celso Pimentel, para quem, em razão de sua natureza, ‘a despesa de condomínio, de cuja satisfação depende a subsistência da própria coisa, o imóvel, confere privilégio especial ao respectivo crédito, tornando-o preferencial em face do crédito hipotecário’.

Por derradeiro, o relator lembra que “a convenção do condomínio constitui um contrato coletivo de natureza normativa submetida a todos os que assumirem alguma posição jurídica em relação à propriedade autônoma (art. 1.333 do Cód. Civil) e que a preferência do crédito hipotecário perde sua força ante a exceção prevista no art. 1.422, parág. único do Código Civil, que diz: “Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos.”

Substituição do executado

Uma demonstração cabal de que a dívida de condomínio constitui obrigação própria da coisa (propter rem, em latim) foi dada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, ao manifestar o entendimento de que, mesmo depois de formado o título executivo da ação de cobrança, é possível substituir o nome do devedor, excluindo o devedor original e incluindo o novo adquirente.

A decisão sobreveio em julgamento de agravo de instrumento (n. 1.036.672/0/4), relatado pelo desembargador Carlos Giarusso Santos, da Turma Julgadora da 27ª. Câmara da Seção de Direito Privado, por votação unânime.

Em seu voto, o relator esclarece que a ação de cobrança das taxas de condomínio em atraso havia sido proposta contra o proprietário X, “sendo que o título executivo judicial foi constituído em nome deste”. Em fase de execução da sentença, “verificou-se que terceiro adquiriu o imóvel do qual se originaram as despesas de condomínio objeto da ação”. O condomínio, em conseqüência, requereu a substituição do pólo passivo da execução para que o adquirente o integrasse, porém, o pedido foi indeferido, motivando a interposição de agravo de instrumento.

Segundo o desembargador Carlos Giarusso Santos, a decisão recorrida comporta revisão, pois as despesas de condomínio “oneram o titular do domínio do bem, ou seja, em virtude da sua natureza propter rem, o adquirente do imóvel torna-se sucessor do direito material e é responsável pelos débitos condominiais existentes”, conforme expressamente dispõe o art. 1.345 do Código Civil de 2002, que cita na íntegra:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Em abono à sua interpretação, o magistrado paulista menciona decisão paradigmática do extinto 2º Tribunal de Alçada Cível de São Paulo, por sua 9ª. Câmara, com relatoria do então juiz Cristiano Ferreira Leite, no mesmo sentido: “O adquirente da unidade autônoma responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, ainda que o processo de conhecimento tenha sido movido contra a alienante.”

Ao permitir a substituição processual, mesmo em fase de execução (atualmente seria de cumprimento de sentença), oTJ/SP evita que o condomínio seja obrigado a ingressar com uma nova ação contra o atual proprietário do imóvel, o que, no final das contas, representa economia processual e menor ônus para quem comprou uma unidade condominial com débitos pendentes, sendo certo que seu direito de regresso contra o alienante permanece intacto.

A ementa do aresto está assim redigida:

“Agravo de instrumento – Despesas condominiais – Execução – Adquirente do imóvel – Substituição do pólo passivo da execução – Admissibilidade – Art. 1.345 CC002

O adquirente do imóvel do qual se originaram as despesas de condomínio é responsável pelo pagamento dos débitos anteriores à aquisição, de modo que admissível a substituição do pólo passivo da execução como autoriza o disposto no art. 1.345 do CC/002.

Recurso provido.”

Microfranquias facilitam vida de moradores de condomínio

 Os condomínios estão virando pequenas cidades. Oferecem muitas facilidades e tornam a vida dos moradores mais tranquila e ágil. Uma das novas tendências é alugar espaços para microfranquias que oferecem desde serviços de jardinagem a soluções para grupos de esportistas.

A tendência agrada os moradores que gostam da praticidade de contratar serviços à disposição no próprio condomínio. Marlene Damaceno mora em um residencial na cidade de São José dos Campos e conta com os serviços de jardinagem no local. “O que eu mais gosto é que eu posso acompanhar todo o processo e adquirir o serviço sem sair da minha casa. Economizo muito tempo”, afirma.

Apesar de ser um custo a mais na taxa condominial, Marlene não vê isso como problema e diz que o gasto poderia ser muito maior. “Realmente o valor da taxa cresce, mas de um jeito ou de outro eu teria que contratar esse tipo de serviço. A minha tranquilidade compensa”, diz.

O espaço comum dos condomínios – quadras, piscinas e playgrounds, foi o que motivou a criação da franquia Rent a Pro, especializada em grupos de esportistas.  O empresário George Procópio de Carvalho e os outros três sócios fundaram a empresa para oferecer aulas de diversos esportes para moradores de condomínios em São Paulo. “Não adianta ter toda a infraestrutura e não saber usá-la. Oferecemos professores para que as pessoas possam utilizar o local sem problemas”, explica Carvalho.

A empresa atua em outras áreas como escolas e empresas, mas segundo George, a maior parte do faturamento vem dos condomínios. “Cerca de quarenta por cento do nosso lucro vem dos residenciais. Talvez daqui a dois anos ele chegue a 50% com o crescimento do mercado imobiliário”.

Marlene espera que outros tipos de franquia possam ser integradas no condomínio. “Seria ótimo ter outros serviços por aqui. Eu sou a favor de mais facilidade na minha vida e na da minha família”, explica.

Fonte: Condoworks

Erros na gestão financeira

Especialistas sugerem respeito à previsão orçamentária e transparência

Tratar de dinheiro nem sempre é uma tarefa fácil. Tratar do dinheiro dos outros, então, pode ser mais difícil. Cuidar para que as finanças de todo o condomínio se reverta em bons serviços e manutenção para o local é ainda mais desafiador.

Sabendo o tamanho do desafio, o SíndicoNet buscou os maiores especialistas do mercado condominial para reunir dicas e informações sobre gestão financeira.  Entre elas, as mais citadas foram o cuidado em seguir a previsão orçamentária e acompanhar os gastos mês a mês.

Confira abaixo vídeo:

Fonte: SindicoNet

 

Vazamento de gás provoca explosão em apartamento e deixa morador ferido

Moradores disseram que sentiram o cheiro de gás logo na manhã de ontem

Um vazamento de gás provocou uma explosão na noite desta quarta-feira (24) e deixou um homem ferido dentro de um apartamento na rua Itajubá, bairro Portão, em Curitiba. Segundo moradores do condomínio, o cheiro do gás já era sentido na manhã de ontem.

O analista de sistemas Leandro Miranda de Araújo, 32 anos ficou ferido após acender a luz do banheiro e uma faísca ter entrado em contato com o gás e ter causado a explosão. De acordo com o Capitão Menegatti, do Corpo de Bombeiros, a explosão aconteceu porque houve um acúmulo de gás no banheiro do apartamento, e quando foi acionado o interruptor, uma faísca teria causado o acidente.

“Foi um vazamento de gás de cozinha em um duto onde passa todas as tubulações no pavimento térreo. Vazou o gás e na hora que o rapaz acendeu a luz, provavelmente isso deflagrou o fogo que acabou atingindo ele”, conta o capitão.

A vistoria de um engenheiro havia sido solicitada, e o profissional estava no condomínio quando aconteceu o acidente. Leandro sofreu queimaduras de 3° grau.O Capitão falou também sobre o estado de saúde de Leandro encaminhado ao Hospital Evangélico sem risco de morte.

“Ele estava com várias partes do corpo queimado. Se sentir cheiro de gás, é importante acionar logo o Corpo de Bombeiros”, orienta ele.

Problemas recorrentes

Moradores informaram que enfrentam problemas constantes com a empreiteira responsável pela construção do condomínio, a MRV. Os problemas reclamados foram infiltrações, entupimentos na rede hidráulica e vazamento de gás.

O morador Fabiano Rossi diz que a explosão foi tão forte que chegou a deslocar e quebrar as persianas metálicas da janela e o gesso da cobertura no 4.º andar. Um pedaço da persiana ficou cravado na porta do banheiro.

Fabiano diz também que os moradores sofrem há algum tempo com o condomínio, pois, o atraso de quase dois anos para entregar dos imóveis, gerou diversos problemas. “Temos problemas como infiltrações, entupimentos de tubulações e agora com o mais essa explosão, tudo isso tem tirado o nosso sono”, afirma.

Outro lado

Em nota, a assessoria da construtora MRV falou sobre o acidente.

“A respeito do acidente com vazamento de gás ocorrido na noite de ontem no empreendimento Cosmopolitan, a MRV Engenharia informa que assim que tomou conhecimento do fato  imediatamente acionou a equipe de assistência técnica para verificar o problema no local, realizando o isolamento da área e iniciando as primeiras providências para investigar as razões do ocorrido. Como se trata de um problema específico do sistema de fornecimento de gás, a MRV acionou a companhia local que está  no momento no residencial também investigando as causas do acidente, o que esperamos sejam identificadas ao longo do dia de hoje”.

Fonte: Banda B

Planejamento financeiro ajuda na administração de condomínios

Na Vila Andrade, contas são planejadas no começo do ano.

A maioria dos condomínios acumula gastos no fim do ano. Pagar o 13º salário dos funcionários e, além disso, guardar dinheiro para pagar o IPTU no começo do ano seguinte. Para não se perder nas contas, os administradores de prédios precisam fazer um planejamento financeiro. Isso pode evitar que o condomínio fique no vermelho.

Em um prédio na Vila Andrade, Zona Sul de São Paulo, todas as contas são feitas com antecedência. “As contas são planejadas logo no começo do ano. O síndico vê a previsão orçamentária, todas as contas já ficam inclusas no valor do condomínio para não ter aquela surpresa no final do ano”, explica a moradora Eliane Sabanelli.

O prédio tem cinco piscinas, duas portarias e 90 funcionários. O síndico Carlos Eduardo Torre diz que o segredo para deixar a vida dos 5 mil moradores mais fácil é ter seriedade, transparência e honestidade.

A receita anual do condomínio é alta, cerca de R$ 3 milhões por ano. Quando dezembro se aproxima, os gastos aumentam por causa do 13º salário.

Em outro condomínio na Vila Olímpia, também na Zona Sul, as contas também estão no azul. O prédio reformou a churrasqueira, trocou o piso da piscina e pintou a fachada. E, ainda assim, restam R$ 100 mil no caixa.

Parte da renda vem dos 95 moradores, que pagam entre R$ 300 e R$ 400 todos os meses. A outra parte vem dos aluguéis para antenas de celular e da garagem. Somando tudo, o condomínio fica com uma sobra para despesas do fim do ano.

Outra medida aplicada no prédio é em relação à caixinha de fim de ano. Os funcionários não precisam deixar uma lista na portaria. Como as contas são bem organizadas, a caixinha de cerca de R$ 200 já está embutida no 13º salário. O funcionário também ganha uma cesta de Natal.

A síndica Fernanda Nogueira define o valor com os conselheiros do condomínio todo ano. “Me senti coagida quando um zelador veio me cobrar caixinha em outro prédio onde morava”, conta. Os moradores e os funcionários também aprovaram a medida.

Fonte: G1

Condomínios apostam no uso de geradores de energia

Os brasileiros já presenciaram diversas falhas do sistema de distribuição de energia do país como interrupções, apagões e blecautes. A falta de energia é um grande problema não só para os estabelecimentos comerciais ou hospitais, mas também para os condomínios que ficam com itens importantes como os elevadores e os sistemas de segurança sem funcionar.

Segundo Heber Grace, gerente do departamento de Engenharia de Aplicação da Tecnogera Geradores, o brasileiro também passa por um momento de mudança em relação à utilização de geradores de energia em casa. “Não é difícil hoje vermos em uma situação de blecaute, um edifício com três ou quatro apartamentos funcionando com gerador, além do gerador do próprio condomínio que serve para a luz de emergência”, diz.

Grace explica que para instalar um gerador de energia num condomínio é preciso que toda a parte elétrica esteja finalizada e devidamente vistoriada. “Nos locais que esse procedimento não está definido, normalmente instalamos geradores a diesel”, destaca. De acordo com o especialista, a maioria dos condomínios opta por alugar os equipamentos por ser um processo mais rápido do que a compra.

