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Vida de condomínio: contratar ou terceirizar?

Com as terceirizações e a profissionalização dos síndicos, surge a dúvida de o que é melhor para a administração de um condomínio: ter funcionários próprios ou terceirizar a contratação.

Para especialistas, a resposta a essa questão depende da realidade de cada condomínio.

Uma das profissionais que defendam essa ideia é a advogada Renata Guimarães Pompeu, especializada em direito imobiliário, mestre e doutora em direito civil e professora do Centro Universitário Newton Paiva. “Os pontos a serem considerados para a escolha dizem respeito à extensão do condomínio ou número de unidades autônomas – muitas vezes existem prédios com múltiplos blocos ou torres – e à condição econômica do condomínio – de arrecadação, problemas com inadimplência, já que o custo com cada uma das opções é diferente”.

Além desses, a advogada acrescenta que devem ser levados em conta a extensão das áreas comuns – que interfere no número de funcionários necessários para desempenhar as tarefas de manutenção – e a necessidade de mais pessoal para fazer a segurança, no caso de condomínios que se localizam em áreas mais visadas por assaltantes. “E o estilo de vida dos condôminos. Existem, hoje, condomínios cujo perfil predominante de moradores é de solteiros ou casais recém-casados, cuja disponibilidade de tempo para a administração de quadro próprio de funcionários é muito pequena”, observa Renata.

Cada um desses fatores deve ser analisado, pesando-se os prós e contras para se tomar a decisão mais acertada, conforme a realidade do condomínio. “Entre as vantagens da terceirização encontra-se a administração delegada, de natureza profissional, que diminui o desgaste decorrente das tarefas diárias com funcionários. Além disso, a terceirização, em geral, oferece profissionais especificamente treinados para as atividades em condomínio, com qualificação especial para cada um dos serviços”, pondera a advogada.

No entanto, Renata Pompeu conta que a terceirização implica em maiores gastos para o condomínio e torna seu gerenciamento impessoal, já que ela não fica a cargo dos moradores. “A opção por um quadro próprio torna a administração do condomínio mais pessoal, permitindo a seleção, bem como uma maior ingerência sobre suas atividades. Além disso, os custos da administração direta são menores. Todavia, essa opção implica em mais responsabilidades e trabalho para o condomínio e para o síndico.”

CUSTO 

O que deve ser pesado na hora de escolher a forma de contratação são, principalmente, os custos, riscos e responsabilidades. “Em geral, a administração própria parece ser menos onerosa. No que toca aos riscos e à responsabilidade, é relevante ponderar sobre a possibilidade de ações trabalhistas suportadas quando da administração direta, já que o vínculo é com o condomínio.”

Para decidir pela melhor forma de contratação, é necessário que seja convocada uma assembleia no condomínio para deliberar sobre o assunto. “Com o cumprimento das exigências para o quorum de votação, tornando pública a decisão tomada, devendo estar descrita na taxa mensal de condomínio, por meio de prestação de contas satisfatória.”

Fonte: Lugar Certo

Quando Fechar o Edifício

Por favor, me deixem trabalhar.

Este tem sido o apelo de muitos condôminos, diante das tentativas cada vez mais insistentes de se diminuir o horário de funcionamento dos edifícios comerciais, em função das despesas com funcionários ou da preocupação com a segurança.

Em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, muitos edifícios fecham suas portas logo após o anoitecer (em torno de 19h, 19h30min ou 20h), o que impossibilita a muitos profissionais liberais continuarem o exercício de suas funções, especialmente dentistas, cuja clientela prefere marcar hora fora do expediente.

Em cidades como Curitiba e Belo Horizonte, onde a criminalidade ainda não atingiu proporções pauliféricas, também é comum o quase-fechamento dos prédios comerciais após determinado horário, permanecendo vigia ou segurança com a responsabilidade de identificar os usuários, sem impedir o acesso dos clientes de quem continue trabalhando. Somente depois das 22 ou 23 horas, o edifício fica totalmente isolado do mundo exterior ou com acesso exclusivo de condôminos e pessoas previamente autorizadas.

Tal iniciativa, de bom senso indubitável, está mais de acordo com a finalidade de um condomínio comercial, que é permitir que exercitemos nossos ofícios com plenitude.

Mas, afinal, quem decide que horas o prédio fecha ou abre? E até que ponto pode-se impedir o acesso dos proprietários-condôminos a suas unidades autônomas?

A questão ainda não suscitou muitas discussões judiciais, mas é muito atual. Não há normas legais regulando a matéria, sendo necessário interpretar o problema dentro do contexto dos princípios que regem o condomínio.

Podemos sintetiza-lo em poucos tópicos:

1. A competência para a fixação do horário de funcionamento do prédio é, em primeiro lugar, dos condôminos, através de seu regimento interno.

