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condominios residenciais

Viver em paz em condomínio é possível – conheça seus direitos e deveres

A vida em condomínio pode ser bem complicada, já que conviver com outras pessoas nunca é fácil. As eternas brigas por cachorro, vagas em garagem e por problemas estruturais às vezes chegam aos tribunais. Viver pacificamente em um condomínio requer paciência e conhecimento dos direitos e deveres de cada morador.

Fabio Kurbhi, vice-presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), afirma que ao analisar as reclamações feitas pelos condôminos é fácil perceber que se eles conhecessem o regulamento interno e participassem das assembleias o problema seria evitado. “Discutir melhorias e buscar soluções para os conflitos é um caminho mais fácil e menos oneroso do que recorrer à justiça”, diz.

Os moradores devem ter conhecimento dos três principais documentos do condomínio – Regulamento Interno, Convenção do Condomínio e a Lei de Condomínio. Os dois primeiros variam de cada residencial.

Para que a harmonia e segurança reinem é necessário ter uma convenção bem discutida. Nela existe um acordo para que o espaço comum entre os moradores seja bem utilizado e lá está registrado a vontade da maioria que deve ser obedecida por todos os condôminos e ter a fiscalização do síndico.

Kurbhi explica que tudo isso é por um objetivo – garantir o equilíbrio e uma vida segura e tranquila para quem escolheu viver em condomínio.

Outra opção que pode ajudar na convivência e que foi esquecida pela falta de tempo é conhecer o vizinho de porta. A diminuição do convívio afasta o princípio de viver em um residencial que é conhecer pessoas e achar soluções em conjunto para problemas comuns. O síndico também é fundamental para garantir a tranquilidade e evitar com que as discussões ultrapassem os muros do condomínio.

Pequenas ações evitam discussões entre vizinhos

Respeite a lei do silêncio. Barulhos de furadeira, máquina de lavar e música alta só entre às 10h e às 22h.

-O animal de estimação do seu vizinho faz muito barulho? Converse com o dono, às vezes ele passa o dia fora de casa e não sabe que o bichinho faz tanta bagunça.

- Ao usar o elevador tenha bons modos. Certas ações podem causar desconforto entre os vizinhos.

- Cachorros devem circular na área comum com coleira, focinheira e dependendo do porte, no colo.

- Não leve animais na área da piscina. Eles podem contaminar a água e causar acidentes.

- Vai fazer uma festa no salão? Confira quantas pessoas podem ser convidadas. Antes de sair, deixe o local limpo.

Fonte: Condoworks

Terceirizar o departamento jurídico é opção eficaz para condomínios

Terceirizar a gestão jurídica dos condomínios é a saída mais viável e econômica, de acordo com o especialista em Direito Contratual e Empresarial,advogados 1 Adriano Dias. Segundo ele, a assessoria deve abranger todo o processo de cobrança e redução da inadimplência, assistência ao síndico e a participação em reuniões e assembleias, consultoria tributária, fiscal, administrativa, cível, imobiliária e trabalhista.

A constituição ou alteração da convenção de condomínio e de regimentos internos também estão dentro dos deveres do departamento jurídico terceirizado. Além da atuação junto ao condomínio, o departamento jurídico realiza toda a gestão dos contratos firmados pelo condomínio.

Dias completa que, além da facilidade no gerenciamento e controle de todas as obrigações legais do condomínio, a gestão jurídica ajuda na redução de custos e de conflitos existentes no condomínio ou entre os condôminos, minimiza os riscos de perdas e agiliza o desenvolvimento saudável do condomínio.

Fonte: Condoworks

O conflito gerado pelas vagas

Diversos são os conflitos que podem existir em um condomínio, seja residencial, comercial ou misto, mas um dos principais problemas que acarreta em brigas entre moradores, e até em ações judiciais, é o uso das vagas de garagem.

Segundo o presidente do Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Distrito Federal (Sindicondomínio-DF), José Geraldo Pimentel, cabe ao condomínio garantir a regulamentação do uso das vagas. “O síndico precisa orientar os condôminos e manter um cadastro que possa identificar qual é o titular da vaga e quais são as outras pessoas autorizadas a utilizar aquele espaço”, explicou o dirigente.

garagem 1Os conflitos surgem quando as garagens são consideradas extensões dos apartamentos e os condôminos passam a utilizá-las para acomodar objetos além do veículo, muitas vezes, desrespeitando o espaço delimitado.

A legislação prevê o direito a guarda dos veículos na garagem, mas não se refere ao objeto da propriedade. Esta parte do condomínio pode ser considerada como unidade autônoma, mas as vagas devem ser demarcadas como parte acessória de uma unidade habitacional ou profissional.

O Condômino pode fazer uso dela ao estacionar seu carro ou moto, ou ainda bicicletas, desde que respeite o espaço delimitado.

Regras de trânsito

Ainda que a garagem seja um ambiente privativo, é preciso que o regimento interno do condomínio verse sobre as normas de trânsito dos veículos.

“Não é porque está fora do trânsito que não tem regra. Na garagem também tem que ter velocidade máxima permitida, sinalização dos sentidos das vias, e é inteira responsabilidade do condomínio prestar aos condôminos todo o auxílio necessário para garantir a boa convivência entre eles”, destacou Geraldo Pimentel.

Uma das exigências é respeitar a velocidade máxima permitida, que deve variar entre 20 e 40 km/h. A garagem também precisa ser sinalizada para garantir a segurança dos moradores e evitar danos aos veículos. “O condômino que infringe as regras do regulamento interno responde por todo o dano que causar. O síndico pode aplicar a multa de advertência, primeiramente educativa, e no caso da permanência da infração, aplicar uma punição maior ao morador”, pontuou Geraldo.

Aluguel de garagens

Conforme o representante do sindicato, em maio de 2012, entrou em vigor a lei federal 12.607/12, que proíbe a locação e a venda de vagas de garagem em condomínios a terceiros. A proibição tem como objetivo garantir segurança dos donos de unidades habitacionais em determinado prédio.

Para conseguir alugar a vaga de garagem, primeiro o aluguel deve ser um item permitido na convenção do condomínio. Em seguida, o proprietário deve buscar autorização dos condôminos em assembleia. É necessário ter o aval de dois terços dos moradores.

Como estabelecer o bom convívio

Para Pimentel, a principal dica é manter o estacionamento bastante sinalizado, de certa forma que o condutor possa receber o máximo possível de informação, tanto na entrada quanto na saída de veículos.

“Caso seja possível, o condomínio deve ter um garagista para prestar informações a todos os residentes. O espaço precisa ter ventilação, equipamentos de primeiros socorros para alguma emergência, e equipamentos contra incêndio”, destacou o presidente do sindicato.

Fonte: Folha do Condomínio

Síndicos mais atentos nas férias

Temporada exige atenção redobrada à segurança, uso de piscinas e áreas comuns dos condomínios

O período de férias é sinônimo de tempo livre, descanso e diversão, mas também pode gerar estresse em condomínios com muitos moradores. Que o digam os síndicos, que devem redobrar os cuidados na administração dos espaços. O compartilhamento de piscinas e outras áreas comuns, as crianças em férias e o maior trânsito de visitantes que as famílias recebem durante a temporada exigem maior atenção. Para prevenir problemas, o melhor é se antecipar e reforçar as normas do condomínio.

síndico 10A segurança, por exemplo, pode ficar comprometida com o entra-e-sai mais frequente de visitantes. O gerente de condomínios da administradora Apsa, Geraldo Victor, lembra que o síndico deve salientar, com todos os moradores, a importância de identificar quem está autorizado a andar pelas dependências do prédio. Vale a pena decidir sobre a entrada, ou a proibição, de entregadores de serviços delivery no condomínio. “O morador pode buscar a encomenda na portaria por questões de segurança”, observa.

O uso da piscina varia conforme o regimento interno, que pode autorizar ou proibir parentes e outras visitas. “Em alguns casos é permitido o acesso para crianças visitantes, outros não exigem exame médico. É importante que o síndico faça valer o que está previsto em regimento ou deliberado em assembleia”, aconselha Geraldo Victor.

O uso dos espaços comuns, como áreas gourmet e churrasqueiras, deve seguir as regras do condomínio. “Não se pode esquecer do respeito ao vizinho quanto ao barulho e dos horários estipulados por lei ou regimento”, afirma o especialista. Desentendimentos entre moradores podem ser minimizados, e até mesmo evitados, se o síndico se preparar e fizer as recomendações antecipadamente, reforçando, com comunicados internos, as regras de uso adequado dos espaços e horários.

Fonte: Gazeta do Povo

Síndicos são orientados para agenda 2014

checklistOs condomínios residenciais de São Paulo devem planejar desde já a execução da agenda de rotinas para o próximo ano. O alerta é de uma administradora de condomínios da capital. Tarefas sazonais, que se repetem anualmente, são fundamentais para o bom funcionamento do empreendimento. Trata-se de obrigações importantes tanto no que se refere à entrega de documentos, manutenção periódica e agenda de compromissos, destacou a empresa.

No que se refere à documentação legal, é importante que o síndico aproveite o final do ano para a organização da papelada, já que logo em fevereiro é o momento de entregar a Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf) para a Receita Federal.

O documento traz informações sobre imposto de renda e retenções. Síndicos e funcionários do prédio devem receber no segundo mês do ano o Informe de Rendimentos para que possam preencher suas declarações de Imposto de Renda.

Em março, os condomínios têm como compromissos a entrega da Relação Anual de Informações Sociais (Rais) de todos os funcionários para o Ministério do Trabalho.

De acordo com a gerente de relacionamento da administradora, “é importante cuidar de tudo com muita antecedência para não atrasar a entrega da documentação e evitar problemas”, alertou Angélica Arbex.

A respeito da manutenção do condomínio, a gerente disse que é importante programar a realização anual de uma vistoria predial em prédios com mais de cinco anos de existência. A iniciativa busca identificar eventuais problemas de infraestrutura. Conforme Arbex, o trabalho deve ser feito preferencialmente em abril, antes do período de obras (caso estejam previstas), por equipe especializada em engenharia. Também em abril devem ser providenciadas uma das duas dedetizações e desratizações anuais recomendáveis para os edifícios.

O mês de maio, depois de encerrada a época de chuvas, é um período propício para a realização de obras como reparos, impermeabilizarão, pinturas e restauração de fissuras. Já em junho a administradora sugere que os síndicos encaminhem funcionários para cursos de capacitação, especialmente, em segurança. A preocupação é preparar o condomínio para o período de férias, quando muitos apartamentos ficam vazios e o risco de arrastões aumenta, contou a gerente. Também em junho é recomendável planejar as atividades para as crianças que permanecerão no condomínio em julho, mês de férias escolares.

Em julho é fundamental reforçar as medidas de segurança, alertando moradores e funcionários. Já agosto é o último mês para a dispensa de funcionários em condomínios de São Paulo, com aviso prévio em setembro, já que em outubro, mês de dissídio dos trabalhadores, não é possível demiti-los, orientou a profissional. Também em agosto, para os condomínios com piscinas, é recomendável aproveitar o tempo ainda frio para realizar sua manutenção anual, pouco ou quase nada usada neste período.

Setembro, mês de início da primavera, é mês para trabalhar as áreas verdes do condomínio, com cuidados mais intensos com a jardinagem. Em outubro, o condomínio deve providenciar nova dedetização e desratização, além de limpeza da caixa d’água, para que a água do prédio esteja com boas condições no verão.

Já em novembro é importante providenciar a manutenção dos pára-raios do condomínio, pela proximidade da época de chuvas, além de planejar a decoração de Natal. Por fim, em dezembro, o condomínio deve planejar as férias dos funcionários no ano seguinte, para saber quem irá folgar em qual data, realizar nova campanha de segurança por conta das férias de janeiro e encaminhar aos condôminos o boleto da cota condominial de janeiro, para que os moradores possam programar seu pagamento antes do período de férias.

A gerente de Relacionamento da administradora alertou, também, para a realização da Assembleia Geral Ordinária (AGO), que pode acontecer em qualquer época do ano para a discussão de temas como a eleição de síndico, aprovação da prestação de contas do ano anterior e votação do orçamento do exercício seguinte.

Segundo Arbex, é muito importante que o síndico planeje com antecedência a realização da assembleia, reunindo as informações necessárias e mobilizando os moradores. “Uma previsão orçamentária adequada é fundamental para garantir o cumprimento do plano de trabalho do condomínio e a cobertura de todos os custos operacionais com trabalhadores e prestadores de serviços”, concluiu.

Fonte: Folha do Condomínio

O papel de cada um

Principal diferença entre convenção e regimento interno é que o primeiro institui o condomínio e o segundo dita suas regras de uso, segundo Leonardo Mota, vice-presidente do CMI/Secovi-MG

Documentos de grande importância em um condomínio, a convenção e o regimento interno por vezes geram dúvidas quanto à sua função. Para os condôminos, é essencial tomar conhecimento de ambos para possa haver uma convivência que prime pela harmonia e pelo respeito. Vice-presidente das Administradoras de Condomínio da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Leonardo Mota explica que há, sim, distinção entre os documentos. “A convenção institui o condomínio, enquanto o regimento interno estabelece normas para utilização da estrutura do prédio, como o uso do salão de festas, áreas de lazer, entre outros.”

De acordo com Mota, a convenção é bem mais ampla e complexa do que o regimento interno, “pois, para mudá-la, dois terços dos condôminos devem assinar uma escritura pública de rerratificação e registrá-la em um cartório de imóveis”, conta. Essa determinação está expressa no artigo 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/02), que diz também que a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

O mesmo não se aplica ao regimento interno, que pode ser alterado de maneira mais simples. “Como o próprio nome já diz, pode ser resolvido internamente, por meio de assembleias convocadas pelo síndico, que decidirão instituir ou destituir normas do prédio”, informa Leonardo Mota.

O vice-presidente das Administradoras de Condomínio da CMI/Secovi-MG conta que o regimento interno de um condomínio inclui as normas instituídas para a utilização do prédio pelos condôminos. “Ele descreve as proibições e estipula os deveres que cada morador do prédio deve cumprir.”

Apesar de ser muito importante, esse documento não é obrigatório, como informa Mota. “Depende da convivência entre os condôminos e do consentimento na utilização correta dos recursos oferecidos pelo condomínio, e pode ser alterado em assembleia, quando houver a necessidade de incluir alguma norma ou retirá-la do documento”, enfatiza.

FUNDAMENTAL 

Já a convenção de um condomínio é o documento feito pela própria construtora, de acordo com Mota. “Ele o institui, define sua destinação (residencial ou comercial), compõe a estrutura do prédio, estipula a forma de administração, quando devem acontecer as eleições de síndico, entre outros. Todo condomínio deve ter convenção, pois sem ela o prédio não ‘existe’.”

No artigo 1.334 do Código Civil está expresso que a convenção determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, sua forma de administração, além da competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações. Nela também devem constar as sanções a que estão sujeitos os condôminos e o regimento interno.

Fonte: Lugar Certo

Tolerar ou não barulho de vizinhos

Regras estão na convenção e regulamento, porém o bom-senso também é válido.

Tolerar ou não barulho

Ninguém gosta de acordar com barulho de reforma, querer ver televisão e só ouvir crianças brincando ou ainda ter que trabalhar ou estudar enquanto o filho do vizinho toma aulas de bateria.

Mas essas são situações que encontramos facilmente em condomínios. As regras devem estar na convenção ou regulamento interno, porém o bom senso, muitas vezes, deve falar mais alto.

Legislação

Há limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil: “Art. 1.336. São deveres do condômino: (…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Existe também a lei federal nº3.688 de 23 de outubro de 1941 determina, em seu capítulo IV que não se pode perturbar o sossego alheio ou o trabalho.

Saiba quando tolerar ou não:

  • Barulho de reforma em unidades, quando feito dentro do horário estabalecido pelo Regulamento Interno, deve ser tolerado, desde de que não se estenda por muito tempo. No caso de obras, o horário padrão, em geral, é das 8h às 17h, mas isso varia de acordo com o Regulamento Interno de cada condomínio
  • Conforme mencionado acima, existe um limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil: “Art. 1336. São deveres do condômino(…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
  • Há também o exemplo clássico de moradores que praticam aulas de bateria, ou de outros instrumentos musicais, nas unidades. Pode-se solicitar que o morador coloque um revestimento acústico no quarto onde costuma treinar.
  • Tapetes têm sido utilizados para solucionar ou amenizar  problemas causados por máquinas de costura, saltos altos ou outras fontes que transmitam ruídos do chão do pavimento superior para o teto do andar de baixo.
  • Se o barulho incomoda a coletividade dos condôminos, o condomínio pode discutir providências, como advertências, multas e ações judiciais.
  • O limite para tais medidas é o bom senso. Se o barulho, de qualquer natureza, for permanente e ocorrer por horas a fio incomodando boa parte dos condôminos, podem ser tomadas algumas medidas.
  • A convenção determina se o condomínio pode ou não aplicar a multa diretamente, antes de qualquer medida.
  • O bom senso, no entanto, determina que o infrator deve ser advertido antes de tomar uma multa.
  • Antes de qualquer coisa, deve-se tentar conversar com o vizinho barulhento. De preferência, o síndico ou o zelador devem procurá-lo amistosamente.
  • Também é recomendável que as queixas sejam protocoladas e feitas por escrito, para que haja um registro das mesmas
  • O ideal é que as multas sejam referendadas em assembleia, e o condômino infrator tem o direito de defender-se e apelar das mesmas
  • Aos vizinhos intolerantes, que reclamam por qualquer tipo de barulho, o condomínio pode recomendar, caso sua queixa persista, que ele entre com uma ação judicial contra a unidade que o incomoda. Se a queixa for isolada, o condomínio não deve se envolver.
  • No caso de infratores reincidentes, uma vez aplicadas as multas, o condomínio pode entrar com medida judicial para pedir a exclusão do condômino. Isso acontece apenas em casos extremos.
Fonte: Sindico Net

Receita Desviada é Golpe

Só existem dois modos de furtar a receita do condomínio: na saída ou na entrada. As preocupações sempre estiveram voltadas para o momento da saída, a hora em que o síndico ou a administradora efetuam o pagamento de despesas realizadas pelo prédio. Superfaturamento, cobrança de comissão por fora, desvio de mercadoria e outras práticas reprováveis acontecem no momento de pagar as contas, causando elevados prejuízos aos condôminos.

Mas nem todos os golpes aplicados nos condomínios são perpetrados na saída do numerário do edifício, como mostra reportagem do jornal de maior circulação do Paraná, sob o título “O risco da omissão de receita”. Segundo a matéria jornalística, “recursos originados de dívidas antigas são desviados para contas particulares”, de síndicos e administradores, porque o tempo decorrido do vencimento até o efetivo pagamento pode ser de anos e ninguém mais se lembra do que ficou pendente.

O contador e auditor independente Armando Lira, citado na reportagem, diz que “infelizmente é muito fácil aplicar este golpe na contabilidade dos condomínios. É que geralmente este tipo de crédito é antigo, já foi bancado por todos os moradores e cai no esquecimento de todos”.

O que o jornal não menciona é que a proibição de relacionar os condôminos inadimplentes nos balancetes mensais do condomínio, por força da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, constitui um dos fatores que mais contribuem para o esquecimento. Depois de meses e anos, com mudança de síndico e conselheiros, perde-se em parte a memória administrativa do prédio. Quando era livre a elaboração de rol dos devedores, o controle sobre o ingresso da receita do condomínio tinha mais transparência e melhor controle por parte dos proprietários pontuais.

