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creditos e cobranças

Unificação não muda rateio

O proprietário que unifica dois apartamentos de um difício, inclusive no registro de imóveis, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, prevalecendo o que foi estabelecido quando da aprovação da convenção original.

O proprietário que unifica dois apartamentos de um edifício, inclusive no registro de imóveis, transformando-os num só, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, mesmo que este seja o critério de rateio das despesas comuns. Prevalece o que estava estabelecido quando a convenção original foi aprovada.

Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar apelação cível interposta contra decisão que rejeitou preliminar de carência de ação em ação de cobrança de taxas condominiais.

Relatando o recurso, o desembargador José Aquino Flôres de Camargo explica que, segundo a convenção condominial, os encargos mensais são iguais para todas as unidades, embora algumas tenham um, dois ou três quartos e tamanhos variados.

Alegou o apelante que, “em razão da alteração decorrente da unificação das unidades, averbada perante o Registro Imobiliário, passou o condomínio a ter 16 apartamentos, ao invés de 17. De modo que a cobrança pelas duas unidades traduz disparidade, porque, no plano fático, existe somente uma. Ademais, a cobrança das cotas é estabelecida pelo número de unidades existentes. Resultando, pois, descabida a pretensão exposta na inicial.”

Em seu voto, o relator detalha intrigante questão: o condômino obtivera a assinatura de vários condôminos em documento, em que concordavam com a unificação das unidades, porém, “nada consta acerca da pretendida alteração do critério de rateio das cotas condominiais”, o que seria necessário, no entender do desembargador.

Argumenta o magistrado que “a existência de ato administrativo de unificação não resulta, por si só, alteração no rateio das despesas de condomínio, que não prescinde da apreciação e deliberação em ato específico, mormente porque implica oneração aos demais condôminos.”

Prossegue adiante: “Não se pode confundir o ato administrativo de unificação, realizado perante o Registro Imobiliário, como suficiente para a exclusão pretendida. Esse apenas implicou alteração na descrição física do imóvel perante o álbum imobiliário, autorizado pelo art. 234 da Lei de Registros Públicos. Mesmo porque a Convenção Condominial prevê como critério de rateio o número de unidades, consideradas aquelas existentes à época da constituição do Condomínio e não posteriores alterações.”

O relator concede que o critério de rateio das despesas talvez não seja o mais justo, porque os detentores de apartamentos menores pagam cotas condominiais de valores idênticos ao das unidades maiores (variam de 60 a 195 m² e o unificado pelo condômino ficou com 155 m²). “A pretensão pode até ser considerada justa” – enfatiza o relator – “na ótica do apelo, mas não se ajusta à expressa previsão do art. 6º da Convenção, que determina o rateio, em quotas mensais e iguais, entre todos os condôminos”.

Em suma: “a unificação das matrículas não implica ipso facto alteração no tratamento jurídico das autonomias unificadas perante a universalidade. E o critério do rateio, estabelecido em convenção, conforme permissivo legal então vigente, tem que ser respeitado pelos condôminos”.

otaram com o desembargador José Aquino Flôres de Camargo os demais integrantes da 20ª Câmara Cível do TJRS, desembargadores Carlos Cini Marchionatti e Glênio José Wassserstein Hekman. A íntegra do aresto (700117632332) pode ser consultada na Revista Bonijuris n. 519, de fevereiro de 2007 (www.bonijuris.com.br), ou no sítio do TJRS na internet.

*Luiz Fernando de Queiroz

Ratear o déficit complica

O condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.

O rateio do déficit do condomínio, resultante da inadimplência de alguns condôminos, traz complicações nem sempre entendidas que aumentam o nível de conflito no prédio. O síndico que for obrigado a recorrer a esse expediente para fazer face às despesas correntes deve tomar todo o cuidado para que não seja acusado de mal administrador.

Algumas observações sobre o tema:

1. O rateio do déficit deve ser aprovado, em princípio, em assembleia geral extraordinária, pois representa um aumento do ônus dos condôminos não previsto no orçamento. Para evitar que a cada mês seja necessário convocar assembleia, podese aprovar a criação de um fundo de emergência para despesas ordinárias (não
confundir com o fundo de reserva, destinado a obras e gastos extraordinários de caráter urgente), ou estabelecer um limite de comprometimento negativo, além do qual o síndico fica autorizado a dividir o prejuízo, mediante simples anuência do conselho consultivo ou fiscal.

2. Todos os condôminos devem participar do rateio, tanto os que estão em dia com seus compromissos como os que se encontram em atraso. Para que o valor compensado seja suficiente, é preciso, no caso, calcular o montante dividindo-se o furo entre os condôminos que se encontram em dia e multiplicando o resultado pelo número total de unidades. Por exemplo, num edifício de 120 unidades, se há um déficit de R$ 18.000,00 e 24 condôminos estão inadimplentes, será preciso ratear a importância de R$
22.500,00 que é o resultado da divisão do déficit real (18 mil) pelo número de condôminos pontuais (96), multiplicado pelo número total de pagantes (120), cabendo uma cota extra de R$ 187,50 a cada proprietário. Se for feito o rateio direto (déficit dividido pelo número de unidades), cada condômino pagará R$ l50,00, mas como só há 96 pontuais, o síndico só arrecadará R$ 14.400,00 ficando ainda a descoberto em R$ 3.600,00.

Retorno do crédito

3. Como o rateio deve ser feito entre todos, sem exceção, na hora em que o inadimplente cumprir com sua obrigação, a receita gerada deverá ser dividida entre todos os condôminos e não somente entre os que estavam em dia na data em que foi aprovado o rateio. A questão é simples, mas já gerou discussões acirradas. Na prática, a melhor maneira de beneficiar a todos consiste simplesmente em incorporar o valor cobrado em atraso à receita global do condomínio, o que gerará menor necessidade de recursos no mês seguinte. A devolução física da receita extra a cada um dos comunheiros é onerosa e pouco prática.

4. A situação dos locatários é um pouco mais complicada. O déficit pode ocorrer num momento em que estão vivendo no imóvel, mas a recuperação do crédito poderá acontecer quando a locação já estiver extinta. Nesse caso, o locatário ficará totalmente prejudicado, pois está obrigado a arcar com as despesas ordinárias do condomínio, nas quais o déficit estará embutido, mas não recuperará o investimento se o pagamento foi feito quando não mais residir no imóvel. O contrário também pode ser verdadeiro, o que nos reforça a convicção de que o condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.

*Luiz Fernando de Queiroz

Quórum obedece à convenção

Se a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio.

Os condôminos de certo edifício decidiram, em assembleia, que a divisão do valor pago à concessionária de água e esgoto deveria ser feita por número de pessoas que moravam nos apartamentos (per capita). Nova assembleia está marcada para discussão de possível mudança deste método para fração ideal. Qual deve ser o quórum para aprovação dessa possível mudança, sendo que o regimento e a convenção são omissos com relação a este assunto?

Aparentemente simples, a questão merece uma análise mais profunda. Para começar, talvez não se possa dizer que a convenção seja omissa sobre o problema, mas sim que não o contemple de maneira direta e explícita. Na convenção do condomínio existem normas gerais de disciplina e convivência no prédio, dentre as quais as que regulamentam a participação dos condôminos nas assembleias, aí se incluindo diretrizes sobre o voto e seu quórum.

Não haverá, certamente, uma regra específica sobre o quórum de assembleia para decidir sobre a forma de rateio das despesas de água e saneamento. Mas bem provavelmente haverá artigo ou parágrafo acerca da forma de rateio das despesas condominiais. Ora, se, por hipótese, a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio. A observância de qualquer outra forma de rateio implica desatendimento a norma convencional, só podendo ser aceita se devidamente aprovada em assembleia geral extraordinária convocada com o fim específico de alterar a convenção do condomínio.

Sem revogação

Não nos parece que, para decidir sobre a divisão da conta de água pelo número de moradores, tenha havido alteração do estatuto maior do condomínio, a convenção. Tal informação, por importante, provavelmente estaria inserida na pergunta acima. Logo, se não houve modificação de norma convencional, a rigor não haveria necessidade de se realizar outra assembleia para decidir pelo rateio segundo a fração ideal, já que o preceito superior não foi derrogado ou revogado em nenhum momento pela deliberação assemblear. Basta que o síndico comunique aos condôminos que, a partir do mês tal, passará a cobrar as despesas de água de acordo com o que dispõe a convenção, uma vez que a mudança de critério não se fez de forma correta.

Entretanto, como a partilha irregular foi aceita sem objeção pelos condôminos, porque aprovada em assembleia, nada impede que se convoque nova assembleia dos condôminos para que os interessados, novamente, manifestem sua posição no sentido de voltar o rateio a obedecer à regra geral prevista na convenção do condomínio. Para tanto, basta o voto da maioria dos presentes.

No caso de assembleia que vise alterar total ou parcialmente a convenção, o quórum será de 2/3 de todos os condôminos. É o que diz o Código Civil de 2002, no art. 1.351: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção”.

*Luiz Fernando de Queiroz

O fundo é extraordinário

O fundo de reserva deve ser utilizado apenas para despesas extraordinárias de urgência, nunca para cobrir débitos de condôminos inadimplentes ou para despesas habituais.

O fundo de reserva continua sendo fonte de dores de cabeça. Seu objetivo parece não ter sido bem apreendido por grande parte dos síndicos, administradoras e condôminos, gerando indignidade e insatisfação pelos prejudicados.

O que diz nossa legislação a respeito?

A Lei do Condomínio estabelece que, “além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: (…) j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva” (art. 9o, § 3o, j). Não regulamenta a questão de forma extensiva. É na Lei do Inquilinato que vamos encontrar outra referência importante sobre o tema, ao fixar as obrigações do locador. Lá encontramos: “Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: (…) g) constituição de fundo de reserva” (Lei 8.245/91, art. 22, parág. único).

Como visto, os condôminos têm ampla liberdade para determinar a forma de recolhimento ou o montante da contribuição do fundo, porém o quantum com o qual os condôminos contribuem para sua formação deve ser considerado despesa extraordinária. Portanto, reforçamos: tal despesa deve ser paga sempre pelo condômino-proprietário, e não pelo inquilino.

O problema é quando o dinheiro coça. Quantos administradores realmente têm vontade e disciplina para não se apropriar do saldo disponível do fundo de reserva, aplicado em conta de poupança que pouco rende, quando o edifício se debate em déficit crônico motivado pela inadimplência de alguns proprietários? Muitos síndicos, sem se sentirem culpados, porque não estão agindo em proveito próprio mas no maior interesse do prédio, misturam as verbas do fundo de reserva, de caráter extraordinário (repita-se), para cobrir despesas comuns da administração.

Zola Florenzano (Condomínio e Incorporações, p. 56) defende a ideia de que o fundo de reserva seja “submetido a um controle múltiplo, isto é, a sua movimentação dependesse de, pelo menos, duas assinaturas; a do síndico e a de um dos membros do Conselho Consultivo”. Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, p. 33) insiste no argumento de que “nunca, porém, o fundo de reserva pode ser usado para cobrir débitos de comunheiros em atraso”. Valdemar P. da Luz (Manual do Síndico, p. 33) salienta que os recursos do fundo devem ser “postos em separado da receita ordinária do condomínio, destinados especificamente para suprir as necessidades emergenciais ou despesas extraordinárias”. E nesse diapasão segue o resto dos comentaristas.

Os conflitos entre locadores e locatários surgem do mau uso do fundo de reserva, já que não é pago pelo inquilino, por ser despesa extraordinária, mas acaba lhe beneficiando, em detrimento do locador, quando utilizado no pagamento de despesas habituais.

Água sem ar

Quer reduzir as despesas com altas contas de água? Há um aparelho que elimina ar das tubulações de água, permitindo que o registro marque o consumo mais correto possível, de modo que seja pago somente aquilo que os condôminos consumiram.

O instrumento evita que a água entre horizontalmente no hidrômetro, misturada com ar, que segue reto, até ser eliminado por uma chaminé, na parte superior do aparelho. Segundo o fabricante, o acúmulo de ar é consequência da irregularidade no fornecimento de água, o que faz com que o hidrômetro gire ainda mais rápido do que quando a água está passando.

*Luiz Fernando de Queiroz

O porteiro e a sua moradia.

É esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício.

“É esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício, não se admitindo uma imunidade sindical, impeditiva da demissão para suplente do conselho fiscal de entidade de classe, fundada como sindicato, por pretender ele ocupar o mesmo espaço já ocupado por sindicato atuante da mesma categoria e com o mesmo território, respeitada assim a regra constitucional.”

A ementa acima, da 7a Câmara do extinto Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro, na Apelação n. 4.927/95, deixa bem claro um problema que ainda hoje preocupa os síndicos e condôminos. O que fazer se, após a rescisão do contrato de trabalho, o funcionário não desocupa o apartamento colocado à sua disposição pelo condomínio?

A sentença do tribunal carioca nesse sentido foi clara, merecendo ser repetida: é esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício.

Parte do salário

Diz o relator, juiz Rudy Loewenkron, que se trata de reintegração de posse tendo por objeto imóvel funcional ocupado por porteiro despedido pelo condomínio, sem lhe restituir a dependência antes cedida como moradia para o desempenho da sua atividade.

No apelo, após apresentar preliminares, atacou o não reconhecimento da sua estabilidade e a sua vedada demissão, salientando que o apartamento era parte do salário recebido por seu desempenho funcional, parte portanto do contrato de trabalho que a seu ver não está rompido e nem poderia ser sem o seu consentimento.

Ao analisar as preliminares, diz o ilustre relator, em resumo, que o que aqui se tem que apreciar não depende da vitória ou da derrota do apelante no foro trabalhista. Perdendo, não poderia ficar no imóvel e ganhando também. É que a sua reclamatória visa uma indenização e não continuar empregado. Até porque na junta trabalhista entendeu-se a inviabilidade do sindicato do apelante ante a existência de outro mais antigo para a mesma categoria e na mesma base territorial. Não há portanto, conclui, que se aguardar o resultado final da reclamatória trabalhista e se assim é não deveria o juiz de 1º grau ter sobrestado o processo, esperando pelo Tribunal Regional do Trabalho.

Mera pretensão

No mérito, melhor sorte não teve o porteiro do condomínio. Argumenta o ilustre relator no sentido de que o sistema sindical não admite duas entidades iguais para a mesma categoria no mesmo território. Os porteiros, zeladores e empregados em edifícios de apartamentos são representados pelo Sindicato dos Empregados de Edifícios no Município do Rio de Janeiro. A outra entidade, de cujo conselho fiscal é o apelante suplente, não pode atuar na mesma área simultaneamente. Só uma dessas sociedades é que pode representar a categoria. Está na constituição.

A primeira, continua, já atua como sindicato. A segunda tem uma mera pretensão, e enquanto não substituir a outra, poderá ser associação, sociedade civil, clube mas não proporcionará a imunidade sindical a seus dirigentes, porque dois sindicatos não podem ocupar o mesmo espaço.

Conclusão 1: Como não era dirigente sindical, podia ele ser demitido, como foi, e a consequência automática era a restituição do imóvel funcional para poder ser destinado a quem lhe substituiu. Ao recusar-se, praticou o apelante um esbulho.

Conclusão 2: Se o funcionário do condomínio é dirigente sindical, seu vínculo trabalhista não pode ser rompido, e, consequentemente, não se pode obrigá-lo a devolver o apartamento onde mora no condomínio.

Conclusão 3: “Gato escaldado tem medo de água fria.”

*Luiz Fernando de Queiroz

Síndico Vira Funcionário

Síndico pode ser porteiro? A pergunta foi formulada por condômina de edifício residencial em Curitiba, no qual, depois de ser eleito, o síndico nomeou-se porteiro do edifício, cumprindo horário da função e recebendo o salário que estipulou.

O fato não é original, já que temos conhecimento de que certos síndicos procuram exercer atribuições que não são suas, seja para economizar as verbas do edifício, seja para aumentar sua própria renda. Aliás, não são poucas as pessoas que se candidatam ao cargo de síndico visando unicamente sua remuneração.

De volta à pergunta. Do ponto de vista legal, nada impede que o porteiro seja eleito síndico do condomínio, sem abdicar de sua condição profissional, passando a receber duas remunerações, uma de natureza salarial, pela função de porteiro, e outra de natureza não-salarial, pela gestão administrativa. Note bem: é o porteiro que foi eleito síndico pelos condôminos.

Diferente situação foi apresentada no início. Após ser eleito síndico, este, sem autorização expressa da assembléia, usando de seus poderes legais de admitir e demitir funcionários, contrata-se como porteiro, fixa seu próprio salário, registra-se ou não em carteira, e passa a exercer a função paralelamente ao cargo de síndico. Seu pensamento talvez tenha sido: ora, se o porteiro pode ser síndico, por que o síndico também não pode ser porteiro?

Moralidade

A questão é complexa. Legalmente não há regra proibitiva expressa, mas há normas de conduta que devem ser consideradas na interpretação do caso. A Lei do Condomínio (4.591/64), ainda em vigor, ao fixar as atribuições do síndico, prescreve que “Compete ao síndico: a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção; II – exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;” (art. 22, § 1o).

Façamos uma singela pergunta: ao passar a exercer a função de síndico, sem autorização expressa dos condôminos, fixando seu próprio salário, agiu o síndico na melhor “defesa dos interesses comuns” (alínea a) e respeitou a “moralidade” (alínea b) que lhe compete vigiar internamente no edifício? Se ao leitor não espanta a atitude do síndico, então a resposta é positiva: sim, síndico também pode ser porteiro. Mas, se considera desonrosa ou imoral, o resultado só pode ser outro.

No caso concreto, entendemos que o síndico poderia ser funcionário do condomínio, desde que presentes três requisitos fundamentais: 1. que seja expressamente autorizado por assembléia geral dos condôminos (o item deverá constar da pauta), 2. que seu salário como porteiro seja fixado pela assembléia e 3. que sua carteira seja assinada pelo presidente do conselho consultivo, por especial autorização da assembléia, coibindo-se o síndico de efetuar qualquer anotação.

Mesmo assim, é recomendável evitar esse tipo de duplicidade funcional. Da maneira como funciona nossa Justiça do Trabalho, não será de estranhar que, em eventual reclamatória, a Justiça mande incorporar a remuneração do síndico como salário do porteiro, o que resultará em prejuízo vultoso ao condomínio.

*Luiz Fernando de Queiroz 

Saiba como declarar Imposto de Renda do imóvel

Assessor jurídico da AMSPA explica questionamentos frequentes de proprietários

Começa nesta sexta-feira e vai até o dia 30 de abril a entrega do IR 2013. Para este ano, é esperado a declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física 2013 (ano-base 2012) de 26 milhões de contribuintes. Porém, muitos que vão enviar seus dados à Receita estão com dúvidas sobre como especificar o seu imóvel ao IR.

Para evitar que o mutuário caia na malha fina, assessor jurídico da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências o advogado João Bosco Brito esclarece detalhes importantes para declarar o bem sem dor de cabeça.

Na compra do imóvel em 2012 como declará-lo no Imposto de Renda? 

AMSPA: Todas as aquisições de imóveis em 2012 devem constar da declaração do Imposto de Renda, inclusive os adquiridos através “Contrato de Gaveta” (quando o contrato de compra e venda não é registrado no cartório).

Na “Declaração de Bens e Direitos”, o mutuário deve incluir todos os detalhes sobre a propriedade, como endereço, metragem, nº da matrícula e o Cartório de Registro de Imóveis, nome do vendedor com o CPF ou CNPJ entre outros e informar apenas o valor pago no ano vigente. Mas se o bem foi adquirido nos anos anteriores, basta importar a declaração antiga.

Também não deve esquecer-se de informar o quanto pagou, no ano de 2012, de parcelas e prestações na compra do imóvel financiado e indicar o(s) credor(es) com o CNPJ e o saldo devedor. São informações valiosas para demonstrar que o imóvel não foi comprado à vista o que geraria no aparecimento de rendimento bem maior.

Qual valor deve ser declarado para o imóvel?

AMSPA: Se o imóvel foi adquirido após 1988, os custos de acréscimos da obra deverão constar da declaração, ou seja, reformas de ampliação da casa e benfeitorias dentro imóvel, juntamente com preço da propriedade é o que consta da escritura. Esses dados devem ser inserido na coluna “Discriminação”. É importante descrever a reforma e o valor gasto, como também guardar todos os recibos e notas fiscais por cinco anos, para a comprovação do custo da obra. Sempre observando que esses valores declarados devem estar dentro do limite das “rendas líquidas” dos anos anteriores e do ano-base.

Para os imóveis adquiridos a partir de janeiro de 1996, o aconselhável é utilizar como referência os dados da escritura ou do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”.

Como proceder se houve a utilização do FGTS para quitar ou comprar um imóvel?

AMSPA: Nos casos da utilização do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, seja para quitar ou comprar a casa, o valor deve ser colocado em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Como também deve ser deduzido na ficha “Bens e Direitos”. É necessária a sua inclusão para a comprovação do aumento do patrimônio do contribuinte.

No caso da pessoa física que vendeu a casa e não conseguiu comprar outro imóvel no prazo de 180 dias?

AMSPA: Na declaração do IR, essas informações devem ser especificadas no campo “Ganhos de Capital”. Na ficha deverá conter o valor da venda, o nome do comprador e a data da transação, além do valor do bem informado na declaração anterior para calcular o ganho efetivo.

Se o valor da venda for utilizado para a compra de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias, o contribuinte ficará isento de imposto pela transação. Caso contrário, deverá recolher o imposto no que tange os rendimentos oriundos da venda de imóveis, haverá a incidência de uma tributação especial: o imposto de renda sobre o ganho de capital.

Este tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico – o valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor e compra do imóvel. O imposto de renda é apurado aplicando-se uma alíquota de 15% sobre o lucro resultante das operações de compra e venda.

Importante: O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago de forma separada do imposto de renda incidente sobre os outros rendimentos tributáveis.

Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a venda do imóvel:

1 Quando o imóvel foi adquirido há muitos anos, é possível corrigir o valor de compra desse imóvel utilizando os índices de correção previstos em lei.

2 É possível adicionar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel.

3 É possível deduzir da base de cálculo o valor da taxa de corretagem paga pela intermediação do negócio.

Está isento do pagamento de imposto de renda o contribuinte cujo ganho de capital com a venda de imóvel tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35.000,00.

Também está isento, o contribuinte que vendeu o seu único imóvel por um valor máximo de R$ 440.000,00, desde que o mesmo contribuinte não tenha vendido qualquer outro imóvel nos últimos cinco anos.

Assim como está isento do IR o contribuinte cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro meramente recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como lhe proporciona justa indenização não sujeita a tributação pelo imposto de renda.

Como proceder em situações em que o saldo devedor do financiamento do imóvel é quitado em decorrência de invalidez permanente ou falecimento do mutuário?

AMSPA: O valor não deve ser tributado no Imposto de Renda já que no contrato na compra da propriedade estão garantidos tanto os seguros “Morte e Invalidez Permanente” (MIP) como o de “Danos Físicos ao Imóvel” (DFI). Para isso informe na ficha “Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis” o valor pago da apólice pela seguradora. Já na ficha “Bens e Direitos” deve constar o valor somado do saldo anterior das parcelas quitadas ao do saldo devedor pago pela seguradora.

Na hipótese em que o mutuário comprou o imóvel por meio do contrato particular ou de gaveta, como a transação deve ser declarada?

AMSPA: Esse tipo de contrato é válido para comprovar a aquisição. Junte o valor do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”, inclusive do imóvel comprado na planta.

De que modo fazer a declaração do IR de imóveis comprados por meio de consórcio?

AMSPA: Para fazer a declaração do IR de imóveis adquiridos por meio de consórcio há duas formas: se a propriedade foi contemplada em 2012 deve-se inserir os dados no código 95 da “Ficha Bens e Direitos”. Nela deve ser discriminar o bem recebido, seus dados e do consórcio. Se não for contemplado, mesmo assim o contribuinte deverá informar à Receita o valor investido no consórcio.

Como declarar bens recebidos por herança?

AMSPA: Nessas situações, a declaração deve ser feita em nome da pessoa falecida, utilizando os dados da última declaração realizada por ela, ou indicar o valor que está na partilha. Também devem ser informados os dados e a forma de aquisição da propriedade, além de indicar a parte que cabe a cada um dos familiares na partilha. Essas informações devem constar na coluna “Discriminação”.

Fonte: O Dia

O parecer do conselho

A função básica do conselho consultivo é assessorar o síndico na solução dos problemas condominiais, podendo ter atribuições mais específicas estabelecidas na convenção ou no regimento interno, ou ainda delegadas em assembleia.

Hoje há norma legal prevendo a eleição de conselho fiscal nos condomínios, com função de examinar contas e exercer a fiscalização preventiva da administração. No entanto, o art. 1.356 do Código Civil de 2002 estabeleceu tal conselho como opcional. Antes disso, o costume já havia consagrado a transferência dessa atividade ao conselho consultivo, órgão que tem por função básica o assessoramento do síndico na solução dos problemas condominiais. E como o Código Civil não tratou do conselho consultivo, entendemos que o art. 23 da Lei 4.591/64 continua em vigor.

É certo que a lei permite que a convenção defina “atribuições específicas” para o conselho consultivo (art. 23, parág. único). Uma interpretação mais  liberal do texto tem feito com que, na prática, tais atribuições sejam incluídas no regimento interno ou simplesmente delegadas em assembleia, sem modificação convencional. Como ninguém reclama ou impugna, a decisão se torna aceita, virando tradição.

O papel do conselho consultivo não é o mesmo em todos os prédios, diga-se. Em alguns edifícios, em razão da proeminência que grangeou, o síndico não toma decisão importante sem ouvi-lo. Noutros, ninguém sabe quem são os membros do conselho.

Instância maior

Dentre suas atribuições, previstas na convenção ou recebidas por herança, está a de dar parecer sobre as contas do síndico, antes de serem submetidas à assembleia geral, órgão competente para examinar e aprovar, ou não, as contas. O costume tem sua lógica. Na assembleia dificilmente há clima ou tempo para se verificar documentos, notas, contas. Três conselheiros, responsáveis e sem vínculo com o síndico, detectam com mais facilidade quaisquer irregularidades, manipulando com tempo, em casa, as pastas de documentos e balancetes.

O parecer do conselho não se reveste de caráter definitivo; não torna imutável o veredicto, podendo ser revisto pelos próprios membros, ou desautorizado em assembleia.

Tão importante quanto o exame do balancete mensal, a verificação das notas de despesa, com controle de seus valores, mesmo que realizada após o dispêndio, constitui outro papel assumido pelo conselho consultivo. O conselho, em outras palavras, deve fiscalizar se as compras feitas pelo condomínio estão com preço condizente com o mercado, se os gastos não são exagerados em termos quantitativos, se a despesa é necessária ou supérflua.

No caso de irregularidades, o conselho consultivo deve imediatamente tomar as providências cabíveis, denunciando o fato ao síndico e à administradora, se for o caso. Se grave o problema, o caminho indicado é a convocação de assembleia extraordinária, em cujo seio se encontrará a solução final. Hoje, nada impede que um condomínio tenha ambos os conselhos – Consultivo e Fiscal –, cabendo à assembleia de condôminos decidir sobre um e outro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Chega de vizinho encrenqueiro

Duas decisões judiciais dão nova luz à atitude antissocial e impedem moradores de habitar a própria residência.

Duas decisões da Justiça — uma do Rio Grande do Sul e outra do Paraná — proibiram moradores de continuar habitando imóvel de suas propriedades, devido a atitudes nocivas aos demais vizinhos. Apesar de drásticas, as decisões que levaram a exclusão dos moradores mostram um novo posicionamento da Justiça perante a uma contumaz conduta antissocial de proprietários de imóveis perante aos demais moradores.

“Neste aspecto, a Justiça do Rio tem sido conservadora e não concedeu nenhuma exclusão de morador, apesar de pedidos nesse sentido tramitarem por aqui. Porém, as duas decisões no Sul mostram que os magistrados começam a dar nova interpretação à lei”, destaca o advogado Marcelo Borges, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis do Rio (Abadi) e diretor da ML Administração de Imóveis.

Previsto em lei, no Artigo 1.337 do Código Civil de 2002, comportamento antissocial é aquele gera incompatibilidade total de convivência entre um dos condôminos e os vizinhos. “É aquele proprietário que tem um comportamento sociopata, que ameaça ou agride um morador ou síndico, pratica atos obscenos em áreas públicas, faz uso ou trafica drogas no condomínio, entre outras situações ”, enumera Borges.

Por associação, segundo o advogado, o que o Código Penal repudia e retira uma pessoa da sociedade, é a mesma ação que um condomínio adotará contra um morador. De acordo com o diretor jurídico da Abadi, o síndico ou condomínio deve imputar — gerar provas —, confirmando a atitude antissocial de um morador ou proprietário.

A comprovação pode ocorrer por meio de um livro de ocorrência, registrando as diversas queixas dos moradores, um abaixo assinado dos demais condôminos e, posteriormente, uma assembleia geral dos moradores para aprovar algum tipo de sanção. A primeira ação sempre é a multa, que pode ser de até 10 vezes o valor da mensalidade do condomínio, conforme prevê a lei.

Tema suscita questionamentos

Gerente jurídica do Sindicato de Habitação do Rio (Secovi Rio), a advogada Solange Santos diz que comportamento antissocial nos condomínios é um tema que ainda suscita muitos questionamentos. Segundo ela, cabe a assembleia geral qualificada com três quartos dos moradores para aprovar as sanções e até mesmo decidir por uma ação judicial.

Síndica há 10 anos do Edifício Neréia, em Copacabana, Florinda de Oliveira, 72 anos, diz que resolve as questões condominiais com ‘jeitinho’ e assim evita maiores transtornos no prédio. Segundo ela, a principal dificuldade é contornar os vizinhos que têm mania de reclamar dos demais moradores. “Fazemos reuniões, conversamos e, se for necessário, encaminhamos cartas aos moradores e tudo se resolve”, afirma.

Como tem apartamentos alugados por temporada, dona Florinda adotou uma ficha cadastral dos inquilinos temporários, que deve ser preenchida pelo proprietário do imóvel. “Como é um entra e sai de locatários, temos que criar algumas regras para nos resguardar. Afinal, o síndico é que responde civilmente por qualquer ocorrência mais grave no condomínio”, alerta a síndica.

Fonte: O Dia

Cuidados com as infiltrações

Aplicação de impermeabilizante pode resolver

Algumas características físicas do imóvel podem denunciar problemas iminentes quanto à sua exposição à água da chuva. Profissional técnica de uma empresa de impermeabilização de superfícies, Eliane Ventura explicou que as principais áreas afetadas são lajes e paredes externas das casas ou edifícios. Ao  constatar a ocorrência de trincas, fissuras, bolhas ou surgimento de limo nas paredes e caimento inadequado da água (quando o líquido não escorre para o ralo), o morador deve buscar a orientação de um profissional.

Outros indícios que podem ser notados são se a caixa d`água mostra fissura, se as calhas estão entupidas, se as jardineiras apresentam manchas, se há pisos soltos nos corredores, qual o estado da pintura das paredes em geral e dos rodapés ou se a parabólica, câmeras e cercas elétricas estão devidamente fixadas e acomodadas em um suporte – que pode ser de alvenaria de bloco, para evitar que ele seja feito diretamente na laje.

A técnica destacou que com a investigação visual das estruturas, é possível poupar muitos consertos. “Se há falha, é sinal de que as paredes ou lajes não estavam bem protegidas contra as infiltrações”, orientou Eliane. Segundo ela, o próximo passo é contratar um especialista para elaborar um plano de manutenção.

Fonte: Folha do Condomínio

Uso Solo Implica Aluguel

Após a separação do casal, o ex-cônjuge que permanece com o uso exclusivo de imóvel comum é obrigado a pagar aluguel ao outro? Caso positivo, a partir de quando?

Controvérsia nesse sentido foi levada à apreciação do Superior Tribunal de Justiça, através de sua Quarta Turma, sendo relator o ministro Cesar Asfor Rocha.

Como explica o ministro, em maio de 1995, as partes tiveram homologada em audiência a separação consensual do casal, ficando estabelecido que ‘a partilha de bens será realizada posteriormente’. Meses depois, a ex-mulher ingressou contra o ex-marido com ação de arbitramento de aluguel devido pelo “uso da sua metade da casa desde 23.10.94, data em que a autora obteve autorização para sair do lar conjugal em ação cautelar de separação de corpos”.

A sentença de 1o grau julgou procedente o pedido considerando que ‘os cônjuges, após a separação tornam-se condôminos do imóvel comum’. Condenou o réu a pagar aluguel sobre a metade do valor da avaliação. Em grau de apelação, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul confirmou a sentença.

O réu então recorreu ao STJ, indicando que este mesmo tribunal já decidira que ‘cessada a comunhão universal pela separação judicial, o patrimônio subsiste enquanto não operada a partilha, de modo que um dos consortes não pode exigir do outro o que corresponderia à metade da renda de um presumido aluguel…’ (Resps 12.081-SP e 3.710-RS).

Sem surpresas

Em seu voto, o ministro Cesar Asfor Rocha lembra que a Segunda Seção do STJ já uniformizou a divergência entre as Terceira e Quarta Turmas, decidindo a favor do pagamento de indenização pelo uso exclusivo de imóvel não partilhado, a partir da citação.

Nas palavras do ministro: “É que uma vez homologada a separação judicial do casal, a mancomunhão antes existente entre os cônjuges transforma-se em condomínio regido pelas regras comuns da compropriedade. Dentre elas a do artigo 627 do Código Civil, dispondo que ‘cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum’. A norma prestigia a proibição do enriquecimento sem causa.”

O pagamento de aluguel, porém, não é automático, no dizer no relator. “A anuência, ainda que tácita, de um dos condôminos para que o outro permaneça sozinho na posse do bem comum gera a presunção de existência de um comodato gratuito por prazo indeterminado, que pode ser extinto a qualquer momento seja por meio da notificação seja pela citação para ação de divisão ou, como no caso dos autos, de arbitramento de aluguel.”

Conclui seu raciocínio o magistrado: “Preserva-se, assim, o direito do condômino, com razões para supor estar ocupando imóvel sem qualquer ônus dada a aparente aquiescência da mulher, de não ser surpreendido tempos depois com a notícia de que deve pagar retroativamente pelo uso de coisa também sua.”

Em síntese, a Quarta Turma do STJ deu provimento parcial ao recurso, determinando que o aluguel seja pago à ex-mulher, na base de 50% do valor avaliado do aluguel, porém somente a partir do momento em que o ex-marido foi citado da ação de arbitramento e não a contar da data de homologação da separação judicial.