O gerente acrescenta que na locação a agilidade tem que ser diferente daquela prestada pelo fabricante do equipamento, já que existem limites para restabelecer o equipamento ou até mesmo substituí-lo. “A instalação é fácil e não requer construção em alvenaria”, completa.

Os geradores de energia podem ser utilizados pelos condomínios tanto nos momentos de ausência de energia elétrica como também nos horários de picos, quando a energia fornecida pela concessionária é mais cara.

O especialista também explica qual o procedimento que o condomínio precisa realizar quando decide instalar um gerador de energia: “Em primeiro lugar é preciso agendar uma visita técnica para avaliar a potência e a tensão que o condomínio vai requerer. Além dos geradores, também oferecemos os demais equipamentos necessários para encontrar a melhor solução como bancos de carga, transformadores e cabos elétricos”, detalha.

Fonte: Condoworks

‘O síndico transformou a sauna em brinquedoteca, mas só após aprovou em assembleia. Pode?’

É necessário analisar a convenção do condomínio para dar uma resposta concreta sobre o poder do síndico de alterar ou não a destinação de uma parte da área de uso comum.

À priori, qualquer espaço da área comum de um condomínio só poderá ser aproveitado de forma diversa àquela convencionada com a autorização específica em assembleia e, em muitas vezes (dependendo do estipulado na convenção), com 100% de concordância dos condôminos.

Neste caso específico, o fato de o síndico solicitar a respectiva autorização para transformar o espaço comum destinado à sauna em “brinquedoteca” após já haver realizado a obra implica em verdadeira confissão de culpa, ou seja, na admissão de que agiu além dos limites estabelecidos pela convenção. Caso este seja o caso (o que, novamente, exige um estudo detalhado das normas do condomínio), o síndico poderá até mesmo ser responsabilizado judicialmente por perdas e danos.

O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil. Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia. Entre suas funções está a de representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos. É intrínseca a sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, conforme previsto no inciso V do artigo. 1.347, do Código Civil.

Fonte: Estadão

O fim da festa dos condomínios clube

Para o mercado, a diminuição no número de lançamentos desse tipo de empreendimento é consequência da redução da demanda reprimida e da falta de terrenos próximos ao centro.

O empresário João Batista investiu em dois apartamentos em um conjunto com 560 unidades em Curitiba

Considerada uma aposta do mercado imobiliário local, os lançamentos de megaempreendimentos perderam o fôlego nos últimos dois anos em Curitiba. O primeiro condomínio clube veio em 2008 e, nos primeiros três anos, a participação cresceu, atingindo o ápice em 2010 com 10% do total de lançamentos na capital. A partir de 2011, no entanto, as construtoras diminuíram o ritmo e, até julho deste ano, este segmento representava 2% dos novos empreendimentos.

A falta de terrenos próximos ao anel central compatíveis com o tamanho da construção e a diminuição da demanda reprimida são alguns fatores apontados por especialistas e pelo mercado para a não consagração do segmento em Curitiba. Em 2008, os megaempreendimentos tinham 6% de participação no mercado curitibano e o déficit habitacional na região metropolitana da capital passava de 64 mil famílias, segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Os megaempreendimentos com mais de 300 apartamentos seriam uma resposta a esta necessidade de moradia. Para o professor de economia da PUC-PR e sócio da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, Fábio Tadeu Araújo, a redução nos lançamentos de megaempreendimentos não significa que o déficit habitacional tenha sido reduzido a zero. “O principal motivo para a redução da participação é porque Curitiba não tem uma demanda tão grande para concentrar 600, 700 apartamentos em um só ponto. Em quatro anos já deu para atender a demanda reprimida, mas continua tendo a demanda normal”, explica.

Segundo o presidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), Gustavo Selig, a redução dos condomínios clube está mais ligada à falta de espaço. “Em Curitiba não pegou muito essa tendência do condomínio clube porque os bairros ao redor do centro não têm grandes áreas para esse tipo de empreendimento”, aponta. Além disso, Selig afirma que Curitiba é diferente de São Paulo e do Rio de Janeiro no que diz respeito a criminalidade. “Aqui, como é mais fácil atravessar a cidade, ir para um shopping, para um clube, torna o megaempreendimento não tão atrativo. Lá a criminalidade é grande e as pessoas preferem ficar dentro de casa, fazendo tudo sem sair”, aponta.

Foi justamente a questão da localização que pesou na decisão do empresário João Batista ao comrar dois dos 560 apartamentos no condomínio clube Botânica, em Curitiba. “São muitas áreas para recreação, você usufrui sem sair de casa e a boa localização me chamou a atenção”, afirma.

Tendência nacional

O aumento nos preços dos terrenos e a segurança são duas das principais justificativas do advogado e síndico Márcio Rachkorsky para caracterizar os condomínios clube como tendência nacional.

“O primeiro motivo é econômico. Os terrenos ficaram caros, antigamente os terrenos eram baratos. As construtoras podiam comprar um terreno e fazer um prédio com uma torre só e vender os apartamentos. Atualmente a construtora só consegue viabilizar economicamente o empreendimento se ela construir vários apartamentos. Outro motivo é a mudança de conceito de quem vai morar em condomínio. As pessoas querem, acima de tudo, segurança”, explica.

Moradia, comércio e lazer no mesmo lugar

Os megaempreendimentos são caracterizados por mais de 300 unidades além de diversos espaços de lazer. Comparados a pequenas cidades tanto na administração quanto na convivência, o grande número de vizinhos tende a potencializar os problemas com barulho, animais de estimação e uso de áreas comuns. A vida coletiva, no entanto, também traz benefícios através da redução dos custos, aumento da segurança e facilidade de serviços.

Os condomínios clube não se justificam apenas pelas centenas de unidades, mas também pelos serviços que podem ser encontrados nele. Além das áreas comuns tradicionais como o salão de festa e playground para as crianças, alguns condomínios clube trazem também pontos comerciais como salão de beleza e espaço pet. “Em um condomínio clube é possível concentrar todos os serviços em um mesmo lugar. Lá dentro tem lazer, tem cultura, tem até comércio dependendo do tamanho do condomínio e todo mundo fica protegido como se fosse um oásis de segurança”, avalia o advogado e síndico de um condomínio de três mil apartamentos em São Paulo Márcio Rachkorsky.

Prefeito

O principal responsável para manter a ordem entre os moradores e funcionários é o síndico que, normalmente, convoca conselheiros e até mesmo contrata empresas para ajudar a atender todas as obrigações. “Só a figura do síndico não está sendo mais adequada, porque ele teria de conhecer tudo que uma administradora de residências conhece para por em prática e manter a tranquilidade do residencial. Teria de conhecer desde as leis trabalhistas para os funcionários, até as cobranças dos inadimplentes”, afirma o contador e administrador de empresas Ângelo Bescz. O síndico responde por tudo que ocorre dentro do condomínio e, segundo Bescz, este é o principal motivo para uma boa assessoria. “Se for um condomínio misto [residencial e comercial], tem de cuidar porque os conceitos não podem bater de frente. As regras da área comercial são uma e do residencial são outra, mas é o mesmo síndico”, explica.

Regimento

Megaempreendimentos não modificam a convenção

Para tornar as tomadas de decisões mais dinâmicas nos megaempreendimentos, apenas o regimento interno é modificado.

Como a convenção precisa da aprovação de 2/3 dos condôminos [proprietários], e o regimento pode ser mudado apenas com maioria simples, os síndicos de grandes residenciais procuram deixar a convenção mais livre possível de modificações. “Tudo que não for estrutural, tudo que for mudança cotidiana, muda no regulamento interno com a maioria simples. Assim o síndico ganha mobilidade nas decisões do condomínio”, explica o advogado Márcio Rachkorsky.

Ainda assim, é preciso cuidado na hora de mudar o regimento. As modificações não podem afrontar a convenção. “O regimento deve conter os direitos e deveres dos condôminos, uso das áreas comuns e as penalidades por infração. Além disso, as regras devem vigorar. Se consta no regimento que não pode transitar com animais de estimação na área comum e algum morador infringir, deverá ser notificado e se continuar, leva multa. O síndico que não penalizar o morador pode ser questionado pelos outros condôminos”, explica o contador e administrador de empresas Ângelo Bescz. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

Porteiro protege o prédio

Bons porteiros e bons vizinhos são fatores importantes para manter a segurança de qualquer edifício em condomínio. Talvez os mais essenciais.

Sem um porteiro atento, que conheça todos os moradores, que reconheça os parentes e amigos dos moradores, que saiba utilizar o equipamento eletrônico à sua disposição, que esteja ligado no que acontece dentro e fora do prédio, de pouco adiantará cercar o edifício com grades, muros elevados, novelos de arame farpado e outros artifícios de defesa passiva.

Se a edificação for uma verdadeira fortaleza, mas o porteiro estiver despreparado, o eventual assaltante ingressará no prédio pela via mais desguarnecida: a porta de entrada ou o portão de acesso aos veículos. Como diz o vice-presidente do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Dirceu Jarenko, “os ladrões estão cada vez mais ousados e quase sempre usam de planejamento para atacar um determinado alvo”. Observando o comportamento do porteiro, o delinqüente facilmente descobrirá se o condomínio é vulnerável, ou não.

Outro fator que aumenta ou reduz a segurança é, sem dúvida, o modo de ser dos próprios condôminos ou moradores. Em residenciais com número elevado de unidade ou em que os moradores não se conhecem ou não se identificam visualmente, a probabilidade de haver infiltração de pessoas mal intencionadas é maior do que em prédios pequenos ou de grande coesão social. Qualquer condômino tem o direito de exercer vigilância interna, que compreende o ingresso às áreas comuns do prédio. Basta simplesmente não abrir o portão de entrada “por cortesia” para outras pessoas, especialmente quando só há porteiro eletrônico. Nas áreas comuns, se avistar pessoas estranhas, poderá (deverá) comunicar à portaria ou ao síndico, para que tomem as providências necessárias. O uso de crachás por visitantes ou prestadores de serviço tem sido medida adotada em muitos condomínios, para facilitar o controle.

Nas palavras de Dirceu Jarenko, do Secovi-PR, “eles [os ladrões] dependem também de oportunidades que são dadas pelos porteiros ou moradores, por isso, ainda que haja esquema reforçado de segurança, o cidadão tem de se preocupar com a sua proteção e a de seus vizinhos”. Prossegue: “O que a gente percebe é que os edifícios são assaltados quando existe facilidade nos meios de acesso. Se os pichadores conseguem escalar prédios para fazer seus desenhos, no momento em que um ladrão tiver oportunidade, fará o mesmo para assaltar.”

E agora, caros síndicos, é que vem o xis da questão: O que o seu condomínio está fazendo para ter porteiros mais atentos e condôminos mais conscientes da responsabilidade de ambos na segurança do edifício? Os porteiros foram devidamente contratados, após passarem por investigação pessoal com verificação das informações e referências? Os moradores participam de alguma atividade para melhorar o nível de reconhecimento e inter-relacionamento? O condomínio tem investido no treinamento e no crescimento educacional de seus funcionários?

Que cada síndico e cada leitor responda por si. Sem bons funcionários e sem bons condôminos – repetimos – dificilmente o local será o oásis de conforto, tranqüilidade e proteção que as pessoas que moram em condomínio esperam.

Suspensão de água e gás

A possibilidade de interrupção dos serviços de água e gás de condôminos inadimplentes foi o tema debatido, em reunião da Associação Paranaense dos Advogados do Mercado Imobiliário (Apami).

Questionou-se a conveniência de se divulgar mais o assunto – já que polêmico – em virtude das interpretações que poderia ter, ou das conseqüências que o corte indiscriminado de água e gás ensejaria se realizado sem o atendimento dos requisitos e formalidades que tal ação exige.

Sem entrar no mérito da questão, oferecemos ao leitor algumas decisões judiciais levadas à reunião pela advogada representante do Secovi-PR. Que cada um avalie por si e tome suas conclusões.