E o conselho consultivo

Como evitar o desvio de recursos? Segundo o jornal, “acompanhar mensalmente quem paga e quem não paga as despesas condominiais é um exemplo”. Outra dica – esta dada pelo vice-presidente de administração de condomínios do Sindicato da Habitação do Paraná (Secovi), Carlos Alberto Luciani – é a “análise do extrato bancário do condomínio, seja ele administrado por empresa ou síndico”.

Como tais providências não estão, comumente, à disposição de qualquer condômino, convém seu o problema seja tratado em assembléia do prédio, colocando-se explicitamente que tal atribuição deverá ser exercida pelos membros do conselho consultivo. Como já mencionamos em vezes anteriores, o que o Código de Defesa do Consumidor não permite é a humilhação e a discriminação dos inadimplentes, daí por que não se pode afixar lista dos maus pagadores no mural ou elevador, mas nada impede que, em termos confidenciais, o síndico informe aos condôminos quais são as unidades autônomas e o montante que cada uma deve.

Outros créditos devidos ao condomínio também podem ser objeto de desvio, segundo o jornal. Cita, como exemplo, o dinheiro de devoluções de contas de água e esgoto, por lançamentos indevidos; o reembolso dos Correios por sedex enviado a cobrar; e recebimentos extras, de multas, taxas de mudança, taxa de uso do salão de festas e outras pagas diretamente ao síndico ou administradora. Nesses casos, deve-se adotar como norma fazer a cobrança de tais encargos sempre na própria taxa de condomínio.

Com transparência e fiscalização do conselho consultivo, haverá certamente menos margem de manobra para desviar o dinheiro do condomínio antes que entre no “jarro”.

Terceirização de departamento jurídico é opção econômica e eficaz para condomínios

 É certo de que a Baixada Santista virou referência no mercado imobiliário nacional. São diversos os fatores que colaboraram com essa expansão, como as muitas opções de lazer, proximidade com a capital e a valorização devido ao pré-sal. Prova disto é que Santos lidera a lista de cidades com maior índice de verticalização, de acordo com pesquisa do Ibope Inteligência. Com 63%, a cidade é seguida por Balneário Camboriú (SC), com 57%, e Porto Alegre (RS), com 47%.

Acompanhando esse cenário promissor, vem o aumento das demandas envolvendo condomínios e demais assuntos ligados ao setor. Para se ter uma ideia, em 2012 foram distribuídas em média, 1200 ações pospostas por condomínios e 400 ações movidas contra condomínios em Santos.

Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial, do escritório Adriano Dias Advocacia e Consultoria Jurídica, explica que a saída mais viável e econômica é a terceirização na gestão jurídica dos condomínios, com equipe qualificada para orientar sobre todas as questões legais.

Adriano destaca que essa assessoria deve abranger todo o processo de cobrança e redução da inadimplência, assistência ao síndico e a participação em reuniões e assembleias, consultoria tributária, fiscal, administrativa, cível, imobiliária, trabalhista, bem como na constituição ou alteração da convenção de condomínio e de regimentos internos. “Deve-se incluir a forma de atuação; a realização de audiências e o acompanhamento de processos”, destaca Adriano.

Além da atuação perante o condomínio, os condôminos, a administradora e os prestadores de serviço, o departamento jurídico terceirizado realiza toda a gestão dos contratos firmados pelo condomínio; outro item delicado e que merece atenção especial. “As principais relações são regidas por contratos e, com a finalidade de reduzir os riscos e obter o máximo benefício de tudo que foi contratado, o condomínio também precisa administrar seus contratos de forma ágil e efetiva”, afirma o advogado.

O bom funcionamento do condomínio, em todos seus aspectos, é requisito fundamental para o bom convívio e harmonia entre seus moradores. “Além da facilidade no gerenciamento e controle de todas as obrigações legais do condomínio, a gestão jurídica ajuda na redução de custos e de conflitos potencialmente existentes no condomínio ou entre os condôminos, minimiza o risco de perdas e agiliza o desenvolvimento saudável do condomínio”, finaliza o especialista.

Fonte: Primeira Edição

A autonomia do síndico

O síndico terceirizado (que pode ser sindico profissional ou não) é a pessoa física ou jurídica não condômina, eleita para representar legalmente o condomínio. Ele é eleito para exercer um mandato, ou seja, recebe poderes dos condôminos, para praticar atos e administrar interesses do condomínio.

O mandato lhe é conferido através da assembleia geral, que pode ser ordinária ou extraordinária, tanto faz, na qual deve constar o item sobre aprovação da terceirização do síndico, da sua eleição e dos seus salários. Quem convoca é o então síndico condômino, na forma da convenção.

A figura do síndico terceirizado é instrumentalizada através de um contrato de prestação de serviços, assinado de um lado pela pessoa física ou jurídica que prestará os serviços para o condomínio, exercendo o mandato e, de outro lado, pelo subsíndico e pelos membros do Conselho Consultivo (este com competência para dar parecer sobre as contas do síndico), em nome do condomínio.

Salvo disposição em contrário da convenção condominial, a existência do Conselho Consultivo não é obrigatória. Mas no caso de se terceirizar a administração do condomínio, é imperiosa a sua existência.

Com relação aos salários e reajuste, devem estar previstos no contrato de prestação de serviços, com período de dois anos, que poderá ser renovado. Normalmente as funções administrativas são transferidas a uma administradora de condomínios e, na hipótese de síndico terceirizado, pode surgir alguma confusão em relação às suas atribuições.

A escolha da administradora implica na delegação de funções, definidas no contrato de prestação de serviços de administração de condomínios. Regra geral, à administradora cabe cuidar dos pagamentos, da cobrança e dos recebimentos das taxas condominiais e multas, da elaboração dos balancetes mensais, previsão orçamentária, distribuição das atas das assembleias gerais, do recolhimento de impostos, das guias de recolhimento e informações aos órgãos públicos, orçamentos, e tudo que disser respeito ao departamento de pessoal, inclusive recrutamento, entrevistas de funcionários etc.

Ao síndico, cabe a prática de todos os atos previstos no artigo 1.348 do mesmo Código, dentre os quais o de representar ativa e passivamente o condomínio, ordenar a realização de obras e serviços, convocar a assembleia geral, mediar os problemas entre condôminos, fiscalizar e supervisionar o trabalho do zelador e as funções administrativas delegadas à administradora. Sua função essencial é fazer com que a convenção condominial, o regulamento interno e as decisões de assembleias sejam cumpridos e estabelecer metas e cobrá-las.

É muito importante constar do contrato que o síndico terceirizado tem poderes para agir como tal sem interferências porque, não sendo condômino, ou morador do condomínio, é muito comum que as pessoas que o escolheram ou o conselho consultivo, cerceiem sua liberdade de ação. Contratam uma pessoa física ou jurídica para que faça o que eles ordenem, dizendo o que o síndico deve ou não fazer. E, dessa forma, ele será apenas uma figura decorativa.

Esse é o maior problema que o síndico terceirizado encontra, mas não é o único. Os moradores creem que, por ser contratado do condomínio e pago por eles, o síndico tem a obrigação de atender os interesses pessoais, deles, e não os interesses do condomínio. Essa distinção é muitíssimo importante. O síndico terceirizado não é empregado dos condôminos. Ele trabalha para a massa condominial. Caso contrário, não poderia propor, por exemplo, ação de cobrança de taxas contra os condôminos.

Também não é raro ocorrer que um condômino exija a presença do síndico terceirizado a qualquer hora, no prédio, sob o argumento de que ele é pago e tem a obrigação de ir. Como se vê, é necessário que o contrato de terceirização seja muito bem elaborado pelo contratado e, de preferência, conter cláusulas bem elucidativas, para que o contratante (condomínio), através de seus proprietários, tenham conhecimento verdadeiro do que consiste a sindicância terceirizada, seus direitos e suas obrigações.

Fonte: Folha do Condomínio

Política da boa vizinhança

A vida na cidade tem lá suas vantagens, mas não há como evitar aqueles problemas que surgem com vizinhos. Segundo Dirceu Jarenko, vice-presidente da área de condomínios do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná, as situações que mais dão dor de cabeça nos condomínios envolvem infiltração nos apartamentos, barulho excessivo fora dos horários permitidos, carros ocupando outras vagas na garagem e discussões envolvendo animais de estimação. Na hora de resolvê-los, Jarenko garante que quase sempre a fórmula “bom senso e uma boa conversa” funciona. Em alguns casos, porém, a situação sai do controle e até a Polícia precisa ser acionada. A seguir, soluções para resolver seis problemas “de bairro” muito comuns em Curitiba.

Barulho

- Vale para: vizinhos que costumam fazer muito barulho, festas barulhentas dentro do condomínio ou bares, casas noturnas e reuniões de pessoas em postos de gasolina para ouvir música no último volume.

- O que fazer: o ideal é primeiro entrar em contato com seu vizinho e pedir que ele diminua o barulho. Se a situação for recorrente, procure o síndico, que deve conversar, notificar e pode até multar. Se nada disso funcionar e nos casos de barulho excessivo em estabelecimentos comerciais, vale a pena ligar para o 156 e fazer uma reclamação formal. À noite, em feriados e fins de semana, você também pode acionar o 190.

- Como funciona: há uma avaliação de ruído e, se há infração, o barulhento é notificado Se o problema persistir, é aplicada uma multa que pode chegar a R$ 18 mil.

Lixo

- Vale para: caso seu vizinho costume deixar o lixo na rua fora dos dias estipulados, você pode formalizar a reclamação, que é anônima e gratuita. Isso também vale para o caso de pessoas que não fazem a separação correta ou não acondicionam o lixo da maneira adequada.

- O que fazer: entre em contato com a prefeitura pelo 156, central de atendimento que reúne todas as reclamações e dúvidas na cidade. O serviço também por ser acessado pela internet (www.central156.org.br).

- Como funciona: um fiscal da Secretaria do Meio Ambiente vai até o local para verificar a situação. Caso seja comprovado que a falta de cuidado com o lixo está perturbando os vizinhos, a secretaria manda um ofício ao morador e presta um serviço de orientação sobre como resolver o problema. Caso o vizinho seja reincidente, recebe uma notificação.

Limpeza

- Vale para: espaços – como terrenos baldios, espaços públicos e córregos – que precisam de limpeza.

- O que fazer: ligue para o 156 ou utilize o serviço pela internet.

- Como funciona: técnicos são designados para ver a necessidade da limpeza e requisitam o serviço, que é realizado em um prazo de alguns dias, ou semanas, sem custos para quem fez a reclamação. No caso de o terreno baldio ter um dono, ele é notificado para fazer a limpeza ou contratar uma empresa para realizá-la. Caso a situação não seja resolvida no prazo determinado, é encaminhada uma multa ao proprietário.

Buraco na rua

- Vale para: buracos que comprometam a mobilidade e a segurança dos moradores.

- O que fazer: ligue para o 156 ou utilize o serviço pela internet.

- Como funciona: um profissional da prefeitura vai até o local para avaliar. A solicitação é encaminhada para o setor responsável pela execução da obra. Não há um prazo mínimo ou máximo: tudo depende da demanda do setor.

Drogas

- Vale para: pessoas usando drogas na região ou suspeita da ação de traficantes dentro do condomínio ou em ruas próximas.

- O que fazer: caso o problema seja a utilização de drogas, acione a polícia pelo 190. Se você desconfiar que traficantes estão agindo no local, o ideal é fazer uma denúncia para o 181, telefone do Narcodenúncia.

- Como funciona: as denúncias são anônimas. A partir do contato com a polícia, viaturas são encaminhadas para o local e verificam a situação. Caso sejam identificadas pessoas utilizando ou mesmo vendendo drogas, os policiais realizam o encaminhamento de usuários e a prisão de traficantes.

Violência

- Vale para: assaltos na região.

- O que fazer: durante o assalto, nunca reaja. Depois, acione o 190 e registre o Boletim de Ocorrência. A queixa também pode ser feita pela internet ou em qualquer delegacia da cidade. Feito o registro, acompanhe periodicamente as investigações e cobre por uma solução. Outra dica é se mobilizar e fazer parte do Conselho Comunitário de Segurança (Conseg) do seu bairro.

- Como funciona: o Conseg é um grupo formado pelo delegado responsável pela região, um comandante da PM e moradores do bairro para discutir as demandas de segurança. A ideia é fortalecer o vínculo entre as autoridades e a população, além de possibilitar que vizinhos se conheçam e façam parcerias. Na pauta, entram de problemas pequenos até questões mais drásticas.

Árvores

- Vale para: árvores que precisam de poda ou corte em lotes particulares ou áreas públicas.

- O que fazer: caso a árvore esteja localizada na calçada ou em alguma área pública, você deve fazer a solicitação de corte ou poda pelo telefone da Central de Atendimento e Informações da prefeitura, o 156. Caso a árvore esteja em um imóvel particular (residência, empresa, obra em construção ou condomínio), o proprietário ou alguém com uma procuração assinada por ele deve fazer a solicitação do serviço na sede da SMMA (Avenida Manoel Ribas, 2.727, Mercês) ou em alguma das nove Ruas da Cidadania da cidade, apresentando cópia do RG e CPF do dono do imóvel ou dirigente da empresa (em caso de pessoa jurídica) e cópia da capa do último talão de IPTU. Também é preciso preencher um formulário com informações do imóvel e da planta em questão. Você pode fazer o download do modelo da requisição no site da prefeitura de Curitiba (www.curitiba.pr.gov.br/multimidia/00088300.pdf) e já levar o documento preenchido, o que agiliza o processo.

- Como funciona: Em ambos os casos, o pedido é encaminhado para a equipe técnica da Secretaria Municipal de Meio Ambiente (SMMA) e um profissional é designado para ir até o local, avaliar a situação da árvore e verificar se o procedimento de corte ou poda é realmente necessário. Para árvores em áreas públicas, caso o procedimento seja autorizado, o pedido com o parecer do técnico é encaminhado para o setor competente dentro da própria SMMA e uma equipe é deslocada para realizar o serviço. O corte ou a poda não têm custos para quem protocolou o pedido e, entre a solicitação e a realização do serviço, a espera normalmente é de até 20 dias. No caso de árvores em imóveis particulares, o pedido é encaminhado para o sistema da SMMA e um técnico é designado para ir até o local e avaliar se a poda ou o corte são necessários. Caso sejam autorizados, a pessoa recebe um documento da SMMA comprovando a permissão e deve contratar um profissional ou empresa particular para realizar o serviço. A SMMA não se responsabiliza pela escolha e o proprietário é quem deve arcar com essas despesas.

Calçadas

- Vale para: espaços com meio-fio, mas sem calçada, calçadas danificadas que comprometem a mobilidade de pedestres pelo local e problemas em relação à limpeza do espaço.

- O que fazer: entre em contato com a Prefeitura pelo 156 ou pela internet (www.central156.org.br).

- Como funciona: em todos os casos, a manutenção das calçadas em Curitiba cabe ao proprietário do terreno do qual ela faz parte. Após a denúncia, um fiscal da Prefeitura vai até o local e analisa as condições da calçada. Caso seja constatado que a estrutura precisa de reparos, o morador recebe uma notificação estabelecendo um prazo de pelo menos 30 dias para regularizar a situação. Em geral, ele que deve arcar com os gastos da reforma. Se as obras não forem feitas dentro do prazo, a pessoa recebe uma multa, com valor que pode chegar a R$ 1.172.

Um exemplo que vem do Prado Velho

“Se as famílias não se mobilizam, fica quase impossível morar aqui”. É assim que a aposentada Elisabete Gussella explica a situação do Prado Velho, onde mora. E ela arregaça as mangas. Sua última “aventura” aconteceu em novembro, quando, depois de insistentes contatos com a Prefeitura, conseguiu que a Secretaria Municipal de Urbanismo acabasse com um mocó (foto) em um lote próximo à sua casa. “O local era cheio de desocupados. Depois de três meses, localizaram o dono do lote e as pessoas foram retiradas. Agora, tapumes impedem que novas invasões sejam feitas”, explica. Para quem pensa em se inspirar em seu exemplo, Elisabete recomenda persistência. “É preciso batalhar.”

Limites

Os índices de ruído variam pelos horários e as multas são taxadas de acordo com o excesso cometido:

Limites do ruído

• Das 7h até 19h – limite de até 55 decibéis

• De tarde: das 19h até 22h – limite de até 50 decibéis

• De noite: das 22h até 7h – limite de até 45 decibéis

Custo da infração

• 10 decibéis acima do limite – infração leve: até R$ 5,3 mil

• De 10 a 30 decibéis acima do limite – infração grave: de R$ 5.301 a R$ 10,7 mil

• Mais de 30 decibéis acima do limite – infração gravíssima: até R$ 18 mil

Fonte: Gazeta do Povo

Síndico deve recolher INSS

Por ser pouco conhecido, o tema pode ser até objeto de uma daquelas perguntas típicas dos almanaques de antigamente: você sabia que o síndico é obrigado a recolher a contribuição social? mesmo quando não recebe remuneração em dinheiro mas fica isento do pagamento do rateio mensal de condomínio?

Síndicos de condomínio são “segurados obrigatórios da Previdência Social” (Lei 8.212/91, alterada pela Lei 10.666/03), na qualidade de “contribuinte individual” (art. 12, inc. V), sendo que tal vinculação atinge “o síndico ou o administrador eleito para exercer atividade de direção condominial, desde que recebam remuneração” (art. 12, inc. V, letra ‘f’).

À palavra ‘remuneração’ foi dada a mais elástica interpretação, compreendendo não só o valor efetivamente recebido pelo síndico na forma de pró-labore, como toda retribuição direta ou indireta, como sua isenção de pagamento da taxa condominial.

Entendimento nesse sentido recebeu o respaldo do Superior Tribunal de Justiça (STJ), conforme decisões reiteradas, como a em que reitera (trecho de acórdão): “É devida a contribuição social sobre o pagamento do pró-labore aos síndicos de condomínios imobiliários, assim como sobre a isenção da taxa condominial devida a eles, na vigência da Lei Complementar n. 84/96, porquanto a Instrução Normativa do INSS n. 06/96 não ampliou os seus conceitos, caracterizando-se o condomínio como pessoa jurídica, à semelhança das cooperativas, mormente não objetivas o lucro e não realizar exploração de atividade econômica.”

Portanto, desde que entrou em vigor a Lei 10.666, em 2003, que alterou a organização da Seguridade Social, o síndico foi incluído entre os segurados obrigatórios da previdência social, na qualidade de segurado individual, cabendo ao condomínio recolher a contribuição devida. Na hipótese – cada vez mais rara – de o síndico exercer seu mandado sem remuneração e sem isenção de pagamento da cota de rateio, obviamente nenhuma contribuição social será exigível dele ou do condomínio, por falta de base imponível da exação, como gostam de dizer os tributaristas.

Tal imposto deverá ser incluído no rateio das despesas ordinárias do condomínio, do mesmo modo que a remuneração do síndico ou administrador, valendo dizer que será pago por todos os condôminos e, em caso de locação de unidade autônoma, pelos locatários respectivos. A previsão legal encontra-se explicitamente mencionada na Lei de Locações (Lei 8.245/91), quando conceitua que “por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio” (…) (art. 23, § 1º, alínea ‘a’).