Votaram com o relator, unânimes, os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Junior e Barros Monteiro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Reintegração e Interdito

Se a ação de manutenção de posse é adequada para os casos de turbação da posse, nas hipóteses em que o possuidor (proprietário ou não) for despojado de seu imóvel em virtude de ato violento, clandestino ou eivado de vício de precariedade, ele poderá retomar seu bem através da ação de reintegração de posse.

O elemento que caracteriza o esbulho é a perda da posse por parte do esbulhado, ou espoliado, ou despojado, ou despejado, em favor do esbulhador, que para tanto se vale da força, da coação e da ameaça, físicas ou morais; de meios sub-reptícios, ocultos ou furtivos; ou ainda da confiança, da tolerância, da boa vontade do possuidor, para privá-lo da posse do imóvel.

Na ação de reintegração de posse incumbe ao autor provar: 1) a sua posse; 2) o esbulho praticado pelo réu; 3) a data do esbulho (menos de ano e dia, com direito a liminar); 4) a perda da posse.

O primeiro requisito a ser provado é a posse do autor no momento em que ocorreu o ato do esbulho, ou seja, de que estava na posse da coisa.

O segundo requisito é que tenha ocorrido o esbulho por parte do réu, e, o terceiro, que tal esbulho ocorreu em espaço de tempo inferior a ano e dia.

Finalmente, cabe ao autor provar que perdeu a posse da coisa, ou de parte determinada dela, em proveito do réu. Não é necessário que o autor tenha perdido a posse sobre toda a área de que dispõe, mas somente a parte objeto do litígio.

Quanto aos demais aspectos – medida liminar, justificação, contestação, recursos – a ação de reintegração de posse segue o mesmo procedimento que a ação de manutenção.

Interdito proibitório

A terceira das principais defesas da posse é o interdito proibitório, ação de caráter preventivo destinada a proteger a posse apenas ameaçada.

O interdito está previsto no art. 501 do Código Civil e no art. 932 do Código de Processo Civil, este com redação mais atual, que estabelece:

“O possuidor direto ou indireto, que tenha justo receio de ser molestado na posse, poderá impetrar ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório, em que se comine ao réu determinada pena pecuniária, caso transgrida o preceito.”

Os requisitos do interdito proibitório são, como se vê, a existência de uma posse atual; a ameaça iminente de turbação ou esbulho; e o justo receio de que essa ameaça se concretize.

Ocorridas estas circunstâncias, a requerimento da parte, o juiz ordenará a expedição de mandado proibitório contra o réu, no qual constará o valor da pena pecuniária arbitrada pelo próprio juiz, para o caso de o réu violar o preceito cominatório constante do mandado (abster-se de praticar qualquer ato de turbação ou esbulho).

Pelo mesmo mandado o réu será citado para responder à ação no prazo de 15 dias, lapso que se inicia da juntada do mandado, devidamente cumprido, aos autos.

E como agirá o juiz se, pelos fatos aduzidos com a petição inicial, não estiver plenamente convencido de que está ocorrendo uma ameaça de turbação ou esbulho da posse?

Poderá ordenar a realização de audiência de justificação, uma vez que, segundo dispõe o art. 933 do Código de Processo Civil, “aplica-se ao interdito proibitório o disposto na seção anterior”, que trata do procedimento da manutenção e da reintegração de posse.

*Luiz Fernando de Queiroz

O Direito de Superfície

Tradicionalmente, no Brasil, o proprietário de um terreno tem o domínio sobre sua superfície, subsolo e espaço aéreo – estes dois últimos com muitas restrições – aplicando-se à propriedade o princípio de que o acessório segue o principal, ou seja, tudo que vier a ser acrescido ao imóvel passa a pertencer ao titular do domínio.

Com o novel Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que estamos mostrando nesta série de artigos, abre-se ao proprietário de imóvel urbano a possibilidade de, sem perder o domínio próprio de sua qualidade, permitir que terceiros possam edificar em seu terreno, rompendo com o princípio da adesão compulsória. É o que a lei e os tratadistas de longa data denominam de “direito de superfície”.

O tema, por ser novidade para as últimas gerações de juristas brasileiros, será certamente objeto de muitos estudos e comentários. Na lei, compõe a Seção VII, do Capítulo II, englobando quatro artigos. Vejamos o primeiro:

“.Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.

§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.

§ 4o o direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.

§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.

Como se vê, o direito de superfície não se confunde, por exemplo, com a locação ou o arrendamento. Não há restrição quanto a seu prazo. Poderá ser de 99 anos, se assim for pactuado, e aqui já surge a primeira dúvida: sendo a concessão do direito de superfície por prazo superior a l0 anos, não seria necessária a anuência do cônjuge, à semelhança do disposto na Lei do Inquilinato (Lei 8.250/91, art. 3o), para evitar fraudes? O Estatuto é omisso, mas todo o nosso ordenamento jurídico indica que este será o caminho a ser aceito pelo Judiciário.

Observe que a lei permite não só a concessão onerosa como a gratuita do direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo do terreno, por prazo determinado (sem limite, como dito) ou indeterminado. Sendo obrigatória a escritura, com o respectivo registro imobiliário, maior a certeza de que a presença do marido ou da mulher será uma exigência a ser cumprida.

De certa forma, a possibilidade de o proprietário transferir a terceiro o ônus de dar uso compulsório ao terreno urbano, na forma prevista no art. 5o, constitui uma válvula de escape que equilibra, em termos, a excessiva onerosidade imposta aos proprietários de imóveis, mormente os de menor poder econômico. Não será de estranhar que, pressionados por normas municipais draconianas, venham a sucumbir a qualquer oferta, o que, a nosso ver, será mais um fator de concentração de riqueza.

Desde já, devagar com o andor, senhor legislador municipal!

*Luiz Fernando de Queiroz

Prestadores de serviços: funcionários

Muitos defendem que a contratação de empregados do condomínio, através de pessoas jurídicas interpostas, é sinônimo de economia para o condomínio, uma vez que o funcionário não seria do mesmo, mas da empresa contratada por ele, que arcará com toda a responsabilidade trabalhista do prestador de serviço.

Entretanto, tal informação não é verdade, merecendo destaque o enfoque jurídico-trabalhista sobre este tipo de relação. Quando o condomínio contrata uma empresa terceirizada, seja de fornecimento de mão-de-obra, seja de reforma, seja cooperativa de trabalho, entre outras congêneres, o condomínio está se beneficiando do trabalho do funcionário, ainda que com este não haja qualquer relação de vínculo empregatício.

Logo, sob uma visão superficial, caberia ao condomínio apenas proceder ao pagamento da empresa terceirizada e esta a do funcionário. Sucede, porém, que a legislação e a jurisprudência, visando salvaguardar os direitos do funcionário, determinam que ao tomador de serviço (condomínio) cabe proceder a fiscalização da empresa que presta serviços, já que esta última não pagando os direitos do funcionário, a dívida recairá sobre o condomínio. Assim, quando o condomínio contrata este tipo de empresa prestadora de serviços, mão-de-obra, e afins, deve envidar esforços no sentido de, mês a mês, verificar se todos os direitos do funcionário da empresa estão sendo honrados, inclusive INSS, FGTS, pagamento de horas extraordinárias, férias, 13º salário, adicional de insalubridade, entre outros. Isto porque, quando eventualmente o funcionário acionar o empregador, certamente incluirá na relação processual passiva o condomínio, como responsável subsidiário pelos débitos.

Irregularidades

No período de vigência do contrato, em havendo condenação, o devedor principal é o prestador de serviços contratado do condomínio. Todavia, se este não quitar ou não tiver bens suficientes para garantir o pagamento da dívida, esta recairá sobre os bens do condomínio, podendo inclusive atingir a própria conta corrente do condomínio. Isto ocorre porque o condomínio é o tomador de serviço e, portanto, se beneficiou com o trabalho do reclamante, que não poderá ficar sem receber os seus direitos. Após o condomínio proceder ao pagamento do funcionário do contratado, ainda lhe caberá ingressar com ação de regresso em face do contratado para reaver o que despendeu na ação trabalhista, porém, via de regra, estas empresas terceirizadas não mantém patrimônio suficiente para honrar os débitos, de forma que o condomínio não tem de quem receber. Portanto, como diz o ditado popular, é melhor prevenir do que remediar. Ao condomínio compete exigir mensalmente os comprovantes de todos os pagamentos que devem ser realizados pela empresa contratada.

Fonte: Jornal do Síndico

Toldos proporcionam uma cobertura com estilo

Peças ganham destaque em decorações com o uso de materiais e leiaute modernos. Além de proteger do sol e da chuva, podem garantir charme.

Tecnologia atual permite criar toldos que complementam o projeto de vários tipos de ambientes. Leveza e durabilidade são alguns atrativos do produto

O verão é a época do ano com maior incidência de sol, de chuva e de calor. Para bloquear os efeitos desta estação sem perder o charme e a beleza, uma excelente alternativa são os toldos. Os produtos são ideais para controlar a luminosidade natural e oferecer mais conforto térmico aos ambientes. Por isso, a busca por eles cresce cada dia mais. Hoje, com as várias opções de cores, material e funcionalidades, além de atender as mais diversas necessidades, eles têm caráter decorativo.

Cobertura secundária fixada em uma fachada de casa ou edifício, o toldo pode ser composto por lona de fibra acrílica, algodão, poliéster ou policarbonato (compacto fixo e retrátil), como explica o designer Luiz Carlos Landim. “Esse material é aplicado sobre uma estrutura leve de alumínio, aço, ferro ou madeira e o acionamento pode ser manual, motorizado ou automatizado.”

A decoradora Fabíola Constantino destaca a variedade de estilos e formas de uso dos toldos em casas e edifícios

A designer de interiores Fabiana Visacro diz que, geralmente, os toldos são encontrados sobre portas e janelas para impedir a incidência direta do sol e da chuva. “Também podem ser utilizados em áreas de lazer de prédios e casas, e, se apoiados a uma estrutura em suas extremidades, exercem a função de protetores para carros em locais em que o estacionamento é descoberto, como pátios de prédios. Além de proteção externa, oferecem proteção interna, já que evitam insolação em móveis e adornos, desde que instalados próximos às janelas.”

O uso do recurso garante também o prolongamento de áreas e ambientes externos, como varandas, áreas gourmet, pátios e lounges, como acrescenta a decoradora Fabíola Constantino. A variedade de opções garante que os toldos não se resumam apenas a lonas verdes estáticas. “São fabricados com uma boa variação de tons e materiais, e podem ter opção de articulações, como de braço pivotante e articulado e de fechamento vertical, que é uma ótima alternativa para proteger os ambientes de chuvas.”

Luiz Carlos Landim diz que, além de funcionais, as peças podem ser decorativas, desde que sejam escolhidos materiais como lonas vinílicas e acrílico. Cores, transparências e texturas diversas são outros aspectos a serem considerados, segundo o designer. “Um ponto importante é a avaliação do profissional de decoração, fazendo com que o toldo escolhido harmonize-se com o restante do ambiente”, acrescenta.

HARMONIA

A designer de interiores Laura Santos confirma que os toldos garantem beleza e segurança para casas e apartamentos. “O mercado disponibiliza o produto em diversos materiais, tamanhos, formas e espessuras. A função principal é proteger janelas e esquadrias. Mas eles também podem se integrar ao ambiente como componentes de decoração, além de ajudar a garantir o máximo do aproveitamento de iluminação natural no espaço.”

Quanto aos materiais utilizados na sua fabricação, Laura diz que no quesito funcionalidade os tradicionais toldos em lona ainda cumprem muito bem sua função. No entanto, o policarbonato se destaca pela leveza e resistência, e, por isso, tem um valor superior. Além desses materiais, a designer aponta o PVC com outra opção.

O consumidor também pode escolher de acordo com o design do produto, que tem apresentações diversas. “Os modelos que mais são vistos são os enroláveis, de braços articulados e retos. Existem ainda os retráteis sanfonados, os embutidos que também possuem braços articulados e os fixos que não fecham e têm estrutura de alumínio aparente”, aponta Laura Santos.

Fonte: Lugar Certo

Quem Paga Pelo Elevador

A definição do que sejam despesas ordinárias e extraordinárias não está na Lei do Condomínio, ou no novo Código Civil, mas na Lei do Inquilinato (8.245/91, artigos 22 e 23).

Despesas extraordinárias, diz a norma, são “aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício”, especialmente obras de reformas, pintura das fachadas, instalação de equipamentos de segurança, despesas de decoração, e também certas indenizações trabalhistas e o fundo de reserva.

Despesas ordinárias compreendem “as necessárias à administração respectiva”, entre as quais as de “manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum”.

Apesar de bem específica, a Lei do Inquilinato não chegou ao ponto de detalhar em minúcias o que seja uma “obra de reforma” ou simples serviço de “manutenção e conservação”. Em termos práticos, existe uma zona cinzenta entre um e outro, o que torna difícil discernir a respeito.

Para ilustrar, vejamos um exemplo real de situação complicada. Certo edifício de São Paulo precisa melhorar seus elevadores. O engenheiro responsável pela obra afirma que se trata de uma conservação ou manutenção. Porém os valores do orçamento e o trabalho a realizar são grandes. Dentre eles: desmontar geral do conjunto principal de tração; instalar uma nova polia deslocadora dos cabos de aço de tração; revisar o sistema de fixação; instalar novas sapatas de freio com lonas especiais; instalar novos rolamentos; executar balanceamento dinâmico etc.

Mesmo para quem não é técnico no assunto, parece que tal intervenção constituirá uma reforma do elevador e não um simples serviço de conservação, esta prevista como despesa ordinária, e que diz respeito à sua mantença corriqueira, para que continue funcionando normalmente.

A complexidade dos serviços exigidos pelos ascensores do edifício e o tempo decorrido desde a última operação técnica também indicam que uma verdadeira reforma será contratada. Aliás, o tempo transcorrido desde a última grande revisão é um bom indício do tipo de trabalho que será necessário executar. Sendo reforma, a despesa é de natureza extraordinária.

Nesse sentido decidiu o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, ao proclamar que “… as despesas de condomínio, em relação a elevadores, a cargo do locatário se restringem àquelas derivadas do uso desse equipamento, dentre as quais não se inclui a despesa para a troca de cabos, que é despesa extraordinária, de obrigação do locador, por ter a mesma natureza de reforma deles, a qual é da responsabilidade do locador” (Apelação 427.583 da 7a. Câmara, relator juiz Luiz Henrique).

Do mesmo tribunal, outra decisão, ainda mais objetiva: “A reforma de elevadores, longe de representar simples serviços de manutenção e conservação – estes, sim, despesas ordinárias – consubstancia despesa extraordinária de condomínio, a ser suportada pelo locador e não pelo locatário.” (Apelação 160.522 da 2a. Câmara, relator juiz Boris Kauffmann).

O deslinde da questão, todavia, só acontecerá quando ficar definido, ou decidido, se os serviços exigidos são de reforma ou de manutenção. Se diluídos ao longo do tempo, passariam por conservação; como de vulto, com exigência de troca ou instalação de peças, devem ser classificados como reforma. Ao menos, em parte.

Alguém, por favor, chame o Rei Salomão

Receita Extraordinária

Sabemos que a receita do fundo de reserva deve ser destinada a despesas extraordinárias do condomínio. Recentemente, nos defrontamos com outro problema: qual a destinação das receitas extraordinárias, decorrentes do aluguel da cobertura do prédio para a instalação de uma torre de comunicação? Devem ser lançadas na conta de despesas ordinárias ou constituir um fundo para aplicação em benfeitorias do prédio?

Determinado edifício de Curitiba, com gastos mensais de aproximadamente R$ 5.000,00, por força de sua boa localização e pela necessidade de empresa estrangeira em instalar torre de transmissão de dados, negociou o pagamento pela empresa de um aluguel de R$ 3.000,00 por mês, para permitir a utilização do terraço do prédio. A receita extra corresponde a 60% das despesas do condomínio. O que fez o síndico? Lançou o aluguel na conta comum do edifício, reduzindo o valor da quota mensal de R$ 150,00 para R$ 60,00 mensais. Fomos solicitados a dar nosso parecer verbal sobre o assunto.

Nosso entendimento sobre a questão difere da orientação tomada pelo síndico, com respaldo do conselho consultivo, porque não se coaduna com as normas da Lei do Condomínio análogas ao caso. Acontece que o privilegiado prédio não tem apenas condôminos residentes; muitos dos apartamentos estão alugados. Ao reduzir drasticamente o valor da quota de rateio correspondente às despesas ordinárias, o síndico está beneficiando, sem justa causa, a todos os locatários, em detrimento dos proprietários das unidades. A antena está localizada em área de uso comum, de propriedade de todos os condôminos. Se alguma reforma tiver que ser feita no telhado do prédio, a despesa será considerada extraordinária, onerando somente os proprietários. Pela mesma razão, como a receita decorre da utilização de área comum, não utilizada pelos locatários, nem mantida pelos locatários, nada mais equânime de que o proveito de seu uso só beneficie os que a mantêm.

Além do mais, uma receita extemporânea, no montante de 60% das despesas do condomínio não pode ser considerada como algo da rotina diária. É beneficio inusitado, excepcional, que raramente faz parte do dia-a-dia de nossos edifícios. Outro detalhe: o contrato é por prazo determinado, podendo cessar a qualquer momento, mediante aviso prévio das partes. Incorporar tal receita com ganho ordinário, levaria a desigualdade entre os co-proprietários que alugaram e os que não alugaram suas unidades.

Sabe-se que o condomínio constitui fator considerável na hora de fixar o valor do aluguel. Prédios com taxas elevadas induzem à redução natural do valor do aluguel. O contrário sucede se o edifício é bem administrado e das despesas de condomínio são parcimoniosas. Nas locações vigentes, o proprietário seria diretamente prejudicado, pois deixaria de ter auferido um valor maior de aluguel, porém nas locações que se fizessem no decorrer do contrato com a empresa de comunicação, mantida a taxa reduzida de R$ 60,00, os novos locatários seriam induzidos em erro, pois alugariam na convicção de que a quota de rateio é uma, mas poderiam ser surpreendidos a qualquer momento, se o contrato vier a ser rescindido por qualquer motivo.

O que fazer, então? A nosso ver, a melhor solução é destinar tal receita extraordinária a um fundo para despesas extraordinárias, ou simplesmente incorporá-las no próprio fundo de reserva do prédio. Sua destinação seria objeto de deliberação de assembléia geral extraordinária, na devida oportunidade.

Emergência Pede Intrusão

Ao tratar do condomínio edilício, o novo Código Civil não fez qualquer referência sobre a possibilidade de o síndico ingressar nas unidades autônomas do prédio sem o consentimento prévio do proprietário. Também a Lei do Condomínio (4.591/64) era omissa a respeito.

Acontece que existem situações em que, para preservar o interesse coletivo ou diante de uma emergência, o síndico se vê diante da difícil decisão de invadir, ou não, um apartamento ou sala do edifício. Não há norma legal ou outra que diga ao síndico, exatamente, como proceder, mas não é difícil elaborar um roteiro.

Regra número 1. A unidade autônoma é o santuário do condômino. Não deve ser violada, em princípio, em nenhuma hipótese. O síndico não tem o direito de ingressar no imóvel sem prévia autorização do proprietário.

Regra número 2. Em caso de emergência comprovada, a invasão será lícita. Se a unidade está pegando fogo, se está inundando o prédio (rompimento de cano principal de água), se alguém ameace se suicidar, e em outros casos de emergência premente, o síndico deve avisar o corpo de bombeiros e, com o auxílio de outras pessoas, agir imediatamente para evitar que o dano se propague. Arrombar a porta da unidade, se for o caso.

Regra número 3. Em caso de urgência, entrar em contato com o proprietário. A urgência, por si só não, não justifica o ingresso não autorizado no imóvel, mesmo que esteja prejudicando partes comuns do prédio. Se o condômino não colaborar, obter ordem judicial para adentrar na unidade.

Regra número 4. Não sendo urgente, notificar o proprietário para que solucione o problema. Qualquer que seja o motivo que leve o síndico a pretender ingressar no interior do apartamento, será prudente que avise o condômino mediante correspondência (seguida de intimação, se aquela não foi atendida) para que tome as providências devidas. O síndico não deve ser omisso, mesmo que a causa ainda não tenha resultado em danos (exemplo: rachaduras na unidade).

Regra número 5. Agir com a presença do conselho ou de testemunhas. O síndico não deve decidir sozinho quando e em que circunstâncias deve quebrar a regra número um, desnudando o santuário do condômino. Os membros do conselho ou as testemunhas são peças-chave no caso de litígio judicial.

O síndico deve levar em conta, ao analisar a hipótese de entrar no imóvel sem permissão do proprietário, que este poderá mover ação de indenização, inclusive com danos morais, contra o síndico e o condomínio.

A gravidade da infração cometida não justifica, por si só, a tomada de medidas drásticas. Por exemplo, se a unidade estiver sendo utilizada como ponto de venda e consumo de drogas, não cabe ao gestor do prédio fazer a apreensão; deve, sim, chamar a autoridade competente, para que esta pegue os infratores em flagrante.

O critério fundamental, repita-se, é a emergência da situação. Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades ou a partes comuns da edificação, é que torna legítima a invasão. Agindo em legítima defesa da propriedade e do bem comum, terá o síndico o respaldo da lei e da Justiça no exercício de tão difícil missão.

Veja como oferecer maior proteção à sua família

Demanda pelo serviço de blindagem tem crescido a cada ano, apesar dos altos custos. Blindar a casa inteira pode custar cerca de R$ 700 mil.

A falta de segurança nas grandes cidades está aumentando a procura por blindagem de imóveis. Antes restrito a bancos, casas de câmbio, consulados e empresas, o serviço, também conhecido por “blindagem arquitetônica“, está sendo requisitado para residências.

Os valores cobrados são elevados. Blindar a casa inteira pode custar R$ 700 mil. Apenas a porta sai por R$ 4 mil, enquanto a janela custa entre R$ 1.500 e R$ 1.800. A Associação Brasileira de Blindagem (Abrablin) estima que existam cerca de 15 mil residências com portas blindadas em São Paulo. Só no ano passado, a procura pelo serviço aumentou aproximadamente 30%.

Nas residências, o mais usual é a blindagem da porta, das janelas, dos corredores de acesso aos principais cômodos e as células de segurança, conhecidas como “quarto do pânico” – popularizada no filme O quarto do pânico, protagonizado pela atriz Jodie Foster, que teve a casa invadida por assaltantes e se protegeu em um cômodo totalmente seguro.

Segundo o diretor da Vault, empresa especializada em blindagem, Vinicius de Lucas, o aço, o vidro e o concreto armado (feito com brita) são os tipos de materiais mais usados.

No caso das portas há vários níveis de proteção balística. Os de nível III seguram balas de calibre 357 Magnum, enquanto o nível IV resiste a disparos de fuzil. Além disso, as portas blindadas pela empresa têm fechadura multidirecional com diversos pontos de travamento, isolamento térmico e acústico, dobradiças que funcionam como travas adicionais e acionamento simples.

“As cidades de São Paulo e do Rio são os principais mercados desse tipo de produto. Enquanto em São Paulo a maior procura é pela blindagem de portas e de casas de alto padrão, em função do alto número de assaltos à mão armada, no Rio os focos são as janelas dos prédios residenciais e as fachadas dos edifícios comerciais – por conta das balas perdidas”, afirma Lucas.

Como na capital paulistana as casas de alto padrão são as que mais procuram esse tipo de serviço, as empresas têm se preocupado com a estética do produto. “Estamos recebendo consultas de arquitetos, que nos mostram portas e janelas blindadas com design inovador. Apesar de todo o material pesado usado na proteção, conseguimos entregar um produto bonito e harmônico à decoração do imóvel”, diz o profissional.

Fonte: Revista Imóveis

Treinamento ajuda a evitar incêndios em condomínios

Para evitar o risco de incêndios em condomínios de São Paulo, um decreto estadual determina que 80% de funcionários e ao menos um morador por andar precisam participar uma vez por ano de treinamentos que ensinam a agir em casos de incêndio.

De acordo com uma consultora especializada em segurança, na capital paulista ocorrem de 12 a 15 incêndios em residências por semana. O chefe de portaria de um condomínio no Brooklin já teve que arrombar um apartamento porque o morador saiu para trabalhar e um curto-circuito na tomada do micro-ondas provocou incêndio.

Ele participa todos os anos de treinamentos em que funcionários e moradores têm aulas práticas e teóricas contra incêndio.  Neste curso, eles aprendem a usar o extintor e a identificar problemas de manutenção, como a falta de uma peça que ajuda a abrir o hidrante.

Fonte: G1

Tolerar ou não barulho de vizinhos

Regras estão na convenção e regulamento, porém o bom-senso também é válido.

Tolerar ou não barulho

Ninguém gosta de acordar com barulho de reforma, querer ver televisão e só ouvir crianças brincando ou ainda ter que trabalhar ou estudar enquanto o filho do vizinho toma aulas de bateria.

Mas essas são situações que encontramos facilmente em condomínios. As regras devem estar na convenção ou regulamento interno, porém o bom senso, muitas vezes, deve falar mais alto.

Legislação

Há limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil: “Art. 1.336. São deveres do condômino: (…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

Existe também a lei federal nº3.688 de 23 de outubro de 1941 determina, em seu capítulo IV que não se pode perturbar o sossego alheio ou o trabalho.

Saiba quando tolerar ou não:

  • Barulho de reforma em unidades, quando feito dentro do horário estabalecido pelo Regulamento Interno, deve ser tolerado, desde de que não se estenda por muito tempo. No caso de obras, o horário padrão, em geral, é das 8h às 17h, mas isso varia de acordo com o Regulamento Interno de cada condomínio
  • Conforme mencionado acima, existe um limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil: “Art. 1336. São deveres do condômino(…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
  • Há também o exemplo clássico de moradores que praticam aulas de bateria, ou de outros instrumentos musicais, nas unidades. Pode-se solicitar que o morador coloque um revestimento acústico no quarto onde costuma treinar.
  • Tapetes têm sido utilizados para solucionar ou amenizar  problemas causados por máquinas de costura, saltos altos ou outras fontes que transmitam ruídos do chão do pavimento superior para o teto do andar de baixo.
  • Se o barulho incomoda a coletividade dos condôminos, o condomínio pode discutir providências, como advertências, multas e ações judiciais.
  • O limite para tais medidas é o bom senso. Se o barulho, de qualquer natureza, for permanente e ocorrer por horas a fio incomodando boa parte dos condôminos, podem ser tomadas algumas medidas.
  • A convenção determina se o condomínio pode ou não aplicar a multa diretamente, antes de qualquer medida.
  • O bom senso, no entanto, determina que o infrator deve ser advertido antes de tomar uma multa.
  • Antes de qualquer coisa, deve-se tentar conversar com o vizinho barulhento. De preferência, o síndico ou o zelador devem procurá-lo amistosamente.
  • Também é recomendável que as queixas sejam protocoladas e feitas por escrito, para que haja um registro das mesmas
  • O ideal é que as multas sejam referendadas em assembleia, e o condômino infrator tem o direito de defender-se e apelar das mesmas
  • Aos vizinhos intolerantes, que reclamam por qualquer tipo de barulho, o condomínio pode recomendar, caso sua queixa persista, que ele entre com uma ação judicial contra a unidade que o incomoda. Se a queixa for isolada, o condomínio não deve se envolver.
  • No caso de infratores reincidentes, uma vez aplicadas as multas, o condomínio pode entrar com medida judicial para pedir a exclusão do condômino. Isso acontece apenas em casos extremos.
Fonte: Sindico Net

Conheça mais sobre a vida em condomínio

Síndico não é empregado nem prestador de serviços, portanto não está sob a exegese das leis trabalhistas. Perante o INSS o síndico se enquadra na condição de Contribuinte Individual.

O síndico não pode criar normas nem dispensar alguém de cumprir as já estabelecidas. A aprovação ou supressão de normas é de competência exclusiva dos condôminos reunidos em assembleia. Por exemplo, ao síndico não é dado poderes de isentar condômino do pagamento de multas e de juros de mora de taxas condominiais ou de impor penalidades não previstas na convenção ou na lei.

Fonte: Paçoca com Cebola

Contrato de locação prorrogado mantém fiador

O compromisso do fiador é essencial na hora de acertar a locação. E ele se mantém quando o contrato é dilatado.

Apartamento para alugar: 75% dos contratos incluem fiador

O fiador é o responsável por garantir o pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino. O papel que assume é essencial para a segurança do locador e é a modalidade de garantia mais usada nos contratos de locação. De acordo com o Sindicato da Habitação (Secovi-PR), em dezembro, 75% dos contratos de locação usaram o fiador como segurança para fechar o contrato.

O protagonismo do fiador se mantém durante o prazo em que o imóvel estiver locado, independente de por quanto tempo ele for prorrogado. Só deixa de ser fiador quem exige a mudança no acordo. A fiança só poderá ser contestada se houver manifestação contrária descrita em contrato. Durante a prorrogação, o fiador pode se isentar da obrigação por meio de notificação.

A questão foi pacificada por decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça que, em 2012, julgou um recurso especial que teve origem em ação de execução, aberta em 2008, contra uma mulher que havia firmado contrato de fiança em 1993, com duração de um ano. De acordo com o processo, o contrato de aluguel teria sido prorrogado e desde o ano de 1996 há atraso no pagamento do aluguel.

Nesse caso, os magistrados decidiram que a fiadora não responderia pelo atraso, porque o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112 de 2009. No entanto, contratos firmados depois da reforma na lei do inquilinato, seguem ao novo formato e a responsabilidade do fiador se mantém caso ele não exija.

Pacto

Caso o fiador não comunique que quer deixar de figurar no contrato, ele permanece como responsável, mesmo depois da prorrogação do contrato.

Fonte: Gazeta do Povo

Transferência de Direitos

Previsto na Seção XI do Capítulo II, a transferência do direito de construir, um dos instrumentos de política urbana regulados pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01).

Trata-se de mecanismo legal que outorga ao proprietário de certos imóveis – onerados por restrições de interesse público ou destinados a cumprir alguma função social – o direito de alienar o potencial construtivo do bem, para que seja aproveitado em outra área da cidade. Desse modo, o proprietário pode recuperar o prejuízo sofrido pelo gravame que atingiu seu imóvel.

O artigo que trata do assunto deve ser lido de um fôlego só para uma melhor compreensão. Diz ele:

“Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:

I - implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

II - preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;

III - servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.

§ 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.”

Para quem não gosta de ler excertos de lei, traduzimos com algumas observações:

1. Note que nem todo imóvel pode receber o benefício da transferência do direito de construir. Duas hipóteses: (a) imóveis doados ao município (§ 1o) com o propósito de servir à implantação de equipamentos urbanos, ou de serem preservados para o futuro, ou de servirem a programas de melhorias urbanas; (b) imóveis enquadrados num dos itens mencionados (I, II e III).

2. O aproveitamento do direito de construir poderá ser feito pelo próprio proprietário, em outra área da cidade, ou por terceiros. Neste caso, será necessário formalizar a alienação mediante escritura pública, devidamente levada ao registro de imóveis. A lei não diz explicitamente, mas infere-se de seu contexto que tal escritura deverá ter a anuência do poder público, para que tenha validade. Afinal, é o legislador ou o administrador municipal que dirá se o imóvel é ou não necessário para os fins desejados.

3. A transferência do direito de construir conjuga-se muito bem com o instrumento que prevê a transformação de áreas de invasão ou favelas em condomínios especiais (arts. 9o e 10 da Lei 10.257/01). Numa só penada, o legislador municipal criará condições para a melhoria do padrão urbanístico de área de baixa renda, mitigando o prejuízo do proprietário, que recuperará a principal parte do prejuízo construindo em outro lugar.

Orçamento anual

Condomínios devem fechar previsão orçamentária rapidamente

Chegou a hora de fechar o orçamento anual dos condomínios

Estudo sobre receita e despesa deve ser feito no início do ano

Para evitar surpresas nas contas de condomínio durante o ano, é importante elaborar a previsão orçamentária que deverá ser discutida em assembleia geral ordinária. Segundo o Secovi Rio (Sindicato da Habitação) esta é a época para reunir os condôminos para discutir o tema e aprová-lo.

De acordo com a instituição, será preciso elaborar um orçamento das receitas e despesas para o ano inteiro. O ano-exercício coincide com o ano-calendário. Mas, o vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi Rio, Alexandre Corrêa, destaca que é preciso observar o que a convenção determina.

“Em geral, a previsão orçamentária pode ser discutida em assembleia até março e é preciso levar em consideração os reajustes que acontecem todo ano nas contas de consumo como água e energia, nos salários dos funcionários e nos contratos de manutenção, além de prever um valor por conta da inadimplência. A recomendação é fazer uma estimativa e aumentar a cota condominial nesta proporção”, explica Corrêa.

Ele ressalta ainda que não é saudável para o condomínio manter a cota congelada, pois quando os aumentos surgirem será preciso recorrer às cotas extras para pagá-las. Outra recomendação é considerar as projeções para a inflação do ano. Só que existem imprevistos, daí a importância também de manter um fundo de reserva, que é para ocasiões emergenciais.
Fonte: O Dia

A autonomia do síndico

O síndico terceirizado (que pode ser sindico profissional ou não) é a pessoa física ou jurídica não condômina, eleita para representar legalmente o condomínio. Ele é eleito para exercer um mandato, ou seja, recebe poderes dos condôminos, para praticar atos e administrar interesses do condomínio.

O mandato lhe é conferido através da assembleia geral, que pode ser ordinária ou extraordinária, tanto faz, na qual deve constar o item sobre aprovação da terceirização do síndico, da sua eleição e dos seus salários. Quem convoca é o então síndico condômino, na forma da convenção.

A figura do síndico terceirizado é instrumentalizada através de um contrato de prestação de serviços, assinado de um lado pela pessoa física ou jurídica que prestará os serviços para o condomínio, exercendo o mandato e, de outro lado, pelo subsíndico e pelos membros do Conselho Consultivo (este com competência para dar parecer sobre as contas do síndico), em nome do condomínio.

Salvo disposição em contrário da convenção condominial, a existência do Conselho Consultivo não é obrigatória. Mas no caso de se terceirizar a administração do condomínio, é imperiosa a sua existência.

Com relação aos salários e reajuste, devem estar previstos no contrato de prestação de serviços, com período de dois anos, que poderá ser renovado. Normalmente as funções administrativas são transferidas a uma administradora de condomínios e, na hipótese de síndico terceirizado, pode surgir alguma confusão em relação às suas atribuições.

A escolha da administradora implica na delegação de funções, definidas no contrato de prestação de serviços de administração de condomínios. Regra geral, à administradora cabe cuidar dos pagamentos, da cobrança e dos recebimentos das taxas condominiais e multas, da elaboração dos balancetes mensais, previsão orçamentária, distribuição das atas das assembleias gerais, do recolhimento de impostos, das guias de recolhimento e informações aos órgãos públicos, orçamentos, e tudo que disser respeito ao departamento de pessoal, inclusive recrutamento, entrevistas de funcionários etc.