Começamos com decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: “Existindo previsão na convenção de condomínio no sentido de suspender o fornecimento de água ao condômino inadimplente, a adoção desta medida se mostra justa e legal em razão de não se onerar desnecessariamente toda a coletividade. [...] Se o interesse em litígio se refere a direitos de toda coletividade de condôminos ele deverá prevalecer em prol desta sobre o interesse do condômino particular, ainda mais inadimplente confesso.” (Ap. Civ. 1.01188.01.0011915/001)

Outro aresto, também do TJMG, reforça a idéia da obrigação de pagar água e esgoto. “É obrigação de todo condômino que utiliza o serviço de água e esgoto do prédio o pagamento do rateio da respectiva despesa, independentemente de isto estar previsto na convenção do condomínio.” (Ap. Cív. 0369520-7)

No Tribunal de Justiça do Paraná, apreciando ação de indenização por danos morais, o veredicto dos desembargadores foi taxativo: [...] corte do fornecimento de água por inadimplência do condômino por mais de três quotas. Validade da ata da assembléia geral que deliberou a medida punitiva a fim de preservar o interesse da maioria” [...] “fornecimento de água interrompido por culpa exclusiva da autora que não pagou as quotas de condomínio por vários anos”, logo “ausência de nexo de causalidade configurador de dano moral”. (Ap´. Cív. 169.574-1)

Em mandado de segurança, em que se discutia o fornecimento de água e energia elétrica, o Superior Tribunal de Justiça confirmou a possibilidade de “suspensão do fornecimento dos serviços por inadimplência do consumidor”, o que já é jurisprudência uniformizada do STJ. (Ac. 141972-9), que igualmente entende legítimo o ato de corte quando efetuado pelas companhias de água e saneamento dos estados.

Um último acórdão mostra o posicionamento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, com esta assertiva: “Restando inconteste o atraso do condômino no pagamento de suas obrigações condominiais, que já atinge um alto valor, viável se mostra o corte no fornecimento de gás, caso em que há como ele, condômino inadimplente, se prover do fornecimento de gás sem que com isso onere os demais contribuintes, que por largo tempo já arcaram com o pagamento do gás consumido pelo recorrente”. (AI 70018738732)

Note que os julgados transcritos estão fundamentados em justificativas legais ou circunstanciais, não havendo uma regra geral ou específica para dirimir tais controvérsias. Veja acima: “previsão na convenção de condomínio”, inadimplência “por mais de três quotas”, “ata da assembléia”, “culpa exclusiva da autora”, “alto valor” das taxas em atraso e assim por diante.

Condomínio inaugurado em julho é assaltado seis vezes em Ribeirão, SP

Moradores reclamam que residencial não tem dispositivos de segurança. Imobiliária diz que convocará condôminos para reunião sobre o assunto.

Moradores do condomínio Vitta no bairro Vila Virgínia, em Ribeirão Preto (SP), reclamam da falta de segurança no local: o residencial tem 144 apartamentos e desde que foi inaugurado, em julho deste ano, já foi assaltado seis vezes.

A vendedora Sue Ellen Brancaglione foi a última vítima dos ladrões. Sue Ellen contou que os ladrões invadiram o apartamento durante a manhã, enquanto ela trabalhava. Os suspeitos levaram microondas, liquidificador, ferro elétrico, televisão, notebook, perfumes, roupas, sapatos e até carnes congeladas.

Condomínio Vitta foi assaltado seis vezes desde que foi inaugurado, em julho deste ano, em Ribeirão Preto (Foto: Paulo Souza/EPTV)

Condomínio Vitta foi assaltado seis vezes desde que foi inaugurado, em julho deste ano, em Ribeirão Preto

“Não consigo ter sossego, qualquer barulhinho eu me assusto. Você luta, trabalha, leva anos para conseguir comprar as coisas e em minutos eles vêm e levam tudo. É uma sensação horrível”, afirmou.

Para entrar no apartamento da cozinheira Evani Soares de Oliveira, os suspeitos escalaram o muro e quebraram o vidro da janela. O prejuízo calculado por ela é de R$ 2 mil. “Eu fiquei muito surpresa. Escolhi [um apartamento] no primeiro andar para não correr o risco, mas percebi que nenhum de nós escapa da insegurança”, disse.

A onda de assaltos também está assustando quem comprou imóvel no condomínio, mas ainda não se mudou. O vigilante Valdir Batista de Paula pegou as chaves do apartamento na última semana, mas decidiu instalar equipamentos de segurança antes de morar na nova casa.

“A minha mulher ficou preocupada, quer colocar grade, cadeado na porta. Enquanto não fizer tudo certinho, não vamos mudar. Estão roubando demais aqui no prédio”, afirmou.

Outro lado
Em nota, a construtora Fertran e Bild informou que, depois do empreendimento ser entregue aos moradores, as questões relativas à segurança patrimonial, individual ou coletiva são de responsabilidade da administradora.

A imobiliária Inah Imóveis, responsável pela administração do condomínio, informou que a segurança já foi reforçada e uma reunião será agendada com os moradores para discutir o assunto.

Fonte: G1

Ação contra instalação de antena de celular em condomínio é ajuizada pelo MP-PR

A instalação de uma antena de celular para uma operadora no topo de um prédio gerou uma ação pública civil movida pela Promotoria de Proteção ao Meio Ambiente de Curitiba. Além da operadora, o condomínio residencial, a administradora e a cidade de Curitiba também serão acionados. O Ministério Público pede a paralisação da obra e a retirada do equipamento.

A Promotoria informa que o caso chegou ao Ministério Público depois de uma reclamação feita no mês de abril. O PROCON foi procurado por um morador antes de ir ao MP-PR. Outra reclamação foi protocolada na Secretaria Municipal do Urbanismo, denunciando a falta de fiscalização de instalações como essa.

O Departamento de Fiscalização de Obras informou que não existe licenciamento para instalação de antenas de celular. Esse foi o embasamento usado para que a ação civil pública fosse proposta.

Aumento das linhas e impacto ambiental

Apesar do número de linhas de telefone aumentar a cada dia e ser preciso a instalação de novas antenas, essa ação acaba tendo impacto na natureza e fica cada vez mais difícil manter as especificações mantidas pela Anatel – distância mínima de 50 metros de hospitais, escolas, creches, igrejas e clínicas de saúde para evitar contato com a radiação, por exemplo.

O SindiTelebrasil, Sindicato Nacional das Empresas de Telefonia e de Serviço Móvel Celular e Pessoal, fez um pedido de alterações na lei municipal 11.535/2005 à Comissão de Urbanismo e Obras Públicas da Câmara de Curitiba no começo do mês. Eles pedem que seja mudada a ementa de 18 artigos alterando, por exemplo, o fim da limitação de áreas e zonas na capital para instalação de antenas.

Fonte: Condoworks

Instalações elétricas

Riscos, manutenção e responsabilidade do síndico.

Evento para administradoras de condomíniosNada é para sempre. E, em se tratando de condomínios, é bom que isso fique claro, já que tudo precisa de manutenção, principalmente quando se trata de instalações elétricas.

O entendimento entre os especialistas é que a durabilidade das instalações de um empreendimento gire em torno de 30 anos. E é possível imaginar como a demanda por energia elétrica dentro das unidades mudou nesse período de tempo.

A estimativa da Procobre, instituição que promove estudos e pesquisas sobre o uso de cobre na América Latina, é de que a demanda por energia elétrica aumentou em seis vezes nesse período. Para ilustrar a situação, na década de 1980, um modelo comum de chuveiro era de 1.800W. Hoje a potência do aparelho chega a 6 mil W. No passado, um fio de bitola de 2,5 mm era mais que o suficiente para suprir as necessidades de uma casa. Agora, essa medida é de 6 mm.

Portanto, muitos condomínios ainda contam com instalações defasadas, e os riscos vão desde quedas de energia e incêndios a choques de alta voltagem, que podem, inclusive, matar uma pessoa. E não custa lembrar que que o síndico é co-responsável pela segurança dos moradores.

Por isso, tal questão – muitas vezes negligenciada por síndicos e administradores – deve ser tratada com seriedade e atenção, até porque, além dos riscos, também pode gerar desperdícios consideráveis para o condomínio, devido a fuga de energia.

Veja abaixo o que fazer para não ficar às escuras e evitar acidentes e desperdícios 


Sinais

Se a instalação elétrica de todo o empreendimento está antiga ou não está apta para tanta demanda, pequenas falhas começam a acontecer: energia que vive caindo, luz piscando, tomadas que esquentam, pequenos choques, quedas dos disjuntores, cheiro de queimado ou de fumaça.

Esses sinais mostram que a rede elétrica precisa de uma intervenção. Por isso, um zelador atuante pode ajudar, e muito, a captar os primeiros sinais de que algo não vai bem, ao relatar imediatamente para o síndico. Os custos com reformas serão menores do que se o problema for adiado indefinidamente.

Nesses casos, vale chamar uma empresa especializada no assunto, que deve contar  com um engenheiro elétrico e com a aparelhagem necessária, como aparatos que medem fuga da energia e que gerenciam o consumo. Assim, ele vai poder diagnosticar corretamente o que há de errado com o condomínio.

Inspeção e manutenção

A medida mais usada por condomínios que começam a sentir problemas elétricos é a troca do disjuntor. Essa, porém não é a melhor decisão a ser tomada. O ideal, em casos em que há quedas frequentes do disjuntor, é que seja feita a troca dos fios em questão, para que assim, o uso da energia elétrica aconteça de forma responsável.

O ideal é que prédios façam uma inspeção completa da parte elétrica a cada cinco anos, com empresa especializada. Novas edificações podem esperar dez anos.

Em prédios com mais de 30 anos, talvez seja necessário rever toda a parte elétrica – saber se o condomínio conta com um aterramento adequado e se segue  as recomendações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), como um dispositivo de proteção diferencial residual, obrigatório em edificações desde 1997.

Além de adequar as instalações do condomínio, essas melhorias também reduzem ou eliminam fuga – e conseqüente desperdício – de energia elétrica. Estudos apontam que uma estrutura adequada reduz, em média, 5% do valor da conta de energia.

Outra troca que deve ser feita o mais rápido possível em prédios antigos é a dos quadros de força. Nesses casos, não só a estrutura de madeira pode ser danificada por cupins, como os fios elétricos também. Até suas capas podem ser comidas pelo bicho. A troca deve ser feita por uma estrutura de metal, mais resistente e adequada para o uso.

Quem estiver interessado em investigar as condições elétricas de seu condomínio pode fazer uma verificação do padrão médio de consumo das unidades, com uma empresa especializada. Basta fazer um levantamento dos equipamentos usados ali – é preciso contar com a ajuda dos moradores. Com esse dado, é possível saber se o condomínio consegue atender a essa demanda de maneira tranqüila.

Caso a resposta seja negativa, será necessário, provavelmente, reprojetar o centro de medição do empreendimento, e refazer todo o cabeamento, desde o centro de medição até as prumadas. Também será necessário pedir à concessionária de energia por um aumento na oferta de seu produto para o local.

Fonte: Sindico Net

É preciso saber conviver

Viver em condomínio não é fácil! Às vezes a gente briga até com o espelho!

O desafio está em abrir mão da conveniência pessoal em nome da boa convivência. Daí a necessidade de regras, que devem ser acordadas dentro da legalidade e por consenso ou, na falta deste, maioria. No entanto, não basta criá-las: elas devem ser acatadas enquanto vigerem, inclusive pelos responsáveis por sua aplicação!

O que se espera é que, ao menos em condomínio, haja a democracia que infelizmente ainda não conhecemos na política, e não um simples exercício de poder, individual ou sectário, com excessos ou omissões.

Regras são “chatas”, mas necessárias! E não podem depender da conveniência de cada um ou de motivos transitórios. Também não podem ser cumpridas apenas por quem concorda com elas ou objeto de “desobediência civil”, pelos discordantes, que ainda se incomodam, magoam ou clamam seus “direitos”, quando sofrem as consequências de sua infração.