O não recolhimento da contribuição social poderá constituir uma verdadeira bomba-relógio no futuro do condomínio, porque os valores irão se acumulando com multas, juros e correção, podendo vir a ser exigidos muitos anos depois de ter cessado a administração do síndico que deixou de cumprir a obrigação legal para evitar aumento da cota mensal de rateio durante sua gestão.

Como é mais um ônus para todos os moradores do prédio, é bom levá-lo em consideração no momento de fixar a remuneração do síndico ou administrador, evitando pró-labores generosos sob o argumento de que não há vínculo trabalhista nem encargos sociais. Há encargos sociais, sim.

Fonte: ICNews

Diminuição das vendas não assusta corretores

Estabilização no setor imobiliário fez com que ganhos da profissão ficassem mais modestos. No entanto, ainda não há migração para outras áreas.

Daniel Castellano/ Gazeta do Povo / Thiago Gabardo deixou a profissão de técnico em eletrônica para vender imóveis usados há três anos e não reclama da troca
Thiago Gabardo deixou a profissão de técnico em eletrônica para vender imóveis usados há três anos e não reclama da troca

Quando empreendimentos inteiros eram comercializados em poucos dias, muita gente migrou de outras áreas para ser corretor de imóveis. Em 2012, o cenário mudou, mas mesmo em um ano de estabilização do setor em Curitiba e no país, o número de corretores de imóveis não diminuiu.

De acordo com dados do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Paraná (Creci-PR), em 2012 cresceu 15% o número de profissionais da corretagem. Atualmente, são 30 mil corretores inscritos na entidade e 15 mil em atividade efetiva.

O presidente do conselho, Ademar Pucci, comenta que a expectativa para 2013 é que o número de corretores aumente na mesma proporção. “Temos déficit de corretores. Podemos dobrar esse número”, defende Pucci.

O corretor Thiago Gabardo se diz satisfeito com a troca que fez há três anos. Ele deixou o ofício de técnico em eletrônica para ser corretor e comenta que não vê grandes perdas financeiras com a estabilização do setor. “A variação entre os meses fica na casa dos 20%”, explica. Por isso, diz ele, o corretor precisa se planejar: “não temos ganhos fixos”.

Um corretor de imóveis que prefere não se identificar considera que o boom imobiliário pode ter gerado uma falsa impressão de que a corretagem é uma “mina de ouro” mas garante que ainda há espaço para o cargo. “As vendas dos lançamentos para moradias padrão médio-alto desaceleraram, os perfis da vez são outros”, explica, apontando que é preciso diversificar os produtos para manter os índices de venda.

Taxa
Ibedec alerta para cobrança do valor de corretagem

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec) alerta que um dos problemas da na hora de negociar o imóvel e que envolve os corretores, é a cobrança dissimulada da taxa de corretagem. De acordo com o órgão, a cobrança ilegal geralmente se dá quando o consumidor é solicitado a dar um sinal para concretizar o negócio. A cobrança é feita, muitas vezes, sob o argumento de venda que restam poucas unidades ou que a tabela de preços vai ser reajustada. É feito uma proposta de compra e aquele valor colocado como arras, uma espécie de multa prevista no Código Civil se uma das partes desistir do negócio, diz comunicado do instituto.

Quando chega o contrato definitivo o consumidor descobre então que aquele valor dado a título de arras, na verdade era em grande parte a comissão de corretagem que foi cobrada dele e não do vendedor do imóvel. Essa é a irregularidade.

As reclamações mais comuns são de pessoas não habilitadas pelo Creci; profissionais que atuam com parcialidade defendendo o interesse de apenas uma das partes; profissionais que recomendam negócios sem as devidas cautelas e colocando consumidores em situação de risco.

Cuidados

O Ibedec recomenda cautela na hora de contatar o corretor de imóveis. Seguem algumas dicas:

Exija sempre que o corretor de imóveis apresente a carteira do Creci e ligue no Conselho para conferir a autenticidade do documento;

O corretor de imóvel só poderá receber sinal de compra caso esteja expressamente autorizado pelo vendedor, através de contrato específico dizendo isto, e cuja cópia o consumidor deverá solicitar e guardar;

Jamais faça o negócio por procuração ou contrato de gaveta. Se for necessário passar uma procuração, coloque cláusula de prazo máximo para efetivação do negócio, além do dever de prestação de contas. Isto amarra o profissional ao objeto do seu contrato e evita desvios de conduta;

Cabe o pagamento da corretagem somente a parte que encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, porém, o pagamento pode ser dividido entre o comprador e o vendedor, desde que isto conste expressamente no contrato;

O contrato de corretagem não impõe uma simples obrigação de meio, mas sim um obrigação de resultado. A jurisprudência indica que quem contrata corretores só deve pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado;

O consumidor deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem, quem pagará o corretor ou os corretores e deve exigir Nota Fiscal se for uma imobiliária ou um RPA – Recibo de Pagamento à Autônomo, em caso de corretor pessoa física. Caso o corretor se negue a dar o recibo ou nota fiscal, o consumidor pode recusar o pagamento ou fazer registro na delegacia por sonegação fiscal.

Fonte: Gazeta do Povo

Vida de condomínio: Transparência nas compras

O advogado Guilherme Gonçalves diz que cabe às convenções de condomínio ou ao regimento interno definir o limite de gastos para a aquisição de materiais do prédio (Eduardo de Almeida/RA Studio)
O advogado Guilherme Gonçalves diz que cabe às convenções de condomínio ou ao regimento interno definir o limite de gastos para a aquisição de materiais do prédio.

Para que a gestão de um condomínio seja transparente, é essencial que o processo de compras de materiais e equipamentos seja planejado. Essa organização permite a redução de custos e uma forma mais eficaz de atender as necessidades do condomínio, além de respaldar a administração do prédio quanto a possíveis contestações dos moradores em relação aos valores que foram gastos.

No caso da compra de materiais essenciais em pequenas quantidades, o advogado e diretor administrativo da GR Condomínios, Guilherme Gonçalves, diz que a maioria das convenções de condomínio não dispõe sobre a obrigatoriedade de deliberação em assembleia. “O que pode ocorrer, em raras situações, é a limitação de alçada financeira para o síndico. Nesse caso, qualquer despesa que ultrapassar o teto deve, necessariamente, passar pelo aval do conselho fiscal ou aprovação em assembleia, conforme disposto em instrumentos normativos próprios do condomínio, tais como convenção e regimento interno”, explica.

Quanto à definição do valor do teto que, caso atingido, justifique a necessidade de reunião para deliberar sobre o assunto, não há na legislação qualquer disposição nesse sentido. “Cabe às convenções de condomínio e regimento interno a definição de um valor, que deverá levar em conta a realidade financeira e o porte do condomínio”, explica Guilherme Gonçalves.

O mesmo não é válido no caso da necessidade de requisitar de serviços. Nesse caso, o recomendável é que o síndico, antes de realizar contratações, tenha aprovação da assembleia, quando não houver disposição na convenção ou regimento interno. “O mesmo vale para a compra de equipamentos. A instalação de assembleia se constitui em um momento oportuno para que todos manifestem sua opinião, aprovando ou reprovando sobre determinado assunto”, ressalta.

GARANTIA 

Assim, o síndico também pode ter segurança para colocar em prática as decisões necessárias. “O condomínio devidamente convocado não poderá contestar posteriormente o assunto aprovado em assembleia, já que a decisão não é exclusiva do síndico, mas sim de uma assembleia de moradores devidamente constituída”, completa Guilherme.

De qualquer forma, na hora de planejar a aquisição de produtos, equipamentos e a contratação de serviços, deve-se levar em consideração o saldo atual de caixa, com previsão das receitas e despesas futuras, de acordo com o advogado. “Caso, porém, se chegue à conclusão de que a análise orçado x previsto não permita a aquisição de produtos e serviços, deverá o síndico convocar uma assembleia para aprovar uma taxa extra para efetivar as demandas pretendidas.”

Além disso, os condôminos poderão contar com ajuda específica para a aquisição de produtos ou serviços. “O processo de compra está restrito somente aos condôminos, que poderão, sem o caráter de obrigatoriedade, convidar algum profissional para elucidar melhor a aquisição ou contratação junto à assembleia ou grupo nomeado de moradores”, acrescenta Guilherme.

Fonte: Lugar Certo

Registros e Obrigações

Leitor de Taguatinga, Distrito Federal, nos escreve tecendo várias considerações a respeito do condomínio e fazendo algumas perguntas, que ensejam reflexão. Diz ele:

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Em princípio, prezado leitor, não há lei que obrigue o condomínio a efetuar qualquer dos registros ou obrigações indicadas. Destacamos a ressalva “em princípio”, porque existe uma graduação de compromissos que atingem o condomínio à medida que cresce e assume maiores responsabilidades.

Tomemos o exemplo de um condomínio pequeno, com poucas unidades, que não disponha nem de conta bancária ou de funcionário. Para que (!) inscrever-se no CNPJ/MF ou no INSS? Para que (!) associar-se a sindicato da categoria? Para que (!) contratar contador?

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial.

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), (embora não seja reconhecido pela legislação e pelo judiciário como pessoa jurídica), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial. Se tiver funcionário, também precisará de registro junto à Delegacia Regional do Trabalho (DRT) e ao Instituto Nacional do Serviço Social (INSS).

FIM MERCANTIL?

Em um terceiro nível, situam-se os condomínios que auferem algum tipo de rendimento de natureza não-condominial, como aluguel de espaços ou fachadas, exploração de antenas de rádio-telefone, ou que aplicam valores significativos em instituições financeiras. Nestes casos, a nosso ver, o condomínio deve fazer a declaração de ajuste junto à Receita Federal, porque são rendas que nada têm a ver com a função essencial do prédio. A natureza mercantil de tais atividades impede que gozem do mesmo tratamento dado à cota de condomínio, está em um rateio das despesas necessárias à administração do edifício e ao bem comum.

Temos nos posicionado sempre em favor de um condomínio mais puro, que não se envolva com questões não condizentes com os interesses imediatos dos co-proprietários, para evitar que problemas alienígenas venham a afetar a instituição Condomínio no Brasil.

Quando síndicos ultrapassam os limites de suas atribuições – respaldados ou não por decisão de assembléia geral – o condomínio entra em zona de perigo, que não são poucos no ordenamento econômico e jurídico do País. Um condomínio que, por exemplo, queira explorar linha de ônibus para os moradores, prestar serviços de enfermagem, oferecer aulas de kung-fu e outras coisas do gênero, poderá tornar-se vítima, gratuita, de ações de indenização por danos materiais e morais. Para o síndico, basta o dever de bem zelar pelo dinheiro dos condôminos.

Portanto, caro leitor, embora com pouca prática nesses assuntos burocráticos, acreditamos que o prédio só deve se envolver e cumprir as obrigações que forem essenciais à sua organização social. Nada de ingressar, se associar, registrar ou declarar onde não for chamado.

Na hora de prestação de contas, o contador pode fazer a diferença

A prestação de contas é uma das tarefas que ainda dá muita dor de cabeça ao síndico, muitas vezes por falta de conhecimento contábil. Nestas horas, a presença de um profissional é imprescindível e até necessária para manter a transparência de sua gestão.

O nosso artigo sob o título “Sem imposto, sem contador”, quando citamos extensa citação do consultor jurídico Marcelo Fernando Polak, defendendo a tese de que os condomínios estão dispensados da manutenção da contabilidade formal e da apresentação de declaração do Imposto de Renda, mereceu resposta do Conselho Federal de Contabilidade (CRC) do Espírito Santo.

Assinalando que todas as prestações de contas (balancetes), mediante demonstrações contábeis, conforme preceitua de Decreto-lei 9295/46, combinado com a Resolução 560, artigo 3º, inciso 12, diz o CRC que “a não obediência da legislação acarretará a abertura de processo criminal, por exercício ilegal da profissão contábil”.

PARECER DA TELEJURIS

Como o tema não é cultivo de nossa seara, solicitamos ao Telejuris Consultoria e Pesquisa que se pronunciasse a respeito através de parecer para melhor orientação aos leitores. Transcrevemos alguns trechos:

1 – Somente as atribuições administrativas comportam delegação pelo síndico. Assim, a prestação de contas de ano privativo não pode ser transferida a outrem.

2 – Em nenhum momento nossa legislação faz referência à necessidade de um contador para auxiliar o síndico na realização de balancetes quando das prestações de contas. Como visto, trata-se de uma mera faculdade conferida ao síndico.

3 – A prestação de contas é um ato informal e em momento algum se equipara à escrituração contábil, essa sim, privativa de um contabilista.

4 – Por outro vértice, o Decreto-Lei 9.245/46, citado pelo Conselho Federal de Contabilidade, genericamente dispõe sobre as atribuições profissionais dos técnicos de contabilidade, sendo que em seu artigo 25, letra ‘e’, previu que somente através de lei outras atribuições poderão ser conferidas aos contabilistas, e a Resolução 560/83, juridicamente, não tem condições de vingar, principalmente pelo fato de tratar-se de mera resolução a disciplinar as atribuições do contabilista, sendo que somente a lei poderá tornar obrigatória a exigência de um profissional de contabilidade na área em discussão.

NOVA CONCLUSÃO

Refletindo sobre o assunto, chegamos a uma conclusão um pouco diferente da expressada na matéria “Sem impostos, sem contador”. A frase que escrevemos “os condomínios não são obrigados a contratar contadores para dar forma legal à sua contabilidade” efetivamente não está de todo correta, porque sugere que o condomínio pode ter escrituração contábil sem empréstimos de um contador.

O que realmente entendemos é o seguinte:

- Os condomínios em edifícios possuem natureza jurídica diversa das demais pessoas jurídicas, com direito privado e enquadrando-se em legislação específica, qual seja, a Lei do Condomínio.

- A Lei do condomínio não exige que o condomínio mantenha contabilidade formal, com livros fiscais, por exemplo.

- O síndico está obrigado a prestar contas de sua gestão, não se exigindo forma contábil, sendo suficiente um balancete ou relatório dos gastos realizados.

- Se tiver conhecimento próprio, nada impede que o síndico dê forma contábil à sua prestação de contas, assinando os balancetes e demonstrativos na qualidade de síndico.

- Porém, se quiser que o condomínio tenha contabilidade própria, deverá contratar profissional devidamente habilitado junto ao Conselho Regional de Contabilidade, já que o exercício da profissão de contador é privativo.

Esperando ter melhor esclarecido a questão, continuamos abertos a qualquer comentário ou argumento, a favor ou contra.

Multiuso de áreas comuns

Exigir que os visitantes se identifiquem em certas horas da noite (ou mesmo durante todo o expediente) é uma imposição não muito simpática mas que está dentro dos limites de auto-regulamentação do prédio.

Comumente divide-se a propriedade imóvel do condomínio em áreas privativas e áreas de uso comum, situando-se entre aquelas as unidades autônomas e entre estas tudo o mais abrangido no terreno e construção. Outras classificações, menos rigorosas, também acontecem, dando um colorido bem sugestivo ao tecido jurídico de um condomínio moderno.

Comecemos pelo grau de acesso público de certos edifícios, especialmente os comerciais. Da entrada da rua até a sala privativa dos usuários há uma graduação sutil que vai do totalmente público ao totalmente particular. Áreas como a entrada principal, corredores térreos, mais parecem uma extensão da rua, por ali transitando todo tipo de pessoa, sem nenhuma fiscalização por parte do condomínio.

Logo a seguir vêm áreas que podemos denominas coletivas, como os elevadores, parte do saguão (quando há controle de passagem via catraca, por exemplo), corredores dos andares de cima e outras áreas comuns do prédio. Seu acesso já sofre um maior controle por parte da administração, especialmente nas regiões onde a questão de segurança é mais aguda.

Quando se entra nas áreas privativas encontra-se praticamente a mesma dicotomia, com áreas de acesso facilitado do público (sala de espera etc.) e outras de caráter essencialmente privado.

Dentro da unidade, obviamente, a disciplina de acesso é de seu proprietário. No prédio, como um todo, tal regulação é do condomínio. Exigir que os visitantes se identifiquem em certas horas da noite (ou mesmo durante todo o expediente) é uma imposição não muito simpática mas que está dentro dos limites de auto-regulamentação do prédio. Proibir o exercício de atividades mercantis autônomas (o ingresso de vendedores) também pode se incluir nessa atividade fiscalizadora. Muito pode ser restringido se devidamente aprovado e não constituir odiosa discriminação.

USO EXCLUSIVO

Uma outra classificação também pode atingir determinados edifícios, no que diz respeito ao uso das áreas comuns. Diz a Lei do Condomínio, expressamente, que e defeso a qualquer condômino (..) embaraçar o uso das partes comuns” (art. 10, IV). Por exagero de interpretação, muitos têm entendido que, em nenhuma circunstância, o condômino pode utilizar-se com exclusividade de área comum do prédio. Não é bem assim.

Em muitas edificações existem áreas comuns, de propriedade de todos, que, circunstancialmente, são utilizadas apenas por um ou poucos condôminos. Veja-se, por exemplo, as coberturas e terraços. Em certas incorporações, a cobertura constitui área privativa, porém o terraço, por ser área descoberta, é de domínio de todos, porém de uso exclusivo do titular da cobertura, seja porque não há acesso direto do terraço a outras áreas comuns, seja porque assim ficou convencionado.

Nas garagens também é comum encontrar-se vãos e pequenos entraves ou pontos de acesso sem nenhuma serventia para a comunhão de proprietários, mas que podem ter alguma utilidade para o dono da garagem vizinha. Seu uso com exclusividade, regulamentado ou não por decisão em assembléia, é outro exemplo de flexibilidade do direito de propriedade no condomínio.

Também não vemos obstáculo intransponível à locação de determinadas partes comuns, de difícil acesso ou subutilizadas, a um ou outro condômino, com remuneração em proveito de todos, se esta for a vontade inequívoca da comunidade.

Como se vê, o condomínio é um maravilhoso campo de experiências jurídicas.

Multa Evoca Dor e Mágoa

A imposição de multas por infração ao regimento e à convenção sempre suscitou polêmica no condomínio. Dentre as atribuições do síndico talvez esta seja a mais penosa. Mesmo quando o infrator mereça a reprimenda, sua punição provoca raiva e ressentimento, que pode perdurar muito tempo depois que o síndico cumprir seu mandato e voltar a ser apenas um vizinho do irresignado.

O assunto já foi e voltou do Superior Tribunal de Justiça. Há semanas comentamos acórdão que valida a exigência de multa, mesmo quando a convenção condominial não se encontre registrada, conforme voto dos ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em aresto relatado pelo ministro Waldemar Zveiter, cuja ementa dita que “A convenção de condomínio aprovada pelos condôminos, ainda que não registrada, tem validade para regular as relações entre partes.”

Neste mesmo acórdão, o ministro relator cita decisão da Terceira Turma Julgadora do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, de cuja ementa retiramos o seguinte parágrafo, chamando a atenção para a segunda frase. Diz o excerto:

“Fica o condômino sujeito ao pagamento de multa quando descumprir disposição da convenção do condomínio. O condomínio ao fixar a multa deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração.”