Ao síndico, cabe a prática de todos os atos previstos no artigo 1.348 do mesmo Código, dentre os quais o de representar ativa e passivamente o condomínio, ordenar a realização de obras e serviços, convocar a assembleia geral, mediar os problemas entre condôminos, fiscalizar e supervisionar o trabalho do zelador e as funções administrativas delegadas à administradora. Sua função essencial é fazer com que a convenção condominial, o regulamento interno e as decisões de assembleias sejam cumpridos e estabelecer metas e cobrá-las.

É muito importante constar do contrato que o síndico terceirizado tem poderes para agir como tal sem interferências porque, não sendo condômino, ou morador do condomínio, é muito comum que as pessoas que o escolheram ou o conselho consultivo, cerceiem sua liberdade de ação. Contratam uma pessoa física ou jurídica para que faça o que eles ordenem, dizendo o que o síndico deve ou não fazer. E, dessa forma, ele será apenas uma figura decorativa.

Esse é o maior problema que o síndico terceirizado encontra, mas não é o único. Os moradores creem que, por ser contratado do condomínio e pago por eles, o síndico tem a obrigação de atender os interesses pessoais, deles, e não os interesses do condomínio. Essa distinção é muitíssimo importante. O síndico terceirizado não é empregado dos condôminos. Ele trabalha para a massa condominial. Caso contrário, não poderia propor, por exemplo, ação de cobrança de taxas contra os condôminos.

Também não é raro ocorrer que um condômino exija a presença do síndico terceirizado a qualquer hora, no prédio, sob o argumento de que ele é pago e tem a obrigação de ir. Como se vê, é necessário que o contrato de terceirização seja muito bem elaborado pelo contratado e, de preferência, conter cláusulas bem elucidativas, para que o contratante (condomínio), através de seus proprietários, tenham conhecimento verdadeiro do que consiste a sindicância terceirizada, seus direitos e suas obrigações.

Fonte: Folha do Condomínio

Cuidados para não perder o imóvel

A compra da casa própria exige disciplina e fôlego: a inadimplência pode se transformar em despejo.

Escolher o imóvel e fechar o contrato é só o início. Adquirente tem de garantir pagamento pontual para não correr o risco de perder o bem

A aquisição da casa própria foi facilitada com juros mais baixos e disponíveis, mas a legislação ficou mais rígida com inadimplentes nos últimos anos. Desde 2004, é mais simples retomar o bem em caso de falta de pagamento, e essa é uma das razões da redução das taxas de juros.

Comprar uma casa é um negócio de longo prazo e depende de planejamento. “É preciso ter consciência que é diferente de comprar um eletrodoméstico ou carro. A prestação não pode ultrapassar 30% da renda e o imóvel escolhido deve estar dentro das necessidades da família”, endossa o gerente regional da Caixa Econômica Federal, Vilmar Smidarle.

Na alienação fiduciária, modalidade de garantia mais comum, a retomada do imóvel pelo credor pode acontecer a partir do atraso de 60 ou 90 dias. “O imóvel pertence à instituição durante o pagamento. O mecanismo de execução é rápido”, diz Smidarle. Ele indica que o melhor é deixar o pagamento em débito automático para não correr o risco de usar o dinheiro em outros gastos.

Como uma parte da renda familiar já vai estar destinada ao pagamento do imóvel, é aconselhável não fazer outras dívidas.

“Quem trabalha com carteira assinada deve usar os recursos do FGTS de dois em dois anos, prazo mínimo para acessar o benefício”, diz o presidente do ABMH, Leandro Pacífico.

Fonte: Gazeta do Povo

Multa não Cobre o Dano

A questão não é exatamente jurídica, mas econômica. Ou financeira. Qual seria o valor mais justo a ser aplicado a quem se atrasa no cumprimento de sua obrigação fundamental de prover recursos para que o síndico administrador comum efetue, em nome de todos, o pagamento das despesas necessárias à manutenção do prédio? Ou então, que ônus e prejuízos atingem o condomínio quando, por falta de dinheiro, algumas contas são pagas com atraso ou quando o síndico, agindo com responsabilidade, recorre a empréstimos ou adiantamentos bancários?

Qualquer conta que se faça mostrará que muito mais do que dois por cento de acréscimo será preciso prover para o atendimento de multas ou juros de qualquer espécie. Se não pagar o salário dos empregados rigorosamente em dia, a multa que incide é de 100% (cem por cento); sim, dobra o valor, conforme normas da Consolidação das Leis do Trabalho. Se os impostos forem deixados de lado, as multas variam de 10 a 30% ou mais. Somente no caso de fornecedores de água, luz e telefonia a multa será equivalente a dois por cento.

Quanto aos juros, todos sabemos que não há, no Brasil, crédito com juros iguais ou inferiores a dois por cento ao mês. Desconto de títulos está na faixa de 4 a 6%; conta garantida, de 5 a 8%; cheque especial, de 7 a 11%; crédito pessoal em financeiras, de 9 a 13% ao mês e assim por diante. Além disso, o tomador do dinheiro é obrigado a cumprir muitas exigências burocráticas e a pagar taxas, o que acaba onerando ainda mais o custo do dinheiro.

No caso da multa por inadimplemento, seu valor (de “até dois por cento” segundo o Código Civil) é cobrado somente uma vez e não todos os meses, como os juros. Caso o condômino fique três ou cinco ou dez ou vinte meses sem pagar, o síndico só poderá cobrar-lhe o máximo de dois por cento de multa, incidente sobre o total do débito.

Se ao menos fosse possível cobrar dois por cento de multa ao mês, até o limite de dez meses, ou seja, 20% no máximo, o prejuízo dos condôminos seria menor. Assim mesmo, não teriam os edifícios qualquer vantagem no atraso do pagamento das taxas, pois o crédito, além de caro, é muito difícil de obter. Nem se diga que isto pode ser evitado, fazendo um rateio do déficit do condomínio. Ora, para financiar os inadimplentes os demais condôminos precisam recorrer a empréstimos pessoais ou sacar de suas poupanças, o que representa um encargo para eles, equivalente ao juro pago ou ao custo da oportunidade perdida.

O fato é que o dinheiro tem um preço e ninguém gosta de financiar – compulsoriamente – os gastos de outrem, mesmo que seja o mais simpático vizinho. Quem atrasa deve ressarcir na íntegra o prejuízo que causou.

Quem Deve a Conta, Afinal

Questão tormentosa para os juristas continua a ser a da legitimidade passiva na ação de cobrança de taxas de condomínio, quando a unidade é objeto de contrato de compromisso de compra e venda. Muitas têm sido as interpretações. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), última instância para dizer qual a melhor leitura do direito, ainda não encontrou uma fórmula que expresse todas as nuances e variações do caso. Mas está no bom caminho.

O acórdão relatado pelo ministro Aldir Passarinho Júnior, da Quarta Turma do STJ, constitui uma evolução nesse sentido. Diz a ementa (Resp. 252.500/SP):

l. Em princípio, a inexistência de registro do título aquisitivo da unidade residencial não afasta a responsabilidade do novo adquirente pelo pagamento das cotas condominiais relativamente ao período posterior à compra, sendo indevida a cobrança feita ao antigo condômino.

2. Caso, todavia, em que não demonstrada a posse dos pretensos novos adquirentes, a ensejar o conhecimento do fato pelo condomínio, a legitimidade passiva ad causam pertence àquele em nome de quem registrado está o bem, situação reconhecida pelas instâncias ordinárias, com base na prova, que não tem como ser revista em sede especial (Súmula n. 7 do STJ).”

Explica o relator que no recurso especial se discute a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais, em face de dação em pagamento de imóvel, sem que o contrato de compra e venda estivesse registrado no cartório imobiliário, fato que levou o condomínio a mover a ação de cobrança contra o titular do domínio. Embora as taxas se refiram a período posterior ao do compromisso, a unidade autônoma continua na posse do promitente-vendedor, “de modo que impossível mesmo, ao condomínio, supor a transferência da titularidade ou da aludida posse”.

Justiça casuísta

Lembra o ministro Aldir Passarinho Júnior que há outros arestos do STJ no sentido de que “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passava ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda” (Resp. 212.799/SP).

Também participou do julgamento o ministro Ruy Rosado de Aguiar.

A dificuldade na fixação de critérios fáceis e uniformes para bem esclarecer a polêmica reside no grande número de variáveis, quais sejam:

1. Se a unidade foi vendida ou prometida à venda.

2. Se a escritura ou o compromisso de compra e venda foram ou não registrados na circunscrição imobiliária competente.

3. Se o proprietário entregou ou não a posse do imóvel ao adquirente.

4. Se o condomínio foi ou não notificado da alienação ou promessa de venda.

5. Se as cotas devidas são de período anterior ou posterior ao da compra e venda.

Com tantas variáveis, podendo cada uma deles indicar um caminho diferente e combinarem- se entre si, não é de estranhar que cada decisão do STJ aborde alguns aspectos apenas do problema, não havendo uma só ementa que dirima satisfatoriamente o impasse.

Fica no ar a sensação de que nossa Justiça está ficando casuísta ou que vem sofrendo forte influência do sistema jurídico anglo-saxão.

Pagou Tem Que Provar

Os problemas de condomínio relativos ao pagamento das cotas de rateio continuam aflorando nos tribunais do país. Não noticiamos todos os julgados, já que numerosos, mas somente os que chamam a atenção, por alguma peculiaridade ou por terem alguma lição que sirva de alerta a síndicos, administradores e condôminos, leitores habituais que são desta coluna.

O acórdão de hoje vem do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, em voto relatado pelo desembargador Campos Amaral. Diz a ementa (apelação cível n. 1-651830/99):

“Cabe ao devedor, se estiver em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamento dos meses cobrados, sob pena de se reconhecer o débito, pois a obrigação de pagar as taxas decorre da Convenção de Condomínio e da própria lei. A prova de quitação dos meses posteriores aos cobrados, não elide estes, pois a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente.”

Conforme sintetiza o relator, em ação de cobrança de taxas condominiais, o réu-condômino alegou que, “em face do volume de papéis que recebe, adotou como regra guardar por seis meses todos os recibos de pagamentos efetuados” tendo sito “surpreendido” pela ação do condomínio exigindo-lhe o pagamento de taxas relativas ao ano anterior à demanda, o que achou “muito estranho”,

Sem impedimentos

Em primeiro grau de jurisdição, a ação de cobrança foi julgada improcedente, sob o fundamento de que “o condomínio é pago em cotas periódicas e, comprovando o réu o pagamento de outras mensalidades posteriores àquelas requeridas na inicial, até prova em contrário, presumem-se pagas as anteriores” (art. 943, do Código Civil).

Em sua apelação, o condomínio, dentre outros argumentos, reitera de que no boleto de cobrança não consta impedimento de pagamento de taxas vincendas para os condôminos inadimplentes, “com o intuito de evitar perda maior para o condomínio”.

Tem razão o condomínio, no entender do relator Campos Amaral e dos demais integrantes da 3a. Turma Cível do TJ/DF (voto unânime), já que, para demonstrar a inexistência da dívida, “cabia ao [condômino], se estivesse em dia com as taxas de condomínio, apresentar os comprovantes de pagamentos dos meses cobrados; se não o fez, há de se reconhecer a existência do débito”

Prossegue o desembargador: “A argumentação do apelado de que pagou os meses posteriores, não elide a comprovação de quitação dos anteriores, ainda mais quando é de conhecimento geral que a inadimplência do condômino, de um ou mais meses, não o impede de efetuar o pagamento de taxas vencidas posteriormente, não só para evitar maiores prejuízos ao Condomínio, como para o próprio devedor, que evitará mais multas e juros.”

Conclusão, meus amigos: 1. Não adianta guardar os comprovantes de pagamento durante seis meses apenas (a dívida só prescreve em 20 anos!). 2. A cada cinco anos, convém solicitar uma declaração de quitação ao síndico. 3. Se receber taxas posteriores, fazê-lo com ressalva (‘sem prejuízo do pagamento das taxas anteriores’). 4. Um interregno pequeno entre o vencimento e a ação de cobrança evita alegações infundadas.

Lei do Inquilinato eleva preço do aluguel

Foto: Caio Prates

"A classe média está sendo a mais prejudicada"

Embora no próximo dia 25, completem-se três anos das alterações na Lei do Inquilinato, para o advogado e professor Mario Cerveira Filho (foto), sócio do Cerveira Advogados Associados, não existem motivos para comemorações. Segundo o advogado, como ficou bem mais fácil despejar os inquilinos, não há dúvida de que as alterações contribuíram para o aumento desproporcional dos aluguéis e, por conseqüência, dos preços de venda dos imóveis em todo o País.

Para ele, o efeito das mudanças foi contrário ao que se esperava, após três anos de vigência das novas regras. “O mercado imobiliário praticamente “parou” e a classe média e média baixa está sendo a mais prejudicada. Pela falta de conhecimento dessas alterações, os locatários foram muito prejudicados e os locadores, por sua vez, se aproveitaram da situação, majorando os aluguéis de forma desproporcional com a realidade do País”, afirmou Cerveira Filho.

O advogado alertou ainda para os grandes grupos estrangeiros, que estão vindo para o Brasil, atraídos pelo valor dos aluguéis – considerados uns dos mais altos do mundo -, para comprar imóveis (já bem acima do que realmente valem e inflacionando o mercado, neste sentido), com o objetivo de receber estes locativos. Ele orientou o locatário a tomar muito cuidado antes de assinar um contrato de locação, tanto comercial como residencial.

Ao reconhecer que antes das mudanças era difícil e levava-se muito tempo para receber o aluguel ou despejar um inquilino problemático, o advogado questionou as alterações, que hoje possibilitam em menos de um mês expulsar o morador da casa.

“Agora, nas ações de despejo por falta de pagamento, o locatário deverá efetuar no prazo de 15 dias, contados da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial. Esse depósito inclui aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação, as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis, os juros de mora e as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa”, explicou Cerveira Filho.

O advogado insistiu que essas alterações estão prejudicando demasiadamente os locatários. Entre as cláusulas criticadas, ele citou as concessões de liminares que dão apenas 15 dias para a desocupação voluntária nas ações de despejo de imóveis comerciais ou por falta de pagamento.

Mario Cerveira disse que antes o inquilino podia sofrer duas ações de despejo por deixar de pagar o aluguel a cada 12 meses, “agora, com as alterações havidas, somente uma oportunidade a cada 24 meses”, comentou.

Fonte: Folha do Condomínio

Relacionamento com vizinhos

Conviver bem com vizinhos depende também da sua atitude como morador

Na comunidade
Você vai querer se sentir parte de uma comunidade. Use o condomínio como o balão de ensaio para se aproximar das pessoas, compartilhando interesses e experiências.

É simpatia
Apresentar-se a vizinhos que acabam de se mudar, oferecendo-se para o que for necessário e para um cafezinho em sua casa, é a melhor maneira de começar a criar laços.

Com educação
Quando há clareza nas normas e todo mundo está acostumado a respeitá- las, a vida flui de maneira mais serena. Fique sempre atento aos deslizes – os seus e os dos outros.

Só gentileza
Segurar o elevador se tiver mais alguém para subir é o básico, embora muita gente tenha se esquecido disso. E cumprimentar a todos, de preferência pelo nome, um luxo!

Em silêncio
Não é preciso isolar acusticamente as dependências do apartamento. Basta que os horários de silêncio sejam respeitados. E conforme-se: uma vez ou outra, alguém dará uma festa.

Festeiros
Você vai adorar receber seus amigos. Mas convide para a festa o vizinho mais próximo caso vá fazer barulho atá mais tarde. Se o agito não for todos os dias, ele vai levar numa boa.

Sem calote
Tudo está nos trinques, pois pagar o condomínio em dia, evitando uma sobrecarga financeira aos condôminos, é a melhor maneira de ter fôlego para fazer melhorias no prédio.

Mais economia
Preservar os benefícios que forem de uso de todos (como cuidar para manter em uso a área de lazer ou não usar a torneira do jardim para lavar o carro) faz todos economizarem.

Sem abuso
O porteiro é atento e educado, mas ninguém vai pedir para ele carregar aquele armário que está sendo trocado em seu horário de almoço. Ele é funcionário de todos.

Com presença
Reuniões objetivas e com um roteiro economizam tempo e paciência. Participar das reuniões para depois não reclamar do que foi decidido em sua ausência é importante.

Fonte: SindicoNet

Condomínios contratam seguro contra raios em SP

Descarga elétrica pode danificar equipamentos do prédio.

Nesta época do ano, os temporais são geralmente acompanhados de raios e quem mora em condomínio sabe que essas descargas elétricas podem danificar diversos equipamentos do prédio. O quadro “Meu condomínio tem solução”, do SPTV, mostrou nesta terça-feira (15), o que dois prédios da Zona Norte de São Paulo, atingidos por fortes raios no fim do ano, fizeram para diminuir o prejuízo.

Na Vila Gustavo, o raio assustou os moradores do condomínio no dia 21 de dezembro. A descarga elétrica danificou a central de interfones, 25 câmeras de segurança e o elevador. O prédio já foi atingido por raios quatro vezes nos últimos oito anos. Para evitar maiores prejuízos, os administradores decidiram contratar um seguro. O valor para o conserto de R$ 50 mil caiu para R$ 4,5 mil, valor da franquia.

Na noite de Natal, São Paulo teve a terceira maior incidência de raios dos últimos dez anos – 1.300 em um único dia. Em Santana, um condomínio sofreu com as descargas elétricas. Câmeras, portões, interfones, tudo ficou danificado pelos raios do dia 24 de dezembro.

Entretanto, o prédio também tem seguro. “Temos pára-raios, sistema de aterramento, mas nada disso resolveu. A gente acionou o seguro para amenizar os prejuízos”, conta o síndico José Carlos Dias.

Fonte: G1

O Pé-Direito do Elevador

Pé-direito segundo o novo Houaiss, é a “altura entre o piso e o forro de um compartimento ou pavimento”. É o pé-direito que confere a certos apartamentos uma sensação de conforto ou de grandeza, ou, ao contrário, que deixa o ambiente sufocado, quando baixo demais.

Nos elevadores sociais, ou que servem basicamente para o transporte de pessoas, se o pé-direito tem apenas 2m (dois metros) ou 2m10cm (ou dois metros e dez) de altura, as pessoas não sentirão dificuldade, a não ser que tenham sintomas de claustrofobia, e ademais, as paredes laterais do equipamento são geralmente mais estreitas que a altura.

Mas, tente colocar um sofá de 2m20cm num elevador de 2ml0cm. É virtualmente impossível. Se o elevador não tiver um forro falso, como transportar os trilhos das cortinas com mais do que a altura mínima da cabine? Tais observações, diga-se de passagem, não são fruto da observação perspicaz deste autor, mas de várias donas-de-casa e autônomos (marceneiros, cortineiros, estofadores etc.), que sofrem e despejam litros de suor, por não poderem se utilizar de um equipamento que recebeu a denominação de elevador de serviço.

Alçapão e Botoeiras

Qual seria a altura ideal de um elevador cargueiro? O desejável talvez fosse a altura de 2m40cm ou 2m30cm, o que certamente elevaria o custo de sua produção e seria incompatível com o próprio pé-direito de alguns edifícios, hoje na faixa de apenas 2m30cm, quando décadas atrás era de 2m80 e até de 3m. Porém, não é preciso exagerar para resolver o problema. Talvez um acréscimo de apenas l0 (dez!) centímetros na altura da cabine interna já seja o suficiente. Dez centímetros não é muito, mas resolveria grande parte do impasse. Se hoje o pé-direito está em torno de 2m10cm, bastaria elevá-lo a 2m20cm, ou um pouco mais, se o fabricante quiser ver seus clientes mais satisfeitos.

Outra facilidade, que também ajuda na elevação de cargas, seria a construção de elevadores de serviços com alçapão no forro. Retirando-se a tampa do alçapão, seria possível aproveitar o espaço morto acima do forro, desde que não prejudique a segurança do equipamento, naturalmente. Os fabricantes podem, se quiserem, delimitar a altura do alçapão, deixando-o com paredes e teto, para evitar o contato da mercadoria com o cabo ou mecanismos do elevador.

E já que esta coluna acabou fazendo duas sugestões aos fabricantes, façamos uma terceira. Trata-se das botoeiras, que, via de regra, situam-se ao lado da porta de entrada do elevador. Por que não colocar o painel de chamada no meio da parede lateral esquerda ou direita (oposta à abertura da porta) para que as pessoas não prejudiquem a entrada de outros passageiros enquanto procuram o botão de seu andar para apertar?

Com os botões logo na entrada, cada passageiro estica o braço enquanto permanece em frente à porta, o que reduz a eficiência do ingresso dos demais. Cada vez que o elevador se enche perde-se, coletivamente, alguns segundos, que poderiam ser economizados. Multiplique-se esses segundos por milhões de vezes e se verá que o aumento de produtividade é significativo.

Como Melhorar a Garagem

A garagem costuma ser o patinho-feio dos edifícios, apesar de ser um dos locais mais visitados pelos condôminos. Enquanto o hall de entrada parece o lobby de um hotel de luxo, a garagem mostra descaso, pouco planejamento, espaços ociosos, defeitos insanáveis, cores lúgubres, em suma, falta de uma maior atenção por parte do incorporador, da construtora e dos atuais proprietários do prédio.

Chamou-nos a atenção, nesse sentido, artigo de Wania Torres, publicado na revista “Direcional Condomínios” (abril/01), em que a articulista mostra que, atualmente, existem muitos recursos tecnológicos para suprir as deficiências de garagens malplanejadas ou malcuidadas. Com a devida permissão, sem fazer propaganda das empresas prestadoras dos serviços, registramos alguns dos meios disponíveis.

O primeiro deles é o amortecedor de impacto, que evita o contato do pára-choque com a parece da garagem. Já dispomos dessa facilidade no condomínio em que residimos. Com os amortecedores, foram retirados os pneus que protegiam os carros, melhorando sensivelmente a estética e a salubridade da garagem (o pneu pode ser criatório de mosquitos). Na mesma linha, a mesma empresa também produz mantas para colunas, que protegem os carros de impactos laterais.

Vale lembrar que desde que as montadoras passaram a pintar os pára-choques da mesma cor do carro, sem proteção de borracha, qualquer encostada na parece pode causar dano ao veículo, cuja recuperação não sai por menos do que um salário mínimo.

Rampas e sensores

O artigo mostra que, para a proteção do assoalho do carro, o condomínio já pode contar com uma rampa metálica, fixada com chumbadores, e que evita a raspada do carro no chão, principalmente quando a garagem é subterrânea. Há rampas que não deixam a frente do carro raspar e também que protegem o veículo ao sair do prédio, junto à calçada. A colocação da rampa não necessita de obra civil, vale dizer, não interdita o acesso dos condôminos.

Wania Torres também descreve o trabalho feito por algumas empresas especializadas em prestar serviços de planejamento e correção dos defeitos da garagem, com a redistribuição de vagas. Para racionalizar a utilização do espaço, tais empresas elaboram um projeto de racionalização e distribuição das áreas. Depois de medir detalhadamente os espaços disponíveis, locando colunas e outros obstáculos, transferem a realidade para o computador, que faz um estudo de áreas alternativas até chegar à melhor solução.

Outro ponto focado no artigo, de extrema atualidade em função da crise energética que o país passa no momento e já objeto de muitos comentários (não é de hoje que os condomínios economizam energia), diz respeito à iluminação da garagem.

A instalação de sensores que controlam o acendimento das luzes, permitindo que até 90% das lâmpadas fiquem apagadas quando não há movimento de pessoas ou carros no estacionamento, tem propiciado ganhos de até 30% nas contas de luz do condomínio. Recomenda-se que 10% dos pontos de iluminação sejam luzes-piloto, que nunca se apagam.

Quando o edifício possui circuito interno de TV, os sensores facilitam o controle da situação; a garagem que estava escura se ilumina automaticamente com a entrada de alguém, o que chama a atenção do porteiro ou seguranças.

Finalmente, lembre-se: uma garagem bem planejada e bem cuidada é certeza de uma maior valorização do edifício.

Acúmulo de função

Zeladores colaboram na parte de manutenção e também na administração.

 Zeladores acumulam funções, dão suporte ao síndico na parte administrativa e assumem até a manutenção

A vida dos moradores de condomínios teria muito mais complicações se não fosse a colaboração de alguns profissionais que prestam serviços e estão sempre presentes para solucionar os mais diversos problemas. Entre estes profissionais, o zelador merece um destaque especial, pois é responsável pela manutenção e boa conservação da área social dos condomínios.

Mas não é só isso. É o zelador também quem dá uma mão nos problemas domésticos do dia-a-dia, dá dicas de quem pode consertar um vazamento, ajuda com informações na hora da entrega de uma compra, ou seja, sabe como e de que forma ajudar o morador. Porém, nos últimos tempos, os zeladores estão também acumulando funções que antes eram exercidas por outros profissionais, como os síndicos.

Em prédios onde os síndicos passam pouco tempo em contato com o condomínio, seja por questões profissionais ou pessoais, ou em grandes condomínios com grande demanda de serviços, o zelador acaba atuando no acompanhamento de obras, no controle de pagamentos e recebimentos diversos, cotações e outras funções que antes não eram de sua alçada.

Em grandes condomínios, o zelador além de cuidar de toda área de manutenção, também acaba responsável pela parte organizacional e, às vezes, administrativa. Isso acontece, por exemplo, no Condomínio Martín Francisco, localizado no bairro de Santa Cecília em São Paulo. O zelador Alexandro dos Santos é responsável pela manutenção de toda a parte elétrica e hidráulica, por cotações de diversos outros serviços e pela administração dos funcionários e prestadores de serviço que atuam no condomínio.

“Preciso estar sempre atento aos funcionários para saber quem falta ou quem atrasa para que o condomínio esteja sempre em bom funcionamento”, diz.

Nas cidades de veraneio, como Capão da Canoa, cidade turística no litoral gaúcho, os zeladores acumulam funções dos síndicos que vivem, geralmente, em outras cidades. A Supervisora da Auxiliadora Predial no município, Teresinha Tondin, diz que é comum os zeladores atuarem de forma mais expressiva dentro do condomínio.

“Os síndicos, por passarem muito tempo ausentes, acabam delegando funções diversas aos zeladores, dando autonomia para importantes decisões no condomínio”, afirma.

O aumento das funções destes profissionais exigiu uma melhor organização do tempo. Com uma carga tão grande de serviços, a falta de organização pode trazer problemas para o condomínio. “Para não cometer muitos erros, procuro organizar meu tempo. Uso a manhã para a manutenção e supervisão dos funcionários e a tarde para serviços administrativos”, afirma Alexandro.

Apesar de trabalhar mais, o profissional que acumula essas funções acaba sendo valorizado e recebe o reconhecimento dos condôminos, dos colegas e também da imobiliária. “O trabalho é muito importante, além do reconhecimento financeiro, o reconhecimento moral e o respaldo do síndico e da Auxiliadora Predial motiva a sempre fazer o melhor”, garante Alexandro.

Fonte: SindicoNet

Discipline a instalação do ar-condicionado em seu condomínio

Com a temperatura do ar e o clima cada vez mais instáveis, a saída mais rápida para esquentar ou refrescar o ambiente é recorrer a um bom ar-condicionado.

Atualmente, “para quem mora em apartamento, o equipamento deixou de ser um artigo de luxo para ser um eletrodoméstico de necessidade”, diz Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios da vice-presidência do Secovi em São Paulo (Sindicato da Habitação). Mas, por mais simples que pareça, a instalação do ar-condicionado em apartamento demanda planejamento, porque exige cuidados quanto à preservação da estética da fachada e do projeto arquitetônico do prédio, bem como à segurança dos condôminos.

Muitos condomínios não estão preparados para recebê-lo, aponta Meira. “Enquanto nos prédios antigos há moradores que requerem a permissão para instalá-lo e outros condôminos favorecem um impasse, nos mais novos o problema é se chegar a um consenso sobre o local ou em quais cômodos será instalado e os tipos e tamanhos de aparelhos apropriados”, comenta.

Para evitar polêmicas e futuros incidentes, é importante que o condomínio se posicione de antemão em relação ao assunto, sugere o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira. No entanto, antes de se posicionar, padronizar e impor regras, tanto Castro quanto Cristiano De Souza recomendam ao síndico contratar uma empresa especializada, que disponibilize profissionais qualificados para fazer um projeto de elétrica capaz de dimensionar e sustentar o funcionamento do aparelho em todos os apartamentos. “É essencial que o morador sempre respeite o limite dimensionado, pois há o risco de a fiação não aguentar a demanda de carga e ocorrer um incêndio”, alerta Castro. O laudo técnico, acrescenta, por sua vez, Cristiano De Souza, “também indicará os locais seguros para a instalação”.

Com o projeto em mãos, “o síndico deve convocar uma assembleia geral extraordinária com fim específico e quórum qualificado para apresentá-lo aos moradores e esses definirem o ponto de instalação e os modelos e tamanhos de aparelhos”, orienta Castro. Depois da aprovação, com quórum mínimo de dois terços dos proprietários, “o próximo passo é levar o projeto para ser autorizado junto à companhia de distribuição de energia elétrica da cidade. Após a permissão oficial, o síndico deve contratar um engenheiro elétrico capacitado para fazer a manutenção do aumento de carga”, diz.

A instalação de ar-condicionado demanda não apenas regulamentação, como também padronização. Segundo o advogado Cristiano De Souza, inexiste lei que determine os locais para a instalação. “O aparelho até pode ser instalado nas vidraças das janelas, como acontece nos prédios mais antigos”, exemplifica. Mas, complementa, “deve haver sempre um padrão a ser seguido por todos, que não modifique a fachada nem a arquitetura do prédio”. Já eventuais proibições devem ser comprovadas por avaliações técnicas e contar com o bom senso dos condôminos em acatar novas diretrizes “em prol da segurança da coletividade”, pondera Cristiano De Souza.

 

Fonte: Direcional Condomínios

Assembleia Extraordinária – AGE

Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

 As assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, geralmente para tratar de assuntos não discutidos na última assembleia ordinária ou de urgência.

Para que uma assembleia extraordinária seja convocada, é preciso a assinatura do síndico ou de pelo menos 1/4 dos condôminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Código Civil:

Assunto

Precisa de assembleia?

Votação Necessária

Obras “necessárias”, que conservam o condomínio ou impedem sua deterioração. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento

Depende

Se despesas não forem grandes, não precisam de aprovação. Verificar Convenção.

Obras “úteis”, que aumentam ou facilitam o uso comum. Ex.: Reforma da guarita, instalação de câmeras.

Sim

Maioria simples dos condôminos

Obras “voluptuárias”, as que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira. do jardim

Sim

2/3 dos condôminos

2/3 dos condôminos

Sim

2/3 dos condôminos

Construção de um novo pavimento no edifício

Sim

100% dos condôminos

Mudança da destinação do edifício (de comercial para residencial ou vice-versa, por exemplo)

Sim

100% dos condôminos

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mais sobre obras

  • Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja necessária à habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.
  • Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir:

 Artigo 1341, § 1o “As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.”

  • Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar imediatamente a assembleia, e comunicar a situação:

Artigo 1341, § 2o “Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.”

  • Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas apenas por estes:

Art. 1.340. “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”

Fonte: SindicoNet

Temporada requer cuidados em condomínios do litoral

Com prédios “lotados” nas cidades de praia nesta época, síndicos e condôminos devem estar atentos a algumas questões, como economia d’água e regras sobre uso de garagens, para garantir o bem-estar de todos, orienta.

Com a chegada do período de férias e a proximidade do Carnaval, muitos moradores de São Paulo viajam para passar a temporada em seus apartamentos nos municípios do litoral sul e norte paulista.

A Lello, faz um alerta: nesta época de prédios lotados nas cidades praianas, síndicos e condôminos devem observar algumas regras, para evitar estresses e inconvenientes, garantindo o bem-estar de todos.

Segundo a empresa, a primeira providência é afixar avisos nos murais dos condomínios para relembrar as normas relativas ao uso da garagem, que costuma ser bastante “disputada” nesta época. O síndico também deve divulgar e atualizar a agenda de uso da churrasqueira, outro item muito utilizado no período.

É importante, ainda, que o condomínio programe a intensificação da rotina de ações de manutenção e conservação de piscinas e elevadores no período entre janeiro até depois do Carnaval.

A economia d’água é item essencial. “Sugerimos aos síndicos que realizem, nesta época, campanhas junto aos condôminos e visitantes sobre o uso racional da água nos apartamentos, uma vez que este é o segundo item que mais pesa nas despesa do condomínio”, afirma Angélica Arbex, gerente de Relacionamento com o Cliente.

Ela alerta, também, para a questão dos apartamentos alugados a terceiros para temporada. “É preciso ter controle da movimentação de pessoas estranhas ao condomínio. O síndico só deve permitir a entrada dos inquilinos depois que o proprietário do apartamento assinar o termo de autorização”, recomenda.

Por fim, a gerente lembra sobre o cuidado que os pais devem ter com suas crianças nas áreas comuns do condomínio, orientando-as e não permitindo que brinquem em espaços perigosos, como escadas e garagem, por exemplo.

 

Fonte: Inteligêmcia

Diminuição das vendas não assusta corretores

Estabilização no setor imobiliário fez com que ganhos da profissão ficassem mais modestos. No entanto, ainda não há migração para outras áreas.

Daniel Castellano/ Gazeta do Povo / Thiago Gabardo deixou a profissão de técnico em eletrônica para vender imóveis usados há três anos e não reclama da troca
Thiago Gabardo deixou a profissão de técnico em eletrônica para vender imóveis usados há três anos e não reclama da troca

Quando empreendimentos inteiros eram comercializados em poucos dias, muita gente migrou de outras áreas para ser corretor de imóveis. Em 2012, o cenário mudou, mas mesmo em um ano de estabilização do setor em Curitiba e no país, o número de corretores de imóveis não diminuiu.

De acordo com dados do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Paraná (Creci-PR), em 2012 cresceu 15% o número de profissionais da corretagem. Atualmente, são 30 mil corretores inscritos na entidade e 15 mil em atividade efetiva.

O presidente do conselho, Ademar Pucci, comenta que a expectativa para 2013 é que o número de corretores aumente na mesma proporção. “Temos déficit de corretores. Podemos dobrar esse número”, defende Pucci.

O corretor Thiago Gabardo se diz satisfeito com a troca que fez há três anos. Ele deixou o ofício de técnico em eletrônica para ser corretor e comenta que não vê grandes perdas financeiras com a estabilização do setor. “A variação entre os meses fica na casa dos 20%”, explica. Por isso, diz ele, o corretor precisa se planejar: “não temos ganhos fixos”.