Um condomínio é composto por pessoas de várias idades, origens, profissões, credos… Uns têm filhos, outros não. Há os que trabalham de dia, à noite ou são aposentados. Tem os reclusos e os festeiros. Enfim, há gente de todos os tipos, com gostos e vontades que não podem ser simplesmente impostos aos demais, principalmente nas áreas comuns.

Quem tem filhos pequenos, hoje, e cobra que eles tenham liberdade para fazer o que quiserem, a qualquer hora e mesmo longe de seus olhos, para seu sossego; amanhã pode querer o silêncio e a paz que os que já os criaram ou decidiram não tê-los anseiam. Quem tem animais de estimação, que passam o dia todo lamentando a falta do dono, também. Quem faz festas em casa, até altas horas da madrugada, com música no último volume e gritaria, idem.

Há os que argumentam que escolheram morar em tal lugar, porque acharam que ali poderiam viver do jeito que queriam, como se isso fosse uma condição indiscutível, um direito absoluto.

Pois é, outros também o escolheram, só que por outros motivos. Daí a necessidade de criar normas de convivência, que implicam abrir mão de alguma coisa, em nome do bem viver.

Regras… Elas seriam desnecessárias, se as pessoas tivessem suficiente bom senso para buscar o consenso, e não apenas a prevalência de suas vontades.

Essa consciência evitaria desinteligências, rancores e disputas pessoais ou grupais. Transformaria essa casa parcialmente coletiva em algo próximo do paraíso, onde cada vizinho não seja visto como o “chato de galochas” que mora ao lado, em cima ou embaixo, ou alguém para se evitar, no elevador; mas pessoa com quem conversar, confiar e, porque não, confraternizar. Afinal, onde moramos deve ser qual porto seguro: refúgio do trabalho estafante e das agruras da vida, e não mais um foco de estresse.

Nesse sentido, o sonho de uns não pode ser o pesadelo de outros.

Pois é… Mas, às vezes, brigamos até com o espelho!

Já seria um bom começo, em vez de brigar, “conversar” com ele…

Fonte: Agora MS

Condomínio terá energia eólica, solar e “lixo zero”

O Neo Next Generation, em Florianópolis, terá também captação e reuso de água, compostagem e destinação correta de resíduos.

Florianópolis,em Santa Catarina, terá um empreendimento sustentável concluído este mês, o condomínio Neo Next Generation, que terá fontes integradas de energia eólica e solar para o aquecimento de toda a água consumida pelos moradores.

O arquiteto Jaques Suchodolski levou o conceito de sustentabilidade aos mínimos detalhes. Fez um sistema de captação de energia eólica, antes estudando o comportamento dos ventos na região.

O condomínio inaugura no País a energia eólica com hélices esculturais pequenas, mas de grande potencial de geração energética para finalidade residencial, comercial ou industrial.

O projeto praticamente zerou o custo do aquecimento de água dos apartamentos e das áreas comuns. O uso racional da água conta com três sistemas: água da concessionária, aproveitamento de água da chuva e reuso da água dos banheiros, com um sistema de filtragem.

O condomínio terá também sistemas de compostagem e de destinação de resíduos. O objetivo é atingir a meta de Lixo Zero.

O carbono utilizado na construção dos dois edifícios foi neutralizado com o plantio de 320 árvores nativas, com o empreendimento conquistando o selo Carbono Zero.

Fonte: UOL

As armadilhas na aquisição do imóvel

Comprador deve atentar a possíveis problemas

Casos de empreendimentos como o Condomínio Marajoara e o Condomínio Terrara, construções de alto padrão na zona Sul de São Paulo, que, embora concluídos, não obtiveram os alvarás da prefeitura, além de outro, em fase de acabamento, no bairro do Morumbi, que corre o risco de ter uma de suas seis torres demolida, são exemplos de problemas e não solução para os compradores. Cada vez mais a aquisição de um imóvel requer não só a necessidade óbvia de conhecê-lo, mas a atenção ao contrato e a pesquisa do histórico de reclamações contra a construtora e, sobretudo, uma boa dose de sorte.

É no que acredita o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário. Para ele, “além de uma boa leitura do contrato para evitar pegadinhas e conhecer previamente a história da construtora e seu histórico de empreendimentos entregues, o proprietário deve tentar antecipar-se a alguns possíveis problemas que o imóvel possa enfrentar como entraves com a prefeitura, desapropriações e contaminação (do solo)”, explicou Tapai.

Casos como os citados acima pelo advogado não são tão raros e podem atrapalhar a vida do consumidor, além de gerar muitos prejuízos a quem apenas queria adquirir uma moradia.

Cyrela, Queiroz Galvão, PDG e MAC construíram o Condomínio Marajoara, um empreendimento de alto padrão na zona sul de SP, cuja entrega estava prometida para setembro de 2010. Mas houve uma irregularidade no projeto, que não cumpriu com o Plano Diretor da cidade, e o Habite-se foi negado pela prefeitura.

De acordo com o advogado, no ano passado, houve uma sentença que determinou a demolição das sete torres do empreendimento, com 29 apartamentos cada uma, avaliados de R$ 850 mil a R$ 1,8 milhão. A briga continua na Justiça e os proprietários estão impedidos de ocupar o imóvel que, apesar de estar pronto há meses, não tem previsão de quando será entregue, ou pior, se será entregue.

“Ninguém poderia imaginar que isso iria acontecer. Quando compraram o imóvel na planta, não foram avisados em nenhum momento de que a construção estava destoando do que determinava a legislação da cidade. Muita gente colocou todo seu dinheiro na compra desse imóvel, marcou casamento, vendeu outros imóveis. Enfim, é um prejuízo de grandes proporções e o pior de tudo é que o caso está longe de ser definido e as pessoas não têm nem a certeza de que poderão residir ali. Incontestável o direito que esses compradores têm de receber justas indenizações por danos morais e materiais”, afirmou Tapai, que defende alguns proprietários.

Outro problema bastante comum, segundo o advogado, é a construção de empreendimentos em áreas antes ocupadas por indústrias. O solo fica contaminado por metais pesados e materiais radioativos e, mesmo sabendo disso, há construtoras que ignoram a questão e constroem o imóvel sem fazer o tratamento adequado do terreno.

Quando chega na hora de obter o Habite-se, a prefeitura nega o documento e os proprietários mais uma vez ficam à mercê da justiça. Ele informou que, segundo a Cetesb, existem mais de 15 áreas contaminadas em São Paulo e que estão nas mãos de construtoras. Em Interlagos, existe o Condomínio Terrara, de alto padrão e com mais de 1.700 unidades, que está pronto, mas sem o alvará de ocupação porque o solo necessita de cuidados e a construtora não cumpriu com todas as exigências.

Obras públicas também podem desapropriar imóveis que serão construídos. No Morumbi, zona Sul da capital, um condomínio de alto padrão que está em fase de acabamento corre o risco de ter uma de suas seis torres demolidas para dar lugar à passagem do Monotrilho, que vai ligar o bairro ao aeroporto de Congonhas.

A construtora Cyrela (ela mais uma vez) é suspeita, conforme Marcelo Tapai, de ter modificado o projeto do empreendimento após a obtenção do alvará de construção justamente para forçar o recebimento de uma indenização pela prefeitura, que vai desapropriar parte do terreno.

“O imóvel foi 100% vendido em pouco tempo e os proprietários não foram avisados do Monotrilho em nenhum momento. O caso mais grave, claro, é daqueles que terão sua unidade demolida. Mas, não se pode esquecer dos proprietários das outras torres que terão seu imóvel desvalorizado porque terá uma linha de metrô passando ao lado da janela”, criticou Tapai.

Ele contou que evitar esse tipo de problema é difícil, pois nem sempre é possível prevê-los. Mas, em alguns casos, uma simples pesquisa pode prevenir dores de cabeça futuras. “Antes de comprar um imóvel na planta, veja na Cetesb se a área não possui problemas de contaminação. Além disso, procure saber na secretaria de Habitação da prefeitura se o local não é alvo de alguma disputa judicial ou faz parte de algum plano futuro de obras públicas. Se mesmo assim ainda enfrentar problemas, junte todas as provas que tiver, como folhetos promocionais, e-mails de corretores e contratos e busque seus direitos na Justiça, porque o consumidor prejudicado tem direito a receber indenizações e a Justiça está atenta a isso”, concluiu o advogado.

Fonte: Folha do Condomínio

Dano moral ronda reforma

Quem pretende reformar apartamento em edifício em condomínio, ou renovar o próprio prédio, deve tomar todo o cuidado para evitar transtornos e aborrecimentos aos moradores. Além das despesas do reparo, poderá ter de arcar com indenização por dano moral.

No Rio Grande do Sul foi o que aconteceu, conforme de extrai de acórdão relatado pelo desembargador Odone Sanguiné, da Nova Câmara Cível do Tribunal de Justiça (n. 700016914574).

Relata o magistrado que dos depoimentos judiciais prestados pelas testemunhas, arroladas por ambas as partes, restou incontroverso que “as reformas no prédio não foram precedidas de prévia consulta aos moradores”, além disso, “incluíram a região externa e interna, atingindo, inclusive o interior de alguns apartamentos, durante aproximadamente dois anos”, também “o trabalho de reformas era realizado aos sábados, danos a veículos no estacionamento advieram, e os moradores ficaram privados da luz do dia durante o horário de expediente laboral, porque precisavam fechar janelas e portas”.

Relata, ainda, que os trabalhos não foram realizados “de conformidade com as cautelas e com as formulações consuetudinárias que governam a consumação de quaisquer serviços em imóvel inserido em condomínio”.

No entender do desembargador, o responsável teria praticado “ato ilícito, consistente em exercer um direito, isto é, de melhorar o seu patrimônio, excedendo os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes (art. 187 do CC), dado que ofendeu a intangibilidade pessoal” de morador do prédio.

O tribunal gaúcho não aceitou as ponderações contrárias, no sentido de que o fluxo de pessoas estranhas pelo condomínio em reforma é inerente a tal circunstância, nem de que os reparos foram efetuados por motivo de segurança e preservação do patrimônio, dado o anterior desprendimento de placas de revestimento sobre veículo estacionado próximo ao prédio.

O que está em discussão não é a necessidade dos consertos mas os incômodos por eles causados.

A câmara julgadora também desconsiderou o argumento de que o fato de a demandante trabalhar durante o dia “atesta a ausência de transtornos psíquicos com a situação”. No dizer do relator, “desnecessário presenciar o trabalho laboral da reforma no prédio em questão para experimentar indignação e sofrimentos com o desrespeito por parte do demandado”, que deveria ter administrado a recuperação do imóvel com cautelas maiores do que as que, por exemplo, tomaria numa residência isolada, já que a unidade está inserida num edifício residencial.

Votaram com o relator, condenando o réu ao pagamento de R$ 4 200,00 a título de indenização por danos morais, as desembargadoras Íris Helene Medeiros Nogueira e Marilene Bonzanini Bernardi.

O posicionamento do TJRS, órgão do judiciário sempre inovador, deve servir de alerta também para síndicos que promovem melhorias nas áreas comuns do edifício. Aprovar formalmente o investimento, comunicar a todos os condôminos, estabelecer regulamento de trabalho (hora para carga e descarga, barulho em nível elevado etc.), identificar e controlar o fluxo de operários são algumas das medidas necessárias para evitar que a benfeitoria se torne motivo de disputa judicial.

Elevadores exigem uso e manutenção conscientes

O cuidado com os equipamentos do condomínio é uma das atribuições do síndico, inclusive, com os elevadores. O administrador deve manter a manutenção do equipamento em dia e convocar a empresa responsável por ela sempre que tiver conhecimento de alguma anormalidade.

De acordo com a assessora jurídica do Sindicato dos Condomínios e Habitação (Secovi), em Maringá, Élida Mondadori, cabe ao condomínio a responsabilidade de prevenir acidentes. “A maneira correta de realizar essas atividades, que incluem limpeza e manutenção do equipamento, deve ser orientada pelo fabricante”, ensina.