Conduta esperada

Os juízes goianos colocaram os pingos nos íís ao dizer que o condomínio, ao fixar a multa, “deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração”. Em outras palavras, não basta o síndico alegar que o condômino (ou morador) fez isto ou aquilo de forma imprecisa, genérica ou obscura. Sempre que algum infrator tiver que ser enquadrado no regimento interno ou na convenção, é preciso duas coisas: 1. que os diplomas legais do condomínio tenham previsão das condutas reputadas inadequadas; 2. que alguém tenha cometido a infração tipificada.

Ocorrido o fato, para que possa dar causa a uma multa por infração regimental ou convencional, é preciso que o síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, faça a autuação do contraventor, comunicando-lhe que cometeu ato contrário às normas da casa, especificando data, local e circunstâncias da infração, para que o condômino ou morador possa defender-se, através de recurso que será levado à apreciação da assembléia geral extraordinária, se assim estiver previsto na convenção (Lei 4.591/64, art. 22, § 3o).

No próprio auto de infração o condomínio poderá determinar o valor da multa a ser cobrada do condômino, sempre com base nas regras vigentes no prédio. Se for mais cauteloso, poderá conceder prazo ao condômino para que se defenda e só depois aplicar, ou não, a multa prevista.

É bom lembrar que multas de valor absurdo, ou que crescem geometricamente sem limite, não são aceitas pela Justiça brasileira. O importante não é o valor da multa, mas a sua correta aplicação. Está mais do que comprovado que nós brasileiros não gostamos de pagar multas (quem gosta?), e que basta um pequeno saque no bolso para que mudemos nosso comportamento.

Importante, sem dúvida, é o trabalho de conscientização permanente que o síndico deve fazer junto aos moradores do prédio, mantendo todos cientes das normas internas. Se muitos condôminos estão agindo em desacordo, provavelmente falta maior divulgação das condutas esperadas.

Multar pode ser preciso, mas deve ser evitado ao máximo.

Condomínio – Gestão Eficiente X Responsabilidade do Síndico

Síndicos buscam ajuda de profissionais para aumentar a eficiência e a transparência da Gestão Condominial.

Quando, de forma livre e democrática uma liderança nata decide “prestar serviços” à sua comunidade, candidatando-se a Síndico do seu Condomínio, deve ter a clara idéia das responsabilidades que está intrinsecamente relacionada à função.

Ao ser eleito, O Síndico assume responsabilidade Civil e Criminal,

A Responsabilidade Civil – Quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.

A Responsabilidade Criminal – Quando este não cumpre suas atribuições, não apenas por omissão, mas também em decorrência de práticas, que podem ser entendidas como criminosas.

O Código Civil de 2002 estabelece em seu art. 1.348 as obrigações do Síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o Condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do Condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Dadas as responsabilidades acima listadas, legalmente definidas, é cada vez mais comum e coerente a contratação pelo Síndico de profissionais que possam assessorá-los, de forma a respaldá-lo e dar suporte que permita gerir os recursos e cumprir com todas as obrigações acessórias, as quais os Condomínios estão obrigados, buscando a excelência da Gestão, fornecendo de forma transparente informações aos demais condôminos que o elegeram.

Sérgio Paulo, enfatiza, que as responsabilidades do Síndico são tão evidentes depois do Novo Código Civil, que o custo de uma Auditoria Preventiva e Permanente no Condomínio já está usualmente sendo previsto na elaboração do Orçamento, vez que esta relação CUSTO X BENEFÍCIO X UNIDADE CONDOMINIAL é bastante favorável, dada a segurança e confiabilidade, que implementam às prestações de contas mensais, através da Revisão das Pastas Condominiais.

” Diminuir riscos é mais vantajoso e mais barato que corrigir erros”,  conclui Sérgio.

Fonte: Administradores

Como lidar com a inadimplência em condomínios

Se existe um temor que aflige tanto condôminos quanto síndicos e administradores, é a inadimplência. Por causa dela, projetos são parados, há brigas entre moradores e o líder do condomínio tem trabalho dobrado para manter as contas em dia sem maiores prejuízos a todos. Porém, existem formas de amenizar o problema, sem que haja grandes prejuízos morais e financeiros.

Na capital paulista, por exemplo, quase 20% dos paulistanos não pagam a taxa de condomínio em dia. Esse é o resultado de uma pesquisa feita com 1.100 prédios gerenciados por uma administradora paulistana em 2009. Dos 656,1 mil boletos emitidos pela empresa no período, 80,01% foram pagos na data correta.

O levantamento mostrou ainda que 10,54% dos devedores acertam o débito dentro de 30 dias após o vencimento do documento. Os condôminos que pagam a taxa com atraso entre 31 e 60 dias somaram 5,38% do total. Os que permaneceram sem pagar após esse prazo – considerados inadimplentes – foram 4,08%.

Adriana De Biasi, advogada especializada em Direito Condominal e Imobiliário, diz que o primeiro passo para se resolver a questão é identificar o tipo de inadimplente. “Temos, por exemplo, o inadimplente temporário, que por razões de desemprego ou doença não consegue cumprir com o pagamento. O pior devedor é o contumaz, aquele que está sempre devendo, não paga nunca, faz acordo e não cumpre, quita a dívida somente quando vende o apartamento ou é executado. Este devedor, além de não se importar com os demais condôminos, acaba por gerar grandes problemas ao condomínio”, explica.

No caso do inadimplente temporário, o ideal é que tão logo a taxa deixe de ser paga, o morador entre em contato com o síndico. “O morador nessa situação deve procurar o mais rápido possível o síndico e a administradora para explicar sua situação e expressar sua vontade de pagar, de preferência por escrito. Dessa forma a administração saberá o motivo daquela inadimplência”, afirma o síndico profissional e consultor de condomínios, Maurício Jovino.

Já os permanentes são um caso à parte, pois são os que realmente dão prejuízo ao condomínio. Estes sim devem ser cobrados pelos administradores. “A cobrança amigável ainda é a mais rápida e com menos custos para ambas as partes, então, tentar fazer um acordo é sempre uma boa saída”, completa Jovino, que salienta a necessidade do acompanhamento jurídico das cobranças.

Direitos dos inadimplentes
De qualquer modo, é necessário ser cauteloso quanto ao tratamento dado ao morador com parcelas em atraso. “Morador inadimplente não pode ser rechaçado, excluído e nem passar por situações vexatórias, humilhantes ou sofrer perseguições por parte de quem quer que seja dentro do condomínio”, afirma Biasi.

No entanto, o inadimplente não pode votar e nem ser votado nas assembleias, mas pode participar com críticas, sugestões e opiniões. Nunca ser excluído.

Do mesmo modo, ser proibido de usar as áreas comuns, como piscinas e playgrounds, não é recomendado, visto que pode gerar mais conflitos, desestimulando o morador a quitar sua dívida, assim como ter o nome exposto em elevadores e quadros de aviso.

Por outro lado, existem punições legais que chegam até à perda do imóvel, por meio de leilão que o condomínio pode realizar para quitar as dívidas, e muitas vezes o morador desconhece a lei.

“Algumas pessoas não pagam condomínios e tem informações equivocadas, como se não pudessem perder seu imóvel, por terem crianças menores em casa ou que as dívidas de condomínio prescrevem em cinco anos. Nada disso procede”, diz Maurício Jovino.

No final do ano passado, porém, o volume de ações de despejo por falta de pagamento de aluguel registrou queda de 6,63% em novembro em relação a outubro em São Paulo (SP), de acordo com levantamento divulgado pelo Fórum de Justiça de São Paulo e pela administradora de condomínios Hubert.

Essa, no entanto, não é uma tendência. O Indicador Serasa Experian de Perspectiva da Inadimplência do Consumidor subiu 0,4% em outubro de 2009, o segundo mês consecutivo de elevação, após nove meses de queda. Segundo os especialistas do instituto, isto significa, na teoria, que a atual trajetória de queda da inadimplência dos consumidores deverá desacelerar ou até mesmo ser interrompida antes do final do primeiro semestre de 2010.

Fonte: Licita Mais

Férias em casa

No período das férias aumentam as reclamações de barulho da criançada em áreas comuns do condomínio. Afinal, é lá que elas querem brincar, mas saiba que é possível lidar com a energia dos pequenos e jovens e evitar danos ao patrimônio do condomínio. A primeira providência é entender que a mudança de rotina é inevitável.

O professor Carlos Rosa, mestre em Educação Física do Cesumar, orienta que mesmo com pouco espaço é possível proporcionar férias divertidas e seguras aos jovens moradores. “Você pode usar até o apartamento de um dos moradores, oferecer atividades no salão de festas, na piscina, ou fechar a rua, se for preciso”, diz.

As atividades podem partir de exercícios físicos como jogos de diversas modalidades, cordas de pular, amarelinha ou até de videogames interativos de dança ou modalidades desportivas. Para alternativas como estas, vale também criar uma programação contínua, como se faz na recreação dos hotéis: gincanas, agenda da semana ou caça ao tesouro.

Falta de espaço não é razão para deixar as crianças dispersas entre escadas, elevadores e corredores, onde, além do barulho, podem ocorrer acidentes. Pode-se criar sessões de cinema ou games, montar espaços lúdicos com brinquedos e livros ou promover campeonatos de jogos de tabuleiro.

BOA CONVIVÊNCIA“As crianças podem aproveitar todos os espaços, desde que se estabeleçam horárioe limites”  Carlos Rosa - Prof. de educação física

Conforme a disponibilidade dos pais, o ideal é que eles se envolvam nas atividades, inclusive, para passarem mais tempo com os filhos. Caso isso não seja possível, um professor de educação física pode ser contratado para coordenar e desenvolver a programação.

O condomínio pode contratar o profissional para um evento, como uma gincana, ou por um período mais extenso em que ele irá programar diversas atividades.

“Por se tratar de um condomínio vai ser impossível agradar a todos ou reduzir o movimento das crianças a zero. É importante pensar nas regras e fazer com que elas participem; além disso, toda e qualquer atividade deve ser votada e aprovada em assembleia”, recomenda Rosa.

Experiência
O condomínio Bertioga é referência em Maringá em férias animadas porque os síndicos sempre se empenharam em promover atividades. Na atual gestão é a esposa do síndico, Suely Andreotti Benati, que faz a programação.

Com horários e regras preestabelecidas, a turminha se diverte e o condomínio quase não põe a mão no bolso. Brincadeiras com água, piqueniques, noites do pijama e até uma festa do dia das bruxas foram uma prévia da programação de verão.

“Se a criança não tem onde brincar, você precisa criar o ambiente para ela”, afirma ela. E o melhor é que nem é preciso gastar muito para que elas se divirtam. Há pouco tempo conseguimos fazer uma bela festa com R$ 170. Usamos cordas de pular e realizamos brincadeiras com materiais que todo mundo tem em casa. Ainda alugamos uma piscina de bolinhas e uma cama elástica. As crianças adoraram”, afirma.

Suely acredita que disciplina é fundamental e ela mesma cuida para quem ninguém danifique a estrutura do condomínio ou acabe se machucando. “Aqui no condomínio são 155 apartamentos, não é fácil, mas vale a pena. As áreas comuns são preservadas e os pequenos entendem, sou brava, mas sou legal”, conclui.

Fonte: O Diário

Cartilha orienta síndico na administração de condomínio

Material foi elaborado pelo Secovi.

O síndico de um prédio precisa sempre estar de olho em tudo, mas também é necessário ter uma boa convivência com os moradores para conseguir trabalhar, como mostrou o quadro “Meu condomínio tem solução”, do SPTV, nesta terça-feira (27). Para ajudar o síndico nesta função, o Sindicato da Habitação (Secovi-SP) elaborou o Manual do Síndico, que reúne uma série de orientações.

Em Santana, na Zona Norte de São Paulo, a síndica do prédio tem 68 anos. Maria XXX cuida de 176 apartamento, quase 700 moradores e ganhou até apelido carinhoso. Ela é chamada pelos vizinhos de “vó”.

Os “netos” do prédio têm um carinho especial pela síndica. O mandato já dura oito anos e ela sempre se elege sem dificuldades. Contudo, o trabalho não fica só no carinho. Ela também arruma tempo para conversar com moradores e funcionários.

No Butantã, Zona Oeste, para dar conta do serviço, o prédio tem dois síndicos contratados – síndicos profissionais, função determinada em assembleia. Lígia e Stefano dividem as responsabilidades para agradar os moradores. Enquanto um ouve, o outro faz.

Segundo estimativa do Secovi-SP existem aproximadamente 30 mil síndicos na cidade de São Paulo. Para ajudar o síndico na tarefa de administrar o empreendimento, o sindicato e

Cartilha
O Manual do Síndico pode ser adquirido na biblioteca do Secovi, por R$ 15.

Fonte: G1

Problemas nas construções com as chuvas podem ser evitados com manutenção regular

Nesta época do ano, é comum que apareçam transtornos nos imóveis em decorrência do período chuvoso.

 (Eduardo Almeida/RA Studio)

Nos períodos chuvosos, é comum aumentarem as reclamações nas administradoras de imóveis alugados por problemas em telhados. No entanto, o aparecimento do transtorno esta época do ano pode estar relacionado à falta de manutenção, tarefa que é de responsabilidade dos locatários.

Diretora da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), Adriana Magalhães explica que é preciso analisar cada caso para saber a quem cabe solucioná-lo. “A situação é relativa, porque pode ser de responsabilidade do proprietário, do inquilino ou do condomínio. Em um primeiro momento, em casas e lojas as trocas de telhas, por exemplo, cabem ao inquilino”, conta.

Outro transtorno que é mais comum nesta época do ano é o surgimento de infiltrações, que acarretam um enorme transtorno para os moradores do imóvel, sem contar que comprometem a estrutura da edificação. “Se for estrutural, o problema tem de ser resolvido pelo proprietário. No caso do condomínio, cabe a ele fazer a manutenção”, ressalta Adriana.

Morador de uma casa no Bairro Santa Inês, na Região Leste de Belo Horizonte, o motociclista Fábio Rocha tomou o cuidado de verificar seu telhado antes do período chuvoso. “Fiz, de março até junho, manutenção corretiva no meu telhado, que tinha problema de vazamento na junção com a parede e nas telhas, devido a galhos de árvores e folhas que foram se acumulando ao longo do tempo”, conta Fábio Rocha.

O motociclista diz que tem esse cuidado periodicamente. Tanto que, a cada dois anos, sempre antes do período de chuvas, faz a manutenção preventiva. Para isso, recorre a profissionais qualificados, como o que contratou este ano. “Ele tinha boas referências e tomei o cuidado de conhecer obras em que ele tinha atuado. Diante do meu problema, ele sugeriu a troca completa do telhado”, informa.

UMIDADE 

É preciso, ainda, ter atenção com o sistema de calhas. Afinal, é por essa tubulação que a água dos telhados é escoada. Mantê-las sempre limpas e desobstruídas é essencial para proteger as construções de alagamentos, da erosão do solo e da umidade excessiva. “Essa tarefa também é de responsabilidade do inquilino”, conforme ressalta Adriana Magalhães.

No entanto, há exceções, como reconhece a diretora da CMI/Secovi. Ela cita como exemplo um caso em que o excesso de frutos e folhas que caíam de um abacateiro de uma propriedade vizinha causou o entupimento da calha. “Tomamos a providência de notificar o vizinho. Temos sempre que verificar de quem é a responsabilidade e cobrar de quem é devido.”
O cuidado é muito importante, pois são vários os objetos que podem contribuir para o entupimento desse tipo de tubulação, “como folhas, frutos, sacos de plásticos trazidos pelo vento, terra, restos de reformas de telhado, reboco caído e até papagaios que caem nos telhados”, cita o engenheiro da Equiflow Serviços Polivalentes Geraldo Lafetá Rebello.

Mãos à obra 
Fachadas e janelas também requerem cuidados. Para executar esse tipo de serviço, fica a cargo do inquilino contratar um profissional ou ele mesmo fazer o trabalho

O mesmo cuidado que o proprietário e inquilino devem ter com o telhado se aplica à manutenção de fachadas e janelas, que precisam passar por revisões periódicas. “A questão é de responsabilidade de quem está na posse do imóvel, que deve pedir a um profissional para verificar. No caso das janelas, o silicone pode dar fissura, e os revestimentos, como pastilhas, devem ser revistos”, observa Adriana Magalhães, diretora da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi).

A advogada e sócia-proprietária da Sindicon Administração de Condomínios e Imóveis, Juliana Costa Oliveira Miranda, reforça a necessidade de manutenção periódica a fim de evitar infiltrações em janelas. “Os materiais utilizados para a devida vedação, como borrachas e silicone, perdem sua eficiência com o tempo e sofrem interferência do calor e da chuva”, explica.
No caso de infiltração originada da fachada, Juliana diz que cabe ao condomínio sanar o problema. Mas é o laudo emitido por profissional habilitado que poderá gerar mais segurança a respeito de a quem cabe solucionar a questão. “Toda e qualquer infiltração na área interna do apartamento, devidamente comprovada que é de origem da parede externa, é da responsabilidade do condomínio o reparo, inclusive dos danos provocados.” Para essa afirmação, a advogada se baseia no que diz a legislação a respeito do assunto. “A Lei 10.406, em seu artigo 1.348, inciso V, declara que todo e qualquer dano provocado pela parte externa é da responsabilidade comum (condomínio).”

O presidente da Rede Imvista, Eduardo Novais, aposta na conscientização dos inquilinos sobre a necessidade de manutenção e conservação de telhados e fachadas. “Encaminhamos, todos os anos, em setembro, um comunicado falando sobre a importância dessas manutenções anteriormente ao período das chuvas”, informa.

TRABALHO CUIDADOSO 

Para executar esse tipo de serviço, Novais diz que fica a cargo do inquilino contratar uma empresa ou um profissional, ou ele mesmo fazer o trabalho. “Geralmente, os maiores problemas são em casas, onde a manutenção não é periódica. Já em prédios os problemas são poucos e os próprios condomínios fazem a manutenção preventiva”, observa.

Vistoria regular no telhado é fundamental para evitar goteiras e infiltrações  (Eduardo Almeida/RA Studio)
Vistoria regular no telhado é fundamental para evitar goteiras e infiltrações

Nesse último caso, se for designado algum funcionário do prédio para executar a tarefa, o especialista em direito imobiliário e presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei), Fernando Augusto Cardoso de Magalhães, ressalva que o síndico deverá fornecer todos os equipamentos de segurança individual (EPIs) e, de preferência, contratar um seguro de acidente suplementar. “Vale lembrar que, nesse caso, a responsabilidade por eventuais acidentes ou danos causados pelo serviço realizado recairá, exclusivamente, sobre o condomínio.”

No caso da contratação de uma empresa, Fernando Cardoso diz que é importante verificar se ela está formalmente constituída. “É preciso exigir certidão de regularidade junto ao INSS e verificar se todos os empregados estão utilizando EPIs, devendo o síndico exigir a nota fiscal referente aos serviços prestados, a fim de resguardar o condomínio quanto à responsabilidade por danos que possam surgir devido a falhas na prestação dos serviços.”

Se a manutenção de telhados e calhas for em casas ou lojas, uma das soluções apresentadas por Eduardo Novais antes de contratar a empresa é procurar a imobiliária para indicar empresas e profissionais que já fazem esse tipo de serviço. “Atualmente, diversas imobiliárias têm um setor que dá esse auxílio ao inquilino, indicando os melhores nomes.”