Um corretor de imóveis que prefere não se identificar considera que o boom imobiliário pode ter gerado uma falsa impressão de que a corretagem é uma “mina de ouro” mas garante que ainda há espaço para o cargo. “As vendas dos lançamentos para moradias padrão médio-alto desaceleraram, os perfis da vez são outros”, explica, apontando que é preciso diversificar os produtos para manter os índices de venda.

Taxa
Ibedec alerta para cobrança do valor de corretagem

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec) alerta que um dos problemas da na hora de negociar o imóvel e que envolve os corretores, é a cobrança dissimulada da taxa de corretagem. De acordo com o órgão, a cobrança ilegal geralmente se dá quando o consumidor é solicitado a dar um sinal para concretizar o negócio. A cobrança é feita, muitas vezes, sob o argumento de venda que restam poucas unidades ou que a tabela de preços vai ser reajustada. É feito uma proposta de compra e aquele valor colocado como arras, uma espécie de multa prevista no Código Civil se uma das partes desistir do negócio, diz comunicado do instituto.

Quando chega o contrato definitivo o consumidor descobre então que aquele valor dado a título de arras, na verdade era em grande parte a comissão de corretagem que foi cobrada dele e não do vendedor do imóvel. Essa é a irregularidade.

As reclamações mais comuns são de pessoas não habilitadas pelo Creci; profissionais que atuam com parcialidade defendendo o interesse de apenas uma das partes; profissionais que recomendam negócios sem as devidas cautelas e colocando consumidores em situação de risco.

Cuidados

O Ibedec recomenda cautela na hora de contatar o corretor de imóveis. Seguem algumas dicas:

Exija sempre que o corretor de imóveis apresente a carteira do Creci e ligue no Conselho para conferir a autenticidade do documento;

O corretor de imóvel só poderá receber sinal de compra caso esteja expressamente autorizado pelo vendedor, através de contrato específico dizendo isto, e cuja cópia o consumidor deverá solicitar e guardar;

Jamais faça o negócio por procuração ou contrato de gaveta. Se for necessário passar uma procuração, coloque cláusula de prazo máximo para efetivação do negócio, além do dever de prestação de contas. Isto amarra o profissional ao objeto do seu contrato e evita desvios de conduta;

Cabe o pagamento da corretagem somente a parte que encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, porém, o pagamento pode ser dividido entre o comprador e o vendedor, desde que isto conste expressamente no contrato;

O contrato de corretagem não impõe uma simples obrigação de meio, mas sim um obrigação de resultado. A jurisprudência indica que quem contrata corretores só deve pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado;

O consumidor deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem, quem pagará o corretor ou os corretores e deve exigir Nota Fiscal se for uma imobiliária ou um RPA – Recibo de Pagamento à Autônomo, em caso de corretor pessoa física. Caso o corretor se negue a dar o recibo ou nota fiscal, o consumidor pode recusar o pagamento ou fazer registro na delegacia por sonegação fiscal.

Fonte: Gazeta do Povo

Funções do Administrador

As administradoras de imóveis ainda são, salvo poucas exceções, empresas de pequeno e médio porte, onde predomina o atendimento personalizado e é fundamental a confiança depositada pelo cliente.

Poucas podem oferecer o lastro de um sólido patrimônio próprio, ou a garantia de uma fiscalização governamental, como ocorre com as entidades financeiros, de seguro e de previdência privada.

Ao considerar a imobiliária como candidata à administradora de seus imóveis, o proprietário deve levar em consideração fatores como: tempo, incômodo, segurança, conhecimento e economia. Entregando seus imóveis a uma imobiliária, terá o proprietário mais tempo para outras atividades? Não será incomodado com problemas do imóvel e de inquilinos? Receberá os alugueres em dia? O administrador oferece segurança, idoneidade, capacidade? Realmente entende de administração de imóveis, não fazendo da atividade apenas uma compensação para seu fracasso em outro ramo profissional?

Bons serviços

O proprietário não deve se deixar levar unicamente pelo fator economia, concentrando seu campo de visão unicamente no valor das taxas que pagará à administradora.

Deve analisar a gama de serviços prestados pela empresa, dentre os quais salientamos: a) cadastrar o cliente; b) avaliar o imóvel; cadastrar o imóvel para administração; d) obter procuração ou contrato de prestação de serviços para administrar o imóvel; f) atender e cadastrar o pretendente ao imóvel; g) cadastrar o fiador e sua mulher; h) elaborar o contrato de locação; i) vistoriar o estado de conservação e a destinação do imóvel; j)receber alugueres, impostos, taxas e encargos.

E ainda: l) emitir recibos e comprovantes de pagamentos; m) fornecer extrato para fins do Imposto de Renda; n) contabilizar as operações relativas ao imóvel; o) prestar contas da administração; p) preparar documentação para ação de despejo e execuções; q) efetuar vistoria de saída; r) providenciar consertos no imóvel. Há outras mais, mas vamos parando por aqui, que logo acaba o alfabeto.

Função comissária

Interessante observar que, muito embora as administradoras recebam procuração do proprietário do imóvel, sendo assim mandatárias, somente em poucos atos fica patente esta função de representante do senhorio. Em geral, somente na assinatura do contrato a imobiliária denuncia-se como procuradora do locador. Os demais atos da administração – como anúncio do imóvel, preenchimento de propostas de locação, cobrança do aluguel etc. – são feitos em nome da administradora.

A rigor, as administradoras têm-se colocado na posição de comissárias, praticando – de facto – verdadeira comissão mercantil, nos termos em que está exposta nos arts. 165 e seguintes do Código comercial.

A propósito, vale lembrar também o disposto no art. 1.307 do Código Civil, segundo o qual se o mandatário agir em seu próprio nome ficará diretamente obrigado, como se seu fosse o negócio, para com a pessoa com quem contratou. É um risco desnecessário que as administradoras correm, por não se colocarem de fato e de direito em sua posição de mandatárias do proprietário.

Será aconselhável a assinatura de contrato de comissão mercantil entre a administradora e o proprietário, quando, além de prestar serviços e representá-lo como mandatária, a empresa garantir o aluguel mediante “cláusula de comissão del-credere”, pela qual responde não só pela insolvência como pela pontualidade do locatário, garantindo a dívida como se fosse fiadora ou seguradora dos alugueres.

Um IPTU Aterrorizador

Vejamos hoje a Seção III do Capítulo II do Estatuto da Cidade, a qual trata “Do IPTU progressivo no tempo”. A seção só tem um artigo.

O artigo em questão, o 7o, é praticamente ilegível, pois faz duas remissões a outros artigos da lei, um dos quais, por sua vez, faz remissão a outro tópico, o que deixa o leitor atrapalhado. Vejamos a íntegra, pois, seguida da devida “tradução”:

“Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.

§ 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada no será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.

§ 2o Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o.

§ 3o É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo.”

Alguns comentários sobre o tema:

1. No caput do art. 5o, o Estatuto da Cidade regula “o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo não edificado, subutilizado ou não utilizado”, como vimos na coluna anterior. Diz que “as condições e os prazos para implementação da referida obrigação” deverão ser fixados pela lei municipal específica que incluirá a área no uso compulsório.

2. No parágrafo 4o do art. 5o, porém, o Estatuto da Cidade impõe prazos mínimos a serem obedecidos pela legislação municipal, para obrigar o proprietário a dar uso compulsório a seu imóvel, quais sejam: prazo de 12 meses, para que protocole o projeto no órgão municipal competente e de 24 meses, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.

3. A remissão feita ao parágrafo 5o do art. 5o diz respeito a empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, nos quais a lei municipal poderá prever a conclusão em etapas.

4. Nos parágrafos do art. 5o o Estatuto da Cidade mostra que nossos legisladores perderam completamente o bom senso. O diploma legal permite que a legislação municipal utilize a progressão geométrica, durante cinco anos, como forma de obrigar o proprietário a realizar no imóvel um empreendimento que, na cabeça dos vereadores, é o mais adequado à área. E todos sabemos como, no Brasil (e alhures) a lei é manipulada. Se a alíquota do IPTU é de 1%, no segundo ano poderá ser de 2%, no terceiro ano de 4%, no quarto ano de 8% e no quinto ano de 15%.

5. Se, a esta altura, o infeliz proprietário, descapitalizado e inerme perante o poder municipal, ainda não tiver se desesperado e se atirado da ponte mais alta que encontrar, continuará a pagar um IPTU com alíquota anual de 15% sobre o valor do imóvel, no sexto, no sétimo, no oitavo, no nono e no décimo ano, quando a soma do imposto devido desde que começou a progressividade terá atingido 109% do valor do imóvel. Tal disparate não aconteceu nem em Nova Iorque, nas décadas de 60 e 70 do Século XX, quando aquela cidade pagava o mais elevado IPTU do mundo, em termos absolutos e relativos.

6. Se faltou bom senso ao legislador federal, espera-se que o municipal saiba que nem todos os proprietários de imóveis são especuladores, gananciosos e tubarões. A grande maioria são pessoas comuns, que acreditam na terra como reserva de valor e segurança na aposentadoria; por isso, não têm o capital necessário para realizar os investimentos que, se o legislador agir com insanidade, lhes poderão ser exigidos compulsoriamente.

Vida de condomínio: Transparência nas compras

O advogado Guilherme Gonçalves diz que cabe às convenções de condomínio ou ao regimento interno definir o limite de gastos para a aquisição de materiais do prédio (Eduardo de Almeida/RA Studio)
O advogado Guilherme Gonçalves diz que cabe às convenções de condomínio ou ao regimento interno definir o limite de gastos para a aquisição de materiais do prédio.

Para que a gestão de um condomínio seja transparente, é essencial que o processo de compras de materiais e equipamentos seja planejado. Essa organização permite a redução de custos e uma forma mais eficaz de atender as necessidades do condomínio, além de respaldar a administração do prédio quanto a possíveis contestações dos moradores em relação aos valores que foram gastos.

No caso da compra de materiais essenciais em pequenas quantidades, o advogado e diretor administrativo da GR Condomínios, Guilherme Gonçalves, diz que a maioria das convenções de condomínio não dispõe sobre a obrigatoriedade de deliberação em assembleia. “O que pode ocorrer, em raras situações, é a limitação de alçada financeira para o síndico. Nesse caso, qualquer despesa que ultrapassar o teto deve, necessariamente, passar pelo aval do conselho fiscal ou aprovação em assembleia, conforme disposto em instrumentos normativos próprios do condomínio, tais como convenção e regimento interno”, explica.

Quanto à definição do valor do teto que, caso atingido, justifique a necessidade de reunião para deliberar sobre o assunto, não há na legislação qualquer disposição nesse sentido. “Cabe às convenções de condomínio e regimento interno a definição de um valor, que deverá levar em conta a realidade financeira e o porte do condomínio”, explica Guilherme Gonçalves.

O mesmo não é válido no caso da necessidade de requisitar de serviços. Nesse caso, o recomendável é que o síndico, antes de realizar contratações, tenha aprovação da assembleia, quando não houver disposição na convenção ou regimento interno. “O mesmo vale para a compra de equipamentos. A instalação de assembleia se constitui em um momento oportuno para que todos manifestem sua opinião, aprovando ou reprovando sobre determinado assunto”, ressalta.

GARANTIA 

Assim, o síndico também pode ter segurança para colocar em prática as decisões necessárias. “O condomínio devidamente convocado não poderá contestar posteriormente o assunto aprovado em assembleia, já que a decisão não é exclusiva do síndico, mas sim de uma assembleia de moradores devidamente constituída”, completa Guilherme.

De qualquer forma, na hora de planejar a aquisição de produtos, equipamentos e a contratação de serviços, deve-se levar em consideração o saldo atual de caixa, com previsão das receitas e despesas futuras, de acordo com o advogado. “Caso, porém, se chegue à conclusão de que a análise orçado x previsto não permita a aquisição de produtos e serviços, deverá o síndico convocar uma assembleia para aprovar uma taxa extra para efetivar as demandas pretendidas.”

Além disso, os condôminos poderão contar com ajuda específica para a aquisição de produtos ou serviços. “O processo de compra está restrito somente aos condôminos, que poderão, sem o caráter de obrigatoriedade, convidar algum profissional para elucidar melhor a aquisição ou contratação junto à assembleia ou grupo nomeado de moradores”, acrescenta Guilherme.

Fonte: Lugar Certo

Dicas que evitam furtos nas férias

Foto: Ilustração
Segredo é não demonstrar “quebra” de rotina

Para aqueles moradores que ainda planejam viajar ou ficar distantes da residência por alguns dias, o segredo é fazer com que as pessoas não percebam nenhuma “quebra” de rotina, afirmou Márcio Borges, assessor de Comunicação da AE Patrimônio Consultores Imobiliários. Segundo ele, a incidência de assaltos e furtos a residências costuma aumentar de 20% a 30% nesses dias.

Borges deu sugestões simples “que funcionam tanto para quem vai viajar, quanto para aqueles que possuem um imóvel vazio, que deve ser vendido ou alugado nos próximos meses”, explicou.

Por conta disso, ao contrário do que muitos possam pensar, o assessor disse que não é interessante deixar as luzes da residência acesas. Suspender a entrega de jornais e revistas, trancar portas e janelas, inclusive, internas, e avisar pessoas de confiança sobre a viagem, foram outras orientações sugeridas por Borges.

Outra dica lembrada por ele, no caso das casas, é pedir para um vizinho estacionar o carro em sua garagem, especialmente, à noite, bem como o exame de pontos vulneráveis e a instalação de um reforço à tranca de portas e janelas dentro da residência. Segundo ele, porém, deve-se evitar cadeados ou correntes adicionais ou não usuais nos portões.

Fonte: Folha do Condomínio

Zele pela sua Vizinhança

É este o apelo que esta coluna faz a todos os síndicos do Brasil. Vizinhança, redondeza, entorno. Tais palavras não fazem parte do dia-a-dia dos síndicos. Mas deveriam fazer. Por dever de ofício, o administrador do prédio exerce seu múnus unicamente no perímetro delimitado pelo terreno onde o edifício se situa. Acontece, caro leitor, que fatores externos afetam o condomínio e não podem ser olvidados por uma administração engajada.

Antes de falarmos sobre a violência na vizinhança, lembremo-nos das calçadas em frente ao edifício. Embora não façam parte do condomínio, sua manutenção e limpeza é obrigação do proprietário, isto é, de todos os moradores do edifício, o que remete sua responsabilidade ao síndico. Isto acontece na maioria das cidades brasileiras, podendo haver algumas em que tal obrigação foi assumida pela prefeitura municipal (gostaríamos de saber qual).

Mas, perguntamos, basta ao síndico preocupar-se com seu prédio e sua calçada? Legalmente sim, repetimos. Todavia, do ponto de vista do bem-estar dos condôminos, acreditamos que sua atuação deva extrapolar os limites de sua jurisdição legal. Por exemplo, como está a limpeza e a coleta de lixo da rua? Como estão as demais calçadas da quadra? Como está a segurança dos pedestres em relação ao trânsito de veículos? A rua está com o asfalto esburacado? Como está a segurança no local para os moradores que saem de carro ou que pegam o ônibus na esquina? Como está a iluminação da rua?

Zelador de vizinhança

A função do síndico tem um caráter cívico nos dias de hoje. Ele não é apenas um representante dos consortes do edifício, mas um verdadeiro agente comunitário ou zelador de vizinhança, alguém que se preocupa com o entorno do lugar em que seus constituintes residem ou trabalham, alguém que fiscaliza a atuação do poder público e aciona os órgãos competentes para que mantenham sua rua nas melhores condições de higiene e segurança.

Tal atuação pode ser feita com o concurso dos demais síndicos da quadra, dentro do princípio de que a união faz a força.

Outra questão que precisa ser uma preocupação constante do administrador predial: as pichações de muros e fachadas na vizinhança. Dizer que o condomínio não tem nada a ver com isso é olvidar-se de que, embora a propriedade pichada seja particular, seus reflexos afetam a todas as pessoas que olham para os rabiscos depreciativos e, além disso, causam uma desvalorização em todos os imóveis da região, desvalorização esta que estimamos entre 10 e 20% do valor de cada unidade imobiliária, dependendo do grau de atividade dos pichadores.

A pichação abre as portas para a delinqüência, que gera mais violência, que acaba por provocar uma depreciação incalculável de todo o bairro, como acontece em todas as capitais brasileiras, onde um apartamento de, por exemplo, l20m2 vale um preço numa vizinhança e a metade noutra. Tal fenômeno é fácil de constatar, bastando consultar os anúncios classificados dos jornais. Onde chega a violência, cai o preço dos imóveis, sua venda se torna difícil e cria-se uma tendência negativa de difícil recuperação.

Com síndicos conscientes de seu papel social, imbuídos do espírito de zelador de vizinhança, os pequenos problemas que surgem merecem atenção e podem ser resolvidos, com a ajuda da administração municipal, antes que se tornem insolúveis.

STJ Desonera o Alienante

A hipoteca decorrente de financiamento concedido pelo banco à incorporadora e construtora para construção de edifício, não alcança as unidades que o ex-proprietário do terreno recebeu da construtora em troca ou como prévio pagamento deste.

Esta a lição da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial de Minas Gerais (146659/MG) relatado pelo ministro César Asfor Rocha, o que dá maior tranqüilidade e segurança aos proprietários de imóveis que os permutam por área construída, além de estimular a venda de apartamentos na planta, atividade que parece retomar impulso no país.

Em seu relatório, o ministro relator recorda que os autores propuseram ação visando a outorga de escritura definitiva de três apartamentos e respectivas garagens e frações ideais, ou sua adjudicação compulsória, bem como a declaração da nulidade das hipotecas que recaem sobre os imóveis.

Lucidez de 1o Grau

Embora os autores tenham, desde o início, pleno conhecimento de que o prédio seria construído a preço de custo e de que, se houvesse necessidade de financiamento, seria gravado com hipoteca, pois deve ser construído obedecendo a cronogramas, como argüiu o banco em sua contestação, o juiz de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, declarando nula a hipoteca em relação aos apartamentos e garagens.

Em decisão de segundo grau, a Sexta Câmara Cível do Tribunal de Alçada de Minas Gerais modificou a sentença, declarando válida a hipoteca, mas manteve a condenação da construtora entregar as unidades autônomas do prédio aos autores no prazo de dez dias. O acórdão mineiro justificou sua posição ao argumento de que os proprietários haviam transmitido totalmente o domínio do terreno, sem qualquer reserva, ao incorporador, não tendo mais legitimidade para postular a anulação da hipoteca.

Em seu voto, o ministro relator reconhece a “extraordinária lucidez” do julgador de primeiro grau, transcrevendo várias ponderações de sua sentença, dentre as quais que: o banco tinha conhecimento da escritura pública de cessão de direitos entre a construtora e o proprietário; os autores não podem ser prejudicados pela omissão da construtora ao não incluir no contrato com o banco que o empréstimo não abrangeria três dos apartamentos e respectivas garagens; e ao banco fica ressalvado o direito de ajuizar a ação competente para discussão do contrato de empréstimo.

Princípio da boa-fé

O relator César Asfor Rocha invocou também outro julgamento do STJ, sumariado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, onde este salienta que “o princípio da boa-fé objetiva impõe ao financiador de edificações de unidades destinadas à venda aprecatar-se para receber o seu crédito da sua devedora ou sobre os pagamentos a ela efetuados pelos terceiros adquirentes”, mas que a hipótese da unidade edificada em favor do agente não pode atingir também o terceiro adquirente, “pois que ninguém que tenha adquirido imóvel neste país pelo SFH assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador”.

Também participaram do julgamento os ministros Ruy Rosado de Aguiar, Aldir Passarinho Júnior, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro.

Mais uma vez a Quarta Turma do STJ mostrou seu extraordinário bom senso e conhecimento da realidade brasileira.

Despejo Pode Ser Imediato

Ação de despejo só após 90 dias de atraso? Tirando o ponto de interrogação, foi este o título de matéria publicada nos jornais, no último mês de julho, o que, mais uma vez lança dúvidas sobre questão já dirimida no campo imobiliário.

Ao contrário do que diz ao texto, a atual legislação locatícia não estabelece o prazo de 90 dias ou três meses para que o locador tome a iniciativa da ação de despejo. Somente na hipótese de o contrato não estipular data para o pagamento é que o senhorio deverá esperar até o sexto útil dia do mês seguinte ao vencido (Lei 8.245/91, art. 23, I). Fora disso, a ação de despejo pode ser ajuizada até no dia seguinte ao do vencimento do aluguel, se essa for a vontade do locador.

Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, é a primeira e principal obrigação do locatário. Em nenhum lugar da Lei do Inquilinato, que tanto o protege, há qualquer previsão no sentido de permitir que permaneça em atraso durante 90 dias, sem que o locador possa tomar qualquer providência, como erroneamente explica a matéria do jornal. Nem o Código de Defesa do Consumidor, tão zeloso no amparo ao cidadão, ousou garantir aos devedores o direito de continuar sem pagar impunemente por qualquer prazo.

Diga-se, aliás, que não é esta a primeira vez que se faz tal tipo de confusão. A origem remota talvez seja alguma ordenação dos tempos do Império, já que na segunda metade do século XX em tempo algum existiu semelhante tipo de permissiva legislação.

Cobrança Suasória

Na prática, porém, a teoria é outra, como dizem os juristas. Mover ação de despejo imediatamente logo após o vencimento do aluguel não constitui a melhor política. Qualquer ação de despejo implica, necessariamente, a contratação de advogado e o pagamento de custas judiciais, o que obriga o senhorio ao desembolso de quantia normalmente superior ao do próprio aluguel..

A cobrança amigável do débito é, com certeza, o melhor caminho. Usando-se de meios suasórios, ou seja, os permitidos por lei, sem ferir o Código de Defesa do Consumidor, é possível obter o fim desejado com o mínimo de despesas. Para tanto, as administradoras mantêm departamentos especializados. E há centenas de bacharéis à disposição, evitando que haja um confronto direto entre o proprietário e seu inquilino.

Difícil é determinar o limite entre a “enrolação” e a ação propriamente dita. Esperar 30, 60, 90 dias antes de propor o despejo? O bom senso indica que, em regra, se deve esperar pelo menos o vencimento do segundo mês de aluguel mas não protelar até que vença o quarto, ou seja, iniciar a ação entre 30 e 70 dias do vencimento, salvo nos casos em que há seguro fiança locatícia, em que o prazo é menor, em função da apólice securitária.

Lembre-se, finalmente, que uma espera de 90 dias (até que vença o quarto mês) é prejudicial aos próprios inquilinos. Quem não pagou um ou dois meses de aluguel e encargos, terá enormes dificuldades para solver quatro ou mais meses, e ainda acrescidos de multa, correção, juros, custas e honorários advocatícios.

Registros e Obrigações

Leitor de Taguatinga, Distrito Federal, nos escreve tecendo várias considerações a respeito do condomínio e fazendo algumas perguntas, que ensejam reflexão. Diz ele:

“O condomínio adquire vida própria e legal a partir do registro da convenção. E depois? Não tem mais nada a ser feito? Não é necessário ou mesmo obrigatório o cadastro na Receita Federal, na estadual, INSS, DRT? Não é obrigatória a declaração junto ao Imposto de Renda, mesmo sendo isento? Quais os diplomas legais que determinam?”

Em princípio, prezado leitor, não há lei que obrigue o condomínio a efetuar qualquer dos registros ou obrigações indicadas. Destacamos a ressalva “em princípio”, porque existe uma graduação de compromissos que atingem o condomínio à medida que cresce e assume maiores responsabilidades.

Tomemos o exemplo de um condomínio pequeno, com poucas unidades, que não disponha nem de conta bancária ou de funcionário. Para que (!) inscrever-se no CNPJ/MF ou no INSS? Para que (!) associar-se a sindicato da categoria? Para que (!) contratar contador?

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial.

Se as atividades do condomínio, porém, forem mais elaboradas, haverá necessidade de inscrever-se no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), (embora não seja reconhecido pela legislação e pelo judiciário como pessoa jurídica), a fim de conseguir abrir conta-corrente em banco comercial. Se tiver funcionário, também precisará de registro junto à Delegacia Regional do Trabalho (DRT) e ao Instituto Nacional do Serviço Social (INSS).

FIM MERCANTIL?

Em um terceiro nível, situam-se os condomínios que auferem algum tipo de rendimento de natureza não-condominial, como aluguel de espaços ou fachadas, exploração de antenas de rádio-telefone, ou que aplicam valores significativos em instituições financeiras. Nestes casos, a nosso ver, o condomínio deve fazer a declaração de ajuste junto à Receita Federal, porque são rendas que nada têm a ver com a função essencial do prédio. A natureza mercantil de tais atividades impede que gozem do mesmo tratamento dado à cota de condomínio, está em um rateio das despesas necessárias à administração do edifício e ao bem comum.

Temos nos posicionado sempre em favor de um condomínio mais puro, que não se envolva com questões não condizentes com os interesses imediatos dos co-proprietários, para evitar que problemas alienígenas venham a afetar a instituição Condomínio no Brasil.

Quando síndicos ultrapassam os limites de suas atribuições – respaldados ou não por decisão de assembléia geral – o condomínio entra em zona de perigo, que não são poucos no ordenamento econômico e jurídico do País. Um condomínio que, por exemplo, queira explorar linha de ônibus para os moradores, prestar serviços de enfermagem, oferecer aulas de kung-fu e outras coisas do gênero, poderá tornar-se vítima, gratuita, de ações de indenização por danos materiais e morais. Para o síndico, basta o dever de bem zelar pelo dinheiro dos condôminos.

Portanto, caro leitor, embora com pouca prática nesses assuntos burocráticos, acreditamos que o prédio só deve se envolver e cumprir as obrigações que forem essenciais à sua organização social. Nada de ingressar, se associar, registrar ou declarar onde não for chamado.

Multiuso de áreas comuns

Exigir que os visitantes se identifiquem em certas horas da noite (ou mesmo durante todo o expediente) é uma imposição não muito simpática mas que está dentro dos limites de auto-regulamentação do prédio.

Comumente divide-se a propriedade imóvel do condomínio em áreas privativas e áreas de uso comum, situando-se entre aquelas as unidades autônomas e entre estas tudo o mais abrangido no terreno e construção. Outras classificações, menos rigorosas, também acontecem, dando um colorido bem sugestivo ao tecido jurídico de um condomínio moderno.

Comecemos pelo grau de acesso público de certos edifícios, especialmente os comerciais. Da entrada da rua até a sala privativa dos usuários há uma graduação sutil que vai do totalmente público ao totalmente particular. Áreas como a entrada principal, corredores térreos, mais parecem uma extensão da rua, por ali transitando todo tipo de pessoa, sem nenhuma fiscalização por parte do condomínio.

Logo a seguir vêm áreas que podemos denominas coletivas, como os elevadores, parte do saguão (quando há controle de passagem via catraca, por exemplo), corredores dos andares de cima e outras áreas comuns do prédio. Seu acesso já sofre um maior controle por parte da administração, especialmente nas regiões onde a questão de segurança é mais aguda.

Quando se entra nas áreas privativas encontra-se praticamente a mesma dicotomia, com áreas de acesso facilitado do público (sala de espera etc.) e outras de caráter essencialmente privado.

Dentro da unidade, obviamente, a disciplina de acesso é de seu proprietário. No prédio, como um todo, tal regulação é do condomínio. Exigir que os visitantes se identifiquem em certas horas da noite (ou mesmo durante todo o expediente) é uma imposição não muito simpática mas que está dentro dos limites de auto-regulamentação do prédio. Proibir o exercício de atividades mercantis autônomas (o ingresso de vendedores) também pode se incluir nessa atividade fiscalizadora. Muito pode ser restringido se devidamente aprovado e não constituir odiosa discriminação.

USO EXCLUSIVO

Uma outra classificação também pode atingir determinados edifícios, no que diz respeito ao uso das áreas comuns. Diz a Lei do Condomínio, expressamente, que e defeso a qualquer condômino (..) embaraçar o uso das partes comuns” (art. 10, IV). Por exagero de interpretação, muitos têm entendido que, em nenhuma circunstância, o condômino pode utilizar-se com exclusividade de área comum do prédio. Não é bem assim.

Em muitas edificações existem áreas comuns, de propriedade de todos, que, circunstancialmente, são utilizadas apenas por um ou poucos condôminos. Veja-se, por exemplo, as coberturas e terraços. Em certas incorporações, a cobertura constitui área privativa, porém o terraço, por ser área descoberta, é de domínio de todos, porém de uso exclusivo do titular da cobertura, seja porque não há acesso direto do terraço a outras áreas comuns, seja porque assim ficou convencionado.

Nas garagens também é comum encontrar-se vãos e pequenos entraves ou pontos de acesso sem nenhuma serventia para a comunhão de proprietários, mas que podem ter alguma utilidade para o dono da garagem vizinha. Seu uso com exclusividade, regulamentado ou não por decisão em assembléia, é outro exemplo de flexibilidade do direito de propriedade no condomínio.

Também não vemos obstáculo intransponível à locação de determinadas partes comuns, de difícil acesso ou subutilizadas, a um ou outro condômino, com remuneração em proveito de todos, se esta for a vontade inequívoca da comunidade.

Como se vê, o condomínio é um maravilhoso campo de experiências jurídicas.

Multa Evoca Dor e Mágoa

A imposição de multas por infração ao regimento e à convenção sempre suscitou polêmica no condomínio. Dentre as atribuições do síndico talvez esta seja a mais penosa. Mesmo quando o infrator mereça a reprimenda, sua punição provoca raiva e ressentimento, que pode perdurar muito tempo depois que o síndico cumprir seu mandato e voltar a ser apenas um vizinho do irresignado.

O assunto já foi e voltou do Superior Tribunal de Justiça. Há semanas comentamos acórdão que valida a exigência de multa, mesmo quando a convenção condominial não se encontre registrada, conforme voto dos ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em aresto relatado pelo ministro Waldemar Zveiter, cuja ementa dita que “A convenção de condomínio aprovada pelos condôminos, ainda que não registrada, tem validade para regular as relações entre partes.”

Neste mesmo acórdão, o ministro relator cita decisão da Terceira Turma Julgadora do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, de cuja ementa retiramos o seguinte parágrafo, chamando a atenção para a segunda frase. Diz o excerto:

“Fica o condômino sujeito ao pagamento de multa quando descumprir disposição da convenção do condomínio. O condomínio ao fixar a multa deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração.”

Conduta esperada

Os juízes goianos colocaram os pingos nos íís ao dizer que o condomínio, ao fixar a multa, “deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração”. Em outras palavras, não basta o síndico alegar que o condômino (ou morador) fez isto ou aquilo de forma imprecisa, genérica ou obscura. Sempre que algum infrator tiver que ser enquadrado no regimento interno ou na convenção, é preciso duas coisas: 1. que os diplomas legais do condomínio tenham previsão das condutas reputadas inadequadas; 2. que alguém tenha cometido a infração tipificada.

Ocorrido o fato, para que possa dar causa a uma multa por infração regimental ou convencional, é preciso que o síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, faça a autuação do contraventor, comunicando-lhe que cometeu ato contrário às normas da casa, especificando data, local e circunstâncias da infração, para que o condômino ou morador possa defender-se, através de recurso que será levado à apreciação da assembléia geral extraordinária, se assim estiver previsto na convenção (Lei 4.591/64, art. 22, § 3o).

No próprio auto de infração o condomínio poderá determinar o valor da multa a ser cobrada do condômino, sempre com base nas regras vigentes no prédio. Se for mais cauteloso, poderá conceder prazo ao condômino para que se defenda e só depois aplicar, ou não, a multa prevista.

É bom lembrar que multas de valor absurdo, ou que crescem geometricamente sem limite, não são aceitas pela Justiça brasileira. O importante não é o valor da multa, mas a sua correta aplicação. Está mais do que comprovado que nós brasileiros não gostamos de pagar multas (quem gosta?), e que basta um pequeno saque no bolso para que mudemos nosso comportamento.

Importante, sem dúvida, é o trabalho de conscientização permanente que o síndico deve fazer junto aos moradores do prédio, mantendo todos cientes das normas internas. Se muitos condôminos estão agindo em desacordo, provavelmente falta maior divulgação das condutas esperadas.

Multar pode ser preciso, mas deve ser evitado ao máximo.

Quem Manda Assume o Ônus

P. O condomínio foi construído há 18 anos, tendo 44 apartamentos, cada um possuindo 0l vaga de garagem coletiva sem lugar pré-determinado. Para evitar confusões e melhor aproveitamento das vagas, foi solicitado aos porteiros que manobrassem os veículos quando estes não fossem estacionados regularmente dentro das vagas delimitadas. No regimento interno está aprovado que uma chave de cada veículo deve ficar na garagem. Um dos porteiros, manobrando um veículo, raspou na coluna do edifício. O proprietário apresentou orçamento de aproximadamente R$ l 000,00 para conserto. O conselho aprovou o pagamento para rateio nas despesas, porém um dos conselheiros se insurgiu, alegando que não era de responsabilidade do condomínio e sim do síndico, que não providenciou seguro para a garagem. Gostaríamos de saber sua opinião a respeito.

R. O conselho consultivo tem razão. A responsabilidade é do condomínio pelos danos causados ao veículo do condômino. A uma, porque os funcionários do prédio (porteiros) estão autorizados pelo condomínio a manobrar os veículos, tanto que cópia de cada chave fica na portaria, conforme norma do regimento interno. A duas, porque não existe obrigação legal de o síndico efetuar seguro da garagem, o qual é facultativo e dependeria de aprovação dos condôminos, em assembléia. A três, porque, mesmo que seguro houvesse, provavelmente o valor do dano estaria abrangido pela franquia do seguro.

Não nos parece confortável a situação do condomínio, que, conscientemente, permite que seus funcionários manobrem os veículos dos moradores, correndo todos os riscos da “culpa in eligendo” e da “culpa in vigilando”. E se o prejuízo causado tivesse sido de R$ 10 000,00? E se o funcionário tivesse saído com o carro do edifício, tido um acidente com danos pessoais e materiais superiores a R$ 100 000,00? Sinceramente, ousamos aconselhar, com veemência, que o condomínio deve encontrar outra solução para a garagem. Multe-se e discipline-se os motoristas relapsos, mas proíba-se que funcionários fiquem de posse ou manobrem veículos dos moradores.

Despesas iniciais

P. O condomínio obteve o “habite-se” em dezembro/1999. Alguns condôminos adquiriram e receberam as chaves das unidades nos primeiros meses do ano 2000. O condomínio já estava gerando despesas (água, energia elétrica, funcionários, manutenção elevadores). A construtora está emitindo boletos bancários para a cobrança das cotas condominiais (calculadas de acordo com a fração ideal de cada unidade) a partir da data da entrega das chaves. A assembléia geral de instalação foi realizada em agosto/2000. Alguns condôminos se recusam a pagar essas cotas condominiais por entenderem que somente podem ser cobradas a partir da data da assembléia. Solicitamos orientação quanto ao problema colocado.