Revisão preventiva é mensal, com vistoria completa uma vez ao ano

O Código Civil também exige que os condomínios tenham seguro contra incêndio ou destruição, total ou parcial. Outra opção é contratar o seguro de responsabilidade civil, especificamente, par a cobrir o inesperado.

É recomendado ainda normatizar o uso do equipamentos na convenção do condomínio. Assim, estarão previstas situações corriqueiras como movimentação no dia de mudança ou da ocasião de transporte de equipamentos, que possam danificar o elevador.

No documento, vai estar estabelecido se as pessoas podem usar uma ou mais unidades na mudança, se o compartimento vai receber uma forração diferenciada, qual o tempo de uso e até quanto é considerado o peso máximo para a movimentação segura de cargas.

Comprometimento
É também de responsabilidade do condomínio alertar os moradores sobre dias e horários de limpeza e manutenção. Pesquisas das próprias empresas de elevadores, comprovaram que o dia da manutenção é quando mais ocorrem acidentes.

O maior risco é o de as portas se abrirem sem que o elevador esteja no andar. Para evitar esse perigo, vale informar de novo, afixar cartazes nas portas dos elevadores de todos os andares, colocar placas de sinalização, o que for preciso para proteger o usuário.

Se é uma tarefa do síndico garantir a conservação e a manutenção do elevador, cabe à prestadora de serviço realizar um trabalho bem feito. A legislação determina que a equipe técnica é responsável pelos danos provocados a terceiros em decorrência do funcionamento imperfeito ou por acidentes que resultem da instalação ou conservação inadequadas ou de ausência de condições de segurança dos elevadores.

Em contrapartida, se o acidente ocorre por má utilização dos elevadores por parte dos usuários, nem a empresa nem o condomínio são responsabilizados.

ORIENTAÇÕES E PREVENÇÃO

Fonte: O diário

Projeto que criou o cargo de síndico mirim para controlar as crianças num condomínio de Irajá faz sucesso

Para que a criançada obedeça às regras do condomínio em que é síndica, Monica Zumba Ceciliano teve uma ideia: instituiu o papel do síndico mirim. Quando assumiu o cargo, há 12 anos, ela criou a função para que os filhos — hoje adolescentes — e as outras crianças desenvolvessem responsabilidade. O projeto chegou a ser interrompido, mas, no ano passado, Monica teve dificuldades para controlar os pequenos, e um ex-síndico mirim sugeriu que a iniciativa fosse retomada.

O mandato, que dura dois meses, é bastante disputado pelas cerca de 15 crianças que moram no Portal de Irajá, na Zona Norte. Mas, para exercê-lo, é necessário ser comportado. Leonardo Ferreira, de 7 anos, atual síndico mirim, está na segunda administração. Ao assumir, ganhou um caderninho, no qual deve anotar tudo o que a criançada apronta no condomínio:

— Falo para as outras crianças não fazerem coisas erradas, como riscar os muros. Quando elas não me escutam, eu anoto no bloquinho.

Leonardo Ferreira mostra o prêmio que ganhou no fim do primeiro mandato
Leonardo Ferreira mostra o prêmio que ganhou no fim do primeiro mandato

Por sorteio

Para a escolha, é feito um sorteio. Quem tiver o nome anotado três vezes no caderninho por infringir o regulamento, perde a candidatura.

— Como todos querem participar, é mais fácil que sigam as regras — diz Monica.

O controle das crianças se estende aos visitantes, que invadem o condomínio de 78 apartamentos nos fins de semana. Mesmo assim, Leonardo não reclama da função.

— Eu acho bem legal. No fim de cada mandato, a gente ganha um presente. Já ganhei uma moto, com uma foto minha — diz, mostrando o mimo com sorriso tímido.

Fonte: Extra

Veja como cortar as despesas do seu condomínio

Descontente com o valor da taxa de condomínio do prédio onde vive, Alberto Fischer, de 36 anos, resolveu tomar providências para tentar reduzir a mensalidade logo após assumir o cargo de síndico do residencial.

“A construtora entregou o empreendimento já com empresas prestadoras de vários serviços contratadas, mas achamos os valores cobrados altos e decidimos agir para tentar reduzir o valor da taxa, que era de pouco mais de R$ 400 para cada apartamento”, explica o síndico.

O caminho encontrado por Fischer foi procurar novos prestadores de serviço. “Mudamos de administradora e de empresas de limpeza e da manutenção dos elevadores, além de negociarmos com a concessionária a diminuição do preço pago pelo metro cúbico do gás”, diz.

Fischer afirma, ainda, que os moradores decidiram em assembleia desligar 30% das luzes da garagem. A medida, no entanto, não comprometeu a segurança e a luminosidade do local. “Com essas medidas, reduzimos a taxa condominial para R$ 370 por mês para cada apartamento.”

Como o gasto caiu R$ 30 por mês, a economia anual é de R$ 360 por unidade. E como o residencial tem 274 unidades habitacionais, o condomínio deixa de desembolsar algo em torno de R$ 98 mil anualmente.

O síndico destaca que a redução na conta poderia ser ainda maior caso não houvesse inadimplência, que é de 10%. “Se todos os pagamentos estivessem em dia, poderíamos diminuir mais R$ 20 na taxa de cada apartamento”, conta ele. “Como todos os meses temos essa defasagem nas contas, poderíamos gerar um desequilíbrio no orçamento se diminuíssemos o valor do condomínio.”

Planejamento – Segundo especialistas, medidas concretas como as citadas, muito planejamento e conscientização dos moradores são o caminho para condomínios de vários padrões reduzirem seus gastos.

Tudo passa pelas assembleias porque a maioria das reuniões envolve as despesas para manter aestrutura do condomínio.

“No primeiro trimestre de cada ano, os condomínios são obrigados por lei a fazer uma assembleiageral ordinária para aprovar a previsão orçamentária anual, ou seja, uma análise de quanto o prédio gasta e quanto precisa gastar no ano seguinte”, explica Hubert Gebara, diretor da Hubert Condomínios e vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). “E essa é a ocasião ideal para serem debatidas as ideias e soluções para reduzir os custos.”

De acordo com Gebara, as despesas fixas – água, luz e folha de pagamento  – são as que mais pesam na taxa. “Em conjunto com o síndico, os moradores podem decidir sobre os cortes de pessoal, se for o caso, a compra de equipamentos economizadores, a troca de lâmpadas velhas por mais modernas, a instalação de hidrômetros individualizados, entre outros recursos.”

Para André Diniz, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FMU, os condomínios hoje em dia apresentam a organização de verdadeiras empresas. Portanto, devem ter procedimentos nesse sentido. “Os síndicos devem sempre pesquisar muito e fazer no mínimo três orçamentos para cada serviço”, orienta.

Fonte: Revista Imóveis

Segurança obrigatória

Segundo o advogado Guilherme Gonçalves, despesa com seguro cabe por lei ao dono do imóvel, mas o locatário terá de arcar com os custos se assim constar no contrato de aluguel

Uma das polêmicas que envolvem os condomínios é o pagamento do seguro obrigatório. Despesa geralmente arcada pelos inquilinos, no caso de imóveis alugados, ela gera questionamentos sobre sua legalidade, quais são as formas de contratação e a quem cabe, de fato, pagá-la.

Quanto à obrigatoriedade do pagamento, o advogado e diretor administrativo da GR Condomínios, Guilherme Gonçalves, explica que ela consta no Código Civil. “O artigo 1.346 diz que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”

Dessa forma, o advogado diz que, considerando que mais de 90% dos condomínios ativos no Brasil são constituídos por edificações horizontais ou verticais de apartamentos, todos eles são obrigados por lei a contratar seguro. “Os condomínios de casas, apesar de não estarem contemplados de forma expressa no artigo 1.346, também são obrigados a realizar o seguro por força do artigo 1.348, inciso IX, que prescreve que compete ao síndico realizar o seguro da edificação.”

Para fazê-lo, Guilherme Gonçalves informa que o síndico deverá procurar um corretor de seguros, pessoa física ou jurídica, para solicitar cotação e contratação do prêmio. “Importante ressaltar que, necessariamente, o corretor de seguros deverá ser o intermediador no processo de contratação de seguro entre condomínio e companhia seguradora.”

O advogado diz que os corretores são facilmente encontrados na internet, por meio de indicações ou informações prestadas por administradoras de condomínio. “Uma dica: os corretores de seguro que realizam assessoria para seguros de automóveis também têm competência para realizar a assessoria para contratação de seguros de condomínios”, explica o advogado.

Quanto às modalidades, Guilherme Gonçalves informa que a Superintendência de Seguros Privados (Susep), órgão responsável pelo controle e fiscalização do mercado de seguros no Brasil, os divide em vida e previdência e ramos elementares. “O corretor de seguros habilitado nos ramos elementares pode prestar assessoria no que se refere a automóveis, condomínios, frotas, seguro residencial, empresarial, entre outros.”

CUSTO 

Com relação a quem deve pagar essa despesa, o advogado diz que, segundo o artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato (8.245/91), cabe ao locador (proprietário) efetuar o pagamento da despesa do seguro, mas há uma exceção: se no contrato de locação estiver expresso que o locatário se responsabilizará pelo pagamento. “Na prática, observamos que a grande maioria dos contratos celebrados entre proprietário e locatário imputa a este último a responsabilidade pelo pagamento do prêmio do seguro”, comenta Guilherme.

Caso não seja contratado, o condomínio fica sujeito a multa em até 120 dias após a liberação do Habite-se. “O artigo 112, incisos I e II, da Lei Complementar 126/2007 determina que às pessoas que deixarem de contratar os seguros legalmente obrigatórios, sem prejuízo de outras sanções legais, será aplicada multa de o dobro do valor do prêmio, quando ele for definido na legislação aplicável e nos demais casos, o que for maior entre 10% da importância segurável ou R$ 1 mil”, explica o advogado.

Fonte: Lugar Certo

Contrato curto cria insegurança para locador

Contratos comerciais beneficiam mais o locador e deixam inquilino desprotegido pelos cinco primeiros anos, dificultando o retorno do investimento na reforma.

A possibilidade de retomada do imóvel é a principal diferença entre as locações comerciais e residenciais. Mesmo regidas pela mesma lei (nº 8.245/1991), o locador comercial não precisa justificar a retomada do imóvel ao fim do contrato e o inquilino somente pode pleitear judicialmente uma renovação compulsória após cinco anos de vigência de contrato. Antes deste prazo, o inquilino está “desprotegido”, e fica à mercê da vontade do proprietário de solicitar o imóvel ao fim do contrato que, normalmente, varia de um a quatro anos.

Tudo gira em torno deste prazo para garantir o direito à renovação. Ou o locador firma um contrato inicial de cinco anos, ou terá de ir negociando até completar cinco anos de relação contratual. “Depois disso, seis meses antes de finalizar o contrato que resulte nos cinco anos, o inquilino já deve ter a definição se haverá ou não a renovação. Caso o locador não tenha interesse em renovar, o locatário ajuíza uma ação renovatória de igual período”, explica a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes.

Segundo a gerente-geral da imobiliária Gonzaga, Lucia Shaicoski, a maioria dos contratos de locações comerciais são fechados com prazos entre um ano e quatro anos. “O prazo é negociado entre locador e locatário. Por muito tempo o prazo era de apenas 12 meses, mas atualmente é maior. O mais procurado é de 36 meses [três anos]. Também trabalhamos com contratos de quatro anos, mas de cinco anos já é para casos especiais”, afirma. Lucia conta que, para convencer os proprietários dos benefícios do contrato mais longo, a imobiliária mostra as vantagens e necessidades do locatário. “Até o inquilino conseguir formar sua clientela, demora mais que um ano para obter resultados. A visão dos proprietários está mudando com relação a isso. Eles estão mais conscientes que o locatário precisa de mais tempo até para ver se o negócio vai dar certo”, aponta.