De qualquer forma, o engenheiro Geraldo Rebello diz que, no caso das calhas, o interessado pode recorrer a empresas que fazem limpeza de caixas-d’água, que costumam oferecer esse tipo de serviço. “É preciso ser pessoal qualificado para não quebrar telhas nem pisar nas calhas, para não trincar suas soldas. O serviço deve ser acompanhado por pessoa de confiança”, orienta.

Três perguntas para… Pedro Covelo, engenheiro civil da Green Gold

Como deve ser realizada a manutenção de telhas e calhas?

Deverá ser feita verificando-se principalmente as telhas quebradas ou soltas, calhas e rufos furados ou enferrujados, além de sujeiras dentro das calhas, como folhas, poeira e até papéis.

Quem pode executar o serviço?

Essa manutenção pode ser feita por um funcionário do prédio ou até mesmo por um morador, desde que estejam usando todos os equipamentos adequados e cuidados possíveis para não se machucarem nem danificar ainda mais o telhado (como quebrar telhas, amassar calhas).

Quais cuidados devem ser tomados na hora de fazer esse serviço e contratar a empresa?

É aconselhável contratar uma empresa idônea especializada em reparos e manutenção de telhados e, de preferência, que tenha um responsável técnico em seu corpo de funcionários. Aconselho também fazer um contrato especificando todos os serviços e prazo para término deles.

Fonte: Lugar Certo

Reformas em unidades

Orientações e procedimentos importantes que o síndico deve saber

Reformas que ocasionem um excesso de carga num andar ou alterações estruturais como retirada de paredes ou pilastras podem causar desabamentos. Exemplo: remoção ou construção de uma parede não-prevista pelo projeto original. A laje transfere o peso para os pilares, que podem sofrer avarias.

Por isso, o síndico deve ser sempre informado sobre qualquer tipo de obra que envolva quebradeiras, como construção ou demolição de paredes não previstas no projeto original, e agir com rigor em casos de alterações estruturais. Veja como:

  • Como reformas em unidades podem ocasionalmente comprometer a estrutura do prédio e podem gerar transtornos entre vizinhos por causa do barulho, é conveniente que o síndico seja sempre comunicado antes do início.
  • Tenha em mente que uma simples parede pode ser a sustentação do prédio e, se alterada, pode danificar toda a estrutura;
  • Seria interessante haver uma norma a respeito no Regulamento Interno ou na Convenção – ou, ao menos, tornar este aviso um procedimento informal no condomínio.
  • Em reformas grandes nos apartamentos, o síndico deve valer-se de um perito para avaliar se elas não trarão danos à estrutura do prédio.
  • Vale ressaltar que, se ocorrer algum tipo de incidente, o síndico pode ser responsabilizado.
  • A contratação de um engenheiro civil responsável (com registro no CREA) é obrigatória;
  • O engenheiro deve emitir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Esse laudo assegura que a reforma está em conformidade com a lei, e com as normas técnicas;
  • O síndico também deve informar ao condômino responsável pela reforma o horário permitido para estas atividades, bem como outros procedimentos básicos, como o que fazer com o entulho.

Trincas e fissuras

  • Independente de obras ou reformas nas unidades, é muito provável que no seu condomínio haja pequenas fissuras em locais variados, como em algumas paredes ou na cobertura, ou na garagem. Esses cortes, que podem ser chamados de fissuras, trincas, rachaduras ou até fendas, estão presentes em diversas estruturas do condomínio, e não podem passar despercebidos.
  • O sinal de alerta acontece quando a fissura começa a se expandir. Pode também mudar de cor, ou minar água. Nesses casos, o tempo de procurar um perito é curto. Quanto mais houver demora na busca de um reparo, mais caro este será.

Sobre o barulho

  • O barulho gerado por obras em alguma unidade do condomínio deve ser tolerado, desde que a reforma seja realizada dentro do horário estabalecido pelo Regulamento Interno. Mesmo assim, o uso bom senso é recomendado. A obra não deve se estender por muito tempo.
  • No caso de obras, o horário padrão, em geral, é das 8h às 17h, mas isso varia de acordo com o Regulamento Interno de cada condomínio
  • Existe um limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil:“Art. 1.336. São deveres do condômino:
    (…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Entulho na caçamba

  • É inconveniente que o entulho da obra seja recolhido na lixeira comum do condomínio, a menos que o volume seja muito pequeno. Caso contrário, os restos da reforma devem ser depositados em uma caçamba apropriada. ]

 

Fonte: SindicoNet

Porta corta-fogo

Item de segurança segura a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Nem só de câmeras e alarmes vive a segurança de um condomínio. Apesar de muito mais incomum que assaltos, os cuidados com incêndios devem estar sempre em dia. E um equipamento bastante útil nesses casos são as portas corta-fogo.

Realidade na grande maioria dos edifícios construídos após 1983, as portas corta-fogo mantêm a fumaça e o fogo longe da rota de fuga dos moradores, em caso de incêndio no edifício. Por lei, o equipamento deve ser capaz de isolar a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Manutenção

A porta pode ser feita de diferentes compostos com diversos materiais como madeira, aço, gesso, vidro e vermiculita. Deve contar com barra para abertura e fechamento ou maçaneta. E, para fechar e abrir com facilidade, deve apresentar molas nas dobradiças.

As molas são a parte da porta que mais precisam de manutenção – uma empresa deve visitar o condomínio, em média, a cada três meses para checar a situação do equipamento. Afinal, é a mola quem deve manter a porta fechada sempre. Se permanecer entreaberta, deve passar por manutenção.

É importante que a empresa contratada para cuidar desse equipamento deve ser especializada em segurança contra incêndio, com serviços certificados pela NBR 11 742, que trata de portas corta-fogo.

Mau uso

A porta corta-fogo pode apresentar outro problema, mas dessa vez, em relação ao uso dos moradores. Há casos em que a unidade é a única no andar, e os condôminos decidem por trancar a porta. Nesses casos o síndico deve conversar com o morador sobre a gravidade da questão, já que em caso de incêndio as pessoas ficariam ali, barradas, sem ter para onde ir.

O mesmo vale para moradores da cobertura. Dependendo da altura da edificação, pode haver uma rota de fuga para a cobertura. Por isso, é de extrema importância que a passagem se mantenha livre. Vale lembrar que é a brigada de incêndio a responsável por decidir as rotas de fuga no local. Daí a importância de mantê-la sempre bem treinada.

As únicas portas corta-fogo que devem ser mantidas trancadas são as que guardam as bombas e geradores do condomínio, evitando o acesso de crianças e outras pessoas, que não os funcionários, ao local.

Há também casos de quem use um calço para manter a porta aberta – inutilizando-a, assim, em caso de incêndio na edificação.

Para ter mais segurança, o ideal é que se vote em assembleia por manter as portas corta-fogo destrancadas e fechadas dos andares e estipular multa para quem desrespeitar a regra. Para deliberar sobre o assunto, basta maioria simples dos presentes.

Outro problema em caso de incêndio é a obstrução das rotas de fuga. A escada de incêndio é muitas vezes usada pelos moradores para abrigar cestos maiores de lixo, bicicletas, carrinhos de bebê. Isso é fortemente desaconselhado pelo corpo de bombeiros, já que, em um momento de pânico os objetos irão atrapalhar a passagem.

Escadaria de emergência

Além de não poder apresentar objetos, a escada de emergência –e rota de fuga em caso de incêndio- deve apresentar uma série de cuidados, além da porta corta-fogo:

  • Corrimão contínuo: na altura adequada pelo corpo de bombeiros, sem ponta viva – ao chegar próximo da porta, ele é chumbado na parede
  • Luz de emergência: uma iluminação que funciona em caso de incêndio, auxiliando os moradores a encontrar a rota de fuga
  • Sinalização fotoluminescente: adesivos que brilham no escuro apontando a rota de fuga correta,  número dos andares, a saída e o acesso ao térreo
  • Extintores de incêndio: O condomínio deve contar com três tipos, que têm usos bastante diferentes:
    - Água: serve para apagar o fogo de madeiras, sofás, cortinas
    - Pó químico: usado principalmente para fogo advindo de instalações elétricas
    - CO2: Para uso em motores, bombas e geradores

Outro sistema

Mas a porta corta-fogo não é o único artifício para colaborar com a segurança em caso de incêndio no edifício. Há também a pressurização de escadas, norma em São Paulo para construções a partir de 1993, que consiste em um sistema de ar condicionado central que joga o ar frio dentro da escada de emergência, assegurando que a fumaça tóxica do incêndio não chegue ao ambiente.


AVCB

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros tem duração que depende de cada estado. Em São Paulo, os edifícios residenciais devem passar por vistoria a cada três anos, e os comerciais entre dois ou três.

Mas caso haja denúncia sobre o mau estado do condomínio, pode haver visita antes desse período, e o AVCB pode, inclusive, ser cassado, caso os itens de segurança do local não estejam de acordo com a lei.

Em condomínios antigos, onde não haja espaço para a construção de uma escada de emergência enclausurada, e nem a possibilidade de implementação de portas corta-fogo é importante conversar com o corpo de bombeiros local. Dessa forma é possível decidir, juntos, quais medidas de segurança contra incêndio devem ser tomadas.

Fonte: Sindico Net

Saiba como são calculadas as multas nos condomínios

Todas as regras de convivência, como não fazer barulho após as 22h e não deixar cachorros soltos nas áreas comuns, têm de estar previstas no regimento .... Foto: Shutterstock
Todas as regras de convivência, como não fazer barulho após as 22h e não deixar cachorros soltos nas áreas comuns, têm de estar previstas no regimento interno do condomínio
 Quase todo prédio tem aquele morador problemático, que incomoda os vizinhos. Uns escutam música muito alta, outros saem para passear com o cachorro sem a guia e há aquelas moças que insistem em andar de salto alto depois das 22h. Muitas vezes basta uma conversa ou uma advertência formal, mas quando isso não é suficiente o condomínio pode aplicar multas a quem perturba a ordem. Veja como funciona o processo.
Se o seu vizinho te incomoda, o primeiro passo é registrar uma queixa junto ao zelador ou síndico. Eles vão verificar se a reclamação procede e enviar uma notificação ao bagunceiro. “Existem coisas mais fáceis de provar, como uma pessoa que estaciona invadindo a vaga dos outros. Outras ocorrências, como quando uma pessoa faz barulho ao andar ou joga bitucas de cigarro pela janela, são mais difíceis de registrar. Uma opção é chamar o zelador no momento em que aquilo está acontecendo”, sugere Márcia Romão, gerente da divisão de atendimento ao cliente.
As normas de punição para um condômino que perturba a paz ou não arca com suas dívidas com o condomínio têm de estar previstas no regulamento interno ou convenção do condomínio. “Diante da gravidade da infração é que vai ser determinada a multa àquele morador”, esclarece o advogado especializado em direito condominial Alexandre Marques, do escritório paulistano Rachkorsky Advogados Associados.

“A regra geral é que a pessoa deve ser avisada na primeira vez e multada na segunda. Ela ainda tem o direito de recorrer da multa na assembleia”, afirma Marques. Isso acontece quando a pessoa se sente injustiçada e consegue provar que foi perseguida. “A assembleia pode anular ou ratificar a multa se a pessoa conseguir provar que não estava no prédio na data da infração. Ela também pode levar o caso para o juizado especial ou processar o condomínio por danos morais.”

Cálculo da multa
O valor da multa varia de acordo com a gravidade da infração e com o número de ocorrências. Segundo Márcia Romão, a cifra é calculada como um percentual das despesas ordinárias do condomínio – ou seja, uma parte dos custos fixos mensais para a manutenção do prédio. Por exemplo: se o valor do condomínio é de R$ 500, as despesas ordinárias devem ficar em torno de R$ 350, e a multa será uma porcentagem desse valor, que vai variar de acordo com o tamanho do problema causado.

Infração reincidente
É muito comum que um morador receba várias multas por uma mesma infração, como deixar o cachorro sem a guia da coleira, por exemplo. “Se ele recebe multas repetidamente pela mesma infração, é possível fazer uma assembleia específica para subir o valor da multa. Não é só um problema financeiro para o condomínio, esse morador está causando desordem”, explica Márcia. A insistência pode acontecer porque o condômino não reconhece seu comportamento como inapropriado e continua a fazer a mesma coisa. “Geralmente, no primeiro momento ele não concorda porque se sente injustiçado. Depois pode consultar um advogado e marcar uma reunião com o síndico e administradora para discutir a situação”, afirma a gerente.

Uma segunda situação bastante comum é quando o condômino não paga as multas pelas infrações cometidas. Em geral, o motivo é o mesmo: ele não sente que tenha feito nada de errado. Quem não paga as multas fica em dívida com o condomínio, e é como se não pagasse a parcela mensal para a manutenção do edifício. “Neste caso, o advogado do prédio pode levar o caso a uma cobrança judicial. Mas o condomínio não pode acionar o inquilino, só o proprietário. É dele que pode vir a ordem de despejo”, afirma Márcia Romão.

Caso o condômino recorra da multa mas, mesmo assim, tenha que pagá-la, é possível negociar um parcelamento junto ao síndico, explica Márcia: “A administradora executa os pedidos do síndico. Ela age como se fosse um advogado.”

Fonte: Terra

As funções do síndico

Condômino ou não, o representante legal do condomínio, mais conhecido como síndico, tem como meta representar o condomínio e praticar atos em defesa dos interesses comuns dos moradores, dentro de suas atribuições conferidas por lei ou pela convenção condominial.

Tudo começa na assembleia geral, onde os condôminos colocam sua confiança no novo encarregado pela organização do condomínio. Portanto, o eleito deve ter consigo não somente a vontade de realizar projetos para o bem estar dos moradores, como também agilidade para enfrentar várias outras questões.

Por falar em assembleia, o síndico também deve prestar contas à assembleia.

O síndico tanto pode ser um morador do condomínio ou um síndico profissional, contratado exclusivamente para isto. Em muitos condomínios, a contratação de síndico profissional é uma grata realidade e vem funcionando muito bem.

Uma vez eleito o síndico, a orientação dos funcionários, fiscalização e execução das deliberações feitas nas assembleias são encargos que farão parte da rotina do seu dia a dia. Para administrar o condomínio, pode-se contratar uma administradora que ficará encarregada da folha de pagamento e cobrança das contribuições condominiais. Esta é, aliás, a solução que eu, pessoalmente, indico.

É importante destacar que o papel do síndico, além das atribuições fixadas em lei, possui também mais uma missão no exercício do seu mandato: a mediação de conflitos. Refiro-me ao encarregado de mediar confusões que podem ser gerados pelos próprios moradores.

Ao síndico cabe também impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno do condomínio. Tarefa nada fácil, porém fundamental. Ao síndico recomenda-se também a impessoalidade no trato com os moradores.

Ninguém disse que ser síndico é fácil, mas com empenho e personalidade tem o dever de deixar os moradores satisfeitos pelo seu trabalho.

Fonte: Condoworks

Condomínio faz sorteio de vaga de garagem em prédio na Zona Leste

Moradores de 60 apartamentos têm apenas 10 vagas de garagem. Condôminos ainda precisam pagar uma mensalidade de R$ 50.

Os estacionamentos e as garagens geralmente causam problemas nos condomínios. A localização da vaga e até o tamanho do carro do vizinho são motivos de reclamação dos moradores. O quadro “Meu condomínio tem solução”, do SPTV, mostrou nesta terça-feira (06) a solução que dois prédios da capital encontram para amenizar a situação.

Os moradores dos 60 apartamentos de um condomínio na Vila Curuçá, na Zona Leste, tinham apenas seis vagas de garagem. Então, a síndica do prédio resolveu usar a área que a construtora usava para guardar material de construção para criar mais quatro vagas. “Todos os interessados participaram do sorteio. Os 10 primeiros que saíram foram os que fecharam o contrato”, diz Tânia Alves.

Mas a vaga no condomínio tem prazo de validade. A cada seis meses, é realizado um novo sorteio e os moradores escolhidos ainda precisam pagar uma mensalidade de R$ 50. Os condôminos que não conseguem lugar reclamam da medida. “A gente custa a ter um carro. Quando tem, precisa deixar na rua”, diz o zelador Raimundo Pereira.

Em outro condomínio, em Santana, na Zona Norte, a construtora disse que havia uma vaga para cada um dos 128 apartamentos. Mas depois que o prédio foi entregue os moradores descobriram que ainda faltavam 20 vagas. E há lugares para estacionar em três pavimentos. O tamanho das vagas também causa insatisfação. No espaço onde deveriam ficar seis carros, o lugar é tão pequeno que o motorista nem consegue abrir a porta do veículo. O jeito foi ignorar a marcação e perder uma das vagas. Com tudo isso, os garagistas tiveram que entrar em ação.

“Tem que arrumar lugar para colocar os carros, mas sempre a gente dá um jeitinho. O pessoal que a gente já sabe que sai mais cedo para trabalhar já deixa os carros no jeito, com a chave no jeito para eles saírem”, diz o garagista João Donizete de Paulo.

Além de ter que pagar os salários dos funcionários, os moradores sofriam com os alagamentos. O jeito foi juntar mais dinheiro e construir um piscinão. Com todos esses problemas, tem morador que reclama da taxa de condomínio que passa dos R$ 600. “São quatro garagistas, acaba pesando sim. O condomínio fica mais caro”, diz Elza Medeiros, moradora do condomínio.

Fonte: G1

Regras Para Obra Urgente

Vejamos hoje dois artigos do novo Código Civil que tratam das despesas do condomínio. O primeiro deles dirime conflito existente em muitos prédios, a exemplo dos condôminos que utilizam áreas comuns como o terraço, sem que sejam onerados com isso, vez que o simples uso não modifica a divisão da fração ideal do terreno.

Diz o texto:

“Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”

Haverá, nos casos concretos, precisão de se indicar quais são as “despesas relativas” às partes comuns de uso exclusivo, ou seja, se incluem somente as que tal uso gerar, ou se outras, indiretamente necessárias à gestão de tais espaços. Um terraço inacessível aos demais condôminos não onera, em tese, nenhuma estrutura física ou administrativa do condomínio. Uma área de estacionamento, usada com exclusividade, ao contrário, carece de limpeza, manutenção e aumenta o consumo de energia.

O importante é destacar que a nova lei estabeleceu o princípio de que quem utiliza partes comuns com exclusividade tem que pagar pelo privilégio.

O segundo artigo disciplina a realização de obras no edifício, feitas pelo síndico ou por condômino em proveito comum. Não se trata de melhorias que os moradores fazem em suas unidades.

Inobstante longo, vale a pena ler:

“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.”

Há muito que comentar, mas o espaço é limitado. O assunto está bem esclarecido na redação legal.

Para relembrar, obras voluptuárias são as que trazem maior beleza ou conforto à coisa, benfeitorias úteis são as que lhe dão maior proveito e valor, reparos necessários são os que evitam a deterioração ou o perecimento do bem. O conceito é relativo, ficando sua determinação a cargo dos condôminos reunidos em assembléia.

Destaque-se o valor que o Código deu à ação individual do condômino, no caso de omissão do síndico. Para evitar que o prédio sofra conseqüências danosas, poderá realizar obras urgentes sem antes ouvir os demais consortes. Para obter o ressarcimento do que gastou, deverá solicitar imediata convocação de assembléia. Na omissão ou impedimento do síndico, o condômino diligente ou qualquer outro poderá convocar a assembléia, sem necessidade de ¼ (um quarto) de assinaturas, como é hoje. Mas somente nestas circunstâncias é que a convocação tem esta peculiaridade

Síndicos desonestos

Saiba o que acontece com síndicos que não fazem o correto.