R. A questão é simples e até admira que tenha acontecido. A nosso ver, é totalmente infundada a recusa de alguns condôminos em pagar as despesas de manutenção realizadas antes da AGE de instalação do prédio. Tais gastos, de natureza condominial e necessária, são e serão devidos por todos os condôminos, independente dos aspectos formais do condomínio. Seu não pagamento por alguns dos promitentes compradores poderia ensejar o seu enriquecimento indevido, quebrando a isonomia que existe entre os co-proprietários. Ademais, sendo dívida que se agarra ao imóvel (“propter rem”), é assumida pelo sucessor, no estado em que se encontra. Em outras palavras, não é a assembléia geral de instalação que cria a obrigação dos condôminos contribuírem com as despesas de manutenção do prédio, mas sim o próprio fato de tais despesas existirem, mormente em se tratando do pagamento de água, energia elétrica, funcionários e manutenção de elevadores.

Pode-se eventualmente questionar certas despesas efetuadas antes da AGE, glosando-as em função de não serem necessárias ou por serem obrigação de responsabilidade da construtora ou do incorporador. Em tal hipótese, porém, todos os condôminos devem pagar o mesmo valor da cota, e o condomínio, por seu síndico, deverá reclamar amigável ou judicialmente o reembolso dos valores pagos indevidamente ou acionar quem tenha causado eventual prejuízo ao prédio.

Atraso de Obra em Permuta

“Existindo no contato de compromisso de permuta de terreno por área nele construída evidente obrigação de empreitada com prazo final legalmente fixado, resta notória a relação de consumo existente entre as partes, consubstanciada no fornecimento do serviço de construção civil. Em assim sendo, as partes permutantes que não têm a seu favor a obra concluída no prazo previsto podem evidentemente exigir indenização pelos prejuízos, sob pena de configurar-se o enriquecimento ilícito.”

A decisão, relatada pelo desembargador Carlos Prudêncio, é da Primeira Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, ao entender aplicável o Código de Defesa do Consumidor (art. 51) nos compromissos de permuta de terreno por área construída.

Do aresto catarinense (98.013705-5), colhem-se as seguintes considerações:

“Se as partes prejudicadas com o atraso de conclusão de obra pretendem não a rescisão do contrato mas uma indenização pelos prejuízos, evidente é o caráter relativo do inadimplemento e, portanto, moratória é a cláusula da avença que fixa multa para o caso de mora na entrega da obra. Destarte, perfeitamente possível a cumulação da cláusula penal moratória com as perdas e danos também previstas à parte no contrato, porque não trata aquela espécie de cláusula compensatória dos prejuízos.”

“Não se pode, aliás, admitir que uma multa contratual represente a pronta reparação de eventuais danos quando comprovadamente estes vão muito além da multa pactuada, o que torna inconteste a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com perdas e danos.”

Atraso inadmissível

A responsabilidade da construtora pelo atraso da obra foi amplamente analisada pelo relator Carlos Prudêncio. Explica que, em se tratando de contratos bilaterais, a parte lesada pode requerer indenização com perdas e danos ou pode exigir o cumprimento da obrigação pela parte inadimplente, executando, assim, o contrato, mesmo que o inadimplemento tenha sido parcial ou total.

Acentua que, havendo prazo previsto para a conclusão da obra, sem que esta tenha sido adimplida, o decurso desse prazo, por si só, constitui, de pleno direito, em mora o construtor, nos termos do art. 960 do Código Civil. Nem a falta de financiamento justifica o atraso da obra. Nessa hipótese, o correto é o desfazimento da avença, com a restituição atualizada das quantias pagas. Tampouco a ocorrência de mudanças econômicas, no entender daquele tribunal, é motivo para escusar a construtora de sua obrigação de entregar o prédio no prazo contratado.

O relator também cita decisão da Primeira Câmara Civil, na qual a responsabilidade do construtor é rigorosamente cobrada: “Os contratos de empreitada impõem-se cumpridos estritamente nos moldes avençados, mormente no que tange ao prazo previsto para a conclusão dos trabalhos. Ultrapassado o prazo estabelecido, incidirá a empreiteira em inexecução contratual…”

Como se vê, longe vão os tempos em que a Justiça era tolerante para com as construtoras folgadas. Os reflexos da queda da Encol, que deixou mais de 40 mil adquirentes na mão, se farão sentir por muitos anos, ainda. Construir para terceiros, especialmente com o capital ou o patrimônio dos outros, nunca foi uma atividade simples, embora o mercado sempre estivesse pleno de aventureiros.

Hoje, mais do que nunca, os engenheiros estão sentindo a importância de entender e cumprir as exigências jurídicas e legais de seus empreendimentos.

Condomínios buscam alternativas sustentáveis

Os condomínios do Rio estão buscando cada vez mais alternativas sustentáveis.

A preocupação com o meio ambiente tem feito com que boa parte dos edifícios adote medidas que estimulam até as crianças a ter esta consciência.

Para se ter ideia, a Secretaria de Estado do Ambiente concedeu seu Selo Verde para 90 condomínios do Rio. O selo fora lançado em novembro, em parceria com o Sindicato da Habitação (Secovi Rio) e a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), para estimular a sustentabilidade.

Já e São Paulo o governo está desenvolvendo um sistema para acompanhar os resíduos gerados pela construção civil. Além de possibilitar o rastreamento eletrônico, o novo modelo vai permitir a visualização do reaproveitamento de materiais.

Fonte: JBFM

Antena exige qual quórum?

Qual o quórum exigível para deliberar sobre a instalação de antena transmissora de telefonia móvel em área comum de edificação organizada sob a forma de condomínio?

É necessária a aprovação da unanimidade dos condôminos, de 2/3 dos proprietários das frações ideais ou bastaria a maioria dos presentes em assembleia geral?

Em primeiro lugar, cumpre trazer à baila que o condômino tem o dever de “não realizar obras que comprometam a segurança da edificação”, “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas” e “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes” (Cód. Civil, art. 1.336, incisos II, III e IV). Tais normas são melhor explicitadas por regra da antiga Lei do Condomínio, quando dispôs que “o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (…) modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos” (Lei 4.591/64, art. 10, §2º).

Cabe também mencionar que “o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio” (Cód. Civil, art. 2.331, § 5º), que “a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais” (idem, art. 1.333), que o condômino tem o direito de “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” (idem, art. 1.336, II), que “a realização de obras, em partes comuns (…), a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos” (idem, art. 1.342) e que “os condôminos que representem, pelo menos, 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e das coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos” (Lei 4.591, art. 17).

Quem conseguiu ler todo o parágrafo anterior notou que há hipóteses em que a lei estabelece quórum elevado para decidir sobre fatos extremamente relevantes, como a constituição ou alteração da convenção condominial (2/3 das frações), demolição e reconstrução do prédio (4/5 das frações), realização de obras em áreas comuns (2/3 das frações). A unanimidade só é exigida para impedir “obras que comprometam a segurança da edificação”, alterem “a forma e a cor da fachada” ou modifiquem a “destinação que tem a edificação”, como visto acima, ou para “a construção de outro pavimento” ou “de outro edifício” no solo comum (Cód. Civil, art. 1.343).

Voltamos ao início. A instalação de antena coletiva de rádio-telefonia, dado que não se tem certeza sobre os efeitos deletérios que acresce ao já poluído ambiente aéreo urbano, seria hipótese que se assemelha às que exigem unanimidade ou de quórum qualificado de 2/3 dos titulares das frações ideais do condomínio?

Fonte: SECOVI PR

Preços limitam alcance do Minha Casa

Com a escassez dos terrenos e aumento do custo para construir, é raro que um imóvel, em Curitiba, seja incluído no programa de financiamento habitacional do governo federal.

Conjunto habitacional no Ganchinho, em Curitiba: imóveis do programa habitacional são construídos apenas nos bairros da periferia

O programa habitacional do governo federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que incentiva a aquisição da casa própria por famílias que tem renda mensal de até R$ 5 mil, já garantiu a compra de mais de 141 mil casas no Paraná, entre 2009 e novembro de 2012. Embora o programa seja considerado um sucesso por especialistas e construtores, ele chegou ao limite em Curitiba, onde a inflação no preço dos terrenos e na mão de obra elevou o custo final dos imóveis, que ultrapassam o limite de financiamento previsto pelo programa.

“Na capital, a falta de terrenos não faz com que esse tipo de financiamento deslanche”, comenta o diretor comercial da construtora Andrade Ribeiro, Erlon Ribeiro. Ele explica que é difícil conseguir áreas bem localizadas, por isso, os empreendimentos do programa MCMV estão sendo feitos na região metropolitana de Curitiba.

“Além da localização, o preço dos terrenos não permite que as construtoras invistam em imóveis que entrem nos limites do programa. Em Curitiba, os fatores fazem com que o programa fique muito restrito”, completa. No entanto, o construtor avisa que a possibilidade de mudança pode vir na próxima gestão municipal. “Já temos negociação com o próximo prefeito para que seja possível comprar potencial construtivo na Zona Residencial 2, que hoje só é viável até quatro pavimentos. Vamos solicitar essa mudança, que possibilitaria a construção de unidades que se encaixem no MCMV em Curitiba”, diz.

Porém, a restrição da construção de empreendimentos que possam se encaixar no Minha Casa Minha Vida por causa do preço dos terrenos em Curitiba, pode ser contornada se o poder público e construtoras estiverem dispostas a investir. O gerente regional da Caixa Econômica Federal, Vilmar Smidarle, diz que as construtoras também precisam encontrar meios para se adequar e oferecer imóveis que se encaixem nos limites do programa.

“As construtoras têm de buscar produtos que possam ser vendidos aproveitando a demanda existente. O governo já fez algumas medidas, desonerou a folha de pagamento, diminuiu a tributação. As empresas que conseguirem esse equilíbrio, terão sucesso de vendas”, comenta.

Para ele, um dos entraves já foi equilibrado com o recente reajuste do valor financiado pelo programa. “Para famílias com renda maior que R$ 1,6 mil até R$ 5 mil, a majoração do preço do imóvel foi de R$ 150 mil para R$ 170 mil, e vai viabilizar empreendimentos”, afirma.

“O que é necessário para que o programa deslanche é uma constante atualização dos valores que poderão ser financiados”, comenta Waldemar Trotta Junior, Sócio da Trocon Engenharia. “É o custo do terreno e da mão de obra, é a lei da oferta e da procura. Então é preciso que o valor do programa vá ao encontro daquilo que vemos no mercado”, aponta.

Volume de financiamentos cai desde 2010

Dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR) apontam que o financiamento para aquisição de imóveis em Curitiba está crescente desde 2008, mas diminui o volume de financiamento via Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), o que está atrelado a uma diminuição de imóveis adquiridos pelo programa Minha Casa, Minha Vida. O número de imóveis financiados por essa modalidade passou de 666 mil unidades em 2010 para 530 mil na projeção de 2012, o que representa uma diminuição de aproximadamente 20%.

“Em Curitiba, temos mais apartamentos que custam mais de R$ 1 milhão do que imóveis que custem menos de R$ 150 mil”, comenta o consultor do Sinduscon, Marcos Khatalian. De acordo com ele, isso explica a queda nos financiamentos. “Em Curitiba e na Região Metropolitana, temos taxas de desemprego baixas e de rendimento mais altas. Não está sobrando mão de obra para a construção e isso interfere no custo da construção”, afirma.

O maior crescimento de financiamento via FGTS foi entre 2009 e 2010. Em 2009, foram 396 mil unidades liberadas por esse tipo de financiamento e em 2010, 666 mil imóveis. “Desde 2010 o Minha Casa, Minha Vida está andando meio de lado em Curitiba, por causa do preço da construção”, reforça.

Empenho

Programa alavancou uso de tecnologia na construção civil

O programa Minha Casa, Minha Vida foi um dos fatores que deu força para a construção civil se modernizar. “Depois da demanda do programa, tivemos de pensar mais em inovação tecnológica e deixou-se de ver a construção como uma pilha de tijolos”, comenta o diretor da Dória Construções, Ramon Dória.

“O programa deu alavanca para o setor”, confirma. A mesma opinião é compartilhada por Erlon Ribeiro, diretor comercial da Construtora Andrade Ribeiro. “O programa deu bastante abertura para a construção e, no segmento de imóvel econômico, é a melhor iniciativa que já tivemos. Ele permite a liberdade do incorporador, porque a compra é realizada enquanto o imóvel ainda é virtual, enquanto está na construção, o que é uma garantia”, explica.

Auxílio

Governo investe para financiar famílias de baixa renda

Para manter a finalidade do programa, será preciso que o poder público invista na compra de terrenos, garantindo a oferta de imóveis na chamada faixa social, que abrange famílias com renda de até R$ 1.600.

“Aí entra a participação efetiva da prefeitura e do setor público”, diz Vilmar Smidarle, gerente regional da Caixa Econômica Federal.

Nesses casos, as prefeituras adquirem um terreno e as construtoras fazem a compra e venda sem considerar o custo do terreno, barateando o preço final dos imóveis. “Dependemos de o governo ter dinheiro e vontade política. Às vezes as prefeituras têm outra prioridade na política habitacional, então o programa fica em segundo plano”, comenta Waldemar Trotta Júnior, sócio da Trocon Engenharia.

Fonte: Gazeta do Povo

Condomínio – Gestão Eficiente X Responsabilidade do Síndico

Síndicos buscam ajuda de profissionais para aumentar a eficiência e a transparência da Gestão Condominial.

Quando, de forma livre e democrática uma liderança nata decide “prestar serviços” à sua comunidade, candidatando-se a Síndico do seu Condomínio, deve ter a clara idéia das responsabilidades que está intrinsecamente relacionada à função.

Ao ser eleito, O Síndico assume responsabilidade Civil e Criminal,

A Responsabilidade Civil – Quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.

A Responsabilidade Criminal – Quando este não cumpre suas atribuições, não apenas por omissão, mas também em decorrência de práticas, que podem ser entendidas como criminosas.

O Código Civil de 2002 estabelece em seu art. 1.348 as obrigações do Síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o Condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do Condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Dadas as responsabilidades acima listadas, legalmente definidas, é cada vez mais comum e coerente a contratação pelo Síndico de profissionais que possam assessorá-los, de forma a respaldá-lo e dar suporte que permita gerir os recursos e cumprir com todas as obrigações acessórias, as quais os Condomínios estão obrigados, buscando a excelência da Gestão, fornecendo de forma transparente informações aos demais condôminos que o elegeram.

Sérgio Paulo, enfatiza, que as responsabilidades do Síndico são tão evidentes depois do Novo Código Civil, que o custo de uma Auditoria Preventiva e Permanente no Condomínio já está usualmente sendo previsto na elaboração do Orçamento, vez que esta relação CUSTO X BENEFÍCIO X UNIDADE CONDOMINIAL é bastante favorável, dada a segurança e confiabilidade, que implementam às prestações de contas mensais, através da Revisão das Pastas Condominiais.

” Diminuir riscos é mais vantajoso e mais barato que corrigir erros”,  conclui Sérgio.

Fonte: Administradores

Falta de terrenos exige projetos criativos

Os espaços disponíveis para construção, principalmente em grandes cidades, estão cada vez mais raros. Em terrenos estreitos ou irregulares, é preciso forçar a inventividade.

Aniele Nascimento/ Gazeta do Povo / Prédio “fininho” na região do Bigorrilho: exemplo de aproveita-mento de espaço em um dos bairros mais valorizados da cidade
Prédio “fininho” na região do Bigorrilho: exemplo de aproveita-mento de espaço em um dos bairros mais valorizados da cidade

A escassez de bons terrenos e grandes espaços disponíveis tem estimulado a inventividade de engenheiros e arquitetos para aproveitar ao máximo espaços pouco convencionais, como terrenos estreitos, triangulares ou irregulares.

“Nesses casos, se a oferta pelo terreno é boa, é preciso buscar solução no planejamento”, define o arquiteto Keiro Yamawaki, sócio da Proa Arquitetura. De acordo com ele, é o projeto arquitetônico que vai atender a demanda do proprietário. “Nesse tipo de espaço temos algumas restrições, mas sempre é possível encontrar uma saída”, diz.

Especialistas apontam que ainda há espaços em ótima localização, mas com medidas reduzidas. O engenheiro Leandro Wuicik do núcleo de obras especiais da construtora Baggio indica que, em um terreno estreito, é possível fazer uma distribuição dos cômodos de forma mais linear, além de locar as escadas da melhor maneira, para que não ocupem muito espaço. Já um terreno de esquina, triangular, que tem um ângulo muito agudo, é possível colocar o imóvel o mais distante possível da esquina, para viabilizar ambientes mais amplos. Outra dica é refletir sobre a fachada e o material utilizado para as paredes.

Para um imóvel que vai ficar em um terreno com medidas diminutas, envidraçamento pode dar sensação de maior amplitude. “O envidraçamento pode dar maior amplitude. Ganhamos visualmente, com a sensação de não enclausuramento. Não é a área física que aumenta”, reforça o arquiteto.

Regras

Wuicik reforça que a concepção arquitetônica desses projetos tem de ser levada em conta, mas é preciso atentar para as regras da região. “Tem que atender o gosto do cliente na questão estética, porém respeitando os critérios de construção estabelecida na região”, diz.

O recuo estabelecido, dependendo da região da cidade, pode ser determinante na hora de aproveitar o terreno. “Em algumas áreas, o zoneamento indica quatro ou cinco metros de recuo. Num terreno com 12 metros, por exemplo, perde-se muito espaço”, diz.

Yamawaki explica que, em alguns casos, além do recuo, o alargamento das ruas também prejudica o projeto. Ele conta sobre um projeto em um terreno estrito, onde foi construído um imóvel comercial. “Tínhamos um terreno de esquina com 13 x 56 metros, um atingimento de projeto de rua reduziu as dimensões para 10,15 x 51 metros. Por se tratar de um terreno de esquina, deveríamos considerar os recuos de ambos os lados”, relata.

O projeto contemplou elementos de vidro e distribuição linear. “Com isso, o projeto passou a transmitir a impressão de que o imóvel é mais amplo do que realmente é”, afirma.

Restrições

Em terrenos estreitos, ventilação e iluminação são prejudicados

No projeto de um imóvel pensando para um terreno estreito, a ventilação e a iluminação do imóvel podem não ser as ideais. Nesses casos, quando não é possível usar elementos naturais, como janelas e aberturas, é preciso apelar para a técnica.

“Questões como ventilação e iluminação, tem que ser levadas em conta devido ao fator ambiental e sustentável, porém devido ao melhor aproveitamento de área nesses terrenos que geralmente são reduzidos, tem que ser adotadas medidas técnicas e não ambientais”, comenta Leandro Wuicik, no núcleo de obras especiais da construtora Baggio. De acordo com ele, nesses casos, ventilação e iluminação devem ser forçadas, através de lâmpadas mais potentes e aparelhos de ar-condicionado.

Fatores

Além do formato do terreno, na hora da compra, outros fatores devem ser levados em conta. “Um terreno é escolhido levando em consideração ao fim que se destina, é analisado recuos, taxa de permeabilidade, potencial construtivo, dentre outros fatores. Independente do formato do terreno, se ele for bem avaliado nos critérios anteriormente descritos, o arquiteto desenvolve um projeto para melhor aproveitamento deste terreno em relação à construção que será edificada”, explica Wuicik.

Fonte: Gazeta do Povo

Vistoria dá Credibilidade

Há dias, conversando com um bem-sucedido administrador de imóveis, contou-me ele que um dos segredos de sua empresa é devolver ao proprietário o imóvel em melhores condições do que o recebeu. E faz isso comprovadamente, mostrando a vistoria de entrada e a vistoria de saída.

O investimento no imóvel – mesmo às custas da imobiliária, em alguns casos, segundo ele – é fundamental para que o um bom relacionamento de muitos anos não se perca na hora da despedida. Clientes satisfeitos fazem a imagem da empresa, mas, principalmente, ex-clientes satisfeitos.

O primeiro investimento da conservação do imóvel começa com a vistoria de recebimento do imóvel pela administradora. Embora não seja praxe entre todas imobiliárias, como podem vir a ser responsabilizadas pelos prejuízos que, por sua culpa, causarem ao proprietário, é mais do que conveniente que se determinem as condições materiais do imóvel ao recebê-lo. Em cinco, dez anos nem o proprietário ou o administrador terão memória suficiente para dizer se o imóvel estava em boa situação ou não, com os devidos detalhes.

Maior, ainda, será a necessidade de vistoria de recebimento, caso a imobiliária garanta o contrato, como ocorre com as que oferecem garantia de recebimento do aluguel. Ao assumir a responsabilidade pelo aluguel, que é o principal, a administradora assume, via de conseqüência, a responsabilidade pelo acessório, que são os encargos e estragos da locação, salvo se for ressalvada essa parte no contrato firmado com o proprietário.

Não havendo vistoria de recebimento, presume-se que o imóvel oferecia condições de habitabilidade e se encontrava em perfeito estado de conservação. Ao devolve-lo ao proprietário, a administradora deverá faze-lo nas mesmas condições. Como medida de economia ou de conveniência, a administradora poderá optar por fazer vistoria somente dos imóveis que não estiverem em perfeito estado de uso e conservação. Ficará a resguardo de posteriores reclamações dos proprietários (e as tão temíveis ações indenizatórias), pelo menos quanto aos itens anotados.

Uma maneira prática de resolver o problema da vistoria de recebimento do imóvel é considerá-la realizada juntamente com a vistoria de entrega do imóvel ao primeiro locatário. Para tanto, no contrato de administração far-se-á constar cláusula nesse sentido: “Fica ajustado que a vistoria de recebimento do imóvel, conforme cláusula …, e que faz parte integrante do presente contrato, é aquela firmada pelo locatário na primeira locação do imóvel após a celebração do presente.”

Não esquecer, nunca, de pedir que o proprietário assine a vistoria, seja a de recebimento ou seja a de entrega ao locatário, juntamente com duas testemunhas. E depois, manter um bom arquivo de documentos, pois muitos e muitos anos poderão se passar até que a vistoria seja descoberta para servir como prova documental, em juízo ou fora dele.

Cuidados e atenções a detalhes aparentemente sem importância fazem a diferença entre o bom administrador e o fadado ao fracasso. Cada ex-cliente insatisfeito leva seu infortúnio para mais de dez pessoas, como mostram as pesquisas. Na administração de imóveis, onde a confiança é baseada em resultados palpáveis, isso é mais do que evidente e talvez seja a principal causa do crescimento de umas e da diminuição e desaparecimento de outras carteiras de administração.

Contrato Cria Confiança

Embora seja comum (por mais fácil) obter do proprietário apenas uma autorização para locar seu imóvel, deixando as formalidades para o momento em que efetivamente for alugado, é fundamental que tais procedimentos sejam regularizados na hora certa, evitando-se que a imobiliária continue como mera preposta do locador.

Sem procuração do cliente, a administradora não poderá praticar atos que devam ser realizados por escrito, em nome do outorgante, como assinar contratos, cartas de fiança, substabelecer poderes “ad judicia” para advogado, representá-lo perante repartições públicas. O instrumento de procuração define com precisão os poderes da administradora como mandatária.

Já o contrato de administração serve para complementar as atribuições, poderes e responsabilidades da administradora como prestadora de serviços ou “locadora” (Cód. Civil, art. 1.216 e seguintes) do proprietário, bem como melhor informar as obrigações deste em relação a ela. Serve o contrato escrito, também, para a convenção de normas que não estejam de acordo com o estipulado em lei ou que vão contra praxes comerciais aceitas no local.

A administradora, por exemplo, pode ser responsabilizada pelos prejuízos a que der causa por sua culpa, como a falta de vistoria ou a aceitação de fiador inidôneo. A reversão dessa responsabilidade ou a caracterização do que seja a “culpa da administradora” podem ser previstas no contrato, evitando assim discussões desgastantes a respeito. Cláusula nesse sentido é a que isenta a empresa por danos causados no imóvel enquanto estiver desocupado.

A solenidade presente na assinatura de um contrato de administração funciona também como força carreadora da confiança do proprietário. O fato de ver, ler e manusear documento em que se encontram detalhadas as normas seguidas e obrigações assumidas pela administradora faz o proprietário sentir-se psicologicamente reconfortado, dando-lhe segurança em negociar com a empresa.

Quem é dono de imóveis está acostumado a lidar com escrituras, certidões, guias e outras formas escritas de documento. O contrato de administração, especialmente quando bem elaborado e de boa apresentação, evoca algo de palpável e duradouro, reflete a imagem da empresa e projeta um halo de sinceridade.

Livre contratação

Por não ser atividade regulamentada, a administração de imóveis não obedece, necessariamente, a regras ou leis previamente estabelecidas ou que disponham de modo coercitivo entre as partes.

A primeira característica do contrato de administração deflui deste enunciado: as partes podem contratar livremente. O que pactuarem será lei entre si. Não há evidente fraqueza de um lado para ser protegida pela lei, como entre senhorio e inquilino ou entre patrão e empregado.

Tampouco há forma prescrita ou denominação prevista para o contrato. Pode-se dar a ele cunho essencialmente civil ou caráter comercial, se pelo menos uma das partes for comerciante. O papel desempenhado pelo administrador terá maior ou menor relevância. Prazo, preço, prorrogação e rescisão podem ser livremente estipulados.

O contrato de administração está longe de ser um contrato de adesão, em que há preponderância da vontade de uma parte em relação à outra, ou seja, em que uma se submete às imposições da outra, como no contrato de transporte ou de seguro. A existência de instrumento previamente impresso não é suficiente para caracterizar a adesão, mormente tendo-se em vista que o mercado se regula pela livre iniciativa e existe saudável concorrência entre administradoras.

Quem consome mais, deve pagar mais

Ao longo das últimas décadas, o único formato disponível para o pagamento da conta de água nos condomínios foi extremamente injusto e pouco inteligente. É inconcebível que todos dividam igualmente a conta de água, sem qualquer medição acerca do real consumo nos apartamentos.

Este sistema injusto é resultado da inoperância dos governos (que não elaboraram políticas públicas e normas para o setor), das concessionárias (que comodamente não criaram meios mais modernos de medição) e das construtoras e incorporadoras (que não fazem edifícios preparados para a individualização do consumo).

O estímulo ao desperdício é tão evidente, que, não raramente, ouço: “Por que vou me privar de um bom e longo banho, se o meu vizinho não faz o mesmo e, no final do mês, pagamos a mesma coisa?” Para alguns, a consciência ambiental é um conceito enraizado, mas, para muitos, ela só nasce com a dor no bolso. E nesses casos, o sistema de medição individual do consumo de água nos apartamentos é fundamental. Consome mais, paga mais.

Nos condomínios novos, as obras já são entregues, por força de lei, com a infraestrutura para a implantação do sistema de medição individual. Resta aos moradores, em assembleia, deliberar sobre a compra e a instalação dos relógios de água e a contratação de empresa para administrar a leitura e a cobrança do consumo. O resultado é uma conta 30% menor. Bom para o planeta e para o bolso.

E como fazem os edifícios antigos? Há soluções técnicas, mas os custos são mais elevados e as obras, mais complexas. Por outro lado, é um investimento, não um gasto, à medida que valoriza o imóvel.

Ainda assim é importante que o condomínio crie um sistema de reúso de água, sobretudo, para regar jardins e lavar áreas comuns e que realize, periodicamente, inspeção nos apartamentos para verificar e corrigir pequenos vazamentos.

Fonte: Folha de S. Paulo

Juro Esperto Traz Má Fama

Anos atrás escrevemos sobre o absurdo que achávamos de ver que, na aquisição de imóveis em construção, o incorporador costumava cobrar juros do adquirente, antes mesmo de entregar o empreendimento, o que na prática, significava que o comprador estava pagando juros por um capital que estava emprestando ao construtor. Tal prática, ainda recorrente, abrandou-se em parte, com a redução dos níveis inflacionários, sendo evitada pelas melhores construtoras.

Lemos, recentemente, na revista “Justiça e Poder”, artigo do advogado e especialista em direito imobiliário Márcio Bueno, em que ele martelou em tecla semelhante, mostrando que “Contratos podem conter juros indevidos”.

Segundo Márcio Bueno, que também é diretor jurídico do Creci-SP, “novas e novas artimanhas contratuais são montadas” com o intuito de iludir o comprador desavisado, sendo que “a mais nova artimanha é a que se refere à forma de cobrança de juros, conforme informam os corretores de imóveis, sempre os primeiros a detectar estas inovações”.

Esclarece o jurista que a nova prática que vem sendo utilizada em alguns contratos de compra e venda para entrega futura consiste na “inserção de uma cláusula que preceitua a cobrança de juros de 12% ao ano, pela Tabela Price, cobrados a partir da entrega das chaves do imóvel. Porém, contados a partir da assinatura do contrato”.

O que acontece, então? Como o comprador não precisa desembolsar os juros de imediato (só na entrega das chaves), o “detalhe” passa despercebido à grande maioria dos compradores, “apesar da ilegalidade desta forma de cobrança de juros”, enfatiza Márcio Bueno.

O advogado explica onde está o absurdo da praxe:

“Ora, até a efetiva entrega do imóvel e sua conseqüente fruição, quem está financiando a construtora é o comprador, mediante o pagamento de parcelas mensais, semestrais ou anuais, sem deixar de mencionar o sinal pago quando da contratação. Não se concebe que aquele que está financiando alguém pague juros. Se juros houvessem de [deveriam] ser pagos pela construtora ao comprador, e não o reverso, como se pretende.”

“Afinal, o construtor está se utilizando do dinheiro do comprador. Este não está usufruindo do imóvel.”

Argumenta, com razão, que se o comprador tiver condições para pagar o saldo devedor quando da entrega do imóvel, “neste caso, teremos a absurda hipótese de existir o dever de pagar juros sobre um financiamento que nunca houve!”.

Infelizmente, são práticas como estas que contribuem, em muito, para que a crise do setor da construção de edifícios residenciais e comerciais continue prejudicando todo o mercado imobiliário. O comprador em potencial, escaldado com o insucesso de muitos empreendedores, com o atraso constante na entrega de obras (mesmo por parte de construtoras conceituadas), está pensando duas ou mais vezes antes de se lançar suas economias numa aventura.

Cobrar juros antes da entrega das chaves, de maneira explícita ou dissimulada, em nada contribui para aumentar a credibilidade do setor. Que se faça como nos Estados Unidos, onde o preço do imóvel é fixado com base no dia da efetiva entrega das chaves. Até aquela data o comprador recebe (!) juros pelo que adiantar ao construtor, passando a pagar juros a partir de então, sobre o que for financiado.

Prestar Contas ao Cliente

Dentre as obrigações fundamentais da administradora de imóveis, destaca-se a prestação de contas. A obrigação de prestar contas é um dever geral, imposto na lei a todos os que administram bens e negócios alheios.

A forma e tempo da prestação de contas devem constar do contrato de administração. Não é preciso fixar dia certo (por exemplo, todo dia 10 do mês), podendo-se estabelecer condição determinativa do prazo (por exemplo, cinco dias após ter recebido o aluguel do locatário).

Mas, e se não houver estipulação de prazo para a prestação de contas? Quando deverá ser efetuada ou quando poderá o proprietário exigi-la? Sendo o contrato de administração de trato sucessivo, a prestação de contas deverá ser feita contínua e periodicamente. Se a cobrança do aluguel é feita de mês a mês, também a prestação de contas deve ser mensal; se for de dois em dois meses, a prestação poderá ser bimestral.

Caso a administradora deixe de cumprir essa obrigação (o que ainda ocorre com certa freqüência), o proprietário poderá constituí-la em mora, mediante notificação, ou, se preferir, em casos mais extremos, ingressar diretamente com ação de prestação de contas (Cód. Proc. Civil, art. 914 e seguintes).

Verdade dos fatos

As contas devem ser exatas, vale dizer, devem corresponder à verdade dos fatos e vir acompanhadas dos comprovantes das despesas efetuadas e levadas a débito do proprietário. Os comprovantes não precisam necessariamente ser entregues ao administrado, mas devem ficar à sua disposição na empresa.

É de boa política, nas administradoras de melhor organização, anexar à prestação de contas cópia de todas as entradas e saídas em conta corrente, como dos recibos de aluguel, notas fiscais de consertos, condomínio, impostos, seguro, emitindo aviso de débito sempre que o documento deva permanecer na imobiliária ou quando se tratar de despesas de difícil comprovação (táxi, telefone, selos etc.).

Já comentamos que a administradora pode cobrar todas as despesas que tiver feito em proveito do proprietário. Não deve haver receio em cobra-las, desde que estejam corretas, sejam necessárias e, se possível, moderadas. Porque não debitar, por exemplo, despesas com fotocópias e reconhecimentos de firmas de documentos necessários ao ingresso com ação de despejo por falta de pagamento?

A prestação de contas pode ser feita da forma estipulada pelo contrato. Não havendo previsão, o correto é a “forma mercantil”, em que são especificadas as receitas e despesas, bem como o respectivo saldo (Cód. Proc. Civil, art. 917), ou seja, através de conta corrente.

Importante ainda lembrar que o administrador que se apropria de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção, pratica o crime de apropriação indébita (Cód. Penal, art. 168). A retenção do saldo credor do proprietário, conforme as circunstâncias, pode caracterizar a apropriação indébita, além de ser a “melhor propaganda” para levar a empresa a perder seus clientes e à falência.

Assembleias sem tropeços

Veja aqui as dicas de especialistas para uma boa assembleia em mais um episódio da SíndicoNet-TV

 Chega o final do ano e, com ele, a necessidade de se preparar bem  para o próximo ano. Para ajudar a organização da próxima assembleia do seu condomínio, o SíndicoNet perguntou aos maiores especialistas do mercado: como preparar uma boa reunião? E o que evitar?

Ter uma pauta objetiva e enxuta é um dos principais pontos para que tudo corra bem. Mandar informações antecipadamente para os moradores também ajuda a assembleia a transcorrer com tranquilidade.

Veja mais sobre dicas e erros a evitar em assembleias de condomínios no quinto vídeo da SíndicoNet TV:

Fonte: SindicoNet

Segurança na piscina

Atenção deve ser dobrada com mais crianças circulando pelo condomínio

Grade com cadeado e até salva-vidas são algumas das medidas sugeridas para evitar acidentes em piscinas nos condomínios

Com a chegada do verão e das férias escolares, as áreas de lazer dos condomínios tendem a ficar sempre cheias. Para evitar acidentes graves com crianças, principalmente, nas piscinas, alguns cuidados básicos são necessários. De acordo com a Sociedade Brasileira de Salvamento Aquático, 4 crianças, com até 10 anos, morrem afogadas por dia no Brasil. A maioria nas piscinas.

Apesar destes tipo de acidentes serem mais comuns em academias ou escolas, é preciso ficar atento para que tragédias não se repitam em condomínios e residências. Quem afirma isso é Ricardo Wagner Oliveira, gerente de condomínios da Auxiliadora Predial em São Paulo.