2. As decisões dos condôminos não podem ir contra a lei, nem prejudicar o direito de propriedade ou atingir os direitos pessoais dos condôminos.

3. Também devem ser respeitados os usos e costumes locais (v.g. não impedir que o prédio abra no sábado ou domingo, se, nestes dias, o comércio local funciona normalmente).

4. O síndico não pode, arbitrariamente, modificar o horário de abertura e fechamento do prédio. Nem a administradora.

5. Seja livre ou controlado o acesso, todos os condôminos respondem pelas despesas de portaria e utilização dos elevadores, mesmo nos horários além do expediente normal da cidade.

6. Cabe à administração do prédio identificar os eventuais visitantes, porém sem impedir que o condômino tenha a última palavra sobre quem deva ou não ingressar nas premissas para visitá-lo.

No caso de realização de reformas que exijam a presença de técnicos e operários além do horário de visitação controlada, a prudência recomenda que o condomínio solicite a comunicação prévia ao síndico ou administradora, acompanhada de lista com nome e identidade dos trabalhadores, para que a portaria possa exercer com eficiência sua função.

De igual forma, é no regimento interno do condomínio que se deve regulamentar a forma e horário de funcionamento da garagem, se houver. As características de cada empreendimento e sua localização, podem indicar situações diferentes, como, por exemplo, horário de abertura exclusivo somente para a saída de veículos (além de determinada hora). Os princípios, não obstante, são os mesmos que norteiam o ingresso e saída de pessoas do prédio.

Oração de um Condômino

Transcrevemos hoje um texto lido no Jornal Masset n. 196, de autoria de William Braga, com o título “Oração de um condômino”. Vale a pena ler e passar adiante, pois retrata a atitude correta que se espera de quem mora em comunidade com outras pessoas. Sobre o autor nada podemos dizer, pois o jornal só lhe mencionou o nome, sem maiores dados. Diz a oração:

“Senhor, quero perante vós, pedir perdão por minhas faltas, erros e omissões durante o ano que passou.

Perdão por não ter instruído as minhas crianças a zelares pelos bens comuns e a não brincarem nos corredores, elevadores e portarias do prédio que habito.

Perdão por não ter contribuído com o silêncio, principalmente nas horas destinadas ao repouso, mantendo por vezes, meu rádio ou minha televisão em volume acima do normal.

Perdão por arrastar móveis a qualquer hora do dia ou da noite e por permitir que meus filhos pulem o dia inteiro, esquecendo-me que no andar de baixo moram pessoas idosas, doentes ou não, que têm direito, como eu, ao merecido repouso e silêncio.

Perdão pelo desperdício de água que ocasionei, gastando além do necessário e por manter, sem conserto, vazamentos diversos que elevam, sem necessidade, a conta d’água do condomínio.

Perdão por não instruir a minha empregada a embrulhar sempre em jornal ou acondicionar em sacos plásticos, os restos de comida, inclusive os pescados, antes de colocá-los na lixeira.

Perdão por não ter contribuído em alguma forma, para a conservação e limpeza do prédio em que resido.

Perdão por ter, inadvertidamente, ocupado duas vagas na garagem quando do estacionamento de meu carro.

Perdão por ter esquecido de soltar totalmente o freio de mão, nas vezes que deixei o carro no corredor da garagem, dificultando principalmente as senhoras na hora de empurra-lo, para liberar seus veículos.

Perdão por ter permitido a pessoas estranhas ao condomínio, estacionar seus carros na garagem do prédio, tirando a vez, ou dificultando o acesso às vagas destinadas exclusivamente aos moradores.

Perdão por ter esquecido, diversas vezes, de fechar o portão da garagem, aumentando com isso o risco de invasão, roubo ou violação de nossas propriedades e famílias.

Perdão, se por acaso, permiti, direta ou indiretamente, a alteração da moral e dos bons costumes do ambiente coletivo em que resido.

Perdão por manter em meu apartamento animais de qualquer espécie e porte, que embora não perturbando os demais moradores (acredito), transitam periodicamente pelas partes comuns, soltando pêlos que afetas as pessoas alérgicas ou fazendo, sem qualquer culpa, suas necessidades fisiológicas nos corredores e elevadores do prédio.

Perdão, finalmente, por não ter cooperado, a despeito de minhas antipatias pessoais, com a administração do condomínio em todos os aspectos contidos ou não, na sua convenção. De coração, espero daqui em diante, não incorrer nos mesmos erros, faltas e omissões, para o meu próprio bem-estar e dos demais condôminos.”

Tal oração merece a nossa reflexão. Os exemplos citados não esgotam todas as hipóteses possíveis de comportamentos desejáveis, mas mostram claramente o espírito de cooperação e convivência amistosa que deve nortear todos os condôminos.

Gracias, William Braga!