Que a honestidade e a seriedade pautam o exercício da função de síndico para a maioria desses, não é novidade para ninguém. Porém, há alguns poucos que podem deixar todo o condomínio se questionando pelo motivo que foi eleito.

Para evitar esse tipo de situação, até já existem empreendimentos que aprovam em assembleia, antes da eleição do síndico, para que os candidatos sejam ‘Ficha Limpa’. Ou seja, que os interessados não estejam com problemas de crédito. Isso para evitar que pessoas com problemas financeiros possam gerir os fundos do condomínio. Mas para aplicar essa exigência, alguns cuidados devem ser tomados.

Há, porém, que se entender a diferença entre um síndico mal informado, desorganizado ou simplesmente pouco preparado para a função, de outro que age de má fé em benefício próprio, lesando o condomínio.

Os dois tipos de síndicos estão sujeitos a sanções. Geralmente, destituição do cargo, apenas. Mas se houver prejuízo para o condomínio, esse pode entrar com uma ação cível e penal para penalizar o síndico, dependendo do caso.

Veja abaixo o que pode acontecer em algumas situações:


Não convocar assembleia

Uma assembleia por ano, pelo menos, é fundamental. Tanto para prestar contas como para definir os gastos do próximo período. Há também que se ouvir os moradores e aprovar benfeitorias para o próximo ano.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico (saiba mais abaixo)


Não prestação de contas 

A prestação de contas deve ser feita pelo menos uma vez por ano, como diz o Código Civil. Há convenções que pedem que o síndico faça a prestação de contas com maior assiduidade. Nesses casos, o responsável pelo condomínio deve seguir o que diz o documento. O que não impede, em outros casos, que moradores interessados nas finanças do condomínio se interem do assunto sempre que julgarem necessário. Nesse caso, vale conversar antes com o síndico, zelador ou administradora para ver as pastas ou balancetes. Vale lembrar que os moradores não podem ficar com a pasta para si, ou retirar documentos e levá-los para casa, por exemplo.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ação de prestação de contas


Desvio de dinheiro / superfaturamento de obras

Essas são as acusações mais clássicas referentes à atuação de síndicos. São, porém, difíceis de serem provadas. Para que a acusação passe para o próximo passo, o ideal é que haja provas, como pagar por serviços que não foram feitos, orçamentos mais caros que os de mercado, empresas que concordem em afirmar em juízo que o síndico pedia uma “caixinha” ou uma nota mais alta do que o valor do serviço prestado.

Para gerar essas provas, nada melhor que contratar uma auditoria especializada em condomínios (veja mais abaixo). O ideal é que os empreendimentos, principalmente de médio e grande porte, contem sempre com esse tipo de serviço, mas se houver suspeita de irregularidade, é de suma importância que um especialista analise as contas do condomínio. Comprovado o desvio, ou o superfaturamento, quem deve investigar o caso é a polícia, e não os moradores.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ações na esfera cível (multa) e criminal (privação de liberdade)


Decidir tudo sozinho

Há síndicos que acham mais fácil decidem por todos. Então, preferem alterar prioridades decididas em assembleias, ou mesmo utilizar uma parte do fundo de obras para efetuar uma pequena reforma que não é urgente. Como, porém a voz de um não significa a vontade da maioria, essa postura não é recomendada, já que não reflete os desejos da coletividade do condomínio.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e ação na esfera cível


Combinação entre síndico, conselheiros e administradora

Quando um grupo de mais de quatro pessoas se junta para cometer um crime, isso se chama formação de quadrilha. Ou seja, se o síndico não está “agindo” sozinho, e há mais pessoas o ajudando a cometer ilegalidades, todos devem ser punidos.

  • O que pode acontecer?
    Destituição do síndico e da administradora, e ações na esfera cível e criminal.
    Vale lembrar que as ações na esfera cível, caso o condomínio consiga provar a culpa do síndico, acarretam em multa para cobrir o que foi tirado de lá. Para tanto, o culpado fica obrigado a devolver o que tomou indevidamente, seja com uma multa em dinheiro ou com seus próprios bens.


Como acabar com a situação

Caso seu condomínio esteja vivendo esse tipo de administração é possível destituir o síndico com uma convocação de assembleia para esse fim, que conte com as assinaturas de um quarto dos condôminos. Para tirar o síndico do cargo basta a aprovação da maioria simples dos presentes.

Outro passo a se considerar é uma auditoria, ou um perito especializado em condomínios. A empresa, ou o profissional, examina as contas e documentos do condomínio emite um laudo dizendo como anda a saúde financeira do condomínio. Há empreendimentos que contam com esse serviço regularmente – e todos os meses o local é auditado. Há aqueles que o fazem uma ou duas vezes por ano. E há também quem contrate apenas quando há alguma suspeita. Nesse caso, o serviço é mais caro.

Geralmente é o relatório da auditoria o primeiro passo para se entrar com ação contra um síndico que tenha agido de má fé.

Para contratar o serviço, mesmo sem a anuência do síndico, o assunto pode ser discutido em uma assembleia – chamada pelo síndico ou por um quarto das assinaturas dos condôminos- e basta a aprovação de maioria simples dos presentes.


Como se blindar?

Além de ser muito difícil viver em um local administrado por alguém corrupto, também é muito desagradável gerir um condomínio cercado por desconfiança. Por isso, o ideal é manter sempre a transparência.

A prestação de contas em dia é o melhor caminho para evitar as desconfianças infundadas. As decisões em assembleia devem sempre ser respeitadas. E outras reuniões devem acontecer quando houver a necessidade de se decidir por algo diferente do que foi decidido na previsão orçamentária, ou que irá impactar na taxa mensal, por exemplo.

No tocante às obras, pedir três orçamentos detalhados para obras pequenas e até cinco, para reformas de maior vulto, e guardá-las, para que não haja dúvidas sobre a empresa escolhida. Nesses casos, uma assembleia também deve ser convocada.

Também é importante que o síndico honesto e que esteja sofrendo com calúnias e difamações em seu condomínio, se defenda e peça provas e uma retratação pública. Afinal, não é por ser síndico que os moradores têm direito de acusá-lo sem provas, ou de fazer insinuações infundadas

Fonte: Sindico Net

Desuso de itens de lazer onera condomínios residenciais

Campeão.. Ofurô destaca-se como opção deixada de lado nos conjuntos. “É muito íntimo”, diz gerente de administradora.

Edifícios novos podem ter dezenas de opções de lazer disponíveis para os moradores, mas nem todas elas sobreviverão ao teste do dia a dia. Apresentados como diferenciais no lançamento dos produtos, alguns itens são relegados ao esquecimento após a implantação dos condomínios.

Spas, saunas, ofurôs e espaços curiosos como os redários – para a instalação de redes de descanso – figuram entre os ambientes pouco utilizados nos conjuntos. “O ofurô é campeão. Ele funciona em hotel, mas no condomínio não tem muito sentido. Vira um elefante branco porque é muito íntimo”, diz a gerente de relacionamento da administradora Lello Condomínios, Márcia Romão.

Comuns em condomínios-clube, os espaços beauty, simulando salões de beleza, e os garage band nem sempre são bem aproveitados, segundo Márcia. “Pelo uso, os condôminos vão percebendo que aquele desenho do incorporador não funciona tão bem na prática”, diz.

A subutilização dos espaços não se restringe ao mau aproveitamento da área comum, mas também pode ser entendido como um peso para a taxa condominial, na opinião do diretor executivo da administradora Manager, Marcelo Mahtuk. Ele também é consultor de incorporadores durante o desenvolvimento dos empreendimentos.

“O que discutimos com as incorporadoras é a questão de saber o que público-alvo vai efetivamente usar. O empresário quer colocar o maior número de itens de lazer para agilizar a venda. E queira ou não, isso ocorre. Mas onera o condomínio.”

A combinação mais adequada para cada lançamento depende de fatores como a localização do empreendimento, o tamanho do condomínio e o público a que ele se destina. “Há uma certa ilusão do comprador no estande de vendas. A pessoa olha coisas que nunca fez na vida, mas imagina que, no futuro, vai fazer.”

Depois de instalado o condomínio, as mudanças de finalidade de áreas são possíveis, mas exigem um esforço coletivo dos moradores. A autorização para as alterações somente são obtidas mediante a aprovação da medida em assembleia por, pelo menos, dois terços dos proprietários das unidades.

“Tenho de unir os moradores e, às vezes, o condomínio é muito grande. Temos alguns com mil unidades”, diz o executivo da Manager. Ele ressalta a importância de os conjuntos se a adaptarem às demandas dos moradores no decorrer dos anos, na medida em que o perfil do público interno também se altera.

No condomínio onde Hélio Trevizan Júnior, de 53 anos, é síndico, os proprietários aprovaram na semana passada a transformação da quadra de futsal em um espaço gramado para a prática de futebol society. “Antes, o chão era áspero demais, e as crianças se machucavam. Agora, elas adoraram”, conta. A adesão à mudança teve ampla aceitação dos proprietário, segundo o síndico do conjunto, que tem três anos de funcionamento.

Controle. O acesso restrito de alguns espaços podem contribuir para a subutilização, de acordo com a gerente de relacionamentos da Lello. Ambientes como academias, salão de jogos e saunas ficam, com frequência, fechados com chave, impedindo o uso livre dos condôminos. A abertura dos espaços somente se dá após a retirada das chaves na portaria ou com os zeladores.

“Para algumas áreas, na teoria, o mais certo é deixar fechado, mas talvez isso faça com que elas fiquem esquecidas”, diz Márcia. “Se deixarmos abertas, pode ser pior. Sabemos de casos de saunas que viram outras coisas”, brinca.

Síndico profissional e vice-presidente da Associação dos Síndicos Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assosíndicos), Renato Daniel Tichauer acredita que o controle da entrada seja necessário para evitar furtos de equipamentos e garantir a preservação do bom estado dos itens de lazer. “Não acho que isso desestimule o uso”, defende.

Fonte: Estadão

Saiba como reduzir o consumo e o valor da conta de água

água é essencial para a nossa sobrevivência, de acordo com a ONU, casa pessoa necessita de cerca de 110 litros de água por dia para anteder às necessidades de consumo e higiene. O que passar desse número é desperdício. No entanto, o consumo por cada brasileiro pode chegar a mais de 200 litros de água por dia. Algumas dicas de como contribuir para a conservação da água e se beneficiar com isso, inclusive economicamente.

Evite usar mangueira – Se for lavar a calçada ou garagem use uma vassoura em vez de uma mangueira. Se for lavar o carro utilize um balde e um pano. Uma mangueira aberta durante 30 minutos, com abertura de meia volta na torneira, consome de 206 a 560 litros de água. Ou seja, usar a mangueira no lugar da vassoura durante 15 minutos pode desperdiçar até 280 litros de água, que é mais do que o dobro do que uma pessoa precisa de água por dia.

Evite vazamentos – Um buraquinho de 2 milímetros (a espessura de um prego pequeno) na tubulação gera desperdício de 3.200 litros de água por dia, o que equivale a praticamente 1 mês da necessidade diária de água de uma pessoa.

Não deixe a água escorrer a toa – Só deixe a torneira aberta quando estiver enxaguando. Mantenha a fechada ao escovar os dentes, se ensaboar, esfregar a roupa ou lavar a louça. Lavando a louça com torneira meio aberta por 15 minutos, são utilizados 117 litros de água. Com economia, o consumo pode chegar a 20 litros de água.

Utilize equipamentos que economizam – Elas podem controlar o volume de água usado, o tempo de uso ou os dois ao mesmo tempo.

- Duasl Flush: Sistema de descarga com válvula que regula a quantidade de água liberada no vaso sanitário. No momento da descarga, pode-se optar pelo uso de três ou seus litros de água.

- Arejador: Acessório para torneiras e chuveiros cuja função é misturar ar à água, dando a sensação de maior volume. Torneiras com arejadores podem reduzir o consumo de água em até 75%.

- Restritor de vazão: Instalado em torneiras regula a quantidade de água expelida.

- Torneiras automáticas: Torneira com fechamento automático, que funcionam através de um sensor ou toque de um botão, que acionados, liberam água por alguns segundos e voltam a fechá-la.

Além dissso, existem tecnologias que permitem benefícios ambientais, além de economia para o imóvel. Conheça algumas:

- Telhado verde (ou teto vivo): É nome dado para jardins instalados no topo de prédios ou casas. Como qualquer jardim, colaboram com a biodiversidade, embelezam a paisagem e retêm a água da chuva, evitando enchentes. Mas não é só isso: a camada de terra e vegetação no telhado funciona como excelente isolante térmico, evitando assim que o calor penetre na construção.

- Pavimentos drenantes: Como o nome já diz, são coberturas permeáveis para o solo. Graças a sua permeabilidade, estes pavimentos permitem a drenagem da água da chuva, recarregando o lençol freático, e a irrigação ativa da vegetação local. Podem ser compostos por blocos, placas pré-moldadas e até pavimentos asfálticos especiais.

- Captação e reuso de água da chuva: Permitem ao mesmo tempo combater enchentes, diminuir a demanda por água encanada e, claro, gastar menos. Embora não sirva para beber, a água da chuva pode ser usada em 90% das nossas atividades.

- Reuso da água de chuveiros, lavatórios e tanques: Não é só a água da chuva que pode ser reutilizada. Para isso, pode-se instalar pequenas estações de tratamento na construção ou mesmo lançar mão de ações simples, como utilizar um balde para aproveitar a água do chuveiro ou aproveitar a água do tanque ou lavadora para lavar o quintal.

Fonte: Revista Imóveis

Locação de moradia de zelador pode trazer risco

Condomínio Lemos Cunha: aluguel aprovado após discussões

A locação das antigas moradias dos zeladores nem sempre é uma boa opção. Apesar de alguns exemplos positivos, especialistas afirmam que a renda extra pode acabar gerando dor de cabeça.

“Por se tratar de uma área comum, e não uma unidade residencial registrada, a locação não tem base jurídica. É um ponto de insegurança, pois, na hora do despejo, não se sabe qual norma deve ser seguida”, afirma o diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis(Abadi), Marcelo Borges.

Como se trata de uma decisão complicada, é necessária a aprovação de dois terços dos moradores para que a locação possa ser efetivada. Foi o que aconteceu no Condomínio Lemos Cunha, em IcaraíNiterói. A moradora Cecy Martins, de 80 anos, conta que, apesar do receio e das discussões na hora da votação, o aluguel, hoje, é comemorado.

A moradia, porém, não precisa ser utilizada somente para o aluguel. Segundo o diretor da Abadi, o melhor é usar o local para o condomínio, como uma despensa ou um escritório para aadministração, por exemplo.

Caso o novo uso requeira obras para modificar a estrutura, cuidado! É preciso ter a aprovação por unanimidade. Sem saber desta obrigatoriedade, um condomínio na Tijuca decidiu quebrar uma das paredes da moradia para aumentar a garagem. Como não foi aprovada por todos, a obra não autorizada acabou recebendo uma notificação da Secretaria municipal de Urbanismo, o que provocou muita polêmica.

Com o aumento de casos como este, o vereador Rubens Andrade (PSB) elaborou o projeto de lei 812/2011, que visa modificar a Lei 1.218, de 1988, para que a aprovação se dê apenas com a maioria dos votos. Contudo, como a proposta ainda não foi votada na Câmara, é melhor não correr riscos.

Fique por dentro:
Legislação – De acordo com a Lei 1.218, de 11 de abril de 1988, qualquer modificação nas áreas comuns de um condomínio devem ser aprovadas por unanimidade, podendo gerar multas em caso de descumprimento.

Projeto – O Projeto de Lei 812/2011, de autoria do vereador Rubens Andrade (PSB), pede a aprovação da modificação das moradias funcionais, baseada apenas na decisão da maioria doscondôminos. No entanto, a alteração só poderia acontecer caso o imóvel não estivesse ocupado por funcionários do prédio.

Possibilidades – A moradia do zelador pode ser utilizada como fonte de renda extra com a locação ou se transformar em escritórios, salas de arquivo e academias de ginástica.

Vantagens – O aluguel da unidade pode ajudar o condomínio a realizar obras de manutençãoou qualquer outra despesa extraordinária que o condomínio venha a ter, diminuindo a necessidade de cotas extras para o pagamento das mesmas.

Desvantagens – Os apartamentos funcionais são considerados áreas comuns do prédio. Por isso, não são unidades registradas no Cartório Geral de Imóveis, e sua locação não tem base jurídica na Lei do Inquilinato. Em caso de inadimplência, não há regras específicas para o despejo do inquilino, podendo o processo se arrastar por tempo indeterminado na Justiça. Além disso, esses apartamentos costumam ficar em áreas estratégicas do prédio (perto de garagens, da portaria e das entradas de serviço do edifício) e não são bem monitorados, já que eram ocupados por funcionários de confiança. Assim, a escolha do inquilino deve ser feita com muita cautela. Para não correr riscos, recomenda-se sempre a intermediação de uma imobiliária.

Perfil - As moradias destinadas a zeladores, na maioria das vezes, são uma quitinete ou apartamento de um quarto, ficam na parte dos fundos do prédio e não possuem vaga de garagem.

Valor – O valor da locação de unidades desse tipo pode custar até a metade do cobrado nos outros apartamentos do prédio. Quando a comparação é com unidades do mesmo perfil – no primeiro andar e nos fundos do edifício, e com apenas um quarto – a antiga casa dos zeladores chega a ser até 15% mais barata.

Especialistas - Especialistas do setor têm opiniões diferentes sobre o novo uso da moradia funcional. Para Marcelo Borges, da Abadi, a locação geraria “mais dor de cabeça do que renda”. Edison Parentes, diretor da imobiliária Renascença, ressalta a necessidade de aprovação por, pelo menos, dois terços do assembleia dos moradores para a locação da unidade. Carlos Samuel Freitas, diretor comercial da Primar Administradora, considera que esse tipo de aluguel geraria um efeito complicado, porque mexe com o direito privado.

Fonte: Revista Imóveis

Projeto que criou o cargo de síndico mirim para controlar as crianças num condomínio de Irajá faz sucesso

Para que a criançada obedeça às regras do condomínio em que é síndica, Monica Zumba Ceciliano teve uma ideia: instituiu o papel do síndico mirim. Quando assumiu o cargo, há 12 anos, ela criou a função para que os filhos — hoje adolescentes — e as outras crianças desenvolvessem responsabilidade. O projeto chegou a ser interrompido, mas, no ano passado, Monica teve dificuldades para controlar os pequenos, e um ex-síndico mirim sugeriu que a iniciativa fosse retomada.

O mandato, que dura dois meses, é bastante disputado pelas cerca de 15 crianças que moram no Portal de Irajá, na Zona Norte. Mas, para exercê-lo, é necessário ser comportado. Leonardo Ferreira, de 7 anos, atual síndico mirim, está na segunda administração. Ao assumir, ganhou um caderninho, no qual deve anotar tudo o que a criançada apronta no condomínio:

— Falo para as outras crianças não fazerem coisas erradas, como riscar os muros. Quando elas não me escutam, eu anoto no bloquinho.

Leonardo Ferreira mostra o prêmio que ganhou no fim do primeiro mandato
Leonardo Ferreira mostra o prêmio que ganhou no fim do primeiro mandato

Por sorteio

Para a escolha, é feito um sorteio. Quem tiver o nome anotado três vezes no caderninho por infringir o regulamento, perde a candidatura.