De acordo com ele, os condomínios chamados de clube já têm um staff que cuida da piscina em várias esferas, inclusive em relação à segurança. Entretanto, os condomínios com estrutura menor, podem tomar algumas medidas preventivas relativamente simples.

“Certificar se a tranca do portão da grade que cerca a área da piscina está funcionando corretamente é uma das medidas”, alerta.

Para evitar acidentes, outros cuidados também podem ser tomados. É fundamental que a área da piscina seja gradeada, que os pisos não sejam escorregadios e que não existam degraus perto da piscina, o que pode causar um tropeço e, consequentemente, queda e afogamento.

“Um detalhe importante, que muita gente não leva em consideração, é o tipo de material usado para cercar a área da piscina. O ideal é que ele não seja do tipo de telas, que podem virar, para qualquer criança, uma escadinha. Bom também seria se a grade fosse de 1,5 metro, e não com apenas 1 metro ou 1,1 metro, as mais comuns e mais fáceis de transpor”, diz Oliveira.

Sistema de controle visual no portão da piscina, ou seja, câmeras, também é um procedimento de segurança e, em alguns casos, dependendo do tamanho do condomínio, a figura do salva-vidas, nem que seja para um determinado período do ano, é bem vinda.

“E, claro, criança sempre acompanhada dos pais ou um adulto responsável, delegar a ela, uma brincadeira sem supervisão, pode resultar em dor de cabeça, às vezes, trágica. É sempre melhor prevenir do que remediar”, finaliza.

 

Fonte: SindicoNet

Férias em casa

No período das férias aumentam as reclamações de barulho da criançada em áreas comuns do condomínio. Afinal, é lá que elas querem brincar, mas saiba que é possível lidar com a energia dos pequenos e jovens e evitar danos ao patrimônio do condomínio. A primeira providência é entender que a mudança de rotina é inevitável.

O professor Carlos Rosa, mestre em Educação Física do Cesumar, orienta que mesmo com pouco espaço é possível proporcionar férias divertidas e seguras aos jovens moradores. “Você pode usar até o apartamento de um dos moradores, oferecer atividades no salão de festas, na piscina, ou fechar a rua, se for preciso”, diz.

As atividades podem partir de exercícios físicos como jogos de diversas modalidades, cordas de pular, amarelinha ou até de videogames interativos de dança ou modalidades desportivas. Para alternativas como estas, vale também criar uma programação contínua, como se faz na recreação dos hotéis: gincanas, agenda da semana ou caça ao tesouro.

Falta de espaço não é razão para deixar as crianças dispersas entre escadas, elevadores e corredores, onde, além do barulho, podem ocorrer acidentes. Pode-se criar sessões de cinema ou games, montar espaços lúdicos com brinquedos e livros ou promover campeonatos de jogos de tabuleiro.

BOA CONVIVÊNCIA“As crianças podem aproveitar todos os espaços, desde que se estabeleçam horárioe limites”  Carlos Rosa - Prof. de educação física

Conforme a disponibilidade dos pais, o ideal é que eles se envolvam nas atividades, inclusive, para passarem mais tempo com os filhos. Caso isso não seja possível, um professor de educação física pode ser contratado para coordenar e desenvolver a programação.

O condomínio pode contratar o profissional para um evento, como uma gincana, ou por um período mais extenso em que ele irá programar diversas atividades.

“Por se tratar de um condomínio vai ser impossível agradar a todos ou reduzir o movimento das crianças a zero. É importante pensar nas regras e fazer com que elas participem; além disso, toda e qualquer atividade deve ser votada e aprovada em assembleia”, recomenda Rosa.

Experiência
O condomínio Bertioga é referência em Maringá em férias animadas porque os síndicos sempre se empenharam em promover atividades. Na atual gestão é a esposa do síndico, Suely Andreotti Benati, que faz a programação.

Com horários e regras preestabelecidas, a turminha se diverte e o condomínio quase não põe a mão no bolso. Brincadeiras com água, piqueniques, noites do pijama e até uma festa do dia das bruxas foram uma prévia da programação de verão.

“Se a criança não tem onde brincar, você precisa criar o ambiente para ela”, afirma ela. E o melhor é que nem é preciso gastar muito para que elas se divirtam. Há pouco tempo conseguimos fazer uma bela festa com R$ 170. Usamos cordas de pular e realizamos brincadeiras com materiais que todo mundo tem em casa. Ainda alugamos uma piscina de bolinhas e uma cama elástica. As crianças adoraram”, afirma.

Suely acredita que disciplina é fundamental e ela mesma cuida para quem ninguém danifique a estrutura do condomínio ou acabe se machucando. “Aqui no condomínio são 155 apartamentos, não é fácil, mas vale a pena. As áreas comuns são preservadas e os pequenos entendem, sou brava, mas sou legal”, conclui.

Fonte: O Diário

‘Selo verde’ para condomínios

Com o objetivo de incentivar a coleta seletiva e solidária de lixo, a Secretaria Estadual do Ambiente lançou, no final do mês passado, o programa “Selo Verde” como forma de premiar os condomínios que fazem a separação individual dos resíduos reaproveitáveis (vidro, papel, plástico) e o recolhimento do óleo de cozinha. O selo será um certificado aos condomínios ecologicamente corretos. Caso premiados, eles receberão visitas de equipes técnicas da Secretaria do Ambiente, que farão palestras e campanhas de sensibilização, visando à redução do consumo de água e energia. Condomínios que já fazem o trabalho gostaram da iniciativa.

É o caso do condomínio Marquês de Maricá, no Colubandê, em São Gonçalo, que já realiza a coleta seletiva há mais de seis anos. Além de coletar resíduos, como papel, alumínio, plástico e metal de forma separada, temos um projeto chamado ‘Jogue Limpo’, no qual damos um selo aos moradores para cada garrafa de óleo de cozinha recebida e o morador pode trocar, no fim do mês, por um desconto no valor do condomínio”, explicou o síndico Humberto Bethoven, acreditando ainda que o programa da Secretaria Estadual do Ambiente será mais um estímulo.

Expectativa – Com a implantação do programa, a expectativa da Secretaria Estadual do Ambiente é triplicar a coleta e inserir ainda mais catadores de lixos e suas cooperativas no processo de destinação final dos resíduos, gerando assim mais trabalho e renda para o setor. Outro objetivo é contribuir para diminuir o descarte incorreto de detritos nas ruas, em rios e encostas.

Ainda segundo a Secretaria do Ambiente, os números da reciclagem no Estado ainda são inexpressivos. Somente no município do Rio, por exemplo, é reciclado apenas cerca de 2% das 8 mil toneladas de lixo domiciliar coletadas por dia. O órgão estima que 40% (3 mil toneladas/dia) poderiam estar sendo reciclados. Atualmente, 90 condomínios participam do programa de coleta seletiva solidária da Secretaria do Ambiente, espalhados por 45 municípios do Estado.

Para se inscrever no programa, basta mandar uma mensagem para os e-mails coletaseletivacondominios@gmail.com ou seam.sea@gmail.com .

O Condomínio Marquês de Maricá comprou até, recentemente, uma TV e um Home Theather para a sala de jogos com o dinheiro arrecadado com a reciclagem. Segundo um dos funcionários da manutenção e que participa da coleta seletiva, Luiz Cláudio, de 31 anos, a maioria dos materiais recicláveis é vendido a ferros-velhos próximos ou outras empresas que compram este tipo de material.

“É necessário a compreensão de todos para que o projeto dê certo. Os moradores deixam o lixo separado nos recipientes próprios (latas de lixo coloridas) e o óleo de cozinha em garrafas de plástico ao lado das lixeiras. Recolhemos tudo e fazemos a separação final dos plásticos, papel, alumínio e metal para vender tudo”, explicou o funcionário.

Fonte: O São Gonçalo

Lixo pode virar dinheiro para condomínios

A síndica Paola Powhesel ajuda na reciclagem
A síndica Paola Powhesel ajuda na reciclagem 
Na quinta-feira passada, a Secretaria estadual do Ambiente lançou o selo verde para condomínios, em parceria com a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) e o Sindicato de Habitação (Secovi). O certificado é dado a edifícios que fazem a coleta seletiva solidária, fornecendo material reciclável para as cooperativas, em lugar da Comlurb, e recolhem óleo de cozinha vegetal. Além de fazer bem ao meio ambiente, a iniciativa reforça a receita dos condomínios.

— Ganhamos entre R$ 100 e R$ 200 por mês, valor que é dividido entre os funcionários que atuam na reciclagem e a manutenção da estrutura — testemunha Paola Powhesel, síndica do Royal Barravaí, na Barra da Tijuca.

A reciclagem foi bem recebida pelos moradores, e 30% das 132 unidades já participam. Para crescer a adesão, Paola faz convocações em assembleias e no dia a dia.

No Conjunto Residencial Morada do Sol, em Botafogo, com 700 unidades, as seis toneladas recolhidas por mês geram cerca de R$ 2 mil.

Palestras educativas

O secretário estadual do Ambiente, Carlos Minc, informou que os condomínios que fizerem a coleta seletiva e recolherem o óleo vegetal poderão receber o selo.

— Atualmente, 90 condomínios estão aptos no Rio — diz o secretário.

Minc acredita que, além de aumentar a vida útil dos aterros sanitários — já que, ao separar o lixo, menos quantidade de detritos polui o solo —, as iniciativas geram empregos e renda para catadores.

No condomínio Morada do Sol, uma ou duas vezes por semana, uma cooperativa da ONG Ecomarapendi recolhe o material para reciclagem, segundo a síndica Sônia Lessa.

A capacitação não se restringe a catadores. Vera Chevalier, fundadora da ONG, conta que uma equipe faz palestras nos condomínios. Assim, mais gente participa.

Fonte: Extra

Escritório em casa exige cuidados do inquilino

Se o imóvel estiver em condomínio, locatário deve respeitar convenção. Caso contrário, contrato pode ser rescindido.

Walter Alves/ Gazeta do Povo / Luiz Lopes montou o escritóio de sua agência de turismo no próprio apar-tamento

Desenvolver atividades comerciais em imóveis alugados para fins residenciais é possível desde que o locatário respeite algumas regras para que o contrato não seja cancelado.

Nos condomínios, o inquilino precisa se certificar que a convenção permite o exercício de atividades comerciais no empreendimento e, mesmo em imóveis na rua, o locatário precisa do alvará de funcionamento expedido pela prefeitura municipal. Por conta destes empecilhos, misturar o trabalho com a moradia se torna um processo difícil, mas que compensa ao locatário que concentra duas locações em uma só e ao locador, que pode aumentar o valor da locação pela dupla finalidade.

Para evitar problemas logo no início, a principal orientação a quem está pensando em alugar tanto para residir quanto para trabalhar é deixar clara a intenção ao locador. Se houver concordância do proprietário, o contrato desenvolvido sobre a locação trará a finalidade principal e secundária. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes, não há nenhuma previsão expressa na lei do inquilinato acerca da locação mista e, portanto, a declaração de que o imóvel terá duas finalidades é muito importante, bem como qual será a principal desempenhada no local. “A definição da preponderância da atividade é que vai caracterizar como residencial ou comercial”, explica a advogada.

Cada tipo de locação tem regras próprias, especialmente quando trata da restituição do imóvel. Na locação comercial é mais fácil, não precisa de justificativa do locador para retomar. Assim, quando a finalidade principal é residencial, valerá a regra da locação residencial.

Sem a concordância do proprietário, o inquilino que desenvolver atividades comerciais e usar o endereço residencial em cartões de visitas ou passar a receber clientes e materiais com frequência poderá ser penalizado pela rescisão do contrato e terá de devolver o imóvel. “É interessante que o locatário explique qual a atividade que vai exercer e o locador, desta forma, não poderá alegar futuramente que não estava ciente”, aponta Josiclér.

No caso de imóveis em condomínios, a situação exige a concordância não apenas do locador como também dos vizinhos. Caso contrário, o inquilino ou proprietário pode solicitar à assembleia a modificação na convenção. “Na assembleia será analisado se a atividade vai alterar o cotidiano do condomínio, se vai ter um trânsito muito intenso de pessoas, entre outros detalhes”, explica a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínio do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira.

Antes de alugar

Avisar antecipadamente o proprietário do imóvel é fundamental, como fez o dono de uma agência de turismo Luiz Lopes. Antes de efetuar a locação, Lopes avisou o locador que um dos cômodos do apartamento seria utilizado como escritório e que receberia entre dois a três clientes por semana. Sem nenhum impedimento, faz dois anos que Lopes trabalha em casa e conta que a escolha possibilitou economia.

“Com a questão do universo do turismo girando em torno de atendimento online ou por telefone, eu e meu sócio vimos que era mais interessante criar um espaço no apartamento para gerir a empresa que economizaríamos e até otimizaríamos o trabalho”, conta.

Mercado aposta em imóvel com dupla finalidade

Concentrar o trabalho na própria residência ou em locais próximos aparece como tendência também nos lançamentos imobiliários. Empreendimentos com alas comerciais e alas residenciais têm crescido em Curitiba, como Evolution, New Concert, Universe e 7th Avenue que traz torres corporativas, residenciais e comerciais.

De acordo com Diego Filardi, gerente comercial da incorporadora Thá, responsável pelo 7th Avenue, o perfil do comprador das unidades varia desde investidores a pessoas que buscam morar próximo ao trabalho. “O maior benefício deste perfil de empreendimento é a possibilidade de visualizar que funciona 24 horas. Durante o dia tem toda a movimentação dos escritórios, mas a noite não se torna um espaço vazio já que existe uma população flutuante”, aponta.

Aquisição dupla

Filardi comenta ainda que há procura pelas duas opções, tanto residencial quanto comercial, pelo mesmo interessado. “Alguns jovens executivos optaram por ter o trabalho próximo e acabam adquirindo os dois tipos de unidades. É uma facilidade, pois a pessoa sai de casa, vai à academia do prédio, pega um café na lanchonete e depois sobe na torre comercial para o escritório. Não precisa de carro”, finaliza.

Atividade comercial requer alvará de liberação

Não apenas o locador e os vizinhos devem ser as preocupações dos inquilinos, mas também a prefeitura. A Secretaria de Finanças ressalta que toda atividade comercial precisa de alvará de funcionamento, independente se terá uma finalidade lucrativa, para que deixe clara a concordância do órgão sobre o que está sendo realizado, em que local e com qual objetivo.

Desta forma, após verificada a anuência do proprietário do imóvel, bem como do condomínio sobre a atividade comercial, o locatário deve buscar a consulta comercial no site da prefeitura (www.curitiba.pr.gov.br).

“A consulta é um documento da prefeitura com base nas questões urbanísticas. Com ele, o interessado ingressa com pedido e ali é verificado se pode desenvolver a atividade que havia sido pensada”, explica o consultor tributário da Secretaria de Finanças Aristides da Veiga. “A forma mais fácil de fazer o pedido do alvará é através da indicação fiscal que a pessoa encontra no IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano], buscar no site da prefeitura a consulta comercial, informar a indicação, o código da atividade – que também pode ser verificado no site – o tamanho da área que será utilizada, entre outros. Dependendo da atividade, se não exigir nenhuma análise de outras secretarias, o alvará pode ser liberado na hora”, aponta da Veiga.

Segundo o consultor, a prefeitura não exige saber se o imóvel é alugado ou próprio e, portanto, pode dar o alvará a locatários de imóveis residenciais mesmo sem consentimento do proprietário. Desta forma, a orientação do diretor da imobiliária Freitas Godoi, Emerson de Freitas Godoi, é que o locatário, antes de fechar contrato de qualquer imóvel, consulte na prefeitura se o comércio que deseja desenvolver é possível em quais regiões da cidade e quais os requisitos. “Até mesmo quando eu vou alugar um imóvel comercial, eu oriento os clientes a fazerem uma consulta para não perder tempo”, afirma.

Cadastro

Atualmente, o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) é expedido pela prefeitura no momento da liberação do alvará. A partir do próximo ano, a expectativa é que se concentre a busca tanto pelo alvará, quanto pelo CNPJ e o registro da atividade comercial em um mesmo local. “Por enquanto nós estamos com convênio com a Receita Federal e quando sai o alvará já é expedido o CNPJ. Mas, no início do ano que vem, o interessado poderá buscar direto na Junta Comercial os três documentos”, aponta o consultor tributário da Secretaria de Finanças.

MEI

Empreendedor não pode alterar rotina do condomínio

O entra e sai de clientes pode comprometer a segurança e a característica residencial do condomínio, surgindo como entrave ao microempreendedor individual. De acordo com a advogada do Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR) Tatiana Pereira, a sugestão do sindicato é que todas as dúvidas dos moradores sejam levadas à assembleia e lá discutidas sobre a possibilidade de misturar o residencial com comercial. “Coloca na ata da assembleia tudo que pode e o que não pode ser feito. Se pode receber mercadoria, se não pode, se pode entrar pessoas. Ao chegar a um acordo e se a pessoa não cumprir os itens, a liberação pode até ser cancelada”, explica.

A advogada aponta ainda para as diferenças entre as profissões que podem ser desenvolvidas de casa. “É diferente se a pessoa fizer tudo pela internet e não precisa abrir empresa, nem receber pessoas. Não tem como proibir neste caso. Ou mesmo que ela trabalhe em uma empresa, seja representante comercial, que não precisa ficar no espaço físico da empresa. O que a pessoa faz ou deixa de fazer pelo computador não tem como impedir. O problema é quando precisa de documentação, de CNPJ, de um endereço comercial”, complementa. Tatiana relata casos em que moradores abriram uma empresa em casa e recebiam muitas caixas, obrigando os porteiros a guardarem diversos materiais, além de darem a um motoboy o controle do portão da garagem. “Situações assim modificam a rotina do condomínio e alteram a segurança”, aponta. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

Polêmica sobre quem deve

Advogados de condomínios precisam tomar cuidado no momento de ingressar com ação de cobrança de débitos condominiais, no tocante à indicação da pessoa responsável pelo pagamento do rateio, nos casos em que além do proprietário existe um promitente-comprador da unidade.

O problema poderá surgir somente na hora de executar a sentença, como nos mostra recurso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça. Na hipótese em vista, a ação foi movida contra o condômino devidamente registrado no álbum imobiliário. Porém, as taxas em atraso correspondiam a período em que o apartamento já havia sido prometido à venda para terceira pessoa, que nele residia. Julgada procedente a ação, ao se proceder à penhora do imóvel, o novo adquirente ingressou com embargos de terceiro, alegando a nulidade do processo, por não ter sido incluído no pólo passivo da demanda nem, por conseqüência, ter sido citado, já que ostenta a condição de promitente-comprador.

O juiz da causa julgou improcedentes os embargos, porque o embargante assinou contrato para comprar o imóvel em determinado mês e “a partir dessa data, exatamente, é que os condomínios deixaram de ser pagos”. O Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo não recebeu a apelação, sob o argumento de que “a ação tanto pode ser dirigida contra a pessoa que ainda figura como proprietária do bem como contra o novo proprietário”.

Explica o relator, ministro Carlos Alberto Menezes Direito, que o STJ tem admitido a possibilidade do ajuizamento da ação para cobrança de cotas condominiais tanto diante do antigo proprietário que ainda figura no registro de imóveis como de eventuais adquirentes, daí que não se trata de nulidade da ação de cobrança. Todavia, no caso em análise, merece ser considerada a impugnação “em torno da possibilidade de ser feita a execução sobre o bem”, levando-se em conta que o embargante não foi apontado como devedor e que, comprovadamente, houve a operação de compra e venda da unidade, embora o débito alegado esteja dentro do período em que o embargante já nele residia.

“Ocorre que – diz o ministro – se a ação de conhecimento foi para cobrar cotas condominiais vencidas após a ocupação, ajuizada contra o antigo proprietário, não é pertinente que na execução seja o bem penhorado para garantir o pagamento da dívida”. Não beneficiou o condomínio o fato de que o compromisso de compra e venda não estava averbado no registro de imóveis. Com isso, a Turma julgou procedentes os embargos de terceiro, obrigando o condomínio a penhorar outros bens do antigo proprietário (se é que existam) para, só assim, recuperar o crédito não pago.

Para evitar que situações semelhantes aconteçam, recomenda-se aos síndicos que exerçam um melhor controle sobre as pessoas que ingressam no condomínio. Antes que se mudem, solicitar cópia do documento que as legitima a tomar posse no imóvel, como cópia do contrato de locação, de comodato, de compra e venda etc.

Água: pagar só o consumo

A cada dia que passa, torna-se mais obsoleta e antiecológica a fórmula adotada pelos condomínios, por força das circunstâncias, para efetivar o rateio da conta de água, como também se mostra predatório o critério adotado pelas concessionárias de água e saneamento para tarifar os consumidores. Ambos os modelos estimulam o consumo excessivo e o desperdício de água.

Antes de explicar, é preciso lembrar que a captação, a produção e distribuição de água potável no mundo é fato gerador de dispêndio de energia e, portanto, de aumento da temperatura ambiental no globo, segundo os especialistas e matérias publicadas em inúmeros jornais e revistas atualmente. Economizar água deixou de ser apenas uma questão local para se tornar um imperativo de ordem mundial.

Nos condomínios brasileiros, tanto residenciais quanto comerciais, salvo raras exceções, o rateio ainda é feito com base no consumo geral do prédio, independente do consumo individual ou mesmo do consumo de cada unidade autônoma. Conseqüência inevitável: não há incentivo para se gastar menos. Não se paga quanto se gasta, mas sim quanto todos gastam.

Há edifícios em que, por força de suas convenções ou regimentos internos, a divisão é feita de acordo com o número de pessoas residentes em cada unidade. Além de ser difícil saber quantas estão de fato morando ou apenas de passagem, o parâmetro é justo, em tese, quanto ao ônus econômico da equação, porém não promove uma real economia de água, porque a conta continuará sendo dividida entre todos, pouco importando o montante total de seu valor. Os que se preocuparem em gastar pouco serão prejudicados pelos esbanjadores ou por quem gosta de tomar banhos de 30 minutos a toda carga.

Para que haja uma diminuição sensível do consumo será preciso que cada um pague quanto gasta. Para isso, o caminho é só um: a instalação de hidrômetros individuais em cada unidade, ou outra forma de controle (sensores, por exemplo).

A implantação obrigatória de medidores de água nas unidades pode começar com as novas edificações e ser estendida, com o devido prazo e estímulos, aos prédios mais antigos. Algumas cidades já deram o primeiro passo, como Curitiba, mas para que o efeito seja expressivo é preciso que uma lei nacional discipline a questão o quanto antes.

O outro absurdo, este sim maior, é o das concessionárias de água e saneamento no Brasil, que continuam cobrando uma tarifa mínima, equivalente a 10 m3 por mês, independente do gasto efetivo, mesmo que o consumo tenha sido de apenas cinco ou seis, tirando com isso a motivação para se economizar água. Dada nossa natureza humana, ninguém (salvo exceções) se preocupará em gastar menos sabendo que vai pagar mais de qualquer modo!

Eliminar a tarifa básica da Sanepar, Casan, Sabesp etc. tornou-se, diante do clamor mundial pela redução da temperatura e dos fatores de seu aumento, uma obrigação moral e de solidariedade humana, sem dúvida. Se o consumo é baixo, para não onerar a empresa com despesas de cobrança, basta acumular a conta até atingir 10 m3 ou um valor mínimo. Ninguém reclamará de só precisar pagar a conta de dois em dois meses.

Novos tempos exigem novos paradigmas. Está na hora de acabar com o desperdício.

É possível proibir a utilização da área comum ao condômino inadimplente?

Frequentemente somos abordados por síndicos e condôminos com esta indagação: O condomínio, através de sua Convenção, pode punir condômino inadimplente vetando-lhe o uso da área comum? A questão é demasiadamente complicada e, antes de conferirmos qualquer resposta, devemos analisá-la sobre a ótica do direito de propriedade, prevista em nossa Constituição Federal, no Caput do artigo 5º, bem como em seu Inciso XXII.

O direito de propriedade serve como fonte inesgotável e indeclinável àqueles que, na iminência de ter seu direito ameaçado, o utiliza como regra máxima e, assim, restam tranquilos e inatingíveis quanto aos possíveis excessos oriundos neste sentido.
Baseados nesta norma, nada nem ninguém possui o condão de privar a utilização da propriedade comum do condômino seja qual for sua justificativa.

Assim, a piscina, o parquinho, a academia, a quadra de esporte, o salão de jogos e a sauna, enfim, toda área que seja considerada propriedade comum do condomínio não pode ser utilizada unicamente pelo condômino adimplente; obviamente, analisando a questão sob esta ótica, estaríamos falando em um contrato de prestação de serviço pelo qual, mediante o pagamento da mensalidade, os serviços estariam à disposição do consumidor, o que não se enquadra na relação condômino – condomínio.

Em nosso entendimento, mais do que o famigerado direito de propriedade, temos outra justificativa de ordem econômica que busca afastar a ideia quanto a esta possível restrição pelo condomínio. Imaginemos a seguinte situação: o filho de um morador que brinque com seus coleguinhas na piscina do prédio é interpelado por um dos funcionários do condomínio, que o informa que ele não pode permanecer na área porque seu pai não pagou o condomínio.
Seria possível imaginarmos o constrangimento sofrido por esta criança na presença de seus amiguinhos?
Fatalmente, o pai desta criança, ao ter conhecimento do fato, buscará na Justiça uma compensação por todo o constrangimento a que seu filho foi exposto e, conforme podemos detonar pelos inúmeros julgados provenientes neste sentido, nossos tribunais têm garantido esta compensação financeira.

Obviamente, não podemos imaginar que, através de uma atitude impensada e ilegal, o condomínio tenha que responder pela possível indenização no caso citado.
Certamente, esta não seria a melhor forma de compelir o condômino inadimplente a efetivar com sua obrigação que, além de permanecer em débito, ainda, seria compensando financeiramente pelo constrangimento havido.

Fonte: Direcional Condomínios

Animais em apartamentos

Foto: Magal
Ter o animal em casa é um direito do condômino

Tendo em vista o crescente número de pessoas que hoje residem em apartamentos e possuem animais de estimação, os problemas, discussões e brigas judiciais envolvendo esse assunto são constantes. Por isso, necessário se faz que a sociedade, assim como os síndicos, sejam esclarecidos sobre os direitos e deveres dos condôminos no que se refere à posse e permanência de animais de estimação em suas unidades residenciais.

O aumento da violência e o crescimento urbano têm obrigado, cada vez mais, a população a se refugiar em condomínios verticais, aumentando, dessa forma, os litígios entres os moradores e com o próprio condomínio.

Em contrapartida, no mundo atual, a presença e a companhia de um animal de estimação vem sendo um alívio para o estresse e a solidão da vida moderna, vez que as pessoas estão, cada vez mais, se conscientizando dos benefícios trazidos por um animalzinho em suas vidas.

Entretanto, ainda hoje, alguns moradores encontram oposição de alguns condomínios, que contrariando a jurisprudência predominante, bem como as decisões favoráveis ao proprietário do animal, continuam persistindo em proibir que os moradores tenham animais de estimação em seus apartamentos, justificando tal proibição na convenção condominial.

Porém, mesmo que exista proibição estipulada expressamente na convenção condominial, os moradores não podem ser proibidos de possuírem animais em seus apartamentos, sendo que inúmeras decisões nesses sentido e favoráveis aos moradores já foram proferidas em 1ª. Instância e confirmadas em Instância superior.

Mesmo com tantas decisões favoráveis, ainda os moradores são ameaçados, através de aplicações de multas, sendo que alguns até notificados a retirarem os animais.

Infelizmente, algumas pessoas diante de tanta pressão e por desconhecerem seus direitos, acabam se desfazendo de seus animais.

Essa ilegalidade não pode acontecer, pois, ainda que vedada na convenção condominial, a presença de animais em apartamentos não pode ser proibida, devendo o proprietário procurar as vias judiciais, se necessário for, a fim de preservar seu direito de permanecer com seu animal de estimação sem sofrer coações e sem estar sujeito à aplicação de multas.

Mas, para que o proprietário possa ter seu animal de estimação de forma lícita e pacífica, alguns deveres lhe são atribuídos, a fim de que a presença do animal venha ocasionar transtornos ou perigos aos demais, devendo ser respeitadas as regras a seguir:

- o animal deve ser preferencialmente de porte pequeno ou médio;

- o animal não pode circular livremente nas áreas comuns do prédio, exceto na companhia do dono e preso a coleiras;

- o animal não pode latir de forma anormal, a ponto de incomodar os demais condôminos;

- o animal deve estar sempre limpo e devidamente vacinado;

- se o prédio tiver elevador de serviço, que este seja preferencialmente utilizado;

- evitar que o animal faça suas necessidades básicas nas áreas comuns do condomínio quando sair com ele para passear, e, caso isso aconteça, cabe ao proprietário remover a sujeira e limpar o local;

- passear com seu animal somente fora do condomínio;

- manter seu apartamento sempre limpo, removendo as sujeiras ocasionadas pelos animais.

Alguns condomínios, apesar de permitirem a presença de animais, exigem que os moradores saiam com seus animais no colo. Entretanto, tal medida muitas vezes se torna inviável de ser cumprida, em virtude do peso dos animais e ainda da idade e condições físicas dos moradores, não devendo, portanto, os proprietários se sujeitarem a essa exigência, devendo recorrer às vias judiciais caso lhe sejam aplicadas multas.

Dessa forma, cumpridas a regras acima mencionadas, não existe qualquer motivo para que os condomínios proíbam a presença de animais em apartamentos. Caso você esteja sendo proibido de ter animais ou esteja sendo coagido a retirá-los, procure orientação jurídica, a fim de possa ter seu direito preservado.

Fonte: Folha do Condomínio

Curitiba recebe sistema de medição individualizada da Liquigás

De agosto até o início de outubro, mais de 30 mil litros de Gás Liquefeito de Petróleo (GLP) foram fornecidos mensalmente para cerca de 750 unidades em Curitiba através do sistema de medição individualizada. O serviço é fornecido pela empresa do sistema Petrobrás, a Liquigás Distribuidora, e até outubro já foram feitas cerca de 40 individualizações nos condomínios.

A individualização da medição de gás possibilita algumas vantagens, como pagar apenas o que foi consumido por aquela unidade. Atualmente, muitos residenciais já possuem a mediação individualizada do consumo de água, mas o gás ainda entra no rateio das despesas de diversos condomínios. No processo individual, a conta é emitida no momento da medição, através de aparelhos móveis, que armazenam todas as informações necessárias para a emissão da conta do cliente.

Por enquanto a empresa oferece o serviço apenas para Curitiba, mas a expectativa é que a medição individualizada da Liquigás chegue em breve a Região Metropolitana, bem como Londrina, Maringá, Cascavel e Ponta Grossa. Até março de 2013, a empresa espera atingir 150 condomínios na capital.

Fonte: Gazeta do Povo

Entrega do Bem ao Gestor

Para entregar um imóvel à administração de terceiros, a assinatura de contrato escrito entre o proprietário e a administradora, seja a qualquer título (prestação de serviço, comissão mercantil, administração etc.) não é formalidade essencial.

Tampouco é essencial a assinatura de procuração, porque “a aceitação do mandato pode ser tácita, e resulta do começo de execução” (Cód. Civil, art. 1.292). Não é recomendável o mandato verbal, porque não confere poderes para os atos que exigem instrumento particular ou público, muito embora a locação não exija contrato escrito. A procuração ou autorização expressa do proprietário para a administradora evita conflitos e deve, portanto, ser outorgada.

Ao entregar a locação à imobiliária, com ou sem contrato (de preferência com), o proprietário deve encaminhar-lhe o original ou cópia dos documentos pertinentes ao imóvel. Como medida de cautela, o primeiro documento a ser examinado é o que prova que o cliente tem, realmente, posse e poder de administração sobre o imóvel, vale dizer, que está em condições de ceder o uso e gozo do imóvel ou dele dispor. Essa providência elementar é negligenciada em grande número dos casos, porque muito administradores não querem correr risco de perder o cliente.

Já houve casos em que a administradora efetuou prestação de contas a pessoa não legitimada, tendo de renová-la para o legítimo dono do imóvel. Aplica-se ao caso o dito popular de que “quem paga mal, paga duas vezes”. Casos onde há conflitos de família, envolvimento de herdeiros, cessão de direitos e compromissos de compra e venda devem ser bem examinados e, como medida de segurança, buscar o parecer do advogado da empresa.

Seguro é obrigação

Outro ponto que deve ser levado a sério é o do seguro do imóvel. Há locadores que, por medida de economia, não fazem seguro de seus bens. É um direito que lhes assiste. Mas, se o patrimônio for entregue à administração de terceiros, transfere-se a responsabilidade pela guarda diligente do imóvel, que exige, no resguardo de interesses, a aceitação de seguro contra incêndio.

Na qualidade de mandatário do proprietário, o administrador “é obrigado … a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua” (Cód. Civil, art. 1.300). Daí se infere que, se agir com culpa, deixando de efetuar seguro, poderá responder por prejuízos que causar ao cliente.

Como medida de cautela, deve a administradora, ao receber o imóvel, no caso de o proprietário dispensar o seguro, solicitar que assine “termo de responsabilidade”, pelo qual isente a administradora de qualquer obrigação quanto ao seguro da unidade.

Uma terceira providência que deve ser tomada pela administradora ao receber o imóvel, se já estiver alugado, é comunicar ao inquilino que passou a administrar a propriedade. De preferência esta comunicação deve ser feita pelo proprietário e, posteriormente, confirmada pela empresa.

O inquilino não será considerado em mora, e, portanto, poderá atrasar o aluguel, se for modificado o local de pagamento do aluguel sem seu conhecimento. É obrigação do proprietário indicar qualquer modificação de local de pagamento.

Um quarto aspecto a ser levado em conta, no to de recebimento do imóvel, é o da vistoria, o que veremos numa outra oportunidade.

Inspeção dos pára-raios

Equipamento que necessita de cuidado especial.

O Brasil é um dos países com maior incidência de raios no mundo, cerca de 70 milhões de ocorrências por ano, segundo o Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE). A intensidade é maior no período de chuvas, por isso, é importante saber como se proteger desse risco.

O topo dos prédios, que nem sempre recebe a atenção necessária, é uma área que necessita de cuidado especial, sendo o pára-raio, ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), um de seus principais equipamentos.