Reembolso

A proprietária do brechó Balaio de Gato, Estela de Almeida, alugou por um período de doze meses um espaço comercial no centro de Curitiba e, a menos de seis meses do fim do contrato, acredita na renovação, mesmo sem ainda ter conversado com o proprietário do imóvel sobre a questão. “Na verdade, o proprietário disse que não ia pedir [a devolução], porque ele é dono dos espaços comerciais em volta do nosso. Nós esperamos a renovação, porque reformamos o local. Colocamos um mezanino metálico, pintamos as paredes, trocamos o piso e o banheiro, além da reparação elétrica. Foi uma reforma que o imóvel precisava e também pela estética”, relata.

A dona da loja O Famoso Brigadeiro, Caroline Costa, passa pela mesma situação e conta que investiu cerca de R$ 5 mil em reformas. “Colocamos deck, mudamos as telhas, azulejos, rejuntes no banheiro, colocamos vidro em algumas partes. São detalhes que não levaremos depois”, relata. Com mais um ano e meio de vigência no contrato, ela espera reaver o investimento até lá para decidir se negocia ou não a renovação do contrato com o proprietário.

Shoppings também estão sob a lei do inquilinato

A locação comercial em shoppings possui características que a diferenciam da locação tradicional. A administração de cada empreendimento pode estabelecer regulamentos próprios, mas dois artigos da lei do inquilinato trazem limitações a esse tipo de contrato.

O artigo 52 aponta que o locador não pode recusar a renovação do contrato do lojista com o argumento que ele próprio usará aquele local. Nas locações comerciais tradicionais, esse argumento é válido. Já o artigo 54 estabelece que na relação entre lojistas e shoppings as condições livremente pactuadas nos contratos de locação prevalecem.

Dentre outras particularidades da locação em shoppings, a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes explica que pode haver a imposição de um “13º aluguel” , assim como um valor mensal variável. “É comum se estabelecer um aluguel que não seja fixo, mas que tenha participação nas vendas efetuadas. Também é comum uma cláusula de raio. A loja que se estabelecer dentro do shopping não pode, fora do shopping, ter outra loja em um raio de 500 metros, um quilômetro, varia conforme a administração. Desta forma não há concorrência”, aponta.

Risco do negócio

A Justiça pode reconhecer como abusivas as cláusulas inseridas no contrato de adesão relativo à locação de espaço comercial quando isentam os administradores de responsabilidade por danos causados ao locatário. Este entendimento esteve presente em julgamento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu, em uma ação movida por um lojista de um shopping no Rio de Janeiro, que o administrador não é responsável e nem pode garantir o sucesso do estabelecimento comercial, mas que tem a obrigação de avisar o locatário sobre as mudanças nas condições que possam afetar a viabilidade do em­­preen­­­­dimento.

No caso, o lojista alegava que havia decidido alugar o espaço após o anúncio da instalação de três âncoras no mesmo shop­­ping. No entanto, depois de mudanças no projeto, apenas uma das lojas se instalou e em seguida veio a falir. A administração do shopping apontou o artigo 54 da lei do inquilinato, que garante ampla liberdade de negociação entre lojista e shoppings. No entanto, a informação das mudanças das lojas âncoras que viriam a se instalar deveria ter sido repassada aos lojistas, segundo apontou a ministra Nancy Andrighi do STJ.

Legislação

Exigência de luvas é prática proibida apenas na renovação contratual

O pedido de luvas somente é possível em locações novas e não pode ser feito no momento da renovação contratual. Além disso, os contratos com luvas devem permitir que o locatário renove o acordo, o que somente é possível em prazos iguais ou superiores a cinco anos.

As luvas são valores pagos pelo locatário ao locador no momento do contrato no caso de imóveis comerciais bem localizados, com fluxo grande de pessoas e que, pela soma dos benefícios, “garantem” o sucesso do negócio ali instalado.

“Não há nenhuma vedação para contratos com menos de cinco anos que tenham luvas, elas podem ser cobradas com qualquer prazo, mas dificilmente alguém vai pagar o valor com contrato com prazo menor. O mercado se autorregula”, explica a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes. Por conta disso, as luvas estão praticamente extintas no mercado. “Esse tipo de cobrança foi diminuindo com o passar dos anos e o mercado já não pratica essa transação”, afirma a assessora de locações comerciais da Habitec Imóveis Silmara Schramm. “É objeto de negociação. A tendência é que não se cobre mais, porque é melhor para o locador alugar o imóvel mesmo sem as luvas do que deixá-lo vazio”, aponta Josiclér.

Valor

A advogada complementa ainda que não existe um valor determinado para as luvas. “Ele é arbitrado pelo locador e pode variar desde um aluguel até dez vezes o valor do aluguel se houver a concordância do locatário em pagar.” (AM)

Prazo indeterminado

Assim como na locação residencial, passado o período do contrato, se o locador não fizer qualquer objeção em até 30 dias, a locação segue em prazo indeterminado. Neste período, no entanto, o locador poderá pedir a retomada do imóvel e o despejo ocorre em um mês.

Renovação

A ação renovatória deve ser ajuizada pelo locatário pelo menos seis meses antes do fim dos cinco anos contratuais. No entanto, oito meses antes deste prazo, o inquilino deve verificar com o locador a possibilidade de renovação. Além disso, a ação não representa uma renovação automática. A decisão fica a critério do juiz, que também ouvirá a defesa do locador.

Um a quatro

anos é a duração média dos contratos de locação comercial, o que deixa o inquilino sujeito à vontade do proprietário.

Fonte: Gazeta do Povo

Saiba como escolher um bom síndico

O discurso do candidato a síndico do prédio pode ser eloquente e trazer uma lista de boas intenções. Mas, para saber se aquele pode ser, de fato, um bom administrador, vale observar alguns detalhes referentes ao nível de conhecimento que possui sobre o prédio e não apenas o tipo de relação que estabelece com os funcionários e moradores. Vale também checar o quanto o pretendente sabe sobre o exercício do cargo.

Segundo José Roberto Iampolsky, diretor da PARIS Condomínios, em São Paulo, os condôminos não só devem participar das eleições de síndico, como devem votar com muita consciência, pois um condomínio mal administrado pode trazer grandes prejuízos financeiros para o proprietário e desvalorizar o imóvel.

“Basicamente, o candidato a síndico deve demonstrar que conhece o condomínio e suas necessidades, que tem tempo e disponibilidade para cumprir suas inúmeras funções e se relacionar com os moradores, alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar”, sintetiza Iampolsky.

De acordo com o especialista, caso o candidato esteja concorrendo à reeleição, os condôminos devem avaliar a gestão anterior do mesmo antes de votar, evitando mantê-lo no cargo por conveniência.

“É preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembléias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas”, alerta Iampolsky.

Iampolsky ressalta que normalmente, em condomínios residenciais, o moradores não costumam ser criteriosos na escolha de seus candidatos.

“Com exceções a condomínios comercias (salas ) aonde é adotado um perfil de diretor de empresas (prazos, metas factíveis, assembleias curtas e objetivas), em condomínios residenciais ainda prevalece o critério simpatia, e vizinhança, poucos conseguem separar capacidade de camaradagem”, completa

O bom síndico deve ter metas e um cronograma para realizá-las; ser realista e não criar falsas expectativas; conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia; manter um “checklist” com todas as datas de vencimentos; estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora) e, principalmente, saber gerir conflitos.

Devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou porque o candidato não agrada a maioria, há prédios que acabam optando por contratar um profissional. Neste caso, ele pode atuar como autônomo ou pessoa jurídica e não há impedimento geral na contratação de um síndico profissional, segundo o diretor da PARIA Condomínios.

“Pode ser uma boa ideia, ou uma catástrofe. É uma analogia similar a de um casamento: uns são felizes, outros acabam em guerras.”

Fonte: Revista  Imóveis

TJ paralisa obras de condomínio residencial para 7 mil pessoas no DF

Decisão atende ação do Ministério Público, que questiona legalidade da obra. Empresa responsável diz ter autorizações necessárias para a construção.

 A 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal determinou a paralisação imediata das obras do empreendimento residencial Península Lazer & Urbanismo até que seja julgado um recurso protocolado pela Promotoria de Justiça de Defesa da Ordem Urbanística (Prourb) do Ministério Público. A decisão é do dia 18 de setembro, mas foi divulgada apenas nesta quinta-feira (4).

Por meio de nota, a Dom Bosco Empreendimentos, consório que reúne as empresas Via e Paulo Octavio, responsável pela obra, informou que possui todas as autorizações legais necessárias para a construção. A empresa disse ainda que a obra do residencial já dura 38 meses e que a primeira fase do empreendimento deve ser entregue para cerca de 450 famílias ainda neste ano.

“Além do prejuízo aos clientes, a paralisação afetaria cerca de 2 mil colaboradores diretos e indiretos que hoje trabalham na construção do empreendimento”, diz o texto.

A decisão atende ação civil pública protocolada pelo Ministério Público. O condomínio está sendo implantado na região entre Águas Claras e Taguatinga. A previsão é que tenha 17 prédios de 27 ou 28 pavimentos, totalizando 1.896 unidades residenciais.

O empreendimento terá também salões de festas, cinema, quadras esportivas e academia. De acordo com estimativa do MP, cerca de 7 mil pessoas vão morar no condomínio.

A Prourb pediu o anulamento da licença de instalação, assim como da aprovação do projeto arquitetônico e a expedição do alvará de construção do condomínio. Como o pedido da promotoria não foi acatado pela Vara do Meio Ambiente do DF, a promotoria entrou com recurso no TJ em agosto.

O desembargador que analisou o caso, Angelo Passareli, determinou ainda que o empreendimento deve comprovar que não foi excedido o limite máximo da área de construção, que a taxa de permeabilidade do solo está sendo respeitada e elaborar o Relatório de Impacto no Tráfego e Sistema Viário do entorno da obra.

O empreendimento também está proibido de comercializar as unidades habitacionais, sob pena de receber multa com valor de 30% de cada contrato celebrado, e de divulgar o condomínio por meio de material publicitário.

“Os interesses do empreendedor, no sentido de comercializar as unidades residenciais do empreendimento em questão, não podem se sobrepor aos interesses sociais envolvidos, mormente no que tange à função social da cidade e ao bem estar de seus habitantes, bem como à preservação do meio ambiente, uma vez que se encontram assegurados pela própria Constituição da República”, afirmou Passareli na decisão.

Confira a íntegra da nota da Dom Bosco Empreendimentos:
“Com relação à informação sobre a decisão do TJDF, a Dom Bosco Empreendimentos S.A, responsável pela construção do Residencial Península Lazer & Urbanismo, informa que não foi oficialmente notificada sobre qualquer liminar alusiva ao pedido de paralisação das obras e complementa que, caso o seja, promoverá todas as justificativas sobre os questionamentos do Ministério Público dentro dos prazos legais.

Causa-nos surpresa tal liminar, uma vez que estamos há 38 meses com o empreendimento em construção e a um mês da entrega das unidades da 1ª fase para cerca de 450 famílias. Além do prejuízo aos clientes, a paralisação afetaria cerca de 2 mil colaboradores diretos e indiretos que hoje trabalham na construção do empreendimento.

O empreendimento Península Lazer & Urbanismo possui todas as autorizações legais necessárias para sua construção, como o registro de incorporação registrado em cartório, projeto aprovado e alvará expedido pela Administração de Águas Claras e o Relatório de Impacto de Trânsito (RIT), sendo o único da região a obter o licenciamento ambiental próprio, expedido pelo IBRAM.

Especificamente sobre o trânsito, todas as medidas mitigatórias no sistema viário foram executadas e custeadas pelos empreendedores, estando a maior parte delas já executadas ou em execução, em comum acordo com o Detran-DF e o DER-DF que, hoje, utilizam as soluções adotadas pelo Península como referência na melhoria de tráfego urbano da região. Cabe lembrar ainda que os empreendedores vão adotar e urbanizar a Praça das Garças, bem como entregarão uma rede de esgotos renovada e ampliada até a Comercial de Taguatinga.

Temos confiança de que qualquer decisão sobre a suspensão das obras deverá ser revertida pela Justiça, revelando que são infundados os questionamentos com relação à legalidade do projeto e preservando os clientes que confiaram seus investimentos no empreendimento.”