— Como todos querem participar, é mais fácil que sigam as regras — diz Monica.

O controle das crianças se estende aos visitantes, que invadem o condomínio de 78 apartamentos nos fins de semana. Mesmo assim, Leonardo não reclama da função.

— Eu acho bem legal. No fim de cada mandato, a gente ganha um presente. Já ganhei uma moto, com uma foto minha — diz, mostrando o mimo com sorriso tímido.

Fonte: Extra

Veja como cortar as despesas do seu condomínio

Descontente com o valor da taxa de condomínio do prédio onde vive, Alberto Fischer, de 36 anos, resolveu tomar providências para tentar reduzir a mensalidade logo após assumir o cargo de síndico do residencial.

“A construtora entregou o empreendimento já com empresas prestadoras de vários serviços contratadas, mas achamos os valores cobrados altos e decidimos agir para tentar reduzir o valor da taxa, que era de pouco mais de R$ 400 para cada apartamento”, explica o síndico.

O caminho encontrado por Fischer foi procurar novos prestadores de serviço. “Mudamos de administradora e de empresas de limpeza e da manutenção dos elevadores, além de negociarmos com a concessionária a diminuição do preço pago pelo metro cúbico do gás”, diz.

Fischer afirma, ainda, que os moradores decidiram em assembleia desligar 30% das luzes da garagem. A medida, no entanto, não comprometeu a segurança e a luminosidade do local. “Com essas medidas, reduzimos a taxa condominial para R$ 370 por mês para cada apartamento.”

Como o gasto caiu R$ 30 por mês, a economia anual é de R$ 360 por unidade. E como o residencial tem 274 unidades habitacionais, o condomínio deixa de desembolsar algo em torno de R$ 98 mil anualmente.

O síndico destaca que a redução na conta poderia ser ainda maior caso não houvesse inadimplência, que é de 10%. “Se todos os pagamentos estivessem em dia, poderíamos diminuir mais R$ 20 na taxa de cada apartamento”, conta ele. “Como todos os meses temos essa defasagem nas contas, poderíamos gerar um desequilíbrio no orçamento se diminuíssemos o valor do condomínio.”

Planejamento – Segundo especialistas, medidas concretas como as citadas, muito planejamento e conscientização dos moradores são o caminho para condomínios de vários padrões reduzirem seus gastos.

Tudo passa pelas assembleias porque a maioria das reuniões envolve as despesas para manter aestrutura do condomínio.

“No primeiro trimestre de cada ano, os condomínios são obrigados por lei a fazer uma assembleiageral ordinária para aprovar a previsão orçamentária anual, ou seja, uma análise de quanto o prédio gasta e quanto precisa gastar no ano seguinte”, explica Hubert Gebara, diretor da Hubert Condomínios e vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). “E essa é a ocasião ideal para serem debatidas as ideias e soluções para reduzir os custos.”

De acordo com Gebara, as despesas fixas – água, luz e folha de pagamento  – são as que mais pesam na taxa. “Em conjunto com o síndico, os moradores podem decidir sobre os cortes de pessoal, se for o caso, a compra de equipamentos economizadores, a troca de lâmpadas velhas por mais modernas, a instalação de hidrômetros individualizados, entre outros recursos.”

Para André Diniz, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FMU, os condomínios hoje em dia apresentam a organização de verdadeiras empresas. Portanto, devem ter procedimentos nesse sentido. “Os síndicos devem sempre pesquisar muito e fazer no mínimo três orçamentos para cada serviço”, orienta.

Fonte: Revista Imóveis

Seguro Condominial

A importância do seguro em um condomínio

É dever do administrador de um condomínio, conforme previsto no novo Código Civil, (art. 1.346), a contratação de seguros que cubram danos à estrutura do prédio contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Além disso, existem seguros opcionais, que cobrem desde sinistros envolvendo automóveis, elevadores e até casos de má administração não intencional de pessoal. A seguir, tópicos essenciais na hora de escolher o seguro ideal para o seu condomínio.

O que é obrigatório

O seguro condominial é obrigatório, devendo cobrir todos os danos que possam ocorrer à estrutura do prédio, tanto nas partes e instalações comuns como nas partes privativas. Os seguros contratados são de responsabilidade do síndico.

Normalmente, contratam-se coberturas que envolvem incêndio, raio, explosão, danos elétricos, vendaval, impacto de veículos e responsabilidade civil do condomínio (este último item não é obrigatório, mas é bastante útil).

Algumas Convenções Coletivas de funcionários determinam a obrigatoriedade da contratação, pelo condomínio, do Seguro de Vida e Acidentes Pessoais dos Funcionários. Isso depende do acordo de cada região. No estado de São Paulo, por exemplo, vale este item.

Quem participa?

Para a contratação do seguro obrigatório, não há necessidade de aprovação por assembléia, ao contrário das coberturas opcionais. Os seguros devem ser computados como despesa ordinária, segundo o Novo Código Civil. Portanto, o inquilino deve contribuir. Todos os seguros prevêem a participação do condomínio como um todo indivisível. Todas as unidades são incluídas e devem colaborar de acordo com as frações ideais correspondentes.

Exceções:

Em condomínios mistos (com residências e comércio), podem ser contratadas coberturas diferenciadas. Durante a vigência do seguro contratado não é possível o desligamento de uma unidade específica.

Condomínios mistos

A convenção pode estabelecer de que forma serão feitos os seguros. Porém se nada constar nela, veja as orientações abaixo.

Se o seu condomínio é predominantemente residencial e aluga espaço para estabelecimentos comerciais, ou tem blocos para ambos os usos, há pelo menos três opções de seguro:

Contratar cobertura única, onde todos contribuem, de acordo com suas frações ideais.

Coberturas separadas para a parte residencial e para a comercial, mesmo que seja apenas uma loja ou um bar. Esta opção pode baratear o prêmio (custo do seguro). O proprietário do estabelecimento não pode se recusar a contribuir, desde que o seguro cubra apenas a estrutura do prédio, incluindo a parte privativa usada para seu negócio.

Deixar para os proprietários dos estabelecimentos a responsabilidade pela contratação do seguro, no entanto exigir sua contratação. Neste caso, é importante que haja uma cláusula beneficiária em favor do condomínio. O síndico deve guardar cópia da apólice feita pelo setor comercial, além dos comprovantes de pagamento.

O valor do seguro

O valor do seguro é de responsabilidade do síndico. O corretor pode sugerir a quantia segurada, mas devem ser observados certos critérios que assegurem um valor de reposição real.

É ilegal o seguro feito em valor maior do que o do bem segurado. O cálculo do valor deve ser pelo de reposição.

Para uma reconstrução após um sinistro, não entram os valores do terreno e do projeto, nem a depreciação pelo uso ou idade. Por outro lado, entram os custos da estrutura, incluindo todos os equipamentos, como elevadores, pára-raios, antenas, interfones e outros. Também devem ser incluídas as remoções do entulho do terreno e mobiliário da parte comum.

Coberturas opcionais

Coberturas opcionais são todas as que não se referem à estrutura da edificação e devem ser aprovadas em assembléia.

Os sinistros mais comuns em condomínios acontecem na garagem, com portões e carros. Em seguros que envolvem a garagem, se apenas alguns moradores forem proprietários de vagas, deve haver consenso entre eles de que os outros condôminos não contribuirão para as despesas.

Elevadores dificilmente causam acidentes, mas podem trazer grandes problemas ao condomínio quando acontecem. Se alguém cair no poço do elevador, o condomínio pode ter de indenizar em valores altíssimos o acidentado e sua família.

A responsabilidade sobre acidentes em elevadores é do condomínio, a não ser que seja comprovado o mau uso, como ignorar sinais de advertência ou exceder o peso ou lotação máximos. Um acidente com um morador, visitante ou funcionário será de responsabilidade do condomínio e não da conservadora. No caso de acidente com funcionário da conservadora, o condomínio pode ser citado como co-responsável.

Exemplos de coberturas opcionais:

- Responsabilidade civil de veículos: pode ser específica para danos causados pelo manobrista, ou para furtos, ou cobrir vários eventos.

- Responsabilidade civil dos portões: cobre os prejuízos causados pelos acidentes comuns com portões, desde que sejam de responsabilidade do condomínio.

- Responsabilidade civil síndico: prejuízos causados por má administração ou negligência não intencional do síndico. É feito pelo condomínio para proteger a pessoa que está no cargo, muito exposta a multas e punições judiciais.

- Seguro de vida e acidentes para funcionários: em algumas regiões, como na maior parte do Estado de São Paulo, é obrigatório. Nas demais é recomendável já que, no caso de um acidente de trabalho, o condomínio certamente será acionado.

Garagem

Como norma geral, considera-se que o condomínio só é responsável por danos a carros na garagem se houver um manobrista ou vigia no local, ou se houver equipamentos de segurança no local, como circuito interno de segurança.

Pode haver ressalvas na convenção quanto às responsabilidades do condomínio, desde que não firam a legislação. As ressalvas devem ser específicas e só valem para os casos a que se referem.

Fora essas condições, o condomínio não é responsável por danos causados por roubos, furtos, colisões ou vandalismo.

No entanto, pode-se fazer um seguro que cubra estes eventos. Havendo uma cobertura correspondente, o síndico é obrigado a acionar o seguro quando ocorre um sinistro.

Portões eletrônicos

Portões eletrônicos geram muitos acidentes. Por isso, existe até um seguro específico para cobrir danos causados por acidentes causados por eles.

Pode haver falha mecânica, mas é mais comum o mau uso causar um acidente:

1. Motorista aproveita a passagem de um carro à frente e o portão se fecha, danificando-se e ao automóvel.

Responsabilidade do motorista em ressarcir o condomínio pelos danos causados ao portão, além de arcar com os reparos do seu próprio veículo.

2- Motorista abre o portão e o porteiro o fecha acidentalmente durante a passagem do carro.

Responsabilidade do condomínio em ressarcir os danos no veículo, bem como eventuais gastos com transporte no tempo de conserto (táxi, aluguel de carro). Os reparos no portão também ficam por conta do condomínio.

Em caso de dúvida, o ônus da prova cabe ao reclamante.

Responsabilidades do condomínio

Às vezes o condomínio tem a responsabilidade sobre um acidente que causa um prejuízo a um condômino, mesmo que o evento não esteja segurado.

Problemas envolvendo raios e danos elétricos podem se estender a computadores e demais aparelhos ligados à rede elétrica. A princípio, a cobertura não inclui equipamentos pessoais dos condôminos. No entanto, se um raio atingir o prédio e o pára-raios não absorver a descarga devidamente por estar mal instalado, o condomínio deve ressarcir as unidades pelos prejuízos individuais em seus aparelhos.

Se o condomínio tem o seguro de responsabilidade civil, é o caso de acioná-lo.O seguro contra raios e danos elétricos protege, por exemplo, os elevadores, que são instalações comuns.

Fonte: Sensato.com

Estimativa de condomínio em venda na planta não garante taxas reais

Desde o momento da compra de um imóvel no estande de vendas de um lançamento, o valor do condomínio aparece como uma preocupação real dos clientes. Os corretores, atentos, informam estimativas das taxas já na assinatura do contrato, mas os valores podem variar consideravelmente até o fim das obras.

De acordo com o diretor de administradoras do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), João Luiz Annunciato, as previsões para um empreendimento são feitas por administradoras e se baseiam em projetos semelhantes. “Normalmente a empresa que faz o orçamento é indicada pela construtora para continuar na entrega. Na assembleia de implantação, o orçamento é apresentado atualizado.”

A estimativa leva em conta aspectos como a cidade e o bairro do lançamento, a quantidade de torres e de unidades, o tamanho das áreas privativas, das áreas comuns de lazer e operacionais e os serviços opcionais.

“As atualizações da previsão de custos precisam ser realizadas sempre que houver dissídio da mão de obra, além dos aumentos de contas de consumo e contratos de manutenção. Desta forma é possível acompanhar estes aumentos e manter a informação próxima a realidade”, diz a gerente comercial do Grupo Itambé, Silvia Barletta.

Alguns índices são também usados para a sugestão dos valores. O Índice de Custos Condominiais (Icon), levantado pelo Secovi-SP, mostra a variação dos gastos em cinco grandes categorias (veja o Icon de julho no quadro abaixo). Já a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) trabalha com o Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais (Ipevecon), calculado mensalmente. A inadimplência, porém, não pode ser estimada com precisão pelas empresas – elas consideram, em média, 8% de todas as unidades.

Subavaliado. Mesmo com cuidados, o diretor da Paris Condomínios, José Roberto Iampolsky, pede que o consumidor tenha atenção aos valores informados na venda. “Nos plantões de venda existe muita perfumaria. A gente, às vezes, até se choca no momento da implantação”, diz. Ele recomenda ao cliente comparar a taxa condominial prevista com as praticadas em empreendimentos similares atendidos por outras empresas.

“O condomínio é específico. Recomenda que o corretor não chute valores. Ele não é especialista”, diz a diretora de marketing da imobiliária Abyara Brasil Brokers, Paola Alambert.

Fonte: Estadão

Custos condominiais tendem a crescer pós-implantação

Após a entrega de um lançamento, os custos de um condomínio tendem a crescer até a plena utilização das unidades. Esse movimento exige transparência das administradoras e atenção do corpo diretivos dos edifícios.

Nos empreendimentos da incorporadora Helbor, a ocupação dos prédios chega, em média, aos 90% das unidades após um ano da instalação. “A administradora tem um processo de trabalho que vai se ajustar. E, eventualmente, aquela previsão orçamentária pode ser revista”, diz o assessor de assuntos corporativos da companhia, Roberto Viegas.

O consumo de água e energia são crescentes à medida que os moradores aumentam, pressionando os gastos para cima. Além disso, a falta de ocupação requer cuidados adicionais por parte dos envolvidos na gestão. No momento inadequado, o desmembramento da conta unificada do edifício entre as unidades pode elevar os custos com tarifas públicas, já que imóveis vazios pagam cotas mínimas independentemente do uso.

Segundo o vice-presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Fábio Kurbhi, a taxa definida nas assembleias de implantação é elevada também de acordo com as decisões dos condôminos frente às demandas de uso. “Tudo depende do que se vai implementar no condomínio”, diz.

Pela elevação constante de custos, as empresas especializadas devem apostar na clareza para descrever a evolução orçamentária dos edifícios, na opinião do diretor de Administradoras do Secovi-SP, João Luiz Annunciato. Ele pede que as companhias associadas explicitem nas reuniões de implantação os possíveis reajustes. Além disso, elas devem informar claramente aos síndicos quaisquer alterações de custos no decorrer dos meses.

“Se os gastos persistirem por mais de um mês, proponho para o síndico que uma assembleia seja convocada. Não é necessário uma reunião mensal”, explica. O gestor, no entanto, tem a faculdade de decidir se levará a proposta da empresa adiante.

O síndico representa juridicamente o conjunto e responde por sua ação ou omissão. “O dever legal de manter o condomínio em ordem é do síndico. A administradora somente auxilia, diz o especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai.

O advogado Ricardo Trotta também ressalta a importância do conselho fiscal dos edifícios no acompanhamento da gestão. “O síndico fiscaliza a administradora, e o conselho fiscaliza o síndico”, resume.

Fonte: Estadão

Novela no condomínio: quem paga por infiltrações?

Controvérsia sobre quem arcará com os custos é só uma das implicações de vazamentos em condomínios.

Vazamento ou infiltração é motivo de muita dor de cabeça, para o condomínio e os seus moradores. O caso pode até virar uma novela – já que, dependendo do local do vazamento, há muitas controvérsias sobre quem será o responsável pelo problema, arcando com os custos para resolvê-lo.

“Os vazamentos e infiltrações danificam a estrutura da edificação, aumentam os custos com o abastecimento de água e se não for sanado no início pode trazer grandes prejuízos”, alerta Bárbara Silva Freitas, responsável pela área financeira e administrativa da Primar Administradora de Bens.

Umidade na parede, manchas escuras no teto do banheiro, pintura descascada e mofo são alguns indícios de que algo não vai bem com o encanamento e as tubulações. Assim que estes sinais forem detectados, é necessário procurar um profissional capacitado a identificar a origem do vazamento, e eliminá-lo.

“Quando o vazamento acomete apenas a unidade do morador, ele deve responsabilizar-se pelos custos e pela solução do problema. É recomendado agir rápido, para que outras unidades não sejam atingidas, implicando em maiores prejuízos”, observa Bárbara Freitas.

Basicamente, há três motivos para o surgimento de infiltrações: vazamentos; falhas na impermeabilização da laje; e o lençol freático – caso que provoca a infiltração no poço do elevador. As empresas especializadas possuem equipamentos que acusam o ruído (imperceptível a audição) provocado pelo vazamento, e mostram o local exato da infiltração.

“Se o ponto estiver em alguma área comum, como na caixa d’água, paredes externas, áreas de lazer, salão de festas e outros, o condomínio é obrigado a assumir a responsabilidade com o reparo dos danos”, ressalta Bárbara Freitas.

Ela recomenda que, ao perceber no apartamento alguma infiltração originada em área comum, o morador deve relatar imediatamente ao síndico, o qual, por sua vez, precisa tomar as medidas cabíveis para resolver a questão.

A executiva ressalta que quando o problema originar na unidade do vizinho, ele será o responsável pelos custos. No caso de imóvel alugado, o proprietário deve arcar com as despesas quando a infiltração ocorrer devido ao desgaste natural da estrutura. Porém, se o inquilino fizer alguma reforma e acabar perfurando o encanamento, então ele terá que pagar o conserto.

“É bom lembrar que quando é necessário realizar obras de urgência não é preciso a aprovação em assembleia. Se um morador providenciar o reparo que é de encargo do condomínio, ele deve continuar pagando as taxas normalmente, e a questão resolvida durante as reuniões condominiais. No caso de o condomínio arcar com os danos causados em outras unidades, devido a uma infiltração, o morador que pagar esse tipo de custo poderá cobrar o reembolso posteriormente”, finaliza a executiva da Primar Administradora de Bens, Bárbara Freitas.

 

Fonte: Exame

Quando Fechar o Edifício

Por favor, me deixem trabalhar.

Este tem sido o apelo de muitos condôminos, diante das tentativas cada vez mais insistentes de se diminuir o horário de funcionamento dos edifícios comerciais, em função das despesas com funcionários ou da preocupação com a segurança.

Em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, muitos edifícios fecham suas portas logo após o anoitecer (em torno de 19h, 19h30min ou 20h), o que impossibilita a muitos profissionais liberais continuarem o exercício de suas funções, especialmente dentistas, cuja clientela prefere marcar hora fora do expediente.

Em cidades como Curitiba e Belo Horizonte, onde a criminalidade ainda não atingiu proporções pauliféricas, também é comum o quase-fechamento dos prédios comerciais após determinado horário, permanecendo vigia ou segurança com a responsabilidade de identificar os usuários, sem impedir o acesso dos clientes de quem continue trabalhando. Somente depois das 22 ou 23 horas, o edifício fica totalmente isolado do mundo exterior ou com acesso exclusivo de condôminos e pessoas previamente autorizadas.

Tal iniciativa, de bom senso indubitável, está mais de acordo com a finalidade de um condomínio comercial, que é permitir que exercitemos nossos ofícios com plenitude.