Instalação

  • Todos os prédios novos vêm com SPDA instalado. Mesmo entre edificações mais antigas, é difícil encontrar alguma que não tenha o sistema instalado.
  • Mesmo nos dias de hoje, com todas as informações disponíveis, é muito comum encontrar instalações falhas.
  • Se o condomínio possui o sistema, mas não sabe se está dentro das normas, deve se executar uma vistoria técnica, feita por um engenheiro eletricista, e projetar um novo sistema, quando necessário, de acordo com a norma NBR-5419/ 01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
  • Quando o SPDA é instalado, o condomínio deve receber a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo engenheiro responsável, o projeto do sistema e um relatório técnico da instalação.
  • O equipamento instalado capta a descarga elétrica e conduz, de forma segura, até a terra.
  • A instalação de um sistema de pára-raios pode levar de dois a três dias.
  • O SPDA protege a estrutura do edifício contra as descargas elétricas, bem como as pessoas que circulam pelo condomínio no momento da queda de raios. Aparelhos eletrônicos não são protegidos pelo sistema de pára-raios, mesmo porque, quando esses equipamentos sofrem danos, normalmente, a descarga elétrica vem pelas linhas de transmissão.
  • A instalação deve seguir rigorosamente as instruções da NBR – 5419.  Há casos de condomínios que utilizam os rufos como condutor. Entretanto, os rufos são seccionados a cada dois metros e não têm condução permanente. Desta forma, a descarga elétrica não será conduzida corretamente.
  • Alguns condomínios também aproveitam as barras de aço da estrutura do prédio como “descidas” para conduzir a descarga elétrica.  Entretanto, esta opção só pode ser usada se especificada no projeto estrutural.


Tipos

A NBR – 5419 prevê dois tipos de sistemas de pára-raios, o Franklin e a Gaiola de Faraday. Para proteção adequada, no caso de prédios com mais de 20 metros de altura, recomenda-se a instalação dos dois sistemas, que trabalharão conjuntamente na proteção do condomínio. Veja a diferença entre os dois:

  • Gaiola de Faraday: composto de seis partes principais – captor do tipo Terminal aéreo, cabo de cobre, suportes isoladores, tubo de proteção, malha de aterramento e conector de medição. Esse sistema envolve todo o perímetro do prédio. O cabeamento é fechado e é posto um captor a cada cinco metros.
  • Franklin: utiliza-se captor tipo Franklin, ou seja, em forma tridente, poste metálico (a ser instalado no ponto mais alto do prédio), cabo de cobre, caixa de inspeção, haste copperweld e conector cabo/haste. Aqui, a captação da descarga é feita pelo mastro.
  • O custo médio para instalação dos dois sistemas, como é recomendado, fica em torno de R$ 2.000,00, já com a avaliação técnica do engenheiro, mas esse valor pode variar, chegando a R$ 4 mil.

Riscos

Quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o pará-raio, atinge o sistema de cabos e segue até atingir o solo. Sem a proteção, ou com projeto inadequado, o raio pode danificar a estrutura do edifício e percorrer as instalações elétricas. A falha do SPDA também põe em risco os condôminos que estiverem circulando pelas dependências do condomínio no momento da queda do raio.

Deve-se atentar também para a questão do seguro do prédio. Um sistema inadequado de SPDA pode gerar problemas na hora de receber a cobertura da seguradora.

Outro ponto importante é quanto à instalação de antenas de TV por assinatura. Embora, normalmente, os condôminos utilizem antenas coletivas, um ou outro pode fechar com alguma operadora. Quando isso ocorre, os técnicos da empresa geralmente optam por instalar a antena no topo do prédio. Isso precisa de acompanhamento do síndico, pois esta antena precisa estar aterrada, conectada ao sistema de pára-raio. O síndico deve verificar também se estão fazendo uma base para fixação da antena, furar a laje, nem pensar! Pode gerar problemas, como infiltrações.


Manutenção

Depois de instalado, o pára-raio deve ser checado anualmente, sendo vistoriado por empresa especializada em medição ôhmica (resistência de aterramento) para verificação das condições gerais do sistema. Através da medição ôhmica, o técnico avalia se a descarga está ocorrendo corretamente. Veja outros pontos importantes:

  • A vistoria avalia as condições das hastes, se estão esticadas ou não, e se os isoladores estão bem fixados à estrutura.
  • O mastro do pára-raio possui a luz piloto, que identifica a altura do prédio. Ela precisa de manutenção, a lâmpada pode queimar.
  • A caixa d’água também precisa estar aterrada, pois pode atrair raios.
  • Quando é feito o trabalho de manutenção, faz-se também uma limpeza no cabeamento e nos captores. Troca de captores só em casos isolados, como de quebra.
  • O custo de uma manutenção gira, atualmente, em torno de R$ 250,00, já incluindo o atestado técnico feito por um engenheiro especializado.
  • Importante: O atestado deve ser conclusivo. Ou seja, se houver informação de que há necessidade de obras, você terá recebido um relatório técnico e não um atestado de conformidade.

Fonte: SindicoNet

Vaga especial no estacionamento

Reserva para deficientes físicos não é prevista em lei, segundo a advogada Sueli Neves, mas pode ser definida em assembleia do condomínio (Eduardo de Almeida / RA Studio)

Reserva para deficientes físicos não é prevista em lei, segundo a advogada Sueli Neves, mas pode ser definida em assembleia do condomínio

É cada vez mais comum ver em estacionamentos de shoppings, grandes lojas e bancos a destinação de vagas especiais para que pessoas com deficiência possam estacionar seus carros. No entanto, o mesmo nem sempre ocorre em edifícios residenciais, o que causa transtornos para quem tem dificuldades para se locomover.

A destinação de vagas de garagem específicas para deficientes em condomínios residenciais, entretanto, não é obrigatória, como explica Sueli de Carvalho Neves, especialista em direito civil e advogada da Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados. “A obrigatoriedade está restrita a locais públicos, como shopping centers, teatros, supermercados, entre outros”, informa.

De acordo com Sueli Neves, o Decreto 5.296/2004, que regulamenta a Lei 10.098/2000 (sobre normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida), nada cita sobre essa obrigatoriedade. “Tal decreto, por ser federal, é válido em todo o país. Porém, cada estado e município têm competência concorrente para legislar sobre a matéria”, informa.

Em Belo Horizonte vigora a Lei Municipal 9.078/2005, que regulamenta a política da pessoa com deficiência. “Porém, da mesma forma que o decreto, nada menciona acerca da obrigatoriedade de destinação de garagens para deficientes físicos em condomínios privados, apenas em locais públicos”, diz Sueli.

Com relação à acessibilidade de um modo geral, a obrigatoriedade existe nos edifícios de uso privado construídos depois da entrada em vigor do Decreto 5.296/2004. “Em seus artigos 18 e 27, ele determina que a construção de edificações multifamiliares deve atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da Associação Brasileira de Normas Técnicas.”

DEFINIÇÃO

Nesse ponto, a Lei Municipal 9.078/2005, nos artigos 21 a 24, abrangeu o assunto, indicando os requisitos necessários para tornar os edifícios de uso privado acessíveis às pessoas com deficiência e mobilidade reduzida. Para que o condomínio atenda ao que determina a legislação, é necessária a deliberação sobre o assunto em assembleia. “Como todas as outras construções e reformas condominiais, a assembleia poderá deliberar que o síndico e/ou uma comissão de moradores busquem orçamentos nas empresas de engenharia especializadas”, orienta Sueli.

A advogada informa que, para a implantação dos recursos que permitem a acessibilidade, deverão ser observadas as regras gerais previstas no Decreto 5.296, nas leis estaduais e municipais que regem o tema, complementadas pelas normas técnicas de acessibilidade da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). “Especificamente a NBR 9.050, sendo que os interessados devem verificar se o condomínio atende às disposições legais acima mencionadas”, acrescenta.

 

Fonte: Lugar Certo

Falta vaga na garagem do prédio? Veja as alternativas

O aumento do número de veículos por família faz com que muita gente passe a não ter onde guardar o carro no estacionamento do prédio. Foto: Carlos Gutierrez/Shutterstock
O aumento do número de veículos por família faz com que muita gente passe a não ter onde guardar o carro no estacionamento do prédio

Os descontos frequentes nos tributos sobre automóveis, as deficiências do transporte público nas grandes cidades brasileiras e uma cultura de valorização das quatro rodas têm feito com que o número de carros por família aumente. Porém, não é sempre que a quantidade de vagas nas garantes consegue acompanhar essa tendência.

A própria legislação de vários municípios está defasada. Em São Paulo, por exemplo, a norma é que uma casa ou um apartamento de até 200 metros quadrados tenha no mínimo uma vaga. Mesmo as regras sobre o tamanho do espaço resevado para automóveis estão caducas: são estipuladas pelo Código de Obras, de 1992, quando eram raros carros grandes como os atuais.
“O Código de Obras prevê uma distribuição percentual de vagas pequenas, médias e grandes, mas a grande de hoje deixa muito modelo de carro fora dos limites”, explica Eduardo Della Manna, diretor de Legislação Urbana do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

Assim, onde guardar o carro, caso não haja vagas suficientes ou ele não caiba na garagem? Muita gente estaciona o veículo na rua, paga a mensalidade de uma rede de estacionamentos ou aluga uma vaga no próprio condomínio.

Seguro

Para o diretor de Auto da Porto Seguro, Marcelo Sebastião, nesses casos o proprietário deve investir na contratação de um seguro completo, que ofereça cobertura contra incêndio, colisão, furto, roubo e danos a terceiros, além de assistência 24 horas.

“A possibilidade de um carro que está sempre estacionado na rua sofrer uma colisão na qual o outro condutor fuja é muito grande. Ele terá que se precaver da melhor maneira possível”, comenta.

O valor do seguro varia muito de acordo com o local de moradia, o perfil do motorista e o modelo do automóvel.

Rede de estacionamento

Uma alternativa é virar mensalista de um estacionamento próximo da residência, que ofereça seguro contra riscos, furtos e roubos.

“Na garagem do próprio condomínio o carro está vulnerável a todo tipo de problema em relação a riscos e furto, por exemplo, a diferença é que o prédio não oferece seguro”, diz o diretor da rede de estacionamentos Multipark, Sérgio Morad.

A mensalidade, segundo ele, varia conforme o preço do metro quadrado da região.

“Quem mora em bairros mais nobres vai pagar mais caro¿, adianta. Mas há redes que oferecem descontos em parceria com seguradoras. Na Multipark, clientes da SulAmérica pagam 10% a menos como mensalistas e 30% a menos para parar por hora ou dia.”

Alugar uma vaga

Alugar a vaga de outro condômino é uma prática muito comum. No entanto, isso só é legalmente aceito para vagas determinadas (aquelas que possuem escritura individual, possibilitando o aluguel e até mesmo a venda do espaço). Não há regras para a negociação: ela é feita no ¿boca a boca¿, com o preço livre e determinado entre as partes.

“Muitos condomínios oferecem vagas por meio de rodízio, feitos geralmente por sorteio. Essa vaga não dá para comercializar de nenhuma forma”, explica Márcia Romão, gerente de divisão de atendimento ao cliente da Lello Condomínios.

Em abril, entrou em vigor a lei federal 12.607, que proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagens para quem não reside no condomínio. O objetivo é aumentar a segurança dos moradores.

Fonte: Terra

Reunião de condomínio pode ser legal

Na vida em condomínio, todas as decisões importantes são tomadas em assembleia geral: eleição de síndico, previsão orçamentária, aprovação de contas, obras e benfeitorias, rateio extra, mudança de regras. Tudo passa pela assembleia, nos termos do Código Civil e das convenções de condomínio.

Participar e votar é o principal direito do condômino, já que as decisões são democráticas e deliberadas conforme o voto da maioria dos presentes. Mas como explicar o baixíssimo quorum, inferior a 20%?

Em média, a cada cinco proprietários, só um comparece. Será por conta da novela, do jogo de futebol, do trânsito caótico? A verdade é que muitos se arrepiam só de ouvir falar em reunião de condomínio, que, não raramente, é sinônimo de baixaria e confusão, com hora para começar e sem previsão para acabar.

Acontece que as decisões de assembleia são soberanas e têm impacto sobre todos -no bolso e na vida cotidiana. Somente uma grande mudança de postura é capaz de acabar com o fantasma das assembleias traumáticas e criar a cultura de reuniões lotadas, agradáveis e rápidas. Nessa conjunção de esforços, aos moradores cabem três importantes missões: comparecer aos encontros (participar e votar), opinar com educação e serenidade (sem ataques pessoais) e não levantar assuntos fora da pauta.

Para síndicos e administradores, a tarefa é bem mais árdua e vale aqui destacar dez mandamentos:
1. Convocar assembleias regulares, não apenas uma vez por ano.
2. Escolher datas e horários coerentes, com divulgação maciça.
3. Elaborar pautas curtas, para que os temas sejam bem discutidos.
4. Fornecer material explicativo, para facilitar os debates.
5. Providenciar recursos de som e imagem para as apresentações.
6. Realizar uma prévia com o conselho, a fim de alinhar o discurso.
7. Indicar um presidente de mesa com boa oratória e conhecimento dos assuntos da pauta.
8. Utilizar parecer de profissionais para assuntos técnicos e convidá-los a participar das reuniões.
9. Montar comissões e grupos para tarefas mais complexas.
10. Estabelecer horário limite para o encerramento dos trabalhos.

Por fim, é recomendável oferecer bolachinhas, água e café, pois muitos chegam direto do trabalho e a tentação de ir para casa é grande.

Fonte: Folha de S. Paulo

Regras para a prescrição

“Prescreve em vinte anos a ação de cobrança de quotas de condomínio vencidas sob a égide do Código Civil de 1916 e em dez anos, se se referir a quotas vencidas a partir da vigência do Código Civil de 2002, observada a conseqüência da redução do prazo (artigo 2.028).”

Assim decidiram os juízes da Quarta Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, hoje incorporado pelo Tribunal de Justiça, em apelação sem revisão (n. 867.336-00/4) relatada pelo então juiz Celso Pimentel.

A lógica que levou os magistrados a entenderem como de 10 anos o tempo para a prescrição das quotas vencidas após a vigência do novo diploma legal foi a mesma que, anteriormente, embasava a prescrição vintenária: a ausência de regra específica. Tanto um quanto o outro Código não mencionaram prazo de vigência para débitos condominiais. A regra geral do atual dispõe: “Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.” Segue-se uma lista de prazos curtos (art. 206), com cinco parágrafos, 17 incisos e cinco alíneas.

Explica o relator Celso Pimentel que, como o prazo reduziu-se de 20 para 10 anos, “incide também o preceito do artigo 2.028, do Código Civil de 2002, segundo o qual ´serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada´. Isto significa – prossegue o magistrado – que, à semelhança do que se passa com a reparação civil, cujo prazo também foi reduzido, a prescrição da quota condominial vencida antes de 10 de janeiro de 1993 é de vinte anos. A quota vencida depois dessa data prescreve em dez anos, contados, porém, de 11 de janeiro de 2003. Portanto, nenhuma ação de cobrança de despesa de condomínio regida pelo Código Civil de 2002 prescreverá antes de 11 de janeiro de 2013”.

Deduz-se do texto legal e da fundamentação do julgador que, por exemplo, uma taxa de condomínio vencida no ano de 2000 somente prescreverá em 11 de janeiro de 2013, porque aplicável o Código novo já que não havia transcorrido a metade do tempo prescricional (20 anos) do Código revogado. Uma taxa de condomínio do ano de 1988, que já tinha perdido mais da metade de seu prazo de validade (então de 20 anos), continuará a ser regida pelo Código de 1916, prescrevendo no ano de 2008.

Em suma, nenhuma taxa de condomínio caducará antes de 10 anos nem depois de 20 anos de seu nascimento. A partir de 11 de janeiro de 2013, como bem registrou o relator, ninguém mais precisará fazer contas: a prescrição ocorrerá sempre em 10 anos.

Duas frases do acórdão ainda merecem ser transcritas, recortadas e memorizadas, por sua clareza e poder de síntese.

Diz a primeira: “Prova-se com a apresentação do recibo, não com testemunha nem com perícia, o pagamento de quota de despesa condominial.

Diz a segunda: “A legitimidade passiva na demanda de cobrança toca [ao condômino], jamais ao inquilino, que não se confunde com usufrutuário nem com compromissário.”

Próspero graças à Justiça

A prosperidade do condomínio no Brasil, como instituição e sonho de consumo da classe média, tem muito a agradecer ao criador da Lei do Condomínio (4.591/64), jurista Caio Mário da Silva Pereira, que lhe deu o arcabouço legal, e aos tribunais do país, que vêm interpretando a lei de forma a preservar sua finalidade. Não fosse assim, hoje o condomínio já teria se desvirtuado, seria mais um esqueleto no armário de insucessos nacionais.

O entendimento dos juízes, respaldado pelos tribunais, permite que o condomínio sobreviva dignamente, apesar das enormes dificuldades para conseguir pagar seus compromissos e encargos sociais. Um dos esteios do condomínio, neste sentido, é a noção exata de que as cotas condominiais constituem dívida propter  rem, que em bom português significa exatamente “próprias da coisa”, dívidas que decorrem da própria natureza do bem, sem as quais sua própria existência estaria em jogo.

Não são poucas as tentativas de vulgarizar o débito condominial, no intuito de evitar o pagamento das despesas comuns. Por isso, é sempre alvissareiro deparar-se com novas decisões judiciais, especialmente do Superior Tribunal de Justiça, confirmando o valor privilegiado do crédito condominial, como esta, cuja ementa diz o seguinte:

“As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários. 2. Em virtude das despesas condominiais incidentes sobre o imóvel, pode vir ele a ser penhorado, ainda que gravado como bem de família.”

Neste acórdão (846.187-SP), relatado pelo ministro Hélio Quaglia Barbosa, ficou bem claro que “o proprietário do imóvel ou promitente vendedor deve arcar com as cotas condominiais, e não o adquirente, quando o condomínio não teve ciência do compromisso de compra e venda”, porém “se é dado ao condomínio ciência da promessa de compra e venda, nesse caso é o promitente comprador quem detém titularidade para responder em juízo pelas taxas condominiais”. Em qualquer hipótese, vê-se, o condomínio tem legitimidade para perseguir o pagamento de seu crédito.

No mesmo aresto, ficou consignado que a posse da unidade condominial não define quem deve arcar com o pagamento das despesas condominiais. Como diz o relator, é “inconvincente a tese dos recorrentes de que, sem deter a posse do apartamento, ficaria afastada a responsabilidade pelas despesas dele decorrentes”, o que seria cogitável somente na hipótese de “promessa de compra e venda”.

O fato de a dívida condominial ser própria da coisa permite que a cobrança seja dirigida contra quem quer que adquira o imóvel, mesmo que através de contratos sucessivos. Para desobrigar-se, o alienante deverá providenciar o registro da escritura ou compromisso, enviando cópia ao síndico, para suas anotações. Não raro, ex-proprietários de unidades são surpreendidos com ações de cobrança meses ou anos depois de terem vendido seu apartamento, porque ainda constam no registro imobiliário como legítimos titulares do bem.

Fração ideal rege voto

Condomínio do Estado do Rio de Janeiro, constituído por casas e terrenos (que pagam 50% de rateio em relação às áreas construídas) onde o incorporador pretende construir novas residências, consulta o TeleCondo sobre algumas peculiaridades. 

É válida a interpretação de que cada fração ideal corresponde a um voto? No caso, como o número de terrenos vazios é maior que o de casas construídas, o incorporador mantém a maioria dos votos.

Cada fração ideal, devidamente identificada, tem assegurado o seu direito de manifestação ou de voto. Saliente-se que o direito de voto é proporcional à fração ideal do solo, desde que não exista disposição em contrário na convenção condominial.

É o que determina o parágrafo único do artigo 1.352 do Código Civil: “Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.”

Ou seja, o incorporador continuará mandando no condomínio enquanto detiver a propriedade da maioria dos lotes, só perdendo seu poder se abusar de seu direito, o que teria que ser provado judicialmente e dependeria da obtenção de sentença favorável. 

Essa fração ideal, pagando de forma parcial o condomínio, tem o mesmo poder de voto de quem paga a cota total? Lembra o TeleCondo que não se pode confundir a forma de pagamento do rateio com o valor que cada voto possui. Pela inteligência do parágrafo único do artigo 1.352, acima citado, os votos são correspondentes à fração ideal do solo, salvo disposição em contrário.

Por sua vez, a forma de rateio possui previsão no artigo 1.226, I do Código Civil, que também determina que, não havendo expressa previsão divergente na convenção, o rateio se dará de forma proporcional às frações ideais. Leia: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei n. 10.931/04)”.

Mais uma vez, o incorporador continua mandando no jogo. Como quando se decidiu reduzir o valor do condomínio dos terrenos não-edificados não se diminuiu igualmente o peso de seus votos, talvez uma ação declaratória obtenha a eqüidade que o bom senso exige.

Duas outras questões foram solicitadas, sobre a o tema das procurações. 

Podemos questionar judicialmente as atas de condomínio cujas procurações foram apresentadas irregularmente? Diga-se que qualquer documento juntado de forma irregular pode ser impugnado, tanto administrativa quando judicialmente.

Porém, tudo depende da gravidade da irregularidade. Algumas são perfeitamente sanáveis, sendo razoável dar-se um prazo para que o interessado supra a deficiência, mas outras causam a nulidade do documento, sendo irrecuperáveis, sem dizer que certos papéis (ou atos) são juridicamente inexistentes.

As procurações têm que obrigatoriamente ter reconhecida em cartório a assinatura de seus outorgantes? A resposta está escondida no parágrafo segundo do art. 654 do Código Civil, que diz: “O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.” Logo, não havendo tal exigência na convenção do condomínio, as procurações sem reconhecimento de firma possuem plena eficácia, não ficando sujeitas a qualquer tipo de impugnação.

Porta corta-fogo

Item de segurança segura a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Nem só de câmeras e alarmes vive a segurança de um condomínio. Apesar de muito mais incomum que assaltos, os cuidados com incêndios devem estar sempre em dia. E um equipamento bastante útil nesses casos são as portas corta-fogo.

Realidade na grande maioria dos edifícios construídos após 1983, as portas corta-fogo mantêm a fumaça e o fogo longe da rota de fuga dos moradores, em caso de incêndio no edifício. Por lei, o equipamento deve ser capaz de isolar a fumaça por, no mínimo, 90 minutos.

Manutenção

A porta pode ser feita de diferentes compostos com diversos materiais como madeira, aço, gesso, vidro e vermiculita. Deve contar com barra para abertura e fechamento ou maçaneta. E, para fechar e abrir com facilidade, deve apresentar molas nas dobradiças.

As molas são a parte da porta que mais precisam de manutenção – uma empresa deve visitar o condomínio, em média, a cada três meses para checar a situação do equipamento. Afinal, é a mola quem deve manter a porta fechada sempre. Se permanecer entreaberta, deve passar por manutenção.

É importante que a empresa contratada para cuidar desse equipamento deve ser especializada em segurança contra incêndio, com serviços certificados pela NBR 11 742, que trata de portas corta-fogo.

Mau uso

A porta corta-fogo pode apresentar outro problema, mas dessa vez, em relação ao uso dos moradores. Há casos em que a unidade é a única no andar, e os condôminos decidem por trancar a porta. Nesses casos o síndico deve conversar com o morador sobre a gravidade da questão, já que em caso de incêndio as pessoas ficariam ali, barradas, sem ter para onde ir.

O mesmo vale para moradores da cobertura. Dependendo da altura da edificação, pode haver uma rota de fuga para a cobertura. Por isso, é de extrema importância que a passagem se mantenha livre. Vale lembrar que é a brigada de incêndio a responsável por decidir as rotas de fuga no local. Daí a importância de mantê-la sempre bem treinada.

As únicas portas corta-fogo que devem ser mantidas trancadas são as que guardam as bombas e geradores do condomínio, evitando o acesso de crianças e outras pessoas, que não os funcionários, ao local.

Há também casos de quem use um calço para manter a porta aberta – inutilizando-a, assim, em caso de incêndio na edificação.

Para ter mais segurança, o ideal é que se vote em assembleia por manter as portas corta-fogo destrancadas e fechadas dos andares e estipular multa para quem desrespeitar a regra. Para deliberar sobre o assunto, basta maioria simples dos presentes.

Outro problema em caso de incêndio é a obstrução das rotas de fuga. A escada de incêndio é muitas vezes usada pelos moradores para abrigar cestos maiores de lixo, bicicletas, carrinhos de bebê. Isso é fortemente desaconselhado pelo corpo de bombeiros, já que, em um momento de pânico os objetos irão atrapalhar a passagem.

Escadaria de emergência

Além de não poder apresentar objetos, a escada de emergência –e rota de fuga em caso de incêndio- deve apresentar uma série de cuidados, além da porta corta-fogo:

  • Corrimão contínuo: na altura adequada pelo corpo de bombeiros, sem ponta viva – ao chegar próximo da porta, ele é chumbado na parede
  • Luz de emergência: uma iluminação que funciona em caso de incêndio, auxiliando os moradores a encontrar a rota de fuga
  • Sinalização fotoluminescente: adesivos que brilham no escuro apontando a rota de fuga correta,  número dos andares, a saída e o acesso ao térreo
  • Extintores de incêndio: O condomínio deve contar com três tipos, que têm usos bastante diferentes:
    - Água: serve para apagar o fogo de madeiras, sofás, cortinas
    - Pó químico: usado principalmente para fogo advindo de instalações elétricas
    - CO2: Para uso em motores, bombas e geradores

Outro sistema

Mas a porta corta-fogo não é o único artifício para colaborar com a segurança em caso de incêndio no edifício. Há também a pressurização de escadas, norma em São Paulo para construções a partir de 1993, que consiste em um sistema de ar condicionado central que joga o ar frio dentro da escada de emergência, assegurando que a fumaça tóxica do incêndio não chegue ao ambiente.


AVCB

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros tem duração que depende de cada estado. Em São Paulo, os edifícios residenciais devem passar por vistoria a cada três anos, e os comerciais entre dois ou três.

Mas caso haja denúncia sobre o mau estado do condomínio, pode haver visita antes desse período, e o AVCB pode, inclusive, ser cassado, caso os itens de segurança do local não estejam de acordo com a lei.

Em condomínios antigos, onde não haja espaço para a construção de uma escada de emergência enclausurada, e nem a possibilidade de implementação de portas corta-fogo é importante conversar com o corpo de bombeiros local. Dessa forma é possível decidir, juntos, quais medidas de segurança contra incêndio devem ser tomadas.

Fonte: Sindico Net

Ações de cobrança em condomínio com rigor

Condôminos e compradores de imóveis inadimplentes devem se preocupar. O novo Código de Processo Civil promete mais rigor e celeridade nas medidas de cobrança. As mudanças legais permitirão, por exemplo, que o imóvel seja penhorado de imediato, com as ações podendo ser concluídas em até dois anos, em média. As alterações, já em tramitação na Câmara dos Deputados, serão tema de seminário realizado pela Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB), no próximo dia 12 de novembro.

O organizador do evento, Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão, acredita que o novo código vai garantir mais segurança a moradores de condomínios. Ele ressalta que a inadimplência é responsável por boa parte de problemas nos edifícios, que não conseguem pagar os serviços e funcionários devido à falta de caixa.
“Atualmente, o devedor tem ampla gama de recursos: apelação, impugnação, agravos e pode recorrer aos tribunais superiores. Isso leva, no mínimo, dois anos, podendo se estender por até dez, dependendo do caso. A falta de celeridade tem levado muitas administrações quase à falência, o que prejudica os moradores”, avalia.

Entre os impactos do novo código no Direito Imobiliário está a transformação dos boletos de taxas de condomínios em títulos executivos extrajudiciais. Assim, os síndicos podem entrar com processos judiciais de execução direta.

Fonte: São Gonçalo

Poda de árvores

Mesmo se dentro do condomínio, síndico precisa de autorização.

Proprietário ou síndico deve pedir autorização para poda de árvore

A retirada total da vegetação também deve ser autorizada. Lei ainda prevê que o Poder Público deve realizar o serviço.

A arborização urbana é fundamental para o conforto térmico das cidades, redução da poluição sonora, absorção dos raios solares, minimização da poluição atmosférica e preservação de espécies de animais, como os pássaros. As árvores ainda garante o equilíbrio ecológico, possuem função paisagística e ajudam a manter o contato entre o homem e o meio natural.

“A arborização promove qualidade de vida para a população e é essencial cuidar da vegetação nos ambientes públicos e particulares”, afirma o advogado imobiliário Carlos Samuel de Oliveira Freitas.

No Brasil, a poda ou o corte de árvores em locais públicos ou particulares só é permitida com autorização da prefeitura municipal ou órgão estadual competente. Sem o consentimento das autoridades, este tipo de atividade é considerada ilegal e é passível de punição. “O proprietário do imóvel ou síndico do condomínio deve fazer o pedido e aguardar a vistoria de uma equipe técnica responsável por autorizar ou vetar a realização do serviço”, explica Freitas, responsável pelo departamento de condomínios da PRIMAR Administradora de Bens.

No Rio de Janeiro, foi aprovada a Lei 5457, de 19 de junho de 2012, a qual determina que o Poder Público é responsável pelo serviço de poda de árvores em propriedade particular com fins residenciais desde que solicitada pelo morador. A remoção dos galhos e do lixo produzido durante a poda também é de responsabilidade do Poder Público. “Antes da promulgação desta lei, a retirada total de uma árvore ou a poda era de inteira responsabilidade do proprietário do imóvel, porém, era necessário pedir a autorização da Fundação Parques e Jardins (FPJ), vinculada à Secretaria Municipal de Meio Ambiente”, observa.

A FPJ é responsável pela administração dos parques municipais urbanos, planejamento, paisagismo e questões relativas a praças, parques e manejo da arborização. De acordo com o órgão, a poda ou retirada da árvore é recomendada quando há ataque de pragas, partes secas ou podres, interferência na rede elétrica ou risco de queda e afetar a segurança das pessoas ou propriedades.

“A poda não deve retirar mais do que 30% da copa das árvores, exceto em casos especiais avaliados pelo órgão. Sem autorização da FPJ, o morador ou o condomínio pode ser multado”, acrescenta.

Para a remoção de uma árvore, o serviço é realizado em duas etapas. Na primeira é feita a poda e os técnicos deixam um tronco de 1,5 metro para que um caminhão possa puxá-lo. O prazo entre a poda e a remoção do tronco é indeterminado, por isso é importante que o proprietário faça um registro e anote a data do serviço de poda. O pedido para poda ou retirada de árvores deve ser feito pelo telefone 1746. Caso os galhos estejam em contato com a rede elétrica e os fios entrem em curto ou soltem faíscas é recomendado entrar em contato com a Light, pelo telefone  0800-0210196.

A prioridade para os serviços referentes à arborização é dada quando há interferência na sinalização de trânsito, riscos a rede elétrica, risco de queda ou invasão de fachadas de edificações.

“O plantio de árvores também de ser autorizado, mesmo que seja em área particular. É importante consultar um profissional que possa dar orientações sobre as melhores espécies para a região”, finaliza Freitas, diretor de locações da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis).

 

Fonte: Mundo Mulher

 

Balancete não é obrigatório

“Para ajuizamento de ação de cobrança basta que o condomínio demonstre a não quitação das taxas, sendo desnecessária a exibição de qualquer documento que comprove os gastos despendidos.”

“Tais documentos devem permanecer sob a guarda do condomínio, sendo acessíveis a todo e qualquer condômino que queira, a cada mês, questionar ou conferir os lançamentos efetuados e, por conseguinte, as taxas cobradas.”

Os dois parágrafos foram transcritos de acórdão da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, em apelação cível (n. 412.201-6) em que o condômino devedor alegou a improcedência da ação de cobrança por falta da apresentação de balancetes mensais e também que o síndico não prestara contas de sua gestão.

Como explica o desembargador Edvino Bochnia, tais argumentos “são incabíveis no caso em tela, pois se trata de ação de cobrança e não de prestação de contas”, não sendo necessário juntar documento contábil do tipo balancete, balanço, demonstrativo etc. ou anexar cópia dos comprovantes de despesas realizadas nos meses em que o condômino ficou inadimplente (é fácil imaginar a burocracia e o custo que daí adviria, se em cada ação contra devedor o síndico fosse compelido a cumprir a exigência).

Pontua o relator: “Cumpre esclarecer que os boletos anexados aos autos [...] são documentos capazes de provar o débito” [...] havendo “na inicial uma planilha na qual declinou, de forma específica, o valor do débito, com correção monetária, juros e multa”. Adiante lembra que, se o devedor pretendia discutir a dívida, deveria ter consignado o valor que entendia ser devido através de ação consignatória.

Em abono de sua ponderação, o desembargador Edvino Bochnia cita jurisprudência do TJ/PR, em que ficou assentado que: “O boleto de cobrança é documento hábil para instruir a cobrança de taxas condominial e acessórios, sem a necessidade da juntada de balancetes do condomínio” (Relator: Tufi Maron Filho), “Os balancetes mensais das despesas do condomínio são documentos dispensáveis para a propositura da ação de cobrança de taxas condominiais” (Relator: Cláudio de Andrade), “Os balancetes são documentos dispensáveis à comprovação do crédito de cotas condominiais quando a inicial é instruída com recibos emitidos pelo condomínio e demonstrativo de cálculo” (Relator: Nilson Mizuta).

Votaram com o relator o desembargador José Augusto Gomes Aniceto e o juiz convocado Antônio Ivair Reinaldin.

Registre-se, ainda, que a elaboração de balancetes mensais não é uma exigência legal, não havendo previsão nem na Lei do Condomínio (4.591/64) nem no Código Civil a respeito de sua obrigatoriedade. O que a lei demanda do síndico é a prestação de contas aos condôminos, fato que deverá ocorrer uma vez ao ano, durante a assembléia geral ordinária (Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, ‘f’ e art. 24; Cód. Civil, art. 1.348, VIII) ou quando o exigirem os condôminos.

É certo que em muitas cidades, especialmente em Curitiba, Paraná, tornou-se praxe a elaboração de balancetes mensais para informar aos condôminos quais despesas foram lançadas no cálculo do rateio da cota devida, segundo a fração ideal de cada unidade autônoma.

Tais balancetes, como costumam advertir os bancos, têm valor meramente ilustrativo, sem caráter definitivo, e não constituem modo único ou peremptório de prestação de contas.

Despejo é Demanda Pessoal

A ação de despejo é de natureza pessoal e imobiliária. A simplicidade da frase não deixa antever a importância das duas características mencionadas, que trazem conseqüências profundas e servem de ponto de referência na solução de inúmeros problemas relacionados com a locação de imóveis e, em especial, o despejo.

Da natureza pessoal da ação de despejo decorre, por exemplo, a desnecessidade de se citar a mulher do locatário ou de se apresentar prova de propriedade do imóvel (salvo quando a propriedade for fundamento da ação, como em alguns casos de retomada).

Da natureza imobiliária da ação de despejo resulta, por exemplo, a competência para propositura da ação.

A ação de despejo é de natureza pessoal porque o contrato de locação é de natureza pessoal. Ao ceder o uso e gozo de um determinado bem, móvel ou imóvel, o locador o faz a uma determinada pessoa, sem transferir-lhe qualquer direito real.