Fonte: G1

Bomba solar pode captar água em prédios

O sistema possui o modelo de bomba solar P100

Fabricante de bombas submersas vibratórias anunciou ter desenvolvido sistema de captação de água de poços e cisternas, utilizando apenas a energia solar. De acordo com a empresa, o produto pode ser uma solução para empreendimentos que precisam de grande quantidade de água, como construções e condomínios residenciais e comerciais.

Conforme a fabricante, o funcionamento do produto é simples. São paineis fotovoltaicos que captam a irradiação solar e a transformam em energia que alimenta a bomba, retirando água de poços para o armazenamento em cisternas e uso final doméstico.

Em dias de sol intenso, a Anauger – nome da empresa e da bomba – é capaz de bombear 8 mil litros de água por dia. Mesmo na ausência de irradiações fortes, continua a trabalhar, mas em vazões mais baixas.

O sistema possui dois modelos de bombas, o solar P100 e R100. O primeiro é destinado aos poços com diâmetro a partir de 6 polegadas e o segundo atende reservatórios maiores e cisternas. Ambos dispensam o uso de baterias por utilizarem exclusivamente luz solar em sua alimentação.

O diretor da empresa, Marco Aurélio Gimenez, afirmou que “a ideia é levar aos grandes engenheiros, arquitetos e projetistas uma opção para abastecimento abundante de residências, com economia de energia e ainda seguindo preceitos de proteção ao meio ambiente”, destacou.

Gimenez ressaltou que muito se fala sobre a captação de água da chuva para utilizações domésticas, como irrigação de jardins, drenagem de lagos, lavagem de carros, limpeza de residências e outros.

O executivo inseriu o produto da empresa nesse mérito ao unir o reaproveitamento da água da chuva (que pode ser armazenada em cisternas através de um sistema de calhas), com energia limpa em seu bombeamento, pois utiliza apenas irradiação solar em seu funcionamento.

“Esse sistema atende muito bem a diversas demandas e sua utilização em projetos de construção é um alternativa inclusive para deixar os custos de obras mais baixos” concluiu Gimenez.

Fonte: Folha do Condomínio

Compradores de conjuntos entregues em fases devem antever incômodos

Na empolgação da compra, nem todos os consumidores estão atentos aos possíveis contratempos dos empreendimentos faseados. “Principalmente para as primeiras fases, eles tem de ter ao menos ciência de que vão conviver com barulho e sujeira”, diz o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, para quem a divisão da entrega em fases deve estar explícita em contrato.

Segundo o advogado, algumas empresas, de forma inadequada, adotam a divisão dos projetos quando não conseguem comercializar as unidades necessárias ou quando enfrentam dificuldades para cumprir prazos.
É comum, também, a divisão jurídica dos projetos em vários condomínios.

“Não há sentido em ter vários condomínios se eles compartilham áreas comuns como se fossem um”, diz. “Vejo isso mais como forma de burlar a legislação para evitar problemas relativos ao tamanho do empreendimento.” Edifícios com mais de 500 vagas, por exemplo, são considerados polos geradores de tráfego e devem oferecer contrapartidas viárias.

Outros empecilhos são dramáticos. Em Itaquera, os moradores do condomínio onde Bárbara Brito é síndica conviveram por dez anos com a falta de conclusão do projeto – apenas uma das seis torres previstas foi entregue de imediato. “A construtora faliu, colocaram um tapume, e o terreno ficou abandonado até ser comprado por outra empresa.”

No conjunto desde 2006, hoje a construtora faz ajustes nas últimas torres. “Só hoje estamos conseguindo desfrutar de algumas coisas que compramos. E ainda há muita coisa para fazer.”

Fonte: Estadão

Imóvel sobe duas vezes mais que a renda do morador em Curitiba

Construtoras alegam que os custos com mão de obra e a própria demanda continuam a puxar os preços para cima, mesmo que em ritmo mais lento.

O boom do setor imobiliário nos últimos anos fez com que os preços dos imóveis subissem bem acima da inflação e da renda do morador de Curitiba.

O valor do metro quadrado de área útil na capital passou de R$ 2,49 mil, em 2007, para R$ 5,23 mil em julho deste ano, segundo dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR).

O aumento, de 110%, é quase duas vezes superior ao verificado no rendimento médio de quem mora na região de Curitiba, que cresceu 57% no período. Os imóveis subiram também bem acima da inflação no período, de 33,01%, segundo cálculo feito pelo economista Luciano D´Agostini, doutor em Desenvolvimento Econômico pela Universidade Federal do Paraná (UFPR), a pedido da Gazeta do Povo.

No fim de 2007, o trabalhador curitibano precisava de pouco mais de dois meses de salário para comprar um metro quadrado. Hoje, mesmo com o aumento da renda, ele precisa trabalhar quase três meses para adquirir o mesmo espaço. “Em relação aos imóveis, o poder de compra dos salários reduziu 33% em cinco anos”, diz o economista. Segundo ele, o preço dos imóveis descolou de todos os demais itens do orçamento das famílias. “Esse é um fenômeno que se repete em outros países emergentes, como China, India, África do Sul e Rússia. Se os imóveis continuarem a subir muito mais que os salários, a tendência é que a demanda seja reduzida no médio prazo”, diz.

A disparada dos preços em Curitiba se concentrou entre 2009 e 2011, impulsionada pela combinação de emprego e crédito em alta, aumento da renda, redução das taxas de juros e prazos mais longos de financiamentos.

Por outro lado, o aumento dos custos das empresas do setor, com a escalada dos preços dos terrenos, a escassez e a baixa produtividade da mão de obra do setor, inflacionaram os valores do mercado.

Ainda que com menos vigor, os preços continuam a subir em 2012. O levantamento da Ademi-PR mostra um avanço de até 11% nos preços, dependendo do tipo de empreendimento desde o fim de 2011.

“O ritmo de aumento está menor. Mas a mão de obra, que representa até 45% dos custos das constru­toras, é a maior fonte de alta dos custos. Somente na negociação salarial desse ano o aumento nominal foi de 10,5%” , justifica o pre­­sidente do Sindicato da Indústria da Construção Ci­vil (Sin­duscon), Normando Baú.

No passado, os imóveis de Curitiba chegaram a custar um terço dos de São Paulo. Mas essa diferença diminuiu e bairros como Batel, Mercês e Ecoville já apresentam preço do metro quadrado dos lançamentos na casa dos R$ 7 mil – superior à média de mercado da capital paulista, de R$ 6,7 mil. Os bairros mais nobres de São Paulo vão bem mais longe, chegam a custar perto de R$ 17 mil por metro quadrado.

Para o professor do Núcleo de Real Estate (empreendimentos imobiliários) da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP), João da Rocha Lima Júnior, o valor do imóvel está atingindo o limite do orçamento das famílias. “O preço relativo do imóvel nas contas cresceu nos últimos anos. Acredito que os preços terão de estabilizar”, diz.

Para o presidente da Ade­mi-PR, Gustavo Selig, os preços não estão descolados da realidade. “Eles vão subir menos, mas não há como reduzir. Na minha avaliação eles vão continuar a aumentar entre 6% e 10%, porque o mercado continua a crescer”, afirma.

Para o professor da USP, o setor viveu uma “histeria” de lançamentos em todo o Brasil e entra agora em um novo estágio, com maior oferta de imóveis prontos e velocidade de venda e quantidade de lançamentos, menores. Segundo ele, especialmente nos últimos dois anos, quem havia adiado a compra do imóvel durante a crise de 2008 sustentou a demanda. “Agora, o setor retoma o ritmo normal de velocidade de venda”, diz.

Cenário nebuloso torna as empresas mais cautelosas

Se por um lado os preços ainda estão subindo, por outro as empresas do setor já tiraram o pé do acelerador em relação aos lançamentos, que este ano devem ficar 18% em menor quantidade que em 2011 em Curitiba. O número de unidades lançadas, que chegou a 16 mil no ano passado, deve cair para algo entre 12 mil e 13 mil unidades, de acordo com o presidente da Ademi-PR, Gustavo Selig.

Os anos de 2012 e 2013 também são considerados um período de pico de entregas de imóveis prontos – serão 18 mil imóveis.

Na média, a velocidade de venda do setor está estável, em cerca de 10%, mas as empresas notam que o cliente, com a oferta maior, está mais exigente e demorando mais para fechar o negócio.

Lançamentos

“Hoje quem vende todo o empreendimento durante a construção está feliz”, diz Erlon Rotta Andrade Ribeiro, diretor da construtora Andrade Ribeiro. Em 2012, a empresa está lançando o mesmo volume do ano passado – dois empreendimentos, um comercial e um residencial, com Valor Geral de Venda (VGV) de R$ 95 milhões. Para ele, houve um excesso de lançamentos de produtos de dois e três dormitórios entre R$ 250 mil e R$ 300 mil. “Para 2013 vamos ver como o mercado se comporta para vermos como será o ritmo de lançamentos”, acrescenta.

Com quatro lançamentos previstos para este ano, a Plaenge manteve o mesmo ritmo do ano passado. “Estamos acompanhando o movimento de mercado, que está mais estável”, diz Fernando Fabian, diretor da empresa.

Justiça federal faz mutirão para atender mutuários

Interessados podem refazer acordos com credores em questão de horas ou tirar dúvidas sobre contratos regidos pelos Sistemas Financeiros de Habitação ou Imobiliário

Na hora da entrega, 3% das unidades voltam para as empresas

Passada a euforia dos últimos dois anos, uma conta amarga está sendo paga por alguns mutuários. Compradores que estão com dificuldade para pagar as parcelas do financiamento estão optando pelos distratos, em que o cliente desiste do negócio e devolve o apartamento ou a casa

Fonte: Gazeta do Povo

‘O síndico é relapso com a área comum e não é aberto ao diálogo. Podemos substituí-lo?’

O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil.  Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia.

Entre suas funções está a de representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos.  Assim, é próprio da sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, o que está previsto no artigo 1.347 do Código Civil.

Caso uma pessoa se acidente em áreas comuns e se for provada a responsabilidade do condomínio pela omissão de manutenção, existirá a obrigação de reparação do dano.  Em casos extremos, é possível a responsabilização pessoal do síndico na esfera civil e criminal.

Aos condôminos prejudicados pela falta de manutenção adequada cabem alguns caminhos.  Inicialmente, qualquer condômino que se sinta lesado em defesa de seus interesses poderá entrar em contato direto com o síndico.  Caso este não esteja aberto ao diálogo, conforme mencionado, o morador poderá deixar consignada sua reclamação no livro de ocorrências, que deve estar na portaria, ou notificar o sindico por escrito, ou fazer a reclamação diretamente na administradora do condomínio.

Caso não tenha êxito na solução do problema, o condômino poderá, de forma extrajudicial e com o apoio dos demais condôminos (¼ deles, segundo o artigo 1.355 do Código Civil) convocar assembleia a fim de solucionar a questão ou até para propor a destituição do sindico.  Outro caminho é propor o ingresso de uma ação judicial para que o síndico seja obrigado a realizar os reparos e manutenções necessários. “É próprio da função do síndico a conservação e a guarda das áreas comuns, o que está previsto no artigo 1.347 do Código Civil”.

Fonte: Estadão

Podas de árvore em prédios e condomínios devem seguir legislação municipal

Manter áreas verdes em condomínios é algo que agrada a muitos moradores. Além da sombra das árvores, com a chegada da primavera, dependendo da espécie, é possível ainda se encantar com as flores, como no caso dos ipês. Entretanto, é necessário que haja manutenção, que deve ser feita pelo órgão competente.

Em Belo Horizonte, para fazer o serviço é obrigatório obter autorização para poda, retirada ou transplantio de árvores em áreas internas, segundo a gerente de Áreas Verdes e Arborização Urbana da Secretaria Municipal de Meio Ambiente (SMMA), Olga Eduarda Ferreira. “O decreto 5.893/1988, que regulamenta a Lei 4.253/1985, dispõe sobre a política de proteção, controle e conservação do meio ambiente e melhoria da qualidade de vida no município”, informa.