Mas, afinal, quem decide que horas o prédio fecha ou abre? E até que ponto pode-se impedir o acesso dos proprietários-condôminos a suas unidades autônomas?

A questão ainda não suscitou muitas discussões judiciais, mas é muito atual. Não há normas legais regulando a matéria, sendo necessário interpretar o problema dentro do contexto dos princípios que regem o condomínio.

Podemos sintetiza-lo em poucos tópicos:

1. A competência para a fixação do horário de funcionamento do prédio é, em primeiro lugar, dos condôminos, através de seu regimento interno.

2. As decisões dos condôminos não podem ir contra a lei, nem prejudicar o direito de propriedade ou atingir os direitos pessoais dos condôminos.

3. Também devem ser respeitados os usos e costumes locais (v.g. não impedir que o prédio abra no sábado ou domingo, se, nestes dias, o comércio local funciona normalmente).

4. O síndico não pode, arbitrariamente, modificar o horário de abertura e fechamento do prédio. Nem a administradora.

5. Seja livre ou controlado o acesso, todos os condôminos respondem pelas despesas de portaria e utilização dos elevadores, mesmo nos horários além do expediente normal da cidade.

6. Cabe à administração do prédio identificar os eventuais visitantes, porém sem impedir que o condômino tenha a última palavra sobre quem deva ou não ingressar nas premissas para visitá-lo.

No caso de realização de reformas que exijam a presença de técnicos e operários além do horário de visitação controlada, a prudência recomenda que o condomínio solicite a comunicação prévia ao síndico ou administradora, acompanhada de lista com nome e identidade dos trabalhadores, para que a portaria possa exercer com eficiência sua função.

De igual forma, é no regimento interno do condomínio que se deve regulamentar a forma e horário de funcionamento da garagem, se houver. As características de cada empreendimento e sua localização, podem indicar situações diferentes, como, por exemplo, horário de abertura exclusivo somente para a saída de veículos (além de determinada hora). Os princípios, não obstante, são os mesmos que norteiam o ingresso e saída de pessoas do prédio.

Porteiro, Cuide da Porta

Durante reunião de síndicos de bairro de Curitiba, convocada para discutir problemas comuns relativos à segurança dos edifícios, um dos participantes, senhor com décadas de experiência nas costas, tendo morado muitos anos no Rio de Janeiro, contou que costuma, diariamente (atenção, d-i-a-r-i-a-m-e-n-t-e), fazer a seguinte pergunta aos porteiros do prédio:

- Qual é a função do porteiro?

Geralmente obtinha a seguinte resposta:

- A função do porteiro é cuidar da portaria.

Ao que ele respondia (ou responde, ainda, enfaticamente):

- NÃO, meu filho, a função do porteiro não é cuidar da portaria. É cuidar da PORTA, da PORTA do edifício!!

Quando ouvimos esta história, pois não estivemos pessoalmente na reunião, ficamos deveras impressionado com a sabedoria de tais palavras, pois mostram o quanto os síndicos, os moradores e os funcionários de condomínio estão, em geral, despreparados para cuidar da segurança do condomínio.

Já escrevemos muito a respeito do porteiro e da portaria. Confessamos, porém, que nunca havíamos visto o óbvio ululante, dito de maneira tão cristalina e crua. A função do porteiro é cuidar da porta.

Dito em outras palavras, o porteiro não deve ocupar-se com assuntos que não digam respeito à sua função, como ficar vendo televisão, lendo livros ou revistas, olhando para o chão, nem se distrair com o que se passa dentro ou fora da portaria, devendo concentrar sua atenção em vigiar a área, tendo como foco o ponto de entrada das pessoas, que é a porta (porteira ou portão) do edifício. Sua obrigação principal é controlar a entrada e saída de pessoas, não permitindo que as não autorizadas tenham acesso ao prédio.

O outro ponto que chamou a atenção é que o síndico que mantém essa disciplina (e escreveu uma pequena cartilha a respeito) faz diariamente o treinamento de seus funcionários. É exagero? Sim, talvez. Só que sua doutrinação diária parece ser necessária e produz bons resultados. Ele, o síndico, não tem receio de ser considerado chato ou exigente pelos funcionários.

De tudo se conclui que é preciso treinar e treinar os porteiros do prédio, se quisermos aumentar sua eficiência e a segurança do condomínio. O treinamento contínuo é fundamental, pois grande parte dos empregados no setor recebeu pouca instrução formal, não estando preparada para funções que exijam maiores qualificações.

Ao lado do bordão “o lugar de porteiro é a portaria”, repetido exaustivamente para mostrar que o porteiro não deve se ausentar de seu posto de trabalho nem exercer sua função na calçada em frente ao prédio, podemos agora repetir o slogan “a função do porteiro é cuidar da porta”.

Se estiver de acordo, recorte esta coluna e coloque-a na portaria do prédio. Mais importante ainda: como síndico, ou simples morador do prédio, descubra novas maneiras, de simplicidade acaciana como esta, de fazer com que a portaria efetivamente funcione, não se deixando iludir pela aparência das pessoas ou sucumbir pela astúcia de quem se prepara para invadir o condomínio, contando com o pouco preparo e a negligência dos porteiros.

Se a porta do prédio estiver bem cuidada, você dormirá mais tranqüilo e certamente pagará com gosto sua quota-parte nas despesas, no início do mês.

Regras Básicas do Prédio

Lição número um: Se você mora ou trabalha em um condomínio, você é dono do espaço que ocupa. Você não é o único dono, mas exerce com plenitude todos os direitos de senhoria, em conjunto com os demais titulares. Logo, você deve agir sempre com o pensamento e a postura de quem tem domínio sobre a coisa e não com o desprezo de quem pouco valoriza a propriedade alheia.

Infelizmente, muitos moradores de edifícios, incluindo aí certos proprietários, não se dão conta de que são eles diretamente prejudicados por qualquer dano que o prédio sofra. Um papel jogado no chão, um risco no elevador, um papel de parede rasgado, lâmpadas queimadas, mau cheiro, funcionários malvestidos, e coisas do tipo, depreciam o prédio, fazendo com que perca sua reputação e seu valor de mercado.

Lição número dois: Se você não pagar sua cota em dia, você estará sendo sustentado por seus vizinhos. O condomínio não é uma empresa industrial ou comercial, que aufere lucro com a produção ou intermediação de bens. A única fonte de renda do condomínio são as contribuições dos co-proprietários, ou dos inquilinos, quando a unidade se encontra alugada.

A falta de pagamento de qualquer taxa gera um descompasso entre a receita e a despesa. O déficit operacional só pode ser coberto com o aporte de dinheiro dos condôminos que pagam em dia, o que pode gerar uma espiral negativa: quanto menos pagam, maior é o rateio do déficit; quanto maior o déficit, menor o número dos que pagam. As multas e juros pagos pelos inadimplentes não compensam os incômodos do síndico ou o sentimento de injustiça dos condôminos pontuais.

Lição número três: O princípio da solidariedade aplica-se a todos os condôminos, indistintamente. Se todos somos iguais perante a lei, mais ainda o somos na qualidade de usuários de edificação em condomínio, onde a igualdade é fática e concreta. Não é por que você mora no primeiro andar, e usa pouquíssimo o elevador, que você se desobriga de pagar sua quota integral de rateio da conta de luz. Quem mora sozinho na cobertura também paga integralmente o rateio da água, embora vocês vivam em cinco no apartamento.

Existem, naturalmente, exceções ao princípio, estabelecidas em função de peculiaridades de cada prédio, mas a idéia central do condomínio repousa em conceitos como integração, mútuo auxílio, coletividade, respeito ao próximo, solidariedade. O prédio pode ser construído de cimento, tijolos e ferro; o condomínio, não; é uma comunidade jurídica e social.

Lição número quatro: O síndico é representante e não empregado ou patrão dos condôminos. Para que a comunidade condominial possa se organizar e se relacionar com terceiros de maneira prática, os consortes elegem um representante comum, o síndico, com atribuições bem definidas em lei e na própria convenção. O síndico tem poderes de polícia administrativa, mas não pode se comportar como um títere. Também não é um mero empregado ou contratado da coletividade.

A falta de compreensão do correto papel do síndico tem sido motivo de freqüentes conflitos com condôminos, daí se dizer que um bom síndico precisa ter a paciência de um santo e a energia empreendedora de um grande empresário.

Reconstrução do Edifício

DESTRUIÇÃO MAIOR

No caso de destruição total ou quase total, os condôminos deverão reunir-se em assembléia para deliberar sobre a reconstrução ou venda do terreno e materiais. Atenção para o quórum: somente “metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno” (art. 14). Para assunto tão importante, como se vê, basta quórum de maioria absoluta.

Rejeitada a reconstrução, a assembléia decidirá sobre o destino do terreno e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos (art. 14, § 1º). Aprovada a reconstrução, que deverá obedecer ao mesmo destino, forma externa e disposição interna (em termos), a minoria que não quiser ou não puder arcar com as despesas poderá alienar suas partes diretamente ou , mediante avaliação judicial, hoje produção antecipada de provas (art. 14, §§ 2º e 3º), seguida de ação de adjudicação judicial, em que a maioria oferecerá e depositará as importâncias arbitradas (art. 15). Ultrapassadas todas as fases do processo (depósito, liminar autorizando a adjudicação, citação, contestação, impugnação, perícia, audiência, sentença, apelação, contra-razões, acórdão etc.), a sentença irrecorrível, transitada em julgado, “servirá de título definitivo para a maioria”, sendo levada ao registro de imóveis (art. 15, § 7º).

DESTRUIÇÃO MENOR

Se o sinistro for de menos de 2/3 da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas (art. 16). Parece simples, mas não é. E se o valor do seguro for insuficiente para a reconstrução? E se a maioria, reunida em assembléia, decidir pela não reconstrução do prédio? A lei não prevê convocação de assembléia, no caso, deixar a critério do síndico a decisão, ou melhor, a obrigação de receber o seguro e promover a reconstrução.

A interpretação literal de tal dispositivo poderia levar, na prática, à adoção de providências em total desacordo com a vontade dos condôminos, o que não condiz com os princípios da própria Lei do Condomínio, em que impera o governo da maioria, numa verdadeira democracia direta, mais autêntica que todas as demais conhecidas.

Decisão de tal quilate, repita-se, deverá ser tomada pelos condôminos reunidos em assembléia, valendo o mesmo quórum de “metade mais uma das frações ideais”, já referido (art. 14).

 

Limite ao Poder de Demitir

Praticamente todo mundo sabe que os funcionários de condomínio podem ser demitidos pelo síndico, a qualquer momento, respeitada a legislação trabalhista. O que pouca gente sabe é que tal poder do síndico pode sofrer limitações impostas pela convenção do condomínio, pelo regimento interno ou mesmo por deliberação de assembléia geral extraordinária.

Em princípio, todo o poder de contratar e demitir funcionários é exclusivo do síndico, na sua qualidade de representante legal do condomínio. Tem ele competência para decidir, isoladamente, usando unicamente seu próprio discernimento e vontade, quando dispensar qualquer dos funcionários do prédio.

Tal poder discricionário tem sido, não raro, motivo de grandes conflitos, especialmente nos casos em que, em razão de longos anos de serviços prestados e da amizade granjeada com os moradores, o zelador ou o porteiro estabeleceram uma espécie de estabilidade social no edifício, passando a fazer parte, como se diz popularmente, do patrimônio do condomínio. Já tivemos conhecimento de várias rebeliões, com convocação de assembléia e ameaças de uns contra outros, por ter o novo síndico demitido o zelador de muitos anos de casa.

Para evitar que a demissão de funcionários se torne o pomo de discórdia da administração ou que parte dos condôminos se sintam indignados com o fato, é possível estabelecer regras quanto às relações empregatícias no condomínio.

A Lei do Condomínio é muito clara ao fixar, como primeira missão do síndico, que lhe compete “representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção” (art. 22, § 1o, a). A convenção poderá normatizar o assunto, determinando, por exemplo, que a demissão de funcionário seja feita pelo síndico somente após ouvir (e obter a aprovação) do conselho consultivo, ou que, se o funcionário tiver mais de cinco anos de contrato, a aprovação deverá ser obtida em assembléia.

São apenas hipóteses, que não invalidam qualquer proposta que atenda aos interesses dos condôminos, que são os verdadeiros detentores do poder no condomínio.

Embora a lei mencione apenas a convenção, entendemos que restrições, nesse sentido, também podem ser inseridas no regimento interno ou simplesmente aprovadas em assembléia geral extraordinária do prédio. Nestes casos, a força mandamental das resoluções condominiais seria menor, tendo mais o caráter de recomendações do que propriamente de regras que o síndico deveria rigorosamente cumprir. Sua desobediência constituiria, por assim dizer, uma infração menor do síndico, o que não impediria, entretanto, que fosse chamado à responsabilidade e destituído pelos condôminos, se acharem que foram desrespeitados em sua vontade.

O tema é polêmico e não comporta uma solução pronta para cada prédio. Mas é bom que seja levado a discussão em uma próxima assembléia, para que os titulares das frações ideais do condomínio fiquem conscientes de que o problema pode ser regulamentado, aliviando-se o síndico, em parte, de seu ônus de terminar ou não o vínculo empregatício de pessoa tão próxima de todos.

Como diz a voz do povo, é melhor prevenir do que remediar.

Posse Gera Dever de Pagar

Afinal, o promitente-comprador é ou não responsável pelo pagamento das despesas de condomínio? E se for, a partir de que data? O fato é recorrente nas vendas de construtoras e incorporadores para adquirentes de unidades autônomas.

A questão da legitimidade passiva nas ações de cobrança de cotas condominiais tem sido enfrentada com freqüência crescente nos tribunais. Foi, também, objeto de discussão no VII Enai – Encontro Nacional dos Advogados do Mercado Imobiliário, realizado no mês de outubro/2000, no Rio de Janeiro. Destacou-se no Encontro a posição do Superior Tribunal de Justiça, por ser a última palavra sobre o assunto.

Aprimorando posição anterior do STJ, no sentido ser o promitente-comprador responsável pelas despesas do condomínio, decisão da Terceira Turma do STJ (Recurso Especial n. 238.099, originário de São Paulo), deixa bem claro que não basta a existência de contrato de compromisso de compra e venda, registrado ou não. É preciso que o promitente-comprador tenha efetivamente tomado posse do imóvel, com conhecimento da comunidade condominial.

Extrai-se da ementa do acórdão, nas palavras do ministro Waldemar Zveiter, relator:

“Somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.”

Relevância da posse

O contrato de promessa de compra e venda estipulara que o comprador da unidade ficaria responsável pelas despesas de condomínio a partir do momento em que fosse comunicado de que as chaves encontravam-se em sua disposição. Porém, não ficou bem esclarecido na instrução do processo em que época, efetivamente, o promitente-comprador tomou posse no imóvel. Tal detalhe não foi considerado pela 12a. Câmara Cível do Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo, que julgou procedente a ação de cobrança contra a construtora, por entender que “a ação de cobrança de despesas condominiais deve ser proposta contra quem conste como titular no registro de imóveis, do direito real da unidade condominial”. Não foi esse o entendimento da Terceira Turma do STJ.

Fundamentando sua decisão, o ministro Waldemar Zveiter lembra que, embora a jurisprudência do STJ tenha afirmado que a cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no cartório de imóveis, tal posição não dispensa a posse do comprador no imóvel.

Assim aconteceu em julgamentos relatados pelo ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (Resp 138839/MG) em que ele faz referência ao promitente-comprador “investido na posse do imóvel”, e pelo ministro César Rocha (Resp 212799/SP), que destaca que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador…”.

Em suma, o comprador sem contrato registrado só assume o débito do condomínio a partir de sua posse efetiva na unidade condominial.

Despesas Pré-Instalação

Mais algumas perguntas e respostas de questões práticas ocorridas no dia-a-dia do condomínio.

P. O condomínio obteve o “habite-se” em dezembro/1999. Alguns condôminos adquiriram e receberam as chaves das unidades nos primeiros meses do ano 2000. O prédio já estava gerando despesas (água, energia elétrica, funcionários, manutenção elevadores). A construtora está emitindo boletos bancários para a cobrança das cotas condominiais (calculadas de acordo com a fração ideal de cada unidade) a partir da data da entrega das chaves. A assembléia geral de instalação foi realizada em agosto/2000. Alguns condôminos se recusam a pagar essas cotas condominiais por entenderem que somente podem ser cobradas a partir da data da assembléia. Solicitamos orientação quanto ao problema colocado.

R. A nosso ver, é totalmente infundada a recusa de alguns condôminos em pagar as despesas de manutenção realizadas antes da AGE de instalação do prédio. Tais gastos, de natureza condominial e necessária, são e serão devidos por todos os condôminos, independente dos aspectos formais do condomínio. Seu não pagamento por alguns dos promitentes-compradores poderia ensejar o seu enriquecimento indevido, quebrando a isonomia que existe entre os co-proprietários. Ademais, sendo dívida que se agarra ao imóvel (“propter rem”), é assumida pelo sucessor, no estado em que se encontra. Em outras palavras, não é a assembléia geral de instalação que cria a obrigação dos condôminos contribuírem com as despesas de manutenção do prédio, mas sim o próprio fato de tais despesas existirem, mormente em se tratando do pagamento de água, energia elétrica, funcionários e manutenção de elevadores.

Pode-se eventualmente questionar certas despesas efetuadas antes da AGE, glosando-as em função de não serem necessárias ou por serem obrigação de responsabilidade da construtora ou do incorporador. Em tal hipótese, porém, todos os condôminos devem pagar o mesmo valor da cota, e o condomínio, por seu síndico, deverá reclamar amigável ou judicialmente o reembolso dos valores pagos indevidamente ou acionar quem tenha causado eventual prejuízo ao prédio.

Inscrição no SPC

P. Há necessidade de uma Assembléia Extraordinária para inscrição dos inadimplentes no SPC? Qual o quórum mínimo? Se houver dentre os participantes, apenas um que não concorda, como fica?

R. A inscrição dos condôminos inadimplentes no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) de Curitiba e de outras cidades, que firmaram convênio com a Associação Comercial, depende de aprovação de assembléia extraordinária de cada condomínio. O quórum exigido no caso é o regular, vale dizer, o da maioria dos presentes ao ato. A discordância de um ou de poucos condôminos não invalida a deliberação (inadvertidamente digitamos “deliberração”, com dois erres, o que pode sugerir que é preciso tomar muito cuidado, para que a inclusão de devedores no SPC não se torne motivo de discórdia irreconciliável e arrependimento futuro). Nem sempre o que é legal e permitido é a melhor solução do ponto de vista dos interesses comuns.

P. Se o síndico usou o Fundo de Reservas para cobrir despesas ordinárias em virtude da inadimplência, o que pode acontecer?

R. São tantas as hipóteses que seria impossível listá-las aqui. Tratando-se de um desvio de função ou de finalidade, entendemos que o síndico está assumindo riscos desnecessários. Poderá ser acionado pelos condôminos por qualquer prejuízo que tal uso possa causar, independente de culpa, que se presume. Por exemplo, se um apartamento está alugado, e o síndico utiliza recursos destinados a despesas extraordinárias (fundo de reserva) para pagar despesas ordinárias, reembolsadas pelo inquilino, este pagará um valor menor do que o devido, em prejuízo do locador, que integralizou o fundo. A diferença poderá ser exigida do síndico, como indenização pelos prejuízos causados.