O locatário não se torna senhor do imóvel; seu direito opõe-se apenas à pessoa do locador, que se obriga a garantir-lhe a permanência no imóvel, e não contra todos (“erga omnes”); sua posse no imóvel é eminentemente transitória, extinguindo-se nos casos previstos em lei e no contrato. Além disso, se o contrato de locação fosse de natureza real, o locatário seria beneficiado pela prescrição aquisitiva (usucapião), o que não ocorre.

A prova mis cabal de que a locação é um direito meramente pessoal – uma relação jurídica entre locador e locatário – está em que o adquirente de um imóvel não é obrigado a respeitar a locação, podendo denunciá-la, porque nenhum vínculo existe entre ele e o locatário (salvo se o contrato estiver devidamente averbado no registro de imóveis).

Mas, nem mesmo o registro do contrato de locação na circunscrição imobiliária competente dá ao locatário um direito real sobre a coisa alheia. A averbação do contrato assegura-lhe a continuidade da locação por prazo determinado no caso de alienação do imóvel (Lei 8.245/91, art. 8o) e garante-lhe o direito de adjudicação do imóvel, em qualquer época, no caso de descumprimento do direito de preferência (art. 33), porém é insuficiente para modificar o caráter pessoal da relação jurídica locatícia.

Direito real, no caso, é a preferência do locatário à aquisição do imóvel, desde que o contrato esteja registrado. Este direito é exercido não só contra o locador, mas também contra qualquer pessoa que tenha adquirido o imóvel (“erga omnes”).

Tenha-se sempre em vista, portanto, que a ação de despejo decorre de um vínculo obrigacional, pessoal, entre locador e locatário. Não esquecer disso é muito importante.

Para anotar. Diz o art. 33 da Lei do Inquilinato, acima citado: “O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel..”

Juros na construção é questionável

Comprador tem o direito de reclamar na Justiça da cobrança de juros antes da entrega das chaves. Prática é considerada abusiva pelos tribunais, mas há exceções.

Antônio More/ Gazeta do Povo / Cobrança de taxa remuneratória pelas construtoras durante a fase da obra é passível de contestação

Juros cobrados pelas construtoras antes da entrega das chaves em imóveis na planta podem ser contestados pelo comprador. A cobrança, conhecida como “juros no pé”, tem um caráter compensatório devido à opção dada ao comprador de parcelar o valor do imóvel e não pagá-lo à vista. No entanto, para alguns especialistas, como o imóvel não é usado antes da entrega e a construtora não faz qualquer empréstimo que exigisse uma taxa remuneratória, não havia porque cobrar juros.

A Justiça ainda não firmou um entendimento definitivo sobre a questão. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) traz decisões que aceitam e outras que invalidam a cobrança de juros pelas construtoras.

Mas as decisões nem sempre chegam à esfera federal e muitas disputas são resolvidas nos tribunais estaduais. No Paraná, advogados apontam que normalmente a prática é considerada abusivos pelos desembargadores. “Já tive clientes com contratos que previam a cobrança, mas o juiz afastou a cláusula e mandou devolver o dinheiro, em alguns casos até mesmo o dobro”, conta a advogada especialista em Direito Imobiliário, Ilcemara Farias.

De acordo com o presi­­dente da Associação Na­­cio­­nal dos Mutuários de Curi­­tiba (ANM), Luiz Alberto Co­­petti, a associação não recebe muitas reclamações acerca da cobrança, mas a entende como indevida. “Parece uma poupança até a entrega do imóvel, como uma entrada parcelada, mas não é. Na composição da Associação, julgamos que não seria permitido, a não ser que esteja estipulado em contrato e aceito pelo comprador”, explica.

Para o advogado do Sin­­dicato da Indústria da Construção Civil do Pa­­ra­­ná (Sinduscon-PR), Luiz Fer­­nando Pereira, as decisões favoráveis à cobrança pelo STJ trouxeram benefícios ao consumidor, pois as incorporadoras e construtoras são encorajadas a destacar qual o preço e qual o juro pago pelo imóvel. “É uma questão de negociar. O comprador pode solicitar para retirar a cláusula que trate dos juros e a construtora deixa mais claro o valor do imóvel sem os juros”, explica.

Clareza

O pagamento dos juros no pé deve estar previsto em contrato de forma clara para que o consumidor não tenha dúvidas na hora de fechar o negócio. Normalmente, os juros remuneratórios estarão logo após a cláusula de atualização monetária. Caso não haja qualquer cláusula a respeito dos juros, o pagamento não pode ser exigido e deve ser contestado pelo comprador.

Além da descrição da taxa praticada, o contrato deve trazer a forma de pagamento e o cálculo, se será sobre o saldo devedor, amortizado junto à prestação. A data final, seja até a entrega das chaves ou um período estipulado, também deve constar no contrato.

O comprador também pre­­cisa ficar atento para não confundir os juros no pé com o reajuste monetário, normal nos contratos de compra e venda de imóveis. A atualização monetária nor­­malmente traz como indicadores o Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou o Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB), e é cobrada para rpor a desvalorização da moeda.

Comprador deve buscar retirada da cláusula

Quem já pagou juros durante a fase de obras pode entrar na Justiça até cinco anos depois do pagamento para cobrar o ressarcimento, segundo o Código de Defesa do Consumidor. Especialistas lembram ainda que a ação movida não garante que os juros sejam pagos, justamente por haver entendimentos divergentes sobre o assunto.

“No Brasil não há precedentes. São poucas as súmulas vinculantes. Os juízes têm liberdade para julgar e mudar conforme a situação, mas a lei privilegia o consumidor, ele sempre poderá discutir”, explica a advogada Ilcemara Farias.

“Mesmo com decisões do STJ favoráveis às construtoras, é possível questionar porque são decisões singulares. Vale entre as partes que entraram com as ações. Os processos normalmente envolvem particulares, não teria aplicação para as demais pessoas, mas servem como subsídio para entrar com ação”, explica o advogado especialista em Direito Imobiliário Nelson Antônio Gomes Junior.

De acordo com o Procon-PR, o ideal é que o comprador recorra judicialmente e solicite a mudança na cláusula contratual.

Como argumento, o comprador pode alegar a impossibilidade de uso do bem durante o período de pagamento dos juros. Além disso, é válido lembrar que o contrato de compra e venda vislumbra um compromisso que pode ou não ocorrer. No caso de não concretizado, a cobrança dos juros geraria um desequilíbrio contratual, beneficiando mais uma parte do que a outra, ação proibida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Há ainda a possibilidade de negociar diretamente com a construtora a retirada da cláusula. Se a negociação não prosperar, a orientação dos advogados é para que o comprador assine o contrato, garantindo o imóvel, e depois entre com uma ação revisional. “Antes de assinar é possível pedir a retirada da cláusula direto com a construtora, juridicamente é possível, mas na prática é um tanto complicado. Então é melhor contratar, garantir o imóvel, e depois pedir o ressarcimento”, orienta Ilcemara.

Investimentos

Custo financeiro inviabiliza mercado de imóveis na planta

A cobrança de até 1% ao mês pelas construtoras sobre o saldo devedor antes da entrega das chaves inviabilizaria a compra de imóveis na planta, principalmente porque já há a correção pelos indicadores, como o Índice Nacional da Construção (INCC). De acordo com o professor de Vendas Imobiliárias, Canais de Vendas e Trade Marketing do Instituto Superior de Administração e Economia da Fundação Getúlio Vargas (ISAE/FGV) Henrique Penteado Teixeira, sob a ótica do comprador, a compra financiada com correção monetária mais os juros não é a melhor escolha. “Eu diria que inviabiliza porque os investimentos conseguem superar a correção, mas não superam a correção mais os juros. Claro que depende dos juros praticados”, explica.

A sugestão de Teixeira é que o comprador busque uma construtora ou incorporadora que não pratique os juros no pé ou guarde o dinheiro e compre o imóvel à vista após o lançamento. Há ainda a possibilidade de colocar o capital em investimentos e, com o rendimento, comprar o imóvel mais tarde. “Se o comprador tiver de pagar meio por cento ao mês durante o período antes de receber as chaves como juros, ele pode achar um investimento de 0,8% que o dinheiro renderia mais”, finaliza Teixeira. (AM)

Dicas

Veja quais os caminhos para resolver a questão da cobrança de juros antes da entrega das chaves

Antes de fechar negócio

- Procure saber com as construtoras e incorporadoras se elas praticam a cobrança de juros no pé;

- Converse com as empresas para saber a possibilidade de não pagar esta taxa e solicite a retirada da cláusula do contrato;

- Para garantir o imóvel, é possível assinar o contrato com os juros e, até cinco anos depois, solicitar o ressarcimento junto à justiça;

- Leia o contrato com atenção, verifique todas as cláusulas e tire as dúvidas com as construtoras, incorporadoras, imobiliárias ou advogados de confiança;

Depois de pagar juros

- O comprador tem até cinco anos, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, para solicitar o ressarcimento através de uma ação revisional de contrato ou ação de obrigação de fazer, para retirar a cláusula sobre os juros;

- O comprador pode buscar o Juizado Especial Cível. Ações até 20 salários mínimos não é preciso constituir um advogado. Ações entre 20 e 40 salários mínimos é preciso nomear um advogado.

5 anos

É o prazo que o comprador tem, após o pagamento dos juros, para reclamar e pedir o ressarcimento do valor com reajuste.

Fonte: Gazeta do Povo

Substituição do executado

Uma demonstração cabal de que a dívida de condomínio constitui obrigação própria da coisa (propter rem, em latim) foi dada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, ao manifestar o entendimento de que, mesmo depois de formado o título executivo da ação de cobrança, é possível substituir o nome do devedor, excluindo o devedor original e incluindo o novo adquirente.

A decisão sobreveio em julgamento de agravo de instrumento (n. 1.036.672/0/4), relatado pelo desembargador Carlos Giarusso Santos, da Turma Julgadora da 27ª. Câmara da Seção de Direito Privado, por votação unânime.

Em seu voto, o relator esclarece que a ação de cobrança das taxas de condomínio em atraso havia sido proposta contra o proprietário X, “sendo que o título executivo judicial foi constituído em nome deste”. Em fase de execução da sentença, “verificou-se que terceiro adquiriu o imóvel do qual se originaram as despesas de condomínio objeto da ação”. O condomínio, em conseqüência, requereu a substituição do pólo passivo da execução para que o adquirente o integrasse, porém, o pedido foi indeferido, motivando a interposição de agravo de instrumento.

Segundo o desembargador Carlos Giarusso Santos, a decisão recorrida comporta revisão, pois as despesas de condomínio “oneram o titular do domínio do bem, ou seja, em virtude da sua natureza propter rem, o adquirente do imóvel torna-se sucessor do direito material e é responsável pelos débitos condominiais existentes”, conforme expressamente dispõe o art. 1.345 do Código Civil de 2002, que cita na íntegra:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Em abono à sua interpretação, o magistrado paulista menciona decisão paradigmática do extinto 2º Tribunal de Alçada Cível de São Paulo, por sua 9ª. Câmara, com relatoria do então juiz Cristiano Ferreira Leite, no mesmo sentido: “O adquirente da unidade autônoma responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, ainda que o processo de conhecimento tenha sido movido contra a alienante.”

Ao permitir a substituição processual, mesmo em fase de execução (atualmente seria de cumprimento de sentença), oTJ/SP evita que o condomínio seja obrigado a ingressar com uma nova ação contra o atual proprietário do imóvel, o que, no final das contas, representa economia processual e menor ônus para quem comprou uma unidade condominial com débitos pendentes, sendo certo que seu direito de regresso contra o alienante permanece intacto.

A ementa do aresto está assim redigida:

“Agravo de instrumento – Despesas condominiais – Execução – Adquirente do imóvel – Substituição do pólo passivo da execução – Admissibilidade – Art. 1.345 CC002

O adquirente do imóvel do qual se originaram as despesas de condomínio é responsável pelo pagamento dos débitos anteriores à aquisição, de modo que admissível a substituição do pólo passivo da execução como autoriza o disposto no art. 1.345 do CC/002.

Recurso provido.”

O fim da festa dos condomínios clube

Para o mercado, a diminuição no número de lançamentos desse tipo de empreendimento é consequência da redução da demanda reprimida e da falta de terrenos próximos ao centro.

O empresário João Batista investiu em dois apartamentos em um conjunto com 560 unidades em Curitiba

Considerada uma aposta do mercado imobiliário local, os lançamentos de megaempreendimentos perderam o fôlego nos últimos dois anos em Curitiba. O primeiro condomínio clube veio em 2008 e, nos primeiros três anos, a participação cresceu, atingindo o ápice em 2010 com 10% do total de lançamentos na capital. A partir de 2011, no entanto, as construtoras diminuíram o ritmo e, até julho deste ano, este segmento representava 2% dos novos empreendimentos.

A falta de terrenos próximos ao anel central compatíveis com o tamanho da construção e a diminuição da demanda reprimida são alguns fatores apontados por especialistas e pelo mercado para a não consagração do segmento em Curitiba. Em 2008, os megaempreendimentos tinham 6% de participação no mercado curitibano e o déficit habitacional na região metropolitana da capital passava de 64 mil famílias, segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Os megaempreendimentos com mais de 300 apartamentos seriam uma resposta a esta necessidade de moradia. Para o professor de economia da PUC-PR e sócio da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, Fábio Tadeu Araújo, a redução nos lançamentos de megaempreendimentos não significa que o déficit habitacional tenha sido reduzido a zero. “O principal motivo para a redução da participação é porque Curitiba não tem uma demanda tão grande para concentrar 600, 700 apartamentos em um só ponto. Em quatro anos já deu para atender a demanda reprimida, mas continua tendo a demanda normal”, explica.

Segundo o presidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), Gustavo Selig, a redução dos condomínios clube está mais ligada à falta de espaço. “Em Curitiba não pegou muito essa tendência do condomínio clube porque os bairros ao redor do centro não têm grandes áreas para esse tipo de empreendimento”, aponta. Além disso, Selig afirma que Curitiba é diferente de São Paulo e do Rio de Janeiro no que diz respeito a criminalidade. “Aqui, como é mais fácil atravessar a cidade, ir para um shopping, para um clube, torna o megaempreendimento não tão atrativo. Lá a criminalidade é grande e as pessoas preferem ficar dentro de casa, fazendo tudo sem sair”, aponta.

Foi justamente a questão da localização que pesou na decisão do empresário João Batista ao comrar dois dos 560 apartamentos no condomínio clube Botânica, em Curitiba. “São muitas áreas para recreação, você usufrui sem sair de casa e a boa localização me chamou a atenção”, afirma.

Tendência nacional

O aumento nos preços dos terrenos e a segurança são duas das principais justificativas do advogado e síndico Márcio Rachkorsky para caracterizar os condomínios clube como tendência nacional.

“O primeiro motivo é econômico. Os terrenos ficaram caros, antigamente os terrenos eram baratos. As construtoras podiam comprar um terreno e fazer um prédio com uma torre só e vender os apartamentos. Atualmente a construtora só consegue viabilizar economicamente o empreendimento se ela construir vários apartamentos. Outro motivo é a mudança de conceito de quem vai morar em condomínio. As pessoas querem, acima de tudo, segurança”, explica.

Moradia, comércio e lazer no mesmo lugar

Os megaempreendimentos são caracterizados por mais de 300 unidades além de diversos espaços de lazer. Comparados a pequenas cidades tanto na administração quanto na convivência, o grande número de vizinhos tende a potencializar os problemas com barulho, animais de estimação e uso de áreas comuns. A vida coletiva, no entanto, também traz benefícios através da redução dos custos, aumento da segurança e facilidade de serviços.

Os condomínios clube não se justificam apenas pelas centenas de unidades, mas também pelos serviços que podem ser encontrados nele. Além das áreas comuns tradicionais como o salão de festa e playground para as crianças, alguns condomínios clube trazem também pontos comerciais como salão de beleza e espaço pet. “Em um condomínio clube é possível concentrar todos os serviços em um mesmo lugar. Lá dentro tem lazer, tem cultura, tem até comércio dependendo do tamanho do condomínio e todo mundo fica protegido como se fosse um oásis de segurança”, avalia o advogado e síndico de um condomínio de três mil apartamentos em São Paulo Márcio Rachkorsky.

Prefeito

O principal responsável para manter a ordem entre os moradores e funcionários é o síndico que, normalmente, convoca conselheiros e até mesmo contrata empresas para ajudar a atender todas as obrigações. “Só a figura do síndico não está sendo mais adequada, porque ele teria de conhecer tudo que uma administradora de residências conhece para por em prática e manter a tranquilidade do residencial. Teria de conhecer desde as leis trabalhistas para os funcionários, até as cobranças dos inadimplentes”, afirma o contador e administrador de empresas Ângelo Bescz. O síndico responde por tudo que ocorre dentro do condomínio e, segundo Bescz, este é o principal motivo para uma boa assessoria. “Se for um condomínio misto [residencial e comercial], tem de cuidar porque os conceitos não podem bater de frente. As regras da área comercial são uma e do residencial são outra, mas é o mesmo síndico”, explica.

Regimento

Megaempreendimentos não modificam a convenção

Para tornar as tomadas de decisões mais dinâmicas nos megaempreendimentos, apenas o regimento interno é modificado.

Como a convenção precisa da aprovação de 2/3 dos condôminos [proprietários], e o regimento pode ser mudado apenas com maioria simples, os síndicos de grandes residenciais procuram deixar a convenção mais livre possível de modificações. “Tudo que não for estrutural, tudo que for mudança cotidiana, muda no regulamento interno com a maioria simples. Assim o síndico ganha mobilidade nas decisões do condomínio”, explica o advogado Márcio Rachkorsky.

Ainda assim, é preciso cuidado na hora de mudar o regimento. As modificações não podem afrontar a convenção. “O regimento deve conter os direitos e deveres dos condôminos, uso das áreas comuns e as penalidades por infração. Além disso, as regras devem vigorar. Se consta no regimento que não pode transitar com animais de estimação na área comum e algum morador infringir, deverá ser notificado e se continuar, leva multa. O síndico que não penalizar o morador pode ser questionado pelos outros condôminos”, explica o contador e administrador de empresas Ângelo Bescz. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

Cão Venceu, Até Quando?

Afinal, os cães comprometem ou não a saúde e a higiene dos edifícios? É direito do condômino ter seu animal de estimação em casa, apesar da proibição do regimento interno e da convenção do condomínio?

Uma decisão da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, relatada pelo desembargador Eduardo de Moraes Oliveira, ilustra bem a polêmica. A lide iniciou quando o condomínio interpôs ação de obrigação de fazer contra um dos moradores sob a alegação de estar descumprindo a convenção e o regimento, por manter cachorro na unidade autônoma e nas dependências do edifício, o que causava intranqüilidade e outros problemas aos condôminos.

Na contestação, o réu aduziu que se trata de animal de pequeno porte, que recebe todos os cuidados necessários, inclusive com o controle de vacinação e que permanecia no interior do apartamento, sem oferecer qualquer ameaça à higiene, segurança ou sossego do edifício.

Em grau de apelação, o condomínio sustenta que a mera presença de um animal na unidade e áreas comuns do edifício já seria o bastante para causar incômodos aos demais condôminos e que o dono do cachorro sempre teve ciência da proibição imposta pelas normas do prédio, que têm força de lei, dado o caráter normativo da convenção.

Em seu voto, o relator lembra que, sem dúvida, a convenção elaborada pelos condôminos se sobressai, impondo direitos e encargos aos residentes na edificação, a teor do disposto na Lei do Condomínio (art. 9o, § 3o, “c” e art. 10, III), estando apta a regulamentar o convívio comum, inclusive impondo limitações à presença de animais em suas dependências.

Prova é tudo

No caso em julgamento, a regra aprovada dispõe que fica terminantemente vedado “possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e a tranqüilidade do edifício…”. Logo, argumenta o relator, a rigor o condomínio não proíbe a presença de animais, mas tão-somente daqueles que possam afetar a saúde e a paz da coletividade. Resume-se tudo, então, em provar se o animal de estimação é ou não dócil, inofensivo, salutar e quieto como exigem a norma interna e a harmonia dos residentes.

Nas palavras do magistrado: “Caberia ao condomínio atender ao disposto no art. 333, I, do Código de Processo Civil, a fim de trazer a certeza de que o referido animal de estimação se apresentasse como uma concreta ameaça à saúde, ao sossego e/ou à segurança dos demais condôminos..”

O voto favorável ao “lalau”, porém, não foi unânime. O revisor da apelação, desembargador Valter Xavier, votou pelo desalijamento do cão do prédio, por entender “imperativo que se respeite a vontade dos condôminos, porquanto não se encontra violada qualquer norma legal na espécie”. Fulmina: “Afinal, induvidoso que os cães comprometem a higiene e a tranqüilidade do edifício”.

O voto de desempate, do desembargador João Mariosa, foi favorável ao pequenês. Deixamos de transcrever a ementa por ser demasiado longa. A íntegra pode ser obtida através da internet, pelo número 1999.07.1.009897-5.

Difícil prever qual a tendência que prevalecerá no futuro distante: o convívio com os animais ou seu afastamento gradativo de nosso meio (basta lembrar a intimidade de vida entre homem e animal na Idade Média). Quem viver, verá.

Como Proceder À Renúncia

Como deve proceder o síndico que queira renunciar a seu cargo? A pergunta nos tem sido feita por síndicos receosos de que, com a entrada em vigor do novo Código Civil em janeiro de 2003, reduzindo a multa por pagamento impontual de “até 20% sobre o débito” para “multa de até dois por cento sobre o débito”, haja um aumento significativo na inadimplência, o que tornaria inviável sua administração.

A legislação em vigor (Lei 4.591/64) não regula a forma como o síndico deve ou pode renunciar. Não diz se sua manifestação de vontade deve ser por escrito e a quem deve ser dirigida. Há, sim, no artigo 12, uma norma que, embora destinada a todos, também é aplicável ao síndico. Afirma que: “§ 5o – a renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.”

Para afastar-se antes do término do mandato, o síndico poderá fazê-lo voluntariamente mediante manifestação inequívoca. Não se exige que seja por escrito, mas é bom que o seja. Se por carta de renúncia, esta pode ser dirigida a todos os condôminos, mediante circular, ou apenas ao conselho consultivo, para que este tome as medidas necessárias, caso em que este, a nosso ver, poderá nomear um síndico “ad hoc”, até que outro seja eleito em assembléia geral extraordinária.

Se renunciar antes da assembléia de eleição do novo gestor, o síndico não mais poderá convocá-la, pois imediatamente perde a função e as prerrogativas do cargo. Logo, se o síndico quer deixar seu ônus, porém sem causar espécie nem solução de continuidade, deve convocar assembléia extraordinária, informando que nela apresentará sua renúncia e que em seguida será eleito novo síndico para completar o mandato ou para novo período administrativo, conforme constar da convenção ou como for decidido pelos presentes.

Renunciando o síndico, antes ou durante a reunião, permanecem incólumes os mandatos dos membros do conselho consultivo. Embora possam ter sido eleitos na mesma data e para mandato de igual duração, cada um deles tem autonomia para decidir quando abdicar de sua função. Não há vínculo entre um e outros.

“ATÉ dois por cento”?

Mencionamos no início que o legislador reduziu a multa para atraso no pagamento das taxas de condomínio de “até 20%” para “até dois por cento”.

Cada vez mais estamos convencidos de que a presença da palavra “até” antes de “multa” indica que houve um tremendo erro de datilografia ou de revisão nas versões originais do anteprojeto do novo Código Civil.

Ora, se a multa intencionada pelos deputados e senadores fosse de dois por cento, o texto da nova lei diria simplesmente “multa de dois por cento” e não de “até” dois por cento, como o faz, por exemplo, o Código de Defesa do Consumidor. O que deve ter acontecido, segundo nossa teoria: Originalmente, manteve-se a multa de “até 20%” prevista na Lei do Condomínio. Em alguma versão do anteprojeto, por erro ou maldade, alguém escreveu “multa de até 2%”, suprimindo o zero após o dois. Mais adiante, nas revisões rotineiras, corrigiram para “multa de até dois por cento”, por extenso.

Por que multa de “até” dois por cento, se tal percentual é ínfimo, ridiculamente baixo diante da inflação de médio prazo ou dos juros que os condôminos pagam aos bancos em seus cheques especiais?

Se houve erro, é preciso mudar a lei.

Não Basta Vigiar o Papel

A dificuldade de controlar as contas do condomínio tem sua origem no singelo fato de se tratar de um ente coletivo, algo entre o público e o privado. Quanto maior a distância entre quem administra a verba e o seu bolso, maior a tentação para se exceder nas despesas ou cair no desvio. Noutras palavras, quanto maior o número de pessoas que participam do rateio de um prejuízo, menor será seu interesse em dispor de tempo para fiscalizar a correta aplicação dos valores arrecadados, seja em forma de taxa de condomínio, seja em forma de impostos.

Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e fiscal do dinheiro dos condôminos, sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo, as quais transcrevemos:

“Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

- Avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;

- Ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;

- Consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;

- Consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;

- Somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com CPMF, taxas etc.;

- Comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;

- Analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;

- Cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.”

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da Internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento. “Dessa forma, – enfatiza – qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”

Silêncio é Lei Noite e Dia

Hoje, na hora do almoço, fiquei estarrecido com a história contada por minha filha sobre uma festa acontecida em condomínio fechado na cidade de Florianópolis. Chamou a atenção a total falta de respeito para com os vizinhos, no quesito barulho, ao ponto de um deles ter chegado perto de cometer crime de homicídio.

Como fica, se nem em condomínio fechado se pode ter sossego? A polícia foi chamada, mas só depois que os ânimos estavam exasperados e que o barulho há muito tinha passado de todos os limites, com as caixas de sons abertas e, de propósito, alguns alarmes de carro acionados.

Escrevendo no “Boletim do Condomínio” (edição de setembro/2001), sob o título “Problemas de Convivência entre Vizinhos”, o administrador Márcio Porto chama a atenção para um aspecto importante da “lei do silêncio”, o qual, por tradição ou puro desconhecimento da maioria das pessoas, tem dado margem a abusos. Na íntegra:

“Som alto: em primeiro lugar vamos já eliminar um tabu, que é o de que até às 22:00h tudo é permitido. Em nenhum lugar do Código Civil nem na Lei 4.591/64 (…) dos Condomínios consta esta afirmação, acredita-se que se trata de cultura popular sem o menor amparo legal. Portanto aquele que prejudica o sossego e a saúde de terceiros está cometendo uma infração, e como tal poderá ser punido, isto durante as 24 horas do dia.”

Confesso que também fui vítima da sabedoria popular. Embora já tenha feito dezenas de alusões ao artigo 554 do Código Civil, aquele que diz que “o proprietário ou inquilino de um prédio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúdo dos que o habitam”, nunca me ocorreu reforçar a idéia de que o respeito ao vizinho deve acontecer nas 24 horas do dia, como o faz, tão incisivamente, o articulista citado.

Com razão, o Código Civil não diz que o barulho deverá ser reduzido só no período da noite nem que, durante o dia, se esteja livre para elevar o som a níveis insuportáveis. Existem, sim, muitas normas locais sobre o assunto, como posturas municipais que fixam limites de decibéis a serem suportados durante o dia e durante a noite, bem como regimentos internos de condomínios, que prevêem diferentes restrições a ruídos numa hora e noutra.

O problema, ao que tudo indica, tende a aumentar,. Não que as pessoas estejam mais barulhentas, mas porque está aumentando o nível econômico e as exigências de quem moram em condomínio. Quem viajou para o exterior sabe o rigor com que as normas de boa convivência entre vizinhos são cumpridas, especialmente no tocando à poluição sonora, a ponto de se proibir as brincadeiras de crianças, mesmo no playground, em determinados horários (após o almoço e à noite).

Vale lembrar que existem outros barulhos, que não agridem os ouvidos mas que afetam sensivelmente os nervos das pessoas. Embora baixos em decibéis, irritam profundamente, a ponto de deixar algumas pessoas à beira da loucura. Muitos deles provêm do apartamento de cima (ou de baixo) e podem ser produzidos por animais, máquinas, instrumentos musicais etc.

Diz o ditado popular: “Os incomodados que se mudem.” Mas quem disse que os ditados populares têm sempre razão?

Imagem Vale 10% do Prédio

Um bom publicitário sabe quanto vale a imagem de uma empresa. Todo administrador de condomínio, mas especialmente todo proprietário de apartamento ou sala comercial, também deveria saber quanto vale a imagem de seu prédio. Não existem estatísticas sobre a influência da aparência externa no preço do metro quadrado, o que não impede que se estime que ela representa, hoje, em torno de cinco a dez por cento do preço do imóvel.

A aparência externa é, dentre outros fatores, o mais representativo na fixação da imagem de um condomínio. O nível de seus moradores, sua localização, presença ou não de causas depreciativas (excesso de animais, atividades comerciais em edifício residencial, síndico notoriamente tirânico etc.),

Também ajudam a dar ao condomínio um conceito junto à comunidade, especialmente ao mercado imobiliário, que é quem, em última instância, fixa o preço das unidades.

Enquanto no Brasil, até a primeira metade do século XX, predominava a cultura portuguesa na construção de prédios, que eram levantados um ao lado do outro, rente à linha divisória do terreno com a calçada, o que ainda se vê nos setores mais antigos de nossas cidades, o fundamental era mostrar uma boa cara, para que o prédio fosse valorizado. Por isso, todo o esforço construtivo voltava-se para a fachada da edificação, que recebia a maior parte dos investimentos externos. A frente do edifício era ornamentada com ladrilhos, lajotas, mármore, granito, pastilhas e toda sorte de material de primeira qualidade, enquanto nos lados e nos fundos, o revestimento era da pior qualidade possível. Para que gastar com benfeitorias nos nas paredes laterais, se ninguém as veria, já que distantes da frente da rua e só utilizadas pelos serviçais da casa? Era o que se pensava, imaginamos.

Acontece que os tempos mudaram. A partir da II Guerra Mundial, o eixo arquitetônico sofreu outras influências, especialmente dos Estados Unidos, e os edifícios passaram a dispor de mais espaço, e a mostrar todas as suas faces. O recuo mínimo de 1½m (metro e meio), obrigatório para a construção em que “se abra janela, ou se faça eirado, terraço, ou varanda” (Cód. Civil, art. 573), tornou-se em pouco tempo obsoleto, em função das novas exigências do mercado e do surgimento dos então denominados arranha-céus. Antes mesmo da Lei do Condomínio entrar em vigor (dez/64), aqui e ali pontilhavam edifícios que já rasgavam os cânones estabelecidos pela construção civil tradicional.

O problema, caro leitor, foi que os incorporadores e construtoras continuaram trabalhando como estavam acostumados, dando toda prioridade para a fachada principal e deixando as demais no total descaso. Dê um passeio por sua cidade e observe os edifícios construídos na década de 50, 60, 70 e 80 do século passado. O que se vê, ainda? Bonitas fachadas, porém paredes laterais feitas de reboco que ou se mancha ou se desmancha. Esqueceram-se, engenheiros e arquitetos, que a nova altura equalizou todos os lados do edifício, reduzindo tremendamente a hierarquia entre elas. Também a parte externa superior ficou importante.

Edifícios novos, surgidos a partir dos anos 80, já mostram uma maior preocupação com a aparência externa total, já que vistos por todos os lados e são mais valorizados, mas ainda há muito a fazer para que a cultura do mercado mude completamente e os prédios mais antigos sejam revitalizados. Isto já está acontecendo em condomínios com síndicos, conselheiros e co-proprietários conscientes da importância da imagem do prédio, como forma de aumentar o valor das unidades e de contribuir para o visual da cidade.

Continuaremos insistindo.

Quando Fechar o Edifício

Por favor, me deixem trabalhar.

Este tem sido o apelo de muitos condôminos, diante das tentativas cada vez mais insistentes de se diminuir o horário de funcionamento dos edifícios comerciais, em função das despesas com funcionários ou da preocupação com a segurança.

Em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, muitos edifícios fecham suas portas logo após o anoitecer (em torno de 19h, 19h30min ou 20h), o que impossibilita a muitos profissionais liberais continuarem o exercício de suas funções, especialmente dentistas, cuja clientela prefere marcar hora fora do expediente.

Em cidades como Curitiba e Belo Horizonte, onde a criminalidade ainda não atingiu proporções pauliféricas, também é comum o quase-fechamento dos prédios comerciais após determinado horário, permanecendo vigia ou segurança com a responsabilidade de identificar os usuários, sem impedir o acesso dos clientes de quem continue trabalhando. Somente depois das 22 ou 23 horas, o edifício fica totalmente isolado do mundo exterior ou com acesso exclusivo de condôminos e pessoas previamente autorizadas.

Tal iniciativa, de bom senso indubitável, está mais de acordo com a finalidade de um condomínio comercial, que é permitir que exercitemos nossos ofícios com plenitude.

Mas, afinal, quem decide que horas o prédio fecha ou abre? E até que ponto pode-se impedir o acesso dos proprietários-condôminos a suas unidades autônomas?

A questão ainda não suscitou muitas discussões judiciais, mas é muito atual. Não há normas legais regulando a matéria, sendo necessário interpretar o problema dentro do contexto dos princípios que regem o condomínio.

Podemos sintetiza-lo em poucos tópicos:

1. A competência para a fixação do horário de funcionamento do prédio é, em primeiro lugar, dos condôminos, através de seu regimento interno.

2. As decisões dos condôminos não podem ir contra a lei, nem prejudicar o direito de propriedade ou atingir os direitos pessoais dos condôminos.

3. Também devem ser respeitados os usos e costumes locais (v.g. não impedir que o prédio abra no sábado ou domingo, se, nestes dias, o comércio local funciona normalmente).

4. O síndico não pode, arbitrariamente, modificar o horário de abertura e fechamento do prédio. Nem a administradora.

5. Seja livre ou controlado o acesso, todos os condôminos respondem pelas despesas de portaria e utilização dos elevadores, mesmo nos horários além do expediente normal da cidade.

6. Cabe à administração do prédio identificar os eventuais visitantes, porém sem impedir que o condômino tenha a última palavra sobre quem deva ou não ingressar nas premissas para visitá-lo.

No caso de realização de reformas que exijam a presença de técnicos e operários além do horário de visitação controlada, a prudência recomenda que o condomínio solicite a comunicação prévia ao síndico ou administradora, acompanhada de lista com nome e identidade dos trabalhadores, para que a portaria possa exercer com eficiência sua função.

De igual forma, é no regimento interno do condomínio que se deve regulamentar a forma e horário de funcionamento da garagem, se houver. As características de cada empreendimento e sua localização, podem indicar situações diferentes, como, por exemplo, horário de abertura exclusivo somente para a saída de veículos (além de determinada hora). Os princípios, não obstante, são os mesmos que norteiam o ingresso e saída de pessoas do prédio.