Segundo Olga, a autorização pode ser emitida pela Gerência de Jardins e Áreas Verdes (GERJAV) de cada regional da PBH ou, em alguns casos, pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente. “Esse serviço deve ser solicitado pessoalmente, pelo dono do imóvel ou por meio de procuração, na Gerência Regional de Atendimento ao Cidadão (GEATEND), das 8h às 17h, ou no BHResolve, com a abertura de processo administrativo.”

Para fazer o pedido é necessário apresentar identidade, CPF, documento que comprove a propriedade e conformação de endereço. “Além de cópia da ata de reunião assinada pelo síndico constando votação favorável e maioria absoluta (50% + 1 para condomínios) e carta de anuência do vizinho para o caso de árvore localizada na divisa”, explica Olga.

A solicitação é analisada pela GERJAV de cada regional e, em caso de apresentação de recurso pelo solicitante, pela secretaria. “O prazo para atendimento do pedido na GERJAV é de 15 dias para realização de vistoria técnica e emissão de laudo. Em caso de parecer desfavorável, pode-se entrar com recurso na regional, que o encaminhará à secretaria, para análise. Se favorável, é emitida autorização e encaminhada à GERJAV.”
Uma vez autorizado, o serviço deverá ser feito pela pessoa ou empresa contratada pelo condomínio. “Nos casos de árvores em áreas de propriedade particular, a PBH só emitirá a autorização para a intervenção em vegetação (poda, supressão e/ou transplantio) depois de vistoria técnica, que atualmente é sem custo para o requerente”, acrescenta Olga Ferreira.

REGRAS 

A gerente ressalta que o trabalho de poda de árvores deverá ser realizado observando-se a Deliberação Normativa 10/92 do Conselho de Meio Ambiente (Comam) e, no caso de transplantio, a Deliberação Normativa 22/99. “A legislação vigente prevê que nos casos de intervenções (poda e supressão) sem a prévia autorização da PBH, o infrator estará sujeito a ações de fiscalização e aplicação de penalidades.”

A punição poderá ser desde uma advertência por escrito para parar com a irregularidade, como também multa de uma a 700 unidades fiscais da prefeitura (UFPBH). “A aplicação dessas sanções obedecerá ao enquadramento da penalidade e poderá ser classificada como leve, grave ou gravíssima”, informa Olga.

Como exemplo, a gerente cita valores aproximados a serem pagos pelo infrator. “Nos casos de supressão de árvore sem autorização, a multa pode variar de R$ 2.500 a R$ 15,5 mil (dependendo da extensão do dano), e a poda sem a prévia autorização da PBH pode variar de R$ 50 a R$ 500, também dependendo da extensão do dano.”

Fonte: Lugar Certo

Edifícios também adoecem

Edifícios idosos sofrem doenças semelhantes às dos seres humanos. Seu sistema circulatório com o fluir dos anos dá sinais de entupimento, a passagem da água torna-se mais difícil, a qualidade diminui, pode até sofrer um colapso, que obrigará à convocação dos especialistas.

Igualmente sensível é o sistema nervoso. Os fios condutores de eletricidade perdem a resistência, tornam-se suscetíveis ao aumento ou diminuição da tensão, oferecem risco de incêndio. E o esqueleto do prédio, então? Aparentemente está tudo bem, mas um exame mais acurado poderá mostrar que padece de “cementosporose” ou “ferrotinite”.

O mesmo se diga do coração, quer dizer, dos motores que levam os passageiros para cima e para baixo, ou da fachada, a pele do edificação, que já aparenta rugas e verrugas de decaição.

Como as pessoas físicas, alguns não mostram sua verdadeira idade. São os que recebem cuidados de limpeza, manutenção e conservação, que passam por uma plástica de tempos em tempos (10 anos ou mais, tudo bem) e que são visitados por pessoas especializadas em checar sua segurança ou sua adequação estética aos novos tempos.

No Brasil, boa parte dos edifícios não atingiu ainda a idade adulta, sendo poucos os que chegaram à terceira idade (mais de 60 anos), ou seja, com “habite-se” antes da década de 50. Desses, muitos já não vivem mais, por terem cedido espaço a construções mais novas. Não temos estatísticas certas, mas é possível estimar que pelo menos 80% dos prédios do país foram lançados depois que a Lei do Condomínio entrou em vigor, em dezembro de 1964.

Mas qual seria a expectativa de vida de um edifício? 30, 50, 70, 100 anos? Nenhum engenheiro ousará dar uma resposta definitiva. Existem obras civis em outros países que já ultrapassaram duzentos ou trezentos anos de existência, mesmo sem terem sido erigidas com a tecnologia moderna. Tudo depende do cuidado com que foram projetadas, construídas e mantidas.

Toda essa conversa, caro leitor, é para enfatizar a importância de investirmos na manutenção de nossos prédios. Cada real aplicado nos cuidados do corpo físico do condomínio representa um ganho de segurança e de valorização que é muito superior à quantia despendida.

Segurança, porque não são poucos conjuntos residenciais que já desabaram no país, deixando um lastro de morte, ou os que provocaram danos por conta de explosões das instalações de gás ou doenças causadas pela insalubridade do ambiente. Valorização, porque ninguém gosta de comprar apartamento ou sala em edifício velho, com cara de velho, daí que diminui a oferta e o preço cai.

A propósito, a fachada do edifício não é somente seu rosto, a face que está voltada para a rua. Fachada é todo o exterior, tudo que aparece quando se olha para o edifício. Inclui paredes laterais, dos fundos e – importante – a cabeça ou os cabelos, a cobertura de sua parte superior.

O topo é fachada, sim, não para os transeuntes que passam pelas calçadas, mas para quem mora ou trabalha em unidades situadas em altura próxima ou mais elevada que a do telhado vizinho.

Por isso, invista na saúde e na aparência do seu prédio. Ele lhe retribuirá com segurança, proteção, aconchego e valorização.

O combate às pragas nos condomínios

Com a elevação da temperatura, aumenta também a incidência das pragas urbanas nos condomínios.

Baratas, pernilongos, moscas, ácaros, cupins, ratos, pulgas, formigas, pombos, carrapatos, escorpiões e até morcegos estão entre os que mais podem atormentar os moradores. Segundo a química

Cláudia Regiane Alves Veiga, responsável técnica de uma dedetizadora de São Paulo, esse insetos e animais necessitam de água, alimento e abrigo para sua sobrevivência. No entanto, a profissional destacou que a água não é um fator limitante para impedir a existência deles, mas deve-se agir nos demais fatores de forma a impedir sua proliferação nas residências.

Baratas

Ela contou que uma praga urbana bastante comum são as baratas. Em áreas urbanas as principais são a Barata de Esgoto, Cascuda ou Voadora (Periplaneta Americana) e a Francesinha, Paulistinha ou Listradinha (Blatella Germânica). “As baratas são ativas principalmente à noite, quando deixam seus abrigos e saem à procura de alimentos. Elas possuem hábitos alimentares bastante variados, preferindo aqueles ricos em amido, açúcar ou gordurosos. Podem alimentar-se também de celulose, frutas, cervejas e alimentos ou animais em decomposição”, explicou Claudia.
A Barata de Esgoto normalmente habita locais com muita gordura e matéria orgânica em abundância, como galerias de esgoto, bueiros, caixas de gordura e de inspeção.

A Francesinha por sua vez habita principalmente cozinhas e despensas, em locais como armários, gavetas, interruptores de luz, aparelhos eletrodomésticos, vãos de batentes, rodapés, sob pias, dutos de fiação elétrica e locais como garagens ou sótãos com depósitos de papel e principalmente caixas de papelão, entres outros.

Passam 75% do seu tempo abrigadas próximos aos alimentos. É possível notar que um local está infestado por baratas através de sinais como fezes, ovos vazios, esqueletos ou cascas de ninfas quando elas se transformam em adultos. Em altas infestações, a técnica disse que as baratas aparecem também durante o dia.

Doenças

Cláudia orientou os moradores a fazer o controle dessas pragas porque as baratas domésticas são responsáveis pela transmissão de várias doenças como gastroenterite, conjuntivite, intoxicação alimentar, gangrena gasosa, diarréia, pneumonia, lepra, salmonelose, desinteira, parasitose, giardíase, amebíase, paralisia etc. No caso dos condomínios, o ideal é que a dedetização ocorra em períodos semestrais e com a participação de todos os apartamentos, isso evita que os insetos simplesmente mudem de endereço, sugeriu Cláudia.

A seguir, algumas medidas preventivas que contribuem para o controle de baratas:

  • Manter alimentos guardados em recipientes fechados;
  • Conservar armários e despensas fechados, sem resíduos de alimentos;
  • Verificar periodicamente, frestas e cantos de armários e paredes;
  • Recolher restos de alimentos e qualquer outro tipo de lixo em recipientes adequados;
  • Remover e não permitir que sejam amontoados: caixas de papelão e lixo em locais não apropriados;
  • Manter caixas de gordura e galerias bem vedadas;
  • Colocar borracha de vedação na parte inferior externa das portas;
  • Manter bem calafetados as junções de revestimentos de paredes e pisos;
  • Remover e destruir ootecas (ovos de baratas);
  • Não fazer pequenos lanches na mesa de trabalho, protegendo os teclados dos computadores das migalhas de pão, biscoitos etc.

Fonte: Folha do Condomínio

Medo de ser Síndico?

A falta de conhecimento é um dos motivos que levam os moradores de condomínio a evitarem assumir o cargo de síndico. Temem as responsabilidades e a sobrecarga de atividades. Preferem até se omitir, não participam, não questionam tentando evitar qualquer atribuição que lhes possam dirigir.

Estas atitudes nada contribuem para o desenvolvimento da administração. Acabam estressando o atual síndico, que é reeleito várias vezes não tendo como livrar-se do cargo. Ele se torna quase um empregado, tendo o dever de responder a tudo e a todos. Com o passar do tempo e a omissão das pessoas, esse síndico começa mostrar sinais de cansaço em sua atitudes, chegando até a adotar atitudes arbitrárias.

A renovação é bastante saudável, dando a oportunidade para que outros conheçam essa atividade que envolve várias áreas, sendo a principal delas a conciliação dos conflitos entre os moradores e a administração, sempre dentro das normas. Este cargo hoje oferece a possibilidade do conhecimento de uma nova carreira: a de Síndico Profissional. Para exercê-la com eficiência há várias formas de se preparar. Há vários livros que abordam o tema de forma prática, cursos que permitem os debates e a troca de experiências.

Os requisitos básicos para exercer esse cargo com eficiência são:

· Vontade de conhecer e pesquisar a área;

· Integridade (honestidade), tendo como guia a Convenção e o Regulamento Interno;

· Transparência nas ações, não privilegiando nenhum grupo.

Fonte: Sensato

Seguro é alternativa acessível

Para preservar o patrimônio, muitas pessoas optam por seguros residenciais que dão cobertura contra incêndios. A técnica de seguros Michele Caroline Soares menciona que o primeiro passo para quem deseja obter o serviço, é determinar o valor máximo da indenização a ser recebida caso um incêndio destrua o imóvel por completo.

“É importante que o morador, na hora de estabelecer o valor da apólice, calcule o preço da estrutura predial e dos bens que têm dentro dela. As cifras relacionadas ao terreno e aspectos como localização e valorização da região devem ser desconsideradas”, orienta.

Michele destaca que os preços para seguros residenciais contra incêndios estão mais acessíveis. “Uma cobertura de R$ 400 mil, por exemplo, custa de R$ 250 a R$ 300, por ano”, contabiliza.

Condomínios
Segundo o diretor do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi/PR), Junzi Shimauti, o Código Civil estabelece que é obrigação do síndico viabilizar o seguro contra incêndios e outros sinistros que possam destruir total ou parcialmente a edificação dos condomínios.

“Além de contratar o serviço, cabe ao síndico renovar anualmente a apólice. O valor é rateado entre as unidades condominiais e varia de acordo com a ocasião”, ressalta.

Fonte: O Diário